In deze regels wordt verstaan onder:

Die beroepsmatige activiteiten in een woning of bijgebouw, die kunnen worden beschouwd als

´aan-huis-verbonden´, waarbij:

1. degene die de activiteit uitvoert, tevens de bewoner is van de woning;

2. geen sprake is van een ontoelaatbare publieks- of verkeersaantrekking, mede in verband met eventueel reeds in de directe nabijheid aanwezige beroepsvestigingen, conform artikel 5.4 van de regels van dit plan;

3. voldoende is of kan worden voorzien in parkeergelegenheid voor werknemers en bezoekers;

4. de beroepsuitoefening naar omvang ondergeschikt is aan het wonen, d.w.z. niet meer dan 40% van de vloeroppervlakte van de woning (inclusief aan-, uit en/of bijgebouw) en totaal niet meer dan 80m² in beslag neemt;

5. de beroepsuitoefening in zijn uiterlijke verschijningsvorm ondergeschikt is aan de woning en de woonomgeving;

6. geen detailhandel plaatsvindt, anders dan in ter plaatse vervaardigde goederen;

7. op geen enkele andere wijze overlast wordt veroorzaakt.

Een gebouw, dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

De achterste, niet naar het openbaar gebied toegekeerde lijn die het bouwvlak begrenst.

Een aanbouw of bijgebouw, dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Het percentage dat per bouwperceel bepaalt hoeveel procent van dat bouwperceel - binnen het aangegeven bouwvlak - ten hoogste mag worden bebouwd.

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, gericht op onder andere consumentverzorging, welke geheel of overwegend door middel van handwerk plaatsvinden.

De totale oppervlakte van de ruimten binnen de bebouwing die wordt gebruikt voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf, c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten e.d.

Het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten die liggen op het vlak van industrie, groothandel met eventueel bijbehorende ondergeschikte showroom, ambacht, nijverheid, productie, distributie, logistiek, vervoer, opslag, reparatie (waaronder autoreparatiebedrijven al dan niet met bijbehorende en ondergeschikte showroom) e.d., alsmede brandweerkazerne. Detailhandel is niet toegestaan met uitzondering van autohandel in combinatie met een autoreparatiebedrijf.

Tevens worden hiertoe gerekend bijbehorende kantoorruimten en installaties.

(Bedrijf is de technische eenheid van onderneming, met dit laatste begrip is de economische eenheid bedoeld).

Een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, therapeutisch, kunstzinning en ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied.

Bij bouwwerken:

Bouwwerken die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan bestonden of in uitvoering waren, dan wel gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden overeenkomstig de Woningwet of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of krachtens die wetten gegeven voorschriften.

De grens van een bestemmingsvlak.

De geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0855.BSP2016018-e001 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Door openbare ruimte omsloten geheel van percelen (al dan niet -reeds- bebouwd), dat te beschouwen is als een stedenbouwkundige eenheid.

Het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Een deel van een gebouw, dat bestaat uit één of meer ruimten, waarbij de bovenkant van de afgewerkte vloeren van twee aan elkaar grenzende ruimten niet meer dan 1,5m in hoogte verschillen, zulks met uitzondering van een onderbouw of zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Bouwwerken ten behoeve van nutsvoorzieningen.

De som van de buitenwerks en horizontaal gemeten oppervlakten van de inpandige vloeren - horizontale vlakken ter plaatse van trappen, hellingen en vides daaronder begrepen - voorzover de ruimten waarbinnen de vloeren zich bevinden een grotere inwendige hoogte hebben dan 1,5m.

Gehele of gedeeltelijke vernieling van een bouwwerk door overmacht: brand, overstroming, terroristische en/of oorlogshandelingen, aardbeving e.d.

Hoek die gevormd wordt door een schuin dakvlak en een horizontaal vlak die elkaar snijden op de goothoogte.

Het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, evenwel met uitzondering van detailhandel en seksinrichtingen.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels aan- en/of uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Transparante, ondiepe uitbouw van een gebouw vóór de voorgevel, niet zijnde een entree.

Hieronder wordt verstaan:

1. een samenstel van activiteiten dat, gelet op de aard en de organisatie van die activiteiten alsmede op de plaats waar die activiteiten worden verricht, als een eenheid moet worden beschouwd;

2. het complex van bebouwde en onbebouwde gronden waarop de hiervoor bedoelde activiteiten worden verricht.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met (minimaal twee) wanden omsloten ruimte vormt.

Gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige objecten of terreinen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.

Een woning, onderdeel uitmakende van een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en uit twee of meer bouwlagen bestaat, of waarbij (een deel van) de eerste bouwlaag van het gebouw voor andere met de betreffende bestemming in overeenstemming zijnde doeleinden wordt gebruikt.

Het geheel van voorzieningen en activiteiten t.b.v. groenaanleg zoals buurt-, wijk- en stadsparken met bij- behorende voorzieningen zoals verhardingen, waterpartijen, waterberging, watergangen en sloten, speel- plaatsen, speel- en trapveldjes waaronder Cruijf-courts, bruggen en andere kunstwerken, straatmeubilair e.d., alsmede voorzieningen ter ondersteuning van de verkeersregulering en de verkeersveiligheid.

Een met de grond verbonden woning bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, daaronder begrepen beroep aan huis, met een zelfstandige ontsluiting op de begane grond en niet zijnde een gestapelde woning.

Een gebouw of bebouwing ten dienste van de bestemming van de betreffende gronden, dat/die op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Houtachtige overblijvende gewassen zoals struiken, heggen en bomen.

Een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzaam gemeenschappelijk huishouden voeren. Met een huishouden wordt gelijk gesteld:

1. de huisvesting van maximaal 5 personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur);

2. tijdelijke huisvesting in de vorm van logies aan maximaal 5 seizoenarbeiders;

3. de huisvesting van maximaal 12 personen met een lichamelijke of verstandelijke beperking, een psychiatrisch ziektebeeld of psychosociale problemen dan wel de huisvesting van maximaal 12 personen die tijdelijke opvang behoeven, al dan niet met inbegrip van begeleiding en toezicht, dit alles gericht op zelfstandige bewoning.

Aansluitende tijdsperiode van maximaal 12 uur.

Een deel van een bestemmingsvlak dat van een ander maatvoeringsvlak wordt gescheiden door een maatvoeringsvlakgrens. Maatvoeringsvlakken onderscheiden zich door een met de maatvoeringsaanduiding aangegeven afwijking in goot-, bouwhoogte, dakhelling en/of bebouwingspercentage.

Mantelzorg is langdurige, intensieve niet georganiseerde zorg, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt gegeven aan een zorgvrager door een of meer leden uit diens omgeving, waarbij de zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie.

De som van de binnenwerks gemeten oppervlakten van de voor publiek toegankelijke verblijfsruimten binnen een horeca-inrichting van de categorie 1, 2 of 3, zoals café- en barruimte (inclusief bar), eetzaal, foyer, dansvloer / podium, entree e.d, met uitzondering van oppervlakten t.b.v. keuken, toiletgroepen, garderobe, opslag, dienstruimten e.d.

Voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

Dat deel van het perceel, dat geen bouwvlak of erf betreft.

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant is gelegen tussen peil en maximaal 1,20m boven peil.

Bouwdelen die ondergeschikt zijn aan de hoofdmassa van het desbetreffende bouwwerk, zoals overstekende daken, plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, trappen en trappenhuizen, liftkappen en lifthuizen, bordessen, funderingen, goten, hijsinrichtingen, gevelreclames, draagconstructies e.d. Hieronder worden in elk geval niet verstaan entrees, erkers en ondergrondse bouwwerken.

Voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun oorspronkelijke bestemming onttrokken voer- of vaartuigen, kampeermiddelen, loodsen, keten en andere soortgelijke verblijfsmiddelen.

