In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Dorst, herziening 2 (Oude Tilburgsebaan) met identificatienummer NL.IMRO.0826.BSPhz2dorst-VA01 van de gemeente Oosterhout

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden

een dienstverlenend, administratief, juridisch, maatschappelijk, (para)medisch, ontwerptechnisch of daarmee gelijk te stellen beroep, dat in een woning en daarbij behorende gebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is, met uitsluiting van detailhandel

een bedrijf of het bedrijfsmatig uitoefenen van ambachtelijke of kunstzinnige bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen kan worden uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is

de van de weg, waarop het belangrijkste gebouw op een bouwperceel is georiënteerd, afgekeerde grens van een bouwvlak

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen

• ten aanzien van bebouwing:
  bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan in werking is getreden;
• ten aanzien van gebruik:
  het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan in werking is getreden.

de grens van een bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats

de grens van een bouwvlak

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van bebouwing beneden peil of onder de kapconstructie

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten

de grens van een bouwperceel

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond

de kenmerken van het gebruik dat de mens in de loop der geschiedenis van grond en gebouwen heeft gemaakt, zoals dat onder meer tot uitdrukking komt in beplanting, het slotenpatroon of de architectuur; onder cultuurhistorische waarden worden mede verstaan de archeologische waarden

een opbouw op een hellend dak waarin een raamkozijn is opgenomen en die voorzien is van zijwanden

een uitbreiding van een gebouw op een dak, waarmee de goothoogte van het gebouw wordt verhoogd

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit

het verlenen van financiële, economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio’s en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van prostitutie

de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend

al of niet periodiek terugkerende en/of incidentele gebeurtenissen op het gebied van sport, cultuur, kunst, folklore, handel, recreatie, liefdadigheid, religie, gezondheid, wetenschap, amusement en vergelijkbare gebeurtenissen

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt

een woning, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde op de bouwperceelgrens is gebouwd en door middel van bijbehorende bouwwerken geschakeld is met een ander hoofdgebouw op een aangrenzend bouwperceel

bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht,

daaronder begrepen het dak

het verticale vlak waarin de hoofdvlakken van een gevel zich bevinden.

een gebouw dat uitsluitend één woning omvat, rechtstreeks contact heeft met het aangrenzende terrein en toegankelijk is vanaf de weg.

een gebouw dat, gelet op de bestemming, constructie of afmetingen, als het

belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel moet worden aangemerkt

voorzieningen van openbaar nut zoals, gas, electriciteit, water en communicatie

Een vergunning voor het uitvoeren van een project dat invloed heeft op de fysieke leefomgeving, op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo)

voor verblijf geschikte - al dan niet aan de bestemming onttrokken - voer- en vaartuigen, arken, caravans en stacaravans voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken, alsook tenten

een dakconstructie vrijstaand zonder wanden dan wel aan maximaal drie zijden begrensd door de gevels van belendende gebouwen

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg of de toekomstige weg ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein

het zich beschikbaar stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen

een inrichting of activiteit die met zich meebrengt dat de kans om buiten de inrichting of het perceel te overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen de inrichting of op het perceel waarbij een gevaarlijke stof is betrokken

lijn die de grens dan wel scheiding tussen verschillende aanduidingen vormt

een voor het publiek toegankelijke ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet gecombineerd met elkaar

het beeld dat wordt bepaald door de situering, de bouwmassa's, de dakvormen en de dakrichtingen van de bebouwing

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is

objecten die in de openbare ruimte staan en die niet tot de weg zelf behoren, zoals banken, lantaarnpalen, abri’s, vuilnisbakken en verkeersborden

een woning, die deel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd

de gevel van een gebouw die gericht is naar de weg

de naar de weg toegekeerde grens van het bouwvlak, waarop het belangrijkste gebouw op een bouwperceel is georiënteerd

een woning waarvan het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit, zoals duikers, stuwen, gemalen, inlaten etc

alle voor het openbaar rijverkeer of ander verkeer openstaand wegen of paden daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende vrijliggende fietspaden, alsmede de aan de wegen liggende parkeerterreinen

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat dient voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden

de strook grond gelegen tussen de zijdelingse perceelsgrens en de denkbeeldige lijn op 3 meter afstand vanaf de zijdelingse perceelsgrens over de volledige diepte van het bouwvlak

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

van bouwwerken tot andere bouwwerken, bebouwingsgrenzen en perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn

een aangeduid of in deze regels aangegeven percentage dat bepaalt hoeveel procent van het bestemmingsvlak per bouwperceel, of een in de regels nader omschreven gedeelte daarvan mag worden bebouwd

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak

• horizontale diepte:
  de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel;
• verticale diepte:
  de diepte van een gebouw, gemeten vanaf de bovenzijde van de (afgewerkte) begane grondvloer

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk

Bij toepassing van het in dit artikel bepaalde worden ondergeschikte bouwonderdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, luchtkokers, wolfseinden, dakkapellen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken, ook indien gelegen buiten het aangegeven bestemmingsvlak, buiten beschouwing gelaten.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen en groenvoorzieningen bij woningen;
2. b. inritten;
3. c. parkeren.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik ten behoeve van het parkeren van motorvoertuigen op de gronden gelegen vóór de voorgevel van het deel van een woning, dat gezien de bouwhoogte, als belangrijkste onderdeel van de woning kan worden aangemerkt.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 3.3 voor het parkeren van motorvoertuigen vóór de voorgevel van een woning, met dien verstande dat:

1. a. het stedenbouwkundig- en straatbeeld niet wordt geschaad;
2. b. geen onevenredige schade wordt toegebracht aan het woonmilieu en aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;
3. c. het aantal parkeerplaatsen op de openbare weg niet wordt verminderd.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. voorzieningen voor verkeer en verblijf;
2. b. groenvoorzieningen;
3. c. kunstobjecten;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. geluidwerende voorzieningen;
6. f. straatmeubilair;
7. g. ontmoetingsplaatsen voor jongeren en/of ouderen;
8. h. terrassen;
9. i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
10. j. evenementen.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 4.2.2 voor het bouwen van niet permanente overkappingen tot een bouwhoogte van niet meer dan 4 meter, met dien verstande dat:

1. a. het stedenbouwkundig- en straatbeeld niet wordt geschaad;
2. b. geen onevenredige schade wordt toegebracht aan het woonmilieu en aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. aan huis verbonden beroepen;
3. c. aan huis verbonden bedrijven;
4. d. tuinen en erven;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. voorzieningen voor verkeer en verblijf;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

1. a. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 5.2.2 onder a voor het afwijken van de toegestane bebouwingstypologie en ter plaatse van de aanduiding:
   1. 1. 'twee-aaneen' ook vrijstaande woningen toe te staan;
      met dien verstande dat dit past binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving en het plaatselijk straatbeeld.
2. b. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 5.2.3 onder c voor het bouwen van een vrijstaand ondergeschikt bouwdeel in de vrij van gebouwen te blijven zijstrook, met dien verstande dat:
   1. 1. deze bebouwing wordt gerealiseerd op een afstand van 3 m of meer achter de op de verbeelding aangegeven achtergevelrooilijn;
   2. 2. dit past binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving en het plaatselijke straatbeeld;
   3. 3. de mogelijkheden van belendende bouwpercelen niet onevenredig worden aangetast en er geen onevenredige hinder van wordt ondervonden.

