Projectbesluit: “Eilandweg” van de gemeente Waterland

De geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0852.PBKBReilandweg010-va01 met de bijbehorende regels en bijlage 1

Een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van en in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een dienstverlenend beroep, dat op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Het verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, waarvan de aard omvang en uitstraling zodanig zijn, dat de activiteit ter plaatse (in de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen) kan worden uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de wel of niet in de techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

Een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

Terreinen die van algemeen belang zijn wegens daar alle vóór tenminste vijftig jaar vervaardigde zaken welke van algemeen belang zijn wegens hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap of hun cultuurhistorische waarde.

Een aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Het percentage dat de grootte van het deel van het bestemmingsvlak of bouwvlak aangeeft dat maximaal bebouwd mag worden.

Onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren en verhandelen van goederen dan wel op het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als niet zelfstandig onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

Een aangewezen gebied als bedoeld in artikel 35 van de Monumentenwet 1988.

De grens van een besluitvlak.

Een geometrisch bepaald vlak waar eenzelfde gebruik is toegestaan.

Een op zichzelf staand vrijstaand gebouw dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Een gebouw gebouwd over het water en bereikbaar van het te bevaren water, dat dient voor overdekt onderbrengen van één of meer schepen.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Een bouwwerk, bedoeld als stallingsplaats voor één of meer auto's, bestaande uit een overkapping met maximaal drie wanden waarvan er ten hoogste twee deel uitmaken van de constructie zelf.

De aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en gaafheid.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de goot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

Een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie deels boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijde(n) van de constructie in één of meer dakvlak(ken) van het dak zijn geplaatst.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder begrepen grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt.

Het verrichten van activiteiten welke bestaan uit het verlenen van diensten aan derden met of zonder rechtstreeks contact met het publiek. Onder te verdelen in:

1. a. consumptieve dienstverlening;
2. b. zakelijke dienstverlening;
3. c. maatschappelijke dienstverlening.

Al dan niet bebouwd perceel of gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, waarbij de bestemming deze inrichting niet verbiedt.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een woning waarboven en/of waaronder een andere woning is gebouwd of andere woningen zijn gebouwd, dan wel waaronder voorzieningen als winkels en dienstverlening zijn gebouwd.

Ruimten in de open lucht, waaronder in ieder geval worden begrepen (bos)parken, plantsoenen, groenvoorzieningen en open speelplekken, met de daarbij behorende sloten, vijvers en daarmee gelijk te stellen wateren en ondergrondse infrastructurele voorzieningen.

Een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder.

Een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmeting of functie als belangrijkste gebouw valt aan te merken.

Een gebouw of een gedeelte daarvan, dat uitsluitend of in hoofdzaak dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden en werkzaamheden die verband houden met het doen functioneren van overheidsinstellingen, semi-overheidsinstellingen, het bankwezen en naar aard daarmee gelijk te stellen instellingen.

Voorzieningen ten behoeve van activiteiten zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie in de vorm van bijvoorbeeld aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken.

De hoogte van het afgewerkte bouwterrein.

Een aanduiding die de scheiding aangeeft tussen de gedeelten van een bestemmings- of bouwvlak waarop verschillende maximale bouw- en/of goothoogten zijn toegestaan.

Aangewezen onroerend goed als bedoeld in artikel 3 van de Monumentenwet 1988.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals onder meer transformatorhuisjes, gasreduceerstations, pompstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie.

Rijwegen, voet- en fietspaden, pleinen, groenvoorzieningen en water, met inbegrip van bij deze voorzieningen behorende nutsvoorzieningen, bermen, taluds, waterlopen en waterbouwkundige kunstwerken, ondergrondse afvalsystemen en ondergrondse infrastructurele voorzieningen.

Onder hetpeil wordt verstaan:

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang met dien verstande dat indien een terrein is gelegen aan meerdere wegen de laagste weg bepalend is;
2. b. voor gebouwen die in een dijk zijn gebouwd: de hoogte van de kruin van de dijk ter hoogte van de hoofdtoegang;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;
4. d. indien in of op het water wordt gebouwd: het N.A.P. of het plaatselijk aan te houden waterpeil.

De regels deel uitmakende van het bestemmingsplan Eilandweg gemeente Waterland

Een (min of meer) horizontaal vlak ter afdekking van een gebouw dat meer dan tweederde van het grondvlak van het gebouw beslaat.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een bedrijf waar prostitutie het hoofdbestanddeel van de activiteiten vormt.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden; onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

De Staat van bedrijfsactiviteiten die van deze regels onderdeel uitmaakt.

Een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, waarmee het in functioneel opzicht verbonden is, en dat door de vorm als een afzonderlijke en duidelijk ondergeschikte aanvulling op dat hoofdgebouw onderscheiden kan worden en in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

De naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

Een lijn die evenwijdig aan de as van de weg, langs een wegzijde met een regelmatig ligging van de voorgevel van de bestaande bebouwing is gelegen, die zoveel mogelijk aansluit aan de voorgevels van de bestaande bebouwing en zoveel mogelijk overeenkomstig de richting van de weg loopt.

Een werk dienend om in het openbaar belang water te ontvangen, te bergen, af en toe te voeren, de boven water gelegen taluds, bermen en onderhoudspaden daaronder mede begrepen.

Natuurlijke of kunstige begrenzing of afscheiding die het water in zijn loop tegenhoudt en het achterliggende gebied beschermt tegen inundatie.

Werken, waaronder begrepen kunstwerken, verband houden met de waterstaat, zoals dammen, dijken, sluizen, beschoeiingen, remmingswerken, uitgezonderd steigers.

Alle voor het openbaar auto-, fiets-, voetgangers- of ander verkeer openstaande wegen of paden, geen spoorwegen zijnde, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen, taluds en zijkanten, waterstaatkundige en civieltechnische (kunst)werken, nutsvoorzieningen, alsmede de aan de wegen liggende parkeerplaatsen en ondergrondse infrastructurele voorzieningen.

Een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Een gebouw dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, waarop antenne-installaties worden geplaatst.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De op de verbeelding 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. agrarisch;
2. b. agrarisch bedrijf;
3. c. grondgebonden veehouderij: volwaardig of reëel agrarisch bedrijf dan wel deeltijd;
4. d. alsmede voor behoud van aanwezige natuur- en landschapswaarden.

Op en onder de in lid 3.1 genoemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd, met in achtneming van de volgende bepalingen:

De op de verbeelding 'Groen-2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, bermen, bermsloten en beplanting;
2. b. waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen;
3. c. voet- en fietspaden en verhardingen;
4. d. speelvoorzieningen, vissteigers en ontmoetingsplaatsen;
5. e. parkeerplaatsen ten behoeve van de appartementen en de daarbij behorende ontsluitingsweg toegestaan.

met de bijbehorende bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Op en onder de in lid genoemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. maximale bouwhoogte vlaggenmasten: 6 meter;
2. b. maximale bouwhoogte andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 3 meter;
3. c. maximaal oppervlak: 10m2.

De op de verbeelding 'Groen-1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, bermen, bermsloten en beplanting;
2. b. waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen;
3. c. voet- en fietspaden en verhardingen;
4. d. speelvoorzieningen, vissteigers en ontmoetingsplaatsen;
5. e. ter plaatse van de functieaanduiding 'verkeer', zijn parkeerplaatsen en een ontsluitingsweg toegestaan.

met de bijbehorende bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Op en onder de in lid 5.1 genoemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. maximale bouwhoogte vlaggenmasten: 6 meter;
2. b. maximale bouwhoogte andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 3 meter;
3. c. maximaal oppervlak: 10m2.

De op de verbeelding 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen;
2. b. parkeervoorzieningen.

Op en onder de in lid 6.1 genoemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, met in achtneming van de volgende bepalingen:

1. a. erf- en terreinafscheidingen achter (het verlengde van) de voorgevel 2 m;
2. b. erf- en terreinafscheidingen voor (het verlengde van) de voorgevel 1 m;
3. c. vlaggenmasten: 6 m;
4. d. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 3 m.

De op de verbeelding 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. buurtontsluitingswegen;
2. b. voet- en fietspaden;
3. c. sloten;
4. d. bruggen;
5. e. duikers;
6. f. bermen;
7. g. bergbezinkbassin;
8. h. parkeer- en groenvoorzieningen;
9. i. water;
10. j. speeltoestellen;
11. k. onder- en bovengrondse inzamelplaatsen voor afval.

Op en onder de in lid 7.1 genoemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. maximale inhoud: 50m3;
2. b. maximale bouwhoogte vlaggenmasten: 6m;
3. c. maximale bouwhoogte lichtmasten: 6m;
4. d. maximale bouwhoogte andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 3 m.

De op de verbeelding voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterberging;
2. b. waterhuishouding;
3. c. waterlopen;
4. d. waterwegen;
5. e. recreatievaart;
6. f. bruggen;
7. g. duikers;
8. h. waterstaatkundige werken.

met bijbehorende groenvoorzieningen en sluizen.

Op en onder de in lid 8.1 genoemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. de doorvaartbreedte van bruggen en duikers mag niet minder dan 2,50m;
2. b. de doorvaarthoogte van bruggen mag niet minder dan 1,40 m bedragen;
3. c. de doorvaarthoogte van doorschaatsbare bruggen mag niet minder dan 1,40 m bedragen;
4. d. bouwhoogte overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 2 meter;
5. e. het bouwen van steigers is niet toegestaan.
   

De op de verbeelding voor 'wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• Twee- aan een geschakelde woningen;
• Vrijstaande woningen;
• Appartementen
• rijwoningen;
• erven;

met de bijbehorende toegangspaden,groenvoorzieningen, water en parkeervoorzieningen.

Het toetsingskader zijn de bouwtekeningen behorende bij de beschikking projectbesluit en bouwvergunning, De bouwtekeningen zijn opgenomen in de bijlage van de planregels.

Voortvloeiend uit de mogelijkheden van het provinciale beleid “Waterlands wonen” en het gemeentelijk Woningbouwprogramma 2006-2020 ontwikkelt de Gemeente Waterland op dit moment meerdere woningbouwlocaties.

Een van deze woningbouwlocaties is de locatie Eilandweg in Broek in Waterland. In nauwe samenwerking met de Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam (AWM) is een bouwplan voor 47 woningen ontwikkeld.

Het Bestemmingsplan “Broek in Waterland” is in mei 2008 door de gemeenteraad van Waterland vastgesteld en door het college van gedeputeerde staten van Noord-Holland goedgekeurd op 9 december 2008. Het bestemmingsplan is in februari 2009 gedeeltelijk onherroepelijk geworden.

Voor het realiseren van woningbouw op de locatie Eilandweg is een uitwerkings-bevoegdheid opgenomen in het bestemmingsplan “Broek in Waterland”. Tegen de voorschriften van de uitwerkingsbevoegdheid en de neergelegde rode contour op de plankaart is beroep ingesteld bij de Raad van State.

De afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in haar uitspraak van 10 februari 2010 het besluit van het college van de Gedeputeerde Staten vernietigt voor zover daarbij goedkeuring is verleend aan de zinsnede in artikel 27, tweede lid, sub b, onder 5, van de planvoorschriften: “incidentele hoogteaccent tot een goothoogte van 9 meter en een bouwhoogte van 12 meter voor de bebouwing georiënteerd richting N247”.

Het bouwplan voor deze woningbouwlocatie is in strijd met de voorschriften van de uitwerkingsbevoegdheid van het bovengenoemd bestemmingsplan.

Voor deze woningbouwlocatie is dan ook een nieuw bestemmingsplan of projectbesluit noodzakelijk.

