In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Landhuis Spreeuwenburg, Taalstraat, Vught met identificatienummer NL.IMRO.0865.vghBPSpreeuwenburg-VG01 van de gemeente Vught;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden;

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een in het plan aangegeven percentage dat de grootte van het in de regels aangegeven terrein aangeeft dat ten hoogste mag worden bebouwd

een kleinschalige accommodatie gericht op het bieden van kortdurend toeristisch nachtverblijf met de verzorging van ontbijt zonder dat het een zelfstandige woning/wooneenheid betreft;

een bedrijf of beroep, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal vanuit een woning en/of daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend door de hoofdbewoner, waaronder niet begrepen het verstrekken van logies, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteiten een ruimtelijke uitstraling hebben die in overeenstemming zijn met de woonfunctie;

de totale vloeroppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening in gebruik zijnde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke;

de eerste bouwlaag boven het peil;

• bij bouwwerken: op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan aanwezig of in uitvoering, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning;
• bij gebruik: bestaand op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende vergunning

uitbreiding van een hoofdgebouw of woning dan wel een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw of woning verbonden bijgebouw, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak, daaronder begrepen:

1. a. aanbouw: een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag, een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk- visueel opzicht (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) ondergeschikt is aan en in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw en een toevoeging van een afzonderlijke ruimte inhoudt;
2. b. bijgebouw: een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.
3. c. uitbouw: een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag, een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk- visueel opzicht (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) ondergeschikt is aan en in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw en een vergroting van een bestaande ruimte inhoudt;
4. d. carport/overkapping: een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met tenminste een dak en niet of slechts aan één zijde voorzien van een wand, bestaande wanden van overige gebouwen meegerekend;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats

de grens van een bouwvlak

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

ter verduidelijking:

van bovenkant vloer tot bovenkant vloer

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct hetzij indirect steun vindt in of op de grond;

de aan het bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

ter verduidelijking: daarbij gaat het om archeologisch, historisch-landschappelijk en/of historisch-bouwkundig waardevolle zaken, zoals die tot uitdrukking kunnen komen in archeologische elementen, bodemprofiel en reliëf (met name oude akkers), beplanting, verkaveling, slotenpatroon en bebouwing

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop en/of te huur aanbieden, waaronder begrepen het uitstallen ten verkoop en/of ten verhuur, het verkopen, verhuren en/of bewaren van goederen aan personen die, die goederen kopen en/of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een natuurlijk persoon, groep van personen, en/of rechtspersoon die prostitutie aanbiedt, die uitgeoefend wordt op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte of woning;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een geheel ondergronds gelegen ruimte, die is gesitueerd onder een bovengronds hoofdgebouw, waarvan de bovenkant van de vloer zich onder peil bevindt;

een vrijstaande woning van allure, die qua situering en vormgeving integraal onderdeel uitmaakt van de daaromheen gelegen tuin;

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang;

omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 Wabo;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang van dat bouwwerk;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   de gemiddelde hoogte van het terrein bij voltooiing van de bouw;

ter verduidelijking: de gemeente geeft voor de aanvang van de bouw aan wat het peil is. Daar waar het een historische situatie betreft, indien de definitie van dit begrip niet voldoet, wordt de drempel van de voordeur als maat aangehouden.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotischepornografische aard plaatsvinden; onder seksinrichtingen worden in ieder geval verstaan: een (raam-)prostitutiebedrijf, een seksclub, een privé-huis, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar

het door de omvang, de vorm en de situering van de bouwmassa's bepaalde beeld inclusief de ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiing en andere door de mens aangebrachte (kunstmatige) elementen gevormde ruimte(n);

verkeersgeleiders, rampalen/amsterdammertjes, verkeersborden, brandkranen, lichtmasten, zitbanken, bloembakken, papier-, glas- en andere inzamelbakken, toegangsconstructies voor ondergrondse voorzieningen, kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame, telefooncellen, abri’s en kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen en daarmee vergelijkbare objecten;

de gevel van een gebouw, die is gekeerd naar de weg of het openbaar gebied waarop het bouwperceel overwegend georiënteerd is (bij een hoekperceel is er slechts sprake van één voorgevel);

denkbeeldige lijn die loopt langs of evenwijdig aan de voor- en, indien van toepassing, zijgevel van een gebouw tot aan de perceelgrenzen;

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede waterkering, wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, waterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan infiltratievoorzieningen (zoals infiltratiekratten, wadi's, infiltratiegreppels, doorlatende bestrating en infiltratie-en transportriolen), dijken, dammen, grondwallen, duikers, stuwen en gemalen;

een gebouw dat voor bewoning gebruikt wordt of daartoe bestemd is; hieronder wordt tevens begrepen een kamerverhuurbedrijf, waarbij de kamers afzonderlijke wooneenheden vormen, indien daarbij centrale voorzieningen aanwezig zijn, zoals een keuken, een douche en andere centrale voorzieningen;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst is;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen (de lijnen getrokken langs) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van gemeenschappelijke scheidingsmuren);

vanaf het peil tot de afgewerkte vloer van het ondergrondse (deel van het) bouwwerk;

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, lichtkoepels, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- en/of de bestemmingsgrens met niet meer dan 0,50 meter wordt overschreden.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van een landhuis;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van water - 1': watergang en herstel grachten met water;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van water - 2': herstel grachten met water;
4. d. duurzaam bodem- en waterbeheer, waaronder begrepen vijvers, watergangen, zaksloten en infiltratievoorzieningen;
5. e. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen (zoals infiltratie en waterberging, stuwen), tuinen, erven en terreinen, alsmede een brug vanaf de zijstraat Taalstraat.

Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de dubbelbestemmingen 'Waarde -Archeologie' en 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht', zijn de regels in verband met deze dubbelbestemmingen mede van toepassing.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. detailhandel;
2. b. kamperen;
3. c. horeca;
4. d. opslag van goederen en materialen voor de voorste bouwperceelgrens;
5. e. permanente of tijdelijke bewoning, voor zover het vrijstaande bijbehorende bouwwerken betreft;
6. f. het verrichten van exploratie- en exploitatieboringen ten behoeve van de wining van delfstoffen.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bestemmingsplan voor een bed & breakfast (B&B), onder de volgende voorwaarden:

1. a. de woonfunctie dient als hoofdfunctie behouden te blijven;
2. b. permanente bewoning is niet toegestaan;
3. c. bedoeld gebruik mag geen hinder voor het woonmilieu opleveren en geen onevenredige afbreuk doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt;
4. d. bedoeld gebruik mag geen belemmering voor de omgeving opleveren;
5. e. het gebruik moet naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming zijn;
6. f. het gebruik dient de woonfunctie te ondersteunen, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in het hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk uitvoert, tevens de gebruiker van het hoofdgebouw is;
7. g. er mag geen duurzame ontwrichting van de evenwichtige opbouw van de voorzieningen structuur ontstaan;
8. h. de ontwikkeling mag niet leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer en voorzien moet worden in parkeren op eigen terrein;
9. i. de Bed & breakfastvoorziening (B&B) moet in bestaande bebouwing worden gerealiseerd; maximaal 40% van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken mag ten behoeve van de B&B in gebruik zijn, met een absoluut maximum van 60 m².

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor bescherming van aanwezige archeologische waarden.

In afwijking van de regels met betrekking tot de andere daar voorkomende bestemmingen, is het verboden de voor 'Waarde - Archeologie' bestemde gronden te bebouwen, daarop werken of werkzaamheden uit te voeren, of deze gronden te gebruiken in strijd met de in dit artikel opgenomen regels.

Deze regels hebben voorrang bij strijdigheid met de regels die van toepassing zijn voor de andere daar voorkomende bestemmingen.

Op de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mag uitsluitend worden gebouwd:

1. 1. nadat opgraving van de ter plaatse aanwezige archeologische waarden heeft plaatsgevonden door een door het bevoegd gezag erkend archeologisch onderzoeksbureau;
2. 2. dan wel dat deze in voldoende mate zijn veilig gesteld of afdoende is aangetoond op welke wijze archeologische resten in het plan tot uitdrukking komen.

Dit is niet van toepassing op bouwwerkzaamheden op minder dan 20 cm beneden maaiveld.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologie', geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden meer aanwezig zijn, dan wel dat deze in voldoende mate zijn veiliggesteld of gedocumenteerd.

De voor 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud, het herstel en de uitbouw van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en de daarin aanwezige bebouwing, groenstructuren en waterpartijen.

In afwijking van de regels met betrekking tot de andere daar voorkomende bestemmingen, is het verboden de voor 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' bestemde gronden te bebouwen, daarop werken of werkzaamheden uit te voeren, of deze gronden te gebruiken in strijd met de in dit artikel opgenomen regels.

Deze regels hebben voorrang bij strijdigheid met de regels die van toepassing zijn voor de andere daar voorkomende bestemmingen.

Op de voor 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' aangewezen gronden mag slechts worden gebouwd indien en voor zover dit verenigbaar is met het behoud, het herstel en de uitbouw van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied, met dien verstande dat:

1. a. vooraf advies van de verbrede welstandscommissie is gevraagd;
2. b. bebouwing mogelijk is krachtens de andere daar voorkomende bestemmingen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, schoorstenen, lichtkoepels en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 2 meter bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. De uitoefening van een ondergeschikt beroep aan huis, in een woning en bijbehorende bouwwerken bij de woning is toegestaan tot maximaal 25% van de vloeroppervlakte van de woning met een maximum van 50 m².
2. b. De uitoefening van een ondergeschikt bedrijf aan huis dat qua uitstraling ruimtelijk en milieutechnisch overeenkomt met een beroep aan huis, in een woning en bijbehorende bouwwerken is toegestaan tot maximaal 25% van de vloeroppervlakte van de woning met een maximum van 50 m².
3. c. Degene die de activiteiten uitvoert, dient de hoofdbewoner te zijn van de woning.
4. d. In de parkeerbehoefte dient te worden voorzien op eigen terrein.

Het is verboden de in artikelen 3 tot en met 5 bedoelde gronden en bouwwerken te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, zoals die nader is aangegeven in de bestemmingsomschrijving en/of in artikel 8.1.

Onder verboden gebruik als bedoeld in 8.2 wordt in ieder geval verstaan het gebruik van opstallen voor een seksinrichting en/of escortbedrijf.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 8.2, indien strikte toepassing ervan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet om dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken voor het gebruik van een deel van het hoofdgebouw of bijbehorende bouwwerken bij een woning als afhankelijke woonruimte (inwoning), met dien verstande, dat:

1. a. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit het oogpunt van mantelzorg, hetgeen aangetoond dient te worden door een verklaring van een door het bevoegd gezag aan te wijzen deskundige;
2. b. op het perceel een woning aanwezig dient te zijn;
3. c. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en nabijgelegen bedrijven;
4. d. per woning maximaal één omgevingsvergunning ten behoeve van inwoning voor mantelzorg mag worden verleend;
5. e. alle ruimten dienen te voldoen aan de geldende eisen van het bouwbesluit en bouwverordening;
6. f. inwoning in beginsel dient plaats te vinden bij, in of direct aansluitend aan de woning, waarbij de afhankelijke woonruimte een onderlinge verbinding met de woning dient te hebben;
7. g. het gebruik van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk als afhankelijke woonruimte uitsluitend is toegestaan indien realisering van de inwoning in of aan het hoofdgebouw voor de inwoner of andere bewoner(s) onredelijk bezwarend is;
8. h. ten behoeve van de inwoning geen aparte aansluiting op de nutsvoorzieningen mag worden aangelegd. Er dient gebruik gemaakt te worden van de bestaande aansluiting;
9. i. maximaal 80 m² van hoofdgebouw en/of bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt ten behoeve van de inwoning;
10. j. geen eigen in-/uitrit mag worden aangelegd voor de afhankelijke woonruimte;
11. k. een vrijstaand bijbehorend bouwwerk dat gebruikt wordt voor inwoning op niet meer dan 50 m¹ van de woning is gelegen;
12. l. er op basis van een akoestisch onderzoek wordt aangetoond dat wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarden zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder;
13. m. er geen milieuhygiënische belemmeringen zijn;
14. n. indien de bij het verlenen van de omgevingsvergunning bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is, de houder van de vergunning het bevoegd gezag daarvan binnen drie maanden schriftelijk in kennis stelt. Het bevoegd gezag trekt de omgevingsvergunning in, indien vorenbedoelde noodzaak niet meer bestaat.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de regels van het plan ten aanzien van het oprichten van een hoge erf- of terreinafscheiding voor de naar de weg gekeerde bouwgrens en/of bijgebouwgrens ten behoeve van de veiligheid, mits:

1. a. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen maximaal 2 meter bedraagt;
2. b. de verkeersveiligheid gewaarborgd blijft;
3. c. belangen en het woongenot van derden niet onevenredig worden geschaad of kunnen worden geschaad.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de regels van het plan ten aanzien van:

1. a. het afwijken van de voorgeschreven minimum- en maximummaten, voor zover daarvoor geen bijzondere afwijkingsbevoegdheid in deze regels is opgenomen en mits deze niet meer dan 10% veranderen.

