het bestemmingsplan Helftheuvelpassage 90 en Boschmeersingel 3-7met identificatienummer NL.IMRO.0796.0002503-1401 van de gemeente 's-Hertogenbosch.

Op de verbeelding van het bestemmingsplan 'Helftheuvelpassage 90 en Boschmeerplein 3-7' zijn de regels van het bestemmingsplan Kruiskamp- Schutskamp (NL.IMRO.0796.0002030-1401), zoals vastgesteld door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch op 5 juli 2011, onverkort van toepassing.

Afgelopen jaren zijn de Lidl en de Aldi binnen De Schutskamp verhuisd naar een nieuwe locatie. De Lidl heeft nieuwbouw betrokken aan de Oude Vlijmenseweg 108-110a en de Aldi heeft zich gevestigd in de Helftheuvelpassage. Voorliggende partiële herziening voorziet in het aanpassen van de vestigingsmogelijkheden voor supermarkten op de oude locatie van de Lidl (Boschmeerplein 3-7) en ter plaatse van de nieuwe locatie van de Aldi (Helftheuvelpassage 90).

Concreet betekent het op twee locaties, Boschmeerplein 3-7 en Helftheuvelpassage 90, (gedeeltelijk) verwijderen (en aanpassen) van de functieaanduiding 'supermarkt'. Resultaat is hiervan dat op Boschmeerplein 3-7 geen nieuwe supermarkt kan vestigen en op de Helftheuvelpassage 90 de aanduiding 'supermarkt' op maat wordt gemaakt en niet gebruikte 'supermarktruimte' wordt verwijderd. Met betrokken supermarkten (Lidl en Aldi) zijn afspraken vastgelegd, die nu ook via deze partiële herziening worden geborgd.

Geldend bestemmingsplan

Op 4 april 2012 is het bestemmingsplan Kruiskamp - Schutskamp vastgesteld door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch. Het bestemmingsplan Kruiskamp - Schutskamp is een samenstelling van een aantal bestemmingsplannen die in de voorgaande jaren ontwikkeld zijn voor de wijken Kruiskamp en Schutskamp. Het bestemmingsplan heeft in hoofdzaak de situatie vastgelegd die feitelijk of juridisch planologisch bestaat en stelt regels ten behoeve van de rechtszekerheid van de burger en een goede ruimtelijke ordening.

In het bestaande bestemmingsplan heeft de Lidl (Boschmeerplein 3-7) een aanduiding 'supermarkt' en heeft de Aldi aan de Helftheuvelpassage 90 tevens een aanduiding 'supermarkt', die echter niet geheel passend is.

In paragraaf 1.2 wordt ingegaan op het detailhandelsbeleid, die basis vormt voor de wijzigingen in de supermarktsituatie op de twee planlocaties. In paragraaf 1.3 wordt nader ingegaan op de specifieke situatie op deze twee locaties.

De gemeenteraad van 's-Hertogenbosch heeft de Detailhandelsvisie 's-Hertogenbosch 2023 vastgesteld op 29 maart 2023.

‘s-Hertogenbosch is nog steeds een populaire stad voor winkelend publiek én voor de lokale ondernemers om hun producten aan te prijzen. Toch zien we de laatste jaren een kentering plaatsvinden als gevolg van landelijke en internationale trends en ontwikkelingen. Waar in het verleden nog sprake was van een forse uitbreiding van het winkelvloeroppervlak binnen de gemeente, is er mede dankzij de opkomst van online shopping de laatste jaren juist een forse afname van de vraag naar winkelvloeroppervlak. De sector verandert in hoog tempo en de verwachtingen van de consument worden steeds strenger. Bovendien maakt ’s-Hertogenbosch een schaalsprong als stad, met nieuwe hoogstedelijk interactiemilieus in de Spoorzone met veel nieuwe bewoners, werknemers en bezoekers. Al deze ontwikkelingen in de branche en de stad vragen om een heldere blik op de toekomst.

Met deze nieuwe detailhandelsvisie worden belangrijke stakeholders geprikkeld de kansen en uitdagingen die de ontwikkelingen in de sector met zich meebrengen te benutten en te omarmen. Op basis van de huidige uitgangspositie van de Bossche retailsector in combinatie met de sectorale trends en ontwikkelingen, zijn er een verscheidenheid aan kansen en opgaven voor de detailhandelssector in 's-Hertogenbosch.

Het veranderende consumentengedrag vraagt om een andere kijk op detailhandel. Niet alleen het aanbod zelf is belangrijk, maar ook de presentatie ervan, de ervaring en beleving rondom het winkelen en het gemak van de consument staan nu veel meer centraal dan voorheen. De opkomst van online winkelen zet gestaag door. Het gemak van thuis achter de computer winkelen en je aankopen thuis bezorgd krijgen staat in verband met de veranderende wens van de consument, zoals hierboven beschreven. Bovengenoemde ontwikkelingen zorgen ervoor dat moderne winkels in verschillende branches een andere maatvoering vereisen dan in voorgaande jaren het geval was. Waar winkels in de modebranche naar minder fysiek winkeloppervlak toewerken, zien we bij supermarkten juist een grote vraag naar schaalvergroting ten behoeve van modernisering.

