Op dit wijzigingsplan ‘Buitengebied, Heigatstraat 10’ van de gemeente Etten-Leur zijn van overeenkomstige toepassing de planregels van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’, zoals vastgesteld op 30 september 2013, met inbegrip van de partiële herzieningen ‘Reparatieplan, Hoevenseweg 26 en statische opslag in kassen’, zoals vastgesteld op 21 maart 2016, ‘Paraplubestemmingsplan Vergroten inhoudsmaat burgerwoningen Buitengebied’, zoals vastgesteld op 27 mei 2019 en ‘Partiële Herziening Buitengebied’, zoals vastgesteld op 24 januari 2022.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Het wijzigingsplan 'Buitengebied, Heigatstraat 10' met identificatienummer NL.IMRO.0777.0178WPHEIGATSTR10-3001 van de gemeente Etten-Leur.

Conform het bepaalde in artikel 1 zijn de bestemmingsregels voor de enkelbestemmingen 'Agrarisch', 'Wonen', 'Tuin' en 'Groen - Houtsingel' en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2' van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’, zoals vastgesteld op 30 september 2013, met inbegrip van de partiële herzieningen ‘Reparatieplan, Hoevenseweg 26 en statische opslag in kassen’, zoals vastgesteld op 21 maart 2016, ‘Paraplubestemmingsplan Vergroten inhoudsmaat burgerwoningen Buitengebied’, zoals vastgesteld op 27 mei 2019 en ‘Partiële Herziening Buitengebied’, zoals vastgesteld op 24 januari 2022, van overeenkomstige toepassing.

Met dien verstande dat aan de bestemming 'Wonen' een voorwaardelijke verplichting ten aanzien van de sloop van overtollige agrarische bedrijfsgebouwen en de planregels als gevolg van de sloop-bonusregeling van de wijzigingsbevoegdheid toegevoegd worden.

Met dien verstande dat aan de bestemming 'Wonen' een voorwaardelijke verplichting ten aanzien van de realisatie, onderhouden en beheren van een landschappelijke inpassing en de planregels als gevolg van de verplichting tot landschappelijke inpassing vanuit de wijzigingsbevoegdheid toegevoegd worden.

De gronden en bouwwerken ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – voorwaarde sloop bijgebouwen’ mogen uitsluitend gebruikt worden ten behoeve van wonen, indien aan de sloopverplichting zoals opgenomen in de overeenkomst met initiatiefnemer van het wijzigingsplan en in bijlage 1 van de planregels van dit wijzigingsplan is voldaan.

In verband met de toegepaste sloop- en bonusregeling behorende bij de voorwaarden in de wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’, artikel 3.6.12, geldt voor de locatie Heigatstraat 10 de volgende voorwaarde:

1. de oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen ter plaatse van de aanduiding 'sloop- en bonusregeling' mag niet meer bedragen dan 340 m2.

De gronden en bouwwerken ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – landschappelijke inpassing’ mogen uitsluitend gebruikt worden ten behoeve van wonen, indien aan de verplichting tot landschappelijke inpassing zoals opgenomen in de overeenkomst met initiatiefnemer van het wijzigingsplan en in bijlage 2 van de planregels van dit wijzigingsplan is voldaan.

Conform het bepaalde in artikel 1 zijn de relevante algemene planregels van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’, zoals vastgesteld op 30 september 2013, met inbegrip van de partiële herzieningen ‘Reparatieplan, Hoevenseweg 26 en statische opslag in kassen’, zoals vastgesteld op 21 maart 2016, ‘Paraplubestemmingsplan Vergroten inhoudsmaat burgerwoningen Buitengebied’, zoals vastgesteld op 27 mei 2019 en ‘Partiële Herziening Buitengebied’, zoals vastgesteld op 24 januari 2022, van overeenkomstige toepassing.