Een (complex van) woonruimte(n) waarbij men wezenlijke voorzieningen, zijnde keuken, badkamer en toilet, gemeenschappelijk moet gebruiken en waarvan de deur van het privévertrek uitkomt op een gemeenschappelijke (verkeers)ruimte.

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak, ondersteund door palen of kolommen, eventueel maximaal aan twee zijden omsloten door wanden, die niet tot de constructie behoren.

Hieronder wordt verstaan:

1. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de straat grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

2. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw.

Een aaneengesloten stuk grond met kadastrale aanduiding.

Het bestemmingsplan Wandelbos 2007, 4e herziening (Magentahof) van de gemeente Tilburg.

Een weergegeven lijn, die de grens van het plan aanduidt.

De bestaande hoogte van gebouwen gemeten op bovenkant goot, boeiboord of druiplijn, gemeten boven het gemiddelde peil van het aansluitende afgewerkte terrein.

Voorzieningen ten dienste van sport en spel.

Zie: peil (straatpeil).

Een gebouw, dat als vergroting van een bestaande ruimte is/wordt gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Besloten ruimten, bestemd voor het verblijven van mensen.

De oppervlakte van de geheel of grotendeels voor publiek toegankelijke ruimte die is bestemd en feitelijk ingericht voor de verkoop van goederen, waaronder begrepen showroom, uitstallingsruime, kassa's e.d. met uitzondering van magazijn, opslagruimte, kantoor e.d.

De naar het openbaar gebied toegekeerde lijn, die het bouwvlak begrenst en aansluit aan het onbebouwd erf c.q. openbaar gebied.

Al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan worden gedacht aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten e.d.

Het openbaar waterverkeers-, watervervoers- en verblijfsgebied t.b.v. goederenvervoer, pleziervaart en oeveractiviteiten zoals vissen / hengelsport, wandelen en fietsen.

Alle voor het openbaar rij- of ander verkeer openstaande wegen of paden, waaronder begrepen de daarin

gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de

wegen liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen.

De wet van 16 februari 1979, Staatsblad 99 (1979), houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder.

De wet zoals geplaatst in Staatsblad 551 (1992). Deze wet is in werking getreden op 1 maart 1993.

Hieronder wordt verstaan:

1. het geheel van aan huis gebonden activiteiten van huishoudens die plaatsvinden in al dan niet gestapelde woningen, zelfstandige wooneenheden e.d. ten dienste van het verblijven door mensen. Niet tot wonen behoort het verblijf in recreatieve dagverblijven;

2. huisvesting van personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur), tijdelijke huisvesting van personen in de vorm van het verstrekken van logies aan seizoenarbeiders, verzorgingstehuis, gezinsvervangende huisvesting en andere vormen van beschermd/begeleid wonen, alsmede bijbehorende gemeenschappelijke voorzieningen (en ruimten) c.q. verzorgingsfaciliteiten;

3. beroepsactiviteiten die kunnen worden beschouwd als ´aan huis verbonden beroep´, zijnde beroepsactiviteiten van tenminste één bewoner, plaatsvindend in de betrokken woning en/of bijbehorend bijgebouw.

Een (gedeelte van een) gebouw dat krachtens zijn indeling geschikt en bedoeld is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen een aan huis verbonden beroep.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Tussen de zijdelingse grenzen van een perceel en enig punt van het op dat perceel voorkomend (hoofd-)gebouw, waar die afstand het kortst is.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van:

1. de situering en afmeting van gebouwen, bouwwerken van algemeen nut en bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

2. de verkeersveiligheid;

3. de sociale veiligheid;

4. de brandveiligheid;

5. de milieusituatie;

6. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;

7. parkeergelegenheid op eigen terrein.

2. werken ten behoeve van nutsvoorzieningen (waaronder kabels en leidingen), verkeers- en vervoers- voorzieningen en groenvoorzieningen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's dient in, op of onder het gebouw dan wel op het onbebouwde terrein dat bij het gebouw hoort in voldoende mate parkeergelegenheid aanwezig te zijn zoals opgenomen in de parkeerregeling in Bijlage 2 Parkeernormen;

2. de in het eerste lid bedoelde ruimte voor het parkeren van auto's moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto's en zijn afhankelijk van de situering van parkeerplaatsen. Aan deze eis wordt in ieder geval geacht te zijn voldaan indien de afmetingen van bedoelde parkeerruimte voldoen aan de door het CROW hiervoor opgestelde richtlijnen, ASVV 2012 d.d. 13-12-2012;

3. het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde onder a:

1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, of;

2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte wordt voorzien.

Al dan niet in afwijking van het bepaalde in de bestemmingsregels van Hoofdstuk 2 wordt ter plaatse van een functie-aanduiding het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met die functie-aanduiding aangemerkt als gebruik overeenkomstig de bestemming.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van de in het plan genoemde maten en afmetingen met ten hoogste 10%. Deze omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien:

1. de met behulp van die toepassing toegestane bebouwing geacht kan worden in overeenstemming te zijn met de voor desbetreffende bestemming nagestreefde doeleinden;

2. gelet op de omringende bebouwing geen overwegende stedenbouwkundige bezwaren bestaan;

3. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast;

4. voldaan is aan de volgende voorwaarden:

1. de mogelijkheid voor binnenplans afwijken mag niet cumulatief worden gebruikt;

2. de mogelijkheid voor binnenplans afwijken mag niet tot gevolg hebben dat een nieuwe bouwlaag ontstaat.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van de planregels ten behoeve van het in geringe mate afwijken van een vastgesteld onderdeel van een grens van een bouwvlak, bestemmingsvlak, functie-aanduidingsvlak of maatvoeringsvlak, indien bij het definitief ontwerp, bij definitieve uitmeting e.d. blijkt dat enige geringe afwijking in het belang van een bebouwing of inrichting is. Deze omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien:

1. de met behulp van die toepassing toegestane bebouwing geacht kan worden in overeenstemming te zijn met de voor desbetreffende bestemming nagestreefde doeleinden;

2. gelet op de omringende bebouwing geen overwegende stedenbouwkundige bezwaren bestaan;

3. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het plan ten behoeve van parkeer- en stallingsvoorzieningen met bijbehorende bovengrondse bouwwerken zoals in- en uitritten, in- en uitgangen, trappenhuizen, liften, hellingbanen, bewakings- /portiersloges e.d., onder de volgende voorwaarden:

1. de maximale oppervlakte van de bijbehorende bovengrondse bouwwerken mag 30m² bedragen;

2. de maximale hoogte van de bijbehorende bovengrondse bouwwerken mag 4,5m bedragen.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het plan voor wat betreft de voorwaarden, zoals beschreven in de begripsregels, waaronder overeenkomstig de desbetreffende bestemmingsomschrijving een aan huis verbonden beroep is toegelaten, indien door de aard van de werkzaamheden het beroep niet of bezwaarlijk anders dan aan huis of op de betreffende locatie kan worden uitgeoefend.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van de bouwregels, opgenomen in de bestemmingsregels in Hoofdstuk 2, ten behoeve van het bouwen van bouwwerken van algemeen nut, met dien verstande dat:

1. de bouwhoogte niet meer dan 3,5m mag bedragen en;

2. de oppervlakte niet meer dan 50m² mag bedragen.

1. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen ten behoeve van:

1. de reconstructie of herverkaveling van een (deel van een) bouwblok met in het ongerede geraakte, al dan niet complexgewijze bebouwing waarvan de functie wordt beëindigd;

2. de reconstructie van een (deel van een) bouwblok waarbij de functie geheel of grotendeels wordt gehandhaafd, maar (infra-) structuur, ontsluiting, verkaveling e.d. worden aangepast;

3. de reconstructie, herverkaveling of renovatie van een gebouw of een bouwblok waarbij nieuwe rooilijnen kunnen worden weergegeven;

4. de ontsluiting of herverkaveling van het gebied ten einde nieuwe bestemmingen 'Verkeer' of 'Verkeer-Verblijf' projecteren;

5. de herverkaveling van het gebied of om tot een optimale verkaveling te komen, door aangrenzende bestemmingen voor openbaar gebied ('Verkeer', 'Verkeer-Verblijf' e.d.) geheel of deels om te zetten in een nieuw te realiseren bestemming binnen die herverkaveling, of deze bestemmingen geheel of deels elders in de nieuwe verkaveling onder te brengen;

2. er mag geen sprake zijn van functiewijzigingen welke in strijd zijn met rijks-, provinciaal dan wel gemeentelijk beleid;

3. na wijziging zijn de regels van het bestemmingsplan hierop van toepassing.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd:

1. de in het plan begrepen bestemmingen die grenzen aan gronden met de bestemming 'Verkeer' (V), dan wel 'Verkeer-Verblijf' (V-VB) te wijzigen voor de indeling van gronden zoals ten behoeve van een herinrichting, een asverschuiving, herinrichting kruispunten, aanleg (mini)rotondes e.d., met dien verstande dat:

1. de bestemmingen mogen worden gewijzigd voor een verschuiving van de bestemmingsgrenzen van maximaal 25m;

2. de verwerkelijking van de in het plan begrepen bestemmingen gewaarborgd dient te blijven, dat wil zeggen dat de bestemmingen door de wijzigingnen niet onevenredig mogen worden aangetast;

2. bestemmingsgrenzen te wijzigen indien dit uit stedenbouwkundig oogpunt noodzakelijk is voor zover zulks het belang van een goede ruimtelijk ordening van het plan niet schaadt en zodanig dat de geldende oppervlakte van de bij wijziging betrokken vlakken met niet meer dan 10% wordt verkleind of vergroot.

Op het stellen van nadere eisen op grond van enige bepaling van de regels van dit bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van:

1. de bereikbaarheid van gebouwen vanuit en de situering van de hoofdentree van gebouwen ten opzichte van de openbare ruimte;

2. de situering en afmetingen van groenvoorzieningen;

3. de situering en afmetingen van parkeergelegenheid, ook op eigen terrein;

4. de situering van toegangswegen en -paden tot gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde en open erven.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;

2. het bevoegd gezag kan eenmalig omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%;

3. het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen het overgangsrecht van dat plan.

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;

2. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. indien het gebruik, bedoeld onder a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;

4. het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen het overgangsrecht van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als 'Regels van het bestemmingsplan Wandelbos 2007, 4e herziening (Magentahof)

Er is een verzoek om herziening van het bestemmingsplan ingediend voor de realisatie van een woning aan het Magentahof te Tilburg. Het plangebied betreft het perceel sectie AD, nummer 2287.

Het nieuwbouwplan sluit aan op het in 2012 gemaakte bestemmingsplan voor het achtererf van het naastgelegen Indigolaan 2. Daar is toen de bouw van één woning mogelijk gemaakt.

Met deze toelichting wordt een basis gegeven voor de bestemmingsplanherziening waarmee medewerking kan worden verleend aan het initiatief. De toelichting geeft aan waarom de beoogde ontwikkeling past binnen de visie op het gebied. Er wordt nader ingegaan op de wijze waarop het initiatief aansluit op de plaatselijke situatie en het beleid dat de gemeente voorstaat. Tevens worden de (stedenbouwkundige) richtlijnen en randvoorwaarden welke aan de basis van de planontwikkeling hebben gestaan in de toelichting verwoord. De toelichting geeft ook de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken weer.

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Wandelbos 2007'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 7 april 2008 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 2 december 2008. Het bestemmingsplan is op 23 januari 2009 onherroepelijk geworden.

Het plan voor de bouw van een woning aan het Magentahof past niet in het bestemmingsplan 'Wandelbos 2007'. Voor het perceel geldt weliswaar een woonbestemming, maar er is in het plangebied geen bouwvlak aanwezig. Het oprichten van een hoofdgebouw is derhalve thans niet toegestaan.

Het plangebied ligt in het zuidoosten van de wijk Het Wandelbos. Het Wandelbos behoort samen met ´t Zand en De Reit tot de naoorlogse wijken aan de westkant van de stad. Het is de laatste en meest westelijke van de drie die gerealiseerd zijn. Aan de noordzijde van Het Wandelbos stroomt het Wilhelminakanaal, aan de oostzijde loopt de Taxandriëbaan, aan de zuidzijde het spoor tussen Breda en Tilburg en aan de westzijde de Burgemeester Baron Van Voorst tot Voorstweg.

figuur : ligging wijk Het Wandelbos

Het project is gelegen aan het Magentahof, een relatief nieuw hof in de wijk Het Wandelbos. Magentahof kan beschouwd worden als een park waaraan de servicecomplexen De Duynsberg en De Duynstaete gelegen zijn. De wijk is één van de groenste wijken van Tilburg.

Eén gedeelte van Magentahof bestaat uit een voetpad, dat leidt van de entree van serviceflat de Duynsberg naar de bushalte aan de Baden Powelllaan. Ten tijde van de bouw van Duynstaete is bedongen dat een stuk openbare grond bij de tuinen van de drie bungalows (Indigolaan 2-4 en Baden Powelllaan 56) getrokken zou worden. Het onderhavige project behelst nu een gedeelte van dat stuk grond.

In het plangebied bevindt zich geen ruimtelijk relevante ondergrondse infrastructuur.

De ondergrondse infrastructuur rondom het plangebied bestaat uit distributie kabels en leidingen van de volgende beheerders:

• Enexis, gas en electra;

• Essent warmte;

• Brabantwater;

• KPN;

• Ziggo;

• Gemeente Tilburg.

In dit hoofdstuk volgt een korte weergave van het bij het opstellen van dit bestemmingsplan van kracht zijnde ruimtelijke beleidskader.

Volgens de Verordening Ruimte van de provincie Noord-Brabant is het plangebied gelegen in stedelijk gebied. Er spelen geen provinciale of rijksbelangen. Derhalve wordt het ruimtelijk beleidskader op provinciaal en rijksniveau (provinciale Verordening Ruimte en de AMvB Ruimte) in dit verband niet besproken.

De Omgevingsvisie Tilburg 2040 is een integraal ruimtelijk plan voor de gehele gemeente Tilburg. Deze visie wordt de opvolger van de 'Ruimtelijke Structuurvisie Tilburg 2020' uit 2005. De omgevingsvisie heeft betrekking op alle facetten van de fysieke leefomgeving en geeft de ambities en strategieën voor de ontwikkeling van gemeente Tilburg weer. De visie wordt naar verwachting nog in 2015 vastgesteld.

De speerpunten van de Ontwerp-Omgevingsvisie Tilburg 2040 zijn:

1. Toekomstbestendige stad

2. Netwerkbenadering

3. Internationale top

4. Central Park

5. Het verhaal van Tilburg

6. Leefbare wijken

7. Meer groen en water

8. Zelf aan de slag

9. Vraaggericht ontwikkelen

10. Driesporen-strategie

De omgevingsvisie geeft geen harde kaders en randvoorwaarden, maar geeft richting aan de ontwikkeling van de stad, dorpen en omliggende gebieden. Het voorliggende plan past binnen de richtinggevende doelen van de omgevingsvisie. De gemeente wil particuliere initiatieven en ontwikkelingen ruimte bieden.

In dit hoofdstuk volgt een beschrijving van de bij het opstellen van dit bestemmingsplan van kracht zijnde beleidskaders ten aanzien van de in relatie tot het plan relevante thema´s. Daar waar nodig, wordt dieper ingegaan op de keuzes die in het plan zijn gemaakt op basis van deze kaders. Aan de onderwerpen Milieu en Water zijn aparte hoofdstukken gewijd.

