het bestemmingsplan Zandven-West met identificatienummer NL.IMRO.0861.BP00108-0401 van de gemeente Veldhoven.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij bijbehorende bijlagen.

het door de bewoner in een woning en/of in de bij die woning behorende bijgebouwen uitoefenen van een beroep of beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, met behoud van de woonfunctie, met daaraan ondergeschikte detailhandel. Hieronder vallen in ieder geval de beroepen zoals opgenomen in Bijlage 1 Lijst aan-huis-verbonden-beroepen.

het door de bewoner bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, gericht op consumentenverzorging, geheel of overwegend door middel van handwerk, alsmede internethandel waarvan de omvang zodanig is dat de activiteit in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend, met daaraan ondergeschikte detailhandel. Hieronder vallen in ieder geval de bedrijven zoals opgenomen in Bijlage 2 Lijst aan-huis-verbonden-bedrijven .

een aan een hoofdgebouw toegevoegde, afzonderlijke ruimte die qua afmetingen en/of in visueel opzicht (onder meer voor wat betreft (goot)hoogte, dakhelling en/of dakvorm) ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een woning, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen en/of andere functies, waarvan het hoofdgebouw aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd; ook de "eindwoning" van een blok van aaneengebouwde woningen wordt als een "aaneengebouwde woning" aangemerkt.

de gevel van een hoofdgebouw, die is gesitueerd tegenover de voorgevel van het betreffende hoofdgebouw.

humusrijk grondpakket ontstaan door grondomwerking. Men spreekt van een plaggendek als ten gevolge van bemesting met (heide)plaggen vermengd met dierlijke mest in de loop der tijd een dikker akkerdek is ontstaan.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

archeologisch onderzoek, verricht door een organisatie (bijvoorbeeld een onderzoeksbureau of overheidsinstelling) die daartoe is gecertificeerd conform de Erfgoedwet.

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische relicten (resten uit het verleden).

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende archeologische relicten (resten uit het verleden).

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een in de regels of verbeelding aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bepaald gebied aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd met gebouwen, overkappingen en carports. Kelders en ondergrondse ruimten tellen niet mee voor de bepaling van de bebouwde oppervlakte, voor zover zij geheel onder het maaiveld zijn gesitueerd.

een onderneming gericht op het produceren, vervaardigen, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder.

1. a. bij bebouwing: zoals legaal aanwezig op het tijdstip van de ter inzagelegging van het ontwerpplan, dan wel zoals die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning;
2. b. bij gebruik van grond en opstallen: zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

een ieder die in de gemeentelijke basisadministratie als zodanig voor het betreffende adres vermeld staat en de personen die deel uitmaken van zijn/haar huishouden.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak

een aanbouw, uitbouw of vrijstaand gebouw dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

werken of werkzaamheden, die een bodemverstorende werking kunnen hebben op het aanwezige archeologische bodemarchief.

het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

het gedeelte van een bouwwerk tussen twee vloeren in, met uitzondering van het souterrain en de zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Bovenste deel van de bodem van bijvoorbeeld een akker dat door menging door ploegen of spitten is ontstaan en humusrijker is dan de ondergrond (zie ook akkerdek). De grondlaag waar de wortels van de planten in groeien. Doorgaans de bovenste 30 cm.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

het totale gebouwde vloeroppervlak van de ruimte die wordt gebruikt voor de in het plan aangegeven doeleinden, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke.

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwakalcoholische en niet-alcoholische dranken.

een horecabedrijf, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid.

een niet-omgevingsvergunningplichtige ruimte in de vorm van een aanhangwagen, gefabriceerd, ingericht en bestemd voor het genieten van recreatief verblijf elders.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, zonder eigen wanden of deuren, bedoeld als overdekte stallingruimte voor personenauto's.

een horecabedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, met eventueel als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid, en van verdovende en/of hallucinerende stoffen.

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt.

een instelling waar mensen gedurende de dag worden begeleid, verzorgd en beziggehouden, zonder de mogelijkheid tot overnachting.

recreatieve activiteit welke plaatsvindt binnen een periode van een uur voor zonsopgang tot een uur na zonsondergang.

de gesloten bovenbeëindiging van een gebouw.

verticaal raamkozijn in een schuin dak, voorzien van een eigen dak en van zijwanden, en aan alle zijden omgeven door het betreffende dakvlak.

een door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van archeologie. Deze dient in ieder geval te voldoen aan de in de KNA gestelde kwalificaties van senior archeoloog.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

detailhandel in de volgende categorieën:

1. a. detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen;
2. b. detailhandel in volumineuze goederen, zoals auto's, keukens, badkamers, boten, motoren, caravans en tenten, aanhangwagens, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en materialen;
3. c. tuincentra;
4. d. grootschalige meubelbedrijven, al dan niet - in ondergeschikte mate - in combinatie met woninginrichting en stoffering;
5. e. bouwmarkten.

een erfafscheiding met een constructie waardoor het zicht op de achterliggende gronden wordt belemmerd en waarbij de constructie voor meer dan 30% dicht is.

het bedrijfsmatig verlenen van commerciële en/of maatschappelijke diensten met een publieksaantrekkende functie zoals een kapsalon, schoonheidssalon, autorijschool, esthetisch chirurgisch bedrijf, uitzend- of detacheringsbureau, reisbureau, bank, makelaarskantoor, reparatiebedrijf voor muziekinstrumenten, cateringbedrijf, alsmede naar aard en uitstraling overeenkomstige bedrijven, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

een ondergeschikt uitgebouwd gedeelte (uitbouw) van een woning aan een gevel.

een horecabedrijf dat tot doel heeft het daarbinnen doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard en tevens het bedrijfsmatig ten behoeve van verbruik van ter plaatse verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken.

een seksinrichting waar door middel van massage seksuele handelingen worden verricht tegen een vergoeding.

een natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon, die bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend.

een (grootschalig) eenmalig of periodiek terugkerend voor publiek toegankelijke verrichting van vermaak, zoals sportmanifestaties, kermissen, concerten, bijeenkomsten, voorstellingen, shows, tentoonstellingen of thematische markten, al dan niet in tijdelijke onderkomens, zoals tenten of paviljoens.

die vormen van dagrecreatie welke in hoofdzaak zijn gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals wandelen en fietsen.

een ruimte die ongeschikt is als verblijfsruimte, zoals een berging, garage of plantenkas. Het gebruik moet in planologisch opzicht ondergeschikt en ondersteunend zijn aan het gebruik van het hoofdgebouw. Bij een woning betekent dit dat er in deze bijbehorende bouwwerken geen primaire woonfuncties zoals woonkamer, keuken of slaapkamer gerealiseerd mogen worden.

een gebouw dat bedoeld is voor de stalling van motorvoertuigen, alsmede als opslagplaats c.q. berging ten behoeve van huishoudelijk gebruik.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een inrichting waarbij als gevolg van de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld.

een bedrijf met als hoofdactiviteit het faciliteren van het afhalen en retourneren van bestellingen geplaatst bij één of meerdere internethandels.

een woning, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, in een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen bevat.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

1. a. hondenuitlaatterrein: al dan niet afgeschermd/ omheind of met paaltjes gemarkeerd terrein waarbinnen honden los mogen lopen en hun behoefte mogen doen, zonder opruimplicht;
2. b. hondenuitrenterrein: met paaltjes gemarkeerd terrein waarbinnen honden los mogen lopen, maar niet hun behoefte mogen doen, met opruimplicht;
3. c. hondenuitlaatroute: met paaltjes gemarkeerde route (1,5 m brede strook) waar honden aangelijnd mogen lopen en hun behoefte mogen doen, zonder opruimplicht.

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

een horecabedrijf waar doorgaans geen overlast voor het leefklimaat wordt veroorzaakt dat is gericht op het hoofdzakelijk overdag en 's avonds verstrekken van (niet of licht alcoholhoudende) dranken en eenvoudige maaltijden en etenswaren zoals een broodjeszaak, koffie-/theehuis, ijssalon en/of een naar de aard, openingstijden en invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen horecabedrijf.

een horecabedrijf waarvan de exploitatie doorgaans overlast voor het leefklimaat kan veroorzaken, dat voornamelijk is gericht op het hoofdzakelijk 's avonds verstrekken van maaltijden en/of (alcoholische) dranken, zoals een café, cafetaria/snackbar/afhaalservice, conferentiecentrum, ontmoetingscentrum, restaurant, en/of een naar de aard en invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen horecabedrijf.

een horecabedrijf waarvan de exploitatie doorgaans overlast voor het leefklimaat kan veroorzaken en een grote druk op de openbare orde met zich meebrengt, dat voornamelijk is gericht op het 's avonds en/of 's nachts verstrekken van (alcoholische) dranken en waar tevens gelegenheid wordt geboden tot dansen of vergelijkbaar vermaak, zoals een discotheek, zalencentrum en/of een naar de aard en invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen horecabedrijf.

