In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan Elshout, 2e herziening Elshoutseweg 3 met identificatienummer NL.IMRO.0797.PH2Elshout-VG01 van de gemeente Heusden

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen

Een aanbouw is een toevoeging van een afzonderlijke ruimte aan het hoofdgebouw. Een aanbouw is toegankelijk vanuit het hoofdgebouw. Een aanbouw is bouwkundig ondergeschikt aan het hoofdgebouw.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hieronder wordt niet verstaan het geven van cursussen door een professionele organisatie met meerdere docenten, een auto- of scooter reparatiebedrijf, een afhaalgelegenheid voor eten of bedrijfsmatige kinderopvang.

Een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw die parallel of nagenoeg parallel loopt aan de voorgevel

De achterste grens van een bouwvlak, alsmede het verlengde daarvan, gezien vanaf de weg waarop het hoofdgebouw is georiënteerd. Indien er geen sprake is van een achterste grens van een bouwvlak dan wel geen bouwvlak is aangegeven: de denkbeeldige lijn die wordt getrokken langs de achtergevel van het hoofdgebouw - zonder aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen - alsmede het verlengde daarvan.

Een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren.

Het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen, alsook het verkopen en/of leveren, als ondergeschikte activiteit, van goederen die verband houden met het ambacht.

onderzoek verricht door of namens de gemeente, door een dienst, bedrijf of instelling erkend door het Centraal College van Deskundigen (CCvD) en werkend volgens de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (KNA).

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Een op de plankaart of in de voorschriften aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwperceel, dat ten hoogste mag worden bebouwd. Dit geldt voor zowel hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen, als bijgebouwen.

Een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen.

Een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

Eén woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting ter plaatse noodzakelijk is, gelet op het feitelijk gebruik van het gebouw en/of terrein in overeenstemming met de bestemming.

De onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder.

1. a. ten aanzien van bebouwing: bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;
2. b. ten aanzien van gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;
3. c. het bepaalde onder a en b geldt niet voor zover sprake is van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan, of een andere procedure.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd; zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder (ruimte onder peil) en zolder (ruimten onder de kap) voor zover deze zonder ingrijpende voorzieningen geschikt kan worden gemaakt voor woonfuncties en daarmee gelijke gebruiksmogelijkheden biedt als de daaronder gelegen bouwlagen.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een door het college van Burgemeester en wethouders aan te wijzen persoon of organisatie die beschikt over de in de beroepsgroep geldende kwalificaties.

De bouwlaag op de begane grond.

Doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidzone moet worden vastgesteld.

Een functie waarvoor het hoofdgebouw als zodanig mag worden gebruikt.

Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Een persoon of groep personen die een duurzaam gemeenschappelijke huishouding voeren.

Met een huishouden worden gelijkgesteld:

1. a. de huisvesting van maximaal 5 personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur);
2. b. tijdelijke huisvesting in de vorm van logies aan maximaal 5 seizoenarbeiders;
3. c. de huisvesting van maximaal 12 personen met een lichamelijke of verstandelijke beperking, een psychiatrisch ziektebeeld of psychosociale problemen dan wel de huisvesting van maximaal 12 personen die tijdelijke opvang behoeven, al dan niet met inbegrip van begeleiding en toezicht, dit alles gericht op zelfstandige bewoning.

Elke door de mens bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, ondernomen bedrijvigheid die binnen een zekere begrenzing pleegt te worden verricht.

Een geheel ondergronds gelegen ruimte, die grotendeels is gesitueerd onder een bijbehorende bovengronds bouwwerk.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde van weg- en waterbouwkundige aard, zoals bruggen, viaducten, duikers, keerwanden, beschoeiingen, kademuren en dergelijke.

Een object waarvoor ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen een grenswaarde voor het risico c.q. een risico-afstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, die in acht genomen moet worden.

De bovenkant van het aansluitende afgewerkte terrein dat een bouwwerk omgeeft, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein dat gemiddelde van die bovenkanten wordt aangehouden.

Het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

Voorzieningen ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie, alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen wijkverwarming, transformatorhuisjes, pompstations, schakelhuisjes, gemalen, telefooncellen, abri's en zendmasten.

