het bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3e fase) van de gemeente 's-Hertogenbosch.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een op de kaart of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwvlak aangeeft, dat maximaal bebouwd mag worden.

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

Het besluit externe veiligheid inrichtingen zoals deze is vastegsteld op 27 mei 2004 en bekend gemaakt in de staatscourant nummer 2005 op 10 juni 2004.

de grens van een bestemmingsvlak.

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0796.0002389-1401 met de bijbehorende regels en eventuele bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

inrichtingen als bedoeld in artikel 2.1, derde lid van het Besluit omgevingsrecht, zoals deze luidt op het moment van vaststelling van het plan.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

De aan een gebied eigen zijnde ecologische waarden.

functie waarvoor maximaal 35% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt.

beneden het peil.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan het productieproces.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond.

de naar de weg gekeerde perceelsgrens.

1. a. langs een wegzijde met een regelmatige ligging of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. b. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn op 10 meter uit de as van de weg.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede waterkering, waterafvoer, waterberging, waterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan infiltratievoorzieningen (zoals infiltratiekratten, wadi's, infiltratiegreppels, doorlatende bestrating en infiltratie- en transportriolen), dijken, dammen, grondwallen, duikers, stuwen, gemalen, en inlaten).

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen gebouwen tezamen.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

De voor Bedrijventerrein - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het uitoefenen van bedrijven in de categorieën 2 tot en met 3.2 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein 2 met uitzondering van Bevi-bedrijven;
2. b. kantooractiviteiten voor zover ondergeschikt aan de bedrijven zoals vermeld onder a;
3. c. productiegebonden detailhandel zover ondergeschikt aan de bedrijven zoals vermeld onder a;
4. d. zend-/ontvangstinstallaties;
5. e. daarbij behorende verkeers-, groen- en parkeervoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2.1 onder b, mits:
   1. 1. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien;
   2. 2. de situering van de parkeerplaatsen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.
2. b. het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in lid 3.2.2 onder d tot een minimum van 40%, mits dit in bedrijfsmatig opzicht, met uitzondering van opslag, nodig is en vaststaat dat deze mindere bebouwingspercentage stedenbouwkundig aanvaardbaar is;

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemming wordt in ieder geval gerekend

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijven, anders dan de bedrijven die zijn genoemd in lid 3.1 onder a;
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken voor bewoning;
3. c. het gebruik van gronden en bouwwerken voor geluidszoneringsplichtige inrichtingen;
4. d. het gebruik van gronden en bouwwerken door bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen;
5. e. het gebruik van gronden en bouwwerken voor zelfstandige kantoren of zelfstandige kantoorruimten, anders dan bedoeld in 3.1 onder b;
6. f. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel, anders dan bedoeld in artikel 3.1 onder c;
7. g. het storten van puin en afvalstoffen, tenzij deze ter realisering en/of handhaving van de bestemming is;
8. h. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens;
9. i. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
10. j. het bewaren en/of opslaan van stoffen en goederen buiten gebouwen;

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.5 onder a ten behoeve van bedrijven die naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein 2, mits het gaat om bedrijven die niet zijn genoemd in de Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein 2, maar die qua milieubelasting gelijkwaardig zijn aan de binnen het betreffende (deel van het) bestemmingsvlak toegestane bedrijven;
2. b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.5 onder f ten behoeve van:
   1. 1. detailhandel in stoffen en goederen waarvan de verkoop in winkelcentra niet past in verband met de verstoring van het aldaar gewenste milieu, zoals de verkoop van brand- en explosiegevaarlijke of andere milieubelastende stoffen en goederen, mits:
      • in voldoende mate verzekerd is, dat geen onevenredige verkeers- en/of parkeeroverlast zal optreden voor de omgeving;
      • geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de milieusituatie;
   2. 2. detailhandel in grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen, mits:
      • in voldoende mate verzekerd is, dat geen onevenredige verkeers- en/of parkeeroverlast zal optreden voor de omgeving;
      • geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de milieusituatie;

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen(voorziening);
2. b. water;
3. c. waterberging;
4. d. park;
5. e. plantsoen;
6. f. fiets- en voetpaden;
7. g. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair, bijbehorende verhardingen, in- en uitritten, bruggen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en dergelijke.

Het is verboden binnen de Functieaanduiding 'ontsluiting uitgesloten' in- of uitritten aan te leggen, danwel op een andere manier over deze functieaanduiding aanliggende bedrijfspercelen te ontsluiten.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden en gebouwen ten behoeve van parkeervoorzieningen.

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage': mede voor een gebouwde parkeervoorziening;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'groen' tevens voor groen, water, plantsoen, fiets- en voetpaden;
4. d. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de handhaving van de oorspronkelijke parcellering (i.g.v. beschermde stadsgezichten).

1. a. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2.1 onder b, mits:
   1. 1. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien;
   2. 2. de situering van de parkeerplaatsen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.
2. b. het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in lid 5.2.2 onder b, mits één deel van het de gevel naar de A2 worden opgericht maximaal 5 meter achter de naar de A2 georiënteerde bouwgrens wordt geplaatst en vaststaat dat de voorgenomen situering van de bebouwing op de kavel stedenbouwkundig aanvaardbaar is;
3. c. het bevoegd gezag kan mert een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.2.2 onder c sub 1 tot eem minimum van 10% bebouwingspercentage mits de verkleining de bebouwingspercentage het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de landschappelijke inpassing en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast;
4. d. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2.2 onder d, mits de verkleining van de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de landschappelijke inpassing en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

1. 1. Het is verboden ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' bovengronds buiten de bebouwing te parkeren, tenzij het halfverdiept parkeren betreft, zoals bepaald in artikel 5.2.2 onder f.
2. 2. Het is verboden ter plaatsen van de aanduiding 'parkeerterrein uitgesloten' te parkeren;

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.1 onder a. voor de vestiging van bedrijven die vallen onder, of die naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven zoals genoemd in, categorieën 1 tot en met 2 van de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein 2;
2. b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.5 ten behoeve van parkeren, mits de situering van de parkeerplaatsen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de landschappelijke inpassing, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast;
3. c. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.5 onder 2, ten behoeve van parkeren, mits de situering van de parkeerplaatsen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de landschappelijke inpassing, de verkeersveiligheid, en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen;
2. b. straten en paden;
3. c. wegverkeer;
4. d. verblijfsgebied;
5. e. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals openbare verblijfsvoorzieningen, groenvoorzieningen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair, bijbehorende verhardingen, bruggen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water;
2. b. waterberging;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. natuur;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'brug': mede een brug;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'ecologische verbindingszone': mede het behoud, herstel en/of versterking van de aanwezige of potentiële natuurwaarden;
7. g. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals openbare verblijfsvoorzieningen, steigers, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, voet- en fietspaden, taluds, bermen, kunstwerken, oeverbeschoeiingen, kademuren, bouwwerken ten dienste van de naastgelegen rijksweg A2 en A59 en dergelijke.

1. a. Het is verboden op de gronden met de aanduiding 'ecologische verbindingszone' zonder omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren:
   1. 1. het afgraven, egaliseren, aanvullen of ophogen van gronden;
   2. 2. het wijzigen van de waterhuishouding of de grondwaterstand en/of het vergroten van de toe- of afvoer van water door bijvoorbeeld het afdammen, stuwen, bemaling en onderbemaling, het draineren van gronden, en het graven, dempen of anderszins vergroten en verbeteren van waterlopen, sloten en greppels, anders dan ten gevolge van een uitwerkingsplan voor natuur en landschap.
2. b. Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden kan slechts worden verleend indien de in de bestemmingsomschrijving van deze bestemming omschreven waarden niet onevenredig worden aangetast en de werken voor de naast liggende gebieden geen onevenredig nadelige gevolgen hebben.
3. c. Geen vergunning is vereist voor:
   1. 1. werken van geringe omvang;
   2. 2. werken het normale onderhoud betreffen;
   3. 3. werken ten behoeve van behoud, herstel en /of versterking van aanwezige of potentiële natuurwaarden;
   4. 4. werken die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.

De voor Leiding - Hoogspanningsverbinding aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, de instandhouding en bescherming van bovengrondse hoofdtransportleidingen, met een strook van 25 meter ter weerszijden van de aangeduide leiding.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

1. a. op of in de in dit artikel bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten behoeve van de hoogspanningsverbinding worden gebouwd met een maximum hoogte van 43 meter;
2. b. op of in de in dit artikel bedoelde gronden zijn geen gebouwen en bouwwerken toegestaan, met uitzondering van bestaande (vergunde) gebouwen en bouwwerken,
3. c. indien bestaande gebouwen en/of bouwwerken worden vervangen, vernieuwd of veranderd is dit toegestaan indien de oppervlakte en hoogte niet worden vergroot en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de bovengrondse hoofdtransportleiding, bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.2 en toestaan dat de in de basisbestemming genoemde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd, mits vooraf advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder/directeur van het energiebedrijf.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.4 mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de bovengrondse hoofdtransportleiding en toestaan dat de gronden gebruikt worden conform de basisbestemming, mits vooraf advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder/directeur van het energiebedrijf.

1. a. Het is verboden op de tot Leiding - Hoogspanningsverbinding bestemde grond, zonder omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren, die de veiligheid kunnen schaden of de continuïteit van de energievoorziening in gevaar kunnen brengen:
   1. 1. het aanbrengen en/of rooien van hoogopgaande beplanting of bomen;
   2. 2. het aanbrengen van bovengrondse constructies, installaties of apparatuur hoger dan 2,5 meter;
   3. 3. het opslaan van materialen of stoffen;
   4. 4. het ophogen en egaliseren, bodemverlaging of afgraven of anderszins wijzigen in maaiveld -en weghoogte;
   5. 5. het aanleggen, vergraven, verruimen of dempen van (reeds bestaande) watergangen
2. b. Het in lid 8.6 onder a vervatte verbod geldt niet voor de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden:
   1. 1. welke betreffen het normale onderhoud en beheer van de hoogspanningsverbinding;
   2. 2. die op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt in uitvoering zijn.
3. c. De werken en werkzaamheden als bedoeld in lid 8.6 onder a zijn slechts toelaatbaar indien door die werken en werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen geen onevenredige aantasting van de belangen van de hoogspanningsverbinding en/of energievoorziening ontstaat of kan ontstaan.
4. d. Alvorens te beslissen omtrent een vergunning als bedoeld in lid 8.6 onder a wordt het advies ingewonnen van de leidingbeheerder / directeur van het energiebedrijf.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - weg' mag, ongeacht het bepaalde in de betreffende bestemming, geen bebouwing worden opgericht anders dan met de rijkswegen A2 en A59 verband houdende bouwwerken;
2. b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. voor het bouwen van bouwwerken gelegen ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - weg', mits door de bouw van dit bouwwerk de verkeersbelangen niet onevenredig worden geschaad. Daartoe dient de betrokken wegbeheerder vooraf een verklaring van geen bezwaar af te geven;
3. c. De in lid b. bedoelde vergunning wordt geacht te zijn verleend ten aanzien van bouwwerken die bestaan op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp van het plan, dan wel mogen worden opgericht krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning.

1. a. Bij de toepassing van de bouwregels in dit plan worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer bedraagt dan 1 meter.
2. b. Bouwwerken die op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan met een daartoe verleende vergunning binnen het plangebied aanwezig of opgericht zijn of kunnen worden opgericht maar die in strijd zijn met dit bestemmingsplan, worden geacht aan dit bestemmingsplan te voldoen.
3. c. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat voldoende parkeergelegenheid voor auto's wordt gerealiseerd, overeenkomstig de normen in de beleidsregels die zijn neergelegd in de Nota Parkeernormering 2016;
4. d. Als de beleidsregels als bedoeld onder c wijzigen, wordt met die wijziging rekening gehouden

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten gebruiken voor een doel of op een wijze strijdig met de bestemmingen van dit plan.
2. b. Het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor de bestemmingen in dit plan is uitsluitend toegestaan als voldoende parkeergelegenheid voor auto's wordt gerealiseerd en gehandhaafd, overeenkomstig de normen in de beleidsregels die zijn neergelegd in de Nota Parkeernormering 2016.
3. c. Als de beleidsregels als bedoeld onder b wijzigen, wordt met die wijziging rekening gehouden.

1. a. Het bevoegd gezag kan, mits het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig worden aangetast, met een omgevingsvergunning afwijken van de regels en de verbeelding:
   1. 1. voor een vermeerdering of vermindering van maten en normen tot 10% van die maten en normen;
   2. 2. voor een geringe afwijking van plaats en richting van bestemmingsgrenzen als dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden van de verbeelding ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waarin een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
   3. 3. voor een grotere bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en bouwwerken ten behoeve van verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer tot een bouwhoogte van 10 meter;
   4. 4. voor een grotere bouwhoogte van gebouwen vanwege plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, onder de volgende voorwaarden:
      • de maximale oppervlakte van de plaatselijke verhoging is 10% van het dakoppervlak;
      • de maximale hoogte van de plaatselijke verhoging is 4 meter.
2. b. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in artikel 12, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3e fase).

