In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Fort Isabella met identificatienummer NL.IMRO.0865.bgBPFortIsabella-VG01 van de gemeente Vught

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal vanuit een woning en/of daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend door de hoofdbewoner, waaronder niet begrepen het verstrekken van logies, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft

het geheel van waarden in een gebied dat vanwege geologische, geomorfologische, bodemkundige en (geo)hydrologische verschijnselen en processen en vanwege de natuurlijke ontstaansgeschiedenis van de bodem van belang zijn

het geheel van waarden in verband met het abiotische milieu (= niet levende natuur), in de vorm van aardkundige en/of hydrologische kenmerken, zowel op zichzelf als in relatie tot de aanwezigheid of nabijheid van (ontwikkelingsmogelijkheden voor) een waardevol biotisch milieu (= levende natuur, gevormd door organismen en leefgemeenschappen)

een tijdelijke woonruimte gekoppeld aan mantelzorg

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit oude tijden

gebied gelegen rondom en binnen de ecologische hoofdstructuur waar fysieke ingrepen een negatief effect kunnen hebben op de waterhuishouding

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, met uitzondering van aan huis gebonden beroepen

• t.a.v. bebouwing:
  bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van onderhavig ontwerpbestemmingsplan, dan wel de bebouwing die mag worden gebouwd krachtens een vóór het tijdstip van terinzagelegging aangevraagde vergunning;
• t.a.v. gebruik:
  het gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen

de grens van een bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak

bosgebied en de in het bosgebied voorkomende niet beboste gedeelten, zoals bouw- of grasland, heide, stuifzand, moeras, veen, vennen, vijvers en waterlopen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond

de totale vloeroppervlakte van de ruimten die wordt gebruikt voor een aan huis verbonden beroep en bedrijvigheid, inclusief opslag-, wacht- en administratieruimten en dergelijke

de aan het bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt; onder detailhandel moet ook verstaan worden commerciële dienstverlening zoals kapperszaken, schoenmakers en vergelijkbare bedrijven

detailhandel in auto's, boten, caravans, grove bouwmaterialen, keukens en sanitair;

een bouwkundige constructie die een ruimte in een gebouw scheidt van de buitenlucht, waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een karakteristieke geluidswering - conform NEN5077 - die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB (ingeval van wegverkeerslawaai) en 35 dB(A) (ingeval van industrielawaai), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij wijze van uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits die delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte, zoals omschreven in artikel 1 van de Wet geluidhinder

samenhangend netwerk van natuurgebieden van nationaal en internationaal belang met als doel de veiligstelling van ecosystemen met de daarbij behorende soorten bestaande uit de meest waardevolle natuur- en bosgebieden en andere gebieden met belangrijke aanwezige en te ontwikkelen natuurwaarden

vaak langgerekt gebied, waarbinnen natuur- en landschapselementen zijn of worden gerealiseerd, gericht op het verbinden van natuurgebieden

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw

een activiteit gericht op het bereiken van een algemeen of besloten publiek voor informerende, educatieve, culturele en/of levensbeschouwelijke doeleinden en/of gericht op vermaak en ontspanning

vrijetijdsbesteding die in hoofdzaak is gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals wandelen, fietsen, paardrijden, vissen, zwemmen, roeien, kanoën etc, die plaats vindt binnen een periode van een uur voor zonsopgang tot een uur na zonsondergang

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt

detailhandel waarbij de detailhandelsvestiging een bruto-bedrijfsvloeroppervlakte heeft van minimaal 1500 m²

een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt

de horecabedrijven zijn in vier categorieën te onderscheiden:

• categorie 1: vormen van horeca-activiteiten die qua exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen, waar naast kleinere etenswaren in hoofdzaak alcoholvrije dranken worden verstrekt, en waarvan de exploitatie overwegend tijdens winkeltijden plaatsvindt, zoals een lunchroom, broodjeszaak, en een ijssalon
• categorie 2: vormen van horeca-activiteiten die qua exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen, waar naast kleinere etenswaren in hoofdzaak alcoholvrije dranken worden verstrekt, en waarvan de exploitatie zowel overdag als in de avonduren plaatsvindt, zoals een cafetaria, snackbar, afhaalcentrum, automatiek
• categorie 3: vormen van horeca-activiteiten waar in hoofdzaak maaltijden, (alcoholische) dranken en/of logies worden verstrekt en waarvan de exploitatie doorgaans in de middag- en avonduren plaatsvindt, zoals een café, restaurant, hotel en pension
• categorie 4: vormen van horeca-activiteiten waarbij in hoofdzaak alcoholische drank wordt verstrekt en waarvan de exploitatie doorgaans in de avonduren plaatsvindt, een aantasting van het woon- en leefklimaat veroorzaakt en een grote druk op de openbare orde met zich meebrengt, zoals bar-dancings, discotheken, nachtclubs, alsmede horeca met zaalaccommodatie

persoon of groep van personen die één huishouding voert

een civieltechnische constructie of -installatie in de infrastructuur die één of meer functies vervult zoals onderdoorgangen, duikers, overkluizingen

gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van het landschap, gericht op ruimtelijke, ecologische, cultuurhistorische en recreatieve aspecten

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsmede vormen van wonen met permanente begeleiding

het op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak

inrichtingen die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken als bedoeld in categorie D van bijlage I van het Besluit omgevingsrecht

de aan een gebied toegekende waarden gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang

een (gedeelte van een) bouwwerk, waarvan de vloer is gelegen onder peil

het opbergen van materialen met de bedoeling en op een dergelijke wijze, dat men later weer over het materiaal kan beschikken

elke stallingsgelegenheid op zowel openbaar als particulier terrein ten behoeve van een motorvoertuig op twee of meer wielen

• voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
• voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het terrein bij voltooiing van de bouw;

ter verduidelijking: de gemeente geeft voor de aanvang van de bouw aan wat het peil is. Daar waar het een historische situatie betreft, indien de definitie van dit begrip niet voldoet, wordt de drempel van de voordeur als maat aangehouden.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie

vrijetijdsbesteding zoals verblijfsrecreatie, dagrecreatie en extensieve dagrecreatie zoals wandelen, fietsen, paardrijden, vissen, zwemmen, roeien, kanoën etc

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

de gronden van een bouwperceel behorende bij een (bedrijfs)woning

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc.

alle voor het openbaar rij- of ander verkeer openstaande wegen of paden, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de wegen liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen

indien en voorzover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q. verordeningen e.d., dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan, tenzij anders bepaald

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de bewoning van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden, waaronder begrepen woningen en woongroepen van personen

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortste is

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van onderschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen

vanaf het peil tot de afgewerkte vloer van het ondergrondse (deel van het) bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk

de vloeroppervlakte van een gebouw geeft, in bepaalde mate, de grootte van het gebouw weer. De vloeroppervlakte wordt binnenwerks bepaald: de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor de desbetreffende activiteit(en)

De voor 'Bos' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. instandhouding van bos met de daarop afgestemde bosbouw;
2. b. instandhouding van de aanwezige natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische, aardkundige, waterhuishoudkundige en/of abiotische waarden;
3. c. behoud, herstel en/of duurzame ontwikkeling van de ecologische hoofdstructuur;
4. d. extensieve dagrecreatie, behoudens ter plaatse van de aanduiding 'dagrecreatie uitgesloten';
5. e. wandelpaden;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

ter plaatse van de gebiedsaanduiding:

7. g. 'attentiegebied ehs', tevens voor de bescherming en instandhouding van de attentiegebieden van de ehs. De regeling opgenomen in 12.1 dient in acht te worden genomen;
8. h. 'complex fort isabella', tevens voor de bescherming en instandhouding van het historisch fort en de samenhang ervan. De regeling opgenomen in 12.3 dient in acht te worden genomen.

