het bestemmingsplan De Reep met identificatienummer NL.IMRO.0823.BPOIDEREEP-VAST van de gemeente Oirschot.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

Een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend.

Bedrijvigheid in de categorieën 1 en 2 (op basis van VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering), dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend.

De denkbeeldige lijn die wordt getrokken langs de achtergevel van het hoofdgebouw – zonder aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen – alsmede het verlengde daarvan tot aan de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

Een bijgebouw bij een woning, dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met die woning en waar een gedeelte van de huishouding van één of meer personen, is ondergebracht.

Eén of meer gebouwen en/of overige bouwwerken.

Een in de regels dan wel op de plankaart opgenomen getal dat het percentage van een bouw- of bestemmingsvlak aangeeft dat ten hoogste mag worden bebouwd.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau danwel waarvan de bovenkant van de vloer maximaal 1,50 m. boven peil is gelegen.

De totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke.

1. a. T.a.v. bebouwing: Bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning.
2. b. T.a.v. gebruik: Het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

Een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

Een verzameling gebouwen bestaande uit een vrijstaand hoofdgebouw, dan wel twee of meer aaneengebouwde hoofdgebouwen inclusief aan- en uitbouwen.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Een bouwwerk op het erf van een gebouw, dat strekt tot de vergroting van het woongenot en dat met één zijde aan het hoofdgebouw grenst en dat aan minimaal twee zijden open is, met dien verstande dat de carport aan een derde zijde aan een carport of zijgevel van een gebouw op het belendende perceel mag worden gebouwd.

Een gesloten bovenbeëindiging van een gebouw, c.q. bouwwerk.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

De bouwlaag op de begane grond.

Doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een functie waarvoor het hoofdgebouw als zodanig mag worden gebruikt.

Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Hoogte waarop het omliggende terrein aansluit op de woning.

Het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 m boven het peil is gelegen.

Een activiteit van zeer beperkte bedrijfsmatige en/of ruimtelijke omvang zodat de functie waaraan zij wordt toegevoegd, qua aard, omvang en verschijningsvorm, overwegend of nagenoeg geheel als hoofdfunctie herkenbaar blijft.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

De voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden.
Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

De gronden van een bouwperceel behorende bij een woning, voor zover gelegen buiten het op de plankaart aangewezen bouwvlak.

Een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etcetera.

de naar de openbare weg gekeerde grens van één of meerdere bouwvlakken, of indien het een bouwvlak betreft met meer dan één naar de weg gekeerde grens, die grenzen die kennelijk als zodanig moeten worden aangemerkt;

Een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van één of meer personen, met dien verstande dat onder een:

1. a. aaneengebouwde woning wordt verstaan: een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan tenminste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd;
2. b. twee-aan-een (halfvrijstaande woning) wordt verstaan: een woning waarvan het hoofdgebouw met één zijgevel in de zijdelingse bouwperceelgrens is gebouwd en waarvan de afstand tot de andere zijdelingse bouwperceelgrens ten minste 3 m bedraagt; de woning kan deel uitmaken van een blok van ten hoogste twee woningen;
3. c. vrijstaande woning wordt verstaan: een woning, waarvan de afstand van beide zijgevels van het hoofdgebouw tot de zijdelingse bouwperceelgrenzen ten minste 3 m bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van een bouwwerk tot de zijdelingse grens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken samen.

Tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren.

De diepte van een aan- of uitbouw wordt loodrecht vanaf de gevel van het hoofdgebouw, waaraan de aan- of uitbouw wordt gebouwd, gemeten.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Tussen de buitenzijde van de afdekking van de carport, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang.
• In andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld of het afgewerkte bouwterrein.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversiering, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten. luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. voorzieningen ten behoeve van medische, sociale, sportieve, culturele of religieuze activiteiten, alsmede voorzieningen ten dienste van onderwijs en kinderopvang, alsmede overheidsdiensten met een overwegend openbaar karakter;

met de daarbij behorende:

2. b. gebouwen;
3. c. aan-, uit- en bijgebouwen;
4. d. wegen en paden;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. speelvoorzieningen;
9. i. waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen;
10. j. tuinen, erven en terreinen;
11. k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen:

1. a. de uitoefening van enig tak van handel (incl. detailhandel en horeca) en nijverheid met dien verstande dat ondersteunende horeca in de vorm van een kantine op maximaal 20% van het brutovloeroppervlak is toegestaan, voor zover deze functie in direct verband met maatschappelijke voorziening op de gronden wordt uitgeoefend;
2. b. het gebruik voor woondoeleinden;
3. c. het gebruik als seksinrichting.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, voet- en fietspaden;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. een monumentale boom terplaatse van de aanduiding 'monumentale boom';
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. bijbehorende voorzieningen;
8. h. kunstwerken;
9. i. waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen.

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning het navolgende werk en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren:

1. a. het kappen van de monumentale boom ter plaatse van de aanduiding 'monumentale boom'.

De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en carports;

met de daarbij behorende:

3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. tuinen en erven;
5. e. overige bouwwerken;
6. f. ontsluitingswegen en -paden;
7. g. waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen.

Bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.2.1 onder b ten einde toe te staan dat erkers voor de voorgevelrooilijn mogen worden gebouwd, mits:

1. a. de diepte van een erkers niet meer dan 1,5 meter bedraagt, met dien verstande dat de afstand tot de bestemmingsgrens met de bestemming "Verkeer" minimaal 2 meter bedraagt;
2. b. de breedte van de erker niet meer dan 2/3 van de breedte van het hoofdgebouw "Wonen" bedraagt;
3. c. de hoogte van de erker ten hoogste gelijk zal zijn aan die van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw.

1. a. Een omgevingsvergunning kan worden verleend voor het afwijken van het bepaalde in 5.4.1, onder a, ten einde toe te staan dat ruimten binnen de woning en/of bijgebouwen bij de woning gebruikt voor aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven als ondergeschikte activiteit, voor zover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits:
   1. 1. maximaal 30 m² van het vloeroppervlak van de woning en de bijgebouwen gebruikt wordt voor de activiteit;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning of het bijgebouw zal uitvoeren, tevens de bewoner van de woning is;
   3. 3. de parkeerbehoefte past binnen de woonomgeving;
   4. 4. de activiteit qua aard, milieubelasting, uitstraling en intensiteit past in een woonomgeving.
   5. 5. de activiteit niet milieuvergunningplichtig is;
   6. 6. er geen detailhandel of groothandel ter plaatse plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de aan-huis-verbonden activiteit.
2. b. Een omgevingsvergunning kan worden verleend voor het afwijken van 5.4.1 onder b, ten einde toe te staan dat ruimten binnen de woning en/of bij gebouwen bij de woning voor "bed and breakfast"-voorzieningen worden gebruikt, voor zover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. de verhuur uit maximaal 3 kamers bestaat;
   2. 2. maximaal 30 m2 van het oppervlak van de woning en de bijgebouwen voor "bed and breakfast"-voorzieningen wordt gebruikt;
   3. 3. degene die de activiteiten in de woning of het bijgebouw zal uitvoeren dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   4. 4. de activiteiten dienen qua aard, milieubelasting, uitstraling en intensiteit te passen in de woonomgeving;
   5. 5. de activiteiten mogen geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en geen onevenredige parkeerdruk veroorzaken.
3. c. Een omgevingsvergunning kan worden verleend voor het afwijken van het bepaalde in artikel 5.4.1 onder c, ten einde toe te staan dat een (vrijstaand) bijgebouw wordt gebruikt als afhankelijke woonruimte, mits:
   1. 1. het een (vrijstaand) bijgebouw betreft behorende bij een woning waarin binnen een bestemming een permanente (bedrijfs)woning is toegestaan;
   2. 2. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg, waarbij de noodzakelijkheid blijkt uit een schriftelijke verklaring van in ieder geval de behandelende huisarts;
   3. 3. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
   4. 4. de afhankelijke woonruimte wordt ingepast binnen de toegestane bijgebouwen, met een maximale bebouwde oppervlakte van 80 m²;
   5. 5. het bijgebouw vormt een onlosmakelijk geheel met de woning van waaruit de mantelzorg wordt verleend.

Burgemeester en wethouders verlenen de omgevingsvergunning zowel op naam van de mantelzorgverlener als de mantelzorgontvanger onder de voorwaarden dat binnen één maand na beëindiging van het gebruik van het (vrijstaand) bijgebouw als afhankelijke woonruimte ten behoeve van mantelzorg hiervan schriftelijke melding wordt gemaakt bij burgemeester en wethouders en het (vrijstaand) bijgebouw binnen drie maanden na beëindiging van het gebruik als afhankelijke woonruimte ten behoeve van mantelzorg ongeschikt wordt gemaakt voor bewoning.