Bij een afwijking van het bestemmingsplan die onderdeel uitmaakt van dit plan, is de procedure als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is de procedure als vervat in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

Bij toepassing van de nadere eisen regeling, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Bij toepassing van de algemene wijzigingsbevoegdheid, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

Aan een omgevingsvergunning voor bouwen of andere werken of werkzaamheden wordt een voorschrift verbonden dat de betreffende werkzaamheden niet eerder worden gestart dan uit onderzoek is gebleken dat deze niet leiden tot verstoring van beschermde soorten.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Landhuis Spreeuwenburg, Taalstraat, Vught'

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Landhuis Spreeuwenburg, Taalstraat, Vught" van de gemeente Vught.

De eigenaar, de heer G.P.R. de Jongh, heeft in het kader van de inspraak van het voorontwerpbestemmingsplan Centrum Vught e.o. een verzoek tot medewerking ingediend voor de herbouw van het historische landhuis Spreeuwenburg, gelegen aan de zijstraat tussen Taalstraat 84 en 88. Op basis van de volgende overwegingen heeft de gemeente in 2013 met het verzoek ingestemd.

“De gewenste bouwlocatie ligt op een plek die voor de geschiedenis van Vught van grote betekenis is. De locatie kan worden gekenschetst als cultuurhistorisch waardevol. Om deze reden ziet het college mogelijkheden voor een mogelijke herontwikkeling van huize Spreeuwenburg, die aansluit bij het historisch perspectief.

Voor een beoordeling van deze herontwikkeling kan een ruimtelijke visie op de gewenste bouwlocatie binnen de bestaande landschappelijke waarden en de aanwezige cultuurhistorische elementen niet worden gemist. Een initiatief tot bebouwing op de gewenste locatie dient te worden getoetst aan de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische-, culturele-, archeologische-, landschappelijke en natuurwaarden. Daarvoor zijn een ruimtelijke onderbouwing en milieuonderzoeken noodzakelijk.

Het bestemmingsplan Centrum Vught e.o. is, als beheersplan waarin in principe de bestaande situatie wordt vastgelegd, niet geëigend als toetsingsbasis voor een dergelijk ontwikkelingsplan.

Er is immers geen sprake van een bestaande bouwtitel en in een beheersplan worden in principe geen nieuwe bouwtitels opgenomen.

De Wet ruimtelijke ordening biedt de mogelijkheid tot het aanvragen van een partiële herziening van het geldende bestemmingsplan of het nemen van een afwijkingsbesluit. Bij een dergelijke aanvraag bestaat voor de heer De Jongh de mogelijkheid aan te geven waar, in welke stijl en in welke oppervlakte / omvang hij "Huize Spreeuwenburg" vorm wil geven. Tevens kan hij dan aangeven hoe hij dit bouwplan binnen de bestaande landschappelijke waarden en de aanwezige cultuurhistorische elementen wil inpassen. Daarnaast kan binnen een dergelijke aanpak een zelfstandige milieutoets worden uitgevoerd.”

Voorliggend rapport betreft een partiële herziening van het geldende bestemmingsplan 'Centrum Vught e.o.'

Het doel van dit bestemmingsplan is de vigerende bestemming 'Groen - Park' te vervangen door de bestemming 'Wonen'. Deze nieuwe bestemming biedt de basis voor het aanvragen van een omgevingsvergunning ten behoeve van de bouw van het bedoelde 'huize Spreeuwenburg'.

Afbeelding 1 geeft de topografische ligging weer. De locatie ligt aan de noordoostzijde van de kern Vught, tussen het centrum en de auto(snel)wegen A2 en N65.

^{AFBEELDING 1. TOPOGRAFISCHE SITUATIE}

Afbeelding 2 geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Vught, sectie K, nummer 1180.

De oppervlakte van het kadastrale perceel bedraagt 5.000 m², verdeeld over de zijstraat à 715 m² en het grote deel à 4.285 m². De gronden zijn eigendom van de heer G.P.R. de Jongh.

^{AFBEELDING 2. KADASTRALE SITUATIE}

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Centrum Vught e.o.":

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 20 september 2012;
• het plan is deels onherroepelijk.

Afbeelding 3 geeft een uitsnede van de vigerende plankaart. De ligging van het plangebied is aangeduid.

^{AFBEELDING 3. UITSNEDE PLANKAART VIGEREND BESTEMMINGSPLAN}

Het plangebied ligt in de volgende bestemmingen:

• Groen - Park
• Wonen
• Waarde - Archeologie (dubbelbestemming)
• Waarde - Beschermd dorpsgezicht (dubbelbestemming)

Hierna zijn de bestemmingsomschrijvingen opgenomen en is de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de vigerende bestemmingsregels.

"Artikel 12 - Groen - Park

12.1 Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Groen - Park’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen ten behoeve van de aangrenzende bestemmingen;
2. b. instandhouding en ontwikkeling van natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische en archeologische waarden;
3. c. duurzaam bodem- en waterbeheer, waaronder begrepen watergangen, zaksloten en infiltratievoorzieningen;
4. d. begraafplaats, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'begraafplaats';
5. e. beeldentuin;
6. f. in ondergeschikte mate: voor extensief recreatief medegebruik.

Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Beschermd Dorpsgezicht’ en ‘Waarde - Archeologie’, zijn de regels in verband met deze dubbelbestemmingen mede van toepassing.

12.2 Bouwregels

12.2.1 Algemeen

1. a. Op de voor ‘Groen - Park’ aangewezen gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van kleinschalige bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals bruggetjes, straatmeubilair, zitbanken, afvalbakken, uitingen van kunst en/of herdenkingstekens en speelvoorziening ten behoeve van de in 12.1 genoemde doeleinden.
2. b. Toepassing van artikel 2.12, lid 2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is uitgesloten."

Toetsing Deze bestemming geldt voor het perceel, waar de feitelijke bouw van huize Spreeuwenburg is gedacht. Dit is niet mogelijk binnen de vigerende bestemming.

"Artikel 21 - Wonen

21.1 Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. bedrijf ten behoeve van een decoratieatelier, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijf’;
3. c. kantoor, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ’kantoor’;
4. d. maatschappelijk, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘maatschappelijk’, met de daarbij behorende voorzieningen.

Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de dubbelbestemming ‘Waarde - Beschermd Dorpsgezicht’, zijn de regels in verband met deze dubbelbestemming mede van toepassing.

21.2 Bouwregels

21.2.1 Algemeen

Op de voor ‘Wonen’ aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:

1. a. vrijstaande, geschakelde en aaneengesloten woningen tot een maximum aantal woningen per bouwvlak, ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’, indien en voor zover binnen het bouwvlak deze aanduiding is opgenomen;
2. b. meergezinswoningen/gestapelde woningen, ter plaatse van de aanduiding ‘gestapeld’;
3. c. bijgebouwen;

en de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dat sprake is van woningsplitsing."

Toetsing De toegangsweg vanaf de Taalstraat heeft de bestemming 'Wonen'. In de regels is niet expliciet geregeld dat deze bestaande zijstraat een ontsluitingsfunctie heeft voor de aan deze zijstraat gelegen woningen en het Vughts Museum.

NB De vigerende bestemming 'Wonen' staat nog een extra woning toe op een locatie tussen het voormalig Vughts Museum en het plangebied.

"Artikel 25 - Waarde - Archeologie

25.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

In afwijking van de regels met betrekking tot de andere daar voorkomende bestemmingen, is het verboden de voor 'Waarde - Archeologie' bestemde gronden te bebouwen, daarop werken of werkzaamheden uit te voeren, of deze gronden te gebruiken in strijd met de in dit artikel opgenomen regels.

Deze regels hebben voorrang bij strijdigheid met de regels die van toepassing zijn voor de andere daar voorkomende bestemmingen.

25.2 Bouwregels

Op de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mag uitsluitend worden gebouwd, nadat door middel van archeologisch vooronderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden in het geding zijn, dan wel nadat door nader archeologisch onderzoek de aanwezige archeologische waarden zijn veilig gesteld. Dit is niet van toepassing indien de bouwwerkzaamheden een grondoppervlakte betreffen van minder dan 100 m² en minder dan 30 cm beneden maaiveld."

Toetsing Als onderdeel van de voorbereiding van dit bestemmingsplan is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 12 opgenomen. De resultaten ervan zijn beschreven in paragraaf 5.2.1.

"Artikel 26 - Waarde - Beschermd dorpsgezicht

26.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en de uitbouw van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en de daarin aanwezige bebouwing, groenstructuren en waterpartijen.

In afwijking van de regels met betrekking tot de andere daar voorkomende bestemmingen, is het verboden de voor 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' bestemde gronden te bebouwen, daarop werken of werkzaamheden uit te voeren, of deze gronden te gebruiken in strijd met de in dit artikel opgenomen regels.

Deze regels hebben voorrang bij strijdigheid met de regels die van toepassing zijn voor de andere daar voorkomende bestemmingen.

26.1 Bouwregels

Op de voor 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' aangewezen gronden mag slechts worden gebouwd indien en voor zover dit verenigbaar is met het behoud, het herstel en de uitbouw van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied, met dien verstande dat:

1. a. geen wezenlijke veranderingen worden gebracht in het stedenbouwkundige beeld;
2. b. vooraf advies van de Verbrede welstandscommissie is gevraagd;
3. c. bebouwing mogelijk is krachtens de andere daar voorkomende bestemming."

N.B. Het plangebied wordt aan de noord en noordoost zijde begrensd door een legger watergang van het waterschap. De legger watergang ligt voor een deel buiten het plangebied met de bestemming Water. Deze bestemming blijft onveranderd. De legger watergang ligt ook voor een smal deel binnen het plangebied. Dit gedeelte is eigendom van de initiatiefnemer. In het vigerende bestemmingsplan 'Centrum Vught e.o' is dit deel van de watergang bestemd als 'Groen – Park'. In het onderhavige bestemmingsplan heeft dit deel van de legger watergang de bestemming 'Wonen' gekregen met de aanduiding 'Water'.

Toetsing De intentie van dit bestemmingsplan is de herontwikkeling van de cultuurhistorische locatie met de bouw van een nieuw landhuis Spreeuwenburg. De historie van dit landhuis is beschreven in de notitie Cultuurhistorisch onderzoek Landgoed Spreeuwenburg, 2012 door drs. H. Smeets. Deze notitie is als bijlage 15 opgenomen. De in dit onderzoek beschreven historische situatie vormt uitgangspunt voor de herinrichting van de locatie.

Een bijzonder aandachtspunt is dat het cultuurhistorisch herstel van het landhuis Spreeuwenburg op gespannen voet staat met de bouwregel 26.1.a. Het nieuwe landhuis draagt bij aan de cultuurhistorie van Vught, maar leidt wel tot een 'wezenlijke verandering' van het bestaande stedenbouwkundige beeld ter plekke, waar thans immers geen bebouwing aanwezig is. Het herstel betekent wel een versterking van de cultuurhistorische ontwikkeling.

