In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Sint Catharinastraat 16-20 Ulestraten met identificatienummer NL.IMRO.0938.BP01007-VG01 van de gemeente Meerssen

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

bouwwerken, geen gebouw zijnde, zonder dak. Een bouwwerk geen gebouw zijnde met dak wordt aangemerkt als een bijbehorend bouwwerk.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouw zijnde.

een in de verbeelding van het plan of in de regels aangegeven percentage, dat het deel van het bestemmingsvlak dan wel van een bouwvlak aangeeft dat ten hoogste mag worden bebouwd.

de eerste bouwlaag boven het peil.

1. a. bij bouwwerken: bestaand op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;
2. b. bij gebruik: bestaand op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan of het betreffende planonderdeel.

de grens van een bestemmingsvlak.

de geometrisch bepaald planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak (zoals een carport of overkapping).

een gebouw dat in stedenbouwkundig en architectonisch opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw, met dien verstande dat het functionele gebruik van het gebouw in relatie tot het hoofdgebouw niet relevant is, maar wel ten dienste staat van het hoofdgebouw.

de grens van de (bouw)aanduiding ‘bijgebouwen’.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grondlaag en met uitsluiting van onderbouw/kelder en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een bouwwerk met tenminste een dak en niet of aan maximaal twee zijden van wanden voorzien, inclusief bestaande wanden.

kleinschalige nutsvoorzieningen, zoals transformatorhuisjes en schakelkastjes, kabels en leidingen, straatvoorzieningen, telefooncellen e.d.;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van het gebouw.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

een alleenstaande, dan wel twee of meerdere personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren.

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1.20 meter boven peil is gelegen.

voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;

voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

voor een ander bouwwerk: de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkt terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen tegen vergoeding, daaronder begrepen straatprostitutie.

de kwaliteit van de ruimte als bepaald door de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van die ruimte.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichtingen worden in ieder geval verstaan: een (raam-)prostitutiebedrijf, een seksclub, een privé-huis, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

ruimtelijke verschijningsvorm van de bestaande bebouwing, die wordt bepaald door de situering, de aansluitende terreinen, de bouwmassa's, de gevelindeling en de dakvormen.

het zich op de openbare weg of in een zich op de openbare weg bevindend voertuig beschikbaar stellen voor het verrichten van seksuele handelingen tegen vergoeding.

gevel van een gebouw die is gelegen aan de zijde van een weg en die in ruimtelijk opzicht de voorkant van een gebouw vormt.

de bouwgrens/lijn die is gelegen aan de zijde van de aan de weg gelegen perceelsgrens, die behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde of de van de weg afgekeerde zijde niet mag worden overschreden.

een voor het openbaar rij- of ander verkeer bestemde weg of pad, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de weg of pad behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de weg liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, geschikt en bestemd voor de zelfstandige huisvesting van één huishouden.

wooneenheid met een eigen toegang, die door een huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van voor bewoning noodzakelijke voorzieningen, zoals keuken, toilet en badkamer, buiten die woonruimte.

ruimte(n) in een gebouw die geheel is (zijn) afgedekt met schuine daken, met een borstwering van maximaal 1,00 meter hoog, en die in functioneel opzicht deel uitmaakt van (de) daaronder gelegen bouwlaag of bouwlagen.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend (hoofd)gebouw, waar die afstand het kortst is.

het percentage van een bouwperceel dat met gebouwen mag worden bebouwd. Voor zover in de verbeelding van het plan bouwgrenzen zijn aangegeven, wordt het bebouwingspercentage berekend over het gebied binnen de bouwgrenzen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

op de vloer van de bouwlaag, tussen de binnenzijde van de gevelmuren (of gemeenschappelijke scheidingsmuren).

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van een goot, de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

de afstand tussen de scheidende vloerdelen gemeten van bovenkant afgewerkte vloer tot bovenkant afgewerkte vloer.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

de buitenwerks (tussen de buitenzijde van de gevels of het hart van de scheidsmuren) gemeten afstand.

vanaf peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken of ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, lichtkoepels, gevel- en kroonlijsten, en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- of de bestemmingsgrens met niet meer dan 0,50 meter wordt overschreden. Voor luifels, erkers en balkons geldt dat de bouw- of bestemmingsgrens met niet meer dan 1,00 meter wordt overschreden.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in woningen;
2. b. bijbehorende bouwwerken;

met de daarbij behorende:

3. c. tuinen, erven en verharding;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. e. parkeervoorzieningen, ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' uitsluitend voor de bijbehorende woningen; en met in acht name van het parkeerbeleid uit artikel 10.2;
6. f. verkeersvoorzieningen;
7. g. doeleinden van openbaar nut;
8. h. afvalinzameling.

Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de aangewezen dubbelbestemming zijn mede de desbetreffende bepalingen van toepassing, met inachtneming van de voorrangsregels uit artikel 10.3.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het is verboden op de in het plan begrepen gronden enig bouwwerk te bouwen, waarbij de in de verbeelding van het plan aangegeven bouwgrens wordt overschreden, behoudens overschrijdingen die volgens deze regels zijn toegestaan.

Het is verboden de gronden en bouwwerken in dit bestemmingsplan te gebruiken of te doen/ laten gebruiken of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemming(en). Onder gebruiken of het laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van opstallen voor het beroepsmatig verlenen van diensten op het gebied van prostitutie, voor een seksinrichting of escortbedrijf.

Woningsplitsing of anderszins een gebruikswijziging met een toename van het aantal woningen tot gevolg is niet toegestaan.

Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - bodembeschermingsgebied' is duurzaam behoud van kwetsbare functies en waarden als bijzondere bescherming van de bodem noodzakelijk. Het streven is naar een kwaliteit van bodem, grondwater en landschap die voldoet aan de eisen die de aanwezige bijzondere biotische, abiotische en cultuurhistorische waarden stellen. Daarbij dient rekening gehouden te worden met dan wel afstemming te worden gezocht met het beleid ter zake van de Provinciale Omgevingsverordening Limburg en het Provinciaal Omgevingsplan Limburg.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken geldt tevens de volgende regels:

1. a. De capaciteit van de waterberging mag niet minder bedragen dan 102,4 m³ en dient ook na realisatie in stand te worden gehouden.

Het bevoegd gezag kan middels een omgevingsvergunning afwijken van het in deze regels bepaalde ten aanzien van:

1. a. de bebouwing van gronden met gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, ten dienste van het openbare nut met een bouwhoogte van niet meer dan 3,50 meter en een inhoud van niet meer dan 50 m³.
2. b. het plaatsen van masten ten behoeve van telecommunicatie en alarmering, welke niet vergunningsvrij zijn, met dien verstande dat:
   1. 1. deze passen binnen het stedenbouwkundige en landschappelijk beeld ter plaatse;
   2. 2. belangen niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad,
   3. 3. mits de totale bouwhoogte van de antenne-installatie inclusief bebouwing niet meer dan 40,00 meter bedraagt.
3. c. de in hoofdstuk 2 genoemde en in de verbeelding van het plan aangeduide maten en percentages, mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10% en de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad, met uitzondering van bestemmingsgrenzen.

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van de regels van het bestemmingsplan, wordt het onderstaande in acht genomen:

1. a. er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan het stedenbouwkundig beeld en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse;
2. b. belangen van derden worden niet onevenredig nadelig geschaad of kunnen niet onevenredig nadelig geschaad worden;
3. c. er vindt geen onevenredige nadelige aantasting plaats van:
   1. 1. de milieusituatie;
   2. 2. het woonmilieu en de leefbaarheid ter plaatse;
   3. 3. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende grond;
   4. 4. de verkeersveiligheid;
   5. 5. de parkeerbalans in de directe omgeving, waarbij de parkeernormen overeenkomstig de richtcijfers zoals opgenomen in Bijlage 1 Nota Parkeerbeleid Meerssen 2022 -2025 in acht worden genomen.

