In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Elshout, 1e herziening Heusdenseweg 8 en 10 met identificatienummer NL.IMRO.0797.PH1Elshout-VG01 van de gemeente Heusden;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage;

een, aan een hoofdgebouw toegevoegde, afzonderlijke ruimte die qua afmetingen en/of in visueel opzicht (onder meer voor wat betreft goothoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hieronder wordt niet verstaan het geven van cursussen door een professionele organisatie met meerdere docenten, een auto- of scooter reparatiebedrijf, een afhaalgelegenheid voor eten of bedrijfsmatige kinderopvang;

een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw die parallel of nagenoeg parallel loopt aan de voorgevel;

de achterste grens van een bouwvlak, alsmede het verlengde daarvan, gezien vanaf de weg waarop het hoofdgebouw is georiënteerd. Indien er geen sprake is van een achterste grens van een bouwvlak dan wel geen bouwvlak is aangegeven: de denkbeeldige lijn die wordt getrokken langs de achtergevel van het hoofdgebouw - zonder aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen - alsmede het verlengde daarvan.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een aan de woonfunctie ondergeschikte recreatieve verblijfsvoorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt. Onder een Bed & Breakfast voorziening wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

het totale vloeroppervlak van de ruimte binnen een bouwwerk en/of op een terrein dat wordt gebruikt voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

1. a. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen;
2. b. het onder a bedoelde geldt niet voor zover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende Beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de Beheersverordening, of een andere planologische toestemming;
3. c. het onder 1 en 2 geldt niet voor zover sprake is van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan, of een andere planologische procedure.

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd; zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder (ruimte onder peil) en zolder (ruimten onder de kap) voor zover deze zonder ingrijpende voorzieningen geschikt kan worden gemaakt voor woonfuncties en daarmee gelijke gebruiksmogelijkheden biedt als de daaronder gelegen bouwlagen;

een verzameling gebouwen bestaande uit een vrijstaand hoofdgebouw, dan wel twee of meer aaneengebouwde hoofdgebouwen inclusief aan- en uitbouwen;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct hetzij indirect steun vindt in of op de grond;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan en door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt, zoals dat onder meer tot uitdrukking komt in de beplanting, het reliëf, de verkaveling, het sloten- of wegenpatroon en/of de architectuur;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een functie waarvoor het hoofdgebouw als zodanig mag worden gebruikt;

een gebouw, dat door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een persoon of groep personen die een huishouding voert waarbij sprake is van continuïteit in de samenstelling en voor zover het een groep personen betreft van onderlinge verbondenheid;

een geheel ondergronds gelegen ruimte, die is gesitueerd onder een bijbehorend bovengronds bouwwerk;

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

ondergeschikte delen aan een gebouw zoals, trappen, bordessen, funderingen, kelderingangen, overstekende daken, goten, luifels, balkons, balkonhekken, schoorstenen, liftopbouwen en andere ondergeschikte (dak)opbouwen;

beperkte op de eindgebruiker gerichte verkoop van goederen, die functioneel rechtstreeks verband houden met de bedrijfsactiviteiten;

de grens van een perceel;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele diensten ten behoeve van een ander tegen vergoeding;

een seksinrichting met één of meer ramen van waarachter de prostituee/prostitué tracht de aandacht van passanten op zich te vestigen;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, een (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

onderkomens, onder welke benaming ook aangeduid, die uitsluitend of in hoofdzaak dienen of kunnen dienen tot dag- of nachtverblijf van een of meer personen, en die door de aanwezigheid van een chassis, assenstelsel en wielen wel over een korte afstand naar een vaste standplaats kunnen worden verreden, doch niet bestemd zijn om regelmatig en op normale wijze op de verkeerswegen als een aanhangsel van een personenauto te worden voortbewogen. Ook indien deze onderkomens wegens daaraan of daarbij aangebrachte wijzigingen of voorzieningen niet of niet meer geschikt zijn om te worden verreden, worden zij aangemerkt als stacaravan;

het door de omvang, de vorm en de situering van de bouwmassa's bepaalde beeld inclusief de ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiing en andere door de mens aangebrachte (kunstmatige) elementen gevormde ruimte(n);

de vergroting van een bestaande ruimte in een hoofdgebouw, die qua afmetingen en/of in visueel opzicht (onder meer wat betreft (goot)hoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het verblijf voor recreatieve doeleinden buiten de eerste woning, waarbij ten minste een nacht wordt doorgebracht, met uitzondering van overnachtingen bij familie en kennissen;

de totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte binnen een gebouw, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank;

de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel;

de lijn waarin de voorgevel van het hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan;

de grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd;

voorzieningen, die het waterhuishoudkundige belang dienen, zoals watergangen, waterlopen, kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang of waterloop;

een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde;

een gebouw dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk is bedoeld om te worden gebruikt voor de uitoefening van detailhandel;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van het verticale vlak in de zijdelingse perceelsgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken tezamen;

het oppervlak dat met bouwwerken is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming, of binnen een in de planregels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming;

vanaf het peil verticaal tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren;

langs het dakvlak gemeten ten opzichte van het horizontale vlak

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

1. a. voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.