Conform het bepaalde in artikel 1 zijn de relevante algemene planregels van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’, zoals vastgesteld op 30 september 2013, met inbegrip van de partiële herzieningen ‘Reparatieplan, Hoevenseweg 26 en statische opslag in kassen’, zoals vastgesteld op 21 maart 2016, ‘Paraplubestemmingsplan Vergroten inhoudsmaat burgerwoningen Buitengebied’, zoals vastgesteld op 27 mei 2019 en ‘Partiële Herziening Buitengebied’, zoals vastgesteld op 24 januari 2022, van overeenkomstige toepassing.

Deze regels worden aangehaald als:

Planregels van het wijzigingsplan ‘Buitengebied, Heigatstraat 10’.

Ten zuidoosten van de kern Etten-Leur ligt het perceel Heigatstraat 10. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 11.000 m2, waarvan 10.000 m2 bouwvlak. Al geruime tijd is het perceel niet meer agrarisch in gebruik. Ook in de nabije toekomst is er geen zicht op de vestiging van een nieuw agrarisch bedrijf.

Aangezien er geen agrarische bedrijfsvoering meer is, zijn er geen mogelijkheden om vergunningplichtige aanpassingen te doen aan de woning of bijgebouwen. Dat is alleen mogelijk als de agrarische bestemming van het perceel wordt omgezet in een bestemming 'Wonen' en 'Tuin', waarbij de overtollige agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Door de eigenaar is dan ook verzocht om gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid in het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied'. Deze wijzigingsbevoegdheid maakt het mogelijk om de agrarische bestemming van het perceel om te zetten in de bestemming 'Wonen' en 'Tuin'.

Afbeelding 1 Luchtfoto Heigatstraat 10 (2022)

Voor het perceel gelden de bestemmingsplannen 'Buitengebied' (2013) en de daarop van toepassing zijnde herzieningen. De gronden hebben de bestemming ‘Agrarisch’. Naast de bestemming ‘Agrarisch’ gelden ook de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2'.

Afbeelding 2 Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied'

In de planregels is in artikel 3.6.12 een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen om de agrarische bestemming te wijzigen in de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Tuin’. Zij maken daarbij gebruik van de bevoegdheid zoals omschreven in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening (Wro) om binnen bij het plan bepaalde grenzen het plan te wijzigen. De wijzigingsregeling bevat een aantal voorwaarden waaraan voldaan moet worden waaronder de grootte van het toekomstige bouwvlak, de milieusituatie en een sloop- en bonusregeling. Daarnaast dient als onderdeel van het wijzigingsbesluit verantwoording gegeven te worden over overige ruimtelijke aspecten zoals de bodemkwaliteit, milieuzonering, archeologie, water, geluid, lucht, verkeersveiligheid, ecologie (flora en fauna) en economische uitvoerbaarheid.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd deze bestemming te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’ of ‘Wonen’ en ‘Tuin’, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. Het agrarisch bedrijf ter plaatse is beëindigd en agrarisch hergebruik is redelijkerwijs niet te verwachten.

2. Er mag geen sprake zijn van een verslechtering van het woon- en leefklimaat.

3. De bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen agrarische en andere bedrijven mogen niet worden beperkt.

4. Het bouwvlak wordt verwijderd en de nieuwe bestemming ‘Wonen’ of ‘Wonen’ en ‘Tuin’ bevat de voormalige agrarische bedrijfswoning met bijhorende tuin, erf en verhardingen.

5. Het bestemmingsvlak 'Wonen' wordt afgestemd op de nieuwe situatie, met dien verstande dat:

1. indien het bestemmingsvlak 'Wonen' groter is dan 1.500 m2, er dient te worden voorzien in een zorgvuldige landschappelijke inpassing op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd beplantingsplan tot realisatie, beheer en instandhouding van de landschappelijke inpassing;

2. indien het bestemmingsvlak 'Wonen' groter is dan 5.000 m2, er tevens dient te worden voorzien in een aantoonbare en uitvoerbare verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied van dit bestemmingsplan; indien een fysieke verbetering ter plaatse niet mogelijk of niet wenselijk is, kan kwaliteitsverbetering plaatsvinden door een passende financiële bijdrage in het gemeentelijk landschapsfonds.