De voor Leiding - Hoogspanningsverbinding aangewezen gronden, zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de aanleg en instandhouding van bovengrondse hoogspanningsverbindingen waarvan de veiligheidsafstand valt binnen de dubbelbestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding.

Het is verboden op deze gronden ten behoeve van de in artikel 4 genoemde bestemming een gebouw danwel een bouwwerk, geen gebouw zijnde, op te richten.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 6.2, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Alvorens over het verlenen van afwijking te beslissen wint het bevoegd gezag hieromtrent schriftelijk advies in bij de beheerder(s) van de leiding(en).

De voor Leiding aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor een ondergrondse rioolleiding met de hartlijn ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding - riool'.

Het is verboden op deze gronden ten behoeve van de in artikel 4 genoemde bestemming een gebouw danwel een bouwwerk, geen gebouw zijnde, op te richten.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 7.2, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Alvorens over het verlenen van afwijking te beslissen wint het bevoegd gezag hieromtrent schriftelijk advies in bij de beheerder(s) van de leiding(en).

De voor ‘Waarde – Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond verwachte beschermde archeologische monumentale waarden.

Voorafgaande aan het realiseren van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden in het kader van de bestemmingen als opgenomen in de artikelen 3, 4 en 5, geldt de voorwaardelijke verplichting dat voldaan moet zijn aan het navolgende stappenplan, uitgevoerd conform de regels van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA), en de maatregelen die in dit stappenplan worden genoemd:

1. a. er dient een archeologisch bureauonderzoek te worden uitgevoerd ter plaatse van de te realiseren gebouwen, bouwwerken, werken en/of werkzaamheden als bedoeld in dit artikel. Een archeologisch bureauonderzoek is niet nodig, indien het gronden betreft die als verstoord zijn aangemerkt, dan wel waarvan verstoring blijkt uit een eerder verleende omgevingsvergunning of uit andere formele bescheiden;
2. b. indien uit het bureauonderzoek als bedoeld onder a van dit artikel blijkt dat er een archeologische verwachtingswaarde is, dient een archeologisch karterend en milieuhygiënisch booronderzoek te worden uitgevoerd;
3. c. indien uit het booronderzoek als bedoeld onder b van dit artikel blijkt dat er sprake is van archeologische waarden, dient een proefsleuvenonderzoek te worden uitgevoerd, op basis waarvan de waarde van de archeologische resten bepaald kan worden. Het proefsleuvenonderzoek kan worden overgeslagen, indien direct een of meer maatregelen als onder d beschreven, worden ingezet.
4. d. indien uit het onderzoek als bedoeld onder b en c blijkt dat er sprake is van archeologische waarden, dienen een of meer van de volgende archeologische maatregelen getroffen te worden:
   1. 1. in situ behoud;
   2. 2. ex situ behoud: archeologische begeleiding;
   3. 3. ex situ behoud: opgraving.

Burgemeester en wethouders bepalen op basis van de resultaten van het onderzoek welke archeologische maatregel(en) moet(en) worden uitgevoerd.

Grond welke eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' zijn de gronden mede bedoeld als molenbiotoop. De gronden zijn bestemd als obstakelvrije ruimte ten behoeve van de functie van de in dit gebied voorkomende molen als werktuig. Onder obstakel moet voor de uitleg van dit artikel bouwwerken en beplanting worden verstaan.

In afwijking van het bepaalde bij de mede aangewezen bestemming(en) is het verboden om:

1. a. binnen een straal van 100 m¹, gerekend vanaf het middelpunt van de molen, geen bebouwing mag worden opgericht hoger dan het onderste punt van de verticale wiek;
2. b. binnen een straal van 100 tot 400 m¹, gerekend vanaf het middelpunt van de molen, geen bebouwing mag worden opgericht met een grotere hoogte dan 1/30 van de afstand, gemeten tussen de bebouwing of beplanting en het onderste punt van de verticaal staande wieken van de molen.

Het onder a. vervatte verbod geldt niet voor bouwwerken waarvan de bouwhoogte lager is dan 6,5 meter.

1. a. het is verboden op de in lid 10.1 bedoelde gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het aanbrengen van bovengrondse constructies, installaties of apparatuur;
   2. 2. het ophogen van gronden;
   3. 3. het beplanten met bomen, heesters en andere opgaande begroeiing.
2. b. het onder a vervatte verbod geldt niet voor:
   1. 1. beplanting waarvan de kruinhoogte lager is dan 6 meter;
   2. 2. werk en werkzaamheden binnen het kader van het op de bestemming van die gronden gerichte normale onderhoud en beheer, dan wel die welke voortvloeien uit het normale gebruik overeenkomstig de bestemming;
   3. 3. werk en werkzaamheden, welke ten tijde van het van kracht worden van het plan in uitvoering waren;
   4. 4. het aanbrengen van antennes en zend- en lichtmasten;
3. c. werk en werkzaamheden als bedoeld onder a zijn slechts toelaatbaar, indien door het werk of de werkzaamheden, dan wel door de daarvan, hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen, het huidige en/of het toekomstige functioneren van de molen als werktuig door windbelemmering niet onevenredig in gevaar wordt of kan worden gebracht. Alvorens de omgevingsvergunning als bedoeld onder a te verlenen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de beheerder van de betreffende molen.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.

Een omgevingsvergunning kan worden verleend voor het afwijken van het in 11.1 vervatte verbod, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, worden verleend voor het afwijken van:

1. a. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
2. b. de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van overige bouwwerken, niet zijnde erf- en terreinafscheidingen, en toestaan dat de hoogte van overige bouwwerken, niet zijnde erf- en terreinafscheidingen, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m, mits wordt voldaan aan de regels als gesteld in Artikel 10;
3. c. de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van overige bouwwerken, niet zijnde erf- en terreinafscheidingen en anders dan genoemd onder lid a en b, en toestaan dat de hoogte van overige bouwwerken, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 40 m, mits wordt voldaan aan de regels als gesteld in Artikel 10.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen ten aanzien van de plaats van de bestemmingsgrens, voor zover de afwijking van geringe aard is en ten aanzien van ondergeschikte punten, wanneer dit met het oog op de praktische uitvoering gerechtvaardigd is respectievelijk indien de aanpassing aan de terreingesteldheid dit noodzakelijk maakt en de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 14.1, sub a, een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder lid 14.1, sub a met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan De Reep.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 23-06-2015.

De voorzitter, De griffier,

……………… ………………

De gemeente Oirschot ontwikkelt ter plaatse van de voormalige dependance van het Kempenhorstcollege een nieuwe woningbouwlocatie. Deze locatie die bekend staat onder de naam 'De Reep' kent nog geen woonbestemming. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient het bestemmingsplan gewijzigd te worden.

_{Figuur 1.1: Plangebied De Reep in vogelvlucht}

De locatie De Reep is gelegen in de kern Oirschot. De locatie wordt omsloten door de straten De Reep, Het Luiwerk, Steenakkerstraat en de Raffendonkstraat. De locatie betreft een herontwikkelingslocatie. Op deze locatie stond eerder een dependance van het Kempenhorstcollege. De school is gesloopt en de vrijkomende locatie is geschikt voor woningbouw.

Het college van B&W heeft in de eerste helft van 2014 de verkaveling voor het gebied vastgesteld. Dit is gebeurd in nauwe samenwerking met geïnteresseerden, omwonenden en een architect. Op het terrein komen diverse woningtypen voor diverse doelgroepen te weten studio’s, kleinere en grotere starterswoningen, doorstromerswoningen en patiowoningen.

Het project wordt middels een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap gerealiseerd. Het CPO-initiatief wordt ondersteund door SIR-55 en de Vastgoedregisseur.

Op de locatie vigeert het bestemmingsplan Woonwijken kern Oirschot, dat is vastgesteld op 27 juni 2006. In dit bestemmingsplan heeft de hele locatie de bestemming Maatschappelijk, met daarbinnen een wijzigingsbevoegdheid voor de bestemming Woondoeleinden. Daarbij is de realisatie tot het bouwen van 18 woningen. Het plan voorziet in de bouw van 20 woningen. Hierdoor moet om het plan mogelijk te maken een bestemmingsplanprocedure doorlopen worden voor de bouw van de betreffende 20 woningen. Een deel van de bestemming Maatschappelijk zal gehandhaafd blijven, een deel van de bestemming zal worden aangepast naar de bestemming Wonen en de wegen, paden en parkeerplaatsen krijgen de bestemming Verkeer.

