het bestemmingsplan KVL-terrein, oost met identificatienummer NL.IMRO.0824.BPKVLoost-VG01 van de gemeente Oisterwijk;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke en als zodanig geregistreerde deskundige op het gebied van archeologisch onderzoek, in het bezit van een opgravingsbevoegdheid;

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied in het bodemarchief voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten in het verleden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen;

één van de vele activiteiten in het functioneren van een bedrijf;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een of meer bedrijfsactiviteiten;

gebouw dat dient voor de huisvesting van meerdere bedrijven;

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke;

bebouwing die bestaan of kunnen worden gebouwd op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan, met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wabo;

gebruik dat bestaat ten tijde van het in werking treden van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit, zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond dat een eenheid vormt ingebruik en waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk voorzien van maximaal één gesloten wand;

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf;

detailhandel, die vanwege de omvang en aard van de winkel niet binnen de traditionele winkelcentra gevestigd kan worden met een minimale oppervlakte van 700m2;

detailhandel in de vorm van tuinbenodigdheden, diervoeders en dierbenodigdheden alsmede de daarbij behorende accessoires en verkoop van producten en diensten, waaronder dierenarts, hondentrimsalon, dierenapotheek, e.d. en overige volumineuze detailhandel. Daar waar detailhandel-tuincentrum is toegestaan, wordt geen supermarkt toegestaan;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

voorzieningen ten behoeve van de wering of reducering van geluid(soverlast), zoals een geluidswal en een geluidscherm. Hieronder kan ook worden verstaan aaneengesloten bebouwing;

een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

verkoop via internet aan particulieren zonder showroom en waarvan de bestelling, betaling en handel voornamelijk via internet verloopt en bezorging per post, alsmede opslag zonder dat producten ter plaatse worden afgehaald, bekeken of betaald;

voorziening(en) die door haar aard, indeling en inrichting is bedoeld voor het verrichten van werkzaamheden op administratief, financieel, architectonisch, creatief, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied waarbij het publiek niet of slechts in ondergechikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

ruimte voor administratieve werkzaamheden;

de Lijst van Bedrijfsactiviteiten die als Lijst van Bedrijfsactiviteiten deel uitmaakt van deze regels;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

het bedrijfsmatig verstrekken van met name niet-alcoholische dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de ondergeschikte horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie;

het opbergen van materialen met de bedoeling en op een dergelijke wijze, dat men later weer over het materiaal kan beschikken.

1. a. voor gebouwen die onmiddelijk aan de weg grenzen: de kruin van de weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkte maaiveld,

een grens van een bouwperceel;

detailhandel als activiteit die in ruimtelijk, functioneel en inkomenswervend opzicht duidelijk ondergeschikt is aan de op de ingevolge het bestemmingsplan toegestane hoofdfunctie. De detailhandelsactiviteit is van zulke beperkte bedrijfsmatige en/of ruimtelijke omvang dat de (niet-detailhandels)functie waaraan zij wordt toegevoegd (productie en/of ambachtelijke activiteit) qua aard, omvang en verschijningsvorm, overwegend of nagenoeg geheel als hoofdfunctie duidelijk herkenbaar blijft;

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

gemarkeerd gedeelte van de rijweg dat voldoende plaats biedt aan een enkele rij motorvoertuigen op meer dan twee wielen met uitzondering van in- en uitvoegstroken, voorsorteerstroken en fietspaden;

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

de Staat van Horeca-activiteiten die als Staat van Horeca-activiteiten deel uitmaakt van deze regels;

het door de omvang, de vorm en de situering van de bouwmassa's bepaald beeld inclusief het ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiing en andere door de mens aangebrachte (kunstmatige) elementen gevormd beeld;

een inrichting voor de uitoefening van detailhandel in motorbrandstoffen, waaronder begrepen smeermiddelen voor motorvoertuigen en benodigdheden voor gebruik, reiniging of spoedeisende reparaties van motorvoertuigen alsmede accessoires daarvoor en daaraan ondergeschikte detailhandel in voedings- en genotmiddelen;

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke winkelruimte ten behoeve van de detailhandel;

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond;

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen;

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede waterhuishouding, waaronder duikers, gemalen, (ondergrondse) waterbuffers e.d.;

alle voor het openbaar rij- of ander verkeer openstaande wegen of paden daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de wegen liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen;

een ruimte, welke door zijn indeling bedoeld is te worden gebruikt voor detailhandel, niet zijnde de bijbehorende opslagruimten alsmede de werkplaatsen voor de ambachten.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

het deel van het bouwvlak uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de kruin van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor geluidwerende voorzieningen: bovenkant spoor.

De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - tuincentrum'; detailhandel in de vorm van een tuincentrum inclusief aanverwante diensten welke naar aard en omvang ondergeschikt zijn, zoals een dierenarts, dierenverzorgingdienst en dierenapotheek en detailhandel - overig, niet zijnde supermarkt;
2. b. ter plaatse van de functieaanduiding 'supermarkt'; uitsluitend detailhandel in de vorm van een supermarkt;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Gemengd - Winkelcentrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. cultuur en ontspanning: atelier, creativiteitscentrum, dansschool, evenemententerrein, museum, muziekschool, sauna, wellness en daarmee vergelijkbare voorzieningen;
2. b. detailhandel, waaronder begrepen horeca uitsluitend als ondergeschikte nevenactiviteit uit ten hoogste categorie 1a van de Bijlage 1 en met uitzondering van een supermarkt;
3. c. dienstverlening;
4. d. evenementen;
5. e. horecabedrijven tot en met categorie 1a van de Bijlage 1;
6. f. kantoor;
7. g. maatschappelijke voorziening: bibliotheek, gezondheidszorg, jeugdopvang, naschoolse opvang, onderwijs, openbare dienstverlening, praktijkruimte, religie, verenigingsleven, welzijnsinstelling, zorginstelling en daarmee vergelijkbare voorzieningen;
8. h. wonen in een woning;
9. i. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

1. a. Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

2. b. Op deze gronden mag het aantal woningen niet meer bedragen dan 9.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2 onder b om nieuwe woningen te voegen, waarbij wordt getoetst aan en moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. nieuwe woningen passen in het bestaande bebouwingspatroon en verstoren de aanwezige samenhang niet; hieronder wordt in ieder geval verstaan:
   1. 1. de hoogte van de nieuwe bebouwing sluit aan op de hoogte van de bestaande bebouwing op de aangrenzende percelen;
   2. 2. het woningtype dient overeen te komen met de bestaande woningen op de aangrenzende percelen;
2. b. van het bepaalde onder a mag worden afgeweken indien:
   1. 1. deze afwijking het ruimtelijk beeld niet overmatig en negatief beïnvloedt;
   2. 2. sprake is van markering van een ruimtelijke situatie, zoals een hoeksituatie;
   3. 3. een afwisseling in de eenzijdige opbouw van de buurt, wat betreft het woningtype, wordt bereikt;
   4. 4. voor zover afwijking in stedenbouwkundig opzicht mogelijk is waarin de hoogte en het woningtype van nieuwe woningen aansluiten op de omgeving als bedoeld onder a, en er geen andere noodzaak voor afwijking hiervan is dan een financieel-economische omstandigheid, kan van dit sublid geen gebruik worden gemaakt;
3. c. ruimtelijke aspecten:
   1. 1. een voldoende stedenbouwkundige inpassing (zie onder a en b);
   2. 2. voorzien wordt in voldoende ontsluitingsmogelijkheden;
   3. 3. voorzien wordt in voldoende parkeermogelijkheden;
4. d. planologische aspecten:
   1. 1. past in het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid;
   2. 2. past in het beleid inzake water;
5. e. milieuaspecten:
   1. 1. bodemkwaliteit is geschikt voor de functie;
   2. 2. vereisten van de Wet geluidhinder;
   3. 3. geen onevenredig nadelige gevolgen voor bedrijven in de omgeving en/of geen onevenredig grote milieuhinder van bedrijven op de locatie;
   4. 4. vereisten inzake externe veiligheid.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met ten hoogste 2 x 1 doorgaande rijstrook;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' tevens een parkeerterrein met bijbehorende voorzieningen is toegestaan;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidwerende voorzieningen, groen, parkeervoorzieningen, fiets- en voetpaden, nutsvoorzieningen, reclame-uitingen, voorzieningen voor winkelwagens en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Het bevoegd gezag kan het bestemmingsplan wijzigen door de bestemming 'Waarde -Archeologie 3' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn of.

De voor 'Waarde - Archeologie 5' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Het bevoegd gezag kan het bestemmingsplan wijzigen door de bestemming 'Waarde -Archeologie 5' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn of.

De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Het bevoegd gezag kan het bestemmingsplan wijzigen door:

1. a. de bestemming 'Waarde - Archeologie 1' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn of;
2. b. aan gronden zonder of met een andere archeologische waarde de bestemming 'Waarde- Archeologie 1' toe te kennen, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de bestemming van deze gronden, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Het bevoegd gezag kan het bestemmingsplan wijzigen door:

1. a. de bestemming 'Waarde - Archeologie 2' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn of;
2. b. aan gronden zonder of met een andere archeologische waarde de bestemming 'Waarde- Archeologie 2' toe te kennen, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de bestemming van deze gronden, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

De voor 'Waarde - Beschermd Dorpsgezicht' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor het behoud en de bescherming van het beschermd dorpsgezicht.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 11.2.1 voor nieuwbouw van meer dan twee panden, met inachtneming van de volgende bepalingen

1. a. langs De Lind en Dorpsstraat mogen panden worden samengevoegd tot ten hoogste drie keer de gemiddelde gevelbreedte in het betreffende deelgebied gelegen binnen één bestemming; de gevelbreedte van een pand sluit aan op de gemiddelde pandbreedte in het deelgebied gelegen binnen één bestemming; afwijking is niet toegestaan indien binnen een afstand van vijf keer de bedoelde gemiddelde pandbreedte, functies zijn gevestigd in panden breder dan twee keer de gemiddelde pandbreedte;
2. b. elders mogen panden worden samengevoegd tot ten hoogste vier keer de gemiddelde gevelbreedte van het deelgebied gelegen binnen één bestemming; de breedte van de nieuwe panden is zodanig dat dit past binnen de cultuurhistorische waarde binnen dat gedeelte van het beschermd dorpsgezicht.

De regels zoals opgenomen in lid 11.2.1 onder g zijn ook aan te merken als specifieke gebruiksregels.

Voor de volgende werken of werkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden op of in de gronden als bedoeld in lid 11.1:

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 meter bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 meter bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 meter bedraagt.

Ten behoeve van het voorzien in voldoende parkeer- en laad- en losgelegenheid, gelden de volgende regels:

1. a. bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of planologisch strijdig gebruik, dient tenminste voldaan te worden aan het gemeentelijke beleid ten aanzien van parkeernormen, zoals opgenomen in de op 24 augustus 2016 vastgestelde 'Nota Parkeernormen 2016' van de gemeente Oisterwijk;
2. b. indien het gebruik van een gebouw en/of gronden daar aanleiding toe geeft, dient te worden voorzien in voldoende ruimte voor laden en lossen;
3. c. het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde onder a. en toestaan, dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien en in stand wordt gehouden op eigen terrein, indien:
   1. 1. er voldoende parkeergelegenheid in het openbaar gebied is, of;
   2. 2. er door andere omstandigheden mede verband houdende met de aard en omvang van de nieuwe functie of het bouwwerk zoals dubbelgebruik, aanwezigheidspercentages en fietsgebruik volstaan kan worden met een lagere norm;
   3. 3. afwijken van de regels, zoals bedoeld onder c., is slechts mogelijk indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
      • de parkeersituatie in de openbare ruimte;
      • de woon- en leefsituatie.
4. d. het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde onder a., in die zin dat meer parkeerplaatsen worden geëist dan het aantal dat als voldoende parkeergelegenheid wordt beschouwd, indien het voorgenomen gebruik van het bouwwerk daartoe aanleiding geeft;
5. e. indien het gemeentelijk beleid ten aanzien van parkeernormen ofwel laden en lossen als bedoeld onder a. en b. gedurende de planperiode van dit bestemmingsplan wordt gewijzigd, wordt bij de verlening van de omgevingsvergunning rekening gehouden met die wijziging;
6. f. parkeergelegenheid die gerealiseerd is om te voorzien in voldoende parkeergelegenheid, dient in stand te worden gehouden.

Onder strijdig gebruik wordt verstaan de laad- en losvoorzieningen, zoals genoemd onder 14.1 lid b te gebruiken, te doen of laten gebruiken voor laden en lossen buiten de dagperiode (van 7:00 – 19:00 uur).