Op deze gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van:

1. a. voorzieningen voor extensieve dagrecreatie, zoals informatieborden en zitbanken;
2. b. voorzieningen ten behoeve van waterbeheer en natuurontwikkeling met een maximale bouwhoogte van 5 meter.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor de ontwikkeling van een samenhangende leefgemeenschap voor wonen, zorg, werken, cultuur, educatie, recreatie en sport. Daarbij zijn toegelaten:

1. a. bedrijven in categorie A en B zoals genoemd in de bijlage 'Staat van Bedrijfsactiviteiten -functiemenging';
2. b. detailhandel, met uitzondering van detailhandel in volumineuze goederen, met een gezamenlijke bvo van maximaal 1500 m²;
3. c. horeca in categorie 1 tot en met 3, met een gezamenlijke bvo van maximaal 3500 m²;
4. d. maatschappelijke voorzieningen, zorg en educatie, met een gezamenlijke bvo van maximaal 3500 m²;
5. e. sport, cultuur en recreatie met een gezamenlijke bvo van maximaal 6500 m²;
6. f. wonen in maximaal 109 woningcontingenten, de vorm van:
   1. 1. appartementen;
   2. 2. woongroepen voor studenten;
   3. 3. woongroepen voor zorgbehoevenden;
7. g. evenementen tot een maximum van 12 evenementen per jaar;

waarbij tevens geldt dat:

8. h. de gezamenlijke bvo van de functies zoals bedoeld onder a t/m e niet meer mag bedragen dan 17.500 m²;
9. i. de bvo per detailhandelsvoorziening zoals bedoeld onder b niet meer mag bedragen dan 250 m²;
10. j. van de onder c genoemde bvo niet meer dan 2000 m² gebruikt mag worden voor restaurants en café's en voorts mag een hotel niet meer dan 20 kamers bevatten;
11. k. de functies zoals bedoeld onder a t/m e uitsluitend zijn toegestaan indien zij voorkomen in categorie A en B van de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging';
12. l. voor de panden met de functies in categorie B de volgende regels gelden:
    1. 1. panden dienen vrij te staan van woningen en andere milieugevoelige functies of
    2. 2. aan de panden dienen andere bouwkundige voorzieningen getroffen te zijn waardoor milieubelasting voorkomen wordt op een vergelijkbare wijze als bij bouwkundige afscheiding;

voorts zijn deze gronden ter plaatse van de volgende aanduidingen tevens bestemd voor:

13. m. 'attentiegebied ehs', de bescherming en instandhouding van de attentiegebieden van de ehs. Hierbij dient de regeling opgenomen in 12.1 in acht te worden genomen;
14. n. 'cultuurhistorie bebouwingsstructuur', de bescherming en instandhouding van de orthogonale bebouwingsstructuur van het historisch fort. Hierbij dient de regeling opgenomen in 12.2 in acht te worden genomen;
15. o. 'complex fort isabella', de bescherming en instandhouding van het historisch fort en de samenhang ervan, waaronder de fortcontour, de ravelijnen en de buitengracht. Hierbij dient de regeling opgenomen in 12.3 in acht te worden genomen;

met de daarbij behorende voorzieningen:

16. p. tuinen en erven;
17. q. landschapselementen, zoals grondwallen;
18. r. wegen, voet- en rijwielpaden;
19. s. parkeervoorzieningen;
20. t. groenvoorzieningen;
21. u. sportvoorzieningen;
22. v. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, zoals voorzieningen voor infiltratie en waterberging;
23. w. voorzieningen van algemeen nut.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.2.1 onder e voor het bouwen van gebouwen met één of meer niet-dove gevels of gedeelten daarvan, mits:

1. a. door middel van een akoestisch onderzoek wordt aangetoond dat door toepassing van geluidreducerende voorzieningen (waaronder afscherming, vormgeving, situering van het gebouw, situering van andere gebouwen etc) de geluidbelasting ter plaatse niet meer zal zijn dan de maximaal te ontheffen waarde en sprake is van een aanvaardbaar binnenklimaat; of
2. b. achter deze gevels niet-geluidgevoelige bestemmingen of ruimten gesitueerd zijn.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. milieuzoneringsplichtige inrichtingen;
2. b. detailhandel, met uitzondering van goederen die ter plaatse worden vervaardigd of verwerkt, dan wel waarvan de verkoop verband houdt met het toegelaten bedrijf, als ondergeschikte nevenactiviteit, geen zelfstandig onderdeel van het bedrijf zijnde, en voor zover toegestaan op basis van het bepaalde in 4.1;
3. c. verkooppunt voor motorbrandstoffen;
4. d. brand- en explosiegevaarlijke opslag, waaronder opslagruimte voor vuurwerk, anders dan beschreven in het Vuurwerkbesluit, zoals vastgesteld op 22 januari 2002;
5. e. het gebruik van gronden en bouwwerken zonder instandhouding van de in 4.2.5 bedoelde parkeercapaciteit, waarbij het op het moment van vergunningverlening geldende parkeerbeleid blijft gelden.

De voor 'Verkeer - Verblijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen en straten met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. parkeervoorzieningen;

ter plaatse van de aanduiding:

4. d. 'attentiegebied ehs', tevens voor de bescherming en instandhouding van de attentiegebieden van de ehs. De regeling opgenomen in 12.1 dient in acht te worden genomen;
5. e. 'complex fort isabella', tevens voor de bescherming en instandhouding van het historisch fort en de samenhang ervan. De regeling opgenomen in 12.3 dient in acht te worden genomen;

met de daarbij behorende voorzieningen:

6. f. groenvoorzieningen, waaronder bermen en beplanting;
7. g. straatmeubilair;
8. h. voorzieningen van algemeen nut;
9. i. kunstwerken;
10. j. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
2. b. het behoud, herstel en/of de ontwikkeling van natuurlijke waarden en/of ecologische waarden;

ter plaatse van de gebiedsaanduiding:

3. c. 'attentiegebied ehs', tevens voor de bescherming en instandhouding van de attentiegebieden van de ehs. De regeling opgenomen in 12.1 dient in acht te worden genomen;
4. d. 'complex fort isabella', tevens voor de bescherming en instandhouding van het historisch fort en de samenhang ervan. De regeling opgenomen in 12.3 dient in acht te worden genomen;

met de daarbij behorende voorzieningen:

5. e. kunstwerken;
6. f. beheer- en onderhoudspaden;
7. g. kruisingen en overbruggingen;
8. h. nutsvoorzieningen.

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mag niet worden gebouwd, behoudens bouwwerken, geen gebouwen zijnde, welke noodzakelijk zijn voor het beheer en onderhoud van de watergang en/of waterkering of natuurontwikkeling;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 5 meter.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

In afwijking van de regels met betrekking tot de andere daar voorkomende bestemmingen, is het verboden de voor 'Waarde - Archeologie' bestemde gronden te bebouwen, daarop werken of werkzaamheden uit te voeren, of deze gronden te gebruiken in strijd met de in dit artikel opgenomen regels.

Deze regels hebben voorrang bij strijdigheid met de regels die van toepassing zijn voor de andere daar voorkomende bestemmingen.

Op de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mag uitsluitend worden gebouwd, nadat door middel van archeologisch vooronderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden in het geding zijn, dan wel nadat door nader archeologisch onderzoek de aanwezige archeologische waarden zijn veilig gesteld. Dit is niet van toepassing indien de bouwwerkzaamheden een grondoppervlakte beslaan van minder dan 100 m² en niet dieper reiken dan 0,30 meter beneden maaiveld.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming, met voorrang mede bestemd voor de kernzone en beschermingszone van de waterkering.

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, anders dan ten behoeve van deze bestemming.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 8.2 en toestaan dat gebouwen ten dienste van de onderliggende bestemming worden gebouwd, mits:

• geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de waterkering;
• vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

Gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan middels een daartoe verleende vergunning aanwezig/opgericht zijn maar in strijd zijn met dit bestemmingsplan, worden geacht aan dit bestemmingsplan te voldoen.

Voor het ondergronds bouwen gelden de volgende regels:

1. a. Ondergronds bouwen is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak'.
2. b. De ondergrondse bouwdiepte mag niet meer bedragen dan 4 meter.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing:

1. a. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. b. in het belang van een goede landschappelijke inpassing van bebouwing en verhardingen;
3. c. ter waarborging van de verkeersveiligheid;
4. d. ter waarborging van de sociale veiligheid;
5. e. ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. b. seksinrichtingen;
3. c. kamperen.