Conclusies

1. 1. De bouw van het nieuwe landhuis is niet mogelijk binnen de vigerende bestemming 'Groen - Park'.
2. 2. De ontsluitingsweg voor het nieuwe landhuis ligt binnen de vigerende bestemming 'Wonen'. De functie van deze ontsluitingsweg voorziet in de benodigde ontsluiting.
3. 3. De dubbelbestemming 'Waarde - archeologie' vereist archeologisch onderzoek waar aan moet voldaan worden.
4. 4. De bouw van het nieuwe landhuis betreft de herontwikkeling van de cultuurhistorische locatie huize Spreeuwenburg, maar is in strijd met de voorwaarden van de bestemming 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht'.
5. 5. Voor de bouw van het landhuis is een nieuwe bestemmingsregeling nodig, inhoudende:
   1. a. omzetting van de vigerende bestemmingen 'Groen - Park' in de bestemming 'Wonen';
   2. b. aanpassing vigerende dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie';
   3. c. aanpassing vigerende dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht'.

Uitwerkingsplan "Taalstraat 78-82"
Direct ten zuidwesten van het plangebied ligt in het vigerende bestemmingsplan "Centrum Vught e.o." de bestemming 'Wonen - Uit te werken'. Dit betreft de locatie van het voormalige garagebedrijf Denisse. Het uitwerkingsplan is inmiddels vastgesteld

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 3 september 2013;
• onherroepelijk geworden d.d. 24 oktober 2013.

Op afbeelding 4 is de plankaart weergegeven.

^{AFBEELDING 4. PLANKAART UITWERKINGSPLAN TAALSTRAAT 78-82, VUGHT}

Het uitwerkingsplan is inmiddels grotendeels gerealiseerd. Twee vrijstaande woningen in het lint langs de Taalstraat en geschakelde woningen aan het nieuwe woonerf, Taterhof geheten. De geschakelde woningen bestaan uit één bouwlaag plus een kleine kap per woning. De begane grondlaag heeft een hoogte van circa 3,50 meter, en de schuine kappen een hoogte van circa 7 meter. Het plangebied Taalstraat 78-82 raakt het plangebied Spreeuwenburg, maar blijft er overigens functioneel van gescheiden.

Dit rapport is voorts als volgt opgebouwd.

• Hoofdstuk 2 geeft een overzicht van het beleid waaraan het plan moet voldoen.
• In hoofdstuk 3 is een gebiedsanalyse van het plangebied en omgeving opgenomen.
• In hoofdstuk 4 wordt het feitelijke plan beschreven, stedenbouwkundig, bouwkundig en de tuin.
• Hoofdstuk 5 vervolgt met de met het plan samenhangende omgevingsaspecten milieu, waarden en water. Ook wordt in dit hoofdstuk de speciale route voor het bouwverkeer toegelicht.
• De financiële aspecten komen in hoofdstuk 6 aan bod.
• Hoofdstuk 7 beschrijft de juridische aspecten (planregels en plankaart).
• Hoofdstuk 8 tenslotte bevat het verslag van de resultaten van de inspraak en het overleg ex artikel 3.1.1 Bro.

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau
• provinciaal niveau
• gemeentelijk niveau

In 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudige regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten beleidsruimte te geven inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen/projecten. Deze hebben een wettelijke grondslag gekregen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

De werking van het Barro is naar plaats beperkt. Onderhavig plangebied ligt niet in een gebied waarbinnen het Barro van toepassing is.

Conclusie
Het Barro is niet van toepassing op het plan.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is van toepassing op het plan. Specifiek aandachtspunt is het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2, waarin de verplichting is opgenomen om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren; de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarbij moet achtereenvolgens worden aangetoond of er een actuele regionale behoefte is (trede 1), deze behoefte al of niet in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen (trede 2), en - in geval van een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied - of de locatie multimodaal is of kan worden ontsloten (trede 3).

Trede 1 - actuele regionale behoefte
Het initiatief betreft de nieuwbouw van één woning. Projecten die minder dan negen woningen bevatten worden op basis van jurisprudentie (ABRvS 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4720) niet als stedelijke ontwikkeling gezien.

De gemeente heeft reeds in 2013 in principe met de bouw van deze woning ingestemd.

De recente beschouwingen met betrekking tot de nieuwe woonvisie 2016 van de gemeente Vught duiden op een grotere behoefte aan woningen, dan in de woonvisie 2009 geraamd. Bovendien is sprake van meerwaarde, omdat sprake is van herstel van cultuurhistorische waarden.

Conclusie

Uit een en ander wordt geconcludeerd, dat dit plan voor één woning in overeenstemming is met het gemeentelijke woningbouwprogramma en dat deze ene woning niet in strijd is met de actuele regionale behoefte.

Trede 2 - bestaand stedelijk gebied
Het plan ligt binnen het bestaand stedelijk gebied van Vught zoals vastgelegd in de Verordening ruimte Noord-Brabant 2014, zoals te zien in paragraaf 2.2.2. Aan de voorwaarde in deze trede wordt voldaan. Een nadere toets aan trede 3 is niet nodig.

Trede 3 - multimodaal ontsloten
Het plangebied is goed ontsloten zoals blijkt uit paragraaf 4.3.1.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening en aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

In 1999 heeft het Rijk de beleidsnota Belvedere gepubliceerd, met vernieuwend beleid inzake de relatie cultuurhistorie en ruimtelijke ontwikkeling. Het motto van het Belvederebeleid is: 'behoud door ontwikkeling'.

(De nota vormt inmiddels geen actief rijksbeleid meer, noch basis voor subsidies en dergelijke, maar de filosofie is onverminderd van toepassing.)

De kern van het beleid is dat de cultuurhistorie niet moet worden gezien als een 'museum van een voorbij verleden’, maar als een voortgaand proces van generatie op generatie. In deze visie worden nieuwe ontwikkelingen niet op voorhand als een aantasting van / confrontatie met bestaande waardevolle elementen beschouwd.

Deze visie biedt ruimte voor een voortgaande ontwikkeling en vernieuwing, zodat er een kwaliteitstoevoeging met maatschappelijke meerwaarde kan ontstaan.

Het Belvederebeleid is van direct belang voor onderhavig plan voor een nieuw landhuis op de locatie van het voormalige landhuis Spreeuwenburg. Zoals in bijlage 15 Cultuurhistorie Landgoed Spreeuwenburg wordt beschreven, ligt het plangebied in een grotere zone waarin reeds 400 jaar landgoedontwikkeling aan de orde is.

Conclusie Voorliggend plan is niet in strijd met het beleid op nationaal niveau.

Het overige nationale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014;
• Verordening ruimte Noord-Brabant 2014.

Het plan wordt aan deze twee documenten getoetst.

De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van het provinciale bestuur op de ontwikkeling van Noord-Brabant.

Afbeelding 5 geeft een uitsnede van de plankaart. Onderhavig plangebied is aangeduid.

_{AFBEELDING 5. UITSNEDE STRUCTUURVISIE RUIMTELIJKE ORDENING}

Toetsing Het plangebied ligt binnen het stedelijk concentratiegebied. Volgens het provinciaal beleid dienen de nieuwe ontwikkelingen van wonen, werken en voorzieningen bij voorkeur in dit gebied geconcentreerd te worden. De voorgenomen bouw van het landhuis past in dit beleid.

Conclusie Het plan is niet in strijd met de provinciale Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.

De Verordening Ruimte 2014 is op 10 juli 2015 opnieuw vastgesteld en op 15 juli 2015 in werking getreden. Vanaf 1 januari 2016 is de geconsolideerde versie van de Verordening ruimte van kracht.

Deze Verordening Ruimte stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.

De Verordening Ruimte is een planologische verordening waarin eisen gesteld worden aan de door de gemeente op te stellen bestemmingsplannen.

Afbeelding 6 geeft een uitsnede van de themakaart 'stedelijke ontwikkeling' van de Verordening ruimte weer. Het plangebied is aangeduid.

_{AFBEELDING 6. UITSNEDE THEMAKAART 'BESTAAND STEDELIJK GEBIED' VERORDENING RUIMTE}

De Verordening maakt onderscheid in structuren en aanduidingen. De structuren zijn provinciedekkend. Afhankelijk van de waarden in of kenmerken van een gebied kunnen er aanduidingen gelden.

Het plan ligt binnen de structuur 'Bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied' van Vught en omvat de bouw van één nieuwe woning. Er zijn geen aanduidingen van toepassing. Voor het plan is specifiek artikel 4.3 van toepassing.

"Artikel 4.3 - Nieuwbouw van woningen.

1. 1. De toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwbouw van woningen bevat een verantwoording over de wijze waarop:
   1. a. de afspraken die daaromtrent in het regionaal ruimtelijk overleg, bedoeld in artikel 37..4, onder b, zijn gemaakt, worden nagekomen;
   2. b. de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de afspraken genoemd onder a en tot de beschikbare harde plan capaciteit voor woningbouw."

Toetsing Uit de toetsing aan het gemeentelijk woningbouwprogramma van Vught in paragraaf 2.3.2 blijkt dat de woning daarin past. Aan deze voorwaarde wordt derhalve voldaan.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling past binnen het beleid zoals dat is vastgelegd in de Verordening ruimte Noord-Brabant 2014.

Het overige provinciale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

De gemeenteraad van Vught heeft 19 december 2013 de Structuurvisie Vught vastgesteld. Afbeelding 7 geeft de ligging van het plangebied binnen de kaart Structuurvisie weer.

_{AFBEELDING 7. UITSNEDE STRUCTUURVISIE VUGHT EN WIJK VUGHT NOORD / TAALSTRAAT}

Het plangebied ligt niet op een locatie waar grote nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien. Het plangebied ligt binnen de wijkaanduiding Vught noord/ Taalstraat. De Taalstraat wordt als volgt gekarakteriseerd:

"De Taalstraat is van oudsher een belangrijke ontsluiting en entree van Vught. Met de opwaardering van de ringstructuur via de Postweg, Randweg ‘s-Hertogenbosch en Grote Gent kan de Taalstraat meer in het teken van wijkgericht verkeer komen te staan en kan meer ruimte voor de fietsers worden geboden. Het streven is om hier over de hele lengte losliggende fietspaden te creëren, zodat het een volwaardige route wordt vanuit Vught naar ‘s-Hertogenbosch.

Omgeving Taalstraat heeft met de ligging nabij ‘s-Hertogenbosch en bij het Bossche Broek als uitloopgebied een bijzonder Unique Selling Point. Het streven is om Vught als geheel sterker met het Bossche Broek te verbinden door volwaardige en doorlopende route."

Conclusie
De structuurvisie bevat geen specifieke punten die voor het plan van belang zijn.

Op 9 juni 2016 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2016 vastgesteld. De Woonvisie bevat het gemeentelijke beleid inzake wonen voor de periode 2016-2020, gekoppeld aan een uitvoeringsprogramma met kwalitatieve en kwantitatieve ambities, activiteiten en maatregelen.

In het Regionaal Ruimtelijke Overleg (RRO) op 2 december 2015 is bestuurlijk ingestemd om de provinciale prognose van bruto 980 woningen toe te voegen in de periode 2016 tot en met 2024. Het gaat tot 2025 om een netto toevoeging van ongeveer 100 woningen per jaar. Voorliggend plan past binnen de genoemde mogelijkheden van de 100-tal woningen per jaar.

Mede gezien de betekenis van onderhavig plan als herontwikkeling van de historische locatie Spreeuwenburg wordt de bouw van één (voorliggende) woning passend geacht in het gemeentelijke woningbouwprogramma.

Conclusie

De bouw van onderhavige ene woning is niet in strijd met de Woonvisie Vught 2016.