Ondergeschikte delen aan een gebouw zoals trappen, bordessen, funderingen, kelderingangen, overstekende daken, goten, luifels, balkons, balkonhekken, schoorstenen, antennes, liftopbouwen en andere ondergeschikte (dak)opbouwen en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voor zover dat/die niet als een bouwwerk is aan te merken, alsook een tent.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde met één dakvlak en maximaal één gesloten wand, eventueel gedeeltelijk omsloten door wanden die niet tot de constructie behoren.

De grens van een perceel.

1. a. Voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang.
2. b. In andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele diensten ten behoeve van een ander tegen vergoeding.

Een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten.

De kwaliteit van de ruimte als bepaald door de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde van die ruimte.

De voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

Het vanaf een vaste plaats op een openbare en in de openlucht gelegen plaats te koop aanbieden, verkopen of afleveren van goederen dan wel diensten aan te bieden, gebruikmakend van fysieke middelen, zoals een kraam, een wagen of een tafel.

Het door de omvang, de vorm en de situering van de bouwmassa's bepaalde beeld inclusief de ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiing en andere door de mens aangebrachte (kunstmatige) elementen gevormde ruimte(n).

De vergroting van een bestaande ruimte in een hoofdgebouw, die qua afmetingen en/of in visueel opzicht (onder meer wat betreft (goot)hoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

De naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel.

De lijn waarin de voorgevel van het hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan.

De grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd.

Voorzieningen, die het waterhuishoudkundige belang dienen, waaronder voorzieningen voor waterberging, -aanvoer en -afvoer, zoals watergangen, waterlopen en waterpartijen, kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang of waterloop.

Alle voor het openbaar rij- of ander verkeer openstaande wegen of paden, waaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de wegen liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen.

Een constructie, geen gebouw of bouwwerk zijnde.

Een (gedeelte van een) gebouw dat krachtens zijn indeling geschikt en bedoeld is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van het verticale vlak in de zijdelingse perceelsgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken tezamen.

het oppervlak dat met bouwwerken is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming, of binnen een in de planregels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. a. voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bebouwing indien dit noodzakelijk is:

1. a. voor een verantwoorde en evenwichtige stedenbouwkundige inpassing en ter waarborging van de ruimtelijke kwaliteit en het stedenbouwkundig beeld;
2. b. ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
3. c. ter bevordering van de verkeers- en brandveiligheid en sociale veiligheid;
4. d. ter voorkoming dat bebouwing gelegen is binnen de veiligheidszone van een inrichting in de zin van het Bevi;
5. e. ter voorkoming dat bebouwing onevenredige belemmeringen oplevert voor de bedrijfsvoering van en/of ontwikkelingsmogelijkheden van de in de omgeving liggende inrichtingen in de zin van het Bevi of bedrijven.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen, erven en verhardingen;
2. b. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de gebieden met te verwachten archeologische waarden.

Voor het bouwen van bouwwerken geldt, in afwijking van hetgeen elders in deze regels is bepaald, dat op of in deze gronden uitsluitend bouwwerken mogen worden gebouwd indien uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn of deze waarden weliswaar aanwezig zijn, maar deze niet worden geschaad, met dien verstande dat een geen archeologisch onderzoek is vereist in het geval dat:

1. a. een bouwplan voor gebouwen en/of bouwwerken geen grotere oppervlakte heeft dan 100 m² èn waarbinnen de bodem tot ten hoogste 50 centimeter onder maaiveld wordt geroerd;
2. b. een gebouw of ander bouwwerk wordt gebouwd op een bestaande fundering en er buiten 1 m uit deze fundering geen bodemverstoring plaats vindt.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de bouwregels en toestaan dat de in de basisbestemming genoemde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits is aangetoond dat dit niet zal leiden tot een verstoring van archeologische waarden, zowel in directe als in indirecte zin.
2. b. Voor zover het oprichten van het bouwwerk, waarvoor de omgevingsvergunning wordt gevraagd, kan leiden tot een onevenredige verstoring van behoudenswaardige archeologische waarden, zowel in directe als in indirecte zin, mag slechts worden afgeweken met een omgevingsvergunning indien aan de vergunning een, of een combinatie, van de volgende voorschriften worden verbonden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen zoals bedoeld in de Erfgoedwet 2016;
   3. 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een erkende partij die voldoet aan de door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties en onder toezicht van de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.
3. c. Alvorens een omgevingsvergunning te verlenen als bedoeld in sub a, winnen burgemeester en wethouders advies in van een door hen aan te wijzen ter zake deskundige.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming Waarde - Archeologie 2 wordt verwijderd, mits na voldoende onderzoek van de vindplaats en het inwinnen van deskundigenadvies blijkt dat voor de archeologisch waardevolle gebieden de waardebepalende elementen niet zijn te handhaven in relatie tot de functie van de gronden en de gebouwen, en de aanwezige bodemvondsten naar elders zijn overgebracht.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstand-, hoogte, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden;
2. b. ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt;
3. c. op een bouwwerk als hiervoor bedoeld is het overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in de regels ten aanzien van:

