het bestemmingsplan Broek in Waterland - Zuideinde 20-20A met identificatienummer NL.IMRO.0852.BPKBRzuide20a017-va01 van de gemeente Waterland;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage;

een dienstverlenend beroep, dat in een woning of daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een bouwwerk, geen gebouw, geen bijbehorend bouwwerk en geen overkapping zijnde;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of overkapping;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

de begane grond of een verdieping van een gebouw waarbij per bouwlaag over 100% van het vloeroppervlak een plafondhoogte van ten minste 2,40 m aanwezig c.q. mogelijk is. Een volledig onder het peil gelegen ruimte wordt hieronder niet begrepen;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een plat dak dat door de wijze van afwerking geschikt is gemaakt om te worden gebruikt als terras, niet bedoeld een balkon uitstekend of op een erker;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

de bouwlaag op de begane grond;

een al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een woonhuis of een hoofdgebouw, achter de voorgevel van dat woonhuis of hoofdgebouw, en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

een ondergeschikt bijbehorend bouwwerk aan het hoofdgebouw met een beperkte omvang (breedte, bouwhoogte, diepte) en transparante verschijningsvorm, waardoor het stedenbouwkundig aanzicht niet wezenlijk wordt beïnvloed;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

in het kader van het samenwonen van meer generaties in één woning met bijbehorende bouwwerken, zodat de (zorg)taken in familieverband met elkaar kunnen worden gedeeld, wordt onder deze generaties verstaan: (over)grootouders, ouders, kinderen, kleinkinderen van de bewoner(s);

een gebouw dat, gelet op de bestemming, zowel ruimtelijk als functioneel als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

de in Bijlage 1 genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, met inbegrip van productiegebonden detailhandel, die door haar beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

energie die gewonnen wordt uit kleinschalige perceelsgebonden bronnen, niet zijnde windmolens/-turbines, waarbij weinig tot geen schadelijke milieueffecten optreden bij winning en omzetting en die in onuitputtelijke hoeveelheden beschikbaar is, zoals zon, wind, water, biomassa, aard- en omgevingswarmte;

het bieden van kortstondige overnachtingsmogelijkheden. Een of meerdere zelfstandige recreatieve verblijfsruimten in een gebouw en/of in een bijbehorend bouwwerk wordt hier ook onder verstaan;

een open constructie, geen overkapping zijnde, aan een gevel, die al dan niet constructief deel uitmaakt van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk;

elk bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand, niet bedoeld een luifel;

een buitenrijbaan ten behoeve van paardrijdactiviteiten, voorzien van een zandbed en al dan niet voorzien van een omheining, zonder licht- en geluidsinstallaties;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de dichtstbijzijnde weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. indien in of op het water wordt gebouwd: het zomerwaterpeil;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, geteeld, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

een plek bij een particulier of een agrariër waar passerende wandelaars en fietsers op het erf kunnen pauzeren en op verhaal kunnen komen, in combinatie met een picknickplaats met voorzieningen, zoals een picknicktafel, het verstrekken van lichte versnaperingen, informatie en het bieden van reparatiemogelijkheden voor fietsen;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen wordt verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, of een naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

het vanaf een vaste plaats op een openbare en in de openlucht gelegen plaats te koop aanbieden, verkopen, verstrekken of afleveren van goederen dan wel diensten aan te bieden, gebruikmakend van fysieke middelen, zoals een kraam, wagen of tafel;

iedere uitbreiding van het hoofdgebouw met 2 of meer bouwlagen, hetzij aan de achterzijde, hetzij aan de zijzijde, waarbij de oppervlakte van het gebouw wordt vergroot;

de zijde van het hoofdgebouw waar zich de voordeur of hoofdingang bevindt;

de denkbeeldige lijn die over een perceel kan worden getrokken, zoveel mogelijk aansluitend en evenwijdig aan de straatgevel van het hoofdgebouw;

een bouwwerk ten behoeve van de opwekking van windenergie;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden dan wel een naar de aard daarmee gelijk te stellen groep personen;

een gebouw dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

dat deel van het achtererf dat naast het hoofdgebouw en het verlengde daarvan ligt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

1. a. vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a geldt voor balkon- en dakterrashekken: het hoogste punt tussen het balkon- respectievelijk het dakterrashek en de bovenkant van het dak;
3. c. in afwijking van het bepaalde onder a geldt voor bruggen: vanaf het zomerwaterpeil tot aan het hoogste punt van een brug;

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren);

vanaf de vloer tot aan het plafond;

tussen de binnenwerkse gevelvlakken en scheidingsmuren van alle ruimten die bij het meten worden betrokken;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. De inhoud van een bouwwerk wordt berekend exclusief ondergrondse ruimtes, zoals een kelderruimte;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, met inbegrip van overstekken, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

1. a. Bij toepassing van het bepaalde in het plan ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken geldt dat bouwgrenzen en/of bestemmingsgrenzen uitsluitend mogen worden overschreden door tot het gebouw behorende ondergeschikte delen, zoals stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer dan 1,00 m bedraagt;
2. b. de bouw- of goothoogte in hoofdstuk 2 mag worden overschreden door antennes, schoorstenen, liftkokers, trappenhuizen, hellende dakvlakken, topgevels, en andere ondergeschikte bouwdelen, met dien verstande dat sub b niet van toepassing is:
   1. 1. bij rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten en beeldbepalende panden en objecten met de aanduiding 'karakteristiek'.

De voor 'Tuin - Onbebouwd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen woningen of woongebouwen,

met daaraan ondergeschikt:

2. b. nutsvoorzieningen;
3. c. kleinschalige duurzame energiewinning;
4. d. water.

De voor 'Tuin - Voortuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen woningen,

met daaraan ondergeschikt:

2. b. nutsvoorzieningen;
3. c. kleinschalige duurzame energiewinning;
4. d. water,

met de daarbij behorende:

5. e. andere bouwwerken.

Link naar de toelichting van 'Verkeer - Verblijf'

De voor 'Verkeer - Verblijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. (woon)straten en pleinen;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. kleinschalige duurzame energiewinning;
7. g. water,

met daaraan ondergeschikt:

8. h. tuinen en erven,

met de daarbijbehorende:

9. i. nutsvoorzieningen;
10. j. andere bouwwerken.

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor:
   1. 1. beroepsuitoefening aan huis c.q. kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
   2. 2. kleinschalig toeristisch overnachten;
2. b. bijbehorende bouwwerken,

waarbij, indien het gaat om gronden ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek', de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm van de beeldbepalende panden en/of objecten wordt nagestreefd,

met daaraan ondergeschikt:

3. c. wegen en paden;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. kleinschalige duurzame energiewinning;
8. h. rustpunten;
9. i. water,

met de daarbij behorende:

10. j. tuinen, erven en terreinen;
11. k. andere bouwwerken.

Deze bouwregels zijn eveneens van toepassing voor functies die na afwijken van de gebruiksregels binnen de bestemming zijn toegelaten.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering van uitbreidingen van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken voor zover het voornemen bestaat deze bebouwing binnen een afstand van 3,00 m van de perceelsgrens te situeren, om zo te waarborgen dat geen onnodige nadelige gevolgen ontstaan in de bezonningssituatie op de aangrenzende erven en met dien verstande dat:

1. a. daardoor de gebruikswaarde van het te bebouwen erf niet onevenredig wordt geschaad, en;
2. b. geen inbreuk wordt gemaakt op het toelaatbare bebouwingsoppervlak.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor dakterrassen geldt:

1. a. een dakterras aan de voorzijde van een woning is niet toegestaan;
2. b. een dakterras op een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet toegestaan;
3. c. een dakterras dient te worden omsloten door een hekwerk met een hoogste van ten hoogste 1,20 m. Dit hekwerk dient binnen de dakrand te worden geplaatst.