Van toepassing is de gemeentelijke Nota Groen, Groen Verbindt 2016.

De Groenstructuurkaart is hieronder op afbeelding 8 weergegeven. Het plangebied is aangeduid.

_{AFBEELDING 8. UITSNEDE GROENSTRUCTUURKAART}

Het plangebied Spreeuwenburg ligt binnen de aanduiding 'landgoederen'.

Binnen Vught liggen vele landgoederen en buitenplaatsen. De omgeving van deze landgoederen werd vroeger veelal ingericht met lanen, parken, vijver partijen en andere groenstructuren. Veel van deze structuren zijn momenteel nog herkenbaar in het stedelijk gebied van Vught. Ze dragen sterk bij aan het karakter van Vught. Het behoud en de versterking van dit karakter wordt in de Nota Groen 2016 beschreven:

Daarbij wordt nader onderscheid gemaakt tussen het groen dat wel of niet aan een openbare weg is gelegen, respectievelijk gewaardeerd als structuur bepalend groen en beeld bepalend groen. Een en ander zoals in onderstaand schema in de nota Groen opgenomen.

Onderhavig plangebied ligt niet aan een openbare weg en heeft derhalve de status beeldbepalend groen (bbg). Deze status is erop gericht het aanwezige groen te behouden en te versterken en bij aantasting van een herkenbare structuur terug te brengen. Hieraan wordt voldaan omdat het plan voorziet in de vernieuwing van de historische landgoed structuur van de grachten, een landhuis en een tuin die beide onder architectuur worden gerealiseerd.

De huidige situatie is verruigd. Door de nieuwe ontwikkeling wordt een herkenbare structuur in het landschap teruggebracht.

Conclusie

Het plan is niet in strijd met de Nota Groen 2016.

Lijst monumentale en waardevolle bomen

In 2015 heeft de gemeenteraad de lijst met monumentale en waardevolle bomen vastgesteld. Zoals weergegeven op afbeelding 9.

_{AFBEELDING 9. UITSNEDE KAART MET MONUMENTALE EN WAARDEVOLLE BOMEN}

Gemeentelijke en particuliere bomen:

De bescherming van gemeentelijke bomen is geregeld met een lijst met monumentale gemeentelijke bomen. In alle gevallen is een kapvergunning noodzakelijk.

Ook de particuliere bomen zijn / worden op een lijst geplaatst.

In het document 'Lijst waardevolle bomen' zijn criteria opgenomen om te bepalen welke bomen op de lijst geplaatst worden. Daarbij worden de boomsoort, de stamdiameter, de levensverwachting, de groeivorm en de ruimtelijke en cultuurhistorische betekenis gewogen.

Uit overleg met de gemeente is gebleken dat binnen het plangebied geen waardevolle bomen volgens de gemeentelijke bomenlijst staan.

Conclusie

In het kader van de omgevingsvergunning werken en werkzaamheden is geen nadere toetsing aan de gemeentelijke lijst waardevolle bomen vereist..

In de gemeentelijke Welstandsnota 2e herziening 2015 zijn gebieden onderscheiden op basis van welstandsniveau. Spreeuwenburg ligt in gebied 1 "Beschermd dorpsgezicht", waarvoor welstandsniveau 1 geldt. In paragraaf 4.6 Beeldkwaliteitsaspecten wordt hier nader op ingegaan.

Een eerste schetsvoorstel voor het nieuwe landhuis is reeds in 2014 in de Welstands- / monumentencommissie besproken en qua opzet en type architectuur geaccordeerd. Toen gold de Welstandsnota, 1e herziening 2013. De nieuwe welstandsnota 2015 bevat voor het plangebied geen wezenlijk andere criteria dan de nota 2013.

Conclusie

1. 1. De welstandsnota met welstandniveau 1 is van toepassing.
2. 2. Het schetsvoorstel landhuis 2014 voldoet in principe aan de welstandseisen.

Volgens de Parkeernota 2013 moet voor een vrijstaande woning buiten het centrum voorzien worden in minimaal 1,9 parkeerplaats per woning. Gezien de grootte van het bouwperceel kan hieraan ruimschoots voldaan worden.

Conclusie

Er kan voldaan worden aan de gestelde parkeernormen.

Het overige gemeentelijk beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

Concreet houdt het beleidskader het volgende in voor de ontwikkeling van het plangebied:

1. 1. Er is geen nationaal beleid van directe toepassing.
2. 2. Het plan is niet in strijd met het provinciale beleid.
3. 3. Van toepassing zijn de gemeentelijke nota's: Structuurvisie Vught, Woonvisie Vught 2016, Nota Groen, Parkeernota en de Welstandsnota.

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Achtereenvolgens geschiedenis, wijdere omgeving, en directe omgeving en plangebied.

Het plangebied kent een lange geschiedenis, zoals beschreven in de rapporten Archeologie (bijlage 12) en Cultuurhistorisch onderzoek (bijlage 15). Spreeuwenburg was een van de vele landhuizen langs de Dommel en Essche Stroom die bewoond werden door vooraanstaande Bosschenaren, om de drukte en de stank van de vestingstad 's-Hertogenbosch te ontvluchten. Aldus de inleidende zin in het cultuurhistorisch onderzoek.

Afbeelding 10 betreft een kaart uit de tweede helft van de 18e eeuw en geeft een redelijk betrouwbaar beeld van de ruimtelijke situatie in die tijd.

_{AFBEELDING 10. SITUATIE OMSTREEKS 1775}

De situatie is heel herkenbaar en komt in hoge mate overeen met de bestaande situatie: de bebouwing aan de Taalstraat, de steeg naar achteren, het omgrachte perceel met landhuis en de rationeel ingedeelde tuin. De bebouwing ter plaatse van het voormalig Vughts Museum is ook al deels aanwezig.

Uitgangspunt Deze historische situatie uit 1775 vormt een uitgangspunt voor het nieuwe landhuis.

Afbeelding 11 geeft de ligging van het plangebied in de wijdere omgeving weer. De locaties van (oude) landhuizen/villa's in de omgeving zijn op deze afbeelding aangegeven.

^{AFBEELDING 11. WIJDERE OMGEVING MET LOCATIES (OUDE) LANDGOEDEREN}

Algemene ontwikkeling Het plangebied ligt in het noordwestelijke deel van het centrumgebied van Vught. Het oude dorp Vught grensde hier aan het Dommeldal, totdat de rijkswegen werden aangelegd. Nu vormt de oksel van de rijkswegen een "restgebied", waar geen ontwikkelingen voorzien zijn.

Ontsluiting De ontsluiting van het plangebied verloopt via de Taalstraat.

Ruimtelijk-functioneel Ruimtelijk-functioneel is sprake van twee zones: een rurale zone bestaande uit de restanten van het Dommeldal en de urbane zone van de Taalstraat met gemengde functies. Het plangebied ligt op de overgang van de urbane naar de rurale zone. Afbeelding 12 toont een luchtfoto van het plangebied in de omgeving.

^{AFBEELDING 12. LUCHTFOTO PLANGEBIED IN WIJDERE OMGEVING}

1. a. Algemeen

Hoofddoelstelling voor onderhavig plan is de herontwikkeling van de historische locatie met huize Spreeuwenburg. De situering, vorm en omvang van het nieuwe huis Spreeuwenburg met tuin moeten bepaald worden door de cultuurhistorische en natuurlijke context van de omgeving. De ontwikkeling van de locatie Spreeuwenburg moet leiden tot een meerwaarde van de bestaande cultuurlijke en natuurlijke kwaliteiten van de omgeving.

De kwaliteiten van de omgeving zijn beschreven in de hierna genoemde rapporten, die (deels) als bijlage bij voorliggend bestemmingsplan zijn gevoegd:

• Twee paragrafen uit de Structuurvisie Centrum Vught (gemeente Vught 2009) die direct relatie hebben met Spreeuwenburg.
• Nota Groen (gemeente Vught 2015). Het relevante onderdeel is verwerkt in het rapport Goderie.
• Cultuurhistorisch onderzoek (drs. H. Smeets 2012) (bijlage 15).
• Archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek (BAAC 2014) (bijlage 12).
• Quick scan Flora & Fauna en randvoorwaarden planvorming Spreeuwenburg door Goderie Ecologisch advies 2012, en Vervolgonderzoek door Regelink 2013 (bijlage 16).

Met betrekking tot Spreeuwenburg zijn de ruimtelijke hoofdelementen van de omgeving:

• de Taalstraat;
• de groenzone tussen de Taalstraat en de A2.

Deze worden hierna toegelicht.

2. b. Taalstraat

Over de Taalstraat liep van oudsher de route van 's-Hertogenbosch naar Luik en tot 1968 de autoweg A2.

Het oudste deel van de kern Vught is ontstaan tussen het Maurickplein en Sophia's Burg. De Taalstraat vormt nog steeds de begrenzing van de dorpsbebouwing aan de noordoostzijde van het dorp. De Taalstraat ten zuiden van de N65 is onderdeel van het Beschermd dorpsgezicht Vught. In de Structuurvisie wordt onderscheid gemaakt tussen het noordelijke deel tussen het viaduct N65 en de driesprong bij de Lambertustoren en het zuidelijke deel tussen de toren en het Maurickplein.

Het noordelijke deel wordt gekenmerkt door laanbeplanting met een hagenstructuur. Openingen tussen de aanwezige bebouwing bieden een visuele relatie met de landgoederen Sophia's Burg en Zionsburg.

In dit deel staan diverse rijks- en gemeentelijke monumenten. Er is weinig nieuwbouw die de cultuurhistorische bebouwing (overwegend laat-19^e eeuws classicistisch) verstoort. Er is een grote variatie in het verloop van rooilijnen, gevelindeling, kapvorm en goot- en nokhoogten.

De aanwezige tuinen van de landgoederen achter de straatwanden dragen bij aan een betrekkelijke openheid.

Het zuidelijke deel van de Taalstraat heeft gesloten straatwanden, terwijl groenelementen ontbreken. Dit deel bevat ook diverse rijks- en gemeentelijke monumenten, eveneens overwegend laat 19^e eeuws.

De Taalstraat heeft een historische lintstructuur. Daarbij heeft de Taalstraat als bijzonder kenmerk een aantal (doodlopende) oude stegen naar het in het verleden onbebouwde gebied. Deze stegen werden zijstraten. De Taalstraat kreeg daardoor een kamstructuur.

Voor onderhavig plan is in het bijzonder deze kamstructuur van belang. Deze wordt gevormd door de volgende zijstraten/stegen, gaande van zuid naar noord:

• Zijstraat Kleine Gent, die doorloopt en uitkomt op de historische locatie Kouwenberg. Kleine Gent is ongeveer 180 meter lang en over de hele lengte inclusief de doorgang aan de Taalstraat 6 meter breed. De straat kent een gemengde/gefragmenteerde opbouw: relatief besloten bebouwing aan de zijde Taalstraat en vrijstaande woningen op ruime kavels in het achterdeel. Stedenbouwkundig is sprake van weinig tot geen kwalitatieve ruimtelijke samenhang tussen de straatruimte Kleine Gent en (de locatie met) het landhuis/villa Kouwenberg. Een verbetering kan bereikt worden door een meer op de bebouwingssituatie afgestemde, open groenstructuur.