In beginsel is gekozen voor een bestemmingsplan. Er is dan ook een voorontwerp bestemmingplan opgesteld. Over dit voorontwerp bestemmingsplan is conform artikel 3.1.1. Bro overleg gepleegd met de betrokken gemeenten en waterschappen en met de diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Gelet op het tijdsaspect heeft de raad van de gemeente Waterland op 8 juli 2010 besloten in plaats van een bestemmingsplanprocedure een projectbesluit te voeren en deze te delegeren aan het college.

Voorliggend projectbesluit met een goede ruimtelijke onderbouwing van het project, planregels en de verbeelding voorziet hierin.

Het plangebied van dit projectbesluit (hierna te noemen: plangebied) maakt deel uit van de bebouwde kom van het dorp Broek in Waterland, dat gelegen is aan de Provincialeweg N247, tussen Amsterdam en Monnickendam. De N247 vormt de as tussen het noordelijk en westelijk dorpsdeel.

Het plangebied is gelegen ten zuidoosten van de N247 en ten noorden van het bejaardencentrum “Broekerhaven” in het verlengde van de Eilandweg, voormalig trambaan.

De ondergrond van de locatie Eilandweg ligt binnen de rode contour van het streekplan Noord-Holland-Zuid en heeft conform het vigerend bestemmingsplan “Broek in Waterland” van 9 december 2008 de bestemming “ Uit te werken woongebied”.

Volgens artikel 27 van de voorschriften van bovengenoemd bestemmingsplan zijn de gronden van de locatie Eilandweg bestemd voor woningen, tuinen, erven, groenvoorzieningen, water, wegen, voet- en fietspaden en parkeerplaatsen. Bij uitwerking van de bestemming worden de volgende bepalingen in acht genomen:

• de realisering van geluidsgevoelige objecten is uitsluitend toegestaan indien wordt voldaan aan de in of krachtens de Wet geluidhinder geldende normen;
• bij de uitwerking wordt rekening gehouden met de wateruitgangspunten van het Hoogheemraadschap Hollands Noorder Kwartier (HHNK);
• de bestaande situering van watergangen mag worden gewijzigd mits de bestaande waterstructuur niet wordt aangetast en een positief advies van het HHNK is verkregen;
• de kwalitatieve woonruimtebehoefte wordt betrokken bij de uitwerking van het plan;
• op deze gronden mogen maximum 47 woningen worden gebouwd;
• binnen het deelgebied zullen zowel vrijstaande woningen als aaneengesloten woningen worden gebouwd;
• de vrijstaande woningen zullen zoveel mogelijk aan de buitenzijde worden gesitueerd
• de bebouwing aan de buitenzijde dient landschappelijk te worden ingepast, bijvoorbeeld door een geschakeerde bebouwingsopzet;
• de maximale goot- en nokhoogte bedraagt 6 m en 9 m met incidenteel een hoogteaccent tot een goothoogte van 9 m en een bouwhoogte van 12 m voor de bebouwing georiënteerd richting de N247;
• de ontsluiting van het woongebied voor autoverkeer geschiedt vanaf de Eilandweg volgens een structuur zoals aangegeven op de kaart, met een langzaamverkeerroute in de richting van de Draai;
• voor parkeren is het bepaalde in artikel 5 lid 2, voor parkeren gelden de bouwvoorschriften van de bouwverordening, overeenkomstig van toepassing;
• zoveel mogelijk voldaan wordt aan het uitgangspunt van zongericht bouwen van woningen waarbij er naar gestreefd wordt tot 70% van de woningen zongericht te projecteren;
• ontwikkeling is uitsluitend toegestaan wanneer binnen het gebied voldoende ruimte wordt gereserveerd om de bereikbaarheid van hulpdiensten te garanderen.

Voornoemde bepalingen zijn de basis geweest voor het stedenbouwkundig en beeld-kwaliteitsplan.

Het voorschrift betreffende het incidentele hoogteaccent tot een goothoogte van 9m en bouwhoogte van 12 m voor de bebouwing richting N247 is door de Raad van State bij uitspraak van 10 februari 2010 vernietigd. Naar de mening van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft de gemeenteraad van de Gemeente Waterland niet kunnen volstaan met het begrip “incidenteel” aangezien daarmee niet inzichtelijk is gemaakt in hoeverre bebouwing met deze bouwhoogte past binnen de bijzondere kenmerken van het veenweidegebied waar Broek in Waterland deel van uitmaakt.

Gelet op het feit dat aan de N247 appartementen worden gerealiseerd met een bouwhoogte van 12 meter is het bouwplan in strijd met het bestemmingsplan “Broek in Waterland”.

Een projectbesluit is dan ook noodzakelijk.

Het voorliggend projectbesluit is een analoge (papieren) versie, zoals de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) voorschrijven. Van het plan wordt technisch gezien een digitaal raadpleegbare versie ontwikkeld. Hierdoor wordt voldaan aan de eisen van de overheid inzake digitale toegankelijkheid van informatie aan de burger en uitwisselbaarheid van de digitale gegevens tussen (semi) overheidsorganisaties.

In de toelichting van dit projectbesluit wordt een en ander op de volgende wijzen omschreven. In hoofdstuk 2 wordt op hoofdlijnen de op het plangebied relevante beleidskaders van het Rijk, de Provincie en Gemeente beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft de relatie tussen de nieuwe ontwikkelingen en de bestaande landschappelijke en cultuurhistorische karakteristieken van het gebied (beeldkwaliteit). In hoofdstuk 4 worden de milieutechnische en civieltechnische randvoorwaarden voor het plangebied beschreven. In hoofdstuk 5 worden de stedenbouwkundige randvoorwaarden uiteengezet. In hoofdstuk 6 wordt verantwoording afgelegd over de gekozen juridische vormgeving van de planregels. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 verantwoording afgelegd over de maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid van het projectbesluit.

Door het Rijk, de Provincie, de Regio en de Gemeente zijn de afgelopen jaren diverse beleidsnota's vastgesteld die voor de ontwikkelingsmogelijkheden van het plangebied Eilandweg van belang kunnen zijn. In het navolgend hoofdstuk wordt het op het plangebied van toepassing zijnde beleid beschreven.

Nota Ruimte

De Nota Ruimte bevat het nationaal ruimtelijk beleid tot 2020, waarbij de periode 2020-2030 geldt als doorkijk naar de lange termijn. De Nota Ruimte (PKB deel 4) is op 27 februari 2006 formeel van kracht geworden.

Een van de hoofddoelen van de nota is dat bij ruimtelijke afwegingen de kwaliteit van het landschap een volwaardige plaats verdienen. Ontwikkelingen met direct of indirect ruimtebeslag in het landelijk gebied moeten zodanig worden ingepast in het landschap dat de ruimtelijke kwaliteit hierdoor wordt bevorderd. Hierbij dient expliciet aandacht te worden besteed aan groen, water, natuur, de perspectieven van de landbouwsector en de cultuurhistorische waarden, zoals beschreven in de Nota Belvedère.

Het ontwerp van de woningbouwlocatie Eilandweg is gebaseerd op aanwezige waardevolle en karakteristieke elementen van het landschap. In het ontwerp is rekeninggehouden met de herkenbare kavelstructuur van de waterrijke polders, het voormalig tracé van de stoomtram, de trekvaart en het groene buitengebied van Broek in Waterland.

AmvB Ruimte

Door het Rijk is het ontwerp Algemene maatregel van bestuur Ruimte (AMvB) opgesteld. De AMvB bevat alle ruimtelijke beleidskaders van het Rijk en vormt het sluitstuk van Rijkszijde van het nieuwe stelsel van ruimtelijke ordening, zoals dat vorig jaar met de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking is getreden.

Kaders
De AMvB Ruimte omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen (PKB's) die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met de AMvB Ruimte maakt het rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

De AMvB Ruimte blijft niet beperkt tot de bestaande ruimtelijke kaders. Ook het meer recente rijksbeleid, dat moet doorwerken tot in de ruimtelijke plannen van andere overheden, zal worden opgenomen in de AMvB. Dit zal gebeuren via een aanvulling van de AMvB die in het derde kwartaal van 2010 in ontwerp naar de Eerste en Tweede Kamer wordt gezonden. Hierin zal mogelijk plaats worden ingeruimd voor onder meer de kaders voor het IJsselmeergebied, de Structuurvisie Randstad 2040 en het Nationaal Waterplan.

Voor het overige hebben Provincies en Gemeenten de vrijheid om hun eigen belangen te bepalen en daar uitvoering aan te geven. Met de eerste tranche van de AMvB Ruimte heeft het Rijk een zo beleidsneutraal mogelijke vertaling gemaakt van bestaande ruimtelijke kaders. De ontwerp-AMvB is in mei 2008 naar de Eerste en Tweede Kamer gezonden en via de Staatscourant en de website van VROM bekend gemaakt. Tot 1 september 2009 heeft een iedereen zijn visie op het ontwerp kenbaar kunnen maken. In januari 2010 is het ontwerpbesluit voor advies voorgelegd aan de Raad van State. Inwerkingtreding is voorzien voor medio 2010.

Verdrag van Malta / Nota Belvedère

Het rijksbeleid is erop gericht de cultuurhistorie leesbaar te houden. Hiertoe is op 16 april 1992 het Europese Verdrag van Malta in Valetta ondertekend. Bescherming van het archeologisch erfgoed in de bodem en de inbedding ervan in de ruimtelijke ontwikkeling is onderwerp van het Verdrag en opgenomen in nieuwe Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz), welke op 1 september 2007 in werking is getreden.

Daarnaast is in 1999 de Nota Belvedère uitgekomen. Deze nota beoogt op rijksniveau integraal cultuurhistorisch beleid te ontwikkelen voor het landschap, de archeologie en de monumentenzorg en gaat uit van de strategie: 'behoud door ontwikkeling'. Het idee is dat cultuurhistorische structuren, landschappen en objecten een duidelijke rol moeten gaan spelen bij ruimtelijke ingrepen op elke schaal. De opgave ligt zowel in het landelijk gebied als in het stedelijk gebied, met een accent op een inhaalslag in het landelijk gebied. In het kader van de nota is een aantal cultuurhistorisch meest waardevolle gebieden geselecteerd.

Het plangebied maakt deel uit van het Belvedèregebied van de nota Belvedère vanwege de bijzondere cultuurhistorische waarden. Het grondgebied van Broek in Waterland wordt gekenmerkt door laat middeleeuws ensemble van karakteristieke nederzettingsstructuur, het fraaie dorpsgezicht, de houten huizen in specifieke kleuren, de regelmatige strokenverkaveling van de laatmiddeleeuwse veenontginning en de historische dijken. Het grondgebied van de Gemeente Waterland heeft internationale waarde en dient zorgvuldig te worden beschermd. Dit stelt belangrijke eisen aan de verdere ontwikkelingen in het grondgebied. Zo moeten stads- en dorpsuitbreidingen goed ingepast en gestuurd worden en moet de bescherming van de archeologische waarden in bestemmingsplannen worden geïntensiveerd.

Nationaal Waterplan

De Vierde Nota Waterhuishouding is in december 2009 vervangen door het Nationaal Waterplan. Het Nationaal Waterplan zet het beleid uit de Vierde Nota Waterhuishouding versterkt voort. De vierde Nota waterhuishouding ging uit van integraal waterbeheer en een watersysteembenadering. Dit wordt met het nationaal Waterplan voortgezet. Nieuw is dat het nationaal Waterplan tevens een structuurvisie is voor de ruimtelijke aspecten. Het beleidsdoel is het realiseren en in stand houden van duurzame en klimaatbestendige watersystemen. Het koppelen van andere nationale opgaven en maatschappelijke ontwikkelingen middels gebiedsgerichte aanpak. Bij de besluitvorming over ruimtelijke ontwikkelingen krijgen de wateraspecten een zwaarder belang in de afweging, dan onder het beleid van de Vierde Nota het geval was.