Op 11 april 2012 is het "Bestemmingsplan Bedrijventerreinen Empel 3e fase" vastgesteld. In de acht jaar dat het bedrijventerrein in ontwikkeling is, is er veel veranderd. Zo is er in de gemeente meer behoefte onstaan naar kantoorlocaties op snelweglocaties en in de buurt van OV knooppunten. Op grond hiervan heeft de gemeente het kantorenbeleid geactualiseerd. Daarin is het streven opgenomen om op de randzone langs de A2 aan de plaszijde van het bedrijventerrein Rosmalense Plas kantoren toe te staan. Om dit mogelijk te maken zal het bestemmingsplan (gedeeltelijk) moeten worden herzien. Door het toestaan van kantoren is het terrein niet alleen meer voor bedrijven gereserveerd. In dit plan wordt dan ook niet meer gesproken van een bedrijventerrein maar van een werklandschap met een mix van bedrijven en kantoren.

De gemeente ambieert aan de Rosmalense Plas een duurzaam kwalitatief hoogwaardig werklandschap in het groen (kwaliteitPlusPlus) te realiseren. Deze ambities liggen vast in de toelichting van het nu geldend bestemmingsplan maar zijn nog onvoldoende (digitaal) vastgelegd in de regels en de verbeelding. Dit wordt in deze herziening hersteld. Daar waar nodig worden regels naar huidig inzicht geactualiseerd. Daarnaast wordt van deze herziening gebruik gemaakt om binnen de ruimtelijk aanvaardbare kaders in het werklandschap meer in te kunnen spelen op de bouwwensen van de toekomstige gebruikers.

Op 20 september 2017 heeft de gemeenteraad het kantorenbeleid geactualiseerd. Daarin constateert de gemeenteraad dat grote kantoorgebruikers, die zich in langs de A2 in een eigen pand willen vestigen, nu daar om bestemmingsplantechnische redenen geen mogelijkheid voor hebben. Ook kantoorgebruikers die zelf voor eigen gebruik een kantoorvilla (500 tot ca. 700 m2) willen bouwen en de kantoorgebruikers die grote waarde hechten aan een energieneutraal kantoorgebouw op een goed bereikbare snelweglocatie, kunnen nu niet in onze gemeente terecht. De gemeenteraad heeft besloten een groter kantooraanbod na te streven door onder meer kantoorvestiging mogelijk te maken op de randzone A2 en aan de plaszijde van het werklandschap Rosmalense Plas. Dit bestemmingsplan zal in het toestaan van kantoren in deze zones voorzien.

Het voornemen is in de randzone van de A2 middelgrote kantoren toe te staan. Langs de Rosmalense Plas komen kleinschalige kantoren (kantoor villa's).

Figuur 1: voorstel tot verkantorisering Rosmalense Plas

Daarnaast is het doel van dit bestemmingsplan de ambities die de gemeente voor het werklandschap heeft beter vast te leggen in de regels. Naast dit bestemmingsplan zal daarom ook een beeldkwaliteitsplan in procedure worden gebracht. Daarin staan de esthetische kwaliteiten vastgelegd die de gemeente in het werklandschap ambieert.

Ook zal in de regels het aan te leggen groen in het werklandschap beter worden beschermd. Dit is niet alleen om de groene uitstraling die de gemeente op het terrein ambieert vast te leggen, maar ook om het regenwater van de aanliggende terreinen beter in het groen te kunnen opvangen.

Het laatste doel is het bestemmingsplan te actualiseren naar de binnen de ruimtelijk aanvaardbare kaders en bouwwensen van de toekomstige gebruikers.

Het plangebied ligt in het geldende "Bestemmingsplan Bedrijventerrein Empel 3e fase" dat op 11 april 2012 is vastgesteld. Het plangebied ligt ten noordoosten van de A2, ten zuiden van Empel, ter vervolmaking van de uitbreiding Empel, en aan de Rosmalense Plas.

Aan de noordoostzijde wordt het plan begrensd door de Empelseweg. De noordwestelijke begrenzing wordt gevormd door een nog aan te leggen waterpartij. Aan de zuidwestzijde is globaal de watergang langs de A2 de begrenzing. Aan de zuidoostzijde is dat globaal de noordwestelijke oever van de Nieuwe Vliet.

De ligging van het plangebied is globaal weergegeven in figuur 2.

Figuur 2: globale ligging plangebied

In het volgende hoofdstuk wordt de huidige situatie van het plangebied beschreven. Daarbij wordt kort ingegaan op het vigerende bestemmingsplan. Bovendien wordt de huidige situatie beknopt beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft het vigerende relevante beleid van het rijk, de provincie en de gemeente. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de planuitgangspunten gepresenteerd, waarna in hoofdstuk 5 de toekomstige, beoogde situatie wordt beschreven. In hoofdstuk 6 worden de juridische aspecten van het plan nader toegelicht. In hoofdstuk 7 gaan we nader in op de economische uitvoerbaarheid van het plan; in hoofdstuk 8 op de maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de hand van de ingebrachte overlegreacties ex artikel 3.1.1. Bro en zienswijzen.

Voor het plangebied geldt nu het bestemmingsplan Bestemmingsplan Bedrijventerrein Empel 3e Fase (het moederplan). Dit bestemmingsplan laat in het gebied bedrijven toe in de categorieën 2 tot en met 3.2 van de bij de regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein 2. In de bebouwingsstrook langs de A2 zijn ook bedrijven in categorie 1 van de bij de regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein 2 toegestaan. Op het bedrijventerrein zijn ondergeschikte kantooractiviteiten (tot maximaal 30% van de vloeroppervlakte) toegestaan. Verder zijn in het plangebied de bestemmingen 'Groen', 'Verkeer' en 'Water' opgenomen. Voor de instandhouding en de bescherming van de hoogspanningsleiding is in het bestemmingsplan naast de voorkomende bestemmingen ook de bestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' opgenomen.

Figuur 3: ligging plangebied over geldend bestemmingsplan.

Op grond van het huidige planologische regime is binnen het plangebied medewerking verleend aan de vestiging van het bedrijfsgebouw van Appèl op het uiterste zuidelijkste perceel.

Op de locatie waar de bedrijvenpark Rosmalense Plas ligt is de huidige situatie als volgt.

Het terrein wordt globaal begrensd door de A2 in het zuiden en de Empelseweg in het noorden en bestaat nu uit een aantal oost-west lopende bouw-graslandpercelen, gescheiden door een slotenstelsel, waar de oorspronkelijke Diepteweg dwars doorheen loopt en vanaf de Empelseweg doodloopt tegen de A2. Op een aantal percelen is sprake van gronddepot. Aan de oostkant van het terrein loopt de circa 10 meter brede Nieuwe Vliet, als onderdeel van de Bossche waterhuishouding. Ten oosten daarvan ligt een bosrand met wandelpad, die feitelijk het begin van de Rosmalense Plas markeert.

In de zuidoosthoek van het terrein loopt een hoogspanningskabel. In de uiterste zuidoosthoek, in een punt aan de A2, wordt het bedrijfs- c.q. kantoorpand van Appèl gebouwd. Ter ontsluiting van dit bedrijfspand wordt in het gebied van zuidoost naar noordwest de eerste weg aangelegd.

Het plangebied bestaat nu voornamelijk uit graslanden. Het was in het verleden agrarische gronden (akkers) en een paardenweitjes.

In figuur 4 is de luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving weergegeven.

Figuur 4: Luchtfoto plangebied met directe omgeving begin 2020

In dit hoofdstuk wordt het voor het plangebied relevante beleidskader beschreven.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. Met de Structuurvisie brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid:

1. 1. een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren;
2. 2. ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie;
3. 3. ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
4. 4. efficiënt gebruik van de ondergrond;
5. 5. een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen;
6. 6. betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor en vaarwegen;
7. 7. het instandhouden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen;
8. 8. verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's;
9. 9. ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling;
10. 10. ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
11. 11. ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten;
12. 12. ruimte voor militaire terreinen en activiteiten;
13. 13. zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Het laatstgenoemde nationaal belang houdt in dat bij stedelijke ontwikkelingen de ladder van duurzame verstedelijking (zoals opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro) dient te worden gemotiveerd.

Eén van de dertien nationale belangen heeft betrekking op 'zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen'. Het rijk behartigt dit belang met de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Deze 'ladder voor duurzame verstedelijking' is als proces vereiste vastgelegd in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro):

'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien'.

Een stedelijke ontwikkeling wordt in artikel 1.1.1 Bro gedefineerd als een 'Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk voorzieningen'. Uit jurisprudentie volgt dat er in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling bij een uitbreiding van 400 tot 500 m² bvo aan bedrijven, kantoren en dergelijke voorzieningen.

Het bestemmingsplan voorziet het toelaten van circa 15.000 m² bvo aan middelgrote en 4.000 m² bvo aan kleine kantoorruimte. Daarmee valt de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen de reikwijdte van artikel 1.1.1 Bro.

Uit het rapport "Ladder toets kantoorruimte Rosmalense Plas en De Brand" van 18 mei 2018 (Bijlage 1 van de toelichting) komt naar voren dat er in de gemeente ’s-Hertogenbosch kwantitatief sprake is van voldoende behoefte aan kantoorruimte. In totaal is er de komende tien jaar vraag naar circa 260.000 m² vvo, terwijl het totale (plan)aanbod (optelsom van plancapaciteit en bestaand aanbod excl. 5% gewenste frictieleegstand) circa 66.400 m² vvo bedraagt. Er zullen zich ook geen onaanvaardbare effecten (leegstand) elders voordoen.

Deze stedelijke ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied.

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Dit besluit stelt eisen aan een bestemmingsplan daar waar het gaat om gebieden van nationaal belang:

• rijksvaarwegen;
• project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• kustfundament;
• grote rivieren;
• waddenzee en waddengebied;
• defensie;
• hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
• elektriciteitsvoorziening;
• buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
• ecologische hoofdstructuur;
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Op grond van artikel 2.7.2 lid 1 van het Barro worden bij ministeriële regeling (Regeling algemene regels ruimtelijke ordening, Rarro) hoofdwegen of delen daarvan aangewezen, waarvoor een bij die regeling vast te stellen reserveringsgebied geldt aan een of beide zijden van de hoofdweg ten behoeve van een mogelijke uitbreiding daarvan. Dit traject A2 is sinds 1 december 2020 in de Rarro opgenomen. Ingevolge artikel 3.1(aanwijzing reserveringgebieden) in combinatie met bijlage16 (detailkaart 16.89) bedraagt de breedte van de reserveringsgebied 34 meter gemeten vanaf the as van de weg. De bestaande vrijwaringszone van 40 meter gemeten vanaf de kant van de weg, zoals deze in het bestemmingsplan plan "bedrijventerrein Empel 3e fase" is vastgelegd blijft in stand. Het bouwvlak ligt in het bestemmingsplan op meer dan 50 meter van de buitenste kantstreep.

In het plangebied ligt een hoogspanningsleiding die van 's-Hertogenbosch naar Oss loopt. Dit is een hoogspanningsleiding van 150 kV dat niet onder het Barro valt. De hoogspanningsleiding is alszodanig in het bestemmingsplan opgenomen en beschermd.

Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord Brabant vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt de voorheen geldende structuurvisie. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe zij de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit wil zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wilt daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Om hiermee aan de slag te gaan is volgens de provincie een verdere uitwerking van de ambities nodig in de vorm van programma's.

Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant. Daarbij legt zij de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn: werken aan energietransitie, een klimaat proof Brabant, de slimme netwerkstad en een concurerende duurzame economie. Deze vier hoofdopgaven staan ten dienste van de basis opgaven: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

Om te komen tot de slimme netwerkstad richt de provincie zich op duurzame verstedelijking. Zij wil daarin richting geven door middel van het bevorderen van regionale afspraken, het sturen op zorgvuldig ruimtegebruik en het periodiek opstellen van prognoses. Verder wil zij een actieve rol spelen om beweging te stimuleren (o.a. door samen te werken bij gebiedsopgaven en bij het opstellen van uitvoeringsprogramma) en gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken.

In het voorliggend bestemmingsplan wordt een deel van de bestaande bedrijfsbestemming omgezet naar kantoorbestemming. Deze omzetting vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied. De gemeente 's-Hertogenbosch heeft onder andere in Heesch West nog voldoende ruimte om aan de vraag naar bedrijventerreinen te kunnen voldoen.

De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening is op 1 oktober 2010 door Provinciale Staten vastgesteld en op 1 januari 2011 in werking getreden. Op 7 februari 2014 is de partiële herziening 2014 van de Structuurvisie RO 2010 vastgesteld (inwerking getreden op 14 maart 2014). De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 aan met een doorkijk naar 2040.

De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De structuurvisie ondersteunt daarnaast het beleid op andere provinciale beleidsterreinen. De structuurvisie geeft de samenhang weer tussen het beleid op het gebied van milieu, verkeer en vervoer en water. Een uitsnede van de structurenkaart van de structuurvisie voor het onderhavige plangebied is weergegeven in figuur 5.