1. a. Daar waar bestaande afstanden als vergund meer of minder bedragen dan ingevolge Hoofdstuk 2 is voorgeschreven, worden de bestaande afstanden als ten hoogste respectievelijk ten minste toelaatbaar aangehouden.
2. b. In die gevallen dat bestaande hoogten, bestaande inhoud en/of bestaande oppervlakten als vergund meer bedragen dan in Hoofdstuk 2 is voorgeschreven, worden de bestaande maatvoeringen als ten hoogste toelaatbaar aangehouden.

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
2. b. de stalling en opslag van (aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken) voer-, vaar- of vliegtuigen;
3. c. het storten van puin en/of afvalstoffen;
4. d. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen;
5. e. het gebruik van de gronden en bouwwerken als ligplaats voor woonschepen en recreatievaartuigen;
6. f. het gebruik van gronden en/of bouwwerken als seksinrichting.

Ten aanzien van het samenwonen van meer generaties in één woning met bijbehorende bouwwerken geldt dat een bestaande (bedrijfs)woning of woonschip met bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt ten behoeve van het samenwonen van meer generaties, mits:

1. a. de (bedrijfs)woning of het woonschip niet wordt gesplitst;
2. b. de samenwonende generaties hun hoofdverblijf in de desbetreffende woning of woonschip hebben;
3. c. het karakter van de woning als hoofdgebouw behouden blijft;
4. d. het gebruik van bijbehorende bouwwerken als verblijfsruimte in overeenstemming is met het bepaalde in het Bouwbesluit 2012;
5. e. de samenwonende generaties hun hoofdverblijf (volgens de Basisregistratie Personen) daadwerkelijk op het desbetreffende adres hebben;
6. f. geen extra huisnummer(s)/postadres(sen) worden toegestaan, en;
7. g. de ontsluiting van een bewoond bijbehorend bouwwerk plaatsvindt via de ontsluiting van het hoofdgebouw waartoe het bijbehorend bouwwerk behoort.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de gebruiksregels per bestemming in die zin dat gronden en bouwwerken worden gebruikt ten behoeve van een kleinschalige toeristische overnachtingsmogelijkheid, mits:

1. a. de bedrijfsvloeroppervlakte ten behoeve van een kleinschalige toeristische overnachtingsmogelijkheid ten hoogste 50% van de brutovloeroppervlakte bedraagt met een maximum van 100 m²;
2. b. dit geen onevenredige parkeerdruk met zich meebrengt;
3. c. geen afbreuk wordt gedaan aan de woon- en leefomgeving;
4. d. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van belangen van derden;
5. e. deze afwijking niet wordt toegepast voor zover een drank- en horecavergunning en/of een exploitatievergunning verleend c.q. noodzakelijk is, en;
6. f. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het straat- en bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Met een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de bestemmingsregels gegeven maten, afmetingen, percentages, tot niet meer dan 15% van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat deze afwijkingsbevoegdheid niet wordt toegepast binnen de bestemming 'Wonen - 1';
2. b. de bestemmingsregels ten behoeve van de overschrijding van bouwgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch of esthetisch beter realiseren van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3,00 m bedragen en geen vergroting van bouwvlakken inhouden anders dan bedoeld onder a;
3. c. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van andere bouwwerken, in die zin dat de bouwhoogte van andere bouwwerken wordt vergroot tot niet meer dan 10,00 m;
4. d. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouw- c.q. het bestemmingsvlak in die zin dat de grenzen van het bouw- c.q. het bestemmingsvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. erkers aan de voorgevel van het hoofdgebouw, mits:
      • de diepte van een erker ten hoogste 1,00 m bedraagt;
      • de bouwhoogte ten hoogste de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, vermeerderd met 0,20 m, bedraagt;
   2. 2. balkons, mits:
      • de bouwgrens met niet meer dan 1,00 m wordt overschreden;
      • de breedte niet meer dan tweederde van de voorgevelbreedte bedraagt;
   3. 3. liftinstallaties ten behoeve van de huisvesting van minder validen, mits:
      • de bouwgrens met niet meer dan 2,00 m wordt overschreden;
      • de bouwhoogte ten hoogste 6,00 m bedraagt;
5. e. de afwijkingsbevoegdheid onder d wordt niet toegepast bij rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten en beeldbepalende panden en objecten met de aanduiding 'karakteristiek'.

1. 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of gebruik en/of afwijking van het bestemmingsplan, dan wel het wijzigen van het bestemmingsplan die aanleiding geven tot een te verwachten parkeerbehoefte dan wel een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden en lossen van goederen, wordt slechts verleend indien wordt voorzien in:
   1. a. voldoende parkeerplaatsen die duurzaam in stand worden gehouden, en/of;
   2. b. voldoende ruimte voor het laden- en lossen van goederen die duurzaam in stand wordt gehouden.
2. 2. Voldoende parkeerplaatsen en/of voldoende ruimte voor het laden- en lossen van goederen worden gerealiseerd in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw en/of voorziening behoort.
3. 3. Er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid c.q. ruimte voor het laden en lossen van goederen, indien is voldaan aan de beleidsregel 'Beleid Parkeerbehoefte, laad- en losruimte gemeente Waterland', dan wel wanneer deze beleidsregel gedurende de planperiode wordt gewijzigd, wordt voldaan aan de geldende beleidsregel op het moment dat de aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend.
4. 4. Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 12.1onder c, met inachtneming van het bepaalde in de beleidsregel 'Beleid Parkeerbehoefte, laad- en losruimte gemeente Waterland' of diens rechtsopvolger.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

'Regels van het bestemmingsplan Broek in Waterland - Zuideinde 20-20A'.

Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld ten behoeve van een woningbouwplan aan het Zuideinde te Broek in Waterland. Het planvoornemen omvat de realisatie van 3 woningen op deze locatie. In het geldende bestemmingsplan 'Broek in Waterland' zijn de gronden bestemd voor 'Bedrijfsdoeleinden', met de subbestemming 'Transportbedrijf'. De eigenaren van het transportbedrijf zijn zich aan het oriënteren om het bedrijf naar een andere locatie te verplaatsen. Om deze reden zijn er plannen voor het slopen van de bedrijfsgebouwen en de bouw van 3 nieuwe woningen op deze locatie. De bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' staat geen woningbouw toe. Om de ontwikkeling toch mogelijk te maken is besloten een nieuw bestemmingsplan op te stellen.

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van de kern Broek in Waterland. In figuur 1 is het perceel aangegeven.

Figuur 1. De ligging van het plangebied

De huidige planologische regeling voor het plangebied is het bestemmingsplan 'Broek in Waterland 2008' (vastgesteld door gemeenteraad op 24 april 2008 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 9 december 2008). In dit bestemmingsplan is het plangebied bestemd voor 'Bedrijfsdoeleinden'. Onderstaand geeft figuur 2 de planologische situatie weer.