Conform het beleid van het Nationaal Waterplan ligt de Gemeente Waterland in het Stedelijk Gebied en nabij het gebied IJsselmeer. Voor het Stedelijk Gebied geldt dat opgaven voro wonen, werken, mobiliteit, recreëren , landschap en natuur, water en milieu in samenhang worden aangepakt.

Bij de realisatie van het plangebied wordt rekening gehouden met het Nationaal Waterplan. De extra verharding wordt gecompenseerd. In hoofdstuk 4 wordt inzichtelijk gemaakt welke effecten de nieuwe bebouwing heeft op het waterbeheer in het gebied.

Natuurbeschermingswet en Flora- en faunawet

Rijk, Provincie en Gemeenten hebben de gezamenlijke verantwoordelijkheid de natuur te beschermen. Deze natuurbescherming geschiedt via de twee sporen van gebieds-bescherming en soortbescherming. Bij gebiedsbescherming gaat het om het beschermen van de belangrijkste natuurgebieden door aanwijzing als 'beschermd natuurmonument' op grond van de Natuurbeschermingswet of als 'speciale beschermingszone' op grond van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijnen. Alle natuurgebieden die zijn beschermd op grond van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijnen vallen onder het Europese netwerk van Natura 2000-gebieden. Bij soortbescherming gaat het om het beschermen van dier- en plantensoorten, onafhankelijk van het gebied waar ze voorkomen. Dit is geregeld in de Flora- en faunawet van april 2002. Het uitgangspunt van beide regelingen is dat wanneer er binnen een gemeente plannen bestaan of projecten ontwikkeld worden, in een vroeg stadium gekeken moet worden of er in het gebied beschermde soorten voorkomen.

Het plangebied is gelegen in de nabijheid van Natura 2000-gebieden.

In hoofdstuk 4 wordt inzichtelijk gemaakt welke effecten de nieuwe bebouwing heeft op de ecologische waarden van het gebied.

Structuurvisie 2040: Duurzaam met ruimte

In oktober 2009 heeft de ontwerp structuurvisie 2040 ter inzage gelegen. Op 21 juni 2010 is de Structuurvisie 2040 met bijbehorende verordening vastgesteld.

De Provincie Noord-Holland zet de komende dertig jaar in op compacte, hoogwaardige en bereikbare steden omringd door aantrekkelijk recreatief groen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met de ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid.

De Provincie wil steden optimaal benutten, landschappen open houden en ruimte bieden aan economie en woningbouw. Zij streeft naar verdere stedelijke verdichting en helpt Gemeenten bij het optimaliseren van het gebruik van bestaand bebouwd gebied. Vooral daar waar het gaat om stationsomgevingen voor bus en trein, bedrijventerreinen, ondergronds bouwen en hoogbouw. In relatie tot deze verstedelijking streeft zij naar intensieve recreatiegebieden dicht bij de steden en extensieve recreatie daarbuiten. Tevens wordt er gestreefd naar meer samenhang in de totale recreatieve structuur. De opgave is om het landschap beleefbaar te maken.

In de kop van Noord-Holland wordt ingezet op het opwekken van duurzame energie. Daarmee draagt de Provincie bij aan de noodzaak van alternatieve energievoorzieningen. Tot 2030 worden in het noorden van de Provincie 35.000 woningen bijgebouwd.

In het zuiden van de Provincie is veel aandacht voor de extra woningbouwopgave, de internationale concurrentiepositie en de leefbaarheid en bereikbaarheid van de metropoolregio Amsterdam. In goed overleg met de Gemeente Amsterdam zal worden onderzocht op welke wijze het Noordzeekanaalgebied nog beter benut kan worden.

Om andere ontwikkelingen mogelijk te maken en waardevolle open landschappen te behouden zullen veel woningbouwlocaties een meer binnenstedelijk karakter krijgen. Woningbouw moet zowel binnen als buiten Bestaand Bebouwd Gebied bijdragen aan een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit. Binnen het Bestaand Bebouwd Gebied bevordert de Provincie Noord-Holland zoveel mogelijk de intensivering en bundeling van stedelijkheid.

Het plangebied ligt binnen het Bestaand Bebouwd Gebied van de Structuurvisie. De woningbouwontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van het provinciaal beleid voor het zuiden van de provincie. Uit het beeldkwaliteitplan blijkt hoe de ruimtelijke kwaliteit kan worden verhoogd. Op basis van het toetsingskader beeldkwaliteit zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden ontwikkeld. Het beeldkwaliteitplan en de stedenbouwkundige randvoorwaarden vormen de basis van het huidige bouwplan voor de woningbouwlocatie.

Nationaal Landschap Laag Holland

Voorts ligt het plangebied in het Nationaal Landschap Laag Holland. Het rijk heeft de provincies gevraagd hierop regie te voeren volgens het principe “behoud door ontwikkeling”. In de Structuurvisie Noord-Holland 2040 staat dat de provincie regie voert over het behoud, duurzaam beheer en waar mogelijk versterking van de landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kernkwaliteiten van dit gebied.

De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Laag Holland zijn:

• Het behoud en de ontwikkeling van de openheid van het landschap;
• Het behoud van de rijkdom aan weide- en moerasvogels;
• Het behoud van het oude geometrische inrichtingspartroon in de droogmakerijen;
• Het behoud van het veenpakket;
• Het behoud van de middeleeuwse strokenverkavelingen en de historische watergangen in het veenweide gebied;
• Het behoud van een groot aantal archeologische locaties;
• Het behoud en de ontwikkeling van karakteristieke dijk- en lintdorpen.
  

_{Kaart 3 Structuurvisie: Begrenzing Nationale en metropolitane landschappen}

Om deze kernkwaliteiten te kunnen behouden en ontwikkelen, voert de Provincie regie op de volgende doelen:

1. a. Het behoud en de ontwikkeling van de landbouw als economische drager van het open landschap;
2. b. Het verkrijgen van een robuust watersysteem met een goede waterkwaliteit;
3. c. Het bevorderen van de toegankelijkheid van het gebied voor recreatie en toerisme;
4. d. Een op de burger gerichte communicatie over het Nationaal Landschap.

Het plangebied ligt in het Nationaal Landschap Laag Holland. Uit het beeldkwaliteitplan blijkt dat rekening is gehouden met het waardevolle veenweidenlandschap. Op basis van het toetsingskader beeldkwaliteit zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden ontwikkeld. Het beeldkwaliteitplan en de stedenbouwkundige randvoorwaarden vormen de basis van het huidige bouwplan voor de woningbouwlocatie.

Cultuurhistorie en Archeologie

Cultuurhistorie

De Provincie Noord-Holland zorgt voor behoud van het Noord-Hollandse landschap door verder ontwikkeling van de kwaliteit en diversiteit ervan.

De Provincie wil de (cultuur)landschappen optimaal gebruiken door hun kenmerken te koesteren en te benutten bij nieuwe ontwikkelingen. De Provincie zorgt dat ontwikkelingen buiten bestaand gebied tot stand komen, plaatsvinden op bais van de karkateristieke eigenschappen, het zogenaamde Landschaps-DNA van de verschillende landschappen.

Het projectgebied ligt binnen Bestaand Bebouwd Gebied in het Veenpolderlandschap. Voor dit gebied is het waterrijke en onregelmatige veenlandschap, met haar langgerekte bebouwingslinten kenmerkend. De structuren van de karakteristieke lint- en dijkdorpen met historische bebouwing moeten behouden blijven.

In de cultuurnota “Cultuur op de kaart “ 2009-2012 wordt aangegeven op welke wijze de Provincie voor de periode 2009-2012 bewoners en bezoekers bewust wil maken van het Noord-Hollandse verleden, hen meer wil laten deelnemen aan het culturele aanbod en hoe zij een mooier Noord-Holland voor wonen, werken en recreëren willen bieden.

Archeologie

Conform de CHW-kaart NH heeft de locatie Eilandweg een zeer hoge historisch geografische waarden. De Onregelmatige opstrekkende strokenverkavelingen stammend uit de 10^e en 11^e eeuw zijn zeer kenmerkend voor 'vroege', in lokaal verband georganiseerde veenontginningen die in Waterland en de Zaanstreek veel voorkomen. De strokenverkavelingen moeten behouden en versterkt worden.

Conclusie

In hoofdstuk 4 wordt inzichtelijk gemaakt welke effecten de nieuwe bebouwing heeft op de cultuurhistorische en archeologische waarden.

Waterplan 2010 -2015

Het Provinciaal Waterplan 2010-2015 beschrijft de kaders voor waterbeheer in Noord-Holland. Binnen deze kaders nemen hoogheemraadschappen, waterleidingbedrijven en gemeenten maatregelen om inwoners te beschermen tegen wateroverlast, de kwaliteit van het water te verbeteren en te zorgen voor voldoende wateraan- en afvoer.

Het Waterplan heeft het motto 'Beschermen, benutten, beleven en beheren'. Provinciale Staten hebben het plan 16 november 2009 vastgesteld.

Op basis van het waterplan geven waterschappen bij ruimtelijke ontwikkelingen een wateradvies aan de gemeenten over de effecten op het water (de watertoets). Het hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier heeft advies gegeven. De uitkomsten van dit advies zijn verwerkt in hoofdstuk 4.

Het Intergemeentelijk Samenwerkingsorgaan Waterland (ISW) is een samenwerkingsverband van zeven Waterlandse Gemeenten Beemster, Edam-Volendam, Landsmeer, Purmerend, Waterland, Wormerland en Zeevang. Samen vormen deze Gemeenten de regio Waterland.

De regio Waterland heeft de regiovisie Waterland 2040 opgesteld. De regiovisie is op 27 januari 2009 vastgesteld. De regiovisie Waterland 2040 vormt de basis voor de gemeentelijke plannen die gemaakt gaan worden. Tevens wordt hij gebruikt voor het inbrengen van de mening van de regio Waterland bij plannen van de Provincie Noord-Holland en die van de Stadsregio Amsterdam.

Het motto van de visie is: Vitaal met Karakter.

Een van de uitgangspunten van de visie zijn de afspraken met de Provincie in het kader van Waterlands Wonen tot 2020. Deze zijn zorgvuldig tot stand gekomen en zullen worden nageleefd.

De woningen van het plan Eilandweg zijn meegenomen bij de afspraken die gemaakt zijn met de Provincie in het kader van Waterlands Wonen.

Gemeentelijke structuurvisie

De hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van Waterland zijn vastgelegd in de Structuurvisie Waterland 2005, vastgesteld door de gemeenteraad op 17 februari 1994. Deze structuurvisie biedt de grondslag voor de opstelling van nieuwe bestemmingsplannen en projectbesluiten. Op dit moment wordt gewerkt aan een nieuwe structuurvisie.

De nadruk in de huidige visie ligt op het scheppen van ruimtelijke mogelijkheden voor wonen en werken. Specifiek voor Broek in Waterland komen een aantal uitbreidingsgebieden naar voren. Het plangebied is een van deze uitbreidingsgebieden.

Bestemmingsplan

De ondergrond van de locatie Eilandweg ligt binnen de rode contour van het streekplan Noord-Holland-Zuid en heeft conform het vigerend bestemmingsplan “Broek in Waterland” van 9 december 2008 de bestemming “ Uit te werken woongebied”, zie voor verdere uitleg paragraaf 1.3.

Woningbouwprogramma

Op 12 oktober 2006 heeft de gemeenteraad van Waterland het woningbouwprogramma 2006-2020 vastgesteld. Het programma geeft de verschillende woningbouwlocaties met een indicatie van het aantal woningen en het jaar van programmering weer. Het woningbouwprogramma wordt jaarlijks geëvalueerd. Het woningbouwprogramma is als bijlage toegevoegd.