In geval van strijdigheid tussen de regels van de bestemming en de regels van de dubbelbestemming, gaan de regels van de dubbelbestemming voor.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan of die verordening.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels (met bijlagen) worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan 'Sint Catharinastraat 16-20 Ulestraten' van de gemeente Meerssen.

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Sint Catharinastraat 16-20 Ulestraten" van de gemeente Meerssen.

Op de locatie aan de Sint Catharinastraat 16-20 zijn het voormalige gemeentehuis/bibliotheek gesitueerd binnen de bestemming 'Wonen', 'Verkeer' en 'Gemengd'. De initiatiefnemer is voornemens om ter plaatse 6 grondgebonden woningen en 19 appartementen te realiseren.

Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van de vigerende beheersverordening “Beheersverordening Kernen”, omdat voorliggend planvoornemen grotendeels buiten het bestaande bouwvlak wordt gerealiseerd en omdat op de locatie binnen de bestemming Wonen nier meer dan 18 woningen toegestaan zijn en binnen de bestemming Gemengd 2 woningen. Daarnaast kunnen geen grondgebonden woningen worden gerealiseerd binnen het plangebied. De gemeente Meerssen heeft echter aangegeven medewerking te willen verlenen aan het initiatief door middel van een herziening van het bestemmingsplan.

Voorliggend bestemmingsplan bevat de toelichting en regels voor het realiseren van 6 grondgebonden woningen en 19 appartementen op het adres aan de Sint Catharinastraat 16-20 in Ulestraten.

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

^{TOPOGRAFISCHE SITUATIE}

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

^{KADASTRALE SITUATIE}

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Meerssen, sectie B, nummers 1942, 1943, 2439, 3958, 308, 2146 en gedeeltelijk 3262. De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 3750 m². De gronden zijn in eigendom van Wonen Meerssen en de gemeente Meerssen.

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Beheersverordening Kernen", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 27 februari 2014.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

^{UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN}

De gronden in het plangebied zijn in de vigerende beheersverordening bestemd als 'Wonen' en 'Gemengd' en 'Verkeer. Ter plaatse van de bestemming 'Wonen' zijn de gronden onder meer aangewezen voor woondoeleinden en aan huis verbonden beroepen. Bovendien geldt voor de bestemming 'Wonen' een maximum aantal wooneenheden van 18 en zijn de meest noordelijke bouwvlakken aangeduid als 'gestapeld' met deels een maximum hoogte van 3 bouwlagen. Een deel van de bestemming is tevens bestemd voor een parkeergarage.

Ter plaatse van 'Gemengd' zijn de gronden onder meer bestemd voor detailhandel, dienstverlening, maatschappelijke doeleinden, kantoren, wonen en geldt voor een klein deel van deze gemengde bestemming dat horeca tot en met categorie 1 is toegestaan. Ter plaatse van 'Verkeer' zijn de gronden onder meer aangewezen voor bewegend en stilstaand verkeer, voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut, afvalinzameling en afvalverwijdering, geluidwering, parkeervoorzieningen en civieltechnische voorzieningen.

Daarnaast geldt voor het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie '. De aangewezen gronden zijn, behalve voor de aldaar voorkomende andere bestemming(en), mede bestemd voor de instandhouding en bescherming van de archeologische waarden en oudheidkundige waardevolle elementen en/of terreinen.

Bovendien ligt het plangebied binnen de aanduiding 'Milieuzone-bodembeschermingsgebied'. Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - bodembeschermingsgebied' is duurzaam behoud van kwetsbare functies en waarden als bijzondere bescherming van de bodem noodzakelijk.

Conclusie

Het initiatief betreft het realiseren van 6 grondgebonden woningen en 19 appartementen aan de Sint Catharinastraat 16-20 in Ulestraten, waarbij bij het realiseren van een deel van de woningen en appartementen gebruik wordt gemaakt van het bestaande voormalig gemeentehuis/bibliotheek. Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van de vigerende beheersverordening “Beheersverordening Kernen”, omdat voorliggend planvoornemen grotendeels buiten het bestaande bouwvlak wordt gerealiseerd en omdat op de locatie niet meer dan 20 wooneenheden zijn toegestaan. Daarnaast is het planvoornemen niet volledig voorzien van een woonbestemming en ligt een deel van het plangebied binnen de bestemming 'Verkeer' en 'Gemengd'. Het opstellen van een bestemmingsplan is noodzakelijk.

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Onderstaande afbeelding geeft de bestaande toestand van de directe omgeving en plangebied weer.

^{WIJDERE OMGEVING}

Ulestraten is een dorp in de gemeente Meerssen. Het dorp ligt aan de rand van het Geuldal en het Centraal Plateau en is ontstaan in de Middeleeuwen door ontginning vanuit het dorp Meerssen van het Centraal Plateau. Ulestraten behoort samen met de dorpen Meerssen, Bunde en Geulle tot de gemeente Meerssen, gelegen in het zuiden van Limburg.

In Ulestraten is sprake van geconcentreerde bewoning. In de kern is er sprake van een overheersende woonfunctie, afgewisseld door bedrijvigheid, winkels en voorzieningen. Het plangebied ligt aan de Sint Catharinastraat, in het oosten van de kern Ulestraten. Ter hoogte van het plangebied zijn overwegend woningen gelegen. Deze woningen bestaan uit verschillende type woningen, zoals vrijstaande woningen en twee-onder-één-kapwoningen.

Het vrijstaande vervallen pand betreft het voormalig gemeentehuis en bibliotheek van Ulestraten. Aan de overzijde van het plangebied is de Sint Catharinakerk gelegen, die in 1806 werd gebouwd.

Onderstaande afbeeldingen geven de bestaande situatie van het plangebied weer.

^{BESTAANDE SITUATIE PLANGEBID}

^{BESTAANDE SITUATIE PLANGEBIED}

Het plangebied ligt aan de Sint Catharinastraat en de Don Boscostraat (langzaam verkeersroute). De Sint Catharinastraat is een ontsluitingsweg die dwars door Ulestraten loopt en is de hoofdstraat van het dorp. De Don Boscostraat is een ontsluitingsweg, waarvan het deel van de straat dat aan het plangebied gelegen is, wordt gebruikt als toegangsweg voor de bewoners aan dit deel van de straat. Verder is dit deel van de straat bestemd voor voetgangers.

Het plangebied is deels voorzien van groen in de vorm van een grasveld. Er is geen oppervlaktewater aanwezig in het plangebied.

In dit hoofdstuk is de beschrijving van het plan opgenomen. Aan de orde komen de bebouwing en functies, verkeer en parkeren, groen en water en duurzame en gezonde leefomgeving. Onderstaande afbeelding geeft de boogde toestand van het plangebied weer, zie ook bijlage 1.

^{INDICATIEVE INRICHTINGSSCHETS}

Het initiatief betreft het realiseren van 6 grondgebonden woningen en 19 appartementen aan de Sint Catharinastraat 16-20 in Ulestraten. Van de appartementen worden 3 appartementen gerealiseerd in het voormalig gemeentehuis. De overige 16 appartementen worden gerealiseerd middels nieuwbouw van 3 appartementengebouwen. De nieuwe appartementengebouwen bestaan uit 2 blokken (gestapeld), waarbij het meest noordelijke appartementenblok voorzien is van een hoge kap en een bergruimte op de begane grond . Op één appartement na, worden de appartementen middels een centrale hal met elkaar verbonden. De appartementen op de eerste en tweede verdieping zijn voorzien van een balkon en de appartementen op de begane grond zijn uitgerust met een buitenruimte.

De 6 grondgebonden rijwoningen worden in het noordoosten van het plangebied gerealiseerd. De woningen bestaan uit één verdieping met een verhoogd zadeldak. De woningen zijn voorzien van een tuin richting het zuidwesten. Aangezien het plangebied in hoogte oploopt naar het noorden, zullen de percelen een getrapt verloop kennen.