Figuur 5: Uitsnede structuren kaart structuurvisie; locatie plangebied staat met pijltjes aangegeven

De ruimtelijke belangen en keuzes van de provincie zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Binnen deze structuren worden de belangrijkste maatschappelijke ontwikkelingen opgevangen. Samen vormen deze structuren de provinciale ruimtelijke structuur. De structuren geven een hoofdkoers aan: een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief voor een combinatie van functies, maar ook waar functies worden uitgesloten of welke randvoorwaarden de provincie aan functies stelt. Binnen de structuren is ruimte voor regionaal maatwerk.

De vier structuren zijn:

• de groenblauwe structuur: de provincie kiest hier voor functieontwikkeling gecombineerd met de ontwikkeling van een robuust raamwerk met landschappelijke kwaliteit, bestaande uit bestaande natuur, watersystemen en nieuwe natuur in hiervoor kansrijke gebieden. Deze structuur is nodig voor een goed waterbeheer en biedt mogelijkheden om in te spelen op de effecten van klimaatverandering.
• landelijk gebied: de provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste het behouden van agrarische productieruimte in die delen van het buitengebied waar de landbouw leidend is voor nieuwe ontwikkelingen. En ten tweede voor gebieden met een breed georiënteerde, gemengde plattelandseconomie.
• de stedelijke structuur: de provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijk concentratiegebied, waar de groei van de verstedelijking opgevangen wordt. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden open houden. Ten tweede het 'overig stedelijk gebied', dat zo veel als mogelijk wordt ontzien van verdere verstedelijking, doordat daar alleen de opvang van de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt opgevangen.
• de infrastructuur: de provincie kiest hier voor een goede bereikbaarheid van BrabantStad en de economische kennisclusters van Noord-Brabant. Voor het personenvervoer zijn het hoofdwegennet en het OV-netwerk BrabantStad de dragers. Het goederenvervoer wordt zoveel mogelijk via de goederenruit (spoor en waterwegen) geleid om zo ruimte te maken voor het versterken van de (inter) nationale ontsluiting (spoor, lucht en weg) van de Brabantse steden.

Op de structurenkaart is het plangebied aangewezen als 'stedelijke structuur, stedelijk concentratiegebied'. De Nieuwe Vliet / Rosmalense Plas is aangewezen als 'groenblauwe structuur, groenblauwe mantel'.

Stedelijke structuur:

De provincie onderscheidt binnen de stedelijke structuur twee ontwikkelingsperspectieven:

• stedelijk concentratiegebied: In het stedelijk concentratiegebied moet de groei van de verstedelijking worden opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden open houden;
• overig stedelijk gebied: Het overig stedelijk gebied, met de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, voorziet in de opvang van de lokale verstedelijkingsbehoefte (wonen, werken, voorzieningen).

Stedelijk concentratiegebied
Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De vijf grote steden van BrabantStad, waaronder 's-Hertogenbosch, ontwikkelen zich tot (hoog)stedelijke centra voor wonen, werken en voorzieningen. Dit komt in het bijzonder tot uitdrukking in de intensivering van verstedelijking in de zones langs infrastructuurassen en in de stationsgebieden.

Ten aanzien van werken geldt voor 's-Hertogenbosch, dat het merendeel van de ruimtebehoefte aan bedrijfskavels en kantoren wordt opgevangen in het stedelijk concentratiegebied. Het stedelijk concentratiegebied biedt ruimte voor de groei van de eigen bedrijvigheid en kantoorlocaties, voor de vestiging van bedrijven en kantoren van buiten Noord-Brabant en voor bedrijven en kantoren die vanwege hun aard, schaal of functie niet (langer) passen in het 'overig stedelijk gebied'.

Dit bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van een werklandschap met bedrijven en kantoren. Dit werklandschap wordt ontsloten vanaf de rijksweg. Het onderhavige bestemmingsplan past daarmee binnen het provinciale beleid zoals vastgelegd in de structuurvisie.

Kerngebied groenblauw

De groenblauwe structuur omvat de samenhangende gebieden in Noord-Brabant waar natuur- en waterfuncties behouden en ontwikkeld worden. De structuur bestaat voornamelijk uit beken en andere waterlopen en uit bos- en natuurgebieden. Daarnaast liggen ook gebieden met andere functies (zoals agrarische) binnen de groenblauwe structuur, als die van belang zijn voor de natuur- en waterfuncties. Het kerngebied groenblauw bestaat uit natuurgebieden in de ecologische hoofdstructuur inclusief de (robuuste) ecologische verbindingszones. Ook belangrijke waterstructuren in Noord-Brabant horen tot het kerngebied. De hoofdfunctie is hier behoud en ontwikkeling van het natuur- en watersysteem. De Nieuwe Vliet / Rosmalense Plas is aangeduid als groenblauwe mantel en behoudt als (gemeentelijke) ecologische verbindingszone in deze herziening van het bestemmingsplan een bestemming voor behoud, herstel en/of ontwikkeling van natuurwaarden.

Gebiedspaspoorten
De gebiedspaspoorten zijn een uitwerking van de structuurvisie en worden als apart document vastgesteld. Deze bevatten de landschapskenmerken die bepalend zijn voor de kwaliteit van een gebied of een landschapstype en hoe ruimtelijke ontwikkelingen kunnen bijdragen aan het behoud en versterking daarvan. Het gaat daarbij om de landschapsbelangen op provinciaal niveau. Daarbij vraagt de provincie aan gemeenten om aan te geven hoe ontwikkelingen en de daarmee gepaard gaande landschapsinvestering bijdragen aan de versterking van het landschap. De gebiedskenmerken en ambities zoals verwoord in de paspoorten zijn daarbij een belangrijk hulpmiddel. Het is aan de gemeenten om op dit vlak afwegingen te maken.

Het plangebied is gelegen in het deelgebied Maaskant. Dit gebied maakt onderdeel uit van het jonge rivierkleilandschap van de Maas met hogere meer zandige oeverwallen en lager gelegen open komgronden. Aan de zuidzijde wordt het gebied begrensd door een brede dekzandrug die de overgang met het Brabant van het zand markeert. De ambities van het gebied Maaskant die relevant zijn voor het plangebied zijn als volgt geformuleerd:

• ontwikkelingen zijn met name mogelijk langs noordzuid gerichte wegen van de polder Maaskant en nabij bestaande bebouwingsconcentraties;
• versterken van de relaties tussen stad en land.

Het werklandschap wordt aansluitend aan de bestaande bebouwde kom ontwikkeld. Bij de inrichting van het werklandschap is zoveel mogelijk rekening gehouden met een waterrijke natuurontwikkeling in het middengebied, passend bij het karakter van de komgronden. De overgang van het terrein Rosmalense Plas naar het omliggende landschap is zorgvuldig vormgegeven, waarbij de grens van het terrein wordt gevormd door de Nieuwe Vliet. Deze herziening voorziet niet in een wijziging van de vormgeving ten opzichte van het moederplan. Kortheidshalve wordt voor de overwegingen ten aanzien van de provinciale structuurvisie verwezen naar het moederplan "Bedrijventerrein Empel 3e fase".

De provincie wil met haar regels aansluiten op de werkwijze van de Omgevingsvisie en de Omgevingswet. Daarom is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot een Interim omgevingsverordening. Provinciale Staten hebben op 25 oktober 2019 deze verordening vastgesteld. Het is een 'Interim' omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de 'definitieve' omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving). De Interim omgevingsverordening vervangt zes provinciale verordeningen, waaronder de Verordening ruimte 2014.

In de omgevingsverordening staan onderwerpen uit de provinciale omgevingsvisie, waarbij is aangegeven welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. Deze verordening bestaat uit kaartmateriaal en regels waarmee gemeenten rekening moeten houden bij het opstellen van ruimtelijke plannen.

Figuur 6: Uitsnede kaart Interim omgevingsverordening Noord Brabant, stedelijke ontwikkeling

Het werklandschap ligt binnen het bestaand stedelijk gebied. Volgens de Interim verordening dient het bestemmingsplan bij de evenwichtige toedeling van functies, zoals opgenomen in hoofdstuk 3 Instructieregels aan gemeenten, invulling te geven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met onder meer zorgvuldig ruimtegebruik. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt volgens de Interim verordening in dat:

• de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing,
• bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking);
• gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel.

Zorgvuldig ruimtegebruik

De toedeling van de functies vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied, dus binnen bestaand ruimte beslag van voor bebouwing.

Dit bestemmingsplan laat in een gedeelte van het plangebied (langs A2 en de Rosmalense plas) zelfstandige kantoren (bedrijfsmatige uitoefening van administratieve diensten met de daarbij behorende voorzieningen) in het werklandschap toe. Ter onderbouwing van de behoefte aan de voorgestelde omvang en segmentering heeft bureau STEC een toets in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking uitgevoerd (Bijlage 1).

In 2016 is het Regionaal Afsprakenkader Bedrijventerreinen regio Noordoost - Brabant 2016-2025 vastgesteld. Daaruit kwam naar voren dat vraag en aanbod niet goed op elkaar aansluiten. De uitbreidingsvraag is in de regio vooral afkomstig vanuit de grote tot zeer grootschalige logistiek. Het aanbod in de regio was vooral gericht op MKB-bedrijvigheid op verspreid liggende reguliere, relatief kleinschalige en voor logistiek niet geschikte locaties. In 2016 is op voorspraak van de provincie in het RRO de ambitie uitgesproken het lokaal aanbod aan bedrijventerrein te reduceren en waar mogelijk te deprogrammeren.

De gemeente 's-Hertogenbosch heeft enkele terreinen voor de vestiging van MKB-bedrijven. Werklandschap De Rosmalense Plas is één van die locaties, maar tevens ook een locatie waar deprogrammering tot de mogelijkheden behoort. Om invulling te geven aan de in het RRO uitgesproken ambitie en de eigen gemeentelijke ambitie te komen tot een aanbod van kantorenlocaties dat beter aansluit op de vraag (zichtlocaties en kantoorvilla's in het groen) – zie Bijlage 1 - heeft de gemeente besloten het deel van dit bedrijventerrein langs de A2 en de Rosmalense Plas te deprogrammeren en te bestemmen voor de vestiging van kantoren. De behoefte aan kantoorlocaties in dit gebied wordt nader gemotiveerd in paragraaf 3.3.1 van deze toelichting.

Conform de regels van dit bestemmingsplan dienen gebouwen bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel

Op 20 september 2017 heeft de gemeenteraad de nota kantorenbeleid 's-Hertogenbosch 2017 - 2025 vastgesteld. Daarin stelt de gemeenteraad gemiddeld ten minste 12.500m² per jaar van incourante kantoren te willen transformeren. De bestaande kantoorvoorraad, die op goed in de markt gelegen locaties staan, wil de gemeente verduurzamen. Daarnaast komt er een beheersbare en verantwoorde verruiming van het kantooraanbod.

Als onderbouwing van deze beheersbare en verantwoorde verruiming van het aanbod wordt verwezen naar het rapport "Ladder toets kantoorruimte Rosmalense Plas en De Brand" van 18 mei 2018 (Bijlage 1 van de toelichting). Daaruit komt onder meer naar voren dat wanneer de totale vraag naar snelweglocaties (circa 65.000 m2 vvo) wordt geconfronteerd met het bestaande (plan)aanbod op snelweglocaties (exclusief een gewenste frictieleegstand van 5 %) er voor de komende tien jaar een behoefte aan (nieuwe) kantoormeters zal ontstaan. Voor snelweglocaties, zoals De Brand en Rosmalense Plas, betekent dit een behoefte van circa 36.000 m2 vvo (circa 42.000 m² bvo) voor de komende tien jaar.

Door op de randzone A2 en de plaszijde van het werklandschap Rosmalense Plas de vestigingsmogelijkheid van kantoren mogelijk te maken, kan aan deze behoefte aan kantoren op snelweglocaties binnen de gemeente 's-Hertogenbosch worden voldaan. Eén van deze locaties ligt in het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Empel 3e fase'. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet in een herziening van dit bestemmingsplan, waardoor de vestiging van kantoren langs de A2 (randzone A2) en de Rosmalense Plas (plaszone) mogelijk wordt.

Voor ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening heeft de gemeente 's-Hertogenbosch een eigen parkeernormenbeleid vastgesteld. Dit beleid is vastgelegd in de "Nota Parkeernormering 2016" dat op 21 september 2016 is vastgesteld. De nota geeft aan hoeveel parkeerplaatsen per functie en per stadsdeel gerealiseerd dienen te worden bij nieuwbouw. Het plangebied ligt volgens de "Nota Parkeernormering 2016" in zone 5: overige kernen.

In paragraaf 5.4.2 wordt op het aspect parkeren ingegaan.

Onlangs is het Waterplan "Waterstad 2016 - Beleidsplan voor een klimaatbestendig, robuust en mooi watersysteem" (31 januari 2017) vastgesteld door de gemeenteraad. Het doel van het waterplan is een klimaatbestendig, robuust en mooi watersysteem te bewerkstelligen in de gemeente 's-Hertogenbosch. Het Waterplan betreft een koepelplan voor alle waterzaken. Het gaat daarbij om de gewenste inrichting en het beheer van oppervlaktewater en grondwater, als ook om de afvoer van hemelwater en afvalwater. Het Waterplan omvat het gemeenschappelijk beleid van gemeente en de waterschappen. De acties die door gemeente en waterschappen worden uitgevoerd, zijn opgenomen in het uitvoeringsprogramma dat loopt van 2016 tot 2020. Er wordt ingezet op het treffen van specifieke maatregelen om het watersysteem robuuster en aantrekkelijker te maken, en op het nog meer versterken van de integratie met andere beleidsvelden.