1. a. het bouwen van openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes, met dien verstande dat:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje niet meer dan 50 m³ mag bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer dan 3,5 m mag bedragen;
2. b. de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met dien verstande dat:
   1. 1. ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, de bouwhoogte mag worden vergroot tot niet meer dan 40 m;
   2. 2. ten behoeve van windturbines tot niet meer dan 20 m;
   3. 3. ten behoeve van signalerings- en telecommunicatiemasten tot niet meer dan 30 m;
3. c. van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte voor plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,26 maal de maximaal toegestane bouwhoogte van het betreffende gebouw.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels kunnen worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan 'Elshout, 2e herziening Elshoutseweg 3'

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Elshout, 2e herziening Elshoutseweg 3" van de gemeente Heusden.

Op de locatie aan de Elshoutseweg 3 - perceel K2486 - is een grond-, sloop- en verhuurbedrijf gevestigd. Momenteel is een loods voor opslag van klein materieel aan de noordzijde van het perceel aanwezig. Al het andere materieel staat in de buitenlucht. De locatie is verder voorzien van oppervlakteverharding en er vindt beperkte opslag van zand en grond en bestratingsmaterialen plaats. Het kantoorgedeelte van het bedrijf is in de naastgelegen woning aan de noordzijde gevestigd. Net als de kantinefunctie.

Om een efficiëntere bedrijfsvoering te kunnen hanteren is in een eerder stadium een verschuiving van het bouwvlak aangevraagd (van de noordzijde van het plangebied naar de zuidoostzijde). De gemeente heeft hier in 2016 positief over besloten en in het vastgestelde bestemmingsplan ''Elshout'' is een aangepast bouwvlak van 210 m² opgenomen. Bij deze aanvraag voor de verplaatsing van het bouwvlak heeft de initiatiefnemer geen rekening gehouden met het feit dat het tegenwoordig niet meer gewenst is materieel van waarde in de open lucht te stallen. Enerzijds om extra onderhoud aan het materieel door slijtage vanwege weersomstandigheden te voorkomen. En anderzijds om diefstal van materieel te voorkomen. Daarnaast is het gewenst de kantooractiviteiten vanuit de woning te verplaatsen naar het bedrijfsperceel. Om al het aanwezige materieel in een gebouw te stallen en een kantoorgedeelte te realiseren is daarom een groter bedrijfsgebouw noodzakelijk en daarmee een groter bouwvlak.

Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan ''Elshout'', omdat een vergroting van het bedrijfsgebouw niet past binnen het huidige bouwvlak. De gemeente Heusden heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het initiatief door middel van een herziening van het bestemmingsplan.

Voorliggend bestemmingsplan bevat de ruimtelijke onderbouwing en regels voor het vergroten van het bedrijfsgebouw met hierbij horend een vergroting van het bouwvlak naar 400 m².

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

^{TOPOGRAFISCHE SITUATIE}

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

^{KADASTRALE SITUATIE}

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Heusden, sectie K, nummers 2486 (gedeeltelijk) en 2488 (gedeeltelijk). De oppervlakte van het plangebied bedraagt 1.288 m². De gronden zijn particulier in eigendom.