1. a. Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:
   1. 1. het overschrijden van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, met ten hoogste 3 meter; en
   2. 2. het vergroten van het bouwvlak met ten hoogste 10%.
2. b. In aanvulling op het bepaalde onder a is afwijken uitsluitend toegestaan voor zover zulks:
   1. 1. van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken;
   2. 2. noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein de overschrijdingen mogen ten hoogste 3 meter bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot;
3. c. De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken, onder de voorwaarden dat:

1. a. ondergronds bouwen mogelijk is in verband met de bodemkwaliteit;
2. b. ondergronds bouwen niet is toegestaan ter plaatse van een (ondergrondse) waterhuishoudkundige voorziening;
3. c. de waterhuishouding niet wordt verstoord;
4. d. geen afbreuk wordt gedaan aan archeologische waarden;
5. e. de oppervlakte van ondergrondse bouwwerken bij de in hoofdstuk 2 opgenomen oppervlaktematen niet wordt meegeteld in de oppervlakten van gebouwen die boven peil aanwezig zijn;
6. f. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken maximaal 10 meter onder peil bedraagt, met dien verstande dat een voorziening ten behoeve van de waterhuishouding tot maximaal 6 meter onder peil gebouwd mag worden.

Het bevoegd gezag kan de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan KVL-terrein, oost.

Tussen het centrum van Oisterwijk en het KVL-terrein ligt het voormalige KVL- studiegebied. Met de herontwikkeling van het KVL-terrein - die momenteel in volle gang is - ontstaan twee los liggende unieke gebieden: het bestaande centrum van Oisterwijk enerzijds en het KVL-terrein met het cultuurhistorisch cluster anderzijds. Beide gebieden kunnen profiteren van een uitwisseling van bezoekers. De herontwikkeling van het voormalige studiegebied zal ervoor moeten zorgen dat het KVL-terrein en het Oisterwijkse centrum ook goed met elkaar worden verbonden.

De totale herontwikkeling van het voormalige KVL- studiegebied bestaat uit de volgende onderdelen:

• verlegging van de Ambachtstraat, waardoor een betere verbinding ontstaat tussen het KVL-terrein, het centrum en het station;
• de realisatie van woningbouw;
• sloop / nieuwbouw van de tuin- en dierenspeciaalzaak;
• de realisatie van een supermarkt (verplaatsing van een bestaande supermarkt uit de kern);
• een uitbreiding van het bestaande bedrijf Dreamplaza (Luxemburgstraat 9);
• de realisatie van parkeervoorzieningen ten behoeve van het KVL-terrein (inclusief een Kiss & Ride ter hoogte van het station).

De herontwikkeling van het gebied vindt gefaseerd plaats. Voor het plangebied Dreamplaza, een deel van de parkeervoorzieningen en de verlegde Ambachtsstraat is het bestemmingsplan 'KVL-terrein, Ambachtsstraat en omgeving' vastgesteld (20 december 2018). De ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan 'KVL-terrein, oost' mogelijk wordt gemaakt, betreft de volgende fase en bestaat uit:

• sloop/nieuwbouw van de tuin- en dierenspeciaalzaak;
• realisatie van een supermarkt (verplaatsing van een bestaande supermarkt uit de kern);
• realisatie van een parkeerterrein en infrastructuur ten behoeve van onder meer de tuin- en dierenspeciaalzaak en supermarkt;
• de realisatie van woningbouw.

Onderdeel van de herontwikelling die met onderhavig plan wordt mogelijk gemaakt, is de realisatie van een supermarkt. Om geen overaanbod in het aantal supermarkten te krijgen, wordt binnen dit bestemmingsplan tevens de supermarktlocatie aan de Gemullehoekenweg 29 wegbestemd. Daarmee blijft het aanbod aan supermarkten binnen Oisterwijk aansluiten bij het verzorgingsgebied. Het plangebied wordt derhalve gevormd door enerzijds het her te ontwikkelen 'KVL-terrein, oost' en anderzijds de locatie Gemullehoekenweg 29 waar de huidige supermarkt is gevestigd.

Figuur 1.1: ligging KVL-terrein, oost en de huidige supermarktlocatie binnen de kern Oisterwijk

In figuur 1.2 is - met een gele arcering - fase 2 van het voormalige studiegebied weergegeven. Deze gronden maken deel uit van het plangebied van onderhavig bestemmingsplan. Ten oosten daarvan bevindt zich de eerste fase van de herontwikkeling, bestaande uit de verlegde Ambachtstraat, parkeervoorzieningen en de uitbreiding van Dreamplaza.

Het plangebied bestaat uit twee gebieden, te weten enerzijds het gebied in de overgangszone tussen het KVL-terrein en het centrum van Oisterwijk (KVL-terrein, oost) en anderzijds de weg te bestemmen supermarkt aan de Gemullehoekenweg (supermarktlocatie). In figuur 1.2 is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

KVL-terrein, oost

Het gebied 'KVL-terrein, oost' bestaat in de huidige situatie uit de bestaande tuin- en dierenspeciaalzaak en een braakliggend terrein. Op dit braakliggende deel waren in het verleden onder meer een woonwagenkamp en woningen aanwezig.

Supermarktlocatie

Het tweede gedeelte van het plangebied bestaat in de huidige situatie uit een supermarkt met bovengelegen woningen. Het wordt begrensd door de Gemullehoekenweg aan de westzijde, de Terburghtweg aan de zuidzijde en aan de overige zijden door bebouwing.

Figuur 1.2: ligging plangebied (gele omlijning)

Tot het moment waarop het voorliggende bestemmingsplan in werking treedt, gelden binnen het plangebied de volgende bestemmingsplannen:

• KVL-terrein, vastgesteld 23 april 2015

• Centrum Oisterwijk, vastgesteld 16 februari 2017

De toelichting is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige en toekomstige situatie van het plangebied beschreven. De relevante beleidskaders staan bondig in hoofdstuk 3 beschreven. In hoofdstuk 4 zijn de milieu- en gebiedsaspecten opgenomen. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de juridische planbeschrijving. In hoofdstukken 6 en 7 komen achtereenvolgens de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan aan bod.

Vanwege de beperkte wijzigingen die op het perceel Gemullehoekenweg 29 (supermarktlocatie) plaatsvinden, ligt de nadruk van de beschrijving in onderhavige toelichting op het KVL-terrein, oost. Uitsluitend de noodzakelijke zaken - waaronder de juridische planbeschrijving voor betreffende locatie - zijn beschreven

Dit hoofdstuk gaat achtereenvolgens in op de bestaande en toekomstige situatie van het plangebied. Voor de integraliteit wordt gekeken naar het totale plangebied 'KVL-terrein, oost' en waar noodzakelijk wordt ingezoomd op de ontwikkeling en het plangebied die in dit bestemmingsplan centraal staat.

Het plangebied ligt in Oisterwijk op de scheiding tussen het karakteristieke centrum aan de zuidkant en de bestaande bedrijvigheid aan de noord- en oostzijde en het KVL-terrein aan de westzijde. Direct ten zuiden grenst het plangebied aan de spoorlijn Tilburg-Eindhoven. Een klein deel van het plangebied wordt gevormd door de weg te bestemmen supermarkt aan de Gemullehoekenweg 29. Het plangebied vormt, zoals zichtbaar is op figuur 2.1, een duidelijke overgang tussen het centrumgebied en het KVL-terrein.

Figuur 2.1: positionering en indicatieve begrenzing plangebied (rode omlijnen) in de omgeving.

Het gebied 'KVL-terrein, oost' bestaat in de huidige situatie uit de bestaande tuin- en dierenspeciaalzaak en een braakliggend terrein. Op dit braakliggende deel waren in het verleden onder meer een woonwagenkamp en rijwoningen aanwezig.

Figuur 2.2 toont een aantal foto's van de huidige/voormalige bebouwing in en om het gebied 'KVL-terrein, oost'. Vanaf linksboven met de klok mee: de huidige tuin- en dierenspeciaalzaak, voormalige rijwoningen, een metaalhandel en het voormalig woonwagenkamp.

Figuur 2.2: foto's bestaande/voormalige situatie gebied 'KVL-terrerin, oost'

In de huidige situatie wordt het gebied ontsloten door middel van de gebiedsontsluitingsweg Ambachtstraat aan de oostzijde van het plangebied. Deze wordt verlegd, zodat sprake is van een betere verkeersstructuur (rode stippellijn in figuur 2.3). Deze ontsluit het plangebied richting het noorden en zuiden. Ter hoogte van het plangebied heeft de Ambachtstraat een spoorwegovergang. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich de Almystraat welke het plangebied ontsluit richting het westen.

Figuur 2.3: bestaande infrastructuur rondom de locatie 'KVL-terrein, oost' (zwarte cirkel) en de verlegde Ambachtstraat (rode stippellijn)

De huidige groenstructuur binnen het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit verspreid gelegen bomen en boomgroepen. De boomgroepen zijn gelocaliseerd op de randen van de percelen en dienen voornaamlijk ter afscheiding.

Figuur 2.4: huidige groenstructuur in en om het plangebied

In deze paragraaf is de toekomstige situatie van het plangebied beschreven. De supermarktlocatie is hierbij buiten beschouwing gelaten, aangezien dit gebied niet herontwikkeld wordt.

De gemeente is voornemens om het gebied 'KVL-terrein, oost' om te vormen naar een woon-werkgebied zoals ook beschreven in paragraaf 1.1. In het gebied komt ruimte voor woningbouw, wordt de bestaande tuin- en dierenspeciaalzaak gesloopt en opnieuw gebouwd (1.600 m² wvo) en wordt een supermarkt (1.345 m² wvo) gerealiseerd.

Deze supermarkt wordt verplaatst van elders in Oisterwijk. Op de huidige locatie van de supermarkt (Gemullehoekenweg 29) wordt een supermarkt door middel van dit bestemmingsplan uitgesloten. Er worden ruimschoots parkeervoorzieningen aangelegd om zodoende ook de toegang tot het centrum te verbeteren.

Tot slot worden er woningen ten noorden van de detailhandel gerealiseerd. De woningbouwopgave bestaat uit maximaal 38 woningen, waarbij wordt uitgegaan van 32 gestapelde woningen en 6 grondgebonden woningen. Voor de gestapelde woningen geldt een maximale bouwhoogte van 12 meter. Ook de grondgebonden woningen hebben een maximale bouwhoogte van 12 meter. In het beeldkwaliteitsplan - dat onderdeel uitmaakt van de planregels - is vastgelegd aan welke beeldkwaliteitseisen de nieuwe bebouwing moet voldoen. Hierin zijn richtlijnen en eisen opgenomen voor o.a. bouwvolume gevelopzet en uitstraling, materialen, reclame en parkeren.

In Figuur 2.5 is de toekomstige invulling van het plangebied indicatief weergegeven.

Figuur 2.5: invulling plangebied (binnen rode arcering)

Supermarkt

Onderhavig plan behelst ook de verplaatsing van de huidige supermarkt (865 m²) aan de Gemullehoekenweg naar het 'KVL-terrein, oost'. Adviesbureau BRO heeft onderzocht wat de effecten zijn van de voorgenomen verhuizing van Lidl op de lokale en regionale consumentenverzorging en detailhandelsstructuur. Het volledige onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 1. Het onderzoek onderschrijft op basis van een vraag-aanbodanalyse dat er kwantitatieve mogelijkheden zijn voor het uitbreiden van het huidige sector van de verkoop van dagelijkse artikelen in Oisterwijk. Het gaat om een uitbreidingsmogelijkheid van circa 410m² wvo.

Uit onderzoek is gebleken dat de schaalvergroting en modernisering van de supermarkt inspeelt op de algemene trends en ontwikkelingen in het aanbod en op de behoefte van de consument. De huidige locatie van de supermarkt in Oisterwijk is verder verwijderd van het kernwinkelgebied van het centrum dan de beoogde locatie op het 'KVL-terrein, oost'. De locatie is een belangrijk schakelpunt in de verbinding tussen het te ontwikkelen KVL-terrein en het centrum van Oisterwijk. De herontwikkeling van deze locatie zal het huidige, weinig aantrekkelijke, tussengebied omvormen tot een meer aantrekkelijk gebied. De nieuwe situatie biedt een betere bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid voor consumenten ten opzichte van de oude locaties in Oisterwijk. Dit gebied ligt nabij de belangrijke ontsluitingswegen in Oisterwijk en is dus beter bereikbaar voor bezoekers uit de regio. Dit werkt ook door in de bezoekersaantallen van het centrum door een toename van bezoekers van buiten Oisterwijk: de relatie tussen het centrum van Oisterwijk en het KVL-terrein wordt versterkt door de verplaatsing van de supermarkt naar het 'KVL-terrein, oost'. In paragraaf 3.1, onder de Ladder van duurzame verstedelijking, wordt nader ingegaan op de uitbreidingsruimte van de dagelijkse artikelensector.

In het kader van de ontwikkeling is een verkeersonderzoek uitgevoerd (Bijlage 2). Het verkeer rondom het 'KVL-terrein,oost' is in beeld gebracht. Hierbij zijn de onderwerpen verkeersontsluiting, verkeersafwikkeling, verkeersveiligheid en parkeren behandeld.

Verkeersontsluiting

In de toekomstige situatie wordt het 'KVL-terrein, oost' aan de oostzijde ontsloten door middel van de gebiedsontsluitingsweg Ambachtstraat met een maximum snelheid van 50 km/h, welke aan de zuidzijde een spoorwegovergang heeft. Wanneer weggebruikers de spoorwegovergang hebben overgestoken, takt de Ambachtstraat aan op de gebiedsontsluitingswegen Blokshekken en de Spoorlaan beide met een maximumsnelheid van 50 km/h.