Figuur 2. Uitsnede plankaart geldend bestemmingsplan (het plangebied met rood aangegeven)

Het initiatief voor de bouw van woningen past niet binnen de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden'. Deze bestemming bevat weliswaar bebouwingsmogelijkheden, maar niet voor woningen. Hierdoor is het voornemen niet passend in het planologisch-juridisch kader van het geldend bestemmingsplan. Om deze reden is een nieuw bestemmingsplan voor dit gebied nodig. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

In hoofdstuk 2 is een beschrijving gegeven van het plan. Hierbij wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele aspecten van het plan. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 een beschrijving gegeven van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 4 wordt op de diverse omgevingsaspecten ingegaan. Een juridische beschrijving van het plan is gegeven in hoofdstuk 5. In dit hoofdstuk wordt onder andere ingegaan op de bestemmingen. Ten slotte gaat hoofdstuk 6 in op de uitvoerbaarheid van het plan. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. Ook wordt er in dit hoofdstuk aandacht besteed aan de grondexploitatie.

Het percelen Zuideinde 20 en Zuideinde 20A liggen in de kern Broek in Waterland. Het dorp Broek in Waterland bestaat overwegend uit woningen en wordt omgeven en doorkruist door diverse waterpartijen. Het dorp kent een zeer mooie, kenmerkende historische kern met veel houten huizen die zijn geschilderd in pasteltinten. Mede hierdoor is de historische kern van het dorp sinds 1971 door het Rijk aangewezen als beschermd dorpsgezicht.

Het plangebied ligt aan de westzijde van de straat Zuideinde en ten oosten van de watergang de Molengouw. Het plangebied is volledig verhard en omvat een stolpschuur en een daaraan geschakelde schuur. Dit terrein met opstallen wordt gebruikt voor een transportbedrijf. Naast de schuur is een woning aanwezig. Deze woning heeft een puntgevel waarbij opzij een dakkapel met gotiserende versiering is aangebracht. Het huis is geverfd in de voor Broek in Waterland kenmerkende lichtblauwe pastelkleuren. Dit huis is daarom al geruime tijd aangemerkt als rijksmonument. Beide schuren zijn in gebruik als werkplaats en als opslag van goederen en materieel.

Het terrein van het transportbedrijf wordt her-ontwikkeld, door het slopen van de bedrijfsgebouwen en de bouw van drie nieuwe burgerwoningen. Het rijksmonument, dat al tijden als burgerwoning wordt gebruikt, wordt met dit bestemmingsplan positief bestemd. Deze transformatie van het perceel levert een bebouwingsoppervlak op van in totaal 262 m² waarvan 118,5 m² reeds aanwezig is. Onderstaande afbeelding geeft een weergave van de nieuwe inrichting.

Figuur 3. voorgenomen inrichting van het plangebied. Op de kaart is eveneens perceel Zuideinde 18 weergegeven. Dit maakt geen deel uit van het plangebied.

Dit hoofdstuk geeft een samenvatting van de beleidskaders waarmee bij het opstellen van dit bestemmingsplan rekening is gehouden.

De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. Met deze structuurvisie laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer dan eerder het geval was over aan de provincies en gemeenten. Het Rijk heeft gekozen voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Uitsluitend voor deze belangen is het Rijk direct verantwoordelijk en wil hier resultaten op boeken. Buiten de hieronder genoemde 13 belangen hebben de decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen:

1. 1. Rijksvaarwegen;
2. 2. Mainportontwikkeling Rotterdam;
3. 3. Kustfundament;
4. 4. Grote rivieren;
5. 5. Waddenzee en waddengebied;
6. 6. Defensie;
7. 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
8. 8. Elektriciteitsvoorziening;
9. 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
10. 10. Ecologische hoofdstructuur;
11. 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
12. 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
13. 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. Per 1 oktober 2012 is deze ladder als motiveringseis in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. De ladder is een instrument waarmee vraag en aanbod van stedelijke functies goed op elkaar afgestemd worden. Per 1 juli 2017 is een vereenvoudigde ladder van toepassing. Relevante wijzigingen zijn de volgende:

• De definities zijn niet gewijzigd, waardoor de uitgezette lijn in de jurisprudentie in stand blijft.
• De begrippen 'actuele' en 'regionale' (behoefte) zijn geschrapt.
• De nieuwe ladder bevat geen treden meer. Treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt.

De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op ruimtelijke plannen die een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maken. Er is in de wetgeving geen ondergrens bepaald voor wat een ‘stedelijke ontwikkeling’ is. In een onlangs gepubliceerde uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State wordt de juridische lijn ten aanzien van de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking uiteengezet. Hierin wordt duidelijk gemaakt dat een bestemmingsplan dat voorziet in minder dan 11 woningen niet voorziet in een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in artikel 1.1.1 Bro (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724).

Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de bouw van drie woningen niet wordt gezien als een stedelijke ontwikkeling. Toetsing aan de ladder is in zoverre niet aan de orde voor het onderhavige plan.

Nabij het plangebied liggen gebieden die zijn aangewezen als Natura 2000 gebied (1800 meter), dan wel behoren tot het Natuurnetwerk Nederland oftewel NNN (200 meter). Hierop wordt nader ingegaan in Hoofdstuk 4.

Het Rijksmonument in het plangebied (Zuideinde 20) valt onder de Erfgoedwet. Deze wet heeft de Monumentenwet 1988 vervangen als het gaat om gebouwde monumenten en archeologie. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

Alle rijksmonumenten staan in het monumentenregister. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beheert dit register. In het voorliggende bestemmingsplan is ook het betreffende Rijksmonument opgenomen. Er verandert echter niets aan de verschijningsvorm of het feitelijke gebruik van het monument. Alleen de bestemming wijzigt van 'Bedrijfsdoeleinden' naar 'Wonen'.

Nu er is aangetoond dat de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is (zie paragraaf 3.2.2), en uit het uitgevoerde ecologisch onderzoek (zie bijlage 1) blijkt dat er geen natuurwaarden in het geding zijn, wordt geconcludeerd dat de onderhavige ontwikkeling in overeenstemming is met het rijksbeleid.

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (zoals deze op 1 maart 2017 in werking is getreden) zijn op grond van art. 4.1 Wro regels gesteld om de provinciale belangen te waarborgen. In onderstaande tabel wordt het bestemmingsplan getoetst aan de relevante artikelen van de PRV.

Op 27 september 2010 hebben Provinciale Staten van Noord-Holland een woonvisie vastgesteld voor de periode 2010-2020. In deze visie verschuift de nadruk van kwantitatieve woningvraag naar kwalitatieve woningvraag. Speerpunten in het beleid zijn:

1. 1. Verbeteren van de afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten en specifiek voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning.
2. 2. Verbeteren van de mate waarin voorzieningen in de woonomgeving aansluiten bij de vraag van bewoners.
3. 3. Verbeteren van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving.

De uitwerking hiervan vindt plaats in Regionale Actieprogramma's (RAP's). Het woningbouwprogramma dat dit bestemmingsplan planologisch mogelijk maakt, is in overeenstemming met de doelstellingen en afspraken van het RAP van de voormalige stadsregio Amsterdam. De afspraken van het RAP worden nader besproken in paragraaf 3.4.1.