Om de ontwikkeling mogelijk te maken zijn diverse onderzoeken uitgevoerd, waaronder een bodemonderzoek naar de geschiktheid van de bodem voor het gebruik van de gronden voor woondoeleinden. Er is een waterparagraaf opgesteld, er is onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van beschermde soorten, er is onderzoek gedaan naar de grootte van de aanwezige magneetveldzone en de mogelijkheden om deze te verkleinen en er is archeologisch onderzoek uitgevoerd.

Het plan is gelegen op een inbreidingslocatie is de kern Oirschot. Op deze locatie was voorheen een dependance van een school aanwezig. De school is gesloopt en de gymzaal is gehandhaafd. Met de sloop van de school is ruimte ontstaan voor een woningbouwontwikkeling. De woningbouwontwikkeling voorziet in de realisatie van 20 woningen voor doelgroepen die aandacht behoeven binnen de gemeente. De focus binnen dit project ligt op starters en op senioren.

Middels een collectief particulier opdrachtgeverschap wordt ruimte geboden voor het ontwikkeling van een woning die voldoet aan de wensen van toekomstige bewoners, waarbij schaalvoordelen worden behaald doordat de bewoners collectief ontwikkelen.

Bij het ontwerp van het plan is met de volgende zaken rekening gehouden:

• de toekomstige ontwikkeling dient qua sfeer, aard en schaal aan te sluiten bij de bestaande woonomgeving. In het gebied zijn zowel grondgebonden woningen als gestapelde woningen toegestaan. De bebouwingshoogte bedraagt maximaal 2 bouwlagen met een kap;
• de parkeerbehoefte dient binnen het plangebied te worden opgelost. Voor de starterswoningen geldt een norm van 2 parkeerplaatsen per woning. Voor seniorenwoningen geldt een norm van 2,3 parkeerplaatsen per woning. Niet overdekte parkeerplekken op eigen terrein gelden hierbij ook als parkeerplaats. Ook dient voorzien te worden in de parkeerbehoefte van de gymzaal. Daarbij dient gerekend te worden conform de CROW-norm, welke uitgaat van 3 parkeerplaatsen per 100 m² bvo;
• er dient rekening gehouden te worden met de aanwezige rioolwatertransportleiding. Binnen een zone van 5m aan weerszijden van de lijn mag niet worden gebouwd;
• een deel van het plangebied ligt in de zone voor onderhoud en beheer van de 150 kV hoogspanningslijn. Binnen deze zone geldt een hoogtebeperking voor gebouwen, bouwwerken en beplanting;
• binnen een straal van 40 meter van het hart van de hoogspanningslijn ligt een magneetveldzone. Binnen deze zone mogen geen kinderen in de leeftijd tot 15 jaar wonen. Dit wordt middels een kettingbeding vastgelegd in de koopovereenkomsten voor de te realiseren woningen.
• omdat de woningen bereikbaar moeten blijven voor starters zijn de bouwblokken strikt begrensd, zodat de woningen niet verruimd kunnen worden en daarmee interessant zijn en blijven voor de betreffende doelgroep;
• nabij de gymzaal is een perenboom gelegen. Deze perenboom moet gehandhaafd blijven.

Het ontwerp van de woningen zal worden ingepast binnen een ruimtelijk raamwerk.

Dit ruimtelijke raamwerk is tot stand gekomen in overleg met de bewoners. Daar wordt in paragraaf 7.1 nader op ingegaan.

_{Figuur 2.1: Aandachtspunten voor de inrichting}

Het versterken van de groenstructuur aan De Reep en de Raffendonkstraat zijn belangrijke aspecten bij het realiseren van het plan. Verder dient op de hoek van deze twee straten een gebouw gerealiseerd te worden dat op beide straten gericht is. Het betreft een verbijzondering van de architectuur ter plaatse. De bereikbaarheid van de sporthal is een aandachtspunt, met name de sociale veiligheid is hier van belang.

De woningen worden ontwikkeld middels Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Dat betekent dat diverse individuele initiatieven in een collectief georganiseerd worden. Voordeel is dat hiermee een duidelijk aanspreekpunt ontstaat en dat schaalvoordelen behaald kunnen worden in de uitvoering.

Voor de beeldkwaliteit wordt aangesloten bij de reeds bestaande bebouwing.

De locatie ligt in de nabijheid van een hoogspanningsverbinding. Het betreft een 150 kiloVolt verbinding. Aan weerszijden van de hartlijn van de hoogspanningsverbinding is een elektromagnetisch veld gelegen, doorgaans aangeduid als magneetveldzone.

De gemeente heeft in 2008 een haalbaarheidsstudie laten uitvoeren naar het reduceren van de specifieke magneetveldzones. Voor de ontwikkeling van de locatie De Reep wil de gemeente de magneetveldzone van 85 meter terugbrengen naar maximaal 80 meter. Daarom is TenneT benaderd om deze reductie tot stand te brengen.

De berekening van deze magneetveldzones werd destijds uitgevoerd volgens de handreiking 1.0. Inmiddels is er een handreiking 4.0 uitgegeven, waardoor we TenneT de opdracht hebben gegeven om een nieuwe berekening te laten uitvoeren. Uit de nieuwe berekening van TenneT blijkt dat de magneetveldzone nu 40 meter bedraagt aan weerszijden van de hoogspanningslijn.

Wonen binnen het magneetveld wordt ten zeerste afgeraden voor kinderen tot 15 jaar. Het is niet verboden in deze zone te wonen, maar het is taak aan de gemeente toekomstige bewoners hiervoor te waarschuwen. Om die reden wordt de aanwezigheid van de magneetveldzone vermeld middels een kettingbeding in de koopovereenkomst.

Kader

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening heeft de provincie Noord-Brabant een verordening opgesteld met algemene en specifieke eisen ten aanzien van ruimtelijke besluiten van gemeenten. De Verordening Ruimte is op 1 maart 2011 in werking getreden en voor het laatst gewijzigd in 2014. De nieuwe versie is per 18 maart 2014 in werking getreden.

Een relevant uitgangspunt van de Verordening Ruimte is dat getracht moet worden zo veel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te bouwen, dan wel in een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Met bestaand stedelijk gebied wordt reeds bestaande bebouwing bedoeld, maar ook bijvoorbeeld inbreidingslocaties. Zoekgebieden zijn die gebieden waar, indien er toch uitbreiding noodzakelijk is, uitbreiding als verantwoord wordt beschouwd.

Oirschot verwacht de periode 2014-2020 nog een groei van 560 woningen te moeten realiseren. Deze verwachting komt voort uitde bevolkingsgroeiprognoses, zoals deze regionaal zijn vastgelegd. Over het aantal te realiseren woningen zijn afspraken gemaakt in het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) voor de regio Zuidoost-Brabant, waar de gemeente Oirschot onderdeel van uit maakt. Deze plannen zijn vervat in het woningbouwprogramma van de gemeente Oirschot voor de periode 2013-2020. In de lijst met concrete woningbouwinitiatieven is het plan De Reep ook genoemd.

Het plan De Reep geeft invulling aan meerdere speerpunten vanuit het gemeentelijke beleid, te weten ontwikkeling woningbouw middels CPO en bouwen voor de doelgroepen starters en senioren.

Voor de ontwikkeling van De Reep is ook de Ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling doorlopen. Op de eerste trede van de ladder moet onderzocht worden of er sprake is van een regionale behoefte. De regionale behoefte is vastgelegd in afspraken die in het RRO zijn overlegd. Hierboven is geconstateerd dat er sprake is van een regionale behoefte waar het plan De Reep invulling aangeeft. De tweede trede van de ladder geeft aan dat er bij voorkeur in bestaand stedelijk gebied ontwikkeld moet worden. Het plangebied De Reep ligt in bestaand stedelijk gebied (zie afbeelding 3.1). Het betreft hier een herontwikkelingslocatie. De locatie is eerder altijd in gebruik geweest voor stedelijke doeleinden.

Geconcludeerd kan worden dat de ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling in voldoende mate doorlopen is.

_{Figuur 3.1: Uitsnede plankaart Verordening Ruimte provincie Noord-Brabant met globale duiding van het plangebied in de rode cirkel.}

OP grond van de ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling moet eerst gekeken worden of er sprake is van een regionale behoefte aan woningbouw in het algemeen en woningbouw voor de betreffende doelgroep in het bijzonder.

Conclusie

Het plangebied kent reeds een stedelijke vorm van gebruik en is ook als zodanig aangeduid binnen de Verordening Ruimte. Binnen het als zodanig aangewezen stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij – binnen de grenzen van andere wetgeving – om te voorzien in stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling is in overeenstemming met het provinciale beleid.

