het bestemmingsplan ‘Landgoed 't Onthaesten' van de gemeente Loon op Zand;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en eventuele bijlagen.

een aan een hoofdgebouw toegevoegde, afzonderlijke ruimte die qua afmetingen en/of visueel opzicht (onder meer voor wat betreft goothoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolgde de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

bebouwing waarbij de hoofdgebouwen aan beide zijden in de perceelsgrens zijn gebouwd, met dien verstande dat de eindwoning slechts aan één zijde in de zijdelingse perceelsgrens hoeft te worden gebouwd.

een aan een hoofdgebouw gebouwd bijgebouw, dat een functionele eenheid vormt met het hoofdgebouw, maar dat in bouwkundig opzicht (afmetingen) ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten gericht op consumentenverzorging c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of gedeeltelijk door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van woonfunctie, kan worden uitgeoefend.

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of daarmee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis gebonden beroepen daaronder niet begrepen.

de bebouwing en het gebruik, zoals aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan, dan wel gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden overeenkomstig Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of krachtens die wet gegeven voorschriften.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met een zelfde bestemming.

voorzieningen, die horen bij de betreffende bedrijfsvoering op gronden (o.a. weg- en waterbouwkundige voorzieningen) en/of bouwvlakken (o.a. opslag en energievoorziening).

een op zichzelf staand, vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en dat in functioneel en architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd.

een complex van aaneen gebouwde bouwwerken.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

waarden en kenmerken van een gebied of daar aanwezige zaken, verband houdend met het bouwkundig erfgoed, het stedenbouwkundig erfgoed, de historische groenwaarden, het historisch-geografisch erfgoed en de bekende en verwachte archeologische waarden.

verblijf buiten de woning voor recreatieve doeleinden zonder dat er een overnachting elders mee gepaard gaat.

voorziening ten behoeve van dagrecreatie.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

aanwezige en potentiële waarden, gebaseerd op de beoogde natuurkwaliteit voor het gebied, waartoe behoren de natuurdoelen en natuurkwaliteit, geomorfologische processen, de waterhuishouding, de kwaliteit van bodem, water en lucht, rust, de mate van stilte, donkerte en openheid, de landschapsstructuur en de belevingswaarde.

visueel afschermende, maskerende en/of het landschapsbeeld versterkende en overwegend opgaande (rand)beplanting binnen of direct aansluitend op het bestemmingsvlak of bouwperceel van een bedrijf, een woning of een terrein met een andere functie.

een vorm van recreatief medegebruik die nauwelijks of geen invloed heeft op de in de bestemmingsomschrijving van de bestemmingen gegeven doeleinden zoals wandelen, fietsen e.d., al dan niet aangelegde en aanwezige voorzieningen, waarbij de recreatie geen substantieel beslag legt op de ruimte, zoals wandel-, ruiter- en fietspaden, vis- en picknickplaatsen en strandjes.

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

voorzieningen ten dienste van en ondergeschikt aan de verblijfsrecreatie, zoals een ontvangstkantoor/receptie, kampeerwinkel, ruimtes voor vermaak, sport- en speelvoorzieningen, sanitaire voorzieningen, een zwembad, of horeca.

reconstructie, wederopbouw, opnieuw bouwen.

gebruik van een bestaande agrarische bouwlocatie (bouwvlak) ofwel een bestaande niet-agrarische bouwlocatie (niet-agrarisch bedrijf of wonen) voor de nieuwvestiging of verplaatsing van een bedrijf.

een functie waarvoor het hoofdgebouw en/of gronden als zodanig mag worden gebruikt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn ligging, constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en dat geen bijgebouw is.

een gebouw, dat zowel qua afmeting als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan het (agrarisch) hoofdgebruik. Het gaat hier onder meer om dierenverblijven, schuilgelegenheden, melkschuren, etc.

gronden met een bijzondere betekenis voor het watersysteem van het plansysteem i.v.m. beekherstel, verdrogingsbestrijding, waterberging en/of waterkering.

herkenbaar, markant, wegen schoonheid, betekenis voor de wetenschap of cultuurhistorische waarde van belang.

een geheel of gedeeltelijk ondergronds gelegen ruimte, die grotendeels is gesitueerd onder een bijbehorende bovengronds bouwwerk.

kleinschalig recreatief nachtverblijf op gronden met een andere hoofdfunctie, met gebruikmaking kampeermiddelen tot een in de regels aangegeven maximum aantal kampeermiddelen.

kleinschalige recreatieve activiteiten in de vorm van logies (en ontbijt) tot een in de regels aangegeven maximum aantal verblijfseenheden, zoals logeren bij de boer.

kleinschalige recreatieve activiteiten in de vorm van logies (en ontbijt) tot een in de regels aangegeven maximum aantal verblijfseenheden met een eigen voorziening van beperkte aard om buiten de eigen woning te kunnen overnachten, zoals een vakantieappartement.

ecologische en/of landschappelijke waardevolle elementen zoals bosjes, houtwallen, poelen en moerasjes, in de regel kleiner dan 2 ha zonder een agrarische productiefunctie.

gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van het landschap, gericht op ruimtelijke, ecologische, cultuurhistorische en recreatieve aspecten.

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

waarden in verband met de aanwezigheid van bijzondere planten, dieren en leefgemeenschappen in onderlinge samenhang en in samenhang met hun leefomgeving (biotoop) en welke verband houden met zaken als verscheidenheid/zeldzaamheid, natuurlijkheid/ongestoordheid en kenmerkendheid voor het gebied.

landbouwgronden, die bijzonder geschikt zijn voor het ontwikkelen van nieuwe natuur waardoor ruimtelijke ingrepen die natuurontwikkeling kunnen frustreren moeten worden voorkomen.

onder nevenfuncties, naast de hoofdfunctie, worden verstaan:

• recreatieve functies;
• agrarisch verwante functies;
• agrarisch technische functies;
• statische binnenopslag;
• verbrede landbouw.

onder niet-agrarische functies, worden verstaan:

• (statische) opslag;
• recreatie;
• een bedrijf in categorie 1 of 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten (zie bijlage) of een naar aard en invloed hiermee gelijk te stellen bedrijf;
• zorgboerderijen, kinderboerderijen, educatieve en sociale voorzieningen, met ondergeschikte horeca;

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie, alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten.

een activiteit met een zodanige beperkte omvang dat de functie waaraan zij wordt toegevoegd qua aard, omvang en verschijningsvorm als hoofdfunctie herkenbaar blijft.

een dakconstructie in de vorm van een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

een overstekend deel van een dak of gootconstructie, waarbij het overstekende deel niet dieper mag zijn dan 0,50 m.

1. 1. voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
2. 2. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

de omvang, vorm en situering van percelen.

de grens van een perceel.

het gebruik van een gebouw of ander onderkomen als woonruimte op een wijze, die ingevolge de bepalingen van de Wet gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens, noopt tot inschrijving van de bewoner(s) in het bevolkingsregister van de gemeente waarin dat gebouw is gelegen, of indien betrokkene op meer dan één adres woont, het gebruik van het gebouw of ander onderkomen als verblijf waar betrokkene naar redelijke verwachting gedurende een half jaar de meeste malen zal overnachten, met dien verstande dat van permanent verblijf voorts wordt geacht sprake te zijn wanneer buiten het zomerseizoen (dat loopt van 1 mei tot 1 oktober) in een kalenderjaar ter plaatse door betrokkene meer dan 70 maal nachtverblijf wordt gehouden en door betrokkene niet aannemelijk is of kan worden gemaakt, dat elders over een hoofdwoonverblijf wordt beschikt.

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan.

het gebruik van een gebouw of ander onderkomen als woonruimte ten behoeve van niet permanent verblijf.

voorzieningen bedoeld voor recreatief gebruik.

een gebouw of onderkomen, zoals een chalet of stacaravan, bestemd voor recreatieve doeleinden ten dienste van een huishouden dat zijn hoofdverblijf elders heeft, veelal gedurende het zomerseizoen of weekenden.

complex van bij elkaar behorende bouwwerken.

kwaliteit van een gebied die bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.

een kleinschalige al dan niet gekoppeld aan een agrarisch bedrijf welke is gericht op het (in groepsverband) informeren over landbouw, landschap, natuur en recreatie.

een afgescheiden, gemarkeerde of anderszins aangegeven plaats op een kampeerterrein voor het tijdelijk plaatsen of geplaatst houden van een mobiel kampeermiddel, waarbij een bijzettentje niet als afzonderlijk kampeermiddel wordt aangemerkt.