Het plan Eilandweg is een van de woningbouwlocaties.

Welstandsnota
In de Welstandsnota Waterland van februari 2004, herzien in 2009 is het gebiedsgerichte welstandbeleid voor uitbreidingen in Broek in Waterland opgenomen. Het welstandsbeleid moet een bedrage leveren aan het behoud van de basiskwaliteit van het gebied. Voorkomen moet worden dat nieuwe toevoegingen afbreuk doen aan de basiskwaliteit van Broek in Waterland.

Op grond van het beleid wordt op ontwikkelingslocaties de kleinschalige structuur van de oorspronkelijke kern overgenomen. Daarnaast beschikken woningtypen over elementen die in de oorspronkelijke karakteristieke woningbouw van Broek in Waterland voorkomen, zoals veel houtgebruik voor de gevelbekleding, de kleinschaligheid en zadeldaken. Aan de randen van de wijk is meestal de relatie met het achterliggende open landschap gehandhaafd.

Op 27 april 2009 is het bouwplan voor het plangebied voorgelegd aan de adviescommissies voor ruimtelijke kwaliteit van de stichting Welstandszorg Noord-Holland. Het principeplan Is op hoofdlijnen akkoord met het plan, met de opmerking dat het volume aan de kant van Monnickendam vrij groot is en dat de opties voor de garage relatief fors zijn.

Het advies is opgenomen in de bijlage.

De huidige ruimtelijke kwaliteit en cultuurhistorische waarden van Broek in Waterland en het omliggende landelijke gebied zijn de moeite waard om voor de toekomst te behouden en te versterken. Een beeldkwaliteitsplan schept hiervoor een toetsingskader. Het gaat daarbij niet om de bebouwings-, groen- en waterstructuur afzonderlijk, maar het samenhangende geheel van ondergrond, water, groen en bebouwing.

Voorliggend 'beeldkwaliteitshoofdstuk' vormt een belangrijk onderdeel van de toelichting van het projectbesluit. Hierbij gaat het om het onderdeel van de ruimtelijke onderbouwing waarin expliciet aandacht wordt besteed aan de relatie tussen de nieuwe ontwikkelingen en de bestaande (landschappelijke en cultuurhistorische) karakteristieken van het gebied.

Verbinding tussen meren

Het grote ongerepte en drassige veengebied dat nu Waterland heet, werd vanaf de tiende eeuw ontgonnen in blokken met een opstrekkende verkaveling. De blokken waren relatief klein, met een onderling afwijkende kavelrichting. Door de afwatering van het gebied droogde het veen uit en klonk het in. Hierdoor daalde het land snel.

In de twaalfde en dertiende eeuw werd het gebied geteisterd door enorme overstromingen. Tal van meren en geulen zijn in die tijd ontstaan. Om verdere overstromingen te voorkomen, legden de boeren dijken aan. Het land was echter te drassig geworden voor akkerbouw. Er ontstond een overschakeling op veeteelt, waardoor het karakteristieke weidegebied van Waterland kon ontstaan.

Bewoners gingen zich langzamerhand meer toeleggen op handel en scheepvaart, het belang van de landbouw nam af. Het dorp Broek in Waterland werd aan een waterloop gevestigd dat het Belmermeer, het Broekermeer en het Noordmeer verbond. De bebouwing was als lint met name langs de oostelijke oever van deze waterloop gevestigd.

Deze vroege lintbebouwing aan het water is in Broek in Waterland nog steeds herkenbaar.

_{Lintbebouwing aan het water, verbinding tussen meren}

Rond het Havenrak

In de zeventiende eeuw ontstond door het droogmalen van de Broekermeer een kleine restruimte, het havenrak. De bebouwing concentreerde zich rond dit water. Het relatief lichte hout leende zich prima als bouwmateriaal op de drassige en slappe bodem. Op enkele plaatsen ontstonden achter de woonhuizen karakteristiek 'vierkanten', die mogelijk als stal voor vee en opslagplaats voor hooi dienden.

Herkenbaar voor identiteit van Broek in Waterland:

• Open karakter, beperkte scheiding tussen privé en openbaar, karakteristieke transparante hekwerken.
• Veel groen in voortuinen en openbaar gebied: groen karakter.
• Sloten tussen de bebouwing door.

_{Rond het Havenrak}

Tramweg en verdichting

Het karakteristieke historische dorpsgezicht is het welvarende deel van Broek. De achttiende eeuw was de glorietijd van Broek. Door beleggingen en rente, verworven door handel- en scheepvaart, groeide de rijkdom gestaag. Huizen werden verrijkt met pronkgevels. De huizen waren geschilderd in allerlei kleuren. Pas later in de 20^ste eeuw kreeg de tint grijs bij de houten huizen de overhand, een op natuursteen gelijkende kleur.

Ruimtelijk kenmerkt het dorp zich nog steeds als lintbebouwing met een aantal zijstraten. De tramweg, uit de late negentiende eeuw, zorgt voor verdichting rond dit gedeelte van het dorp. De Zesstedenvaart uit 1661, een kanaal dat Broek verbond met Amsterdam en vijf andere Noord-Hollandse steden.

Herkenbaar voor identiteit van Broek in Waterland:

• Historisch tracé van trambaan en trekvaart.
• Traditionele bouwstijl, natuurlijk materiaalgebruik, kleurgebruik.

_{Tramweg en verdichting}

Doorsnijding van het dorp

Met het verdwijnen van de tramweg en de komst van de provinciale weg in 1938 wordt het dorp in twee gedeelten verdeeld.

Vooral in de jaren zeventig werd Broek in Waterland uitgebreid met diverse nieuwbouwwijken. In opzet wijken deze sterk af van de historische bebouwing.

• Herkenbaar voor identiteit van Broek in Waterland:
• Trekvaart als beeldbepalende lijn langs route door het dorp.
• Nu onduidelijke ruimtelijke relaties tussen beide delen van het dorp, met verstopte oversteken en ongedefinieerde restruimtes.
• Uitbreidingsbuurten zijn door architectuur, materiaal en kleurgebruik samenhangend, maar zeer afwijkend van de identiteit van het historische Broek. Vanuit het landschap is de bebouwingsrand 'groen'.

_{Doorsnijding van het dorp}

Schatkaart

Broek in Waterland kent een geheel eigen ruimtelijke structuur, met sterke cultuur-historische kenmerken en belangrijke ruimtelijke kwaliteiten. De historische en landschappelijke analyse geeft aan dat Broek in Waterland bestaat uit een aantal belangrijke structuurdragers. De schatkaart laat het bijzondere van het dorp en haar omgeving zien, gegroeid in de jaren, nu nog steeds herkenbaar en een belangrijke inspiratiebron voor toekomstige ontwikkelingen: de ligging aan het water, de historische lintbebouwing in de kern, het veenweidegebied, de karakteristieke bebouwingsstructuur, bijzondere plekken en ruimtelijke relaties.

Schatkaart

De waarde van het beschermd dorpsgezicht is met name het laat middeleeuws ensemble van karakteristieke nederzettingsstructuur, het fraaie dorpsgezicht, de houten huizen in specifieke kleuren en de historische dijken.

De opzet van de diverse nieuwbouwwijken wijkt sterk af van de historische bebouwing. De nieuwbouwwijken zijn minder specifiek voor Broek in Waterland.

Bouwen in het veen is niet makkelijk. Het is snel te nat en de ondergrond is slap. Oorspronkelijk zijn de huizen gebouwd van hout (en daarna geteerd waardoor ze een karakteristieke zwart kleur hebben). De huizen in Broek in Waterland hebben een 'rijkere' uitstraling en zijn in typisch Waterlands grijs geverfd. Hout verzakte minder snel op de drassige bodem. Klei was weinig voorhanden en daarom duurder: in Broek in Waterland zijn ook historische stenen huizen karakteristiek.

In de dorpskern van Broek in Waterland is een diversiteit van bebouwing aanwezig. Deze hebben zowel een agrarische als een koopmans achtergrond. Dit versterkt de karakteristieke diversiteit van de boerderijen, de hooihuizen, de schuren, de groter vrijstaande pronkpanden en de kleinere huisjes hiernaast.

In het beschermd dorpsgezicht staan de woningen over het algemeen dicht op elkaar. Het aan elkaar koppelen van verschillende bouwvolumes is typisch Waterlands. De hooihuizen liggen van oudsher in het verlengde van de stal.

De karakteristieke bebouwingsstructuur in Broek in Waterland betreft:

• Karakteristieke ligging aan plas en zeearmen, water als drager.
• Kern met veel identiteit, historische uitstraling.
• Grote en kleine korrels, stenen huizen en traditionele houtbouw, veel Waterlands grijs.

Op uitwerkingsniveau (de locatie) kunnen de uitdagingen worden benoemd binnen de bestaande karakteristiek en de kansen voor nieuwe kwaliteiten. Daarbij kan het gaan om versterking van de

Oorspronkelijke landschappelijke structuren, cq. waterstructuren bepalen de identiteit van het gebied. De ontwikkelingen moeten zich verweven met het landschap. De belangrijkste uitgangspunten voor de verweving van de ontwikkeling in het landschap zijn:

• Het plangebied heeft een belangrijke (nieuwe) uitstraling als het gezicht van Broek.
• Het historische tracé van de stoomtram blijft in het plangebied herkenbaar.
• Oriëntatie van de woningen op het water van de Zesstedenvaart.
• Zoeken naar ruimtelijke relaties met park langs de provinciale weg.
• Groene rand en open relatie met landschap.
• Goede aansluiting (ook in de toekomst) met het naastliggend woongebied De Draai.

Bebouwingsstructuur

De Gemeente Waterland wil de identiteit van het dorp Broek in Waterland behouden en versterken. Een van de middelen hiervoor is in de nieuwe bebouwingen aansluiting te zoeken bij de historische karakteristieken:

• Situering van de woningen volgt historische landschappelijke patronen.
• Oriëntatie van de voorkant op het water.
• Diversiteit aan bebouwing, Grote en kleine woningen naast elkaar.
• Aan elkaar koppelen van verschillende bouwvolumes is typisch Waterlands.
• Traditioneel kleur en materiaalgebruik: gevels geel baksteen of (Waterlands) grijs hout.
• De woningen zijn in hun verschijningsvorm aan elkaar verwant, 'familie' van elkaar.

De Gemeente heeft de verplichting om de bestemmingen voor zowel bebouwing als voor infrastructuur eerst te toetsen aan een goede ruimtelijke ordening. Omgevingsaspecten voor mens en natuur spelen bij deze toets een steeds belangrijker rol. Europese richtlijnen over diverse omgevingsaspecten werken rechtstreeks door in de bescherming van de menselijke en natuurlijke omgeving. Een aantal van de EU-richtlijnen is inmiddels in landelijke wetgeving verankerd. Uit de toets aan omgevingsaspecten komt een aantal uitgangspunten en voorwaarden voor het projectbesluit naar voren. De effecten van de omgevingsaspecten worden in het navolgend hoofdstuk beschreven.

Ten aanzien van de geluidhinder is de Wet geluidhinder van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidhinder in de toekomst. De Wet geluidhinder kent drie geluidsbronnen: wegverkeer, spoorweg- en industrielawaai.