In deze paragraaf is het beleid van de gemeente Oirschot en de relatie tot het voorgenomen plan weergegeven. Er zijn drie relevante beleidsstukken weergegeven.

De gemeente heeft ten aanzien van het woningbouw twee relevante beleidsvisies. Het woningbouwprogramma wordt bepaald in de woonvisie 2009-2013.

Hierin staat de volgende missie omschreven: “De gemeente Oirschot wil bouwen aan een leefomgeving waar alle inwoners van Oirschot kunnen wonen, met een gevarieerd woningaanbod, passend bij de gewenste sociale en demografische opbouw van de samenleving, waar nodig met respect voor en afgestemd op de fysieke omgeving en rekening houdend met historische en culturele waarden en identiteit van de vier kernen.”

Deze missie is vertaald naar de volgende beleidsdoelen:

• evenwicht brengen in woningvraag en -aanbod;
• adequaat huisvesten van de verschillende doelgroepen;
• starters en senioren vormen de belangrijkste doelgroepen;
• versterken van het goede woon- en leefklimaat;
• leefbaarheid en vitaliteit van de kernen zoveel mogelijk behouden en versterken;

De ontwikkeling van De Reep draagt bij aan het vinden van passende huisvesting voor starters- en senioren en draagt tegelijkertijd bij aan het versterken van de leefbaarheid in de gemeente Oirschot, omdat hiermee voorkomen wordt dat starters de kernen verlaten en zich elders gaan vestigen en senioren zo lang mogelijk in de eigen kern kunnen blijven wonen.

Binnen het woonbeleid van de gemeente is de startersproblematiek een belangrijk aandachtspunt. De gemeente heeft daarom een nota startersbeleid opgesteld. De gemeente is op diverse plaatsen in de gemeente bezig om de bouw van starterswoningen te stimuleren en te faciliteren. In de nota heeft de gemeente aangegeven op een eenduidige wijze met de diverse startersprojecten in de gemeente om te willen gaan. Tevens geeft de gemeente aan het belangrijk te vinden dat jongeren een wooncarrière kunnen maken en dat er doorstroming ontstaat op de bestaande woningmarkt. In de anterieure overeenkomst heeft de gemeente bedongen dat de woningen ook duurzaam beschikbaar blijven voor starters- of senioren. Bij de realisatie van de De Reep wordt er ingespeeld op de specifieke woonwensen van beide doelgroepen. Hiermee is extra aandacht voor deze doelgroep, samen met andere bouwplannen voor deze doelgroepen, binnen de kern Spoordonk gewaarborgd.

De samenleving vergrijst en het aantal jongeren neemt af. Verder gaat de individualisering door en vindt gezinsverdunning plaats, er komen steeds meer kleine (een- of tweepersoons)huishoudens. Het aantal starters dat een woning wil is gestegen, maar door moeilijke marktomstandigheden lukt het hen niet om zelfstandig te gaan wonen. De gemeente heeft zichzelf tot taak gesteld om jongeren binnen de gemeente te behouden en daar gericht in de woningbouwontwikkeling op te sturen. Verder wil de gemeente ook invulling geven aan de woonwensen voortkomend uit de vergrijzing. Deze onderwerpen staan ook voor de komende jaren weer hoog op de agenda.

Het plangebied betreft de locatie De Reep. Het betreft de herontwikkeling van een bestaand stedelijk gebied dat voorheen in gebruik was als schoollocatie. De herontwikkeling houdt in dat ter plaatse van de oude school met bijbehorende gronden een woningbouwontwikkeling voor doelgroepen wordt gerealiseerd.

Voor het plangebied zijn zowel programmatische als stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld. Randvoorwaarden zijn de punten waar in het plan aan voldaan moet worden.

De vormgeving van de woningen dient aan te sluiten bij de gebiedskarakteristieken van de plek. Dat betekent dat de woningen een dorpse maat en schaal hebben. In overleg met de huidige buurtbewoners en met de toekomstige bewoners die georganiseerd zijn in het CPO-initiatief is gekeken naar een passende verkaveling.

Voor de verkaveling zijn enkele randvoorwaarden en uitgangspunten gehanteerd

Omgeving

• Het plan is gelegen binnen een molenbiotoop. Dat betekent dat sprake is van een beperkte bouwhoogte om de windvang van de molen niet te beperken;
• Het plan is gelegen in de nabijheid van een 150 kV hoogspanningsverbinding.

In het plangebied is een 150 kV hoogspanningsverbinding aanwezig.

Aan weerszijden van de hartlijn van de hoogspanningsverbinding is een elektromagnetisch veld gelegen, doorgaans aangeduid als magneetveldzone.

De gemeente heeft in 2008 een haalbaarheidsstudie laten uitvoeren naar het reduceren van de specifieke magneetveldzones. Voor de ontwikkeling van de locatie De Reep wil de gemeente de magneetveldzone van 85 meter terugbrengen naar maximaal 80 meter. Daarom is TenneT benaderd om deze reductie tot stand te brengen.

De berekening van deze magneetveldzones werd destijds uitgevoerd volgens de handreiking 1.0. Inmiddels is er een handreiking 4.0 uitgegeven, waardoor we TenneT de opdracht hebben gegeven om een nieuwe berekening te laten uitvoeren. Uit de nieuwe berekening van TenneT blijkt dat de magneetveldzone nu 40 meter bedraagt aan weerszijden van de hoogspanningslijn.

Wonen binnen het magneetveld wordt ten zeerste afgeraden voor kinderen tot 15 jaar. Het is niet verboden in deze zone te wonen, maar het is taak aan de gemeente toekomstige bewoners hiervoor te waarschuwen. Om die reden wordt de aanwezigheid van de magneetveldzone vermeld middels een kettingbeding in de koopovereenkomst.

Bouwvlak

Om het plangebied de openheid te geven, passende bij een verdicht dorpslint geldt het volgende:

• voorgevelrooilijn hoofdgebouw > 3m van kavelgrens;
• achtergevelrooilijn hoofdgebouw > 5m van kavelgrens;
• aan- en bijgebouwen geschakeld aan het hoofdgebouw of op > 3m van het hoofdgebouw;
• afstand bebouwing tot aan kavelgrens bedraagt aan één zijde tenminste 2m.

Bebouwingvolume/bouwhoogte

• de bouwmassa sluit aan bij de maat en schaal van het dorpse woningtype;
• bouwhoogte < 6,5m, met de mogelijkheid om op enkele locaties tot een hoogte van 9,5m te bouwen.

Overige voorwaarden

• per op te richten woning dient er een parkeerplaats op eigen terrein te worden gerealiseerd (zie paragraaf 5.11).

_{Figuur 4.1: Artist impression van toegepaste architectuur}

Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom van Oirschot. Er is hier sprake van een inbreidingslocatie. De locatie is op diverse milieu-effecten onderzocht. Hieronder zijn de onderzoeksresultaten weergegeven.

Het vooronderzoek is uitgevoerd conform de NEN5725 Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van vooronderzoek bij verkennend en nader onderzoek, versie januari 2009. Op basis van de beschikbare informatie over de onderzoekslocatie en de aanleiding voor het onderzoek is conform de NEN 5725, gekozen voor een beperk vooronderzoek. Gezien het doel van het onderzoek wordt, in afwijking op de norm, het (financieel-)juridisch aspect niet behandeld.

Uit de resultaten van het vooronderzoek blijkt dat ter plaatse van de onderzoekslocatie tot medio 2009 een scholencomplex aanwezig is geweest. Voor het gebruik als scholencomplex is de locatie altijd in gebruik geweest als agrarisch gebied. Ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn, voor zover bekend, niet eerder milieuhygiënische bodemonderzoeken uitgevoerd.

In de archieven van de gemeente Oirschot zijn van de onderzoekslocatie alleen bouw- en sloop- vergunningen en asbestinventarisaties aanwezig. In de bouwvergunningen zijn geen vermeldingen van het gebruik van asbest aangetroffen.

Uit de sloopvergunning en asbestinventarisatie van 2009 blijkt dat het voormalige pand asbesthoudende elementen bevatte. Het asbest werd aangetroffen ter plaatse van de CV installatie en aan de buitenzijde van het pand in sandwichpanelen. Voorafgaande aan de sloop zijn de asbesthoudende elementen verwijderd door een gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf.

Op basis van de resultaten uit het vooronderzoek wordt geconcludeerd dat de onderzoekslocatie onverdacht is op het voorkomen van verontreinigingen. Echter gezien de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem niet recentelijk is onderzocht dient voor aanvang van de geplande woningbouw een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd te worden.