Onderhavig bestemmingsplan betreft een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Het woningbouwprogramma is door regionale afstemming in overeenstemming met het RAP en daarmee ook de woonvisie van de provincie. Ook voldoet het bestemmingsplan voldoet aan de PRV die op 1 maart 2017 jl. in werking is getreden. Het bestemmingsplan is daarmee in overeenstemming met het provinciaal beleid.

Eind 2016 is door de afzonderlijke colleges van de gemeenten behorende bij de voormalige stadsregio Amsterdam het Regionaal Actieprogramma Wonen 2016-2019 (RAP) vastgesteld. De gemeenten behorende tot de voormalige stadsregio Amsterdam hebben vervolgens aanvullend op deze RAP een oplegger gemaakt, welke in elke gemeente afzonderlijk nog door de colleges van burgemeester en wethouders zijn vastgesteld. Voor de gemeente Waterland geldt de vaststellingsdatum van deze oplegger van 18 juli 2017. De RAP met oplegger is toegestuurd naar de provincie Noord-Holland en die heeft op 7 september 2017 hiermee ingestemd. Op deze wijze zijn de woningen regionaal afgestemd.

In het RAP wordt onder andere een beschrijving gegeven van de regionale woningbouw opgaven en acties die per deelregio zijn uitgewerkt, de regionale woningmarkt en de vooruitblik op ontwikkelingen op de woningmarkt.

Kwantitatieve woningbehoefte
In bijlage 6 van het RAP is voor de regio Zaanstreek-Waterland (waarvan de gemeente Waterland deel uitmaakt) het basisscenario woningbehoefte 2015-2025 in tabelvorm weergegeven. Hieruit blijkt dat er voor alle categorieën koopwoningen behoefte is aan extra woningen en voor huurwoningen behoefte is aan huurwoningen tot een huur van € 971,-- per maand.

Kwalitatieve woningbehoefte
Bijlage 8 van het RAP geeft de woningbehoefte 2015-2025 en plancapaciteit 2016 weer. Dit betreft de productiecapaciteit voor de gehele beschouwde periode zoals deze bekend is per 2016. Er is daarbij een onderscheid gemaakt tussen eengezins- en meergezinswoningen, tussen stedelijk en suburbaan en tussen koop- en huurwoningen.

De behoefte aan eengezinswoningen in suburbaan gebied bedraagt 14.000, terwijl de plancapaciteit anno 2016 slechts 2.277 woningen betreft. Hieruit blijkt dat er in de regio een grote vraag is naar extra eengezinswoningen. Deze vraag doet zich voor in alle segmenten.

Voor meergezinswoningen gelden de getallen 9.800 versus 760. Hieruit blijkt een grote behoefte aan extra meergezinswoningen. Vooral de behoefte aan betaalbare koopwoningen is groot (6.780), terwijl de plancapaciteit anno 2016 slechts 276 woningen bedraagt. Ook is er voor zowel de middelduur als de dure categorie woningen nog ruimte voor extra woningen. De woningbehoefte van middel dure meergezinswoningen bedraagt 11.910, terwijl de plancapaciteit 5.934 bedraagt en bij dure meergezinswoningen betreft de behoefte 15.930 woningen, terwijl de plancapaciteit anno 2016 13.510 woningen bedraagt.

De drie koopwoningen die in het plangebied worden gerealiseerd, zijn eengezinswoningen in de vrije sector. Dit past binnen de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte die in de RAP is opgenomen. Op basis van vorenstaande informatie kan worden geconcludeerd dat sprake is van een actuele regionale behoefte aan de woningen die met dit bestemmingsplan planologisch mogelijk worden gemaakt.

In de Regiovisie Waterland 2040 (januari 2009) hebben de Waterlandse gemeenten hun koers bepaald voor het ruimtelijk beleid op lange termijn. Het centrale motto van de visie is 'Vitaal met Karakter'. In de visie staat behoud en zo mogelijk versterking van het kenmerkende authentieke karakter van de regio Waterland voorop, maar wel met de noodzakelijke sociaal-economische en infrastructurele impulsen om de kernen vitaal te houden en de regio binnen de Metropoolregio Amsterdam bereikbaar te maken. Ten aanzien van wonen is de realisering van de afspraken uit het Convenant Binnenstedelijke opgave (ICT) Waterlands Wonen een hard uitgangspunt.

Het plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied behorende bij de kern Broek in Waterland. De realisatie van de drie koopwoningen, die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, sluit goed aan bij het regionale beleid zoals dat hierboven is beschreven. Het planvoornemen betreft eveneens een woningbouwplan dat aansluit op bovengenoemd uitgangspunt uit de Regiovisie Waterland. Het voornemen is daarmee in overeenstemming met het regionaal beleid.

Door het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK) is op 3 november 2015 het Waterprogramma 2016-2021 vastgesteld. Met dit waterprogramma geeft het HHNK richting aan het waterbeheer tussen 2016 en 2021. Dat is nodig, want de klimaatverandering en de veranderende maatschappij dwingen tot aanscherping en heroverweging van de keuzes van het waterschap. Door het veranderende klimaat wordt het waterbeheer steeds complexer. Veranderende patronen in communicatie en participatie in de maatschappij vragen grotere betrokkenheid en intensievere dialoog met partners en belanghebbenden. Bovendien zijn er steeds meer partijen betrokken bij het waterbeheer. Alleen door slim samen te werken is integraal waterbeheer mogelijk. Bij de ontwikkeling van dit waterprogramma is daar invulling aan gegeven door middel van een partnerproces en de ontwikkeling van gezamenlijke bouwstenen. De onderwerpen voor deze bouwstenen zijn verzameld via een intensieve dialoog met een groot aantal belanghebbenden.

Bij het opstellen van het bestemmingsplan is rekening gehouden met het genoemde waterbeleid. Met HHNK is informeel overleg gevoerd. Zie tevens paragraaf 4.4.

De gemeente Waterland heeft haar welstandsbeleid beschreven in de Welstandsnota Waterland 2013. In de Welstandsnota worden algemene en gebiedsgerichte welstandscriteria onderscheiden. De algemene welstandscriteria gelden als uitgangspunt voor iedere welstandsbeoordeling. De gebiedsgerichte welstandscriteria worden gebruikt om te beoordelen hoe het bouwwerk past in zijn omgeving. (Ver)bouwplannen worden getoetst aan de Welstandsnota.

Het plangebied valt in de Welstandsnota onder de historische kern van Broek in Waterland. De historische kern van Broek in Waterland wordt gekenmerkt door rijkelijk gedetailleerde houtbouw. Enkele later gebouwde uit steen opgetrokken panden worden verspreid in de dorpsbebouwing aangetroffen. De opvallende ruimtelijke structuur, de lintbebouwing en de kenmerkende grotendeels rond het Havenrak geconcentreerde houtbouw zijn van grote waarde.

In dit gebied worden geen grootschalige ontwikkelingen verwacht. Behoud van het bebouwings- en verkavelingspatroon is van groot belang aangezien deze patronen de dragers vormen van de landschappelijke hoofdstructuur en een belangrijke karakteristiek van het gebied zijn. Nieuwe ruimtevormende elementen (o.a. bebouwing) dienen in de landschappelijke hoofdstructuur te worden ingepast. Het karakter van het gebouw dient te passen bij de regionale en cultuurhistorische betekenis van het gebied.