1. a. de uitoefening van een ondergeschikt aan huis gebonden beroep in een woning en bijbehorende bouwwerken bij de woning is toegestaan tot een oppervlakte van maximaal 25% van de vloeroppervlakte van de woning met een maximum van 50 m²;
2. b. de uitoefening van een ondergeschikt aan huis gebonden bedrijf van categorie A van de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging' tot een oppervlakte van maximaal 25% van de vloeroppervlakte van de woning met een maximum van 50 m².

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de in de regels voorgeschreven maatvoering met maximaal 10%;
2. b. de bestemmingsregels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte wordt vergroot tot maximaal 10 meter, behoudens het bepaalde onder d;
4. d. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in de vorm van kunstwerken en zend-, ontvang- en/of sirenemasten en toestaan dat de bouwhoogte wordt vergroot tot maximaal 40 meter, met dien verstande dat dit in de bestemmingen 'Bos' en 'Water' niet is toegestaan.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

1. a. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
2. b. overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft. De overschrijding mag echter niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels kunnen worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Fort Isabella'

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Fort Isabella" van de gemeente Vught.

Aan de noordzijde van de gemeente Vught ligt Fort Isabella, dat ooit onderdeel was van de historische verdedigingslinie van de stad 's-Hertogenbosch en sindsdien lange tijd als kazerne heeft gefunctioneerd. Het fort bestaat uit een binnenterrein met de nodige gebouwen dat wordt omgeven door een structuur van vestingwerken en natuur. Tezamen is sprake van een cultuurhistorisch waardevol complex.

Fort Isabella heeft al geruime tijd haar oorspronkelijke functie verloren. De Isabella Groep heeft het initiatief genomen om het binnenterrein te herontwikkelen tot een gebied waar wonen samengaat met zorg, kleinschalige bedrijvigheid en recreatief verblijven. De essentie van het plan is het realiseren van een minisamenleving "CitaBella". Dit is een vorm van stedenbouwkundige innovatie. De gemeente Vught heeft met de initiatiefnemer hieromtrent een intentieovereenkomst gesloten. De provincie Noord-Brabant heeft een subsidie beschikbaar gesteld voor de nadere planvorming terzake.

De gewenste ontwikkelingen kunnen niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan. Voorliggend bestemmingsplan geeft een nieuw planologisch-juridisch kader voor:

• het behouden en ontwikkelen van het bestaande bos en de natuur op de buitenwallen;

• het behouden van de bestaande contouren van de vestingwerken als cultuurhistorische objecten, alsmede het meer beleefbaar maken van de historische relicten;
• het herbestemmen van de bestaande (behoudenswaardige) gebouwen en terreinen voor wonen, bedrijvigheid, horeca, maatschappelijke voorzieningen, sport, cultuur en ontspanning, in combinatie met de sloop van verouderde c.q. ongewenste bebouwing en de bouw van nieuwe bebouwing;
• het herinrichten van de bestaande sportvelden langs het spoor tot een nieuwe ruimtelijke structuur met een geluidswal, ontsluiting, nieuwe bebouwing en groen- en waterelementen.

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

^{TOPOGRAFISCHE SITUATIE}

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

^{KADASTRALE SITUATIE}

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Vught. Onderstaand overzicht bevat de perceelnummers en eigenaren van de gronden binnen het plangebied.

De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 23,2 hectare.

Het binnenterrein in eigendom van de Isabella Groep is circa 9,4 hectare groot.

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Buitengebied 2011":

• vastgesteld door de gemeenteraad op 20 september 2012;
• onherroepelijk door uitspraak Raad van State op 1 mei 2014.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

^{UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN}

De buitenwallen hebben de bestemming 'Bos'. De bestemmingsregels zijn afgestemd op de instandhouding van zowel de natuurlijke als cultuurhistorische waarden. Ook de toegangsweg Reutsedijk is in de bosbestemming opgenomen.

Het binnenterrein inclusief de sportvelden hebben de bestemming 'Maatschappelijk'. Ter plaatse zijn maatschappelijke voorzieningen in de vorm van educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen toegestaan.

Aan de zuidwestzijde van het plangebied ligt de A-watergang ZL48 van Waterschap De Dommel, die in de bestemming 'Water' is vervat.

Aan de west- en noordzijde geldt de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering', ter bescherming van de waterkering die deels door de vestingwerken wordt gevormd.

Voorts gelden de gebiedsaanduidingen:

• 'cultuurhistorisch waardevol gebied': de vestingwerken alsmede de zone met sportvelden heeft de aanduiding 'cultuurhistorisch waardevol gebied', bedoeld voor de bescherming van de bestaande cultuurhistorische waarden;
• 'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied': deze gebiedsaanduiding vloeit voort uit de Reconstructiewet, inhoudende dat ter plaatse geen nieuwvestiging van intensieve veehouderijen mag plaatsvinden;
• 'wro-zone - wijzigingsgebied 1': middels deze wijzigingsbevoegdheid kan toegestaan worden dat horecafuncties en voorzieningen ten behoeve van cultuur en ontspanning gevestigd worden. Omdat de gewenste ontwikkelingen meer omvatten, is ervoor gekozen om geen gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid.

Delen van Fort Isabella zijn aangewezen als rijksmonument, zie paragraaf 5.2.2.

In dit hoofdstuk is de ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied in zijn omgeving beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde: de geschiedenis, wijdere omgeving en het plangebied.

Fort Isabella heeft een rijke geschiedenis van ruimtelijke ontwikkelingen en gebruik, die in drie tijdsperioden zijn te onderscheiden:

• de functionele periode van Fort Isabella (1629-1870)
• de functionele periode van de Isabella-kazerne (1914-1998)
• herontwikkeling vanaf 2016

Fort Isabella is in het begin van de zeventiende eeuw gebouwd als onderdeel van de verdedigingslinie (ook wel Stelling) om de katholieke stad 's-Hertogenbosch te beschermen tegen de protestantse Hollanders. De voornaamste functie van het fort was inkwartiering van het garnizoen. Bij het beleg van 's-Hertogenbosch (1629) werd het fort door Frederik Hendrik veroverd.

Het fort bestond uit een schans van vijf regelmatige hoeken, gevormd door aarden bolwerken. De schans werd omgeven door een gracht met daarin vier ravelijnen. Daarbuiten lag een omwalling met een buitengracht. Aan de zuidzijde lag bovendien een hoornwerk, dat in de achttiende eeuw werd gesloopt.

Om het cultuurhistorisch waardevolle complex te kunnen behouden is een nieuwe, structurele invulling noodzakelijk: behoud door ontwikkeling. Dit bestemmingslan biedt daarvoor de planologische ruimte.

Onderstaande afbeelding geeft de ligging van Fort Isabella in de wijdere omgeving weer.

^{WIJDERE OMGEVING}

Fort Isabella ligt in de zone tussen 's-Hertogenbosch en Vught, waar de Vughtse Gement en het Bossche Broek elkaar bijna raken. Het fort ligt daar als een besloten, groene oase van rust in het overgangsgebied tussen de stedelijke drukte en het open landschap.

De bestaande en beboste buitenwallen sluiten aan op de zone met het Drongelens Kanaal en de achterliggende Vughtse Gement die onderdeel zijn van de ecologische hoofdstructuur en deels Natura 2000-gebied.
Het binnenterrein en de sportvelden liggen in de directe invloedssfeer van het stedelijk gebied, zonder daar daadwerkelijk onderdeel van uit te maken.

Fort Isabella is als onderdeel van de Stelling van 's-Hertogenbosch thans in ontwikkeling als een toeristische bezienswaardigheid. De dijk langs het Drongelens Kanaal wordt intensief gebruikt door fietsers en wandelaars die het fort als etappeplaats kunnen gebruiken.

Bijlage 1 bevat een kaart van de bestaande situatie. Hieronder is daarvan een verkleinde versie weergegeven.

^{KAART BESTAANDE SITUATIE}

Het plangebied is grofweg in drieën te verdelen:

• de buitenwallen aan de westzijde;
• het binnenterrein met de gebouwen;
• de zone langs het spoor.