Geadviseerd wordt het verkennend bodemonderzoek te combineren met een verkennend asbestonderzoek om uit te sluiten dat in de bodem asbest aanwezig is als gevolg van de voormalige aanwezigheid van de bebouwing ter plaatse.

De locatie is gesitueerd in stroomgebied de Beerze van waterschap De Dommel. Binnen en in de directe omgeving van de locatie zijn geen oppervlaktewateren gelegen. Het dichtstbijzijnde oppervlaktewater ligt op circa 300 m ten zuidoosten van het gebied. Dit betreft de A-waterloop BS39.1, gelegen ter hoogte van de Oude Bestseweg, de Bestseweg en de Notel. Op circa 600 meter ten zuiden van plangebied is het Wilhelminakanaal gesitueerd.

In het Waterbeheerplan 2010-2015 “Krachtig water” zijn de doelen van het waterschap opgenomen en is aangegeven hoe het waterschap deze wil bereiken. Het plan is afgestemd op het Stroomgebiedsbeheerplan Maas, het Nationaal Waterplan en het Provinciaal Waterplan. De doelen en inspanningen zijn gericht op de volgende thema's:

• droge voeten;
• voldoende water;
• natuurlijk water;
• schoon water;
• schone waterbodem;
• mooi water.

Met als basis het Waterbeheerplan heeft het waterschap de Handreiking Watertoets d.d. februari 2015 opgesteld. Daarin zijn de uitgangspunten benoemd voor het invullen van de watertoets bij ruimtelijke plannen en besluiten.

Conform de Handreiking geldt voor de afvoer van hemelwater het uitgangspunt 'hydrologisch neutraal ontwikkelen'. Dit houdt in dat het hemelwater dat op daken en verhardingen valt, niet versneld mag worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Voor behandeling van dit water geldt de waterkwantiteitstrits, waarbij optie 1 het meest wenselijk en optie 5 het minst wenselijk is:

1. 1. hergebruik;
2. 2. vasthouden / infiltreren;
3. 3. bergen;
4. 4. afvoeren naar oppervlaktewater;
5. 5. afvoeren naar de riolering.

De initiatiefnemer dient de trits te doorlopen en te beargumenteren voor welke optie wordt gekozen. 'Vasthouden' betekent infiltratie in de bodem. Als hergebruik en (volledige) infiltratie niet mogelijk zijn, is afvoer naar een oppervlaktewater / riolering mogelijk. In dit geval kan een compenserende berging noodzakelijk zijn. Bij een compenserende berging kan worden gedacht aan een vijver, een infiltratievoorziening of buffersloot met een geknepen afvoer naar een watergang. Gemeenten stellen vanuit hun eigen verantwoordelijkheid eisen aan de afvoer van hemelwater.

Bij de inrichting, bouwen en beheer dienen zo min mogelijk vervuilende stoffen te worden toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Conform de waterkwaliteitstrits, 1. schoonhouden 2. scheiden 3. zuiveren, dienen de mogelijkheden voor bronmaatregelen (schoonhouden) te worden onderzocht. Denk hierbij bijvoorbeeld aan zorgvuldige materiaalkeuze (pakket duurzaam bouwen), geen blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater en een verantwoord beheer van de openbare ruimte (weg- en groenbeheer).

Vanaf 1 maart 2015 geldt een nieuwe bergingsnorm voor de toename aan verhard oppervlak conform de bepalingen uit de Keur 2015.

Keur; Artikel 3.6 Verbod afvoer door verhard oppervlak. Het is verboden zonder vergunning neerslag door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen.

Algemene regels; Art. 15 Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak. Vrijstelling wordt verleend van het verbod, bedoeld in artikel 3.6 van de Keur, voor het afvoeren van hemelwater via toename verhard oppervlak of door afkoppelen van verhard oppervlak, naar een oppervlaktewaterlichaam voor zover:

• Het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
• De toename van verhard oppervlak maximaal 2.000 m² is, of;
• De toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak.
• De toename van verhard oppervlak tussen 2.000 m² en 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale compensatie conform de rekenregel: Benodigde compensatie (in m³) = Toename verhard oppervlak (in m²) * Gevoeligheidsfactor * 0,06 (in m).

Voor het plangebied geldt een gevoeligheidsfactor van 1.

Volgens de Verordening Water Noord-Brabant 2009 ligt het plangebied niet binnen een natte natuurparel, beschermingszone waterhuishouding of attentiegebied natte natuurparel. Ook ligt het gebied niet binnen een Keurbeschermings- of –attentiegebied. Daarnaast ligt het gebied volgens de Provinciale Milieu Verordening Noord-Brabant 2010 niet binnen een grondwaterbeschermingsgebied ten behoeve van een drinkwaterwinning. Vanuit de watergerelateerde beschermingsgebieden zijn dus geen belemmeringen aanwezig voor de ontwikkeling van het gebied.

Conform de uitgangspunten vindt de hemelwaterbehandeling binnen de ontwikkeling De Reep gescheiden plaats van de afvalwaterafvoer. Dus één rioleringsstelsel voor het hemelwater en één rioleringsstelsel voor het afvalwater. Voor de afvoer van hemelwater kan ook gebruik worden gemaakt van oppervlakkige afwatering in plaats van een rioleringsstelsel.

Voor het plan is hergebruik van hemelwater dat op de gebouwen valt mogelijk. Gedacht kan worden aan het gebruik van hemelwater voor sanitaire voorzieningen of als poets-/waswater. Echter het hergebruik van hemelwater kan niet worden verplicht.

Binnen het plangebied neemt het oppervlak aan verharding met circa 300 m² af (zie tabel 5.1 en figuren 5.1 en 2.2). Omdat het oppervlak aan verharding niet toeneemt, is het, conform de Keur 2015, niet verplicht om binnen het plangebied berging te realiseren voor het hemelwater dat afstroomt van het toekomstige verhard oppervlak. Het hemelwater mag direct afwateren richting de bestaande riolering.

Omdat de toekomstige verharding kleiner is dan de voormalige verharding wordt de bestaande riolering minder belast met hemelwater. Dit heeft een gunstig effect op het functioneren van de riolering.

_{Tabel 5.1: Bestaand, toekomstig en toename/afname verhard oppervlak}

Wanneer rondom het plangebied een hemelwaterriool is gelegen, dient de hemelwaterafvoer (HWA) vanuit het plangebied op dit riool aangesloten te worden. Hiermee blijft de hemelwaterafvoer gescheiden van de afvalwaterafvoer, ofwel droogweerafvoer (DWA). Bij de afwezigheid van een hemelwaterriool dient de HWA vanuit het plangebied via een aparte leiding, gescheiden van de DWA, aangesloten te worden op de bestaande gemengde riolering rondom het plangebied.

Ondanks dat het vanuit Keur 2015 niet nodig is hemelwater vast te houden en/of te bergen heeft het wel de voorkeur om dit te doen. Hiermee kan de bestaande riolering en het bestaande oppervlaktewater buiten het plangebied ontlast worden met een kleinere kans op wateroverlast tijdens extreme neerslag. Dit sluit ook aan bij de doelstellingen van de gemeente om klimaatbestendig te zijn. Ook kan met het vasthouden van water een positieve bijdrage worden geleverd aan de ontwikkeling van de beplanting en bomen binnen het plangebied.

_{Figuur 5.1: Voormalige situatie plangebied}

_{Figuur 5.2: Toekomstige inrichting van het plangebied}

Tijdens grotere buien dan een 'bui08' (conform Leidraad Riolering), die één keer in de 2 jaar voorkomt, kunnen de kolken en hemelwaterriolen de aanvoer van hemelwater mogelijk niet aan en kunnen water-op-straat situaties ontstaan. Om wateroverlast binnen het plangebied te voorkomen is het van belang om het vloerpeil van de gebouwen circa 0,25 m hoger af te werken dan de hoogtes van aangrenzende rijbanen/parkeerplaatsen.

Om de kans op wateroverlast in de omgeving, als gevolg van de ontwikkeling van het plan, te verkleinen, is het van belang, dat het hemelwater tijdens intensieve neerslag (tijdelijk) binnen het plangebied blijft. Dit betekent dat het water niet direct via het maaiveld dient af te stromen richting de omgeving, maar tijdelijk bijvoorbeeld op het oppervlak van de rijbanen/parkeerplaatsen, groenzones en deel van de tuinen blijft staan. Hier moet in het detailontwerp rekening mee worden gehouden.