Het maximaal afvoeren van relatief schoon regenwater via het oppervlaktewater in het openbaar gebied blijft één van de belangrijkste uitgangspunten. Daartoe is in het verleden een rondgaand systeem van hoofdwaterlopen ontworpen en realisering van een uitlaat richting Nieuwe Vliet. Het voor het werklandschap toe te passen systeem van afwatering dient te passen in c.q aan te sluiten bij het voor het plan Empel 3^e fase opgestelde en door het Waterschap goedgekeurde systeem.

Het aspect water wordt in paragraaf 5.6 verder uitgewerkt.

Op respectievelijk 31 januari 2017 en 3 april 2017 heeft de gemeenteraad het energietransitie-programma 's-Hertogenbosch 2016-2020 en de Woonagenda 2017-2018 vastgesteld. Hier zijn ambities gesteld ten aanzien van duurzaamheid.

De gemeente heeft de ambitie om in 2050 klimaatneutraal te zijn. Daarom verzoekt de gemeente bij elke ruimtelijke ontwikkeling een energievisie als bijlage bij de ruimtelijke motivering. In de toelicht wordt hierop. Duurzaamheidsmaatregelingen zijn bijvoorbeeld gebruik van duurzame bronnen van energie, optimale isolatie en een lagere EPC dan de wettelijke, etc.

Voor bedrijven en kantoren wordt het basispakket duurzame ontwikkeling werklocaties toegepast. Daarbij wordt vooral gekeken naar kansen die locaties bieden op het gebied van duurzaamheid, waarbij de accenten zijn gelegd bij de milieuthema's energie en water. De keuzes die daarbij zijn gemaakt zijn weergegeven in paragraaf 5.9.

Het college heeft op 7 september 2010 het uitvoeringskader externe veiligheid vastgesteld. In het uitvoeringskader (deel B, Ambitie en Visie ) is de ambitie vastgelegd om nieuwe risicovolle bedrijven uitsluitend daar mogelijk te maken op locaties waar de impact van een calamiteit op de omgeving gering is. Hierbij is bedrijventerrein De Rietvelden en De Brand aangewezen als bedrijventerrein waar nieuwvestiging van risicovolle bedrijven wordt toegestaan.

Het toestaan van nieuwe risicovolle bedrijven op het bedrijventerrein De Rosmalense Plas kom niet overeen met de in het uitvoeringskader geformuleerde ambities. Daarnaast betekent de wijziging van een bedrijventerrein naar werklandschap met een mix van bedrijven en kantoren tevens het mogelijk maken van kwetsbare functies. Daarbij wordt een kantoor >1500 m² gezien als een kwetsbare functie. Zowel de ambitie uit het uitvoeringskader als het mogelijk maken van kwetsbare functies zijn aanleiding de vestiging van risicovolle bedrijven bij de Rosmalense Plas uit te sluiten. De planregels sluiten het vestigen van risicovolle bedrijven zoals aangewezen in het Bevi (Besluit externe veiligheid inrichtingen)dan ook uit.

De archeologische verwachtingenkaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente. Dit beleid is op 15 juni 2010 vastgesteld. Ten behoeve van het beleid zijn voor archeologische waarden en archeologische verwachtingsgebieden binnen de gemeentegrenzen specifieke eisen of voorwaarden opgesteld en verwerkt tot een archeologische beleidskaart. De zones met een hoge en middelhoge archeologische verwachting zijn op de beleidskaart vertaald in zones waar verspreide nederzettingen en grafvelden uit de prehistorie, Romeinse tijd en Middeleeuwen aanwezig zijn (al dan niet afgedekt door een recent ophogingspakket). Voor de zones met een lage verwachting zijn op de beleidskaart geen nadere eisen opgenomen.

Ten aanzien van archeologie wordt verwezen naar paragraaf 6.7 van het moederplan "Bestemmingsplan Bedrijventerreinen Empel 3e fase".

In de Nota Grondbeleid 2005 (februari 2005) stelt de Raad primair de kaders vast voor het door het college te voeren grondbeleid. Grondbeleid wordt door de gemeente 's-Hertogenbosch gezien als het beleid dat, ten behoeve van de gemeentelijke doelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, streeft naar het creëren van ruimte voor wonen, werken, winkelen en recreëren in zowel uitleggebieden als bestaand stedelijk gebied, door het oppakken of ondersteunen van concrete ontwikkelinitiatieven.

In de Nota Grondbeleid zijn vastgelegd: de kaders voor actief en passief grondbeleid, het prijsbeleid, de financiële grondslagen, het risicomanagement en de mate waarin voorzieningen worden opgenomen in de grondexploitatie.

In Hoofdstuk 7 'Economische uitvoerbaarheid' wordt aandacht besteed aan de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan.

De ruimtelijke en programmatische uitgangspunten in het moederplan blijven in de herziening grotendeels in stand. De grootste wijziging in deze herziening is het toestaan van kantoren langs de A2 en de Rosmalense Plas. Om de gewenste representativiteit te waarborgen wordt verder het werklandschap in deze herziening meer gezien als onderdeel van het natuurlandschap van Rosmalense Plas en het Kanaalpark. Het openbaar gebied wordt niet alleen ruimtelijk functioneel, maar ook ecologisch verbonden met de omgeving. Zo betreft het meer een totaal concept dat zichtbaar is vanaf de A2 en de Rosmalense Plas.

Ook de stedenbouwkundige uitgangspunten in het moederplan blijven grotendeels in tact. In dit bestemmingsplan wordt de nieuwe functie 'kantoren' ingevoegd. In de voorliggende herziening zijn in de zones langs de A2 en de Rosmalense Plas kantoren toegestaan. Dit komt overeen met het streven in het moederplan om in deze zones vooral in te steken op een invulling van deze zones met kantoorachtige bedrijven. Deze herziening geeft de mogelijkheid daar waar nodig de stedenbouwkundige randvoorwaarden in het werklandschap aan te passen.

Op basis van het gelden bestemmingsplan wordt het werklandschap al ingevuld, met aan de zuidwest zijde van het plangebied het bedrijfsgebouw van Appèl. Dit gebouw is een aanzet om te komen tot een kwalitatieve uitstraling in het bedrijventerrein.

In het moederplan werd al gestreefd naar een parkachtige uitstraling van het werklandschap. In dit bestemmingsplan wordt daar meer op ingezet.

Ontwerpuitgangspunten

Om tot een natuurlijke parkachtige kwalitatieve uitstraling te komen zijn de belangrijkste ruimtelijke ingrediënten van het stedenbouwkundig plan:

• het gebruik van de bestaande landschapsstructuur en andere plaatselijke omstandigheden: de potenties vanuit het gebied;
• het programma en het type bedrijven en kantoren een heldere, herkenbare en samenhangende verkeersstructuur;
• een beeldkwaliteit met een hoog ambitieniveau;
• de openbare ruimte die mede de beeldkwaliteiten bepaalt en aansluit op het landschappelijk karakter;

Deze ingrediënten – in een afgewogen samenstelling – bepalen in hoge mate de stedenbouwkundige en functionele beeldkwaliteiten van het plan. In paragraaf 5.2 wordt nader op (de wijzigingen van) de stedenbouwkundige structuur ingegaan.

In dit bestemmingsplan wordt de verkeersstructuur ten opzichte van het moederplan niet gewijzigd. Vanwege de veiligheid zijn op de ontsluitingsweg van de Burgemeester Burgerslaan naar de Empelseweg (genaamd: Mammoet) inritten niet wenselijk. Dit bestemmingsplan biedt alleen ruimte voor inritten ten behoeve van de kantoorgebouwen langs de Rosmalense plas en die kavels die niet op een andere manier te ontsluiten zijn.

Het groen vormt onderdeel van de kwalitatief hoogwaardige natuur-parkachtige uitstraling die de gemeente nastreeft. Bovendien fungeert het groen (gedeeltelijk) als waterberging in het gebied, wat een waterrijke natuur oplevert. Ongewenste activiteiten die de waterbergingsfunctie in het gebied zou kunnen verstoren worden in dit bestemmingsplan geweerd.

Voor wat betreft de landschappelijke uitgangspunten wordt verwezen naar hetgeen in het moederplan is opgenomen, met dien verstanden dat dit plan meer aansluiting zoekt met de aanliggende natuurgebieden Rosmalense Plas en het Kanaalpark. De beschrijving is in paragraaf 5.5 uitgewerkt.

De ecologische uitgangspunten blijven gelijk als dat in het moederplan "Bestemmingsplan Bedrijventerreinen Empel 3e fase" met dien verstanden dat door aansluiting met de aanliggende natuurgebieden er meer kansen ontstaat voor de natuur in het gebied. De beoogde inrichting zal de biodiversiteit in het gebied bevorderen. Hierbij wordt verwezen naar de paragraaf 5.5. De huidige ecologische situatie is nader beschreven in paragraaf 5.5.2

Figuur 7: Onderscheiding biodiverse plannen

In het gebied rond Empel is er zowel behoefte aan een bedrijventerrein voor de 'reguliere' bedrijvigheid als voor hoogwaardige bedrijvigheid in het imagosegment en kantoren. Het is daarbij wenselijk om een diversiteit aan bedrijventerreinen te ontwikkelen, waarbij ingespeeld wordt op de identiteit van het gebied. Door de diversiteit aan werkfuncties in het plangebied wordt dan ook niet meer gesproken van een bedrijventerrein maar van een werklandschap.

figuur 8: stedenbouwkundig referentiebeeld totaal werklandschap

In het vorige hoofdstuk is aangegeven, op basis van gemeentelijke- en provinciale beleidsnota's, op welke wijze de functionele en ruimtelijke uitgangspunten in zijn algemeenheid in het bestemmingsplan dienen te worden verwerkt. In dit hoofdstuk wordt onder meer beschreven wat de concrete ruimtelijke consequenties zijn van de uitgangspunten, een beschrijving dus van de stedenbouwkundige opzet. In principe is het de ruimtelijke vertaalslag van theorie naar praktijk.

Bedrijventerrein Rosmalense Plas
In het stedenbouwkundig ontwerp van werklandschap Rosmalense Plas zijn de volgende vier ruimtelijke milieus (zones) te onderscheiden:

1. 1. Zichtzone A2, (kantoren);
2. 2. Randzone Rosmalense Plas (kantoren);
3. 3. Randzone Landschap, (bedrijvigheid);
4. 4. Binnengebied, (bedrijvigheid).

De ligging van deze zones is weer gegeven in figuur 9.

Figuur 9: Zones Werklandschap Rosmalense Plas

Ad 1: De Zichtzone A2: De Zichtzone A2 (A2-zone) betreft een rand van 5 hoogwaardige kantoorpercelen, waarop de gebouwen dienen te worden gesitueerd onder een hoek van circa 45° met de A2. Door de wijze van oriëntatie op de snelweg wordt enerzijds de eigenheid en individualiteit van de gebouwen benadrukt, anderzijds maakt deze zone ook nadrukkelijk deel uit van het stedenbouwkundig grid-systeem, waardoor de ruimtelijke samenhang met het "achterland" gewaarborgd blijft. Omwille van een stedenbouwkundige verbijzondering is voor de bebouwing op de meest zuidelijke kavel een hoogte van maximaal 20 meter (minimale hoogte is 15 meter) toegestaan. De overige 3 kantoorgebouwen mogen minimaal 15 en maximaal 17 meter hoog worden. Uitzondering is kavel 29 waar gelijk aan de kantoorgebouwen in de plaszone waar een minimale hoogte van 10 en een maximale hoogte van 14 meter wordt aangehouden.

De kwaliteitseisen voor het bouwen zijn hoog. In deze zone zal de landschappelijke inpassing en daarmee het karakter van het werklandschap Rosmalense Plas zichtbaar en afleesbaar worden gemaakt. Dit komt onder andere tot uiting in de wijze waarop het parkeren wordt opgelost. Op de te onderscheiden percelen dient de parkeerbehoefte in of onder de gebouwen te worden opgelost of op het maaiveld in een landschappelijk "in het groen verborgen" situatie. Dit wordt geregeld via het uitgifteprotocol.

In deze zone wordt een bebouwingspercentage gehanteerd van minimaal 15% en maximaal 25%. Op voorwaarde dat het programma in voldoende mate op eigen terrein is voorzien (groen en parkeren).