1. a. Voor de uitoefening van een aan huis verbonden beroep of een aan huis verbonden bedrijf zijn de volgende bepalingen van toepassing:
   1. 1. De omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 30% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing tot een maximum van 50 m².
   2. 2. Het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken.
   3. 3. De activiteit wordt uitgeoefend door een bewoner van de woning.
2. b. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik van platte daken als dakterras;

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor ondergronds bouwen gelden de volgende bepalingen:

1. a. Op plaatsen waar bestaande bovengrondse gebouwen zijn of nieuwe bovengrondse gebouwen worden gebouwd mag eveneens ondergronds gebouwd worden; eveneens en direct aansluitend mogen in- dan wel uitritten ten behoeve van de ondergrondse bouwwerken worden gebouwd.
2. b. De verticale diepte mag bij ondergronds bouwen niet meer bedragen dan 4 meter.
3. c. Voor het bouwen/aanleggen van niet-overdekte zwembaden gelden de volgende bepalingen:
   1. 1. Zwembaden mogen uitsluitend worden gebouwd/aangelegd bij woningen.
   2. 2. Zwembaden dienen op minimaal 3 meter achter de voorgevel van een woning te worden gebouwd/aangelegd.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 7.1 onder a voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken op andere locaties dan onder een gebouw mits:

1. a. de oorspronkelijk functie op maaiveldniveau gehandhaafd blijft;
2. b. er geen bezwaren zijn uit milieutechnisch oogpunt;
3. c. er geen bezwaren zijn uit oogpunt van waterhuishouding.

Het bevoegd gezag toetst bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van de gebruiksregels of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en ruimte voor laden en lossen. Hiervoor gelden de volgende regels:

1. a. In het geval van de oprichting of uitbreiding van een gebouw dient ten behoeve van het parkeren van auto's te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid.
2. b. In het geval van functiewijziging van een gebouw en/of van gronden dient ten behoeve van het parkeren van auto's te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid.
3. c. Indien het gebruik van een gebouw en/of gronden daar aanleiding toe geeft, dient te worden voorzien in voldoende ruimte voor laden en lossen.
4. d. Voor het bepalen van de benodigde parkeergelegenheid en/of de ruimte voor laden en lossen dient te worden voldaan aan het parkeerbeleid van de gemeente Oosterhout, zoals geldend ten tijde van de aanvraag voor een omgevingsvergunning.
5. e. De parkeervoorzieningen als bedoeld onder a en b en de ruimte voor laad- en losvoorzieningen als bedoeld onder c dienen in stand te worden gehouden.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruik van gebouwen aan en bij een woning als zelfstandige woningen en als afhankelijke woonruimte;
2. b. het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gericht gebruik en onderhoud;
3. c. het gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer- vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
4. d. het gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie;
5. e. het gebruik van gronden, gebouwen en bouwwerken voor risicovolle activiteiten.

1. a. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 8.1 onder a en toestaan dat een gebouw bij een woning wordt gebruikt als afhankelijke woonruimte, mits:
   1. 1. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit het oogpunt van mantelzorg;
   2. 2. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
   3. 3. de oppervlakte van de afhankelijke woonruimte ten dienste van de woonfunctie mag niet meer bedragen dan 80 m²;
   4. 4. de afhankelijke woonruimte is gelegen op een afstand van maximaal 15 meter van de woning.
2. b. Het bevoegd gezag trekt de omgevingsvergunning, verleend op grond van sub a in, indien de bij het verlenen van de omgevingsvergunning bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.

Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' mogen bouwwerken worden gebouwd, met dien verstande dat de bescherming van de kwaliteit van het grondwater ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening gewaarborgd dient te blijven.

Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - radar' geldt een bouwverbod voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor een hogere hoogte dan 52 meter +NAP in verband met het verstoringsgebied rondom start- en landingsbaan (Instrumental Landing System) en in verband met het obstakelvrije start- landingsvlak voor vliegtuigen (Inner Horizontal en Conical Surface).

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken:

1. a. van de in de planregels gegeven maten inzake afstanden en percentages voor oppervlakten tot niet meer dan 10% van die afmetingen respectievelijk percentages;
2. b. van de planregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. van de planregels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding van maximaal 3 meter is toegestaan, mits deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of bebouwing;
4. d. van de planregels en toestaan dat de binnen de diverse bestemmingen aangegeven begrenzing van de maatvoeringsaanduidingen voor maximale goot- en bouwhoogte wordt overschreden, waarbij een overschrijding van deze begrenzing van maximaal 10 m is toegestaan, mits deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of bebouwing;
5. e. van de planregels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes of daarmee vergelijkbare gebouwen, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, gemaalgebouwtjes, fietsenstallingen en abri's worden gebouwd, met dien verstande dat:
   1. 1. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 meter;
   2. 2. de oppervlakte niet meer dan 50 m²;
6. f. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van deze bouwwerken wordt vergroot:
   1. 1. ten behoeve van palen, masten en portalen voor geleidingen, beveiliging en regeling voor verkeer tot niet meer dan 35 meter;
   2. 2. ten behoeve van kunstwerken tot niet meer dan 40 meter;
   3. 3. ten behoeve van signalerings- en telecommunicatiemasten tot minder dan 40 meter;
   4. 4. ten behoeve van kunstobjecten tot niet meer dan 35 meter;
   5. 5. ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot niet meer dan 10 meter;
7. g. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte voor plaatselijke verhogingen, zoals lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,25 maal de maximaal toegestane bouwhoogte van het betreffende gebouw;
8. h. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte door zonnepanelen, met dien verstande dat de overschrijding niet meer mag bedragen dan 2 meter;
9. i. van de planregels en toestaan dat de achtergevelrooilijn wordt overschreden, waarbij een overschrijding van maximaal 5 meter is toegestaan, mits:
   1. 1. er een tuindiepte van minimaal 10 meter resteert;
   2. 2. de gronden gelegen achter de achtergevelrooilijn of het verlengde daarvan voor maximaal 50% mogen zijn bebouwd;
   3. 3. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;

Een omgevingsvergunning als bedoeld in 10.1 kan slechts worden verleend, indien:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. a. Bestemmingsgrenzen worden met niet meer dan 5 meter verschoven.
2. b. De belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden worden niet onevenredig geschaad.
3. c. Het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen worden niet onevenredig geschaad.