In het zuidwesten van het plangebied, aan de achterkant van de woningen en de appartementengebouwen wordt een parkeerplaats gerealiseerd ten behoeve van de bewoners van de appartementen. In het noorden van het plangebied wordt een parkeerplaats gerealiseerd ten behoeve van de bewoners van de woningen. De entree van het plangebied, vóór het meest oostelijke appartementengebouw, wordt ingericht als een openbaar pleintje.

Onderstaande afbeeldingen geven een impressie van de inrichting van het plangebied.

^{3D- VISUALISATIES}

Het realiseren van 19 appartementen en 6 woningen heeft invloed op de verkeersgeneratie. De digitale publicatie "ASVV 2012'' (CROW) bevat kencijfers voor de verkeersgeneratie van diverse functies. De gemeente Meerssen wordt aangeduid als 'niet stedelijk gebied', waarin de locatie van het plangebied binnen de gemeente Meerssen tot de 'rest van de bebouwde kom' behoort.

Huidige situatie

Om het aantal verkeersbewegingen in de bestaande (voormalige) situatie van het plangebied te bepalen, wordt het pand aangeduid als 'Bibliotheek'. In de tabel hieronder is de berekening van de verkeersgeneratie per etmaal uiteengezet voor dit onderdeel.

Op basis bovenstaande tabel kan worden gesteld dat de voormalige situatie, in een worst-case scenario, zorgde voor 76 verkeersbewegingen per etmaal.

Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie worden 19 appartementen en 6 woningen. De appartementen vallen, om de verkeersgeneratie te bepalen, onder het onderdeel 'Huur, appartement, duur'. De grondgebonden woningen worden aangeduid als 'Koop, huis, tussen/hoek'. In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking uiteengezet.

Op basis bovenstaande tabel kan worden gesteld dat de nieuwe situatie, in een worst-case scenario, zorgt voor 165 verkeersbewegingen per etmaal. Dit zijn 89 verkeersbewegingen extra ten opzichte van de huidige situatie.

In de nieuwe situatie wordt het verkeer verdeeld over de noordelijke en zuidelijke ontsluiting van het gebied, waardoor de toename op de Sint Catharinastraat minder toeneemt dan de aangegeven 89 verkeersbewegingen.

Conclusie

De verkeersaantrekkende werking van voorliggend plan neemt met 89 verkeersbewegingen per etmaal toe. Dit betekent door de verdeling over de twee ontsluitingen een relatief geringe toename van het verkeer op de Sint Catharinastraat en de Don Boscostraat . De capaciteit van de Sint Catharinastraat, Don Boscostraat en omliggende straten is voldoende om het verkeer te kunnen verwerken.

Het voorliggend plan zorgt voor twee extra ontsluitingen op de Sint Catharinastraat en de Don Boscostraat. De rijwoningen en bijhorende parkeerplaatsen worden middels een nieuwe ontsluiting ontsloten op de Don Boscostraat. De appartementen en bijhorende parkeerplaatsen worden ontsloten middels een nieuwe ontsluiting op de Sint Catharinastraat. Het toevoegen van de ontsluiting zorgt niet voor een verstoring van de doorstroming.

Het voorzien in voldoende parkeerplaatsen is noodzakelijk voor goed functioneren van het plangebied en voorkomt overlast voor de omgeving. De 'Nota Parkeerbeleid Meerssen 2022-2025' is op 9 februari 2022 vastgesteld. Het plangebied ligt conform deze nota binnen de zone rest bebouwde kom.

Huidige situatie

Om de parkeerbehoefte in de bestaande situatie van het plangebied te bepalen, wordt het bestaande pand aangeduid als 'Bibliotheek'. In de tabel hieronder is de berekening van de parkeerbehoefte uiteengezet voor dit onderdeel. Daarbij is gerekend met de parkeernorm uit de concept 'Nota Parkeerbeleid Meerssen 2022-2025' .

Op basis bovenstaande tabel kan worden gesteld dat de voormalige parkeerbehoefte minimaal 7 parkeerplaatsen bedroeg.

Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie worden 19 appartementen en 6 woningen gerealiseerd. De appartementen vallen, om de nieuwe parkeerbehoefte te bepalen, in de categorie 'Huur, appartement, duur'. De grondgebonden woningen worden aangeduid als 'Koop, huis, tussen/hoek'. In de onderstaande tabel is de berekening van de toekomstige parkeerbehoefte uiteengezet, op basis van de parkeernormen uit de 'Nota Parkeerbeleid Meerssen 2022-2025' .

* Op basis van de aanwezigheidspercentages ('Nota Parkeerbeleid Meerssen 2022-2025') blijkt met dubbelgebruik tussen bewoners en bezoekers de werkdagavond het maatgevende moment.

Op basis van bovenstaande tabel geldt voor voorliggend plangebied dat met de realisatie van 19 appartementen en 6 woningen op basis van de gemeentelijke parkeernormen minimaal 48 parkeerplaatsen dienen te worden gerealiseerd.

Wanneer rekening gehouden wordt met de in de parkeernota opgenomen aanwezigheidspercentages van bewoners en bezoekers blijkt de werkdagavond het maatgevende moment te zijn. De maatgevende parkeerbehoefte is dan 43 parkeerplaatsen.

Deze parkeerplekken kunnen niet allemaal binnen het plangebied op eigen terrein gerealiseerd worden. 13 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op de parkeerplaats in het noorden van het plangebied. 22 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op de parkeerplaats in het zuidwesten van het plangebied. In totaal kunnen 35 parkeerplaatsen binnen het plangebied worden gerealiseerd.

De parkeerplaatsen voor de bewoners kunnen daarmee grotendeels gerealiseerd worden op de parkeerplaatsen op het eigen terrein.

Er is nog een tekort van 8 parkeerplaatsen dat opgevangen dient te worden buiten de plangrenzen. Deze behoefte wordt voornamelijk veroorzaakt door bezoekers van de woningen. De voormalige openbare functie (bibliotheek) zorgde voor een parkeerbehoefte van 7 parkeerplaatsen. In de huidige situatie zijn er binnen het plangebied geen parkeerplaatsen aanwezig, daarmee kan worden aangenomen dat bezoekers en personeel in de openbare ruimte parkeerden. Dit parkeeraanbod komt met het wegvallen van de huidige openbare functie beschikbaar.

Naast de direct ten zuiden van het plangebied gelegen parkeerplaatsen (overzijde Sint Catharinastraat) is ten zuidoosten van de kerk een parkeerplaats aanwezig binnen 100 meter loopafstand van het plangebied. En op ca. 110 m van het plangebied, aan de Dorpsstraat) is een tweede parkeerterrein aanwezig.

Omdat voor elke woning minimaal 1 parkeerplaats op eigen terrein aanwezig is en binnen een loopafstand van 100 m van het plangebied voldoende alternatief parkeeraanbod aanwezig is, wordt geconcludeerd dat er voldaan kan worden aan de nieuwe parkeernota.

Conclusie

De benodigde parkeerplekken kunnen niet allen op eigen terrein gerealiseerd worden. Voor de overige parkeerplaatsen is in de nabijheid van het plangebied voldoende parkeergelegenheid aanwezig.

In de nieuwe situatie is er geen oppervlaktewater aanwezig. De ruimte rondom de appartementengebouwen en het openbaar pleintje aan de Sint Catharinastraat krijgt een groene inrichting in de vorm van gras en beplanting. Daarnaast worden de appartementen op de begane grond voorzien van een eigen buitenruimte met een groene inrichting en hebben de woningen een tuin die individueel wordt ingericht.

Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen, technologische doorbraken en politieke onzekerheid. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid.

Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO₂ drastisch te verminderen. Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld.