• Zijstraat ter hoogte van Taalstraat 92/100 die uitkomt op achtertuinen. Deze zijstraat is circa 80 meter lang en over de hele lengte inclusief de doorgang aan de Taalstraat 4 meter breed. De overwegend lichte (witte) bebouwing geeft een aantrekkelijk straatbeeld. De doorgang heeft ruimtelijk een poortwerking. Langs de zijstraat staat een royale, moderne villa. De straat als geheel ligt er zeer verzorgd en helder bij, maar eindigt abrupt bij de grenzen van tuinen. Een verbetering kan bereikt worden door het creëren van een meer erfachtige beëindiging met een paar grote bomen en een duidelijk poortachtig object.
• Zijstraat naast Taalstraat 84/86A die uitkomt op het onbebouwde perceel van het voormalige landhuis Spreeuwenburg. De lengte van deze zijstraat is 90 meter, de breedte bedraagt bij de doorgang aan de Taalstraat 3,5 meter, en neemt toe tot circa 11 meter verderop. Deze zijstraat is relatief intensief bebouwd, met hoogten van twee lagen met kap en deels drie lagen zonder kap. Aan de Taalstraatzijde staat het voormalige restaurant 't Bijltje, aan het andere eind is het Vughts Museum gevestigd. Daarachter begint de openheid van de restanten van het historische Dommellandschap tussen de Taalstraat en de A2. Verderop in deze paragraaf wordt nog meer in detail op deze zijstraat ingegaan.
• Op het terrein van de voormalige garage Denisse is het nieuwe doodlopende woonerf Taterhof gerealiseerd. Het omvat twee stadswoningen aan de Taalstraat met daarachter patiowoningen. De breedte van de nieuwe zijstraat bedraagt circa 6 meter. De stedenbouwkundige beëindiging van deze situatie is abrupt bij een achterliggende tuin. Zie afbeelding 13.
  

_{AFBEELDING 13. BESTAANDE SITUATIE INCLUSIEF PLAN VOOR WOONERF TATERHOF}

• Tegenover de nieuwe zijstraat op de locatie Denisse ligt de oprijlaan van Villa Zionsburg. De lengte van deze oprijlaan bedraagt circa 100 meter. Er zijn plannen in ontwikkeling voor nieuwbouw ter plaatse van de villa en Parva Domus aan de Taalstraat, alsmede voor het herstel van de oprijlaan.
• Geen zijstraat, maar wel een duidelijke stedenbouwkundige verwijzing naar de aanliggende gronden aan de Taalstraat vormen de poorten van het complex Sophia's Burg, Sophia's villa en Sophia's boerderij. Twee poorten geven toegang tot de achter de bebouwing gelegen privé-erven, die aansluiten op de historische groenstructuur tussen de Taalstraat en de A2. (Hier is de droom van een huis met de voorkant in de stad en de achterkant in de natuur een beetje werkelijkheid.)
• Verderop in de Taalstraat, tussen de panden Bosscheweg 35 en 39, ligt een interessante zijstraat: een lommerrijk, intiem laantje dat uitkomt op een open plek met de villa van landschapsarchitect Pieter Buys. Het laantje heeft een lengte van circa 75 meter. Laantje en voorerf zijn onverhard. Bij deze verscholen bebouwingsplek in het groen is, mede door de ingetogen architectuur (Bossche School), sprake van een relatieve ruimtelijke volkomenheid.

3. c. Groenzone

De groene zone tussen de Taalstraat en de A2 is een restant van het historische beekdal van de Dommel waarin de historische landgoederen Karthuizerklooster, Spreeuwenburg, Kouwenberg, Muiserick en Maurick lagen. De groenzone is opgenomen als structuurbepalend groen in het gemeentelijke groenstructuurplan (Nota Groen 2015).

In de Structuurvisie Vught wordt het belang van de oorspronkelijke landgoederen voor de structuur en de groene kwaliteiten van Vught benadrukt. Het centrum is door landgoederen omzoomd. Het centrum ligt als een "stenen eiland" in het groen.

Meer in het bijzonder wordt in de Structuurvisie de historische ligging van de landgoederenzone Sophia's Burg, Spreeuwenburg, Kouwenberg aan de historische Dommelhaven en de nog aanwezige Dommeldijk als kwaliteit genoemd.

ConclusieDit plan is gericht op de herontwikkeling van de historische locatie Spreeuwenburg en draagt daardoor bij aan het behoud van de historische landgoederenstructuur.

4. d. Leggerwaterloop

Het plangebied grenst aan oude Dommellopen. Aan de noord en noordoostzijde wordt het plangebied begrensd door een leggerwaterloop van het waterschap De Dommel. In paragraaf 5.3 (waterparagraaf) wordt daar nader op ingegaan.

Afbeelding 14 / Kaartbijlage 1 en de foto's geven de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.

^{AFBEELDING 14. DIRECTE OMGEVING}

De maaiveldhoogte binnen het plangebied varieert van 4,5 m + tot 3,7 m + NAP. Het deel in de zuid-oost hoek ligt nog 0,2 á 1 m lager, zie bijlage 2 terreininmeting

Er is een bodemonderzoek uitgevoerd, zoals in paragraaf 5.1.1 beschreven. Vanaf maaiveld is tot ca 1 à 2 m -mv humus- en puinhoudend matig siltig zand aangetroffen. Hieronder is plaatselijk een ca 1 meter dikke leem- en veenlaag waargenomen. Daaronder is een matig fijn, matig siltig zandpakket geregistreerd.

Bouwen lijkt goed mogelijk, al of niet gefundeerd met heipalen.

Het plangebied wordt ontsloten via een historische steeg vanaf de Taalstraat ter hoogte van 't Bijltje tussen de adressen Taalstraat 84-88. In paragraaf 3.3.3 wordt de steeg nader beschreven.

Bebouwingsstructuur De bestaande morfologische structuur van de Taalstraat als geheel is in paragraaf 3.2 beschreven.

Analyse zijstraat Taalstraat 84-88 De bestaande situatie van deze zijstraat is op de afbeeldingen 14 t/m 19 weergegeven. Als geheel is sprake van een interessante verstedelijkte situatie (une ruelle insolite), die qua beleving thans onbepaald in het veld eindigt. Er zijn delen met verschillende dwarsprofielen te onderscheiden.

Dwarsprofiel 1

^{AFBEELDING 15. DWARSPROFIEL 1}

Het eerste deel is een nauwe doorgang tussen de twee panden Taalstraat 84 en 88. Deze doorgang is 3,80 meter breed tussen hoog opgaande gevels, en na 5 meter slechts 3,30 meter.

Taalstraat 84, het voormalige hotel 't Bijltje, heeft een grote goothoogte van circa 7,5 meter vanwege een souterrain onder het pand. De architectuur van de bakstenen voorgevel is vriendelijk monumentaal, met een grote luifel tevens balkon, sierbogen boven de vensters, met empire raampartijen en een fries onder de daklijn. Het pand is afgedekt met een flauw hellend schilddak met een hoogte tot circa 11 meter. De vensters in de zijgevel zitten boven ooghoogte vanwege het souterrain. Het pand heeft een Zuidnederlandse / Belgische uitstraling en wordt gebruikt als woning.

Het buurpand Taalstraat 88 heeft een goothoogte van circa 5,5 meter. De architectuur van de gepleisterde voorgevel is vriendelijk, traditioneel-klassiek. De vensters op de begane grond en de verdieping hebben een zesruits indeling. De zijgevel heeft alleen op de verdieping een paar raamopeningen. Op de begane grond is de gevel begroeid met klimop. Dit pand is voorzien van een schilddak met een hoogte tot circa 9 meter en is in gebruik voor wonen.

Dwarsprofiel 2

^{AFBEELDING 16. DWARSPROFIEL 2}

't Bijltje is een diep pand, ruim 40 meter naar achteren uitgebouwd in drie lagen met plat dak. Langs een gedeelte van deze uitbouw is een ondiepe serre aangebouwd en langs de woningen en kantoren ligt een stoepachtige buitenruimte. Achter het pand Taalstraat 88 ligt een tuin die door een tuinmuur van het straatje is afgescheiden. Op maaiveldniveau blijft sprake van een smal profiel, maar boven de tuinmuur is er “lucht”.

Dwarsprofiel 3

^{AFBEELDING 17. DWARSPROFIEL 3}

Op adres Taalstraat 88 staat een pand met topgevel, dat als woning met kantoor in gebruik is. Het pand heeft een goothoogte van circa 5 meter en een nok van 9 meter. De gevel aan de straatzijde is gepleisterd en heeft een fraaie traditionele dorpsarchitectuur.

Hierop aansluitend staat een voormalige maalderij, waarin tot voor kort het Vughts Museum was gevestigd. Thans heeft het pand een kantoorfunctie. Het is een karakteristiek bedrijfspand in baksteen (nu deels wit geschilderd), met boven de toegangsdeuren nog de luifel voor het droog laden en lossen. Het is een langgevelgebouw met een goothoogte van circa 5 meter en een nokhoogte van circa 8 meter.

Tegenover het Vughts Museum ligt een halfverharde berm met parkeerplaatsen voor de bewoners en bezoekers van het zijstraatje De kadastrale breedte van de zijstraat (rijbaan plus berm) varieert, en bedraagt minimaal 9.40 meter. In dit deel moet parkeergelegenheid blijven voor de huidige bewoners/gebruikers in de zijstraat.

In de perceelgrens zijn de achterkanten van de patiowoningen op de locatie Denisse gesitueerd.

Dwarsprofiel 4 en 5

^{AFBEELDING 18. DWARSPROFIEL 4 EN 5}

De zijstraat eindigt in een achterterrein, dat overwegend onbebouwd is. Aan het einde staat een open, terug gelegen carport/schuur met een hoogte van circa 3,5 meter. De zijstraat loopt door tot aan de toegang (de dam) tot de historische locatie Spreeuwenburg. Op de locatie staat verwilderde begroeiing, zoals in paragraaf 3.3.4 nader beschreven. Vanuit de locatie Spreeuwenburg is er tussen bomen en bebouwing door zicht op de Lambertustoren, die op circa 225 meter afstand staat.

NB. Op de open plek tussen het voormalig Vughts Museum en de carport/schuur ligt een woonbestemming voor één vrijstaande woning, die in niet meer dan twee bouwlagen en met een maximale bouwhoogte van 14 meter mag worden gebouwd.

^{AFBEELDING 19. ACHTERTERREIN EN ZICHT OP LAMBERTUSTOREN}

Conclusie
De bestaande zijstraat Taalstraat 84-88 is een stedenbouwkundig waardevol ensemble. Het smalle straatje heeft een inrichting, verlopend van besloten tussen dichte hoge panden naar open onbebouwde ruimte met de locatie Spreeuwenburg en omgevende velden.

De bestaande bebouwing is architectonisch waardevol. Vanuit het achterterrein is er zicht op het landschap van de oude Dommelloop. Het achterterrein heeft overigens geen bijzondere kwaliteiten.

De meerwaarde van het herstel van landgoed Spreeuwenburg bestaat uit het verbeteren/versterken van de plek als eindpunt van de zijstraat met een eigen historisch karakter in de kamstructuur van het lint Taalstraat.

Groenstructuur Spreeuwenburg Uit vergelijking van historische kaarten met de hedendaagse situatie Spreeuwenburg blijkt dat de bestaande water- en kavelstructuur van historische oorsprong is. In het bijzonder zijn de aanwezige sloten rondom de locatie vrijwel onveranderd ten opzichte van 1775, uit welke tijd een “betrouwbare”, zij het globale inrichting van Spreeuwenburg dateert.

Dit betekent dat het huidige kadastrale perceel K1180, groot circa 5.000 m², overeenkomt met het historische perceel Spreeuwenburg. Dit is een bijzonder gegeven.

Op de historische kaarten is te zien dat de woonkavel geheel door een gracht omgeven was en dat het landhuis aan de zijde Taalstraat stond. De zijweg vanaf de Taalstraat is recht tegenover het huis centraal op de kavel getekend. Thans ligt de ontsluitingsweg wat excentrisch ten opzichte van de kavel. De historische inrichting van de tuin had een rasterpatroon overeenkomstig de maniëristische (klassieke) stijl van rond 1775.

Volgens de Nota Groen vormt het perceel thans onderdeel van het structuurbepalende groen in de gemeente. Goderie noemt in zijn onderzoek het water en de oevers van de sloten de belangrijkste elementen voor een zinvolle bijdrage aan het “structuurbepalende groen”. Meer in het bijzonder levert de locatie Spreeuwenburg thans vanwege de aanwezige ruigte een bijdrage aan de groenstructuur in de vorm van een refugium voor amfibieën en kleine zoogdieren.

