het bestemmingsplan Paleiskwartier-Willemspoort-Station van de gemeente 's-Hertogenbosch.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0796.0002185-1401 de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een erf aan de achterkant en de niet naar een openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw.

het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen die verband houden met het ambacht.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een op de kaart of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwvlak, bestemmingsvlak of bouwperceel aangeeft, dat maximaal bebouwd mag worden.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Een bijgebouw kan zijn een aangebouwd bijgebouw in de vorm van een aanbouw of een uitbouw, dan wel een vrijstaand bijgebouw.

een (gedeelte van een) gebouw dat dient om te voorzien in een aangepaste woonbehoefte bijvoorbeeld ten behoeve van personen voor wie de normale woonvoorzieningen niet passend of toereikend zijn, zoals gehandicapten, of anderszins verzorgingsbehoevenden.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van een gebouw, met een oppervlakte van maximaal 60% van de oppervlakte van de bovenste bouwlaag en een afstand van minimaal 1 meter tot de voorgevel.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw.

een vorm van recreatief medegebruik die nauwelijks of geen invloed heeft op de andere in de bestemmingsomschrijving gegeven doeleinden.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen c.q. het openbaar gebied.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht.

gronden met een betekenis binnen het watersysteem van het plangebied als infiltratiegebied, intermediair gebied en/of kwelgebied.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm danwel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 75°.

een gebouw waarvan de wanden en het dak geheel of grotendeels bestaan uit glas of ander lichtdoorlatend materiaal dienend tot het kweken van onder andere vruchten, bloemen, groente of planten.

waarden in landschappelijk-esthetische en geomorfologische zin.

een eenzijdige kapconstructie waarbij het hoogste punt over de gehele, of nagenoeg de gehele lengte in één gevel is gelegen.

activiteiten die in ruimtelijk opzicht ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie op een bouwperceel.

het snijpunt van twee hellende vlakken.

functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een beroeps of bedrijfsactiviteit, waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan.

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan.

voorzieningen bedoeld voor recreatief gebruik zoals musea, sportterreinen, speeltuinen, hondenoefenterreinen, dierenparken, openluchttheaters en groepsaccommodaties;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

een woning die onderdeel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee woningen, niet zijnde gestapelde woningen.

het verblijf voor recreatieve doeleinden buiten de eerste woning, waarbij ten minste een nacht wordt doorgebracht met uitzondering van overnachtingen bij familie en kennissen.

de totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

de totale vloeroppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond en op de verdieping(en) met inbegrip van beneden peil gelegen bouwdelen.

erf dat geen onderdeel uitmaakt van het achtererfgebied.

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen.

1. a. langs een wegzijde met een regelmatige ligging of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. b. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn op 10 meter uit de as van de weg.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de zijgevel van een gebouw tot aan de perceelgrenzen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel, bedrijf of andere gebouwde voorziening, met inbegrip van de eventueel daartoe behorende magazijnen, overige dienstruimten en technische ruimten, met uitzondering van de parkeergarages, gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen gebouwen tezamen.

1. a. voor een hoofdgebouw met aangebouwde bijgebouwen: 6 meter +NAP;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde en ondergrondse en/of halfverdiepte gebouwen voor parkeervoorzieningen buiten een bouwvlak: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een verkooppunt voor motorbrandstoffen inclusief lpg met bijbehorende voorzieningen, het daarmee samenhangend gebruik van de grond en bouwwerken en de met deze activiteiten samenhangende verkoop van een weggebonden assortiment goederen alsmede rookartikelen en kleine etens- en drinkwaren;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' uitsluitend één bedrijfswoning;
3. c. aan de hoofdfunctie ondergeschikte, zoals verkeersvoorzieningen, groen en groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de situering van het laden en lossen op het perceel.

Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

De voor Bedrijf - Nutsvoorziening aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. nutsvoorzieningen;
2. b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verkeersvoorzieningen, groen en groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, erven en terreinen;

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor Centrum aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren, uitsluitend op de verdieping;
2. b. wonen in de vorm van gestapelde woningen en bijzondere woonvoorzieningen, uitsluitend op de verdieping, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor uitgesloten' zijn kantoren in afwijking van het bepaalde onder a niet toegestaan;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten' is wonen in afwijking van het bepaalde onder b niet toegestaan;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' tevens maatschappelijke, recreatieve en culturele voorzieningen en voorzieningen voor het houden van congressen, vergaderingen en opleidingen;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 1' tevens horeca van categorie 1 zoals vermeld in de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten;
7. g. horeca tot en met categorie 3 zoals vermeld in de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten, uitsluitend op de begane grond;
8. h. detailhandel, uitsluitend op de begane grond;
9. i. dienstverlening, uitsluitend op de begane grond;
10. j. ambachtelijke bedrijvigheid, uitsluitend op de begane grond;
11. k. parkeervoorzieningen;
12. l. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, groen en groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, toegangsruimten, bergingen, terrassen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de situering van het laden en lossen op het perceel.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2.1, mits:

1. a. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien; en
2. b. de situering van de parkeerplaatsen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

Voor het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

1. a. de frontbreedte van een vestiging van horeca, dienstverlening, detailhandel en/of ambachtelijke bedrijvigheid als bedoeld in lid 5.1 onder g, h, i en j mag niet meer bedragen dan 14,40 meter;
2. b. gebruik van ruimten binnen de woning ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende regels:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
   4. 4. er mag geen detailhandel plaatsvinden;
3. c. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.5 onder b ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende regels:

1. a. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
2. b. degene die de activiteiten in de woning uitvoert dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
3. c. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
4. d. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
5. e. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
6. f. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.

De voor Gemengd-1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. recreatieve voorzieningen;
2. b. culturele en maatschappelijke voorzieningen;
3. c. horeca tot en met categorie 3 zoals vermeld in de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten;
4. d. kantoren;
5. e. dienstverlening;
6. f. ambachtelijke bedrijvigheid of bedrijven in categorie A van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, groen en groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, toegangsruimten, bergingen, terrassen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de situering van het laden en lossen op het perceel.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2.1, mits:
   1. 1. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien; en
   2. 2. de situering van de parkeerplaatsen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.
2. b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2.2 voor bebouwing ten behoeve van detailhandel in dagelijkse goederen, mits de totale brutovloeroppervlakte van de bebouwing niet meer bedraagt dan 600 m².

Voor het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

1. a. Tot een gebruik strijdig met de gegeven bestemming wordt in ieder geval gerekend het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van:
   1. 1. een seksinrichting;
   2. 2. detailhandel;
2. b. tot een gebruik strijdig met de gegeven bestemming wordt ook gerekend het gebruik van de gronden en bouwwerken zonder op het eigen terrein genoegzaam te (hebben) voorzien in de uit het gebruik voortvloeiende behoefte aan parkeer- en stallingsvoorzieningen, tenzij op een andere wijze in de parkeer- en stallingsbehoefte wordt voorzien en de situering van de parkeer- en stallingsvoorzieningen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast;
3. c. bedrijven en het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten als bedoeld in lid 6.1 onder f zijn uitsluitend toegestaan indien:
   1. 1. het gaat om een kleinschalig, meest ambachtelijk bedrijf, voor zover in de staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging niet reeds een maximale grootte is aangegeven;
   2. 2. productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvinden;
   3. 3. de activiteiten hoofdzakelijk inpandig plaatsvinden, voor zover dit niet reeds in de staat is aangegeven;
4. d. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.5 voor het in samenhang met horecagebruik toelaten van detailhandel in versgoed en streekproducten, tot een maximale brutovloeroppervlakte van 1.500 m².
2. b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.5 voor detailhandel in (overige) dagelijkse goederen, mits de totale brutovloeroppervlakte van deze detailhandel niet meer bedraagt dan 600 m².
3. c. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.1 onder f ten behoeve van bedrijven die naar hun aard en hun invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging en met inachtneming van het bepaalde in lid 6.5 onder c, mits het geen geluidszoneringplichtige inrichtingen of bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen betreft.

De voor Gemengd-2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. wonen in de vorm van gestapelde woningen en bijzondere woonvoorzieningen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten' is wonen in afwijking van het bepaalde onder b niet toegestaan;
4. d. horeca tot en met categorie 3 zoals vermeld in de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten;
5. e. detailhandel;
6. f. dienstverlening;
7. g. ambachtelijke bedrijvigheid of bedrijven in categorie A van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging;
8. h. maatschappelijke, recreatieve en culturele voorzieningen en voorzieningen voor het houden van congressen, vergaderingen en opleidingen;
9. i. parkeervoorzieningen;
10. j. verkeervoorzieningen;
11. k. verblijfsvoorzieningen;
12. l. groen en groenvoorzieningen;
13. m. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
14. n. tuinen, erven en terreinen;
15. o. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen zoals terrassen en toegangsruimten.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2.1, indien:

1. a. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien; en
2. b. de situering van de parkeerplaatsen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

Voor het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

1. a. de brutovloeroppervlakte van kantoren, wonen, horeca tot en met categorie 3, detailhandel, dienstverlening, ambachtelijke bedrijvigheid of bedrijven in categorie A van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging, maatschappelijke, recreatieve en culturele voorzieningen en voorzieningen voor het houden van congressen, vergaderingen en opleidingen in de bestemmingsvlakken van onderhavige bestemming en de bestemming Gemengd - Uit te werken samen mag in totaal niet bedragen dan in de onderstaande tabel is aangegeven:

   bestemming	maximale totale bvo in m2
   kantoren	30.000
   wonen	120.000
   horeca van categorie 1	10.000
   'centrum': horeca tot en met categorie 3 met uitzondering van horeca van categorie 1, detailhandel, dienstverlening, ambachtelijke bedrijvigheid of bedrijven in categorie A van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging, maatschappelijke, recreatieve en culturele voorzieningen en voorzieningen voor het houden van congressen, vergaderingen en opleidingen	35.000

2. b. de verkoopvloeroppervlakte van een vestiging van detailhandel mag niet meer bedragen dan 300 m²;
3. c. van de maximale brutovloeroppervlakte voor detailhandel als bedoeld onder a mag niet meer dan 600 m² bvo voor de vestiging van één supermarkt worden gebruikt, in afwijking van het bepaalde onder b;
4. d. de vestiging van een supermarkt als bedoeld onder c is niet toegestaan als met een omgevingsvergunning is afgeweken als bedoeld in lid 6.6 onder b;
5. e. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd, met inachtneming van het bepaalde in lid 7.2.1;
6. f. gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als wonen als bedoeld in lid 7.1 onder b aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
   4. 4. er mag geen detailhandel plaatsvinden.
7. g. onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten;
8. h. bedrijven en het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten als bedoeld in lid 7.1 onder g zijn uitsluitend toegestaan indien:
   1. 1. het gaat om een kleinschalig, meest ambachtelijk bedrijf, voor zover in de staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging niet reeds een maximale grootte is aangegeven;
   2. 2. productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvinden;
   3. 3. de activiteiten hoofdzakelijk inpandig plaatsvinden, voor zover dit niet reeds in de staat is aangegeven.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden.
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
   4. 4. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
   5. 5. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
   6. 6. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.
2. b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.1 onder g ten behoeve van bedrijven die naar hun aard en hun invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging en met inachtneming van het bepaalde in lid 7.5 onder h, mits het geen geluidszoneringplichtige inrichtingen of bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen betreft.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen en groenvoorzieningen;
2. b. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. c. sport- en speelvoorzieningen waaronder wijkspeelplaatsen;
4. d. (bruggen ten behoeve van) fiets- en wandelpaden;
5. e. verblijfsvoorzieningen;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'ecologische verbindingszone' tevens voor behoud, herstel en ontwikkeling van natuurwaarden, landschappelijke en cultuurhistorische waarden
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'geluidwal' tevens geluidwerende voorzieningen;
8. h. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen zoals verkeersvoorzieningen en nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor Kantoor aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'centrum' tevens voor:
   1. 1. horeca tot en met categorie 3 zoals vermeld in de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten, uitsluitend op de begane grond;
   2. 2. detailhandel, uitsluitend op de begane grond;
   3. 3. dienstverlening, uitsluitend op de begane grond;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening' tevens voor dienstverlening, uitsluitend op de begane grond;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' tevens voor maatschappelijke voorzieningen;
6. f. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen zoals kinderdagopvang, voor- en naschoolseopvang, verkeersvoorzieningen, verblijfsvoorzieningen, kunstobjecten, groen en groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.2.1, indien:

1. a. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien; en
2. b. de situering van de parkeerplaatsen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. onderwijs;
2. b. bibliotheek;
3. c. kinderdagopvang;
4. d. voor- en naschoolseopvang;
5. e. gezondheidszorg;
6. f. openbare dienstverlening;
7. g. praktijkruimte;
8. h. religie;
9. i. verenigingsleven;
10. j. welzijnsinstelling;
11. k. volkstuinen;
12. l. fiets- en voetpaden;
13. m. parkeervoorzieningen;
14. n. groen en groenvoorzieningen;
15. o. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
16. p. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' tevens kantoor;
17. q. ter plaatse van de aanduiding 'kas' tevens kassen;
18. r. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' uitsluitend één bedrijfswoning;
19. s. ter plaatse van de aanduiding 'water' tevens (een duiker ten behoeve van) een leggerwatergang';
20. t. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Voor het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

1. a. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'water' moet (de duiker ten behoeve van) de leggerwatergang in stand worden gehouden.

De voor Natuur aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. behoud, herstel en ontwikkeling van natuurwaarden, landschappelijke en cultuurhistorische waarden;
2. b. behoud, herstel en/of ontwikkeling van de houtteelt en -productie;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - hydrologisch waardevol gebied' tevens behoud, herstel en/of ontwikkeling van hydrologische waarden;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'beschermingszone natte natuurparel' tevens voor een beschermingszone van een natte natuurparel;
5. e. (bruggen ten behoeve van) fiets- en wandelpaden;
6. f. wegen;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. extensief recreatief medegebruik.

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden van de volgende werken en werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren:

1. a. Het is verboden op de voor Natuur aangewezen gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren:
   1. 1. het verzetten of vergraven van grond waarbij het maaiveld over meer dan 100 m² per perceel of met meer dan 0,40 meter wordt gewijzigd of waarbij de maaiveldniveaus van een steilrand worden gewijzigd.
   2. 2. het omzetten van grond of uitvoeren van bodemingrepen dieper dan 0,40 meter onder maaiveld;
   3. 3. het graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten of anderszins herprofileren van waterlopen, sloten en greppels;
   4. 4. het verlagen van de waterstand anders dan door sloten/greppels of drainage met uitzondering van grondwateronttrekkingen;
   5. 5. het vellen of rooien van bos en/of het verwijderen van houtopstanden;
   6. 6. het verwijderen van natuur- en landschapselementen die ten tijde van de inwerkingtreding van het plan aanwezig waren;
   7. 7. het verwijderen van perceelsindelingen, paden en onverharde wegen;
   8. 8. het aanleggen en/of verharden van wegen of paden dan wel aanbrengen van andere niet omkeerbare oppervlakteverhardingen groter dan 100 m² per perceel.
2. b. Het is verboden op de voor Natuur aangewezen gronden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - hydrologisch waardevol gebied' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren:
   1. 1. het verzetten grond van meer dan 100 m³ of op een diepte van meer dan 0,60 meter onder maaiveld een en ander voorzover geen vergunning vereist is in het kader van de Ontgrondingenwet.
   2. 2. het aanleggen van drainage ongeacht de diepte, tenzij het gaat om vervanging van een reeds bestaande drainage.
   3. 3. het verlagen van de waterstand anders dan door middel van het graven van sloten of het toepassen van drainagemiddelen, met uitzondering van grondwateronttrekkingen.
   4. 4. het aanbrengen van niet-omkeerbare verhardingen en/of verharde oppervlakten van meer dan 100 m² anders dan een bouwwerk.
3. c. Het verbod als bedoeld onder a en b geldt niet voor werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die het normale onderhoud en/of gebruik betreffen of die van ondergeschikte betekenis zijn.
4. d. De werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden als bedoeld onder a zijn slechts toelaatbaar als de natuurwaarden, landschappelijke en cultuurhistorische waarden als bedoeld in lid 11.1 niet onevenredig worden aangetast.
5. e. De werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden als bedoeld onder b zijn slechts toelaatbaar als de natuurwaarden, landschappelijke, cultuurhistorische en hydrologische waarden als bedoeld in lid 11.1 niet onevenredig worden aangetast en nadat het bevoegd gezag schriftelijk advies heeft ingewonnen van het waterschap.

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen voor aangrenzende woningen en/of kantoren;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, nutsvoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:

1. a. het bebouwingspercentage van een bestemmingsvlak mag niet meer bedragen dan 50%;
2. b. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan de bouwhoogte van de beganegrondlaag van de aangrenzende woningen en/of kantoren;
3. c. in afwijking van het bepaalde onder a mogen ondergronds en/of halfverdiept gebouwen voor parkeervoorzieningen worden gebouwd tot een bouwhoogte van 2 meter.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegverkeer;
2. b. geluidwerende voorzieningen;
3. c. verkeersvoorzieningen;
4. d. verblijfsgebied;
5. e. verblijfsvoorzieningen;
6. f. fiets- en wandelpaden;
7. g. fietsenstalling;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. sport- en speelvoorzieningen waaronder wijkspeelplaatsen;
10. j. openbaar vervoer;
11. k. openbaarvervoersvoorzieningen;
12. l. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen zoals groen en groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, standplaatsen en terrassen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor Verkeer - Railverkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. railverkeer en bijbehorende voorzieningen zoals sporen, perrons en overkappingen;
2. b. stationsgebouw met bijbehorende voorzieningen zoals wachtruimtes en informatiebalies;
3. c. een voetgangersverbinding/passerelle tussen het stationsgebouw, de perrons en het gebied ten westen en ten oosten van het station;
4. d. fietsenstalling;
5. e. horeca tot en met categorie 2 zoals vermeld in de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten;
6. f. detailhandel;
7. g. dienstverlening;
8. h. ambachtelijke bedrijvigheid;
9. i. kantoren;
10. j. parkeervoorzieningen;
11. k. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen zoals groen en groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, verkeersvoorzieningen, nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
2. b. waterberging;
3. c. groen en groenvoorzieningen;
4. d. (bruggen ten behoeve van) fiets- en wandelpaden;
5. e. vlonders;
6. f. steigers;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen zoals speelvoorzieningen, verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, nutsvoorzieningen, kunstwerken, taluds, oeverbeschoeiingen en kademuren.

De voor Wonen-1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van gestapelde woningen en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. tuinen, erven en terreinen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' tevens voor kantoren, uitsluitend op de vierde en hogere verdiepingen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'centrum' en 'specifieke vorm van centrum-centrum 2' tevens voor:
   1. 1. horeca tot en met categorie 3 zoals vermeld in de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten, uitsluitend op de begane grond;
   2. 2. detailhandel, uitsluitend op de begane grond;
   3. 3. dienstverlening, uitsluitend op de begane grond;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum-centrum 1' tevens voor:
   1. 1. horeca tot en met categorie 3 zoals vermeld in de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten, uitsluitend op de begane grond en de eerste verdieping;
   2. 2. detailhandel, uitsluitend op de begane grond en de eerste verdieping;
   3. 3. dienstverlening, uitsluitend op de begane grond en de eerste verdieping;
7. g. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen zoals verkeersvoorzieningen, nutsvoorzieningen, verblijfsvoorzieningen, speelvoorzieningen, groen en groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden;

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 16.2.1, mits:

1. a. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien; en
2. b. de situering van de parkeerplaatsen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

Voor het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

1. a. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.
2. b. gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
   4. 4. er mag geen detailhandel plaatsvinden.
3. c. onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'centrum' en 'specifieke vorm van centrum-centrum 1' zijn geen woningen toegestaan op de begane grond respectievelijk op de begane grond en de eerste verdieping, met uitzondering van toegangsruimten.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 16.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden.

1. a. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
2. b. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
3. c. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
4. d. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
5. e. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
6. f. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.

De voor Wonen-2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van woningen en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
2. b. kantoren;
3. c. dienstverlening, uitsluitend op de begane grond;
4. d. bescherming en behoud van de historische ruimtelijke structuur en waarden van het beschermd stadsgezicht;
5. e. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals tuinen, erven en terreinen, toegangswegen, groen en groenvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden;
6. f. de handhaving van de oorspronkelijke parcellering.

Voor het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt de volgende regel:

1. a. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.
2. b. gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
   4. 4. er mag geen detailhandel plaatsvinden.
3. c. onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 17.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden.

1. a. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
2. b. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
3. c. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
4. d. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
5. e. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
6. f. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.

De voor Wonen-3 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van woningen, niet zijnde woonwagens, en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
2. b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen zoals verkeersvoorzieningen, groen en groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.

Voor het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

1. a. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.
2. b. gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
   4. 4. er mag geen detailhandel plaatsvinden.
3. c. onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 18.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden.

1. a. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
2. b. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
3. c. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
4. d. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
5. e. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
6. f. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.

De voor Wonen - Woonwagenstandplaats aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een subcentrum voor maximaal 12 woonwagens, waaronder zijn begrepen standplaatsen, voorzieningen en open terreinen;
2. b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verkeersvoorzieningen, groen en groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 19.2.1, mits:
   1. 1. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien; en
   2. 2. de situering van de parkeerplaatsen de stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.
2. b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 19.2.3 onder a, voor kleine, niet voor bewoning bestemde bouwwerken buiten een standplaats, zoals plantenkassen, tuinhuisjes en bouwwerken voor het houden van dieren zoals een duivenhok of een volière, met dien verstande dat
   1. 1. de totale bebouwde oppervlakte niet meer mag bedragen dan 25 m²;
   2. 2. de goothoogte niet meer mag bedragen dan 2,4 meter;
   3. 3. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 meter.

Voor het gebruik van gronden en woonwagen, gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, gelden de volgende regels:

1. a. gebruik van ruimten binnen de woonwagen en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. degene die de activiteiten in de woonwagen uitvoert, moet tevens bewoner van de woonwagen zijn;
   2. 2. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
   3. 3. er mag geen detailhandel plaatsvinden.
2. b. onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woonwagen en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten;
3. c. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 19.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden.

1. a. degene die de activiteiten in de woonwagen uitvoert, moet tevens bewoner van de woonwagen zijn;
2. b. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
3. c. de activiteit moet qua aard, omvang en uitstraling passen in een woonomgeving;
4. d. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
5. e. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.

De voor Gemengd - Uit te werken aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. wonen in de vorm van gestapelde woningen en bijzondere woonvoorzieningen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
3. c. horeca tot en met categorie 3 zoals vermeld in de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten;
4. d. detailhandel;
5. e. dienstverlening;
6. f. ambachtelijke bedrijvigheid of bedrijven in categorie A van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging of bedrijven die naar hun aard en hun invloed op de omgeving daarmee kunnen worden gelijkgesteld, mits het geen geluidszoneringplichtige inrichtingen betreft of bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen;
7. g. maatschappelijke, recreatieve en culturele voorzieningen en voorzieningen voor het houden van congressen, vergaderingen en opleidingen;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. verkeervoorzieningen;
10. j. verblijfsvoorzieningen;
11. k. groen en groenvoorzieningen;
12. l. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
13. m. tuinen, erven en terreinen;
14. n. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen zoals terrassen en toegangsruimten.

