In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Heusden Buitengebied, 2de herziening met identificatienummer NL.IMRO.0797.PHHBG2-VG01 van de gemeente Heusden;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage;

een, aan een hoofdgebouw toegevoegde, afzonderlijke ruimte die qua afmetingen en/of in visueel opzicht (onder meer voor wat betreft goothoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hieronder wordt niet verstaan het geven van cursussen door een professionele organisatie met meerdere docenten, een auto- of scooter reparatiebedrijf, een afhaalgelegenheid voor eten of bedrijfsmatige kinderopvang;

een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw die parallel of nagenoeg parallel loopt aan de voorgevel;

de achterste grens van een bouwvlak, alsmede het verlengde daarvan, gezien vanaf de weg waarop het hoofdgebouw is georiënteerd. Indien er geen sprake is van een achterste grens van een bouwvlak dan wel geen bouwvlak is aangegeven: de denkbeeldige lijn die wordt getrokken langs de achtergevel van het hoofdgebouw - zonder aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen - alsmede het verlengde daarvan.

een bijgebouw bij een woning, dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met die woning en waar een gedeelte van de huishouding, zoals gehuisvest in die woning, uit een oogpunt van mantelzorg is ondergebracht;

onderzoek verricht door of namens de gemeente, door een dienst, bedrijf of instelling erkend door het Centraal College van Deskundigen (CCvD) en werkend volgens de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (KNA);

gronden met verwachtingswaarden, die kunnen bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en als zodanig van wetenschappelijk belang kunnen zijn en het cultuurhistorisch erfgoed kunnen vertegenwoordigen;

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen;

werkplaats van een beeldend kunstenaar, waarbij detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit van ter plaatse vervaardigde producten is toegestaan;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een aan de woonfunctie ondergeschikte recreatieve verblijfsvoorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt. Onder een Bed & Breakfast voorziening wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is;

het totale vloeroppervlak van de ruimte binnen een bouwwerk en/of op een terrein dat wordt gebruikt voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

1. a. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen;
2. b. het onder a bedoelde geldt niet voor zover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende Beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de Beheersverordening, of een andere planologische toestemming;
3. c. het onder 1 en 2 geldt niet voor zover sprake is van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan, of een andere planologische procedure.

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd; zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder (ruimte onder peil) en zolder (ruimten onder de kap) voor zover deze zonder ingrijpende voorzieningen geschikt kan worden gemaakt voor woonfuncties en daarmee gelijke gebruiksmogelijkheden biedt als de daaronder gelegen bouwlagen;

een verzameling gebouwen bestaande uit een vrijstaand hoofdgebouw, dan wel twee of meer aaneengebouwde hoofdgebouwen inclusief aan- en uitbouwen;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct hetzij indirect steun vindt in of op de grond;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan en door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt, zoals dat onder meer tot uitdrukking komt in de beplanting, het reliëf, de verkaveling, het sloten- of wegenpatroon en/of de architectuur;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

een door het college van Burgemeester en wethouders aan te wijzen persoon of organisatie die beschikt over de in de beroepsgroep geldende kwalificaties;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een dienst, bedrijf of instelling erkend door het Centraal College van Deskundigen (CCvD) en werkend volgens de specificaties van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie;

een vorm van recreatief medegebruik die in hoofdzaak is gericht op natuur- en landschapsbeleving en die nauwelijks of geen invloed heeft op de in de bestemmingsomschrijving van de bestemmingen gegeven doeleinden;

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een functie waarvoor het hoofdgebouw als zodanig mag worden gebruikt;

een gebouw, dat door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een bedrijf, dat primair gericht is op ontwerp, aanleg en onderhoud van tuinen en groenvoorzieningen;

een persoon of groep personen die een huishouding voert waarbij sprake is van continuïteit in de samenstelling en voor zover het een groep personen betreft van onderlinge verbondenheid;

gronden met een betekenis binnen het watersysteem van het plangebied als infiltratiegebied, intermediair gebied en/of kwelgebied;

een geheel ondergronds gelegen ruimte, die is gesitueerd onder een bijbehorend bovengronds bouwwerk;

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

activiteiten die in ruimtelijke opzicht ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie op een bouwperceel;

ondergeschikte delen aan een gebouw zoals, trappen, bordessen, funderingen, kelderingangen, overstekende daken, goten, luifels, balkons, balkonhekken, schoorstenen, liftopbouwen en andere ondergeschikte (dak)opbouwen;

beperkte op de eindgebruiker gerichte verkoop van goederen, die functioneel rechtstreeks verband houden met de bedrijfsactiviteiten;

de ontsluiting van een archeologische vindplaats met als doel de informatie te verzamelen en vast te leggen die nodig is voor het beantwoorden van de in het Programma van Eisen verwoorde onderzoeksvra(a)g(en) en het behalen van de onderzoeksdoelstellingen. Opgravingen worden verricht door een erkende partij, beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 45 van de Monumentenwet en uitgevoerd volgens de desbetreffende specificatie in de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (KNA);

de grens van een perceel;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele diensten ten behoeve van een ander tegen vergoeding;

een seksinrichting met één of meer ramen van waarachter de prostituee/prostitué tracht de aandacht van passanten op zich te vestigen;

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan;

de kwaliteit van de ruimte als bepaald door de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde van die ruimte;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, een (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

onderkomens, onder welke benaming ook aangeduid, die uitsluitend of in hoofdzaak dienen of kunnen dienen tot dag- of nachtverblijf van een of meer personen, en die door de aanwezigheid van een chassis, assenstelsel en wielen wel over een korte afstand naar een vaste standplaats kunnen worden verreden, doch niet bestemd zijn om regelmatig en op normale wijze op de verkeerswegen als een aanhangsel van een personenauto te worden voortbewogen. Ook indien deze onderkomens wegens daaraan of daarbij aangebrachte wijzigingen of voorzieningen niet of niet meer geschikt zijn om te worden verreden, worden zij aangemerkt als stacaravan;

het door de omvang, de vorm en de situering van de bouwmassa's bepaalde beeld inclusief de ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiing en andere door de mens aangebrachte (kunstmatige) elementen gevormde ruimte(n);

de vergroting van een bestaande ruimte in een hoofdgebouw, die qua afmetingen en/of in visueel opzicht (onder meer wat betreft (goot)hoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het verblijf voor recreatieve doeleinden buiten de eerste woning, waarbij ten minste een nacht wordt doorgebracht, met uitzondering van overnachtingen bij familie en kennissen;

de totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte binnen een gebouw, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank;

de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel;

de lijn waarin de voorgevel van het hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan;

de grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd;

voorzieningen, die het waterhuishoudkundige belang dienen, zoals watergangen, waterlopen, kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang of waterloop;

een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde;

een gebouw dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk is bedoeld om te worden gebruikt voor de uitoefening van detailhandel;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

gebied waarbinnen een ecologische verbindingszone is of wordt gerealiseerd.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van het verticale vlak in de zijdelingse perceelsgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken tezamen;

het oppervlak dat met bouwwerken is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming, of binnen een in de planregels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming;

vanaf het peil verticaal tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren;

langs het dakvlak gemeten ten opzichte van het horizontale vlak

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

1. a. voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.