Wegverkeerslawaai

De Wet geluidhinder (Wgh) verplicht ertoe om bij de vaststelling van een projectbesluit dat betrekking heeft op gronden binnen een geluidzone ter zake van de geluidsbelasting van de gevel van geprojecteerde geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) de grenswaarden uit de Wgh in acht te nemen. In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen geluidszones. De breedte van de zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de ligging van de weg in binnen- of buitenstedelijk gebied. In een aantal gevallen is het niet nodig akoestisch onderzoek uit te voeren, zoals voor 30 km/uur-gebieden en woonerven. Toch moeten Gemeenten rekening houden met het geluid van dergelijke wegen in het kader van “goede ruimtelijke ordening”.

Bij het projecteren van nieuwbouw met woonmogelijkheden is sprake van een nieuwe situatie in de zin van de Wet geluidhinder. Voor woningen geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Tot 48 dB kan nieuwbouw plaatsvinden zonder ontheffing. Bij een hogere geluidsbelasting dienen maatregelen aan de bron (asfalt), overdracht (scherm) of ontvanger (gevelisolatie) onderzocht te worden.

In 2006 zijn de verkeerskundige consequenties van locatie Eilandweg in beeld gebracht. Een jaar later is het verkennend akoestisch onderzoek geactualiseerd. Deze actualisatie was nodig omdat de Wet geluidhinder per 1 januari 2007 is vernieuwd. In laatstgenoemd onderzoek is geconcludeerd dat de realisatie van nieuwbouwwoningen op de beoogde locatie niet zonder meer mogelijk was. Zonder het treffen van (geluidreducerende) maatregelen zal de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen hoger uitvallen dan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder.

Nu de verkaveling voor de nieuwbouwlocatie gereed is, heeft de Gemeente Waterland Goudappel Coffeng BV opdracht verleend om dit plan nogmaals te toetsen aan de Wet geluidhinder. Het onderzoek “Akoestisch onderzoek nieuwbouwlocatie Eilandweg Wegverkeerslawaai N247” van 26 augustus 2009 is in de bijlage opgenomen.

Uit het rapport kan worden geconcludeerd:

• Dat het huidige plan voor locatie Eilandweg niet zonder meer kan worden gerealiseerd.
• Zonder aanvullende geluidreducerende maatregelen voldoet de geluidbelasting op de gevel van de meeste woningen niet aan de voorkeursgrenswaarde van de Wet geluidhinder (Wgh), zijnde 48 dB.
• Indien stil asfalt op de N247 aangebracht wordt, blijven er nog steeds een aantal woningen over waar de geluidbelasting niet voldoet aan de voorkeursgrenswaarde. Het alleen toepassen van stil asfalt biedt dus onvoldoende handvaten om het beoogde ontwerp van locatie Eilandweg ongewijzigd te realiseren.
• Wordt niet voorzien in stil asfalt, maar in een geluidsscherm langs de N247, dan voldoet de geluidbelasting op alle woningen aan de voorkeursgrenswaarde. Wel moet beseft worden dat hiervoor een vrij hoog scherm nodig is. Dat dit landschappelijk moeilijk inpasbaar is, spreekt voor zich.
• Blijven stil asfalt en een geluidscherm achterwege, dan hebben B&W de mogelijkheid om ontheffing voor een hogere grenswaarde (in dit geval maximaal 63 dB) te verlenen.
• Op 18 maart 2008 hebben B&W besloten om hogere grenswaarden toe te staan. Afhankelijk van de locatie geldt een hogere grenswaarde van 55 of 60 dB. Uit voorliggend onderzoek is gebleken dat voor 42 van de 47 geprojecteerde woningen een hogere grenswaarde van toepassing is, die past binnen het door B&W genomen hogere grenswaardenbesluit. Dit betekent dat het bouwplan gerealiseerd kan worden. Wel dient de ontwerper/bouwer ervoor te zorgen dat conform het Bouwbesluit isolatiemateriaal wordt toegepast, waardoor de binnenwaarde maximaal 33 dB bedraagt.

Spoorweglawaai

Spoorwegen kennen net als wegen een zone van rechtswege. Binnen deze zone moet onderzoek gedaan worden naar de geluidsbelasting als daar woningen (en andere geluidsgevoelige gebouwen) worden geprojecteerd. Voor het plangebied is het aspect spoorweglawaai niet relevant.

Industrielawaai

Het plangebied is niet in een geluidszone van industrie gelegen.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en bevorderen. Ten aanzien van bedrijven die onder de werkingssfeer van de Wet milieubeheer vallen, geldt deze Wet en de verschillende Algemene Maatregelen van Bestuur als toetsingskader voor de toegestane bedrijfshinder ten gevolge van deze bedrijven. In projectbesluiten wordt gebruik gemaakt van milieuzonering: het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven/inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies.

Rondom de te realiseren woonwijk zijn geen bedrijven aanwezig. Er zijn dan ook geen belemmeringen voor de ontwikkeling van de locatie.

In het kader van de onderzoeksplicht dient onder andere de bodemgesteldheid in het plangebied in kaart gebracht te worden. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen dit (eventueel) heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Daarbij is wettelijk bepaald dat een bouwvergunningplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein, dat schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers en het milieu. Ook voor het verkrijgen van een bouwvergunning is het dan ook noodzakelijk dat de kwaliteit van de bodem wordt vastgelegd.

In het plangebied aan de Eilandweg is door GEOMECHANICA BV in april 2004 een verkennend bodemonderzoek verricht. Het onderzoek is in de bijlage opgenomen. Hieronder zijn de resultaten van het bodemonderzoek samengevat.

• De bodem ter plaatse bestaat in het algemeen vanaf het maaiveld tot 0,3 a 0,5m-mv uit klei met daaronder tot de maximale boordiepte van ongeveer 2,0m –mv veen. Zeer plaatselijk is tot 0,9m –mv klei aangetroffen gevolgd door veen. Tijdens het uitvoeren van de veldwerkzaamheden bevond de grondwaterspiegel zich op ongeveer 0,5 m –mv.
• In het geboorde materiaal zijn geen waarnemingen gedaan die duiden op de aanwezigheid van bodemverontreiniging.
• In de kleiige bovengrond op het westelijk deel van het terrein is een matig verhoogd gehalte aan lood gemeten. De gehalten aan overige onderzochte stoffen zijn lager dan de betreffende streefwaarden of de detectiegrenzen. In de overige grondmonsters zijn geen verhoogde gehalten aan onderzochte stoffen gemeten.
• Het grondwater bevat in het algemeen licht verhoogde gehalten aan zink en/of chroom. De gehalten aan overige onderzochte stoffen zijn lager dan de betreffende streefwaarden of de detectiegrenzen.

Uit de resultaten van het onderzoek kan worden geconcludeerd dat de bovengrond op het westelijk deel van het terrein een matig verhoogd gehalte aan lood bevat. Het gemeten gehalte aan lood overschrijdt de tussenwaarde licht. In de overige grondmonsters en in het grondwater zijn verder geen noemenswaardig verhoogde gehalten aan onderzochte stoffen gemeten.

In het plangebied aan de Eilandweg is eveneens door HB advies op 19 augustus 2009 een gecombineerd verkennend (water)bodem en asbestonderzoek verricht. Het onderzoek is in de bijlage opgenomen.

De Eerste Kamer heeft op 9 oktober 2007 het wetsvoorstel voor de wijziging van de Wet milieubeheer goedgekeurd. Met name titel 5.2 “Luchtkwaliteiteisen” van de wet is veranderd. Daarom staat de nieuwe titel beter bekend als de “Wet luchtkwaliteit”. Deze wet is op 15 november 2007 in werking getreden en vervangt het Bestluit luchtkwaliteit 2005. Het doel van de Wet luchtkwaliteit is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De wet bevat luchtkwaliteitsnormen voor een achttal stoffen. Het geeft aan op welke termijn de normen gelden en gehaald moeten worden en welke bestuursorganen verantwoordelijk zijn voor het behalen voor die normen. Voor de normen voor zwaveldioxide, koolmonoxide, benzeen en lood geldt dat een overschrijding ervan in Nederland niet of nauwelijks valt te verwachten. De normen voor stikstofdioxide en zwevende deeltjes worden met name in de directe nabijheid van drukke (snel)wegen, parkeergarages en/of in de buurt van zware industrie overschreden.

Aangezien het projectgebied aangeduid kan worden als een project dat niet in betekende mate zal bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit , zal er geen sprake zijn van overschrijding van de grenswaarden met negatieve gevolgen voor de volksgezondheid.

In het kader van de ontwikkeling van het bestemmingsplan “Broek in Waterland” is door Tauw bv een indicatief onderzoek naar de luchtkwaliteit uitgevoerd. Uitgegaan is van de referentiejaren 2005, 2010, 2015 en 2020. De berekeningsresultaten en computeruitdraaien zijn opgenomen in het rapport “Milieuonderzoek bestemmingsplan Broek in Waterland” van 2 mei 2006. Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de luchtkwaliteit slechts in geringe mate verslechterd en dat de grenswaarden nergens worden overschreden. Het project zelf zal dan ook niet leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit ter plaatse.

Waterbeheer

De ontwikkelingslocaties in de Gemeente Waterland vallen binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK). HHNK is verantwoordelijk voor het waterbeheer in het deel van Noord-Holland boven het Noordzeekanaal. Het Hoogheemraadschap heeft vier taken: water keren (bescherming van het land tegen overstromingen), water beheren (regelen van de juiste waterstand), water zuiveren en het beheer en onderhoud van waterwegen en wegen buiten de bebouwde kom. Bij het uitvoeren van deze taken streeft het Hoogheemraadschap naar instandhouding en versterking van gezonde en veerkrachtige watersystemen in een goed onderhouden, beheersbare infrastructuur, waarmee een duurzaam gebruik en duurzame belevingswaarde is en blijft gegarandeerd (tweede waterbeheersplan).

De kern van het nieuwe waterbeleid is dat rekening gehouden dient te worden met veranderende omstandigheden, zoals bodemdaling, zeespiegelrijzing en klimaatverandering. De veranderende omstandigheden leiden tot een waterbeleid dat uitgaat van het vasthouden en bergen van water, naast het traditionele afvoeren van water (kwantiteit). Hiermee worden wateroverlast en watertekort voorkomen en treedt waterkwaliteitsverbetering op (kwaliteit).

In het Nationaal Bestuursakkoord Water heeft het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier zich gecommitteerd aan het op orde brengen van het watersysteem om wateroverlast als gevolg van hevige neerslag te voorkomen. Daar waar systemen op orde zijn wil het Hoogheemraadschap dat zo houden. Ruimtelijke ontwikkelingen dienen daarom waterneutraal te zijn.

Naast de drietrapsstrategie 'vasthouden-bergen-afvoeren' is 'schoonhouden-scheiden-zuiveren' eveneens een strategie als het gaat om stedelijk waterbeheer. Door het toepassen van deze strategie wordt de ruimte in het bebouwd gebied zo ingericht, dat grond- en oppervlaktewater zo min mogelijk worden vervuild. Als dit niet mogelijk is, worden maatregelen getroffen om schone en vuile waterstromen gescheiden te houden. Wanneer dat vervolgens te weinig effect heeft, worden waterstromen gezuiverd.

In het 2^e en 3^e kwartaal van 2009 heeft overleg plaatsgevonden tussen het HHNK,de Gemeente en de ontwikkelaar betreffende de inrichting van het plan. Het Hoogheemraadschap, de Gemeente en de ontwikkelaar hebben overeenstemming bereikt over:

• invulling van de 18% watercompensatie;
• onderhoudsmogelijkheden van de watergangen;
• het loskoppelen van de watersystemen met verschillende peilniveaus.

Cultuurhistorie

In de Provincie Noord-Holland is in 2002 als indicatief toetsingskader de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW-kaart NH) opgesteld. De kaart bevat naast archeologische informatie, ook een historisch geografische en een historisch stedenbouwkundige kaartlaag. De waardering van de cultuurhistorische elementen is op drie niveaus, 'van zeer hoge waarde', 'van hoge waarde' en 'van waarde'. De waardering geldt als richtlijn voor verdere planvorming.