Het plangebied ligt aan de achterzijde van Indigolaan 4 en is gelegen aan het bestaande pad, dat leidt van de entree van Duynsberg naar de bushalte aan de Baden Powellaan. Ten oosten van het pad ligt een park.

figuur: plangebied

Aan het Magentahof ligt achter de woning Indigolaan 2 reeds een bouwvlak waar een éénlaagse woning gebouwd kan worden. Hiermee is het stedenbouwkundige principe van bungalow-woningen aan de westzijde van dit park, waardoor het park een heldere begrenzing krijgt, reeds eerder in gang gezet. De woning, die nu met dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt wordt, is hier een logisch (stedenbouwkundig) vervolg op en sluit hier ook qua maximale bouwhoogte en andere bouwregels op aan.

Daarnaast wordt opgemerkt dat er met deze woning, mede gezien de beperkte maximale bouwhoogte, geen sprake is van een onevenredige aantasting van de woonkwaliteit van aan- en omwonenden. Hiermee kan geconcludeerd worden dat deze woning stedenbouwkundig gemotiveerd is.

Positief is verder dat met de bouw van deze woning en de reeds achter Indigolaan 2 geprojecteerde woning een vorm van sociale controle in dit gebied ontstaat. Het pad van de Duynsberg naar de bushalte is ongeveer 110m lang en kent momenteel aan de zijde van het plangebied een lange dichte haag. De andere zijde bestaat uit een gazon van het park waar de gebouwen van Duynstaete gesitueerd zijn. Een toren van dit complex kent de hoofdentree aan het voetpad. Dit is echter een anonieme hal met een bellenbord. De appartementen beginnen pas op de tweede verdieping. Het toevoegen van een woning zal de sociale veiligheid op het voetpad behoorlijk verhogen. De woning is georiënteerd op het pad zodat er maximaal contact is tussen de woning en de buitenruimte.

Bouwplannen moeten worden getoetst aan ´redelijke eisen van welstand´, zo zegt de Woningwet. Naast het bestemmingsplan is het welstandsbeleid een middel om de ruimtelijke kwaliteit van de publieke omgeving te waarborgen bij de vele bouwplannen die in de stad worden gerealiseerd. Sinds 1 juli 2004 moet iedere gemeente de gehanteerde welstandscriteria vastleggen in een Welstandsnota, die door de raad moet worden vastgesteld. In Tilburg is dat in juni 2004 gebeurd, onder de titel ´Welstandsnota 2004. Meer aandacht waar dat moet, meer vrijheid waar dat kan´.

Op 19 december 2011 heeft de gemeenteraad besloten tot actualisering van de Welstandsnota 2004. Voor een gedetailleerde beschrijving van de thans geldende regeling wordt verwezen naar de Welstandsnota 2004 en het raadsbesluit van 19 december 2011.

Verder heeft de raad in mei 2011 besloten om een omgevingscommissie in te stellen. Deze commissie is op 1 januari 2012 van start gegaan en vervangt drie voormalige adviescommissies, te weten de Welstands- commissie, de Monumentencommissie en de Adviescommissie Stedelijk Groen.

Het gemeentelijk beleid is erop gericht om bestaande cultuurhistorische en architectonische kwaliteiten te handhaven en nieuwe toe te voegen. Hierbij zijn vooral de Monumentenwet, de gemeentelijke Monumentenverordening en de lijst van gemeentelijke monumenten het kader.

• In dit plangebied liggen geen beschermde monumenten en MIP-panden. Het verzorgingstehuis De Duijnsberg is tussen 1967 en 1969 gebouwd naar ontwerp van architect J.W. Fiolet.

• Iets ten zuiden van het plangebied ligt het Wandelbos. Dit in 1921 door tuin- en landschapsarchitect L.A. Springer ontworpen landschapspark is een beschermd gemeentelijk monument. De aanleg ervan was een van de eerste werkelozenprojecten van de gemeente Tilburg.

Aan het plangebied kan door relatief recente verstoringen geen tot een lage archeologische verwachtings- waarde en een relatief lage cultuurhistorische waarde worden toegekend.

Vanuit cultuurhistorie bestaat er dan ook geen bezwaar tegen de geplande ontwikkeling. Archeologisch vervolgonderzoek wordt op deze locatie niet noodzakelijk geacht.

Behalve de aantallen (de kwantitatieve opgave) is in toenemende mate de kwalitatieve samenstelling van het bouwprogramma van belang in het gemeentelijk woonbeleid. Het gemeentelijk woonbeleid volgt primair uit de vierjaarlijkse woonvisie. Hierin komen thema's en trends in het wonen aan de orde, worden actuele knelpunten geduid en worden de woonopgaven voor de komende jaren benoemd. In de Woonvisie Tilburg 2015 wordt, in navolging van de vorige, versterkt ingezet op de samenstelling en kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Daarnaast blijft de nieuwbouwopgave voor Tilburg nog steeds een belangrijk beleidsthema, gegeven de natuurlijke aanwas, gezinsverdunning en immigratie.

Centraal in de Woonvisie staat de gemeentelijke opgave te voorzien in een compleet en gevarieerd palet aan woonmilieus als basis voor een voldoende gedifferentieerd en aantrekkelijk woningaanbod, opdat zo veel mogelijk inwoners passend kunnen wonen. Passend in relatie tot maatschappelijke ontwikkelingen en trends (w.o. demografie, identiteit/beleving–keuzevrijheid, zelfredzaamheid & zorg, duurzaamheid én betaalbaarheid); dit geldt zowel de woning als de woonomgeving c.q. het woonmilieu.

De woningbouwopgave die Tilburg in voornoemde context heeft, kan en wordt vrijwel volledig binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. Om meer aansluiting te vinden bij de huidige en toekomstige woonbehoeften c.q. klantvraag wordt gebruik gemaakt van een woonmilieutypologie. Deze typologie onderscheidt, naar analogie van die van de rijksoverheid, in de basis een vijftal woonmilieus, i.c. Centrum-Stedelijk, Stedelijk-buiten-centrum, Groen-Stedelijk, (Centrum-)Dorps en Landelijk, waarbij –ook in deze volgorde– sprake is van een afnemende woningdichtheid en nabijheid c.q. toegang tot voorzieningen, respectievelijk (OV-)bereikbaarheid. Deze indeling wordt waar nodig binnengemeentelijk verbijzonderd en/of verbonden met leefstijlkenmerken van bewoners.

De locatie Magentahof ligt in stadsdeel Reit/Zand/Wandelbos. Dit stadsdeel kenmerkt zich door een overwegend Stedelijk-buiten-centrum woonmilieu. Voldoende differentiatie aan woonmilieus en woningen is nodig om aan de vraag(variatie) van de woonconsument tegemoet te kunnen komen.

Bouwplan(nen) Magentahof spelen hierop in, namelijk het voorzien in de vraag naar Groen-Stedelijk wonen, i.c. wonen in relatief lage dichtheid in groene omgeving met wijkvoorzieningen in de nabijheid, is passend in de transformatieopgave in dat gebied. Het periodieke Kwalitatief WoningBehoefteOnderzoek/KWBO (elke vier jaar, meest recent 2012) toont de behoefte aan Groen-Stedelijk woonmilieu duidelijk aan. Zo blijkt van de verhuisgeneigde burgers veruit de grootste groep (42%) zich te richten op wonen in een groen-stedelijke woonomgeving. Tot en met 2025 betekent dat een woningvraag van circa 4.000 woningen in dit woonmilieutype. Derhalve geldt de voorgenomen bebouwing Magentahof als een gewenste aanvulling op de woningdifferentiatie en voorziet in een concrete behoefte.

