Het wijzigingsplan Den Hoek 1, Cromvoirt met identificatienummer NL.IMRO.0865.bgWPdenhoek-VG01 van de gemeente Vught.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft

het geheel van waarden in verband met het abiotische milieu (= niet levende natuur), in de vorm van aardkundige en/of hydrologische kenmerken, zowel op zichzelf als in relatie tot de aanwezigheid of nabijheid van (ontwikkelingsmogelijkheden voor) een waardevol biotisch milieu (= levende natuur, gevormd door organismen en leefgemeenschappen)

een tijdelijke woonruimte gekoppeld aan mantelzorg

bedrijf dat gericht is op het voortbrengen van producten door middel van telen van gewassen of het houden van dieren;

nader te onderscheiden in:

• grondgebonden bedrijf;
• glastuinbouwbedrijf;
• niet-grondgebonden bedrijf, niet zijnde glastuinbouwbedrijf of intensieve veehouderij;
• intensieve veehouderij;

de instandhouding van bijzondere natuur door natuurbeheersmaatregelen op landbouwgronden uitgevoerd door boeren gecombineerd met de agrarische bedrijfsvoering

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit oude tijden

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde

een kleinschalige accommodatie gericht op het bieden van kortdurend toeristisch nachtverblijf met de verzorging van ontbijt zonder dat het een zelfstandige woning/wooneenheid betreft

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, met uitzondering van aan huis gebonden beroepen

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal vanuit een woning en/of daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend door de hoofdbewoner, waaronder niet begrepen het verstrekken van logies, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie

één woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor het huishouden van één persoon of gezin, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is

het optimaal op elkaar afstemmen van bebouwing met de karakteristieken van de locatie en omgeving door middel van aandacht voor stedenbouwkundige aspecten, architectuur, cultuurhistorie en landschap

t.a.v. bebouwing

• bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van onderhavig ontwerpbestemmingsplan, dan wel de bebouwing die mag worden gebouwd krachtens een vóór het tijdstip van terinzagelegging aangevraagde vergunning;

t.a.v. gebruik

• het gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen

de grens van een bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming

uitbreiding van een hoofdgebouw of woning dan wel een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw of woning verbonden bijgebouw, daar al dan niet tegen aangebouwd, met een dak, daaronder begrepen:

1. a. aanbouw: een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag, een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel opzicht (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) ondergeschikt is aan en in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw en een toevoeging van een afzonderlijke ruimte inhoudt;
2. b. bijgebouw: een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;
3. c. uitbouw: een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag, een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel opzicht (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) ondergeschikt is aan en in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw en een vergroting van een bestaande ruimte inhoudt

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats

de grens van een bouwvlak

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten

de grens van een bouwperceel;

1. a. voorste bouwperceelsgrens: de grens van een bouwperceel gelegen aan een weg waaraan wordt gebouwd, tenzij door burgemeester en wethouders een andere perceelsgrens als zodanig wordt aangewezen;
2. b. zijdelingse bouwperceelsgrens: de grens van een bouwperceel die loodrecht of nagenoeg loodrecht staat op de voorste bouwperceelsgrens;
3. c. achterste bouwperceelsgrens: de meest van de weg af gelegen bouwperceelsgrens, evenwijdig of nagenoeg evenwijdig aan de voorste bouwperceelsgrens

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond

de aan het bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt.

Onder detailhandel moet ook verstaan worden commerciële dienstverlening zoals kapperszaken, schoenmakers en vergelijkbare bedrijven.

samenhangend netwerk van natuurgebieden van nationaal en internationaal belang met als doel de veiligstelling van ecosystemen met de daarbij behorende soorten bestaande uit de meest waardevolle natuur- en bosgebieden en andere gebieden met belangrijke aanwezige en te ontwikkelen natuurwaarden

bij bestemmingsplan aangeduid langgerekt gebied waarbinnen verbindende landschapselementen zijn of worden gerealiseerd

aanwezige en potentiële waarden, gebaseerd op de beoogde natuurkwaliteit voor het gebied, waartoe behoren de natuurdoelen en natuurkwaliteit, geomorfologische processen, de waterhuishouding, de kwaliteit van bodem, water en lucht, rust, de mate van stilte, donkerte en openheid, de landschapsstructuur en de belevingswaarde

vrijetijdsbesteding die in hoofdzaak is gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals wandelen, fietsen, paardrijden, vissen, zwemmen, roeien, kanoën etc, die plaats vindt binnen een periode van een uur voor zonsopgang tot een uur na zonsondergang

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt

een inrichting, waarbij op grond van artikel 40 van de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld

de denkbeeldige lijn, die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen c.q. bouwgrenzen

agrarisch bedrijf met een bedrijfsvoering die geheel of in overwegende mate niet in gebouwen plaatsvindt

teeltondersteunende voorzieningen met een minimale bouwhoogte van 1,5 meter

gebouw(en) dat door zijn constructie en/of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt

een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt;

de horecabedrijven zijn in vier categorieën te onderscheiden:

1. 1. categorie 1: vormen van horeca-activiteiten die qua exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen, waar naast kleinere etenswaren in hoofdzaak alcoholvrije dranken worden verstrekt, en waarvan de exploitatie overwegend tijdens winkeltijden plaatsvindt, zoals een lunchroom, broodjeszaak, en een ijssalon;
2. 2. categorie 2: vormen van horeca-activiteiten die qua exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen, waar naast kleinere etenswaren in hoofdzaak alcoholvrije dranken worden verstrekt, en waarvan de exploitatie zowel overdag als in de avonduren plaatsvindt, zoals een cafetaria, snackbar, afhaalcentrum, automatiek;
3. 3. categorie 3: vormen van horeca-activiteiten waar in hoofdzaak maaltijden, (alcoholische) dranken en/of logies worden verstrekt en waarvan de exploitatie doorgaans in de middag- en avonduren plaatsvindt, zoals een café, restaurant, hotel en pension;
4. 4. categorie 4: vormen van horeca-activiteiten waarbij in hoofdzaak alcoholische drank wordt verstrekt en waarvan de exploitatie doorgaans in de avonduren plaatsvindt, een aantasting van het woon- en leefklimaat veroorzaakt en een grote druk op de openbare orde met zich meebrengt, zoals bar-dancings, discotheken, nachtclubs, alsmede horeca met zaalaccommodatie

persoon of groep van personen die één huishouding voert

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm danwel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 75°

agrarisch bedrijfsgebouw waarvan de wanden en het dek voornamelijk bestaan uit glas of een ander lichtdoorlatend materiaal en dienend voor de productie van gewassen onder geconditioneerde klimaatomstandigheden waaronder mede begrepen een schuurkas of een permanente tunnel- of boogkas hoger dan 1,5 meter

een geheel ondergronds gelegen ruimte, die is gesitueerd onder een bovengronds hoofdgebouw, waarvan de bovenkant van de vloer zich onder peil bevindt

een civieltechnische constructie of -installatie in de infrastructuur die één of meer functies vervult zoals onderdoorgangen, duikers, overkluizingen

het optimaal op elkaar afstemmen van bebouwing en beplanting, rekening houdend met de ter plaatse voorkomende landschappelijke en cultuurhistorische waarden om zo te komen tot een landschappelijke inpassing van nieuwe bebouwing die recht doet aan de kwaliteit en de beleving van het landschap

gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van het landschap, gericht op ruimtelijke, ecologische, cultuurhistorische en recreatieve aspecten