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Elshout", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 20 december 2016. Daarnaast geldt het bestemmingsplan ''Parapluplan Parkeren Heusden'' dat op 18 september 2018 is vastgesteld.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

^{UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN}

De gronden binnen het plangebied zijn in het vigerende bestemmingsplan bestemd als 'Gemengd' en 'Tuin'. De gronden met de bestemming 'Gemengd' zijn onder andere bestemd voor:

• bedrijven die zijn genoemd in Bijlage 1 (Staat van Bedrijfsactiviteiten) van de regels onder de categorie A en B, met uitzondering van:
  1. 1. geluidzoneringsplichtige inrichtingen;
  2. 2. risicovolle inrichtingen;

• ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - bestaand bedrijf', uitsluitend een een grond-, sloop- en verhuurbedrijf;
  Met de daarbij behorende:
  1. 1. nutsvoorzieningen;
  2. 2. tuinen, erven en verhardingen;
  3. 3. terrassen;
  4. 4. voorzieningen voor verkeer en verblijf, waaronder begrepen ontsluitingswegen, langzaamverkeersroutes, parkeervoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van bevoorrading;
  5. 5. groenvoorzieningen;
  6. 6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Binnen de bestemming 'Gemengd' geldt tevens dat het bouwen van hoofdgebouwen uitsluitend is toegestaan binnen het bouwvlak.

De gronden met de bestemming 'Tuin' zijn onder andere aangewezen voor tuinen, erven en verhardingen, en; water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op 18 september 2018 heeft de gemeente Heusden het bestemmingsplan ''Parapluplan Parkeren Heusden'' vastgesteld, waarin het gemeentelijke parkeerbeleid is vastgelegd. Toepassing van het parkeerbeleid op onderhavig plan is opgenomen in paragraaf 3.2.

Voorliggend initiatief betreft het vergroten van het bedrijfsgebouw. Dit is niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan, omdat de grootte van het bouwvlak hiervoor niet toereikend is. Een herziening van het bestemmingsplan is derhalve noodzakelijk.

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied en de directe omgeving weer.

^{DIRECTE OMGEVING}

Het bedrijfsperceel is onderdeel van de kernrand van Elshout. De bestaande bedrijfsloods staat direct achter de woonbebouwing. Langs de Elshoutseweg is over de gehele lengte van het bedrijfsperceel een haag van circa 3 meter en een gesloten poort aanwezig. Hierdoor is er geen zicht op de bedrijfsactiviteiten op het perceel.

Binnen het plangebied is een grond-, sloop- en verhuurbedrijf gevestigd. Momenteel is een loods voor opslag van klein materieel aan de noordzijde van het perceel aanwezig. Al het andere materieel staat in de buitenlucht. De locatie is deels voorzien van oppervlakteverharding en er vindt beperkte opslag van zand en grond en bestratingsmaterialen plaats. Het kantoorgedeelte van het bedrijf is in de naastgelegen woning aan de noordzijde gevestigd. Net als de kantinefunctie.

De bedrijfsactiviteiten behelzen het met behulp van een mobiele graafmachine verrichten van graafwerkzaamheden ten behoeve van aannemers. De desbetreffende werkzaamheden worden allen op de opdrachtlocatie uitgevoerd. Het werkgebied bestrijkt daarbij in principe het gehele land. Op de gronden van het bedrijfsperceel worden in principe geen werkzaamheden verricht. De locatie wordt gebruikt voor het stallen van het voor de bedrijfsvoering aan te wenden materieel. Ook zullen op de gronden van het bedrijf beperkte vervoersbewegingen plaatsvinden met de in het bedrijf te gebruiken werktuigen. Daarnaast is er beperkte op- en overslag van restmaterialen die vrijkomen bij de uitgevoerde werkzaamheden. Het gaat daarbij om zand, grond en bestratingsmaterialen.

Het bedrijfsperceel wordt momenteel ontsloten op de Elshoutseweg, recht tegenover de woning van Elshoutseweg 4. De Elshoutseweg is een belangrijke ontsluitingsweg voor de dorpskern Elshout in de richting van Drunen. Hierdoor kan worden aangenomen dat de verkeersintensiteit relatief hoog is.

In de huidige situatie is het plangebied in zijn geheel verhard ten behoeve van het gevestigde bedrijf. Enkel langs de perceelsgrenzen bevindt zich een haag van circa 3 meter. Het plangebied kent geen oppervlaktewater.