De rijksmonumentale buitenwallen omsluiten het binnenterrein aan drie zijden en maken het binnenterrein daarmee qua ruimtelijke beleving los van zijn omgeving. De oorspronkelijke vestingwerken zijn nog ten dele beleefbaar. De gesloten bebossing neemt het uitzicht c.q. overzicht weg en door begroeiing en erosie zijn de buitengrachten enkel nog als kreken en poelen herkenbaar.

Door de bebossing hebben de buitenwallen een waarde voor de natuur en zijn ze zelfs onderdeel van de ecologische hoofdstructuur.

De wallen hebben tevens een waterkerende functie en beschermen het binnenterrein en het achterliggende gebied tegen hoog water van het Drongelens Kanaal.

In tegenstelling tot de buitenwallen waar sprake is van een gesloten landschap, is het binnenterrein juist een open ruimte waarbinnen markante gebouwen zijn gesitueerd.

De bebouwingsstructuur wordt gekenmerkt door een centrale zone met een orthogonaal patroon, bestaande uit een langgerekt binnenhof en een pleinruimte. De bebouwingsmassa bestaat overwegend uit twee lagen met hoge kap. De overige bouwmassa's hebben overwegend één bouwlaag, al of niet met kap. De bebouwing geeft het binnenterrein een monumentaal karakter, maar alleen het hoofdgebouw, de kiosk, het oude poortgebouw, de oude hoofdpoort en een deel van de buitenwallen zijn aangewezen als rijksmonument.
In de tweede helft van de twintigste eeuw is aan de zuidzijde een cluster van bebouwing gerealiseerd dat afwijkt van de oorspronkelijke orthogonale opzet. Deze zone vraagt om verbetering.
De bebouwde oppervlakte bedraagt thans circa 13.500 m². De 22.500 m² bruto vloeroppervlakte (BVO) die beschikbaar is in de gebouwen wordt thans tijdelijk gebruikt voor bedrijvigheid, horeca, maatschappelijke voorzieningen, sport en studentenhuisvesting.

Op het binnenterrein staat een groot aantal bomen, waarvan 28 waardevolle bomen (zie paragraaf 4.3.4). Deze zijn op de kaart met de bestaande toestand weergegeven.

Het binnenterrein is geheel omsloten met een hek.

De ongeveer 300 meter lange en 90 meter brede zone langs het spoor wordt aan de noordzijde begrensd door de langwerpige garage en aan de zuidzijde door de sporthal. Het tussenliggende terrein is volledig open en in gebruik als sportveld.

Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van het plan.

Zoals bij de beschrijving van de geschiedenis al aangegeven, is een nieuwe, structurele invulling van het complex noodzakelijk voor het behoud van Fort Isabella, onder het motto "behoud door ontwikkeling". Dat vraagt om een sterk concept/hoofdidee.
Uitgangspunt voor het plan is het complex Fort Isabella als geheel: buitenwallen en binnenterrein tezamen. De ontwikkelingen ter plaatse van de buitenwallen en ter plaatse van het binnenterrein moeten als één samenhangende gebiedsontwikkeling worden beschouwd.

De trend is dat ouderen (en eventueel andere hulpbehoevenden) langer zelfstandig (moeten) blijven wonen, met zo nodig aan huis geboden zorg. Om te voorkomen dat ouderen in een isolement raken, is het van belang hun wonen te integreren in een 'gewone' dagelijkse leefsituatie van wonen, werken en voorzieningen. Voor het vitaal blijven is een zekere dagelijkse dynamiek wenselijk.
Het ontwikkelingsconcept behelst daarom: het creëren van een nieuwe 'minisamenleving' van wonende, werkende en recreërende mensen.

De kenmerken van Fort Isabella maken deze locatie uitermate geschikt voor het creëren van een dergelijke minisamenleving, omdat:

• het fort in de luwte ligt van de stedelijke druktezone 's-Hertogenbosch-Vught en nabij de landelijke rust van de Gement en de Vughtse Heide;
• er reeds een markante bebouwingsstructuur is die qua omvang en karakter veel potentie heeft voor nieuw gebruik;
• de plek zeer goed is ontsloten voor de auto en redelijk voor het openbaar vervoer, en een knooppunt vormt/kan vormen van wandel- en fietsroutes;
• de groene buitenwallen voor veel landschappelijke kwaliteit zorgen;
• de cultuurhistorische gelaagdheid het gebied veel belevingswaarden biedt.

Voor het mogelijk maken van de minisamenleving is een gemengd pakket van economische dragers nodig. De vigerende bestemming 'Maatschappelijk' biedt daarvoor te weinig ontwikkelingsmogelijkheden. Een verbreding van het toegestane gebruik is nodig. Daarom wordt de bestemming 'Maatschappelijk' omgezet in 'Gemengd'.

Het concept/hoofdidee voor Fort Isabella is uitgewerkt in een stedenbouwkundige structuurschets die is opgenomen in bijlage 2, waarvan hieronder een verkleinde versie is weergegeven. De structuurschets vormt de basis voor de bestemmingsplanregels en de verbeelding.

^{STEDENBOUWKUNDIGE STRUCTUURSCHETS}

De beschrijving van het plan vindt plaats aan de hand van de gebiedsindeling:

• buitenwallen;
• binnenterrein;
• nieuwe wal langs het spoor.

De buitenwallen bezitten zowel natuurlijke als cultuurhistorische waarden. Hoofduitgangspunt is behoud en ontwikkeling van het groen op de buitenwallen in combinatie met het beleefbaar maken van de contouren van de cultuurhistorische relicten.

Aan de noord- en zuidzijde liggen moerasbossen. Aan de noordzijde hebben deze een directe functie voor de ecologische verbindingszone door de twee natuurtunnels onder de ringweg en de spoorweg tussen het Bossche Broek en de Gement. Deze moerasbossen zijn niet geschikt voor recreatief medegebruik, hetgeen in de planregels dan ook is uitgesloten.

Om de cultuurhistorische buitenwallen meer beleefbaar te maken zal, in overleg met grondeigenaren Waterschap Aa en Maas en Gemeente Vught, het meer openleggen van het water worden opgenomen in het onderhoudsplan. Daarnaast zullen langs de weg Reutsedijk bomen, struiken en overige onderbegroeiing selectief worden verwijderd om de ravelijnen ook vanaf het binnenterrein zichtbaar te maken. Tevens kunnen op de ravelijnen in beperkte mate voorzieningen voor recreatief verpozen worden aangebracht. Onderdeel van het verbeteren van de beleefbaarheid vormt het aanleggen van een pad tussen het binnenterrein en het Drongelens Kanaal. Hiervoor wordt waar nodig begroeiing verwijderd.

De afweging van de cultuurhistorische waarden en natuurwaarden is beschreven in paragraaf 5.2.4.

Het planconcept behelst:

• hergebruik kazernegebouwen en aanvulling met nieuwe bebouwing;
• eigentijdse nieuwe ontwikkelingen langs de spoorzone: de nieuwe wal met bebouwing.

Bij de beschrijving van het plan voor het binnenterrein wordt onderscheid gemaakt in een ruimtelijke en functionele ontwikkeling.

Verkeersgeneratie
Uit het gemeentelijke verkeersmodel volgt een prognose van 829 motorvoertuigen per etmaal in de toekomstige situatie.

Ontsluiting
Het plangebied blijft voor het externe autoverkeer onveranderd ontsloten via de Reutsedijk, die uitkomt op de Honderdmorgensedijk en de Postweg. De Reutsedijk en de aansluitende wegen hebben voldoende capaciteit om het verkeer te verwerken.
Het binnenterrein wordt naast de bestaande noordpoort tevens toegankelijk via een zuidpoort.

Aan de noordzijde blijft de historische route open voor fietsers en wandelaars. Thans vindt onder meer met de gemeente 's-Hertogenbosch overleg plaats over het realiseren van een nieuwe passage over het Drongelens Kanaal ter hoogte van de bestaande loopbrug over het spoor te realiseren.
Aan de zuidzijde komt er een extra route ter plaatse van een voormalige in-/uitgang van de kazerne naar de Postweg.