Het welstandsniveau dat moet worden toegepast, is die van het beschermd dorpsgezicht en bijzonder welstandsgebied. Dit betekent dat het welstandstoezicht een bijdrage moet leveren aan het maximaal behouden en versterken van de stedenbouwkundige, architectonische en culturele kwaliteiten. De opvallende ruimtelijke structuur en kenmerkende houtbouw moeten voor de toekomst behouden blijven. In dit gebied is het welstandstoezicht gericht op het handhaven, herstellen en versterken van de ruimtelijke karakteristiek en de samenhang van het gebied.

Het gemeentelijk welstandsbeleid heeft zijn vertaling gekregen in dit bestemmingsplan. Het monument in het plangebied dat deel uitmaakt van het lint, blijft behouden en als zodanig beschermd. Voor het overige is de ontwikkeling perceelsgebonden waardoor geen verandering in het verkavelingspatroon wordt aangebracht. De Monumenten- en welstandscommissie Waterland is vroegtijdig betrokken bij de planontwikkeling. Het advies is betrokken bij de opzet en vormgeving van de drie nieuwe woningen.

Op 23 december 2015 is de Woonvisie Waterland 2020 vastgesteld. Het gaat om een brede visie op het wonen met beleidskaders en een uitvoeringsagenda. Het is een visie voor de middellange termijn, die rekening houdt met actuele regelgeving en gebaseerd is op feitelijke en toekomstige ontwikkelingen op de woningmarkt. De gemeente wil prestatieafspraken maken met de corporaties. Woonbeleid, zoals deze woonvisie, is daarvoor een voorwaarde. Deze woonvisie vormt dan ook de basis voor een bod van de corporaties en is daarmee het startpunt voor het maken van afspraken met de in de gemeente werkzame corporaties en de huurdersorganisaties. Opgaven waar de gemeente onder meer voor staat zijn de groeiende woningbehoefte, de veranderende vraag naar woningen en het vergroten van de doorstroming en de kwaliteit van de woningvoorraad in het kader van duurzaamheid.

De gemeente geeft aan tegemoet te willen komen aan de natuurlijke groei van de gemeente en kernen, door het selectief toevoegen van nieuwe woningen. De verwachte groei van de woningbehoefte zou idealiter leiden tot een uitbreiding van de woningvoorraad met circa 50-80 woningen per jaar. Waterland wil echter groeien met behoud van kwaliteit. Hierin speelt het groene karakter van de gemeente een hoofdrol. Dit stelt grenzen aan de groei. In de woonvisie wordt uitgegaan van een plancapaciteit van 500 woningen tot 2040, hoofdzakelijk uitbreidingen. Toekomstige locaties moeten bij voorkeur binnen bestaand stedelijk gebied worden gezocht. Onderhavig plangebied betreft bestaand stedelijk gebied.

De gemeente Waterland beschikt over een prachtig en waardevol gebied met kleine historische kernen. Het is belangrijk dat veranderingen hieraan bijdragen. De gemeente Waterland heeft daarom de koers van het ruimtelijk beleid tot 2030 vastgelegd in een omgevingsvisie, zoals op 9 maart 2017 door de gemeenteraad is vastgesteld. De omgevingsvisie geeft niet alleen richting aan ruimtelijke ontwikkelingen in de komende jaren, maar ook een visie op de manier waarop wordt omgegaan met nieuwe ruimtelijke initiatieven. De omgevingsvisie is hierdoor onder meer belangrijk voor plannen die niet kunnen worden gerealiseerd op basis van een bestemmingsplan.

De gemeente stelt zich bij nieuwe ruimtelijke initiatieven steeds de vraag “Hoe kan deze ontwikkeling de kernprincipes van de gemeente versterken?” en “Hoe kan deze ontwikkeling worden gecombineerd met initiatieven van andere partijen zodat meerwaarde ontstaat?”.

De kernprincipes zijn:

• vertrek vanuit historie, landschap en natuur;
• wees groot in kleinschaligheid;
• houd de stad op afstand maar versterk de verbindingen;
• ga voor duurzaam;
• beleef en respecteer het water.

De Omgevingsvisie Waterland 2030 is op 9 maart 2017 vastgesteld. Op 24 maart 2017 is de omgevingsvisie in werking getreden. Onderhavige ontwikkeling zorgt ervoor dat in onbruik geraakte bedrijfsbebouwing wordt verwijderd. Bij de realisatie van de woningen wordt zorgvuldig rekening gehouden met de beschikbare ruimte, de aanwezige historie en wordt Broek in Waterland versterkt als woonkern. Het planvoornemen sluit om die reden aan bij de kernprincipes van de omgevingsvisie Waterland 2030.

Het doel van het waterplan is een overkoepelend visiedocument te presenteren van het huidige waterbeleid, ambities, kansen en knelpunten binnen het watersysteem van de gemeente Waterland. Binnen het waterplan worden gezamenlijke afspraken gemaakt tussen de gemeente en het Hoogheemraadschap, ieder vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid. Daarnaast vormt het waterplan een opmaat voor de overdracht van het onderhoud van het stedelijk oppervlaktewater vanuit de gemeente aan het Hoogheemraadschap.

De belangen van het watersysteem als ordenend principe worden betrokken bij ruimtelijke ontwikkelingen. Gemeente en Hoogheemraadschap (en eventueel de provincie en Rijkswaterstaat) dienen in een vroegtijdig stadium te zorgen voor afstemming zodat water optimaal in ruimtelijke plannen wordt meegenomen. Ook wordt ernaar gestreefd de waterparagraaf een integraal onderdeel te laten zijn van alle ruimtelijke plannen en besluiten waarin water een aandachtspunt is. In het Waterplan Waterland is een standaard waterparagraaf opgenomen waarmee gemeente en Hoogheemraadschap invulling kunnen geven aan de watertoets. In paragraaf 4.4 wordt nader ingegaan op de waterparagraaf.

De Nota Grondbeleid Gemeente Waterland 2016 geeft de kaders waarbinnen het college van burgemeester en wethouders het grondbeleid uitvoert. Het doel van het te voeren grondbeleid van de gemeente Waterland is het bevorderen van het gewenste ruimtegebruik en de ruimtelijke kwaliteit en het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten. Dit doel kan (mede) worden bereikt door het meewerken aan ruimtelijke plannen van derden. Bij ruimtelijke plannen van derden waarbij een planologische maatregel moet worden genomen en vanuit de Wro de verplichting bestaat om de kosten van gemeentelijke grondexploitatie te verhalen, wordt gewerkt met exploitatieovereenkomsten en -plannen. In paragraaf 6.4 wordt hier nader op ingegaan.

De gemeente heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn. Dit betekent dat in 2050 alleen energie van hernieuwbare bronnen (zon, wind, biomassa, aardwarmte) wordt gebruikt voor alle gebouwen (woningen, kantoren, bedrijfspanden) en voor het verkeer en vervoer op het grondgebied van de gemeente Waterland. Om dit te bereiken zet de gemeente sterk in op duurzaamheid, echter, met oog voor de kenmerkende waarden binnen de gemeente. De gemeente streeft naar een duurzame ontwikkeling van het kenmerkende (water)landschap en de mooie stads- en dorpsgezichten. De ontwikkelende partij beoogt duurzame woningen te realiseren of te laten realiseren.