Burgemeester en wethouders werken de in lid 20.1 omschreven bestemming uit met inachtneming van de volgende regels:

1. a. de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak;
2. b. het bouwvlak mag volledig worden bebouwd;
3. c. de hoofdgebouwen van de woningen mogen uitsluitend gestapeld worden gebouwd;
4. d. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan in het bouwvlak is aangeduid;
5. e. de brutovloeroppervlakte van kantoren, wonen, horeca tot en met categorie 3, detailhandel, dienstverlening, ambachtelijke bedrijvigheid of bedrijven in categorie A van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging, maatschappelijke, recreatieve en culturele voorzieningen en voorzieningen voor het houden van congressen, vergaderingen en opleidingen in de bestemmingsvlakken van onderhavige bestemming en de bestemming Gemengd-2 samen mag in totaal niet bedragen dan in de onderstaande tabel is aangegeven:

   bestemming	maximale totale bvo in m2
   kantoren	30.000
   wonen	120.000
   horeca van categorie 1	10.000
   'centrum': horeca tot en met categorie 3 met uitzondering van horeca van categorie 1, detailhandel, dienstverlening, ambachtelijke bedrijvigheid of bedrijven in categorie A van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging, maatschappelijke, recreatieve en culturele voorzieningen en voorzieningen voor het houden van congressen, vergaderingen en opleidingen	35.000

6. f. de verkoopvloeroppervlakte van een vestiging van detailhandel mag niet meer bedragen dan 300 m²;
7. g. van de maximale brutovloeroppervlakte voor detailhandel als bedoeld onder e mag niet meer dan 600 m² bvo voor de vestiging van één supermarkt worden gebruikt, in afwijking van het bepaalde onder f;
8. h. de vestiging van een supermarkt als bedoeld onder g is niet toegestaan als met een omgevingsvergunning is afgeweken als bedoeld in lid 6.6 onder b;
9. i. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gerealiseerd, tenzij:
   1. 1. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien; en
   2. 2. de situering van de parkeerplaatsen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.
10. j. ten behoeve van kantoren mag per 70 m² brutovloeroppervlakte kantoorruimte niet meer dan één parkeerplaats worden gerealiseerd;
11. k. in afwijking van het bepaalde onder a mogen ondergronds en/of halfverdiept gebouwen voor parkeervoorzieningen worden gebouwd tot een bouwhoogte van 2 meter;
12. l. gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als wonen als bedoeld in lid 20.1 onder b aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
    1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
    2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
    3. 3. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
    4. 4. er mag geen detailhandel plaatsvinden;
13. m. bedrijven en het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten als bedoeld in lid 20.1 onder f zijn uitsluitend toegestaan indien:
    1. 1. het gaat om een kleinschalig, meest ambachtelijk bedrijf, voor zover in de staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging niet reeds een maximale grootte is aangegeven;
    2. 2. productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvinden;
    3. 3. de activiteiten hoofdzakelijk inpandig plaatsvinden, voor zover dit niet reeds in de staat is aangegeven.

Zolang en voor zover een uitwerking als bedoeld in dit artikel niet in werking is getreden, mogen geen bouwwerken worden gebouwd.

De voor Leiding - Riool aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, de instandhouding en bescherming van hoofdtransportleidingen, met een strook van 3,5 meter ter weerszijden van de aangeduide leiding.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de regels van dit artikel voor de regels die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

Binnen deze dubbelbestemming mogen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van deze dubbelbestemming worden gebouwd. Voor de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen 3 meter mag bedragen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 21.2 voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mits:

1. a. er vindt geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de hoofdtransportleiding;
2. b. het bevoegd gezag dient vooraf advies in te winnen bij de leidingbeheerder.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 21.4 mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de hoofdtransportleiding en toestaan dat de gronden gebruikt worden conform de basisbestemming, mits vooraf advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder.

1. a. Het is verboden op de tot Leiding - Riool bestemde grond, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren, die de veiligheid kunnen schaden:
   1. 1. het aanleggen van wegen of paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
   2. 2. het uitvoeren van graafwerkzaamheden;
   3. 3. het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indringen van voorwerpen;
   4. 4. het aanbrengen van diepgewortelde beplanting en of bomen;
   5. 5. het vellen of rooien van houtgewas.
2. b. Het verbod als bedoeld in lid 21.6 onder a geldt niet voor de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden:
   1. 1. welke betreffen het normale onderhoud en beheer van de hoofdtransportleiding;
   2. 2. die op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt in uitvoering zijn.
3. c. De werken en werkzaamheden als bedoeld in lid 21.6 onder a zijn slechts toelaatbaar indien door die werken en werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen geen onevenredige aantasting van de belangen van de hoofdtransportleidingen ontstaat of kan ontstaan.
4. d. Alvorens te beslissen omtrent een vergunning als bedoeld in lid 21.6 onder a wordt advies ingewonnen van de leidingbeheerder.

De voor Waarde-Archeologie-1 aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en te verwachten archeologische waarden van de gronden.

Binnen deze dubbelbestemming zijn geen bouwwerkzaamheden toegestaan, die een oppervlakte betreffen groter dan 50 m² en meer dan 1 meter beneden maaiveld.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 22.2 en toestaan dat onder maaiveld wordt gebouwd, mits:

1. a. een door deskundigen opgesteld rapport overlegd wordt, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de bouwwerkzaamheden betrekking hebben, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgelegd;
2. b. indien uit het onder 22.3 sub a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarde van de gronden door de bouwwerkzaamheden zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag aan de omgevingsvergunning een of meer van de volgende voorwaarden verbinden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een erkend archeoloog;
3. c. het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. Het onder 22.3 sub b bepaalde met betrekking tot de mogelijkheid van opleggen van voorwaarden is van overeenkomstige toepassing.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 22.4 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen in die zin dat deze bestemming komt te vervallen, indien als gevolg van nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

De voor Waarde-Archeologie-2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en te verwachten archeologische waarden van de gronden.

Binnen deze dubbelbestemming zijn geen bouwwerkzaamheden toegestaan, die een oppervlakte betreffen groter dan 500 m² en meer dan 1 meter beneden maaiveld.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 23.2 en toestaan dat onder maaiveld wordt gebouwd, mits:

1. a. een door deskundigen opgesteld rapport overlegd wordt, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de bouwwerkzaamheden betrekking hebben, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgelegd;
2. b. indien uit het onder 23.3 sub a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarde van de gronden door de bouwwerkzaamheden zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag aan de omgevingsvergunning een of meer van de volgende voorwaarden verbinden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een erkend archeoloog;
3. c. het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. Het onder 23.3 sub b bepaalde met betrekking tot de mogelijkheid van opleggen van voorwaarden is van overeenkomstige toepassing.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 23.4 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen in die zin dat deze bestemming komt te vervallen, indien als gevolg van nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

De voor Waarde-Archeologie-3 aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en te verwachten archeologische waarden van de gronden.

Binnen deze dubbelbestemming zijn geen bouwwerkzaamheden toegestaan, die een oppervlakte betreffen groter dan 100 m² en meer dan 2 meter beneden maaiveld.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 24.2 en toestaan dat onder maaiveld wordt gebouwd, mits:

1. a. een door deskundigen opgesteld rapport overlegd wordt, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de bouwwerkzaamheden betrekking hebben, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgelegd;
2. b. indien uit het onder 24.3 sub a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarde van de gronden door de bouwwerkzaamheden zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag aan de omgevingsvergunning een of meer van de volgende voorwaarden verbinden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een erkend archeoloog;
3. c. het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. Het onder 24.3 sub b bepaalde met betrekking tot de mogelijkheid van opleggen van voorwaarden is van overeenkomstige toepassing.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 24.4 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen in die zin dat deze bestemming komt te vervallen, indien als gevolg van nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

De voor Waterstaat - Waterbergingsgebied aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van het waterbergend vermogen.

Binnen deze dubbelbestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van deze dubbelbestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:

1. a. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 2 meter.

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor dijken en kaden met een waterkerende functie.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

In afwijking van hetgeen elders in deze regels is bepaald ten aanzien van het bouwen krachtens de overige bestemmingen van deze gronden, mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering worden gebouwd, mits de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 3 meter.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 26.2 voor het bouwen van bouwwerken ten behoeve van de overige bestemmingen (basisbestemmingen) van deze gronden, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. a. het doelmatig functioneren van de primaire waterkering mag niet onevenredig worden aangetast;
2. b. het bevoegd gezag dient schriftelijk advies in te winnen bij het waterschap;
3. c. de bouwwerken dienen te voldoen aan de bouwregels opgenomen binnen de basisbestemming.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 26.4, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bebouwing, die op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan middels een daartoe verleende vergunning binnen het plangebied aanwezig/opgericht is, dan wel mag worden opgericht, maar in strijd is met dit bestemmingsplan, wordt geacht aan dit bestemmingsplan te voldoen.

1. a. Het is verboden de gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten gebruiken voor een doel of op een wijze strijdig met de bestemmingen in dit plan.
2. b. Tot een strijdig gebruik van de gronden en bouwwerken in strijd met de bestemmingsomschrijving van de bestemmingen in dit plan wordt in ieder geval verstaan het gebruik ten behoeve van een seksinrichting.

1. a. Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van de regels en/of verbeelding van het plan, met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. een afwijking is toegestaan voor vermeerdering dan wel vermindering van de voorgeschreven maten en normen met niet meer dan 10%;
   2. 2. een afwijking is toegestaan voor een geringe afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden van het bestemmingsplan ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waarin een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
   3. 3. een afwijking is toegestaan voor vergroting van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, of kunstobjecten en bouwwerken ten behoeve van verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer tot een bouwhoogte van niet meer dan 10 meter;
   4. 4. een afwijking is toegestaan voor vergroting van de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, met inachtneming van de volgende regels:
      • de oppervlakte van de plaatselijke verhoging mag niet meer bedragen dan 10% van de oppervlakte van het gebouw;
      • de hoogte van de plaatselijke verhogingen mag niet meer bedragen dan 4 meter;
2. b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen in dit plan voor ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken, mits:
   1. 1. de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer bedraagt dan 2,5 meter;
   2. 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de betreffende en aangrenzende gronden;
3. c. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in artikel 29 onder a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Paleiskwartier-Willemspoort-Station.

Dit bestemmingsplan is voorbereid in het kader van het actualisatieprogramma van de gemeente 's-Hertogenbosch. De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeenteraad voor het hele grondgebied van de gemeente één of meer bestemmingsplannen moet vaststellen en dat de bestemming van de gronden binnen tien jaar telkens opnieuw moet worden vastgesteld.

Voor de stationsomgeving, het Paleiskwartier en Willemspoort bestaat nu geen eenduidige en actuele juridisch-planologische regeling. Hoewel voor de stationsomgeving relatief recente bestemmingsplannen gelden, gelden voor het grootste deel van het plangebied uitbreidingsplannen uit de jaren '40 en '50. Verder is in de loop der jaren een groot aantal vrijstellingen en ontheffingen verleend, veelal binnen een vastgesteld ruimtelijk kader. Voor een goed ruimtelijk beheer is een nieuw actueel bestemmingsplan dan ook belangrijk.

De stationsomgeving, het Paleiskwartier en Willemspoort kenmerken zich door een hoge dynamiek. Sinds de jaren '90 zijn bestemmingsplannen voorbereid die herontwikkeling van deze gebieden mogelijk maakten. De bestemmingsplannen voor de stationsomgeving ('Westzijde station, La Gare e.o.' en 'Station centrumzijde') zijn vastgesteld en de ontwikkeling van dit gebied gebeurde en vindt nog steeds plaats volgens deze juridisch-planologische regimes. Ook voor het Paleiskwartier en de Onderwijsboulevard zijn in de jaren '90 bestemmingsplannen voorbereid. De dynamiek in deze delen van de spoorzone oversteeg echter de flexibiliteit van deze plannen: de plannen lieten onvoldoende ruimte voor nieuwe inzichten in bijvoorbeeld verdichting en uitwisseling van functies. Sinds begin jaren '00 is de ontwikkeling daarom projectgewijs gestuurd. Voor elke concrete ontwikkeling is een afzonderlijke juridisch-planologische procedure doorlopen waarbij de toelichting van de niet vastgestelde bestemmingsplannen ('Paleiskwartier', 'Concordia-Wolfsdonken') wel als stedenbouwkundig en ruimtelijk kader diende.

Op 9 september 2008 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het ruimtelijk plan en het beeldkwaliteitsplan van Paleiskwartier-Zuid vast: 'Paleiskwartier-Zuid, scharnierpunt tussen Binnenstad en West'. In dit deel van het plangebied zijn de meeste gebouwen inmiddels gesloopt; dit deel ligt dan ook grotendeels braak. Omdat de betreffende gronden op dit moment feitelijk geen functie hebben, kan niet de bestaande situatie worden bestemd. Er kan, gelet op de omgeving en uw voornoemd raadsbesluit, evenmin worden teruggegrepen op het geldende bestemmingsplan 'Partiële herziening plan in onderdelen West', vastgesteld op 27 januari 1949, dat op de betreffende gronden 'Bedrijfjes' toestaat. Daarom is dit beheerbestemmingsplan aangegrepen om de nieuwe ontwikkelingen in het kader van het ruimtelijk plan 'Paleiskwartier-Zuid' juridisch-planologisch mogelijk te maken, al dan niet met een nader uitwerkingsplan. Delen van dit ruimtelijk plan worden inmiddels gerealiseerd: Ponte Palazzo, de Jheronimustoren en het kantoorgebouw Belvédère. Ook voor het gebied Willemspoort is door uw raad een ruimtelijk kader vastgesteld: 'Visie Willemspoort'. In tegenstelling tot het ruimtelijk plan 'Paleiskwartier-Zuid' is dit ruimtelijk kader nog onvoldoende concreet. Concrete ontwikkelingen in het kader van deze visie zullen dan ook te zijner tijd met een afzonderlijke juridisch-planologische procedure mogelijk worden gemaakt.

Dit bestemmingsplan heeft ook betrekking op de plandelen I en J van het projectbesluit 'Nieuwbouw Deuteren 2^e fase' ex artikel 3.10 Wro (oud). Omdat deze plandelen later onherroepelijk zijn geworden dan de plandelen A, D, F, G en H, konden ze nog niet worden meegenomen in bestemmingsplan 'Deuteren' dat op 28 februari 2012 is vastgesteld.

Bestemmingsplan 'Paleiskwartier-Willemspoort-Station' is in de eerste plaats een beheerbestemmingsplan voor het station en zijn omgeving, het deel van Paleiskwartier dat al is gerealiseerd, de Onderwijsboulevard en het aangrenzende Westerpark, het gebied Willemspoort (van het Koning Willem I College aan de oostkant tot de Deutersestraat aan de westkant) en tenslotte de plandelen I en J van het projectbesluit 'Nieuwbouw Deuteren 2^e fase'. Het bestemmingsplan legt in hoofdzaak de situatie vast die feitelijk of juridisch-planologisch bestaat en stelt regels ten behoeve van de rechtszekerheid van de burger en een goede ruimtelijke ordening. Bestaande functies, zoals wonen, kantoren en maatschappelijke voorzieningen, krijgen een bestemming overeenkomstig het huidige gebruik. Daarbij is getracht op de verbeelding en binnen de regels voldoende flexibiliteit op te nemen. In de tweede plaats zijn de nieuwe ontwikkelingen in het kader van het ruimtelijk plan 'Paleiskwartier-Zuid' opgenomen. Het ruimtelijke plan 'Paleiskwartier-Zuid' biedt hiertoe voldoende aanknopingspunten.

Bij gelegenheid van de Wet ruimtelijk ordening is een standaard voor bestemmingsplannen geïntroduceerd: SVBP 2008. De systematiek van dit bestemmingsplan, in het bijzonder de regels en de plankaart, voldoet aan deze landelijk voorgeschreven standaard. Niet alleen schrijft de standaard bestemmingen en aanduidingen voor maar verplicht hij de gemeente ook het bestemmingsplan digitaal op te stellen en beschikbaar te maken. Het bestemmingsplan is zo inzichtelijk en eenvoudig raadpleegbaar voor de burger.

Het plangebied valt ruwweg uiteen in vier deelgebieden: Paleiskwartier, Willemspoort, de stationsomgeving en deelgebied I en J van het project 'Nieuwbouw Deuteren, 2e fase':

• Stationsomgeving. Aan de oostzijde wordt dit deel van het plangebied begrensd door de Oranje Nassaulaan en de Koninginnelaan, aan de westzijde door het spooremplacement. De passerelle is onderdeel van het plangebied. Aan de noordzijde wordt dit deel van het plangebied begrensd door de Boschveldweg. Het bouwperceel ten oosten van de Boschveldweg ('vlek F') en de Boschveldweg zelf zijn onderdeel van het plangebied. De busbuffer aan de Mayweg begrenst dit deel van het plangebied aan de zuidzijde.
• Paleiskwartier. Aan de oostzijde wordt dit deel van het plangebied begrensd door de Magistratenlaan en het spooremplacement, aan de westzijde door de Gassendonklaan en de Dertien Loten, aan de noordzijde door de Simon Stevinweg en de Christiaan Huygensweg en aan de zuidzijde door de Vlijmenseweg.
• Willemspoort. Dit deel van het plangebied grenst aan het Paleiskwartier. De noordzijde wordt begrensd door de Vlijmenseweg, de oostzijde door de kruisingen van de Magistratenlaan, de Randweg en de Vlijmenseweg, de zuidzijde door de groenstructuur langs het Halvezolenlijntje en de westzijde door de Deutersestraat.
• Plandelen I en J van projectbesluit 'Deuteren 2^e fase'. Aan de oostzijde wordt dit deel van het plangebied begrensd door de Haverdonklaan, aan de zuidzijde door de woningen aan de Weidonklaan, aan de noord- en de westzijde door de Berkendonklaan.

afbeelding 1: begrenzing plangebied

In het plangebied gelden nu de volgende bestemmingsplannen:

1. 1. 'Plan in hoofdzaken 1945', vastgesteld op 1 maart 1945, goedgekeurd op 27 maart 1946;
2. 2. 'Partiële herziening van het plan in onderdelen West, behorende tot het uitbreidingsplan der Gemeente 's-Hertogenbosch', vastgesteld op 27 januari 1949, goedgekeurd op 1 juni 1949;
3. 3. 'Partiële herziening van het plan in onderdelen West', vastgesteld op 16 december 1952, goedgekeurd op 18 maart 1953;
4. 4. 'Uitbreiding in hoofdzaken West', vastgesteld op 21 december 1956, goedgekeurd op 28 mei 1958;
5. 5. 'Herziening plan in hoofdzaken West', vastgesteld op 21 mei 1959, goedgekeurd op 28 oktober 1959;
6. 6. Bestemmingsplan '1966, LTS West', vastgesteld op 29 april 1966, goedgekeurd op 10 augustus 1966;
7. 7. Partieel uitbreidingsplan in onderdelen, Deuteren, vastgesteld op 29 april 1965, goedgekeurd op 29 november 1965;
8. 8. Bestemmingsplan 'Sublocatie woonwagens Deutersestraat', vastgesteld op 18 december 1986, goedgekeurd op 9 april 1987;
9. 9. Bestemmingsplan 'Station Centrumzijde', vastgesteld op 10 februari 1994, goedgekeurd op 20 augustus 1994;
10. 10. Bestemmingsplan 'Westzijde station La Gare e.o.', vastgesteld op 19 januari 1995, goedgekeurd op 15 augustus 1995;
11. 11. Bestemmingsplan 'Randweg 's-Hertogenbosch-Vught', vastgesteld op 22 februari 2005, goedgekeurd op 20 september 2005.

Eerst worden de ontwikkeling en de huidige situatie van de vier deelgebieden beschreven: Paleiskwartier (paragraaf 2.1), Willemspoort (paragraaf 2.2), de stationsomgeving (paragraaf 2.3) en plandelen I en J van projectbesluit 'Nieuwbouw Deuteren 2e fase' (paragraaf 2.4).

In hoofdstuk 3 komt relevant ruimtelijk en sectoraal beleid aan bod.

Hoofdstuk 4 beschrijft het plan, in het bijzonder de ontwikkeling van Paleiskwartier-Zuid.

In hoofdstuk 5 worden de milieuaspecten (geluid, bedrijven en milieuzonering, bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, externe veiligheid, energie en duurzaamheid) toegelicht. Hoofdstuk 6 betreft de waterparagraaf. In hoofdstuk 7 staan archeologie en cultuurhistorie centraal.

Hoofdstuk 8 zet uiteen hoe de bestaande ruimtelijke en functionele structuur is bestemd, hoe de bestemmingsregels juridisch in elkaar steken en hoe daarmee de feitelijk bestaande of juridisch-planologische situatie en de ontwikkelingsmogelijkheden in Paleiskwartier-Zuid zijn vastgelegd.

Conform artikel 3.1.6 Bro moet de toelichting van een bestemmingsplan de economische uitvoerbaarheid ervan beschrijven. Hoofdstuk 9 gaat hierop kort in.

Hoofdstuk 10 doet verslag van het wettelijk vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro.

In de tweede helft van de twintigste eeuw lag aan de westzijde van het spoor en de binnenstad bedrijventerrein De Wolfsdonken. Hoewel het direct ter hoogte van de binnenstad en het NS-station lag, bleef de invloed van deze centrumfuncties op het gebied heel beperkt. De tunnel van de Christiaan Huygensweg onder het spoor vormde er de enige oost-westverbinding. In de jaren '90 ontstond de mogelijkheid om aan de westzijde van het NS-station een hoogwaardige kantoor- en woningbouwlocatie te ontwikkelen:

• de Nederlandse Spoorwegen ontwikkelde plannen voor een nieuw openbaarvervoersknooppunt. Er werden een passerelle, een nieuwe westelijke stationsentree en een nieuw westelijk stationsplein gerealiseerd;
• als gevolg van een reorganisatie van justitiële diensten ontstond de vraag naar een fors gebouwencomplex (circa 35.000 m²) in het stationsgebied;
• er was behoefte aan uitbreiding van centrumfuncties die het westelijk deel van de stad beter met de binnenstad zouden verbinden;
• De Wolfsdonken voldeed niet meer aan de eisen van een modern bedrijventerrein. Een aantal bedrijven vertrok waardoor ruimte voor nieuwe ontwikkelingen ontstond;
• op het voormalig sportpark De Wolfsdonken concentreerden zich (de fusies van) onderwijsinstellingen en ontstond een kenniscluster;
• in het kader van het ABC-locatiebeleid bestond de noodzaak om arbeids- en bezoekersintensieve functies dichtbij een openbaarvervoersknooppunt te realiseren.

Op 19 januari 1995 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch bestemmingsplan 'Westzijde station La Gare e.o.' vast. De gemeenteraad bood hiermee het bestuurlijk en juridisch kader voor de ontwikkeling van een nieuwe hoogwaardige kantoor- en woningbouwlocatie. Het bestemmingsplan voorzag in drie hoogteaccenten op plekken waar de stedenbouwkundige structuur verduidelijkt moest worden:

• de Van Lanschottoren direct aan het Leonardo da Vinciplein;
• het hoogteaccent van Carrefour, op de hoek van de Leeghwaterlaan en de Onderwijsboulevard;
• het Riva-gebouw in de as van de voormalige Industriestraat, nu: de Statenlaan.

Aan de overzijde van de Van Lanschottoren is rondom een groot binnenplein het Paleis van Justitie gebouwd. In de plint van de gebouwen aan de belangrijke openbare ruimte van de Leeghwaterlaan en het Leonardo de Vinciplein zijn zoveel mogelijk openbare en publiekaantrekkende functies gehuisvest. Omwille van de sociale veiligheid van de Leeghwaterlaan en de Onderwijsboulevard zijn woongebouwen gerealiseerd, achter de Van Lanschottoren in aansluiting op het bestaande wooncomplex (La Cour) en op de hoek van de Leeghwaterlaan (Carrefour). Aan het Mercatorplein, het binnenhof van het Carrefour, is het Stedelijk Gymnasium gehuisvest.