Het voorzien in voldoende parkeerplaatsen is noodzakelijk voor een goed functioneren van het gebied en voorkomt overlast. Fort Isabella is een gebied met functiemenging. Voorliggend bestemmingsplan is zodanig flexibel dat diverse functies zich naast elkaar kunnen vestigen. In de praktijk zullen ook altijd veranderingen blijven optreden.

Mede in het licht van de flexibele invulling is het van belang dat de aanleg en instandhouding van voldoende parkeerplaatsen verzekerd blijven. In de planregels is hiertoe een voorwaardelijke verplichting opgenomen, bestaande uit:

• een algemene bouwregel die de aanleg van voldoende parkeerplaatsen verplicht, waarbij tevens een verwijzing is opgenomen naar de te hanteren parkeernormen;
• een algemene gebruiksregel die toeziet op de instandhouding van het benodigde aantal parkeerplaatsen. Bij functieveranderingen moet tevens aan deze regel worden getoetst. Deze gebruiksregel maakt het bovendien mogelijk handhavend op te treden.

In voorgaande paragraaf is een concrete invulling van het plangebied beschreven. Bijlage 3 bevat een berekening van het benodigde aantal parkeerplaatsen op basis van deze concrete invulling. Daarbij is de avond van een werkdag het drukste moment van de week. Op dat moment is er behoefte aan 514 parkeerplaatsen.
Om een eventuele extra parkeerbehoefte bij bijzondere gelegenheden/evenementen of als gevolg van functieveranderingen in het gebied op te kunnen vangen is een surplus van 10% gehanteerd, te weten 565 parkeerplaatsen. Het plangebied biedt voldoende ruimte voor de aanleg van de benodigde parkeerplaatsen.

In het kader van de toetsing van het plan aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking', opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (zie paragraaf 4.1.3), moet worden aangetoond dat nieuwe ontwikkelingen/uitbreidingen passen bij de regionale behoeften. Het doel is om te voorkomen dat gebouwd wordt 'voor de leegstand'. Daarnaast is het voor de initiatiefnemer van belang te bepalen of er een financieel haalbaar plan ligt (business case). Het algemene maatschappelijke perspectief en dat van de initiatiefnemer moeten op elkaar zijn afgestemd.

De essentie van het plan is het realiseren van een minisamenleving. Dit is stedenbouwkundig innovatief en ook nieuw voor de regio. Binnen het plan zijn twee componenten van stedelijke ontwikkeling te onderscheiden:

• de toevoeging van woningen;
• de doorontwikkeling van bedrijvigheid, horeca, maatschappelijke voorzieningen, sport, cultuur en recreatie.

Woonfunctie De drager/kern van de minisamenleving is de woonfunctie voor ouderen. Wonen en leven in een zoveel mogelijk 'gewone' dagelijkse omgeving. Het thans voorliggende plan omvat het toevoegen van huurwoningen in de vrije sector voor ouderen met een (toekomstige) zorgvraag. Uit een woningmarktonderzoek dat recent in opdracht van de initiatiefnemer is uitgevoerd (CBRE, bijlage 4), is de volgende analyse opgenomen:

• Een algemene trend is dat senioren langer zelfstandig thuis blijven wonen en de zorgvraag in de eigen woning toeneemt. Dat vraagt tevens om passende voorzieningen (zorgpost) in de omgeving.
• Het woningaanbod moet gevarieerd zijn en inspelen op bewoners met en zonder zorgvraag. Dit is mede van invloed op de omvang van de woningen (aantal kamers).
• De behoefte aan huurappartementen in de vrije sector onder 55-plussers in Vught is groot (en zal de komende jaren verder toenemen), terwijl het beschikbare aanbod thans laag is.

In de Woonvisie Vught 2016 zijn voor Fort Isabella reeds 109 contingenten opgenomen.

Overige functies
Voor het realiseren van een daadwerkelijk vitale minisamenleving is er een balans nodig tussen de woonfunctie en de overige functies. De overige functies zijn de dragers van de dynamiek van een reguliere dagelijkse leefomgeving. Een conditio sine qua non voor het plan.

De actuele behoefte aan vestigingsruimte voor niet-woonfuncties volgt uit het feit dat het gehele complex thans reeds in gebruik is door deze functies. Vergelijkbare projecten floreren ook: Van Nelle Rotterdam, NDSM Amsterdam, De Gruyterfabriek 's-Hertogenbosch, Strijp Eindhoven. Dit soort historische complexen met hergebruik door een menging van functies voldoen aan de behoeften die voortvloeien uit de maatschappelijke transitie - cultureel, economisch en sociaal - die gaande is. Deze transitie is geen nostalgie, maar meer een vorm van correctie op de functionele stad met een scheiding van functies.

De bestaande inspirerende omgeving op Fort Isabella zal - na uitvoering van het plan met een verbreding van functies - blijven bestaan of groter worden. Voor leegstand hoeft niet te worden gevreesd. Bovendien zal nieuwe bebouwing in principe pas worden gerealiseerd als het gebruik ervan vaststaat.

Toetsing functies en regionale afstemming
In paragraaf 3.2.2.2 zijn de bestaande en geplande functies beschreven. In relatie met de regionale afstemming valt daarbij het volgende op te merken:

1. 1. Het nieuwe woningcontingent is reeds opgenomen in de concept Woonvisie 2016. Bij de besluitvorming van deze Woonvisie heeft een regionale afstemming plaatsgevonden.
2. 2. De voorziene uitbreiding van bedrijven is beperkt. Bovendien betreft het kleinschalige bedrijvigheid waarvoor een complex als Fort Isabella bij uitstek geschikt is.
3. 3. Cultuur en recreatie op Fort Isabella verdienen gestimuleerd te worden teneinde de gewenste levendigheid ook een culturele en recreatieve component te geven. Het decor van het cultuurhistorisch complex leent zich goed voor activiteiten in de culturele en recreatieve sfeer. Zo is op Isabella nu het Rijwielbrigademuseum gevestigd. De organisatie van de vaarroutes in Den Bosch onderzoekt de mogelijkheden van een route naar Kamp Vught met ook een aanlegplaats voor Fort Isabella. Voorts is een theatergroep actief. De gedachte is een multifunctionele ruimte te realiseren voor een variatie aan gebruik: zowel cultureel als educatief. Een ruimte qua functie vergelijkbaar met een zaal bij een dorpscafé.
4. 4. Detailhandel is uiteraard voor de dagelijkse levendigheid ook van groot belang. De toegestane omvang is kleinschalig.
5. 5. Horeca is voorzien in de vorm van cafés en restaurants. Een hotel en een kleinschalig conferentiecentrum behoren tot de op Fort Isabella te ontwikkelen functies.
6. 6. Maatschappelijke voorzieningen zijn vooral gerelateerd aan de zorgcomponent.
7. 7. In diverse gebouwen vinden reeds sportactiviteiten plaats.

De ontwikkelingen worden gekenmerkt door een veelheid van voorzieningen die in een dorp regulier aanwezig zijn. Geen van deze ontwikkelingen is een marktdoel op zich. Er is geen sprake van een structurele ontwikkeling die het planologisch evenwicht in de regio zal verstoren.

Conclusies
Samenvattend kan worden geconcludeerd dat:

1. 1. het plan voor de minisamenleving, waarin een balans van (zorg)wonen en passende bedrijvigheid is opgenomen, aansluit bij de actuele behoefte voor wonen en werken in de gemeente Vught (en daarmee ook voor de regio);
2. 2. het plan niet leidt tot een verstoring van het planologisch evenwicht in de regio.

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

Op 13 maart 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving. De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen. Voor onderhavig plan is uitsluitend het belang 'ecologische hoofdstructuur' aan de orde. Dit belang is beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (zie paragraaf 4.1.2). Als aan dat besluit wordt voldaan, wordt tevens aan de SVIR voldaan.

Conclusie
Het plan moet voldoen aan het nationale belang 'ecologische hoofdstructuur'.

Zoals vermeld krijgen de in de SVIR opgenomen nationale belangen een wettelijke grondslag in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Conform artikel 2.10.2 van het Barro worden de gebieden die de ecologische hoofdstructuur vormen bij provinciale verordening aangewezen. Paragraaf 4.2.2 bevat de toetsing van het plan aan de provinciale Verordening ruimte 2014.