Volgens het onderzoek Goderie, bijlage 16, biedt de bestaande toestand de volgende aanknopingspunten voor de inrichting van de tuin:

• brede sloten/grachten in plaats van een hekwerk op de perceelgrenzen;
• een natuurlijk waterelement achter in de tuin voor amfibieën;
• verbreding sloot aan westzijde tot een brede waterpartij met flauwe oever en natuurlijke vegetatie vanwege de aanwezige kwelzone;
• zo mogelijk behoud oudere bomen;
• aanplant fruitbomen in nieuwe tuin.

^{AFBEELDING 20 SITUERING BOUWVLAK EN VOORLOPIG ONTWERP BEBOUWING}

Het historische huis stond vooraan op de locatie. Herbouw op die locatie is ecologisch te prefereren vanwege de zonering 'drukte huis met voorerf' aan de straatzijde en 'rust achtertuin' aan het landschappelijke groen.

Een goed voorbeeld van de inrichting van een tuin in een natuurlijke omranding en een op de cultuurhistorie geïnspireerde ”binnentuin” is de tuin van villa Buys die in bijlage 3 positief is beoordeeld. Zie afbeelding 21.

_{AFBEELDING 21. INRICHTING TUIN VILLA BUYS}

Keuze
Vanwege de cultuurhistorische erfenis en de ecologische kwaliteiten vormt het behoud en herstel van het slotenpatroon en de herbouw van het huis op de historische bouwplaats uitgangspunt voor de herinrichting van de locatie.

Meerwaarde en uitgangspunt De meerwaarde voor de omgeving van de inrichting van de tuin behelst samenvattend:

• behoud historische kavel;
• herstel historische waterstructuur c.q. grachten;
• versterking ecologische kwaliteiten water en oevers in aansluiting op de bestaande halfnatuurlijke situatie.

Deze meerwaarde vormt uitgangspunt voor het plan.

De aanwezige belemmeringen blijven beperkt tot de geluidszones van de N65 en de A2. Cauberg-Huygen heeft een akoestisch onderzoek uitgevoerd dat in paragraaf 5.1.5 wordt beschreven.

De gebiedsanalyse leidt tot de volgende relevante punten voor de planontwikkeling.

1. 1. Het plangebied ligt op een waardevolle locatie, zijnde de overgang van de urbane zone van de Taalstraat naar de rurale zone van het voormalige Dommeldal.
2. 2. De zijstraat/steeg Taalstraat 84-88 is een stedenbouwkundig waardevol ensemble. Het plan biedt kansen voor een afronding, die meerwaarde heeft voor de zijstraat/steeg.
3. 3. Het plangebied komt overeen met de historische kavel van het landhuis Spreeuwenburg. Restanten van de oude grachten zijn nog aanwezig.
4. 4. Het voormalige Vughts Museum is thans betrokken bij de woning Taalstraat 88.
5. 5. Op de kavel ten noorden ervan is volgens het vigerende bestemmingsplan een extra woning toegestaan .
6. 6. Op de aanpalende locatie van de voormalige garage Denisse is het nieuwe woonerf Taterhof gerealiseerd.
7. 7. De geluidsbelasting van de autowegen stelt randvoorwaarden aan de bebouwing.

Na voorgaande inventarisatie en analyse volgt in dit hoofdstuk de beschrijving van het feitelijke plan. Achtereenvolgens:

• randvoorwaarden en uitgangspunten
• hoofdstructuur
• stedenbouwkundig kader
• beeldkwaliteitplan
• schetsvoorstel bouwplan en tuinplan vormen samen stedenbouwkundigplan
• beheer en ontwikkeling
• duurzaamheid
• biodiversiteit

De randvoorwaarden zijn harde eisen, gebaseerd op regelgeving en het geldende beleid, zoals in hoofdstuk 2 beschreven. De uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling zijn geïnspireerd op de gebiedskenmerken (hoofdstuk 3) en het ambitieniveau voor de ontwikkelingen.

Randvoorwaarden

1. 1. Er is maximaal één woning toegestaan.
2. 2. Akoestische voorwaarden volgens geluidsonderzoek.
3. 3. Archeologische voorwaarden volgend uit archeologische onderzoek.
4. 4. Respecteren cultuurhistorische situatie rond 1775, zoals te zien op afbeelding 22.
   

Uitgangspunten

1. 1. De nieuwe situatie moet tot een harmonisch straatbeeld leiden (alsof de woning er al lang staat).
2. 2. De tuin moet een ecologische meerwaarde geven aan de omgeving.

Voorliggend plan betreft alleen herbouw van een nieuw landhuis Spreeuwenburg. Zowel de stedenbouwkundige als architectonische inpassing moet harmonisch aansluiten op de bestaande situatie.

Op basis van de aspecten cultuurhistorie en ecologie is hiervoor al de keuze gemaakt de grachten/sloten van de locatie te herstellen. Op deze bijzondere plek moet een in de omgeving passend huis worden gerealiseerd. Een en ander betekent dat de locatie met het nieuwe huis Spreeuwenburg prominent aan het einde van de zijstraat zal komen te liggen.

De zijstraat kent thans een overgang in karakter van stedelijk/urbaan aan de zijde Taalstraat naar landelijk/ruraal op de locatie Spreeuwenburg. Dit betekent dat het nieuwe huis ook een urbane zijde en een rurale zijde zal krijgen. Uitgangspunt is om dit ook tot uitdrukking te brengen.

Een belangrijke vervolgvraag is welke stedenbouwkundige vorm de beëindiging van de zijstraat kan krijgen. Randvoorwaarden daarbij zijn dat:

• de bestaande carport/schuur bereikbaar blijft voor auto's (er geldt een recht van overpad);
• er keermogelijkheden zijn voor auto's.

De beschikbare ruimte op het eind van de straat bedraagt circa 12 x 25 = 300 m². Rondom deze ruimte (komen te) liggen: de bestaande schuur/ carport, de nieuwe gracht, een kleine open ruimte achter het woonerf Taterhof, de achterkanten van de patiowoningen in het plan Taterhof en een mogelijke nieuwe woning naast het voormalig Vughts Museum.

Opties voor de stedenbouwkundige inrichting zijn in principe:

• een pleintje;
• een erf.

Een pleintje wordt stedenbouwkundig gekenmerkt door een min of meer formele inrichting begrensd met (voor)gevels. Een erf wordt stedenbouwkundig gekenmerkt door een overwegend informeel ingericht gebied met bomen waar omheen vrijstaande panden zijn gelegen. Gezien de bestaande en geplande situatie is de vorming van een formeel stedelijk pleintje niet mogelijk. Gekozen is voor de vorming van een informeel erf.

Relatie zijstraat en locatie Spreeuwenburg Op de kaart 1775 wordt Spreeuwenburg ontsloten door een weg die midden op het landhuis uitkwam. Het landhuis stond in het zuidelijke deel van de kavel. In de bestaande situatie komt de zijstraat aan de rand van het perceel uit. Zie afbeelding 22.

^{AFBEELDING 22. SITUATIE 1775 SITUATIE HEDEN}

1 2 3

^{AFBEELDING 23. TYPOLOGISCHE VERSCHILLEN}

Op afbeelding 23 zijn typologische verschillen geïllustreerd in de relatie huis en toegangsweg.

1. 1. Centrale ontsluiting gericht op de volle landhuisbreedte heeft een extroverte uitstraling en maakt de locatie stedenbouwkundig monumentaal en voornaam. Deze typologie is in onderhavig plan niet mogelijk vanwege de excentrische ligging van de weg.
2. 2. Randontsluiting met zicht op volle breedte landhuis neemt een tussenpositie in.
3. 3. Randontsluiting met een “kopse” situering van het landhuis leidt tot een stedenbouwkundig niet-sprekende uitstraling.

Keuze De meerwaarde van de herontwikkeling van de historische locatie Spreeuwenburg bestaat uit het verbeteren/versterken van de plek als eindpunt in de kamstructuur van de Taalstraat.

De overweging dat het nieuwe huis Spreeuwenburg en tuin als geheel een “waardige” uitstraling moeten krijgen leidt tot de keuze voor de randontsluiting en een overigens prominente situering van het huis, bereikbaar via een informeel straaterf.

Op basis van de hiervoor beschreven bestaande situatie, hoofdstructuur en historische situatie is gekozen voor het stedenbouwkundig kader, zoals op afbeelding 24 weergegeven.

^{AFBEELDING 24. STEDENBOUWKUNDIG KADER}

Dit stedenbouwkundige plan vormt randvoorwaarde voor het bouwplan. Onderscheiden zijn: ontsluiting en parkeren, bebouwing en functies, groen en water.

De ontsluiting van het nieuwe landhuis loopt via de bestaande zijstraat, die uitmondt in een verbreed straaterf. De inrichting en verharding van de straat blijven in principe onveranderd. Het verbrede deel krijgt een informele (half)verharding en biedt voldoende ruimte voor het keren van auto's. Vanaf dit erf komt een brug naar het landhuis. Inrichting erf en exacte ligging brug worden in de realiseringsfase definitief bepaald. Op volgende afbeeldingen is aangegeven dat in overweging is de brug schuin over het water te leggen.

Recht van overpad
Het bestaande recht van overpad voor onder meer de bestaande carport blijft onveranderd van toepassing.

Verkeerskundige effecten
Op basis van CROW, publicatie 256, 2010, is de omgeving te typeren als centrum-dorps met per woning gemiddeld circa 7 bewegingen per werkdag etmaal. De bewegingen worden afgewikkeld via de Taalstraat die de functie van dorpsontsluiting straat heeft. Verkeerskundig is dit aanvaardbaar.

Parkeren
De bestaande parkeerplaatsen - ca 10 - tegenover het voormalig Vughts Museum blijven onveranderd gehandhaafd voor de bewoners en bezoekers.

Op eigen terrein van het huis Spreeuwenburg zal in minimaal twee parkeerplaatsen moeten worden voorzien. Er is evenwel ruimte voor meer.

Bebouwing
De vanuit stedenbouwkundig oogpunt gewenste typologie van het huis is bepaald op basis van een studie van bestaande landhuizen/villa's in Vught. Zie bijlage 3.

Ten behoeve van het nieuwe huis Spreeuwenburg is een bouwvlak opgenomen aan de zuidzijde van het perceel, waar ook het historische landhuis heeft gestaan.

Functies
Naast de woonfunctie zijn onder voorwaarden ook beroepen aan huis toegestaan, zoals binnen de bestemming Wonen gebruikelijk is. In het bijzonder zal voldaan moeten worden aan de parkeerbehoefte.

Het patroon van groen en water is gebaseerd op de historische situatie van het perceel met grachten, en het ecologisch onderzoek van Goderie inclusief de inmeting van de bestaande bomen. De bij voorkeur te behouden bomen in het plan zijn aangegeven.

De voorstellen voor het bouwplan, het tuinplan en het waterplan zijn opgesteld door het ontwerpteam architect Cleem Snijders, tuinarchitect Pieter Buys en stedenbouwkundige Jan Verkuylen.

Welstand
Het schetsvoorstel bouwplan en het tuinplan zijn 18 maart 2014 in de Welstands- / Monumentencommissie besproken. De commissie heeft met de algemene opzet en het type architectuur ingestemd. Het schetsvoorstel vraagt nadere uitwerking, die nader getoetst zal worden in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning.

Bovendien adviseert Welstand resten van de contouren van de historische bebouwing in het straatwerk tot uiting te laten komen. In hoeverre dit kan, wordt duidelijk na de archeologische opgraving die te zijner tijd moet plaats vinden. Zie paragaaf 5.2. De welstandsbeoordeling is als bijlage 4 opgenomen.

Hierna worden achtereenvolgens toegelicht:

• het bouwplan;
• het tuinplan;
• het waterplan.

Onderstaande afbeeldingen geven een impressie van het schetsvoorstel voor het landhuis.