De woningen aan de noordzijde van de supermarkt en tuin- en dierenspeciaalzaak worden ontsloten door middel van een 30 km/h-weg, welke in verbinding staat met de Almijstraat en het KVL-terrein. Langzaam verkeer kan - in tegenstelling tot het gemotoriseerde verkeer - hier rechtdoor rijden richting het centrum via het Fabriekspad. Voor voetgangers is er daarnaast onder het station een voetgangerstunnel gerealiseerd, waardoor er meer interactie mogelijk is tussen de tussen de gebieden aan beide kanten van het spoor. Het gebied is goed bereikbaar via openbaar vervoer middels het station Oisterwijk, een streekbuslijn en buurtbuslijnen.

Verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid

Op basis van de verwachte verkeersintensiteiten uit het regionale verkeersmodel en de doorrekening van het microscopische verkeersmodel zijn geen verkeersproblemen te verwachten. Het extra verkeer vanuit het KVL-terrein kan goed doorstromen over het netwerk van Oisterwijk. De verkeersveiligheid wordt op diverse vlakken verbeterd, zoals het scheiden van de verkeersstromen.

Parkeren

Er is een integrale parkeerbalans voor het totale KVL-terrein inclusief het gebied 'KVL-terrein, oost' opgesteld. Hieruit blijkt dat voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn binnen betreffend gebied. Er is - ook op piekmomenten - voldoende parkeergelegenheid binnen het totale gebied KVL.

Op de parkeerplaatsen direct grenzend aan de supermarkt en tuin- en dierenspeciaalzaak geldt kort betaald parkeren. De reden is de korte afstand tot het station en dat de supermarkt een gelijke concurrentiepositie dient te hebben ten opzichte van de overige supermarkten in Oisterwijk waar ook betaald geparkeerd dient te worden. Er is sprake van kort betaald parkeren, omdat supermarktbezoekers slechts een beperkte tijd gebruik maken van de parkeerplaatsen en de parkeerplaatsen niet zullen worden gebruikt door langparkeerders.

De bezoekers van het naastgelegen Cultuurhistorisch Cluster in het KVL-terrein kunnen eveneens op de parkeerplaatsen binnen de locatie 'KVL-terrein, oost' parkeren. Het zuidwestelijke gedeelte van het parkeerterrein kan af worden gesloten met een slagboom op werkdagen (maandag tot en met vrijdag) tussen 7.30u en 18.00u. Op de overige momenten is dit gedeelte van het parkeerterrein openbaar toegankelijk voor betaald parkeren. In de oksel van de Schijfstraat en Ambachtstraat is tevens een Kiss & Ride strook gerealiseerd ten behoeve van het station. Dit valt echter buiten de scope van dit bestemmingsplan. In figuur 2.6 is het toekomstige parkeerterrein weergegeven.

Figuur 2.6: Parkeren KVL-terrein, oost

In de toekomstige situatie worden er groenelementen ingepast in het plangebied. Het groen binnen het plangebied in de toekomstige situatie bestaat uit bomenrijen als begeleiding van de infrastructuur en snippergroen op en rond de parkeerplaatsen. Daarnaast voegen de tuinen bij de nieuwe woningen ook groen toe aan het plangebied. Hiermee wordt aangesloten bij de Kadernota Groen (opgenomen in paragraaf 3.3.2).

Dit hoofdstuk gaat in op de voor het plangebied relevante beleidskaders.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. In de Structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van nationaal belang. Het Rijk zet met de structuurvisie het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

1. 1. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
2. 2. het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
3. 3. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Relevantie plangebied

Door het nationale karakter van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de schaal van onderhavig bestemmingsplan, heeft dit bestemmingsplan geen raakvlak met dit nationaal beleid. Gelet op het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het onderhavige plan in overeenstemming is met de Structuurvisie.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) regelt de doorwerking van nationale belangen op ruimtelijk gebied in bestemmingsplannen door het stellen van de juridische kaders. Het Barro is ook wel bekend als de AMvB Ruimte.

Relevantie plangebied

Met het voorliggend plan zijn geen nationale belangen in het geding, waarmee het Barro niet van invloed is.

Artikel 3.1.6, tweede lid, Bro 'Ladder voor duurzame verstedelijking'

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: de Ladder) geïntroduceerd. Deze Ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen (artikel 3.1.6 lid 2). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.

De Ladder geldt bij stedelijke ontwikkelingen zoals bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur, indoorsport en leisure. In het bestemmingsplan moet een motivatie worden opgenomen of er aan de hand van de duurzaamheidsladder gekeken is of het project past bij de regionale behoefte en of de functies binnenstedelijk kunnen worden gerealiseerd. Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de Ladder moeten worden doorlopen. Doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

Gewijzigde ladder per 1 juli 2017

De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 juli 2017 gewijzigd. De Ladder is aangepast om de in de praktijk ervaren knelpunten op te lossen en de onderzoekslasten te verminderen. De effectiviteit van het instrument blijft behouden. Het uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is (en blijft) een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van overprogrammering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand.

De belangrijkste wijzigingen

De belangrijkste wijzigingen zijn een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke "treden" en het vervangen van het begrip "actuele regionale behoefte" door: "behoefte". Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Als de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dan moet dat nadrukkelijk worden gemotiveerd in de toelichting. Daarnaast wordt de mogelijkheid geboden in een nieuw derde lid, om de toepassing van de Ladder door te schuiven naar het uitwerkings- of wijzigingsplan. De verwachting is dat de Ladder hierdoor beter hanteerbaar zal zijn, beter aansluit bij het geheel aan vereisten aan een toelichting bij bestemmingsplannen en tot minder onderzoekslasten zal leiden.

Relevantie plangebied

Aangezien het plangebied in het stedelijke gebied van Oisterwijk ligt, beperkt de toelichting zich tot het onderbouwen van de behoefte. Hierop wordt onderstaand ingegaan.

Woningbouw

De gemeente Oisterwijk heeft in de periode 2003-2009 deelgenomen aan de provinciale pilot 'bouwen binnen strakke contouren'. De ontwikkeling van het KVL-terrein is destijds een van de aanleidingen geweest voor deelname aan de pilot. De gemeente heeft in 2009 bestuurlijke afspraken gemaakt met de provincie Noord-Brabant over de volwaardige afronding van de pilot 'bouwen binnen strakke contouren'. De ontwikkeling van het KVL-terrein maakt deel uit van deze afspraken.

Het voorliggend plan wordt binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. Binnen de gemeentelijke woningbouwprognoses is in kwantitatieve zin behoefte aan 910 woningen in de gemeente Oisterwijk tot 2023. De woningbouw binnen het plangebied is opgenomen in de gemeentelijke plancapaciteit tot 2023. Daarnaast is de woningbouw passend binnen de regionale woningbouwafspraken van 835 woningen voor Oisterwijk (2016 t/m 2025).

Tuin- en dierenspeciaalzaak en supermarkt

Algemeen

Voor wat betreft de behoefte moet op basis van de uitgevoerde ruimtelijk-functionele analyse (Bijlage 1) geconstateerd worden dat er in Oisterwijk naar de toekomst theoretisch voldoende distributieve ruimte bestaat voor uitbreiding van het winkelaanbod in de dagelijkse artikelensector. Er wordt daarmee in kwantitatieve zin voorzien in de behoefte. Ook in kwalitatieve zin speelt het initiatief in op de behoefte. De uitbreiding en schaalvergroting zal bijdragen aan een betere consumentenverzorging, omdat ingespeeld wordt op actuele trends in vraag en aanbod op het gebied van aankopen in de dagelijkse sector (o.a. gemak, comfort, keuzemogelijkheden voor de consument). De consumenten in Oisterwijk, en de nieuwe bewoners van het KVL-terrein specifiek, krijgen de beschikking over een moderne supermarkt die centraal gelegen is en een goede bereikbaarheid heeft. De supermarktversterking betekent tevens een impuls voor de in het centrum gevestigde winkels. Ook zal de supermarkt, met bijbehorende parkeerplaats, als bronpunt kunnen dienen voor centrumbezoekers.

Het is op voorhand niet uit te sluiten dat er door de veranderende concurrentieverhoudingen er effecten zullen zijn op bestaande supermarkten of andere dagelijkse artikelenwinkels in Oisterwijk of omgeving. Het is echter onwaarschijnlijk dat door het initiatief bestaand aanbod verdrongen wordt. Maar zelfs in het onwaarschijnlijke geval dat er een supermarkt zou verdwijnen uit Oisterwijk, dan nog blijft een goede supermarktstructuur gewaarborgd. De effecten op de con-sumentenverzorging of de detailhandelsstructuur van het initiatief zijn daarmee aanvaardbaar.

Specifiek geldt dat de ontwikkeling in hoge mate bijdraagt aan een verbetering van de verbinding tussen het KVL-terrein en het centrum van Oisterwijk. In het masterplan voor het KVL-terrein is de Boerenbondlocatie dan ook als studiegebied omschreven. De vestiging van een supermarkt in het studiegebied wordt in het masterplan beschouwd als positief voor zowel de ontwikkelingen van het KVL-terrein als het centrum. Wel wordt aangegeven dat het om een verplaatsing van een bestaande supermarkt uit Oisterwijk dient te gaan. Het plangebied kan tot een aantrekkelijk gebied transformeren en daarmee als intermediair of stepping stone functioneren tussen het centrum en het KVL-terrein. Hiermee kan ook de entree tot het centrum een passende functie en uitstraling krijgen.

De gemeente is bovendien voornemens de verbinding tussen het plangebied en het KVL-terrein te verbeteren. Verbreding van de overgang met verfraaiing van straatwerk en betere geleiding van de diverse verkeersdeelnemers (zone voor voetgangers, fietsers/brommers en auto's apart) betekent een meer comfortabele en verkeersveilige verbinding tussen centrum en KVL. Dit bekent in de toekomst tevens een betere samenhang tussen de tuin- en dierenspeciaalzaak en de supermarkt en het centrum. Zo bezien is er sprake van een positief effect op het leef-, woon- en ondernemersklimaat.

De verplaatsing van de supermarkt naar de nieuwe locatie zal in eerste instantie leegstand veroorzaken op de bestaande supermarktlocatie. De hervestiging van een supermarkt in dit pand zal juridisch-planologisch uitgesloten worden. De huidige eigenaar van het pand is voornemens het bestaande pand te transformeren naar een andere functie. De omliggende dagelijkse winkels zullen mogelijk op termijn weinig toekomstperspectief meer hebben na verplaatsing van de supermarkt op termijn, en een transformatie naar niet-winkelfuncties is waarschijnlijk. Het initiatief zal daardoor niet zorgen voor meer leegstand. Wel zal het kernwinkelgebied compacter worden.

Verder dient vermeld te worden dat het initiatief past in de uitgangspunten van het detailhan-delsbeleid van de betrokken overheden (faciliteren dynamiek, concentratie voorzieningen).

Tuin- en dierenspeciaalzaak

Omdat voor de tuin- en dierenspeciaalzaak sprake is van sloop-nieuwbouw is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en hoeft de specifieke behoefte naar deze functie niet opnieuw te worden aangetoond. De tuin- en dierenspeciaalzaak wordt tevens verkleind.

Supermarkt

Er is onderzoek (Bijlage 1) uitgevoerd om - op grond van het huidige aanbod aan supermarkten - zowel kwalitatief en kwantitatief inzicht te geven in de voorzieningenstructuur binnen Oisterwijk. Op basis van het onderzoek valt op te maken dat binnen het plangebied ruimte is voor een beperkte uitbreiding van het aantal vierkante meters aan distributieve ruimte van het dagelijkse artikelenaanbod. Het betreft een uitbreidingsruimte van circa 410 m² wvo.

Met de verplaatsing van de supermarkt van de locatie Gemullehoekenweg naar het plangebied mag dus sprake zijn van een beperkte uitbreiding van het aantal vierkante meters tot circa 1.345 m² wvo. Ten opzichte van de huidige omvang (865m² wvo) is dit een uitbreiding van 480m². Dit is meer dan de gestelde uitbreidingsruimte van 410m². Echter, doordat de tuin- en dierenspeciaalzaak wordt verkleind tot 1.600 m² wvo, blijft de totale uitbreiding aan wvo binnen de dagelijkse artikelensector wel binnen de gestelde uitbreidingsruimte. Op basis van het uitvoerde onderzoek door adviesbureau BRO (zie Bijlage 1) kan de behoefte aan de toekomstige winkels gewaarborgd worden. Doordat de uitbreiding minder is dan 500 m² is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking behoeft derhalve geen nadere onderbouwing.

Conclusie

Op grond van bovenstaande uiteenzetting is de behoefte aan de te realiseren functies binnen het plangebied te verantwoorden.

Structuurvisie ruimtelijke ordening

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014 (SVRO) in werking getreden. De SVRO schetst de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De visie ondersteunt daarnaast het beleid op andere provinciale beleidsterreinen.

In de SVRO staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. Daarin is voor de doelen en ambities die bereikt moeten worden per onderwerp aangegeven welke instrumenten de provincie wil inzetten. In een beperkt aantal gevallen is gekozen voor het instrument 'planologische verordening'.

In de SVRO is het plangebied aangeduid als 'Kernen in het landelijk gebied'. De kernen in het landelijk gebied, met de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, voorzien in de opvang van de lokale verstedelijkingsbehoefte (wonen, werken, voorzieningen).