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge een matrixsymbool in het betreffende vlak bepaalde afmetingen, percentages, oppervlakten, hellingshoeken en/of aantallen, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik, zijn toegelaten

het op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang

een buiten de gevel of dakvlakken uitstekend ondergeschikt deel van een bouwwerk, met uitzondering van een uitgebouwd gedeelte van een gebouw dat dient ter uitbreiding van het oppervlak

iedere handeling betreffende het plaatsen en aanbrengen van planten ten einde hun verdere groei of vermeerdering te bewerkstelligen

het opbergen van materialen met de bedoeling en op een dergelijke wijze, dat men later weer over het materiaal kan beschikken

een buitenrijbaan ten behoeve van paardrijactiviteiten, met een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen en al dan niet voorzien van een omheining

elke stallingsgelegenheid op zowel openbaar als particulier terrein ten behoeve van een motorvoertuig op twee of meer dan twee wielen

• voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
• voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het terrein bij voltooiing van de bouw;

ter verduidelijking: de gemeente geeft voor de aanvang van de bouw aan wat het peil is. Daar waar het een historische situatie betreft, indien de definitie van dit begrip niet voldoet, wordt de drempel van de voordeur als maat aangehouden.

een grenslijn tussen (bouw)percelen onderling

bewoning door eenzelfde persoon of groep van personen, terwijl elders niet daadwerkelijk over een hoofdverblijf wordt beschikt

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan

een verbindingslijn die één of meerdere bij elkaar behorende bouwvlakken met elkaar verbindt, waardoor er voor de toepassing van deze regels sprake is van één bouwvlak

overdekte ruimte, aan maximaal drie zijden omsloten door wanden, waarvan dieren gebruik moeten kunnen maken in geval van weidegang, met als doel bescherming tegen extreme weersomstandigheden in zowel zomer als winter. In de schuilgelegenheid is geen opslag toegestaan

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een voorziening in, op of boven de grond die door agrarische bedrijven met plantaardige teelten wordt gebruikt om de volgende doelen na te streven:

• verbetering van de productie, onder meer door teeltvervroeging en -verlating, terugdringing van onkruidgroei en beperking van vraatschade;
• verbetering van de arbeidsomstandigheden, onder meer door gewassen verhoogd te telen;
• bereiken van positieve effecten op milieu en water (bodembescherming, terugdringen van onkruidbestrijding, effectief omgaan met water);

in de vorm van:

• permanente teeltondersteunende voorzieningen zijn voorzieningen die voor onbepaalde tijd worden gebruikt. Hieronder worden ook kassen verstaan;
• tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen zijn voorzieningen die op dezelfde locatie gebruikt kunnen worden zo lang de teelt dit vereist, met een maximum van 6 aaneengesloten maanden. Deze tijdelijke voorzieningen hebben een directe relatie met het grondgebruik. Hieronder worden verstaan folies, insectengaas, acryldoek, wandelkappen, schaduwhallen, hagelnetten.

de gronden van een bouwperceel behorende bij een (bedrijfs)woning

een gebouw, deel uitmakend van een bouwmassa bestaande uit twee hoofdgebouwen, waarvan de hoofdbebouwing aan maximaal één zijde grenst/aansluit aan een ander hoofdgebouw

voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc.

alle voor het openbaar rij- of ander verkeer openstaande wegen of paden, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de wegen liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de bewoning van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortste is

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van onderschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen

vanaf het peil tot de afgewerkte vloer van het ondergrondse (deel van het) bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk

de vloeroppervlakte van een gebouw geeft, in bepaalde mate, de grootte van het gebouw weer. De vloeroppervlakte wordt binnenwerks bepaald: de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor de desbetreffende activiteit(en)

De op de verbeelding voor 'Agrarisch met waarden - Kampen- of hoevenlandschap' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een duurzame agrarische bedrijfsuitoefening;
2. b. een grondgebonden agrarisch bedrijf;
3. c. behoud, herstel en/of duurzame ontwikkeling van het kleinschalige cultuurlandschap;
4. d. in stand houden en bewaren van de samenhang van het Nationaal Landschap Het Groene Woud;
5. e. behoud, herstel en/of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de ecologische en landschappelijke waarden;
6. f. behoud, herstel en/of duurzame ontwikkeling van de ecologische hoofdstructuur;
7. g. extensief recreatief medegebruik;
8. h. een tuin binnen een zone van 50 meter van de bedrijfswoning of aangrenzend aan de bestemming 'Wonen - 2';
9. i. agrarisch natuurbeheer.

ter plaatse van de gebiedsaanduiding:

10. j. 'middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde', tevens voor de bescherming en instandhouding van de middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde. De regeling opgenomen in artikel 11.1.1 dient in acht te worden genomen;
11. k. 'cultuurhistorisch waardevol gebied', tevens voor de bescherming en instandhouding van het cultuurhistorisch waardevolle gebied. De regeling opgenomen in artikel 11.1.1 dient in acht te worden genomen.

met de daarbij behorende voorzieningen:

12. l. voorzieningen van algemeen nut;
13. m. infrastructurele voorzieningen;
14. n. parkeervoorzieningen;
15. o. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
16. p. groenvoorzieningen;
17. q. voet- en rijwielpaden.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. hoge teeltondersteunende voorzieningen;
2. b. (teeltondersteunende) kassen binnen het bouwvlak;
3. c. buitenopslag van goederen en materialen binnen en buiten het bouwvlak, met uitzondering van opslag ten behoeve van voer en vaste mest wat uitsluitend binnen het bouwvlak is toegestaan;
4. d. het oprichten van paardenbakken buiten het bouwvlak;
5. e. lichtmasten bij een paardenbak;

De op de verbeelding voor 'Wonen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. bed & breakfast met maximaal 5 kamers binnen de bestaande bebouwing;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - paardenbak': uitsluitend een paardenbak.

ter plaatse van de gebiedsaanduiding:

4. d. 'cultuurhistorisch waardevol gebied', tevens voor de bescherming en instandhouding van het cultuurhistorisch waardevolle gebied. De regeling opgenomen in artikel 11.1.1 dient in acht te worden genomen;

met de daarbijbehorende voorzieningen:

5. e. tuinen, erven en terreinen;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. groenvoorzieningen.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken ten behoeve van:

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. geluidszoneringsplichtige inrichtingen;
2. b. detailhandel;
3. c. een verkooppunt voor motorbrandstoffen (incl. LPG);
4. d. seksinrichtingen;
5. e. kamperen;
6. f. horeca;
7. g. opslag van goederen en materialen binnen en buiten het bouwvlak;
8. h. permanente of tijdelijke bewoning, voor zover het vrijstaande bijbehorende bouwwerken betreft;
9. i. bewoning als afhankelijke woonruimte;
10. j. lichtmasten bij paardenbakken.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

In die gevallen dat afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken, die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als minimaal toelaatbaar worden aangehouden.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing:

1. a. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. b. in het belang van een goede landschappelijke inpassing van bebouwing en verhardingen;
3. c. ter waarborging van de verkeersveiligheid;
4. d. ter waarborging van de sociale veiligheid;
5. e. ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding.