(binnen)opslag van goederen die geen regelmatige verplaatsing behoeven, niet bestemd zijn voor handel en niet worden opgeslagen voor een elders gevestigd niet-agrarisch bedrijf, zoals (seizoens)stalling van (antieke) auto’s, boten, caravans, campers en dergelijke.

bebouwing van halfvrijstaande hoofdgebouwen.

de vergroting van een bestaande ruimte in een hoofdgebouw, die qua afmetingen en/of in visueel opzicht (onder meer wat betreft (goot)hoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

verblijfsruimte bedoeld voor recreatief nachtverblijf zoals logies en ontbijt of gastenkamers.

het verblijf voor recreatieve doeleinden buiten de eerste woning, waarbij ten minste een nacht wordt doorgebracht, met uitzondering van overnachtingen bij familie en kennissen. Hieronder worden onder andere verstaan een camping, groepsaccommodatie, etcetera.

de denkbeeldige lijn die strak langs de voorgevel (i.c. de meest gezichtsbepalende gevel) van het hoofdgebouw wordt getrokken tot aan de zijdelingse bestemmingsgrenzen.

wijziging van de begrenzing van een bouwvlak zonder dat dit gepaard gaat met een vergroting van de totale oppervlakte.

bebouwing waarbij de hoofdgebouwen aan beide zijden niet zijn gebouwd in de perceelsgrens.

een van de woning (en haar aangebouwde bijgebouwen) vrijstaand bijgebouw, dat niet direct ten dienste staat van de woonfunctie, zoals een garage, berging, hobbyruimte en dat zowel wat betreft afmetingen als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

voorzieningen, die het waterhuishoudkundige belang dienen, zoals watergangen, waterlopen, kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang of waterloop.

gebied waar waterwinning plaatsvindt ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening door onttrekking van grondwater.

alle voor het openbaar verkeer openstaande wegen of paden met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten.

een werkzaamheid of constructie, geen gebouw of bouwwerk zijnde.

het gebruik van een complex van ruimten voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één huishouden.

een geprefabriceerd, demontabel en/of relatief eenvoudig te verwijderen gebouw, bestaande uit één bouwlaag, geschikt en ingericht (met de basisvoorzieningen) ten dienste van een niet permanent (woon)verblijf;

een voorziening ten behoeve van de welzijnszorg, in combinatie met de verzorging/verpleging van mensen op het fysieke, psychische en/of sociale vlak in het kader van de verbetering van hun welzijn, met uitzondering van mantelzorg.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tot de bebouwing en de as van de weg.

de kortste afstand van het verticale vlak in de zijdelingse perceelsgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige gebouwen tezamen.

het oppervlak dat met bouwwerken is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming, of binnen een in de regels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming.

tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van scheidingsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor ‘Agrarisch met waarden – Natuur- en landschapswaarden’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een agrarische bedrijfsuitoefening, in de vorm van agrarische bodemexploitatie met bijbehorende voorzieningen;
2. b. (onverharde) paden, wegen en parkeervoorzieningen;
3. c. water, waterhuishoudkundige voorzieningen en nutsvoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen in de vorm van (erf)beplantingen;
5. e. behoud, herstel en ontwikkeling van de landschapswaarden
6. f. behoud, herstel en/of ontwikkeling van de natuurwaarden in het algemeen en in het bijzonder voor natuurontwikkelingsgebieden ter plaatse van de aanduiding ´specifieke vorm van agrarisch met waarden – natuurontwikkelingsgebied´
7. g. extensief recreatief medegebruik.
   

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. behoud, herstel en/of ontwikkeling van de ecologische en natuurwaarden;
2. b. behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke waarden;
3. c. behoud, herstel en/of ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden;
4. d. onverharde paden;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. extensief recreatief medegebruik.
7. g. een verharde toegangsweg ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur- toegangsweg' ten behoeve van ontsluiting van woningen.

1. a. Op of in deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd voor extensief recreatief medegebruik, mits de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 3 m.
2. b. Vanaf de insteek van een A-watergang, mag binnen een strook van 5 meter niet gebouwd worden.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 4.2 voor het bouwen van een brand- of uitkijktoren, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. 1. De bouwhoogte bedraagt niet meer dan 15 m.
2. 2. De oppervlakte bedraagt niet meer n dan 25 m².
3. 3. Het aantal en de situering van de brand- en/of uitkijktorens doet geen onevenredige afbreuk aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de ecologische waarden, natuurwaarden en landschappelijke waarden.

De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen en erven met bijbehorende voorzieningen;
2. b. groenvoorzieningen;
3. c. tuinpaden en in- en uitritten;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. behoud, herstel en/of ontwikkeling van ecologische waarden, natuurwaarden en/of landschappelijke waarden;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende voorwaarden:

1. a. De bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt niet meer dan 2 m, met dien verstande dat de bouwhoogte vóór de voorgevelrooilijn niet meer bedraagt dan 1 m.
2. b. De bouwhoogte van vlaggenmasten bedraagt niet meer dan 6 m.
3. c. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 6 m.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 5.2:

1. a. lid a voor het bouwen van erf- en terreinafscheidingen met een hoogte van maximaal 2 m vóór de voorgevel van de woning, mits de erf- en terreinafscheiding een open karakter heeft, de erf- en terreinafscheidingen stedenbouwkundig en landschappelijk aanvaardbaar is en de verkeersveiligheid niet wordt aangetast.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd deze bestemming te wijzigen in de bestemming ‘Agrarisch met waarden - Natuur- en Landschapswaarden’ met bijbehorende aanduidingen, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. De gronden worden niet langer als tuin ten behoeve van de bijbehorende woning gebruikt.
2. b. De aanwezige waarden worden niet onevenredig aangetast.

De voor ‘Wonen - 1’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. aan huis gebonden beroepen;
3. c. (onverharde) paden, wegen en parkeervoorzieningen;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. behoud, herstel en/of ontwikkeling van ecologische waarden, natuurwaarden en/of landschappelijke waarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Op plaatsen waar hoofd- en bijgebouwen zijn of gelijktijdig worden gebouwd mag eveneens ondergronds gebouwd worden, direct aansluitend mogen in- dan wel uitritten ten behoeve van de ondergrondse bouwwerken worden gebouwd.
2. b. De verticale diepte bedraagt bij ondergronds bouwen niet meer dan 3 meter onder maaiveld.
3. c. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde onder a voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken op andere locaties dan onder het hoofdgebouw of bijgebouw, mits hierdoor de in het gebied aanwezige waarden niet onevenredig worden aangetast.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 8.1 voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken op andere locaties dan onder het hoofdgebouw en bijgebouw, mits hierdoor de in het gebied aanwezige waarden niet onevenredig worden aangepast.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. a. Gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie.
2. b. Wonen in vrijstaande bijgebouwen.
3. c. Het gebruik van gronden en bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'voorwaardelijke verplichting 1' overeenkomstig de bestemmingregels, zonder uitvoering en duurzame instandhouding van het beplantingsplan, zoals bijgevoegd in bijlage 1 van deze regels.
4. d. gebruik van uitlogende materialen die van negatieve invloed zijn op de kwaliteit van het grondwater.

1. a. In het geval van nieuwbouw of functiewijziging waarbij de parkeerbehoefte toeneemt, dient op eigen terrein te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid om de toename van de parkeerbehoefte op te vangen. Hiertoe dienen de parkeernormen in acht te worden genomen zoals opgenomen in het parkeerbeleid van de gemeente Loon op Zand.
2. b. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in sub a, indien:
   1. 1. aanpassing van het bouwplan om alsnog te kunnen voorzien in voldoende parkeerruimte redelijkerwijs niet kan worden verlangd; of
   2. 2. op een andere wijze is of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid om de toename van de parkeerbehoefte op te vangen.

De voor ‘milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied’ aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van de grondwaterkwaliteit ten behoeve van de openbare drinkvoorziening.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van:

1. a. De bestemmingsregels en toestaan dat bestemmingsgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft.
2. b. De bestemmingsregels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:
   1. 1. De oppervlakte per gebouwtje niet meer dan 20 m² bedraagt.
   2. 2. De bouwhoogte niet meer dan 3,5 m bedraagt.
3. c. De bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot:
   1. 1. Ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 20 m.
   2. 2. Ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 10m.
4. d. De onder a tot en met c genoemde afwijkingen kunnen uitsluitend verleend worden, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. Een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. De verkeersveiligheid.
   3. 3. De sociale veiligheid.
   4. 4. De milieusituatie.
   5. 5. De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Natuur- en landschapswaarden’ te wijzigen in de bestemming ‘Bos’ en/of ‘Natuur’ ten behoeve van behoud en/of ontwikkeling van bos, landschapselementen en/of de natuur, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. De wijziging kan uitsluitend plaatsvinden ten behoeve van de realisatie van vastgesteld natuur- en landschapsbeleid, zoals het beleid voor het Natuurnetwerk Brabant (NNB) en bos-, natuur-, en/of landschapscompensatie.
2. b. De wijziging vindt pas plaats nadat de aankoop/overdracht in voldoende mate verzekerd is of al heeft plaatsgevonden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Natuur- en landschapswaarden’ te wijzigen in de bestemming ‘Water’ ten behoeve van behoud en/of ontwikkeling van water, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. De wijziging kan uitsluitend plaatsvinden ten behoeve van de realisatie van vastgesteld natuur- en waterbeleid, zoals het beleid voor de ecologische hoofdstructuur (EHS), een ecologische verbindingszone (EVZ), het landschappelijk raamwerk, beekherstel, waterberging of waterzuivering.
2. b. De wijziging vindt pas plaats nadat de aankoop/overdracht in voldoende mate verzekerd is of al heeft plaatsgevonden.

Waar in dit plan wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, wordt geduid op de regelingen zoals die luidden op het tijdstip van de ter-inzage-legging van het ontwerp van het bestemmingsplan.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de situering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde indien dit noodzakelijk is ten behoeve van het behoud van en ter voorkoming van de aantasting van de bodemkwaliteit, waterhuishouding, cultuurhistorische, ecologische, aardkundige en/of landschappelijke waarden.
2. b. De onder a genoemde nadere eisen mogen slechts worden gesteld indien zulks noodzakelijk is ten behoeve van zorgvuldig ruimtegebruik en/of ruimtelijke kwaliteit.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan ‘Landgoed 't Onthaesten'.