Figuur 10: Referentiebeeld Zichtzone A2

Ad 2: De Randzone Landschap: In de Randzone Landschap worden bedrijven gesitueerd met een hoogte van minimaal 2 bouwlagen (minimum 8 meter, maximaal 14 meter). Uitzondering is het bedrijfsgebouw bij de rotonde. Deze heeft op de hoek een minimale bouwhoogte van 13 meter en maximaal 16 meter (minimaal 4 lagen). Door de karakteristieke, afgeronde planvorm en het daaruit voortvloeiende wisselende rooilijnbeloop is een interessante en boeiende verkaveling mogelijk, waarbij elk bedrijf zich autonoom en met allure kan presenteren naar de parkzone met relatief veel waterpartijen, maar tegelijkertijd ook onderdeel is van het gridsysteem, zodat ook hier de onderlinge samenhang blijft gewaarborgd. In tegenstelling tot de gebouwen in de A2-zone wordt hier het bebouwingspercentage van minimaal 50% en maximaal 70% van de bouwkavel gehanteerd om te voldoen aan de eis tot intensiever bouwen. Ogenschijnlijk is deze eis strijdig met de ambitie om het geheel een parkachtige, open uitstraling te geven, maar gezien de specifieke situatie met een verspringende rooilijn, ontstaat er in combinatie met de 3 groene hoofdstructuren toch een visuele openheid. Met name is dit zichtbaar vanaf de Empelseweg en vanuit Empel-Zuid.

Parkeren wordt zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken vanuit openbaar gebied. De mogelijkheden hiervoor zijn inpandig c.q. ondergronds (minimaal ½ verdiept) of op maaiveld, mits zorgvuldig landschappelijk ingepast en vertaald in een inrichtingsplan.

Figuur 12: Referentiebeeld Parkzone

Ad 3: Het Binnengebied: In dit gebied wordt een bebouwingspercentage van minimaal 55% en maximaal 70% gehanteerd. Juist vanwege deze hogere minimale percentage staat het realiseren van parkeren op eigen terrein onder druk. Ten opzichte van de andere zones zullen hier bedrijven worden opgericht die weliswaar aan de kwaliteitsnorm moeten voldoen, maar in de uitstraling en presentatie een trapje lager staan dan de andere zones. De mogelijkheden om het parkeren ondergronds of half-verdiept op te lossen zijn in deze zone om die reden beperkt; het zullen met name bedrijven zijn in de traditionele productiemilieu's die minder financiële middelen hebben om een dergelijke (dure) parkeervoorziening op eigen terrein te kunnen bekostigen. Parkeren zal dus met name plaatsvinden op het bestaande maaiveld. Om toch een goede balans te houden tussen intensief bouwen, de parkeernorm en een kwaliteit die past bij dit bedrijvenpark, is gekozen voor een efficiënte en compacte verkaveling. De essentie hiervan is, dat de bedrijfshallen zoveel mogelijk worden geclusterd (tegen elkaar gebouwd) om te zorgen, dat er een maximaal benutbare ruimte overblijft voor het parkeren op eigen terrein. Door een uitgekiende situering en oriëntatie van de kantoorgedeelten op de groenstructuren en het koppelen van uitritten, ontstaat er naar verwachting vervolgens een situatie die recht doet aan de beoogde kwaliteiten van de drie groene zones. Ook hier geldt daarom een landschappelijk goed ingepaste terreininrichting, minimaal met een groene erfafscheiding. Dit wordt geregeld via het uitgifteprotocol.

In deze zone wordt een bebouwing voorgesteld van minimaal 2 en maximaal 4 lagen (minimaal 8 meter, maximaal 14 meter). De oriëntatie moet aan de straatzijde staan. Het gebouw is aan straatzijde minimaal even hoog als de bebouwing erachter.

Figuur 13:Referentiebeeld Middenzone

Conclusie stedenbouwkundig plan Rosmalense Plas

Deze vier zones vormen het stedenbouwkundig plan en representeren een diversiteit aan soorten bedrijven in diverse milieucategorieën (zie paragraaf 5.3) en kantoren. Deze vier zones worden ingebed in een landschappelijk aantrekkelijke setting, waarbij de in paragraaf 5.5.1.2 genoemde drie groene hoofdstructuren door hun maatvoering mede bepalend zijn voor de sfeer, uitstraling en identiteit van het bedrijvenpark.

Ten opzichte van het moederplan zijn er een aantal wijzigingen doorgevoerd in de Plas-zone, de Park-zone en de Middenzone. Deze wijzigingen betreffen een verruiming van de maximale hoogte om de toekomstige gebruikers meer vrijheid te geven. Ook geeft dit bestemmingsplan in het Middenzone, als dit vanwege functionaliteit noodzakelijk is, de mogelijkheid om kavels samen te voegen, mits de kwaliteitseisen als beschreven in de deelgebieden en in het beeldkwaliteitsplan (zone 4: Binnengebied) worden gerespecteerd. .

Figuur 14: 3D impressie Werklandschap Rosmalense Plas in vogelvlucht gezien vanuit het zuiden

Werklandschap Rosmalense Plas
De uitgangspunten zoals genoemd in het moederplan omtrent de segmentering van bedrijvigheid in het midden zone en parkzone blijven in stand. Kortheidshalve wordt verwezen naar wat in het moederplan ten aanzien van segmentering voor deze gebieden is opgenomen. De enige wijziging die hierop plaatsvindt is dat in dit bestemmingsplan de vestiging van zelfstandige kantoren in de A2 zone is toegestaan.

Ontsluiting
De ontsluiting van het werklandschap Rosmalense Plas wijzigt ten opzichte van het moederplan niet. Vandaar dat voor de toelichting kortheidshalve hier verwezen wordt naar de tekst in de toelichting van het moederplan.

Langzaamverkeer
Ook de ontsluiting van het langzaam verkeer wijzigt in deze herziening niet. Voor de plaszone geldt dat tussen de duo-gebouwen (op 3 punten) plaats gemaakt moet worden voor een fietsverbinding naar het fietspad langs de Rosmalense Plas. Dat betekent toegankelijk voor de fiets. Deze verbindingen zijn noodzakelijk ter voorkoming van fietsers op de rijbaan.

Openbaar vervoer
Het werklandschap zal in de nabije toekomst vanaf een halte aan de Diepteweg uitstekend via openbaar vervoer bereikbaar zijn.

Om het landschappelijk karakter en het benodigde oppervlak voor waterberging zoveel mogelijk te bewaken dient het totale parkeren, dus ook het bezoekersparkeren, op het eigen terrein plaats te vinden. De parkeernormen, zoals die op 21 september 2016 (Nota parkeernormering 2016) door de gemeenteraad zijn vastgesteld, zijn hier van toepassing. Daarmee voldoet het bestemmingsplan aan het meest actuele parkeerbeleid. Bij de wijziging van dit parkeerbeleid in de toekomst is in de regels opgenomen dat met die wijziging rekening moet worden gehouden. Ook is de instandhouding van deze parkeerplaatsen in de regels vastgelegd.

Volgens de Nota parkeernormering ligt het gebied De Rosmalense Plas in zone 5: overige kernen. In deze zone geldt voor kantoren een norm van 2,3 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Voor bedrijvigheid stelt de Nota voor arbeidsextensief / bezoekersextensief een norm van 1,3 parkeerplaatsen per 100 m². Voor arbeidsintensief / bezoekersextensief bedrijven een norm van 2,6 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. In de zone langs de Rosmalense Plas is bepaald dat niet op het maaiveld mag worden geparkeerd. Parkeren moet tenminste halfverdiept plaatsvinden.

In de discussie over de stedenbouwkundige opzet is met name deze parkeernorm versus het minimaal te hanteren bebouwingspercentage per kavel intensief bekeken. Immers, beide randvoorwaarden die door hun aard, dicht bouwen c.q. openhouden, in wezen tegengesteld zijn aan elkaar, dienen hoe dan ook een plek te krijgen op elk kavel. Bovenstaande parkeernormen worden gehanteerd bij de beoordeling van aanvragen om een omgevingsvergunning voor het bouwen.

In een proefverkaveling is vastgesteld, dat een bebouwingspercentage van minimaal 55% voor de Middenzone haalbaar is om de daarvoor benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren, ervan uitgaande dat in deze zone op het maaiveld geparkeerd zal worden. In de plaszone (zone-2) en de parkzone (zone 3) valt niet te ontkomen aan gebouwde parkeervoorzieningen in de vorm van ondergrondse parkeergarages en/of half-verdiepte / inpandige parkeeroplossingen. Aan de plasrand zal dit zeker gebeuren gezien het bebouwingspercentage van 80%. Het is hier ook mogelijk om het parkeren op te lossen door bijvoorbeeld het landschap als het ware plaatselijk op te tillen, waardoor het parkeren aan het zicht wordt onttrokken en het landschappelijk karakter gehandhaafd blijft. Daarnaast wordt het aantal en de maat van inritten beperkt, ten behoeve van de waterberging in de bermen langs de wegen.

Figuur 15: Ligging werklandschap Rosmalense Plas ten opzichte van het omliggende natuurlandschap

Eind 2016 heeft er in het gebied een natuurtoets plaatsgevonden. Deze natuurtoets is een actualisatie van het flora en fauna onderzoek dat in 2011 in het gebied is uitgevoerd. De resultaten van deze toets zijn te lezen in Bijlage 2.

Figuur 19: onderzochte gebieden Natuurtoets eind 2016

Uit het rapport komt naar voren dat het plangebied een functie heeft voor algemene soorten van Tabel 1 van de Flora- en faunawet en paragraaf 3.3 van de Wet natuurbescherming. Hiervoor geldt een vrijstelling van verbodsbepalingen in het kader van de ruimtelijke ordening. Het plangebied heeft mogelijk ook een functie voor strikter beschermende soorten van tabel 3 van de Flora- en faunawet en paragraaf 3.2 van de wet natuurbescherming. Ook heeft het een mogelijke functie voor vogels met een jaarrond beschermende nestplaats. Het plangebied heeft ook een functie als broedplaats voor algemeen voorkomende broedvogel.

Delen van het plangebied hebben in de potentie de functie van foerageergebied of vliegroute van vleermuizen. de geplande aanleg van een werklandschap, en in het bijzonder de aanleg van de rotonde, de ontsluitingsweg en het fietspad aan de zuidkant van de Nieuwe Vliet kunnen deze functies verstoren. Of er ook werkelijk van een negatief effect sprake is, kan pas na een aanvullend vleermuizen onderzoek geconcludeerd worden. Het is echter ook mogelijk om de geplande ontwikkelingen zodanig aan te passen dat het negatief effect wordt voorkomen. Die aanpassingen hebben vooral betrekking op de locatie van de fietspaden, de locatie en constructie van de rotonde en het opstellen van een vleermuis vriendelijke verlichtingsplan.

De gekozen inrichting, zoals omschreven in paragraaf 5.5.1.3, voegt meer gevarieerde natuur toe dan er nu is. Er komt een variatie van nat naar droog en van hoog naar laag. Onder de weg worden echo-duikers aangebracht. Wildrasters worden aangelegd om het overstekend wild te beschermen. De verlichting in het gebied zal zo worden ingesteld dat deze de natuur zo min mogelijk zal verstoren.

Door het aanbrengen van deze voorzieningen wordt een negatief effect voorkomen. Ondanks de verstedelijking in het gebied krijgt de natuur in de nieuwe situatie meer mogelijkheden om zich te ontwikkelen.

Hoofdwaterstromen moeten een gemiddelde diepte hebben van 1,1 meter. Indien rietgroei gewenst is, kan hiervan worden afgeweken. Hoofdwaterstromen worden gedimensioneerd op basis van de benodigde afvoercapaciteit.

Een waterdiepte van minder dan 1,1 meter zal steeds verder verlanden. De Rosmalense Plas, de Waterpartij in de parkzone en de Grote Wetering een eigen peilbeheersing en zijn (met uitzondering van afvoer in één richting) niet met elkaar verbonden. Poelen hebben een heel geleidelijk profiel op de noordoever (meeste zon) en steilere oevers aan andere zijde; de maximale diepte is daar 1,1 meter. Een wadi vereist een breedte van minimaal 6 meter met taluds van 1:3.

Het doel van de watertoets is het evenwichtig meewegen van de waterbelangen in het planvormingsproces. Hierbij wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. Zowel waterkwantiteits- als waterkwaliteitsaspecten zijn daarbij belangrijk. Kansen worden benut en functies zoveel mogelijk gecombineerd. De waterparagraaf is tot stand gekomen na diverse overlegmomenten met Waterschap Aa en Maas en gemeente 's-Hertogenbosch. In deze waterparagraaf is toegelicht hoe het waterbeleid is vertaald naar waterhuishoudkundige inrichting in dit bestemmingsplan.

Ten behoeve van de watertoets is overleg gepleegd met het waterschap "Waterschap Aa en Maas. Het resultaat van dit overleg is verwerkt in het eindverslag Vooroverleg in paragraaf 8.1.1.4 en verwerkt in deze Waterparagraaf.

De beleidsdoelen voor integraal waterbeheer zijn door de gemeente vastgesteld in het Waterplan 2016. Hierin staat dat we in 's-Hertogenbosch een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem willen creëren. Ook is hierin het hemelwaterbeleid vastgelegd; het hemelwaterbeleid is verankerd in de gemeentelijke Verordening Hemelwater en Grondwater 2017.