1. a. de uitoefening van een ondergeschikt aan huis gebonden beroep in een (bedrijfs)woning en bijbehorende bouwwerken bij de (bedrijfs)woning is toegestaan tot een oppervlakte van maximaal 25% van de vloeroppervlakte van de bedrijfswoning met een maximum van 50 m²;
2. b. de uitoefening van een ondergeschikt aan huis gebonden bedrijf van categorie 1 of 2 in een (bedrijfs)woning en bijbehorende bouwwerken bij de (bedrijfs)woning is toegestaan, zoals genoemd in de als bijlage 1 opgenomen Lijst van bedrijfsactiviteiten, tot een oppervlakte van maximaal 25% van de vloeroppervlakte van de bedrijfswoning met een maximum van 50 m².

Het is verboden de in de artikelen 3 en 4 bedoelde gronden en bouwwerken te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, zoals die nader is aangeduid in de bestemmingsomschrijving.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de in de regels voorgeschreven maatvoering met maximaal 10%;
2. b. de bestemmingsregels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 meter;
4. d. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in de vorm van kunstwerken en zend-, ontvang- en/of sirenemasten en toestaan dat de bouwhoogte wordt vergroot tot maximaal 40 meter.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken voor het gebruik van een deel van het hoofdgebouw of bijbehorende bouwwerken bij een woning als afhankelijke woonruimte (inwoning), met dien verstande, dat:

1. a. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit het oogpunt van mantelzorg, hetgeen aangetoond dient te worden door een verklaring van een door het bevoegd gezag aan te wijzen deskundige;
2. b. op het perceel een woning aanwezig dient te zijn;
3. c. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en nabijgelegen bedrijven;
4. d. per woning maximaal één omgevingsvergunning ten behoeve van inwoning voor mantelzorg mag worden verleend;
5. e. alle ruimten dienen te voldoen aan de geldende eisen van het bouwbesluit en bouwverordening;
6. f. inwoning in beginsel dient plaats te vinden bij, in of direct aansluitend aan de woning, waarbij de afhankelijke woonruimte een onderlinge verbinding met de woning dient te hebben;
7. g. het gebruik van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk als afhankelijke woonruimte is uitsluitend toegestaan indien realisering van de inwoning in of aan het hoofdgebouw voor de inwoner of andere bewoner(s) onredelijk bezwarend is;
8. h. ten behoeve van de inwoning geen aparte aansluiting op de nutsvoorzieningen mag worden aangelegd. Er dient gebruik gemaakt te worden van de bestaande aansluiting;
9. i. maximaal 80 m² van hoofdgebouw en/of bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt ten behoeve van de inwoning;
10. j. geen eigen in-/uitrit mag worden aangelegd voor de afhankelijke woonruimte;
11. k. een vrijstaand bijbehorend bouwwerk dat gebruikt wordt voor inwoning op niet meer dan 50 m¹ van de woning is gelegen;
12. l. er op basis van een akoestisch onderzoek wordt aangetoond dat wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarden zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder;
13. m. er geen milieuhygiënische belemmeringen zijn;

indien de bij het verlenen van de omgevingsvergunning bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is, de houder van de vergunning het bevoegd gezag daarvan binnen drie maanden schriftelijk in kennis stelt. Het bevoegd gezag trekt de omgevingsvergunning in indien vorenbedoelde noodzaak niet meer bestaat.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

1. a. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer maximaal 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met maximaal 10% worden vergroot;
2. b. overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft. De overschrijding mag echter maximaal 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met maximaal 10% worden vergroot.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen in de bestemmingen Bos, Natuur en/of Water, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. aangetoond is dat een aaneengesloten natuurgebied van voldoende omvang en zodanige begrenzing kan ontstaan;
2. b. aangetoond is dat de aangrenzende/omringende gronden, met een blijvende agrarische bodemexploitatie, doelmatig als zodanig geëxploiteerd kunnen blijven worden;
3. c. de regels van de bestemmingen Bos, Natuur en/of Water van het bestemmingsplan "Buitengebied 2011" (NL.IMRO.0865.vghBPbuitengebied-OH01), vastgesteld op 20 september 2012, worden van overeenkomstige toepassing verklaard met dien verstande dat wanneer gewijzigd wordt in de bestemming Water dit uitsluitend ten behoeve van de beekdalontwikkeling mag geschieden. In geval de bestemming gewijzigd wordt in de bestemming Bos, mogen de gronden niet ten behoeve van bosbouw worden aangewend.

Bij een afwijking van het bestemmingsplan, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is de procedure als vervat in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

Bij toepassing van de algemene wijzigingsbevoegdheid, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in de afdeling 3.4. van de Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

Bij toepassing van de nadere eisen regeling, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als 'Regels van het wijzigingsplan Den Hoek 1, Cromvoirt'.

Voorliggend rapport betreft het wijzigingsplan "Den Hoek 1, Cromvoirt" van de gemeente Vught.

Op het adres Den Hoek 1 in Cromvoirt staan een beeldbepalende langgevelboerderij, een Vlaamse schuur en enkele bijgebouwen. Alleen het zuidelijke deel van de boerderij wordt thans bewoond. De initiatiefnemer wil de langgevelboerderij splitsen in twee woningen en de Vlaamse schuur verplaatsen en eveneens als woning gaan gebruiken. Door de nieuwe (woon)bestemming kunnen de cultuurhistorisch waardevolle panden behouden blijven. Ook wil de initiatiefnemer een paardenbak realiseren.

De gemeente Vught is bereid medewerking te verlenen aan het initiatief, mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan.

In het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied 2011" hebben de percelen de bestemming 'Agrarisch met waarden - Kampen- of hoevenlandschap' en zijn voorzien van een (ruim) bouwvlak. De geplande ontwikkelingen kunnen niet plaatsvinden op basis van het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied 2011". Het bestemmingsplan bevat echter wijzigingsbevoegdheden op basis waarvan - onder voorwaarden - het initiatief gerealiseerd kan worden. Reden waarom dit wijzigingsplan is opgesteld.

Dit wijzigingsplan maakt de volgende ontwikkelingen mogelijk:

• het splitsen van de cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij Den Hoek 1 in twee woningen, waarbij overtollige bebouwing wordt gesloopt;
• het verplaatsen van de cultuurhistorisch waardevolle Vlaamse schuur en daarin het vestigen van een nieuwe woning;
• het aanleggen van een paardenbak nabij de bestaande paardenstallen.

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

^{TOPOGRAFISCHE SITUATIE}

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend wijzigingsplan ingetekend.

^{KADASTRALE SITUATIE}

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Vught, sectie H, nummers 350 geheel en 2098 en 2099 beiden gedeeltelijk. De oppervlakte van het plangebied bedraagt 6.621 m².

NB Deze oppervlakte is gemeten op basis van de digitale kadastrale kaart en kan afwijken van de oppervlakte zoals deze is opgenomen in het formele kadastrale bericht. De oppervlakte in het kadastrale bericht is leidend, maar om praktische redenen is in dit rapport de meetbare oppervlakte van de digitale kadastrale kaart aangehouden.