Indien en voor zover in deze planregels wordt verwezen naar wetten, verordeningen of enige andere algemeen verbindende regeling, dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels kunnen worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan 'Dorst, herziening 2 (Oude Tilburgsebaan)'

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Dorst, herziening 2 (Oude Tilburgsebaan)" van de gemeente Oosterhout.

De Oude Tilburgsebaan is overwegend een woonstraat. Enkel op de huisnummers 6 en 8 liggen nog bedrijfsbestemmingen. Al vanaf 2006 wordt er gestreefd naar een omzetting van de bestemming naar woondoeleinden. In het geldende bestemmingsplan is hiertoe een wijzigingsbevoegdheid aan het college van burgemeester en wethouders toegekend. Begin 2016 zijn de gronden verworven en kan de omzetting naar woningbouw verder gestalte krijgen. Vanwege gewijzigde inzichten kan er niet worden voldaan aan de voorwaarden zoals gesteld aan de wijzigingsbevoegdheid en is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Het doel van dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van een woningbouwontwikkeling in aan de Oude Tilburgsebaan in Dorst.

Figuur 1 geeft de topografische situatie weer.

^{FIGUUR 1 | TOPOGRAFISCHE SITUATIE}

Figuur 2 geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

^{FIGUUR 2 | KADASTRALE SITUATIE}

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Oosterhout, sectie K. Onderstaande tabel bevat de perceelnummers, oppervlakten en eigenaren.

De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt 6.119 m².

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Dorst":

• onherroepelijk d.d.24 januari 2013.

Figuur 3 geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

^{FIGUUR 3 | UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN}

Er zijn relevante aanduidingen. Ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 2', 'wro-zone - wijzigingsgebied 3' en 'wro-zone - wijzigingsgebied 4' kan de vigerende bestemming in zijn geheel of gedeeltelijk wijzigen in de bestemmingen ‘Wonen’, ‘Tuin’, ‘Groen’ en ‘Verkeer’ ten behoeve van de realisering van woningen, groenvoorzieningen en voorzieningen voor verkeer en parkeren.

Daarnaast vigeert hier de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'. Ter plaatse van deze aanduiding mogen bouwwerken worden gebouwd, met dien verstande dat de bescherming van de kwaliteit van het grondwater ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening gewaarborgd dient te blijven. Een omgevingsvergunning is vereist.

Ook vigeren er twee milieucirkels van respectievelijk de manege en het aangrenzende bedrijfsperceel. De milieuvergunning van de manege is inmiddels vervallen.

Toetsing van het stedenbouwkundig plan aan het vigerende bestemmingsplan

Voorliggend plan behelst een deel van wijzigingsvlak 2 en het gehele wijzigingsvlak 3 en 4.

De in dit plan opgenomen bestemmingen 'Verkeer' en 'Wonen' komen overeen met de bestemming die binnen de wijziging zijn toegestaan. Omdat het stedenbouwkundig plan afwijkt van de gestelde voorwaarden in de wijzigingsbevoegdheid kan daar geen gebruik van worden gemaakt en is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Achtereenvolgens wijdere omgeving en directe omgeving en plangebied.

Dorst is gelegen ten oosten van Breda. Omstreeks 1900 nog niet meer dan een aantal bebouwingslinten, die samenkomen rond de kruising van de Rijksweg met de Spoorstraat, zoals te zien op figuur 4. De omliggende gronden zijn in agrarisch gebruik. De parallel aan de Rijksweg gelegen spoorweg Breda-Tilburg is dan al aangelegd. Ten noorden hiervan ligt een heide- en bosgebied, evenals ten oosten van onderhavig plangebied. Ten westen van Dorst loopt de Rijksweg die overgaat in de Tilburgseweg. Deze ontsluiting is de directe verbinding met Breda in het westen en Tilburg in het oosten.

^{FIGUUR 4 | UITSNEDE KAART 1900}

Vliegbasis Gilze Rijen

Dichtbij het plangebied is de vliegbasis Gilze Rijen gelegen (rechtsonder figuur 5). Het plangebied ligt binnen het vrijwaringszone radarverstoring van dit vliegveld. Dit stelt randvoorwaarden aan het plan.

Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - radar' geldt voor het plangebied een bouwverbod voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, hoger dan 52 meter + NAP in verband met het verstoringsgebied rondom start- en landingsbaan (Instrumental Landing System) en in verband met het obstakelvrije start- landingsvlak voor vliegtuigen (Inner Horizontal en Conical Surface).

Figuur 5 geeft de ligging van het plangebied in de huidige wijdere omgeving weer.

^{FIGUUR 5 | HUIDIGE WIJDERE OMGEVING}

Conclusie

Voor het plangebied geldt een hoogte beperking van meer dan 52 m + NAP. Daartoe is op de verbeelding is de 'Gebiedaanduiding vrijwaringszone - radar' opgenomen, gekoppeld aan artikel 9.2 Vrijwaringszone- radar.

Grondwaterbeschermingsgebied Dorst

Eveneens ligt het plangebied binnen het grondwaterbeschermingsgebied Dorst, hetgeen ook randvoorwaarden oplevert. In paragraaf 3 Beleid wordt hier nader op ingegaan.

Onderstaande figuren 6 en 7 geven de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.

^{FIGUUR 6 | DIRECTE OMGEVING}

Het plangebied behoort tot het binnengebied van de Oude Tilburgsebaan. Hiermee wordt bedoeld het gebied tussen de Oude Tilburgsebaan en de Rijksweg. Dit gebied is sinds eind jaren negentig vorige eeuw in ontwikkeling voor woningbouw. Inmiddels is een van oudsher aanwezige kleine manege met een milieuhinder contour gesloopt. Hierdoor kan de afronding van de woningbouw ontwikkeling in gang worden gezet.