In dit hoofdstuk is de beschrijving van het plan opgenomen. Op onderstaande afbeelding is de nieuwe inrichting van het perceel weergegeven.

^{INRICHTINGSSCHETS}

Het initiatief bestaat uit de realisatie van een bedrijfsloods van circa 400 m². De gewenste op te richten bedrijfsbebouwing is bestemd om het binnen het bedrijf benodigde materieel te stallen en een kantoorruimte te realiseren.

In de gewenste situatie wordt er een gebouw tegen de oostelijke grens van het bedrijfsperceel gerealiseerd. Tegelijkertijd met de realisatie van het nieuwe gebouw zal een nieuwe entree van het terrein worden gerealiseerd met een geluidsafschermende wand waarmee de licht- en geluidshinder richting de omgeving van de vertrekkende en aankomende voertuigen wordt verminderd. Ook de indeling van het perceel wijzigt door het gebouw. De opslag van zand, grond en bestratingsmaterialen zal direct achter de haag plaatsvinden uit het zicht van de Elshoutseweg. De maximale hoogte van deze buitenopslag blijft beperkt tot de hoogte van de haag.

Het gewenste bouwvlak heeft een grootte van 400 m² (16 x 25 meter). De gewenste goothoogte van het bedrijfsgebouw bedraagt maximaal 6 meter en de bouwhoogte 9 meter. Met deze goothoogte kan ook de mobiele kraan met aanhanger in het gebouw worden gestald en door een hogere bouwhoogte toe te staan dan de goothoogte kan een gebouw met een kap in een landelijke sfeer worden gerealiseerd. De goothoogte aan de oostelijke perceelsgrens wordt 4,5 m. Hiermee wordt het zicht vanaf de omgeving op het gebouw nog meer verminderd.

Door de verplaatsing van de entree, de ligging van het nieuwe gebouw tegen de oostgrens van het perceel, de beperking van de bouwhoogte tot 9 meter en de aanwezige haag, is er vanuit (de woningen aan) Elshoutseweg geen direct zicht op de gewenste bebouwing. De vergroting van het bouwvlak geeft hierin geen verslechtering.

De vergroting van het bouwvlak zorgt ook niet voor een verslechtering van de situatie voor de woningen aan de Kerkstraat, omdat de bouwmogelijkheden voor de bedrijfsbebouwing niet dichterbij komen (zelfs iets verder weg) dan in de huidige situatie en zoals mogelijk was in het voorgaande bestemmingsplan ''Heusden Buitengebied Reparatieplan deel B''. Ook wordt het zicht op het bedrijfsperceel vanaf de woningen aan de Kerkstraat reeds geblokkeerd door eigen bijgebouwen.

Ook vanuit het buitengebied verslechtert de ruimtelijke situatie niet of nauwelijks. Doordat de bestaande haag langs de Elshoutseweg (circa 2 meter hoog) middels een voorwaardelijke verplichting in stand wordt gehouden en de grote boom ten zuiden van het plangebied behouden blijft, is er vanaf de openbare ruimte geen direct zicht op de locatie.

De initiatiefnemer heeft een opgaaf gedaan van het thans in zijn bedrijf aanwezige materieel en de oppervlaktebehoefte van stalling daarvan. Dit leidt tot het volgende gewenste oppervlakten:

Hieruit blijkt dat enkel voor het stallen van het materieel een minimale oppervlakte nodig is van 285 m². Samen met de benodigde manoeuvreerruimte van het materieel dient de stallingsruimte een maatvoering te hebben van circa 370 m².

Om tot een efficiëntere bedrijfsvoering en verbetering van de woonsituatie te komen, is het tevens gewenst de kantooractiviteiten van het bedrijf te verplaatsen van het woonhuis naar het bedrijfsperceel. Naast een kantoorruimte kan dan ook een kleine kantine gerealiseerd worden en de ontvangst van cliënten c.q. zakenrelaties. Gekoppeld hieraan is het realiseren van een toiletruimte en summiere wasgelegenheid gewenst. Dit laatste is uit een oogpunt van bedrijfsveiligheid en hygiëne wenselijk (nu vinden al deze functies plaats binnen de woning). Voor de vestiging van bovenstaande functies is een oppervlakte van circa 30 m² benodigd.