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Buitengebied 2011":

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 20 september 2012;
• onherroepelijk door uitspraak Raad van State d.d. 14 mei 2014.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

^{UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN}

Het plangebied ligt binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden - Kampen- of hoevenlandschap'. Over het grootste deel van het plangebied ligt een agrarisch bouwvlak.

Daarnaast ligt het plangebied binnen de volgende gebiedsaanduidingen:

• reconstructiewetzone - verwevingsgebied, waarbij de hervestiging of nieuwvestiging van een intensieve veehouderij niet is toegestaan;
• cultuurhistorisch waardevol gebied, waarvoor een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden geldt;
• middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde, waarvoor tevens een omgevingsvergunningstelsel is opgenomen.

Wijzigingsbevoegdheid conform artikel 4.7.5

Voor de bestemming 'Agrarisch met waarden - Kampen- of hoevenlandschap' geldt een wijzigingsbevoegdheid voor de omschakeling van een vrijkomend agrarisch bedrijf naar 'Wonen - 2'. Deze is hieronder integraal overgenomen:

"Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bouwvlak van een vrijkomend agrarisch bedrijf te wijzigen in de bestemming Wonen - 2, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. het bedrijf is beëindigd;
2. b. de beoogde ontwikkeling leidt niet tot een bestemmingsvlak met een omvang van meer dan 5.000 m²;
3. c. er dient een legale bedrijfswoning aanwezig te zijn. Deze woning wordt bestemd als 'Wonen - 2' onder de volgende voorwaarden:
   1. 1. de verandering is milieuhygiënisch aanvaardbaar;
   2. 2. de bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden worden niet onevenredig aangetast;
   3. 3. overtollige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt;
4. d. ten aanzien van de sloop van het op het moment van de ter visie legging van het ontwerp-bestemmingsplan aanwezige overtollige bebouwing aan vrijstaande gebouwen, waaronder bijbehorende bouwwerken, gelden de volgende bepalingen:
   1. 1. de maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken van 80 m² wordt verhoogd met maximaal 25% van de gesloopte oppervlakte aan bebouwing als bijbehorend bouwwerk, tot een maximum van 200 m², of;
   2. 2. de maximaal toegestane inhoud van de woning van 750 m³ mag worden vergroot met 50 m³ per 500 m² aan gesloopte bebouwing, waarbij de inhoud van de woning maximaal 850 m³ bedraagt;
   3. 3. de overtollige bebouwing (alle aanwezige bebouwing boven de standaard maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken van 80 m²) moet in één keer worden gesloopt en deze sloop moet als voorwaarde aan de wijziging en omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen worden verbonden;
5. e. de bestaande waarden van het kleinschalige cultuurlandschap worden niet onevenredig aangetast;
6. f. de bestaande waarden van het Nationaal Landschap Het Groene Woud worden niet onevenredig aangetast."

Toetsing van het plan aan de wijzigingsbevoegdheid artikel 4.7.5

Ad a
Het agrarische bedrijf op de locatie is beëindigd. Er wordt aan de voorwaarde voldaan.

Ad b
Na de wijziging bedraagt de totale oppervlakte van de bestemmingsvlakken 'Wonen - 2' circa 3.893 m². Deze oppervlakte is kleiner dan de maximaal toegestane 5.000 m². Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

Ad c
Er is een legale bedrijfswoning aanwezig en zoals blijkt uit hoofdstuk 5 is de verandering milieuhygiënisch aanvaardbaar.

Ook worden de bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden niet aangetast. Integendeel, door de verwijdering van het agrarisch bouwvlak en de sloop van overtollige bedrijfsbebouwing nemen de waarden juist toe. Daarnaast kan door de woningsplitsing (en de toevoeging van de woning in de Vlaamse schuur) het cultuurhistorisch waardevolle ensemble behouden blijven. Aan deze voorwaarden wordt voldaan.

Ad d
Er wordt 380 m² aan bebouwing gesloopt. De te slopen bebouwing wordt in één keer gesloopt. Er mag dus een oppervlakte van 0,25 x 380 m² = 95 m² aan extra bijbehorende bouwwerken worden ingebracht. Er is voor gekozen om deze extra oppervlakte toe te kennen aan de woning in de Vlaamse schuur. Hier is dan in totaal 175 m² aan bijbehorende bouwwerken toegestaan. Aan deze voorwaarde wordt derhalve voldaan.

Ad e
Door de landschappelijke inpassing en de kwaliteitsverbetering van het landschap worden de bestaande waarden van het kleinschalige cultuurlandschap niet aangetast.

Ad f
De bestaande waarden van het Nationaal Landschap Het Groene Woud omvatten kernkwaliteiten als het groene karakter, de kleinschalige openheid en het samenhangend complex van beken, essen, kampen, bossen en heide. Deze waarden worden niet aangetast.

Wijzigingsbevoegdheid conform artikel 44.4

Daarnaast zijn in het vigerende bestemmingsplan algemene wijzigingsregels opgenomen. Een van deze wijzigingsregels heeft betrekking op woningsplitsing en is van toepassing op onderhavig plan. Op grond van artikel 44.4 onder a. kan de boerderij in twee wooneenheden gesplitst worden en op grond van artikel 44.4 onder b. kan de Vlaamse schuur een woonbestemming krijgen. De wijzigingsbevoegdheid is hieronder integraal overgenomen:

"Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemmingen te wijzigen:

1. a. om binnen aaneengesloten bebouwing van een bestaande woning, een tweede woning toe te staan, mits:
   1. 1. het een pand betreft, welke aangewezen is als monument of beeldbepalend pand;
   2. 2. er dient een legale (bedrijfs)woning aanwezig te zijn. Deze woning wordt bestemd als 'Wonen';
   3. 3. de splitsing is mede gericht op het behoud of herstel van de bebouwing;
   4. 4. indien op het perceel is aangegeven dat maximaal 2 woningen zijn toegestaan, is extra woning niet toegestaan;
   5. 5. de inhoud van het bestaande gebouw mag niet worden vergroot;
   6. 6. de inhoud van beide woningen na splitsing elk ten minste 350 m³ bedraagt;
   7. 7. voormalige bedrijfsgebouwen dienen te worden gesloopt tot oppervlakte van maximaal 100 m² resteert per woning;
   8. 8. de woning dient aanvaardbaar te zijn uit een oogpunt van een milieuhygiënisch verantwoord woon- en leefklimaat;
   9. 9. de bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden worden niet onevenredig worden aangetast;
   10. 10. er geen nadelige gevolgen optreden voor ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven;
   11. 11. de ontwikkeling dient hydrologisch neutraal te zijn;
   12. 12. de aanwezige cultuurhistorische waarden behouden blijven en waar mogelijk versterkt worden;
   13. 13. de ontwikkeling is in overeenstemming met artikel 2.1 en 2.2 (zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit en kwaliteitsverbetering van het landschap) van de Verordening Ruimte Noord-Brabant, zoals opgenomen in de bijlagen;
2. b. ten behoeve van het behoud van een cultuurhistorisch pand te wijzigen in de bestemming 'Wonen', mits:
   1. 1. het een pand betreft welke aangewezen is als monument of beeldbepalend pand;
   2. 2. de woning dient aanvaardbaar te zijn uit een oogpunt van een milieuhygiënisch verantwoord woon- en leefklimaat;
   3. 3. de bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden worden niet onevenredig worden aangetast;
   4. 4. er geen nadelige gevolgen optreden voor ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven;
   5. 5. de ontwikkeling dient hydrologisch neutraal te zijn;
   6. 6. de aanwezige cultuurhistorische waarden behouden blijven en waar mogelijk versterkt worden;
   7. 7. de ontwikkeling is in overeenstemming met artikel 2.1 en 2.2 (zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit en kwaliteitsverbetering van het landschap) van de Verordening Ruimte Noord-Brabant, zoals opgenomen in de bijlagen."