Het handhavingsbeleid van de gemeente is vastgelegd in de Nota integrale handhaving 2016-2020. Deze nota vormt het kader en de strategie voor de uitvoering van toezicht en handhaving op het gebied van onder meer bouwen, ruimtelijke ordening, brandpreventie, openbare buitenruimte voor de jaren 2016-2020. De handhaving richt zich in brede zin op 'het doen naleven van regelgeving'. Het handhavingsbeleid is van toepassing op de planologische regelingen voortvloeiend uit dit bestemmingsplan.

Het planvoornemen geeft invulling aan het woningbouwbeleid van de gemeente. Het plan is in lijn met de uitgangspunten uit de omgevingsvisie en past tevens binnen het overig relevante gemeentelijk beleid.

Uit bovenstaande blijkt dat het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid geen belemmering vormen voor de ontwikkeling aan het Zuideinde 20A te Broek in Waterland.

Voor het plangebied en de omgeving kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden een rol spelen. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden die voortvloeien uit de milieu- en omgevingsaspecten beschreven.

In het kader van de uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen is het van belang om aandacht te besteden aan beschermde natuurwaarden. De effecten op natuurwaarden dienen te worden beoordeeld in relatie tot bestaande wet- en regelgeving op het gebied van soortenbescherming en gebiedsbescherming. De wettelijke grondslag hiervan ligt per 1 januari 2017 verankerd in de Wet natuurbescherming.

Uit de ecologische inventarisatie is naar voren gekomen dat aanvullend onderzoek in het kader van de Wnb of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet noodzakelijk is. Plaatsing van straat- en buitenverlichting die lichtuitstraling veroorzaakt richting de watergang Molengouw dient achterwege te blijven. Met inachtneming van het broedseizoen van vogels is een ontheffing van de Wnb in dat geval op voorhand niet nodig.

Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor de instandhoudingsdoelstellingen van natuurlijke habitats en soorten. Voor deze activiteit is daarom geen vergunning op grond van de Wnb voor gebieden nodig. Het plan is daarnaast op het punt van provinciaal natuurbeleid niet in strijd met de Provinciale Omgevingsverordening.

Archeologie

In de Structuurvisie Noord-Holland is Waterland aangewezen als een van de gebieden die waardevolle archeologische vindplaatsen kennen. Het archeologische beleid van de gemeente Waterland is vastgelegd in de ‘Archeologienota Waterland 2011’. In deze nota wordt verwoord hoe het behoud van archeologische waarden of het onderzoek daarnaar zeker worden gesteld. Volgens de archeologienota ligt het plangebied in een gebied, waar archeologisch onderzoek is vereist bij plangebieden vanaf 100 m² en een bodemverstoring dieper dan 0,35 meter. Omdat het in dit geval gaat om een ontwikkeling met een oppervlakte van circa 830 m² waarbij de bodem wordt verstoord, is een verkennend archeologisch onderzoek verricht. Uit dit onderzoek blijkt dat geen archeologische waarden worden verstoord door het verrichten van (bouw)werkzaamheden ter plaatse. Het onderzoeksrapport adviseert dan ook niet om nader archeologisch onderzoek te verrichten. Het onderzoeksrapport is bijgevoegd in bijlage 2 bij deze toelichting. Op grond van het verrichte onderzoek wordt geconcludeerd dat er zich vanuit archeologisch perspectief geen belemmeringen voordoen.

Cultuurhistorie

Het Zuideinde is een historisch bebouwingslint in het zuidelijk deel van Broek in Waterland. Dit wordt met onderhavige planontwikkeling gerespecteerd door geen nieuwe bebouwing direct aan het Zuideinde te projecteren. Het bestaande Rijksmonument komt, door de sloop van de bedrijfsgebouwen, vrijer in de ruimte te staan en komt daardoor beter tot z'n recht. Met de bouw van de drie nieuwe woningen is rekening gehouden met het Rijksmonument door de hoogste nieuwe woning in de tweede lijn van dit monument te plaatsen. Tevens zijn de geschakelde woningen niet op één lijn geprojecteerd en is de vormgeving van de woningen niet uniform. Dit sluit aan op de diversiteit van de woningen aan het Zuideinde.

Ruimtelijke ontwikkelingen mogen geen negatieve invloed hebben op het watersysteem in een peilgebied. Hiervoor is de uitvoering een watertoets verplicht. Het is van belang om in een vroeg stadium met het waterschap te overleggen over de precieze invulling van de watertoets. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Om aan deze verplichting te voldoen is in een vroeg stadium advies gevraagd van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Dit advies is bijgevoegd in Bijlage 3 bij deze toelichting. De HHNK constateert in dit geval dat het plan mogelijk is binnen de waterhuishoudkundige aandachtspunten. Er is geen waterkering in de nabijheid van het plangebied aanwezig, de verharding neemt af en het regenwater wordt direct naar de Molengouw afgevoerd. Wel wordt geadviseerd geen uitlogend bouwmateriaal toe te passen, het huishoudelijk afvalwater aan te sluiten op het gemeentelijk rioleringssysteem. Tot slot wordt meegegeven dat voor werken aan de meest westelijke rand van de percelen (aan de waterkant) een watervergunning moet worden aangevraagd bij eventuele werkzaamheden. Gelet op het advies van de HHNK wordt geconcludeerd dat er zich geen waterkundige belemmeringen voordoen bij de uitvoering van dit plan.

Het onderhavig plangebied ligt nabij het bedrijventerrein Hellingweg. Hier zijn bedrijven mogelijk tot milieucategorie 2, waarvoor in de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ (2009) een richtafstand van 30 meter tot milieugevoelige functies wordt geadviseerd. De bebouwing die het plan mogelijk maakt, bevindt zich op kortere afstand tot dit bedrijventerrein. De minimale afstand tussen het plangebied en dit bedrijventerrein bedraagt ca. 10 meter. Daarmee voldoet het plan niet aan de richtafstand conform de VNG uitgaven Bedrijven en milieuzonering.

Van de geadviseerde richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken. Aangezien het plangebied gelegen is in de dorpskern van Broek in Waterland, wat als gemengd gebied gezien kan worden beschouwd, kan een afstandstap terug gedaan worden. Dit betekent een richtafstand van 10 meter tot hinder gevoelige functies. Hieraan wordt in principe voldaan.

De toelaatbaarheid van de woningen wordt verder onderbouwd doordat voor het bedrijventerrein het plan is gemaakt tot transformatie naar een meer gemengd gebied met woningen. Hiervoor is in het nieuwe bestemmingsplan voor Broek in Waterland een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.
Daarbij wordt het bedrijventerrein Hellingweg ook in de huidige situatie al aan diverse zijden omsloten door burgerwoningen. Dat geldt ook voor het onderdeel van het bedrijventerrein Hellingweg dat nabij onderhavig plangebied ligt. Dat betekent dat gevoelige functies, zoals woningen, reeds op een kortere afstand (minder dan 10 meter) zijn gelegen van de bestaande bedrijven, dan de afstand van het bedrijventerrein ten opzichte van de nieuwe geplande woningen. Daarmee kan de milieu-uitstraling van de zittende bedrijven niet groter dan maximaal toelaatbaar op de meest nabij gelegen gevoelige bestemming (woning). In de praktijk zal dit betekenen dat de maximale milieubelasting niet verder gaat dan de erfgrens van de aanwezige bedrijvigheid.