Helftheuvelpassage

In de huidige detailhandelsstructuur is de Helftheuvelpassage een stadsdeelcentrum. Een stadsdeelcentrum heeft 2 à 3 supermarkten (Jumbo, Aldi, Albert Heijn) en een minimale omvang van 12.000 m² winkelvloeroppervlakte (wvo). Stadsdeelcentra hebben, anders dan een wijkwinkelcentrum, een dusdanige aantrekkingskracht dat ze ook substantiële uitgaven van buiten de eigen wijk/buurt aantrekken. Binnen gemeente ‘s-Hertogenbosch valt de Helftheuvelpassage hieronder.

De Brede Binnenstad, het centrum van Rosmalen, de Helftheuvelpassage en de Bossche Woonboulevard/Retailpark zijn, gebaseerd op het Koopstromenonderzoek 2021 (KSO2021, verder: Koopstromenonderzoek) goedlopende gebieden en worden door de consument hoog gewaardeerd. Voor deze gebieden geldt dan ook het koesteren en versterken van deze kwaliteiten, maar ook toekomstbestendig zijn ten aanzien van de ontwikkelingen die ook voor deze gebieden op de rol de staan, zoals het terugdringen van het aandeel fysieke winkels, de opkomst van bezorgbedrijven en bijvoorbeeld de uitdagingen omtrent de macro economische ontwikkelingen.

Boschmeerplein

Op basis van het Koopstromenonderzoek is geconcludeerd dat o.a. wijkwinkelcentrum Boschmeersingel dusdanig getransformeerd is naar een cluster van publieksgerichte functies (dienstverlening, kantoren en kleine bedrijvigheid) en niet meer als wijkwinkelcentrum functioneert waar bewoners hun dagelijkse boodschappen doen. Dit komt onder andere door de nabije ligging van een sterk goedlopend winkelcentrum in de vorm van de Helftheuvelpassage. De verwachting is dat Boschmeersingel in de toekomst zich ook niet meer als zodanig gaat ontwikkelen. In de nieuwe detailhandelsstructuur is o.a. dit wijkwinkelcentrum dan ook niet meer opgenomen.

Het beleid gaat uit van een fijnmazige, hiërarchische winkelstructuur voor dagelijkse boodschappen. De eerdere beleidsactualisatie van 2017 faciliteerde destijds een aantal supermarktinitiatieven, waaronder de verhuizing van de Lidl van de Boschmeerplein 3-7 naar de nieuwbouw aan de Oude Vlijmenseweg. De verhuizing van de Aldi van de Boschmeersingel naar de dichtbij gelegen Helftheuvelpassage vond pas in 2021 plaats maar is tevens passend in het geldende beleid.

Door marktwerking zijn er sinds 2021 in stadsdeelcentrum Helftheuvelpassage drie supermarkten aanwezig. De vestiging van drie supermarkten was mogelijk in het geldende bestemmingsplan. Met dit bestemmingsplan wordt:

• het winkelverkoopvloeroppervlakte (wvo) supermarkt in de Helftheuvelpassage ter plaatse van nummer 90 (Aldi) teruggebracht met 630 m².
• de mogelijkheid om een supermarkt te vestigen op de locatie Boschmeerplein 3-7 (huidige locatie Lidl) verwijderd (minus 960 m²).

Conclusie

Het winkelverkoopvloeroppervlakte op de locatie Helftheuvelpassage 90 voldoet aan het beleid (maximaal 2-3 supermarkten met een gezamenlijke minimale omvang van 12.000 m2 wvo). Tevens kan er op de locatie Boschmeerplein 3-7 geen nieuwe supermarkt worden gevestigd. De veranderingen hebben niet geleid tot aantasting van de gewenste kwaliteit van aanbod of de fijnmazige winkelstructuur en voldoet daarmee aan het geldende detailhandelsbeleid.

Naast de beleidsmatige toets (1.2.2) wordt in deze paragraaf ingegaan op twee locaties en, meer in detail, wat de situatie in de huidige situatie is en in toekomstige situatie zal zijn.

De Aldi is sinds 2021 gevestigd in de Helftheuvelpassage. De vestiging is via een omgevingsvergunning toegestaan. Voor de relocatie was de supermarkt gevestigd aan de nabij gelegen Boschmeersingel 115. Met de vestiging van de Aldi zijn er nu in totaal drie supermarkten in dit winkelcentrum aanwezig. Bestemmingsplantechnisch is dit ook mogelijk.