Conclusie
Het nationale belang 'ecologische hoofdstructuur' wordt getoetst in het kader van de toetsing aan de provinciale Verordening ruimte.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is van toepassing op het plan. Specifiek aandachtspunt is het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2, waarin de verplichting is opgenomen om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren: de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarbij moet achtereenvolgens worden aangetoond of er een actuele regionale behoefte is (trede 1), deze behoefte in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen (trede 2), en - in geval van een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied - of de locatie multimodaal is of kan worden ontsloten (trede 3).

Trede 1 - actuele regionale behoefte In paragraaf 3.4 is beschreven dat sprake is van een actuele regionale behoefte, samengevat:

1. 1. het plan voor de minisamenleving, waarin een balans van (zorg)wonen en passende bedrijvigheid is opgenomen, sluit aan bij de actuele behoefte voor wonen en werken in de gemeente Vught (en daarmee ook de regio);
2. 2. het plan leidt niet tot een verstoring van het planologisch evenwicht in de regio.

Trede 2 - bestaand stedelijk gebied
In de provinciale Verordening is het binnenterrein / kazerneterrein grotendeels als 'bestaand stedelijk gebied' aangewezen en vallen de sportvelden onder 'zoekgebied stedelijke ontwikkeling'. De ontwikkeling vindt derhalve binnen het bestaand stedelijk gebied plaats. Een nadere toets aan trede 3 is niet nodig.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening en aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

In 1999 heeft het Rijk de Nota Belvedere gepubliceerd (hierna: het Belvederebeleid) . Deze nota bevat een vernieuwend beleid inzake de relatie cultuurhistorie en ruimtelijke ontwikkeling. Het motto van het Belvederebeleid is: "Behoud door ontwikkeling". Hoewel het Rijk het actieve Belvederebeleid formeel beëindigd heeft, blijven de doelstellingen echter onveranderd.
De kern van het beleid is dat de cultuurhistorie geen museum is van een 'voltooid verleden tijd', maar een voortgaand proces van generatie op generatie. Deze visie biedt ruimte voor een voortgaande ontwikkeling en vernieuwing, zodat er een kwaliteitstoevoeging met maatschappelijke meerwaarde kan ontstaan.

Het Belvederebeleid is van direct belang voor onderhavig plan. Het complex Fort Isabella bezit een grote cultuurhistorische waarde. Met dit plan wordt aan het 'verhaal Fort Isabella' een nieuwe episode toegevoegd:

• de eerste episode betrof de functie van Fort Isabella 1614/1629 tot 1914;
• de tweede periode de functie van de Isabella-kazerne;
• de derde episode vormt het realiseren van de minisamenleving CitaBella.

Deze minisamenleving vormt de economische grondslag voor het behoud van de cultuurhistorische waarden van het complex, om de subsidiebehoefte te minimaliseren. De aanleg van de nieuwe wal langs het spoor en de bouw van nieuwe gebouwen vormen een eigentijdse fysieke ontwikkeling.

Conclusie
Voorliggend plan past bij uitstek in het Belvederebeleid "Behoud door ontwikkeling":

• Het plan is stedenbouwkundig innovatief en voorziet in een maatschappelijke behoefte.
• Het plan biedt tevens de economische basis voor het behoud en ontwikkeling van het cultuurhistorisch waardevolle complex.

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Structuurvisie Ruimtelijke Ordening;
• Verordening ruimte 2014.

Het plan wordt aan deze twee nota's getoetst.

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010, partiële herziening 2014 in werking getreden. De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van het provinciale bestuur op de ontwikkeling van Noord-Brabant.

Het plangebied ligt binnen het 'stedelijk concentratiegebied' van Vught. Conform het structuurvisiebeleid wordt in het stedelijk concentratiegebied (met de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking) het merendeel van de verstedelijkingsopgave opgevangen. Daarbij is zuinig ruimtegebruik aan de orde: functiemenging, herstructurering en inbreiding vóór stedelijke uitbreidingen.

Het plan betreft een herbestemming van een cultuurhistorisch waardevol fort. Daarbij zijn herstructurering én functiemenging aan de orde. Door het toevoegen en vervangen van enkele gebouwen, is er tevens sprake van een vorm van inbreiding. Het plan past daarmee in het structuurvisiebeleid.

Conclusie
Het plan past binnen het beleid van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.

De gemeente heeft op 19 december 2013 de Structuurvisie Vught vastgesteld.

Ten aanzien van het Fort Isabella (ook wel Isabellakazerne) is het volgende beleid opgenomen:

"Aan de noordzijde ligt de Isabellakazerne. De kazerne is vanuit cultuurhistorisch en ecologisch perspectief waardevol. De ligging nabij ‘s-Hertogenbosch en het bijzondere karakter vragen om een bijzondere invulling die aansluit bij het karakter van Vught. Momenteel is het gebied nauwelijks zichtbaar. Het kan de entree van Vught aan deze zijde markeren.
Voor de Isabellakazerne wordt een passend concept ontwikkeld, dat past bij de bijzondere ecologische en cultuurhistorische kwaliteiten. Functioneel kan de invulling breed zijn, van (bijzondere) woningbouw, verblijfsrecreatie, cultuur tot bedrijfsmatige functies of combinaties daarvan."

Analyse
Voorliggend plan betreft het in de Structuurvisie genoemde concept en sluit daarmee volledig aan bij het structuurvisiebeleid.

Conclusie
Het plan past binnen de Structuurvisie Vught.

Op 9 juni 2016 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2016 vastgesteld. De Woonvisie bevat het gemeentelijke beleid inzake wonen voor de periode 2016-2020, gekoppeld aan een uitvoeringsprogramma met kwalitatieve en kwantitatieve ambities, activiteiten en maatregelen.

De Woonvisie bevat de volgende voor voorliggend plan relevante kwalitatieve ambities:

• We zetten in op meer geschikte woningen voor senioren, ook door het bewustzijn van eigenaren te vergroten de woning levensloopbestendig te maken.
• We bieden ruimte in de programmering van nieuwbouwwoningen voor initiatieven gericht op senioren.
• We programmeren levensloop bestendige woningen nabij voorzieningen op goed toegankelijke locaties.
• We faciliteren initiatiefnemers en heffen belemmeringen in beleid op.

Onderhavig plan voor de vorming van een mini samenleving, met een functiemenging van wonen voor de doelgroepen senioren en andere (al of niet toekomstig) hulpbehoevenden en diverse vormen van kleinschalige bedrijvigheid, sluit volledig aan op de ambities van de Woonvisie.

De kwantitatieve ambities van de Woonvisie zijn vervat in het woningbouwprogramma voor de periode tot 2019, met een doorkijk naar 2024. Voor de gehele gemeente bedraagt het woningbouwprogramma ongeveer 1145 woningen in deze periode.
Fort Isabella (in de Woonvisie de Isabellakazerne genoemd) is in het woningbouwprogramma opgenomen met 109 woningcontingenten. Dit aantal is overgenomen in de planregels.

Conclusie
Het plan past binnen de Woonvisie 2016.

De Nota Groen 2015 biedt kaders en uitgangspunten voor de realisatie van een duurzame en karakteristieke groenstructuur in de gemeente Vught. De groenstructuren die zijn vastgelegd zijn een leidraad voor de toekomstige ontwikkelingen in de openbare ruimte en vormen de basis voor de ontwikkeling van de gewenste groenstructuur.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de groenstructuurkaart.

^{UITSNEDE GROENSTRUCTUURKAART VUGHT}

Op de groenstructuurkaart zijn te onderscheiden:

• Structuurbepalend groen
  De bebossing van de buitenwallen en de laanbeplanting langs de toeleidende wegen behoren tot het structuurbepalende groen. In de Nota Groen is dit omschreven als: "groenobjecten die een samenhangende en waardevolle groenstructuur vormen die van belang is voor de gehele gemeente Vught". De volgende beleidsuitgangspunten gelden: "behoud van het aanwezige groen en waar nodig versterking ervan; aantasting van de structuur moet zoveel mogelijk voorkomen worden (alleen mogelijk met zwaarwegende argumenten)".
  Het plan omvat het behoud van het structuurbepalend groen, waarmee wordt aangesloten bij het beleid.