Om deze reden zijn de beoogde drie woningen binnen dit plangebied in de nabijheid van het bedrijventerrein Hellingweg toch ruimtelijk aanvaardbaar. Tevens kunnen deze 3 nieuwe woningen in de vorm van gevoelige bestemmingen geen belemmering vormen voor de bedrijfsvoering van de op dit bedrijventerrein aanwezige bedrijven. Om dezelfde reden, namelijk dat andere woningen reeds op een kortere afstand van de bedrijven aanwezig zijn en bepalend zijn voor de bedrijfsvoering van de zittende bedrijven.

Ten noorden van het plangebied bevindt zich op het perceel aan Zuideinde 16 een klein winkeltje dat ondergeschikt is aan de woonfunctie. Een supermarkt wordt in de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ (2009) gezien als categorie 1-bedrijf. Voor dergelijke bedrijven adviseert de VNG afstanden van 10 meter ten opzichte van milieugevoelige functies. De planlocatie bevindt zich buiten de invloedssfeer van deze zonering.

Met het plan worden geen bedrijfsactiviteiten mogelijk gemaakt. De bestaande bedrijfsactiviteiten zullen uit het plangebied verdwijnen. Bedrijfshinder vanuit het plangebied op de omgeving zal hierdoor, voor zover aan de orde, verdwijnen. Vanuit het aspect milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor dit plan.

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat er sprake is van een saneringsgeval als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen.

Ten behoeve van het planvoornemen is bodemonderzoek uitgevoerd. Het verslag hiervan is bijgevoegd in Bijlage 4 bij deze toelichting. In het onderzoek wordt geconcludeerd dat sprake is van ernstige verontreiniging. Om die reden wordt een saneringsplan opgesteld in overleg met de Omgevingsdienst IJmond, om de gronden te saneren en geschikt te maken voor de voorgenomen ontwikkeling. Dit traject wordt verder doorlopen in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen.

Het plangebied ligt binnen de geluidszone van de provinciale weg N247. Omdat met voorliggend bestemmingsplan een gevoelige bestemming (wonen) mogelijk wordt gemaakt, is akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai vanwege de N247 uitgevoerd. Het eveneens in de nabijheid van het plangebied gelegen Zuideinde kent een maximum snelheid van 30 km/uur. Deze weg kent formeel gezien geen zone en in het kader van de Wet geluidhinder hoeft hiernaar geen onderzoek te worden gedaan. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie wordt deze weg toch betrokken in het akoestisch onderzoek. Het onderzoeksrapport is opgenomen in Bijlage 5 bij deze toelichting.

Uit het onderzoek blijkt dat de nieuwbouwlocatie voldoet aan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB vanwege zowel de N247 als het Zuideinde. Zowel de Wet geluidhinder als de goede ruimtelijke ordening verzetten zich hierdoor niet tegen de komst van de woningen.

Op grond van de Wet milieubeheer is geen onderzoek naar de luchtkwaliteit noodzakelijk, omdat het planvoornemen 'niet in betekenende mate' (NIBM) van invloed is. Projecten die op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn onder meer projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor NO₂ of PM₁₀ bijdragen wat overeenkomt met 1,2 µg/m³, vrijgesteld van toetsing. PM₁₀ en PM_2,5 zijn sterk gerelateerd, aangezien PM_2,5 onderdeel uitmaakt van de emissie van PM₁₀. Als aan PM₁₀ wordt voldaan, mag daarom worden aangenomen dat ook de grenswaarde van PM_2,5 niet wordt overschreden. Voor een aantal categorieën projecten in de regeling NIBM is de 3% grens omgezet in getalsmatige grenzen. Een van de categorieën is woningbouw tot 1500 woningen netto met 1 ontsluitingsweg. Voor deze categorie kan toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit achterwege blijven De ontwikkeling van drie woningen valt binnen de categorie “niet in betekende mate”. Toetsing aan de grenswaarden is voor dit plan dan ook niet noodzakelijk.

In het kader van ruimtelijke procedures conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient het aspect externe veiligheid in acht te worden genomen. Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de woon- en leefomgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, aardgas of LPG. Het aandachtsveld van externe veiligheid richt zich op zowel inrichtingen (bedrijven) waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn als het transport van gevaarlijke stoffen. Dit vervoer kan plaatsvinden over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het beleid is erop gericht te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Dit is verankerd in diverse wet- en regelgeving, zoals het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit).

Binnen het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen en buisleidingen aanwezig. Wel worden over de N247 gevaarlijke stoffen vervoerd. Deze weg is niet opgenomen in het Basisnet Weg. Dit houdt in dat er langs de route geen ruimte wordt gereserveerd voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. In een vooroverlegreactie geeft de veiligheidsregio Zaanstreek - Waterland advies over de gevaren en risico's die betrekking hebben op het vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierin worden geen belemmeringen aangegeven met betrekking tot de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan. Daarom wordt geconcludeerd dat externe veiligheid geen belemmering vormt voor dit plan.

Voor een ruimtelijk plan geldt dat de verkeerseffecten die optreden als gevolg van een planvoornemen in het kader van een goede ruimtelijke ordening moeten worden onderbouwd. De nadruk ligt daarbij op de effecten op de verkeersafwikkeling en parkeren (bereikbaarheid), de verkeersveiligheid en de verkeershinder (leefbaarheid).

Woningbouw leidt tot een toename van het aantal verkeersbewegingen. Het gaat hierbij om een toename van het aantal motorvoertuigbewegingen van en naar het plangebied. Gemiddeld genomen kan worden uitgegaan van een toename van 7 motorvoertuigbewegingen per woning per etmaal. In het plangebied worden 3 woningen gerealiseerd. Dit leidt tot een toename van 21 verkeersbewegingen per etmaal van en naar het plangebied. Uitgaande van een spitsuurintensiteit van 10% van de etmaalintensiteit leidt dit tot een toename van de spitsuurintensiteit van 2 mvt bij ontwikkeling van het plan. Het is in dit verband ook van belang dat er in de huidige situatie reeds bedrijfsbebouwing in het plangebied aanwezig is die uit het plangebied verdwijnt. De feitelijke verkeerstoename zal hierdoor minder toenemen dan bij een geheel nieuwe ontwikkeling. Aangenomen kan worden dat het Zuideinde op de geringe toename van het aantal verkeersbewegingen is berust.

Vanwege de woningbouw neemt ook de parkeerbehoefte in het plangebied toe. In aansluiting op het 'Beleid Parkeerbehoefte, laad- en losruimte gemeente Waterland' is de parkeerbehoefte bepaald op basis van de CROW. De locatie is volgens de CROW/CBS niet stedelijk (rest bebouwde kom). De gemiddelde parkeernorm voor vrijstaande woningen bedraagt hier 2,3 parkeerplaatsen per woning, wat afgerond resulteert in een parkeerbehoefte van 7 parkeerplaatsen voor he planvoornemen. Parkeren dient plaats te vinden op eigen erf. Om de realisatie van voldoende parkeergelegenheid te waarborgen, is hiervoor in de planregels een bepaling opgenomen.

Uit oogpunt van verkeerseffecten wordt voorliggend bestemmingsplan maatschappelijk aanvaardbaar geacht.