Naast woonmilieudifferentiatie is meer variatie in het aanbod van nieuwbouwwoningen geboden. Enerzijds komt dit voort uit de maatschappelijke ontwikkelingen als individualisering, ontgroening & vergrijzing, anderzijds heeft dit te maken met de verander(en)de klantvraag, die ook steeds kwalitatiever van aard is. Aspecten waarop met name lokaal sturing plaatsvindt, zijn het aandeel appartementen in bouwplannen, het percentage goedkope (huur)woningen, bevordering van consumentgericht bouwen w.o. de beschikbaarheid van kavels voor eigenbouw / (collectief) particulier opdrachtgeverschap, de levensloopbestendigheid van de nieuwbouw en het voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PkVW).

Consumentgericht bouwen -eigenbouw/(C)PO

Getuige de Woonvisie staat de woonconsument centraal in het woonbeleid. Consumentgericht bouwen, in ultieme vorm het ruimte geven aan eigenbouw/(C)PO, dient in dat verband zo veel mogelijk gefaciliteerd te worden, met name in de grondgebonden woningproductie. De nieuw te bouwen woning aan het Magentahof draagt daaraan bij.

Levensloopbestendig bouwen

Verder is de huisvesting van zorgbehoevenden (m.n. ouderen en gehandicapten), gemengd met de overige bevolking, een belangrijk aandachtspunt in het Tilburgs woonbeleid. Ter bevordering van hun zelfredzaamheid en maatschappelijke participatie streeft de gemeente Tilburg ernaar dat nieuwbouwwoningen zoveel mogelijk 'levensloopbestendig' worden ontwikkeld, dan wel daartoe eenvoudig aanpasbaar zijn. Dat wil zeggen dat de primaire ruimten, te weten woonkamer, keuken, hoofdslaapkamer en badkamer/toilet, gelijkvloers (te maken) zijn op entreeniveau van de woning. Zie voor concrete ontwerphandreikingen Werkwijzer levensloopbestendigheid en toegankelijkheid 2.1.

Politiekeurmerk Veilig Wonen

Het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PkVW) is een keurmerk dat afgegeven wordt voor woningen, complexen en buurten die voldoen aan een voorgeschreven pakket van eisen rond inbraak- en brandpreventie, sociale veiligheid en leefbaarheid. Het Politiekeurmerk Veilig Wonen bestaat eigenlijk uit twee keurmerken, namelijk een voor nieuwbouw en een voor bestaande bouw.

Als uitgangspunt voor alle woningnieuwbouw in Tilburg geldt dat het Politiekeurmerk dient te worden toegepast (i.c. certificering plaatsvindt), zowel op woningniveau, als ook op het niveau van de woonomgeving.

In of nabij het onderhavige plangebied zijn geen beeldbepalende of monumentale bomen aanwezig. Voor de bomen die wel aanwezig zijn binnen het plangebied is, om inzicht te krijgen welke bomen behouden kunnen blijven, door initiatiefnemers in 2012 een bomen effect analyse uitgevoerd (zie Bijlage 1 Bomen Effect Analyse). Uit deze analyse blijkt dat voor het realiseren van de woning op het onderhavige perceel geen bomen staan die gekapt moeten worden.

Leefbaarheid en bereikbaarheid staan voorop in het Tilburgs Verkeers- en Vervoersplan (TVVP). Om zich verder te kunnen ontwikkelen moet de stad goed bereikbaar zijn per auto, fiets en openbaar vervoer. Ten behoeve van de planontwikkeling worden per woning twee parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Het parkeren voldoet daarmee aan de parkeernorm van 2,0 per woning (voor een niet-gestapelde woning tussen 110 en 180m² BVO in 'Rest Stad Tilburg) uit het TVVP. De ontsluiting van het plangebied zal plaatsvinden op het Magentahof.

Dit hoofdstuk geeft weer hoe milieuaspecten een rol hebben gespeeld bij het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan.

Bij het beoordelen van welke (binnen het plangebied of elders gelegen) bedrijven invloed hebben binnen het plangebied is gebruik gemaakt van de desbetreffende milieuvergunning of AMvB (wettelijke afstanden) en de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering. Laatstgenoemd document betreft een richtlijn en geen wettelijk kader. Er is voor de genoemde richtlijn gekozen, omdat er verder geen goede andere richtlijnen of kaders voorhanden zijn om milieuzonering goed in ruimtelijke plannen af te wegen. In de VNG-uitgave staan richtafstanden voor geur, stof, geluid en gevaar, die gebaseerd zijn op een “gemiddeld” modern bedrijf. Deze richtafstanden gelden vanaf het bedrijf (of de opslagvoorziening of installatie) tot woningen in een ´rustige woonwijk´. Indien het bedrijf afwijkt door grootte, technische voorzieningen et cetera is het mogelijk om gemotiveerd af te wijken van de (indicatieve) afstanden. De afstanden gelden tussen de perceelgrens van de inrichting en de gevel(s) van de woning(en) van derden.

Uit inventarisatie blijkt dat geen milieucontouren van bestaande bedrijvigheid over het bestemmingsplan liggen en de realisatie van het bestemmingsplan geen invloed heeft op de omgeving.

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico's die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (wegen, spoorwegen en waterwegen) en buisleidingen. Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico's vastgelegd in diverse besluiten en regelingen. De belangrijkste zijn:

1. Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van 2004 (sindsdien enkele keren aangepast);

2. Circulaire "Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen" (cRnvgs), juli 2012 (op 1 april 2015 zal naar waarschijnlijkheid de cRnvgs vervangen worden door de Wet Basisnet);

3. Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), 1 januari 2011.

Daarnaast heeft de gemeente Tilburg een beleidsvisie externe veiligheid vastgesteld met de titel "Veilig en verantwoord ontwikkelen".

De eerste en tweede kamer hebben ingestemd met het wetsvoorstel Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen en zal waarschijnlijk 1 april 2015 van kracht worden. In de wet worden de risicoplafonds vastgelegd veroorzaakt door het transport van gevaarlijke stoffen over weg-, spoor- en watertrajecten. De Wet Basisnet vervangt de cRnvgs. Gelijktijdig met de Wet Basisnet wordt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) van kracht.

Binnen de beleidskaders voor deze drie typen risicobronnen staan altijd twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen, zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat iemand die zich op een bepaalde plaats bevindt, komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het beleid is er op gericht om geen personen in kwetsbare objecten (zoals woningen, scholen, ziekenhuizen en grote kantoren) en zo min mogelijk personen in beperkt kwetsbare objecten (zoals kleine kantoren en sportcomplexen) bloot te stellen aan een plaatsgebonden risico dat hoger is dan 10^-6 per jaar (dat wil zeggen een overlijdenskans per jaar van 1 op een miljoen). Het plaatsgebonden risico kan worden weergegeven door een lijn op een kaart die de punten met een gelijk risico met elkaar verbindt (de zogeheten risicocontour). Nieuwe ontwikkelingen van kwetsbare objecten binnen de risicocontour van 10^-6 per jaar zijn niet toegestaan. Nieuwe ontwikkelingen van beperkt kwetsbare objecten zijn ongewenst, maar wel toegestaan indien gemotiveerd kan worden waarom dit noodzakelijk is. Daarnaast dient aangetoond te worden dat er afdoende maatregelen worden genomen om de risico's en de gevolgen van een eventueel ongeval te beperken.

Het groepsrisico is een maat voor de kans dat een bepaald aantal mensen overlijdt als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De hoogte van het groepsrisico hangt af van:

1. de kans op een ongeval;

2. het effect van het ongeval;

3. het aantal personen dat in de omgeving van de bron (inrichting of transportroute) verblijft;

4. de mate waarin de personen in de omgeving beschermd zijn tegen de gevolgen van een ongeluk.