Streetview Aldi Helftheuvelpassage 90 (juli 2021)

Bestemmingsplan

De vestiging van de Aldi gebruikt niet het gehele vlak met de functieaanduiding "supermarkt". Met dit bestemmingsplan wordt de aanduiding op maat gemaakt op basis van de huidige vestiging van de Aldi en wordt de functieaanduiding "supermarkt" verruimd met 212 m² ter plaatse van de supermarkt (omdat de Aldi deels buiten de functieaanduiding ligt) en verkleind met 630 m² ongebruikte oppervlakte. Het totale supermarktvolume kan met deze bestemmingsplanherziening niet meer toenemen.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan met in rood de locatie van de Aldi

Naast de borging in dit bestemmingsplan zijn de vestiging, de grootte van de vestiging van de Aldi en het verkleinen van de aanduiding "supermarkt" ook privaatrechterlijk vastgelegd met de Aldi.

In 2018 is een initiatief van Lidl in procedure (inspraak) gebracht voor realisering van een nieuwe supermarkt aan de Oude Vlijmenseweg 108-110a. Na instemming van de gemeenteraad met de voorgestelde ontwikkeling in 2019 is voor het uitgewerkte nieuwbouwinitiatief een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend, die met afwijking van het bestemmingsplan Kruiskamp-Schutskamp vergund is. Ondertussen is de Lidl naar deze nieuwe locatie verhuisd en biedt daarmee de bewoners een moderne supermarkt met bijbehorend aanbod.

Streetview Boschmeerplein 3-7 (d.d. september 2022)

Onderdeel van de ontwikkeling is dat na het in gebruik nemen van de nieuwe supermarkt de bestaande (kleinere) supermarkt van Lidl aan het Boschmeerplein 3-7 niet langer als zodanig mag blijven functioneren. In lijn met de doelstellingen van de “ladder voor duurzame verstedelijking” en de detailhandelsvisie dient voorkomen te worden dat er overbewinkeling in de supermarktbranche of scheefgroei in de spreiding van de supermarktvoorzieningen over het stadsdeel West ontstaat. Eén en ander is tevens vastgelegd in een met Lidl gesloten privaatrechterlijke overeenkomst.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan met in rood de locatie van de Lidl

Voor de locatie Boschmeerplein 3-7 is op de verbeelding, behorende bij deze planherziening, de eerdere functieaanduiding "supermarkt" verwijderd, waardoor in de toekomst gebruik van de locatie als supermarkt niet meer toegestaan is. In tussenliggende periode (tussen verhuizing/nieuwvestiging Lidl en het onherroepelijk worden van deze herziening van het bestemmingsplan) zijn afspraken gemaakt dat de aanduiding "supermarkt" niet opnieuw in gebruik genomen mag worden.

Ander gebruik voor detailhandel en de overige op de locatie toegelaten functies binnen de te handhaven bestemming “gemengd - 2” blijft onverkort mogelijk.

Op de verbeelding van dit bestemmingsplan zijn de contouren van de aanduiding "supermarkt" aangepast of verwijderd voor de twee planlocaties Helftheuvelpassage 90 en Boschmeerplein 3-7. Ter plaatse van de locatie Boschmeerplein 3-7 komt de mogelijkheid om ter plaatse een supermarkt te exploiteren te vervallen. Alle regels van het (onderliggende) bestemmingsplan Kruiskamp - Schutskamp blijven onverminderd van toepassing.

De herziening heeft geen effect op milieuaspecten en op de waterparagraaf. Hetzelfde geldt voor de aspecten architectuur en cultuurhistorie.

Omgevingsdialoog

Aangezien dit bestemmingsplan alleen juridisch regelt dat op de locatie Helftheuvelpassage 90 de bestaande supermarkt in lijn wordt gebracht met de juridische mogelijkheden voor de vestiging en grootte van een supermarkt, en op de locatie Boschmeersingel 3-7 de mogelijkheid van het vestigen van een supermarkt wordt verwijderd (waarbij de huidige supermarkt verhuisd naar een nieuwe locatie), heeft er geen omgevingsdialoog en inspraak plaatsgevonden.

Inspraak is niet noodzakelijk op basis van artikel 2 lid 3 onder a van de Inspraakverordening 's-Hertogenbosch. In dit artikel is aangegeven dat er geen inspraak nodig is als het ondergeschikte herzieningen van een eerder vastgesteld beleidsvoornemen betreft. Hieraan wordt voldaan, aangezien de (eerdere) doelstellingen uit de Detailhandelsvisie voor dit gebied worden vastgelegd in dit bestemmingsplan.

Vooroverleg

Bij de voorbereiding van het ontwerpbestemmingsplan heeft ook het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) met de provincie Noord-Brabant plaatsgevonden. De Provincie heeft aangegeven dat er geen provinciale belangen in het geding zijn en heeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen gezien.

Er is geen sprake van een verplicht kostenverhaal ex afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening (Wro), omdat er geen sprake is van een bouwplan, als bedoeld in artikel 6.2.1. Wro. Met de eigenaren en exploitanten zijn afspraken gemaakt over de wijziging van de bestemming ter plaatse van de beide locaties Helfheuvelpassage 90 en Boschmeerplein 3-7. Deze afspraken zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Geconcludeerd kan worden dat het risico op planschade nihil is.