De m.e.r.-beoordeling houdt in dat nagegaan moet worden of er activiteiten plaatsvinden die negatieve effecten op het milieu kunnen hebben. De grondslag hiervoor is enerzijds het Besluit m.e.r. en anderzijds de hiervoor beschreven milieuonderzoeken. Op de beoogde woningbouw is drempelwaarde voor stedelijke ontwikkeling uit bijlage D van het Besluit m.e.r. van toepassing.

D 11.2 De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

1. 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
2. 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
3. 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Deze drempelwaarde wordt niet overschreden. Voor het planvoornemen geldt daarom de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Op grond van artikel 2, lid 5 besluit m.e.r. dient de initiatiefnemer in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling een aanmeldnotitie op te stellen en in te dienen bij het bevoegd gezag. Hierin wordt ingegaan op de vraag of de activiteit mogelijk tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan leiden. Hierdoor kan worden aangenomen dat de milieueffecten van de voorgenomen ontwikkeling in de voorgaande paragrafen reeds voldoende zijn onderzocht. Op basis van de resultaten van deze onderzoeken worden geen onaanvaardbare milieueffecten verwacht. De uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan wordt niet door onaanvaardbare milieueffecten belemmerd.

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden. In het plangebied zijn geen kabels, leidingen of straalpaden aanwezig. Vanuit dit perspectief doen zich dan ook geen belemmeringen voor met betrekking tot de uitvoerbaarheid van het plan.

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven. Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (hierna: SVBP). De SVBP maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden. Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

Het is vanuit stedenbouwkundig oogpunt en vanwege het beschermd dorpsgezicht niet gewenst dat overal in de tuinen gebouwen en/of overkappingen worden gebouwd. Daarom is de bestemming 'Tuin- Onbebouwd' gelegd op delen van percelen die open moeten blijven. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Erf- en terreinafscheidingen zijn onder voorwaarden toegestaan.

Achtergrondinformatie

• Verwijzing naar hoofdstuk 1 INLEIDING
• Verwijzing naar hoofdstuk 2 PLANBESCHRIJVING
• Verwijzing naar hoofdstuk 3 BELEIDSKADER
• Verwijzing naar hoofdstuk 4 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN
• Verwijzing naar hoofdstuk 6 UITVOERBAARHEID

In dit plan ligt de bestemming 'Tuin - Voortuin' aan de wegzijde van het monumentale pand. Ter plaatse van deze bestemming mogen enkel erfafscheidingen worden gebouwd met een maximale hoogte van ten hoogte 1,00 m. Verder is een omgevingsvergunning nodig van het aanbrengen van oppervlakteverhardingen van meer dan 20 m² per perceel, om zodoende de te waarborgen dat geen onevenredige schade wordt toegebracht aan het straat- en bebouwingsbeeld.

Achtergrondinformatie

• Verwijzing naar hoofdstuk 1 INLEIDING
• Verwijzing naar hoofdstuk 2 PLANBESCHRIJVING
• Verwijzing naar hoofdstuk 3 BELEIDSKADER
• Verwijzing naar hoofdstuk 4 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN
• Verwijzing naar hoofdstuk 6 UITVOERBAARHEID

De ontsluitingsweg in het plangebied heeft naast een verkeersfunctie ook een duidelijke verblijfsfunctie. Daarom heeft het de bestemming 'Verkeer - Verblijf'. Hieronder vallen: wegen, paden, pleinen, voet-, rijwielpaden, stoepen, bermen, parkeervoorzieningen, groen- speel-, en nutsvoorzieningen.

In deze bestemming mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Wel zijn er andere bouwwerken, zoals erf- en terreinafscheidingen toegestaan.

• Verwijzing naar hoofdstuk 1 INLEIDING
• Verwijzing naar hoofdstuk 2 PLANBESCHRIJVING
• Verwijzing naar hoofdstuk 3 BELEIDSKADER
• Verwijzing naar hoofdstuk 4 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN
• Verwijzing naar hoofdstuk 6 UITVOERBAARHEID

De woningen in het plangebied zijn bestemd als bestemming 'Wonen - 1'. Hier zijn vrijstaande en twee aaneen gebouwde woningen mogelijk. De woonfunctie mag bij recht worden gecombineerd met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep dan wel een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit. Dit is bedrijvigheid die in een woonhuis (met behoud van de woonfunctie) kan worden uitgeoefend en die is gericht op het verlenen van diensten. Deze beroepen/kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten worden aanvaardbaar geacht in woongebieden. Bij de regels is een lijst opgenomen met daarin de beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten die zijn toegestaan bij het wonen. Voor deze beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten mag maximaal 30% van de totale gezamenlijke bruto vloeroppervlakte gebruikt worden. Ook is zijn er mogelijkheden voor kleinschalig toeristisch overnachten. In de bestemming is een aanduiding 'karakteristiek' opgenomen om zo het rijksmonument aan te duiden. Aan deze aanduiding is een beschermingsregeling gekoppeld die ervoor zorgt dat de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm wordt nagestreefd.

Achtergrondinformatie

• Verwijzing naar hoofdstuk 1 INLEIDING
• Verwijzing naar hoofdstuk 2 PLANBESCHRIJVING
• Verwijzing naar hoofdstuk 3 BELEIDSKADER
• Verwijzing naar hoofdstuk 4 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN
• Verwijzing naar hoofdstuk 6 UITVOERBAARHEID

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Onderdeel hiervan is de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid. Ook wordt er in dit hoofdstuk aandacht besteed aan het aspect grondexploitatie.

Het bestemmingsplan doorloopt een uitgebreide procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun mening op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

Voorbereidingsfase

De initiatiefnemers hebben de direct omwonenden over deze ontwikkeling geïnformeerd, alsmede de dorpsraad van Broek in Waterland. De dorpsraad heeft aangegeven niet negatief tegenover dit plan te staan.

In het kader van het bestuurlijk vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, is het plan ook verzonden aan een aantal vaste advies- en overlegpartners. Er zijn, in alfabetische volgorde, overlegreacties ingediend door de volgende instanties:

• Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier;
• Omgevingsdienst IJmond
• Provincie Noord-Holland;
• Rijkswaterstaat;
• Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland.

De binnengekomen reacties zijn opgenomen in Bijlage 6 en zijn waar nodig in het ontwerpbestemmingsplan verwerkt.

Ontwerpfase

Het ontwerpbestemmingsplan doorloopt vervolgens de in de Wro opgenomen formele bestemmingsplanprocedure. Dit betekent dat het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage wordt gelegd. Tijdens deze periode wordt eenieder de gelegenheid geboden tot het indienen van zienswijzen.

Vaststellingsfase

Ten aanzien van de ingekomen zienswijzen wordt een standpunt bepaald in de zienswijzennotitie. Wanneer hier aanleiding toe is, wordt het resultaat van de zienswijzennotitie verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. Tot slot is tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Het bestemmingsplan is een op ontwikkeling gericht plan. De kosten komen voor rekening van de particuliere ontwikkelaar. De economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is daarmee gewaarborgd.

Met de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, indien sprake is van bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de gronden en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden.

Voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor de realisatie van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Voor het plan dient op grond hiervan een exploitatieplan opgesteld te worden, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. De gemeente heeft met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst gesloten, waarin tevens het planschadeverhaal is geregeld. Het opstellen van een grondexploitatieplan is hierdoor niet langer noodzakelijk. Het kostenverhaal is anderszins verzekerd.