In 1998 werd voor het gebied ten zuiden van de Hugo de Grootlaan het voorontwerpbestemmingsplan Paleiskwartier ter inzage gelegd. Na de terinzagelegging bleek de dynamiek in het gebied de flexibiliteit van het bestemmingsplan te overstijgen. Hoewel het bestemmingsplan daarom niet verder in procedure is gebracht, is het als richtinggevend gebruikt bij de herontwikkeling van het gebied. Langs de Magistratenlaan is een vijftal gebouwen gerealiseerd met aan de zijde van de Bordeslaan woningen en aan de zijde van de Magistratenlaan kantoren die de woningen van het spoorweglawaai afschermen: van noord naar zuid De Magistraat, Huis den Bosch, Het Binnenhof, Het Kabinet en De Croon. Aan de overzijde van de Bordeslaan zijn de Armada's gebouwd: tien bijzondere appartementengebouw aan de vijver. Onder deze vijver ligt de gezamenlijke parkeergarage, voor bezoekers van het Paleiskwartier en de binnenstad. Naast deze grote parkeergarage liggen onder de kantoor- en woongebouwen eigen parkeergarages voor de werkers en bewoners. Aan de andere kant van de vijver is een bedrijfsgebouw van het voormalige bedrijventerrein behouden. Hierin is de kunst- en dansopleiding van Hogeschool Avans ondergebracht. Ten zuiden van dit schoolgebouw zijn nog twee grote appartementengebouwen gerealiseerd: de Markiezenhof en de Prinsenhof.

Met de realisatie van De Croon is het noordelijk deel van het Paleiskwartier volledig ontwikkeld. De transformatie van het voormalige bedrijventerrein De Wolfsdonken wordt nu in zuidelijke richting voortgezet. Op 9 september 2008 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het ruimtelijk plan en het beeldkwaliteitsplan van Paleiskwartier-Zuid vast: 'Paleiskwartier-Zuid, scharnierpunt tussen Binnenstad en West'. In dit plangebied, met een oppervlakte van circa 4,6 hectare, zijn de meeste gebouwen inmiddels gesloopt; dit deel ligt dan ook braak. Het gebouw met de sheddaken blijft in de nieuwe situatie bewaard (zie paragraaf 7.7).

Na de terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan Paleiskwartier deden zich ten aanzien van het zuidelijk deel van het Paleiskwartier ontwikkelingen voor die het opstellen van een nieuw ruimtelijk kader noodzakelijk maakten: de Nota Hoogbouw, de Visie Willemspoort en het advies van de heer prof. drs. A.L.L.M. Asselbergs over hoogbouw in Willemspoort en het zuidelijk deel van het Paleiskwartier; de realisatie van het Westerpark; de ontwikkeling van Ponte Palazzo als verbinding tussen het Paleiskwartier en de binnenstad; de vergroting van het programma voor het gepland cluster van publieksfuncties aan de Magistratenlaan; inmiddels verouderde milieunormen.

Het zuidelijk deel van het Paleiskwartier moet aansluiten op het noordelijk deel van het Paleiskwartier, op de binnenstad, op Willemspoort, het Westerpark en het buitengebied van de Gement. De relatie met het noordelijk deel van het Paleiskwartier wordt gemaakt in de structuur, het bebouwingstype, de architectuur, de inrichting van de openbare ruimte en de invulling van de functies. Er wordt een directe relatie met de binnenstad gemaakt: het zuidelijk plandeel van het Paleiskwartier heeft met de Ponte Palazzo een centrale functie in de verbinding van het Paleiskwartier met het historische centrum. De voorzieningen in Paleiskwartier zullen vooral complementair zijn aan die in de binnenstad. Het ruimtelijk plan 'Paleiskwartier-Zuid' houdt ook rekening met de transformatie van Willemspoort, ten zuidwesten van het plangebied. Met deze transformatie zal een nieuw stedelijk knooppunt ontstaan ten zuidwesten van het Paleiskwartier (zie paragraaf 2.2.1). Aan de westzijde van het Paleiskwartier liggen de Onderwijsboulevard met diverse onderwijsinstellingen en het waterrijke Westerpark met een stedelijke uitstraling. Paleiskwartier-Zuid gaat mede een verbinding vormen tussen het Westerpark en de binnenstad. Tenslotte moet het Paleiskwartier een relatie leggen met het buitengebied van de Gement, een weids graslandschap van 1.400 hectare groot ten zuiden en ten westen van ’s-Hertogenbosch. Vanuit het Paleiskwartier wordt het zicht op dit gebied benadrukt.

Functionele uitgangspunten:

• Wonen. Bij aanvang van het project is voor de ontwikkeling van het Paleiskwartier gekozen voor een specifiek hoogwaardig stedelijk woonmilieu, sterk gericht op kwaliteit en een diversiteit aan appartementen. Ten aanzien van de differentiatie werden randvoorwaarden opgesteld, waaronder het realiseren van minimaal 15% sociale woningbouw. Bij de vaststelling van het ruimtelijk plan waren in het Paleiskwartier circa 1.100 woningen gerealiseerd, voor 15% kleinere koopappartementen en voor 14% sociale huurappartementen, tezamen voor 29% in het goedkope segment. In de Nota Wonen 2012 is de doelstelling opgenomen om van de te realiseren woningbouw in de stad minimaal 25% in de sociale sector (huur en koop) te realiseren. Met deze doelstelling wordt in het Paleiskwartier rekening gehouden. Het ruimtelijk plan streeft er ook naar om in het Paleiskwartier het woningaanbod (woningtypologie of specifiek woningaanbod, bijvoorbeeld met zorg en/of begeleiding) zodanig te verbreden of op te rekken dat ook andere doelgroepen (bijzondere doelgroepen, mensen met een beperking die zijn aangewezen op een speciale vorm van huisvesting) een geschikte en aantrekkelijke woonplek in het Paleiskwartier kunnen vinden. Doel is dan ook om zoveel mogelijk levensloopgeschikte, duurzame en toekomstgerichte woningen te ontwikkelen en te bouwen.
• Kantoren. Bij vaststelling van het ruimtelijk plan was het Paleiskwartier met 120.000 m² bvo uitgegroeid tot één van de belangrijkste kantorenparken van de stad. Op basis van het ruimtelijk plan is nog ruimte voor circa 25.000 tot 50.000 m². De invulling van het nieuwbouwtempo voor kantoren hangt af van de marktsituatie. Differentiatie in de kantorennieuwbouw is gewenst. Te denken is daarbij aan meer verzamelkantoren.
• Detailhandel. Bij de eventuele vestiging van een supermarkt in het zuidelijk deel van het Paleiskwartier is de positie van winkelgebied Boschveld van belang. De gemeente staat de vestiging toe van een compacte supermarkt (gemak, service, vers, kwaliteit) met een maximale grootte van 600 m² verkoopvloeroppervlakte, tenzij reeds in het sheddakengebouw invulling is gegeven aan detailhandel in (overige) dagelijkse goederen met een vergelijkbare omvang. Een (grotere) full service supermarkt zou te veel koopkrachtafvloeiing veroorzaken voor een vernieuwd winkelcentrum Boschveld. Na vaststelling van het ruimtelijk plan is een concept bedacht waarbij invulling kan worden gegeven aan het sheddakengebouw als gemeentelijk monument en waarbij, bij de aanlanding van de Ponte Palazzo, in het verlengde van de historische binnenstad, een aantrekkelijk verblijfs- en winkelklimaat kan worden gecreëerd: detailhandel in versgoed en streekproducten in samenhang met horeca. Hiervoor is in onderhavig bestemmingsplan een afwijkingsbevoegdheid opgenomen, naast een afwijkingsbevoegdheid voor voornoemde detailhandel in (overige) dagelijke goederen (zie paragraaf 4.3). In de plinten van de andere gebouwen is verder ruimte voor kleinschalige detailhandel, voornamelijk in het nonfoodsegment. De units zijn circa 150 m² groot, met de mogelijkheid om twee units aan elkaar te koppelen. De compacte supermarkt is daarop dus een uitzondering. Het is overigens allesbehalve de bedoeling de plinten volledig met winkels te vullen.
• Horeca. In de plinten van gebouwen rondom de vijver kunnen zich horecagelegenheden vestigen, waarbij het hoogwaardige karakter van dit gebied voorop staat.
• Vrijetijds- en overige voorzieningen. Kleine stedelijke voorzieningen in de, al dan niet commerciële, dienstverleningssfeer kunnen ook worden gehuisvest in de plinten. Dit zijn centrumfuncties die prima passen in Paleiskwartier-Zuid, zoals een reisbureau, kapsalon, uitzendbureau, atelier/galerie, (para)medische voorzieningen, fitness en wellness. De plintunits bieden tevens plaats voor spin-offbedrijvigheid uit de naastliggende MBO- en HBO-onderwijsclusters en uit het medisch cluster rond het Jeroen Bosch Ziekenhuis. De intentie is om hier recreatieve functies en cultuurfuncties te clusteren, waardoor het gebied rondom de vijver kan uitgroeien tot het levendige hart van het Paleiskwartier.

Ruimtelijke uitgangspunten:

• Ten opzichte van het oorspronkelijk voorontwerpbestemmingsplan Paleiskwartier is gekozen voor ruimtelijke en programmatische verdichting van Paleiskwartier-Zuid.
• Een belangrijk ruimtelijk uitgangspunt van het ruimtelijk plan is een rechtstreekse langzaamverkeersroute over het spoor, de Ponte Palazzo, tussen de Vughterstraat en de kruising van de Onderwijsboulevard met de Vlijmenseweg.
• Rondom de vijver is een cluster van hoogbouw voorzien van 60 tot 90 meter hoog. Het hoogste gebouw van circa 90 meter is gepland op de hoek van de Vlijmenseweg en de Onderwijsboulevard, in de zichtas van de Ponte Palazzo. Met de Nota Hoogbouw (zie paragraaf 3.3.1.3) en de studie van de heer prof. drs. A.L.L.M. Asselbergs 'Visie hoogbouw Willemspoort' (zie paragraaf 2.2.1) zet de gemeente in op de versterking van hoogdynamische gebieden met hoogbouw en landmarks hoger dan 80 meter. Het is wenselijk om een landmark te plaatsen aan de rand van het gebied. In de ‘Visie hoogbouw Willemspoort’ is voor dit landmark de locatie ten oosten van de kruising van de Onderwijsboulevard met de Vlijmenseweg als meest optimaal aangegeven.
• Er wordt ruimtelijk aangesloten op het aangrenzende gebied Willemspoort.
• Het gebied rond de aansluiting Magistratenlaan/Randweg en het Heetmanplein/Willemsplein wordt als groene landschappelijke stadsentree ingericht.
• Waar bebouwing de openbare ruimte begrenst, moet de plint levendig zijn, mede ten behoeve van de sociale veiligheid.
• Bij de oriëntatie van de bebouwing moet ook rekening worden gehouden met bezonning, zowel die van de bebouwing zelf als die van de openbare ruimte, in bijzonder de pleinen.

Uitgangspunten ten aanzien van verkeer en parkeren:

• Uitgangspunt bij het zuidelijk plandeel van het Paleiskwartier is de doortrekking van de Magistratenlaan tot de Zandzuigerstraat en de realisatie van de Randweg. De Randweg is onderdeel van de ruit om de stad, de Magistratenlaan is in de Koersnota Hoofdinfrastructuur aangewezen als belangrijke doorstroomas (zie paragraaf 3.3.4.1). Ter voorkoming van doorgaand verkeer en ten behoeve van een autoluw verblijfsgebied moeten auto's zoveel mogelijk aan de rand van het plangebied blijven. Zogenaamde ‘inprikkers’ ontsluiten de parkeervoorzieningen direct vanaf de Spiegeltuin, de Vijverlaan, de Vlijmenseweg en de Onderwijsboulevard.
• Op het gebied van parkeren wordt onderscheid gemaakt tussen bewoners, bezoekers en werkers in het gebied. De gemeente streeft naar dubbelgebruik van parkeerplaatsen. De bestaande parkeergarage onder de vijver zal ook worden gebruikt door de bezoekers van Paleiskwartier-Zuid. De bewoners en werkers parkeren in parkeergarages onder hun woningen en kantoren.
• In het Paleiskwartier dienen voldoende voorzieningen voor fietsverkeer, aansluitend op het fietsnetwerk van ‘s-Hertogenbosch, en voor de voetganger aanwezig te zijn. Het langzaam verkeer krijgt, gezien het autoluwe karakter van het plangebied, een belangrijke functie.
• Er worden voldoende voorzieningen getroffen voor laden en lossen en om bezoekers van het gebied af te zetten, zoveel mogelijk gescheiden van het parkeerverkeer.
• Paleiskwartier-Zuid is goed ontsloten met het openbaar vervoer. Bussen maken gebruik van de routes rondom het plangebied: de Onderwijsboulevard (inclusief haltes) en de Vlijmenseweg (transferiumbus). Daarnaast is de ligging van het NS-station op circa 500 tot 800 meter van belang.

afbeelding 2: Ponte Palazzo

Delen van het ruimtelijk plan worden inmiddels gerealiseerd:

• Jheronimustoren: een 75 meter hoog woongebouw met 88 appartementen, verdeeld over 23 verdiepingen, met 400 m² bvo commerciële ruimte op de begane grond en met een parkeergarage voor de bewoners in de kelder. Het woongebouw wordt gebouwd aan de Hofvijver, het centrale verblijfsgebied in Paleiskwartier-Zuid
• Ponte Palazzo: de nieuwe fiets- en voetgangersverbinding tussen de Hofvijver en de oude binnenstad. Het ontwerp van de Ponte Palazzo is van de hand van Mels Crouwel en bestaat uit een brug van cortenstaal: speciaal staal dat opvalt door zijn roestbruine kleur. De brug wordt ongeveer 10 meter breed en 250 meter lang. Op de brug is ruimte voor wandelpaden, voor zitbanken, voor groen in de vorm van beplanting en bomen en voor sfeervolle verlichting. Voor fietsers komt aan beide kanten een bijzondere lift. Op de brug zelf kan worden gefietst.
• Belvedère: een kantoorgebouw op de hoek van de Vlijmenseweg en de Magistratenlaan.

Hoofdstuk 4 beschrijft uitgebreid de planopzet: ruimtelijke basisstructuur, programma, bouwhoogtes en verkeer en parkeren. De ontwikkelingen in Paleiskwartier-Zuid die inmiddels worden gerealiseerd, hebben een geëigende bestemming: Jheronimustoren (Wonen-1), Ponte Palazzo (Verkeer) en Belvédère (Kantoor). De delen die nog moeten worden ontwikkeld zijn vervat in de gemengde, al dan niet uit te werken bestemmingen.

Op 28 april 1997 werd ontwerpbestemmingsplan Concordia-Wolfsdonken ter inzage gelegd. Dit plan richtte zich op de herontwikkeling van de voormalige sportparken Concordia en De Wolfsdonken, ten noorden respectievelijk ten zuiden van de Simon Stevinweg. Na de terinzagelegging bleek de dynamiek ook in dit gebied de flexibiliteit van dat plan te overstijgen. Hoewel het ontwerpbestemmingsplan daarom niet is vastgesteld, is het ook bij de herontwikkeling van het gebied als richtinggevend gebruikt.

Het deelgebied van het voormalige sportpark De Wolfsdonken is onderdeel van dit bestemmingsplan. (Het deelgebied van de voormalige sportvelden van Concordia is onderdeel van bestemmingsplan 'Boschveld' dat op 9 oktober 2012 is vastgesteld.) Het voormalige sportpark De Wolfsdonken is in ontwerpbestemmingsplan Concordia-Wolfsdonken grotendeels bestemd voor stedelijk groen: het Westerpark. Tussen Deuteren en de onderwijsinstellingen aan de Onderwijsboulevard is een park in de vorm van een meer ruige ecologische tuin gerealiseerd. Dit park gaat via een wigvormige vijver ter hoogte van de kruising Simon Stevinweg-Dertien Loten over in het andere deel van het Westerpark, aan de andere kant van de Simon Stevinweg.

Een ander belangrijk deel van het plangebied van ontwerpbestemmingsplan Concordia-Wolfsdonken was bestemd voor onderwijsinstellingen: de Onderwijsboulevard. Aan de Onderwijsboulevard, gunstig gelegen ten opzichte van het NS-station, hebben zich (de fusies van) onderwijsinstellingen geconcentreerd: Duhamelcollege, de technische opleidingen van het Koning Willem I College, Avans Hogeschool, HAS Den Bosch en Helicon. Te midden van deze onderwijsinstellingen is een complex van studentenwoningen gebouwd, samen met een studentensociëteit.

Tot slot werd in het ontwerpbestemmingsplan Concordia-Wolfsdonken een aantal woningbouwlocaties voorzien, in het kader van het gemeentelijk verdichtingsbeleid. In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn aan de oostzijde van de Gassedonklaan drie urban villa's toegevoegd. Een vierde urban villa zou mogelijk zijn na opheffing van het nabijgelegen LPG-vulpunt en na wijziging van het bestemmingsplan, maar hiervan is naderhand afgezien. Naast het Duhamelcollege is een woongebouw gerealiseerd in vier bouwlagen, in een wig met eenzelfde woongebouw aan de overkant van de Dertien Loten, buiten het plangebied. De nieuwe woningen hebben bijgedragen aan een meer evenwichtiger woningbestand in Deuteren en Boschveld.

In 2006 is een kader opgesteld voor de ruimtelijke ontwikkeling van Willemspoort: 'Visie Willemspoort'. Door de centrale ligging nabij de binnenstad en de goede ontsluiting door de Randweg en door openbaar vervoer kan Willemspoort zich ontwikkelen van een perifeer, extensief benut gebied tot een hoogwaardig, stedelijk gebied. Met de ontwikkeling van Willemspoort moet het gebied een hecht onderdeel gaan vormen van de Westelijke Spoorzone, moet het westelijk stadsdeel meer op het buitengebied worden aangesloten en moet vanuit het buitengebied een samenhangend stedelijk silhouet ontstaan.

De nieuwbouw van het Jeroen Bosch Ziekenhuis en het 'Leerdorp' van het Koning Willem I College hebben geanticipeerd op de centrale ligging en de goede ontsluiting en zijn nu een katalysator voor de verdere ontwikkeling van Willemspoort, in het bijzonder die van het middengebied. Het middengebied moet een relatie leggen tussen de stad en de deelgebieden en de functies in die deelgebieden: het Koning Willem I College, het transferium, het middengebied, het Jeroen Bosch Ziekenhuis, de stadskwekerij, de volkstuinen, de cultuurhistorisch waardevolle lintbebouwing aan de Deutersestraat. Toevoeging van een woningbouwprogramma zal leiden tot een levendige en sociaal veilige verblijfsomgeving als tegenwicht voor de mono-functionele enclaves van ziekenhuis en onderwijs. Geschikte locaties voor woningbouw zijn het gebied tussen ziekenhuis en college, het middengebied en de Stadsentree.

De opgave van de Visie Willemspoort is om deze verschillende onderdelen te bundelen tot een hecht onderdeel van de stad en tot een vanzelfsprekende afronding ervan. Drie thema's moeten leiden tot meer samenhang tussen de verschillende onderdelen:

• een groene contramal als samenbindend element. De belangrijkste elementen in de groenstructuur van Willemspoort zijn het Weidonkpark, de stadsrand (de Groene Zoom), de landschappelijke inpassing van de Randweg en het groen rond de Deutersestraat. Deze elementen vormen een ecologische verbinding tussen het buitengebied en de stedelijke groenstructuur.
• goede en aantrekkelijke verbindingen (langzaamverkeersroutes) tussen stad, Willemspoort en buitengebied. De ontwikkeling van langzaamverkeersroutes in Willemspoort maakt het waardevolle buitengebied, de May en de Gement, meer voelbaar en beleefbaar in de omgeving. Om van Willemspoort een hecht onderdeel van de stad te maken sluiten routes voor langzaam verkeer en openbaar vervoer naadloos aan op de routes in de omgeving.
• hoogbouwaccenten voor samenhang op stedelijk niveau en wijkniveau. Bij de vaststelling van de 'Visie Willemspoort' op 5 september 2006 maakte de gemeenteraad een voorbehoud voor de uitgangspunten en de kaarten met betrekking tot de hoogbouw en de uitwerking van de stadsentree, inclusief de definitieve locatie van het landmark. Daarop is de heer prof. drs. A.L.L.M. Asselbergs als supervisor aangesteld voor een visie op de geschikte hoogbouwlocaties in Willemspoort en in het bijzonder op een mogelijke locatie voor een XXL-toren. Aanvullend op de Visie Willemspoort en op basis van het advies van Asselbergs zijn door de gemeenteraad op 26 juni 2007 voor de ontwikkeling van hoogbouw in Willemspoort en het zuidelijk deel van Paleiskwartier de volgende uitgangspunten vastgesteld:

1. a. in een bijlage bij het besluit werden de bouwhoogtes in zones weergegeven;
2. b. het landmark is onderdeel van een hogere torengroep van 60 tot 90 meter rond de Hofvijver in Paleiskwartier;
3. c. het landmark wordt gesitueerd op de hoek van de Vlijmenseweg en de Onderwijsboulevard, als onderdeel van bouwblok G en H in Paleiskwartier (zie paragraaf 2.1.2);
4. d. het landmark krijgt een hoogte van circa 90 meter;
5. e. bij de stedenbouwkundige uitwerking van bouwblok G en H worden de tien uitgangspunten van de Nota Hoogbouw gehanteerd (zie paragraaf 3.3.1.3);
6. f. de stadsentree wordt op een groene en landschappelijke wijze vormgegeven als de groene contramal van het stedelijk gebied;
7. g. het thema van groene en landschappelijke vormgeving wordt ook gehanteerd bij de herinrichting van het Heetmanplein.

Op 14 juli 2009 stelde de gemeenteraad een herijking van de Visie Willemspoort vast. Bij de uitwerking van de visie bleek dat voor realisatie van het middengebied de verplaatsing van het transferium noodzakelijk was, uit dit gebied naar de personeelsgarage van het Jeroen Bosch Ziekenhuis.

De uitwerking van (de herijking van) de visie is volop in voorbereiding maar nog onvoldoende concreet om in dit bestemmingsplan mee te nemen. Daarom wordt nu de bestaande situatie vastgelegd: tussen het Koning Willem I College en het Jeroen Bosch Ziekenhuis liggen nu het Transferium Vlijmenseweg, het onbebouwde parkeerterrein van het ziekenhuis en het tracé van de Randweg.

Op 22 februari 2005 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch bestemmingsplan 'Randweg 's-Hertogenbosch-Vught' vast. De verkeersontsluiting aan de zuidzijde van 's-Hertogenbosch via de Vughterweg naar de A2/N65 en via de Vlijmenseweg naar de A59 voldeed niet meer aan de eisen vanuit. verkeersafwikkeling, verkeersveiligheid, bereikbaarheid en leefmilieu. Bovendien ontwikkelde gemeente 's-Hertogenbosch ambitieuze plannen voor het stedelijk gebied ten westen van het spoor: de Onderwijsboulevard, het Paleiskwartier, Willemspoort met het nieuwe Jeroen Bosch Ziekenhuis en het Koning Willem I College. Door deze ontwikkelingen zou het aantal inwoners, arbeidsplaatsen, scholieren en andere gebruikers in dit deel van de stad aanzienlijk toenemen. Ook de gemeente Vught had plannen voor stedelijke ontwikkelingen in Vught-Noord: herontwikkeling van de Frederik Hendrikkazerne en de Isabellakazerne. In het kader van bestemmingsplan 'Randweg 's-Hertogenbosch-Vught' is een milieueffectrapportage gemaakt. Hierin zijn deze ontwikkelingen als uitgangspunt genomen, onder meer in de te realiseren capaciteit (> 40.000 mvt per etmaal) en is het niet onmogelijk maken van deze ontwikkelingen als randvoorwaarde gesteld.