Toetsing van het plan aan de wijzigingsbevoegdheid artikel 44.4 onder a.

Ad 1
Het Monumentenhuis Brabant b.v. heeft de boerderij in het rapport "Redengevende omschrijving boerderijcomplex Den Hoek 1 te Cromvoirt", dat als bijlage 1 is opgenomen, gewaardeerd als een boerderij van cultuurhistorisch belang. In combinatie met de Vlaamse schuur is sprake van ensemblewaarde en van relatieve zeldzaamheid. Aan de voorwaarde wordt voldaan.

Ad 2
De boerderij is momenteel al in gebruik als legale bedrijfswoning. Er wordt voldaan aan deze voorwaarde.

Ad 3
Door de voorgenomen woningsplitsing kan het cultuurhistorisch waardevolle gebouw behouden blijven. Het plan voorziet niet in een uitbreiding van de bebouwing. In hoofdstuk 3 wordt het plan nader beschreven. Aan de voorwaarde wordt voldaan.

Ad 4
Er zijn niet reeds twee woningen op het perceel toegestaan. Aan de voorwaarde wordt voldaan.

Ad 5
De bebouwing wordt niet uitgebreid. De inhoud van de bestaande woning wordt derhalve niet uitgebreid. Aan de voorwaarde wordt voldaan.

Ad 6
De inhoud van het gehele boerderijgebouw bedraagt circa 1.400 m³. Na splitsing zullen beide woningen een inhoud van respectievelijk circa 600 m³ en 800 m³ hebben. Er wordt dus ruimschoots aan deze voorwaarde voldaan.

Ad 7
De overtollige bedrijfsbebouwing met een oppervlakte van 380 m² wordt gesloopt. Er wordt aan de voorwaarde voldaan.

Ad 8
In hoofdstuk 5 zijn de milieuhygiënische aspecten nader uitgewerkt. Hieruit blijkt dat de woningsplitsing aanvaardbaar is. Er wordt aan de voorwaarde voldaan.

Ad 9
De bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden worden niet aangetast, zoals blijkt uit paragraaf 5.2. Integendeel, door de verwijdering van het agrarisch bouwvlak en de sloop van de overtollige bedrijfsbebouwing nemen de waarden juist toe.

Ad 10
De omliggende (agrarische) bedrijven ondervinden geen nadelige gevolgen voor hun ontwikkelingsmogelijkheden, zoals beschreven in paragraaf 5.1.2 en 5.1.4. Aan de voorwaarde wordt voldaan.

Ad 11
De waterparagraaf is opgenomen in paragraaf 5.3. Hieruit blijkt dat sprake is van een hydrologisch neutrale ontwikkeling.

Ad 12
Door de woningsplitsing (en de toevoeging van de woning in de Vlaamse schuur) kan het cultuurhistorisch waardevolle ensemble behouden blijven. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

Ad 13
De ontwikkeling voldoet aan de voorwaarden van de artikelen ten behoeve van de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit en kwaliteitsverbetering van het landschap van de Verordening ruimte. Een nadere toelichting hiervoor is te vinden in paragraaf 4.3.5. Er wordt aan de voorwaarde voldaan.

Toetsing van het plan aan de wijzigingsbevoegdheid artikel 44.4 onder b.

Ad 1
Het Monumentenhuis Brabant b.v. heeft de boerderij is in het rapport "Redengevende omschrijving boerderij Den Hoek 1 te Cromvoirt", dat als bijlage 1 is opgenomen, gewaardeerd als een boerderij van cultuurhistorisch belang. In combinatie met de Vlaamse schuur is sprake van ensemblewaarde en van relatieve zeldzaamheid. Aan de voorwaarde wordt voldaan.

Ad 2
In hoofdstuk 5 zijn de milieuhygiënische aspecten nader uitgewerkt. Hieruit blijkt dat de woningsplitsing aanvaardbaar is. Er wordt aan de voorwaarde voldaan.

Ad 3
De bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden worden niet aangetast, zoals blijkt uit paragraaf 5.2. Integendeel, door de verwijdering van het agrarisch bouwvlak en de sloop van de overtollige bedrijfsbebouwing nemen de waarden juist toe.

Ad 4
De omliggende (agrarische) bedrijven ondervinden geen nadelige gevolgen voor hun ontwikkelingsmogelijkheden, zoals beschreven in paragraaf 5.1.2 en 5.1.4. Aan de voorwaarde wordt voldaan.

Ad 5
De waterparagraaf is opgenomen in paragraaf 5.3. Hieruit blijkt dat sprake is van een hydrologisch neutrale ontwikkeling.

Ad 6
Door de woningsplitsing en de toevoeging van de woning in de Vlaamse schuur kan het cultuurhistorisch waardevolle ensemble behouden blijven. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

Ad 7
De ontwikkeling voldoet aan de voorwaarden van de artikelen ten behoeve van de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit en kwaliteitsverbetering van het landschap van de Verordening ruimte. Een nadere toelichting hiervoor is te vinden in paragraaf 4.3.5. Er wordt aan de voorwaarde voldaan.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling past niet rechtstreeks binnen het vigerende bestemmingsplan. Wel voldoet het plan aan alle in de wijzigingsbevoegdheden van het vigerende bestemmingsplan opgenomen voorwaarden.

Dit hoofdstuk geeft een gebiedsanalyse van het plangebied en de omgeving. Hiernavolgende afbeelding, kaartbijlage 2 en foto's geven de ligging van het plangebied in de directe omgeving weer.

^{DIRECTE OMGEVING}

Het plangebied ligt aan Den Hoek ten noordoosten van de kern Cromvoirt. Den Hoek is een doodlopende weg waaraan naast het plangebied nog een veehouderij en een woning liggen. Den Hoek sluit aan de zuidzijde aan op de Achterstraat, een landbouwweg met agrarische bedrijven en wonen. Via deze weg kan men Cromvoirt bereiken.

^{DEN HOEK IN NOORDELIJKE RICHTING}

Het plangebied ligt in het buitengebied net buiten de kern Cromvoirt. De omgeving in de nabijheid van de locatie wordt gekenmerkt door een mix van (agrarische) bedrijven en woningen. Verder van de kern af neemt de dichtheid van de bebouwing af. Hier bepalen afwisselend agrarische gronden en boscomplexen het beeld.

Direct ten noorden van het plangebied, op het adres Den Hoek 2, is een intensieve veehouderij gevestigd. Overigens liggen in een straal van 1 km rondom het plangebied geen intensieve veehouderijen.

^{NOORDZIJDE VAN HET PLANGEBIED MET DE VEEHOUDERIJ DEN HOEK 2}

Ten zuiden van het plangebied liggen twee Ruimte voor Ruimte bouwkavels, waarvoor recent een bestemmingsplan onherroepelijk is geworden.