Voor het gebied tussen de Van Haestrechtstraat en de Eikendijk in Kaatsheuvel (gemeente Loon op Zand), is het initiatief genomen om een nieuw landgoed te ontwikkelen. Het landgoed is " 't Onthaesten" genoemd en bestaat uit:

• Een oppervlak van 10 ha, waarvan minimaal 5 ha nieuwe natuur.
• Openbare wandelpaden.
• Weilanden
• Twee nieuwe woongebouwen met een inhoud van 1500 m³. Per woongebouw worden maximaal 2 woningen toegestaan.
• Een bijgebouw per woning van maximaal 100m².

Het bestemmingsplan Landgoed 't Onthaesten bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek.nr.NL.IMRO.0809.LandgoedOnthaesten-VA01)
• regels.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de projectgebieden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting. Als onderdeel van de toelichting is in de bijlagen een aantal onderzoeksrapporten opgenomen.

De toelichting is opgebouwd uit 7 hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande situatie en de planbeschrijving. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader weergegeven. In hoofdstuk 4 en 5 wordt de haalbaarheid van het plan aangetoond voor wat betreft milieuaspecten en waardestellingen. Hoofdstuk 6 geeft een toelichting op de juridische planopzet en hoofdstuk 7 geeft informatie over de economische uitvoerbaarheid.

In dit hoofdstuk wordt een korte beschrijving gegeven van de ligging van het plangebied en de omgeving. Daarnaast wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven.

Het plangebied is gesitueerd in een groter groengebied, dat een buffer vormt tussen de Loonse en Drunense Duinen en de kernen van Kaatheuvel en Waalwijk. Aan de westzijde vormt de N261 een harde grens van dit gebied. Aan de noordzijde vormt de bebouwing van Waalwijk een harde grens. De omgeving wordt gekenmerkt door een variantie van wonen, agrarische percelen en (agrarische)bedrijvigheid. Direct ten zuiden van het plangebied zijn een vakantiepark en manege gesitueerd.

Situering plangebied in omgeving

Het plangebied betreft een terrein van ruim 10 hectare, dat momenteel in gebruik is voor een paardenhouderij. De eigenaar heeft het plan opgevat om binnen de grenzen van het plangebied een nieuw landgoed te ontwikkelen. Hiervoor wordt aangesloten bij de regeling voor nieuwe landgoederen uit de Verordening Ruimte van de provincie Noord-Brabant.

Voor het plangebied is een inrichtingsplan opgesteld. Hierin wordt in aansluiting op de landschappelijke karakteristieken een nieuwe inrichting voorgesteld. 5 hectare landbouwgrond wordt omgevormd naar nieuwe natuur. Te midden van deze inrichting worden 2 bouwvlakken ingepast, die elk ruimte bieden aan maximaal 2 woningen. Van de toekomstige situatie is een inrichtingsplan opgesteld. In de bijlage van deze toelichting wordt dit inrichtingsplan nader onderbouwd. Tevens is een beplantingsplan en beheerplan opgenomen, dat de basis levert voor de daadwerkelijke herinrichting en duurzame instandhouding van het plangebied.

Inrichtingsplan Landgoed 't Onthaesten

Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan 'herziening Buitengebied 2015' een enkelbestemming 'Agrarisch met waarden- natuur- en landschapswaarden'. Binnen deze enkelbestemming is de functieaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - natuurontwikkelingsgebied' van kracht. Gronden die op deze manier zijn bestemd zijn bestemd voor agrarisch gebruik, alsmede de ontwikkeling van natuurwaarden. Binnen deze regels is het niet toegestaan nieuwe woningen te realiseren.

Uitsnede bestemmingsplan 'Herziening Buitengebied 2015'

Voor de ontwikkeling van het landgoed wordt aangesloten bij de regels uit de Verordening Ruimte van provincie Noord-Brabant. Het plan levert een meerwaarde voor de ruimtelijke kwaliteit en toegankelijkheid van het plangebied. Het sluit echter niet aan bij de regels die volgens het vigerende bestemnmingsplan op het plangebied van toepassing zijn. Met voorliggend bestemmingsplan wordt het bestemmingsplanregime binnen het plangebied gewijzigd op een manier die de ontwikkeling van het nieuwe landgoed mogelijk maakt.

In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid dat betrekking heeft op het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling beschreven. Het wordt benaderd vanuit het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Uit het beleid volgen randvoorwaarden, waaraan het plan wordt getoetst.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, vastgesteld op 13 maart 2012, geeft een integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de ‘kapstok’ voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. De hoofdlijnen van de structuurvisie gaan over bereikbaarheid, concurrentiekracht en leefbaarheid en veiligheid.

In de Structuurvisie wordt een groot deel van ruimtelijke ordeningskwesties bij de provincies en gemeenten neergelegd. Zo staat in de Structuurvisie dat het Rijk afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap aan de provincies en gemeenten overlaat, het budget voor provinciaal en regionaal verkeer en vervoer ook bij provincies en gemeenten komt te liggen en gemeenten ruimte krijgen voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Het rijk bemoeit zich alleen nog met onderwerpen die:

1. a. nationale lasten of baten heeft (bijv. militaire activiteiten),
2. b. waar internationale afspraken over zijn gemaakt, en
3. c. land- of provinciegrensoverschrijdend zijn én een hoog afwentelingsrisico kent of in beheer is bij het rijk (bijvoorbeeld hoofdnetwerk mobiliteit).

De voorgestelde ontwikkeling van Landgoed 't Onthaesten wordt niet beinvloedt door de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Voor het plangebied is in de structuurvisie geen specifieke aanduiding opgenomen.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden, waarin zes wetten en regelingen (waaronder de Monumentenwet 1988) zijn gebundeld. De Erfgoedwet maakt een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. In de erfgoedwet is ook de bescherming van het archeologisch erfgoed geregeld. Deze wet verplicht om bij de bestemming van gronden, rekening te houden met de in de bodem aanwezige, dan wel te verwachten archeologische waarden. Aan het plangebied wordt een archeologische waarde toegekend middels de dubbelbestemming waarde-Archeologie 2. In paragraaf 4.3 en 4.4 van deze toelichting wordt nader op dit aspect ingegaan.

De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.

De Ladder is van toepassing op woningbouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen of en hoe de Ladder moet worden toegepast, zijn de volgende aspecten van belang:

• Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
• Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
• Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
• Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
• Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?
• De stedelijke ontwikkeling ligt buiten bestaand stedelijk gebied, wat nu?
• Rol van de provincie

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.

Het plan voorziet in de realisatie van 2 woongebouwen van 1500 m3, die elk ruimte bieden aan maximaal 2 woningen. Per saldo worden om die reden minimaal 2 en maximaal 4 woningen gerealiseerd. Pas vanaf 12 woningen bestaat een verplichting tot toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarvan is hier geen sprake. Om die reden wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Het ruimtelijk beleid van de provincie Noord-Brabant is vastgelegd in de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO). De SVRO is op 1 oktober 2010 door de Provinciale Staten vastgesteld en is op 1 januari 2011 in werking getreden. De SVRO bevat de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 en is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie.

De Provincie kiest voor een duurzame ontwikkeling waarin de kwaliteiten sturend zijn. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de kracht en de identiteit van Noord Brabant.

Volgens de structurenkaart ligt het plangebied in het structuurgebied ‘gemengd landelijk gebied’. Multifunctioneel gebruik van dit structuurgebied is het uitgangspunt. Naast de overwegende agrarische functies is er tevens ruimte voor overige niet agrarische functies, zoals wonen en kleinschalige bedrijvigheid. Het gemengd landelijk gebied is een veelzijdige gebruiksruimte. Ontwikkelingen, zoals wonen, werken, (historische) landgoederen, recreatie en toerisme, passen qua aard, schaal en functie bij de omgeving en houden rekening met de omgevingskwaliteiten. De ontwikkeling van functies is in beginsel alleen mogelijk op vrijkomende locaties. Er wordt rekening gehouden met (ontwikkelingsmogelijkheden van) omliggende bestaande functies, zoals volwaardige agrarische bedrijven, recreatiebedrijven of woonfuncties.

De ontwikkeling van een nieuw landgoed past binnen het multifunctionele karakter van het gemengd landelijk gebied. Het plan levert geen negatieve gevolgen voor functies in de directe omgeving.

In de Wro is geregeld dat de provincie in een aparte verordening regels kan opstellen die door elke gemeente in Noord-Brabant moet worden toegepast bij ruimtelijke besluiten. Derhalve hebben de Provinciale Staten van Noord-Brabant op 8 juli 2017 de Verordening Ruimte Noord Brabant (VR) vastgesteld. Deze verordening regelt diverse ruimtelijke onderwerpen. De bepalingen voor deze onderwerpen zijn gebaseerd op het provinciale beleid zoals dat opgenomen is in de Structuurvisie 2010 – partiële herziening 2014.