Conform de CHW-kaart NH heeft het plangebied een zeer hoge historisch geografische waarden. De Onregelmatige opstrekkende strokenverkavelingen stammend uit de 10^e en 11^e eeuw zijn zeer kenmerkend voor 'vroege', in lokaal verband georganiseerde veenontginningen die in Waterland en de Zaanstreek veel voorkomen. In het plangebied en het nabij gelegen agrarische landschap is het verkavelingpatroon nog goed herkenbaar.

De Stedenbouwkundige randvoorwaarden en het beeldkwaliteitsplan Gemeente Waterland, locatie Eilandweg van augustus 2008 zijn uitgegaan van de cultuurhistorische waarden van het landschap. De ontwikkeling van het plangebied is gebaseerd op deze randvoorwaarden.

Archeologie

Op 1 september 2007 is de nieuwe Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Deze wet wijzigt de Monumentenwet 1988 en geeft onder meer uitvoering aan het (Europese) Verdrag van Malta uit 1992. Belangrijkste uitgangspunten van dit verdrag zijn het zorgdragen voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden en het principe dat de verstoorder van het bodemarchief de kosten betaalt van noodzakelijk archeologisch onderzoek. Voor de ruimtelijke ordening is het van belang dat de Wamz uitgaat van de koppeling van archeologische waarden aan de ruimtelijke ordening. Voor het projectbesluit betekent dit dat de verplichting is neergelegd om bij de vaststelling van projectbesluiten rekening te houden met in de grond aanwezige, dan wel te verwachten, archeologische waarden.

In verband met de voorgenomen bouwwerkzaamheden heeft ADC ArcheoProjecten in juni 2009 een bureauonderzoek en een inventariserend archeologisch veldonderzoek uitgevoerd in het plangebied. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlage . De conclusie en aanbeveling van het rapport worden hieronder aangegeven.

• In het plangebied is een onverstoorde bodem aanwezig. Onder de afdekkende kleilaag bevindt zich een veenpakket, waarvan de bovenste decimeters veraard zijn, dan wel geleidelijk overgaat in humeuze klei.
• In het plangebied zijn geen archeologische waarden aanwezig. Er komen in het plangebied fragmenten van baksteen, houtskool, aardewerk voor. Het vondstmateriaal betreft echter op het land gebracht materiaal en duidt niet op een vindplaats.
• ADC ArcheoProjecten adviseert om het terrein vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling. Het is echter niet volledig uit te sluiten dat binnen het onderzochte gebied toch nog archeologische resten voorkomen. Het verdient daarom aanbeveling om de uitvoerder van het grondwerk te wijzen op de plicht archeologische vondsten te melden bij het bevoegde gezag, zoals aangegeven in de Monumentenwet.

Op grond van de gewijzigde Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet is in het kader van een projectbesluit inzicht nodig in de mogelijke effecten van het plan op de aanwezige ecologische waarden.

Natuurbeschermingswet en Vogel- en Habitatrichtlijn

De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van gebieden die als staats- of beschermd natuurgebied of speciale beschermingszone volgens de Vogel- en Habitatrichtlijn zijn aangewezen. De Vogelrichtlijn is gericht op het beschermen van de in het wild levende vogelsoorten en op instandhouding van de habitats die het leefmilieu voor deze soorten vormen. De Habitatrichtlijn is gericht op het in stand houden van natuurlijke en halfnatuurlijke habitats en de bescherming van wilde flora en fauna. De gebiedsbescherming voortvloeiend uit de Vogel- en Habitatrichtlijn is in de gewijzigde Natuurbeschermingswet 1998 verankerd. De soortenbeschermingsregeling van de Vogel- en Habitatrichtlijn is volledig geïmplementeerd in de Flora- en faunawet.

Beide plangebieden zijn niet gelegen in een beschermd gebied in het kader van de Natuurbeschermingswet of de Europese Vogel- of Habitatrichtlijn.

Flora- en faunawet

In 2002 is de Flora- en faunawet van kracht geworden. In deze wet zijn bepalingen opgenomen om het verstoren van planten en dieren of het vernietigen van hun standplaats of natuurlijke leefomgeving tegen te gaan. In deze wet wordt ook inhoud gegeven aan de verplichtingen voor het beschermen van planten- en diersoorten die voortkomen uit de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. Een belangrijk aspect van deze wet is het voorzorgsbeginsel. Van grondeigenaren en gebruikers mag worden verwacht dat ingrepen en handelingen die negatieve effecten kunnen hebben op planten- of diersoorten, zodanig worden uitgevoerd dat schade tot een minimum beperkt blijft.

Het bureau Els & Linde heeft in december 2005 in het kader van de flora- en faunawet een ecologisch onderzoek uitgevoerd naar de (mogelijke) aanwezigheid van beschermde flora en fauna in het plangebied ,zie bijlage.

Uit rapport kan het volgende worden geconcludeerd.

• Flora
  Uit het rapport blijkt dat de vegetatie van het grasland is als het rompgemeenschap van grote vossenstaart en kweek te beschouwen. De soortenrijkdom in dergelijke graslanden is zeer gering. Er zijn geen soort van veenweide aangetroffen. Doordat de oevers van de bermsloot en de sloot door het weiland steil zijn is er geen dekking voor bijzondere planten.
• Flauna
  Langs de Broekervaart aan de zijde van de trambaan staat een ruige rietstrook. In deze strook kunnen dwergmuizen en mogelijk spitsmuizen leven. Voorts is het aanliggende weiland een redelijk weidevogelgebied. Van de woningbouw is een beperkt negatief effect te verwachten op de weidevogels.
• Conclusie
  Er zijn geen onoverkomelijke problemen op het gebied van beschermde of bijzondere soorten en de Flora en Fauna. Geadviseerd wordt om voorafgaand aan de ingreep met live traps te controleren of er inderdaad sprake is van waterspitsmuizen op de locatie langs de voormalige trambaan. Als de waterspitsmuizen aanwezig zijn, is ontheffing ex artikel 75 flora en Faunawet noodzakelijk. In dat geval kan compensatie worden gevonden op de vrijvallende strook op de hoek Wagengouw/Galggouw.

Het advies uit het rapport van december 2005 is door de Gemeente Waterland overgenomen. Het onderzoek naar de Waterspitsmuis is uitgevoerd. Uit het rapport van Els & Linde van februari 2006 blijkt dat er ten tijde van het veldonderzoek een bosspitsmuis en een dwergmuis aanwezig waren. Beide zoogdieren staan op tabel 1 van de Flora en Faunawet, hier is geen ontheffing noodzakelijk. De aanwezige populatie van de kleine zoogdieren worden niet bedreigd door de bouw van woningen. Geadviseerd wordt om te overwegen de rietstrook langs de trambaan bij de aanleg van de ontsluitingsweg te verbreden.

Gelet op het feit dat de rapporten dateren uit 2005 en 2006 en in de tussentijd de situatie ecologisch kan zijn veranderd, heeft de Gemeente Els & Linde bv gevraagd een update te maken van de bevindingen van de locatie. Dit heeft geresulteerd in de rapporten: “Ecologisch onderzoek Waterland: Locatie Eilandweg” van juli 2009 en “ Gebruik van een boom door Vleermuizen” van augustus 2009. De rapporten zijn als bijlagen bijgevoegd.

Uit de rapport van juli 2009 kan het volgende worden geconcludeerd.

• De conclusies uit de eerdere rapporten blijven overeind.
• Het aanliggende weiland is een redelijk weidevogelgebied. Van de woningbouw is een beperkt negatief effect te verwachten op de weidevogels. Weidevogels houden namelijk een min of meer vaste afstand tot bebouwing, bomen en andere hoge dingen –daarin kan immers de vijand zitten. Door de huidige vorm van de bebouwing en de aanwezige bomen zal het effect zeer gering zijn en absoluut de weidevogelstand niet in gevaar brengen.
• In het rietland zijn dwergmuizen aanwezig. In de sloten zijn enkele zeer algemene amfibieën aanwezig.
• Gelet op bovenstaande is voor de bouw van de woningen geen ontheffing ex artikel 75 Flora en Faunawet noodzakelijk.
• De rietstrook langs de trambaan is plaatselijk zeer smal(minder dan een halve meter). Overwogen kan worden om bij de aanleg van de ontsluitingsweg tevens een bredere rietstrook te maken (door glooiend maken van de oever). De nieuwe rietstrook vormt dan een goed leefgebied voor de dwergmuis.

Uit het rapport van augustus 2009 kan het volgende worden geconcludeerd.

• Er zijn geen holten in de boom aangetroffen die geschikt zijn als kolonieplek voor vleermuizen. De aangetroffen soorten –laatvlieger en gewone dwergvleermuis- zijn over het algemeen geen boombewonende soorten. De boom is wel een onderdeel van het leefgebied van de vleermuizen; zeer waarschijnlijk is het te beschouwen als een rustplek voor individuen tijdens de jacht op insecten. De vleermuizen gebruiken de boom regelmatig als rustplek, de boom is daarom te beschouwen als een min of meer vaste verblijfplaats waarvoor ontheffing ex artikel 75 Flora en Faunawet noodzakelijk is. Kappen van de boom en ontwikkelen van de woonwijk heeft echter geen significant negatief effect op de vleermuizen. De populatie in Broek in Waterland wordt niet bedreigd of geschaad.

Ontheffing ex artikel 75 Flora en Faunawet is aangevraagd bij de minister van Landbouw, Natuur en voedselkwaliteit. Op 18 februari 2010 heeft de minister laten weten dat er geen ontheffing ex artikel 75 Fora en Faunawet noodzakelijk is. De werkzaamheden kunnen namelijk zonder ontheffing worden uitgevoerd, mits de voorgestelde maatregelen zoals genoemd in het bij de aanvraag gevoegde “activiteiten Eilandsweg te Broek in Waterland worden uitgevoerd.

Bij externe veiligheid gaat het om de veiligheid van mensen in een plangebied in relatie tot de opslag, het gebruik, de productie en het transport van gevaarlijke stoffen in of nabij het plangebied, voor zover die activiteiten risico's voor de bevolking kunnen geven.

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd. Het Besluit heeft tot doel zowel individuele burgers (plaatsgebonden risico) als groepen burgers (groepsgebonden risico) een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken verplicht het besluit Gemeenten en Provincies in het kader van de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening afstand te houden tussen gevoelige objecten (zoals woningen) en risicovolle bedrijven.

Voor transport van gevaarlijke stoffen geldt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RNVGS,2004). Deze circulaire adviseert bij transportroutes en buisleidingen met gevaarlijke stoffen veiligheidsafstanden aan te houden.

Nabij het plangebied zijn geen risicovolle bedrijven, waarvoor het Besluit externe veiligheid inrichtingen geldt, aanwezig. Er zijn alleen bedrijven met een minimaal risico aanwezig. Voor deze bedrijven zijn geen bijzondere externe veiligheidsnormen en –regels, anders dan de gangbare regels die gelden om een bepaalde afstand tot de bedrijfsterreingrens aan te houden.

Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg geldt dat de gemeente Waterland een gevaarlijke stoffenroute kent over de N247. De N247 ligt aan de noordkant van het plangebied.

In het kader van externe veiligheid heeft Bureau Tauw in februari 2006 een onderzoek verricht naar de veiligheidsrisico's met betrekking tot het vervoer van gevaarlijke stoffen over de N247 en de N235. Dit onderzoek is in de bijlage opgenomen. De conclusie van het onderzoek is dat voor het plaatsgebonden risico en het groepsrisico bij alle uitbreidingslocatie wordt voldaan aan de geldende eisen. Het plangebied is een van de uitbreidingslocaties van het rapport. De externe veiligheid vormt geen belemmering voor het ontwikkelen van de woonwijk.