^{ZUIDZIJDE VAN HET PLANGEBIED MET LINKS ACHTER DE LOCATIE VOOR DE NIEUWE RVR-WONINGEN}

Aan de westzijde van het plangebied is een cultuur- en civieltechnisch bedrijf (J. van Esch b.v.) met een uitgebreid machinepark gevestigd. Op het bedrijfsperceel bevinden zich een werkplaats, wasplaats en stallingruimten met bijbehorende buitenruimte. Hier vindt o.a. stalling van machines en toebehoren plaats evenals buitenopslag van materialen als zand en bestrating. De gronden rondom dit bedrijf zijn in gebruik als bomen- en graszodenkwekerij.

Het plangebied zelf is grotendeels bestemd als agrarisch bouwvlak. Op het perceel staan een langgevelboerderij uit 1912 met een Vlaamse schuur die mogelijk ouder is, een paardenstal, een paardenbak, enkele kleinere bijgebouwen en een sleufsilo. Alle overtollige bebouwing en verharding wordt gesloopt, zoals weergegeven op de kaart bestaande toestand.

^PAARDENSTAL

Cromvoirt ligt op de overgang van een hoog gelegen dekzandrug naar een lager gelegen beekdal. De Cromvoirtsedijk rondom de akkers moest het dorp beschermen tegen overstromingen vanuit de Gement. De dijk met de houtwal omringt Cromvoirt als een groen lint en is duidelijk in het landschap te onderscheiden. Het plangebied ligt binnen het beschermingsgebied van de dijk.

In dit deel van het buitengebied is sprake van een kleinschalig landschap met lanen, houtwallen en -singels en bosjes. Deze zorgen ervoor dat er landschappelijke kamers ontstaan. De wegen Den Hoek en Achterstraat zijn voorzien van een laanbeplanting met oude eiken.

Op de westelijke perceelgrens staat een houtsingel met uitgegroeide bomen. Aan de noordzijde, op de grens met het buurperceel Den Hoek 2, staat nog een oude boomgroep. Ook rondom de boerderij en de Vlaamse schuur staan enkele bomen. Overigens is het perceel in gebruik als grasland en weide.

Binnen het plangebied en grenzend daaraan is geen oppervlaktewater aanwezig.

^{BOOMGROEP OP DE NOORDZIJDE VAN HET PERCEEL}

Na voorgaande inventarisatie en analyse volgt in dit hoofdstuk de beschrijving van het feitelijke plan. De als bijlage 3 opgenomen inrichtingsschets geeft de nieuwe situatie weer met daarop de bebouwing, groen en water, de ontsluiting en het parkeren.

In de nieuwe situatie wordt de langgevelboerderij gesplitst in twee woningen. Ook de Vlaamse schuur, die circa 50 meter naar het noorden wordt verplaatst, wordt een woning.

De oppervlakten van de percelen/woonbestemming behorend bij de woningen in de langgevelboerderij bedragen respectievelijk, circa 620 m² en 705 m². Per perceel is volgens de wijzigingsbevoegdheid (artikel 44.4 lid a onder 7, zie paragraaf 1.3) maximaal 100 m² aan bijgebouwen toegestaan. Het perceel van de Vlaamse schuur heeft een oppervlakte van circa 1.750 m².

De bouwmassa van de Vlaamse schuur ligt vast. Op de verbeelding is een bouwvlak opgenomen waarmee de positie van de Vlaamse schuur wordt bepaald. Omdat de rieten kap van de Vlaamse schuur gevoelig is voor de hoge eiken langs de weg, wordt de Vlaamse schuur op een afstand van 8 meter vanaf de voorste perceelgrens gerealiseerd. Om enige flexibiliteit te kunnen bieden is gekozen voor een diepte van het bouwvlak van 15 meter. De breedte van het bouwvlak wordt aan de zuidzijde bepaald door een afstand van 5 meter tot de zijdelingse perceelgrens aan te houden (conform de regels van het bestemmingsplan Buitengebied); aan de noordzijde door de ligging van de geurcontour van het bedrijf aan Den Hoek 2.

De Vlaamse schuur wordt voorzien van een aanbouw met een oppervlakte van circa 90 m². Deze aanbouw is noodzakelijk om een volwaardige woning van de Vlaamse schuur te maken. Aan de noordzijde van het woonperceel wordt een bijgebouw ten behoeve van paarden gerealiseerd. Dit bijgebouw heeft een oppervlakte van circa 85 m². Tezamen is de oppervlakte aan bijgebouwen 175 m².

Op het terrein wordt 380 m² aan bestaande opstallen gesloopt. Op grond van de sloopregeling in het vigerende bestemmingsplan mogen daardoor extra bijgebouwen gebouwd worden. De sloopregeling luidt: "De maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken van 80 m² mag worden verhoogd met maximaal 25% van de gesloopte oppervlakte aan bebouwing tot een maximum van 200 m²." De maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bedraagt dus: 80 m² + 25% x 380 m² = 175 m².

De bestaande paardenbak wordt verplaatst naar de noordzijde van de Vlaamsche schuur. De gronden ter plaatse van de paardenbak zijn bestemd als 'Wonen - 2'.

De nieuwe woonpercelen krijgen een groene tuin- en erfinrichting met hagen, bomen, opgaande inheemse beplanting en gazons. Bestaande bomen worden zoveel mogelijk behouden. Het nieuwe en bestaande groen zijn weergegeven op de inrichtingsschets in bijlage 3 en de landschappelijke inpassing in bijlage 4 en zullen op de beschreven wijze worden aangelegd. Het plan voorziet niet in nieuw oppervlaktewater.

In de huidige situatie zijn één bedrijfswoning en een agrarisch bedrijf. In de nieuwe situatie is sprake van drie woningen. De verkeersaantrekkende werking van één woning is 6 verkeersbewegingen per dag. Als de verkeersaantrekkende werking van het agrarisch bedrijf buiten beschouwing wordt gelaten dan is de toename van het aantal verkeersbewegingen dus: 2 woningen x 6 verkeersbewegingen = 12 verkeersbewegingen per dag.

De capaciteit van Den Hoek is ruim voldoende om deze toename te kunnen opvangen.

De gemeente Vught heeft haar parkeerbeleid vastgelegd in het rapport Parkeerbeleid en Parkeernota 2013-2017. Hierin zijn tevens de parkeernormen vastgelegd.

Voor een vrijstaande koopwoning en een twee-onder-een kap woning in Cromvoirt wordt een parkeernorm van respectievelijk 2,0 en 1,9 parkeerplaatsen gehanteerd. Deze parkeerplaatsen moeten op het eigen terrein worden gerealiseerd.

Uit de inrichtingsschets blijkt dat bij alle drie de woningen ruim voldoende plaats is om twee parkeerplaatsen per perceel te realiseren.

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

Op 13 maart 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Voor onderhavig plan zijn geen van de nationale belangen rechtstreeks aan de orde.

De in de SVIR opgenomen nationale belangen krijgen een wettelijke grondslag in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

De werking van het Barro is naar plaats beperkt. Onderhavig plangebied ligt niet binnen een gebied waarbinnen het Barro van toepassing is.