Alle bestemmingsplannen die voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling worden getoetst aan artikel 3 uit de verordening 'bevordering ruimtelijke kwaliteit'. De toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling bevat een verantwoording dat sprake is van behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit en dat toepassing wordt gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. In de bijlage van deze toelichting is het inrichtingsplan voor landgoed 't Onthaesten opgenomen, waaruit blijkt hoe aan deze algemene randvoorwaarde wordt voldaan. Uitvoering van dit inrichtingsplan wordt middels een voorwaardelijke verplichting in de regels geborgd.

De Verordening maakt onderscheid in structuren en aanduidingen. De structuren zijn provinciedekkend. Afhankelijk van de waarden in kenmerken van een gebied gelden er één of meerdere aanduidingen.

Het plangebied ligt binnen de structuur 'Gemengd landelijk gebied' (artikel 7).

Daarnaast zijn de volgende aanduidingen relevant:

• reservering waterberging (artikel 14)
• grondwaterbeschermingsgebied (artikel 16.1)
• beperkingen veehouderij (artikel 25.1)

Artikel 7.9 maakt het mogelijk om binnen de structuur 'Gemengd landelijk gebied' een nieuw landgoed op te richten.

1. 1. Op het bestemmingsplan zijn de volgende regels van toepassing:
   1. a. het aangewezen landgoed heeft een omvang van ten minste 10 hectare waarbij bestaande agrarische bedrijven met de bijbehorende bebouwing, alsmede gronden gelegen binnen het Natuur Netwerk Brabant hiervan deel kunnen uitmaken;
   2. b. in afwijking van artikel 7.7, eerste lid (wonen), kunnen er één of meer woongebouwen worden opgericht, waarbij:
      • de woongebouwen een karakteristieke verschijningsvorm van allure hebben en de situering en omvang daarvan passen bij de aard en het karakter van het landgoed;
      • per 750 m3 woongebouw maximaal één woonfunctie wordt toegelaten;
      • artikel 3.1, tweede lid onder a (verbod nieuwvestiging), niet van toepassing is.
   3. c. ingeval van nieuwbouw van woongebouwen wordt per 1500 m3 woongebouw tenminste 5 hectare landgoed aangewezen, waarvan een gebied van ten minste 2,5 hectare wordt aangewezen ten behoeve van het realiseren van nieuwe natuur, waaronder mede begrepen een gebied waar een daadwerkelijke bijdrage aan de realisering van het Natuur Netwerk Brabant wordt voorzien;
   4. d. in afwijking van het bepaalde onder b en c kan het plan voorzien in de vestiging van of splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing indien dit mede is gericht op het behoud of herstel van deze bebouwing;
   5. e. het bestemmingsplan kan voorzien in de vestiging van een (vollegronds)teeltbedrijf of een veehouderij die blijvend beschikt over voldoende grond voor een veebezetting van 2 GVE per hectare of minder;
   6. f. de bebouwing wordt zoveel mogelijk geconcentreerd opgericht, waarbij in ieder geval een situering in het Natuur Netwerk Brabant is uitgesloten;
   7. g. de nodige voorzieningen worden getroffen voor extensieve recreatie, waarbij feitelijk en juridisch is verzekerd dat deze voorzieningen openbaar toegankelijk zijn;
   8. h. de aanleg en duurzame instandhouding van het landgoed, met inbegrip van de op grond van dit lid vereiste voorzieningen, zijn verzekerd.
2. 2. De toelichting bij een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid bevat een verantwoording waaruit blijkt dat de op grond van het tweede lid toegelaten ontwikkeling leidt tot een duurzame verrijking van de aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke, ecologische en waterhuishoudkundige waarden en kenmerken.
3. 3. Een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid kan voorzien in een andere gebruiksactiviteit dan wonen binnen de op grond van het tweede lid, onder b, toegelaten bebouwing, mits de beoogde ruimtelijke ontwikkeling ondergeschikt blijft aan de woonfunctie van het landgoed en niet leidt tot:
   1. a. een bedrijf, behorend tot de milieucategorie 3 of hoger;
   2. b. twee of meer zelfstandige bedrijven;
   3. c. een al dan niet zelfstandige kantoorvoorziening met een baliefunctie;
   4. d. een al dan niet zelfstandige detailhandelsvoorziening met een verkoopoppervlakte van meer dan 200 m2.
4. 4. Een landgoed dat is aangemerkt als complex van cultuurhistorisch belang bedoeld in artikel 24, kan niet worden aangewezen als landgoed bedoeld in dit artikel.
5. 5. Artikel 3.2 (kwaliteitsverbetering landschap) en artikel 7.10 (niet-agrarische functies) zijn niet van toepassing op een als zodanig aangewezen landgoed.

Landgoed 't Onthaesten heeft een oppervlakte van ruim 10 hectare. In ruil voor de ontwikkeling van 5 hectare nieuwe natuur worden 2 woongebouwen van maximaal 1500 m3 gerealiseerd, die elk ruimte bieden aan maximaal 2 wooneenheden. De woningen worden geconcentreerd opgericht. Het volledige plangebied wordt natuurlijke en landschappelijk heringericht en bovendien recreatief opgesteld. Er wordt voldaan aan de regels die in de verordening worden gesteld aan het oprichten van een nieuw landgoed. De uitvoering en duurzame instandhouding wordt middels een voorwaardelijke verplichting in de regels geborgd.

Begrenzing plangebied met kadastrale oppervlakte

Reservering waterberging (artikel 14)

Een ontwikkeling ter plaatse van de aanduiding 'Reservering waterberging' strekt mede tot behoud van het waterbergend vermogen van dat gebied. In de toelichting bij een bestemmingsplan dient een verantwoording te worden opgenomen van de wijze waarop de geschiktheid van het gebied voor waterberging behouden blijft indien dat bestemmingsplan voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling. Ter plaatse van de aanduing 'Reservering Waterberging' wordt als onderdeel van het plan een nieuw te realiseren verhoging opgenomen. Deze verhoging gaat ten koste van het waterbergend vermogen. Als de verhoging echter wordt gerealiseerd met grond die, als onderdeel van nieuwe natuurontwikkeling, vrijkomt uit het gebied met de aanduiding 'Reservering waterberging' kan er per saldo geen sprake zijn van een afname van het waterbergend vermogen. Op die manier wordt voldaan aan de regels in artikel 14 van de VR. In paragraaf 4.5 van deze toelichting is hiervan een onderbouwing opgenomen. Middels een dubbelbestemming wordt het waterbergend vermogen in de toekomst geborgd.

Beperkingen veehouderij (artikel 25.1)

Ter plaatse van de aanduiding 'beperkingen veehouderij' wordt de uitbreiding, vestiging van en omschakelijk naar een (intensieve) veehouderij niet toegestaan. De regels die aan deze aanduiding zijn verbonden, zijn niet van toepassing op de ontwikkeling van Landgoed 't Onthaesten.

Door de gemeente Loon op Zand is op 5 maart 2015 de Structuurvisie 2030 vastgesteld. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de plankaart. Het plangebied is volledig gesitueerd binnen de grenzen van het structuurvisie-gebied 'het halfopen cultuurlandschap'.

Uitsnede Structuurvisie 2030

Identiteit

Het halfopen cultuurlandschap bestaat uit een aantrekkelijk kleinschalig en halfopen landschap (‘coulissenlandschap’) met oude bouwlanden, weides, bosschages, houtwallen en bomenlanen. Het agrarisch grondgebruik bestaat van oudsher vooral uit grondgebonden melkveehouderijen, maar de laatste jaren zijn boomkwekerijen sterk in opkomst. Het fraaie landschap in dit deelgebied is van groot belang voor de natuur en het gebied is aantrekkelijk voor wandelaars en fietsers. Bovendien zijn hier verschillende verblijfsaccommodaties en maneges aanwezig. Geconcentreerd op twee locaties liggen twee grote, intensieve recreatieve trekkers: ‘t Blauwe Meer met Experience Island en de Efteling.

Koers

In het halfopen cultuurlandschap zetten wordt ingezet op behoud en versterking van de kleinschaligheid en de hoge natuurlijke en recreatieve kwaliteiten. Ruimte wordt geboden aan recreatieve ontwikkelingen mits de landschappelijke en/of ecologische waarden van het gebied behouden blijven of versterkt worden. Dat geldt ook voor de toekomstige ontwikkeling van de Efteling. Het gebied ten zuiden van Kaatsheuvel wordt daarbij vormgegeven als ‘leisure landschap’, dat ook voor de inwoners van Kaatsheuvel van waarde is als recreatief uitloopgebied. Verder weg van de kernen zijn vooral meer kleinschalige (verblijfs)recreatieve ontwikkelingen mogelijk, passend bij de identiteit van het gebied. Ook voor nieuwe landgoederen is plek in dit gebied.

In de structuurvisie is voor een aantal thema's uitgangspunten opgesteld

• In de schil rondom de Loonse en Drunense Duinen en in de oude ontginningsgronden wordt ruimte geboden aan de ontwikkeling van nieuwe landgoederen, mits ze bijdragen aan natuur- en landschapsontwikkeling. Een groot deel van het nieuwe landgoed moet ingericht worden als voor het publiek toegankelijk natuurgebied.
• In de hele gemeente, maar vooral in de schil rondom de Loonse en Drunense duinen willen is de ambitie geformuleerd om het landschap en de cultuurhistorie nog beter beleefbaar te maken. Voorbeeld daarvan is het versterken van het recreatieve fiets- en wandelnetwerk, bijvoorbeeld door middel van informatieborden bij cultuurhistorisch, archeologisch en landschappelijk waardevolle objecten en structuren. Daarnaast wordt de komst van nieuwe landgoederen gefaciliteerd, omdat deze bijdragen aan natuur- en landschapsontwikkeling en toegankelijk zijn voor het publiek.