De doelen en ambities van het Waterschap Aa en Maas zijn beschreven in het waterbeheerplan 2016-2021. In de Keur (Keur 2015, herziening 2018) staan de regels (met name geboden en verboden) die het Waterschap hanteert bij de bescherming van onder andere waterkeringen, watergangen en bijbehorende kunstwerken. Deze regels voorkomen dat dijken en oevers beschadigen. Ook zijn er regels voor het onderhoud van sloten, beken, rivieren en andere waterlopen om de waterafvoer in dit oppervlaktewater te waarborgen. Daarnaast is met de komst van de Waterwet het Waterschap bevoegd gezag geworden voor de regulering van grondwateronttrekkingen en infiltraties (op een aantal onder de provinciaal bevoegdheid vallende categorieën na; zie art. 6.4 Waterwet).

De uitgangspunten bij het toetsen van ruimtelijke plannen zijn:

• Gescheiden houden van vuil (afval)water en schoon hemelwater;
• Voorkomen van vervuiling van water;
• Schoon hemelwater kan volgens de voorkeursvolgorde worden verwerkt:
  1. 1. Hergebruik
  2. 2. infiltratie/bergen
  3. 3. afvoer;

• Hydrologisch neutraal ontwikkelen, zodat een ontwikkeling niet leidt tot een hydrologische achteruitgang zowel in als buiten het plangebied. Ook mogen er geen hydrologische knelpunten ontstaan voor huidige en vastgelegde toekomstige landgebruiksfuncties. Dit betekent dat:
  1. 1. De afvoer uit het gebied niet groter wordt dan in de referentiesituatie;
  2. 2. De grondwateraanvulling in het plangebied gelijk blijft of toeneemt;
  3. 3. Grond- en oppervlaktewaterstanden in de omgeving gelijk blijven, of verbeteren voor de huidige en toekomstige landgebruiksfuncties;
  4. 4. (grond)waterstanden in het plangebied aansluiten op de (nieuwe) functie(s) van het plangebied;
  5. 5. Het plangebied zo wordt ingericht dat de hydrologische gevolgen van vastgestelde toekomstige ontwikkelingen in de omgeving niet leiden tot knelpunten in het plangebied.

Daarnaast zien we water als kans voor meervoudig ruimtegebruik en vergroting van de beleving van water.

Oppervlaktewater
Het plangebied ligt in het beheergebied van Waterschap de Aa en Maas. Door het plangebied loopt de hoofdwatergang de Grote Wetering (leggerwatergang), die in het beheer is van het waterschap. Het stedelijke gebied van 's-Hertogenbosch in Noord, Maaspoort en Empel watert af via de Grote Wetering (deze heet stroomafwaarts de Nieuwe Vliet); bij Gewande wordt het water op de Maas geloosd. Het peil van de Grote Wetering is 1,5m +NAP; het waterpeil op dit traject ligt gemiddeld tussen 1,55m en 1,60m +NAP.

Hemelwater
Een aantal kavels is al in gebruik genomen en een deel van de wegstructuur is aangelegd. Naast de nieuwe wegen zijn greppels aangelegd. Hemelwater wordt deels bij de percelen vastgehouden en geïnfiltreerd. Overtollig water voert af naar de nieuwe waterpartij en naar bestaande sloten; de sloten zijn middels een duiker (in het verlengde van Balkbrug-Oost) verbonden met het water aan de andere kant van de Empelseweg.

Afvalwater
In het zuidwestelijk deel van het plangebied is reeds een vuilwaterriool aangelegd langs de Wisent en Sneeuwhaas. Het vuilwater wordt met een persleiding naar het eindgemaal in Empel gevoerd, van waaruit het naar de rioolwaterzuivering van Oijen wordt getransporteerd.

Grondwater
Het peil van het grondwater varieert tussen 1,4 en 2,2 m +NAP. De verwachting is dat het grondwater een verhoogd ijzergehalte heeft. Mogelijk is ontijzering nodig bij bronbemalingen.

In de toekomstige situatie zal een groot deel van het gebied worden verhard. Om het plan klimaatrobuust te ontwikkelen wordt waterberging aangelegd. De nieuwe situatie moet voldoen aan de norm van 60 mm waterberging.

In het plangebied werklandschap Rosmalense plas is sprake van een toename van de verharding van 11,5 hectare. Dit betekent een waterbergingsopgave van minimaal 6.900 m³.

Aangezien de waterberging voor het bedrijventerrein Empel-Zuid zal worden afgevoerd naar dezelfde waterpartij, dient deze hiervoor ook voldoende capaciteit te hebben. Dit betreft een toename van de verharding (uitgegaan van zowel het deel langs Balkbrug-Oost als Balkbrug-West) van 11,9 hectare en een waterbergingsopgave van minimaal 7.100 m³.

De totale bergingsopgave betreft dan minimaal 14.000 m³.

De voormalige terreinhoogte in het gebied ligt gemiddeld op 2,4 m +NAP (en varieert tussen 2,00 en 3,40 meter +NAP). Om problemen met wateroverlast te voorkomen worden ophogingsmaatregelen genomen. De toekomstige terreinhoogte ligt tussen 3,0 en 3,2 m + NAP.

Invulling hemelwaterbergingsopgave
In dit plan wordt hemelwater volledig gescheiden van het vuilwater.

In het plangebied is gekozen voor het vergroten van het wateroppervlak en het gebruik van wadi's om te kunnen infiltreren. Het hemelwater wordt lokaal opgevangen en zal deels in de bodem infiltreren. Naast de wegen worden wadi's aangelegd die het overtollig water van de bedrijfspercelen en de wegen opvangen. Naast de wegen worden wadi's aangelegd die het overtollig water van de bedrijfspercelen en de wegen opvangen, laten infiltreren en bij hevige neerslag afvoeren naar de centrale waterpartij. De centrale waterpartij wordt aangelegd in de natuurzone, de reeds aangelegde watergang wordt hiervoor verbreed.

Met deze maatregelen zal de waterbergingsopgave kunnen worden ingevuld:

De totale berging is dan minstens 14.400 m³. Daarmee voldoet het plan aan de waterbergingsopgave. Bij extreme neerslag zal het overtollig water vanuit het plangebied vertraagd worden afgevoerd naar de leggerwatergang De Grote Wetering.

Oppervlaktewater
Het streefpeil in de nieuwe centrale waterpartij wordt 1,80m +NAP. Het peil kan stijgen tot 2,20 m +NAP. Overtollig water zal ter hoogte van de Mammoet vertraagd via V-stuw worden afgevoerd naar de Grote Wetering. De eerder genoemde duiker onder de Empelseweg zal worden afgesloten.

Afvalwater
Er wordt een vuilwaterriool aangelegd. Het vuilwater (en evt. proceswater) komt in een pompput. Vanuit de pompput wordt het water naar het eindgemaal in Empel verpompt. Dit gemaal pompt het water naar de zuivering in Ooijen.

Grondwater
Er worden geen peilwijzigingen voorzien in het grondwater. Overtollig kwelwater zal via de wadi's worden afgevoerd naar de centrale waterpartij. Het kwelwater is naar verwachting kalkrijk.

Bouwmaterialen
Uit zorg voor een goede kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater moet bij her- en nieuwbouw worden afgezien van het gebruik van uitlogende bouwmaterialen in daken, gevels, verhardingen en regenwatervoorzieningen (goten en leidingen).

Beheer en onderhoud
De natuurzone, wadi's en overige watergangen komen in onderhoud en beheer bij de gemeente.

De Nieuwe Vliet vormt een onderdeel van het hoofdwaterlopensysteem en daarmee een A-watergang. De A-watergang is in onderhoud en beheer van het waterschap Aa en Maas. In de Keur van waterschap Aa en Maas is te lezen, wanneer er werkzaamheden verrichten gaan worden in of nabij het A-watergangen, er een watervergunning aangevraagd dient te worden. Daarnaast is in de Keur een verbod opgenomen om aan weerszijden van A-watergangen binnen 5,00 meter breedte uit de insteek (beschermingszone) obstakels te plaatsen of geplaatst te hebben. Gelet op het doelmatig beheer van het waterschap en waterhuishoudkundige belangen is het noodzakelijk om deze de onderhoudsstrook vrij te houden van alle obstakels. Wanneer er een voornemen is waarbij obstakels in de beschermingszone wordt geplaatst, is een watervergunning verplicht.

Gelet op deze verplichting is het wenselijk ook in het bestemmingsplan met deze beschermingszone rekening te houden. Om die reden is besloten het deel van de strook langs De Nieuwe Vliet waar bebouwing was aan het water gepland ter nadere bestudering buiten het plangebied te houden.

In deze waterparagraaf is de waterbergingsopgave van het plangebied bepaald en ingevuld met een passend ontwerp voor hemelwater, grondwater en afvalwater. Het plan voldoet hiermee aan het huidige hemelwaterbeleid.

Eventueel benodigde vergunningen worden niet met deze waterparagraaf geregeld en zullen via daarvoor bedoelde procedures verkregen moeten worden.

Bij de ruimtelijke planvorming moet rekening worden gehouden met het aspect externe veiligheid. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en risicovol transport. Daarbij gaat het om de risico's verbonden aan 'risicovolle inrichtingen', waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd, opgeslagen of gebruikt en anderzijds om het 'vervoer van gevaarlijke stoffen' via wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen. Het uitgangspunt van wet- en regelgeving en beleid ten aanzien van externe veiligheid is scheiding van kwetsbare functies en risicobronnen.

De gemeente 's-Hertogenbosch is voornemens het bestemmingsplan voor de Rosmalense plas) als onderdeel van Empel 3^e fase) te herzien. Met deze herziening wordt het plangebied (direct aan de Rijksweg A2) van bedrijventerrein gewijzigd in een kantoorlocatie met solitaire kantoorgebouwen

Deze wijzing betekent vanuit externe veiligheid een wijziging van beperkt kwetsbare objecten naar kwetsbare objecten.

Voor de Rosmalense plas heeft een inventarisatie plaatsgevonden van de risicobronnen. Hieruit blijkt dat de bestemmingsplanwijziging ligt binnen 200m van de A2/A59. Vandaar dat er een groepsrisicoberekening is uitgevoerd. De groepsrisicoberekening is te vinden in de bijlage Kwantitatieve risicoanalyse, Bestemmingsplan werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3^e fase), Anteagroup, projectnummer 0461025.100 definitief, 22 januari 2021. (Bijlage 3). De verantwoording is opgenomen in de bijlage 'Inventarisatie van risicobronnen en verantwoording groepsrisico' (Bijlage 4)

Voor de wijziging van het bestemmingsplan Rosmalense plas is advies gevraagd aan de veiligheidsregio. De adviesbrief is als bijlage opgenomen (Bijlage 5).

Ter verbetering van de zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid worden bij de grondverkoop aanvullende gebouw gebonden voorwaarden opgenomen waaronder gebruik van scherfvrij glas, afschakelbare ventilatie, ingang aan de Wisent (afzijdig van de A2/A59). Daarnaast wordt een opstelplaats gerealiseerd ter bestrijding van een eventuele calamiteit op de weg. De veiligheidsregio draagt zorg voor risicocommunicatie richting de nieuw te vestigen kantoren. Op die manier kunnen incidenten op de weg opgenomen worden in het bedrijfsnoodplan.

Het bevoegd gezag accepteert het restrisico.

Een middel om de ambities ten aanzien van de beeldkwaliteit van dit bedrijvenpark verder inhoud te geven is het gebruik van een beeldkwaliteitsplan (BKP). Het BKP beschrijft de kwaliteitseisen die aan het beeld van de bebouwing op en de inrichting van de uit te geven bedrijfskavels gesteld worden en biedt een kader voor de beoordeling van de bouw- en inrichtingsplannen. Het BKP geeft zowel in het proces van gronduitgifte als in de toetsing van bouwplannen door de Welstandscommissie "spelregels" aan. Daarnaast geldt het BKP als vertrekpunt en inspiratiebron voor architecten en opdrachtgevers bij het ontwikkelen van bouw- en inrichtingsplannen.

Gezien de hoge ruimtelijk-kwalitatieve ambities voor het bedrijvenparkgedeelte gelegen aan de Rosmalense Plas kan de gemeenteraad, voor start van de uitgifte van de verschillende kavels een beeldkwaliteitsplan vaststellen.

Gemeenten zijn volgens de wet gehouden aan een toetsbaar, objectief en transparant welstandsbeleid. Dit betekent dat er duidelijkheid moet zijn over de beoordeling van bouwplannen door de welstandscommissie. De criteria waarop beoordeeld wordt dienen objectief toetsbaar te zijn.

Dit houdt niet in dat deze criteria altijd 100% meetbaar, dus absoluut van aard, dienen te zijn. De in het BKP opgenomen criteria gelden als toetsingskader voor de beoordeling door welstand van bouwplannen.

Uitgangspunt van heet beeldkwaliteitsplan is om in dialoog met bouwer tot een gezamenlijke oplossing voor de inrichting van de kavel en het bouwplan te komen. Het beeldkwaliteitsplan geeft de richtlijnen weer, aan welke esthetische en duurzame kwaliteiten het gebouw en de inrichting minimaal moet voldoen. Het biedt echter ook de nodige flexibiliteit om tot maatwerk te komen, zodat ook rekening kan worden gehouden met de specifieke wensen van de bouwer.