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

handelsactiviteiten via het internet, primair bestaande uit kantoor- en/of logistieke functie, met daaraan ondergeschikte detailhandel. Een gespecialiseerd afhaalpunt valt hier niet onder, tenzij de internethandel op een bedrijventerrein plaatsvindt.

het gebruik van een hoofdgebouw of met het hoofdgebouw verbonden bijgebouwen door meerdere onzelfstandige huishoudens.

de verhuur van een deel van al dan niet zelfstandige woonruimte ten behoeve van (langdurige) bewoning door personen voor welke inschrijving in de Gemeentelijke Basis Administratie noodzakelijk is en die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren.

een auto, waarin voorzieningen zijn getroffen voor dag- en/of recreatief nachtverblijf.

niet als een bouwwerk aan te merken vouwwagens, kampeerauto's, caravans of hiermee gelijk te stellen onderkomens, die bestemd zijn voor recreatief verblijf en waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

voorzieningen gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, tot maximaal een 0,5 meter boven maaiveld.

het tegen vergoeding bieden van verzorging, onderdak en begeleiding aan minderjarigen door anderen dan de eigen ouders, pleeg- of stiefouders en onderscheiden kan worden in:

1. a. kinderdagopvang: opvang overdag, zonder de mogelijkheid tot overnachting;
2. b. 24-uurs kinderopvang: opvang zowel overdag als 's avonds en/of 's nachts.

vormen van alternatieve energieopwekking en -besparing, met behulp van wind, welke naar aard en schaal in de omgeving ruimtelijk kunnen worden ingepast.

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van zwakalcoholische en niet-alcoholische dranken, met als nevenactiviteit het verstrekken van voor consumptie van ter plaatse bereide etenswaren.

een object waarvoor ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen een grenswaarde voor het risico c.q. een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, die in acht genomen moet worden.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, of onderdelen van bouwwerken die worden aangemerkt als uitingen van één der beeldende kunsten.

een in bouwkundige zin, door mensenhanden gemaakt (civiel technisch) bouwwerk, zoals aquaducten, bruggen, dijken, tunnels en viaducten.

bijzondere landschappelijke kenmerken van een gebied of object in de zin van aantrekkelijkheid, herkenbaarheid/identiteit en diversiteit bestaande uit aardkundige, cultuurhistorische en visueel-ruimtelijke waarden, afzonderlijk of in onderlinge samenhang.

een dakvorm die bestaat uit slechts één dakvlak of dakschild, dat onder een helling is aangebracht, waarbij het laagste punt van het dakvlak de goothoogte betreft en het hoogste punt de bouwhoogte.

afdak of overkapping aan of bij een gebouw die aan de open zijde al of niet ondersteund is.

voorzieningen ten behoeve van openbaar bestuur, openbare dienstverlening, religie, verenigingsleven, onderwijs, opvoeding, cultuur en lichamelijke en/of geestelijke gezondheid.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

bovenste rand van een dak of de horizontale snijlijn van twee dakvlakken.

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie, alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten.

bouwdelen van beperkte afmetingen, die buiten het gebouw uitsteken, zoals schoorstenen, windvanen en liftschachten.

detailhandel welke als activiteit in ruimtelijk, functioneel en inkomenswervend opzicht beperkt is ten opzichte van de aan de ingevolge het bestemmingsplan toegestane relevante bedrijfsmatige activiteit. De bedrijfsvloeroppervlakte voor detailhandel mag niet meer bedragen dan 30% van de toegestane en gebruikte relevante bedrijfsvloeroppervlakte, tot een maximum oppervlakte van 15 m². Daarbij bedraagt de detailhandelsactiviteit inkomenswervend gezien eveneens maximaal 30% van het inkomen gegenereerd uit de relevante bedrijfsmatige activiteit. De beperkte op de eindgebruiker gerichte verkoop van goederen houdt functioneel verband met de toegestane relevante bedrijfsmatige activiteit.

een voorziening die ten dienste staat van vrijetijdsbesteding en ontspanning welke als activiteit in ruimtelijk, functioneel en inkomenswervend opzicht ten hoogste 30% betreft van de ingevolge het bestemmingsplan toegestane hoofdfunctie.

voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voer- en vaartuigen, waaronder begrepen woonschepen, caravans, kampeerauto's, alsook tenten, schuilhutten en keten, al dan niet ingericht ten behoeve van recreatief buitenverblijf voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken.

een erfafscheiding met een constructie die wel de toegang tot de achterliggende gronden fysiek belemmert, maar waarbij het zicht op de achterliggende gronden intact blijft, bijvoorbeeld door het gebruik van gaas of spijlen. Hierbij dient de constructie voor minimaal 70% open/begroeid te zijn. Een (dichte) poort in de erfafscheiding is hierbij toegestaan.

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak en niet meer dan één eigen wand.

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

een uitgaansgelegenheid waar personen de mogelijkheid wordt geboden om seksuele handelingen te verrichten, zonder dat sprake is van een vergoeding van deze handelingen.

opstelplaats ten behoeve van één auto, hieronder niet begrepen parkeergarages en/of garageboxen behorende bij woningen. Opstelplaatsen gelegen in collectieve parkeervoorzieningen en carports worden wel aangemerkt als parkeerplaats.

een woning, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, met een geheel of gedeeltelijk omsloten binnenplaats of binnentuin, gevormd door de gevels van belendende, dan wel op het eigen bouwperceel aanwezige bebouwing.

1. a. voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang aan een weg grenst: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkte maaiveld.

zie detailhandel in volumineuze goederen.

risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waar bij een gevaarlijke stof of bestrijdingsmiddel betrokken is.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een seksinrichting bestemd voor of in gebruik voor het zich vanaf de openbare weg of een andere voor het publiek toegankelijke plaats, zichtbaar ter beschikking stellen tot het tegen betaling verlenen van seksuele diensten aan anderen (prostitutie).

een horecabedrijf, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken.

1. a. een inrichting bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde of richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;
2. b. een Amvb-inrichting waarvoor krachtens artikel 8.40 Wet milieubeheer regels gelden met betrekking tot minimaal aan te houden afstanden bij de opslag en/of het gebruik van gevaarlijke stoffen;
3. c. bedrijven waarvan de aantoonbare plaatsgebonden risico-contour is gelegen buiten de inrichtingsgrens.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch- pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, erotisch getinte horeca en raamprostitutie, al dan niet in combinatie met elkaar.

een terrein waarop sport- en speelactiviteiten in de openlucht kunnen plaatsvinden.

instelling/gelegenheid, welke primair is gericht op de uitoefening van sporten.

een ten behoeve van een stacaravan volgens de regels van de grondeigenaar/verhuurder aangegeven, of in het terrein als zodanig aangeduide standplaats, waarbinnen een stacaravan voor een onbepaalde tijd verblijfplaats mag hebben.

een caravan, die, ook als hij niet-omgevingsvergunningplichtig is, toch als een gebouw valt aan te merken.

het vanaf een vaste plaats op een openbare en in de open lucht gelegen plaats te koop aanbieden, verkopen of afleveren van goederen dan wel aanbieden van diensten, gebruikmakend van fysieke middelen, zoals een kraam, een wagen of een tafel. Onder een standplaats wordt niet verstaan een vaste plaats op een markt als bedoeld in artikel 160, lid 1 aanhef en onder h van de Gemeentewet, dan wel een vaste plaats op een evenement.

een detailhandelsbedrijf in de vorm van een zelfbedieningswinkel waar hoofdzakelijk levensmiddelen, voedingsmiddelen - inclusief versartikelen zoals groente, brood, vlees en zuivel - en huishoudelijke artikelen worden verkocht, met een bruto vloeroppervlak (bvo) van tenminste 500 m².

een in hoofdzaak uit textiel of uit andere daarmee vergelijkbare materialen vervaardigd onderkomen voor recreatief dag- en/of nachtverblijf, dat gemakkelijk is op te vouwen en in te pakken.

een woning, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, waarvan het hoofdgebouw deel uitmaakt van een blok van maximaal twee direct aaneengebouwde hoofdgebouwen; ook woningen die dezelfde uiterlijke kenmerken hebben van een reeks twee-onder-een kapwoningen en onderdeel zijn van deze reeks, maar aan het einde van de reeks niet aan alle kenmerken voldoen, worden als twee-onder-een kap woning aangemerkt.

de vergroting van een bestaande ruimte in een hoofdgebouw, die qua afmetingen en/of visueel opzicht (onder meer voor wat betreft (goot)hoogte, dakhelling en/of dakvorm) ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

gronden waarbij de nadruk ligt op het verblijf van personen in het openbaar gebied en die tevens een verkeersfunctie hebben voor fietsers en voetgangers.

een kraam, een wagen, een tafel of een ander fysiek middel ten behoeve van de verkoop op een standplaats.

de netto vloeroppervlakte van de verkoopruimte, dat wil zeggen het voor het winkelend publiek toegankelijke deel van een detailhandelsbedrijf, inclusief de etalages en de ruimte achter toonbanken en kassa's.

de naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw.

de denkbeeldige lijn door de voorgevel.

de naar de weg gekeerde grens van een bouwvlak. Indien een bouwvlak met meerdere zijden aan de weg grenst zijn er meerdere voorste bouwgrenzen.

een woning, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, waarvan het hoofdgebouw niet aan een op een aangrenzend bouwperceel gelegen gebouw is aangebouwd.

een woning, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, waarvan het hoofdgebouw door middel van één aangebouwd bijgebouw, geen overkapping of carport of luifel zijnde, bijgeschakeld is ("één-aan-één-koppeling") met het hoofdgebouw op het aangrenzende bouwperceel en waarvan het hoofdgebouw met één zijgevel in de zijdelingse perceelsgrens of het einde van het bestemmingsvlak is gebouwd;
ook woningen die dezelfde uiterlijke basiskenmerken hebben van een reeks vrijstaand geschakelde woningen en die onderdeel zijn van deze reeks, maar aan het einde van de reeks niet aan alle kenmerken voldoen, worden als geschakelde woning aangemerkt.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan voorzieningen als duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten en dergelijke.