Gelet op het feit dat het plangebied in 2006 niet volledig is onderzocht is bovengenoemd onderzoek in juli 2009 geactualiseerd. Het rapport is opgenomen in de bijlage. Uit het actualisatie onderzoek externe veiligheid van 24 juli 2009 kan het volgende worden geconcludeerd.

• Het plaatsgebonden risico (PR) is niet opnieuw bepaald, omdat de hiervoor relevante parameters niet zijn veranderd. In de voorgaande versie is het PR berekend en lag het 10^-6 contour niet buiten de weg. Darmee is aangetoond dat voor het PR aan de grenswaarde wordt voldaan.
• Door de voorgenomen bebouwing neemt het groepsrisico zeer minimaal toe ten opzichte van de in het vorig onderzoek beschouwde bebouwing, en ligt ondanks diverse worstcase aannamen ruim onder de oriënterende waarde. Omdat het groepsrisico verandert, moet het bevoegd gezag deze verandering verantwoorden.

Advies Brandweer

Op 12 oktober 2009 heeft de Regionale Brandweer Zaanstreek-Waterland advies uitgebracht over de verantwoording van het groepsrisico en de mogelijkheden voor hulpverlening en zelfredzaamheid voor de woningbouwlocatie Eilandweg. Het advies is als bijlage toegevoegd.

De brandweer adviseert het college van B&W voor de verantwoording van het groepsrisico de onderstaande punten te overwegen:

• Voor de appartementengebouwen is het wenselijk dat er voldoende vluchtdeuren/uitgangen, die niet richting de wegzijde (de Provincialenweg N247) leiden.
• De zelfredzaamheid kan worden vergroot door risicocommunicatie. Hierdoor worden de bewoners geïnformeerd over de mogelijke calamiteiten met gevaarlijke stoffen op de Provincialenweg N247, de waarschuwingsprocedure en de acties, die zij moeten ondernemen om zichzelf in veiligheid c.q. naar een veilig gebied (bijvoorbeeld de keerplek in het zuidoostelijk deel van het plangebied) te brengen.

Daarnaast adviseert de brandweer om de bereikbaarheid voor de brandweer en overige hulpdiensten te verbeteren door de aanleg van een tweede toegangsweg aan de zuidkant van het plangebied. Deze dient als een soort calamiteitenroute in geval de reguliere ontsluitingsroute van het plangebied is gestremd.

De gemeente neemt de punten betreffende de vluchtdeuren en uitgangen van het appartementencomplex en de risicocommunicatie over. Het advies betreffende de tweede toegangsweg legt zij gemotiveerd naast zich neer.

Gelet op bovenstaande blijkt dat er geen belemmeringen zijn in het kader van geluid, milieuhinder, luchtkwaliteit, externe veiligheid, cultuurhistorie, archeologie, ecologie en water om medewerking te verlenen aan het bouwplan.

In 2008 is het rapport “Stedenbouwkundige randvoorwaarden en beeldkwaliteitplan, Gemeente Waterland, augustus 2008” opgesteld. Het rapport is op 18 december 2008 vastgesteld door de gemeenteraad. De stedenbouwkundige randvoorwaarde vormen de basis voor de juridische uitwerking van de planregels van dit projectbesluit. De randvoorwaarden zijn dan ook een op een overgenomen in dit projectbesluit.

Bebouwingsstructuur

Het stedenbouwkundig plan voor het plangebied verdeelt het plangebied in drie onderdelen: Eilandweg, de groene oostrand en het binnengebied.

De Eilandweg is (ook historisch gezien) de meest belangrijke weg in het plangebied. De ligging aan een ruim, bijzonder profiel waarin zich parallelweg, N247, parkstrook, Broekervaart en Eilandweg bevinden rechtvaardigt een bijzondere architectonische begeleiding. Incidenteel kan het nodig zijn hogere goot- en/of nokhoogten toe te staan.

De oostrand zoekt relatie met het landschap. Inrichting van openbare ruimte, transparante opzet van de bebouwingsvorm (mede i.v.m. doorzicht vanuit woningen de Draai) en landschappelijke inpassing staat hier centraal. Het aanzicht van het meest oostelijke appartementencomplex aan het einde van de Eilandweg verdiend extra aandacht. Een gevarieerd bebouwingsbeeld is denkbaar, zij het dat voorzichtig omgegaan moet worden met rijen woningbouw. In de binnenstraatjes is een grotere variatie denkbaar. Aandachtspunt vormt de beperkte binnenruimte en het goed oplossen van parkeren.

Het moet een groen plan worden. Bestaande groenelementen moeten, mits van gezonde kwaliteit, ingepast worden. Spelen kan met name in de groene zone aan de oostrand. Het is gewenst om te onderzoeken of er een overhaler kan worden gemaakt naar het parkgebied langs de N247.

_{Stedenbouwkundige plan}

Ligging van de bebouwing

De bebouwing langs de Eilandweg ligt in een duidelijke getrapte rooilijn. De voortuin is voorzien van hagen of open hekwerken. Er is een goede begrenzing van de zijtuinen. Bij de bebouwing wordt rekening gehouden met doorzicht vanaf Eilandweg langs de sloten en binnenstraatjes.

Langs de oostrand is de rooilijn wisselend. Hierbij wordt rekening gehouden met het ontstaan van een goed silhouet en voldoende transparantie vanuit de bebouwing aan de Draai. In de voortuinen zijn groene hagen of open hekwerken wenselijk. in de binnenstraatjes: wisselende rooilijn. Gezien de beperkte lengte let op voldoende “ruimte” in het straatbeeld

In de binnenstraatjes is de rooilijn wisselend. Er wordt voldoende “ruimte” gecreëerd in het straatbeeld.

Massa van de bebouwing

Langs de Eilandweg is incidenteel een hogere nok- en goothoogte denkbaar afhankelijk van de bebouwingstypologie die wordt gekozen. De woningen hebben 1 a 2 lagen met kap. Uitzondering hierop zijn de appartementen, deze hebben drie lagen met kap met een maximale nokhoogte van maximaal 12 meter. Voorgesteld wordt om te kiezen voor een bebouwingsvorm en architectuur, die aansluit op de karakteristiek van de Waterlandse bebouwing in dorp en platteland.

Langs de oostrand is ruimte voor een fijne korrel, transparantie tussen de bebouwing, rekening houdend met aangrenzende bestaande bejaardenwoningen. De bebouwing heef een laag met een kap.

In de binnenstraatjes kan gevarieerd worden. Dit betekent dat de bebouwing bestaat uit 1 a 2 lagen met kap.

_{Referentiebeelden}

Gevels

De gevels worden uitgevoerd in sprekende bijzondere architectuur aansluitend op het karakter van Broek in Waterland.

• langs de Eilandweg: sprekende bijzondere architectuur, aansluitend op het karakter van Broek in Waterland
• langs de oostrand: transparant, gericht op het landschap cq de groene zone. Lichte grijstinten.
• in de binnenstraatjes: aansluiten bij Eilandweg en oostrand.

Serres, erkers en hoekramen zorgen voor de markering van straten, hoeken en plekken.

Detaillering, materiaalkeuze, kleurstelling

Langs de Eilandweg is traditioneel materiaalgebruik, incidenteel bijzondere kleurstelling mogelijk

• langs de oostrand: sobere uitstraling valt weg in het landschap, traditioneel materiaal, terughoudende kleuren
• in de binnenstraatjes: traditioneel kleur- en materiaalgebruik, rustige uitstraling

_Water

_{Ontsluiting en parkeren}

Programma

Het gegeven programma gaat uit van een maximum van 47 woningen. Hierbij wordt uitgegaan van minimaal 30% sociale woningbouw (senioren en / of jongerenwoningen). Het college van Burgemeester en Wethouders hebben hierover nadere afspraken gemaakt. Ook het oostelijke appartementengebouw wordt in de sociale sector gerealiseerd.

Water en Groen

De waterstructuur sluit aan het op het kavelslotenpatroon van het Belvedère gebied Waterland-Zeevang. In het gebied moet de waterstructuur verder worden uitgewerkt. Als uitgangspunt dient daarvoor de structuur zoals op bladzijde 24 is aangegeven.

Openbare ruimte en speelplekken

Er is extra aandacht voor kwaliteit van de buitenruimte. De straatjes worden bescheiden ingericht met duurzame gebakken materialen (erfbestrating, openverharding). De begeleidende groenstructuur is informeel, met solitaire bomen en boomgroepen in gras/ bloemenmengsels.

Speelplekken liggen in de groene wiggen aan de zuid- en oostzijde in combinatie met een informele wandelroute .

Er is een doorkoppeling gewenst tussen de woonbuurt en de parkzone aan de overkant van de Zesstedenvaart, b.v. door middel van een overhaler.

Ontsluiting en parkeren

Ontsluiting

Het gebied wordt een 30 km-gebied, ontsloten via de Eilandweg. Van belang is, dat in het profiel van de Eilandweg de oorspronkelijke dijkdoorsnede gehandhaafd blijft. Er is tevens een goede, veilige ontsluiting voor de voetganger. De ontsluitingsweg Eilandweg moet hiervoor worden opgewaardeerd en meer ingericht. Er wordt zoveel mogelijk op het eigen erf geparkeerd.

Aan de oostrand wordt een eenvoudig wegprofiel voorgesteld met een aparte wandelroute langs/door de groene zone. Ook hier wordt zoveel mogelijk op het eigen erf geparkeerd

De binnenstraatjes hebben een eenvoudig karakter. Er is geen onderscheid tussen rijbaan en trottoir; de auto parkeert zoveel mogelijk op het eigen erf. Voor bezoekers is een geclusterde voorziening/ draaipunt voorzien.

Wandelroute: langs de zuidrand van de locatie is een wandelroute geprojecteerd. Dit karakter sluit aan op routes in het aangrenzende gebied. Op informele wijze kan het gebied met de omliggende buurten worden doorgekoppeld voor de bewoners.

Parkeren

De parkeernorm voor de locatie Eilandweg is gebaseerd op de ASVV.
Voor de grondgebonden woningen geldt een norm van 2 parkeerplaatsen per woning. In dit woonsegment is uitgegaan van minimaal 1 parkeerplaats op eigen erf.

Bij de rijwoningen geldt een norm van 1,9 parkeerplaatsen per woning. In dit woonsegment is uitgegaan van minimaal 1 parkeerplaats op eigen erf.

Voor de appartementen geldt een norm van 1,5 parkeerplaats en zonder onderscheid van het soort appartement.

De wijze van parkeren in het openbaargebied wordt, naast het parkeren op eigen erf, opgelost in parkeerhoven.

AWM heeft het plan opgevat om in samenspraak met de Gemeente een woonwijk met 47 woningen te ontwikkelen voor de locatie Eilandweg. Waarvan 31 sociaal en 16 vrije sector. De bebouwing bestaat uit appartementen en rijwoningen in de sociale sector en twee onder een kapwoningen en vrijstaande woningen in de vrije sector.

Zowel de woningen als de buitenruimte zijn vormgegeven overeenkomstig stedenbouwkundige randvoorwaarden en het beeldkwaliteitplan.

_{Plattegrond woonwijk Eilandweg}

_{Aanzicht Eilandweg (A)}

_{Aanzicht oostrand (B)}

Bebouwing

Binnen de voorwaarden die de Gemeente Waterland heeft opgesteld, is het plan ontstaan om de sociale woningbouw onder te brengen op een aantal boerenerven. Op elk erf is een bouwvolume bedacht, verwijzend naar de boerderijen die Waterland rijk is, bestaande uit een kapberg, stalvormen en een voorhuis. Deze vorm van architectuur is passend in het veenweide gebied. De mogelijkheid om aan de weg N247 incidenteel een hogere bouwhoogte te creëren is dan ook gebruikt.