Onderhavig plan draagt op de volgende wijzen bij aan de energietransitie:

• de woningen worden 'aardgasvrij' gebouwd;
• de oriëntatie van de woningen is geoptimaliseerd voor zonne-energie (zongericht verkavelen);
• er wordt gebruikt gemaakt van een lucht warmtepomp;
• de woningen worden volgens het BENG-principe gebouwd;
• parkeervoorzieningen elektrische auto's/deelauto.

Bovenstaande punten zijn deels verplicht vanuit het bouwbesluit, bijvoorbeeld 'aardgasvrij bouwen'. De andere punten worden meegenomen in het verdere ontwerp als aanvulling op de verplichte aspecten.

Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden langer, heter en droger, en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Dit heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door met het stedenbouwkundig plan en bouwplan rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling.

Onderhavig plan voorziet hier op de volgende wijze in:

• waterberging op eigen terrein;
• zo min mogelijk verharding / halfverharding;
• aantrekkelijk verblijfsklimaat voor de gebruikers, gebiedseigen planten en dieren;
• groen / bomen aanleggen ten behoeve van opname van stikstof en CO₂, het vast houden van water en het tegengaan van hittestress;
• goed openbaar vervoer;
• goede langzaam verkeersnetwerken.

De berging van voldoende water op eigen terrein is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels. Hiermee wordt vastgelegd dat de noodzakelijk kubieke meters waterberging zeker gerealiseerd wordt.

De andere aspecten worden in het nadere ontwerp uitgewerkt, maar hebben geen ruimtelijke component waarvoor een voorwaardelijke verplichting wordt opgenomen.

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is één integrale visie, waarin het duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving in Nederland tot 2050 staat omschreven. Het uitgangspunt van deze visie is dat ruimtelijke ingrepen niet afzonderlijk van elkaar kunnen plaatsvinden, maar dat ze van elkaar afhankelijk zijn.

De NOVI is op 11 september 2020 vastgesteld en inmiddels in werking getreden. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de maatschappelijke opgaven en de rol van het Rijk in het uitvoeren van deze opgaven. De maatschappelijke opgaven zijn in vier prioriteiten samengevat:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Bovendien is de druk op de fysieke leefomgeving in Nederland groot waardoor verschillende belangen betreffende ruimtelijke ontwikkelingen nu en dan botsen. Hoewel wordt gestreefd naar het implementeren van de diverse belangen, is dit niet altijd mogelijk. Soms dienen scherpe keuzes gemaakt worden en moeten belangen afgewogen worden. Om dit te bewerkstelligen omvat de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinatie van functies gaan vóór enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Afwentelen wordt voorkomen.

Voorliggend plan voorziet in een nieuwe ruimtelijke kwaliteit binnen de kern van Ulestraten en draagt daarmee bij aan een goede woon- en leefomgeving in Ulestraten. Het initiatief draagt onder meer bij aan de energietransitie en de klimaatadaptieve aanpak en sluit aan bij het beleid omtrent 'Sterke en gezonde steden en regio's'.

Conclusie

Het plan geeft invulling aan het beleid, zoals omschreven in de Nationale Omgevingsvisie.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte genoemd, is op 30 december 2011 voor een groot deel in werking getreden en bevat regels ter bescherming van de nationale belangen. Uiteindelijk zal het Barro regels bevatten voor de borging van dertien nationale belangen. Het gaat hierbij om de volgende belangen:

1. 1. Rijksvaarwegen;
2. 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
3. 3. Kustfundament;
4. 4. Grote rivieren;
5. 5. Waddenzee en waddengebied;
6. 6. Defensie;
7. 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
8. 8. Elektriciteitsvoorziening;
9. 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
10. 10. Ecologische hoofdstructuur;
11. 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
12. 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
13. 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Momenteel bevat het Barro echter alleen die regels die voortkomen uit het eerdere ontwerp van de AMvB Ruimte (d.d. 2 juni 2009) en die tevens terugkomen in de SVIR. Het gaat dan ook om regels ter bescherming van de belangen inzake Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en Waddengebied, Defensie en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Er is voor gekozen om de regels zoveel mogelijk door te laten werken op het niveau van de lokale besluitvorming. Enkele bepalingen hebben echter betrekking op provinciaal medebewind en ontheffingsmogelijkheden. Deze regels kunnen pas in werking treden als de wet dit provinciaal medebewind en de mogelijkheid om af te wijken van de algemene regels vastlegt. In het bijzonder gaat het hier om de artikelen ten behoeve van Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde (nationaal belang 13) en de EHS (nationaal belang 10). Van deze laatste zullen de artikelen op een later tijdstip aan het Barro worden toegevoegd.

De overige belangen vanuit de SVIR zullen in de ontwerpwijziging van het Barro terugkomen. Deze zal op een nader te bepalen tijdstip in werking treden. Uitzondering hierop is het nationale belang inzake buisleidingen. Deze wordt eerst beschreven in de Structuurvisie buisleidingen alvorens hiervoor regels in het Barro worden opgenomen.

Conclusie
Het planvoornemen is niet in strijd met de nationale belangen zoals deze zijn uitgewerkt in het Barro. Het voorliggende bestemmingsplan is niet in strijd met de AMvB Ruimte. Het Barro en Rarro bevatten geen bepalingen die van invloed zijn op het plangebied.

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Alvorens te toetsen aan de Ladder dient te worden vastgesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit begrip is in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Bro gedefinieerd als ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Ten aanzien van de tot dusver gevormde jurisprudentie ten aanzien van het begrip 'stedelijke ontwikkeling' blijkt dat de omvang van de ontwikkeling een rol speelt. Is sprake van een kleinschalige ontwikkeling, dan kan weliswaar sprake zijn van een stedelijke ontwikkeling, maar kan dergelijke ontwikkeling als te kleinschalig worden aangemerkt om te worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Bro. In de literatuur wordt bij voorziene ontwikkelingen met betrekking tot woningbouw gesproken over een daadwerkelijke ondergrens. Volgens vaste jurisprudentie zijn elf woningen (welke op één dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen wat door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd (ABRvS 18 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3542, r.o. 8.2.). Het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd is aldus twaalf (ABRvS 22 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2329, r.o. 6.3).

Betekenis voor het plangebied

Voorliggend plan voorziet in de realisatie van 19 appartementen en 6 woningen. Op basis van het vigerende bestemmingsplan zijn er reeds 20 wooneenheden toegestaan. Met de beoogde ontwikkeling worden er 5 woningen toegevoegd. Hiermee valt het planvoornemen niet onder de definitie van 'stedelijke ontwikkeling'.

Verantwoording

Hoewel het planvoornemen niet onder de definitie van 'stedelijke ontwikkeling' valt, kan worden aangegeven dat doordat het plan binnen de bebouwde kom wordt gerealiseerd, aansluit bij het beleid zoals omschreven in de regionale en gemeentelijk woonvisie (zie paragraaf 4.3.1, 4.2.4 en 4.4.3). Voorliggend initiatief past binnen het Besluit ruimtelijke ordening: Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Limburg 2021;
• Omgevingsverordening Limburg 2014;
• Ontwerp Omgevingsverordening Limburg 2021;
• Rapportage 'Beweging op de woningmarkt'.

Het plan wordt aan deze nota's getoetst.

Op 1 oktober 2021 is door de Gedeputeerde Staten de Omgevingsvisie Limburg 2021 vastgesteld en is in werking getreden. Hiermee komt de Omgevingsvisie POL2014 te vervallen.