Relevantie plangebied

Met de realisatie van de nieuwe functies binnen het plangebied wordt invulling gegeven aan de lokale behoefte van Oisterwijk. Voorwaarde voor de ontwikkeling van deze functies is dat deze niet concurrerend mogen zijn ten opzichte van de functies in het centrumgebied. De tuin- en dierenspeciaalzaak is reeds aanwezig op de locatie. Deze wordt herontwikkeld en tevens kleiner in omvang. De supermarkt wordt verplaatst van een andere locatie in het centrum van Oisterwijk (Gemullehoekenweg). Om te voorkomen dat er op deze locatie een nieuwe supermarkt ontstaat, is deze wegbestemd in onderhavig plan. Het is echter niet uit te sluiten dat er door de veranderende concurrentieverhoudingen mogelijke effecten zijn op bestaande supermarkten of andere dagelijkse artikelenwinkels in Oisterwijk of omgeving. Dit kan mogelijk bijdragen aan het verdwinen van een supermarkt. De kans hierop is echter klein. Daarnaast is gebleken uit de ruimtelijk-functionele effect analyse (uitgevoerd door adviesbureau BRO) dat, zelfs al zou er een supermarkt verdwijnen uit Oisterwijk, de supermarktstructuur gewaarborgd blijft. De effecten op de consumentenverzorging of de detailhandelsstructuur zijn daarom niet onaanvaardbaar.

Voor de woningbouw geldt dat deze is opgenomen in de gemeentelijke woningbouwprognoses voor de komende jaren. De ontwikkeling past binnen de in de SVRO uiteengezette beleidsuitgangspunten.

Verordening ruimte Noord-Brabant

De Verordening ruimte Noord-Brabant stelt eisen aan bestemmingsplannen en andere planologische besluiten in Noord-Brabant. In de Verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid (SVRO) in regels die van toepassing zijn op bestemmingsplannen. De verordening is daarbij een uitvoeringsinstrument om die provinciale belangen veilig te stellen.

Voor toetsing aan de verordening is enkel het deelgebied waar de nieuwe functies komen relevant. Het deelgebied waar de huidige supermarkt is gesitueerd, maakt geen nieuwe ontwikkeling mogelijk, maar enkel het uitsluiten van een supermarkt op die locatie. Het plangebied is op grond van provinciale kaartbeelden gelegen in 'Bestaand stedelijk gebied - kernen in landelijk gebied'.

Figuur 3.1: uitsnede Verordening ruimte met globale ligging plangebied

Bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling zijn uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied. In en rondom deze kernen staat het voorkomen van verdere aantasting van het buitengebied centraal. Voor deze kernen geldt in het algemeen dat nieuwe woningen alleen mogelijk zijn als dat nodig is voor de natuurlijke bevolkingsopbouw. Dat wil zeggen dat nieuwkomers in de kernen en vertrekkende huidige inwoners niet meetellen (migratiesaldo-nul). Binnen het bestaand stedelijke gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling, mits sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik.

Relevantie plangebied

De ontwikkeling van het plangebied vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied en past binnen de voorwaarden zoals gesteld in de Verordening ruimte van de provincie Noord-Brabant.

Omgevingsvisie Oisterwijk

De gemeenteraad heeft de Omgevingsvisie voor Oisterwijk vastgesteld op 22 december 2016. Een omgevingsvisie is een integrale visie waarin strategische hoofdkeuzen van beleid voor de fysieke leefomgeving voor de lange termijn staan. Met de beoogde inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt de omgevingsvisie verplicht voor Rijk, provincies en gemeenten. Met de nieuwe omgevingsvisie wordt beoogd een beleidskader op te stellen, dat de inwoners, ondernemers én bestuurders inspireert.

In het document worden de kaders omschreven, waarbinnen initiatiefnemers worden uitgenodigd om hun plannen op te stellen. Uitnodigingsplanologie wordt beoogd met de nieuwe visie. De gemeente bepaalt niet meer wat ergens moet komen, maar geeft enkel aan binnen welke kaders projecten de meeste slagingskansen hebben. Het is vervolgens aan de burger en/of ondernemer om hiermee aan de slag te gaan. De visie dient als:

• Inspiratie voor ondernemers, bestuurders en inwoners.
• Richtinggevend kader voor het toekomstig gemeentelijk ruimtelijk ordeningsbeleid.
• Toetsingskader voor individuele verzoeken en initiatieven die niet passen binnen de bestemmingsplannen.
• Input voor overleg met de Provincie en de regio over de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente.
• Basis voor kostenverhaal (grondexploitatie-instrument).

Relevantie plangebied

In de Omgevingsvisie is de beoogde ontwikkeling aangeduid als initiatief in ontwikkeling. Het wordt omschreven als: Om ervoor te zorgen dat het KVL-terrein goed aansluit op het centrum van de kern Oisterwijk, heeft de raad in december 2015 het voorkeursscenario vastgesteld voor de ontwikkeling van de locatie 'Studiegebied' (KVL-terrein, oost).

De ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt, past binnen de Omgevingsvisie Oisterwijk.

Woonvisie 2011-2021

In juli 2016 is de herijkte woonvisie 2011-2021 vastgesteld. Deze Woonvisie bevat de gestelde doelen met betrekking tot het woningbouwprogramma tot 2025. Er is in de visie gekozen om in te zetten op flexibilisering van de woningbouwprogrammering. In de crisis is er minder gebouwd dan gepland, door een tekort aan vraag. De vraag naar woningen neemt in de komende tien jaar volgens de provinciale prognose met ca. 700 toe. In de periode 2016-2025 wil de gemeente Oisterwijk circa 900 woningen opleveren.

Relevantie plangebied

De woningbouwontwikkeling die binnen het plangebied is voorzien, past binnen de kaders en het programma uit de Woonvisie. Er wordt aangesloten bij de actuele vraag naar woningen.

Kadernota Groen 2012 - 2021

De groene uitstraling van de kernen en de relatie met het aantrekkelijke, gevarieerde buitengebied zijn voor de gemeente Oisterwijk zeer waardevol. In het coalitieakkoord en in de toekomstvisie van de gemeente heeft groen een prominente plek. In de kadernota Groen wordt concreet ingegaan op de kwaliteiten van het groen in de gemeente en de kansen om de gemeentelijke groenstructuur verder te ontwikkelen. Deze nota biedt uiteindelijk kaders die enerzijds insteken op het behoud van belangrijke groenelementen. Anderzijds worden kaders aangegeven die gericht zijn op een duurzame ontwikkeling van de groenstructuur.

Relevantie plangebied

De raad heeft enkele kaders vastgesteld die van belang zijn voor dit bestemmingsplan:

• ontsluitingsstructuren begeleiden door groen om het groene karakter van kernen onder de aandacht te brengen;
• waardevol groen behouden op bijzondere plaatsen, bijvoorbeeld in gebieden met hoofd groenstructuren;
• groen integraal opnemen in ontwikkelingsplannen. Groen is geen sluitpost.

Binnen het plangebied worden de ontsluitingsstructuren begeleid door groen in de vorm van bomen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de uitgangspunten uit de Kadernota Groen.

Detailhandelsstructuurvisie gemeente Oisterwijk

In 2016 is de Detailhandelsstructuurvisie vastgesteld. De visie gaat in op het gewenste en haalbare detailhandelsaanbod voor de gemeente in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin.

Relevantie plangebied

In de detailhandelsstructuurvisie is de ontwikkeling van het KVL-terrein en het voormalige KVL-studiegebied opgenomen. In de visie is beschreven dat reguliere detailhandel niet is toegestaan, dit dient gevestigd te worden in het kernwinkelgebied van Oisterwijk. Binnen het plangebied is enkel detailhandel in de ondergeschikte vorm toegestaan. De herontwikkeling van het KVL-terrein, inclusief het plangebied 'KVL-terrein, oost', dient te leiden tot een versterking van het centrumgebied en een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Het plangebied kan tot een aantrekkelijk gebied transformeren en daarmee als intermediair of stepping stone functioneren tussen het centrum en het KVL-terrein. Om die reden is op het KVL-terrein alleen detailhandel in de ondergeschikte vorm toegestaan. Dit geldt niet voor het voormalige KVL-studiegebied, waar het plangebied van dit bestemmingsplan toe behoort. Voor het voormalige KVL-studiegebied is in de visie ruimte opgenomen voor de verplaatsing en schaalvergroting van een bestaande supermarkt en herontwikkeling van de reeds gevestigde tuin- en dierenspeciaalzaak.

Adviesbureau BRO heeft een onderzoek uitgevoerd naar de detailhandelsstructuur. Uit dit onderzoek (zie Bijlage 1) is gebleken dat de verplaatsing van de supermarkt naar een nieuwe, beter bereikbare en centrale locatie, positief bijdraagt aan een versterking van de detailhandelsstructuur. Het planinitiatief zorgt voor meer complementariteit met de bestaande detailhandel in het centrum van Oisterwijk. Bovendien trekt de supermarkt, vanwege de ligging ten noorden van het spoor, naar verwachting meer bezoekers uit de regio. Voor een nadere onderbouwing wordt verwezen naar paragraaf 3.1 waarin invulling is gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking en de impact van de ontwikkeling op het Oisterwijkse winkelapparaat.

Het is nodig om de toegestane detailhandel in dit bestemmingsplan specifiek aan te duiden, omdat reguliere detailhandel niet is toegestaan. Onderstaand is deze uiteengezet.

Supermarkt

De vestiging van een supermarkt binnen het plangebied wordt in het masterplan KVL-terrein beschouwd als positief voor zowel de ontwikkelingen van het KVL-terrein als het winkelconcentratiegebied in het centrum van Oisterwijk. Voor deze functie is een maximaal te gebruiken bruto vloeroppervlak bepaald. De functie is alleen mogelijk binnen het aangegeven bouwvlak. De supermarktfunctie wordt ingevuld middels verplaatsing van de bestaande supermarkt aan de Gemullehoekenweg. Om te borgen dat eerst het gebruik van de bestaande supermarkt aan de Gemullehoekenweg 29 wordt beëindigd, alvorens de nieuwe supermarkt in bedrijf wordt genomen, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze regelt dat ter plaatse van de functieaanduiding 'supermarkt' pas een supermarkt in gebruik mag worden genomen (eëxploiteerd mag worden), indien de exploitatie van de supermarkt aan de Gemullehoekenweg 29 te Oisterwijk met de bestemming 'Gemengd - Winkelcentrum' duurzaam is beëindigd.

Tuin- en dierenspeciaalzaak

Binnen het aangegeven bouwvlak is de tuin- en dierenspeciaalzaak toegestaan. De tuin- en dierenspeciaalzaak is reeds aanwezig op de locatie. Deze wordt ontwikkeld en tevens kleiner in omvang.

Detailhandel-overig

De functie 'detailhandel-overig' staat geen reguliere detailhandel toe. Reguliere detailhandel dient te worden gevestigd in het kernwinkelgebied. Toegestaan wordt detailhandel die vanwege de omvang en de aard van de winkel niet binnen de traditionele winkelcentra gevestigd kan worden. Detailhandel die binnen het plangebied is toegestaan, dient een minimale omvang te hebben van 700m². Hiermee wordt uitgesloten dat binnen het plangebied kleinschalige winkels ontstaan die in het kernwinkelgebied thuishoren. Grotere winkelvestigingen vragen grote vloeroppervlakken; in de kleinschalige structuur van het kernwinkelgebied zijn deze moeilijk realiseerbaar. De winkelomvang van 700m² is thans niet mogelijk in het kernwinkelgebied. Samenvoeging van panden in het kernwinkelgebied is beperkt toegestaan tot een frontbreedte van maximaal 20 meter en een maximale diepte van 20 meter.

Daarnaast dient de aard van de winkel minder goed inpasbaar te zijn binnen het bestaande kernwinkelgebied. Dat kan zijn vanuit het oogpunt van de gevoerde artikelen, de uitstraling op de bestaande winkelstructuur danwel de gevolgen voor de structuur en de verkeersaantrekking in het centrum. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld winkels voor de verkoop van keukens en sanitair.

Conclusie

In dit bestemmingsplan zijn de uitgangspunten uit de detailhandelsvisie doorvertaald in een passende planologische regeling, die er onder meer op toeziet dat de bestaande supermarkt aan de Gemullehoekenweg wordt wegbestemd. De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de detailhandelsstructuurvisie.

Dit hoofdstuk gaat in op de realiserings- en uitvoeringsaspecten die van belang zijn voor de herontwikkeling van het plangebied. De gebiedsonderzoeken zijn uitgevoerd voor het totale voormalige studiegebied. In onderstaande beschrijving zijn de relevante zaken uit deze onderzoeken voor het plangebied opgenomen.