6. Overtollige (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen moeten worden gesloopt, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. De sloop van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is niet toegestaan.

2. De oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen mag niet meer bedragen dan 200 m2.

3. Indien meer dan 200 m2 aan (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen aanwezig is, kan de sloop van deze bebouwing worden ingezet voor het vergroten van de oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen als genoemd onder 2 en/of voor het vergroten van de inhoud van het hoofdgebouw.

4. Indien de sloop wordt ingezet voor het vergroten van de oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels:

1. als op het perceel in de bestaande situatie minder dan 400 m2 aan bestaande, legaal opgerichte, (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen aanwezig is, geldt de bestaande oppervlakte van deze gebouwen en overkappingen als maximale oppervlakte die kan worden toegestaan;

2. als op het perceel 400 m2 of meer aan bestaande, legaal opgerichte (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen aanwezig is, bedraagt de maximale oppervlakte die kan worden toegestaan 400 m2;

3. indien bij toepassing van het bepaalde onder II sprake zou zijn van een situatie waarbij in redelijkheid niet kan worden verlangd dat een bestaand gebouw gedeeltelijk wordt gesloopt, of de gedeeltelijke sloop van dat gebouw zou tot een onaanvaardbare ruimtelijke situatie leiden, bedraagt de maximale oppervlakte die kan worden toegestaan 500 m2;

4. de maximaal toegestane oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen mag ofwel behouden blijven ofwel nieuw gebouwd worden.

5. Indien de sloop (tevens) wordt ingezet voor het vergroten van de inhoud van het hoofdgebouw gelden de volgende regels:

1. voor iedere 100 m2 te slopen bebouwing mag de inhoud van het hoofdgebouw worden vergroot met 50 m3 tot een maximale inhoud van 850 m3;

2. indien (een deel van de) te slopen bebouwing wordt ingezet voor vergroting van het hoofdgebouw, wordt de maximale oppervlakte voor bijgebouwen en overkappingen die kan worden toegestaan op grond van het bepaalde onder 4, teruggebracht met 5 m2 voor iedere 10 m3 waarmee het hoofdgebouw wordt vergroot.

6. Indien de bestaande oppervlakte aan cultuurhistorisch waardevolle (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen meer bedraagt dan kan worden toegestaan op grond van het bepaalde onder 4, geldt deze bestaande oppervlakte als maximum.

7. Alle overtollige bebouwing moet worden gesloopt, zodat de totale hoeveelheid bebouwing wordt teruggebracht tot hetgeen op grond van het bepaalde onder 4, 5 en/of 6 is toegelaten.

7. Indien meer dan 200 m2 aan bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan, dient te worden voorzien in een zorgvuldige landschappelijke inpassing op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd beplantingsplan tot realisatie, beheer en instandhouding van de landschappelijke inpassing.

8. Indien meer dan 400 m2 aan bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan, dient tevens te worden voorzien in een aantoonbare en uitvoerbare verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied van dit bestemmingsplan; indien een fysieke verbetering ter plaatse niet mogelijk of niet wenselijk is, kan kwaliteitsverbetering plaatsvinden door een passende financiële bijdrage in het gemeentelijk landschapsfonds.

9. In de bestemming ‘Wonen’ kan statische binnenopslag worden toegestaan, mits de opslag geen onevenredige publieks- en/of verkeersaantrekkende werking tot gevolg heeft en met dien verstande dat detailhandel en opslag ten behoeve van een bedrijf niet zijn toegestaan.

10. De verwezenlijking, het behoud en het beheer van (het zoekgebied voor) een ecologische verbindingszone, ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied ecologische verbindingszone’ en/of een zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied behoud en herstel watersystemen’, worden niet belemmerd of aangetast.

Ad a. Het agrarisch bedrijf is al geruime tijd geleden beëindigd en de eigenaren zijn geen agrarisch ondernemer.