Bij toepassing van het bepaalde in het plan ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken, worden afwijkingen ten gevolge van meetverschillen buiten beschouwing gelaten, mits dat meetverschil, mede gelet op de aard en omvang van hierdoor toegelaten of toe te laten (bouw)werken of werkzaamheden, als van zeer beperkte betekenis moet worden aangemerkt.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. agrarische grondgebruik, in de vorm van agrarische bodemexploitatie met bijbehorende voorzieningen;
2. b. hobbymatig houden van dieren en/ of het telen van gewassen;
3. c. extensief recreatief medegebruik;
4. d. een uitkijkplatform, ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - uitkijkplatform';

met de daarbij behorende:

5. e. paden en wegen en parkeervoorzieningen;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder bergbezinkbassins;
7. g. groenvoorzieningen, natuur en landschapselementen;
8. h. verhardingen.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een bedrijfsactiviteit ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - bestaand bedrijf', zoals per adres in onderstaande tabel is opgenomen:

   Adres	Woonplaats	Bedrijfsactiviteit
   Bosscheweg 70A	Drunen	Autowasserij
   De Hoeven (ong.)	Haarsteeg	Hoveniersbedrijf

2. b. een bedrijfswoning, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning';
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. tuinen, erven en verhardingen;
5. e. groenvoorzieningen, natuur en landschapselementen;
6. f. water en waterhuishoudkundige doeleinden.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bebouwing indien dit noodzakelijk is:

1. a. voor een verantwoorde en evenwichtige landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing en ter waarborging van de ruimtelijke kwaliteit en het landschappelijk en stedenbouwkundig beeld;
2. b. ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
3. c. ter bevordering van de verkeers- en brandveiligheid en sociale veiligheid.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen en beplantingen;
3. c. speelvoorzieningen;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. e. voorzieningen voor langzaam verkeer;
6. f. geluidwerende voorzieningen;
7. g. hondentoiletten;
8. h. nutsvoorzieningen.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. behoud, herstel en/of ontwikkeling van de natuur/landschapselementen/bos en de bijbehorende groeiplaats;
2. b. extensief agrarisch gebruik;
3. c. verharde en onverharde paden, wegen en parkeervoorzieningen;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder bergbezinkbassins;
5. e. extensief recreatief medegebruik;
6. f. behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschaps- en natuurwaarden;
7. g. herstel van het hydrologisch systeem.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, erven, verhardingen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Verkeer - wegverkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebiedsontsluitingswegen;
2. b. erftoegangswegen;
3. c. fiets- en voetpaden;
4. d. groenvoorzieningen, natuur en landschapselementen;
5. e. geluidwerende voorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. straatmeubilair;
8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. extensief recreatief medegebruik;
10. j. een uitkijkplatform, ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - uitkijkplatform'.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, waarbij geldt dat het aantal wooneenheden per bouwvlak niet meer dan 1 mag bedragen;
2. b. nevenactiviteiten ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - nevenactiviteit' zoals per adres in onderstaande tabel is opgenomen:

   Adres	Woonplaats	Nevenactiviteit
   Kerkstraat 18	Hedikhuizen	Atelier

3. c. aan-huis-verbonden beroep of bedrijf;
4. d. tuinen, erven en verhardingen;
5. e. de instandhouding en bescherming van de ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' aangegeven gebouwen;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bebouwing indien dit noodzakelijk is:

1. a. voor een verantwoorde en evenwichtige stedenbouwkundige inpassing en ter waarborging van de ruimtelijke kwaliteit en het stedenbouwkundig beeld;
2. b. ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
3. c. ter bevordering van de verkeers- en brandveiligheid en sociale veiligheid;
4. d. ter voorkoming dat bebouwing gelegen is binnen de veiligheidszone van een inrichting in de zin van het Bevi;
5. e. ter voorkoming dat bebouwing onevenredige belemmeringen oplevert voor de bedrijfsvoering van en/of ontwikkelingsmogelijkheden van de in de omgeving liggende inrichtingen in de zin van het Bevi-bedrijven;
6. f. ter voorkoming dat bebouwing de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en inrichtingen, woningen en bouwwerken onevenredig aantast.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de gebieden met te verwachten archeologische waarden.

Voor het bouwen van bouwwerken geldt, in afwijking van hetgeen elders in deze regels is bepaald, dat op of in deze gronden uitsluitend bouwwerken mogen worden gebouwd indien uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn of deze waarden weliswaar aanwezig zijn, maar deze niet worden geschaad, met dien verstande dat een geen archeologisch onderzoek is vereist in het geval dat:

1. a. een bouwplan voor gebouwen en/of bouwwerken geen grotere oppervlakte heeft dan 100 m² dan wel waarbinnen de bodem tot ten hoogste 50 centimeter onder maaiveld wordt geroerd;
2. b. een gebouw of ander bouwwerk wordt gebouwd op een bestaande fundering en er buiten 1 m uit deze fundering geen bodemverstoring plaats vindt.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de bouwregels en toestaan dat de in de basisbestemming genoemde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits is aangetoond dat dit niet zal leiden tot een verstoring van archeologische waarden, zowel in directe als in indirecte zin.
2. b. Voor zover het oprichten van het bouwwerk, waarvoor de omgevingsvergunning wordt gevraagd, kan leiden tot een onevenredige verstoring van behoudenswaardige archeologische waarden, zowel in directe als in indirecte zin, mag slechts worden afgeweken met een omgevingsvergunning indien aan de vergunning een, of een combinatie, van de volgende voorschriften worden verbonden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen zoals bedoeld in de Monumentenwet 1988;
   3. 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een erkende partij die voldoet aan de door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties en onder toezicht van de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.
3. c. Alvorens een omgevingsvergunning te verlenen als bedoeld in lid 10.3, winnen burgemeester en wethouders advies in van een door hen aan te wijzen ter zake deskundige.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming Waarde - archeologie 2 wordt verwijderd, mits na voldoende onderzoek van de vindplaats en het inwinnen van deskundigenadvies blijkt dat voor de archeologisch waardevolle gebieden de waardebepalende elementen niet zijn te handhaven in relatie tot de functie van de gronden en de gebouwen, en de aanwezige bodemvondsten naar elders zijn overgebracht.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de gebieden met te verwachten archeologische waarden.

Voor het bouwen van bouwwerken geldt, in afwijking van hetgeen elders in deze regels is bepaald, dat op of in deze gronden uitsluitend bouwwerken mogen worden gebouwd indien uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn of deze waarden weliswaar aanwezig zijn, maar deze niet worden geschaad, met dien verstande dat een geen archeologisch onderzoek is vereist in het geval dat:

1. a. een bouwplan voor gebouwen en/of bouwwerken geen grotere oppervlakte heeft dan 500 m² dan wel waarbinnen de bodem tot ten hoogste 50 centimeter onder maaiveld wordt geroerd;
2. b. een gebouw of ander bouwwerk wordt gebouwd op een bestaande fundering en er buiten 1 m uit deze fundering geen bodemverstoring plaats vindt.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de bouwregels en toestaan dat de in de basisbestemming genoemde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits is aangetoond dat dit niet zal leiden tot een verstoring van archeologische waarden, zowel in directe als in indirecte zin.
2. b. Voor zover het oprichten van het bouwwerk, waarvoor de omgevingsvergunning wordt gevraagd, kan leiden tot een onevenredige verstoring van behoudenswaardige archeologische waarden, zowel in directe als in indirecte zin, mag slechts worden afgeweken met een omgevingsvergunning indien aan de vergunning een, of een combinatie, van de volgende voorschriften worden verbonden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen zoals bedoeld in de Monumentenwet 1988;
   3. 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een erkende partij die voldoet aan de door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties en onder toezicht van de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg;
3. c. Alvorens een omgevingsvergunning te verlenen als bedoeld in lid 11.3, winnen burgemeester en wethouders advies in van een door hen aan te wijzen ter zake deskundige.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming Waarde - archeologie 3 wordt verwijderd, mits na voldoende onderzoek van de vindplaats en het inwinnen van deskundigenadvies blijkt dat voor de archeologisch waardevolle gebieden de waardebepalende elementen niet zijn te handhaven in relatie tot de functie van de gronden en de gebouwen, en de aanwezige bodemvondsten naar elders zijn overgebracht.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de gebieden met te verwachten archeologische waarden.