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke vloeroppervlakte in een winkel.

Een kavel dat bestemd is voor het permanent plaatsen van een niet direct en niet duurzaam met de aarde verbonden en voor woondoeleinden geschikte ruimte, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van de gemeente kunnen worden aangesloten.

een woning, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, dat is geplaatst op een woonwagenstandplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

een woning die een eigen toegang heeft en die door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woning.

ruimte(n) in een gebouw die geheel is (zijn) afgedekt met schuine daken en die in functioneel opzicht deel uitmaakt/uitmaken van (de) daaronder gelegen bouwlaag of bouwlagen.

Een woonruimte met zorg, zonder eigen adres, die deel uitmaakt van een wooneenheid in een gebouw met één adres. Een zorgplaats heeft geen eigen keuken; om te kunnen koken is er een gemeenschappelijke kookvoorziening. Een zorgwoning is een onzelfstandig verblijfsobject.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten (Nen 2580):

de afstand van een gebouw tot een perceelsgrens wordt bepaald door het buitenwerks meten van de kortste afstand in meters van enig punt van het gebouw tot aan de perceelsgrens. Ondergeschikte bouwonderdelen, zoals dakgoten, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen worden hierbij buiten beschouwing gelaten.

de breedte van gebouwen wordt bepaald door het meten van de afstand in meters tussen de buitenwerkse eindgevelvlakken (indien geen sprake is van een rechthoekig gebouw: de gemiddelde breedte van het gebouw).

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

de diepte van de bodemverstorende ingreep, gemeten ten opzichte van het maaiveld ter plaatse (straat of terreinniveau).

de diepte van gebouwen wordt bepaald door het meten van de grootste afstand in meters tussen de voorste en achterste eindgevelvlakken.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

het gebied (zone) waarbinnen bodemingrepen plaatsvinden die een verstorende werking kunnen hebben op het archeologisch bodemarchief.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de oppervlakte van een ruimte gemeten vanaf de binnenzijde van de scheidingsconstructie.

De voor 'Bedrijf - Nutsvoorziening' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. nutsvoorzieningen;

met de daarbij bijbehorende voorzieningen zoals:

2. b. tuinen, erven en verhardingen;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. fiets- en/of voetpaden
5. e. verkeers- en parkeervoorzieningen, met inachtneming van het bepaald in 8.4 en 9.3;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven in de categorieën 1 en 2 uit de 'Staat van bedrijfsactiviteiten' als opgenomen in Bijlage 3 Staat van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf van categorie 1' uitsluitend bedrijven in categorie 1;
3. c. internethandel;

met de daarbij behorende voorzieningen, zoals:

4. d. tuinen, erven en verhardingen;
5. e. in- en uitritten;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. fiets- en/of voetpaden;
8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. verkeers- en parkeervoorzieningen, met inachtneming van het bepaalde in 8.4 en 9.3;
10. j. nutsvoorzieningen;
11. k. geluidwerende voorzieningen .

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en verhardingen;
2. b. fiets- en/of voetpaden;
3. c. pleinen en overige verblijfsgebieden;
4. d. verkeers- en parkeervoorzieningen;
5. e. evenementen;
6. f. terrassen;

met de daarbij behorende voorzieningen, zoals:

7. g. laad- en losvoorzieningen;
8. h. geluidwerende voorzieningen;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. (openbaar toegankelijke) sportvoorzieningen, speelvoorzieningen en hierbij passende, openbare verblijfsvoorzieningen;
11. k. kunstwerken;
12. l. kunstobjecten;
13. m. nutsvoorzieningen;
14. n. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
15. o. hondenuitlaatvoorzieningen;
16. p. bushokjes, fietsenstallingen, straatmeubilair, winkelwagenvoorzieningen en dergelijke.

De voor 'Wonen - Vrijstaand' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in de vorm van vrijstaande woningen;
2. b. tuinen, erven en verhardingen;
3. c. in- en uitritten ten behoeve van de woning;

met de daarbij behorende voorzieningen, zoals:

4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. e. parkeervoorzieningen, met inachtneming van het bepaalde in 8.5 en 9.3;
6. f. nutsvoorzieningen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van de verbeelding en het gestelde in de regels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, afdaken zonder eigen wanden en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, uitgezonderd erkers, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 meter bedraagt.

Kelders en parkeergarages zijn, voor zover geheel gesitueerd onder het maaiveld, overal toegestaan waar gebouwen zijn toegestaan.

Het is verboden de in dit bestemmingsplan bedoelde gronden en bouwwerken te gebruiken of laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming.

Als gebruik in strijd met de bestemming wordt in dit bestemmingsplan in ieder geval aangemerkt:

1. a. het gebruik of laten gebruiken van gronden en opstallen als of ten behoeve van een seksinrichting dan wel ten behoeve van (raam)prostitutie;
2. b. het gebruik of laten gebruiken van opstallen ten behoeve van coffeeshops;
3. c. het gebruik van onbebouwde gronden:

• als stand- of ligplaats van onderkomens;
• als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten;

een en ander tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden.

Ter plaatse van de aanduiding 'geluidszone - industrie' geldt het volgende:

1. a. de gronden zijn in aanvulling op het bepaalde in de regels als bedoeld in hoofdstuk 2 mede bestemd voor het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting vanwege het industrieterrein vliegbasis Eindhoven op geluidsgevoelige objecten;
2. b. in afwijking van het bepaalde bij de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen geldt ter plaatse van de aanduiding 'geluidszone - industrie', dat een op grond van de andere aangewezen bestemmingen toelaatbaar gebouw, of de uitbreiding daarvan, welke kan worden aangemerkt als een geluidgevoelig object als bedoeld in de Wet geluidhinder, met uitzondering van bestaande geluidsgevoelige objecten, slechts mag worden gebouwd indien de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein vliegbasis Eindhoven op de gevels van dit gebouw niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde;
3. c. tot een gebruik, strijdig met de aanduiding 'geluidszone - industrie' wordt in ieder geval gerekend het gebruik van niet geluidsgevoelige objecten als geluidsgevoelig object.

Het bevoegd gezag kan (tenzij op grond van de regels in dit bestemmingsplan reeds is afgeweken) met een omgevingsvergunning afwijken van de regels in het plan voor:

1. a. het afwijken van maten met ten hoogste 10%;
2. b. het bouwen van antenne-installaties tot een bouwhoogte van maximaal 40 meter, met inachtneming van de artikelen 10.2 en 10.3;
3. c. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 meter bedragen en het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
4. d. het afwijken van de gestelde maximale goot- en bouwhoogte van een gebouw en de gestelde minimale/maximale dakhelling van een gebouw;
5. e. het toestaan van kleinschalige windenergievoorzieningen met een bouwhoogte van maximaal 6 meter op gebouwen met een goothoogte van minimaal 12 meter;
6. f. het toestaan van dichte erfafscheidingen tot een maximale bouwhoogte van 3 meter ten behoeve van geluidsreducering;
7. g. het toestaan van buiten opslag;

met inachtneming van de volgende regels:

1. 1. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken en de belangen van derden worden niet onevenredig geschaad;
2. 2. er bestaan geen bezwaren vanuit een verantwoorde stedenbouwkundige inrichting en architectonische vormgeving;
3. 3. het woon- en leefklimaat mag niet onevenredig worden aangetast, ook niet door een cumulatie van activiteiten;
4. 4. de brand-, verkeers- en openbare veiligheid komen niet in het gedrang.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Zandven-West'.

Door voortschrijdende inzichten en om goed en snel in te kunnen spelen op toekomstige verzoeken, is het gewenst enkele aanpassingen door te voeren in de bestemmingsplanregeling die nu geldt voor de in ontwikkeling zijnde woningen en bedrijven in 'Zandven-West'.

Het vorige bestemmingsplan voorzag in bedrijfskavels en woon-werkkavels. Uit onderzoek is gebleken dat er geen marktvraag is voor woon-werkkavels. Er is nu voor gekozen om de strook grond direct grenzend aan het Blauwven te bestemmen ten behoeve van burgerwoningen. De kavels aan de zijde van het Zandven kunnen dan zelfstandig worden ontwikkeld ten behoeve van bedrijfsruimten. Daarnaast zijn de regels op onderdelen verruimd en flexibeler ingericht.

Het doel van dit bestemmingsplan is het bieden van een actuele regeling zodat 'Zandven-West' afgerond kan worden.

Onderstaande afbeelding laat de globale ligging van het bestemmingsplan zien, afgebeeld op een topografische kaart.

^{TOPOGRAFISCHE SITUATIE}

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale medio juni 2019 situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

^{KADASTRALE SITUATIE}

Ter plaatse van het plangebied gelden de bestemmingsplannen "Veldhoven-Noord" (vastgesteld op 25 juni 2013) en "Veldhoven-Noord, herziening Wonen-7" (vastgesteld op 17 december 2013).