De ontwikkeling en inrichting van landgoed 't Onthaesten sluit naadloos aan bij de ambities die in de structuurvisie 2030 voor dit gebied zijn vastgelegd.

De ontwikkeling van landgoed 't Onthaesten past uitstekend binnen de beleidsdoelstellingen die door rijk, provincie en gemeente zijn geformuleerd. Voorwaarden die vanuit de Verordening Ruimte aan de ontwikkeling wordt verbonden is dat het waterbergend vermogen van het waterbergingsgebied niet mag verminderen en dat het functioneren van het waterwingebied niet wordt aangetast. In paragraaf 4.5 van deze toelichting is opgenomen hoe aan deze voorwaarde wordt voldaan. Bovendien wordt het waterbergend vermogen middels een dubbelbestemming geborgd.

In dit hoofdstuk wordt de waardentoets beschreven. Hieronder vallen flora & fauna, archeologie en water. Er wordt beschreven wat er is onderzocht en welke resultaten hieruit zijn gekomen. Vervolgens wordt hier een conclusie uit getrokken met betrekking tot de ontwikkeling.

Per 1 januari 2017 is in Nederland de Wet natuurbescherming in werking getreden. De wet vervangt drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. De Wet natuurbescherming bestaat uit drie onderdelen: de bescherming van soorten, de bescherming van Natura 2000-gebieden en de bescherming van bosopstanden. Naast de natuurwetgeving bestaat het natuurbeleid, waarbij de kern wordt gevormd door het Natuurnetwerk Nederland, afgekort de NNN.

De ontwikkeling van landgoed 't Onthaesten is middels een Quickscan getoetst aan deze wet. De volledige quickscan is in de bijlage van deze toelichting opgenomen. Hier wordt volstaan met de conclusie.

In de quickscan wordt geconstateerd dat het plangebied een potentieel habitat biedt voor een aantal soorten. Hoewel er geen gerichte veldinventarisatie heeft plaatsgevonden, is op basis van de beschikbare literatuurgegevens en een veldbezoek vastgesteld dat het terrein mogelijk van belang is voor enkele veel voorkomende overige beschermde soorten, vleermuizen en voor broedvogels. Met de ruimtelijke ontwikkeling kunnen negatieve effecten op flora en fauna worden uitgesloten. In onderstaande tabel is een samenvatting gegeven van deze resultaten.

Op basis van deze toetsing wordt geen toetsing van de effecten van de ontwikkeling op beschermde natuurgebieden (Natura 2000-gebied en/of NNN) en houtopstanden noodzakelijk geacht. Het uitvoeren van nader onderzoek wordt op basis van de quickscan niet noodzakelijk geacht. De ontwikkeling past binnen de kaders van de Wet Natuurbescherming.

Aardkundige, archeologische en cultuurhistorische waarden moeten zoveel mogelijk worden behouden. Op basis van het verdrag van Malta en de wet op de archeologische monumentenzorg is het uitgangspunt gesteld om archeologische erfgoed zoveel mogelijk terplekke te bewaren en maatregelen te nemen om dit te bewerkstelligen. De verstoorder van de bodem is verantwoordelijk voor het behoud van de archeologische resten. Daar waar behoud ter plekke niet mogelijk is, betaalt de verstoorder het archeologisch onderzoek en de mogelijke opgravingen. Voor ruimtelijke plannen die archeologische waarden bedreigen, moeten betrokken partijen in beeld brengen welke archeologische waarden in het geding zijn.

Het plangebied is gesitueerd binnen de grenzen van een gebied dat een (middel)hoge archeologische verwachtingswaarde kent. Door Oranjewoud BV is om die reden in januari 2009 een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek (doormiddel van boringen) uitgevoerd. Dit onderzoek betref een groter terrein dan het nu begrensde plangebied. Het volledige onderzoek is als bijlage toegevoegd. Hier wordt volstaan met de conclusies.

Op basis van het uitgevoerde verkennende booronderzoek wordt de kans op de aanwezigheid van (intacte) archeologische waarden binnen de grenzen van nu begrensde plangebied laag ingeschat en wordt nader archeologisch onderzoek niet noodzakelijk geacht. Het bevoegd gezag heeft middels een selectiebesluit op 23 september 2009 ingestemd met deze conclusie en het plangebied voor wat betreft archeologie vrijgegeven. Het gedeelte van het onderzoeksgebied dat volgens het selectieadvies een dubbelbestemming waarde-archeologie zou moeten krijgen, is buiten de grenzen van het plangebied van landgoed 't Onthaesten gesitueerd.

In juli 2017 heeft de gemeente als onderdeel van voorliggende planbeoordeling wederom een selectieadvies uitgebracht. Hoewel de resultaten van het onderzoek uit 2009 nog betrouwbaar lijken na 8 jaar, wordt geadviseerd een oplegnotitie aan het archeologisch onderzoek toe te voegen, zodat de onderzoeksresultaten geactualiseerd worden naar eventueel nieuwe wet- en regelgeving. Het selectieadvies van juli 2017 is als bijlage bij deze toelichting opgenomen.

Naar aanleiding van het Selectieadvies 2017, is in augustus 2018 door KSP archeologie een oplegnotitie opgesteld. Deze notitie is opgenomen in bijlage Oplegnotitie 2018 van dit bestemmingsplan. In deze notitie wordt de aanbeveling uit het onderzoek van 2009 onderschreven. Dit betekent dat de kans laag wordt ingeschat dat binnen het plangebied nog (intacte) archeologische waarden aanwezig zijn en daarom geen archeologisch vervolgonderzoek wordt aanbevolen. De gemeente Loon op Zand heeft naar aanleiding van de Oplegnotitie 2018 een nieuw selectiebesluit genomen.

Dit besluit is opgenomen in de bijlage Selectieadvies 2018, van dit bestemmingsplan. In het advies is opgenomen dat de gemeente Loon op Zand kan instemmen om het plangebied Landgoed ’t Onthaesten vrij te geven ten aanzien van archeologie. Wel blijft de wettelijke meldingsplicht voor archeologische toevalsvondsten (conform de Erfgoedwet 2015, art. 5.10 en 5.11) van toepassing. Bovendien adviseert de gemeente Loon op Zand om bij de uitvoering van grondwerkzaamheden in het plangebied de leden van de lokale heemkundeverenigingen de gelegenheid te geven om waarnemingen kunnen doen.

De uitvoering van het plan wordt niet belemmerd door de mogelijke aanwezigheid van archeologische materiaal in de ondergrond.

Altijd bestaat er de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden in het vrijgegeven plangebied toch (losse) sporen en/of vondsten worden aangetroffen. Het betreft dan vaak kleine sporen of resten die niet door middel van een booronderzoek kunnen worden opgespoord. Indien dergelijke sporen wel worden aangetroffen bestaat er een wettelijke verplichting tot het binnen drie dagen melden aan het bevoegd gezag (Monumentenwet 1988, artikel 53). In dit geval de gemeente Loon op Zand.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden. Hieronder is een uitsnede opgenomen van de (conceptversie) cultuurhistorische waardenkaart van gemeente Loon op Zand, die waarschijnlijk stellen begin 2018 wordt vastgesteld.

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart met situering plangebied (blauwe pijl)

Op de Cultuurhistorische waardenkaart zijn onderstaande aanduidingen aan het plangebied toegekend.

• Cultuurhistorisch landschap - Loonse en Drunense Duinen.
• De Eikendijk is een infrastructurele lijnen waaraan een redelijk hoge cultuurhistorische waarde wordt
• Aan de Van Haestrechtstraat wordt een hoge waarde toegekend.

Voor het cultuurhistorisch landschap 'Loonse en Drunense Duinen' is een ontwikkelingsstrategie opgesteld, waarin het behoud van het stuifzandgebied centraal staat. Voor natuurontwikkelings-en recreatieve opgaven wordt nadrukkelijk aangesloten bij cultuurhistorische waarden en economische dragers worden afgestemd op de cultuurhistorische identiteit Loonse en Drunense Duinen. De cultuurhistorische waardering kan worden vergroot door het verbeteren van belevingsmogelijkheden.

Voor de ontwikkeling en inrichting van landgoed t Onthaesten wordt hier nadrukkelijk aansluiting bij gezocht. In bijgevoegd inrichtingsplan is hiervan een onderbouwing opgenomen. Het aspect cultuurhistorie levert geen belemmeringen voor het plan.

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. De watertoets beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Brabantse Delta. Het waterschapsbeleid is onder meer beschreven in

• Het Waterbeheerplan 2010-2015
• Brabant Keur
  Voor de beheergebieden van de waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel geldt dezelfde keur: Brabant Keur. De keur bevat regels ter bescherming van de waterwerken die nodig zijn voor een goed waterbeheer (kwantiteit) en voor de bescherming van het gebied tegen hoog water.
  Bij veel projecten is sprake van een toename van het verharde oppervlak. Hieromtrent is in de Algemene regels bij de keur het volgende opgenomen:

1. a. Bij een toename van het verharde oppervlak van minder dan 2.000 m² stelt het waterschap geen nadere eisen aan de verwerking van het hemelwater. Hiervoor geldt het gemeentelijke beleid.
2. b. Bij een toename van het verharde oppervlak van meer dan 2.000 m² maar minder dan 10.000 m² moeten compenserende maatregelen ten aanzien van de verwerking van het hemelwater worden getroffen conform de rekenregel:

benodigde compensatie (m3) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m)

1. a. Bij een toename van het verhard oppervlak van meer dan 10.000 m² is een watervergunning nodig.