Op 16 mei 2017 is de Wet milieubeheer gewijzigd. Dit heeft tot gevolg dat (ook) voor een vormvrij m.e.r.-beoordelingsplichtig plan een apart m.e.r.-beoordelingsbesluit door bevoegd gezag noodzakelijk is en dat de informatie hiervoor in een zogenaamde aanmeldingsnotitie gegeven moet worden (voor 16 mei 2017 was dit nog vormvrij en kon de informatie en het besluit onderdeel uitmaken van het moederbesluit) . Het uitgangspunt ("geest van de wet") van een m.e.r.-beoordeling is dat er in beginsel geen m.e.r.-procedure doorlopen hoeft te worden, tenzij er sprake is van wezenlijk belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Voor het gebied 'KVL-terrein, locatie Ambachtstraat e.o.' is een aanmeldingsnotitie m.e.r. opgesteld (zie Bijlage 3).

Conclusie

Op basis van de aanmeldingsnotitie m.e.r. kan worden geconcludeerd dat de herontwikkeling van het plangebied niet leidt tot belangrijke negatieve milieugevolgen. Er is geen aanleiding voor het doorlopen van een m.e.r.-procedure/ m.e.r.-(beoordelings)procedure.

Algemeen

Bij de realisatie van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen dient inzichtelijk te worden gemaakt of de geluidsinvloed van omliggende wegen en spoorlijnen voldoet aan de grenswaarden die zijn gesteld in de Wet geluidhinder (Wgh). De Wgh hanteert de volgende hoofdindeling van geluidgevoelige gebouwen:

• woningen;
• andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven);
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Onderzoek

In juli 2018 is een geluidonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 4) om de invloed van de omliggende geluidbronnen op de geluidgevoelige bestemmingen (woningen) inzichtelijk te maken. In het kader van een ontwerpwijzigingen die zijn gedaan na juli 2018 (ligging van de woningen), is er in mei 2019 voor de gewijzigde onderdelen een nieuw akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 5). Onderstaand zijn de bevindingen uit de onderzoeken beschreven.

Wegverkeer

50 km/uur wegen

Uit de berekeningen blijkt dat de geluidbelasting als gevolg van het verkeer op de Ambachtstraat/Nijverheidsweg (ten hoogste 59 dB op de maximale bouwgrens) en Luxemburgstraat (ten hoogste 49 dB) niet kunnen voldoen op aan de (voorkeurs)grenswaarde van 48 dB, maar wel voldoen aan de maximaal toegestane geluidbelasting van 63 dB. De geluidbelasting van alle overige verkeerswegen voldoet aan de grenswaarde.

30 km/uur wegen

Alhoewel voor de nieuwe 30 km/uur weg geen geluidgrenswaarden van toepassing zijn, zal de geluidbelasting als gevolg van deze weg maximaal 59 dB bedragen, hetgeen aan de hoge kant is. Een formele grenswaarde is hierop niet van toepassing.

Railverkeer

Uit de berekeningen blijkt dat de geluidbelasting als gevolg van het verkeer op de spoorlijn ten hoogste 64 dB zal bedragen nabij de woningen van het nieuwbouwplan. Daarmee wordt weliswaar de (voorkeurs)grenswaarde van 55 dB overschreden, maar nog wel voldaan aan de maximaal toegestane geluidbelasting van 68 dB.

Naar aanleiding van het westelijke en naastgelegen bestemmingsplan “KVL-terrein” is er een voornemen om het spoor in Oisterwijk deels te voorzien van zogenaamde raildempers, welke de geluidbelasting met circa 3 dB zullen verlagen. In het vigerende Register Spoor – de wettelijke grondslag voor de geluidtoets – is dit voornemen nog niet opgenomen. De berekende geluidbelasting van 64 dB is dan ook zonder het geluid reducerende effect van de raildempers.

Geadviseerde maatregelen

Bij het appartementencomplex wordt de (voorkeurs)grenswaarde overschreden vanuit het spoor en de Ambachtstraat/Nijverheidsweg. De nieuwe geprojecteerde rijtjeswoningen ondervinden de hoogste geluidbelasting vanuit de nieuwe 30 km/uur weg, de overige wegen zorgen niet voor een overschrijding van de (voorkeurs)grenswaarde.

Alhoewel voor 30 km/uur wegen geen grenswaarde geldt, moet gezien jurisprudentie wel voldaan worden aan het aspect van een ‘goede ruimtelijke ordening’. Aangezien de zuidelijke zijde van de rijtjeswoningen blootgesteld wordt aan 59 dB (incl. 5 dB aftrek) en daarmee de maatgevende waarde is wordt geadviseerd om een bovenwettelijke gevelmaatregel toe te passen om een goed woon- en leefklimaat te garanderen. Daarmee is de binnenwaarde van de rijtjeswoningen maximaal 33 dB, dit conform het Bouwbesluit 2012. De wettelijke voorkeur is eerst het treffen van maatregelen die de geluidbelasting aan de gevel verlagen en daarna de gevelwering.

Omdat het appartementencomplex niet voldoet aan de (voorkeurs)grenswaarde moet de gemeente bronmaatregelen in overweging nemen. Deze bronmaatregelen kunnen ook toegepast worden voor de rijtjeswoningen.

Wegverkeer

Het toepassen van geluidreducerende wegdekverhardingen is onwenselijk vanuit het oogpunt van duurzaamheid, mede omdat de Ambachtstraat zeer recent is gerealiseerd. Geadviseerd wordt voor de nieuw aan te leggen 30 km/uur-weg af te zien van het gebruik van elementenverharding in keperverband (‘klinkers’), aangezien de geluidbelasting als gevolg van deze weg hoog is. Beter kan een referentie wegdekverharding toe worden gepast, dan wel een SMA-NL5 verharding, waardoor de maatgevende geluidbelasting met 3 à 4 dB zal afnemen.

Het toepassen van overdrachtsmaatregelen zal stuiten op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige aard.

Spoorverkeer

Naar aanleiding van het westelijke en naastgelegen bestemmingsplan “KVL-terrein” is er een voornemen om het spoor in Oisterwijk deels te voorzien van zogenaamde raildempers, welke de geluidbelasting met circa 3 dB zullen verlagen. In het vigerende Register Spoor – de wettelijke grondslag voor de geluidtoets – is dit voornemen nog niet opgenomen.

Vast te stellen hogere waarden

Bij het niet treffen van maatregelen of het niet voldoen aan de (voorkeurs)grenswaarde moet een hogere waarde per adres aangevraagd worden. In artikel 110a Wet geluidhinder en volgende is aangegeven onder welke voorwaarden hogere waarden kunnen worden vastgesteld. Het college van Burgemeester en Wethouders kan uitsluitend een hogere waarde vaststellen indien toepassing van maatregelen, gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting vanwege de geluidbron, onvoldoende doeltreffend zal zijn dan wel stuit op overwegende bezwaren. Bij het niet treffen van maatregelen moeten de waarden in tabel 1 uit Bijlage 5 voor het appartementencomplex als hogere waarden vastgesteld worden.

Gevelweringsonderzoek (vervolg)

Indien het college van Burgemeester en Wethouders hogere waarden vaststellen, dan dient aanvullend met behulp van een gevelgeluidweringsonderzoek voor alle nieuw te bouwen woningen te worden aangetoond of en hoe aan de wettelijke grenswaarde voor het binnen niveau zal worden voldaan. De wettelijke grondslag hiervoor is opgenomen in het Bouwbesluit.

Conclusie

Vanuit het aspect geluid (weg- en spoorweglawaai) is het voorgenomen plan uitvoerbaar onder de voorwaarden zoals beschreven in deze paragraaf. Het college van Burgemeester en Wethouders stelt hogere waarden vast voor de betreffende woningen. In het kader van de vergunningaanvraag dient een gevelweringsonderzoek te worden uitgevoerd, waarin ook dient te worden ingegaan op de invloed van de niet-gezoneerde wegen.

Algemeen

In het kader van een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de voorgenomen bestemming/functie. In het belang van de bescherming van het milieu zijn regels gesteld in de Wet bodembescherming. Deze wet is van toepassing op bestemmingsplannen die nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken.

Onderzoek

In november 2018 is een notitie opgesteld met daarin een samenvatting van de resultaten en aanbevelingen van diverse eerder uitgevoerde bodemonderzoeken (Bijlage 6). Onderstaand zijn de relevante conclusies voor het plangebied opgenomen.

Bodemkwaliteitskaart

De gemeente Oisterwijk is in het bezit van een bodemkwaliteitskaart. Het bestemmingsplangebied is grotendeels uitgesloten van het gebruik van de bodemkwaliteitskaart. Dit betekent dat voor het plangebied geen gebruik mag worden gemaakt van de bodemkwaliteitskaart als bewijsmiddel, maar dat een lokaal onderzoek of partijkeuring moet worden uitgevoerd.

Historische informatie en gebruik

Uit eerder uitgevoerde bodemonderzoeken en -saneringsdocumenten blijkt dat er binnen het bestemmingsplangebied een aantal verontreinigingslocaties gelegen is. De locaties zijn gevisualiseerd in onderstaande afbeelding.

Figuur 4.1: verontreinigingslocaties in en om het plangebied (globaal aangeduid met een rode stippellijn)

Een gedeelte van het plangebied is een een voormalig gasfabrieksterrein. Op de overige gronden zijn geen verontreinigen bekend. Uit de resultaten van de uitgevoerde bodemonderzoeken en -saneringsdocumenten blijkt dat het voormalig gasfabrieksterrein reeds gesaneerd is. Er zijn, na uitvoering van de saneringsactiviteiten, maximaal licht verhoogde concentraties in de grond en het grondwater achtergebleven. Er zijn geen restverontreinigingen in de bodem achtergebleven. De overige verontreinigde gronden binnen het onderzochte gebied, vallen buiten de scope van dit bestemmingsplan. Het bestemmingsplan maakt tevens geen bodembelastende activiteiten mogelijk.

Conclusie

Er is een voormalig gasfabrieksterrein gelegen op een gedeelte van de gronden in het plangebied. Dit terrein is reeds gesaneerd, waarbij geen restverontreinigingen zijn achtergebleven in de bodem. Vanuit het aspect bodemkwaliteit is het bestemmingsplan daarmee uitvoerbaar.

Uit een inventarisatie van de cultuurhistorische waarden van Noord-Brabant blijkt dat het plangebied in het Zuidelijk zandgebied ligt. Kenmerkend voor dit landschapstype zijn:

• Kastelen en buitenplaatsen
• Kleinschalige percelering in de beekdalen
• Akkercomplexen
• Kampontginningen
• Kerken, kerktorens en begraafplaatsen buiten de dorpen
• landgoederen
• Heidevelden en zandverstuivingen
• Verdedigingswerken
• Visvijvers
• Populierenteelt

Binnen het plangebied zijn geen van deze kenmerken aanwezig. Daarnaast zijn er geen monumenten aanwezig binnen het plangebied. De ontwikkelingen hebben geen invloed op de cultuurhistorische waarden en geen (blijvende) invloed op het landschap aangezien het huidige gebruik (stedelijk gebied) blijft bestaan.

Algemeen

Het is verplicht om bij ruimtelijke ontwikkelingen en bij specifieke bodemverstorende activiteiten rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Het belangrijkste doel van de archeologische regelgeving is de bescherming van het archeologische materiaal in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor goede conservering.

Onderzoek

In april 2017 in een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd (Bijlage 7). De gemeente Oisterwijk heeft haar archeologisch beleid vastgelegd in het “Beleidsplan Archeologie”. Hiervoor is een archeologische verwachtingskaart opgesteld die de basis vormt voor een archeologische beleidskaart. Op de gemeentelijke verwachtingskaart is het plangebied onderverdeeld in twee zones. De noordelijke helft heeft een middelhoge archeologische verwachting. Het zuidelijke deel is aangegeven als bebouwd en heeft daardoor een lage archeologische verwachting.

Figuur 4.2: archeologische verwachting plangebied (legenda: oranje/geel = bebouwd en lage verwachting, lichtbruin = middelhoge verwachting).

Uit het bureauonderzoek komt naar voren dat voor het plangebied een brede archeologische verwachting geldt. Er kunnen in principe resten worden aangetroffen uit het paleolithicum en uit de bronstijd tot en met de late middeleeuwen en nieuwe tijd. Resten uit het paleolithicum kunnen alleen worden aangetroffen indien er een intact podzolprofiel aanwezig is, resten uit de bronstijd tot en met de late middeleeuwen en nieuwe tijd zijn aanwezig indien er een intact esdek aanwezig is. Ter bescherming van de mogelijk aanwezige archeologische waarden, zijn voor het plangebied dubbelbestemmingen 'Waarde-Archeologie' opgenomen. Er mogen daarmee niet eerder bodemingrepen plaatsvinden alvorens door middel van onderzoek is aangetoond dat er geen belemmeringen zijn vanuit het aspect archeologie.

Selectie-advies

Op basis van het bureauonderzoek is het niet mogelijk om te bepalen in hoeverre de bodem precies verstoord is geraakt door de huidige bebouwing. Het lijkt aannemelijk dat de huidige tuin- en dierenspeciaalzaak en de aanwezig parkeerterreinen voor een dusdanige verstoring hebben gezorgd dat de lage archeologische verwachting op de beleidskaart van toepassing blijft . Voor het gedeelte van het plangebied dat nooit intensief bebouwd is geweest, blijft de middelhoge archeologische verwachting van kracht. Er zijn op basis van het bureauonderzoek voor deze delen geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van grote bodemverstoringen.