Het groepsrisico kan worden weergegeven in een grafiek met op de horizontale as het aantal dodelijke slachtoffers en op de verticale as de kans per jaar op tenminste dat aantal slachtoffers. Het groepsrisico wordt bepaald binnen het zogenaamde invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Hoe meer personen per hectare in het invloedsgebied aanwezig zijn, hoe groter het aantal (potentiële) slachtoffers is, en hoe hoger het groepsrisico. Bij het opstellen van een bestemmingsplan, waarvan het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van een risicobron, geldt een verantwoordingsplicht.

In het voorliggende plan zijn risicovolle bedrijven en opslagvoorzieningen binnen het plangebied uitgesloten. Buiten het plangebied zijn geen bedrijven of opslagvoorzieningen aanwezig met een risicocontour, die van invloed is op het plangebied. Het bestemmingsplan maakt voorts geen ontwikkelingen mogelijk, die een vergroting van het groepsrisico met zich brengen. Hierdoor is er geen invulling gegeven aan de verantwoordingsplicht.

Sinds het einde van de jaren zeventig vormt de Wet geluidhinder (Wgh) het juridische kader voor het Nederlandse geluidsbeleid. De Wgh bevat een uitgebreid stelsel van bepalingen ter voorkoming en bestrijding van geluidshinder door wegverkeer, railverkeer en industriële activiteit. Het stelsel is gericht op het voorkomen van nieuwe geluidgehinderden.

Binnen het plangebied zijn geen geluidsgevoelige bestemmingen gelegen binnen de zones van wegen, zoals bedoeld in hoofdstuk VI van de wet ("zones langs wegen").

Binnen het plangebied zijn geluidsgevoelige bestemmingen gelegen binnen de zone van het spoortraject Tilburg-Breda. De geplande woning ligt echter dusdanig aan de buitenzijde van deze zone en tussen de woning en de spoorlijn is voldoende afscherming. Derhalve zal de voorkeursgrenswaarde naar verwachting niet worden overschreden.

In het plangebied is de vestiging uitgesloten van bedrijven die vallen onder artikel 2.4 van het Inrichtingen en Vergunningen Besluit (c.q. de desbetreffende bijlage bij de Wabo). Hoofdstuk V "Zones rond industrieterreinen" van de Wet geluidhinder is hierdoor niet van toepassing.

Als gevolg van de nabijheid van het militaire vliegveld Gilze-Rijen gelden in delen van Tilburg geluidcontouren (de zogenaamde Ke-contouren). Deze contouren liggen niet over het plangebied.

Het doel van de Wet luchtkwaliteit (opgenomen in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer) is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Het besluit is primair gericht op het voorkomen van effecten op de gezondheid van mensen. De grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, zwevende deeltjes (PM10; fijn stof), lood, koolmonoxide en benzeen geven het kwaliteitsniveau van de buitenlucht aan, dat op een gegeven tijdstip moet zijn bereikt en waar het juiste kwaliteitsniveau al aanwezig is, zoveel mogelijk in stand gehouden moet worden.

De bestemmingen in het plangebied zijn getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen uit hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Het plan voorziet in de realisatie van 3 woningen. Hierdoor kan het plan worden gekenmerkt als een "niet in betekenende mate"-project, zoals bedoeld in het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen). Er zijn geen luchtgevoelige bestemmingen, zoals bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen). Vanuit de Wet milieubeheer bestaat dan ook geen bezwaar tegen dit plan.

Op basis van reeds uitgevoerde bodemonderzoeken op onverdachte terreinen is de Tilburgse bodemkwaliteitskaart vastgesteld. Op de Tilburgse bodemkwaliteitskaart worden bodemkwaliteitszones onderscheiden. Per bodemkwaliteitszone is de gemiddelde bodemkwaliteit vastgesteld.

Het bestemmingsplangebied is gelegen in de bodemkwaliteitszone wonen. De locatie is op 02 maart 2000 onderzocht door Chemielinco.Uit dit verkennend bodemonderzoek is naar voren gekomen dat in het mengmonster van de bovengrond is een licht verhoogd gehalte aan minerale olie aangetoond. In de ondergrond is een licht verhoogd gehalte aan PAK gemeten.

In het grondwater uit peilbuis 1zijn licht verhoogde concentraties aan cadmium en zink gemeten. Uit eerder onderzoeken in de gemeente Tilburg blijkt dat zware metalen vaker in licht verhoogde concentraties in het grondwater worden aangetroffen. Deze verhoogde concentraties worden beschouwd als natuurlijk verhoogde achtergrondgehaltes. Verder zijn in het grondwater geen van de geanalyseerde parameters verhoogd

ten opzichte van de streefwaarde gemeten.

Dempingen

Uit historisch onderzoek is gebleken dat er op locatie geen dempingen hebben gelegen.

Ondergrondse tank
Uit historisch onderzoek is gebleken dat er op de locatie geen ondergrondse tank aanwezig is geweest.

Conclusie

Omdat van de locatie zelf geen recente bodemonderzoeken bekend zijn, dient voor het verkrijgen van een bouwvergunning een bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

De locatie voor de bouw van de de woning ligt niet in een Habitatrichtlijngebied of in de nabijheid of de invloedssfeer ervan. Hierdoor zal er geen sprake zijn van bescherming in het kader van de Wet natuurbescherming. De locatie voor de woningen ligt evenmin in de Ecologische hoofdstructuur. De woningen liggen wel in de nabijheid van de EHS. Het dichtstbijzijnde EHS-gebied betreft het Wandelbos dat aan de Indigolaan grenst. De bouw van een woning (hoogte maximaal 3,5m) op eeen reeds bebouwd perceel heeft geen effect op de wezenlijke kenmerken en waarden van het Wandelbos. Vanuit het bestaande rijks- of provinciale natuurbeleid rust dan ook geen planologische gebiedsbescherming op de locatie.

Op dit moment wordt het plangebied begrensd door een klimophaag. Er bevinden zich diverse volgroeide bomen in het plangebied. Tijdens een terreinbezoek in 2012 is in het bijzonder gekeken naar nesten van vogels en mogelijke vaste rust- en verblijfplaatsen voor vleermuizen. Tevens is bekeken of zich in de bomen nesten van eekhoorns bevinden.

figuur: randen achterterreinen Magentahof

De meest voorkomende boomsoort op de percelen is de grove den. Daarnaast staan er enkele inlandse eiken, berken, tamme kastanje en enkele coniferen. De waarde van grove dennen voor vleermuizen is zeer beperkt.

figuur: randen achterterreinen Magentahof

Er zijn tijdens het veldbezoek geen nesten van vogels of eekhoorns aangetroffen. Er zijn evenmin (sporen van) vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen. De waarde van grove dennen voor vleermuizen is dan ook zeer beperkt. Het terreinbezoek is uitgevoerd vanaf het Magentahof en de percelen zijn zelf niet bezocht. Hierdoor is het niet mogelijk om de bomen vanuit alle hoeken te kunnen bekijken.

Op basis van het terreinbezoek en de lage verwachtingswaarde ten aanzien van het voorkomen van beschermde soorten op de percelen, zijn er vanuit de Wet natuurbescherming geen belemmeringen.

Er zijn sinds het terreinbezoek geen ontwikkelingen (geweest) die aanleiding geven om deze conclusies te herijken.

Dit hoofdstuk geeft weer hoe wateraspecten een rol hebben gespeeld bij het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan.

Het plangebied is gelegen in het stroomgebied van de Leij en behoort zowel kwalitatief als kwantitatief tot het beheergebied van Waterschap de Dommel. De bruto oppervlakte is ongeveer 320m². In de bestaande situatie is het plangebied deel van de tuinen van de bestaande villa's aan de Indigolaan, en dan ook deels verhard ten behoeve van tuininrichting. Het terrein ligt ongeveer op 13,70m +NAP. De maatgevende grondwaterstand ligt op ongeveer 11,45m +NAP. Met maatgevende grondwaterstanden ruim één meter onder het maaiveld, is de ontwatering in de bestaande situatie voldoende.