Voor het bouwen van bouwwerken geldt, in afwijking van hetgeen elders in deze regels is bepaald, dat op of in deze gronden uitsluitend bouwwerken mogen worden gebouwd indien uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn of deze waarden weliswaar aanwezig zijn, maar deze niet worden geschaad, met dien verstande dat een geen archeologisch onderzoek is vereist in het geval dat:

1. a. een bouwplan voor gebouwen en/of bouwwerken geen grotere oppervlakte heeft dan 5.000 m² dan wel waarbinnen de bodem tot ten hoogste 50 centimeter onder maaiveld wordt geroerd;
2. b. een gebouw of ander bouwwerk wordt gebouwd op een bestaande fundering en er buiten 1 m uit deze fundering geen bodemverstoring plaats vindt.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de bouwregels en toestaan dat de in de basisbestemming genoemde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits is aangetoond dat dit niet zal leiden tot een verstoring van archeologische waarden, zowel in directe als in indirecte zin.
2. b. Voor zover het oprichten van het bouwwerk, waarvoor de omgevingsvergunning wordt gevraagd, kan leiden tot een onevenredige verstoring van behoudenswaardige archeologische waarden, zowel in directe als in indirecte zin, mag slechts worden afgeweken met een omgevingsvergunning indien aan de vergunning een, of een combinatie, van de volgende voorschriften worden verbonden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen zoals bedoeld in de Monumentenwet 1988;
   3. 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een erkende partij die voldoet aan de door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties en onder toezicht van de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg;
3. c. Alvorens een omgevingsvergunning te verlenen als bedoeld in lid 12.3, winnen burgemeester en wethouders advies in van een door hen aan te wijzen ter zake deskundige.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming Waarde -Archeologie 4 wordt verwijderd, mits na voldoende onderzoek van de vindplaats en het inwinnen van deskundigenadvies blijkt dat voor de archeologisch waardevolle gebieden de waardebepalende elementen niet zijn te handhaven in relatie tot de functie van de gronden en de gebouwen, en de aanwezige bodemvondsten naar elders zijn overgebracht.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand tot enige grens van bouwwerken, die rechtens, in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand zijn gekomen, minder dan wel meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand in afwijking daarvan als minimaal respectievelijk maximaal toegestaan.

Binnen het plangebied mag, tenzij anders is aangegeven in de regels, onder gebouwen ondergronds worden gebouwd, onder de volgende voorwaarden:

1. a. ondergrondse gebouwen gelegen buiten de buitenzijde van de gevels van de bovengrondse gebouwen niet zijn toegestaan;
2. b. de diepte van de ondergrondse bebouwing mag niet meer bedragen dan 3,5 m onder peil.

1. a. Op de gronden buiten de bebouwde kom, gelegen binnen de volgende afstanden:
   1. 1. provinciale wegen tot 50 m uit de as van elke rijbaan;
   2. 2. overige ontsluitingswegen tot 15 m uit de as van elke rijbaan;

mag, ongeacht het bepaalde in de afzonderlijke bestemmingen, geen bebouwing worden gebouwd;

2. b. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a voor het bouwen van een bebouwing , mits;
   1. 1. door de bouw van deze bebouwing de verkeersbelangen niet onevenredig worden geschaad. Daartoe dient vooraf de betrokken wegbeheerder te worden gehoord;
   2. 2. uit akoestisch onderzoek is gebleken dat kan worden voldaan aan het gestelde bij of krachtens de Wet geluidhinder.

Voor het bouwen van een uitkijktoren ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - uitkijkplatvorm' binnen de bestemmingen Agrarisch en Verkeer - Wegverkeer gelden de volgende regels:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - uitkijkplatvorm' mag maximaal 1 uitkijkplatvorm worden opgericht;

1. a. de oppervlakte van het uitkijkplatvorm mag niet meer bedragen dan 90 m²;
2. b. de bouwhoogte van het uitkijkplatvorm mag niet meer bedragen dan 7 m.

Onder gebruik in strijd met het plan wordt in ieder geval verstaan:

1. a. gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. het gebruik van (vrijstaande) bijgebouwen bij een woning als zelfstandige woningen en als afhankelijke woonruimte;
3. c. het innemen van een standplaats ten behoeve van het plaatsen van een caravan.

Onder gebruik in strijd met het plan wordt niet begrepen:

1. a. het gebruik van woningen voor recreatieve verblijfsvoorzieningen in de vorm van 'bed & breakfast', mits voldaan wordt aan de volgende bepalingen:
   1. 1. de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 50% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de hoofdbebouwing en de daaraan gebouwde of vrijstaande bijgebouwen tot een maximum van 50 m²;
   2. 2. het aantal personen ten behoeve van wie de recreatieve verblijfsvoorzieningen wordt uitgeoefend mag niet meer bedragen dan 10;
   3. 3. er dient minimaal 1 parkeerplaats per 12 m² van de onder a genoemde gezamenlijke vloeroppervlakte te worden gerealiseerd op eigen terrein.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 15.1 onder b en toestaan dat een (vrijstaand) bijgebouw gebruikt wordt als afhankelijke woonruimte, mits:

1. a. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg;
2. b. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
3. c. de afhankelijke woonruimte binnen de vigerende regeling inzake bijgebouwen wordt ingepast met een maximale oppervlakte van 80 m²;
4. d. het bevoegd gezag de omgevingsvergunning intrekt indien de bij het verlenen van de omgevingsvergunning bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - boringsvrije zone' zijn de gronden mede aangewezen ten behoeve van het behoud van de beschermende kleilaag in de bodem.

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - cultuurhistorisch vlak' zijn de gronden mede aangewezen voor het behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden.

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - groenblauwe mantel' zijn de gronden tevens bestemd voor behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de ecologische en landschappelijke waarden en kenmerken van de onderscheidene gebieden.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken:

1. a. van deze regels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
2. b. van deze regels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, met dien verstande dat:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje niet meer dan 50 m³ mag bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer dan 3,5 m mag bedragen;
3. c. van deze regels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot:
   1. 1. ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, tot niet meer dan 40 m;
   2. 2. ten behoeve van waarschuwings- en/of communicatiemasten tot niet meer dan 50 m;
   3. 3. ten behoeve van windturbines tot niet meer dan 20 m;
   4. 4. ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot niet meer dan 10 m;
4. d. van deze regels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte voor plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,26 maal de maximaal toegestane bouwhoogte van het betreffende gebouw.

Met betrekking tot de voorbereiding van het stellen van nadere eisen ingevolge artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening door het bevoegd gezag, geldt de volgende procedure:

1. a. het voornemen wordt gepubliceerd in het plaatselijk huis-aan-huisblad en van dit voornemen wordt tevens langs elektronische weg kennisgegeven;
2. b. het voornemen ligt vervolgens twee weken ter inzage op het gemeentehuis;
3. c. gedurende de periode van de ter-inzage-legging kunnen belanghebbenden schriftelijk hun zienswijze kenbaar maken aan het bevoegd gezag;
4. d. na afloop van de termijn van de terinzagelegging beslist het bevoegd gezag omtrent de nadere eisen.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning voor het bouwen verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het Heusden Buitengebied, 2de herziening'.

Het bestemmingsplan 'Heusden Buitengebied' is op 18 december 2012 door de gemeenteraad van Heusden vastgesteld. Het betreft een hoofdzakelijk conserverend bestemmingsplan met enkele particulier initiatieven wat voldoet aan de landelijke regels voor ruimtelijke plannen. De raad heeft met dit plan gezorgd voor een digitaal raadpleegbaar plan. Het plan voorziet in een ruimtelijk kader voor een periode van 10 jaar. Voor het grootste deel van het plangebied is er vooralsnog geen aanleiding om dit plan te wijzigen.

Het voorliggende bestemmingsplan 'Heusden Buitengebied, 2de herziening' is een gedeeltelijke herziening voor het buitengebied van de gemeente Heusden.