De welstandscommissie kan bouwplannen beoordelen op basis van de in de, door de gemeenteraad vastgestelde, welstandsnota opgenomen algemene toetsingscriteria of op specifiek voor gebieden geformuleerde en vastgestelde criteria. Het beeldkwaliteitsplan fungeert dan als onderbouwing van deze specifiek geformuleerde criteria.

Dit betekent dat de commissie over een plan:

1. 1. positief moet adviseren indien deze in overeenstemming is met het gestelde in het BKP
2. 2. negatief moet adviseren, indien deze afwijkt van het gestelde in het BKP.

De welstandscommissie kan van de geformuleerde criteria in het BKP afwijken, wanneer zij van mening is dat dit leidt tot een verdere verbetering met een uitzonderlijke ruimtelijke kwaliteit. Deze afwijking dient de welstandscommissie nadrukkelijk te motiveren.

De welstandscommissie heeft op 25 februari 2021 positief over het beeldkwaliteitsplan (Bijlage 6) geadviseerd.

De gemeente Den Bosch zet bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein Rosmalense Plas in op een duurzame kwaliteit. Dat betekent voor de openbare ruimte een groene inrichting waarin water, ecologie, natuur en biodiversiteit veel aandacht krijgen. Bij de inrichting van de kavels – op maaiveld, eventueel ook op/aan de bedrijfspanden zelf - dient zoveel mogelijk te worden aangesloten op dit groene karakter. Handvatten hiervoor zijn gegeven in dit document en in het Beeldkwaliteitsplan.

Aanvullend zal ook bij de ontwikkeling van de bedrijfsgebouwen volop aandacht zijn voor duurzaamheid. Drie thema's zijn hierbij prioritair.

Doel van de gemeente 's-Hertogenbosch is in zijn totaliteit klimaatneutraal te zijn in 2050. Hiervoor zet de gemeente in op forse energiebesparing bij alle sectoren, het zoveel mogelijk benutten van lokale duurzame energiebronnen en het lokaal opwekken van duurzame energie. Doel voor nieuwbouw in de dienstensector/kantoren/utiliteit is dat dit vanaf 2020 energieneutraal of energieleverend is. Voor de industrie geldt dit in ieder geval voor het gebouw, en streeft de gemeente naar zoveel mogelijk toepassen van duurzame energiebronnen in het productieproces.

Voor de Rosmalense Plas is uitgangspunt aardgasvrij en energieneutraal. Energieneutraal houdt in ieder geval in dat alle gebouw gebonden energie zelf wordt opgewekt. Het streven is om ook de energievraag voor de bedrijfsvoering zoveel mogelijk zelf op te wekken (richting nul op de meter).

Verwarmen van gebouwen zonder aardgas vraagt een slim alternatief. Op dit moment lijkt bodemenergie (Warmte en Koude Opslag, WKO) de meest voor de hand liggende optie eventueel in combinatie met warmte uit oppervlakte water (Rosmalense Plas) of uit rioolwater. Collectieve systemen zijn daarvoor zeer geschikt vanwege de hogere rendementen. In ieder geval dienen de gebouwen geschikt te zijn voor een transitie naar deze nieuwe vormen van warmtelevering. Dat betekent onder andere een lage temperatuur afgiftesysteem in de gebouwen en voldoende beschikbare ruimte in de panden waarin de installatietechniek ondergebracht kan worden die nodig is voor de warmte- en koudedistributie.

De gemeente streeft naar zo veel mogelijk duurzame energie opwekking op eigen terrein. Elektriciteitsopwekking kan door middel van zonnepanelen, vooral op de (groene) daken, maar ook op gevels of parkeerterrein mits dit aansluit op het Beeldkwaliteitsplan. Het toepassen van windenergie is toegestaan mits dit op een passende wijze kan worden geïntegreerd in het gebouw, waarbij deze maatregelen voldoen aan regelgeving en hindernormen. Deze maatregelen moeten bovendien passen in het Bestemmingsplan.

Figuur 20 en 21:twee voorbeelden toepassing zon, op groen dak en geïntegeerd zon en wind op het dak.

De gemeente 's-Hertogenbosch volgt de landelijke doelstelling rond circulariteit: 50% in 2030 en in 2050 100% circulair. Bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein vormt dit naast energieneutraal een belangrijk uitgangspunt. Circulair is een abstract begrip, maar bij de ontwikkeling van de Rosmalense Plas volgen we de volgende 5 strategieën benadering:

1. 1. Benut het beschikbare: behouden van bestaande elementen, gebruik maken van beschikbare producten uit de directe omgeving of van elders, gebruik van secundaire grondstoffen.
2. 2. Gebruik het hernieuwbare: biobased producten, hernieuwbare energie, gebruik van grijs of hemelwater.
3. 3. Minimaliseer de milieubelasting: toepassen van materialen met een zo laag mogelijke milieubelasting.
4. 4. Creëer voorwaarden voor een lange cyclus: zo lang mogelijk vasthouden van water in het gebied en voorwaarden voor een zo lang mogelijke levensduur van het gebouw (flexibiliteit, belevingswaarde, gezondheid, belasting riolering).
5. 5. Creëer voorwaarden voor een toekomstige cyclus: het gebouw als grondstoffenvoorraad, maakt herbruikbaarheid en recyclebaarheid mogelijk, zorg voor demontabele gebouwelementen.

Klimaatverandering zal onherroepelijk leiden tot ernstige gevolgen op het gebied van onder andere de natuur, de biodiversiteit, onze veiligheid en gezondheid. Om de effecten van klimaatverandering beheersbaar te houden dienen maatregelen te worden getroffen die zowel extreme wateroverlast als droogte en hittestress moeten voorkomen. Verder heeft de gemeente in de “Verordening hemelwater en grondwater 's-Hertogenbosch 2017” voorschriften opgenomen waarin het lozen van hemelwater op de riolering wordt verboden en het lozen van hemelwater in openbaar gebied alleen met ontheffing toegestaan.. Voor de gebouwen draagt het toepassen van groene daken (naast een positieve invloed op luchtkwaliteit, verkoeling en biodiversiteit) bij aan het langer vasthouden van water in het gebied (en voorziet dus voor een deel in de waterberging). Het beperken van verharding (met een dichte structuur) is een noodzakelijke maatregel ter voorkoming van wateroverlast door extreme neerslag.

In paragrafen 5.5 en 5.6 zijn deze en andere aspecten uitgewerkt die hierin voorzien. Ook in het Beeldkwaliteitsplan zijn al handvatten geboden om invulling te geven aan klimaatadaptatie.

Naast de prioritaire thema's kan ook nog gedacht worden aan:

• Plaatsen van laadvoorzieningen voor elektrisch vervoer
• Voorzieningen voor afvalscheiding, bij voorkeur via collectieve contracten
• Coöperatieve bedrijventerrein / mogelijkheid voor opzetten parkmanagement

Er is nagegaan of voor dit bestemmingsplan een Milieueffectenrapport of een M.e.r. beoordeling opgesteld moet worden. Voor ruimtelijke plannen dient een m.e.r.(beoordeling) te worden opgesteld indien:

1. a. er sprake is van een m.e.r.-(beoordelings)plichtige activiteit op grond van de bijlagen bij het Besluit m.e.r.;
2. b. voor het plan een passende beoordeling op grond van de Natuurbeschermingswet (Nbw) is vereist.

ad a.

In de bijlage bij het Besluit mer is opgenomen welke activiteiten mer-plichtig zijn (de C-lijst) en welke activiteiten mer-beoordelingsplichtig zijn (de D-lijst). De activiteiten die dit bestemmingsplan mogelijk maakt zijn op grond van de bijlagen bij het Besluit niet m.e.r. (beoordelings) plichtig. Dit project kan aangeduid worden als de wijziging van een - reeds bestemd - industrieterrein (bijlage D 11.3). Onder industrieterrein worden voor wat betreft de m.e.r. beoordeling terreinen verstaan die bedoeld zijn voor de vestiging van industriële bedrijven. Hierbij worden niet alleen terreinen voor vestiging de grote, zware industrie bedoeld, maar ook terreinen voor de vestiging van kleinere bedrijven waarbinnen industriële activiteiten plaatsvinden. Daarmee valt ook een 'bedrijventerrein' hier onder het begrip 'industrieterrein'. De aanleg, wijziging of uitbreiding van een industrieterrein is m.e.r. beoordelingsplichtig indien het een gebied betreft met een oppervlakte van 75 hectare of meer. Aan deze criteria voldoet het plangebied niet waardoor op grond hiervan geen m.e.r. nodig is. Verder blijkt uit de in het vervolg van dit hoofdstuk genoemde onderzoeken dat er geen (mogelijke) belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, eventueel na het treffen van maatregelen, aanwezig zijn.

ad b.

Het plangebied ligt pal naast de Rijksweg A2, tussen de woongebieden Empel en Rosmalen. Het meest nabij gelegen Natura 2000-gebied is het Vlijmens Ven, Moerputten & Bossche Broek op 4.5 km ten zuiden van het plangebied. Overige Natura 2000-gebieden in de nabije regio betreffen Rijntakken, Loonse en Drunense Duinen & Leemkuilen. Voor het nieuwe bestemmingsplan werklandschap Rosmalense Plas is voor het gehele bedrijventerrein – zowel voor de aanleg als het gebruik - een stikstofonderzoek uitgevoerd om de eventuele effecten vanwege stikstofdepositie op de omliggende Natura-2000 gebieden inzichtelijk te maken. Dit stikstof-onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 7. Uit het onderzoek blijkt dat - voor zowel de gebruiksfase als voor de aanlegfase – er geen rekenresultaten zijn hoger dan 0,00 mol/ha/jaar. De gewenste ontwikkelingen in het plangebied zullen geen significant negatief effect hebben op de omliggende Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning nodig volgens de Wet natuurbescherming. Een rechtstreekse m.e.r.-(beoordelings-)plicht is derhalve niet aan de orde.

Een vormvrije mer beoordeling heeft – middels de beoordeling van alle relevante milieu en hinderaspecten - plaatsgevonden. Gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, zijn geen belangrijke nadelige milieugevolgen aan de orde die een milieueffectrapportage rechtvaardigen. Dit blijkt uit de milieuparagraaf behorende bij dit bestemmingsplan. Daarbij wordt ook verwezen naar paragraaf 5.5, waarin ingegaan wordt op de ecologische - en landschappelijke investeringen die in het plangebied worden gedaan.

De conclusie van de vormvrije m.e.r.-beoordeling is dat het plan geen belangrijke negatieve gevolgen zal hebben voor de kenmerken van het gebied zelf en voor het woon- en leefmilieu in de omgeving. Het bevoegd gezag heeft dan ook besloten dat voor de voorgenomen activiteit geen milieueffectrapportage nodig is.

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden en gebouwen binnen de grenzen van dit bestemmingsplan. Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten en de RO standaarden 2008 die per 1 januari 2010 verplicht zijn. Gestreefd is naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en regels zoals aangegeven de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2008), die zijn vertaald in een gemeentelijke standaard.

Uitgangspunt van het bestemmingsplan is het bieden van een flexibele, juridische regeling, zonder dat hierdoor de rechtszekerheid wordt geschaad. Met het bestemmingsplan kunnen met direct recht omgevingsvergunningen voor het bouwen (voorheen: bouwvergunningen) worden verleend. De gekozen bestemmingen en aanduidingen en de daarbij behorende regels geven helder aan welke functies op welke plaats zijn toegestaan en welke bouwregels er gelden.

De regels zijn onderverdeeld in de volgende 4 delen:

• Inleidende regels. Hierin wordt aangegeven wat in de overige regels verstaan wordt onder bepaalde begrippen en hoe bij toepassing van de voorschriften moet worden gemeten;
• Bestemmingsregels. Hierin zijn steeds per bestemming de daarop van toepassing zijnde regels weergegeven. Daarbij is, al naar gelang de bestemming, onderscheid gemaakt in verschillende onderdelen;
• Algemene regels. Dit deel geeft algemene regels, zoals algemene afwijkingsregels;
• Overgangs- en slotregels. Hierin zijn de overgangs- en slotbepalingen opgenomen.

Artikel 1 Begrippen: In artikel 1 is een aantal begrippen nader uitgelegd. Door het opnemen van definities wordt inzicht gegeven in de betekenis van de gebruikte termen. Het doel is het scheppen van duidelijkheid en eenduidigheid. De begrippen zijn in alfabetische volgorde opgenomen.

Artikel 2 Wijze van meten: In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden bij het beoordelen of de maatvoering in overeenstemming is met de regels. Ook hier is het doel het wegnemen van onduidelijkheden. De termen zijn in alfabetische volgorde opgenomen.

Artikel 3 Bedrijventerrein - 2: Deze bestemming heeft betrekking op de gronden van het bedrijventerrein Rosmalense Plas. De gronden zijn bestemd voor bedrijven in de categorieën 2 tot en met 3.2, zoals die zijn genoemd in de bij deze bestemming behorende staat van bedrijfsactiviteiten. Kantooractiviteiten zijn alleen toegestaan indien deze ondergeschikt zijn aan de hiervoor genoemde bedrijven.