Bij toepassing van het bepaalde in het plan ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken, worden afwijkingen ten gevolge van meetverschillen buiten beschouwing gelaten, mits dat meetverschil, mede gelet op de aard en omvang van hierdoor toegelaten of toe te laten (bouw)werken of werkzaamheden, als van zeer beperkte betekenis moet worden aangemerkt.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen, erven en verhardingen;
2. b. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 3.2.2 sub a ten behoeve van een hogere bouwhoogte van erfafscheidingen, mits:

1. a. de erfafscheiding niet hoger is dan 2 m;
2. b. de erfafscheiding wordt geplaatst langs de zij- of achtertuin van de woning;
3. c. de erfafscheiding mag pas 2 m achter de voorgevel van de woning worden verhoogd;
4. d. de erfafscheiding heeft geen nadelige invloed op de verkeersveiligheid;
5. e. de erfafscheiding levert geen ernstige of onevenredige hinder op voor het woonmilieu en doet geen afbreuk aan het woonkarakter van de buurt.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. aan-huis-verbonden beroep of bedrijf;
3. c. tuinen, erven en verhardingen;
4. d. hobbymatig houden van dieren;
5. e. bescherming en behoud van de monumentale en cultuurhistorische waarden van gemeentelijke monumenten ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - gemeentelijk monument';
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
7. g. parkeervoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bebouwing indien dit noodzakelijk is:

1. a. voor een verantwoorde en evenwichtige stedenbouwkundige inpassing en ter waarborging van de ruimtelijke kwaliteit en het stedenbouwkundig beeld;
2. b. ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
3. c. ter bevordering van de verkeers- en brandveiligheid en sociale veiligheid;
4. d. ter voorkoming dat bebouwing gelegen is binnen de veiligheidszone van een inrichting in de zin van het Bevi;
5. e. ter voorkoming dat bebouwing onevenredige belemmeringen oplevert voor de bedrijfsvoering van en/of ontwikkelingsmogelijkheden van de in de omgeving liggende inrichtingen in de zin van het Bevi-bedrijven;
6. f. ter voorkoming dat bebouwing de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en inrichtingen, woningen en bouwwerken onevenredig aantast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstand-, hoogte, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden;
2. b. ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt;
3. c. op een bouwwerk als hiervoor bedoeld is het overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Onder strijdig gebruik, als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval verstaan:

1. a. gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen als zelfstandige woningen en als afhankelijke woonruimte;
3. c. het gebruik van een woning voor de huisvesting van meer dan 5 personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur).

Onder strijdig gebruik wordt niet begrepen het gebruik van woningen voor recreatieve verblijfsvoorzieningen in de vorm van 'bed and breakfast', mits voldaan wordt aan de volgende regels:

1. a. de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 50% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de hoofdgebouwen en de bijbehorende bijgebouwen;
2. b. het aantal personen ten dienste van de recreatieve verblijfsvoorzieningen mag niet meer bedragen dan 10;
3. c. er dient minimaal 1 parkeerplaats per 12 m² van de onder a genoemde gezamenlijke vloeroppervlakte te worden gerealiseerd op eigen terrein.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in de regels ten aanzien van:

1. a. het bouwen van openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes, met dien verstande dat:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje niet meer dan 50 m³ mag bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer dan 3,5 m mag bedragen;
2. b. de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met dien verstande dat:
   1. 1. ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, de bouwhoogte mag worden vergroot tot niet meer dan 40 m;
   2. 2. ten behoeve van windturbines tot niet meer dan 20 m;
   3. 3. ten behoeve van signalerings- en telecommunicatiemasten tot niet meer dan 30 m;
3. c. van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte voor plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,26 maal de maximaal toegestane bouwhoogte van het betreffende gebouw.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning voor het bouwen verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Elshout, 1e herziening Heusdenseweg 8 en 10'.

Op 20 december 2016 is voor de Heusdenseweg het bestemmingsplan 'Elshout' vastgesteld door de gemeenteraad van Heusden. Door de eigenaren van het perceel Heusdenseweg 10 is beroep ingesteld tegen dit bestemmingsplan. De Raad van State heeft het bestemmingsplan voor dit perceel vernietigd aangezien de gemeente onvoldoende heeft gemotiveerd waarom Heusdenseweg 10 niet als woonbestemming is bestemd. Voor dit perceel dient daarom een nieuwe bestemmingsplan te worden opgesteld. Daarnaast is gebleken dat de bestemming voor het naastgelegen perceel Heusdenseweg 8 niet meer in overeenstemming is met het feitelijke gebruik. Dit perceel is daarom meegenomen in het nieuwe bestemmingsplan.