^{FIGUUR 7 | BESTAANDE TOESTAND}

De Oude Tilburgsebaan is een vriendelijke woonstraat met meerdere kleine groene voorzieningen in de buurt. Midden in de nieuwe buurt (fase 2) is het plantsoen Sint Jorisveld gelegen. Als geheel heeft de omgeving het vriendelijke groenkarakter van een landelijk woondorp.

Ontsluiting

Het plangebied wordt ontsloten door de Oude Tilburgsebaan. Dit is een lokale weg die aansluit op de Spoorstraat; de hoofdstraat van Dorst en op de Rijksweg de oude hoofdweg Breda -Tilburg.

Bebouwing

Aan de Oude Tilburgsebaan staan een voormalige en thans vervallen kleine boerderij, alsmede aan de west- en zuidrand gesloten en open loodsen. Het midden deel van het perceel is verhard. Alle bebouwing komt te vervallen. De voormalige manege is recent gesloopt.

Groen

Het manege deel is thans braakliggend. Het middendeel is verhard. Het zuidoostelijke deel bestaat uit een verruigd grasveld. Aan weerszijden van het manege perceel staan houtsingels, zonder bijzondere waarden.

Ter hoogte van het plangebied staat in het openbaar gebied aan de Oude Tilburgsebaan een waardevolle eik die behouden blijft

Milieucirkels

De vergunning van de manege is ingetrokken en de bedrijfsactiviteiten zijn gestopt. Hierbij zijn alle afstanden voor wat betreft geurhinder vervallen. Deze afstanden vormden voorheen een belemmering op de voorgenomen nieuwbouw van woningen. Nu de geurafstanden zijn vervallen, is er voor wat betreft geur vanuit de manage geen belemmering voor de beoogde woningbouw.

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

In 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en de ecologische hoofdstructuur.

Conclusie

Voor onderhavig plan is aan de orde het nationale belang:

- militaire terreinen en objecten: de vliegbasis Gilze Rijen.

De in de SVIR opgenomen nationale belangen krijgen een wettelijke grondslag in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). De werking van het Barro is naar plaats beperkt. Voor onderhavig plangebied geldende de regels uit Artikel 2.6 Defensie,met name 2.6.9 inzake radarverstoringsgebied.

Conclusie
Van toepassing is artikel 2.6.9 inzake radarverstoringsgebied.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is van toepassing op het plan. Specifiek aandachtspunt is het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2, waarin de verplichting is opgenomen om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren: de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarbij moet achtereenvolgens worden aangetoond dat er een actuele regionale behoefte is (trede 1), of deze behoefte in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen (trede 2), en dat - in geval van een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied - de locatie multimodaal is of kan worden ontsloten (trede 3).

Uit jurisprudentie (o.a. uitspraak Raad van State, 201303143/1/R4) volgt dat actuele

regionale behoefte bepaald kan worden op basis van een actuele regionale woonvisie en

regionaal woningbouwprogramma. In de woonvisie 2011-2016 van de gemeente Oosterhout staat in bijlage II, de voorgenomen woningbouwproductie voor 2009-2019. Voor Dorst is er een totaal van 407 woningen en voor Dorst Oost specifiek 172, waarvan 35 in het jaar 2016.

De gemeente Oosterhout verwijst in haar woonvisie 2011-2016 ook naar de in 2010 vastgestelde iDOP´s voor de kerkdorpen Den Hout, Oosteind en Dorst. Het integraal dorpsontwikkelingsplan uit 2010 voor Dorst heeft voorliggend initiatief opgenomen in de woningbouwplanning. Het betreft de woningbouw voor de locatie ‘Oude Tilburgsebaan binnengebied’.

Hiermee voldoet het plan aan de actuele regionale behoefte woningbouw. Aan trede 1 wordt voldaan. De locatie ligt volgens de Verordening ruimte, zie paragraaf 3.2.2, binnen het bestaand stedelijk gebied. Ook aan trede 2 wordt voldaan. Hiermee is voldoet het planinitiatief aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening en aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016-2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van een structuurvisie.

Conclusie
Het nationale waterplan heeft geen rechtstreekse doorwerking in dit plan.

Het overige nationale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Structuurvisie Ruimtelijke Ordening;
• Verordening ruimte 2014.

Het plan wordt aan deze twee nota's getoetst.

De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010, partiële herziening 2014, bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van het provinciale bestuur op de ontwikkeling van Noord-Brabant.

Onderstaand figuur 8 geeft een uitsnede van de plankaart. Onderhavig plangebied is aangeduid.

^{FIGUUR 8 | UITSNEDE PLANKAART STRUCTUURVISIE RUIMTELIJKE ORDENING}

Analyse

Het plangebied ligt binnen de kern Dorst dat onderdeel is van het 'stedelijk concentratiegebied'. Conform het structuurvisiebeleid wordt in het stedelijk concentratiegebied (met de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking) het grootste gedeelte van de verstedelijkingsopgave opgevangen. Daarbij is zuinig ruimtegebruik aan de orde: functiemenging, herstructurering en inbreiding vóór stedelijke uitbreidingen.

Het plan omvat het toevoegen van 14 nieuwe woningen (en één vervangende woning) in de vorm van inbreiding. De lokale behoefte is aangetoond in het gemeentelijke woningbouwprogramma, zie paragraaf 3.1.3.

Conclusie

Het plan past binnen de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

De Verordening ruimte 2014 (geconsolideerde versie 01-01-2016) stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voorzover provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.

De Verordening maakt onderscheid in:

- algemene regels; deze gelden algemeen

- structuren; deze zijn provincie dekkend;

- en aanduidingen; afhankelijk van waarden of kenmerken gelden er aanduidingen.

Voor het plan zijn de volgende artikelen van toepassing:

Artikel 3.1 zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit

De toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling bevat een verantwoording dat sprake is van behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit en dat toepassing wordt gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Het betreft een inbreidingsplan in de kern van Dorst, waarbij oude panden worden vervangen door nieuwbouw. Bovendien verdwijnen twee bedrijven met voor de woonomgeving belastende milieucirkels.