De Omgevingswet gaat uit van het zoeken naar de balans tussen het beschermen én benutten van de fysieke leefomgeving waarin we leven, wonen, werken, leren en onze vrije tijd besteden. De Omgevingsvisie is geen blauwdruk voor de toekomst. Bij (nieuwe) ontwikkelingen kunnen we nog keuzes maken. Daarbij kiezen we voor maatwerk en houden we rekening met het karakter en mogelijkheden van een gebied en de afweging van belangen op lokale schaal. Als we afwegingen maken, doen we dat op basis van de onderstaande Limburgse principes:

• Er wordt gestreefd naar een inclusieve, gezonde en veilige samenleving;
• De kenmerken en identiteit van gebieden staan centraal;
• Er wordt zowel ingezet op duurzame verstedelijking als op transitie van landelijk gebied;
• Er wordt zorgvuldig omgegaan met onze ruimte en voorraden bovengronds én ondergronds;

^{UITSNEDE OMGEVINGSVISIE LIMBURG 2021}

Analyse

Het plangebied ligt in de zone 'Landelijke kern'. De leefbaarheid en vitaliteit van de kernen in het landelijk gebied is belangrijk. Een aantal kernen vervult op sommige terreinen een regionale verzorgende functie met onderwijs, zorg, cultuur, winkels, en werklocaties. De zorg voor een goede kwaliteit van de leefomgeving en een goede bereikbaarheid zijn hier belangrijke uitgangspunten.

Conclusie

Voorliggend initiatief zorgt met de ontwikkeling van 19 appartementen en 6 woningen op de plek van het vervallen voormalig gemeentehuis en bibliotheek voor een herstructurering binnen de kern Ulestraten. Zowel de aard van de ontwikkeling als het type woningen sluit aan bij de 'Ontwerp Omgevingsvisie Limburg'.

Op 16 januari 2015 is de Omgevingsverordening Limburg 2014 in werking getreden. Deze Verordening stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.

Deze Omgevingsverordening is op 22 november 2019 geconsolideerd tot de ‘Geconsolideerde versie Omgevingsverordening Limburg 2014’. Bij het in werking treden van de Omgevingswet zal de Omgevingsverordening Limburg 2014 komen te vervallen en zal worden vervangen door de Omgevingsverordening 2021.

Het hoofdstuk Ruimte (hoofdstuk 2) is gericht op doorwerking van het ruimtelijke beleid van de POL2014 naar gemeentelijke ruimtelijke plannen.

Wonen

In artikel 2.2.2 van de verordening is bepaald dat een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, rekening houdt met het bepaalde in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Voor de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 4.1.3.

In de verordening zijn tevens regels opgenomen ten aanzien van woningbouw. Volgens artikel 2.4.2 van de Omgevingsverordening voorziet een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Zuid Limburg niet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen, alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Regionale Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (voor een de doorwerking van de Regionale Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg in relatie tot onderhavige ontwikkeling zie paragraaf 4.3.1).

Verder geldt dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op het toevoegen van woningen aan de bestaande voorraad woningen, alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen, een verantwoording dient te bevatten van de wijze waarop invulling is gegeven aan het bovenstaande.

De toelichting bij het ruimtelijk plan dient tevens een verantwoording te bevatten van de bijdrage die met de vaststelling van dat ruimtelijk plan wordt geleverd aan de regionale opgave gericht op het terugdringen van de planvoorraad van nog onbenutte bouwmogelijkheden voor woningen.

Door Provinciale Staten is bij besluit van 5 oktober 2020 de Omgevingsverordening Limburg 2014 gewijzigd vastgesteld, waarmee artikel 2.4.2 lid 6 is komen te vervallen. Door het vervallen verklaren van dit artikellid is er voor de Limburgse gemeenten geen plicht meer om compenserende maatregelen nader te motiveren in het ruimtelijke besluit dat betrekking heeft op woningbouwplannen die leiden tot een woningtoename. Voorliggend initiatief is besproken in het regionaal overleg Maastricht-Heuvelland en akkoord bevonden. De wijze van compenseren wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst, die tussen gemeente en initiatiefnemer zal worden gesloten. Op deze wijze wordt voldaan aan de voorwaarden uit de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg.

Beschermingsgebieden

Uit de kaarten behorende bij de Omgevingsverordening Limburg 2014 blijkt dat het plangebied binnen het uitsluitingsgebied voor windturbines ligt. In artikel 2.10.2 staat dan ook vermeld dat een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op een gebied gelegen in het Uitsluitingsgebied windturbines, niet voorziet in de plaatsing van een windturbine, bestaande uit een mast met een minimale hoogte van 25 m met daarop aangebracht een rotor.

Conclusie
Het plan is in overeenstemming met de provinciale Omgevingsverordening Limburg 2014.

Op 25 mei 2021 is de Ontwerp Omgevingsverordening Limburg 2021 vastgesteld. In de Omgevingsverordening zijn de ambities die geschetst zijn in de Omgevingsvisie Limburg 2021 juridisch verankerd. Bij het in werking treden van de Omgevingswet zal de Omgevingsverordening Limburg 2021 in werking treden en zal hiermee de Omgevingsverordening Limburg 2014 vervangen.

Met het vooruitzicht op het inwerking treden van de Omgevingswet, die op 1 januari 2023 gepland staat, is het van belang dat nieuwe initiatieven in lijn zijn met de Omgevingsverordening Limburg 2021.

Wonen

In de omgevingsverordening zijn bestuursafspraken opgenomen die betrekking hebben tot de regionale uitwerking van de Omgevingsvisie Limburg 2021. Uit Artikel 12.1 'Instructieregels nieuwe planvoorraad wonen' blijkt dat bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van één of meerdere woningen gemotiveerd dient te worden dan:

1. a. rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie;
2. b. sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek;
3. c. over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid- Limburg. De regio's bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken;
4. d. het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring, bedoeld in afdeling 14.5;
5. e. realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen.

Ontwerp uitsluitingsgebied windturbines

Uit de kaarten behorende bij de Omgevingsverordening Limburg 2021 blijkt dat het plangebied binnen het uitsluitingsgebied voor windturbines ligt. In artikel 13.1 'Instructieregel uitsluitingsgebied windturbines' staat omschreven dat een omgevingsplan dat betrekking heeft op het uitsluitingsgebied windturbines, geen plaatsing van een windturbine met een masthoogte van 25 meter of hoger binnen dat gebied toelaat.

Analyse

Voorliggend initiatief zorgt met de ontwikkeling van 19 appartementen en 6 woningen op de plek van het vervallen voormalig gemeentehuis en bibliotheek, voor een herstructurering binnen de kern Ulestraten. Hiermee wordt ingespeeld op zowel de kwalitatieve als de kwantitatieve woonbehoefte. Ook wordt rekening gehouden met de Limburgse principes, zoals omschreven in paragraaf 4.2.1. Door het aanpassen van de locatie wordt er op een zorgvuldige wijze gebruikt gemaakt van de ruimte en wordt het deels braakliggend terrein ingevuld op een wijze die aansluit bij de vraag.

Conclusie
Het plan voldoet aan de regels van de provinciale 'Ontwerp Omgevingsverordening Limburg 2021'.

Op 3 november 2017 hebben Provinciale Staten van Limburg de motie 'Beweging op de woningmarkt' aangenomen. PS roepen hierin Gedeputeerde Staten op om met de woningmarktregio's om tafel te gaan om te inventariseren welke knelpunten vanwege de veranderde woningmarkt binnen de regio's worden gesignaleerd en in kaart te brengen welke mogelijke maatregelen deze knelpunten kunnen opheffen.

Op 30 januari 2018 hebben Gedeputeerde Staten aan Provinciale Staten de rapportage 'Beweging op de woningmarkt' aangeboden. Daarin wordt aangegeven dat de gemeenten de huidige samenwerking (provincie – regio's – gemeenten) met betrekking het woonbeleid willen voortzetten en op een aantal punten willen verbeteren. Het adagium 'bouwen naar behoefte' mag gelden als een breed gedragen uitgangspunt dat ook in de nationale wetgeving is verankerd. Volgens GS levert de vertaling hiervan in het POL en de regionale structuurvisies als praktijkervaring op, dat naast gewenste effecten ook knelpunten optreden, in de zin dat in een aantal gevallen niet voldoende kan worden voldaan aan de behoefte.