De Randweg is een gebiedsontsluitingsweg van 2x2 rijstroken mogelijk gemaakt tussen de rijksweg A59 (knooppunt Vlijmen) en de rijksweg A2 (knooppunt Vught). Aan de westkant begint het nieuwe tracé bij de aansluiting op de Vlijmenseweg ten westen van de kruising met de Oude Vlijmenseweg. Daarna buigt het ten oosten van het Jeroen Bosch Ziekenhuis in zuidoostelijke richting, om ten zuiden van het Koning Willem I College weer in zuidelijke richting af te buigen. Voor de ontsluiting van het Paleiskwartier en het zuidelijk deel van 's-Hertogenbosch is ten oosten van het ziekenhuis een T-kruising aangelegd. Bij het Koning Willem I College is de weg zo ver mogelijk in noordelijke richting opgeschoven omwille van het natuurgebied aan de zuidzijde. Verder opschuiven stuitte op de ligging van de school en een te hoge geluidbelasting ervan. Tussen het Koning Willem I College en het Drongelens Kanaal is de aansluiting op de Magistratenlaan gerealiseerd. Het nieuwe tracé is tot en met de kruising met de Magistratenlaan onderdeel van bestemmingsplan Paleiskwartier-Willemspoort-Station. Buiten het plangebied passeert de Randweg met een brug het Drongelens Kanaal en loopt de weg verder parallel aan het spoor.

Het Koning Willem I College is gehuisvest in de oude Koning Willem I-kazerne. Het geldende bestemmingsplan 'West 1945' gaat er nog uit van de bestemming 'Defensieterrein'. Het Koning Willem I College is een complex van gebouwen rondom een centraal binnenplein. Naast de oude defensiegebouwen is in de loop van de tijd een aantal grote en kleine uitbreidingen gerealiseerd in verschillende stijlen. Recent is aan de noordkant van Willemspoort, met aandacht voor de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing, het nieuwe Jeroen Bosch Ziekenhuis gerealiseerd.

Het stationsgebied ligt in de eerste uitbreiding van 's-Hertogenbosch buiten de stadswallen: 't Zand. In 't Zand vond een groot aantal functies zoals kerken, kloosters, scholen, woningen en bedrijven een nieuwe plek buiten de oude stad. De Stationsweg vormde de belangrijkste verbinding tussen het station en de stad. De Koningsweg, de Oranje Nassaulaan en de Koninginnelaan gingen de noord-zuidverbinding vormen.

Het oorspronkelijk station was ontworpen door Eduard Cuypers en vormde het architectonische en stedenbouwkundige hoogtepunt in het toen nieuwe stadsdeel. Het werd in 1896 in neorenaissancestijl gebouwd en in 1944 gebombardeerd. In 1951 is een nieuw station gebouwd, ontworpen door architect Sybold van Ravensteyn. Dit station was in de jaren '90 aan vervanging toe. Met bestemmingsplan 'Station centrumzijde', vastgesteld op 10 februari 1994, is de bouw van het huidige station en de herstructurering van de stationsomgeving mogelijk gemaakt. Op 14 mei 1998 werd het huidige station, ontworpen door Rob Steenhuis, geopend.

Met het nieuwe station en de herstructurering van de stationsomgeving werd een nieuw ruimtelijk en functioneel ontmoetingspunt beoogd. Het nieuwe station moest de entree vormen voor de binnenstad en 'La Gare', aan de westzijde van het station, en de schakel tussen de binnenstad en het westelijk deel van de stad. Met de ontwikkeling van een openbaarvervoerknooppunt ontstond ruimte voor de bouw van kantoren, woningen en centrumfuncties als detailhandel, dienstverlening en horeca.

Het station, de kantoren, de woningen en de centrumfuncties zijn U-vormig gebouwd. Het stationsplein en het busstation zijn ruimtelijk en functioneel van elkaar gescheiden: het Stationsplein heeft primair een verblijfsfunctie, het busstation een verkeersfunctie. Het Stationsplein vormt de beëindiging van de monumentale as van de Stationsweg. Met het vierde hoekpunt ter hoogte van de Draak is de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur hersteld en is weer een evenwichtige ruimte ontstaan, afgestemd op het monumentaal karakter van 't Zand. Het stationsgebouw is als beëindiging van de monumentale as dominant aanwezig. De passerelle biedt plaats aan centrumfuncties, in het bijzonder detailhandel, en zorgt voor een ruimtelijke en functionele verbinding tussen de binnenstad en 'La Gare'. Bestemmingsplan 'Centrum stationsomgeving' biedt in de gebouwen die het stationsplein omringen niet alleen plaats aan detailhandel, dienstverlening en horeca (in de plint), kantoren en woningen (op de verdieping) maar ook voor een hotel.

Op 3 oktober 2006 stelde de gemeenteraad het stedenbouwkundig plan 'Hart voor Deuteren' vast. Uitgangspunt voor dit stedenbouwkundig plan was de 'Verkenning Deuteren':

• in sociaal en ruimtelijk opzicht moest Deuteren meer aansluiting bij de rest van de stad krijgen;
• de verbinding met de omgeving moest worden verbeterd;
• de woningvoorraad moest meer worden gedifferentieerd.

Het verouderd en geïsoleerd gebied is en wordt getransformeerd tot een gebied met een hoogwaardige woonkwaliteit. Het stedenbouwkundig plan is uitgewerkt in een zelfstandige projectprocedure als bedoeld in artikel 19 WRO (plandelen B en C: de appartementen rond de nieuwe Brink) en in een projectbesluit als bedoeld in voormalig artikel 3.10 Wro (plandelen A, D, F, G, H, I en J: zes twee-onder-een-kapwoningen aan de Oude Vlijmenseweg, 15 geschakelde woningen aan de Berkendonklaan, twee ensembles van in totaal 25 geschakelde patio- en rijwoningen en 12 geschakelde woningen aan de Gildonkstraat en de Berkendonklaan). Plandelen K en L, op de hoek van de Oude Vlijmenseweg en de Weidonklaan, zijn nog niet uitgewerkt.

De vrijstelling en het projectbesluit zijn opgenomen in het bestemmingsplan 'Deuteren' dat op 28 februari 2012 door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch is vastgesteld. Omdat de plandelen I en J later onherroepelijk zijn geworden dan de plandelen A, D, F, G en H, konden ze nog niet worden meegenomen in dit bestemmingsplan. In onderhavig bestemmingsplan zijn de plandelen I en J - de 12 geschakelde woningen aan de Gildonklaan en de Berkendonklaan - bestemd op dezelfde wijze als de andere nieuwbouwwoningen in bestemmingsplan 'Deuteren'.

Op 13 maart 2012 heeft de minister van Infrastructuur en Milieu het vaststellingsbesluit zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. Met de Structuurvisie brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op dertien nationale belangen. Buiten deze dertien belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid:

1. 1. een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio’s met een concentratie van topsectoren;
2. 2. ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie;
3. 3. ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
4. 4. efficiënt gebruik van de ondergrond;
5. 5. een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio’s inclusief de achterlandverbindingen;
6. 6. betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor en vaarwegen;
7. 7. het in stand houden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen;
8. 8. verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico’s;
9. 9. ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling;
10. 10. ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
11. 11. ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten;
12. 12. ruimte voor militaire terreinen en activiteiten;
13. 13. zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Bestemmingsplan Paleiskwartier-Willemspoort-Station is vooral een beheerbestemmingsplan. In het kader van waterveiligheid (als bedoeld onder 9) is in dit plan de waterberging aan de zuidkant van Willemspoort belangrijk. Ook worden in dit plan bestaande cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten (als bedoeld onder 10) beschermd, zoals de archeologische waarden en de landschappelijke waarden aan de zuidkant van Willemspoort.

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening in werking (Barro) getreden. Voor de nationale belangen die kaderstellend zijn voor besluiten van gemeenten zijn in het besluit regels opgenomen die direct het bestemmingsplan en gelijk te stellen besluiten betreffen.

In bestemmingsplan Paleiskwartier-Willemspoort-Station is alleen de bescherming van de ecologische hoofdstructuur aan de zuidkant van Willemspoort als nationaal belang aan de orde (titel 2.10). De betreffende gronden zijn als Natuur bestemd.

Op 1 januari 2011 trad de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening in werking. Hierin geeft provincie Noord-Brabant de hoofdlijnen aan van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening haar biedt. De visie ondersteunt daarnaast het beleid op andere provinciale beleidsterreinen, zoals het economisch, mobiliteits-, sociaal, cultureel, milieu- en natuurbeleid. Met deze structuurvisie geeft de provincie ook gestalte aan nationale ruimtelijke belangen en doelen.

Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Op basis van trends en ontwikkelingen heeft de provincie haar ruimtelijke belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie is uitgewerkt in dertien provinciale ruimtelijke belangen, zoals de concentratie van verstedelijking. De wijze waarop de provincie deze ruimtelijke belangen behartigt is uitgewerkt in vier manieren van sturen:

1. 1. regionaal samenwerken;
2. 2. ontwikkelen, zowel gebiedsgericht als thematisch zoals de Ecologische Hoofdstructuur en de herstructurering van bedrijventerreinen;
3. 3. beschermen van provinciale belangen zoals zorgvuldig ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit, door middel van de Verordening ruimte;
4. 4. stimuleren, door middel van subsidies en door het beschikbaar stellen van kennis en informatie.

In deel B staan de ambities, het beleid en de uitvoering voor de vier ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur.

Op de Structurenkaart is het plangebied van bestemmingsplan Paleiskwartier-Willemspoort-Station aangeduid als 'stedelijke concentratiegebied'.

De Verordening Ruimte Noord-Brabant is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. Provinciale Staten van de provincie Noord-Brabant hebben op 17 december 2010 de Verordening Ruimte Noord-Brabant 2011 vastgesteld. Met ingang van 1 juni 2012 geldt de Verordening Ruimte 2012.

Ook op de kaarten bij de Verordening Ruimte is het plangebied van bestemmingsplan Paleiskwartier-Willemspoort-Station als 'stedelijk concentratiegebied' aangewezen. Het gebied ten zuiden van Willemspoort is in de Verordening Ruimte 2012 aangewezen als (attentiegebied) ecologische hoofdstructuur en regionaal waterbergingsgebied. Ten zuiden van het Koning Willem I College ligt een klein deel van de groenblauwe mantel.

In de stationsomgeving, het noordelijk deel van Paleiskwartier (inclusief het gebied Concordia-Wolfsdonken), Willemspoort en de delen I en J van het projectbesluit 'Nieuwbouw Deuteren 2e fase' is de bestaande situatie rechtstreeks bestemd. Dit bestemmingsplan legt aldaar de situatie vast die feitelijk of juridisch-planologisch bestaat. Bestaande functies, zoals wonen, kantoren en maatschappelijke voorzieningen, krijgen een bestemming overeenkomstig het huidige gebruik. Daarbij is getracht op de verbeelding en binnen de regels voldoende flexibiliteit op te nemen. In hoofdstuk 8 is beschreven hoe de bestaande feitelijke of juridisch-planologische situatie in dit bestemmingsplan is vertaald.

Op 9 september 2008 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het ruimtelijk plan en het beeldkwaliteitsplan van Paleiskwartier-Zuid vast: 'Paleiskwartier-Zuid, scharnierpunt tussen Binnenstad en West'. Het ruimtelijk plan is onderlegger van de uit te werken bestemming 'Gemengd - Uit te werken' en de bestemmingen Gemengd-1 en Gemengd-2 en is als bijlage bij deze toelichting opgenomen. In dit hoofdstuk komen de onderdelen van de stedenbouwkundige opzet aan bod die direct hebben geleid tot de keuze van bestemmingen en tot de bouw- en gebruiksregels in de bestemming Gemengd-1 en Gemengd-2 en de uitwerkingsregels in de bestemming 'Gemengd - Uit te werken', in het bijzonder het programma, de parkeernomen en de bouwhoogtes.

Het ruimtelijk plan 'Paleiskwartier-Zuid' legt de hoofdlijnen van de gebiedsontwikkeling vast. Omwille van voldoende flexibiliteit en vanwege de hoge dynamiek in het gebied is er voldoende ruimte voor uitwerkingen die kunnen inspelen op nieuwe, toekomstige ontwikkelingen. Op basis van functionele en ruimtelijke uitgangspunten is de ruimtelijk basiskaart opgesteld.

afbeelding 3: ruimtelijke basisstructuur

De voornaamste openbare ruimte - het vijvergebied - krijgt een ruimtelijke afbakening met bebouwing. Hierdoor ontstaan bouwblokken aan de rand van het gebied. In het binnengebied staan het gebouw met de sheddaken en de toren aan de vijver als bijzondere blokken in de ruimte. Het binnengebied is beperkt toegankelijk voor expeditieverkeer en hulpdiensten en vooral ingericht voor langzaam verkeer. De route van de Ponte Palazzo loopt dwars door het hele gebied vanaf de Vlijmenseweg via de Hofvijver, over het spoor naar de Vughterstraat. De andere langzaamverkeersroutes zijn een doorzetting van bestaande routes van het noordelijk deel van het Paleiskwartier en lopen naar de Ponte Palazzo toe. In Paleiskwartier-Zuid zijn in de bebouwing hoogteaccenten voorzien: daar waar de Ponte Palazzo het plangebied binnenkomt, bij de route naar het Westerpark en bij de Vlijmenseweg. Ook de Jheronimustoren bij de vijver en het landmark op de hoek van de Vlijmenseweg en de Onderwijsboulevard zijn belangrijke stedelijke accenten.

Het Paleiskwartier is een stedelijk gebied met gemengde functies. Op sommige plaatsen zijn specifieke functies gewenst, vanwege geluidhinder, uit het oogpunt van de sociale veiligheid of ten aanzien van bezonning. Dit bestemmingsplan legt in de eerste plaats de uitsluiting van woningen als geluidgevoelige functie langs het spoor vast. In de tweede plaats legt dit bestemmingsplan ook het maximum vast in de bandbreedte van onderstaand totaalprogramma. Centraal staat de mogelijkheid tot flexibele toedeling van het programma aan de verschillende bestemmingsvlakken. Hiermee heeft het plan voldoende flexibiliteit om aan een toekomstig veranderende marktvraag te kunnen voldoen.

Aan de Magistratenlaan komen conform de invulling in het ruimtelijk plan, in het verlengde van de reeds gerealiseerd kantoor- en woongebouwen, voornamelijk kantoren. Ten oosten van de Onderwijsboulevard zijn hoofdzakelijk woningen voorzien met op de begane grond ruimte voor centrumfuncties: publiekgerichte voorzieningen, horeca, detailhandel, vrijetijds- en culturele voorzieningen. Rondom de Hofvijver is eveneens ruimte voor diverse functies. Zo zijn op de plaatsen waar de bezonning gunstig is, recreatieve of culturele voorzieningen met een terrasfunctie gepland. Langs de Ponte Palazzo komen, in verband met de sociale veiligheid, woningen. Hier zijn op niveau, aan de Ponte Palazzo, eveneens centrumfuncties gepland. In het gebouw met de sheddaken zijn recreatieve of horecafuncties voorzien en ten oosten van dit gebouw een bioscoop en een hotel, gecombineerd met woningen (op de verdiepingen) en kantoren. In het landmark op de hoek van de Vlijmenseweg en de Onderwijsboulevard zijn op de begane grond voorzieningen gepland. Dit kunnen zorgvoorzieningen zijn of een café aan het plein. In het stedenbouwkundig accent direct ten zuiden van de Ponte Palazzo zijn kantoren voorzien. Bovenal geldt echter dat het toegestane programma in beginsel, gelet op de voorgestane flexibiliteit, in elk bestemmingsvlak kan landen.

afbeelding 4: functionele structuur

Langs de Magistratenlaan en de Onderwijsboulevard komen de hoogtes overeen met de bestaande bebouwing. Omdat stedelijkheid gewenst is, zijn in het ruimtelijk plan ook minimale bouwhoogtes aangegeven. Dit bestemmingsplan beperkt zich omwille van de voorgestane flexibiliteit tot de maximale bouwhoogtes. Voor de hoogtebepaling van de hoogbouwaccenten is een hiërarchische ordening toegepast. Op de hoekpunten van de wijk en aan de doorgaande routes in de wijk zijn accenten geplaatst van elf lagen. Het punt, waar de Ponte Palazzo het gebied en hiermee ook het stadsdeel binnenkomt, krijgt een groter accent. Hier is een toren van veertien lagen voorzien. De bijzondere plekken in het gehele Paleiskwartier worden met een hoogbouwaccent van circa 75 meter gemarkeerd. De Hofvijver is een bijzondere plek die accentuering verdient. Hier wordt een toren van 23 lagen gerealiseerd: de Jheronimustoren. Een accent op niveau van het stedelijk netwerk, een landmark van circa 29 lagen, is voorzien op de hoek van de Onderwijsboulevard met de Vlijmenseweg. Het bestaande gebouw met de sheddaken heeft een hoogte van ongeveer tien meter.

afbeelding 5: bouwhoogtes

De ontsluiting van het gebied loopt voornamelijk langs de randen ervan. Hier lopen de gebiedsontsluitingswegen - de Magistratenlaan die tevens een belangrijke doorstroomas voor de stad is en de Vlijmenseweg - en de Onderwijsboulevard als erftoegangsweg. Deze wegen ontsluiten het gebied voor auto’s en maken de verschillende parkeervoorzieningen bereikbaar. Het binnengebied rondom de vijver is alleen toegankelijk voor langzaam verkeer alsmede voor hulpdiensten, verhuiswagens et cetera. In het Paleiskwartier krijgen fietsers en voetgangers voldoende ruimte en voorzieningen, onder meer met de Ponte Palazzo die een hoogwaardige verbinding vormt voor langzaam verkeer tussen het stadsdeel West, Willemspoort, het Paleiskwartier en de binnenstad.

afbeelding 6: hoofdverkeersstructuur

Bij de ontwikkeling van Paleiskwartier-Zuid zijn de parkeernormen conform de Nota Parkeernormen van toepassing (zie paragraaf 3.3.4.3), met inbegrip van de aanwezigheidspercentage aan de hand waarvan kan worden bepaald in welke mate sprake kan zijn van dubbelgebruik van parkeerplaatsen, door parkeerders met verschillende motieven. De Nota Parkeernomen gaat ten aanzien van kantoren bij een station of een OV-knooppunt uit van maatwerk. Voor het Paleiskwartier is vanwege de ligging nabij een openbaarvervoersknooppunt en de functionele verwevenheid met de binnenstad gekozen voor een parkeernorm van één parkeerplaats per 70 m² bvo, vergelijkbaar met de oude startnorm voor B-locaties uit het voormalige ABC-locatiebeleid. Uitgangspunt bij deze regeling is dat parkerende werkers van de kantoorfuncties in het openbaar gebied geen overlast veroorzaken. Ten aanzien van winkels wordt in Paleiskwartier-Zuid aangesloten bij de parkeernomen voor een stadsdeelcentrum: 2,9 parkeerplaatsen per 100 m² bvo voor bezoekers en één parkeerplaats per 100 m² bvo voor werkers.

Op dit moment is in het Paleiskwartier, onder de vijver, een parkeergarage met een capaciteit van 1070 parkeerplaatsen beschikbaar voor bezoekers van het hele Paleiskwartier. Ook voor de realisatie van Paleiskwartier-Zuid zijn hier voor bezoekers nog voldoende openbare parkeerplaatsen beschikbaar. De gemeente gaat in het ruimtelijk plan uit van één openbare parkeergarage voor bezoekers van alle functies in het hele Paleiskwartier en daarnaast één parkeergarage van circa 300 parkeerplaatsen die alleen op piekmomenten voor openbaar gebruik beschikbaar is voor bezoekers in Paleiskwartier-Zuid. Werkers en bewoners gebruiken eigen parkeergarages onder hun eigen kantoren en woongebouwen. De gemeente monitort op dit moment het bezoekersparkeren. Als gaandeweg de ontwikkelingen conform het ruimtelijk plan een daadwerkelijke behoefte aan extra bezoekersparkeerplaatsen blijkt, dan zoekt de gemeente voor de oplossing van dit tekort naar mogelijkheden van dubbelgebruik. Zo is voorstelbaar dat een parkeergarage onder een kantoorgebouw 's avonds door bezoekers van het gebied wordt gebruikt. De straten zijn, op enkele invalide parkeerplaatsen na, vrij van parkeerplaatsen. Het is wel mogelijk kort te parkeren om te laden en lossen.

De bestemmingen in Paleiskwartier-Zuid zijn gekozen op de basis van de ruimtelijke basiskaart en de kaart met betrekking tot de functieaanduiding van de bouwblokken. De openbare ruimte is rechtstreeks bestemd als Verkeer. In beginsel zijn op deze wegen zowel doorgaand verkeer als bestemmingsverkeer toegestaan en zowel gemotoriseerd verkeer, langzaam verkeer als verblijf. Maatwerk vindt plaats door middel van verkeersbesluiten. Zo zal het binnengebied rondom de vijver door middel van een verkeersbesluit en door verkeersmaatregelen alleen toegankelijk zijn voor langzaam verkeer en bij uitzondering voor hulpdiensten, verhuiswagens et cetera.

De delen van het ruimtelijk plan die inmiddels worden gerealiseerd, zijn ook rechtstreeks bestemd: Ponte Palazzo als een gebouw met de bestemming Verkeer, de Jheronimustoren met de bestemming Wonen-1 en het kantoor Belvedère met de bestemming Kantoor.

Het sheddakengebouw bij de aanlanding van Ponte Palazzo is bestemd voor recreatieve, culturele en maatschappelijke voorzieningen, horeca tot en met categorie 3, kantoor en dienstverlening en ambachtelijke bedrijvigheid: Gemengd-1. Voor de eventuele vestiging van een (compacte) supermarkt (gemak, service, vers, kwaliteit) (zie paragraaf 2.1.2) in het sheddakengebouw is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor detailhandel in (overige) dagelijkse goederen, met dien verstande dat de totale vloeroppervlakte van deze detailhandel niet meer mag bedragen dan 600 m². Er is ook een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor een concept met detailhandel in versgoed en streekproducten in samenhang met horeca, tot een maximale vloeroppervlakte van 1.500 m². Bij de aanlanding van de Ponte Palazzo kan met dit concept, in het sheddakengebouw als gemeentelijk monument, een aantrekkelijk verblijfs- en winkelklimaat worden gecreëerd, in het verlengde van de historische binnenstad.

De bestemmingsvlakken die de eerstelijns bebouwing ten opzichte van de spoorlijn vormen (deelplannen O en I+J) zijn rechtstreeks bestemd voor een breed scala aan functies, conform het programma van het ruimtelijk plan 'Paleiskwartier-Zuid': Gemengd-2. Het programma is gecorrigeerd voor de functies die inmiddels zijn of worden gerealiseerd: circa 20.000 m² bvo kantoren (Belvédère) en circa 10.000 m² bvo wonen (Jheronimustoren). De gebruiksregels gaan in op het toegestane programma dat in beginsel, gelet op de voorgestane flexibiliteit, in elk bestemmingsvlak kan landen. De maximale bouwhoogte in een bouwvlak is op de verbeelding aangeduid. Langs de Magistratenlaan zijn in een deel van de bouwblokken geen woningen toegestaan, vergelijkbaar met de vijf bouwblokken verderop aan de Magistratenlaan. Dit is, vanwege de hoge geluidbelasting door het spoor- en wegverkeer aldaar.

Voor de bestemmingsvlakken daarachter (deelplannen F, G en H) geldt hetzelfde programma maar hiervoor is een uit te werken bestemming opgenomen: Gemengd - Uit te werken. De uitwerkingsregels komen overeen met de bouw- en gebruiksregels van de bestemming 'Gemengd-2'. Ook voor deze bestemmingsvlakken is op de verbeelding een maximale bouwhoogte aangeduid.