Artikel 4.3 - Bestaand stedelijk gebied

Het plangebied ligt binnen de structuur 'stedelijkconcentratie gebied'. Bij nieuwbouw van woningen moet in de toelichting worden aangetoond dat de plannen passen binnen de afspraken, die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg. Tevens moet worden voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking, zoals bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening. Uit paragraaf 3.1.3 blijkt dat dit het geval is. De ontwikkelingen passen binnen de kaders van de Woonvisie 2016 - 2021, zoals blijkt uit paragraaf 3.4.2.

Artikel 16 - Grondwaterbeschermingsgebied

De aanduiding 'Grondwaterbeschermingsgebied' is van toepassing. Een bestemmingsplan ter plaatse van de aanduiding 'Grondwaterbeschermingsgebied' bevat een verantwoording waaruit blijkt dat de risico's voor de kwaliteit van het grondwater geheel of nagenoeg geheel gelijk blijven. In paragraaf 5.3 wordt verantwoord hoe onderhavig plan binnen het grondwaterbeschermingsgebied past.

Conclusie
Het plan voldoet aan de regels van de provinciale Verordening ruimte.

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit. Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de Legger.

De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken plus bijbehorende beschermingszones liggen, aan welke afmetingen en vorm die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. In sommige gevallen vallen de werkzaamheden onder een Algemene regel. Dan kan er onder voorwaarden sprake zijn van vrijstelling van de vergunningsplicht. De Keur en de Algemene regels zijn te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren.

De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'.

Conclusie
Het waterbeheerplan bevat geen specifieke punten voor dit bestemmingsplan. Daarnaast is er sprake van een afname van het verharde oppervlak. Het beleid van Waterschap Brabants Delta stelt geen nadere eisen aan de verwerking van het hemelwater. Hiervoor geldt het gemeentelijke beleid.

Op 22 oktober 2013 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Oosterhout vastgesteld. De structuurvisie behelst de hoofdlijnen voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente voor de periode van 2011 tot 2020 met een doorkijk naar de langere termijn. Onderstaand figuur 10 geeft een uitsnede van de Structuurvisiekaart. Het plangebied is aangeduid.

^{FIGUUR 10 | UITSNEDE PLANKAART STRUCTUURVISIE}

Het plangebied ligt binnen de aanduiding woongebied. Het plan is gericht op woningbouw en daarmee in overeenstemming met de gemeentelijke structuurvisie.

Op 24 mei 2016 is de Woonvisie 2016-2021 vastgesteld. Hierin wordt beschreven hoe het gemeentelijke woonbeleid er de komende jaren uit zal zien. Het doel van de Woonvisie is dat vraag en aanbod van woningen zo goed mogelijk op elkaar worden afgestemd; een proces dat continu in beweging is. In het woningbouwprogramma vallen de woningen van onderhavig plan onder de 18 'losse woningen' voor Dorst.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkelingen van onderhavig plan passen binnen de kaders van

de Woonvisie 2016-2021.

Het dorspontwikkelingsplan is een praktische agenda waarin is vastgelegd wat het gewenste beeld is om Dorst, als dorp in het groen, haar dorpse karakter te laten behouden en de leefbaarheid te versterken.

De gemeente Oosterhout verwijst in haar woonvisie 2011-2016 naar de in 2010 vastgestelde iDOP´s voor de kerkdorpen Den Hout, Oosteind en Dorst. Het integraal dorpsontwikkelingsplan uit 2010 voor Dorst heeft voorliggend initiatief over genomen in de woningbouwplanning. Het betreft de woningbouw voor de locatie ‘Oude Tilburgsebaan binnengebied’.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkelingen van onderhavig plan passen binnen de kaders van

het dorpsontwikkelingsplan 2010.

Per 1 oktober 2015 geldt er in Oosterhout bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen geen welstandstoets meer. Wel zal er achteraf, via een zogenaamde excessenregeling, kunnen worden opgetreden tegen bouwwerken die in strijd zijn met redelijke eisen van welstand. Daarnaast zal in de nieuwbouwwijk De Contreie de welstandstoets wel van toepassing blijven. Er blijven ook welstandseisen gelden indien sprake is van een beschermd stads- en dorpsgezicht of indien sprake is van de aanwezigheid van rijks- of gemeentelijke monumenten.

Beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie

In de beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie, welke op 20 januari 2009 is vastgesteld, is het gemeentelijk beleid voor de periode 2008 – 2018 op het gebied van cultuurhistorie vastgelegd. Het doel van de beleidsnota is het betrekken van cultuurhistorie bij planvorming, zodat archeologische vindplaatsen en cultuurhistorisch waardevolle structuren niet langer verloren gaan. Centraal in de beleidsnota staat, in lijn met de Nota Belvedere, de opvatting dat bescherming van cultuurhistorisch erfgoed en dynamiek in de ruimtelijke inrichting prima samen kunnen gaan ('behoud door ontwikkeling').

De nota geeft daarnaast een eerste aanzet om te komen tot een gemeentelijk archeologiebeleid. In de nota is vastgelegd hoe de monumenten, archeologie en cultuurhistorische waarden kunnen worden beschermd, ontwikkeld en zichtbaar gemaakt. Cultuurhistorie dient als volwaardig belang te worden meegenomen bij ruimtelijke inrichtingsplannen. Cultuurhistorische waarden hoeven hierbij niet altijd doorslaggevend te zijn, maar de kansen die cultuurhistorie biedt, moeten reeds in een vroeg stadium worden meegewogen in de planvorming.

Erfgoedkaart

Om de aanwezige cultuurhistorische waarden (monumentale gebouwen, archeologische terreinen, cultuurhistorische landschapselementen en historische stedenbouwkundige structuren en infrastructuur) in beeld te brengen, is een gemeentelijke erfgoedkaart vervaardigd, die met name een signalerende functie heeft. Hierdoor wordt een integrale afweging mogelijk. Op basis van de erfgoedkaart, kunnen cultuurhistorisch en archeologisch waardevolle gebieden in bestemmingsplannen een passende regeling krijgen. Er dient tevens omschreven te worden dat op basis van de Erfgoedkaart een vigerend gemeentelijk archeologiebeleid is vastgesteld (Erfgoedverordening met archeologische beleidskaart).

Het beleid van de gemeente Oosterhout voor wat betreft de waterhuishouding sluit aan op het landelijke en provinciale beleid. Tot dit doel is mede het Gemeentelijk Rioleringsplan opgesteld, 'vGRP 2012 – 2016 Gemeente Oosterhout'. In het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) zijn doelstellingen en maatregelen in de waterketen opgenomen, waartoe de gemeente wettelijk verplicht is.