Het doel van deze herziening is om nieuwe ontwikkelingen van (particuliere) initiatiefnemers mogelijk te maken. Daarom is dit bestemmingsplan opgesteld als 'postzegelplan'. In een postzegelplan worden plannen van (particuliere) initiatiefnemers gebundeld in één bestemmingsplan. De haalbaarheid van deze plannen is vooraf door het college vastgesteld.

Als er een nieuwe ontwikkeling plaatsvindt, moeten initiatiefnemers zelf een ruimtelijke onderbouwing (met de eventueel benodigde onderzoeken) laten opstellen. De verschillende ruimtelijke onderbouwingen zijn in dit bestemmingsplan 'Heusden Buitengebied, 2de herziening' gebundeld. De ruimtelijke onderbouwingen zijn als bijlage bij deze toelichting opgenomen.

Het voorliggend bestemmingsplan bestaat uit een aantal verspreid liggende locaties. In de beschrijving per initiatief wordt nader ingegaan op de geldende planologische regeling conform het bestemmingsplan Buitengebied Heusden.

Na dit inleidende hoofdstuk, is in hoofdstuk 2 een overzicht opgenomen van de particuliere initiatieven waaraan de gemeente medewerking wil verlenen. In hoofdstuk 3 wordt een toelichting gegeven op de juridische onderdelen van het plan. Tenslotte is in hoofdstuk 4 ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

In het buitengebied van Heusden zijn plannen voor een aantal ruimtelijke ontwikkelingen en wijzigingen aanwezig. Deze ontwikkelingen en wijzigingen zijn afzonderlijk getoetst aan de relevante wet- en regelgeving en per initiatief/adres in onderstaand hoofdstuk gemotiveerd. Voor een aantal ontwikkelingen zijn afzonderlijke ruimtelijke onderbouwingen opgesteld die onderdeel uitmaken van dit bestemmingsplan. Deze ruimtelijke onderbouwingen, inclusief de benodigde haalbaarheidsonderzoeken, zijn als bijlage bij de toelichting van het voorliggend plan opgenomen.

Het voormalig agrarisch bedrijf aan de Kerkstraat 23a is gelegen in de kern Hedikhuizen. Op het perceel bevinden zich een woning en voormalige agrarische bedrijfsgebouwen. Daarnaast is het perceel in gebruik als grasland. Het realiseren van een nieuwe vrijstaande woning met bijgebouw, in combinatie met het verwijderen van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, leidt tot ruimtelijke kwaliteitswinst voor het plangebied en directe omving.

_{Geldend bestemmingsplan Heusden Buitengebied met begrenzing plangebied Kerkstraat 23a Hedikhuizen (blauwe lijn)}

Met voorliggend plan wordt de bestemming zodanig gewijzigd, dat het realiseren van een nieuwe woning mogelijk wordt. Burgemeester en wethouders van gemeente Heusden hebben op 21 januari 2014 schriftelijk aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan het initiatief. In het bestemmingsplan Heusden Buitengebied is reeds een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van deze ontwikkeling. De opgestelde ruimtelijke onderbouwing geeft een uitgebreide toelichting bij het initiatief. De ruimtelijke onderbouwing is als bijlage toegevoegd aan het plan (Bijlage 1Kerkstraat 23a Hedikhuizen).

Een aantal onderwerpen worden onderstaand nader toegelicht.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De kleinschalige ontwikkeling (één woning) in het kader van functieverandering, voorziet niet in een stedelijke voorziening (zoals bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i Bro en artikel 1.75 Verordening Ruimte 2014), waardoor artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is.

De woning is opgenomen in het gemeentelijk woningbouwprogramma en als zodanig in regionaal verband afgestemd.

Verordening Ruimte 2014

De Verordening Ruimte 2014 stelt regels aan o.a. stedelijke ontwikkeling, natuur- en landschap, water, cultuurhistorie en agrarische ontwikkelingen. Het plangebied aan de Kerkstraat 23a-25 is deels gelegen in bestaand stedelijk gebied, kern landelijk gebied en deels in de groenblauwe mantel. De locatie heeft geen andere aanduidingen op de themakaarten stedelijke ontwikkeling en natuur en landschap. De locatie maakt geen onderdeel uit van de EHS of attentiegebied EHS. Het plangebied heeft geen aanduidingen op de themakaarten cultuurhistorie en water.

Bestaand stedelijk gebied is gedefinieerd als 'gebied dat het bestaande ruimtebeslag van een kern bevat ten behoeve van een samenhangende ruimtelijke structuur van stedelijke functies'. Een kern in landelijk gebied is gedefinieerd als 'gebied waar verstedelijking plaatsvindt anders dan in een stedelijk concentratiegebied.

De groenblauwe mantel is gedefinieerd als 'gebieden met een belangrijke nevenfunctie voor natuur en water die overwegend grenzen aan de ecologische hoofdstructuur en ecologische verbindingszone en die deze verbinden.

Bij het voorliggende initiatief is sprake van het realiseren van een nieuwe relatief kleinschalige stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied. Om het initiatief uit te kunnen voeren, dient de begrenzing van het stedelijk gebied te worden gewijzigd. Daarvoor dient gebruik gemaakt te worden van het Verzoek Herbegrenzing Provinciale Verordening. Het verzoek tot herbegrenzing is uitsluitend mogelijk in combinatie met een bestemmingsplan, dat op verzoek van gemeente Heusden vergezeld gaat van een deugdelijke ruimtelijke onderbouwing.

In bijlage 2 behorende bij de ruimtelijke onderbouwing is de landschappelijke en stedenbouwkundige motivatie opgenomen voor de wijziging in de begrenzing van het stedelijk gebied van de kern Hedikhuizen. De conclusie van de uitgevoerde analyse luidt: 'Het voorgestelde gebied, als toevoeging aan de begrenzing van Hedikhuizen, met de aanduiding 'kernen in landelijk gebied' doet recht aan de ontwikkelingsgeschiedenis van de kern Hedikhuizen. Geadviseerd wordt om het gebied toe te voegen, zodat er sprake is van een logische afronding van de kern.' De bouw van een nieuwe vrijstaande woning in combinatie met de sloop van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen leidt tot een verkleining van de bebouwde oppervlakte en kan de uitstraling van de kern een kwaliteitsimpuls geven.

Procedure grenswijziging

De bevoegdheid tot grenswijzigingen van het stedelijk gebied ligt bij Gedeputeerde Staten. Om de procedure soepel te laten verlopen zijn indieningsvereisten en procedurele bepalingen opgenomen, luidend:

1. 1. aanduiding van de wijziging in het digitale plan. In een plan waarvoor het voor de vaststelling nodig is dat er een grenswijziging plaatsvindt, dient dit ook in het digitale ontwerpplan zelf tot uiting te komen door het opnemen van een “gebiedsaanduiding: overig – in Verordening ruimte te verwijderen Groenblauwe mantel” en een “gebiedsaanduiding: overig – in Verordening ruimte toe te voegen Bestaand stedelijk gebied, kern in landelijk gebied”. De opgenomen gebiedsaanduidingen in het digitale plan zijn de basis voor het aanpassen van de kaart van de verordening. Op die manier sluiten het plan en een wijziging van de grenzen in de verordening naadloos op elkaar aan. Na de herbegrenzing zijn de gebiedsaanduidingen in het plan overbodig en daarom kunnen ze bij de vaststelling van het gemeentelijke plan vervallen.
2. 2. melding van voornemen en mogelijkheid tot reageren door gemeente bij tervisielegging ontwerpbestemmingsplan;
3. 3. aanvragen van herbegrenzing en toezenden reacties aan GS;
4. 4. beslissing GS.

Landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering

In de ruimtelijke onderbouwing is een berekening toegevoegd waaruit de kwaliteitsverbetering moet blijken. Om dit juridisch te borgen is deze verplichting opgenomen in de planregels.