In dit hoofdstuk komen de relevante milieuaspecten aan de orde. In het grootste deel van het plangebied vinden geen ontwikkelingen plaats en is alleen de bestaande situatie vastgelegd. Hiervoor is geen milieuonderzoek nodig. Voor zover dit bestemmingplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, al dan niet via een uit te werken bestemming, moet wel milieuonderzoek plaatsvinden. Voor de ontwikkelingen in het kader van het ruimtelijk plan 'Paleiskwartier-Zuid' is in de voorbereiding van dat plan reeds het vereiste milieuonderzoek verricht. Zonodig is dit onderzoek in het kader van dit bestemmingsplan geactualiseerd. In dit hoofdstuk zal de uitkomst van dat onderzoek bij het betreffende milieuaspecten worden vermeld.

Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) heeft elke weg een geluidszone, tenzij de weg gelegen is binnen een woonerf of tenzij voor die weg een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Bij de vaststelling van bestemmingsplannen of de aanleg of reconstructie van wegen moet worden nagegaan of de geluidsituatie bij woningen of andere geluidgevoelige functies in overeenstemming is met de geluidsvoorschriften uit de Wgh. Voor bestaande situaties is geen onderzoek nodig. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de ligging van de weg, al dan niet binnen de bebouwde kom.

Paleiskwartier-Zuid

In het kader van de ontwikkelingen in 'Paleiskwartier-Zuid' is door Peutz het rapport 'Onderzoek naar de geluidbelasting vanwege weg- en railverkeer ten behoeven van het bestemmingsplan paleiskwartier-Willemspoort-Station' d.d. 7 december 2012, opgesteld. Dit onderzoek is een actualisatie van het akoestisch onderzoek uitgevoerd voor het ruimtelijk plan 'Paleiskwartier-Zuid' door Aveco de Bondt d.d. 21 januari 2008.

In Paleiskwartier-Zuid is sprake van verschillende geluidbelastingen. Dit betekent dat cumulatie van hinder van de verschillende geluidsoorten aan de orde is. De zwaarst belaste zijde betreft de kant van het spoor, waarlangs ook de Magistratenlaan ligt. De wand aan de spoorwegzijde met voornamelijk kantoren schermt voor een groot deel de gevoelige (woon)bestemmingen daarachter af. Desondanks dringen spoorweglawaai, wegverkeerslawaai en lawaai van het emplacement door in de tussenstraatjes. De Spiegeltuin als tussenstraatje kent bovendien een behoorlijke geluidbelasting als gevolg van de toegang tot het gebouw ten oosten van de sheddaken en als belangrijke ontsluiting van het zuidelijk deel van het Paleiskwartier. Ook de hoeken Vlijmenseweg-Magistratenlaan en Vlijmenseweg-Onderwijsboulevard kennen stevige (gecumuleerde) geluidbelastingen. In de tussenstraatjes lopen de berekende belastingen spoorweglawaai in de toekomst uiteen van 59 dB tot 62 dB.

De geluidbelasting vanwege het wegverkeerslawaai van de Magistratenlaan ontwikkelt zich in de toekomst (ordegrootte van 18.400 tot 22.200 motorvoertuigen per etmaal) voor de meeste tussenstraatjes tot maximaal 56 dB (inclusief 5 dB aftrek vanwege het stiller worden van het verkeer in de toekomst). Voor de Spiegeltuin (ordegrootte 5.100 motorvoertuigen) is cumulatief te rekenen met een belasting tot maximaal 62 dB (inclusief aftrek). De Vlijmenseweg (ordegrootte van 17.200 tot 20.000 motorvoertuigen), met op de achtergrond de Randweg, kent belastingen die naar de kruising met de Onderwijsboulevard oplopen tot 59 dB (inclusief aftrek). De voorkeursgrenswaarde voor spoorweglawaai is 55 dB, de maximaal te ontheffen waarde is 68 dB. De voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai is 48 dB, de maximaal te ontheffen waarde binnen stedelijk gebied is 63 dB.

Dit bestemmingsplan voorziet onder andere in nieuwe woonfuncties die deels mogelijk gemaakt worden met een rechtstreeks bestemming en deels met een uit te werken bestemming. Voor de woonfuncties die rechtstreeks bestemd worden (deelplannen I+J en O) wordt een hogere-waardenprocedure doorlopen. Deze heeft zowel betrekking op de geluidbelasting vanwege railverkeer als op de geluidbelasting vanwege wegverkeer. Aan het verlenen van hogere waarden worden eisen gesteld conform het geluidbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch. Deels wordt aan deze eisen voldaan. Deels kunnen deze eisen nog niet gecontroleerd worden omdat het ontwerp nog niet (voldoende) bekend is. Via de regels van dit bestemmingsplan dient te worden voorzien dat de betreffende eisen alsnog getoetst worden op het moment dat een omgevingsvergunningaanvraag voor de activiteit bouwen wordt ingediend.

Voor de woonfuncties die mogelijk gemaakt worden door een uit te werken bestemming (deelplannen F, G en H), wordt nog geen hogere-waardenprocedure doorlopen. Het dient echter wel duidelijk te zijn dat de uitwerking akoestisch mogelijk is. De geluidbelasting vanwege railverkeer is niet hoger dan de voorkeursgrenswaarde. Hogere waarden zijn daarmee voor railverkeer niet aan de orde. Vanwege zoneringsplichtig wegverkeer zijn wel hogere waarden benodigd. Op grond van de Wet geluidhinder en het geluidbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is het verlenen van hogere waarden mogelijk, mits aan een aantal voorwaarden voldaan wordt. Hier zal bij het uitwerkingsplan rekening mee moeten worden gehouden.

Omdat zowel per soort lawaai als cumulatief, sprake is van bijna maximaal toelaatbare belastingen geldt als uitgangspunt dat per woning de meeste gebruiksruimten aan een geluidluwe gevel moeten worden geprojecteerd, maar in ieder geval altijd één. In het geval van buitenruimten verdient het evenzeer sterk de voorkeur dat deze aan de geluidluwe zijde wordt gepland.

Hoewel de berekende geluidbelasting ter plaatse hoog zijn, is de realisatie van woningen in de tussenstraatjes niettemin gewenst. De woningen dragen, vooral ook in de avonduren, bij aan de sociale controle in de tussenstraatjes. Ook is de vraag naar goedkope (kleinere) appartementen voor huur en koop in 's-Hertogenbosch groot. De stedelijkheid van het wonen in de tussenstraatjes blijkt populair in het reeds gebouwde noordelijke deel van het Paleiskwartier. Bovendien verdraagt het Paleiskwartier als uitbreiding van de binnenstad een zwaarder geluidsregime dan een rustige woonwijk. Door de gekozen bouwblokmethode schermt de rand met niet-geluidgevoelige functies aan de spoorzijde de meeste gevoelige bestemmingen af.

De consequentie van deze bouwblokmethode is wel dat niet in alle gevallen, onder andere vanwege de zonoriëntatie, de buitenruimten aan een geluidluwe zijde mogelijk zijn. Het uitgangspunt dat de meeste gebruiksruimten aan een geluidluwe gevel komen is vanwege de gekozen opzet niet altijd haalbaar, zodat het vaak slechts mogelijk is om te voldoen aan de eis van één verblijfsruimte aan een geluidluwe zijde. Dit probleem doet zich vooral voor bij hoekoplossingen. In het geval een wooneenheid uit slechts één verblijfsruimte bestaat, zullen de geluidbelaste zijden zonodig moeten worden afgeschermd met aanvullende maatregelen, die bij voorkeur door de bewoner te bedienen zijn.

Met betrekking tot het landmark, in een rechthoekige vorm, op de hoek van de Onderwijsboulevard en de Vlijmenseweg kan worden gesteld dat in de nieuwe stedenbouwkundige opzet rekening is gehouden met een hogere geluidsbelasting vanaf de Vlijmenseweg dan vanaf de Onderwijsboulevard (30 km-zone). De korte zijde van de toren is mede hierdoor aan de Vlijmenseweg gesitueerd.

Koning Willem I College

Vanwege het ruime bebouwingspercentage in het bestemmings- c.q. bouwvlak van het Koning Willem I College kan de school mogelijk uitbreiden, al dan niet door middel van sloop-nieuwbouw. De geluidbelasting van de Vlijmenseweg op de uitbreidingsmogelijkheden van de school (aan de randen van het bouwvlak, gerekend met de maximale bouwhoogte) bedraagt 45 dB en is daarmee niet hoger dan de voorkeursgrenswaarde. Vanwege de Randweg is een geluidbelasting berekend tot 62 dB. Dit is hoger dan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeer maar niet hoger dan de maximale ontheffingswaarde. Op basis van de Wet geluidhinder is het verlenen van hogere waarden daarmee mogelijk.

De uitbreiding van het Koning Willem I College vormt de eerstelijns bebouwing naast de Randweg. Binnen de gebiedstyperingen van het geluidbeleid van de gemeente 's Hertogenbosch laat het deelplan zich karakteriseren als een stromingszone. In een stromingszone geldt de ambitie om geluidklasse 'onrustig' te realiseren (48 tot 53 dB) met als bovengrens de geluidklasse 'lawaaiig' (58 tot 63 dB). De hier berekende geluidbelastingen tot 62 dB vallen in de geluidklasse 'lawaaiig' en liggen daarmee binnen de bandbreedte waarvoor in een stromingszone hogere waarden worden afgegeven.

Hogere waarden mogen slechts worden verleend als de gecumuleerde geluidbelasting niet onaanvaardbaar hoog is. Het gaat daarbij om de cumulatie van de relevante geluidbelasting vanwege meerdere wegen. Aangezien de geluidbelasting vanwege de Vlijmenseweg op de uitbreiding van het Koning Willem I College niet hoger is dan de voorkeursgrenswaarde, geldt deze niet als relevante geluidbelasting. Daarmee is geen sprake van cumulatie-effecten in het kader van de Wet geluidhinder.

Ten aanzien van de uitbreiding van het Koning Willem I College worden op dit moment nog geen hogere waarden vastgesteld. Op basis van fictieve gebouwen aan de rand van het bouwvlak zijn hogere waarden benodigd voor de geluidbelasting vanwege wegverkeer. Op grond van de Wet geluidhinder en het geluidbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is het verlenen van hogere waarden mogelijk, mits aan een aantal voorwaarden voldaan wordt. Hier zal bij de uitwerking van de uitbreiding rekening mee moeten worden gehouden.

Algemeen

Bij de bestemming van bedrijfsactiviteiten moet rekening worden gehouden met de milieuzonering van bestaande en toekomstige bedrijven. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (VNG, 2009) die per bedrijfssoort aangeeft van welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) kan worden uitgegaan en met welke indicatieve (richt)afstand tussen een bedrijf en een rustige woonwijk rekening moet worden gehouden. In haar algemene richtafstandenlijst vermeldt de brochure de richtafstanden die bij voorkeur worden aangehouden tussen bedrijven en de omgevingstypen 'rustige woonwijk' en 'rustig buitengebied'. Bij het omgevingstype 'gemengd gebied' kunnen de afstanden uit de richtafstandenlijst met een afstandstrap worden verminderd. De brochure reikt een staat van bedrijfsactiviteiten aan waarin is vermeld welke bedrijfsactiviteiten uit het oogpunt van hinder en gevaar goed inpasbaar zijn in gebieden met functiemenging (stadscentra, winkelcentra, woonwerkgebieden met kleinschalige vooral ambachtelijke bedrijvigheid, gebieden langs stadstoegangswegen met meerdere functies), mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

In het plangebied is de afstand tussen bedrijfsactiviteiten en gevoelige functies reeds door milieuwetgeving gereguleerd. In een scan zijn alle bedrijven en instellingen onderzocht waarvan een hindercontour mogelijk invloed zou kunnen hebben op een verantwoorde inpassing van gevoelige functies. Uit de scan zijn geen knelpunten naar voren gekomen. Het LPG-tankstation aan de Vlijmenseweg 1 wordt in het kader van externe veiligheid afzonderlijk toegelicht (zie paragraaf 5.6).

Paleiskwartier-Zuid

Ten aanzien van Paleiskwartier-Zuid zijn de mogelijk milieuhinderlijke (bedrijfs)activiteiten buiten dit gebied beperkt tot scholen, het spoorwegemplacement en het station met perrons. Relevante contouren van vooral geluid reiken niet tot aan de gevoelige functies in het plangebied of ze vallen weg tegen de achtergrond van de hierboven beschreven geluidbelastingen vanwege spoor- en wegverkeer. De voorziene functies in Paleiskwartier-Zuid zelf zijn grotendeels kantoren, voorzieningen, woningen en parkeerfaciliteiten en veroorzaken evenmin relevante contouren op functies buiten het plangebied. Zodoende resteert de afweging van mogelijke onderlinge hinder van functies binnen het plangebied. Vooral de culturele voorzieningen vergen een slim ontwerp, met name voor wat betreft het laden en lossen en de begeleiding van de bezoekersstromen. De (merendeels) ondergrondse parkeerfaciliteiten mogen geen al te grote directe (geluid)hinder op aanliggende gevoelige functies veroorzaken. De voorziene appartementen aan de Spiegeltuin, als belangrijkste ontsluiting van het achterliggende gebied, dienen allemaal een geluidluwe gevel te krijgen waaraan de belangrijkste (in ieder geval één) verblijfsruimten zijn geprojecteerd.

Algemeen

Geologisch behoren de gronden in het plangebied tot de jongere holocene rivierafzettingen. Bodemkundig worden deze gronden kalkloze zandgronden en beekeerdgronden genoemd. De gronden bestaan uit leemarm en zwak lemig fijn zand met een zavel- of kleidek van 15 tot 40 cm dik. De deklaag in het plangebied behoort tot de Nuenengroep en is ongeveer 30 meter dik. In deze zandlaag komen zowel zandlagen als leem-, klei- en veenlagen voor. In het voormalige moerasgebied - ter plaatse van het huidige Transferium - bevond zich een zeer humeuze bosveenlaag van ongeveer 1 meter dik.

Op basis van bodemonderzoeken in het verleden wordt de bodemkwaliteit in het hele plangebied, met uitzondering van het Paleiskwartier, gekenmerkt door licht verhoogde achtergrondwaarden voor zware metalen, minerale olie en PAK in grond en grondwater. Plaatselijk is een aantal gevallen van bodemverontreiniging bekend die inmiddels zijn gesaneerd of waarvan de aanpak op termijn moet plaatsvinden. Het betreft onder andere de gemeentewerf aan de Deutersestraat, het terrein van het Koning Willem I College (de voormalige Koning Willem I-kazerne), het Transferium en vlek F aan de Boschveldweg. Hoewel de bodemonderzoeken die in het verleden zijn gedaan niet het hele plangebied dekken, is het niet nodig om nu onderzoek te doen, omdat de bestaande milieuhygiënische bodemkwaliteit geen beperking is voor het beoogde gebruik.

Als voor het realiseren van een bouwplan grond en/of verhardingslagen worden afgegraven en verzet, dan is het uitvoeren van onderzoek en partijkeuringen relevant. Op basis van dit onderzoek en deze keuringen kunnen de mogelijkheden voor afzet en hergebruik worden bepaald. Een en ander moet plaatsvinden conform het Besluit bodemkwaliteit en de op basis daarvan opgestelde Bodemfunctieklassekaart die in 2010 door burgemeester en wethouders van 's-Hertogenbosch is vastgesteld.

Paleiskwartier-Zuid

In Paleiskwartier-Zuid bevindt zich een bodemverontreiniging die zich ook ten westen van de Onderwijsboulevard verspreid heeft via het grondwater in concentraties tot (ver) boven de interventiewaarde voor bodemsanering. Voor de aanpak van deze verontreiniging op het voormalige bedrijventerrein De Wolfsdonken en zijn omgeving is een saneringsplan opgesteld (IWACO, 1998). Een groot deel van het saneringsplan is al door de gemeente uitgevoerd. Het volgende moet nog worden gedaan:

• bodemsanering (in situ) van de noordelijke helft van de Onderwijsboulevard en omgeving;
• sanering van het diepe grondwater;
• sanering van het BBA-terrein/hoek Onderwijsboulevard;
• sanering van het terrein Jonkerstraat.

Conform het saneringsplan wordt de sanering afgestemd op de verdere (her)ontwikkeling. De kosten hiervan zijn voorzien in reeds beschikbaar gestelde budgetten.

Ter plaatse van deelplan O is sprake van een verontreinigde, puinhoudende laag in de ondergrond. De verontreiniging is niet afgebakend. De verontreiniging vormt geen belemmering voor de bestemming (Gemengd-2, waaronder kantoren en wonen). Ze valt procedureel en financieel buiten bestaande saneringsplannen en -budgetten. Bij grondverzet kan sprake zijn van extra kosten in verband met afvoer van verontreinigde grond en puin. Omvang en kosten moeten nader in beeld gebracht worden. Ook moet bij bouwputbemalingen rekening worden gehouden met de grondwaterkwaliteit.

Ter plaatse van het aangrenzende NS-terrein bevinden zich diverse gevallen van bodemverontreiniging. Als grondwater een rol speelt bij herontwikkeling (bijvoorbeeld in geval van bemalingen of plannen voor herinfiltratie), moet rekening worden gehouden met de diverse grondwaterverontreinigingen. Dit geldt ook voor reeds gesaneerde situaties, omdat sprake kan zijn van een restverontreiniging in het grondwater.

Algemeen

Aan de ene kant moet als gevolg van een ruimtelijk plan de toename van luchtverontreiniging worden beschouwd in het kader van de luchtkwaliteitseisen in titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Aan de andere kant moet de realisatie van gevoelige functies in een gebied met reeds hoge concentraties luchtverontreinigende stoffen worden verantwoord in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Kleine projecten en ruimtelijke plannen, waarvan duidelijk is dat deze niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, hoeven op grond van het 'Besluit niet in betekenende mate (NIBM)' niet te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Voor de stoffen PM₁₀ (fijnstof) en NO₂ (stikstofdioxide) geldt sinds 1 augustus 2009 de waarde 1,2 µg/m³ als 'niet in betekende mate'. Een ruimtelijke ontwikkeling geldt als 'niet in betekenende mate' als ze leidt tot een verkeerstoename van niet meer dan 1.000 autobewegingen per etmaal. Voor zover in dit bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, is geen luchtkwaliteitsonderzoek nodig.

Voor wat betreft de Randweg is van belang dat deze is ontworpen en aangelegd met het oog op het (zoveel mogelijk zonder filevorming) verwerken van meer dan 40.000 motorvoertuigen per etmaal. Ook met de in het onderhavig plan neergelegde (nieuwe) ontwikkelingsmogelijkheden zal in de komende 10 jaar met de toenemende verkeersdruk op de Randweg de eerder geraamde verkeersintensiteit - en daarmee de mate van luchtverontreiniging - niet worden overschreden.

Paleiskwartier-Zuid

In het kader van de ontwikkelingen in Paleiskwartier-Zuid is door Peutz het rapport 'Luchtkwaliteitsonderzoek bestemmingsplan Paleiskwartier-Willemspoort-Station' d.d. 21 november 2012 opgesteld. Dit onderzoek is een actualisatie van het onderzoek luchtkwaliteit uitgevoerd voor het ruimtelijk plan 'Paleiskwartier Zuid, 's-Hertogenbosch, Aveco de Bondt d.d. 15 januari 2008.

De berekeningen zijn uitgevoerd voor de ontwikkeling bij de autonome situatie en bij de ontwikkeling van Paleiskwartier-Zuid voor de jaren 2013, 2015 en 2023. De achtergrondconcentratie is verbeterd en modelmatig in gunstige zin bijgesteld ten opzichte van 2008. Tevens is modelmatig de aangenomen autonome verbetering van het wagenpark in gunstige zin bijgesteld.

Uitgaande van de aangenomen achtergrondniveaus van maart 2012 is geen enkele overschrijding van de grenswaarde voor NO₂ en geen enkele overschrijding van de grenswaarde voor PM₁₀ berekend. Daarnaast wordt het aantal overschrijdingsdagen voor PM₁₀ niet overschreden. De hoogst berekende concentratie voor NO₂ bedraagt 37 µg/m³ in 2013, 35 µg/m³ n 2015 en 25 µg/m³ in 2023. De hoogst berekende concentratie voor PM₁₀ bedraagt 26 µg/m³ in 2013, 25 µg/m³ 2015 en 35 µg/m³ in 2023. Deze concentraties zijn geconstateerd ter hoogte van de Randweg. Op alle overige plaatsen is de berekende concentratie lager. Hieruit blijkt dat de luchtkwaliteit langs de lokale wegen en bij gevoelige functies (woningen) ruimschoots voldoet aan de grenswaarden die de Wet milieubeheer stelt: 40 µg/m³ voor PM₁₀ en NO_2. De afstanden van de geplande woningen tot de meest belaste routes (de Randweg, de Vlijmenseweg, de Magistratenlaan en de parallel daaraan lopende spoorweg) zijn zo groot dat nu en in de toekomst geen belasting ontstaat die tot aan grenswaarden reikt. Geconcludeerd wordt dat sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat. Wel verdient de Spiegeltuin met zijn belangrijke ontsluitingsfunctie aandacht vanwege mogelijke cumulatieve effecten ter plaatse.

Los van het bovenstaande is het ruimtelijk plan 'Paleiskwartier-Zuid' aangemeld in het kader van het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) zodat zonodig compensatie in dat kader zal plaatsvinden.

Koning Willem I College

Vanwege het ruime bebouwingspercentage in het bestemmings- c.q. bouwvlak van het Koning Willem I College kan de school mogelijk uitbreiden, al dan niet door middel van sloop-nieuwbouw. Het Koning Willem I College is een ROC voor onder meer onderwijs aan minderjarigen en moet daarom worden aangemerkt als een gevoelige functie in de zin van de Wet milieubeheer. Omdat de school nabij een tweetal drukke binnenstedelijke wegen (Randweg en Vlijmenseweg) ligt, is in het kader van een goede ruimtelijke ordening de luchtkwaliteit in de omgeving ervan beoordeeld aan de hand van het Besluit gevoelige bestemmingen.

Ter plaatse van de bestaande gebouwen van de school en daar waar mogelijkheden zijn voor uitbreiding (tot de bouwgrens van het bouwvlak) blijkt dat de concentratie NO₂ in 2013 minder dan 30 µg/m³ bedraagt en de concentratie PM₁₀ minder dan 24,5 µg/m³. Er wordt daarom ruimschoots voldaan aan de jaargemiddelde grenswaarde van 40 µg/m³, zodat geen sprake is van een normoverschrijding. In het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen bestaan dan ook geen beperkingen voor de (mogelijke) uitbreiding van het Koning Willem I College op de huidige locatie. In de toekomst zullen de concentraties NO₂ en PM₁₀ nog lager zijn, door lagere grootschalige achtergrondconcentraties en door een schoner wagenpark.

Doelstelling van het externe-veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van industriële activiteiten met opslag en transport van gevaarlijke stoffen. Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er (te) dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Belangrijke risicobronnen zijn bedrijven, tankstations met LPG, transportroutes van gevaarlijke stoffen over spoor, water en weg en transport via buisleidingen onder de grond. Transportroutes van gevaarlijke stoffen over water en transport via buisleidingen zijn in het plangebied niet aan de orde.

Transport over de weg

Gevaarlijk transport over de weg speelt een rol tot het moment dat het LPG-tankstation aan de Vlijmenseweg wordt gesaneerd. Omdat het bestemmingsplan nu wordt geactualiseerd, is de route over de Vlijmenseweg nog relevant. (Over de gemeentelijke Randweg is geen gevaarlijk transport toegestaan.) Uit een inventarisatie naar het vervoer van gevaarlijke stoffen in de gemeente 's-Hertogenbosch en uit berekeningen ten behoeve van het Basisnet Weg is gebleken dat er geen knelpunten met betrekking tot het plaatsgebonden risico zijn rond de betreffende route. De oriëntatiewaarde van het groepsrisico wordt ter hoogte van 's-Hertogenbosch nergens overschreden.