• Beleidsregel hydraulische randvoorwaarden 2009

In de Beleidsregel 'hydraulische randvoorwaarden 2009' worden de kaders en normen voor de watertoets gegeven. De uitgangspunten ten aanzien van het hemelwaterbeleid worden beschreven. Met behulp van de afvoernormen kan de benodigde waterberging en/of retentievoorziening worden berekend. De voorkeursvolgorde voor de te treffen compenserende maatregel betreft

1. 1. infiltreren;
2. 2. retentie aanleggen binnen plangebied;
3. 3. retentie aanleggen buiten plangebied;
4. 4. berging zoeken in bestaand plangebied.

• Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door een A-watergang. Voor het onderhoud van deze watergang dient het waterschap ten alle tijde een berijdbare en onderhoudsvrije onderhousstrook tot haar beschikking te hebben. Deze strook heeft een breedte van 5 meter en wordt vrijgehouden voor het waterschap.
• Op basis van de wateratlas wordt geconcludeerd dat het de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) binnen het plangebied gemiddeld 60-80 cm onder maaiveld is. Dit is een relatief lage grondwaterstand en het plangebied kent een voldoende drooglegging voor de gewenste ontwikkeling.
• Het volledige plangebied is gesitueerd in een grondwaterbeschermingsgebied. De hiervoor aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van de grondwaterkwaliteit ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening. De ontwikkeling van een nieuw landgoed binnen dit gebied is toegestaan, maar er gelden wel wettelijke regels om vervuiling van het grondwater door de ontwikkeling van woningen te voorkomen. Deze regels hebben geen directe impact op de haalbaarheid van het plan, maar scheppen wel voorwaarden voor de uitvoering ervan.
• een gedeelte van het plangebied is in de Verordening Ruimte begrensd als 'reservering waterberging'. De nieuwe woningen worden binnen dit waterbergingsgebied gesitueerd op een te verhogen terrein. Voorwaarde is dat grond, die wordt gebruikt voor het ophogen, afkomstig is uit het terrein dat is begrensd als 'reservering waterberging' én boven de GHG. In dat geval kan per saldo geen sprake zijn van een afname van het waterbergend vermogen.

In de Brabant Keur zijn 3 categorieen onderscheiden voor wat betreft de toename aan verhard oppervlak. Binnen het plangebied is momenteel geen oppervlakteverharding aanwezig. De ontwikkeling van 2 landgoedwoningen met bijgebouwen, erf en oprijlaan zal een toename van verharding tot gevolg hebben. De toename aan bestrating bedraagt 1980 m². De toename aan bebouwing bedraagt 1120 m². Per saldo wordt 3100 m² verhard oppervlak toegevoegd. Met behulp van de rekenregel uit Brabant Keur is de benodigde watercompensatie vastgesteld op 186 m³. De gevoeligheidsfactor is afgeleid van de kaart “Gevoeligheid piekafvoeren http://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/images/Waterschap%20Brabantse%20Delta/i250710.pdf

benodigde compensatie (m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m)

benodigde compensatie (m³) = 3100 m² x 1 x 0.06 m

benodigde compensatie (m³) = 186 m3.

De compensatie wordt als onderdeel van de natuurontwikkeling vormgegeven door afgraving van het maaiveld. In de voorgenomen ontwikkeling wordt er verhard oppervlak toegevoegd, hiervoor dient compensatie te worden aangelegd. Deze wordt vorm gegeven door afgraving van het maaiveld. Daarnaast worden er voldoende waterpartijen en sloten gegraven waardoor er vanuit gegaan kan worden dat er voor de aanleg van verhard oppervlak ruimschoots gecompenseerd wordt. Tevens wordt een deel van het landgoed aangelegd in een gebied reservering waterberging. Indien binnen dit gebied het opgehoogde gedeelte wordt gecompenseerd met afgravingen tot boven de GHG dan gaat er geen waterberging verloren.

Grondwaterbeschermingsgebieden liggen als een schil om waterwingebieden heen. Voor de grondwaterbeschermingsgebieden geldt dat de kwaliteit van het grondwater bescherming vraagt. Daarom geldt binnen deze gebieden dat in de regels geborgd moet zijn dat er bij (het toelaten van een) ruimtelijke ontwikkeling een zorgvuldige afweging plaatsvindt dat de risico's voor de kwaliteit van het grondwater niet toenemen. Dit wordt in voorliggend bestemmingsplan geborgd door de aanduiding "Grondwaterbeschermingsgebied" op te nemen.

Hemelwater op de gebouwen

Hemelwater komt in aanraking met de verharding en gebouwen in het plangebied. Doordat deze twee elementen met elkaar in contact komen, ontstaat de kans dat deze materialen het hemelwater vervuild.

De onderdelen die in aanraking komen met het hemelwater dienen daarom te bestaan uit niet-uitloogbare bouwmaterialen. Hierbij kun je denken aan aluminium of kunststof in plaats van lood en asfalt. Met deze aanpak wordt voorkomen dat het hemelwater in aanraking komt met de uitloogbare materialen, waardoor de kwaliteit ervan niet verslechterd. Hiermee wordt ook de kwaliteit van het grondwater beschermt.

Hemelwater infiltreren

Infiltratie van verhardingen (welke niet op het riool zijn aangesloten) mag enkel bestaan uit schoon regenwater. De afgekoppelde verhardingen zoals opritten, parkeerplaatsen en terrassen mogen niet verontreinigd zijn met chemische bestrijdingsmiddelen, olie, agressieve reinigingsmiddelen of andere

verontreinigde stoffen.

Afvalwater

Het huishoudelijk afvalwater zal in de nieuwe situatie wordt geloosd via het riool. Zo wordt voorkomen dat dit water vermengd wordt met het grondwater.

Gelet op bovenstaande aanpak wordt gesteld dat het plan heeft geen negatieve invloed heeft op het functioneren van het grondwaterbeschermingsgebied.

In het kader van het wettelijk vooroverleg wordt aan waterschap en de provincie gevraagd advies uit te brengen over de voorgestane ontwikkeling en de wijze waarop het functioneren van het waterwingebied wordt beschermd. Deze reactie zijn opgenomen in het Eindverslag vooroverleg, behorend bij dit bestemmingsplan.

Huishoudelijk afvalwater wordt gescheiden van schoon hemelwater. Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd op de bestaande riolering ter plaatse van de Eikendijk. Als onderdeel van de bouwvergunning wordt beoordeeld hoe deze aansluiting het beste uitgevoerd kan worden.

De ontwikkeling van landgoed 't Onthaesten wordt niet belemmerd door de aspecten die in dit hoofdstuk zijn beschreven. Voorwaarde is dat de toename aan verharding binnen het plangebied wordt gecompenseerd in waterberging. Tevens dient de afname aan waterbergend vermogen binnen het waterbergingsgebied te worden gecompenseerd. Hiervoor wordt binnenplans een oppervlakte afgegraven, mede ten behoeve van de ontwikkeling van natuurwaarden.

Nieuwe initiatieven hebben te maken met milieuaspecten. Een aantal van deze milieuaspecten is ruimtelijk relevant. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op:

• Bodem
• Geluid
• Luchtkwaliteit
• Externe veiligheid
• Wet geurhinder en veehouderij
• Bedrijven en milieuzonering
• Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Sinds 1 januari 2008 is in het Besluit Bodemkwaliteit (Bbk) vastgelegd hoe in Nederland omgegaan wordt met het hergebruik van schone en licht verontreinigde grond en de bescherming van de bodem. Bij vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de gewenste ontwikkeling.

Ter plaatse van het te ontwikkelen bouwvlak is door Geofoxx een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd om te beoordelen of de huidige bodemkwaliteit het toekomstig gebruik toelaat. Het volledige onderzoek is in de bijlage opgenomen. Hier wordt volstaan met de conclusie.

Bij het chemisch onderzoek van de grond zijn geen verontreinigingen aangetoond. Bij het chemisch onderzoek van het grondwater zijn gehalten barium, cadmium, nikkel en zink boven de streefwaarde aangetoond maar onder de tussenwaarde. Op basis hiervan bestaat geen reden om nader onderzoek uit te voeren. De onderzoekslocatie is op basis van dit onderzoek vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt voor het voorgenomen gebruik.

De ontwikkeling wordt niet belemmerd door de bodemkwaliteit.

Bij het aspect geluid is de Wet geluidshinder (Wgh) van toepassing. Deze wet heeft als doel het terugdringen van hinder als gevolg van geluid. De wet stelt bepaalde eisen aan de geluidsbelasting van geluidsgevoelige functies. Op basis van deze wet dient bij het vaststelling of herziening van een bestemmingsplan aandacht te worden besteed aan het aspect geluid door de akoestische situatie te beoordelen. De geluidsbronnen die de Wet geluidhinder behandelt zijn industrielawaai, verkeerslawaai en railverkeerslawaai.