Onderhavig planvoornemen leidt tot de realisatie van een groter bedrijfsgebouw. Dit komt voort uit de gewenste herschikking en het centraal onderbrengen van de verschillende onderdelen van het bedrijf (stalling, kantoor, kantine/ontvangstruimte) in één gebouw, omdat dit vanuit bedrijfsorganisatorisch opzicht noodzakelijk is. Dit planvoornemen leidt wel tot een vergroting van het bouwvlak, maar er wordt geen uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten beoogd.

De realisatie van één nieuwe bedrijfsloods heeft geen invloed op de verkeersgeneratie, omdat er geen functionele uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten wordt beoogd en het initiatief hiermee niet leidt tot een toename van het aantal verkeersbewegingen. Het initiatief leidt enkel tot een vergroting van de bedrijfsloods, zodat de momenteel buiten gestalde materialen voortaan overdekt gestald kunnen worden.

De bestaande ontsluiting wordt in zuidelijke richting verschoven, waardoor mogelijke hinder wordt voorkomen doordat deze ontsluiting verder van de bestaande bebouwing wordt gerealiseerd en direct aansluit op de nieuwe bedrijfsloods. Er is geen sprake van extra ontsluiting op de Elshoutseweg

Het voorzien in voldoende parkeerplaatsen is noodzakelijk voor goed functioneren van het plangebied en voorkomt overlast voor de omgeving. De gemeente Heusden heeft hiertoe het bestemmingsplan ''Parapluplan Parkeren Heusden'' vastgesteld. Van toepassing zijn de normen uit de ''Nota Parkeernormen Heusden 2016'', waarin het plangebied wordt aangeduid als 'Rest bebouwde kom en Buitengebied'. Hier dient gerekend te worden met een minimale norm van 1,0 parkeerplaatsen per 100 m² bvo (bedrijf arbeidsextensief/bezoekersextensief).

Op basis van deze informatie kan normaliter worden aangenomen dat het initiatief afgerond moet voorzien in 4 parkeerplaatsen. Desalniettemin betreft onderhavig bedrijf een grond-, sloop- en verhuurbedrijf dat enkel elders op locatie werkt. De eigenaar woont op het aangrenzende woonperceel. Hiernaast worden binnen het plangebied incidenteel klanten ontvangen. Dit leidt ertoe dat het voorzien in 4 parkeerplaatsen op het perceel aan de hoge kant is. In het principebesluit van de gemeente is aangegeven dat de realisatie van het nieuwe bedrijfsgebouw leidt tot een toename van 210 m² en op eigen terrein voorzien moet worden in drie parkeerplaatsen. Hieraan wordt voldaan.

Onderhavig planvoornemen voorziet niet in het aanbrengen van groenstructuren en oppervlaktewater. De bestaande haag van circa 2 meter hoog wordt - middels een voorwaardelijke verplichting - behouden en ter plaatse van de huidige inrit extra geplant en ter plaatse van de nieuwe inrit verwijderd.

Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen, technologische doorbraken en politieke onzekerheid. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid.

Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO₂ drastisch te verminderen. Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld.

Onderhavig plan draagt op de volgende wijzen bij aan de energietransitie:

• de bedrijfsloods wordt 'aardgasvrij' gebouwd;
• de oriëntatie en constructie van de bedrijfsloods is geoptimaliseerd voor mogelijke toepassing van zonne-energie.

Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden langer, heter en droger, en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Dit heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door met het stedenbouwkundig plan en bouwplan rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling.

Onderhavig plan voorziet hierin middels waterberging op eigen terrein ten zuiden van het plangebied.

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en het Natuurnetwerk Nederland. Voor onderhavig plan zijn geen van de nationale belangen aan de orde. Er hoeft daarom ook geen toetsing aan het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening plaats te vinden.