Vertaling in bestemmingsplan

Voor het perceel zijn twee woonbestemmingen opgenomen conform de gebruikelijke wijze van bestemmen in de gemeente.

Ter plaatse van het perceel Bosscheweg 70a is een autowasplaats en autostalling voor oldtimers en schadeauto's aanwezig. Deze ontwikkeling is destijds meegenomen in het bestemmingsplan Heusden Buitengebied. De initiatiefnemer wenste destijds ook een bedrijfswoning te realiseren op het bedrijfsperceel. Deze ontwikkeling is bij de totstandkoming van het bestemmingsplan Heusden Buitengebied echter niet meegenomen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet alsnog in de mogelijkheid om een (bedrijfs)woning te kunnen realiseren.

_{Geldend bestemmingsplan Heusden Buitengebied met begrenzing plangebied Bosscheweg 70a Drunen (blauwe lijn)}

Ladder voor duurzame verstedelijking

De kleinschalige ontwikkeling (één bedrijfswoning) ter plaatse van een reeds opgenomen bestemming 'Bedrijf', voorziet niet in een stedelijke voorziening (zoals bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i Bro en artikel 1.75 Verordening Ruimte 2014), waardoor artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is.

De woning is opgenomen in het gemeentelijk woningbouwprogramma en als zodanig in regionaal verband afgestemd.

Verordening Ruimte 2014

Het bedrijfsperceel is in de Verordening Ruimte 2014 gelegen in 'Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling'. Buiten bestaand stedelijk gebied is 'stedelijke ontwikkeling' niet toegestaan. Onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: 'nieuw ruimtebeslag dan wel uitbreiding of wijziging van bestaand ruimtebeslag ten behoeve van een samenhangende ruimtelijke structuur van stedelijke functies'.

De mogelijkheid voor de realisatie van een bedrijfswoning op een reeds bebouwd perceel valt niet onder 'stedelijke ontwikkeling' op grond van de verordening. Er dient conform de verordening wel rekening gehouden te worden met artikel 3.1 en 3.2 van de verordening, zie navolgend.

Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing

Ten behoeve van de ontwikkeling is een landschapsplan opgesteld, rekening houdend met de Ontwikkelingsvisie Buitengebied, inclusief berekening kwaliteitsverbetering. Het landschapsplan inclusief berekening van de kwaliteitsverbetering is als bijlage bij de regels opgenomen.

Milieuaspecten

Geluid

Uit akoestisch onderzoek blijkt dat niet voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarden inzake wegverkeerslawaai. Er is een besluit hogere grenswaarden noodzakelijk.

Bodem

De conclusie van eerder uitgevoerd (01-12-2007) bodemonderzoek op het perceel ten behoeve van de bedrijfsbebouwing leidt tot de verwachting dat er geen belemmeringen zullen zijn voor de beoogde wijziging. De conclusies vermelden dat de kwaliteit van de grond geen belemmering is voor het voorgenomen gebruik en geen bezwaar is voor eventuele nieuwbouw. Bij de omgevingsvergunning voor de bedrijfswoning middels een bodemonderzoek aangetoond moeten worden dat de grond geschikt is.

Externe veiligheid

De voorliggende locatie valt buiten het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en objecten. Er zijn vanuit het oogpunt van externe veiligheidregelgeving geen belemmeringen voor ontwikkelingen op deze locatie.

Waterhuishouding

Voor de beoordeling van de waterhuishouding is gekeken naar de Risicokaart Stedelijke wateropgave van het Waterplan Heusden (inwerking vanaf 17-12-2008). Het perceel ligt niet in een overbelast gebied. Om te voorkomen dat er een knelpunt ontstaat, dient er voorzien te worden in een passende berging.

Het initiatief betreft het realiseren van een nieuwe vrijstaande (bedrijfs)woning met bijgebouw ter plaatse van de bestemming Bedrijf. Onderstaand is een schematisch overzicht van de bestaande en nieuwe situatie.

Er moet hydrologisch neutraal ontwikkeld worden, conform de uitgangspunten van het Waterschap Aa en Maas. Op het perceel is voldoende ruimte voor een passende berging, die eventueel ondergronds door middel van kratten aangelegd kan worden.

Verkeer en parkeren

Het toevoegen van één woning levert nauwelijks een merkbare toegevoegde druk op de omliggende wegen. Deze zijn voldoende gedimensioneerd. Een uitrit ter plaatse zorgt niet voor een verkeersonveilige situatie.

Er is in het openbaar gebied geen ruimte voor parkeerplaatsen. Parkeren moet dus plaats vinden op het projectperceel. Gezien de afmetingen is dit mogelijk. Er moet worden voorzien in twee parkeerplaatsen.

Vertaling in bestemmingsplan

Voor het perceel is het bestemmingsvlak 'bedrijf' overgenomen uit het geldende bestemmingsplan Heusden Buitengebied. Een bouwvlak met een aanduiding 'bedrijfswoning' is toegevoegd ten behoeve van de realisatie van een bedrijfswoning. De overige gronden zijn voorzien van een bestemming 'tuin'.

Een verzoek is ingediend voor de realisatie van een atelier annex kapschuur (overkapping voor auto's) voor het perceel aan de Kerkstraat 18 te Hedikhuizen.

_{Geldend bestemmingsplan Heusden Buitengebied met begrenzing plangebied Kerkstraat 18 Hedikhuizen (blauwe lijn)}

In het bestemmingsplan 'Heusden Buitengebied' is dit perceel bestemd tot 'Wonen'. Hierin is het gebruik als atelier (beroep aan huis) ter plaatse rechtstreeks mogelijk. De afmetingen van het atelier en de schuur voldoen niet aan de regels van het bestemmingsplan. Echter dient in deze bestemming ook rekening te worden gehouden met de maximaal gezamenlijk toegestane oppervlakte voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen. De gezamenlijke oppervlakte voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 150 m² (max. 60 m² verhoogd met 10% van de overmaat i.v.m. de perceelsoppervlakte). De bebouwde oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen buiten het bouwvlak wordt hieronder inzichtelijk gemaakt:

Een uitbreiding van de oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen is ter plaatse ruimtelijk aanvaardbaar te achten.

Verordening Ruimte 2014 en kwaliteitsverbetering

De ontwikkeling is deels gelegen buiten bestaand stedelijk gebied. Regionaal is afgesproken dat in het geval van ruimtelijke procedures het project dicteert hoeveel beplanting noodzakelijk is. Afhankelijk van de impact, is gericht voorgeschreven of er voorzien moet worden in een cijfermatige onderbouwing van de landschappelijke verbetering. Zie het document 'Werkafspraken Kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant'. Het project past binnen categorie 2. Het betreft een ontwikkeling binnen het bestemmingsvlak 'wonen', er is sprake van een gebiedseigen ontwikkeling en er is weinig tot geen inbreuk op het landschap. In een dergelijk geval is een goede landschappelijke inpassing voldoende.

Ten behoeve van de ontwikkeling is daarom een landschapsplan opgesteld, rekening houdend met de Ontwikkelingsvisie Buitengebied. Het landschapsplan is als voorwaardelijke verplichting in de planregels opgenomen.

Water

De oppervlakte nieuwe verharding/ bebouwing is zodanig beperkt (max. 129 m²) waardoor gesteld kan worden dat het voor de voorliggende ontwikkeling geoorloofd is niet onvertraagd af te voeren op de nabij gelegen A-watergang.

Vertaling in bestemmingsplan

Voor het perceel zijn de bestemmingen overgenomen uit het geldende bestemmingsplan Heusden Buitengebied. In aanvulling daarop is een maatvoeringsaanduiding opgenomen waarmee het oppervlak aan bijbehorende bouwwerken is vastgelegd, te weten 280 m². De activiteit 'atelier' wordt opgenomen als nevenactiviteit in de bestemming 'wonen'.