Aan de Oostrand en de Eilandweg zijn drie bouwblokken in de vorm van een boerderij gesitueerd. In de kapberg en het voorhuis wordt een divers aantal appartementen voor starters gerealiseerd, en in de stallen de grondgebonden gezinswoningen.

De blokken B en BS aan de Eilandweg bestaan uit 12 appartementen en 6 rijwoningen. Het voorhuis met appartementen heeft een goothoogte van 6,3m en een bouwhoogte van 12meter. De rijwoningen hebben een goothoogte van 3,5m en nokhoogte van 9m.

Het blok A aan de Oostrand bestaat uit 10 appartementen en 3 rijwoningen. Het voorhuis met appartementen heeft een goothoogte van 6,5 en een bouwhoogte van12m. Het achterhuis met appartementen heeft een goothoogte van 4,5m en een bouwhoogte van 10m. De rijwoningen worden omarmt door de appartementen. Deze hebben een nokhoogte van 3,5m en bouwhoogte van 9m. De bergingen van blok A zijn gesitueerd in de kelder.

_{Blok A}

_{Blok B/BS}

De vrije sector woningen zijn gesitueerd aan de Eilandweg, de oostrand en de binnenstraatjes.

_{Vrijstaande woningen}

In Waterlandse stijl worden 6 vrijstaande en 10 twee onder een kap woningen gerealiseerd. De vrijstaande woningen hebben een goothoogte van 4 m en een bouwhoogte van 9m. De twee onder een kap woningen hebben een variërende goothoogte minimaal 3,5 en maximaal 4m en een bouwhoogte van 9m.

_{Twee onder een kap}

Programma
Het plan bestaat uit 47 woningen. Er is uitgegaan van een verdeling van 34% vrije sector woningen en 66% sociale woningbouw. Hiermee voldoet het plan nagenoeg aan de gestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden.

Water en Groen

Het nieuwe woonwijkje wordt voorzien van diverse groenstroken met aanplant van bomen en hagen die passen in de natuurlijke omgeving, waarin de kinderen heerlijk kunnen spelen. Sloten rondom en in het plan krijgen alle ruimte, en zullen het gevoel geven dat de natuur een prominente plaats inneemt. Een belangrijk kenmerk van de Gemeente Waterland.

Door te werken met traditionele bestratingklinkers en materialen zal er een leefomgeving ontstaan die geheel past binnen Broek in Waterland.

Ontsluiting en parkeren

Twee insteek wegen die aansluiten op de Eilandweg ontsluiten de woonwijk.

Conform de stedenbouwkundige randvoorwaarden dienen 82 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. De parkeerplaatsen bestaan uit:

• 47 parkeerplaats ten behoeve van de appartementen (31 x 1,5)
• 3 bezoekers parkeerplaatsen ten behoeve van bezoekers parkeren grondgebonden woningen (0,2 x 16);
• 32 parkeerplaats voor de grondgebonden woningen (16 x2)

In het plan worden 82 parkeerplaatsen gerealiseerd. Tevens worden er 7 openbare parkeerplaatsen op de trambaan gerealiseerd.

Fasering

Het woningbouwplan wordt in een keer uitgevoerd.

Het projectbesluit Eilandweg van de gemeente Waterland bestaat uit:

5. e. de verbeelding, schaal 1:1.000, NL.IMRO.0852.PBKBReilandweg010-va01, waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangegeven, met bijbehorende verklaring;
6. f. de planregels;
7. g. een toelichting;
8. h. diverse bijlagen (m.n. omgevingsonderzoeken).

De verbeelding en de planregels vormen in onderlinge samenhang de juridisch 'bindende' delen van het plan, waaruit voor een ieder bindende regels voortvloeien. Het projectbesluit maakt het mogelijk binnen de door het beleid gewenste mogelijkheden, van de bestaande situatie af te wijken en een woonbuurt te ontwikkelen. Op de verbeelding zijn bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. Voor de planopzet is gekozen een nagenoeg zelfde methodiek toe te passen als voor het plan Broek in Waterland. Dit betekent een gedetailleerde verbeelding om de ontwikkeling van het nieuwe woongebied goed te kunnen sturen.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit projectbesluit geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het projectbesluit ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het projectbesluit.

De uitgangspunten voor het juridische plan zijn als volgt:

9. i. het projectbesluit dient over voldoende flexibiliteit te beschikken, opdat de beoogde ontwikkelingen niet te zeer worden belemmerd en om tegelijkertijd onvoorziene wijzigingen en omstandigheden het hoofd te kunnen bieden. Voorliggend projectbesluit gaat uit van een flexibele juridische regeling;
10. j. het projectbesluit dient voldoende rechtszekerheid te verschaffen over de
    potentiële mogelijkheden van de grond, alsmede het gebruik daarvan;
11. k. het projectbesluit moet voorkomen dat er ongewenste bebouwing ontstaat;
12. l. het projectbesluit dient het ruimtelijk en functioneel beleid te vertalen.

De planregels bevatten (samen met de verbeelding) het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van de aanwezige en/of op te richten bebouwing.

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

Dit hoofdstuk begint met de begripsbepalingen, waarin - om misverstanden bij de toepassing van het projectbesluit te voorkomen - een aantal in het projectbesluit gehanteerde begrippen wordt toegelicht. In het daarop volgende artikel, de wijze van meten, wordt aangegeven op welke wijze de in het projectbesluit opgenomen maatvoering moet worden berekend. Ook dit artikel dient om interpretatieproblemen te vermijden.

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk zijn de planregels opgenomen die behoren bij de verschillende op de plankaart opgenomen besluitvlakken. Ieder artikel begint met een besluitvlakomschrijving, waarin duidelijk is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bestemd. Vervolgens wordt door middel van de bouwregels aangegeven wat en in welke mate op de gronden met deze bestemming mag worden bebouwd.

De regels per besluitvlak hebben de volgende volgorde van opbouw:

1. 1. besluitvlakomschrijving,
2. 2. bouwregels;

In het projectbesluit komen de volgende besluitvlakken voor:

• Agrarisch
  Het besluitvlak Agrarisch is toegekend aan het in het plangebied aanwezige agrarische onbebouwde grond.
• Groen -1 (G-1)
  Voor de in het plangebied opgenomen groengebieden, langzaamverkeersroutes en waterbergingslocatie geldt het besluitvlak Groen -1.
• Groen -2 (G-2)
  Voor het in het plangebied opgenomen groengebied en waterbergingslocatie waar eveneens parkeerplaatsen en een weg mogen worden gerealiseerd geldt het besluitvlak Groen -2. Gelet op de groene zetting van de parkeerkoffer en weg is het besluitvlak “groen-2” het meest passend.
• Tuin (T)
  De op de verbeelding voor voor- of zijtuin en/of open erf aangewezen gronden zijn bestemd als 'Tuin'. Op deze gronden zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.
• Verkeer en Verblijfsgebied (V-Vb)
  Voor de wegen en straten, wandel- en fietspaden met een functie gericht op zowel verblijf als op de afwikkeling van het doorgaande verkeer, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, speelplekken en dergelijke is het besluitvlak Verkeer en Verblijf opgenomen.
  
• Water (WA)
  Het besluitvlak Water is toegekend aan het in het plangebied aanwezige water dat een functie voor de waterhuishouding heeft.
• Wonen
  Dit besluitvlak heeft betrekking op de gebieden waar 6 vrijstaande woningen, 10 twee onder een kapwoningen, 22 appartemten en 9 rijwoningen met bijbehorende erven worden gerealiseerd.

Het toetsingskader zijn de bouwtekeningen behorende bij de beschikking projectbesluit en bouwvergunning.

Een belangrijk juridisch aspect in de uitvoering van het plan is de handhaving en het toezicht op de naleving van het projectbesluit. Deze handhaving is van cruciaal belang om de in het plan opgenomen ruimtelijke kwaliteiten ook op langere termijn daadwerkelijk te kunnen 'vasthouden'. Daarnaast is de handhaving van belang uit een oogpunt van rechtszekerheid: de grondeigenaren en gebruikers dienen door de Gemeente op een zelfde wijze daadwerkelijk aan het plan te worden gehouden. In het projectbesluit is in dit verband gestreefd naar een zo groot mogelijke eenvoud van, in het bijzonder, de planregels van het plan. Om misverstanden en interpretatiekwesties te voorkomen, bevat de toelichting bovendien een heldere beschrijving van het plan en van de planregels.

Wettelijk gezien bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidaspecten van een projectbesluit. In dat verband wordt onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Ingevolge het werkproces majeure projecten van de gemeente heeft de stedenbouwkundige visie vanaf 12 september 2008 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Voor inspraak is tevens een inspraak avond georganiseerd. Gedurende de termijn van ter inzage legging kon een ieder zijn mening naar voren brengen. Het verslag van de inspraakavond is gepubliceerd. De inspraakreacties zijn meegenomen bij de verdere uitwerking van het stedenbouwkundigplan.

Het voorontwerp bestemmingsplan is gelet op bovengenoemde inspraak dan ook niet in de inspraak gebracht conform de inspraakverordening. Het voorontwerp bestemmingsplan is wel voorgelegd aan de betrokken diensten en instanties als bedoeld in het overleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening.

De veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland en de Provincie Noord-Holland hebben schriftelijk gereageerd, zie bijlagen. De VROM-inspectie heeft telefonisch reactie gegeven. De Provincie en de VROM-inspectie zien geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. De Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland stelt vast dat haar uitgebrachte advies van 12 oktober 2009 is aangenomen dan wel gemotiveerd van afgeweken. Zij brengt derhalve dan ook geen nieuw advies uit.

Op 8 juli 2010 heeft de raad van de Gemeente Waterland besloten een projectbesluitprocedure te doorlopen voor het woningbouwplan Eilandweg.

De resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1. Bro zijn verwerkt in paragraaf 7.2 van de toelichting van het ontwerp projectbesluit. Het ontwerp projectbesluit is ter inzage gelegd op grond van artikel 3.11 Wet ruimtelijke ordening. Van de terinzagelegging is vooraf kennisgeving gedaan in het streekblad, de Staatscourant en op de website van de gemeente Waterland www.waterland.nl. Gedurende de termijn van terinzagelegging kon een ieder zijn zienswijzen naar voren brengen bij de gemeenteraad. De zienswijzen zijn afgewogen bij de vaststelling van het projectbesluit door het college. De zienswijzen hebben niet geleid tot wijzigingen in het ontwerp-projectbesluit Eilandweg. Op basis van het vastgestelde projectbesluit kan de gevraagde bouwvergunning worden verleend.

Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening inwerking getreden. In deze wet is de Grondexploitatiewet opgenomen.

Doelstelling van de wet is een goede regeling voor het kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Een van de belangrijkste items in de wet is het verplichtende karkater van kostenverhaal. Een Gemeente moet de kosten verhalen en mag er niet meer van afzien. Het verhalen van kosten kan op basis van de publiekrechtelijke als de privaatrechtelijke weg. De privaatrechtelijke weg heeft de voorkeur.

De gronden in het plangebied zijn particulier eigendom. De realisatie van de bestemming ligt daarmee in handen van particulieren. De Gemeente heeft met de ontwikkelaar een samenwerkingsovereenkomst en exploitatieovereenkomst gesloten over de te verhalen gemeentelijke kosten. De economische uitvoerbaarheid van het projectbesluit is niet in het geding.