Conform de Circulaire Risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen moet bij ontwikkelingen binnen 200 meter van een route of tracé het groepsrisico worden beschouwd. Er vinden geen ontwikkelingen plaats die het groepsrisico beïnvloeden. Er hoeft geen onderzoek of verantwoording plaats te vinden. Bij eventuele toekomstige ontwikkelingen waarbij sprake is van een significante toename van het aantal personen, dient aandacht besteed te worden aan het groepsrisico.

Inrichtingen (Vlijmenseweg 1)

Externe veiligheid als gevolg van inrichtingen is relevant vanuit het LPG-tankstation aan de Vlijmenseweg 1. Het tankstation bestaat uit afleverzuilen waar verschillende producten (LPG, diesel en benzine) worden verkocht. Externe veiligheid als gevolg van tankstations is volledig gericht op LPG, omdat dit (BLEVE-)explosies kan veroorzaken. Het LPG-tankstation valt vanwege de opslag en het afleveren van LPG onder de regelgeving van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). In de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) is een aantal zaken geregeld met betrekking tot de uitvoering van het Bevi.

Het Bevi verplicht het bevoegd gezag op grond van de Wet milieubeheer (Wm) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro) voldoende afstand te houden tussen gevoelige objecten (zoals woningen) en risicovolle bedrijven. Met het voldoen aan deze verplichte afstand wordt voldaan aan de wettelijke normen voor het plaatsgebonden risico (PR). In het Bevi is een norm opgenomen voor het plaatsgebonden risico (PR). De norm voor het PR is een kans van 1 op 1.000.000 per jaar (10^-6). Deze norm is een grenswaarde en moet daarom in acht worden genomen. Het PR wordt vertaald naar aan te houden afstanden tot kwetsbare objecten (zoals woningen).

Het LPG-tankstation wordt in het Bevi aangemerkt als een 'categoriale inrichting' omdat de doorzet aan LPG is beperkt tot maximaal 1000 m³ LPG per jaar. Hiervoor zijn in de Revi vaste veiligheidsafstanden opgenomen. Met het voldoen aan deze vaste veiligheidsafstanden wordt voldaan aan de norm voor het plaatsgebonden risico van 10^-6. De in acht te nemen afstand vanaf het LPG-vulpunt tot kwetsbare objecten bedraagt 45 meter. Voor de ondergrondse LPG-tank is deze afstand 25 meter en voor de LPG-afleverzuil 15 meter. Aan deze afstanden wordt voldaan in deze bestaande en vergunde situatie. Hiermee wordt voldaan aan de norm voor het PR uit het Bevi. Binnen deze risicocontouren mogen geen kwetsbare objecten (volgens de definitie van het Bevi) worden gerealiseerd. Op de verbeelding is hiertoe een veiligheidszone aangeduid. In de regels worden kwetsbare objecten binnen deze gebiedsaanduiding uitgesloten.

Buiten deze veiligheidsafstanden kunnen groepen slachtoffer worden van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het Bevi beperkt ook het totaal aantal aanwezige personen in de directe omgeving (het invloedsgebied) van een risicovolle activiteit. Het risico dat groepen slachtoffer kunnen worden van een ongeval met gevaarlijke stoffen wordt vertaald in het groepsrisico (GR). Het GR is gekoppeld aan een personendichtheid binnen het invloedsgebied van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De toetsingswaarde voor het GR is een oriënterende waarde: het bevoegd gezag moet bij ontwikkelingen de waarde voor het GR verantwoorden en mag er gemotiveerd van afwijken. Omdat er binnen de directe omgeving (het invloedsgebied) van het tankstation geen geen ontwikkelingen zijn, is een verantwoording van het GR van het tankstation niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ook gekeken naar overig gevaar bij het tankstation. Gevaar kan ontstaan tijdens plasbranden. De hittestraling van een plasbrand kan zo groot zijn dat deze na verloop van tijd objecten in de omgeving kan 'aansteken'. De oppervlakte van een potentiële plasbrand is bepaald op 100 m². In de publicatiereeks Gevaarlijke Stoffen (PGS 28) wordt gesteld dat bij een warmtestralingsintensiteit van 10 kW/m² een plasbrand na verloop van tijd andere objecten kan gaan aansteken. Als veilige afstand voor dergelijke situaties wordt 30 meter geadviseerd. De nieuwe ontwikkelingen in onderhavig bestemmingsplan liggen buiten de contour.

Paleiskwartier-Zuid

In het kader van het ruimtelijk plan Paleiskwartier-Zuid zijn er geen (toekomstige) externe-veiligheidsrisico's vanwege bedrijvigheid met gevaarlijke stoffen. Het meest nabijgelegen relevante bedrijf is het LPG-tankstation aan de Vlijmenseweg. De afstand van het tankstation tot Paleiskwartier-Zuid is meer dan 150 meter. Vervoer van gevaarlijke stoffen over de wegen is in en nabij Paleiskwartier-Zuid evenmin aan de orde. Geen van de wegen in en om het gebied sluit aan op relevante bedrijvigheid; de wegen mogen niet voor transitoverkeer worden gebruikt.

Er zijn diverse externe-veiligheidsonderzoeken uitgevoerd voor ontwikkelingen in de Spoorzone, het laatste in het kader van het vastgestelde Tracébesluit 'Sporen in Den Bosch'. Uitwerking van het Tracébesluit zal resulteren in een capaciteitsuitbreiding van het spoor rond knooppunt 's-Hertogenbosch om aan de groeiende vervoersvraag te voldoen. Intussen wordt door het rijk in het kader van PHS (Programma Hoogfrequent Spoor) de herroutering van goederen in Zuid-Nederland uitgewerkt waarbij over het spoor in 's-Hertogenbosch meer goederenvervoer zal gaan.

Het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor leidt niet tot een plaatsgebonden risicocontour, in de huidige noch in de toekomstige situatie, zoals geprognosticeerd voor de periode tot 2020 in de nota 'Marktwerking vervoer gevaarlijke stoffen per spoor; een verwachting voor de middellange termijn' (ProRail d.d. 26 september 2007). Binnen de PR-contour mag niet worden gebouwd. Uit het oogpunt van calamiteitenbestrijding is een afstand van 20 meter tot 25 meter wenselijk. De afstand van het gebied van Paleiskwartier-Zuid tot het midden van de doorgaande sporen bedraagt circa 65 meter en tot het meest nabijgelegen spoor van 35 meter.

In de huidige situatie is een sterke overschrijding van het groepsrisico (GR) berekend. Deze overschrijding is berekend op 17,4x de oriënterende waarde voor het GR, uitgaande van realisering van de hele Spoorzone. Ook is vooruitgekeken naar 2020, op basis van bovengenoemde prognose maar nog niet op basis van de prognose in het kader van PHS en de herroutering. De laatste is nog niet voorhanden. De prognose van ProRail voor wat betreft het vervoer van gevaarlijke stoffen gaat uit van een sterke beperking van het vervoer waarbij de waarde voor het GR echter nog steeds een factor 5,1 hoger is dan de gewenste oriënterende waarde van 1.

Intussen is voor de aanpak van de veiligheid op het spoor een plan gemaakt dat naar verwachting in 2013 in werking treedt: Basisnet. Het Basisnet moet enerzijds de bereikbaarheid van de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het aangrenzende buitenland voor gevaarlijke stoffen garanderen. Het moet er anderzijds voor zorgen dat de risico's rond het spoor sterk afnemen, zodat ontwikkelingen mogelijk blijven. Uitgangspunt van het rijk is om met het Basisnet aan de grenswaarde voor het PR te voldoen en overschrijdingen van de oriëntatiewaarde van het GR te voorkomen of te verminderen.

Voor de berekeningen van het Basisnet is uitgegaan van bovenstaande prognose. In het Basisnet is ook rekening gehouden met verbetermaatregelen voor het spoor (zie onder). De berekeningen bieden tevens een opening voor PHS en de herroutering van gevaarlijke stoffen over 's-Hertogenbosch. Omdat ten aanzien van PHS en de herroutering van gevaarlijke stoffen nog geen besluit is genomen is, is de daling van vervoer van gevaarlijke stoffen als gevolg daarvan in 's-Hertogenbosch nog onzeker. Daarom voert de gemeente 's-Hertogenbosch samen met de provincie Noord-Brabant en de grote steden van Noord-Brabant beleid om de rijksoverheid (en ProRail) te bewegen tot:

• verbeteringen aan het spoor voor wat betreft wissels, overgangen et cetera;
• verbeteringen aan het spoor voor wat betreft de snelheden van treinen, de samenstelling van en de veiligheidsmaatregelen aan wagons en de beveiliging van het treinenverloop;
• routering en ontwikkeling van het Basisnet (vaststellen en handhaven veiligheidsruimte).

Gelet op de bovenstaande prognose en met bovenstaande maatregelen kan het GR in 's-Hertogenbosch dalen tot onder of nabij 1. Daarnaast is in het kader van Paleiskwartier-Zuid onderzocht in hoeverre maatregelen in de overdrachtssfeer en bij de ontvanger alsook maatregelen in de sfeer van calamiteitenbestrijding en zelfredzaamheid noodzakelijk, wenselijk en mogelijk zijn. Met Brandweer Brabant-Noord zijn de navolgende extra maatregelen afgesproken:

• alle gebouwen moeten ook een belangrijke uitgang hebben die van het spoor is afgekeerd. Deze uitgang moet binnen duidelijk zichtbaar zijn en, naast de in- en uitgang aan de Magistratenlaan, ook feitelijk dagelijks in gebruik zijn als tweede uitgang. Gebruikers en bezoekers kunnen zo de logische vluchtweg herkennen die van het spoor vandaan leidt. Er zijn altijd twee vluchtroutes en twee aanvalsroutes voor de hulpdiensten met adequate opstelplaatsen;
• grote, gezamenlijke ruimten (vergaderzalen, kantines en dergelijke) krijgen zoveel mogelijk een plek aan de van het spoor afgekeerde zijde;
• voor het bouwblok O en het spoor is een constructieve buffer gewenst, waarin wel een ongevoelige bestemming mogelijk is, zoals parkeren;
• aan de kant van het spoor is een bluswatervoorziening noodzakelijk in de vorm van brandkranen en/of bluswaterriolen;
• gebouwen en parkeerkelders krijgen een 'luchtdichte' en/of 'luchtgestuurde' uitvoering met gesloten en beperkte, brandwerende ramen en muren aan de spoorzijde met een centrale, automatische afsluitmogelijkheid en ontruimingsinstallatie.

Het waarborgen van de kwaliteit van de leefomgeving is een belangrijke opgave van de gemeente. Van ontwerp, aanleg, inrichting tot beheer wordt de stedelijke ontwikkeling steeds duurzamer vormgegeven. Voor duurzaam bouwen is door de gemeente besloten om drie speerpunten te hanteren: 25% CO₂-reductie, afkoppelen van hemelwater en toepassing van hout uit goed beheerde bossen (FSC-hout).

Energie

Energie is één van de speerpunten van het gemeentelijke milieubeleid. Bij nieuwbouw wordt minimaal 25% energiebesparing gerealiseerd ten opzichte van de wettelijke normen uit het Bouwbesluit op het moment van de aanvraag om omgevingsvergunning. Afhankelijk van een nog verdere aanscherping van het Bouwbesluit, de fasering en de mogelijkheden van de energie-infrastructuur en dergelijke zal in Paleiskwartier-Zuid per bouwblok gekozen moeten worden voor de dan te stellen eis.

Voorts streeft de gemeente naar toepassing van Lage Temperatuur Verwarming. In een uitwerking in een energievisie/-plan moet een en ander, in combinatie met het bestaande systeem van warmte- en koudeopslag (wko), worden aangegeven. Steeds sterker komt naar voren dat de zomertemperaturen zullen oplopen en wel met name in binnenstedelijke omgevingen met veel warmteaccumulerend vermogen. Tegenover een verlaagde warmtevraag ontstaat een extra vraag naar koeling. Stedenbouwkundig (bijvoorbeeld zonoriëntatie), bouwtechnisch (bijvoorbeeld groene daken) en via inrichting van de openbare ruimte (bijvoorbeeld met water en groen) moet hierop worden ingespeeld.

In Paleiskwartier-Zuid zal worden gestreefd naar het reduceren van de CO₂ op locatie met 25% ten opzichte van de uitstoot die zou hebben plaatsgevonden indien de gebouwen uitsluitend zouden voldoen aan de wettelijk geldende energieprestatienorm op het moment van indienen van de aanvraag om omgevingsvergunning. De bepaling van de reductie van de CO₂-uitstoot geschiedt voor alle gebouwen binnen het Paleiskwartier door de rekenmethodiek Energieprestatie op Locatie (EPL).

Integraal waterbeheer

Hemelwaterafvoer dient te gebeuren middels infiltratie naar de bodem of oppervlakkige afvoering naar het oppervlaktewater, of via een gescheiden rioolstelsel. Als infiltratie of afvoer naar het oppervlaktewater gezien de locatie niet mogelijk is en er geen gescheiden rioolstelsel is, wordt er een dubbel rioolstelsel tot aan de controleput aangelegd, zodat bij aanleg van een gescheiden rioolstelsel er eenvoudig alsnog hierop aangesloten kan worden. Om verontreiniging van het oppervlaktewater en/of het grondwater te voorkomen, worden alleen materialen toegepast die geen schadelijke emissie naar het regenwater hebben.

Hout uit duurzaam beheerde bossen

Om duurzaam bosbeheer te waarborgen en roofbouw en illegale kap te voorkomen wordt hout uit duurzaam beheerde bossen toegepast. Dit wordt gewaarborgd met het FSC-certificaat. Dat betekent dat materialen wordt betrokken van FSC-gecertificeerde toeleveranciers.

Openbare ruimte

Voor het openbare gebied is het Nationale Pakket GWW van toepassing. Daarbij worden ten minste alle vaste en kostenneutrale variabele maatregelen toegepast alsmede de maatregelen waarvan de kosten binnen een redelijke termijn worden terugverdiend.

Het plangebied ligt op korte afstand van het Natura2000-gebied 'De Moerputten-Vlijmens Ven'. Toekomstige bouwplannen moeten worden getoetst op mogelijke effecten op de kwalificerende waarden van dit natuurgebied. De conclusie van de effectbeoordeling op het Natura2000-gebied luidt dat alleen ingrepen in de hydrologie van het plangebied mogelijk kunnen leiden tot effecten in het natuurgebied. De kans daarop is beperkt, omdat de toekomstige ontwikkelingen in het plangebied 3 à 4 meter hoger liggen dan het natuurgebied. Hydrologische effecten kunnen ontstaan als bemaling nodig is, bijvoorbeeld voor de fundering of voor de aanleg van ondergrondse parkeervoorzieningen. Op dit moment is niet bekend of er sprake zal zijn van werkzaamheden die reiken tot in het grondwater en die aanleiding kunnen vormen tot bemaling gedurende de bouwfase. Er zulllen steeds maatregelen worden genomen die voorkomen dat effecten op het natuurgebied optreden, bijvoorbeeld de toepassing van onderwaterbeton, retourbemaling of geheel afzien van bemaling.

Integraal waterbeheer beoogt een duurzaam en veerkrachtig watersysteem waarbij kansen worden benut en functies zoveel mogelijk worden gecombineerd. Op 14 juli 2009 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het waterplan 'Waterstad 's-Hertogenbosch' vast. Het doel van dit waterplan is het bereiken van een veilig en een duurzaam watersysteem in en om 's-Hertogenbosch, waarbij zo goed mogelijk aan de wensen van alle belanghebbenden tegemoet wordt gekomen. Het Waterplan betreft een koepelplan voor alle waterzaken. Het gaat daarbij om de gewenste inrichting en het beheer van oppervlaktewater en grondwater als ook om de afvoer van hemelwater en afvalwater.

Het plangebied is gelegen in het beheergebied van het Waterschap Aa en Maas. Het Waterbeheerplan van het waterschap beschrijft de hoofdlijnen voor het te voeren beleid voor de periode 2010-2015, met een doorkijk naar 2027. Voor ruimtelijke ontwikkelingen hanteert het waterschap acht uitgangspunten:

1. 1. wateroverlastvrij bestemmen;
2. 2. gescheiden houden van vuil water en schoon hemelwater;
3. 3. doorlopen van de afwegingsstappen (hergebruik - infiltratie - buffering - afvoer);
4. 4. hydrologisch neutraal ontwikkelen;
5. 5. water als kans;
6. 6. meervoudig ruimtegebruik;
7. 7. voorkomen van vervuiling;
8. 8. waterschapsbelangen.

Paleiskwartier-Zuid

Gezien de beperkte omvang van Paleiskwartier-Zuid in vergelijking met het hele Paleiskwartier zijn de ambities voor het omgaan met hemelwater beperkt. Belangrijk is het benutten van het hemelwater voor het op peil houden van de vijverpartijen (en daarmee het staken van de aanvulling van de vijver in de zomer met kraanwater). Het overtollig hemelwater zal in de toekomst vertraagd stromen naar oppervlaktewater buiten het Paleiskwartier.

In dit gebied is infiltratie moeilijk uitvoerbaar. Het is een opgehoogd gebied. De omliggende delen liggen aanzienlijk lager. Dit varieert van anderhalf tot ruim twee meter. Gezien de hoge verstedelijking van dit gebied zijn er vrijwel overal parkeergarages. Infiltreren met als zeer waarschijnlijk gevolg stijging van het grondwater is in conflict met de drooglegging. Het overtollig hemelwater afvoeren naar het watersysteem van het stadsdeel West is goed mogelijk omdat het relatief nutriëntarm water betreft. Het Paleiskwartier zal in deze oplossing een bijdrage leveren.

In het reeds gerealiseerde deel van het Paleiskwartier ligt een gescheiden rioolstelsel. Ook in het zuidelijk deel zal een gescheiden riool komen. De hemelwaterafvoer krijgt in principe een aansluiting op de Hofvijver. Hoe ver en op welke wijze is nog onderwerp van (hydraulisch) onderzoek. Onderwerp van studie is tevens een mogelijke combinatie met de aanbevolen bluswaterriolering. Voor de nog te ontwikkelen gebouwen betekent één en ander in ieder geval een gescheiden aanlevering van de droogweerafvoer(dwa)- en hemelwaterafvoer(hwa)-stroom. Dit heeft voor de hwa-stroom tot gevolg dat geen uitlogende materialen gebruikt mogen worden. De hwa-stroom zal bestaan uit hemelwater afkomstig van daken en wegen. Bovenstaande aspecten zijn op 14 december 2007 besproken met Waterschap Aa en Maas.

Overige ontwikkelingen binnen de bestaande situatie

Ook buiten de ontwikkeling van Paleiskwartier, als binnen de bestaande situatie van bestemmingsplan Paleiskwartier-Willemspoort-Station wordt gebouwd, moeten de uitgangspunten in paragraaf 6.1 worden meegenomen in de planvorming:

• Afkoppelen op oppervlaktewater. Bij nieuwbouw, vervangende nieuwbouw en renovatie moet hemelwater op de perceelsgrens gescheiden worden aangeboden. Bij zulke werken of bij werken aan de weg staat de gemeente 's-Hertogenbosch, in het kader van het verbrede Gemeentelijke Rioleringsplan en het Waterstructuurplan dat door het college op 2 oktober 2012 is vastgesteld, de aanleg van een regenwaterstelsel voor. Geschikte oppervlakken die aan dit regenwaterstelsel grenzen kunnen hierop afkoppelen. Dit geldt sowieso voor alle oppervlakken die op minder dan 100 meter van een watergang liggen maar in veel gevallen is het mogelijk om over grotere afstanden af te koppelen. Op deze regenwaterstelsels moeten in de toekomst alle schone oppervlakken van gebouwen worden aangesloten.
• Bergingsopgave. In het plangebied moeten nieuwbouw, vervangende nieuwbouw en renovatie met een verhardingstoename zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden ontwikkeld.
• Grondwater. Voor de bescherming van grondwater is de provincie het bevoegd gezag. In het kader van het provinciaal Waterplan onderzoekt zij de mogelijkheden voor de bescherming van de industriële grondwaterwinning. Hierbij maakt ze onder andere een afweging ten aanzien van warmte- en koudeopslag (wko) in een mogelijke beschermingszone. In het plangebied is geen beschermingszone voor de industriële grondwaterwinning vastgelegd.
• Afvalwater. Bij nieuwbouw, vervangende nieuwbouw en renovatie kan afvalwater op de perceelsgrens worden aangeboden, op het gemeentelijk rioleringsstelsel.
• Bouwmaterialen. Uit zorg voor een goede kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater mogen bij nieuwbouw, vervangende nieuwbouw en renovatie geen uitlogende bouwmaterialen in daken, gevels, verhardingen en regenwatervoorzieningen (goten en leidingen) worden toegepast.

Met de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) d.d. 1 september 2007 behoren nieuwe bestemmingsplannen te omschrijven hoe omgegaan dient te worden met de bekende en de te verwachte archeologische waarden in het plangebied. Hieronder volgt een korte schets van de samenstelling en aard van de archeologische waarden. Vervolgens wordt een overzicht geboden van de randvoorwaarden die het gemeentelijke archeologische-monumentenzorgbeleid stelt aan bodemingrepen in het plangebied.

Volgens de landschapskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch ligt het plangebied grotendeels in een dekzandvlakte (afbeelding 7). Een uitzondering vormt het noordelijk deel van het plangebied waar een dekzandkop aanwezig is. Het dekzandlandschap is ontstaan tijdens de laatste ijstijd en bestaat uit zand dat lokaal is opgestoven omdat het niet langer werd vastgehouden door vegetatie. De dekzandruggen en koppen vormen een onderdeel van een zeer grote (onderbroken) dekzandrug die ook onder de historische binnenstad van 's-Hertogenbosch wordt aangetroffen en verder doorloopt via Rosmalen naar Oss. Ter hoogte van het plangebied van bestemmingsplan Deuteren werd ook een dekzandrug verwacht. Tijdens aanvullend onderzoek is deze dekzandrug echter niet aangetroffen. Ook voor het Paleiskwartier is aanvullend onderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan worden verderop in deze paragraaf behandeld.

Afbeelding 7. De landschapskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch met in rood de globale grens van het bestemmingsplangebied. 1. Dekzandkop, 2. Dekzandvlakte, 3. Historische kern van Groot Deuteren, 4. Verdedigingswerken 1629. Dit landschapsbeeld is aangepast op basis van archeologisch onderzoek in het kader van bestemmingsplan Deuteren.

De hoger gelegen dekzandruggen zijn reeds vanaf de prehistorie een geliefde plaats voor bewoning geweest. De vondst van vuurstenen werktuigen in de directe nabijheid van het plangebied vormt hiervoor het bewijs. De werktuigen dateren uit de Midden Steentijd (het Mesolithicum) en zijn circa 8000 jaar oud. Op een aantal plaatsen rondom het plangebied zijn sporen aangetroffen van bewoning uit de IJzertijd (afbeelding 8, nrs. 41 en 78). In het plangebied zijn twee vondstlocaties bekend. Het gaat om een stenen bijl uit het Neolithicum die werd aangetroffen tijdens de bouw van het voormalige Willem Alexander Ziekenhuis en een aantal bronzen bijlen uit de Bronstijd (afbeelding 8, resp. nrs. 87 en 89 ). De laatste vondst dateert al uit 1858 en veel informatie over de vondstlocatie en -omstandigheden is niet bekend. Beide vondsten kunnen wijzen op bewoning maar omdat aanvullende gegevens ontbreken wordt voorlopig uitgegaan van losse vondsten.