Het plangebied is gelegen langs de Heusdenseweg in Elshout en omvat de adressen Heusdenseweg 8 en 10.

Voor het perceel Heusdenseweg 8 is het bestemmingsplan 'Elshout' vastgesteld op 20 december 2016 van toepassing. Voor het perceel Heusdenseweg 10 is het bestemmingsplan 'Elshout herziening 2008' van toepassing. Beide percelen hebben een agrarische bestemming.

De percelen aan de Heusdenseweg 8 en 10 hebben beide een agrarische bestemming. Van oudsher waren hier agrarische bedrijven aanwezig met een bijbehorende bedrijfswoning. In de huidige situatie is geen sprake meer van agrarische activiteiten.

Voor de twee percelen wordt de bestemming van een perceel van ca. 1.500 m² gewijzigd naar Wonen. De feitelijke situatie wijzigt hiermee niet. Ruimtelijk gezien is een woonbestemming aanvaardbaar aangezien de woningen zijn gelegen in het dorpslint en vallen binnen bestaand stedelijk gebied. In lijn met de omliggende woonpercelen krijgt de voortuin een tuinbestemming. De achterliggende agrarische gronden, die zijn gelegen in het bestemmingsplan buitengebied, behouden de bestemming Agrarisch.

Ten aanzien van de uitvoerbaarheidsaspecten geldt, dat het plan in hoofdzaak gelijk blijft aan het plan Elshout, met uitzondering van de wijzigingen zoals hiervoor benoemd. De uitgangspunten van die onderzoeken zijn nog steeds valide voor dit bestemmingsplan. Hierna is per aspect een korte conclusie opgenomen specifiek voor het plangebied. Voor meer informatie wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan 'Elshout' uit 2016.

Archeologie

Ter plaatse van de woningen is geen sprake van een archeologische dubbelbestemming. Het aspect levert dan ook geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan.

Cultuurhistorie

Heusdenseweg betreft een gemeentelijk monument. Dit is vastgelegd door middel van een aanduiding op de verbeelding. De stal/schuur achter Heusdenseweg 10 is cultuurhistorisch waardevol en behoudenswaardig. Deze blijft eveneens behouden.

Milieuzonering en geurhinder

Uit een controlebezoek in 2018 is gebleken dat op de beide adressen niet langer dieren worden gehouden of andere agrarische activiteiten plaatsvinden.

De woningen zijn gelegen in een woonlint. De afstand van woningen tot achterliggende agrarische gronden is gelijk aan die van omliggende woningen. Dit levert dus geen nieuwe beperkingen op voor het gebruik van deze gronden.

Op Heusdenseweg 12 ligt op het achterste gedeelte van het perceel nog een agrarische bestemming met de aanduiding specifieke vorm van agrarisch - voormalig agrarisch bedrijf. De locatie heeft geen aanduiding veehouderijen en er is geen sprake van bestaande rechten voor het houden van dieren. Er hoeft dan ook geen rekening te worden gehouden met een geurcontour. Wel is een grondgebonden agrarisch bedrijf (zonder dieren) toegestaan op grond van het bestemmingsplan. hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter. Omdat sprake is van een gemengd gebied, mag deze afstand met 1 afstandsstap worden verkleind en kan rekening worden gehouden met een afstand van 10 meter. Heusdenseweg 10 ligt op ca. 15 meter van de agrarische bestemming en op ca. 26 meter van de loods. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstand.

Op Heusdenseweg 17 ligt een gemengde bestemming met een aanduiding horeca. Hier zijn bedrijven van categorie A en B van de lijst functiemenging toegestaan. De richtafstand voor deze bedrijven is 30 meter. Zoals hiervoor aangegeven is in dit geval sprake van een gemengd gebied, waardoor de richtafstand met 1 stap verlaagd mag worden naar 10 meter. De woning Heusdenseweg 10 ligt op ca. 32 meter van de bestemming Gemengd.

Vanuit het aspect milieuzonering is geen sprake van een belemmering voor dit bestemmingsplan.

Geluid wegverkeer

De woningen zijn gelegen langs de Heusdenseweg. Ter plaatse geldt een 30 km/u-regime. Dit betekent dat de Wet geluidhinder niet van toepassing is. Daarnaast betreft het een omzetting van bestaande bedrijfswoningen naar een woonbestemming. Het feitelijke gebruik van de woningen wijzigt niet.

Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (Wm). De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing).