Conclusie
Het Barro is niet rechtstreeks van toepassing op het plan.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is van toepassing op het plan. Specifiek aandachtspunt is het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2, waarin de verplichting is opgenomen om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren; de ladder voor duurzame verstedelijking. Indien sprake is van een stedelijke ontwikkeling moet achtereenvolgens worden aangetoond of er een actuele regionale behoefte is (trede 1), deze behoefte in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen (trede 2), en - in geval van een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied - of de locatie multimodaal is of kan worden ontsloten (trede 3).

Uit recente jurisprudentie (uitspraak Raad van State, 201405237/1/R2) volgt dat de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een ontwikkeling van 8 woningen niet als stedelijke ontwikkeling ziet. Voorliggend initiatief betreft de realisatie van drie woningen (waarvan één een bestaande bedrijfswoning is). Dit is dus geen nieuwe stedelijke ontwikkeling. Formeel is nadere toetsing aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro is dus niet nodig. Desalniettemin wordt het initiatief in het kader van een goede ruimtelijke ordening toch aan de ladder getoetst.

Trede 1 - actuele regionale behoefte
Het initiatief betreft het splitsen van een langgevelboerderij in twee woningen en het als woning bestemmen van een cultuurhistorisch waardevolle schuur. Per saldo komen er twee woningen bij. In de gemeentelijke woonvisie, die in regionaal verband is afgestemd, is voorzien in het toevoegen van woningen door middel van splitsing van cultuurhistorisch waardevolle panden, zie paragraaf 4.3.2. Er is dus sprake van een actuele regionale behoefte. Aan trede één wordt voldaan.

Trede 2 - bestaand stedelijk gebied
Het plan ligt weliswaar niet binnen bestaand stedelijk gebied, maar wel binnen een bestaand agrarisch bouwvlak. Per saldo neemt de verharding af. Er is dus geen sprake van nieuw ruimtebeslag, maar van herbestemming van agrarische opstallen.

Trede 3 - multimodaal ontsloten
Het initiatief is een kleinschalige ontwikkeling. De locatie is voldoende ontsloten via de Achterstraat. Per saldo nemen de verkeersbewegingen nauwelijks toe.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening en aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Het overige nationale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Structuurvisie Ruimtelijke Ordening;
• Verordening ruimte 2014.

Het plan wordt aan deze twee nota's getoetst.

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010, partiële herziening 2014 in werking getreden. De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van het provinciale bestuur op de ontwikkeling van Noord-Brabant.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de plankaart. Onderhavig plangebied is aangeduid.

^{UITSNEDE STRUCTURENKAART STRUCTUURVISIE RUIMTELIJKE ORDENING}

Analyse
Het plangebied ligt binnen de groenblauwe mantel. Het provinciale beleid binnen de groenblauwe mantel staat nieuwe ontwikkelingen toe, mits deze de bestaande natuur-, bodem- en waterfuncties respecteren, of bijdragen aan het behoud van cultuurhistorische waarden.

Als gevolg van het plan worden geen bestaande waarden of functies aangetast, zoals nader uitgewerkt in hoofdstuk 5. Daarnaast kan het cultuurhistorische ensemble van het boerderijgebouw met Vlaamse schuur behouden blijven door de voorgenomen woningsplitsing in het boerderijgebouw en toevoeging van een woning in de Vlaamse schuur.

Conclusie
Het plan past binnen het beleid van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.

Op 19 maart 2014 is de Verordening ruimte 2014 in werking getreden. Deze Verordening stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.

Het plangebied ligt binnen de groenblauwe mantel en een cultuurhistorisch vlak. Voor het plan zijn de volgende artikelen van toepassing:

• artikel 3 - Bevordering ruimtelijke kwaliteit;
• artikel 6.1 en 6.7 - Groenblauwe mantel;
• artikel 22 - Cultuurhistorisch vlak.

Artikel 3 - Bevordering ruimtelijke kwaliteit
Bij ontwikkelingen in het buitengebied eist artikel 3 van de Verordening ruimte dat een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit wordt geleverd. In het regionaal ruimtelijke overleg (RRO) zijn afspraken gemaakt over de manier waarop aan dit beleid invulling kan worden gegeven. Ruimtelijke ontwikkelingen worden in drie categorieën ingedeeld. Bij een categorie 1-ontwikkeling zijn er geen effecten op de omgeving en is geen bijdrage vereist. Bij een categorie 2-ontwikkeling zijn de effecten op de omgeving beperkt. In dit geval moet sprake zijn van een goede landschappelijke inpassing. Een categorie- 3 ontwikkeling is de zwaarste categorie. Bij deze categorie moet sprake zijn van een goede landschappelijke inpassing en moet een extra bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van het landschap worden geleverd. Deze extra bijdrage kan worden voldaan door het slopen van oude opstallen, het aanplanten van groen op de locatie zelf of door een (financiële) storting in een fonds.

In paragraaf 4.3.5 is nader uitgewerkt hoe de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit in dit plan is vormgegeven.

Artikel 6.1 en 6.7 - Groenblauwe mantel
Het plangebied ligt binnen de aanduiding 'groenblauwe mantel', een gebied ter bescherming van ecologische, landschappelijke en hydrologische waarden. Voorliggend plan wordt bijna helemaal binnen een bestaand agrarisch bouwblok gerealiseerd. De oppervlakte van de woonbestemming in de nieuwe situatie is aanzienlijk kleiner dan de oppervlakte van het bestaande bouwblok. Hiermee is sprake van een aanzienlijke kwaliteitsverbetering qua afname van de toegestane verharding en van de milieu-uitstraling van een agrarisch bedrijf. Het plan heeft dus een positief effect op de in de groenblauwe mantel beschermde waarden.

Artikel 22 - Cultuurhistorisch vlak
Het plangebied ligt binnen de aanduiding 'cultuurhistorisch vlak'. Een bestemmingsplan gelegen binnen deze aanduiding is mede gericht op behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de aanwezige cultuurhistorische waarden en kenmerken. Paragraaf 5.2.2 bevat een gedetailleerde beschrijving van de cultuurhistorische waarden. Door het toekennen van een nieuwe (woon)functie aan de agrarische opstallen is het mogelijk de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing te behouden. Er is sprake van behoud door ontwikkeling.

Het overige provinciale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

De gemeenteraad van Vught heeft op 19 december 2013 de Structuurvisie Vught vastgesteld. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de plankaart. De ligging van het plangebied is aangegeven. Het plangebied ligt in het buitengebied van Cromvoirt. Voor de locatie geldt geen specifiek beleid.

^{UITSNEDE PLANKAART STRUCTUURVISIE}

Het algemene beleid in het buitengebied van Cromvoirt is gericht op behoud en versterking van de kleinschalige en gevarieerde ruimtelijke en functionele karakteristiek. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen zodanig te investeren in het landschap, dat het kleinschalige beeld in stand blijft. Belangrijk is het behoud van de groene uitstraling van het dorp en het vormgeven van de grenzen van het gebied. Voorliggend plan past goed in dit beleid, omdat een bestaand agrarisch bouwblok wordt vervangen door woningbouw. Hierdoor is sprake van een kwaliteitsverbetering van het landschap.