^{AFBEELDING 25. IMPRESSIES NIEUWE LANDHUIS SPREEUWENBURG}

Het nieuwe huis staat op de plek van het historische huis Spreeuwenburg.

Het ontwerp van het huis sluit aan op de vele neoklassieke villa's in Vught. Overeenkomstig de studie voorkeurstypologie heeft het ontwerp een gelede opbouw. Er is een grote verwevenheid met het tuinplan.

De hoofdentree is gelegen aan een voorerf dat via een brug over een brede gracht vanaf de zijstraat bereikbaar is. Aan de voorzijde is een voorhof gesitueerd in de oksel van de grondvorm, die een geluidsluwe plek biedt. Het voorhof ligt op het zuiden en heeft daardoor een gunstige bezonning. Vanuit de living zijn er zichtlijnen naar de tuin en de Lambertustoren.

De achterzijde van het huis kent een relatief hoge geluidsbelasting. Mede om die reden is achter het hoofdgebouw een royale serre gesitueerd waardoor een geluidsluw verblijf in de tuin mogelijk wordt. Aan de westkant van het hoofdgebouw is een bijgebouw gepland, naar behoefte bruikbaar voor garage/berging en/of gastenverblijf.

De maatvoering voor het hoofdgebouw is als volgt:

• goothoogte maximaal 7 meter; bouwhoogte maximaal 12 meter;
• bebouwd oppervlak hoofdgebouw ca 250 m²;
• inhoud hoofdgebouw in schetsvoorstel is ca 1750 m³;
• oppervlak bijgebouwen in schetsvoorstel ca 150 m²;
• afstand hoofdgebouw tot voorste perceelgrens ca 18 meter;
• afstand hoofdgebouw tot zijdelingse perceelgrens aan de westzijde ca 17 meter en aan de oostzijde ca 10 meter.

Materiaal en kleur
Het huis wordt opgetrokken in baksteen, gepleisterd en grauwwit gesausd. De overgang van gevels naar dak is markant vormgegeven en bestaat uit een kroonlijst en royale bakgoot. De pannen zijn grijsblauw.

Het inrichtingsvoorstel voor het gehele perceel is weergegeven op afbeelding 26.

^{AFBEELDING 26. TUINPLAN}

De kenmerken van het tuinplan zijn:

• nieuw landhuis op de plaats van het historische landhuis;
• grachten worden hersteld met extra brede gracht aan voorzijde;
• een houten brug vanaf de straat geeft toegang tot het voorerf voor o.a. parkeren (3 auto's).
• aan de voorzijde ligt een voorhof, geluidsluw met uitzicht op Lambertustoren;
• de achterzijde tuin krijgt ecologische oevers als natuurlijk kader voor de tuin met een relatief dichte, opgaande beplanting rondom de vijver. Hiermee wordt bereikt dat:
• enerzijds beslotenheid in de tuin ontstaat;
• en anderzijds een ecologisch-landschappelijke overgang ontstaat naar het aansluitende landschap.

NB. In de nadere uitwerking van het tuinplan zullen de bestaande oudere bomen, zoals opgenomen in het onderzoek Goderie, zoveel mogelijk worden behouden. Om die reden is nieuwe brug schuin over de brede gracht aan de voorzijde gesitueerd, waardoor een perenboom kan worden gespaard. Een tweede perenboom zal evenwel vervallen als de gracht wordt gegraven.

Het waterplan is weergegeven op kaart 3, zie bijlage 6.

Op het waterplan is de gracht ingetekend met daarop enkele indicatieve doorsnedes van de gracht. De breedte van de gracht varieert. De bodem diepte is constant.

De belangrijkste kenmerken zijn voorts:

• teneinde een bepaald waterpeil te kunnen handhaven rond het plangebied worden twee stuwen aangebracht. De stuwen worden gepositioneerd, daar waar de nieuwe gracht aansluit op de bestaande A-watergang van het waterschap;
• in de gracht wordt om architectonische redenen gestreefd naar een peil van 3,6 meter +NAP; dit komt overeen met de gemiddelde hoogste grondwaterstand;
• de bodemdiepte bedraagt 2,4 meter +NAP, zodat sprake is van ca 1,20 meter water in de grachten;
• om het waterpeil te handhaven zal water, wanneer nodig, uit een ondiepe eigen bron worden aangevoerd;
• om waterverlies te beperken zal de bodem van de sloot zo nodig worden afgedekt met waterdichte folie, waterremmende folie of leem;
• bij wateroverschot zal oppervlaktewater via de stuwen worden afgevoerd naar de A-watergang
• de A-watergang wordt visueel onderdeel van het grachtenstelsel, maar wordt fysiek door middel van twee stuwen van de rest van de grachten gescheiden.

De voorstellen voor het landhuis, tuin en waterplan en situering brug tezamen leiden tot het stedenbouwkundige plan dat is weergegeven op afbeelding 27 en kaartbijlage 5.

Dit stedenbouwkundige plan geldt als leidraad voor het uiteindelijke plan en vormt de basis voor de juridische regeling in dit bestemmingsplan.

_{AFBEELDING 27. SITUERING LANDHUIS}

Het plan is welstandsplichtig. Er geldt welstandsniveau 1.

Zoals hiervoor al gemeld is een eerste schetsvoorstel voor het nieuwe landhuis reeds in 2014 in de Welstands- / monumentencommissie besproken en qua opzet en type architectuur geaccordeerd. In het kader van het bestemmingsplan worden in deze paragraaf evenwel meer geobjectiveerd de gewenste beeldkwaliteiten beschreven.

Het bestemmingsplan legt het ruimtelijk-functionele kader vast. Het ruimtelijke beeld wordt bepaald door de keuze van de architectonische vormgeving. In het voorgaande zijn verspreid reeds beeldaspecten genoemd en is de stedenbouwkundig gewenste bebouwingstypologie voor het nieuwe huis Spreeuwenburg gekozen. In de volgende paragrafen wordt de gewenste architectonische invulling nader beschreven.

Leidend voor het gewenste beeld is de Welstandsnota 2e herziening 2015 van de gemeente Vught. In de welstandsnota zijn gebieden met een bepaald welstandsniveau onderscheiden. Spreeuwenburg ligt in de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' van het bestemmingsplan "Centrum Vught e.o.".

Van toepassing is Gebied 1 : Beschermd dorpsgezicht, waarvoor welstandsniveau 1 geldt. De eisen worden onderscheiden in:

• algemeen
• situering
• massa en vorm
• gevelopbouw
• kleur en materiaalgebruik

Deze indeling wordt hierna gevolgd.

De locatie Spreeuwenburg is een historisch onderdeel van de landgoederenzone Sophia's Burg, Karthuizerklooster, Spreeuwenburg, Kouwenberg, Muyserick en Maurick. De cultuurhistorie van de landgoederen is een ”gouden hoofddraad” (Smeets) in het stedelijk weefsel van Vught. Reden ook dat het beleid van de gemeente gericht is op behoud, en ontwikkeling van de Vughtse landgoederen. Voorliggend plan behelst de herontwikkeling van het landgoed Spreeuwenburg.

Spreeuwenburg ligt op de overgang van het urbane karakter van de Taalstraat naar de rurale sfeer van het voormalige Dommeldal.

De gekozen situering komt overeen met de plaats van het historische landhuis, zoals dat van de oude tekeningen bekend is. Er is thans geen gevelwand aanwezig. De samenhang van het nieuwe landhuis met de stedenbouwkundige omgeving bestaat erin dat het nieuwe pand tot meer beslotenheid van de bestaande zijstraat leidt; een gat opvult.

De oudst bekende beelden van het historische landhuis zijn getekend door Pauwels van Hillegaert gedurende de belegering van 's-Hertogenbosch door Frederik Hendrik. Het is een stenen huis in twee lagen met zadeldak, met zijgevels in trapgevelvorm, en een zeshoekige toren (als de historische toren op Maurick en Herlaer). Zie afbeeldingen 35 en 36 uit cultuurhistorisch onderzoek.

Latere beelden zijn niet bekend. Wel is bekend dat sinds 1847 geen bebouwing op de plek staat. Zie bijlage 15.

Omdat historische bebouwing op Spreeuwenburg ontbreekt, is de keuze “vrijer”. Gekozen is voor een architectuur die geworteld is in de traditie van het bouwen van villa's in Vught. Deze zijn te kenmerken als vriendelijk monumentaal in een overwegend informele, eclectische stijl (neorenaissance. neoclassicisme). Het gemeentelijk beleid is erop gericht dat op deze traditie wordt aangesloten. Het modernisme en het postmodernisme voldoen in deze niet aan het gemeentelijk beleid.

Mede gezien de architectonische karakteristieken en de relatief kleinschalige schaal in de omgeving leidt een en ander voor dit plan tot een gewenste massa en vorm met de volgende kenmerken:

• twee lagen met schuine kappen;
• een gelede massaopbouw;
• duidelijke kappen, die aansluiten op de gelede massa en op de kaprichtingen in de omgeving.

De gevelopbouw moet harmonieren met het beeld van de Vughtse villa in (neo)klassieke stijl.

In het bijzonder geldt:

• een duidelijke gevelopbouw van plint, corps en goot;
• relatief vlakke gevels;

Kleuren en materiaal zijn ondergeschikt aan de architectonische massa opbouw.

Als overwegende materialen komen in aanmerking de traditionele materialen:

• baksteen,pannen,hout,glas,zink.

De kleuren moeten ook traditioneel zijn en aansluiten op de kleuren in de omgeving, met name:

• gevels: grijswit gesausd;
• daken: gebakken grijsblauwe pannen ;
• kozijnen: licht;
• deuren: donker.

Aan de voorzijde van de locatie is er een duidelijk zicht op de Lambertustoren. De achterzijde biedt potenties voor zichtlijnen op de tuin en het omgevende landschap.

De tuin aan de voorzijde moet aansluiten op de formele uitstraling van de voorzijde van het huis.
De achtertuin wordt gekenmerkt door een ecologische inkadering van de te herstellen waterlopen/grachten met natuurlijke oevers. Het centrale deel van de achtertuin vraagt een ontwerp dat aansluit op de indeling van het huis.

Voor wat betreft de voortuin en de grachten zal bij de archeologische opgraving nader bezien worden in hoeverre archeologische resten tot uitdrukking worden gebracht. Zie verder paragraaf 5.2.1.3.

Beheer en ontwikkeling van de landschappelijke herinrichting inclusief de grachten blijven in handen van de eigenaar van het huis.

De gemeente Vught heeft geen specifieke beleidsnota duurzaamheid

Het (voormalige) ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer heeft in samenwerking met enkele andere partners de brochure 'Overzicht borgingsmogelijkheden voor milieu in ruimtelijke plannen' uitgebracht, als bijlage bij de publicatie 'Milieu in ruimtelijke plannen' van juli 2008.

Uit deze brochure zijn de volgende thema's in dit plan van toepassing.

Ondergrond

1. 1. flora en fauna
2. 2. bodem, landschap en cultuurhistorie
3. 3. water

Infrastructuur

4. 4. verkeer
5. 5. energie
6. 6. afval

Gebruik

7. 7. woon- en leefmilieu
8. 8. ruimtegebruik

ad Ondergrond Voorliggend plan is gebaseerd op een herstel van de cultuurhistorische situatie. Hierbij wordt rekening gehouden met de historische erfenis. Gebouwd wordt op dezelfde locatie als het landhuis uit 1775. De oude grachten, waarvan een deel nog dateert uit die tijd, worden hersteld. De randen van de te herstellen grachten krijgen deels ecologische oevers.

ad Infrastructuur Gebruik wordt gemaakt van een bestaande ontsluiting.
De energiehuishouding van het landhuis moet nog uitgewerkt worden.

ad Gebruik Het landhuis wordt in klassieke stijl gebouwd, met de traditionele materialen baksteen, hout en glas. Sprake zal zijn van een eigentijdse vorm van wonen in een landhuis in een stedelijke context.