Het plangebied is gesitueerd binnen de invloedssfeer van de N261, (Midden-Brabantweg). Door de firma Alcedo is daarom een akoestisch onderzoek uitgevoerd. het volledige onderzoek is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. Hier wordt volstaan met de conclusies.

Uit het onderzoek blijkt dat vanwege de Eikendijk voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder van 48 dB. De geluidsbelasting afkomstig van de N261 bedraagt ten hoogste 51 dB voor het westelijke woongebouw en 49 dB voor het oostelijke woongebouw. Hiermee wordt niet voldaan aan de voorkeurgrenswaarde van 48 dB. Wel wordt er voldaan aan de hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 53 dB. Realisatie van de woningen op deze locatie is daarom mogelijk met ontheffing.

Uit de rekenresultaten blijkt dat de gecumuleerde geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai afkomstig van de Eikendijk en de N261 maximaal 53 dB bedraagt. Gezien de beperkte omvang van het plan kan gesteld worden dat bron- en overdrachtsmaatregelen niet doelmatig en efficiënt kunnen worden uitgevoerd. Gelet op het voorgaande wordt geadviseerd om burgemeester en wethouders te verzoeken een hogere grenswaarden vast te stellen.

Er is in deze situatie geen sprake van relevante cumulatie ten gevolge van andere zoneringsplichtige geluidsbronnen.

De initiatiefnemer van het plan zal bij de aanvraag van de bouwvergunning moeten aantonen dat de woningen ten gevolge van wegverkeerslawaai voldoen aan de eisen zoals opgenomen in het Bouwbesluit. Hiertoe zal aanvullend een akoestisch onderzoek noodzakelijk zijn waarin per geluidsgevoelige ruimte de geluidswering van de gevel wordt bepaald.

Het wettelijk kader met betrekking tot de luchtkwaliteit is sinds 2007 vastgelegd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) en in de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). Voor projecten die niet in betekende mate bijdragen aan luchtverontreiniging, hoeft geen onderzoek te worden gedaan naar de luchtkwaliteit.

Uit de Wet luchtkwaliteit volgt dat een voorgenomen ontwikkeling uit oogpunt van luchtkwaliteit inpasbaar is, indien in ieder geval aan 1 van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• Er worden geen grenswaarden voor de luchtkwaliteit overschreden.
• Er treedt geen verslechtering van de luchtkwaliteit op, of er vindt per saldo een verbetering van de luchtkwaliteit plaats door compenserende maatregelen.
• De voorgenomen ontwikkeling draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging.
• De voorgenomen ontwikkeling is onderdeel van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Op grond van de Regeling NIBM (art. 4, bijlage 3A) is een ontwikkeling als NIBM te beschouwen als het aantal woningen niet meer bedraagt dan:

• 1500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg;
• 3000 woningen (netto) bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

De ontwikkeling van landgoed 't Onthaesten heeft tot gevolg dat maximaal 4 wooneenheden binnen het plangebied worden gerealiseerd. Dat betekent dat het niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. vanwege de situering van het plangebied en het ontbreken van grote luchtvervuilende activiteiten in de omgeving kan ook worden aangenomen dat de luchtkwaliteit ter plaatse van de nieuwe woningen voldoet aan de eisen die daaraan worden gesteld.

Luchtkwaliteit vormt daardoor geen beletsel voor de realisatie van het initiatief.

Het beleidsveld externe veiligheid is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij onder andere: productie, opslag, verlading en gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Vanaf 1 januari 2010 zijn er strikte risicogrenzen die in milieuvergunningen en bestemmingsplannen moeten worden vastgelegd. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Dit gaat concreet om bedrijven die risicovol zijn, vervoer van gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport van gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Externe veiligheid kan op twee manieren ingedeeld worden:

• Transportrisico behandelt de externe veiligheid langs transportassen waarover of waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd, zoals spoorlijnen, buisleidingen en snelwegen.
• Risico bij inrichtingen gaat over externe veiligheid rond bedrijven waar met gevaarlijke stoffen wordt gewerkt, bijvoorbeeld tankstations met LPG-verkoop.

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) verplicht gemeenten om afstand te houden tussen gevoelige objecten en risicovolle bedrijven. Hierdoor wordt het aantal personen in de omgeving van een risicovol bedrijf beperkt. Er wordt daarbij gebruik gemaakt van een kansberekening.

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) is vanaf 1 januari 2011 het toetsingskader bij planontwikkeling in de nabijheid van hogedrukaardgasleidingen en overige leidingen met gevaarlijke stoffen. De afweging van de externe veiligheidssituatie van buisleidingen heeft grondslag in de Wet Milieubeheer (Wm) en in de Wro.

Uitsnede risicokaart (www.risicokaart.nl)

Volgens de risicokaart zijn in de omgeving van het plangebied diverse inrichtingen, buisleidingen en transportroutes aanwezig die van invloed zijn op de externe veiligheid van de omgeving.

Parallel aan de N261 is een ondergrondse aardgasleiding van Vermillion gesitueerd. Binnen de risicocontour van deze aardgasleiding bestaat een directe invloed op zowel het plaatsgebonden risico als het groepsrisico. De te realiseren woningen binnen het plangebied zijn op ongeveer 300 meter van deze aardgasleiding gesitueerd en op grote afstand van de ter plaatse begrensde risicocontour. De 1% letaliteit van de leiding ligt op 172 meter. De woningen zijn buiten het invloedsgebied geprojecteerd.

Ten noordwesten van het plangebied is een ontwateringsinstallatie gesitueerd waarvoor ook een risicocontour is begrensd in verband met de winning van aardolie en aardgas. De vastgestelde risicoafstand van deze inrichting bedraagt 60 meter en overlapt het plangebied niet.

Ten zuiden van het plangebied is een recreatiepark Droomgaard gesitueerd. De propaantank van 9 m3 op dit terrein vormt een potentieel gevaar voor de directe omgeving van 15 meter. Het plangebied ligt op veel grotere afstand.

Transport van gevaarlijke stoffen over de Midden-Brabantweg (N261) kan van invloed zijn op de veiligheid in de directe omgeving. De afstand tussen de geprojecteerde woningen en de as van de Midden-Brabantweg (N261) bedraagt ongeveer 390 meter. Het vervoer van LPG en propaan over de N261 levert een invloedsgebied van 350 meter. De woningen zijn buiten dit invloedsgebied gesitueerd.

Op onderstaande afbeelding is de locatie van de nieuwe woningen aangeduid met een rode ster. Te zien is dat de woningen buiten het invloedsgebied van DSM ligt (noordelijke blauwe lijn), maar binnen het invloedsgebied van Stahl Stahl Europe BVI (zuidelijke blauwe lijn). Het invloedsgebied van Stahl is 4266 meter. De woningen zijn op ongeveer 3477 meter van deze inrichting geprojecteerd. Volgens de toelichting bij de risicokaart moet binnen een afstand van 2796 meter van de inrichting de invloed op het groepsrisico worden verantwoord. De woningen zijn op veel grotere afstand van de inrichting gesitueerd.

Luchtfoto plangebied met situering woningen (rode ster) en risicocontour van DSM (noordelijke blauwe lijn) en contour van Stahl BV (zuidelijke blauwe lijn)

Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling niet belemmerd wordt vanuit het aspect externe veiligheid.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor inrichtingen, als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) dient tussen een emissiepunt van een dierenverblijf waarin melkkoeien en/of vrouwelijk jongvee worden gehouden en een geurgevoelig object binnen de bebouwde kom een afstand van 100 meter en buiten de bebouwde kom een afstand van 50 meter te worden aangehouden. Voor de overige dieren welke binnen de inrichting worden gehouden, is in de Wet geurhinder en veehouderij een geurnorm opgenomen. Deze bedraagt voor geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom 14 odour units per kubieke meter lucht. Voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom bedraagt deze 3 odour units per kubieke meter lucht. De afstand tussen een veehouderij waar dieren worden gehouden van een diercategorie waarvoor niet bij ministeriële regeling een geuremissiefactor is vastgesteld en een geurgevoelig object gelden vaste afstanden.

Binnen een straal van 250 meter rondom de te realiseren woningen zijn geen agrarische bedrijven gesitueerd. Uitgesloten kan worden dat de realisatie van de woningen belemmerd wordt door de aanwezigheid van deze agrarische bedrijven. Omgekeerd heeft de realisatie van de woningen niet gevolg dat agrarische bedrijven in de directe omgeving worden belemmerd in hun ontwikkelmogelijkheden.

De Wet geurhinder en veehouderij belemmert de realisatie van de woningen niet.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd, waarin richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar zijn opgenomen.

Volgens het vigerende bestemmingsplan zijn in de directe omgeving van de woningen geen bedrijven gesitueerd die van belemmerende invloed kunnen zijn op de haalbaarheid van het plan.

Ten noorden van het plangebied is een sportterrein gesitueerd. In de VNG-brochure is vastgelegd dat rondom sportvelden in principe een voorkeursafstand van 50 meter gehandhaafd moet worden voor geluidgevoelige objecten, zoals woningen. De bestemmingsgrens van het sportpark is voor het bepalen van deze voorkeursafstand relevant. Feit dat sportvelden en sportkantine verder van de geprojecteerde woningen liggen diet niet ter zake.