Ad b. Gezien de ligging van het perceel omringd door woon- en agrarische bedrijfsbestemmingen is er geen sprake van een verslechtering van het woon- en leefklimaat, maar eerder een verbetering bij het omzetten van de agrarische bestemming in een woonbestemming. Dit is ook het geval omdat na wijziging op het perceel geen agrarische bedrijfsvoering meer mogelijk is.

Er wordt voldaan aan voorwaarde b.

Ad c. Het dichtst bijgelegen agrarische bouwvlak (Heigatstraat 15) ligt op een afstand van ongeveer 32 meter. Op dit perceel is een glastuinbouwbedrijf gevestigd. De glasopstanden van dit bedrijf staan op dezelfde afstand. De afstand tussen het plangebied en de glasopstanden van het perceel Heigatstraat 15 kan gelet op het bestaande bestemmingsplan niet kleiner wordt. De bedrijfsvoering van dat bedrijf wordt niet beperkt.

Aan de Heigatstraat 9 is ook een agrarisch bouwvlak gesitueerd. Dit bouwvlak wordt naar verwachting omgezet naar een woonbestemming vanwege de beëindiging van het bedrijf ter plaatse.

Andere bedrijven in de omgeving liggen hoe dan ook op voldoende afstand van het plangebied. De grondgebonden veehouderij aan de Hoge Vaartkant 141 ligt op meer dan 300 meter, waardoor deze afstand voldoet aan de richtafstanden zoals bedoeld in de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering”.

Er wordt voldaan aan voorwaarde c.

Ad d en e. Het agrarisch bouwvlak wordt verwijderd en vervangen door een bouwvlak met woonbestemming van 1.500 m2. In de woonbestemming zijn het woongebouw en de bijgebouwen opgenomen, zoals dat ook in de huidige situatie het geval is. Voor een gedeelte van het perceel wordt de agrarische bestemming omgezet naar een tuinbestemming, zodat een gedeelte van het perceel voor tuindoeleinden gebruikt kan worden. Het perceel wordt landschappelijk ingepast, waarbij aan de achterkant van het perceel een extra inspanning wordt verricht ter plaatse van het bestaande bos en aan de zijkant (ten zuiden van de woning) ten behoeve van landschapselementen. Ook aan voorwaarden d en e wordt voldaan. Zie hiervoor ook de planverbeelding behorende bij dit wijzigingsplan en het in bijlage 1 bij de regels bijgevoegde landschappelijke inpassing.

Ad f. In totaal is er 340 m2 aan (legale) bijgebouwen en overkappingen aanwezig op het perceel. Conform de sloop-bonusregeling betekent dit dat 340 m2 aan bijgebouwen en overkappingen behouden mag blijven en/of nieuw gerealiseerd mag worden. De initiatiefnemer heeft aangegeven dat er geen oppervlakte wordt ingezet voor het vergroten van de woning.

Op basis van de sloop-bonusregeling wordt 340 m2 aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan en is hiervoor een maatvoering opgenomen op de verbeelding van het wijzigingsplan. De sloop van de overtollige bijgebouwen wordt verplicht door middel van een voorwaardelijke verplichting. De te slopen bebouwing is opgenomen in bijlage 1 bij de regels.

Er wordt voldaan aan voorwaarde f.

Ad g. Deze planregel is opgenomen in verband met de Interim omgevingsverordening van de provincie

Noord-Brabant en het principe van 'kwaliteitsverbetering van het landschap'. In de Interim

Omgevingsverordening is opgenomen dat bij ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied bijgedragen dient

te worden aan kwaliteitsverbetering van het landschap. In regionaal verband zijn afspraken gemaakt hoe om te

gaan met deze kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio. De volgende categorie-indeling is gemaakt:

Categorie 1: ruimtelijke ontwikkelingen met nauwelijks tot geen landschappelijke invloed. Voor deze categorie wordt geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap geëist.