Bij een bestemmingsplanwijziging zijn twee zaken van belang:

• enerzijds dient gekeken te worden of de bestemmingsplanwijziging invloed heeft op de luchtkwaliteit. in dit geval wordt een agrarische bestemming naar een woonbestemming. Aangezien het aantal woningen gelijk blijft, zal het aantal verkeersbewegingen niet toenemen en is er daarmee ook geen invloed op de luchtkwaliteit;
• anderzijds dient bij het toekennen van een woonbestemming te worden bekeken of de luchtkwaliteit voldoet aan de grenswaarden. Uit een analyse van de luchtkwaliteitsgegevens die beschikbaar worden gesteld door het rijk (atlasvandeleefomgeving.nl en https://www.nsl-monitoring.nl) blijkt dat de concentratie NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 in 2017 ruimschoots onder de norm liggen.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

Water

Het bestemmingsplan voorziet niet in fysieke wijzigingen op de percelen zoals een toename van bebouwing of verharding. Er is dan ook geen sprake van effecten op de waterhuishouding.

Externe veiligheid

Het plangebied ligt op ongeveer 750 meter van de rijksweg A59. De rijksweg heeft een invloedszone van 880 meter. De betreffende invloedszone betreft de invloed van een toxische wolk.

Door de ontwikkeling wordt de zelfredzaamheid niet negatief beïnvloed. Het aantal personen in het gebied neemt niet toe. Ook worden de mogelijkheden voor incidentbestrijding niet negatief beïnvloed door de ontwikkeling. Er bestaat vanuit extern veiligheidsoogpunt geen bezwaar tegen de gewenste ontwikkeling, er is geen reden voor nader onderzoek of advies.

Beleid

Dit bestemmingsplan is tevens in lijn met het van toepassing zijnde provinciaal beleid (Verordening Ruimte) en het gemeentelijk beleid. Voor een uitgebreide beschrijving van het beleid wordt verwezen naar het bestemmingsplan Elshout van 2016.

Voor dit bestemmingsplan is de plansystematiek van het bestemmingsplan 'Elshout' zoals vastgesteld in 2016 overgenomen:

• De voorerven bij de woningen zijn bestemd als ‘Tuin’. Hier zijn tuinen, erven en verhardingen toegestaan. Binnen deze bestemming mag slechts beperkt gebouwd worden (erkers, balkons, luifels, etc. als onderdeel van het hoofdgebouw en bouwwerken, geen gebouwen zijnde).
• De bestaande woningen in het plangebied zijn bestemd tot ‘Wonen’. Bij de woning is een aan huis verbonden beroep of bedrijf onder voorwaarden toegestaan. Voor Heusdenseweg 10 is de bestaande aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - gemeentelijk monument' overgenomen uit het geldende bestemmingsplan. De gemeente acht het wenselijk om de bescherming van de monumentale panden in het bestemmingsplan te benadrukken.
  Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen de bouwvlakken worden gebouwd. Het bouwvlak ligt strak rondom de bestaande woningen. De maximale goothoogte en bouwhoogte zijn in de regels opgenomen.
• Een uitzondering hierop betreffen de bestaande bijgebouwen. door middel van een aanduiding is aangegeven dat deze bijgebouwen zijn toegestaan als uitzondering op de maximale toegestane oppervlakte voor bijgebouwen. Verder zijn regels opgenomen voor bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
• Ter plaatse van de twee woningen is geen sprake van dubbelbestemmingen of gebiedsaanduidingen.

Sinds 1 juli 2008 heeft de Grondexploitatiewet als Afdeling 6.4 van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening rechtskracht gekregen. Doel van de wet is te komen tot een verbetering van het stelsel van kostenverhaal en het kunnen stellen van locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. In de wet is opgenomen dat een gemeente de gemaakte kosten op een particuliere grondeigenaar moet verhalen in het geval deze eigenaar tot ontwikkeling van een bouwplan overgaat. Daarnaast kan de gemeente eisen stellen met betrekking tot de te ontwikkelen locatie, zoals kwaliteitseisen van het openbaar gebied of eisen met betrekking tot woningbouwcategorieën (particulier opdrachtgeverschap en sociale woningbouw).

In voorliggend bestemmingsplan wordt de bestaande situatie planologisch vastgelegd. Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening mogelijk. De ontwikkeling van dit bestemmingsplan brengt voor de gemeente alleen plankosten met zich mee. Hiervoor staan fondsen uit de algemene middelen ter beschikking. Eventuele toekomstige particuliere plannen komen geheel voorrekening van de initiatiefnemer. De economische uitvoerbaarheid wordt hiermee geacht voldoende te zijn aangetoond.

Ter voorbereiding op dit bestemmingsplan heeft overleg plaatsgevonden met de beide grondeigenaren. Het bestemmingsplan heeft gedurende een periode van 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen. In deze periode is één zienswijze op het plan ingediend. Deze zienswijze heeft geleid tot een aanpassing van het plan. De nota zienswijzen en wijzigingen is opgenomen in bijlage 1.