In het bestemmingsplan wordt een afstand van 50 meter tussen de grens van het sportpark en de geprojecteerde woningen (als geluidgevoelig object) gegarandeerd. Op de verbeelding van het bestemmingsplan zijn 2 bouwvlakken opgenomen, waarbinnen de woningen gesitueerd moeten worden. Deze bouwvlakken liggen buiten de 50 meter contour waardoor aan de afstandsnorm wordt voldaan.

50 meter contour vanaf bestemmingsgrens sportveld

Contouren bestemmingsvlak wonen met geprojecteerde woningen en bijgebouwen. Woningen zijn buiten de 50 meter contour gesitueerd.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan met 50 meter contour ten opzichte van bestemmingsgrens Sport.

Het plan wordt niet belemmerd bedrijven en milieuzoneringen die vanuit de omgeving op het plangebied van toepassing zijn. Omgekeerd levert het plan geen belemmeringen voor bedrijven en overige activiteiten die in de directe omgeving plaatsvinden.

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D (betreft de m.e.r.-beoordeling) van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage.

Concreet betekent dit dat het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben ook wel genoemd de 'vergewisplicht'. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst, deze geeft aan of er voor acitiviteiten en projecten beoordeeld moet worden of er een MER gemaakt moet worden. Voor projecten of activiteiten die beneden de drempelwaarden vallen moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r. beoordeling noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. In deze bijlage staan drie hoofdcriteria centraal:

• de kenmerken van het project;
• de plaats van het project;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage is de ontwikkeling van een nieuw landgoed aangemerkt als: De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. Dergelijke plannen zijn m.e.r..-plichtig, wanneer de activiteit:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer

Het plangebied heeft een oppervlakte van 10 hectare en heeft de realisatie van maximaal 4 woningen tot gevolg. Nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten.

Het plan bevat de realisatie van maximaal 4 woningen en heeft een toename tot gevolg van verkeersbewegingen. Voor één woning wordt uitgegaan van gemiddeld zes verkeersbewegingen per etmaal. de toename aan verkeersbewegingen kan zonder problemen worden afgeikkeld op de omliggende infrastructuur.

Voor de nieuwe woning wordt een nieuwe in- en uitrit aangelegd. Voor de aanleg van deze in- en uitrit wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande (laan)beplanting langs de Eikendijk. Uitgangspunt is dat er hier geen waardevolle bomen gekapt hoeven te worden.

Het gemeentelijke parkeerbeleid van de gemeente Loon op Zand is vervat in het document "Kaders Parkeerbeleid Loon op Zand" en de parkeernormen zijn opgenomen in de "Uitwerking Parkeerbeleid Loon op Zand", beide vastgesteld op 14 juni 2016. Hierin is opgenomen dat voor een woning met een gebruiksvloeroppervlakte groter dan 135 m² buiten de bebouwde kom een norm van 2,4 parkeerplaatsen geldt. Ontwikkeling van de woningen vereist de aanleg van 10 parkeerplaatsen op eigen terrein. Het plangebied biedt voldoende ruimte om aan de gestelde parkeernorm te voldoen.

Uit de toetsing van de voorgestane ontwikkeling van het plangebied aan relevante milieuhygiënische aspecten, blijkt dat de gewenste ontwikkeling niet belemmerd wordt door milieuaspecten uit de directe omgeving. Tegelijktijd levert de ontwikkeling geen onevenredig negatieve milieutechnische hinder voor de directe omgeving.

In dit hoofdstuk wordt uiteengezet hoe de juridische regeling (de regels en de verbeelding) van dit wijzigingsplan is vormgegeven. De regels en de verbeelding zijn toegesneden op de voorgenomen ontwikkeling.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De regels geven inhoud aan de op de verbeelding (plankaart) aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd kan of mag worden. Bij de opzet van de regels is getracht het aantal bepalingen zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen wat daadwerkelijk van noodzaak is. Hiervoor zijn een aantal standaarden ontwikkeld door het Ministerie van VROM. Deze zijn o.a. de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012), de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten (STRI2012) en de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen (PRBBP2012). In dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van deze standaarden.

Het juridische bindende deel van het plan bestaat uit de verbeelding en regels. Deze worden digitaal en analoog verbeeld. De verbeelding en regels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken namelijk:

1. 1. Inleidende regels
2. 2. Bestemmingsregels
3. 3. Algemene regels
4. 4. Overgangs- en slotregels

1. Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat twee artikelen:

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

2. Bestemmingsregels

Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de bestemmingen.

Artikel 3 Agrarisch met waarden - Natuur- en Landschapswaarden

Een gedeelte van het plangebied behoudt deze bestemming. Het oprichten van gebouwen is niet toegestaan. Wel is een agrarische bedrijfsuitoefening, in de vorm van agrarische bodemexploitatie met bijbehorende voorzieningen toegestaan, alsmede paden, wegen en parkeervoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen in de vorm van (erf)beplantingen en extensief recreatief medegebruik

Artikel 4 Natuur

De als natuur bestemde gronden zijn bestemd voor de ontwikkeling en duurzame instandhouding van natuurwaarden. Deze gronden worden opengesteld voor recreatief medegebruik.

Artikel 5 Tuin

De bestemming 'Tuin' bevat regels voor de onbebouwde gronden bij de woningen. Hier zijn onder andere groenvoorzieningen, in- en uitritten, parkeervoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

Artikel 6 Wonen - 1

De nieuwe woningen en het aangrenzende perceeldeel zijn bestemd als 'Wonen - 1'. In dit artikel zijn regels opgenomen voor bouwen en gebruik. De aanleg van de landschappelijke inpassing is gewaarborgd door de voorwaardelijke verplichting, waarin is opgenomen dat de woningen pas in gebruik genomen mogen worden als de landschapsinrichting is gerealiseerd en in stand wordt gehouden.

3. Algemene regels

Deze regels zijn algemene regels die voor het gehele bestemmingsplan gelden. Vaak zijn ze van toepassing op meerdere bestemmingen:

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen

Artikel 8 Algemene bouwregels

Dit artikel bevat regels ten aanzien van afwijkende bestaande bebouwing en ondergeschikte bouwdelen. Ook zijn regels ten behoeve van ondergronds bouwen opgenomen.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is nader omschreven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan worden aangemerkt.

Artikel 10 Algemene aanduidingsregels

De regeling voor de gronden binnen het grondwaterbeschermingsgebied zijn in dit artikel opgenomen. Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van de grondwaterkwaliteit ten behoeve van de openbare drinkvoorziening.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages. Ook zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor onder andere kleinschalig kamperen, herbouw van woningen en het bouwen van openbare nutsgebouwtjes

Artikel 12 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel beschrijft een aantal wijzigingen, die middels een wijzigingsplan, onder bevoegdheid van het college van B&W, kunnen worden opgenomen in het bestemmingsplan.

Artikel 13 Overige regels

Dit artikel enkele overige regels en nadere eisen.

4. Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotbepalingen.

Artikel 14 Overgangsrecht

In de overgangsregels zijn de juridische consequenties aangegeven betreffende bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.

Artikel 15 Slotregel

Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.

Dit hoofdstuk beschrijft de uitvoerbaarheid van het te ontwikkelen plan.

In voorgaande hoofdstukken is beschreven hoe het voorgenomen project past binnen het van toepassing zijnde overheidsbeleid. Er wordt geconstateerd dat er geen waarden aangetast worden in het plangebied en in de directe omgeving. Verder zijn er geen milieukundige belemmeringen geconstateerd (zie hoofdstuk 5). Ruimtelijk is de voorgenomen ontwikkeling daarmee uitvoerbaar.

Over het voorontwerpbestemmingsplan 'Landgoed 't Onthaesten' is op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening overleg gevoerd met diverse (overheids)organisaties. Van de volgende organisaties is over het bestemmingsplan een inspraakreactie ontvangen:

De reacties van de organisaties zijn samengevoegd in het Eindverslag vooroverleg document, welke als bijlage is toegevoegd aan de toelichting. In dit verslag is per inspraakreactie weergegeven of en zo ja, de opmerkingen zijn verwerkt in het bestemmingsplan.

Direct aanwonenden en belanghebben zijn bovendien persoonlijk over de ontwikkeling geinformeerd. In de bijlage van dit bestemmingsplan zijn de ontvangen adviezen en reacties opgenomen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 14 november 2018 tot 19 december 2018 voor de duur van zes weken voor zienswijze ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn een aantal zienswijzen binnengekomen, deze zijn te lezen in Bijlage 11 van de toelichting van het bestemmingsplan.

Naar aanleiding van een ingekomen zienswijze zijn de planregels in de bestemmingen Tuin en Wonen -1 aangepast. In beide bestemmingen is de mogelijkheid tot de realisatie van paardenbakken geschrapt uit de planregels. Hierdoor zijn paardenbakken niet mogelijk met voorliggend bestemmingsplan en wordt tegemoetgekomen aan de ingediende zienswijzen.

Gelet op de hiervoorgenoemde conclusies wordt gesteld dat de ontwikkeling maatschappelijk uitvoerbaar is.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

Het project betreft een particulier initiatief. Tussen de gemeente en initiatiefnemer zijn afspraken gemaakt over de financiering van de ruimtelijke procedure.

Uit de voorgaande paragrafen blijkt dat het voorgenomen plan ruimtelijk, maatschappelijk, en economisch uitvoerbaarheid is.