Een uitgangspunt van het GRP is dat er bij nieuwbouw, waar dit mogelijk is, het regenwater van alle verharde oppervlakten gescheiden afgevoerd wordt. Anders dan bij het waterschap stelt het Gemeentelijk Rioleringsplan: 'bij nieuwbouw moet het af te voeren verhard oppervlak, mits meer dan 1000 m², in de bodem infiltreren of lozen op oppervlaktewater binnen een afstand van 300 meter.'

Conclusie
Voor onderhavig plan geldt het beleid van de gemeente Oosterhout. Omdat de verharding meer dan 1000 m² bedraagt, is een watersysteem dat vuilwater en hemelwater gescheiden afvoert noodzakelijk.

Het overige gemeentelijke beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

Na voorgaande inventarisatie en analyse volgt in dit hoofdstuk een vergelijking met het oorspronkelijke plan en de beschrijving van het feitelijke plan.

De gebiedsontwikkeling Oude Tilburgsebaan is gebaseerd op de hoofdstructuur zoals op navolgend figuur 11 is weergegeven.

^{FIGUUR 11 | HOOFDSTRUCTUUR}

Hoofdkenmerk van het ontwikkelingsgebied is de ligging tussen twee bestaande bebouwingslinten. Deze linten lopen vanuit de verkeersknoop / dorpsentree radiaalsgewijs naar het buitengebied. De relatie met het buitengebied is opgepakt door het nieuwe woongebied te begeleiden met groene 'plaatsen'. Het plangebied heeft één ontsluiting op de Oude Tilburgsebaan.

Zoals reeds vermeld betreft voorliggend bestemmingsplan het westelijke deel, behoudens het perceel van de voormalige boerderij aan het begin van de straat. De lus via het Sint Jorisveld is nog niet volledig gerealiseerd, maar dit plan houdt de mogelijkheid voor voltooiing van de lus wel open.

Het stedenbouwkundig plan met in totaal 15 woningen (waarvan 12 in de prijsklasse duur en 3 in middelduur) is weergegeven op onderstaand figuur 12. Aan de Oude Tilburgsebaan liggen vijf woningen, die de bestaande stedenbouwkundige structuur volgen. Midden in het plangebied is een centrale plek - een klein pleintje met een boom - waaraan (nogmaals) vijf woningen liggen. De laatste vijf woningen liggen in de zuidoosthoek van het plangebied.

^{FIGUUR 12 | INRICHTINGSSCHETS}

Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Oude Tilburgsebaan. De weg komt tussen de nieuwe woningen aan de Oude Tilburgsebaan het plangebied binnen en komt uit op een centrale plek, een pleintje. Het pleintje is bedoeld als verblijfsruimte (waar tevens de vuilcontainers opgesteld kunnen worden). Het parkeren is met name voorzien op eigenterrein van de nieuw te bouwen woningen. Voor bezoekers worden enkele parkeerplaatsen in het openbaar gebied aangelegd.

Er is een duidelijk onderscheid tussen de bestaande Oude Tilburgsebaan en de nieuwe binnenstraat. De groene voorruimtes met bomen direct aan de Oude Tilburgsebaan worden versterkt en voortgezet ter hoogte van het plangebied. De bestaande waardevolle eik blijft behouden.

De binnenstraat krijgt een groenaccent ter plaatse van de knik in de straat. Er komt één solitaire boom, bij voorkeur een inheemse linde. Overigens zal het groen op het pleintje bepaald worden door het groen op de particuliere percelen. Voorerven van de huizen en de straat/het pleintje moeten zoveel mogelijk vloeiend in elkaar overgaan.

Dit plan vormt de derde en laatste fase van het ontwikkelingsgebied Oude Tilburgsebaan. Het leidend beeldthema is het realiseren van een samenhangende buurt met een landelijk karakter. Een beeld dat inspeelt op de ligging tussen de eenvoudige vriendelijke dorpskern Dorst en het landelijke gebied aan de oostzijde van het plangebied. De architectuur van fase 1 en fase 2 kent een grote samenhang. In fase 3 zal deze dorpse architectuurtypologie gecontinueerd worden. Enkele kenmerken hiervoor zijn verspringende rooilijnen, eenvoudige hoofdmassa's en bijzonderheden in de architectuur.

In dit hoofdstuk worden de omgevingsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

1. 1. milieu;
2. 2. waarden;
3. 3. water.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

Verkeer

De verkeersaantrekkende werking van het plan is berekend met behulp van de kengetallen uit de digitale publicatie "ASVV 2012" en weergegeven in onderstaande tabel. Uitgegaan is van het maximale kengetal in de rij 'matig stedelijk' en de kolom 'schil centrum'. In onderstaand schema zijn de type woningen, aantal woningen, kengetallen en benodigde parkeerplaatsen per functie opgenomen.

^{VERKEERSAANTREKKENDE WERKING}

Het plan leidt tot een verkeersaantrekkende werking van 116 motorvoertuigen per weekdag. De capaciteit van de Oude Tilburgsebaan is voldoende om dit aantal verkeersbewegingen te kunnen verwerken.

Conclusie

De toename van het verkeer is verkeerstechnisch aanvaardbaar.

Parkeren Het gemeentelijke parkeerbeleid is vastgelegd in de beleidsnota van de gemeente Oosterhout uit 2009 ''Stilstaan in de toekomst; parkeerbeleid op de middellange termijn (2020)'' en bevat de hoofdlijnen van het beleid. In 2013 is er een tussentijdse evaluatie van dit parkeerbeleid geweest. De parkeernormen uit de beleidsnota van 2009 worden gebruikt bij het opstellen van de parkeerbalans.

^{PARKEERBALANS}

^{1) Beleidsnota 2009: Een garage met een enkele oprit geldt als 1,0 parkeerplaats. Een garage met een oprit die ruimte biedt om meerdere auto’s achter elkaar te parkeren geldt als maximaal 1,5 parkeerplaats, afhankelijk van de breedte van de oprit. Een dubbele oprit (2 auto’s naast elkaar) geldt als 2,0 parkeerplaats.}

Op basis van de parkeerbalans en de beleidsnota uit 2009 zijn op de inrichtingsschets 31 parkeerplaatsen ingetekend. Het parkeren geschiedt deels op eigen terrein en deels in de openbare ruimte in parkeervakken. Parkeren op de weg is niet de bedoeling.

Conclusie

Het plangebied biedt voldoende ruimte om aan de parkeernormen te voldoen.