Categorie 2: ruimtelijke ontwikkelingen met relatief weinig landschappelijke invloed, dan wel ruimtelijke ontwikkelingen die van nature aan het buitengebied gebonden zijn. Kwaliteitsverbetering zou moeten bestaan uit een goede landschappelijke inpassing.

Categorie 3: ruimtelijke ontwikkelingen die een beduidende invloed hebben op de omgeving en waarbij vergroting van de geldende bouwmassa/ - oppervlakte vergroting van het bestemmingsvlak en/of bestemmingswijziging aan de orde is.

De gevallen die onder categorie 1 vallen, worden specifiek benoemd. Het wijzigen van de agrarische

bestemming in de bestemming 'Wonen' valt alleen onder categorie 1 wanneer de oppervlakte van de te

verwijderen agrarische bouwvlak minimaal 1 hectare bedraagt en er maximaal 200 m2 aan bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan. Dit is hier niet het geval, aangezien er 400 m2 aan bijgebouwen en overkappingen mogelijk worden gemaakt op basis van de sloop-bonusregeling. Om die reden valt het automatisch onder categorie 2. Dat betekent dat een landschappelijke inpassing verplicht.

De landschappelijke inpassing is opgenomen in bijlage 2 bij de regels van dit wijzigingsplan. Op de verbeelding is ter plaatse van de landschappelijke inpassing de bestemming 'Groen - Houtsingel' (en eventueel andere van toepassing zijnde bestemmingen) opgenomen samen met een voorwaardelijke verplichting voor het realiseren, beheren en in stand houden van de landschappelijke inpassing. Hiermee is voorwaarde g gewaarborgd.

Ad h. Voorwaarde h is niet van toepassing. Er wordt niet meer dan 400 m2 aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan.

Ad i. Er is op dit moment nog geen sprake van statische binnenopslag.

Ad j. Zowel de gebiedsaanduiding 'zoekgebied ecologische verbindingszone' als het zoekgebied 'behoud en herstel watersystemen' is niet aanwezig in of rondom het plangebied. Beide worden door de ontwikkeling niet aangepast. Hiermee wordt voldaan aan voorwaarde j.

Deze paragraaf bevat de overige verantwoording buiten de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid.

In overeenstemming met regionale afspraken voor woningbouw:

Er wordt geen woning toegevoegd, dus er is geen relatie met de woningbouwafspraken.

In overeenstemming met de regionale afspraken kwaliteitsverbetering van het landschap:

Deze wijziging past binnen het regionale afsprakenkader en is een categorie 2-ontwikkeling: ‘ruimtelijke ontwikkelingen met relatief weinig landschappelijke invloed, dan wel ruimtelijke ontwikkelingen die van nature aan het buitengebied gebonden zijn. Kwaliteitsverbetering zou moeten bestaan uit een goede landschappelijke inpassing’. Zie ook voorwaarde g. van de wijzigingsbevoegdheid.

Luchtkwaliteit:

Er worden geen woningen toegevoegd. De bedrijfswoning wordt omgezet in een burgerwoning. De regelgeving luchtkwaliteit is niet van toepassing op dit project. De luchtkwaliteit voor wat betreft fijnstof blijft overigens in het gehele gemeentelijke grondgebied onder de wettelijke norm voor luchtkwaliteit.

Geluid:

Het wijzigingsplan maakt geen extra woning mogelijk. Het betreft de omzetting van de bestaande bedrijfswoning naar een burgerwoning. De Wet geluidhinder is niet van toepassing.

Bodemkwaliteit:

De voormalige bedrijfswoning wordt in gebruik genomen als burgerwoning. Behoudens nieuwbouw van een bijgebouw en wellicht een uitbreiding van de woning zullen geen bouwactiviteiten plaatsvinden. Er zijn gezien het jarenlange gebruik van de gronden en gebouwen voor land- en tuinbouw geen aanwijzingen dat er sprake is van bodemverontreiniging.