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Onderhavig initiatief betreft het realiseren van een groter bedrijfsgebouw met hierbij horend een vergroting van het bouwvlak naar 400 m². De beoogde ontwikkeling is niet aan te merken als een nieuwe stedelijk ontwikkeling. Ter plaatse is reeds een bestaand bedrijf gevestigd. Daarnaast blijft het gebouw onder de gestelde ondergrens van 500 m². Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve niet nodig.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Noord-Brabant;
• Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld (14 december 2018). Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Naar de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan.

De Omgevingsvisie kent één basisopgave: "werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit". Elke ruimtelijke ontwikkeling moet - ongeacht de omvang - hieraan bijdragen. In vier hoofdopgaven worden nadere accenten gelegd:

1. 1. werken aan de Brabantse energietransitie;
2. 2. werken aan een klimaatproof Brabant;
3. 3. werken aan een slimme netwerkstad;
4. 4. werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Analyse
Onderhavig initiatief betreft het realiseren van een groter bedrijfsgebouw met hierbij horend een vergroting van het bouwvlak naar 400 m². Deze relatief kleinschalige ontwikkeling draagt op de volgende wijze bij aan de 'grote' hoofdopgaven.

Conclusie
Het plan geeft invulling aan bij de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

De Interim Omgevingsverordening bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindende werking over de fysieke leefomgeving. Deze vloeien voort uit de in de Omgevingsvisie genoemde doelen. De Interim Omgevingsverordening is opgesteld naar de gedachtegang van de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting op 1 januari 2022 in werking zal treden.

De Interim omgevingsverordening heeft een opbouw naar de verschillende doelgroepen. Voor onderhavig plan zijn in beginsel uitsluitend de in hoofdstuk 3 opgenomen "Instructieregels aan gemeenten" aan de orde. De afdelingen in dat hoofdstuk zijn als volgt te onderscheiden:

• afdeling 3.1: de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies;
• afdelingen 3.2 tot en met 3.4: de bescherming van gebiedskenmerken;
• afdelingen 3.5 tot en met 3.7: de toedeling van functies.

Op 21 juli 2009 heeft de gemeente Heusden de Structuurvisie Heusden 2009 vastgesteld. De structuurvisie schetst de ruimtelijke ambities van de gemeente Heusden voor een periode van 20 jaar, met een accent op de periode 2010-2020. De structuurvisie geeft een richtsnoer die aangeeft welke investeringen en ruimtelijke ingrepen het best passen bij het beleid voor de langere termijn.

In deze structuurvisie van 2009 ligt het initiatief binnen het deelgebied 'Woongebied'. Met voorliggende ontwikkeling wijzigt de huidige functie op deze locatie niet. Hiermee blijft de functie passend binnen de structuurvisie.

Conclusie

Het plan voldoet c.q. is niet in strijd met de 'Structuurvisie Heusden (2009)'.

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

1. 1. milieu;
2. 2. waarden;
3. 3. waterhuishouding.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Aa en Maas.

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets. De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

De verschillende overheidslagen hebben hun waterbeleid vastgelegd in diverse beleidsdocumenten.

Waterschap

Waterbeheerplan 2016-2021

In het Waterbeheerplan (WBP) beschrijft het waterschap Aa en Maas haar doelstellingen voor de periode 2016 – 2021 en de wijze waarop deze doelstellingen bereikt moeten worden. Hiermee geeft het waterschap invulling aan de verplichting vanuit de Waterwet en de Verordening water Noord-Brabant om een waterbeheerplan op te stellen.

In het waterbeheerplan wordt een indeling gemaakt in de volgende programma's:

• Veilig en bewoonbaar;
• Voldoende water en robuust watersysteem;
• Schoon water;
• Gezond en natuurlijk water;
• Het leveren van maatschappelijke meerwaarde

Deze programma's zijn verder uitgewerkt in het WBP naar concrete doelstellingen. Deze doelstellingen vinden onder andere een doorwerking in de beschikbare instrumenten van het waterschap; Keur, legger, communicatie en stimuleringsmiddelen.

Keur

De Keur is een waterschapsverordening en omvat samen met de Waterwet alle gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen of activiteiten die consequenties hebben voor de waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterveiligheid. De Keur is verder uitgewerkt beleids- en algemene regels.