Onderhavig plangebied ligt in een verdacht gebied voor aanwezigheid van (resten van) explosieven uit de Tweede Wereldoorlog. Onderzocht moet worden of het plangebied vrij is van dergelijke explosieven.

Een bijzonder onderwerp voor wat betreft 'externe veiligheid' vormen niet-gesprongen explosieven. Omdat ter hoogte van Dorst in de Tweede Wereldoorlog gevochten is, is er een reële kans op de aanwezigheid van niet-gesprongen explosieven. Voorkomen moet worden dat daar bij werkzaamheden in de bodem op wordt gestuit.

In het kader van de ARBO-veiligheid en Openbare Orde en Veiligheid kan een risico ontstaan en dienen verdere risico's te worden voorkomen. Er is gekozen voor een tweeledig onderzoek om de veiligheid te garanderen, deze aanpak staat beschreven in het projectplan opgesteld door Bodac en is bijgevoegd als bijlage 3.

Om het gehele gebied vrij te geven wordt gebruik gemaakt van een computerondersteunde oppervlaktedetectie. Een dergelijke detectie vraagt om een gebied vrij van obstakels en verharding. Omdat ten tijden van de onderzoeken er nog bebouwing en verharding aanwezig was, is er een ondersteunend analoge oppervlaktedetectie uitgevoerd ten behoeve van het veilig kunnen uitvoeren van de milieuboringen. Hierbij zijn de onderzochte locaties vrijgegeven. Wanneer het plangebied vrij is gemaakt van bebouwing en verharding, zal het gehele gebied worden onderzocht op explosieven.

De beperkingen vanwege vliegbasis Gilze Rijen zijn reeds in paragraaf 2.1 beschreven.

Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets, zoals bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening(Bro), die de algemene behartiging van de waterbelangen betreft

De waterparagraaf beschrijft op bestemmingsplanniveau zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

Het vuile afvalwater zal op de bestaande riolering in de Oude Tilburgsebaan geloosd worden.

Overeenkomstig de eis van het waterschap en de provincie is voor het materiaal gebruik 'Artikel 5.1.3.7 Verbodsbepaling gebouwen, wegen en andere verhardingen ' van toepassing. Hierin wordt gesteld dat er geen materialen gebruikt mogen worden die de bodem kunnen verontreinigen.

Het hemelwater afkomstig van bebouwing en verharding wordt via een doelmatig werkend zuiveringssysteem onder het wegdek de bodem in geïnfiltreerd. Om vervuiling van het bodemwater te voorkomen dienen er beperkingen opgelegd te worden aan watergebruik op eigen terrein. Afvalwater wordt gescheiden afgevoerd naar de bestaande riolering in de Oude Tilburgsebaan.

In de diverse beleidsuitgangspunten heeft het infiltreren van hemelwater in de bodem de voorkeur. Aanvullende maatregelingen om vervuiling van het bodemwater te voorkomen zijn in de gekozen methode toegepast. Hiermee voldoet onderhavig plan aan de diverse beleidsuitgangspunten.

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1) In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2) In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Tuin (artikel 3)
De tot ‘Tuin’ bestemde gronden zijn bedoeld voor tuinen en groenvoorzieningen bij woningen, inritten en parkeren. Bestaande gebouwen in deze bestemming mogen worden gehandhaafd. Er zijn nadere regels opgenomen voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Verkeer (artikel 4)
De tot ‘Verkeer’ bestemde gronden zijn bedoeld voor voorzieningen voor verkeer en verblijf, groenvoorzieningen, kunstobjecten, speelvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, straatmeubilair, ontmoetingsplaatsen voor jongeren en/of ouderen, terrassen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, en voor evenementen.
Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Er zijn nadere regels opgenomen voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Wonen (artikel 5)
De tot ‘Wonen’ bestemde gronden zijn bedoeld voor wonen, aan huis verbonden beroepen, aan huis verbonden bedrijven, tuinen en erven, groenvoorzieningen, voorzieningen voor verkeer en verblijf, en voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
Per bouwperceel is één woning toegestaan. Op de verbeelding zijn bouwvlakken opgenomen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen gebouwen die binnen het bouwvlak worden gebouwd, en gebouwen die buiten het bouwvlak worden gebouwd. Op de verbeelding zijn de toegestane bebouwingstypologie (vrijstaand of twee-aaneen) en de maximale goot- en bouwhoogte opgenomen. Er zijn nadere regels opgenomen voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van een aantal bouwregels. Er zijn gebruiksregels opgenomen voor het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep of bedrijf.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 6) In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 7) Dit artikel bevat regels ten aanzien van ondergronds bouwen. Dit artikel bevat tevens de verplichting tot het voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waarbij een verwijzing is opgenomen naar het relevante beleidsdocument.

Algemene gebruiksregels (artikel 8) In dit artikel is nader omschreven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan worden aangemerkt, waaronder het gebruik van bouwwerken en terreinen zonder voldoende parkeergelegenheid.

Algemene aanduidingsregels (artikel 9)
In verband met de in het plangebied aanwezige grondwaterbeschermingsgebied en de radarzones ten behoeve van de vliegbasis Gilze-Rijen, zijn in dit artikel regels opgenomen waaraan mogelijke toekomstige ontwikkelingen moeten worden getoetst.

Algemene afwijkingsregels (artikel 10) In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane horizontale afstanden, afmetingen en percentages.

Algemene wijzigingsregels (artikel 11)
In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het verschuiven van bestemmingsgrenzen met te hoogste 5 meter.

Overige regels (artikel 12)
Dit artikel bevat een verwijzing naar andere wettelijke regelingen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 13) Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het bestemmingsplan is.

Slotregel (artikel 14) Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Handhaving vormt een belangrijk onderdeel van een beleidscyclus. Regels worden gesteld met als doel het beschermen van een bepaald belang. Zonder toezicht op naleving van deze regels zal dit doel niet bereikt worden. Tevens komt de gemeente ongeloofwaardig over als gestelde regels niet worden gehandhaafd.