De gronden zijn tevens bedoeld voor de bij de bestemming behorende verkeers-, groen- en parkeervoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Over parkeren is in de regels van dit bestemmingsplan opgenomen, dat bij de aanvraag omgevingsvergunning vast dient te staan dat er op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid voor auto's wordt gerealiseerd, overeenkomstig de normen in de beleidsregels die zijn neergelegd in de Nota Parkeernormering 2016. Deze normen zijn in paragraaf 5.4.2 van de toelichting in dit bestemmingsplan opgenomen. Als de parkeernormering in de toekomst wijzigt dan moet met die wijziging rekening worden gehouden.

Onder in de regels genoemde voorwaarden kan het college van burgemeester en wethouders met een omgevingsvergunning afwijken van de parkeernormen. Er kan een omgevingsvergunning worden verleend, indien de situering van de parkeervoorzieningen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid, de landschappelijke inpassing en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantasten. Vanuit landschappelijke inpassing houdt dit in, dat het maaiveld kan worden opgetild en de parkeervoorzieningen, daardoor in een landschappelijk "verborgen" situatie worden aangelegd.

Ten aanzien van het bouwen geldt dat gebouwen binnen het bouwvlak moeten worden gebouwd. Het minimale respectievelijk maximale bebouwingspercentage van een bouwperceel varieert van 50% - 70% (randzone) tot 55% - 70% (binnengebied). Er gelden minimale en maximale bouwhoogtes. Deze zijn in de bouwvlakken aangeduid.

Binnen de bestemming mogen geen geluidszoneringsplichtige inrichtingen en/of geen bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen worden gevestigd. Ook gebruik van gronden en bouwwerken door zelfstandige kantoren en detailhandel is in strijd met de bestemming. Het college van burgemeester en wethouders kan onder voorwaarden met een omgevingsvergunning afwijken van de regels en de vestiging van bepaalde vormen van detailhandel toestaan. Ook kunnen via een omgevingsvergunning onder voorwaarden bedrijven worden toegestaan die niet in de staat van bedrijfsactiviteiten zijn genoemd, mits deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de bedrijven die wel in de staat van bedrijfsactiviteiten zijn genoemd.

Artikel 4 Groen: De gronden met de bestemming Groen zijn bestemd voor groenvoorzieningen, water(berging), park, plantsoen, fiets- en voetpaden en aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals in- en uitritten voor de bedrijfspercelen en (fiets)bruggen. Binnen de bestemming mogen alleen gebouwen ten dienste van de bestemming worden gebouwd. De totale oppervlakte aan gebouwen in deze bestemming mag 100 m2 bedragen. De oppervlakte van een gebouw mag maximaal 50 m2 bedragen. Tevens mogen bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd. Parkeervoorzieningen zijn niet toegestaan. Ter bescherming van de watervoorzieningen binnen deze bestemming en ter bevordering van het hemelwaterafvoer zijn op een aantal plekken binnen de bestemming Groen beschermingsmaatregelen in de regels opgenomen. In het kader van de verkeersveiligheid zijn op een langs de hoofdontsluitingsweg (Mammoet) grotendeels in- en uitritten uitgesloten.

Artikel 5 Kantoor: In dit artikel wordt de vestiging van kantoren geregeld. De kantoorzones liggen aan de zijde van de A2 en aan de Rosmalense plas. De kantoren dienen binnen het bouwvlak te worden opgericht. De gronden zijn tevens bedoeld voor de bij de bestemming behorende verkeers-, groen- en parkeervoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Ook hier geldt dat de hoofdbebouwing binnen de bouwvlakken moeten worden gebouwd. Voor de A2 zone is een minimale bebouwingspercetage van 20% en een maximale bebouwingspercentage van het bouwperceel van 25% opgenomen. Dit komt overeen met de maximale bebouwingspercentage die de markt vraagt voor kantorenlocaties. Deze ligt ook in de lijn van het de bebouwingspercentage van het al bebouwd terrein Appèl. Voor de plaszone is een bebouwingspercentage van minimaal 80% tot maximaal 90% opgenomen. De bebouwingsvlakken zijn hier kleiner. Parkeren kan hier plaatsvinden op het overige deel van het perceel. Er gelden minimale en maximale bouwhoogtes. Deze zijn in de bouwvlakken aangeduid.

Voor een groot deel van de kanteren in de A2-zone geldt dat ten minste één deel van de gevel (hoekpunt, bouwonderdeel, punt) richting de A2 in de bouwgrens richting de A2 dient te worden gebouwd.

Zes kantoorvilla's in de plaszone staan twee aan twee in principe los van elkaar met daar tussen in een fietspad. In de regels is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het koppelen van deze kantoorvilla's op verdieping.

Het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het gebruik voor de vestiging van bedrijven die vallen binnen categorie 1 tot en met 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein 2.

Ook hier is in de regels opgenomen dat bij de aanvraag omgevingsvergunning dient vast te staan dat er op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid voor auto's wordt gerealiseerd, overeenkomstig de normen in de beleidsregels die zijn neergelegd in de Nota Parkeernormering 2016. De normen uit deze Nota worden ook genoemd in paragraaf 5.4.2 van de toelichting. In de regels wordt in dit bestemmingsplan in eerste instantie naar deze Nota verwezen. Als de parkeernormering in de toekomst wijzigt dan moet met die wijziging rekening worden gehouden.

Parkeren kan bij kantoren ondergronds, halfverdiept of in het gebouw plaats te vinden in de vorm van een gebouwde parkeergarage. Bij de percelen in de A2-zone wordt dat via het uitgifteprotocol geregeld. De percelen langs de Rosmalense Plas hebben de aanduiding parkeergarage, waarbij geldt dat deze parkeervoorzieningen minimaal halfverdiept moeten worden aangelegd.

Onder in de regels genoemde voorwaarden kan het college van burgemeester en wethouders met een omgevingsvergunning afwijken van de parkeernormen. Er kan een omgevingsvergunning worden verleend, indien de situering van de parkeervoorzieningen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid, de landschappelijke inpassing en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantasten. Vanuit landschappelijke inpassing houdt dit in, dat het maaiveld kan worden opgetild en de parkeervoorzieningen, daardoor in een landschappelijk "verborgen" situatie worden aangelegd.

Artikel 6 Verkeer: De voor verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen met ten hoogste 2x1 doorgaande rijstrook, straten en paden en wegverkeer en aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals een brug. Binnen de bestemming mogen gebouwen ten dienste van de bestemming worden gebouwd. De totale oppervlakte aan gebouwen in deze bestemming mag 100 m2 bedragen. De oppervlakte van een gebouw mag maximaal 50 m2 bedragen. Tevens mogen bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd.

Artikel 7 Water: De voor water aangewezen gronden zijn bestemd voor water, waterberging, groenvoorzieningen, natuur en aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals steigers, voetpaden e.d. Ter plaatse van de aanduiding brug is een brug toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding "ecologische verbindingszone" zijn de gronden mede bestemd voor het behoud, herstel en/of versterking van de aanwezige of potentiële natuurwaarden.

Op de gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Wel mogen bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gerealiseerd. Er is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde of werkzaamheden vereist voor het uitvoeren van verschillende werken/werkzaamheden, zoals het afgraven of ophogen van gronden, op gronden met de aanduiding "ecologische verbindingszone". Voor werken ten behoeve van behoud, herstel en/of versterking van de aanwezige of potentiële natuurwaarden is een dergelijke vergunning niet nodig.

Artikel 8 Leiding - Hoogspanningsverbinding: Deze bestemming is een zogenaamde dubbelbestemming. De gronden met deze bestemming zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor een bovengrondse hoofdtransportleiding, met een strook van 25 meter ter weerszijde van de hoogspanningsleiding. Binnen deze dubbelbestemming mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals hoogspanningsmasten, ten behoeve van deze dubbelbestemming worden gebouwd. Het college van burgemeester en wethouders kan hiervan onder voorwaarden van afwijken. Voorafgaand dient advies te worden gevraagd aan de leidingbeheer/directeur van het energiebedrijf. Het is bovendien verboden zonder vergunning bepaalde werken/werkzaamheden, zoals het aanbrengen van hoogopgaande beplanting of bomen, uit te voeren. Voorafgaand aan het besluit omtrent een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden moet advies worden gevraagd aan de leidingbeheer/directeur van het energiebedrijf.

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel Met de anti-dubbeltelbepaling wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een verleende vergunning of een mededeling op een meldingsplichtig bouwwerk is meegenomen niet nog eens bij de verlening van een nieuwe omgevingsvergunning voor het bouwen mag worden meegenomen.

Artikel 10 Algemene aanduidingsregels: In dit artikel is bepaald, dat op de gronden met de aanduiding 'vrijwaringszone - weg', ongeacht het bepaalde in de betreffende bestemming, geen bebouwing mag worden opgericht anders dan met de rijkswegen A2 en A59 verband houdende bouwwerken. Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde voor het bouwen van bouwwerken, mits door de bouw van dit bouwwerk de verkeersbelangen niet onevenredig worden geschaad. Daartoe dient de betrokken wegbeheerder vooraf een verklaring van geen bezwaar af te geven.
Artikel 13 Algemene afwijkingsregels: In dit artikel is bepaald dat het college van burgemeester en wethouders onder voorwaarden met een omgevingsvergunning kunnen afwijken van hetgeen in de planregels is bepaald. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om vermeerdering dan wel vermindering van de voorgeschreven maten en normen, mits de vermeerdering of vermindering ten hoogste 10% bedraagt.

Artikel 14 Overgangsrecht: In dit artikel is een regeling opgenomen voor bestaande zaken en rechten die niet in overeenstemming zijn met de overige regelingen in dit bestemmingsplan en mits niet strijdig met het voorheen geldende bestemmingsplan met de daaronder begrepen overgangsbepaling. Voor gebruik van gronden en opstallen is eveneens bepaald dat het strijdig gebruik mag worden gecontinueerd. Hierop zijn echter twee uitzonderingen gemaakt. Gebruik dat reeds onder het hiervoor geldende bestemmingsplan illegaal is aangevangen en ook volgens het nieuwe bestemmingsplan niet kan, blijft illegaal en mag dus niet worden gecontinueerd. Zo wordt in dit artikel bepaald dat de bestaande bouwwerken en vergunde rechten tot het oprichten van een bouwwerk worden gerespecteerd, ook al wijken deze van de overige bepalingen af. Deze bouwwerken mogen gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd. Het is dus niet toegestaan om een bouwwerk af te breken en geheel opnieuw op te bouwen. Evenmin is het geoorloofd om een bouwwerk geleidelijk aan geheel te vernieuwen. In geval een bouwwerk door een calamiteit geheel verloren is gegaan, mag wel tot gehele nieuwbouw worden overgegaan, mits de omgevingsvergunning voor het bouwen binnen een termijn van twee jaren na de calamiteit is aangevraagd. De onder het overgangsrecht geplaatste bouwwerken mogen via een omgevingsvergunning voor het bouwen, eenmalig nog met maximaal 10% worden uitgebreid. Het voorgaande is niet van toepassing op bouwwerken die zijn gebouwd in strijd met het geldend bestemmingsplan (met inbegrip van de hierin opgenomen overgangsbepaling).

Artikel 15 Slotregel: Deze bepaling bevat de citeertitel van de regels.

In dit hoofdstuk wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond.

Het totaal te ontwikkelen plangebied heeft betrekking op bedrijventerrein Empel Zuid eerste fase, Empel Zuid tweede fase en bedrijventerrein Rosmalense plas. Het totaal plangebied heeft een oppervlak van ca. 34 hectare, waarvan 54% uitgeefbaar is als bedrijventerrein, 33% bestemd is voor water en groen en 13% voor verkeersdoeleinden.

De gemeente heeft voor het plangebied bedrijventerrein Empel Zuid eerste fase en Empel Zuid tweede fase alle betrokken gronden in eigendom. De gronduitgifte geschiedt tegen markconforme prijzen en dekt de totale exploitatiekosten. Het bestemmingsplan is voor dit onderdeel financieel economisch uitvoerbaar.

Voor het onderdeel bedrijventerrein Rosmalense plas heeft de gemeente inmiddels alle gronden in eigendom. Daarmee is het vaststellen van het ontwerpexploitatieplan niet langer noodzakelijk.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeente verplicht om tegelijkertijd met het bestemmingsplan één of meerdere exploitatieplan(nen) vast te stellen, tenzij het kostenverhaal van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd. Aan deze laatste voorwaarde is voldaan, nu de gemeente alle gronden voor het onderdeel Rosmalense Plas in eigendom heeft.

Gesteld kan worden dat voor dit plangebied, de ruimtelijke planvorming zoals neergelegd in dit ontwerp bestemmingsplan financieel economisch uitvoerbaar is en dat alle exploitatiekosten worden gedekt door marktconforme uitgifteprijzen.

Het moederplan heeft de inspraakprocedure doorlopen. De planologische wijzigingen die dit plan in zich heeft ten opzichte van het moederplan is gering. Daarom is besloten geen voorontwerp bestemmingsplan in de inspraak te brengen.