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan "Veldhoven-Noord" . De begrenzing van het voorliggende bestemmingsplan 'Zandven-West' is aangegeven.

Het bestemmingsplan "Veldhoven-Noord, herziening Wonen-7" is niet van invloed op dit plangebied. De bestemming 'Wonen-7' komt hierbinnen niet voor.

^{UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN}

De volgende bestemmingen zijn relevant voor onderhavig plan.

• Bedrijf- Nutsvoorziening.
• Bedrijventerrein
• Groen
• Verkeer

Het merendeel van de gewenste aanpassingen heeft betrekking op de bestemming 'Bedrijventerrein'. Binnen deze bestemming worden alle gronden binnen de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - woon-werkcombinaties' omgezet naar de bestemming 'Wonen - vrijstaand'. Ook wordt een deel van de bedrijfsbestemming omgezet naar de bestemming 'Verkeer' ter plaatse van de nieuwe keerlus die al mogelijk is gemaakt via een omgevingsvergunningprocedure. Alle gebouwen die al vergund zijn, passen binnen de regeling van het nieuwe voorliggende bestemmingsplan.

In hoofdstuk 2 zijn de wijzigingen ten opzichte van de geldende regels beschreven.

In hoofdstuk 2 is de motivering van de herziening beschreven. In hoofdstuk 3 en 4 wordt kort ingegaan op respectievelijk het Rijks- en provinciaal beleid en de milieuhygiënische en planologische verantwoording. Hoofdstuk 5 geeft de juridisch planologische opzet en hoofdstuk 6 gaat ten slotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van de herziening.

Het plangebied van het vastgestelde bestemmingsplan 'Veldhoven-Noord' bestrijkt een groot deel van het grondgebied van de gemeente Veldhoven. Het bedrijventerrein Zandven, gelegen in het noordwesten van de gemeente, maakt onderdeel uit van het plangebied van het bestemmingsplan 'Veldhoven-Noord'. In het bestemmingsplan 'Veldhoven-Noord' waren de op dat moment bekende ontwikkelingen en wensen ten aanzien van het destijds beoogde woonvriendelijke bedrijventerrein opgenomen.

Door voortschrijdende inzichten is het gewenst enkele aanpassingen door te voeren ten opzichte van de nu geldende regels. Op onderstaande afbeelding is de laatste stand van zaken (medio juni 2019) met betrekking tot de inrichting van het gebied opgenomen.

^{INDICATIEVE INRICHTINGSTEKENING ZANDVEN-ZUIDWEST}

De volgende aanpassingen zijn in dit bestemmingsplan doorgevoerd:

1. a. De regels zijn aangepast aan de nu geldende modelregels van de betreffende bestemmingen, zodat er voor alle bestemmingen binnen de gemeente Veldhoven een zelfde volgorde, formulering van de regels en maten wordt gehanteerd.
2. b. De woningen aan het Blauwven (binnen de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - woon-werkcombinaties') zijn allen omgezet naar burgerwoningen, hiervoor is de bestemming 'Bedrijventerrein' gewijzigd naar 'Wonen-vrijstaand';
3. c. Binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' zijn daardoor geen (bedrijfs)woningen meer mogelijk. Alle regelingen met betrekking tot (bedrijfs)woningen zijn verwijderd.
4. d. Het aantal woningen in de zuidelijke strook ten westen van de verkeersbestemming/kabel- en leidingstrook is verhoogd van maximaal 11 naar maximaal 14 woningen (maximaal 3 extra woningen), omdat er meer vraag is naar iets kleinere percelen en hierdoor kan er flexibeler ingespeeld worden op deze behoefte;
5. e. Om milieuredenen is tussen de bedrijfsbestemming en de verblijfsruimten behorende bij de woningen voldoende afstand nodig. Het bouwvlak voor de nieuwe woningen is op een afstand van 10 meter tot de achterste perceelsgrens gesitueerd. Tevens is geregeld dat binnen de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - verblijfsruimten uitgesloten' het uitsluitend is toegestaan om bijbehorende bouwwerken voor ondergeschikte functies te realiseren. Afwijkende bestaande hoofdgebouwen en afwijkend gebruik mogen gehandhaafd blijven en vervangen worden, een uitbreiding van de gebruiksmogelijkheden is niet toegestaan.
6. f. Er is een regeling met betrekking tot internethandel toegevoegd binnen de bedrijfsbestemming.
7. g. De staat van bedrijfsactiviteiten is aangepast. Deze is niet meer gebaseerd op functiemeningsgebieden, omdat het wonen nu geheel is losgekoppeld van de bedrijven.
8. h. De via een aparte omgevingsvergunningsprocedure (eind 2016) mogelijk gemaakte keerlus is in de bestemming 'Verkeer' opgenomen.
9. i. De bestemming 'Groen' is verwijderd. Deze was voorheen opgenomen om te voorkomen dat het verkeer vanuit de bedrijven direct ontsloten zouden worden op het Blauwven. Omdat het wonen nu geheel is losgekoppeld van de bedrijven, is dit niet meer nodig.
10. j. De regeling met betrekking tot de situering van de (bedrijfs)gebouwen is gewijzigd om de, vanuit stedenbouwkundig oogpunt, gewenste ligging van de gebouwen duidelijker te regelen.
11. k. De maximale bouwhoogte van de (bedrijfs)gebouwen aan de zuidkant van de bedrijfspercelen is verlaagd van 7 meter naar 3,2 meter. Hierdoor wordt voorkomen dat er hoge bedrijfsgebouwen worden gebouwd direct tegen de woonpercelen aan en ontstaat een soepele overgang van de bedrijfspercelen naar de woonpercelen.
12. l. Op de verbeelding en in regels is de bouwmogelijkheid van een verkooppunt motorbrandstoffen zonder LPG verwijderd, omdat er op deze locatie geen verkooppunt motorbrandstoffen meer gewenst is;
13. m. In het kader van flexibiliteit is een mogelijkheid opgenomen waarmee de voorgevel maximaal 0,5 meter verder naar voren of verder dan 2 meter naar achteren mag worden gerealiseerd dan in de regels is opgenomen, mits dit nodig is om een efficiënte bedrijfsvoering te kunnen uitoefenen. Uit de praktijk blijkt dat voor een efficiënte bedrijfsvoering soms meer ruimte nodig is. Van deze afwijking kan alleen gebruik gemaakt worden indien voldaan wordt aan specifieke voorwaarden (zie artikel 4.3.1 Afwijking situering, goot- enbouwhoogte en dakhelling van gebouwen en afwijking bouwhoogte envormgeving van bouwwerken, geen gebouwen zijnde);
14. n. De regeling met betrekking tot buiten opslag is aangepast om de zichtbaarheid vanaf de weg te voorkomen;
15. o. Op de verbeelding is op het zuidelijke deel van het perceel aan Zandven 1 de bestemming 'Groen' gewijzigd in de bestemming 'Bedrijventerrein', omdat deze zone abusievelijk als groen was bestemd, maar toebehoorde aan het bedrijfsperceel Zandven 1;
16. p. De bepaling in artikel 6.2.1 sublid f in het bestemmingsplan 'Veldhoven-Noord' omtrent de situering van de bebouwing is aangepast, omdat het voor een deel van het Zandven (noordwesten) gewenst is dat niet de voorgevel in de gevellijn wordt geplaatst, maar de achtergevel. Dit deel van Zandven heeft de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - achtergevel in gevellijn' gekregen;
17. q. Op de verbeelding hebben op enkele plaatsen marginale aanpassingen van de bestemmingsgrenzen plaatsgevonden als gevolg van concretisering van het verkavelingsplan.

Een nadere milieuhygiënische en planologische onderbouwing voor bovenstaande aanpassingen is opgenomen in 4 Milieuhygiënische en planologischeverantwoording.

De reikwijdte van deze planherziening is zeer beperkt. Het Rijks- en provinciaal beleid behoeven in het kader van deze planherziening derhalve niet uitgebreid aan de orde te komen. Voor een beleidsmatige onderbouwing van de ontwikkeling van Zandven-West tot bedrijventerrein wordt verwezen naar het onderliggend geldende bestemmingsplan 'Veldhoven-Noord'.

Het enige beleid dat door de toevoeging een woon-werkkavel en de wijziging van woon-werkkavels in burgerkavels van toepassing is artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening, 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. Hierna wordt verantwoord hoe deze ontwikkeling past binnen dit beleid.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Projecten die de realisatie van minder dan twaalf nieuwe woningen bevatten worden op basis van jurisprudentie niet als stedelijke ontwikkeling gezien. Voorliggend bestemmingsplan maakt niet meer dan twaalf nieuwe woningen mogelijk.

Het gaat hier enkel om de toevoeging van maximaal drie woningen ten opzichte van wat mogelijk is op basis van het nu geldende bestemmingsplan. Omdat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling is een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet nodig.

Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bij het opstellen van een bestemmingsplan verplicht inzicht te bieden in de relevante planologische en milieuhygiënische aspecten. De reikwijdte van het voorliggende bestemmingsplan is beperkt en heeft slechts beperkte gevolgen voor de ruimtelijke en functionele opzet ten opzichte van het nu geldende van het bestemmingsplan 'Veldhoven-Noord'. Er zijn derhalve geen onderzoeken noodzakelijk.