Voor beide gebieden worden de ondergrenzen voor archeologisch onderzoek overschreden. Hierdoor is het gehele plangebied onderzoeksplichtig. De gemeente heeft een selectiebesluit (Bijlage 8) genomen, waarin is bepaald dat binnen het gehele plangebied een archeologisch vervolgonderzoek in de vorm van verkennende boringen uit wordt gevoerd.

Conclusie

Door het opnemen van de dubbelbestemmingen 'Waarde-Archeologie' worden de mogelijk aanwezige archeologische waarden beschermd. Het bestemmingsplan is daarmee uitvoerbaar vanuit het aspect archeologie. Het vervolgonderzoek met verkennende boringen vindt later plaats, voorafgaand aan de realisatie.

Algemeen

De Wet natuurbescherming (hierna Wnb) heeft per 1 januari 2017 de Boswet, Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998 vervangen. De Wnb regelt de bescherming van Natura 2000-gebieden, bescherming van soorten en de bescherming van houtopstanden. Naast bescherming vanuit de Wnb, zijn er ook gebieden die planologisch beschermd zijn, het 'Natuurnetwerk Nederland' (hierna NNN).

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Uit de natuurtoets (Bijlage 9), die voor het volledige studiegebied is uitgevoerd, blijkt dat op basis van de aard van het voornemen in combinatie met de afstand tot Natura 2000 effecten op de natuurlijke waarden (instandhoudingsdoelstellingen) als gevolg van vrijwel alle verstoringsfactoren (zoals bijvoorbeeld verstoring door geluid, licht en trillingen), met uitzondering van stikstof, op voorhand uitgesloten kunnen worden. In het kader van de PAS is de bijdrage van het voornemen aan stikstofdepositie op Natura 2000 berekend (Bijlage10). Daaruit blijkt dat het plangebied een bijdrage aan stikstofdepositie heeft van maximaal -0,00 mol/ha/jaar op een Natura 2000-gebied. Derhalve kan worden uitgesloten dat de ontwikkeling leidt tot een significant effect op de omliggende Natura 2000-gebied en de betreffende instandhoudingsdoelen in gevaar komen. Er is geen sprake van directe en / of indirecte effecten op de ecologische waarden van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het NNN vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Soortenbescherming

Uit de bureaustudie in combinatie met het terreinbezoek is gebleken dat (leefgebied van) de volgende in het kader van de Wet natuurbescherming beschermde soorten aanwezig zijn en/of mogelijk verwacht worden in het plangebied:

• Vleermuizen - bebouwing biedt geschikte verblijfplaatsen;
• Algemene broedvogels - zeer waarschijnlijk nestplaatsen aanwezig tijdens het broedseizoen.

Vleermuizen

Voor vleermuizen is nader onderzoek uitgevoerd (Bijlage 11). Uit het nader onderzoek conform het Vleermuisprotocol 2017 blijkt dat binnen het plangebied geen essentiële functies van vleermuizen aanwezig zijn. Vleermuizen vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorgenomen bestemmingsplan wijziging. Een ontheffing inzake de Wet natuurbescherming is niet aan de orde.

Broedvogels

In het plangebied zijn geschikte nestlocaties voor broedvogels aanwezig, echter is er geen sprake van een overtreding mits buiten het broedseizoen gewerkt wordt. Een ontheffing is niet noodzakelijk.

Conclusie

Vanuit het aspect ecologie zijn er geen belemmeringen voor de ontwikkeling van het plangebied. Het bestemmingsplan is op dit punt uitvoerbaar.

De externe veiligheidsaspecten van het plangebied zijn onderzocht door Antea Group (Bijlage 12). Deze rapportage maakt integraal deel uit van onderhavig bestemmingsplan. Voor de inhoudelijke toelichting op dit aspecten wordt verwezen naar bijgevoegde rapportage.

In de omgeving van het plangebied bevinden zich verschillende risicobronnen: de spoorlijn Tilburg – Eindhoven, twee hogedruk aardgastransportleidingen van Gasunie en Unilin Insulation BV. Naar deze bronnen is een risicobeschouwing gedaan. Er wordt, in de toekomstige situatie, geen risicobron toegevoegd aan het plangebied. Onderstaand is een risicobeschouwing weergegeven.

Risicobeschouwing

Spoorlijn Tilburg – Eindhoven

• De maximale 10^-6 plaatsgebonden risicocontour bedraagt 6 meter. Binnen deze contour zijn geen ontwikkelingen geprojecteerd, het plaatsgebonden risico levert derhalve geen belemmeringen op;
• De hoogte van het groepsrisico overschrijdt de oriëntatiewaarde. De maximale waarde van het groepsrisico neemt in de toekomstige situatie toe (met circa 1,5 procent);
• Verantwoording van het groepsrisico is conform het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing.

Hogedruk aardgastransportleiding

• De twee hogedruk aardgastransportleidingen in de omgeving van het plangebied zijn niet meer in gebruik en zijn daarmee geen relevante risicobronnen.

Unilin Insulation bv

• De 10^-6 plaatsgebonden risicocontour van 45 meter reikt niet tot het plangebied. Het plaatsgebonden risico levert daarmee geen belemmeringen op.

Verantwoording van het groepsrisico

Verantwoording van het groepsrisico is voor de spoorlijn Tilburg – Eindhoven verplicht. Hiervoor worden onderstaand de elementen aangedragen.

Zelfredzaamheid

Zelfredzaamheid is de mate waarin personen in staat zijn zichzelf (zonder hulp van buitenaf) in geval van een calamiteit in veiligheid te brengen.

Binnen het plangebied zijn woningen en twee winkels (supermarkt en tuin- en dierenspeciaalzaak) voorzien. Alhoewel deze bestemming niet specifiek gericht is op de aanwezigheid van minder zelfredzame groepen, is verblijf van minder zelfredzame personen niet uit te sluiten.

Een zelfredzaamheidsplan voor het gebied (bijvoorbeeld in combinatie met het KVL-terrein) draagt bij aan de afstemming tussen de verschillende gebruiksfuncties binnen het terrein wat veiligheidsaanpak betreft. Zo kan geborgd worden dat in geval van een calamiteit het juiste handelingsperspectief wordt gekozen door de aanwezigen. Deze maatregel is echter niet te borgen in deze ruimtelijke procedure.

Bestrijdbaarheid

Bestrijdbaarheid is de mate waarin een rampscenario door de brandweer te bestrijden is. De verschillende scenario's vragen allen een ander aanvalsplan. De mate waarin uitvoering aan deze aanvalsstrategieën kan worden gegeven hangt af van de capaciteit van de brandweer (opkomsttijd en beschikbare blusmiddelen) en de bereikbaarheid van het plangebied (opstelplaatsen).

Ten aanzien van de bestrijdbaarheid wordt door de gemeente Oisterwijk in het kader van de bestemmingsplanprocedure advies ingewonnen bij de Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant.

BLEVE-scenario

Het ontstaan van een koude BLEVE is niet te bestrijden. De kans op een warme BLEVE is sterk gereduceerd doordat treinen met brandbare gassen zodanig worden samengesteld, dat de kans op een warme BLEVE sterk is afgenomen.

Toxisch scenario

Bij een incident met toxische vloeistoffen en gassen kan de brandweer, afhankelijk van de aard van de gevaarlijke stof en de ontwikkeling van het ongevalsscenario, optreden door degaswolk neer te slaan of te verdunnen/op te nemen met water.

Conclusie

Vanuit het aspect externe veiligheid zijn er geen wettelijke beperkingen voor de voorgenomen ontwikkeling. Voor de risicobron moet het groepsrisico wel verantwoord worden. In deze paragraaf zijn verantwoordingselementen aangedragen. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan.

Algemeen

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in hoofdstuk vijf (luchtkwaliteitseisen) van de Wet milieubeheer (Wm). Het doel is het beschermen van mens en milieu tegen de effecten van luchtverontreiniging.

De Wet Luchtkwaliteit (Titel 5.2 van de Wet milieubeheer), het Besluit niet in betekenende mate en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen grenzen aan de concentraties van luchtverontreinigende stoffen. De meest kritische stoffen ten gevolge van het verkeer zijn stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM).

Onderzoek

In het kader van het aspect luchtkwaliteit is een integraal onderzoek (Bijlage 13) uitgevoerd naar de concentraties luchtverontreinigende stoffen van het totale voormalige studiegebied. Onderhavig plan maakt daar onderdeel van uit. In het onderzoek zijn de concentraties stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) uitgerekend op een groot aantal beoordelingspunten langs de in het onderzoek betrokken wegvakken.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan worden geconcludeerd dat op alle beoordelingspunten wordt voldaan aan de grenswaarden zoals opgenomen in bijlage 2 van de Wet milieubeheer. Derhalve kan worden geconcludeerd dat Titel 5.2 van de Wet milieubeheer geen belemmering vormt voor verdere besluitvorming.

Conclusie

Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

Algemeen

Het vroegtijdig betrekken van de waterbeheerder en het meewegen van het waterbelang is, door middel van de Watertoets, sinds 1 november 2003 verankerd in het 'Besluit op de ruimtelijke ordening 1985'. Het streven naar een veilig, gezond en duurzaam waterbeheer staat landelijk in de belangstelling. Thema's zoals 'water in de stad' en 'water als ordenend principe' zijn als speerpunten aangegeven in het vigerende beleid zoals vastgelegd in de Vierde Nota Waterhuishouding (ministerie van V&W), de Nota Ruimte (ministerie van VROM), de Startovereenkomst Waterbeleid 21e eeuw (WB21), de Handreiking Watertoets (VROM), het Provinciaal Waterhuishoudingsplan van Noord-Brabant (Provincie Noord-Brabant), De beleidsnota Stedelijk Water (Waterschap De Dommel), Wet gemeentelijk watertaken en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW).

In het V-GRP heeft de gemeente Oisterwijk haar visie op het stedelijk waterbeheer vastgelegd. Op Europees, nationaal en stroomgebiedsniveau wordt gewerkt aan de Kaderrichtlijn Water (KRW). De KRW streeft naar duurzame en robuuste watersystemen. Basisprincipes van het nationaal en Europees beleid zijn: meer ruimte voor water, voorkomen van afwenteling van de waterproblematiek in ruimte of tijd en stand-still (geen verdere achteruitgang in de huidige chemische en ecologische waterkwaliteit). Het bovenstaande resulteert in twee drietrapsstrategieën:

• Waterkwantiteit (hergebruik, vasthouden, bergen, afvoeren);
• Waterkwaliteit (schoonhouden, scheiden, zuiveren).

Onderzoek

Aan de hand van een waterhuishoudkundig plan (Bijlage 14) wordt duidelijk gemaakt hoe het vigerend waterbeleid is vertaald naar waterhuishoudkundige inrichtingsmaatregelen in het plan, hoe met water in dit plan wordt omgegaan en op welke wijze de inrichtingsmaatregelen bijdragen aan 'Veiligheid, Voldoende en Schoon Water'. Omdat de verschillende ontwikkelingen rondom de locatie KVL niet los van elkaar gezien kunnen worden (ze vormen uiteindelijk één watersysteem), is voor het hele gebied (KVL-terrein inclusief enkele partiële herzieningen aan de noordzijde en het voormalige studiegebied) een waterhuishoudkundig plan opgesteld. Voor een uitgebreide beschrijving hiervan wordt verwezen naar de bijlage. Onderstaand zijn de belangrijkste conclusies vanuit het aspect water en in het bijzonder voor het HWA- en DWA stelsel opgenomen.

Maaiveld

Het maaiveld in en rondom het plangebied is redelijk vlak en ligt tussen de NAP 10,5 en 11m. In onderstaande figuur zijn de maaiveldhoogtes weergegeven.

Figuur 4.3: Maaiveldhoogte in en rondom het plangebied (stippellijn) in meter NAP (bron:AHN2) met in de grijze vlakken gebouwen.

Oppervlaktewater

In en rondom het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Wel ligt in het noordelijke gedeelte van het plangebied een greppel (duidelijk te zien in de hoogtekaart in bovenstaande figuur als blauwe lijn). Deze greppel is niet verbonden met andere greppels, waardoor deze geen afvoerfunctie heeft.

Geohydrologie en bodemopbouw

In het DINOloket is een boring net buiten het plangebied beschikbaar. De bodemopbouw bestaat uit een sterk zandige leemlaag met daaronder voornamelijk (fijn) zand. De bodemopbouw is weergegeven in onderstaande figuur.

Figuur 4.4: Bodemopbouw van boring B51A0026 (paars) ter hoogte van het voormalige studiegebied (rood) tot een diepte van 35 m-mv (bron: DINOloket)

In boorprofielen van diverse boringen uitgevoerd door Arcadis op het naastgelegen KVL terrein is een redelijk uniforme bodemopbouw gevonden. Uit die boringen blijkt dat tot een diepte van circa 35 m-mv de bodem voornamelijk bestaat uit matig fijn tot zeer fijn zand, met op een diepte van circa 2 m-mv een leemlaag van 0,5 m. Lokaal is een kleilaag van circa 1 m dikte gevonden op een diepte van 10 m-mv. De leem- en kleilaag kunnen van invloed zijn op de verticale waterhuishouding.