• Lunet
  De lunetten zijn karakteristieke elementen voor de gemeente Vught. De gemeente wil deze behouden en uitdragen aan haar bewoners en bezoekers. Cultuurhistorische elementen zijn van wezenlijk belang voor de uitstraling van de gemeente en verdienen derhalve een eigen plek in de gemeentelijke groenstructuur.
  De buitenwallen van Fort Isabella zijn als 'lunet' aangeduid, hoewel de term 'enveloppe' hier historisch gezien meer op zijn plaats was geweest. Het plan omvat geen ontwikkelingen ter plaatse van de buitenwallen, behoudens het aanleggen van een ruimte-as met pad vanuit het binnenterrein naar het Drongelens Kanaal. Hiermee worden de cultuurhistorische elementen meer beleefbaar gemaakt, hetgeen aansluit bij het beleid om karakteristieke elementen "uit te dragen".
  Meer algemeen geldt voor het plan het vastleggen en beleefbaar maken van de contouren van de historische relicten, zoals beschreven in de paragraaf Afweging cultuurhistorische en natuurlijke waarden (paragraaf 5.2.4).

• Ecologische hoofdstructuur 2012
  Het betreft een weergave van de ecologische hoofdstructuur zoals is opgenomen in de provinciale Verordening ruimte. Toetsing van het plan aan de ecologische hoofdstructuur is opgenomen in paragraaf 4.2.2.

• Actiepunt buitengebied: Linie 1629
  In de Nota Groen wordt Fort Isabella ten onrechte als onderdeel van de Linie 1629 aangeduid. Zoals eerder aangegeven wat het fort onderdeel van de verdedigingslinie van de stad 's-Hertogenbosch. Het beleid voor de 'Linie 1629' is wel van toepassing op Fort Isabella. De gemeente Vught wil zich namelijk inzetten voor het zichtbaar en beleefbaar maken en houden van de linie.
  De voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen, als het herkenbaar maken van de oude stercontour en deels zichtbaar maken van de fortificatie-elementen, dragen hieraan bij. De zichtbaarheid van het fort wordt mede verkregen door de openstelling ervan voor een groter publiek.

Conclusie
Het plan past binnen c.q. is niet in strijd met de Nota Groen.

De gemeente Vught heeft een beleidsstuk vastgesteld voor het opstellen van een lijst van waardevolle bomen. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de bijbehorende "Groene kaart".

^{UITSNEDE GROENE KAART}

Het document 'Lijst waardevolle bomen' bevat criteria om te bepalen welke bomen op de lijst geplaatst worden, waarbij boomsoort, stamdiameter, levensverwachting, groeivorm en de ruimtelijke en cultuurhistorische betekenis gewogen worden.

Het plangebied is geheel bedekt met vlakken.

• de zone langs het Drongelens Kanaal (lichtblauw) is eigendom van waterschap Aa en Maas. Het vigerende bestemmingsplan vereist een kapvergunning;
• de zone langs de Reutsedijk (geel) is eigendom van de gemeente. Het vigerende bestemmingsplan vereist een kapvergunning;
• het binnenterrein van Fort Isabella is particulier eigendom en als vlak met waardevolle bomen opgenomen waarvoor een bomenlijst moet worden opgesteld. Pius Floris uit Vught heeft hiertoe een inventarisatie uitgevoerd: rapport "Boomveiligheidscontrole bomen Fort Isabella te Vught" (14 oktober 2016, nr. MGe/16/35578). Dit rapport is als bijlage 5 bijgevoegd. In het rapport zijn de kwaliteit en conditie van de bomen opgenomen en is zijn tevens 28 bomen als waardevol aangemerkt. De waardevolle bomen zijn weergegeven op de kaarten met de bestaande situatie en de stedenbouwkundige structuurschets.
  Het bestaande gemeentelijke beleid biedt voldoende bescherming van deze bomen. Het is derhalve niet nodig om in het bestemmingsplan nadere beschermingsregels op te nemen.

Conclusie
In voldoende mate is vastgelegd welke bomen als waardevol zijn aan te merken. Het is niet nodig hiervoor in het bestemmingsplan nadere beschermingsregels op te nemen.

Het welstandsbeleid van de gemeente is opgenomen in de "Welstandsnota gemeente Vught 2^e herziening, 2015". Het plangebied behoort hierin tot de zone 'buitengebied', waarvoor welstandsniveau 1 - volledige welstandstoets - geldt. Binnen deze zone zijn zes bebouwingsthema's, elk met eigen welstandscriteria. Eén van de thema's betreft Kazernes.

Te zijner tijd zal het uitgewerkte bouwplan door de Welstandscommissie worden beoordeeld.

In dit hoofdstuk worden de omgevingsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

1. 1. milieu;
2. 2. waarden;
3. 3. waterhuishouding.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

In de afweging tussen de waarden cultuurhistorie en natuur is ervoor gekozen om de cultuurhistorie te respecteren door de contouren van de nog aanwezige historische relicten ruimtelijk te laten zien en wel zodanig, dat ook de onderlinge samenhang beleefbaar wordt.

^{AFWEGING CULTUURHISTORISCHE WAARDEN EN NATUURWAARDEN}

1. 1. De binnenste contour is de ster van het fort. Binnen de ster komen geen expliciete natuurwaarden voor.
2. 2. De buitenste contour van het fort wordt gevormd door het water van de oude buitengracht. Openlegging van dit water maakt de rand van het fort zichtbaar, en is ook verrijkend voor de natuur.
3. 3. De wal aan de binnenzijde van dit water is tevens de dijk van de regionale waterkering. Tussen deze dijk en de weg Reutsedijk ligt een zone waarin het reliëf van de voormalige, rijksmonumentale enveloppe inclusief de ravelijnen nog herkenbaar is. De beleefbaarheid / zichtbaarheid kan eenvoudig verbeterd worden door het selectief verwijderen van beplanting.
4. 4. Toegevoegd is een nieuwe ruimte-as vanuit het hart van de ster naar het Drongelens Kanaal als een eigentijdse vorm van contact tussen het binnenterrein en de gebieden buiten het historische fortcomplex. Deze as 'snijdt' dwars door het historische profiel heen en maakt daardoor de beleving van de opbouw van het fortsysteem mogelijk.

Deze benadering van de integratie van de cultuurhistorische waarden en natuurwaarden vraagt geen herziening van de vigerende bestemming voor de zone van de buitenwallen.

In de vigerende bestemming 'Bos' zijn veranderingen in de vorm van werkzaamheden, zoals rooien van bomen, grondverzet en veranderingen in de waterhuishouding, alleen toegestaan op basis van een omgevingsvergunning. De toetsingscriteria zijn daarbij afgestemd op zowel de cultuurhistorische waarden als de natuurwaarden, zoals opgenomen in de artikelen 12.1 en 12.3 van de planregels.

Wel zijn op bovenstaande afbeelding de cultuurhistorische waarden van het fortsysteem meer expliciet aangeduid en middels de gebiedsaanduidingen 'cultuurhistoriebebouwingsstructuur' en 'complex fort isabella' in de regels verankerd.

De water paragraaf is een onderdeel van de watertoets, die de algemene behartiging van de waterbelangen betreft, zoals bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

De waterparagraaf bevat:

• een toets of alle waterbelangen evenwichtig zijn meegewogen;
• een beschrijving van zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

Het plangebied ligt deels binnen het beheergebied van waterschap Aa en Maas en deels binnen het beheergebied van waterschap De Dommel, zoals op onderstaande afbeelding weergegeven.

_{BEHEERGEBIEDEN WATERSCHAP AA EN MAAS EN WATERSCHAP DE DOMMEL}

Het deel van het plangebied tussen het Drongelens Kanaal tot en met de Reutsedijk behoort tot het beheergebied van waterschap Aa en Maas. Het overige deel van het plangebied behoort tot het beheergebied van waterschap De Dommel. In het zuidelijke deel van het plangebied ligt de A-watergang ZL48A, die aansluit op A-watergang ZL48 langs de Postweg en de spoorbaan in zuidelijke richting.
De sloot langs de spoorlijn ter hoogte van het binnenterrein Fort Isabella heeft waterschap De Dommel als 'zijwater' opgenomen. Waterschap De Dommel geeft daarbij als verklaring, dat naar gelang de hoeveelheid water die door de watergang gaat stromen deze de A-, B-, of C-status kan krijgen.