In onderstaande paragrafen worden wel kort de milieuhygiënische en planologische gevolgen van de toevoeging van maximaal 3 extra woningen, de directe omzetting van de woon-werkwoningen naar 'burger'woningen verantwoord.

De mogelijke ontwikkelingen betreffen geen bestemmingswijziging naar een gevoeliger functie, want het was al toegestaan dat er woningen mochten worden gebouwd mogelijk binnen de aanduiding 'specifieke vorm van wonen'- woon-werkcombinaties'. Het maakt planologisch niet uit of dit 'burger' of 'bedrijfs'woningen zijn.

Het uitvoeren van een bodemonderzoek is in het kader van de bestemmingsplanprocedure niet noodzakelijk. In het kader van de aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen zal wel een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) moeten worden overlegd.

Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijfsvestigingen en/of inrichtingen mogelijk kunnen worden gemaakt. Dit houdt in dat er een voldoende ruimtelijke scheiding aanwezig dient te zijn tussen milieubelastende bedrijven en woongebieden. Hoe zwaarder c.q. hoger de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand.

Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009. In deze brochure worden onder meer richtafstanden aangegeven tot de omgevingstypen 'rustige woonwijk' of 'rustig buitengebied' en 'gemengd gebied. In een gemengd gebied mag een kleinere richtafstand dan in een rustige woonwijk worden aangehouden. De richtafstanden mogen dan met één 'afstandstap' worden teruggebracht.

Een rustige woonwijk is als volgt gedefinieerd: Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen bij dit omgevingstype vrijwel geen andere functies voor. Een vergelijkbaar omgevingstype qua aanvaardbare milieubelasting is een rustig buitengebied, een stiltegebied of een natuurgebied.

Een gemengd gebied is als volgt geformuleerd: Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren tot gemengd gebied.

Omgevingstype

Het omgevingstype van voorliggend plangebied is een gemengd gebied. Binnen het plangebied komen zowel woningen als bedrijven voor. Daarnaast is ten noorden van het plangebied de ontsluitingsweg Oersebaan aanwezig en het bedrijventerrein Park Forum gelegen.

Dit betekent dat voor bedrijven met milieucategorie 1 een richtafstand van 0 meter geldt en voor bedrijven met milieucategorie 2 een richtafstand van 10 meter.

Invloed van bedrijvigheid op woningen binnen het plangebied.

Op de bestaande kavels en de nieuwe kavels 1 t/m 9 en 13 (zie afbeelding op pagina 10 van deze toelichting) direct ten noorden van de woonbestemming zijn bedrijven tot en met milieucategorie 2 (uit de 'Staat van bedrijfsactiviteiten' als opgenomen in Bijlage 3) toegestaan. Om een goed woon- en leefklimaat te kunnen garanderen is het noodzakelijk dat binnen een afstand van 10 meter tot de bedrijfsbestemming alleen gebouwen mogen worden opgericht die functioneel ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw.Dit betreffen ruimtes die niet mogen worden gebruikt als verblijfsruimte, zoals een berging, garage of plantenkas. Het gebruik moet in planologisch opzicht ondergeschikt en ondersteunend zijn aan het gebruik van het hoofdgebouw. Bij een woning betekent dit dat er in deze bijbehorende bouwwerken geen primaire woonfuncties zoals woonkamer, keuken of slaapkamer gerealiseerd mogen worden.

Om dit te regelen is op de verbeelding het bouwvlak voor het hoofdgebouw op een afstand van 10 meter tot de bedrijfsbestemming gesitueerd en is in de regels opgenomen dat het gebruik van bijbehorende bouwwerken als verblijfsruimte binnen deze 10 meter (binnen aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 'verblijfsruimten uitgesloten') niet is toegestaan.

Ter plaatse van de kavels 10 t/m 12 is de minimale afstand van 10 meter niet haalbaar. Voor deze bedrijfskavels is een beperking van de milieucategorie tot categorie 1 opgenomen met een richtafstand van 0 meter. In dat geval kan er toch een goed woon- en leefklimaat voor de woningen worden gegarandeerd en worden de bedrijven niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.

Invloed plan op de omgeving

De beperking van de binnen voorliggend bestemmingsplan toegestane milieucategorieën zorgen er voor dat de invloed op de omgeving nog minder wordt.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen planologische belemmering voor het plan.

Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies is het aspect externe veiligheid van belang. Dit heeft betrekking op inrichtingen, buisleidingen en transportroutes waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, met fatale gevolgen voor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit.

Er worden binnen het plangebied slechts twee woning toegevoegd t.o.v. het huidige bestemmingsplan. Deze woningen liggen wel in het invloedsgebied van de hoge druk gasleidingen.

In het kader van het saneringsprogramma van de Gasunie (zie document 'toetsing aan het Bevb van woongebied Veldhoven Noord') is voor de hogedruk-aardgas- transportleidingen in Veldhoven Noord middels een CAROLA-berekening onderzocht in hoeverre sprake is van knel- of aandachtspunten.

Plaatsgebonden risico

De leidingen hebben geen PR 10^-6-contour. Er is dus geen sprake van een plaatsgebonden risico-knelpunt.

Groepsrisico

Het groepsrisico van de hogedruk-aardgastransportleidingen ligt in de huidige situatie onder de oriëntatiewaarde (overschrijding <0,1 keer de oriëntatiewaarde). Door de toevoeging van 2 woningen neemt de personendichtheid niet significant toe. Er is dus geen sprake van een groepsrisico-aandachtspunt.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de regelgeving inzake geluidhinder. In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt in verkeerslawaai en industrielawaai. In de Wgh zijn normen voor maximaal toelaatbare geluidsbelasting op (de gevels van) geluidgevoelige objecten vastgelegd.

Wegverkeerslawaai

De locaties van de toe te voegen woningen zijn gelegen binnen de zone van de Oersebaan. Ter plaatse van de op te richten woningen is de afscherming door de eerstelijns bebouwing echter zodanig dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden (zie onderstaande figuur).

^{BEGRENZING 48 dB CONTOUR}

Industrielawaai

De locaties van de toe te voegen woningen zijn gelegen buiten de zone van het gezoneerde industrieterrein Vliegbasis Eindhoven en Eindhoven Airport.

Vliegtuiglawaai

De locaties van de toe te voegen woningen zijn gelegen buiten de 35 Ke-contour zoals opgenomen in het Luchthavenbesluit Eindhoven.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

Om personen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging te beschermen zijn in de Wet milieubeheer normen opgenomen voor bepaalde stoffen. Bij de beoordeling van het aspect luchtkwaliteit moet enerzijds aangetoond worden dat een ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een (significante) overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen en anderzijds dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

De toevoeging van twee woningen en omzetting van woon-werkwoningen naar burgerwoningen heeft geen relevante toename van de verkeersbewegingen tot gevolg. Er is geen verslechtering van de luchtkwaliteit te verwachten.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.

De verschillende archeologische verwachtingswaarden zijn in het bestemmingsplan 'Veldhoven-Noord' vertaald in de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie’.

Ter plaatse van het plangebied is geen dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Dit betekent dat er geen onderzoeksverplichtingen zijn voor het plangebied.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

Binnen het plangebied en in de directe omgeving liggen geen cultuurhistorische waarden waarvoor het initiatief een aantasting kan vormen.

Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

Ten behoeve van de bescherming van natuurwaarden geldt de Wet natuurbescherming. De daarin opgenomen bescherming omvat de onderdelen:

• gebiedsbescherming;
• soortenbescherming;
• bescherming van houtopstanden.

Het initiatief zorgt niet voor nieuwe verstoring van het plangebied. Het realiseren van de woningen kon reeds plaatsvinden binnen de gehele strook, zonder precieze plaatsbepalingen. De gronden zijn daarnaast in gebruik als grasland, waarvan geen verstoring van natuurwaarden wordt verwacht.

Conclusie

Het aspect Natuurwaarden vormt geen planologische belemmering voor het plan.

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium te adresseren in het besluitvormingsproces van ruimtelijke plannen. De paragraaf beschrijft de actuele waterhuishouding in het plangebied. Daarnaast wordt, binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan, vastgelegd aan welke watereisen de ontwikkeling moet voldoen. Ruimtelijke plannen worden onder meer getoetst aan "hydrologisch neutraal" ontwikkelen conform landelijk en lokaal waterbeleid. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c van het Besluit ruimtelijke ordening.

Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016 - 2021

Op 18 december 2015 is het Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016 - 2021 (PMWP) vastgesteld. Het PMWP staat voor samenwerken aan Brabant waar iedereen prettig woont, werkt en leeft in een veilige en gezonde leefomgeving. Het Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021 (PMWP) zet de nieuwe koers uit voor de provinciale inzet met betrekking tot water, bodem, lucht en de overige milieuaspecten. Het PMWP staat voor:

• voldoende water voor mens, plant en dier;
• schone en gezonde leefomgeving (bodem, water en lucht);
• bescherming van Brabant tegen overstromingen en externe risico's;
• verduurzaming van onze grondstoffen-, energie- en voedselvoorziening.