GS willen het bouwen naar behoefte beter faciliteren en stellen daarom voor om in de praktijk een aantal praktische oplossingen te hanteren, die kunnen gelden als uitwerkingen van het bestaande woonbeleid. De regio's worden opgeroepen om deze oplossingen te bezien en in de regionale structuurvisie of de uitwerking daarvan een plek te geven.

Onder andere wordt aangegeven dat er woningbouwlocaties zijn die gebaat zijn bij het loslaten van de directe koppeling tussen de reductie van plannen en nieuwe initiatieven met een urgent karakter, waarbij de vraag niet valt te matchen met het reguliere aanbod. Het is verstandig om bij dergelijke initiatieven in eerste instantie te kijken naar locaties, waar een impuls voor de ruimtelijke kwaliteit juist zeer gewenst is (bijv. centrumontwikkelingen, omzetten winkels in aanloopstraten naar woningen).

Analyse

Onderhavige ontwikkeling leidt tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, omdat gedateerd leegstaand vastgoed en een braakliggende plek binnen de bestaande kern van Ulestraten wordt getransformeerd tot kwalitatief hoogwaardige woningbouw. Gezien de situering van de planlocatie in het centrum van de kern, alsmede de beoogde woningtypes (voor het grootste deel appartementen met lift) zijn deze zeer geschikt voor ouderen en in de directe nabijheid van diverse voorzieningen.

Voorliggend initiatief betreft zodoende een gewenste ontwikkeling. De bouw van woningen is daarnaast een logische invulling van het perceel, gezien de ligging in een buurt met een hoofdzakelijk woonkarakter in de dorpskern van Ulestraten.

De structuurvisie Wonen Zuid-Limburg is op 8 september 2016 vastgesteld. De Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL) is een gezamenlijke, Zuid-Limburgse ruimtelijke visie op de woningmarkt, opgesteld door de 18 Zuid-Limburgse gemeenten, waaronder de gemeente Meerssen. Het doel van deze visie is het creëren van een excellent woon- en leefklimaat in Zuid-Limburg door een goed functionerende woningmarkt met aantrekkelijke, elkaar aanvullende woonmilieus. Dit is een voorwaarde voor het benutten van de economische potentie van de regio, een ambitie die Zuid-Limburg hoog in het vaandel heeft.

In de SVWZL staat de transformatieopgave centraal, dat wil zeggen de totale woningbehoefte op basis van het aantal huishoudens, rekening houdend met de huidige woningvoorraad en de leegstand. Hierbij is onderscheid gemaakt in drie woonsferen: stedelijk, sub-urbaan en landelijk. Voorliggend initiatief valt onder de woonsfeer ‘landelijk’. Ten aanzien van het afstemmen van vraag en aanbod wordt geconstateerd, dat in de landelijke woonsfeer de vraag en aanbod nu in redelijk evenwicht zijn, maar ontstaat op termijn een overschot.

Vanuit ruimtelijk oogpunt wordt aanbevolen om te kiezen voor ‘gestructureerde concentratie’, dat wil zeggen concentratie van ontwikkelingen binnen de centra en de centrumkernen. Hierdoor kan ook de voorzieningenstructuur beter in stand worden gehouden, in combinatie met een gerichte strategie om ook voorzieningen en andere ontwikkelingen te concentreren in de grote kernen.

In de structuurvisie wordt geconcludeerd dat sprake is van een driedelige opgave voor gemeenten, namelijk het verdunnen van de bestaande voorraad waar sprake is van een overschot, het terugdringen van de (ongewenste) planvoorraad tot het niveau van de transformatieopgave en het toevoegen van woonproducten waar een tekort van is, passend binnen de uitgangspunten van de structuurvisie. Deze drie opgaven kunnen echter niet altijd één-op-één in de tijd gelijk lopen. Om invulling te geven aan deze opgave hebben de Zuid-Limburgse gemeenten diverse beleidsafspraken gemaakt.

Analyse

Voorliggend initiatief zorgt met de ontwikkeling van 19 appartementen en 6 woningen op de plek van het vervallen voormalig gemeentehuis en bibliotheek in de kern Ulestraten, waarbij het voormalig gemeentehuis en bibliotheek wordt getransformeerd tot 3 appartementen. Op deze manier wordt leegstaand vastgoed voorkomen

De Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg benoemt dat nieuwe ontwikkelingen binnen het stedelijk weefsel, in of nabij centra moeten plaatsvinden. Woningen in en nabij centra van kernen zijn nu en in de toekomst in trek bij ouderen en ook starters. De opgave ten aanzien van grondgebonden woningen en appartementen met lift sluit aan bij de aanzienlijke vergrijzing. Zeker in landelijk gebieden is bovengemiddeld sprake van vergrijzing. Verschillende ontwikkelingen, zoals strengere hypotheekeisen, flexibele arbeidscontracten, lagere waardeontwikkeling van woningen en huisvesting van urgenten, leiden tot een stijgende vraag naar middeldure huur. Volgens de Structuurvisie kunnen vooral meergezinswoningen als kwetsbaar worden aangeduid. Gemiddeld is 25% tot 30% van de woningvoorraad in Zuid-Limburg een appartement. Echter volgens het onderzoek ‘Woonmilieus in Zuid-Limburg’ is er nog ruimte voor koopappartementen.

Daarnaast sluit voorliggend initiatief aan bij het principe van de regionale Structuurvisie ‘juiste woningen op de juiste plek’. Behoud van leefbaarheid in de kleinere kernen is conform de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg een belangrijke opgave. Ruimtelijk gezien wordt daarom de focus gelegd op het versterken van de kernen. Het plangebied is binnen het reeds bestaande stedelijk weefsel gelegen in de nabijheid van diverse voorzieningen, waardoor de voorzieningenstructuur beter in stand wordt gehouden en het straatbeeld verbeterd. Hiermee sluit het initiatief aan bij de regionale Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg.

Conclusie
Het plan is in overeenstemming met de regionale Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg.

De Zuid-Limburgse gemeenteraden hebben eind 2020/ begin 2021 individueel de Beleidsregel “Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021” vastgesteld, onder gelijktijdige intrekking van de beleidsregel “Tijdelijke versoepeling van de compensatiesystematiek van de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg”.

Met deze nieuwe beleidsregel kunnen goede woningbouwplannen zonder compensatie worden gerealiseerd. Door het loslaten van de compensatieverplichting voor goede plannen kan de initiatiefnemer de plannen realiseren zonder de verplichting dat er minimaal een zelfde aantal woningen als er gebouwd wordt moet worden gesloopt, er voldoende plancapaciteit geschrapt moet worden of dat er een financiële compensatiebijdrage moet worden gestort in het (regionale) sloopfonds.

Door het schrappen van deze compensatieplicht wordt nadrukkelijk invulling gegeven aan de wens vanuit de samenleving om snel te bouwen voor met name de doelgroepen sociale en middenhuur, alsmede voor starters. Dit is noodzakelijk om te voldoen aan de veranderende behoeften bij de woningzoekenden.

Om deze beleidsregel te kunnen toepassen worden criteria benoemd wat onder een goed plan moet worden verstaan. Het gaat hierbij om de volgende criteria:

1. 1. Een woningbouwinitiatief moet maatschappelijke meerwaarde hebben;
   1. a. Uitgangspunt hierbij is dat inbreiding voor uitbreiding gaat
   2. b. Bovendien moeten de plannen bijdragen aan de verbetering van de leefbaarheid in centra en kernen, door middel van herstructurering en vervangingsbouw, hergebruik van winkels en ander waardevol vastgoed met passende woningbouw of wel een bijdrage leveren aan de transformatie van de bestaande woningvoorraad.
2. 2. Het plan is voor de gemeente planologisch aanvaardbaar en moet op grond hiervan voldoen aan de systematiek van de ‘Ladder van duurzame verstedelijking’, zoals vastgelegd in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Voor elk nieuwbouwplan geldt dat de behoefte aan die ontwikkeling zowel kwalitatief als kwantitatief moet worden onderbouwd.
3. 3. Tot slot moeten de nieuwe woningbouwinitiatieven sub-regionaal worden afgestemd en worden toegevoegd aan de regionale woningmarktprogrammering.