Handhaafbaarheid, draagvlak en naleefgedrag
Een eerste voorwaarde voor handhaving is een duidelijk en handhaafbaar beleid en regelgeving. Zo heeft de gemeente Oosterhout in haar integraal handhavingsbeleid

(Beleidsplan Fysieke Leefomgeving 2015-2018, 23 december 2015) opgenomen dat er meer aandacht moet zijn voor de toets op handhaafbaarheid van plannen. Hiertoe worden nieuwe versies van digitale handboeken en die onderdelen van bestemmingsplannen die afwijken van het digitale handboek, door de afdeling die belast is met vergunningverlening en handhaving, gecontroleerd op uitvoerbaarheid. Ook voor dit bestemmingsplan heeft deze toetst plaats gevonden.
Naast handhaafbare regels dient er ook het nodige draagvlak voor het nieuwe beleid en de daaruit vloeiende regels aanwezig te zijn. Immers zal een plan met weinig draagvlak op weinig naleefgedrag kunnen rekenen. Het creëren van draagvlak is onder andere bewerkstelligd door in de verschillende fase van het planproces burgers, belangenorganisaties en andere belanghebbenden te betrekken, al dan niet via wettelijk bepaalde inspraakmomenten.

Preventieve en repressieve handhaving
Naast repressie (handhavend optreden op het moment dat er sprake is van een overtreding) heeft preventie een belangrijke rol in de gemeentelijke handhavingstrategie. Bij preventief handhaven spelen vooral dialoog, voorlichting en advisering een belangrijke rol. Zo voorziet het handhavingsbeleid van de gemeente Oosterhout in meer aandacht voor voorlichting en communicatie, onder andere door het uitgeven van voorlichtingsbrochures. Zo is er een specifieke brochure opgesteld die voorlichting geeft over het bestemmingsplan en de handhaving daarvan.
Qua repressie voorziet het gemeentelijk handhavingsbeleid en het daarop gebaseerde integrale uitvoeringsprogramma in het continu opsporen van overtredingen van het bestemmingsplan. Ook worden er gezamenlijk met andere overheden (brandweer, politie, belastingdienst) multidisciplinaire handhavingsacties georganiseerd. Binnen dergelijke acties is er ook aandacht voor overtredingen van het bestemmingsplan. Indien een overtreding wordt geconstateerd, zal telkens worden bezien of het illegale gebruik of bouwwerk op grond van het bestemmingsplan of afwijking daarvan, alsnog gelegaliseerd kan worden. Is dat niet het geval dan wordt er daadwerkelijk handhavend opgetreden, tenzij er bijzondere omstandigheden in het geding zijn, en/of tijdelijk kan worden gedoogd in afwachting van legalisering. Indien besloten wordt om handhavend op te treden, volgt aanschrijving, waarin de overtreding wordt omschreven, verplichtingen worden opgelegd en termijnen gesteld. Zo nodig vindt bestuursdwang plaats, dan wel wordt een dwangsom opgelegd. Al deze aspecten zijn vastgelegd in het gemeentelijk handhavingsbeleidsplan en dienen als leidraad voor de alledaagse handhavingspraktijk binnen de gemeente Oosterhout.

IJkmoment, overgangsrecht en monitoring beleid
De totstandkoming van onderhavig bestemmingsplan is een ijkmoment voor de handhaving. Indien bebouwing of gebruik afwijkt van het bestemmingsplan, zal hier tegen zo mogelijk handhavend worden opgetreden. Voor bouwen is de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan de peildatum, voor gebruik is dat het van kracht worden van het bestemmingsplan. Tegen bebouwing en gebruik dat onder het overgangsrecht valt, kan niet handhavend worden opgetreden.
Daarnaast dient de handhaving als monitoringsinstrument voor het beleid. Indien bepaalde regels stelselmatig worden overtreden is dit een indicatie voor het (ontbreken van) draagvlak en zal nader moeten worden bekeken of het beleid op dat punt moet worden herzien.

De economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling betreft twee aspecten.

1 Ten eerste moet het realiteitsgehalte van de plannen worden aangetoond: is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling.

2 Ten tweede moet de financiële uitvoerbaarheid worden onderbouwd: zijn alle kosten die de gemeente moet maken ten behoeve van het initiatief gedekt.

In paragraaf 3.4.2 Woonvisie 2016-2021 is toegelicht dat dit plan voor 14 nieuwe woningen plus één vervangende woning past in het gemeentelijke woningbouwprogramma. De zakelijke ontwikkelaar is de risicodragende partij.

Kostenverhaal
Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaren een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.

Gemeentelijke grondexploitatie
Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

Het plan is economisch uitvoerbaar.

1. 1. De behoefte is aangetoond en de financiële uitvoerbaarheid van het plan is gewaarborgd;
2. 2. Voor de gemeente zijn geen kosten aan dit plan verbonden.

Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

1. 1. Informatie bijeenkomst omwonende
2. 2. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
3. 3. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
4. 4. Vaststelling door gemeenteraad
5. 5. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan

ad 1. Informatie bijeenkomst omwonende

Op 25 mei 2016 heeft er een informatie bijeenkomst plaatsgevonden in het Dorpshuis De Klip te Dorst. Aan de hand van een uitgebreide presentatie is door de initiatiefnemers van het project, Verhulst bv in samenwerking met Kleijngeld Vastgoed Ontwikkeling, uitleg gegeven over de inhoud van het project.

De reacties op het plan zijn gemiddeld genomen positief. Er werden onder andere vragen gesteld over de het stedenbouwkundig plan, de woontypologie en de bouwrealisatie. Alle vragen werden uitvoerig beantwoord door de intiatiefnemers van het project. Er wordt nog extra aandacht besteed middels vervolggesprekken tussen initiatiefnemer en buurtbewoners.

ad 2. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de betrokken instanties. Behoudens een tekstuele aanpassing vanuit het waterschap Brabantse Delta zijn de instanties akkoord.

ad 3. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerp-bestemmingsplan ''Dorst, herziening 2 (Oude Tilburgsebaan)'' is in het kader van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) met ingang van 7 juli 2016 tot en met 17 augustus 2016 voor eenieder ter inzage gelegd.
Het verslag van de terinzagelegging en de beantwoording van de ingekomen zienswijzen is opgenomen als bijlage bij het vaststellingsbesluit.

ad 4. Vaststelling door gemeenteraad

Het bestemmingsplan "Dorst, herziening 2 (Oude Tilburgsebaan)" is vastgesteld bij besluit van de raad van de gemeente Oosterhout, d.d. 24 januari 2017. Ten opzichte van het ontwerp hebben een aantal wijzigingen plaatsgevonden zoals beschreven in de ''Reactienota zienswijzen bestemmingsplan 'dorst, herziening 2 (oude tilburgsebaan)'' dat als bijlage is opgenomen bij het vaststellingsbesluit.