Initiatiefnemer exploiteert momenteel een hoveniersbedrijf aan de Bosscheweg 55/57 in Drunen. Er staat een dubbele woning met daarachter bedrijfsruimte en onbebouwde grond. In een van de twee woningen zitten een kantoor en een vergaderruimte. Op de bedrijfslocatie, die door de initiatiefnemer wordt gehuurd, vinden de volgende activiteiten plaats: de verkoop van tuinplanten aan consumenten, groothandel in tuinplanten en de opslag van machines, materieel en dode materialen. De eigenaar wil zijn hoveniersactiviteiten uitbreiden, maar vanwege ruimtegebrek op deze bestaande locatie wil hij een nieuw hoveniersbedrijf vestigen op een perceel aan De Hoeven in Haarsteeg. Een deel van de activiteiten van de Bosscheweg worden naar de nieuwe locatie verplaatst, overigens zijn er geen veranderingen voorzien ten aanzien van de bebouwing op en het gebruik van de locatie aan de Bosscheweg.

_{Geldend bestemmingsplan Heusden Buitengebied met begrenzing plangebied De Hoeven ong. Haarsteeg (blauwe lijn)}

Op de nieuwe bedrijfslocatie De Hoeven, gelegen aan de westzijde van het dorp Haarsteeg, is de bouw van een bedrijfswoning met bedrijfsbebouwing beoogd. De bedrijfsactiviteiten op deze locatie worden de op- en overslag en groothandel in tuinplanten en de opslag van machines en materieel. De groothandel richt zich op de zakelijke markt, zoals tuincentra, hoveniers, exporteurs en architecten.

De opgestelde ruimtelijke onderbouwing (Bijlage 2 De Hoeven Haarsteeg) geeft een uitgebreide toelichting bij het initiatief. Een aantal onderwerpen is onderstaand nader toegelicht.

Verordening Ruimte 2014

Bij het voorliggende initiatief is sprake van het vestigen van een nieuwe bedrijf buiten bestaand stedelijk gebied. Om het initiatief uit te kunnen voeren, dient de begrenzing van het stedelijk gebied te worden gewijzigd. Daarvoor dient gebruik gemaakt te worden van het Verzoek Herbegrenzing Provinciale Verordening. Het verzoek tot herbegrenzing is uitsluitend mogelijk in combinatie met een bestemmingsplan, dat op verzoek van gemeente Heusden vergezeld gaat van een deugdelijke ruimtelijke onderbouwing. De onderbouwing is opgenomen in de ruimtelijke onderbouwing.

Landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering

In de ruimtelijke onderbouwing is een berekening toegevoegd waaruit de kwaliteitsverbetering moet bestaan. Om dit juridisch te borgen is deze verplichting opgenomen in de planregels.

Vertaling in bestemmingsplan

Voor het perceel is het bestemmingsvlak 'bedrijf' opgenomen. Een bouwvlak met een aanduiding 'bedrijfswoning' is toegevoegd ten behoeve van de realisatie van een bedrijfswoning, de gronden niet aangeduid als 'bedrijfswoning' zijn bestemd voor bedrijfsbebouwing. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' zijn geen bedrijfsgebouwen toegestaan.

In dit bestemmingsplan wordt de aanleg van een uitkijkterras aan de Heidijk mogelijk gemaakt.

_{Geldend bestemmingsplan Heusden Buitengebied met begrenzing plangebied Heidijk (blauwe lijn)}

In 2011 hebben Vereniging Natuurmonumenten als hoofdaanvrager en Waterschap Aa en Maas, Staatsbosbeheer, De Vlinderstichting en de gemeente Heusden met een programma voor de duur van 78 maanden gereageerd op een Europese oproep tot indiening van "best practice"-projecten of demonstratie-projecten waarbij maatregelen worden genomen voor het behoud en herstel van Natura 2000-gebieden.

Voor de gemeente Heusden is het belang van het project gelegen op de Heidijk. Uitvoering van het Heusdense deel van het programma brengt de volgende doelen voor het dijklichaam, voor zover gelegen binnen het Natura 2000-gebied, dichterbij:

1. 1. het terugbrengen van natte natuurwaarden op het traject Heidijk, gelegen tussen de Moerputtenweg en de Vliedbergweg;
2. 2. het herstel van een drietal oude slootjes en verspreiding van vochtige vegetatie direct ten zuiden van de Heidijk;
3. 3. het creëren van wandelontsluitingsmogelijkheden vanaf de Heidijk om het Vlijmens Ven te beleven;
4. 4. de aanleg van een uitkijkterras met infopaneel boven op de dijk;
5. 5. de aanleg van een reeks van poelen op gemeentelijke percelen met de bijbehorende ecologische oevers rond deze poelen en andere waterlopen langs de dijk, voor zover het gebied is gelegen binnen Natura 2000.

Gemeente Heusden zal een uitzichttoren plaatsen op de Heidijk vanwaar een belangrijk deel van het N2000-gebied "Vlijmens Ven, Moerputten en Bossche Broek" is te overzien. Bij de uitzichttoren zal ook een informatiepaneel worden geplaatst. Het uitzichtpunt is onderdeel van de recreatieve zonering van het gebied, dat intergraal zal worden gerealiseerd om de kwetsbare vegetaties zoveel mogelijk te beschermen tegen betreding en tegelijkertijd bezoekers van het gebied zo goed mogelijk een indruk te geven van de waarde en betekenis van het gebied.

Voor de uitzichttoren zal een eenvoudig ontwerp worden gemaakt. Natuurmonumenten beschikt reeds over verschillende ontwerpen die al eerder werden geplaatst in haar gebieden. Onder meer in het kader van LlFE+. De verwachting is dat deze ontwerpen met geringe aanpassingen zijn te gebruiken voor de aanbesteding en realiseren van het uitzichtpunt. Het gaat om een eenvoudige, betaalbare voorziening, van duurzame materialen, die het landschap niet domineert. De dragende constructie, de vloer, de trap en het dak zijn van gegalvaniseerd staal. Het uitzichtpunt wordt ter hoogte van het uitzichtplatform afgetimmerd met een duurzame houtsoort als frans eiken of europees larix.

Het uitzichtpunt is als voorziening onderdeel van de integrale recreatiezonering van het gebied. Deze recreatiezonering is noodzakelijk om de huidige problemen die met het recreatieve gebruik in de Moerputten samenhangen te verminderen, zonder de recreanten te weren uit het gebied. Het is noodzakelijk om een informatiepaneel te plaatsen zodat het publiek op de hoogte op de hoogte wordt gebracht van de maatregelen en doelen en het nut en de noodzaak van het project. Het is van eminent belang dat het draagvlak op korte maar ook op langere termijn groot blijft voor dit project, zodat er tevens draagvlak behouden blijft voor de duurzame instandhouding van de gerealiseerde habitats en de daarin levende soorten.

Onderzoek

In het kader van de ontwikkelingen aan de Heidijk is ecologisch en archeologisch onderzoek uitgevoerd. Uit deze onderzoeken (Bijlage 3 Ecologisch onderzoek Heidijk en Bijlage 4 Archeologischonderzoek) blijkt dat de realisatie van het uitkijkplatform aldus uitvoerbaar is.

Vertaling in bestemmingsplan

De bestemming agrarisch blijft gehandhaafd en wordt voorzien van een (gebieds)aanduiding 'overige zone – uitkijkplatform'. Ter plaatse van de aanduiding is een uitkijkplatform toegestaan met een maximum oppervlakte van 90 m² en een maximum bouwhoogte van 7 m (bouwwerken, geen gebouw zijnde).