Dit houdt voor de gemeente in, dat een bui die (statistisch) eenmaal in 100 jaar (70 mm in één uur) valt niet tot schade leidt in het jaar 2035. In het plangebied dient hiermee rekening te houden door vrijkomend hemelwater te bergen, en zo mogelijk, te infiltreren.

In de Raffendonksestraat, De Reep en 't Luiwerk is een gemengd riool aanwezig. Het betreft een AsbestCement leiding met een diameter van rond 300 mm. In de Steenakkerstraat ligt een leiding van rond 500 mm. De riolering op de locatie is berekend op een bui van circa 20 mm/uur.

Het beleid binnen de gemeente is dat bij nieuwbouw het hemelwater en afvalwater altijd gescheiden wordt aangeboden. Binnen het plangebied komen een (vrijverval) afvalwaterriolering en een vrijverval hemelwaterriolering te liggen, welke worden aangesloten op de bovengenoemde bestaande gemengde riolering.

Om afdoende ontwatering te krijgen is het van belang dat de rijbanen/parkeerplaatsen en de onderzijde van de bebouwingsvloeren minimaal 0,7 m hoger komen te liggen dan de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG). Dit dient in het detailontwerp nader uitgewerkt te worden.

Doordat er sprake is van een netto afname van het verhard oppervlak kan worden gesteld dat de waterbergingsopgave ter plaatse gaat passen, echter is het wel wenselijk in het ontwerp een detailleringsslag te maken om de waterhuishouding verder vorm te geven. Hiervoor is het van belang dat

Op basis van het bureauonderzoek is de verwachting uitgesproken dat het plangebied een middelhoge tot hoge verwachtingswaarde voor bewoning en activiteiten uit alle periodes. Op basis van het booronderzoek moet echter geconcludeerd worden dat de aantrekkelijkheid voor bewoning wellicht geringer is dan verwacht werd. Het oorspronkelijke landschap, voordat dit werd opgehoogd door plaggenbemesting, lijkt relatief nat te zijn geweest, wanneer tenminste de waargenomen gleyverschijnselen als indicatie daarvoor genomen kunnen worden.

Bovendien maakt het booronderzoek duidelijk dat grote delen van het onderzochte gebied verstoord zijn door recente graafwerkzaamheden. Naar verwachting zal het bodemprofiel in de gebieden die niet onderzocht zijn, waar in het verleden gebouwen hebben gestaan, eveneens geheel of deels verstoord zijn. Alleen in het noordwestelijk deel is het bodemprofiel nog intact, al ontbreekt hier wel de top van de B-horizont, dat, evenals de oorspronkelijke A-horizont, op genomen is in het esdek.

Op grond van het ontbreken van aanwijzingen voor de aanwezigheid van archeologische waarden worden ten aanzien van het plangebied geen aanbevelingen voor behoud van archeologische waarden of vervolgonderzoek gedaan.

Mochten tijdens graafwerkzaamheden alsnog archeologische waarden worden aangetroffen dient hiervan melding te worden gemaakt conform artikel 53 van de monumentenwet 1988.

Melding van archeologische waarden dient zo spoedig mogelijk plaats te vinden bij de minister. Met betrekking tot deze aanbevelingen dient contact opgenomen te worden met het bevoegd gezag in kwestie, de gemeente Oirschot.

Op 12 januari 2015 is het plangebied bezocht door een ter zake kundige ecoloog van Grontmij. Op grond van dit veldbezoek, de bestaande inrichting en beschikbare recente (verspreidings)gegevens is bepaald of en welke zwaarder beschermde soorten kunnen voorkomen. Voor de verspreidingsgegevens zijn gegevens van waarneming.nl, telmee.nl en de website van de provincie Noord-Brabant gebruikt, alsmede landelijke en regionale verspreidingsatlassen geraadpleegd. Ter inventarisatie van de geografische ligging van Natura 2000-gebieden en beschermde natuurmonumenten is gebruik gemaakt van de website van het ministerie van EZ. Ruimtelijkeplannen.nl levert op basis van de Verordening Ruimte informatie over de ligging en begrenzing van EHS en POG.

Het plangebied bestaat uit een grasveld met verspreid staande bomen. Langs de wegen aan de noord- en zuidzijde is een bomenrij en laag aangeplant struikgewas aanwezig. Langs de zuidzijde bevindt zich een strook met ruigte. Uit recente verspreidingsgegevens blijken diverse zwaarder beschermde plantensoorten voor te komen in de omgeving van het plangebied (brede orchis, gulden sleutelbloem, prachtklokje, rapunzelklokje, rietorchis, ruig klokje, steenanjer, tongvaren, veldsalie en wilde marjolein). In het plangebied is echter geen geschikt habitat aanwezig voor deze soorten. Zwaarder beschermde flora worden ook niet verwacht in dergelijke voedselrijke biotopen.

Het voorkomen van zwaarder beschermde planten is uit te sluiten. Effecten zijn dan ook uitgesloten. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

De bomen in het plangebied bieden geschikte nestlocaties voor algemeen voorkomende vogelsoorten. Uit verspreidingsgegevens zijn diverse soorten vogels van categorie 1-4 waargenomen in de omgeving van het plangebied (boomvalk, buizerd, gierzwaluw, grote gele kwikstaart, havik, huismus, roek, sperwer, steenuil en wespendief). Dit zijn soorten met jaarrond beschermde nesten. Tijdens het veldbezoek zijn geen jaarrond beschermde nesten of oude nesten van algemene vogelsoorten aangetroffen in het plangebied. Het aanwezige gebouw heeft geen dakpannen en is niet geschikt als nestlocatie voor de huismus, gierzwaluw of steenuil. Uit de 'roeken viewer' van de provincie Noord Brabant blijkt dat er geen roekenkolonies bekend zijn in Oirschot.

Er zijn geen jaarrond beschermde nesten aanwezig in het plangebied. Effecten op categorie 1-4 vogelsoorten zijn uit te sluiten. Er dient wel rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van algemeen voorkomende broedvogels in het struikgewas en bomen in het plangebied. Alle broedende vogels zijn namelijk beschermd tijdens het broedseizoen. Door in de planning rekening te houden met het broedseizoen (globaal half maart – augustus) en/of het tijdig nemen van maatregelen kan voorkomen worden dat vogels tot broeden komen in het gebied waar gewerkt wordt en zijn er geen belemmeringen vanuit de Flora- en faunawet aan de orde. Aanbevolen wordt om de vegetatie in het plangebied buiten het broedseizoen te verwijderen.

Het plangebied biedt een geschikt leefgebied voor algemeen voorkomende muizensoorten en grote zoogdieren zoals konijn, mol en egel. Uit recente gegevens blijken de zwaarder beschermde eekhoorn, das, waterspitsmuis en diverse vleermuissoorten (gewone- en ruige dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis, laatvlieger, rosse vleermuis en watervleermuis) voor te komen in de omgeving van het plangebied. In het plangebied is echter geen geschikt leefgebied voor de eekhoorn, das en waterspitsmuis aanwezig.

Een aantal bomen bevat diverse invliegopeningen, waarachter holtes aanwezig kunnen zijn die kunnen dienen als vaste rust- en/of verblijfplaatsen van boombewonende vleermuizen. Het betreffen een aantal bomen in de bomenrij langs De Reep en Raffendonkstraat, maar ook een viertal bomen, die op basis van het planontwerp waarschijnlijk gekapt worden. Verder kan verwacht worden dat vleermuizen foerageren in en rondom het plangebied.

Aan- of afwezigheid van vaste verblijfplaatsen van vleermuizen dient te worden vastgesteld middels nader vleermuisonderzoek. Om uitsluitsel te geven of de aanwezige holtes daadwerkelijk geschikt zijn als verblijfplaats voor vleermuizen, wordt aanbevolen om eerst een endoscopisch onderzoek uit te voeren. Hierbij worden de aanwezige holtes in de te kappen bomen nader geïnspecteerd met een endoscoop en/of boomcamera. Met dergelijke apparatuur kan worden beoordeeld of deze holtes wel of niet geschikt zijn als verblijfplaats voor vleermuizen. Op basis van de resultaten van het endoscopisch onderzoek kan de verdere noodzaak en benodigde inspanning voor nader vleermuisonderzoek worden bepaald.

Uit bekende gegevens blijken de zwaarder beschermde hazelworm, levendbarende hagedis, kamsalamander, boomkikker en poelkikker in de regio voor te komen. Er is echter geen geschikt biotoop voor deze soorten aanwezig in het plangebied of de directe omgeving.