Voorliggend plan is gericht op de herontwikkeling van een cultuurhistorische situatie. Over duurzaamheid gesproken!

In april 2011 heeft de provincie Noord-Brabant de Handleiding Biodiversiteit opgesteld. Biodiversiteit staat kortweg voor de verscheidenheid aan gebiedseigen soorten van planten, dieren, micro-organismen en ecosystemen.

In de handleiding zijn maatregelen opgenomen die toegepast kunnen worden bij het ontwerpen, maar ook bij de uitvoering en het beheer van ruimtelijke ontwikkelingen.

Als onderdeel van de voorbereiding van dit plan is een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Op basis daarvan zijn uitgangspunten gekozen om de biodiversiteit c.q. ecologie ter plaatse te versterken. Een en ander zoals opgenomen in het ecologisch advies van Goderie en weergegeven op afbeelding 28.

^{AFBEELDING 28. ECOLOGISCHE UITGANGSPUNTEN}

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

1. 1. milieu
2. 2. waarden
3. 3. waterhuishouding

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Vught. Tot in de verre omgeving van het plangebied liggen geen agrarische bedrijven.

De waterparagraaf bevat:

• een toets of alle waterbelangen evenwichtig zijn meegewogen;
• een beschrijving van zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap De Dommel. Het plangebied grenst aan de watergang DO277 van het waterschap.

Er zijn bijzondere maatregelen genomen om de vervuiling van het oppervlaktewater op te heffen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden geen uitlogende materialen toegepast.

Het water in de gracht heeft een diepte van ca 1,20 meter en er wordt gestreefd naar een lichte stroming. Voorts kan de waterkwaliteit ondersteund worden door waterplanten en in het bijzonder in de voorgracht een sterke fontein te plaatsen.

Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden.

Het vuile afvalwater zal op de bestaande riolering in de Taalstraat geloosd worden.

Het waterschap heeft een voorkeur voor een scheiding tussen het watersysteem van de grachten en de leggerwatergang, maar stemt ook in met een verbinding, zoals in dit plan opgenomen. Het waterschap stelt daarbij de volgende eisen.

1. 1. De A-leggerwatergang (DO277) behoudt de bestemming Water. Dit geschiedt door de vigerende bestemming Water, zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Centrum Vught e.o' onveranderd te laten c.q. buiten voorliggend bestemmingsplan te houden. De leggerwatergang ligt feitelijk met een smalle strook binnen het plangebied. De regels met betrekking tot de leggerwatergang, zoals opgenomen in de vigerende bestemming 'Groen - Park', zijn daarom in dit plan in de bestemming 'Wonen' opgenomen.
2. 2. Goede afspraken gemaakt worden over het beheer en onderhoud van de A-watergang. Dit kan gebeuren in het kader van de omgevingsvergunning, die vereist is voor de aanleg van de nieuwe grachten.
3. 3. In geval van het oprichten van bouwwerken en obstakels binnen 5 meter van de legger watergang privaatrechtelijk geregeld moet worden dat de overzijde van de watergang gebruikt kan worden voor onderhoud.

Inzake het beheer en onderhoud van de watergang van het waterschap is de Keur 2015 van toepassing. Onder meer is daarin opgenomen dat met betrekking tot bouwwerken binnen 5 meter van de watergang privaatrechtelijk moet worden geregeld dat de overzijde van de watergang gebruikt kan worden voor onderhoud.

Het initiatief ligt bij diegene die een vergunning vraagt. Die sluit een zakelijk recht met de eigenaar aan de overkant. Er moet notarieel vastgelegd worden dat de grond gebruikt mag worden door het waterschap.

Op basis van het aanvullende rapport Lankelma Geohydrologische analyse realisatie grachten d.d. 19 januari 2016, (bijlage 20) heeft het waterschap d.d. 8 februari 2016 per e-mail bericht met voorliggend plan planologisch in te stemmen. Deze email is ook als bijlage 21 opgenomen.

De technische uitvoeringsaspecten moeten nader bezien worden in het kader van de aanvraag watervergunning.

De volgende conclusies kunnen worden getrokken:

1. 1. Het hemelwater wordt op de gracht geloosd, en stroomt vervolgens in de A-watergang van het waterschap.
2. 2. De grachten worden met stuwen gescheiden van de A-watergang.
3. 3. De gracht wordt gevoed door het grondwater, regenwater, afstromend hemelwater en een eigen ondiepe bron. Doordat de waterdiepte in de grachten ca 1,20 m wordt en een lichte stroming wordt bewerkstelligd,alsmede waterplanten en een fontein worden aangebracht zal sprake moeten kunnen zijn van een goede waterkwaliteit.
4. 4. Het afvalwater wordt via het gemeentelijk riool afgevoerd.
5. 5. Als onderdeel van duurzaam bouwen worden geen uitloogbare materialen gebruikt.
6. 6. De geplande handelingen in de leggerwatergang zijn watervergunningplichtig. Voor deze werkzaamheden zal bij het waterschap een watervergunning worden aangevraagd.
7. 7. Overigens spelen er geen gebiedsspecifieke waterbelangen, zoals attentiegebied ehs, , waterbergingsgebieden of Keurgebied.

In paragraaf 3.3.2 is beschreven dat de reguliere ontsluiting van het plangebied met het te bouwen landhuis verloopt via de smalle zijstraat vanaf de Taalstraat. Deze straat is eigendom van de initiatiefnemer.

Ter vermijding van hinder tijdens de uitvoering van de werkzaamheden is in samenspraak met de gemeente gezocht naar andere mogelijkheden voor het bouwverkeer. Gekozen is voor een tijdelijke doorsteek vanaf het plangebied naar de Grote Gent, zoals op bijlage 23 is weergegeven.

In de omgevingsvergunning zal deze route van het bouwverkeer als voorwaarde worden opgenomen.

Het plan betreft een particulier initiatief, waarvan alle kosten en risico's voor rekening van de initiatiefnemer komen. De grond is in eigendom van de initiatiefnemer. Het plan wordt economisch uitvoerbaar geacht.

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaar een (anterieure) overeenkomst zullen sluiten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is dus niet vereist.

Behoudens kosten voor ambtelijke voorbereiding en begeleiding van het plan proces zijn er geen kosten voor de gemeente in exploitatieve sfeer. De ontwikkelingen bevinden zich op particulier terrein en de ontwikkeling betreft een particulier initiatief. In de privaatrechtelijke overeenkomst is tevens opgenomen dat eventuele toegekende schadeclaims voor rekening van de initiatiefnemer komen.

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting
• de planregels
• de verbeelding

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. De bestemmingsregeling is zoveel mogelijk afgestemd op het vastgestelde bestemmingsplan Centrum Vught e.o.

Bouwplannen worden niet alleen getoetst aan paragraaf 4.6 Beeldkwaliteitsaspecten en de regels van dit bestemmingsplan ten aanzien van:

• gebruik, omvang en situering van gebouwen;
• gebruik, omvang en situering van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen;
• gebruik, omvang en situering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

maar worden daarnaast, voor zover van toepassing per geldend welstandsniveau, getoetst aan het gemeentelijk welstandsbeleid ten aanzien van:

• aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen;
• dakkapellen;
• gevelwijzigingen;
• erfafscheidingen.

Spreeuwenburg ligt binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' van het bestemmingsplan Centrum Vught e.o. waarvoor welstandsniveau 1 geldt.

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2)In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

De standaardopbouw van de bestemmingsregels conform de SVBP2012 is als volgt:

• Bestemmingsomschrijving
• Bouwregels
• Nadere eisen
• Afwijken van de bouwregels
• Specifieke gebruiksregels
• Afwijken van de gebruiksregels
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
• Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk
• Wijzigingsbevoegdheid

Per bestemming kunnen onderdelen, voor zover niet relevant, ontbreken.

In voorliggend bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen:

Wonen(artikel 3)
Dit plan bevat slechts één enkelbestemming Wonen. Deze bestemming is gelegd op het bouwperceel inclusief de te herstellen grachten. Deze bestemming sluit aan op de al aanwezige bestemming vanaf de Taalstraat. Binnen de bestemming is een bouwvlak voor het hoofdgebouw en bijgebouwen opgenomen, alsmede een zone voor uitsluitend bijbehorende bouwwerken. Het bouwvlak heeft een omvang van 750 m² dat voor maximaal 60% mag worden bebouwd. Specifiek is geregeld dat niet meer dan één vrijstaande woning mag worden gebouwd, met een inhoud van minimaal 1.000 m³.

Ook is opgenomen de aanduiding 'water', waarbinnen het herstel van de historische grachten is toegestaan. De aanleg ervan en eventuele veranderingen zijn omgevingsvergunningplichtig vanwege de effecten op de waterhuishouding in de directe omgeving.

Een voorwaardelijke regeling voorziet erin dat bij de afgifte van de omgevingsvergunning afgewogen moet zijn in hoeverre archeologische resten tot uiting komen in de inrichting van het gebouw c.q. buitenterrein.

Waarde - Archeologie (artikel 4)
Er is een archeologisch onderzoek uitgevoerd met als conclusie dat een deel van het plangebied de archeologisch waardevolle status behoudt. Voor de betreffende gronden blijft deze dubbelbestemming van toepassing. Een wijzigingsbevoegdheid geeft B&W de mogelijkheid om deze dubbelbestemming te laten vervallen indien vaststaat dat behoud en/of veiligstelling van de archeologische waarden in voldoende mate verzekerd is, dan wel niet meer nodig is.

Waarde - Beschermd dorpsgezicht (artikel 5)
Het plangebied ligt binnen de vigerende bestemming 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht'. Deze dubbelbestemming blijft van kracht voor het plangebied.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel6) In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 7) Dit artikel bevat regels ten aanzien van afwijkende bestaande bebouwing en ondergeschikte bouwdelen. Ook is hier het stellen van nadere eisen geregeld.

Algemene gebruiksregels (artikel 8) In dit artikel is het strijdige gebruik opgenomen. Voorts zijn regels opgenomen ten aanzien van het aantal parkeerplaatsen.

Algemene afwijkingsregels (artikel 9) In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Algemene procedureregels (artikel 10)

In dit artikel zijn de te doorlopen procedures vermeld voor het stellen van nadere eisen, het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan, voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden en voor het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 12) Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen.
Het gebruik van de bebouwing daarentegen wordt indien mogelijk positief bestemd of indien noodzakelijk door handhaving aan de gebruiksregels van de betreffende bestemming aangepast.

Slotregel (artikel 13) Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

1. 1. Inspraak en overleg ex artikel 3.1.1 Bro (vooroverleg)
2. 2. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
3. 3. Vaststelling door gemeenteraad
4. 4. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan

De resultaten van de inspraak en overleg zijn vervat in het Verslag vooroverleg en inspraak, dat als bijlage 24 is opgenomen.

In het bijzonder zij vermeld dat naar aanleiding van de reacties inspraak en vooroverleg:

• nader onderzoek is gedaan naar de route voor het bouwverkeer;
• een nader geohydrologisch onderzoek is gedaan naar de effecten van het herstel van de grachten.

Tezamen hebben deze twee onderzoeken inclusief het eraan verbonden overleg relatief veel tijd gevergd. Reden dat het ontwerpbestemmingsplan pas ruim een jaar na de periode inspraak en vooroverleg kon worden opgesteld.

Op grond van artikel 3.8 Wro heeft het ontwerpbestemmingsplan vanaf 13 oktober 2016 tot en met 23 november 2016 ter inzage gelegen. Gedurende de inzagetermijn kan eenieder schriftelijk of mondeling zijn zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan kenbaar maken. Er zijn in deze periode vijf zienswijze ingediend. De beantwoording van de zienswijze is als bijlage 25 opgenomen.

Op 23 maart 2017 heeft de raad van gemeente Vught het bestemmingsplan Landhuis Spreeuwenburg, Taalstraat, Vught alsmede de als bijlage 25 opgenomen 'Nota beoordeling van zienswijzen' vastgesteld.