Relevantie voor het plan

Voorliggend initiatief zorgt met de ontwikkeling van 19 appartementen en 6 woningen op de plek van het vervallen voormalig gemeentehuis en bibliotheek in de kern Ulestraten. Op deze manier wordt leegstaand vastgoed voorkomen.

Hiermee wordt voldaan aan het eerste criteria. In paragraaf 4.1.3 is aangetoond dat wordt voldaan aan het tweede criteria. Als laatste is het plan regionaal afgestemd.

Conclusie
Het plan is in overeenstemming met de beleidsregel 'Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021'.

Op 27 februari 2014 is de Beheersverordening Kernen vastgesteld door de gemeenteraad. De gemeente Meerssen streeft naar uniformiteit in haar planologische regelgeving voor de kernen.

In de beheersverordening 'Kernen' wordt aangesloten bij de voorheen geldende bestemmingsplannen en beheersverordening, inclusief de hierin opgenomen bebouwingsmogelijkheden.

Qua mogelijkheden in de juridische regeling zijn er nauwelijks verschillen, gezien het uitgangspunt dat er in het besluitgebied geen nieuwe grootschalige ontwikkelingen plaatsvinden. Uitsluitend vigerende plannen worden overgenomen. Concreet betekent dit dat er geen uitwerkings- en/of wijzigingsbevoegdheden kunnen worden opgenomen in een beheersverordening.

De bestaande woningen en overige aanwezige functies zullen overeenkomstig de vigerende gebruiks- en bouwmogelijkheden worden vastgelegd en geregeld.

Analyse

Voorliggend initiatief betreft de ontwikkeling van 19 appartementen en 6 woningen op de plek van het vervallen voormalig gemeentehuis en bibliotheek. Op de plek van de beoogde ontwikkeling aan de Catharinastraat 16-20 is reeds voorzien van een woonbestemming. De bestemming 'Wonen', inclusief bouwvlakken met een maximum van 18 wooneenheden, is toegekend aan een deel van het plangebied. Door de bestaande bouwvlakken en het aantal wooneenheden passend te maken op basis van de beoogde ontwikkeling en de bestemming 'Wonen' toe te kennen aan het volledige plangebied is er niet sprake van een grootschalige ontwikkeling. Omdat afwijkende ontwikkelingen op basis van de beheersverordening niet zijn toegestaan wordt met voorliggend bestemmingsplan het gewenste initiatief mogelijk gemaakt.

Conclusie
Het plan is niet in overeenstemming met de gemeentelijke beheersverordening 'Kernen',maar de ontwikkeling wordt middels voorliggend bestemmingsplan planologisch geregeld.

Op 15 oktober 2009 heeft de gemeenteraad van Meerssen de Toekomstvisie Meerssen 2020 vastgesteld, met daarin kijk van de gemeente op de komende 10 tot 15 jaar. Inmiddels zitten we aan het eind van deze periode en is de nieuwe Omgevingsvisie in voorbereiding. De toekomstvisie geldt echter nog altijd als kaderstellend document voor onder andere ruimtelijke ontwikkelingen.

Inde structuurvisie staan onder andere de ambities voor wonen omschrijven. De kwalitatieve woonbehoeften, de ouderenzorg, de leefbaarheid en de kwaliteit van de woonomgeving bepalen de ambities van de gemeente Meerssen in de toekomstige realisering van de woonmogelijkheden. Meerssen moet als aantrekkelijke woongemeente huisvestingsmogelijkheden bieden aan een breed en divers publiek: jongeren, gezinnen en ouderen. Hierbij wordt gelet op de demografische ontwikkelingen. Dit betekent dat enerzijds rekening moet worden gehouden met woningen voor starters en doorstromers en anderzijds moet worden voldaan aan een tijdelijke stijging van specifieke woningbehoeften van ouderen. Tegelijkertijd moet worden ingespeeld op de verwachte krimp van de bevolking. Gegeven de verwachte migratie en de concurrentie om inwoners in Zuid-Limburg moet een aantrekkelijk woningaanbod voor een breed publiek worden gecreëerd. Binnen de provinciale en landelijke kaders heeft de gemeente Meerssen daarom de ambitie een stevige rol te spelen in de totstandkoming van de woonomgeving. Nadrukkelijker dient in de toekomst aandacht te worden gegeven aan de eigen projecten (zoals Centrumplan, Kloosterweg en Juniorcollege en de revitalisering van de woonkernen Geulle en Ulestraten). De gemeente Meerssen zal zich blijvend inspannen voor een gedifferentieerd woningaanbod met woningen in diverse prijscategorieën. Met wijk - en vraaggericht werken zal de gemeente Meerssen een belangrijke bijdrage blijven leveren aan het behoud en versterking van de kwaliteit van de openbare ruimte. Beheer- en onderhoudsplannen vormen daarvoor ook in de toekomst een belangrijke onderlegger. De ervaring heeft geleerd dat burgers zich daardoor betrokken en medeverantwoordelijk voelen voor de gezamenlijke leefomgeving. De gemeente Meerssen wil deze lijn in de toekomst doortrekken.

Analyse

Voorliggend initiatief betreft de ontwikkeling van 19 appartementen en 6 woningen op de plek van het vervallen voormalig gemeentehuis en bibliotheek, waarbij het voormalig gemeentehuis en bibliotheek wordt getransformeerd tot 3 appartementen. Het initiatief draagt bij aan de in stand houding van een goed woon- en leefklimaat en daarmee aan de kwaliteit van de fysieke ruimte. Met het planvoornemen zijn geen negatieve effecten te verwachten op de (zichtbare) fysieke leefomgeving. Het initiatief is daarmee in lijn met de gemeentelijke structuurvisie.

Conclusie
Het plan is in overeenstemming met de gemeentelijke structuurvisie Toekomstvisie Wonen 2020.

Op 11 mei 2021 is de woonvisie van de gemeente Meerssen 'Leefbare en vitale kernen' vastgesteld. Het doel van deze woonvisie is dat inwoners goed kunnen wonen in Meerssen, zowel jong als oud.

De ambitie van de gemeente op het gebied van wonen is om kwaliteitsverbetering en vernieuwing te voorzien op de meest wezenlijke plekken in de gemeente en kernen. Als er woningen worden toegevoegd aan de voorraad gaat dit om woningen waarvoor een kwalitatieve behoefte bestaat, en vindt dit enkel plaats op plekken waar dit van meerwaarde is voor de omgeving: structuurversterking.

Er is behoefte aan appartementen en nultredenwoningen, in alle segmenten. De ontwikkeling van een toenemende vergrijzing is hierin duidelijk terug te zien. Oudere huishoudens krijgen vaker de behoefte om te verhuizen naar een nultredenwoning, en laten vaak een reguliere grondgebonden woning achter. Het voordeel van een appartement of een nultredenwoning is dat de woning en tuin minder onderhoud vergen, en alle ruimtes

eenvoudig zelfstandig bereikt kunnen worden. Naast vergrijzing ontstaat deze vraag ook door huishoudensverdunning. Eén- of tweepersoonshuishoudens hebben niet altijd behoefte aan een reguliere gezinswoning.

Analyse

Voorliggend initiatief betreft de ontwikkeling van 19 appartementen en 6 grondgebonden woningen op de plek van het vervallen voormalig gemeentehuis en bibliotheek, waarbij het voormalig gemeentehuis en bibliotheek wordt getransformeerd tot 3 appartementen. De nieuwe generatie ouderen woont vaker in grondgebonden koopwoningen en appartementen met lift. De uitbreidingsvraag naar woningen komt vanuit 75-plushuishoudens en kleine huishoudens De uitbreiding van het aantal huishoudens vindt de komende 10 jaar plaats bij de 75-plushuishoudens. Een doorkijk daar 2040 laat zelfs zien dat het aantal 75-plushuishoudens nog eens flink zal toenemen. Door het realiseren van 19 appartementen en 6 grondgebonden woningen is er sprake van kwaliteitsverbetering binnen de kern Ulestraten en wordt ingespeeld op de woonbehoefte van de kleine huishoudens en de nieuwe generatie 75-plushuishoudens.