Waterbeheerplan 2016-2021 'Waardevol Water'

Het waterbeheerplan 'Waardevol Water' beschrijft de doelen van Waterschap De Dommel voor de periode 2016-2021. Het plan is afgestemd op de ontwikkeling van het Nationaal Waterplan, het Provinciaal Milieu en Waterplan en het Stroomgebiedsbeheerplan. Meer dan voorheen wil het waterschap inspelen op initiatieven van derden en kansen die zich voordoen in het gebied.

Ten aanzien van de doelen is een indeling gemaakt in de volgende waterthema's:

• Droge voeten: voorkomen van wateroverlast in het beheergebied (onder meer door het aanleggen van waterbergingsgebieden en het op orde brengen van regionale keringen);
• Voldoende water: zowel voor de natuur als de landbouw is het belangrijk dat er niet te veel en niet te weinig water is. Daarvoor reguleert het waterschap het grond- en oppervlaktewater;
• Natuurlijk water: zorgen voor flora en fauna in en rond beken en sloten door deze waterlopen goed in te richten en te beheren; Schoon water: zuiveren van afvalwater en vervuiling van oppervlaktewater aanpakken en voorkomen;
• Mooi water: stimuleren dat mensen de waarde van water beleven, door onder meer recreatief gebruik.

Het waterschap staat voor een aantal complexe uitdagingen, die zij in veel gevallen niet alleen kan realiseren. Deze uitdagingen geven invulling aan de verbinding van water met de maatschappelijke ontwikkelingen. Daarom zet het waterschap sterk in op samenwerking. In dit Waterbeheerplan nodigt het waterschap waterpartners, stakeholders, boeren, burgers en bedrijven nadrukkelijk uit om gezamenlijk te werken aan slimme, innovatieve oplossingen voor de complexe wateropgaven. Dit betekent onder meer dat het waterschap de bestaande samenwerking met alle partners in het gebied wil uitbreiden en 'grenzeloos' organiseren vanuit de kracht van ieders rol en verantwoordelijkheid.

Wat zijn de belangrijkste uitdagingen voor de komende planperiode? Voldoende water voor landbouw en natuur

• Wateroverlast en hittestress;
• Kringloop denken;
• Steeds meer ongewenste stoffen in het water, zoals medicijnen;
• Vergroten waterbewustzijn.

Het waterbeheerplan is te vinden op de website van het waterschap: www.dommel.nl.

Keur Waterschap de Dommel 2015

De 'Keur Waterschap De Dommel 2015' bevat regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van oppervlaktewater en grondwater die gelden voor iedereen die woont of werkt binnen het gebied van Waterschap De Dommel. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of algemene regels van toepassing zijn voor ingrepen in de waterhuishouding. Verder zijn er beleidsregels voor het beschermingsbeleid van gebieden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde gebieden waterhuishouding, attentiegebieden, beekdalen en overige gebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met vergunning verlening.

De keur van het waterschap is van toepassing wanneer direct en indirect wordt geloosd op een oppervlaktewaterlichaam. De Keur is ook van toepassing als het oppervlaktewater niet in eigendom en beheer is van het waterschap.

Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van

hemelwater.

De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hanteren sinds 1 Maart 2015 dezelfde (beleids)uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. Deze (beleids)uitgangspunten zijn geformuleerd in de 'Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'. Bij een toename en afkoppeling van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. Hoewel er relatief veel kleine plannen zijn, veroorzaken deze op deelstroomgebiedsniveau nauwelijks een toename van de maatgevende afvoer. Het waterschap maakt grofweg onderscheid in projecten met een toename van verhard oppervlak van maximaal 2.000 m², 2.000 m² tot 10.000 m² en meer dan 10.000 m².

Beleid gemeente

Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan 2015 - 2019 gemeente Veldhoven

Het waterbeleid van de gemeente Veldhoven is vastgelegd in het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (2015-2019). De term Verbreed houdt verband met de wettelijke uitbreiding van de zorgplicht riolering. Volgens de wetgeving heeft de gemeente Veldhoven drie zorgplichten op het gebied van stedelijk waterbeheer:

• zorgplicht stedelijk afvalwater;
• zorgplicht hemelwater;
• zorgplicht grondwater.

Dit komt er op neer dat de gemeente vanuit het oogpunt van volksgezondheid en veiligheid zorg draagt voor een deugdelijke inzameling, berging, transport en/of lokale zuivering van stedelijk afvalwater, afvloeiend hemelwater en grondwater. De kans op overlast dient hierbij te worden beperkt tot maatschappelijk aanvaardbare normen.

Ambitie gemeente afvoer van hemelwater

Als het regent in de gemeente Veldhoven verdwijnt het meeste hemelwater in de riolering. Door verandering van het klimaat wordt het bestaande rioolstelsel ook steeds zwaarder op de proef gesteld. Buien worden heviger en duren langer. Hierdoor neemt het risico op (grond)wateroverlast toe. Om droge voeten te houden wordt ruimte gecreëerd in het groen en/of oppervlaktewater. Hierbij wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden: infiltreren (vasthouden) waar mogelijk, bufferen op locaties met voldoende beschikbare ruimte en als het niet anders kan, dan pas afvoeren. In openbaar gebied komt dit tot uiting door hemelwatervoorzieningen in groenstroken die geschikt zijn gemaakt voor de opvang van overtollig hemelwater en aanpassing van waterpartijen. De perceeleigenaar draagt een steentje bij door op eigen terrein voorzieningen te treffen voor buffering en/of opslag van hemelwater en/of opvang van overtollig grondwater. De gemeente ziet hierbij toe op een doelmatige invulling van de hemelwateropgave.

Hydrologisch neutraal bouwen

Het waterschap streeft naar een robuust watersysteem. Voor ontwikkelingen die dit negatief kunnen beïnvloeden, wordt daarom uitgegaan van de trits “vasthouden-bergen-afvoeren”. Dat wil zeggen dat water zoveel mogelijk in een gebied wordt vastgehouden door infiltratie en waar dit niet mogelijk is water tijdelijk wordt geborgen (retentie). Door water lokaal te infiltreren of te bergen in een voorziening wordt het versneld afvoeren van overtollig hemelwater naar het bestaande oppervlaktewatersysteem zoveel mogelijk voorkomen. Bij zeer grote neerslaghoeveelheden zal de genoemde voorziening het aangeboden water echter onvoldoende kunnen verwerken. Een noodoverloopconstructie kan er dan voor zorgen dat het overtollige water gecontroleerd naar een plek wordt afgevoerd waar het geen overlast kan veroorzaken.

Uitgangspunten hemelwaterafvoer bij herontwikkeling en nieuwbouw

Bij herontwikkeling en nieuwbouw binnen de gemeente Veldhoven wordt uitgegaan van het HNO-principe (Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen): het hemelwater wordt ter plaatse de bodem in geleid via hemelwater verwerkende voorzieningen zoals infiltratiekolken, bermen, wadi's en vijverpartijen. Bij nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen wordt de perceeleigenaar gestimuleerd om het hemelwater op eigen terrein te verwerken. Waar mogelijk worden voorzieningen gecombineerd met benodigde maatregelen in omringende wijken. Indien de lokale omstandigheden de verwerking van hemelwater in de bodem niet toelaten, wordt het afgevoerd naar het dichtstbijzijnde oppervlaktewater, conform de richtlijnen van het hydrologisch neutraal ontwikkelen.

Wanneer wordt aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel van de gemeente Veldhoven zijn de volgende regels van toepassing:

• Vuilwater en schoon hemelwater worden separaat aangeboden op de perceelgrens;
• De gemeente hanteert voor de toename van het verhard oppervlak van 250 m² tot 2000 m² een compensatie van 42 mm/m² berging binnen het te ontwikkelen plangebied. Boven de 2000 m² gelden de regels van de Keur van Waterschap de Dommel;
• Voorkeur voor een bovengrondse berging;
• Leegloop van de bergingsvoorziening (infiltratie, geknepen afvoer e.d.) dient per locatie te worden aangegeven. Bij infiltratie dient te worden aangetoond dat infiltratie mogelijk is;
• Wanneer wordt afgevoerd naar het gemengde stelsel dient een terugslag te worden toegepast zodat vuilwater niet de voorziening in kan stromen.
• Bij het indienen van de omgevingsvergunning dient een gedetailleerd ontwerp te worden ingediend van de bergingsvoorziening en de leegloopconstructie.

Huidige situatie

Het plangebied Zandven West ligt aan de noordzijde van de kern Veldhoven. Het plangebied ligt deels ingeklemd tussen het Zandven en Blauwven en het Zandven en de Oersebaan. Het gebied is deels braakliggend maar naast de infrastructurele voorzieningen hebben zich in de loop der jaren al een aantal bedrijven gevestigd en een aantal in aanbouw.

Huidige riolering

Zandven west is een onderdeel van het stroomgebied Noordrand-Strijpsebaan. In dit gebied ligt een gescheiden rioolstelsel. Het vuilwaterriool stroomt naar het gemaal aan de Vlutterven en deze prikt in op de persleiding langs de Meerhovendreef. Het hemelwater van de wegen en woningen wordt ingezameld op een infiltratie riool waarbij het overtollige water loost op de waterstructuur die ligt tussen de wijk en de Meerhovendreef. Deze waterstructuur (licht blauw) heeft een verbinding met de Rundgraaf (donker blauw). Zie onderstaande afbeelding.