Voor het oplossen van de wateropgaven in Geerpark, De Grassen en voor de bestaande bebouwing in Vlijmen Noord is een waterstructuurplan (Waterstructuurplan Vlijmen Noord) opgesteld. Dat is de leidraad waarlangs deze wateropgaven worden aangepakt. Voor de bestaande bebouwde omgeving in Vlijmen Noord is de afgelopen tijd intensief en samen met de bewoners gewerkt aan een ontwerp voor het nieuwe watersysteem. Dit heeft geleid tot een projectplan. Dit projectplan beschrijft het nieuwe watersysteem voor de bestaande bebouwde gebied van Vlijmen Noord gelegen tussen Geerpark en De Grassen. Het gaat hier om een gezamenlijk plan van de gemeente Heusden en het waterschap Aa en Maas.

_{Ligging perceel (rood)}

Een van de percelen waar maatregelen zijn voorzien is het perceel ten noorden van Vlijmen. Dit perceel is in eigendom van de gemeente en reeds ingericht als groen met speelvoorzieningen (basketbal, skatebaan en trapveld). De volgende waterhuishoudkundige maatregelen zijn voorzien:

De bestaande waterpartij aan de noordelijke rand wordt vergroot. De vergroting gaat samen met een meer gevarieerde en natuurlijk inrichting van de zuidelijke oever. Steile oevers worden afgewisseld met meer flauwe oevers en moeraszones. Bij hoge waterstanden kunnen de moeraszones onder water komen te staan en zorgen hiermee voor extra bergende capaciteit. Open delen worden afgewisseld met bosschages en boomgroepen op de hogere delen. In de lagere delen kunnen riet en waterminnende planten zich vestigen langs het water. De bestaande beplanting wordt gericht uitgedund, afgestemd op het gevarieerde landschapsbeeld, zichtlijnen en de huidige natuurwaarde van de beplanting. Door de meer gevarieerde inrichting van de oeverzone wordt het een aantrekkelijk leefgebied voor diverse planten- en diersoorten. Tevens wordt een vissteiger aangelegd. Het pad om de waterpartij loopt door en langs de verschillende elementen en over een vlonderpad door de moeraszone zodat een gevarieerd recreatief rondje kan worden gelopen. Er wordt een extra route met brug over het water toegevoegd. Aan de noordzijde van de waterpartij blijft de structuur richting de polder gehandhaafd met behoud van de bestaande bomen en een open karakter.

_{Maatregelen op basis van het Projectplan Maatregelen Wateroverlast Vlijmen Noord}

Voor een nadere onderbouwing en toelichting op het plan wordt verwezen naar het Waterstructuurplan Vlijmen Noord en het (ontwerp)Projectplan Maatregelen Wateroverlast Vlijmen Noord.

Vertaling in bestemmingsplan

Het perceel heeft in het bestemmingsplan Heusden Buitengebied een bestemming 'Agrarisch'. Deze bestemming sluit niet volledig aan bij het huidige gebruik en toekomstig gebruik. Om deze reden wordt een bestemming 'Groen' opgenomen voor het betreffende perceel.

Voor een van de te ontwikkelen woningen gesitueerd op Landgoed De Hooge Bank zijn enkele wijzigingen voorzien. Deze wijzigingen worden ondersteund nader toegelicht en onderbouwd.

Vorm bouwvlak

Het huidige bouwvlak van “Huize Hooge Bank” heeft een rechthoekige vorm waar noodgedwongen een hoek is afgesneden in verband met de aanwezige bestaande bebossing. De positie van het bouwvlak wordt grotendeels bepaald door de centrale ligging op de zichtas richting Nieuwkuijkseweg. Ook het hoofdgebouw dient centraal op deze zichtas te liggen. Dit geeft dusdanig problemen met de positie van de bebouwing dat voorgesteld wordt om het bouwvlak van vorm te veranderen en te verschuiven.

Het bouwvlak verschuift in zuidoostelijke richting, wordt smaller en dieper om zo minder raakvlak te hebben met de bebossing. Het bouwvlak blijft centraal liggen op de zichtas richting Nieuwkuijkseweg en zal qua oppervlakte gelijk blijven aan het huidige bouwvlak.

De vorm van het bouwvlak wordt nu symmetrisch net als de bebouwing op de zichtas. Dit is in overeenstemming met het beeldkwaliteitsplan. Doordat het bouwvlak nu meer het gebied van het landgoed in schuift, ontstaat er meer ruimte ten opzichte van de bestaande bebossing wat ten goede komt aan de landschappelijke kwaliteiten.

Volgens het originele inrichtingsplan is de achtergevel van “Huize Hooge Bank” gericht naar de zichtas van de Nieuwkuijkseweg en is de voorgevel gericht naar de huidige ontsluitingsweg. Dit blijkt onlogisch te zijn gelet op de privacy. Aan de achterzijde is er inzicht vanaf de Nieuwkuijkseweg over de zichtas de achtertuin en aan de voorzijde het verkeer van de woningen op het landgoed. Het pand wordt daarom 180 graden gedraaid, zodat de voorgevel richting de zichtas van de Nieuwkuijkseweg staat en de achtertuin privacy biedt doordat de huidige ontsluitingsweg verdwijnt en ontsloten gaat worden via de Honderbunderweg (zie onderstaand). Vanuit het klassieke beeld is het ook logisch dat een zichtas uit kijkt op een voorgevel en niet op een achtergevel van een landhuis.

Onderkeldering

Volgens het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan is er de mogelijkheid aanwezig om de bebouwing te onderkelderen. In het voorheen geldende bestemmingsplan landgoed “De Hooge Bank” wordt genoemd dat de kelder grotendeels is gesitueerd onder een bijbehorend bovengronds bouwwerk.

In het bestemmingsplan Heusden Buitengebied is echter dit beperkt doordat de kelder onder het bouwwerk moet zijn gesitueerd. Deze omissie wordt hersteld in dit bestemmingsplan.

In het beeldkwaliteitsplan staat daarnaast nog als aanvulling dat het gehele gebouw op een kleine plint geplaatst mag worden als verwijzing naar de onderkeldering en daar is in het voorgestelde ontwerp gebruik van gemaakt. Het gebouw wordt als het ware op een terp gezet om verschillende redenen:

• voorkomen van wateroverlast in de toekomst.
• opzet is om een levensloopbestendige woning te maken die naar de toekomst goed kan blijven functioneren ongeacht de leeftijd van de bewoners. Mede doordat ouderen hier maatgevend in zijn, is de bedoeling dat de woning voldoet aan een optimale toegankelijkheid. Door de woning op een plint te zetten zorg je er voor dat de begane grond en de kelder middels een hellingbaan goed te bereiken zijn. Wanneer de kelder volledig onder de grond ligt, wordt het hoogteverschil tot maaiveld zo groot dat de hellingbaan te lang gaat worden wat zeker niet ten goede komt aan de toegankelijkheid. Door een beetje te middelen in hoogte kunnen beide bouwlagen optimaal op het maaiveld aansluiten.

Verkeersontsluiting

Momenteel vindt de ontsluiting van het landgoed plaats via een uitrit op de Nieuwkuijkseweg. Dit is onwenselijk om de volgende redenen:

• De huidige ontsluiting leidt er per definitie toe dat er bij op- en/of afrijden van het terrein verkeershinder ontstaat. Om redenen van verkeersveiligheid hebben de bewoners van De Hooge Bank dan ook behoefte aan een veiliger entree.
• De uitrit loopt door het privé-erf van De Hooge Bank 1 heen om bij de andere drie panden te komen. Dit geeft een belemmering van de privacy van de centrale woning op het landgoed.
• Ook vormt de weg een 'knip' in de oorspronkelijke bosstrook langs de Nieuwkuijkseweg.

Een langere ontsluitingsweg naar de Honderbunderweg is derhalve wenselijk. De Honderdbunderweg is rustiger en bevat al een ontsluitingspunt van het landgoed, namelijk het punt waar het fietspad op de Honderbunderweg aansluit. Er zit een flauwe maar overzichtelijke bocht in de weg en er zijn verkeersremmende maatregelen. Zowel de hoeveelheid verkeer als de snelheid op de Honderbunderweg zijn fors lager dan op de Nieuwkuijkseweg. De nieuwe ontsluitingsweg sluit op de bestaande ontsluitingsweg aan op een punt tussen De Hooge Bank 1 en het 'pleintje' tussen de andere woningen. Dit is logischer en leidt tot meer privacy dan in de huidige situatie.