Archeologie:

Ter plaatse geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' en ‘Waarde – Archeologie 2’, wat inhoudt dat bij ingrepen van meer dan 100 m2 respectievelijk 1.000 m2 een archeologisch onderzoek overlegd moet worden. De bouwmogelijkheden komen niet boven de 1.000 m2 uit. Voor het gedeelte van het perceel waar de ‘Waarde – Archeologie 1’ geldt, moet bij de aanvraag van een omgevingsvergunning worden aangetoond dat niet meer dan 100 m2 bodem op een diepte van meer dan 40 cm wordt verstoord. Vanuit archeologie zijn er geen beperkingen.

Water:

Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap Brabantse Delta zijn opgenomen in het Waterbeheerplan 2022/2027, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners. Daarnaast heeft het waterschap waar nodig toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema’s/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening: De Keur en de Legger.

De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De Legger geeft aan waar de waterstaatwerken plus bijbehorende beschermingszones liggen, aan welke afmetingen en vorm die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. In sommige gevallen vallen de werkzaamheden onder een Algemene regel. Dan kan er onder voorwaarden sprake zijn van vrijstelling van de vergunningsplicht.

Afbeelding 3 Uitsnede Legger van waterschap Brabantse Delta

Op de perceelsgrens van het perceel Heigatstraat 10 ligt een B-watergang. Deze sluiten aan op de A-watergang die verder ten westen ligt.

De oppervlakte van de bebouwde oppervlakte neemt niet toe, aangezien de bestaande bouwmogelijkheden gehandhaafd blijft. Om die reden is het plan op het gebied van water en waterberging acceptabel.

Flora en fauna:

Vanwege de voorgenomen sloop van de bestaande bijgebouwen is door Ecosprong een quickscan flora en fauna uitgevoerd naar de aanwezigheid van beschermde planten- en diersoorten. Deze quickscan (d.d. 14 januari 2023) is opgenomen als bijlage 1 bij deze toelichting. De quickscan wijst uit dat de geplande werkzaamheden geen negatief effect hebben op de aanwezige natuurwaarden.

Externe veiligheid:

De regelgeving externe veiligheid is niet van toepassing. Er zijn geen risicovolle activiteiten in de nabijheid van Heigatstraat 10.

Economische uitvoerbaarheid:

De initiatiefnemer draagt alle kosten. Ter voldoening aan artikel 6.12 Wro is een anterieure overeenkomst alsmede een overeenkomst tot planschadeverhaal afgesloten. De economische haalbaarheid is daarmee gegarandeerd.

Een aanvaardbaar woon- en leefklimaat:

Gelet op de onderbouwing ad b en ad c is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Uit het vorenstaande kan geconcludeerd worden dat voldaan kan worden aan de voorwaarden om overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening en artikel 3.6.12 van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ en de daarop van toepassing zijnde herzieningen te wijzigen zoals aangegeven op bijgaande wijzigingsplanverbeelding. Daarnaast is de wijziging ruimtelijk aanvaardbaar en is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. In de planregels voor de bestemming ‘Wonen’ wordt een voorwaardelijke verplichting tot sloop van overtollige gebouwen en tot landschappelijke inpassing opgenomen.

In dit wijzigingsplan wordt de agrarische bestemming met bouwvlak van het perceel Heigatstraat 10 op de planverbeelding van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ omgezet in een bestemming ‘Wonen’ en ‘Tuin’. Bij de bestemming ‘Wonen’ wordt bij de gebruiksregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen teneinde de sloop van de overtollige bijgebouwen en het realiseren, beheren en in stand houden van de landschappelijke inpassing.

De planregels van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ zijn en blijven van toepassing. In de planregels van dit wijzigingsplan ‘Buitengebied, Heigatstraat 10’ worden de relevante bestemmingsregels van het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied' en de daarop van toepassing zijnde herzieningen dan ook van overeenkomstige toepassing verklaard met een aanvullend artikel voor de voorwaardelijke verplichting voor de sloop van de overtollige bebouwing, een aanvullend artikel voor de vastlegging van de afspraken van de sloop- en bonusregeling en een voorwaardelijke verplichting voor de landschappelijke inpassing van het plangebied.