Het plangebied ligt niet binnen EHS/POG-gebieden. Een externe werking van effecten van de voorgenomen werkzaamheden op nabijgelegen gebieden die onderdeel zijn van EHS en/of POG, zijn gezien de afstand en de aard van de ontwikkeling uit te sluiten. Vanuit dit oogpunt zijn er vanuit het provinciaal beleid geen belemmeringen en geen noodzaak voor een nadere procedure in de vorm van een “nee, tenzij-toets”.

Het plangebied is geen onderdeel van een Natura 2000-gebied of een beschermd natuurmonument. Op basis van de website van het ministerie van EZ, blijkt dat het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Kampina & Oisterwijkse Vennen) zich bevindt op een afstand van circa 5,1 km ten opzichte van het plangebied.

Gelet op de aard van de geplande ingreep in het plangebied, kunnen negatieve effecten op de nabijgelegen Natura 2000-gebieden op voorhand worden uitgesloten. Nadere effectbepaling tot de noodzaak van vergunningsplicht van de Natuurbeschermingswet 1998 is niet noodzakelijk.

Aangezien geen houtopstanden groter dan 1000m² of bomenrijen van meer dan 20 bomen gekapt worden, is de boswet niet van toepassing.

Omdat er enkele bomen in het plangebied voorkomen die geschikt lijken te zijn voor vleermuizen is het van belang om goed inzicht te krijgen in de potentieel geschikte bomen en de planvorming. Door het voorlopige plan te vergelijken met de betreffende bomen, kunnen in dit stadium nog keuzes worden gemaakt die tot het behoud van verblijfplaatsen kunnen leiden. Verder dient er bij de uitvoering van de plannen rekening mee gehouden worden dat werkzaamheden buiten het broedseizoen plaatsvinden. Het kan raadzaam zijn om ruim voor het broedseizoen het plangebied al ongeschikt te maken voor broeden.

Het plangebied is gelegen in een woonwijk. Er zijn geen geurhinder veroorzakende bedrijven in de nabijheid van het plangebied gelegen. Geur is dan ook geen aandachtspunt binnen het plan.

Het plangebied ligt binnen de invloedsfeer van 30 km/u wegen. Voor een 30 km/u weg hoeft geen aanvullend akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. Derhalve is er sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Op 15 november 2007 is wet- en regelgeving in werking getreden die tezamen bekend staat onder de naam 'Wet luchtkwaliteit'. Op basis van deze wetgeving kunnen ruimtelijk-economische initiatieven worden uitgevoerd als aan één of meer voorwaarden wordt voldaan:

• grenswaarden niet worden overschreden;
• de luchtkwaliteit per saldo verbetert of tenminste gelijk blijft;
• het initiatief niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit;
• het initiatief is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

De Wet Luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen kleine en grote ruimtelijke projecten. Onder kleine projecten worden projecten verstaan die de luchtkwaliteit 'niet in betekende mate' verslechteren. Deze projecten worden niet meer beoordeeld op luchtkwaliteit. Ze zijn namelijk zo klein dat ze geen wezenlijke invloed hebben op de luchtkwaliteit. Draagt een klein project niet of nauwelijks bij aan luchtverontreiniging, dan is er geen belemmering voor. Het ministerie VROM heeft de definitie van 'in betekenende mate' vastgelegd in het Besluit NIBM. Projecten die de concentratie CO₂ of fijn stof met meer dan 3% van de grenswaarde verhogen, dragen in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling.

Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in de regeling NIBM omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m² bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

Onderhavig plan is van dermate kleine omvang dat het valt onder het NIBM besluit.

Er liggen geen kabels of leidingen met een risicocontour binnen het plangebied.

In het plangebied ligt een riooltransportleiding. Rondom deze riooltransportleiding ligt een veiligheidsafstand van 5 meter aan weerszijde van de leiding.

In het plangebied is een 150 kV hoogspanningsverbinding aanwezig. Er is aan weerszijden van de hartlijn van de hoogspanningsverbinding een vrijwaringszone gelegen. In deze zone mogen geen gebouwen gebouwd worden en mag geen hoogopgaande beplanting liggen.

Aan weerszijden van de hartlijn van de hoogspanningsverbinding is een elektromagnetisch veld gelegen, doorgaans aangeduid als magneetveldzone.

De gemeente heeft in 2008 een haalbaarheidsstudie laten uitvoeren naar het reduceren van de specifieke magneetveldzones. Voor de ontwikkeling van de locatie De Reep wil de gemeente de magneetveldzone van 85 meter terugbrengen naar maximaal 80 meter. Daarom is TenneT benaderd om deze reductie tot stand te brengen.

De berekening van deze magneetveldzones werd destijds uitgevoerd volgens de handreiking 1.0. Inmiddels is er een handreiking 4.0 uitgegeven, waardoor we TenneT de opdracht hebben gegeven om een nieuwe berekening te laten uitvoeren. Uit de nieuwe berekening van TenneT blijkt dat de magneetveldzone nu 40 meter bedraagt aan weerszijden van de hoogspanningslijn.

Wonen binnen het magneetveld wordt ten zeerste afgeraden voor kinderen tot 15 jaar. Het is niet verboden in deze zone te wonen, maar het is taak aan de gemeente toekomstige bewoners hiervoor te waarschuwen. Om die reden wordt de aanwezigheid van de magneetveldzone vermeld middels een kettingbeding in de koopovereenkomst.

Er zijn geen bedrijven in de nabijheid van het plangebied gelegen, die mogelijk invloed hebben op de kwaliteit van de woonomgeving.

In de nabijheid van het plangebied ligt de molen De Korenaar. Om de windvang en de belevingswaarde van de molen De Korenaar te beschermen is de molenbiotoop aangegeven binnen het plangebied. Een molenbiotoop is de omgeving van de molen voor zover die van invloed is op het goed functioneren van de molen als werktuig en als monument. Het gaat daarbij met name om de omgeving vrij te houden van obstakels die de windvang kunnen belemmeren. Dit betekent dat binnen een straal van 100 m, gerekend vanaf het middelpunt van de molen, geen bebouwing of beplanting mag worden opgericht hoger dan het onderste punt van de verticale wiek, zijnde 6,4 m.

Voor de gronden gelegen binnen een straal van 100 tot 400 m¹, gerekend vanaf het middelpunt van de molen, mag geen bebouwing of beplanting worden opgericht met een grotere hoogte dan 1/30 van de afstand, gemeten tussen de bebouwing of beplanting en het onderste punt van de verticaal staande wieken van de molen (vanaf dit punt dient een schuine lijn te worden getrokken met een stijging van telkens 1 meter hoogte per 30 meter afstand).

Van deze bepaling kan alleen met behulp van een van worden vrijstelling worden afgeweken. Hierbij dient te worden afgewogen of de belangen van de molen niet onevenredig worden geschaad. Voorts is voor een aantal werken en werkzaamheden een omgevingsvergunningplichtig, voorzover de werken en werkzaamheden een grotere hoogte hebben dan het onderste punt van de verticale wiek, zijnde 6,4 m.

Het plan is georiënteerd op de omliggende straten. De verkeersdrukte op Het Luiwerk, De Reep en De Wieg wordt beperkt door de toegang tot de parkeerplaats te verplaatsen naar de Raffendonkstraat. Daarbij nodigt deze zijde meer uit de parkeerplaatsen te gebruiken en niet in het groen van de Raffendonkstraat te parkeren.

De parkeerbehoefte dient binnen het plangebied te worden opgelost. Voor de starterswoningen geldt een norm van 2 parkeerplaatsen per woning. Voor seniorenwoningen geldt een norm van 2,3 parkeerplaatsen per woning. Niet overdekte parkeerplekken op eigen terrein gelden hierbij ook als parkeerplaats. Ook dient voorzien te worden in de parkeerbehoefte van de gymzaal. Daarbij dient gerekend te worden conform de CROW-norm, welke uitgaat van 3 parkeerplaatsen per 100 m² bvo.

Het plan voorziet in een terrein met 21 parkeerplaatsen en een terrein van 33 parkeerplaatsen. Bij de woningen zijn in totaal 4 parkeerplaatsen gelegen. Daarmee komt het totaal aantal parkeerplaatsen op 58 te liggen. Voor het aantal te realiseren woningen

In deze paragraaf is uiteengezet op welke wijze de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkelingen juridisch zijn vertaald in de regels. Het doel van dit bestemmingsplan is een regeling te bieden voor de voorgenomen woningbouwontwikkeling in het plangebied. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels, vergezeld van een toelichting. De verbeelding en de regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan

De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. De opgenomen verklaring is niet juridisch bindend en is op de verbeelding opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding (bijvoorbeeld topografische gegevens).

.

De regels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden, de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van de aanwezig en/of op te richten bebouwing. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het bestemmingsplan en bij de uitleg van de verbeelding en regels.