Grondwater

Grondwaterkwaliteit

In meerdere gebieden binnen het totale KVL-terrein en rondom het plangebied zijn sterk verhoogde concentraties van met name chroom, minerale olieproducten en plaatselijk asbest aangetroffen. In het rapport “Nader bodemonderzoek voormalig KVL-terrein en omliggende terreinen te Oisterwijk, Arcadis” zijn deze verontreinigingen gedefinieerd. Voor de sanering is het saneringsplan “Gefaseerd saneringsplan KVL-terrein aan de Almystraat te Oisterwijk, Arcadis” opgesteld. Hierbij is als uitgangspunt een functiegerichte sanering genomen, waarbij de sanering en ontwikkeling op elkaar zijn afgestemd. De saneringswerkzaamheden zijn reeds in uitvoering.

Grondwaterstanden

Bij het milieukundig bemonsteren van de peilbuizen door Arcadis zijn de grondwaterstanden ten opzichte van het huidig maaiveld opgenomen. Uit de metingen daterend tussen augustus 1998 en juni 2006 blijkt dat de grondwaterstand zich op circa 2,0 tot 3,0 m-mv bevindt (NAP +9,0 tot +8,0 m). Bij één peilbuis is naast de freatische grondwaterstand ook de stijghoogte op grotere diepte vastgesteld, waarbij de freatische grondwaterstand gemiddeld op 2,25 m-mv lag en de stijghoogte op 2,70 m-mv. Op basis van deze gemiddelde grondwaterstanden is vastgesteld dat er sprake is van infiltratie.

Beschermde gebieden waterhuishouding

Het plangebied valt niet binnen een beschermd gebied waterhuishouding.

Toekomstige situatie

Hemelwaterstelsel

Aan de hand van de berekeningen voor het hemelwaterstelsel (HWA) kunnen de volgende conclusies worden getrokken voor het watersysteem van het totale KVL-terrein, waarvan het plangebied deel uit maakt:

• Voor de afvoer vanuit het KVL-terrein zal gebruik worden gemaakt van het HWA-stelsel van bedrijventerrein Kerkhoven en de bijbehorende buffer bij de rotonde Haarenseweg/Laarakkerweg (externe buffer);
• De beschikbare berging in de externe buffer voor bedrijventerrein Kerkhoven bedraagt 8.450 m³ waarvan 3.000 m³ beschikbaar is voor het KVL-terrein. De overstortmuur vanuit het HWA-stelsel Kerkhoven richting de externe buffer is verlaagd tot 8,15 m +N.A.P. om zo de druklijnen in het HWA-stelsel extra te drukken. De overstortvoorziening richting de Ruysbosscheloop blijft qua afmetingen ongewijzigd, waardoor er geen extra waterbezwaar ontstaat op de Ruysbosscheloop;
• Binnen het KVL- terrein en KVL-terrein, oost wordt de riolering ontworpen inclusief een tussenbuffer, voor het opvangen van piekbelasting op het KVL-terrein. De tussenbuffer (infiltratiekelder) dient een bergingscapaciteit te hebben van 2.851 m³. Met een tussenbuffer van 2.851 m³ kan een bui L09 worden geborgen (326 m³ overcapaciteit);
• Uit de rekenresultaten blijkt dat gedurende een bui L08 nergens een ‘water op straat’- situatie optreedt en dat de druklijnen bij alle inspectieputten een minimale waking van 20 cm geeft;
• Uit de rekenresultaten blijkt dat gedurende een bui L09 nergens een ‘water op straat’- situatie optreedt en dat de druklijnen bij nagenoeg alle inspectieputten een minimale waking van 20 cm geeft;
• Uit de rekenresultaten blijkt dat gedurende een W-T100-situatie (11 l/s/ha) er nergens een ‘water op straat’-situatie optreedt en dat de druklijnen bij alle inspectieputten een minimale waking van 20 cm geeft;
• Op basis van het voorgaande is aangetoond dat de ontwikkeling van het plangebied KVL-terrein, oost geen nadelige gevolgen heeft voor het rioolsysteem van het KVL-terrein en het HWA-stelsel van Kerkhoven.

Droogweerafvoer stelsel

Aan de hand van de berekeningen voor het droogweerafvoer stelsel (DWA) kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• Het vuilwaterstelsel van het plangebied KVL-terrein zal tot afstroming komen richting het GEM-stelsel in de Gasthuisstraat, Nijverheidsweg en Ambachtstraat. Wegens de gelimiteerde afvoer van de Gasthuisstraat door de aanwezigheid van een wervelventiel is het DWA-stelsel in drieën geknipt. Het westelijk deel van het DWA-stelsel KVL-terrein watert af richting de Gasthuisstrtaat. Het oostelijk deel van het DWA-stelsel KVL-terrein en de noordzijde van het KVL-terrein watert af richting de Nijverheidsweg. Het DWA-stelsel van KVL-terrein, oost watert af richting de Ambachtstraat;
• De theoretische aanvoer van afvalwater vanuit het KVL-terrein en inclusief KVL-terrein, oost bedraagt 10,54 m³/uur met een totaal van 121,62 m³/dag (bedrijven 10,02 m³/dag en woningen 111,6 m³/dag);
• Een droogweerafvoer stelsel met een diameter van ø300 mm voldoet voor dit plangebied;
• Op het DWA-stelsel dat richting de Gasthuisstraat afwatert worden circa 67 woningen aangesloten. De maximale hoeveelheid afvalwater richting de Gasthuisstraat bedraagt 1,71 m³/uur en 20 m³ per dag. De bergingscapaciteit van het DWA-stelsel bedraagt 50 m³, waarmee de vuilwaterproductie van 2,5 dagen vanuit het plangebied geborgen kan worden;
• Door het minimale hoogteverschil tussen het HWA- en DWA-stelsel zijn er binnen het plangebied KVL-terrein kruisingsputten benodigd.

Conclusie

Voor het totale gebied KVL-terrein, inclusief het plangebied, is een waterhuishoudkundig plan gemaakt. Op basis van dit plan kan worden geconcludeerd dat vanuit het aspect water geen belemmeringen bestaan voor de ontwikkeling die met onderhavig plan wordt mogelijk gemaakt.

Algemeen

Om te komen tot een ruimtelijke inpassing van milieubelastende functies en gevoelige objecten binnen het plangebied en haar directe omgeving is een milieuzonering aangebracht op basis van de systematiek zoals omschreven in de VNG brochure "Bedrijven en milieuzonering" uit 2009. Rekening houdend met het omgevingstype van het plangebied en haar directe omgeving is bepaald welke afstand aangehouden moet worden tussen bedrijfsactiviteiten en gevoelige objecten. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een zonering aangebracht te worden waarmee huidige en toekomstige bewoners en gebruikers van het terrein een aanvaardbaar woon- en leefmilieu hebben. Tevens dient (door maatregelen) gegarandeerd te worden dat bestaande bedrijven door de ontwikkelingen niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd.

Onderzoek

Het plangebied is een binnenstedelijke locatie in Oisterwijk. Het plangebied ligt in de nabijhied van het bedrijventerrein Kerkhoven. Op dit bedrijventerrein bevinden zich vele (kleinschalige) bedrijven (tot maximaal milieucategorie 3.2) en enkele bedrijfswoningen.

Gebiedstype

In de VNG brochure is een onderscheid gemaakt tussen de gebiedstypen 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'. Vervolgens worden per gebiedstype richtlijnen gegeven voor de mate waarin milieubelastende activiteiten onder welke voorwaarden verenigbaar zijn met gevoelige functies. Voor het gebiedtype 'rustige woonwijk' bevat de VNG brochure richtafstanden welke aangehouden kunnen worden tussen milieubelastende functie en milieugevoelige functies. Deze richtafstanden geven een indicatie van de afstand die nodig is om milieuhinder te reduceren tot een voor gebiedstype 'rustige woonwijk' aanvaardbaar niveau. De brochure omvat eveneens richtlijnen voor het gebiedstype 'gemengd gebied'. Dit is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. De indicatieve milieuzonering zoals gegeven voor het gebiedstype 'rustige woonwijk' mag dan met één stap verlaagd worden.

Het plangebied wordt ontwikkeling met een menging van verschillende functies: wonen en (detailhandel)voorzieningen. Ook de omgeving van het plangebied kenmerkt zich door uiteenlopende functies waaronder bedrijvigheid, culturele functies en grootschalige infrastructuur. Gezien deze gebiedskenmerken wordt voor het plangebied uitgegaan van het gebiedstype 'gemengd gebied'.

Invloed omliggende functies op plangebied

Voor het plangebied zijn de hindercirkels van de omliggende bedrijvigheid in beeld gebracht. Deze zijn weergegeven in figuur 4.4. In dit bestemmingsplan is rekening gehouden met de invloed van de omliggende bedrijfsbestemmingen op het plangebied. Zo is het bouwvlak voor de woningen op de verbeelding bij dit bestemmingsplan (gele gebied in de figuur) zo gekozen dat deze de hindercontouren van de omliggende bedrijven niet overlappen. Een uitzondering vormt de hindercontour van de bedrijfsbestemming ten noorden van het plangebied. Dit betreft een categorie 2 bedrijf; dergelijke bedrijven zijn over het algemeen goed inpasbaarin een woonomgeving. In de huidige situatie bevindt zich grenzend aan het plangebied de toegangsweg van betreffend bedrijf. Deze heeft een beperkte intensiteit. De eventuele hinderlijke activiteiten bevinden zich derhalve niet op korte afstand van het plangebied. Daarbij komt dat de gronden van deze bedrijfsbestemming op termijn mogelijk worden omgezet naar een woonbestemming. Gezien voorgaande kan worden geconcludeerd dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Figuur 4.4: invloed omliggende functies op het plangebied

Invloed functies binnen plangebied op omgeving

Binnen het plangebied is een detailhandels bestemming opgenomen. Binnen deze bestemming wordt een supermarkt en tuin- en dierenspeciaalzaak mogelijk gemaakt. De maximaal toegestane milieucategorie is hier categorie 2, met een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Binnen 10 meter van deze bestemming bevinden zich geen gevoelige bestemmingen (woningen). Daarmee wordt voldoende ruimte in acht genomen tussen de woningen en deze functies.

De overlast veroorzakende activiteiten bij een supermarkt en tuin- en dierenspeciaalzaak zijn met name parkeren en laden en lossen. Het parkeren voor beide functies vindt plaats aan de voorzijde van de gebouwen. De woningen zijn aan de achterzijde voorzien. Er is daarom geen sprake van hinder. Het laden en lossen van de supermarkt en tuin- en dierenspeciaalzaak vindt inpandig plaats. Hierdoor ervaren omwonenden geen hinder van het geluid van het uitladen van vrachtwagens en de rijdende rolcontainers. Er zullen wel enkele vrachtwagenverplaatsingen per dag plaatsvinden. In dat kader is artikel 2.17 uit het Activiteitenbesluit relevant. Dit artikel stelt:

Voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (L _Ar,LT ) en het maximaal geluidsniveau L _Amax , veroorzaakt door de in de inrichting aanwezige installaties en toestellen, alsmede door de in de inrichting verrichte werkzaamheden en activiteiten en laad- en losactiviteiten ten behoeve van en in de onmiddellijke nabijheid van de inrichting, geldt dat:

a. de niveaus op de in tabel 2.17a genoemde plaatsen en tijdstippen niet meer bedragen dan de in onderstaande tabel aangegeven waarden;

b. de in de periode tussen 07.00 en 19.00 uur in tabel 2.17a opgenomen maximale geluidsniveaus L _Amax niet van toepassing zijn op laad- en losactiviteiten.

Indien de laad- en losactiviteiten in de dagperiode plaatsvinden, is er derhalve geen belemmering vanuit het Activiteitenbesluit. In de regels behorende bij dit bestemmingsplan is vastgelegd dat laad- en losactiviteiten uitsluitend tussen 7.00 en 19.00 uur zijn toegestaan. Daarmee wordt voldaan aan het Activiteitenbesluit en is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Met de in deze paragraaf beschreven zonering wordt een aanvaardbaar woon- en leefmilieu gegarandeerd voor de omliggende woonfuncties en worden bedrijven niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.

Figuur 4.5: indeling supermarkt en tuin- en dierenspeciaalzaak , inclusief situatie laden en lossen

Conclusie

Vanuit het aspect milieuzonering zijn er- rekening houdend met de aanwezige en nieuwe bedrijvigheid- geen belemmeringen voor onderhavig bestemmingsplan.

Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig, die van invloed zijn op de voorgenomen herontwikkeling van het plangebied.

Trein- en wegverkeer kan leiden tot trillingen in gebouwen. Deze trillingen kunnen als hinderlijk ervaren worden door de personen in het gebouw of kunnen schade aan de gebouwen veroorzaken. Om een goede voorspelling te kunnen maken van de effecten van het project op trillingen, moet rekening gehouden worden met de voor trillingen relevante kenmerken:

• Afstand bebouwing tot bron van trillingen.
• Bestemming van de bebouwing.
• Leeftijd van de bebouwing (bouwjaar).
• Ondergrond.
• Wijzigingen in en op het tracé in de plansituatie (indien relevant).