Tijdens het beleg van 's-Hertogenbosch in 1629 heeft ter hoogte van de huidige Vlijmenseweg, de Oude Vlijmenseweg, de Simon Stevinweg en de Christiaan Huygensweg een linie van dijken en schansen gelegen (groene lijnen op afbeelding 8). Voor de aanleg van de linie werd vaak gebruik gemaakt van reeds bestaande hoogtes (dijken, wegen en dekzandruggen). Vermoedelijk is een groot deel van linie kort na het beleg al weer afgebroken en zijn wallen en schansen geslecht maar het is ook aannemelijk dat reeds bestaande wegen en dijken intact bleven. De locatie van de linie van 1629 is gebaseerd op een historische kaart die is overgezet naar de huidige topografie. Omdat de oorspronkelijke positie van de verdedigingswerken niet goed is te bepalen, is de groene lijn gebufferd zodat er een bredere band is aangegeven waar sporen van de verdedigingswerken kunnen worden verwacht. Deze resten bevinden zich voornamelijk in de diepere ondergrond maar ook aan het maaiveld zijn soms nog resten zichtbaar. Tijdens een ballonvaart bleek ten westen van het plangebied en ten zuiden van de Vlijmenseweg een deel van de linie nog goed zichtbaar in het huidige landschap (afbeelding 9).

In het westelijke deel van Willemspoort ligt de historische kern van Deuteren. Op de eerste kadastrale kaart van Nederland van rond 1832 is een duidelijk lint van huizen/boerderijen zichtbaar. Mogelijk ligt de bewoning op een natuurlijke hoogte en/of op de resten van de linie van 1629. Het omliggende gebied bestaat hoofdzakelijk uit hooi- en weiland, wat er op wijst dat het een relatief laaggelegen gebied was.

Afbeelding 8. De archeologische verwachtingskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch met in rood de globale grens van het bestemmingsplangebied. 1. Zone met een hoge verwachting, 2. Zone met een middelhoge verwachting, 3. Zone met een lage verwachting, 4. Historische kern van Groot Deuteren, 5. Verdedigingswerken beleg 1629. Ter hoogte van het plangebied van bestemmingsplan Deuteren is de archeologische verwachting op basis van aanvullend archeologisch onderzoek aangepast.

Afbeelding 9. Een deel van de Stelling van 1629 is nog zichtbaar in het huidige maaiveld, rechts de Vlijmenseweg

In 2008 is een archeologische verwachtingskaart opgesteld voor het deel van de gemeente buiten de middeleeuwse stadskern van 's-Hertogenbosch (afbeelding 8). De archeologische verwachtingskaart bevat niet alleen de reeds bekende archeologische vindplaatsen maar geeft ook een overzicht van de gebieden waar archeologische vindplaatsen verwacht kunnen worden, de zogenaamde verwachtingsgebieden. Gebieden waar de kans op het aantreffen van archeologie hoog is, worden aangeduid als gebieden met een hoge archeologische verwachting. Verder wordt nog een onderscheid gemaakt in gebieden met een middelhoge en gebieden met een lage archeologische verwachting. Of er ook daadwerkelijk archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, moet archeologisch onderzoek uitwijzen maar de verwachtingsgebieden geven al wel aan in welke mate men met mogelijke archeologische resten rekening moet houden. Voor deze kaart is gebruik gemaakt van de meest gedetailleerde en beschikbare bodemkundige en geo(morfo)logische gegevens zodat de archeologische verwachtingszones zo gedetailleerd mogelijk konden worden begrensd.

Op de archeologische verwachtingskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch heeft het plangebied grotendeels een lage archeologische verwachting (afbeelding 8). Uitzonderingen zijn de plekken waar dekzandruggen of -koppen aanwezig zijn. Deze hebben een hoge archeologische verwachting. De flanken van de dekzandruggen of -koppen hebben een middelhoge verwachting. Ten behoeve van het bestemmingsplan Deuteren is archeologisch onderzoek uitgevoerd. Op basis hiervan is de archeologische verwachting voor dit plangebied aangepast. Deze aanpassing heeft ook consequenties voor het plangebied. Een zone met een hoge en middelhoge verwachting is op basis van het onderzoek in plangebied Deuteren naar beneden bijgesteld. Omdat deze zone ook doorloopt in onderhavig plangebied geldt ook hier een lage verwachting (afbeelding 8).

De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch. Ten behoeve van het beleid zijn voor archeologische waarden en archeologische verwachtingsgebieden binnen de gemeentegrenzen specifieke eisen of voorwaarden opgesteld en verwerkt tot een archeologische beleidskaart (zie afbeelding 10). Deze kaart werd op 15 juni 2010 door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch vastgesteld. De historische kern van Deuteren is aangegeven als categorie 4E en de zone waar de stelling van 1629 wordt verwacht, is aangeduid als categorie 4F. Zones met een hoge en middelhoge archeologische verwachting zijn op de beleidskaart vertaald in zones waar verspreide nederzettingen en grafvelden uit de prehistorie, Romeinse tijd en Middeleeuwen aanwezig zijn (5A). Voor de zones met een lage verwachting zijn op de beleidskaart geen nadere eisen opgenomen. Wel wordt nader onderzoek verlangd bij m.e.r.-plichtige projecten en projecten die onder de Tracéwet vallen.

Afbeelding 10. De archeologische beleidskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch aangepast naar aanleiding van het aanvullend archeologisch onderzoek in het kader van bestemmingsplan Deuteren (zie ook afbeelding 7 en 8). In rood de globale grens van het plangebied. Zie onderstaande tabel voor de legenda.

Legenda archeologische beleidskaart gemeente 's-Hertogenbosch

In de archeologische beleidsnota van de gemeente is aangegeven, dat bij het opstellen van elk bestemmingsplan zal worden bekeken in hoeverre de zones met een hoge en middelhoge verwachting nader kunnen worden uitgewerkt door het uitvoeren van aanvullend onderzoek. Ten behoeve van dit bestemmingsplan is ook bekeken in hoeverre de bestaande verwachting nader is te specificeren. Voor beide gebieden geldt dat in het verleden relatief weinig archeologisch onderzoek is uitgevoerd. Mede daarom is besloten om een aanvullend onderzoek te doen naar de geologische en bodemkundige opbouw van de dekzandrug ter hoogte van de Onderwijsboulevard. Dit onderzoek sluit aan op het onderzoek dat is uitgevoerd voor bestemmingsplan Deuteren. Vanwege de dichte bebouwing en de bestrating heeft het onderzoek zich beperkt tot het noordelijk deel van de Onderwijsboulevard.

Op basis van dit onderzoek is duidelijk geworden dat de top van het dekzand ter hoogte van de Christiaan Huygensweg op circa 2,5 meter onder het maaiveld ligt (op circa 2,3 meter +NAP) en richting het zuiden over een afstand van 40 meter nog een halve meter zakt (tot circa 1,8 meter +NAP). Er lijkt dus geen sprake van een zeer geprononceerde dekzandrug maar van een relatief licht welvend dekzandlandschap dat ligt begraven onder een dik (sub)recent ophogingspakket. Tijdens het onderzoek kwam ook naar voren dat het dekzand is afgedekt door oeverafzettingen en dat er sprake is van een geul of waterloop. Mogelijk heeft de aanwezigheid van de Stelling van 1629 ook (een verstorende) invloed gehad op het toenmalige landschap. Op basis van een paar boringen is het echter lastig hier goed grip op te krijgen. Het graven van proefsleuven zou hier meer duidelijkheid over kunnen geven maar dat is gezien de diepe ligging van het relevante niveau en de dichte bebouwing aan het maaiveld zeer lastig. Het dikke ophogingspakket vormt bovendien een goede buffer tegen ondiepe ingrepen aan het maaiveld zodat archeologisch relevante lagen redelijk goed beschermd zijn. Op basis van de resultaten van het onderzoek in het gebied Paleiskwartier zijn in dit deel van het plangebied dus geen aanpassingen doorgevoerd in de landschapskaart, de verwachtingskaart en de beleidskaart. Het is op basis van het onderzoek wel mogelijk de diepte van de archeologisch relevante lagen beter in te schatten. Uitgaande van een gelijkmatige ophoging van het plangebied kunnen de archeologisch relevante lagen worden verwacht tussen 2 en 2,5 meter beneden maaiveld.

Op basis van archeologisch onderzoek in het kader van bestemmingsplan Deuteren is de archeologische verwachtingskaart en beleidskaart voor dit deel van onderhavig plangebied aangepast. Deze aanpassing heeft ook consequenties voor de beleidskaart voor onderhavig bestemmingsplan. Een zone met een categorie 5A is op basis van het onderzoek in plangebied Deuteren bijgesteld naar categorie 6. Omdat deze zone ook doorloopt in het plangebied van onderhavig bestemmingsplan geldt ook hier categorie 6 (zie afbeelding 10).

Uitgaande van de archeologische beleidskaart gelden voor het plangebied de volgende regimes (zie afbeelding 10 en bijbehorende legenda):

• Voor de zones met een hoge verwachting voor het aantreffen van vroegere dorpsbewoning (categorie 4E) geldt dat bij ingrepen groter dan 50 m² en meer dan 1 meter beneden maaiveld een vergunning nodig is en dat hiervoor archeologisch onderzoek moet worden verricht (dubbelbestemming Waarde-Archeologie 1).
• Voor de zones met een hoge verwachting voor het aantreffen van verdedigingswerken (categorie 4F) geldt dat bij ingrepen groter dan 500 m² en meer dan 1 meter beneden maaiveld een vergunning nodig is en dat hiervoor archeologisch onderzoek moet worden verricht (dubbelbestemming Waarde-Archeologie 2).
• Voor de zones in categorie 5A geldt dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij ingrepen groter dan 100 m² en meer dan 2 meter beneden maaiveld (dubbelbestemming Waarde-Archeologie 3). Wanneer in het bestemmingsplan archeologische verwachtingen mogelijk strijden met bestaande bouwrechten, zal de gemeente op eigen kosten het waarderend onderzoek door middel van proefsleuven betalen. Dit laatste geldt alleen voor kleinschalige ingrepen (met een oppervlakte kleiner dan 250 m²) en indien de oppervlakte van het te bebouwen oppervlak niet groter is dan in het oude bestemmingsplan was toegestaan.
• Voor de zone met een lage verwachting (categorie 6) geldt dat geen archeologisch onderzoek verplicht is, met uitzondering van situaties die m.e.r.-plichtig zijn of die onder de Tracéwet vallen.

Omdat aanvullend archeologisch onderzoek heeft uitgewezen dat de archeologische verwachting van een deel van het plangebied naar beneden toe kan worden bijgesteld heeft dit ook consequenties voor het archeologische beleid en beleidskaart (afbeelding 10). Indien de vrijstellingen voor archeologisch onderzoek afwijken van wat in het archeologiebeleid is vastgelegd, wordt dit apart toegelicht (zie ook legenda).

In alle omstandigheden, dus ook na vergunningverlening geldt, dat indien tijdens werkzaamheden archeologische resten worden gevonden, men wettelijk verplicht is hiervan melding te maken aan de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE). Ook de gemeentelijke archeoloog wordt in dit geval op de hoogte gebracht.

Op 14 augustus 2012 is het sheddakengebouw door burgemeester en wethouders als gemeentelijk monument aangewezen. In het plangebied liggen geen andere gemeentelijke monumenten of rijksmonumenten. Het sheddakengebouw is een voormalig magazijnencomplex dat in 1950 is gebouwd in opdracht van de firma N.V. Chemisch-Pharmaceutische Fabriek Dr. Lamers en Dr. Indemans, een fabriek en groothandel in artikelen voor ziekenhuisverpleging. Het ontwerp is van de hand van het architectenbureau Brinkman & Van den Broek & Bakema uit Rotterdam. Het gebouw heeft stedenbouwkundige waarde door zijn markante ligging, bouwhistorische waarde omdat het in hoofdlijnen in oorspronkelijke staat verkeert en cultuurhistorische waarde omdat één van de weinige goed bewaard gebleven industriële gebouwen uit de periode na de Tweede Wereldoorlog is alsook vanwege zijn betekenis voor de industriële ontwikkeling van 's-Hertogenbosch in die periode.

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De eerste twee onderdelen zijn juridisch bindend, de toelichting is juridisch niet bindend maar helpt bij de interpretatie van de verbeelding en de regels. De regels zijn als volgt ingedeeld:

1. 1. Inleidende regels. De inleidende regels (artikel 1 en 2) lichten de begrippen toe die in de regels voorkomen en ook de wijze van meten (hoogte, diepte et cetera) die moet worden gehanteerd;
2. 2. Bestemmingsregels. De bestemmingsregels (artikel 3 tot en met 26 bevatten voor elke bestemming een omschrijving van de doeleinden, bouwregels en nadere gebruiksregels;
3. 3. Algemene regels. De algemene regels (artikel 27 tot en met 31) bevatten algemene - voor alle of meerdere bestemmingen geldende - regels, zoals algemene bouwregels en algemene aanduidingsregels;
4. 4. Overgangs- en slotregels. De laatste twee artikelen (artikel 32 en 33) betreffen achtereenvolgens het overgangsrecht en de slotregel.

Het definiëren van begrippen en de aanwijzingen voor het meten vergroten de duidelijkheid en de rechtszekerheid. In artikel 1 worden belangrijke begrippen die in het plan veel voorkomen, nader gedefinieerd. In artikel 2 is aangegeven hoe afstanden en maten die in de regels worden voorgeschreven, moeten worden gemeten. De hoogte van hoofdgebouwen die meestal op de verbeelding is aangegeven en voor een enkele bedrijfswoning in de regels, wordt gemeten vanaf 6 meter +NAP. De hoogte van ondergrondse en/of halfverdiepte gebouwen voor parkeervoorzieningen en andere gebouwen buiten een bouwvlak en bouwwerken geen gebouwen zijnde: wordt gemeten vanaf de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

Artikel 3 Bedrijf

De bestemming Bedrijf heeft betrekking op het tankstation aan de Vlijmenseweg. De bestemming staat er de verkoop van motorbrandstoffen toe, inclusief de verkoop van lpg. Ter bescherming van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten in de omgeving van dit tankstation zijn veiligheidszones rond het lpg-vulpunt, de afleverzuil en de lpg-opslagtank aangeduid (zie onder artikel 30). Bij de bestemming hoort een bedrijfswoning. Op deze bedrijfswoning is de erfbebouwingregeling van de bestemming Wonen-2 van toepassing.

Artikel 4 Bedrijf - Nutsvoorziening

De bestemming Bedrijf - Nutsvoorziening heeft betrekking op het nutsgebouwtje tussen de studentenwoningen aan de Onderwijsboulevard en het Duhamelcollege.

Artikel 5 Centrum

De gebouwen direct aan de westzijde en direct aan de centrumzijde van het station zijn bestemd als Centrum. Hierin zijn kantoren toegestaan en op de begane grond horeca tot en met categorie 3, detailhandel, dienstverlening en ambachtelijke bedrijvigheid. In het woongebouw op de hoek van het Stationsplein zijn geen kantoren toegestaan, in de rest van het gebouw geen woningen. In het hele gebouw aan de centrumzijde van het station is ook horeca in categorie 1 toegestaan: hotels en bedrijven gericht op het bieden van logies. In het gebouw aan de westzijde van het station zijn ook woningen en maatschappelijke, recreatieve en culturele voorzieningen toegestaan en voorzieningen voor het houden van congressen, vergaderingen en opleidingen.

Artikel 6 Gemengd-1

Het sheddakengebouw bij de aanlanding van Ponte Palazzo is bestemd voor recreatieve, culturele en maatschappelijke voorzieningen, horeca tot en met categorie 3, kantoor en dienstverlening en ambachtelijke bedrijvigheid. Er is een afwijkingsbevoegdheid voor detailhandel in versgoed en streekproducten, in samenhang met horecagebruik en tot 1.500 m² bvo, alsook een afwijkingsbevoegdheid voor detailhandel in (overige) dagelijke goederen tot 600 m² (zie paragraaf 2.1.2 en 4.2).

Artikel 7 Gemengd-2

De bestemmingsvlakken die de eerstelijns bebouwing ten opzichte van de spoorlijn vormen (deelplannen O en I+J) zijn rechtstreeks bestemd voor een breed scala aan functies, conform het programma van het ruimtelijk plan 'Paleiskwartier-Zuid' (zie paragraaf 4.2). Het programma is gecorrigeerd voor de functies die inmiddels zijn of worden gerealiseerd: circa 20.000 m² bvo kantoren (Belvédère) en circa 10.000 m² bvo wonen (Jheronimustoren). De gebruiksregels gaan in op het toegestane programma dat in beginsel, gelet op de voorgestane flexibiliteit, in elk bestemmingsvlak kan landen. De maximale bouwhoogte in een bestemmingsvlak is op de verbeelding aangeduid. Langs de Magistratenlaan zijn in een deel van de bouwblokken geen woningen toegestaan, vergelijkbaar met de vijf bouwblokken verderop aan de Magistratenlaan. Dit is, vanwege de hoge geluidbelasting door het spoor- en wegverkeer aldaar.

Artikel 8 Groen

Relatief grote groenvoorzieningen (grote perken en plantsoenen, parken) zijn bestemd als Groen, kleinere groenvoorzieningen (bermen, kleine perken en plantsoenen) zijn onderdeel van de bestemming Verkeer. Omdat de grens tussen water en groen soms diffuus is, zijn binnen deze bestemming naast groen en groenvoorzieningen ook water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Ook fiets- en wandelpaden en sport- en speelvoorzieningen waaronder wijkspeelplaatsen maken deel uit van de bestemming. In de groenstrook ten zuiden van het Koning Willem I College is een geluidscherm toegestaan. Een deel van de groenstrook aangrenzend aan het Drongelens Kanaal is aangeduid als ecologische verbindingszone. Binnen de bestemming Groen zijn kleine gebouwtjes toegestaan van maximaal 30 m² en 3 meter hoog, ten behoeve van groenvoorzieningen maar ook daaraan ondergeschikte functies zoals nutsvoorzieningen.

Artikel 9 Kantoor

De kantoren rond het Stationsplein en die in het Paleiskwartier zijn bestemd als Kantoor. In de plint langs de Leeghwaterlaan zijn op de begane grond centrumfuncties toegestaan: horeca tot en met categorie 3, detailhandel en dienstverlening. In de plint van de kantoren rond het Stationsplein is dienstverlening toegestaan. In geval van dienstverlening wordt het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen (zie lid 1.26), in geval van kantoor wordt het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord gestaan en geholpen (zie lid 1.34). Het Paleis van Justitie is aangeduid als 'maatschappelijk' en daarmee mede bestemd voor maatschappelijke voorzieningen.

Artikel 10 Maatschappelijk

De gronden binnen deze bestemming zijn bedoeld voor de scholen aan de Onderwijsboulevard (het Duhamelcollege, de technische opleidingen van het Koning Willem I College, het Stedelijk Gymnasium, Avans Hogeschool, HAS Den Bosch en Helicon) en het Jeroen Bosch Ziekenhuis aan de Vlijmenseweg en de gemeentewerf aan de Deutersestraat. Op de werf is ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' een bedrijfswoning toegestaan. Binnen dit aanduidingsvlak is de erfbebouwingregeling van de bestemming Wonen-2 van toepassing.

De bestemmingsvlakken hebben een bebouwingspercentage en een doorgaans ruim bouwvlak: zo is de stedenbouwkundige structuur beschermd maar is er ook voldoende flexibiliteit gelaten. Als de stedenbouwkundige structuur daartoe aanleiding geeft, is binnen een bouwvlak nader gedifferentieerd in de toegestane bouw- en/of goothoogte. De bouwvlakken en de toegestane bouw- en/of goothoogtes van de scholen aan de Onderwijsboulevard zijn overgenomen uit het ontwerpbestemmingsplan Concordia-Wolfsdonken, de overige zijn ontleend aan de bestaande situatie.

Onderdeel van de bestemming Maatschappelijk is ook het volkstuinencomplex nabij de gemeentewerf. Hier mag per individuele tuin slechts één gebouwtje worden gebouwd van maximaal 10 m² en 2,5 meter hoog, bijvoorbeeld een tuinhuisje of een tuinkas.

Artikel 11 Natuur

Het gebied ten zuiden van Willemspoort is onderdeel van het natuurgebied De Moerputten. In de Verordening Ruimte (zie paragraaf 3.2.2) is dit gebied onderdeel van de ecologische hoofdstructuur en een regionaal waterbergingsgebied. De bestemming Natuur regelt de bescherming van de ecologische hoofdstructuur, de dubbelstemming Waterstaat - Waterbergingsgebied die van de regionaal waterberging. De betreffende gronden zijn bestemd voor behoud, herstel en/of ontwikkeling van de natuurwaarden, landschappelijke en cultuurhistorische waarden, houtteelt en -productie en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - hydrologisch waardevol gebied' tevens behoud, herstel en/of ontwikkeling van hydrologische waarden. Ook extensief recreatief medegebruik is toegestaan: een vorm van recreatief medegebruik die nauwelijks of geen invloed heeft op de andere in de bestemmingsomschrijving gegeven doeleinden (zie lid 1.28 en lid 1.44). Gebouwen zijn niet toegestaan en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, alleen voor bos- en natuurbeheer en voor eenvoudige voorzieningen voor extensief recreatief medegebruik. Ter bescherming van de natuurwaarden, landschappelijke en cultuurhistorische waarden en hydrologische waarden zijn bepaalde werken en werkzaamheden gebonden aan een omgevingsvergunning.

Het plan gaat uit van een beschermingszone rond een natte natuurparel van 500 meter. De gronden met de bestemming Natuur maken deel uit van (de beschermingszone rond) een natte natuurparel. Ter bescherming van de natte natuurparel zijn de gronden met de bestemming Natuur daarom ook aangeduid als 'beschermingszone natte natuurparel'. Er mogen in de natte natuurparel of in de omgeving ervan geen activiteiten plaatsvinden die een (hydrologische) situatie in de natte natuurparel verslechteren. Er wordt gestreefd naar een 'hydrologisch standstill'.

Artikel 12 Tuin

De binnenhoven van de woon- en/of kantoorgebouwen in het Paleiskwartier zijn bestemd voor tuinen ten behoeve van de aangrenzende woningen en/of kantoren. Binnenhoven met een openbaar karakter daarentegen hebben dezelfde bestemming als het aangrenzende woon- of kantoorgebouw.

Artikel 13 Verkeer

De gronden met de bestemming Verkeer zijn bestemd voor verkeer en verblijf. In beginsel zijn op deze wegen zowel doorgaand verkeer als bestemmingsverkeer toegestaan en zowel gemotoriseerd verkeer, langzaam verkeer als verblijf. Maatwerk vindt plaats door middel van verkeersbesluiten. Er zijn kleine gebouwen (maximaal 30 m² en 3 meter hoog) toegestaan. Daarnaast zijn bouwvlakken aangeduid, met daarin een maximale bouwhoogte en soms een maximale goothoogte, voor andere, grotere gebouwen: Ponte Palazzo, het entreegebouw annex uitkijktoren aan de vijver en het gebouw op het transferium. Ook het transferium maakt deel uit van de bestemming Verkeer.

In het stationsgebied, in Paleiskwartier en aan de Onderwijsboulevard lopen parkeergarages door veel verschillende bestemmingsvlakken. Daarom zijn ondergrondse en halfverdiepte parkeervoorzieningen niet alleen in de bestemmingen Verkeer en Verkeer - Railverkeer toegestaan maar ook in de bestemmings- en bouwvlakken van relevante andere bestemmingen: Centrum, Gemengd-1, Gemengd-2, Kantoor, Maatschappelijk, Tuin, Water, Wonen-1 en Gemengd - Uit te werken. Dit, tot een bouwhoogte van 2 meter.

Artikel 14 Verkeer - Railverkeer

Het stationsgebouw en de passerelle over het spoor zijn bestemd voor railverkeer, stationsgebouw en bijbehorende voorzieningen (perrons, overkappingen, wachtruimtes et cetera). In het stationsgebouw en in de passerelle zijn daarnaast fietsenstallingen, detailhandel, dienstverlening en ambachtelijke bedrijvigheid toegestaan. De bebouwingsregeling is conform de bestemmingsplannen 'Westzijde station, La Gare e.o.' en 'Station centrumzijde'.