Maaiveldhoogte

Voor de maaiveldhoogte is gebruik gemaakt van het Actueel Hoogte Bestand Nederland (AHN). Zie figuur. Het bestaande maaiveld van de ontwikkeling kent wat lagere en hogere delen. Variërend van 21.55+NAP tot 21.25+NAP. Voor de bouw van de woningen en bedrijven zal het gebied daar waar noodzakelijk opgehoogd worden naar peilen tussen 21.50+NAP en 21.60+NAP.

Grondwaterstanden

In de bodematlas van de provincie Noord-Brabant worden de gemiddelde grondwaterstanden aangegeven. De gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) van de ontwikkeling (wordt middels twee GHG niveaus aangeduid) bedraagt 1.20-1.40 m-mv en 1.40 tot 1.60 m-mv.

Toekomstige riolering

De woningen en bedrijven van Zandven West zullen aangesloten worden op het bestaande vuilwaterriool in het Zandven en Blauwven. Deze ontwikkeling is meegenomen in de berekening van het totale vuilwaterstelsel en daarmee is de huidige capaciteit van zowel het riool als het gemaal toereikend.

Het hemelwater van de toekomstige bedrijven en woningen sluit aan op het huidige hemelwaterstelsel. Net als bij het vuilwaterstelsel is deze ontwikkeling meegenomen in de berekening.

Het verhard oppervlak zal in deze herziening weinig tot niet veranderen. Het waterhuishoudkundigplan van het totale gebied is opgesteld in 2001. In die periode werd er met minder millimeter berging gerekend dan in het huidige beleid staat beschreven. Voor de toename van verhard oppervlak werd in 2001 rekening gehouden met een berging van 25 mm dat in tegenstelling tot de 60 mm die nu gevraagd wordt bij een toename van meer dan 2000 m² verhard oppervlak.

Checklist

Gevolgen voor/ door de waterhuishouding

In onderstaande afbeelding is schetsmatig weergegeven wat de veranderde millimeters waterberging betekenen voor de ontwikkeling. Er zijn in het gebied drie categorieën bepaald.

• Bestemming bedrijven
• Bestemming wonen
• Reeds gerealiseerde verharding (wegen en bedrijven).

Voor het bepalen van het verhard oppervlak zijn de uitgangspunten van het waterhuishoudkundige plan gehanteerd. Kavels voor bedrijven hebben een verhardingspercentage van 70% en woonkavels een percentage van 40%.

In het huidige plan is gerekend met 25 mm met de huidige norm van 60 mm dient er nog 35 mm extra berging in het gebied gecreëerd worden. Dit komt voor de gehele ontwikkeling neer op 293 m³.

Verhard oppervlak

In de ontwikkeling Zandven West kunnen niet alle benodigde kuubs geborgen worden. De mogelijkheden om extra waterberging te creëren ligt voor een klein deel in de ontwikkeling. De hoeveelheid kuubs die we daar kunnen bergen zal afhankelijk zijn van de inpasbaarheid in de bestaande structuur en ligging kabels en leidingen.

De meeste ruimte ligt voornamelijk aan de rand van de bestaande waterstructuur.

Daarom zal langs het gehele lichtblauwe tracé beoordeeld worden waar er nog extra ruimte voor water gecreëerd kan worden.

Het lichtblauwe tracé is in het oorspronkelijk waterhuishoudingsplan al berekend als waterberging voor Zandven. Hier wordt minimaal 1 en indien nodig meerdere stuwen geplaatst om het water vast te houden. Daarnaast zijn enkele locaties beoogd waar extra berging gecreëerd kan worden door de het maaiveld te verlagen en de taluds flauwer te maken boven de GHG (circa 1,40-1,60 m-mv volgens GHG kaarten De Dommel) .

Voor de nadere technische uitwerking van de stuwen en extra berging wordt een waterhuishoudkundig plan opgesteld, dit wordt in het vervolg proces nader afgestemd met Waterschap de Dommel.

Het aspect Water vormt geen planologische belemmering voor het plan.

Alle bedrijfs- en woonpercelen liggen direct aan bestaande wegen welke direct ontsloten zijn op de hoofdontsluitingswegen van Zandven.

Parkeren woningen

Net zoals dat bij de bestaande/reeds planologisch bestemde woningen het geval is, zullen de maximaal 3 nieuwe woningen via een eigen oprit direct worden ontsloten op het Blauwven. Deze weg sluit aan op de Strijpsebaan, zijnde één van de hoofdontsluitingswegen van de woonwijk waarbinnen het plangebied is gelegen. De ontsluiting en bereikbaarheid van de woning zijn daarmee gegarandeerd.

Met betrekking tot parkeren worden de parkeerkencijfers (publicatie 381) van CROW-publicatie 'toekomstbestendig parkeren' aangehouden. Voor vrijstaande koopwoningen in een sterk stedelijke omgeving in de rest van de bebouwde kom geldt een gemiddelde parkeernorm van 2,1 per woning (waarvan 0,3 parkeerplaatsen voor bezoekers).

Op het eigen perceel dienen minimaal 2 opstelplekken te worden aangelegd. Er wordt in voldoende mate voorzien in parkeerruimte wanneer op het bouwperceel 2 parkeerplaatsen worden opgericht, waarbij de berekeningsaantallen voor parkeerplaatsen zoals opgenomen in Bijlage 5 van de regels in acht worden genomen.

Mocht op eigen terrein (incidenteel) onvoldoende parkeerruimte zijn voor bezoekersparkeren, dan kan die op loopafstand in de openbare ruimte gevonden worden.

Teneinde te waarborgen dat daadwerkelijk wordt voorzien in de aanleg en het behoud van voldoende parkeergelegenheid is daarvoor in de regels in artikel 8.5 een regeling (voorwaardelijke verplichting) opgenomen.

Parkeren bedrijvigheid

Met betrekking tot parkeren worden de parkeerkencijfers (publicatie 381) van CROW-publicatie 'toekomstbestendig parkeren' aangehouden. Dit is ook ten behoeve van de bedrijven in de regels opgenomen.

In verband met het verzoek van bedrijven op het bedrijventerrein Zandven om het voorterrein efficiënter in te richten t.b.v. parkeren heeft de gemeente naar een oplossing gezocht. Daarbij is het volgende inrichtingsprincipe van toepassing (zie onderstaande afbeelding).

Het principe dient als volgt te worden gehanteerd. Uitgangspunt is dat de percelen een variabele kavelbreedte kennen.

• Het voorterrein van de individuele percelen kan worden gebruikt voor inrit, parkeerplaatsen en een groenvoorziening.
• Elk voorterrein dient te worden voorzien van één inrit om met auto’s op het eigen terrein te kunnen komen. Deze inrit is maximaal 7 meter breed.
• Vervolgens kan de resterende ruimte worden gebruikt voor parkeren + een groenvak. Daarbij wordt de resterende ruimte (= kavelbreedte – inrit) opgedeeld in vakken van 2,5 meter (breedte van een parkeerplaats).
• In elk voorterrein dient minimaal één plantvak te worden opgenomen (afhankelijk van de perceelbreedte) met een minimale breedte van 2,5 meter (= breedte van een parkeerplaats).
• Elk plantvak wordt voorzien van een blokhaag (haagbeuk) + 1 boom (zuileik).
• In elk plantvak zal een verlichtingsmast worden geplaatst. Belangrijk daarbij is wel dat er over de hele straatlengte een bepaald ritme van verlichting dient te worden gehanteerd.
• Langs de straatzijde wordt een overrijdbare betonband gelegd. Daarachter worden inrit, parkeerplaatsen en groenvoorzieningen gesitueerd.
• Achter de parkeervakken wordt ook een overrijdbare band gelegd. Dit biedt mogelijkheden voor parkeren van langere auto’s. Met dit principe geven we de ondernemers de mogelijkheid om zelf na te denken over de ideale indeling aan de voorkant voor hun eigen gebouw. De gemeente wil graag dat de inrichtingstekeningen van de ondernemers ter goedkeuring worden voorgelegd aan de gemeente.

Teneinde te waarborgen dat daadwerkelijk wordt voorzien in de aanleg en het behoud van voldoende parkeergelegenheid is daarvoor in de regels in artikel 8.4 en 9.3 een regeling opgenomen.

Per 1 juli 2018 is het verplicht geworden aardgasloos te bouwen voor nieuwbouwwoningen en bedrijfspanden en verder hanteert de gemeente de volgende duurzaam bouwen ambitie: 'Nul op de meter', dat wil zeggen: op het eigen perceel/woning worden zoveel PV panelen geplaatst dat het gebouwgebonden en het gebruikersgebonden stroomverbruik op het eigen perceel worden opgewekt.

Daarnaast dient inzake het GPRgebouw model voor de thema's: gezondheid, gebruikskwaliteit, toekomstwaarde en proces ten minste een 7.5 gemiddeld door het duurzamer ontwerpen met GPRgebouw van de nieuw te bouwen woningen/bedrijfspanden te worden gerealiseerd.

Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. In de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de activiteiten genoemd waarvoor een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Andere activiteiten zijn in principe niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig.

De in voorliggend bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling van twee woningen behoort niet tot de in bijlage C en D van het Besluit milieueffectrapportage genoemde ontwikkelingen aangezien de realisatie van twee woningen niet valt onder de definitie van stedelijke ontwikkeling. Er is derhalve geen nadere m.e.r.-beoordeling nodig.