In de bestaande situatie ligt een gemengd rioolstelsel in de omgeving van het plangebied. Binnen het plangebied wordt geen vuilwater afgevoerd. Het regenwater infiltreert lokaal in de bodem.

Er is geen relevante waterpartij in de omgeving van het plangebied, behalve de vijver van het Wandelbospark op ruim 300 m afstand.

Het waterschap De Dommel heeft het Waterbeheerplan 'Waardevol Water' 2016 - 2021 vastgesteld. Tevens is het Provinciale Milieu en Waterplan 2016 - 2021 door de provincie Noord Brabant vastgesteld. Beide plannen lopen parallel met de 2e termijn van de Kaderrichtlijn Water. Het Waterbeheerplan is opgesteld vanuit de insteek van het waterschap : samen met gebruikers en (maatschappelijke) organisaties meer waarde geven aan water. Dit doet het waterschap vanuit vier uitgangspunten: 1) beekdalbenadering; 2) gebruiker centraal; 3) samen sterker; 4) gezonde toekomst. Naast dit beheerplan beschikt het waterschap over verschillende beleidsregels en van de Keur waterschap De Dommel (datum intrede 1 maart 2015), die van belang is voor eventuele ontwikkelingen.

Het waterbeleid van de gemeente Tilburg in het vGRP 2016-2020, vastgesteld november 2016. Bij de totstandkoming van dit beleid zijn de waterbeheerders nauw betrokken. De Omgevingsvisie 2040 is in september 2015 vastgesteld. Daarin zijn alle uitgangspunten en opgaves voor de komende decennia vastgelegd. Daarin wordt de vastgestelde visie verder afgewikkeld. In het vGRP is verder invulling aan het lange termijn beleid dat gestart is met het Waterplan (1997), het Waterstructuurplan (2002), Structuurvisie Water en Riolering 2010-2015 en voorgaande Gemeentelijk Rioleringsplannen.

Afwegingen

De bouw van de woning zorgt voor een toename van de verharde oppervlakte met ongeveer 320m².

De eigenaar van de grond bepaalt de hoogten van het terrein / vloerpeilen binnen de perceelgrenzen. Deze terreinhoogten moeten afgewogen en gekozen worden aan de hand van de volgende factoren:

• Voldoende ontwateringdiepte;

• De water- en vochtigheid van alle ondergrondse bouwdelen dient te allen tijde voldoende voor de nieuwe functie van de ruimte;

• De vuil- en regenwaterafvoer moet mogelijk zijn via de aangeboden lozingspunten;

• Aansluiten op de bestaande aangrenzende percelen en op de (toekomstige) terreinhoogte van de openbare ruimte ter plaatse van de grens (T-hoogte);

• Geen afvloeiend regenwater afwentelen buiten de (toekomstige) percelen;

• Afdoende bescherming tegen overstroming bij extreem neerslag.

De gemeente bepaalt de hoogte van de (toekomstige) openbare ruimte. Daarbij zijn verschillende factoren van belang, waaronder de ontwateringdiepte. In de bestaande situatie is de ontwateringdiepte voldoende voor de nieuwe functies. Hierom worden geen preventieve maatregelen vastgesteld om grondwater- of vochtoverlast te voorkomen. Om de aansluiting op nabije terreinhoogten optimaal te houden wordt de bestaande terreinhoogte ter plaatse van de perceelgrens (T-hoogte) gehandhaafd.

Het toepassen van uitloggende bouwmaterialen is uitgesloten om verontreiniging van bodem- en oppervlaktewater te voorkomen, als het regenwater valt op de afvoerende oppervlakten van daken en verharding en verder afstroomt.

Tilburg streeft naar een betere leefomgeving. Daarbij speelt de trits vasthouden-bergen-afvoeren een centrale rol. In eerste instantie gaat het om het gebiedseigen water zoveel mogelijk vast te houden (trits vasthouden-bergen-afvoeren) in zijn weg tussen de afvoerende oppervlakken en de infra voor inzamelen (bergen) zoals de riolering, de blauwe aders, wadi's, enz. Het plangebied biedt mogelijkheden om het regenwater wat op het plangebied valt binnen het plangebied te bergen. Mogelijkheden hiervoor zijn:

• Water opvangen in de tuin, poelen, regentonnen e.d

• Minder afvoerende oppervlakken inrichten

• Hergebruik van regenwater voor bijvoorbeeld toiletspoeling of wassen van voertuigen;

• Groene daken;

• Waterdoorlatende verharding;

• Alle beetjes helpen; andere / innoverende ideeën zijn mogelijk.

De impact van deze ontwikkeling op het watersysteem is te klein (kleiner dan 2.000m²) om aan het bergen op eigen terrein eisen te stellen. Daarom wordt er geen bijzondere compensatiemaatregelen / (bergings)eisen vastgesteld voor deze ontwikkeling. De vuil- en regenwaterafvoer kan direct aansluiten op het bestaande watersysteem, het gemengd rioolstelsel. Als de vuil- en waterafvoer van het plangebied in een later stadium ontvlecht wordt, moet bij nieuwbouw het vuil- en regenwater ook inpandig gescheiden worden. Tot dat moment worden beide afvoerstromen bij de perceelgrens gecombineerd en via de gemengde riolering verder verwerkt.

Bij extreme neerslag is het bestaande watersysteem ontoereikend: als de afvoer- en bergingscapaciteit volledig benut zijn, stijgen de waterniveaus tot het maaiveld. De laag gelegen delen worden als eerst overstroomd. In eerste instantie wordt het regenwater in de openbare ruimte opgevangen (berging op straat). Hiervoor is het van belang dat de (toekomstige) openbare ruimte lager ligt dan de aangrenzende percelen. Afhankelijk van diverse factoren, zoals de locatie ten opzichte van het afvoersysteem, de maaiveldverloop, enz. kan deze overstroming hinder en zelfs schade veroorzaken. Uit de verkenning met een simulatie met extreme neerslag kan men concluderen dat het plangebied bij extreme neerslag het risico op wateroverlast gering is. Daarom adviseert de gemeente de initiatiefnemer om de vloerpeilen bij bebouwing minimaal 15cm hoger dan de openbare ruimte ter plaatse van de perceelgrens (T-hoogte) te kiezen.

Het afvalwater wordt afgevoerd naar het bestaande gemengd rioolstelsel. De hoeveelheid is beperkt en heeft geen invloed op het functioneren van het rioolstelsel.

De impact van dit plangebied op het watersysteem is beperkt. De aanpak volgt het maatwerk dat de gemeente heeft vastgesteld in het verbreed gemeentelijke rioleringsplan 2016-2019. Het bij het proces van de watertoets bijhorende wateroverleg wordt daarom maximaal verkort gevolgd. De opzet van het watersysteem is omschreven in deze waterparagraaf en direct verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Het waterschap heeft dan ook geen voorlopig wateradvies verstrekt. Het advies van het waterschap in het kader van de watertoets, wordt dan ook (direct) verstrekt bij de terinzagelegging.

De indeling en inhoud van de regels bij dit bestemmingsplan zijn gebaseerd op de Tilburgse bestemmings- plansystematiek, die primair ten behoeve van het actualiseren van bestemmingsplannen (een autonoom proces waarbij uit de aard der zaak de nadruk ligt op beheer) door de afdeling Ruimte van de gemeente Tilburg is opgesteld. De plansystematiek is vastgesteld door het gemeentebestuur en wordt doorlopend aan veranderende regelgeving en beleidsinzichten aangepast. De plansystematiek is gebaseerd op en sluit aan bij SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) en IMRO2012 (Informatie Model Ruimtelijke Ordening). De systematiek is te vinden op www.tilburg.nl/ruimtelijkeplannen.