Legger

De Keur verwijst in de gebods- en verbodsbepalingen volop naar de legger. De legger legt de status en afmetingen behorende bij de regels van de Keur vast in een overzichtskaart van het waterbeheersgebied. Op deze kaart zijn onder andere dijken, waterlopen en bijbehorende beschermingszones aangegeven.

Gemeente

Waterplan Heusden 2018-2022
Op 3 juli 2018 is het Waterplan Heusden 2018-2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Dit plan omvat naast de traditionele watertaken (afval-, hemel- en grondwater) ook de klimaatstrategie en geeft daarmee invulling aan de duurzaamheidsagenda.

Het beleid is gestoeld op 5 speerpunten:

1. 1. Klimaatadaptief Heusden
2. 2. Duurzaam watersysteem
3. 3. Mooi en schoon water
4. 4. Dromen, doen, Heusden
5. 5. Invulling zorgplichten

De algemene strekking met betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen betreft:

• het scheiden van het schone hemelwater en het vuile afvalwater;
• het verwerken van het hemelwater op het eigen terrein, of middels een gezamenlijke voorziening heeft de voorkeur boven afvoer via het oppervlaktewater.

Onderhavig initiatief brengt geen wijzigingen aan aan de verharding in het plangebied, omdat het gehele plangebied momenteel verhard is. Er is dus geen toename van het verhard oppervlak.

Om wateroverlast te voorkomen en de waterhuishoudkundige situatie te verbeteren wordt het water van de nieuwe loods via een open watergang naar de bestaande vijver ten zuiden van het plangebied geleid.

Onderhavig initiatief voldoet hiermee aan de gestelde normen omtrent het aspect water.

In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond. Een bestemmingsplan moet zowel in financieel als in maatschappelijk opzicht haalbaar zijn. Er wordt daarom een korte financiële toelichting gegeven en daarnaast worden de doorlopen procedures weergegeven.

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaar een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.

De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

De initiatiefnemer heeft contact gezocht met de direct omwonenden en heeft hen geïnformeerd over voorliggend initiatief voor de realisatie van een nieuwe bedrijfsloods. Omwonenden hebben geen bezwaren geuit tegen het voornemen. In bijlage 4 'Omgevingsdialoog' is de ondertekende brief opgenomen.

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Elshout, 2e herziening Elshoutseweg 3’ wordt conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg gezonden naar de betreffende personen en instanties. Daarnaast doorloopt het plan de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening.

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Elshout, 2e herziening Elshoutseweg 3 heeft vanaf 25 juni 2020 tot en met 5 augustus gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.

Het ontwerpbestemmingsplan is op 22 september ongewijzigd vastgesteld.

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1) In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2) In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Gemengd (artikel 3)

Ter plaatse van de in het plangebied aanwezige bebouwing, waarbinnen verschillende functies gesitueerd zijn, is binnen deze bestemming opgenomen. Binnen deze bestemming zijn de niet-woonfuncties opgenomen die passend worden geacht in het plangebied, gezien de aard daarvan. Gekozen is voor één bestemming ten behoeve van de uniformiteit en flexibiliteit. Binnen deze regeling wordt onder meer toegespitst op de aanduidingen 'specifieke vorm van bedrijf - bestaand bedrijf', 'overige zone - voorwaardelijke verplichting', 'bedrijfswoning uitgesloten' en 'specifieke bouwaanduiding - geluidwerende voorziening'. Daarnaast worden in deze regeling de bouwregels nader toegelicht, zoals maximale goot- en bouwhoogte en maximaal bebouwd oppervlak.

Tuin (artikel 4)

De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, erven en verhardingen. Op en in de gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Waarde - Archeologie 2 (artikel 5)

Het gehele plangebied heeft een hoge archeologische verwachtingswaarde. Derhalve is binnen het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' van toepassing, die de verplichting tot het uitvoeren van archeologisch onderzoek legt op ontwikkelingen waarbij de bodemingreep meer dan 100 m² bedraagt èn waarbinnen de bodem tot ten hoogste 50 centimeter onder maaiveld wordt geroerd

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 6) In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 7) Dit artikel bevat regels ten aanzien van afwijkende bestaande bebouwing en ondergeschikte bouwdelen.

Algemene afwijkingsregels (artikel 8) In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 9) Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het bestemmingsplan is.

Slotregel (artikel 10) Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.