De oorspronkelijke ontsluitingsweg zal ter hoogte van de bosstrook langs de Nieuwkuijkseweg weer worden vol geplant, met uitzondering van een leidingstrook die bereikbaar moet blijven. Hoewel het verleggen van de ontsluitingsweg het weer aaneensluiten van een bosstrook mogelijk maakt, neemt de nieuwe ontsluitingsweg ook een deel van de geplande natuur weg. De functie ter plaatse is/wordt bloemrijk grasland met hier en daar een struik om de overgang van het bos naar het bloemrijk grasland geleidelijker te maken. De ontsluitingsweg heeft geen negatieve gevolgen op deze functie, omdat het gebruik incidenteel is en nooit doorgaand verkeer betreft. De nieuwe weg is hooguit 0,1 ha in oppervlak groter dan de bestaande ontsluitingsweg en daarmee zijn de nadelen op de geplande natuur kleiner dan de argumenten om de weg te verleggen. Daarbij is op de oppervlaktewijziging marginaal ten opzichte van de oppervlakte van het totale landgoed. Er was altijd enige 'ruimte' voor wijzigingen omdat de oorspronkelijke Rood voor Groen regeling 1 bouwrecht voor 5 hectare nieuw landgoed betrof. Op dit landgoed zijn 4 woningen geprojecteerd op 21,5 hectare. Ook is het volledige landgoed de natuurfunctie gegeven, terwijl de regeling formeel nog inschakeling van landbouw mogelijk maakte. Het waterschap geeft aan dat zij niet betrokken hoeft te worden bij de wijziging van de ontsluiting zo lang het een onverharde weg betreft.

_{Situatietekening}

Vertaling in bestemmingsplan

• Het bouwvlak ter plaatse van de Hooge Bank 1 wordt in qua vorm gewijzigd (de oppervlakte blijft gelijk). Voor wat betreft de maatvoeringen wordt aangesloten bij de regeling uit het bestemmingsplan De Hooge Bank.
• Onderkeldering wordt niet uitsluitend toegestaan onder de bouwwerken.
• De nieuwe wegstructuur wordt vastgelegd in het bestemmingsplan. Tevens wordt een aanduiding 'specifieke vorm van verkeer – onverhard' opgenomen, zodat de ontsluiting onverhard blijft.

Dit bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 van de Wro (Wet ruimtelijke ordening), voldoet aan de per 1 januari 2010 geldende eisen betreffende digitale vormgeving, inrichting en raadpleegbaarheid.

De inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) per 1 oktober 2010 heeft consequenties voor de terminologie en de inhoud van dit bestemmingsplan.

In dit bestemmingsplan zijn begrippen en termen gehanteerd die zijn voorgeschreven door de Wro, het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) en SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen,versie 1.3.1) en door de (Invoeringswet) Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) per 1 oktober 2010; bijvoorbeeld: 'vrijstelling' is geworden: 'omgevingsvergunning'.

Bestemmingsomschrijving

Per bestemming zijn onder de bestemmingsomschrijving de functies opgenomen waarvoor de betreffende gronden mogen worden gebruikt. Alle daarna volgende bepalingen (in die bestemming) zijn gerelateerd aan deze doeleinden. Gebruik van de gronden, inclusief bouwwerken die zich daarop bevinden, dat in strijd is met de doeleinden (volgens die bestemming) is verboden.

Gebruik

Voor een aantal bestemmingen is, onder een apart element, nadrukkelijk vermeld welk gebruik niet is toegestaan. Hiermee is een nadere afweging gemaakt tussen doeleinden die met elkaar strijdig kunnen zijn en met de belangen van de omgeving.

Bouwregels

Voor alle bestemmingen is vermeld welke bebouwing is toegestaan, gerelateerd aan de doeleinden. Voor de toegestane bebouwing zijn regels opgesteld met betrekking tot de toegestane omvang en situering. Bij een aantal bestemmingen, met name de agrarische bestemmingen, is een onderscheid gemaakt in bebouwing binnen het bouwvlak enerzijds en bebouwing buiten het bouwvlak anderzijds.

Afwijken van de bouwregels en de gebruiksregels

Onder een groot aantal bestemmingen zijn mogelijkheden opgenomen om af te wijken. Met behulp van deze afwijkingsmogelijkheden kunnen burgemeester en wethouders met een omgevingsvergunning afwijken van in het plan gestelde regels. Hiermee wordt het plan flexibel gehouden. De mogelijkheden zijn opgenomen voor ontwikkelingen die wel te verwachten zijn, maar waarvan de juiste omvang en situering vooralsnog niet zijn te voorzien.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Bij een groot aantal bestemmingen is een stelsel voor 'omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden' (voorheen: aanlegvergunningen) opgenomen. Dit is gedaan om te voorkomen dat een terrein minder geschikt wordt voor de realisatie van de bestemming. Ook is dit opgenomen voor de handhaving van een gerealiseerde bestemming. In het vergunningenstelsel is aangegeven voor welke werken en werkzaamheden een omgevingsvergunning verplicht is. Daarbij is aangegeven onder welke voorwaarden de bewuste omgevingsvergunningen kunnen worden verleend. Het uitvoeren van de genoemde werken en werkzaamheden zonder omgevingsvergunning is overeenkomstig de 'Algemene gebruiksbepalingen' verboden en strafbaar.

Binnen het plangebied komen een aantal bestemmingen voor. Voor deze bestemmingen geldt dat deze bestemmingen voortkomen uit het bestemmingsplan 'Heusden Buitengebied' en 'Heusden Buitengebied Reparatie plandeel A'. Voor de toelichting op de verschillende bestemmingen wordt dan ook verwezen naar deze bestemmingsplannen.

Specifieke juridische regelingen voor de ontwikkelingen zijn reeds opgenomen in de beschrijving van deze ontwikkelingen in hoofdstuk 2.

Het voorliggende bestemmingsplan 'Heusden Buitengebied, 2de herziening' is een zogenaamd 'postzegelplan'. Er zijn voor de gemeente geen uitvoeringskosten waarvoor een specifiek onderzoek naar economische aspecten moet worden uitgevoerd.

De nieuwe ontwikkelingen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen, betreffen particuliere initiatieven op eigen gronden. Voor deze ontwikkelingen hoeft de gemeente Heusden geen maatregelen uit te voeren. Ook hoeft de gemeente geen aan- of verkopen te doen. In overeenstemming met artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening heeft de gemeente de kosten verhaald op de initiatiefnemers via een (anterieure) overeenkomst. Als er geen sprake is van een bouwplan (artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening) dan zijn de kosten op grond van de legesverordening op de initiatiefnemers verhaald. In de bijgevoegde ruimtelijke onderbouwingen is nader ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van dat specifieke plan. De economische uitvoerbaarheid is hiermee voldoende gewaarborgd.

Vooroverleg

In het kader van het wettelijke verplichte overleg op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerp voorgelegd aan de gebruikelijke partners, waaronder de provincie Noord Brabant en overige relevante organisaties. De resultaten van het vooroverleg worden zijn samengevat en zonodig van een reactie voorzien in de nota inspraak en vooroverleg.

Inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan is conform de gemeentelijke inspraakverordening ter inzage gelegd. Voor de resultaten wordt verwezen naar de nota inspraak en vooroverleg.

Resultaten zienswijzenprocedure

Het ontwerp van het bestemmingsplan 'Heusden Buitengebied, 2de herziening' lag vanaf 2 juli 2015 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is 1 zienswijze ingediend. De resultaten zijn opgenomen in Bijlage 7 Nota zienswijzen.