Het onderzoeksgebied van trillingen bij spoorwegen ligt op 100 meter rondom de bron (het spoor). Buiten dit gebied treden bijna nooit voelbare trillingen op. Gebouwfuncties die gevoelig zijn voor trillingen zijn onder andere wonen, gezondheidszorg, onderwijs, kantoren en bijeenkomsten. Binnen het plangebied worden woningen mogelijk gemaakt. Deze woningen zijn op meer dan 100 meter van het spoor gelegen. De kans op voelbare trillingen is daarom nihil. Het aspect trillingen behoeft geen nader onderzoek in het kader van dit bestemmingsplan.

Conclusie

Vanuit het aspect trillingen zijn er geen belemmeringen voor onderhavig bestemmingsplan.

In het kader van het Masterplan KVL is een onderzoek naar duurzaamheid op het KVL-terrein uitgevoerd. Dit heeft geresulteerd in een duurzaamheidsbalans (Bijlage 15). De duurzaamheidsbalans is opgebouwd rondom de drie niveaus 'locatiegebonden', 'plangebonden' en 'aanvullende initiatieven'. Deze zijn voor het plan KVL-terrein, waaronder het plangebied, nader ingevuld aan de hand van de thema's 'energie', 'materialen en gebouwen', 'natuur en landschap', 'water', 'afval en goederentransport', 'personentransport', 'openbare ruimte, gedrag en levensstijl' en 'gezondeheid en welzijn'. Op basis van de balans zijn er duurzame oplossingen geformuleerd voor onder meer:

• de sanering van de grondvervuiling;
• de omgang met water;
• de verwijdering van asbest;
• de ontsluiting/verbinding met het centrum;
• de mogelijkheden voor warmte-koude opslag.

De regelgeving, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening, biedt de gemeente de mogelijkheid tot het opstellen van bestemmingsplannen met een grote mate van flexibiliteit en globaliteit. Planvormen kunnen zodanig worden gekozen dat ingespeeld kan worden op zich wijzigende omstandigheden en op nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen, zodat in veel gevallen het bestemmingsplan minder vaak aangepast hoeft te worden.

Bij de opzet van dit bestemmingsplan is gekozen voor het gebruik van een eindbestemming. Op basis van de bepalingen van een eindbestemming kunnen direct omgevingsvergunningen worden afgegeven, indien deze passen binnen de bestemmingsomschrijving en de bebouwingsbepalingen. In deze gevallen is sprake van een 'directe bouwtitel'. Volledigheidshalve wordt hierbij opgemerkt dat ook bij een eindbestemming niet te allen tijde sprake moet zijn van een zeer gedetailleerde bestemming. Afhankelijk van de situatie kan een eindbestemming een globaal karakter hebben en meerdere functies bevatten (bestemmingen). Een flexibel bestemmingsplan betekent overigens niet dat geen rekening wordt gehouden met de bestaande omgeving en omliggende functies. Zo zijn onder meer voorwaarden opgenomen voor de maximale bouwhoogtes en de maximaal te realiseren woningen.

Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de toelichting, de regels en een of meerdere verbeeldingen. De verbeelding en de daarin aangewezen bestemmingen en regels vormen tezamen het juridische plan. De toelichting heeft geen rechtskracht. In de toelichting worden de achtergronden en beweegredenen aangegeven die hebben geleid tot de bestemmingen. De regels omvatten de omschrijvingen van de in het plan vervatte bestemmingen, waarbij per bestemming het doel wordt aangegeven. In deze paragraaf wordt ingegaan op de juridische opbouw van het plan. Aan de orde komen onder meer de opbouw van de regels, de relatie tussen regels en kaarten en de beschrijving van de in de regels vastgelegde bestemmingen.

Op de verbeelding van het analoge bestemmingsplan zijn met behulp van kleuren, letteraanduidingen en/of arceringen de verschillende gebieds- en functionele bestemmingen weergegeven. De bestemmingsbegrenzingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. Bij de opzet van de verbeelding is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2012). De verbeelding is opgesteld conform DURP (Digitaal Uitwisselbare Ruimtelijke Plannen).

De regels bevatten de juridisch regeling voor het gebruik van de gronden, bepalingen over de toegelaten bebouwing en een regeling over het gebruik van bebouwing. De regels, die zijn onderverdeeld in paragrafen, worden hierna (indien nodig) toegelicht. Bij de opzet van de regels is aangesloten bij de SVBP2012 en de bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening. De artikelen bevatten bepalingen over de specifieke bestemmingen in het plan. De opbouw van deze artikelen is steeds gelijk, conform de eisen van de SVBP2012. Voor een nadere uitleg wordt verwezen naar de SVBP2012, te raadplegen via de website van het ministerie van I&M, onderdeel standaarden. Hier kan men ook terecht voor een uitgebreidere uitleg over dubbelbestemmingen, voorlopige bestemmingen en aanduidingen.

De regels zijn als volgt ingedeeld:

Hoofdstuk 1: Inleidende bepalingen

Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begripsomschrijvingenopgenomen en het tweede artikel bevat de wijze van meten.

Hoofdstuk 2: Regels met betrekking tot de bestemmingen

Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de bestemmingen. Deze kennen per bestemming globaal de volgende opzet:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Afwijkingen van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Eventuele wijzigingsbevoegdheden.

In dit hoofdstuk worden de bestemmingen van gronden als eerste beschreven en daarna gevolgd door de eventuele dubbelbestemmingen. In paragraaf 5.2 is een beschrijving gegeven per bestemming.

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat regels die op het hele plangebied betrekking hebben en regelt de volgende onderwerpen:

Anti-dubbeltelregel: met deze bepaling wordt beoogd misbruik van de regels door middel van (privaatrechtelijke) wijzigingen in de eigendomsverhoudingen van gronden te voorkomen;

Algemene bouwregels: deze regeling regelt dat indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in de regels is bepaald, deze afwijkende maatvoering mag worden gehandhaafd;

Algemene gebruiksregels: deze regeling stelt voorwaarden aan de omgang met de parkeeroplossing binnen het plangebied;

Algemene afwijkingsregels: deze regeling bevat algemene regels voor het afwijken van o.a. de opgenomen maten, afmetingen en percentages;

Algemene wijzigingsregels: deze regeling bevat algemene regels voor de wijziging ten behoeve van de wijziging van bestemmingsgrenzen;

Overige regels: deze regels gaan in op parkeren en nadere eisen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk bevat regels die op het hele plangebied betrekking hebben en regelt de volgende onderwerpen:

Overgangsrecht: bouwwerken welke op het moment van tervisielegging van het plan aanwezig zijn, mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment waarop het plan rechtskracht verkrijgt, mag gehandhaafd blijven.

Slotregel: in deze regel wordt aangegeven onder welke naam de regels aangehaald kunnen.

Bestemming 'Detailhandel'

Aan de locatie en het nieuwe pand wordt de bestemming 'Detailhandel' toegekend. Hierbinnen zijn uitsluitend een supermarkt, tuin- en dierenspeciaalzaak en overige- detailhandel toegestaan. Het is nodig om de toegestane detailhandel specifiek aan te duiden, omdat op deze locatie geen reguliere detailhandel is toegestaan. Reguliere detailhandel dient, zoals vatgelegd in de Detailhandelsstructuurvisie 2016, gevestigd te worden in het kernwinkelgebied van Oisterwijk. De herontwikkeling van het KVL-terrein, inclusief het plangebied 'KVL-terrein, oost', dient te leiden tot een versterking van het centrumgebied en een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Het plangebied kan tot een aantrekkelijk gebied transformeren en daarmee als intermediair of stepping stone functioneren tussen het centrum en het KVL-terrein. Om die reden is op het KVL-terrein alleen detailhandel in de ondergeschikte vorm toegestaan. Dit geldt niet voor het voormalige KVL-studiegebied, waar het plangebied van dit bestemmingsplan toe behoort. Voor het voormalige KVL-studiegebied is in de visie ruimte opgenomen voor de verplaatsing en schaalvergroting van een bestaande supermarkt en herontwikkeling van de reeds gevestigde tuin- en dierenspeciaalzaak.

Supermarkt

De vestiging van een supermarkt binnen het plangebied wordt in het masterplan KVL-terrein beschouwd als positief voor zowel de ontwikkelingen van het KVL-terrein als het centrum. Voor deze functie is een maximaal te gebruiken bruto vloeroppervlak bepaald. De functie is alleen mogelijk binnen het aangegeven bouwvlak. De supermarktfunctie wordt ingevuld middels verplaatsing van de bestaande supermarkt aan de Gemullehoekenweg. Om te borgen dat eerst het gebruik van de bestaande supermarkt aan de Gemullehoekenweg 29 wordt beëindigd, alvorens de nieuwe supermarkt in bedrijf wordt genomen, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze regelt dat ter plaatse van de functieaanduiding 'supermarkt' pas een supermarkt in gebruik mag worden genomen (eëxploiteerd mag worden), indien de exploitatie van de supermarkt aan de Gemullehoekenweg 29 te Oisterwijk met de bestemming 'Gemengd - Winkelcentrum' duurzaam is beëindigd.

Tuin- en dierenspeciaalzaak

Binnen het aangegeven bouwvlak is de tuin- en dierenspeciaalzaak toegestaan. De tuin- en dierenspeciaalzaak is reeds aanwezig op de locatie. Deze wordt ontwikkeld en tevens kleiner in omvang.

Detailhandel-overig

De functie 'detailhandel-overig' staat geen reguliere detailhandel toe. Reguliere detailhandel dient te worden gevestigd in het kernwinkelgebied. Toegestaan wordt detailhandel die van de omvang en de aard van de winkel niet binnen de traditionele winkelcentra gevestigd kan worden. Detailhandel die binnen het plangebied is toegestaan, dient een minimale omvang te hebben van 700m². Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld winkels voor de verkoop van keukens en sanitair.

Bestemming 'Gemengd - Winkelcentrum'

De bestemming 'Gemengd - Winkelgebied' is opgenomen ter plaatse van de huidige supermarkt aan de Gemullehoekenweg 29 te Oisterwijk. Binnen de bestemming wordt het realiseren/ exploiteren van een supermarkt uitgesloten. Het wordt wel mogelijk gemaakt een andere functie op de locatie te realiseren zoals horeca, detailhandel (niet zijnde een supermarkt) of cultuur en ontspanning.

Bestemming 'Verkeer'

Voor de ontsluitingsstructuur en de te realiseren openbare parkeerplaatsen is de bestemming 'Verkeer' opgenomen. Voor de gronden waar parkeerplaatsen zijn voorzien is de aanduiding 'parkeerterrein' opgenomen. Onder de verkeersbestemming is het toegestaan ondergrondse waterbergende voorzieningen te treffen.

Bestemming 'Wonen'

Binnen de bestemming 'Wonen', die geldt voor het noordelijke deel van het plangebied, wordt het mogelijk gemaakt om maximaal 32 gestapelde en 6 grondgebonden woningen te realiseren. Binnen deze bestemming zijn tevens de bijbehorende wegenstructuur, de openbare ruimtes, de verblijfsgebieden en de bijbehorende voorzieningen mogelijk.

Het betreft een globale bestemming waarin flexibiliteit is opgenomen voor de gebiedsontwikkeling. In de bestemming zijn regels opgenomen om de rechtszekerheid van omwonenden en gebruikers van gronden rondom het plangebied te waarborgen.

Er geldt voor de gestapelde woningen een maximale bouwhoogte van 14 meter, wat overeenkomt met 4 bouwlagen. Voor de grondgebonden woningen geldt een maximale bouwhoogte van 12 meter, met een goothoogte van 7 meter.

Dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie'

Voor het plangebied zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Voordat op deze gronden bodemverstorende activiteiten kunnen plaatsvinden, dient of archeologisch vervolgonderzoek te worden uitgevoerd of dienen de bodemverstorende activiteiten archeologisch begeleid te worden.

In artikel 3.1.6, sub i van het Besluit op de ruimtelijke ordening is vastgelegd dat inzicht gegeven moet worden over de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk gemaakt worden binnen het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn en gerealiseerd kunnen worden.

Onderhavig plan betreft de ontwikkeling van de verschillende functies (waaronder wonen en detailhandel). Gelet hierop dient de economische uitvoerbaarheid inzichtelijk gemaakt te worden.

De gemeente voert de grondexploitatie. Deze is vastgesteld door de gemeenteraad, waarmee de economische uitvoerbaarheid is gewaarborgd.

In het kader van het vooroverleg op grond van artikel 3.1.1. Bro is het concept van het ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de verschillende overlegpartners. Er is door vier partijen een vooroverlegreactie gegeven op het voorontwerpbestemmingsplan, namelijk de Provincie Noord- Brabant, Brandweer Midden- en West-Brabant, ProRail en Waterschap De Dommel. De drie laatstgenoemde partijen hebben ingestemd met het bestemmingsplan. De Provincie Noord- Brabant heeft in haar vooroverlegreactie gevraagd om een nadere onderbouwing van de noodzaak om de locatie aan de Gemullehoekenweg te handhaven met de functie detailhandel. Deze nadere onderbouwing is verwerkt in dit ontwerpbestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan wordt voor een periode van zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode van de tervisielegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen op het plan of onderdelen daarvan inbrengen.

Na de ter visie legging volgt de formele vaststellingsprocedure, waarin het bestemmingsplan door de raad wordt vastgesteld.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.