De regels zijn opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 2012) en onderverdeeld in 4 hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1: Inleidende regels
• Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels
• Hoofdstuk 3: Algemene regels
• Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 1 van de regels komen de regels aan de orde die moeten worden uitgelegd om de volgende regels op de juiste wijze te kunnen interpreteren.

Begrippen

In dit artikel is een omschrijving gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen.

Wijze van meten

In dit artikel is een omschrijving gegeven van de te gebruiken wijze van meten.

De regels in verband met de bestemmingen kennen alle een gelijke opbouw (voor zover van toepassing). De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin limitatief de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van grond en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. In de bouwregels staan uitsluitend bepalingen die betrekking hebben op het bouwen. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning activiteit bouw. De mogelijkheid om af te wijken van de bouwregels geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om onder voorwaarden een omgevingsvergunning te verlenen ten aanzien van een specifieke regel. De specifieke gebruiksregels vormen een nadere concretisering van het toegestane gebruik.

Maatschappelijk

Binnen de bestemming Maatschappelijk is ruimte gecreëerd voor het realiseren van maatschappelijke bestemmingen. De bestemming Maatschappelijk is hier voor wat betreft de bouwmogelijkheden beperkt tot een qua maat en schaal passende omvang voor de betreffende locatie.

Verkeer

Binnen de bestemming Verkeer is ruimte voor wegen, paden en groen, maar ook voor parkeerplaatsen behorende bij de bestemming Wonen en bij de bestemming Maatschappelijk.

Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor woningen. Tevens zijn de gronden bestemd voor bij de woning behorende aan-, uit- en bijgebouwen en carports, tuinen en erven en overige bouwwerken. Per woning dient een parkeerplaats op eigen terrein te worden gerealiseerd.

Aan-huis-verbonden beroepen en –bedrijven, 'bed and breakfast'-voorzieningen en het gebruik van (vrijstaande) bijgebouwen bij woningen als afhankelijke woonruimte in het kader van het verlenen van mantelzorg, zijn middels een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarden.

Leiding - Hoogspanningsverbinding

De hoogspanningsverbinding is bestemd middels een dubbelbestemming om op die manier te waarborgen dat er geen gebouwen, bouwwerken, dan wel hoogopgaande beplanting wordt gerealiseerd. Er kan na beoordeling van bevoegd gezag wel medewerking worden verleend aan het oprichten van gebouwen of bouwwerken.

Leiding - Riool

De rioolleiding is bestemd middels een dubbelbestemming om op die manier te waarborgen dat er geen gebouwen of bouwwerken worden gebouwd ter plaatse van de bestemming. Er kan na beoordeling van bevoegd gezag wel medewerking worden verleend aan het oprichten van gebouwen of bouwwerken.

In hoofdstuk 3 van de regels is een aantal standaardregelingen opgenomen te weten, de anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.

Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelbepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Anti-dubbeltelregel

In dit artikel is een verbod opgenomen om de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming. Via de zogenaamde 'toverformule' is ontheffing van het genoemde verbod mogelijk, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is aan bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om op ondergeschikte punten af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om gebruik te maken van een mogelijkheid om af te wijken van de bestemmingsgrens. Hierbij gaat het om een wijzigingsbevoegdheid die geldt voor alle bestemmingen in het plan.

In het laatste hoofdstuk van de regels is het overgangsrecht en de slotregel opgenomen.

Overgangsrecht

In deze bepaling is vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht.

Slotregel

Als laatste is de slotregel opgenomen. Deze bepaling omschrijft de titel van het plan.

De ontwikkeling van het plangebied komt tot stand in nauw overleg met de omgeving. De verkavelingsschets en de stedenbouwkundige uitgangspunten zijn voorgelegd aan omwonenden. Dat heeft tot de volgende aanpassingen van het plan geleid ten opzichte van eerdere versies:

• De verkeersdrukte op Het Luiwerk, De Reep en De Wieg wordt beperkt door de toegang tot de parkeerplaats te verplaatsen naar de Raffendonkstraat. Daarbij nodigt deze zijde meer uit de parkeerplaatsen te gebruiken en niet in het groen van de Raffendonkstraat te parkeren.
• Tussen de huizen/kavels zijn openingen gelaten voor meer 'lucht' en voor toegankelijkheid voor de school naar de gymzaal. Er komen meer paden tussen de huizen.
• De architect stemt de huizen op elkaar af om een mooi, rustig beeld te creëren.
• Bestaande bomen aan de Reep zoveel mogelijk handhaven, zodat parkeren aan de Reep wordt voorkomen.

Ook in de aanloop naar het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan wordt nog met de omgeving overlegd.

De gemeente Oirschot is bereid mee te werken aan het CPO-project De Reep. Vooraf wordt met de opgerichte CPO vereniging een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Hierin worden de afspraken tussen gemeente en vereniging vastgelegd, waarbij deze overeenkomst tevens geldt als grondreservering.

Voorwaarde voor het sluiten van een overeenkomst is echter wel dat na gereedkomen van het voorlopig ontwerp er voor minimaal 50% deelnemers in het project zijn die zich ook schriftelijk gecommitteerd hebben aan het project.

In de te sluiten intentieovereenkomst en/of grondovereenkomst zal geregeld worden dat:

• De bouw pas kan starten indien voor 70% van de woningen bij start bouw kopers zijn;
• De vereniging de achtervang bij start bouw geregeld moet hebben;
• De vereniging en de deelnemers een CPO-begeleidingsbureau inschakelen;
• Afname van kavels kan geschieden middels zogenaamde ABC(D) akte;
• Afname van alle kavels voorwaarde is, uiterlijk bij oplevering van de laatste woning.

Voor de starterswoningen is een anti-speculatiebeding van toepassing.

De vereniging dient zelf voorfinanciering en achtervang te regelen. De achtervang dient uiterlijk bij start bouw te zijn geregeld door de vereniging.

Bij voorfinanciering gaat het om een kortstondige lening aan de vereniging voor het bekostigen van de ontwikkelingskosten (architectkosten, adviseurkosten, vergaderkosten e.d.) die door de kopers gemaakt worden voor dat zij beschikking hebben over een hypotheek.

Voor de (verplichte) begeleiding van de vereniging en de deelnemers is gekozen voor SIR-55 en de Vastgoedregisseur.

De provincie Noord-Brabant stelt een subsidie beschikbaar voor de realisatie van CPO projecten.

Dit betekent dat naast een investering vanuit de gemeente ook de provincie Noord-Brabant een bijdrage levert aan de ontwikkeling. Met de gevraagde budgetten aan de gemeenteraad (raadsbesluit van 30 september 2014), de subsidie van de provincie en de afspraken die met de CPO-vereniging zijn gemaakt is de haalbaarheid in voldoende mate gewaarborgd.

Het concept ontwerp bestemmingsplan wordt aan diverse betrokken adviesinstanties en -organen toegezonden in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro).

Er zijn 2 reacties uit het artikel 3.1.1 Bro overleg. De reacties zijn afkomstig van de provincie Noord-Brabant en van het Waterschap. De reactie van de provincie heeft niet geleid tot aanpassingen van het plan. De reactie van het waterschap heeft wel geleid tot planaanpassingen. Alle indieners van een reactie hebben schriftelijk antwoord ontvangen. De resultaten van de inspraak en het vooroverleg zijn in het ontwerp bestemmingsplan De Reep verwerkt.

Het ontwerp bestemmingsplan De Reep ligt gedurende 6 weken ter inzage. Gedurende deze periode kan een ieder schriftelijke of mondelinge zienswijze naar voren brengen bij de gemeenteraad.

Binnen 12 weken na ter inzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan stelt de gemeenteraad van Oirschot het bestemmingsplan vast. De vaststelling van het bestemmingsplan dient in principe binnen 2 weken na de vaststelling bekend te worden gemaakt. Hierop zijn twee uitzonderingen. In de hieronder aangegeven gevallen mag het besluit tot vaststelling pas bekend gemaakt worden nadat 6 weken zijn verstreken:

1. 1. Gedeputeerde Staten of de Inspecteur hebben een zienswijze ingediend en deze zienswijze is niet of niet volledig door de gemeenteraad meegenomen in het vastgestelde bestemmingsplan;
2. 2. De gemeenteraad heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerp van het bestemmingsplan - met uitzondering van het overnemen van de zienswijze van Gedeputeerde Staten of de Inspecteur- wijzigingen aangebracht.

Na vaststelling van het bestemmingsplan De Reep kan binnen 6 weken na bekendmaking beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen wijziging bij vaststelling van het bestemmingsplan De Reep.