NB: Het bestaande water in de buitengrachten wordt door de beide waterschappen niet als oppervlaktewater behorend tot het watersysteem beschouwd vanwege de beperkte omvang en de beperkte diepte.

In paragraaf 5.3.3 wordt het watersysteem meer gedetailleerd op inrichtingsniveau toegelicht.

In deze paragraaf wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid.

In paragraaf 5.3.1 is de ligging van het plangebied binnen de beheergebieden van de waterschappen Aa en Maas en De Dommel toegelicht, en zijn de hoofdelementen van het waterbeheer benoemd. In deze paragraaf volgt een aanvulling op inrichtingsniveau. Zie ook bijlage 1 'Kaart Bestaande situatie'.

Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden.

Het vuile afvalwater blijft op de bestaande riolering geloosd worden. Deze riolering ligt langs de Reutsedijk en loopt naar het gemaal in de oksel Kampdijklaan - Drongelens Kanaal.

De bestaande riolering stamt uit de tijd van de kazerne en het asielzoekerscentrum toen sprake was van een hogere gebruiksintensiteit, dan in de voorliggend plan voorzien. Daarom biedt de bestaande capaciteit van de vuilwaterafvoer voldoende ruimte.

Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de keur van het waterschap worden in principe geen nieuwe uitlogende materialen toegepast.

Voor zover deze in de oude gebouwen voorkomen (bijvoorbeeld zinken dakgoten) adviseert het waterschap 'slimme' oplossingen toe te passen. Te denken aan coaten of een pvc-buis in de originele regenpijp. Ook kan een toekomstig wadisysteem (met slibvang en zandfilter) fungeren als zuiverende voorziening om de uitlogende materialen te laten bezinken.

Zoals al eerder opgemerkt behoren de bestaande restanten water van de buitengrachten niet als oppervlaktewater tot het watersysteem zoals de waterschappen dat hanteren. De buitengrachten vormen wel onderdeel van dit bestemmingsplan.

De Isabellavijver, de zuid vijver en de noord vijver vervullen een functie in de berging van het hemelwater opvang.

Het ontwikkelingsplan voorziet voorts in een openlegging van het bestaande water ten behoeve van de ecologie en de beleving van de cultuurhistorische restanten. In de werkgroep natuur is geconcludeerd dat stromend water geen meerwaarde heeft. Het ontwikkelingsplan voorziet daarom niet expliciet in maatregelen om stromend water te bewerkstelligen. Als onderdeel van het voorgenomen onderzoek naar de verbreding van het systeem hemelwaterafvoer, zullen ook de waterpartijen binnen de waterkering bezien worden.

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaren een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is dus niet vereist.

Voor de gemeente zijn aan voorliggend bestemmingsplan geen kosten verbonden.

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1) In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2) In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Bos (artikel 3)
De vestingwerken die het binnenterrein omsluiten hebben de bestemming 'Bos' behouden. Deze bestemming is afgestemd op de instandhouding van de natuurlijke en cultuurhistorische waarden van de vestingwerken.

Gemengd (artikel 4)
Deze bestemming omvat het binnenterrein van het fort. Ter plaatse is een combinatie van wonen, kleinschalige bedrijvigheid, horeca, maatschappelijke voorzieningen, sport, cultuur en ontspanning toegestaan.

Verkeer - Verblijf (artikel 5)
De Reutsedijk die de toegangsweg tot het binnenterrein vormt, is in de bestemming 'Verkeer- Verblijf' opgenomen.

Water (artikel 6)
De A-watergang ZL48 is in de bestemming 'Water' vervat.

Waarde - Archeologie (artikel 7)
Ter bescherming van mogelijk in het gebied voorkomende archeologische waarden is een dubbelbestemming opgenomen. De dubbelbestemming volgt de contouren die met het archeologisch bureauonderzoek bepaald zijn.

Waterstaat - Waterkering (artikel 8)
Voor de instandhouding van de primaire waterkering is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 9) In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 10) Dit artikel bevat regels ten aanzien van ondergeschikte bouwdelen, afwijkende bestaande bebouwing, ondergronds bouwen, het voorzien in voldoende parkeerplaatsen en nadere eisen.

Algemene gebruiksregels (artikel 11) In dit artikel is nader omschreven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan worden aangemerkt. Voorts zijn regels opgenomen ten aanzien van aan huis verbonden beroepen.

Algemene aanduidingsregels (artikel 12)
In dit artikel zijn de volgende gebiedsaanduidingen opgenomen:

• 'attentiegebied ehs': deze aanduiding bevat regels ter voorkoming van de aanpassing van de grondwaterstanden ter plaatse van de nabijgelegen ecologische hoofdstructuur;
• 'cultuurhistorie bebouwingsstructuur': ter plaatse van deze aanduiding geldt de verplichting tot herbouw van panden om de kenmerkende bebouwingsstructuur van de kazerne te behouden;
• 'complex fort isabella': ter bescherming van de cultuurhistorisch waardevolle elementen en structuren bevat deze gebiedsaanduiding een omgevingsvergunningplicht voor bepaalde werkzaamheden. Deze gebiedsaanduiding vervangt 'cultuurhistorisch waardevol gebied', zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan.

Algemene afwijkingsregels (artikel 13) In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages. Daarnaast zijn er afwijkingsregels om mantelzorg toe te kunnen staan.

Algemene wijzigingsregels (artikel 14)
Dit artikel bevat enkele algemene wijzigingsregels voor het onder voorwaarden verleggen van bestemmingsgrenzen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 15) Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen.
Het gebruik van de bebouwing daarentegen wordt indien mogelijk positief bestemd of indien noodzakelijk door handhaving aan de gebruiksregels van de betreffende bestemming aangepast.

Slotregel (artikel 16) Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

In dit hoofdstuk wordt de procedure beschreven, bestaande uit het vooroverleg, gevolgd door de formele bestemmingsplanprocedure.

Voorafgaand aan de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn reeds enkele formele en informele stappen genomen:

• Op 14 oktober 2014 heeft het college van burgemeester en wethouders een principebesluit genomen inzake de herbestemming van het fort in samenhang met het duurzame behoud van het complex.
• In navolging op het principebesluit hebben de gemeente Vught en initiatiefnemer Isabella Groep op 14 april 2015 een intentieovereenkomst gesloten.
• Op 6 november 2015 heeft een brede workshop plaatsgevonden met de diverse belanghebbenden. Alle partijen hebben daarbij uitgesproken in te kunnen stemmen met de voorgenomen herbestemming, waarna aanbevelingen zijn gedaan ten aanzien van de inrichting, het hergebruik en het behoud c.q. de versterking van de natuurlijke en cultuurhistorische waarden. Een samenvatting van de uitkomsten van deze workshop is opgenomen als bijlage 13.

Het bestemmingsplan doorloopt voorts de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

1. 1. Inspraak
2. 2. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
3. 3. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
4. 4. Vaststelling door gemeenteraad
5. 5. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 28 juli tot en met 21 september 2016 ter inzage gelegen. Daarbij is een ieder in de gelegenheid gesteld om mondeling of schriftelijk zijn mening over het plan kenbaar te maken. Bijlage 14 bevat het verslag van de inspraakprocedure.

Conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de bij het plan betrokken instanties. Bijlage 14 bevat het verslag van de overlegprocedure.

Op grond van artikel 3.8 Wro heeft het ontwerpbestemmingsplan vanaf 24 november 2016 tot en met 4 januari 2017 ter inzage gelegen. Gedurende die periode zijn geen zienswijzen ingekomen.

Naar aanleiding van ontvangst van aanvullende documenten is het noodzakelijk enkele ambtshalve wijzigingen aan te brengen. Bijlage 15 bevat de Nota ambtshalve wijzigingen.