Het gemeentelijke woningbouwbeleid is vastgelegd in de Woonvisie 2009-2013. Voor de periode 2009 - 2015 zijn circa 1500 nieuwe woningen voorzien. Het grootste deel van deze woningen zal in woningbouwprojecten worden gerealiseerd en een klein deel via incidentele externe ontwikkelingen. Naast de kwantiteit worden tevens de gewenste kwaliteit van de woningen en de doelgroepen beschreven. De gemeente wil goede huisvestiging aan alle doelgroepen in de gemeente kunnen bieden. Om dit te bewerkstellingen krijgen de volgende doelgroepen extra aandacht: mensen met een laag inkomen, starters, gezinnen met kinderen, ouderen en mensen met een beperking.

De Woonvisie 2009 - 2013 is niet meer geheel actueel. De gemeente Vught werkt momenteel aan een nieuwe woonvisie. In dat kader wordt momenteel een woonwensenonderzoek uitgevoerd, dat naar verwachting medio 2015 gereed zal zijn.

Voorliggend initiatief betreft het toevoegen van twee vrijstaande woningen. Deze woningen passen qua aantallen, kwaliteit en doelgroep (gezinnen met kinderen) binnen de kaders van de woonvisie.

In het door de gemeenteraad vastgestelde Meerjarenplan Woningbouw 2015-2018 staat de hoeveelheid woningen die in de gemeente Vught gebouw kunnen worden. In de periode 2015 - 2018 betreft dit ongeveer 620 woningen en in de periode 2015 - 2023 ongeveer 1000 woningen. Deze aantallen zijn grotendeels gebaseerd op concrete projecten. Daarnaast is beperkt ruimte voor nieuwe ontwikkelingen: in de periode periode 2015 - 2023 zijn ieder jaar 10 woningen opgenomen voor 'incidentele externe ontwikkelingen'. De twee nieuwe woningen van voorliggend plan vallen in deze categorie en worden waarschijnlijk in 2016 gerealiseerd. Hiermee is aangetoond dat het plan binnen het Meerjarenplan Woningbouw 2015-2018 past.

In de gemeentelijke welstandsnota 2011 zijn gebieden onderscheiden op basis van welstandsniveau. Het plangebied ligt in het gebied 'buitengebied' waarvoor welstandsniveau 1 geldt. In het buitengebied komen grofweg zes bebouwingstypologieën voor: landgoederen, traditionele boerderijen, (agrarische) bedrijven in het buitengebied, recreatiewoningen / complex recreatiegebied, woningen in het buitengebied en kazernes. De beoordelingscriteria zijn afgeleid van deze typologieën.

Het ontwerp van de Vlaamse schuur in voorliggend plan zal te zijner tijd met de Welstandscommissie worden afgestemd.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied eist de Verordening ruimte in bepaalde gevallen een bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van het landschap, zie paragraaf 4.2.2. Deze paragraaf bevat een beschrijving van de wijze van kwaliteitsverbetering van het landschap. Aan de orde komen:

• de mate van kwaliteitsverbetering;
• de wijze van kwaliteitsverbetering;
• de zekerstelling van kwaliteitsverbetering.

Het overige gemeentelijke beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

1. 1. milieu;
2. 2. waarden;
3. 3. waterhuishouding.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap De Dommel.

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets.

De waterparagraaf betreft een beschrijving van zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

In deze paragraaf wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid op het niveau van het Rijk, de provincie en het waterschap.

Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden.

Het vuile afvalwater zal op de bestaande riolering in Den Hoek geloosd worden.

Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden geen uitlogende materialen toegepast.

Voorliggend plan voldoet ten aanzien van het aspect water aan de eisen van het waterschap en de gemeente.

De economische uitvoerbaarheid van een wijzigingsplan betreft een aantal aspecten. Eerst moet het realiteitsgehalte van de plannen worden aangetoond; is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? Vervolgens moet de financiële uitvoerbaarheid worden onderbouwd. Dat wil zeggen, beschikt de gemeente over voldoende financiële middelen om de plannen te kunnen realiseren? De financiële uitvoerbaarheid blijkt uit de gemeentelijke grondexploitatie. Het kostenverhaal, zoals bedoeld in artikel 6.12 lid Wro, is onderdeel van de grondexploitatie.

Het plan behelst drie woningen. Een van de drie woningen is en blijft bewoond. De initiatiefnemer gaat zelf in een van de andere woningen wonen. Voor de derde woning is nog geen koper of huurder gevonden, maar het is de verwachting dat er voldoende vraag is naar een dergelijke woning in het buitengebied.

Kostenverhaal

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend wijzigingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaren een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is dus niet vereist.

Gemeentelijke grondexploitatie

De gemeente heeft geen gronden binnen het plangebied in bezit. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, voorbereiding en uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

Het plan is economisch uitvoerbaar. De behoefte is aangetoond en de financiële uitvoerbaarheid van het plan is gewaarborgd.

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het wijzigingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het wijzigingsplan.

Het wijzigingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

Voorliggend wijzigingsplan is het resultaat van het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro, zoals die is opgenomen in het bestemmingsplan "Buitengebied 2011" (NL.IMRO.0865.vghBPbuitengebied-OH01) , vastgesteld op 20 september 2012.

Bij het opstellen van een wijzigingsplan dient het college van burgemeester en wethouders zich te houden aan de door de raad vastgestelde regels.

Op de verbeelding zijn de volgende wijzigingen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan aangebracht:

• het agrarisch bouwvlak is verwijderd;
• de langgevelboerderij heeft de bestemming 'Wonen - 2' gekregen waarbinnen twee woningen zijn toegestaan;
• de Vlaamse schuur wordt verplaatst en wordt een volwaardige woning met de bestemming 'Wonen - 2' met een bouwvlak en de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - vlaamse schuur';
• de nieuwe paardenbak met een oppervlakte van 800 m² heeft de bestemming 'Wonen - 2' gekregen met de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - paardenbak';
• binnen de bestemmingsvlakken 'Wonen - 2' is de aanduiding 'middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde' komen te vervallen.

In de regels zijn in artikel 28 'Wonen - 2' de volgende wijzigingen aangebracht:

• ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - vlaamse schuur' is uitsluitend de herbouw van de Vlaamse schuur toegestaan. Hiermee is geborgd dat alleen de bestaande Vlaamse schuur wordt herbouwd en niet een reguliere woning gerealiseerd kan worden;
• ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - vlaamse schuur' bedraagt de maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken 175 m². Dit is meer dan de standaard toegestane oppervlakte, omdat gebruik is gemaakt van de sloopregeling, zie paragraaf 3.1;
• voor de Vlaamse schuur gelden afwijkende inhouds- en hoogte maten, omdat het gaat om het behoud van een cultuurhistorisch waardevol gebouw.

Voor de leesbaarheid van voorliggend wijzigingsplan is ervoor gekozen de relevante planregels van het bestemmingsplan "Buitengebied 2011" over te nemen.

Het wijzigingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

1. 1. Terinzagelegging ontwerpwijzigingsplan
2. 2. Vaststelling door college van burgemeester en wethouders
3. 3. Terinzagelegging vastgesteld wijzigingsplan

Op grond van artikel 3.8 Wro heeft het ontwerpbestemmingsplan vanaf 17 september 2015 tot en met 28 oktober 2015 ter inzage gelegen. In deze periode zijn er geen zienswijzen ingekomen.

Op 10 nobember 2015 heeft de gemeenteraad het wijzigingsplan ongewijzigd vastgesteld. Het vaststellingsbesluit is bijgevoegd.