Hoofdstuk 1 bevat de ´Inleidende regels´. Dit hoofdstuk omvat twee artikelen: een artikel met een aantal noodzakelijke begripsomschrijvingen en een artikel inzake de wijze van meten.

Hoofdstuk 2 bevat de ´Bestemmingsregels´. In dit hoofdstuk komen de verschillende bestemmingen met bijbehorende bouwregels en gebruiksregels aan bod. Vaak is daarnaast sprake van een nadere eisen-regeling, een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, wijzigingsbevoegdheden e.d.

Bestemming

In dit bestemmingsplan is de bestemming Wonen opgenomen. Wonen is een bestemming voor de bouw van een grondgebonden woning met een beperkte maximale bouwhoogte (3,5m).

Bouwregels

De bouwregels bevatten een uitgebreide regeling ten aanzien van het oprichten van gebouwen en overige bouwwerken in het plangebied (bouwvlak, erf, bouwhoogte, regeling bijgebouwen, etc.). Er wordt hierbij een onderscheid gemaakt in bouwregels voor (hoofd)gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde en bouwwerken van algemeen nut.

Voor het bouwvlak geldt een maximale bouwhoogte van 3,5m. Daarbij mag het bouwvlak voor 100% worden bebouwd.

Er mag maximaal één woning worden gebouwd in één laag.

Nadere eisen en omgevingsvergunningvoor het binnenplans afwijken van de bouwregels. Vaak heeft het college de bevoegdheid om met in achtneming van de daarvoor geldende voorwaarden nadere eisen aan bouwplannen te stellen of afwijking van de bouwregels toe te staan.

Gebruiksregels

Bij de bestemming Wonen worden regels omtrent het gebruik van gronden en bouwwerken gegeven, al dan niet aangevuld met een aantal afwijkingsmogelijkheden, wisselend per bestemming.

Hoofdstuk 3 omvat de ´Algemene regels´ ten aanzien van de volgende aspecten:

Anti-dubbeltelregel

Artikel 4 bevat een algemene anti-dubbeltelregel ter voorkoming van onbedoeld gebruik van de regels.

Algemene bouwregels

Artikel 5 bevat een aantal bouwregels die algemeen toepasbaar zijn. Het gaat hierbij om de regeling met betrekking tot ondergrondse bebouwing, de situering van de hoofdtoegang voor woningen, een regeling voor onbebouwde terreinen bij woningen en bij overige gebouwen, een regeling over de ruimte tussen gebouwen en een regeling voor het bouwen nabij op de verbeelding aangeduide bomen.

Algemene gebruiksregels

In artikel 6 staat een algemene gebruiksregel, inhoudende dat het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met een functie-aanduiding aangemerkt wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming.

Algemene afwijkingsregels

Algemene afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot geringe afwijkingen van de regels van het plan staan in artikel 7.

Algemene wijzigingsregels

In artikel 8 zijn de algemene wijzigingsregels opgenomen.

Overige regels

Naast eventuele nadere eisen per bestemming zijn burgemeester en wethouders via artikel 10 bevoegd om een aantal algemene nadere eisen te stellen.

Het vierde en laatste hoofdstuk heet 'Overgangsrecht en slotregel'. Hier is het overgangsrecht te vinden met betrekking tot het bouwen van bouwwerken en het gebruik van gronden en opstallen. In de slotbepaling wordt de exacte naam van het bestemmingsplan gegeven.

Artikel 3.1.6 van het Bro verplicht de bestemmingsplanwetgever een vast te stellen bestemmingsplan te doen

vergezellen door een toelichting, waarin (o.a.) zijn neergelegd de inzichten over de uitvoerbaarheid van het

plan.

Het voorliggende bestemmingsplan bevat een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, omdat het ziet op de bouw van een woning. De grondexploitatiewet (afdeling 6.2 van de Wro) is derhalve van toepassing. Met initiatiefnemer is een exploitatieovereenkomst gesloten ter zake van 'reserve bovenwijkse voorzieningen'. Aangezien het kostenverhaal anderszins verzekerd is, is het niet noodzakelijk om een tijdvak of fasering te bepalen en eisen en regels te stellen als bedoeld in artikel 6.13 tweede lid Wro. Er is dan ook geen exploitatieplan opgesteld als bedoeld in artikel 6.12 Wro.

Eventueel uit te keren tegemoetkomingen in planschade zullen ten laste komen van de initiatiefnemer, die met de gemeente eveneens een overeenkomst inzake het verhaal van planschade heeft gesloten. De enige gemeentelijke kosten die gemaakt worden zijn de plan- en apparaatskosten ten behoeve van het opstellen van dit bestemmingsplan. Bij initiatiefnemer zijn dienaangaande bij aanslag leges in rekening gebracht en betaald. Gelet op het vorenstaande is het plan economisch uitvoerbaar.

Artikel 1.3.1 van het Bro verplicht bestuursorganen, die een structuurvisie of een bestemmingsplan voorbereiden, waarbij sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling en waarbij geen milieu-effectrapport wordt opgesteld, kennis te geven van het voornemen te komen tot vaststelling van die structuurvisie of dat bestemmingsplan. In casu is het voornemen te komen tot vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan 'Wandelbos 2007, 4e herziening (Magentahof)' op 22 juli 2016 gepubliceerd in het Gemeenteblad.

Het bestemmingsplan is in stedelijk gebied gelegen. Het project ten behoeve waarvan het bestemmingsplan wordt opgesteld, heeft een zeer beperkte ruimtelijke impact. Er zijn dan ook geen provinciale of rijksbelangen mee gemoeid.

De initiatiefnemers hebben ter uitvoering van het bepaalde in de door de raad vastgestelde Handreiking burgerparticipatie omwonenden schriftelijk geinformeerd over het bouwplan en het volgende verslag uitgebracht aan de gemeente. De directe buren, de bewoners van Indigolaan 2, hebben aangegeven zich te kunnen verenigen met het plan. Ook de vergegenwoordiger van zorgcomplex de Duynsberg heeft aangegeven positief te staan ten opzichte van het plan. Met het bestuur van de Vereniging van Eigenaren van de Duynstaete, het tegenovergelegen flatgebouw, heeft een gesprek plaatsgevonden, waarin het plan is toegelicht. Het bestuur heeft aangegeven dat zij te zijner tijd zal reageren als het plan ter inzage ligt en daar aanleiding toe geeft. Wel gaf het bestuur aan dat zij het op prijs zouden stellen indien er een oplossing komt voor de groenstrook van de gemeente op de hoek grenzend aan het plangebied. Het onderhoud hiervan is volgens de bewoners onvoldoende. Gevraagd is of het particulier kan worden onderhouden, dan wel worden toegevoegd aan het plangebied. De initiatiefnemers hebben deze vraag aan de gemeente voorgelegd.

Groenstrook

De gemeente wil de betreffende groenstrook niet privatiseren, omdat daarmee de continuïteit van de beplanting langs de Magentahof in het gedrang komt. Wanneer het grondstuk zou worden geprivatiseerd, kan daar immers ook een schutting of andere erfafscheiding worden geplaatst.

Het zou wel mogelijk zijn om het beheer van deze gemeentegrond door bewoners zelf te laten uitvoeren. Hierover kunnen nadere (contracts)afspraken worden gemaakt. Hiervoor kunnen de bewoners die dat wensen contact opnemen met de gemeente.

Conclusie

De burgerparticipatie heeft niet geleid tot aanpassing van het bouwplan.

Het ontwerpbestemmingsplan Wandelbos 2007, 4e herziening (Magentahof) heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen van maandag 28 november 2016 tot en met maandag 9 januari 2017. Er zijn geen zienswijzen ingediend.