Artikel 15 Water

Alle water in het plangebied, zoals de vijverpartij in het Paleiskwartier, het water in het Westerpark en de watergangen in de omgeving van de Deutersestraat, is bestemd als 'Water' of als hoofdfunctie in andere bestemmingen. Omdat de grens tussen water en groen soms diffuus is, zijn binnen deze bestemming naast water en waterhuishoudkundige voorzieningen ook groen en groenvoorzieningen toegestaan. In de bestemming zijn ook bruggen voor fiets- en wandelpaden toegestaan. Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd voor parkeervoorzieningen: onder de vijverpartij in het Paleiskwartier is een parkeergarage gebouwd.

Artikel 16 Wonen-1

De bestemming Wonen-1 heeft betrekking op alle gestapelde woningen in het plangebied. Een woning is in lid 1.55 van de begrippenlijst gedefinieerd als 'een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden'. De hoofdgebouwen van de woningen moeten gestapeld worden gebouwd: gestapelde woningen zijn geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning gelegen. Daarnaast zijn bijzondere woonvoorzieningen toegestaan. Een bijzondere woonvoorziening is in lid 1.15 van de begrippenlijst gedefinieerd als 'een (gedeelte van een) gebouw dat dient om te voorzien in een aangepaste woonbehoefte bijvoorbeeld ten behoeve van personen voor wie de normale woonvoorzieningen niet passend of toereikend zijn, zoals gehandicapten, of anderszins verzorgingsbehoevenden.' Het gaat in zulke gevallen om een voorziening waarin wonen de belangrijkste functie is. Voorzieningen waarin zorg de belangrijkste functie is, worden als Maatschappelijk bestemd. In de plint langs de Leeghwaterlaan en de Onderwijsboulevard zijn op de begane grond centrumfuncties toegestaan (horeca tot en met categorie 3, detailhandel en dienstverlening), in het woongebouw op de hoek van de Leeghwaterlaan en de Onderwijsboulevard ook op de eerste verdieping.

De bestemmingsomschrijving staat ook de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit in een woning toe (zie lid 1.3 van de begrippenlijst), mits deze ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. Aan de uitoefening zijn in de specifieke gebruiksregels dan ook nadere voorwaarden verbonden. Hooguit 35% van de vloeroppervlakte, tot ten hoogste 50 m², mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. Detailhandel en activiteiten die ingevolge de Wet milieubeheer vergunningplichtig of meldingplichtig zijn, zijn niet toegestaan. Tot slot moet degene die de beroeps- of bedrijfsactiviteit uitvoert tevens de bewoner van de woning te zijn. Van deze regels kan worden afgeweken voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis (zie lid 1.43 van de begrippenlijst), waaronder beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en in verband met de activiteit. De voorwaarden voor afwijking zijn voor een groot deel dezelfde als die voor een reguliere aan huis verbonden bedrijfs- of beroepsactiviteit. Daarnaast moet echter ook worden getoetst of het gebruik niet zal leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse en of de activiteit qua aard, omvang en uitstraling in een woonomgeving past.

Woongebouwen met een erf dat niet als Tuin is bestemd, hebben vaak wel een erf waarop wel gebouwen mogelijk zijn (de Armada's, Carrefour, het woongebouw aan de Simon Stevinweg). De omvang van die erfbebouwing is er beperkt door een maximaal bebouwingspercentage.

Artikel 17 Wonen-2

De woningen in het rijksbeschermd stadsgezicht van 't Zand zijn bestemd als Wonen-2. Hier zijn ook kantoren en dienstverlening toegestaan. De voor Wonen-2 aangewezen gronden zijn ook bestemd voor bescherming en behoud van de historische ruimtelijke structuur en waarden van het beschermd stadsgezicht. De erfbebouwingsregeling is afgestemd op het aansluitende bestemmingsplan 't Zand, vastgesteld op 13 juli 2004 door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch.

Artikel 18 Wonen-3

De woning Deutersestraat 4 en de 12 woningen in de plandelen I en J van het projectbesluit 'Nieuwbouw Deuteren 2e fase' zijn de enige grondgebonden woningen in het plangebied die niet in een beschermd stadsgezicht liggen. Deze woningen zijn onderdeel van de bestemming Wonen-3. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor wonen in vrijstaande of halfvrijstaande woningen en voor bijzondere woonvoorzieningen (zie boven). Ook in deze bestemming staat de omschrijving de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit in een woning toe (zie boven).

In deze woonbestemming is de binnen de gemeente gebruikelijke erfbebouwingsregeling opgenomen ten behoeve van bijgebouwen: aanbouwen, uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen. De belangrijkste kenmerken van de erfbebouwingsregeling zijn:

• De erfbebouwingsregeling is van toepassing binnen het bouwvlak en in het achtererfgebied, dat wil zeggen het gebied op 1 meter achter de voorgevel van de woning, met uitzondering van hoekpercelen.
• De hoogte bedraagt maximaal 3 meter, tenzij wordt gebouwd met hellende dakvlakken: de goothoogte bedraagt dan maximaal 3 meter en de bouwhoogte maximaal 4,5 meter.
• Er mag maximaal 75 m² aan erfbebouwing worden opgericht, met dien verstande dat niet meer dan 50% van het achtererfgebied mag worden bebouwd.

Op een aantal punten kan onder voorwaarden van de erfbebouwingsregeling worden afgeweken. Zo is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het bouwen van bouwwerken in het voorerfgebied. Daarbij zijn ook regels opgenomen voor het bouwen van bijgebouwen voor de zijgevellijn van een hoofdgebouw op een hoekperceel (zie lid 1.31 van de begrippenlijst), omdat:

1. 1. de bebouwing de verkeersveiligheid op hoeksituaties niet in gevaar mag brengen; de inkijk in de zijstraat moet vrij blijven om aanrijdingen te voorkomen;
2. 2. de bebouwing op hoekpercelen vaak een bijzonder stedenbouwkundig karakter heeft: ze heeft een aanzicht aan de voorkant en aan de zijkant en hoekpercelen vormen de afronding van een rij woningen.

Een van de regels heeft betrekking op de begrenzing van dit gebied voor de zijgevellijn van een hoofdgebouw op een hoekperceel: het bijgebouw dient te worden opgericht achter de denkbeeldige (verlengde) lijn die onder een hoek van 45° door het snijpunt van voorgevellijn en zijgevellijn van het hoofdgebouw gaat.

Afbeelding 11: Begrenzing van het gebied voor de zijgevellijn van een hoofdgebouw op een hoekperceel

Artikel 19 Wonen - Woonwagenstandplaats

De bestemming 'Wonen' laat geen woonwagens toe. Daarom zijn de woonwagenstandplaatsen aan de Deutersestraat bestemd in de bestemming Wonen - Woonwagenstandplaats. De bebouwings- en gebruiksregeling is overgenomen uit het geldende bestemmingsplan 'Sublocatie woonwagens Deutersestraat'. In totaal zijn 12 woonwagenstandplaatsen toegestaan, elk voor één woonwagen, verdeeld over vier vlakken.

Artikel 20 Gemengd - Uit te werken

Voor de bestemmingsvlakken met betrekking tot de bouwblokken F, G en H (zie afbeelding 4) geldt hetzelfde programma maar hiervoor is een uit te werken bestemming opgenomen. De uitwerkingsregels komen overeen met de bouw- en gebruiksregels van de bestemming Gemengd-2. Ook voor deze bestemmingsvlakken is op de verbeelding een maximale bouwhoogte aangeduid. Als (een deel van) de bestemming wordt uitgewerkt, is daarop afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Artikel 22 Waarde-Archeologie-1, Artikel 23 Waarde-Archeologie-2 en Artikel 24Waarde-Archeologie-3

Ten behoeve van de bescherming en veiligstelling van archeologische of te verwachten archeologische waarden is aan een deel van de gronden in bestemmingsplan Paleiskwartier-Willemspoort-Station een aantal dubbelbestemmingen Waarde-Archeologie toegekend. In deze dubbelbestemmingen is een verbod opgenomen om - tot een bepaalde diepte en over een bepaalde oppervlakte - zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden te verrichten. Het gaat om alle bodemverstorende werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden die de (te verwachten) archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein. In hoofdstuk 7 is uiteengezet tot welke diepte en over welke oppervlakte voor zulke werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden een omgevingsvergunning verplicht is.

De aanvrager van de omgevingsvergunning moet een rapport overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld. Zo'n rapport is niet noodzakelijk als naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie al afdoende is vastgesteld. Vervolgens verleent het bevoegd gezag alleen een omgevingsvergunning als geen onevenredige aantasting van de (te verwachten) archeologische waarden plaatsvindt. Als blijkt dat de archeologische waarden zullen worden verstoord, kan zij voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning: het treffen van technische maatregelen ter behoud van de archeologische waarden, het doen van afgravingen of het laten begeleiden van de werken en/of werkzaamheden door een erkend archeoloog.

Artikel 25 Waterstaat - Waterbergingsgebied

Deze gronden zijn primair bestemd voor tijdelijke opvang van water. Er is een voorrangsregeling opgenomen die aangeeft dat de regels van deze dubbelbestemming boven de regels van andere dubbelbestemmingen gelden.

Artikel 26 Waterstaat - Waterkering

Deze gronden zijn primair bestemd voor de waterkering langs het Drongelens Kanaal. Er is een voorrangsregeling opgenomen die aangeeft dat de regels van deze dubbelbestemming boven de regels van andere dubbelbestemmingen gelden.

Artikel 27 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing

Artikel 28 Algemene bouwregels

Naast de bouwregels in de bestemmingen geldt als algemene bouwregel dat ondergeschikte bouwdelen buiten beschouwing worden gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer bedraagt dan 2,5 meter. Als voorbeelden van ondergeschikte bouwdelen worden genoemd: plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken.

Artikel 29 Algemene gebruiksregels

Het is in het algemeen verboden om gronden en bouwwerken te (laten) gebruiken in strijd met de bestemmingen. Voor zover onder een bestemmingsomschrijving de bestemming van een seksinrichting zou kunnen worden verstaan is als algemene gebruiksregel expliciet bepaald dat het gebruik ten behoeve van een seksinrichting in elk geval in strijd is met de bestemmingsomschrijving van alle bestemmingen in dit bestemmingsplan. Een seksinrichting wordt in lid 1.46 nader gedefinieerd.

Artikel 30 Algemene aanduidingsregels

Aan de Vlijmenseweg liggen een vulpunt, een opslagtank en een verkooppunt voor lpg. Rond deze drie Bevi-inrichtingen (zie paragraaf 5.6) is een veiligheidszone aangeduid waarbinnen geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten zijn toegestaan, al dan niet in afwijking van de bestemmingen die op deze gronden gelden. Een kwetsbaar object is in de begripsbepalingen gedefinieerd als 'een object als bedoeld in het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' zoals vastgesteld op 27 mei 2004 en bekendgemaakt in de Staatscourant nummer 250 op 10 juni 2004'.

Artikel 31 Algemene afwijkingsregels

Voor alle bouwregels geldt dat burgemeester en wethouders er conform de algemene afwijkingsregels van af kunnen wijken. Deze regels betreffen onder meer vermeerdering dan wel vermindering van de voorgeschreven maten en normen met niet meer dan 10% en vergroting van de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen. Steeds geldt dat hiervoor alleen toestemming kan worden verleend als de afwijking het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

Artikel 32 Overgangsrecht

In dit artikel is het overgangsrecht opgenomen. De tekst ervan is wettelijk voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 33 Slotregel

In dit artikel is de slotregel opgenomen. Hierin is formeel bepaald dat in andere bestemmingsplannen en/of in andere juridisch-planologische besluiten (de regels van) het bestemmingsplan 'Regels van het bestemmingsplan Paleiskwartier-Willemspoort-Station' worden genoemd.

Bestemmingsplan Paleiskwartier-Willemspoort-Station vormt in hoofdzaak een nieuwe planologisch-juridische regeling voor een bestaande situatie. Deze regeling gaat uit van consolidering van de planologische situatie. Behoudens voor wat betreft het plandeel Paleiskwartier-Zuid worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

Artikel 6.12 Wro verplicht de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen tenzij kostenverhaal verzekerd is. In casu is deze uitzondering van toepassing, omdat de gemeente ten behoeve van de realisering van het Paleiskwartier een samenwerking is aangegaan met B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Paleiskwartier. De gemeente is eigenaar van de betrokken gronden en geeft deze gronden gefaseerd per ontwikkeling uit aan de BV die voor de hele ontwikkeling en realisatie zorgdraagt. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig.

Omdat de realisatie van Paleiskwartier-Zuid verzekerd is met de voornoemde samenwerkingsovereenkomst en er voor het overige geen nieuwbouw is geprojecteerd, is sprake van een economisch uitvoerbaar plan.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept van ontwerpbestemmingsplan 'Paleiskwartier-Willemspoort-Station' toegezonden aan:

1. 1. Provincie Noord-Brabant, Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving;
2. 2. VROM-Inspectie, Regio Zuid;
3. 3. Waterschap Aa en Maas;
4. 4. NS Stations;
5. 5. ProRail;
6. 6. Paleiskwartier B.V.;
7. 7. Wijkraad West.

Van Provincie Noord-Brabant, Waterschap Aa en Maas, ProRail en Paleiskwartier B.V. is een vooroverlegreactie ontvangen. De vooroverlegreacties worden hierna samengevat weergegeven en cursief voorzien van gemeentelijk commentaar. De onderdelen van een vooroverlegreactie die niet expliciet worden genoemd zijn wel betrokken bij de beoordeling: elke vooroverlegreactie is in zijn geheel beoordeeld.

1. 1. Provincie Noord-Brabant

De provincie geeft aan dat ze geen inhoudelijke opmerkingen heeft over het concept-ontwerpbestemmingsplan.

Voor kennisgeving aangenomen

2. 2. Waterschap Aa en Maas

1. a. Het regionaal waterbergingsgebied uit de Verordening ruimte 2012 komt niet overeen met de begrenzingen van het waterbergingsgebied in het zuidelijk deel van de verbeelding. Het waterschap adviseert hierbij een dubbelbestemmingsaanduiding te gebruiken die aansluit bij het bestemmingsplan 'Hoogwater 's-Hertogenbosch', namelijk: 'Waterstaat-waterberging'. Het waterschap geeft aan dat dit een gemeentelijke afweging is.

Het zuidelijk deel van het plangebied was in het concept-ontwerpbestemmingsplan al bestemd als 'Waterstaat-Waterberging' conform de Verordening Ruimte 2012 en het bestemmingsplan 'Hoogwater 's-Hertogenbosch'. In het ontwerpbestemmingsplan blijft dit dan ook ongewijzigd.

2. b. Vanwege de ecologische verbindingsfunctie voor de Stadsdommel verzoekt het waterschap om de aangrenzende groenbestemming qua bestemmingsomschrijving zodanig te verruimen dat behoud, herstel en ontwikkeling van natuur- of ecologische waarden mogelijk wordt gemaakt.

De bestemmingsvlakken van de bestemming 'Groen' die grenzen aan het Drongelens Kanaal worden nader aangeduid als 'ecologische verbindingszone'. Aan de bestemmingsomschrijving wordt toegevoegd: ter plaatse van de aanduiding 'ecologische verbindingszone' tevens voor behoud, herstel en ontwikkeling van natuurwaarden, landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Dit, overeenkomstig de bestemmingsomschrijving van de bestemming 'Natuur'.

3. c. Het waterschap verzoekt om het oppervlaktewater rond het Jeroen Bosch Ziekenhuis als 'Water' te bestemmen conform het geactualiseerde leggerwatergangensysteem.

In het ontwerpbestemmingsplan is aan de hoofdfuncties die worden genoemd in de bestemmingsomschrijving van de bestemming 'Maatschappelijk' toegevoegd: 'water en waterhuishoudkundige voorzieningen'.

4. d. In het zuidoosten van het plangebied ligt een klein deel van een regionale waterkering die niet is aangegeven op de verbeelding. In de ontwerp-'Legger regionale waterkeringen' zijn regionale waterkeringen uitgebreid met een beschermingszone aan beide kanten van de keringen. Het waterschap verzoekt om de kering inclusief de hierop van toepassing zijnde beschermingszone op te nemen in de verbeelding. De Legger regionale waterkeringen zal tegen het einde van 2012 zijn vastgesteld.

Omdat de 'Legger regionale waterkering' nog niet is vastgesteld, zijn de regionale waterkering en zijn beschermingszone niet op de plankaart aangeduid. Bovendien staat het waterschap voor haar eigen belangen eigen instrumenten (Keur en Legger) ter beschikking. De gemeente acht een dubbele regeling op dit gebied niet wenselijk.

5. e. Voor het plangebied loopt een riooltransportleiding die niet is aangegeven op de verbeelding. Het waterschap verzoekt om deze op te nemen.

In de regels en in de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan is de riooltransportleiding met de dubbelbestemming 'Leiding-Riool' bestemd.

3. 3. ProRail

1. a. De plankaart van het concept-ontwerpbestemmingsplan strookt op sommige onderdelen niet met detailkaart nummer 4 (plankaart) van het Tracébesluit 'Sporen in Den Bosch'. ProRail heeft op een bijgevoegde detailkaart de betreffende verschillen aangegeven en verzoekt om de plangrenzen van het ontwerpbestemmingsplan af te stemmen op detailkaart 4 van het Tracébesluit.

De plangrenzen van het ontwerpbestemmingsplan zijn aan detailkaart 4 van het Tracébesluit aangepast.

2. b. Voor de berekening van het plaatsgebonden groepsrisico is volgens ProRail gerekend met gegevens uit 2003. Bij het onderzoek van het aspect externe veiligheid dienen de juiste uitgangspunten en de meest recente cijfers te worden gehanteerd. Tegenwoordig dient een toetsing plaats te vinden op basis van de 'Marktverwachting vervoer gevaarlijke stoffen per spoor'.

In het ontwerpbestemmingsplan zijn in de paragraaf met betrekking tot externe veiligheid de meest recente cijfers gehanteerd.

4. 4. Paleiskwartier B.V.

1. a. Paleiskwartier B.V. wil geen vermindering van de flexibiliteit (in programma, m²'s, hoogtes, functies et cetera) als gevolg van dit bestemmingsplan.

Bestemmingsplan Paleiskwartier-Willemspoort-Station legt in hoofdzaak de situatie vast die feitelijk of juridisch-planologisch bestaat en stelt regels ten behoeve van de rechtszekerheid van de burger en een goede ruimtelijke ordening. Bestaande functies, zoals wonen, kantoren en maatschappelijke voorzieningen, krijgen een bestemming overeenkomstig het huidige gebruik. Daarbij is getracht op de verbeelding en binnen de regels voldoende flexibiliteit op te nemen. Voor zover het bestemmingsplan betrekking heeft op het ruimtelijk plan 'Paleiskwartier-Zuid' is aangesloten op de flexibiliteit die dit ruimtelijk plan laat.

2. b. Paleiskwartier B.V. verzoekt om een beschrijving van het concept dat ten behoeve van detailhandel in versgoed en streekproducten in samenhang met horeca in het sheddakengebouw is bedacht.

In het ontwerpbestemmingsplan wordt, in het kader van Paleiskwartier-Zuid, het concept genoemd dat voor het sheddakengebouw is bedacht (paragraaf 2.1.2). Bij de vertaling van het ruimtelijk plan Paleiskwartier-Zuid (paragraaf 4.3) is aangegeven dat een afwijkingsbevoegdheid is opgenomen voor een concept met detailhandel in versgoed en streekproducten in samenhang met horeca, tot een maximale vloeroppervlakte van 1.500 m². Bij de aanlanding van de Ponte Palazzo kan met dit concept, in het sheddakengebouw als gemeentelijk monument, een aantrekkelijk verblijfs- en winkelklimaat worden gecreëerd, in het verlengde van de historische binnenstad.

3. c. Naar aanleiding van de opmerking in paragraaf 4.2.3 dat het stedenbouwkundig accent direct ten zuiden van de Ponte Palazzo kantoren zal huisvesten, merkt Paleiskwartier B.V. op dat dit ook een hotel kan worden.

In het eerste deel van de betreffende paragraaf wordt de mogelijke invulling van Paleiskwartier-Zuid geschetst. De bestemmingen 'Gemengd' en 'Gemengd-Uit te werken' daarentegen gaan slechts uit van een maximaal programma. Uitgangspunt is dat dit programma in alle bestemmingsvlakken kan landen. In het tweede deel van de betreffende paragraaf wordt bij wijze van voorbeeld opgemerkt dat ter plaatse van het hotel ook kantoren mogelijk zijn. Omgekeerd geldt hetzelfde.

4. d. Paleiskwartier B.V. merkt op dat bij het sheddakengebouw niet in voldoende mate parkeervoorzieningen kunnen worden gerealiseerd. Hoewel afwijking mogelijk is, vraagt Paleiskwartier B.V. zich af waarom de eis sowieso nog wordt gesteld.

De gemeente hecht aan een consequente toepassing van haar parkeerbeleid. Door deze eis te stellen en tegelijk een afwijkingsmogelijkheid in het leven te roepen kan tot een goede parkeeroplossing op maat worden gekomen.

5. e. Paleiskwartier B.V. verzoekt om in de bestemming 'Gemengd-Uit te werken' woningen in het algemeen toe te staan en de vorm ervan buiten beschouwing te laten.

Bestemmingsplan Paleiskwartier-Willemspoort-Station vertaalt het ruimtelijk plan 'Paleiskwartier-Zuid'. Eén van de uitgangspunten van dat plan zijn gestapelde woningen in een hoge ruimtelijke en programmatische dichtheid. Toestaan van grondgebonden woningen is in strijd met dat uitgangspunt.

6. f. Paleiskwartier B.V. verzoekt om kantoren ook op de begane grond toe te staan.

In tegenstelling tot het toestaan van grondgebonden woningen verzetten de uitgangspunten van het ruimtelijk plan 'Paleiskwartier-Zuid' zich niet tegen het toestaan van kantoren op de begane grond. In het kader van de voorgestane flexibilteit wordt dit toegestaan.

7. g. Paleiskwartier B.V. stelt dat in het bestemmingsvlak ten oosten van het sheddakengebouw een te gedetailleerde indeling is gemaakt. Het niet toestaan van wonen in de zone langs de spoor is vanuit milieuproblematiek begrijpelijk maar een verdere indeling in centrum (c) en maatschappelijk (m) is niet wenselijk. Volgens Paleiskwartier B.V. is het in verband met de voorgestane flexibiliteit beter als in het hele bestemmingsvlak centrum (c) en maatschappelijk (m) wordt toegestaan, ook op de verdieping. Met betrekking tot de bestemmingsvlak ten zuiden van de Prinsenhof vraagt ze om in het hele vlak maatschappelijk (m) toe te laten. Hetzelfde doet ze met betrekking tot het bestemmingsvlak ten zuiden daarvan.

Gelet op de voorgestane flexibiliteit verzetten de uitgangspunten van het ruimtelijk plan 'Paleiskwartier-Zuid' zich er niet tegen om de verschillende onderdelen van het programma in alle bestemmingsvlakken toe te staan. De centrumfuncties en maatschappelijke functies zijn in de bestemmingsomschrijving dan ook niet meer aan een aanduiding gekoppeld.

Horeca van categorie 1:

een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies en hotels;

Horeca van categorie 2:

het verstrekken van maaltijden voor gebruik ter plaatse (restaurantbedrijf, waaronder ook worden verstaan lunchrooms, eethuizen, bistro's, automaten, broodjeszaken en dergelijke);

Horeca van categorie 3:

een bedrijf dat is gericht op het ter plaatse verstrekken van dranken, waaronder feestzalen;

Horeca van categorie 4:

1. 1. elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen, zoals discotheken en dancings, waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt;
2. 2. inrichtingen waarin een speelautomatenhal zoals bedoeld in de wet op de kansspelen wordt uitgeoefend, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.