Conclusie

Gelet op de resultaten van de hiervoor reeds uitgevoerde milieuanalyse, kan zonder nader onderzoek worden geconcludeerd dat het plan geen significant nadelige milieugevolgen heeft.

Het bestemmingsplan 'Zandven-West' is een bestemmingsplan zoals bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels, en gaat vergezeld van een toelichting. In de toelichting wordt gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Ondanks het feit dat de toelichting geen onderdeel uitmaakt van het juridisch plangedeelte, fungeert de toelichting wel als interpretatiekader voor de uitleg van de regels, indien hierover interpretatieverschillen blijken te bestaan.

In de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. Ten behoeve van de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in de hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen omdat de manier van raadplegen verschillend is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De bestemmingsplanregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. De bestemmingsplanregels bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

1. a. Inleidende regels: Hoofdstuk 1 bestaat uit de begrippen en de wijze van meten
2. b. Bestemmingsregels: Hoofdstuk twee beschrijft de op de verbeelding aangegeven bestemmingen en voor welke doeleinden de in die bestemmingen opgenomen gronden en gebouwen mogen worden gebruikt. Daarnaast zijn per bestemming de bebouwingsmogelijkheden vermeld. Bij de totstandkoming van de bestemmingsregels is aansluiting gezocht bij de modelregels van de gemeente Veldhoven.
3. c. Algemene regels: Dit hoofdstuk bevat een aantal algemene regels die gelden voor het hele plangebied. Het betreft de anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.
4. d. Overgangs- en slotregels. Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregel van het bestemmingsplan. In de overgangsregels is het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik geregeld. In de slotregel is bepaald onder welke titel het plan kan worden aangehaald.

Hierna wordt een beschrijving opgenomen van de aanpassingen die in de regels zijn doorgevoerd ten opzichte van het nu geldende bestemmingsplan 'Veldhoven-Noord'.

Artikel Groen is verwijderd

Artikel 4 (Bedrijventerrein)

De regels zijn aangepast aan de nu geldende modelregels, zodat er voor alle bestemmingen binnen de gemeente Veldhoven een zelfde volgorde, formulering van de regels en maten wordt gehanteerd. Hierdoor staan de regels onder ander kopjes en is de nummering gewijzigd. De hieronder genoemde subartikelnummers zijn die uit het voorliggend plan.

• Artikel 4.1.a is herzien waarbij een nieuwe Staat van Bedrijfsactiviteiten is toegevoegd;
• Artikel inzake het verkooppunt motorbrandstoffen is verwijderd, daarnaast zijn de daarmee samenhangende artikelen 4.2.1.sublid f en 4.4.1. sublid d aangepast;

• Artikelen inzake het toestaan van (bedrijfs)woningen is verwijderd, daarnaast zijn alle daarmee samenhangende artikelen aangepast/verwijderd;
• Nieuw artikel 4.1.b is toegevoegd, waarmee op 3 percelen uitsluitend bedrijven met categorie 1 kunnen worden gevestigd;
• Nieuw artikel 4.1.c is toegevoegd inzake het toestaan van internethandel;
• Artikel 4.2.1 sublid b is herzien waarmee de hoofdgebouwen ook maximaal 2 meter achter de gevellijn mogen worden gebouwd;
• Artikel 4.2.1 sublid c is herzien, waarmee een afwijkende situering van de bedrijfsgebouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - achtergevel in gevellijn' wordt geregeld. Binnen dit aanduidingsvlak dienen de gebouwen in tegenstelling tot de rest van het gebied Zandven, niet met de voorgevel, maar met de achtergevel in de gevellijn te worden geplaatst;
• Artikel 4.2.1 sublid f is herzien waarmee de afstanden van de hoofdgebouwen ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrenzen wordt geregeld;
• Artikel 4.2.1 sublid j is toegevoegd om de bestaande hoogte van hoofdgebouwen te kunnen handhaven;
• Artikelen inzake gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen zijn verwijderd;
• Artikel 4.3.1 sub lid a is toegevoegd. Hiermee wordt mogelijk gemaakt dat middels een afwijkingsprocedure de gebouwen maximaal een 0,5 meter voor de voorste bouwgrens mogen worden gebouwd.
• Artikelen 4.5.2 en 4.5.3 zijn aangepast naar aanleiding van de aanpassing van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.
• Artikel 4.5.4 is toegevoegd, waarmee onder voorwaarden een bedrijfsverzamelgebouw mogelijk wordt gemaakt;

Artikel 6 (Wonen - Vrijstaand)

De regels zijn aangepast aan de nu geldende modelregels, zodat er voor alle bestemmingen binnen de gemeente Veldhoven een zelfde volgorde, formulering van de regels en maten wordt gehanteerd. Hierdoor staan de regels onder ander kopjes en is de nummering gewijzigd. De hieronder genoemde subartikelnummers zijn die uit het voorliggend plan.

• Artikel 6.2.1 sublid b is toegevoegd om de bestaande situering en gebruik van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken te kunnen behouden;
• Artikel 6.4 is toegevoegd om het gebruik van de bijbehorende bouwwerken binnen de aanduiding 'specfieke vorm van wonen – verblijfsruimten uitgesloten' te beperken tot ondergeschikte functies.

Hierna wordt een beschrijving opgenomen van de aanpassingen die op de verbeelding zijn doorgevoerd ten opzichte van het nu geldende bestemmingsplan 'Veldhoven-Noord'.

• De bestemming van de kavels aangeduid met aanduiding 'specifieke vorm van wonen - woonwerkcombinaties' zijn gewijzigd van de bestemming 'Bedrijventerrein' in de bestemming 'Wonen - Vrijstaand'. Binnen de bestemming is het bouwvlak gewijzigd. Alle bijhorende aanduidingen zijn tevens opgenomen;
• De aanduiding 'bijgebouwen' binnen 'Wonen' is gewijzigd;
• De aanduiding 'bedrijf van categorie 1' is toegevoegd;
• De aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' met waarden goothoogte 3,2 meter en bouwhoogte 3,2 meter is toegevoegd;
• De aanduiding 'maximum aantal wooneenheden is gewijzigd van 11 naar 13 wooneenheden;
• De gronden ter plaatse van de nieuwe keerlus zijn gewijzigd in de bestemming 'Verkeer';
• De bestemming 'Groen' is verwijderd. Op de bedrijfskavels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor borging van de realisatie van een fysieke afscherming/barrière tussen de bedrijfs- en woonpercelen;
• De aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg (vm)' is verwijderd.
• Een deel van het perceel aan het Zandven 1 had per abuis de bestemming 'Groen' gekregen. Dit deel is gewijzigd naar 'Bedrijventerrein' overeenkomstig de rest van het perceel;
• Op de verbeelding is een vlak opgenomen met de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - achtergevel in gevellijn (sb-aig)'. Binnen dit vlak dienen de gebouwen in tegenstelling tot de rest van het gebied Zandven, niet met de voorgevel, maar met de achtergevel in de gevellijn te worden geplaatst;
• Op de verbeelding is de aanduiding 'specifieke vorm van wonen- verblijfsruimten uitgesloten' opgenomen.

Op de verbeelding hebben op enkele plaatsen marginale aanpassingen van de bestemmingsgrenzen plaatsgevonden als gevolg van concretisering van het verkavelingsplan, onder andere de zuidelijke bestemmingsgrens van de bestemming 'Verkeer' en de bestemming 'Verkeer' ter plaatse van de leidingenstrook.

In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat een bestemmingsplan vergezeld van een toelichting waarin ook inzicht wordt gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk gemaakt worden door het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn, anders is sprake van een oneigenlijke bestemming. Hierna wordt inzicht gegeven in de financiële uitvoerbaarheid van het plan.

Het plan is op basis van het grondgebruik en de daaruit voortvloeiende kosten en opbrengsten onderzocht. Het plan kent een positief saldo. Gezien het stadium waarin de planontwikkeling zich momenteel bevindt, kan gesteld worden dat de exploitatieopzet realistisch is.

Uit vastgesteld provinciaal en regionaal onderzoek naar de behoefte van woningen en bedrijfspanden is gebleken dat die behoefte er is binnen de gemeente Veldhoven. De behoefte naar nieuwe woningen en bedrijfspanden en daarmee de behoefte aan bouwgrond is daarmee aangetoond.

Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

1. 1. Inspraak
2. 2. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
3. 3. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
4. 4. Vaststelling door gemeenteraad
5. 5. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan

Inspraak vindt in het kader van dit bestemmingsplan niet plaats. Een ieder wordt in het kader van de vaststellingsprocedure in de gelegenheid gesteld op het ontwerpbestemmingsplan te reageren.

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro is het ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de betrokken instanties. De reacties van instanties hebben niet geleid tot aanpassing van het plan.

Op grond van artikel 3.8 Wro heeft het ontwerpbestemmingsplan vanaf 26 juli 2019 tot en met 5 september ter inzage gelegen. In deze periode is één zienswijzen ontvangen en ontvankelijk verklaard. De ingekomen zienswijzen heeft geleid tot een aanpassing van de waterparagraaf. Het verslag van de terinzagelegging en de beantwoording van de ingekomen zienswijzen is opgenomen als bijlage 1.