Conclusie
Het plan is in overeenstemming met de gemeentelijke woonvisie gemeente Meerssen 'Leefbare en vitale kernen'.

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

1. 1. milieu;
2. 2. waarden;
3. 3. waterhuishouding.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Limburg. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets. De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

In deze paragraaf is het relevante vigerende beleid opgenomen.

De verschillende overheidslagen hebben hun waterbeleid vastgelegd in diverse beleidsdocumenten. De algemene strekking met betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen betreft:

• het scheiden van het schone hemelwater en het vuile afvalwater;
• het verwerken van het hemelwater op het eigen terrein, of middels een gezamenlijke voorziening heeft de voorkeur boven afvoer via het oppervlaktewater.

Vanuit beleidsmatig oogpunt heeft het aspect water een steeds belangrijkere rol gekregen. Relevante beleidsstukken op het gebied van water zijn het Waterbeheerplan 2016-2021 van Waterschap Limburg, het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014), het Nationaal Waterplan, WB21, Nationaal Bestuursakkoord Water en de Europese Kaderrichtlijn Water. Belangrijkste gezamenlijke punt uit deze beleidsstukken is dat water een belangrijk sturend element is in de ruimtelijke ordening. Water legt een ruimteclaim op het (stads)landschap waaraan voldaan moet worden. De bekende drietrapsstrategieën zijn leidend:

• Vasthouden-bergen-afvoeren (waterkwantiteit);
• Voorkomen-scheiden-zuiveren (waterkwaliteit).

Om de infiltratiecapaciteit van de bodem te bepalen heeft Geonius uit Deurne een geohydrologisch onderzoek uitgevoerd: rapport "Geohydrologisch onderzoek" (29 juli 2021, GB190197.R01.V1.0). Het onderzoeksrapport is als bijlage 8 toegevoegd. Dit onderzoek was nodig voor de afkoppeling van regenwater bij de nieuwbouw van het centrumplan aan de Catharinastraat te Ulestraten in de gemeente Meerssen (zie memo bijlage 9). Op basis van dit geohydrologisch onderzoek heeft Geonius uit Deurne een infiltratieadvies opgesteld: rapport "Infiltratieadvies" (28 september 2021, GC190197.R01.V1.0 ). Het adviesrapport is als bijlage 10 bijgevoegd.

Geonius uit heeft Deurne een infiltratieadvies opgesteld: rapport "Infiltratieadvies" (28 september 2021, GC190197.R01.V1.0 ). Het adviesrapport is als bijlage 10 bijgevoegd.

In de rapportage zijn de ontwerp- en dimensioneringsuitgangspunten benoemd. Conform de gegevens die verstrekt zijn door de opdrachtgever bedraagt het totale afwaterend oppervlak voor de uitbreiding ca. 1.280 m². De hoeveelheid benodigde waterberging is berekend op basis van het afwaterend oppervlak en de gehanteerde bui. De uitkomst van deze berekeningen bedraagt ca. 102,4 m³.

In paragraaf 5.2 van de rapportage is een ontwerpadvies gegeven op basis van infiltratiekratten in combinatie met grindpalen en een noodoverstort. Op basis van dit advies zou de waterhuishouding binnen het gebied tot voldoende berging van het water leiden.

In het nader ontwerp van het bouwplan zal een volledig ontwerp van de hemelwaterafvoer en de terreininrichting worden opgesteld. In onderstaande afbeelding is de principeoplossing van de infiltratievoorzieningen opgenomen.

^{PRINCIPEOPLOSSING INFILTRATIEVOORZIENINGEN}

Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden.

Het vuile afvalwater zal op de bestaande rioleringen in de Sint Catharinastraat en de Don Boscostraat geloosd worden.

Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden geen uitlogende materialen toegepast.

Het aspect 'water' vormt geen planologische belemmering voor het plan.

In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond. Een bestemmingsplan moet zowel in financieel als in maatschappelijk opzicht haalbaar zijn.

Kostenverhaal
Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en de initiatiefnemer een realiseringsovereenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is daarom 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.

De initiatiefnemer heeft over voorliggend initiatief in maart 2022 contact met de direct omwonenden/grondeigenaren en gehad tijdens een informatieavond. Het verslag van de omgevingsdialoog is opgenomen als bijlage 11.

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro wordt het ontwerpbestemmingsplan besproken met de betrokken instanties.

De resultaten van deze procedure zullen te zijner tijd in deze toelichting worden vermeld.

Het ontwerp bestemmingsplan ‘Sint Catharinastraat 16 - 20 te Ulestraten’ heeft met ingang van 6 april 2022 gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Gedurende de periode van zes weken bestond de mogelijkheid voor iedereen om een zienswijze in te dienen. Tegen het ontwerpbestemmingsplan zijn binnen de termijn van zes weken twee schriftelijke pro forma zienswijzen naar voren gebracht. Deze zijn later aangevuld. Volledigheidshalve wordt vermeld dat er geen mondelinge zienswijzen naar voren zijn gebracht.

In bijlage 12 is de 'Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen' opgenomen waarin de zienswijzen zijn beantwoord en is aangegeven of de ingediende zienswijzen geleid hebben tot een aanpassing van het plan.

Het bestemmingsplan 'Sint Catharinastraat 16-20' is door de Raad gewijzigd vastgesteld d.d. 20 oktober 2022.

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1) In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2) In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Verkeer (artikel 3)

Binnen deze bestemming vallen de wegen (gebiedsontsluitingswegen en erftoegangswegen), parkeervoorzieningen en het openbare gebied. Er is daarnaast ook ruimte voor nuts-, speel-, groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Wonen(artikel 4)

Binnen deze bestemming, die is toegepast voor het gehele plangebied, mag worden gewoond, en aanverwant gebruik worden uitgevoerd, zoals het uitoefenen van een beroep aan huis en het hebben van een tuin en parkeervoorzieningen. In de regels is bepaald aan welke maatvoering het hoofdgebouw moet voldoen en hoeveel woningen er binnen het plangebied zijn toegestaan. Tevens zijn bouwregels opgenomen voor de maatvoering en situering van bijgebouwen. Deze bouwregels zijn grotendeels afgestemd op het bouwplan. Daarnaast zijn er enkele afwijkingsbevoegdheden opgenomen om bijvoorbeeld een overkapping of grotere bouwhoogte toe te staan. De specifieke gebruiksregels bepalen tot slot welke eisen er gelden voor het hebben van een beroep aan huis, welk gebruik sowieso als strijdig met de bestemming wordt gezien en onder welke voorwaarden er van de gebruiksregels kan worden afgeweken.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel5) In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 6) Dit artikel bevat regels ten aanzien van afwijkende bestaande bebouwing en ondergeschikte bouwdelen. Dit artikel bevat tevens de verplichting tot het voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waarbij een verwijzing is opgenomen naar het relevante beleidsdocument.

Algemene gebruiksregels (artikel 7) In dit artikel is nader omschreven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan worden aangemerkt, waaronder het gebruik van bouwwerken en terreinen zonder voldoende parkeergelegenheid.

Algemene aanduidingsregels (artikel 8)
In dit artikel is de algemene aanduidingsregel opgenomen. Deze aanduidingsregel betreft de aanduiding 'milieuzone - bodembeschermingsgebied'.

Algemene afwijkingsregels (artikel 9) In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Overige regels (artikel 10)
In dit artikel zijn overige regels opgenomen. De overige regels betreffen onder meer de geldende gemeentelijke parkeernormen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 11) Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het bestemmingsplan is.

Slotregel (artikel 12) Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.