het bestemmingsplan 'Centrum Stein 2018' van de gemeente Stein.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0971.BPCentrum2018-0003 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit het verleden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een in de verbeelding of regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel, dat ten hoogst mag worden bebouwd.

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan-huisverbonden beroepen niet daaronder begrepen.

het vloeroppervlak van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, slechts bedoeld voor (het huishouden van) één of meer personen, wiens huisvesting ter plaatse noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw en/of terrein.

de natuurlijke oppervlakte van het terrein, zonder enige kunstmatige verhoging c.q. verlaging, alsmede dat gedeelte van een gebouw dat met die oppervlakte gelijk is. Is er sprake van hoogteverschillen in het terrein, dan geldt: de hoogte van het hoogst gelegen aangrenzend maaiveld.

besluit van 25 maart 2010, houdende regels ter uitvoering van de Wabo.

bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bestuursorgaan dat ingevolge de Wabo bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

een vrijstaand of aangebouwd gebouw dat bouwkundig of architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, zolder, dakopbouw of setback.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een horecabedrijf, waarin uitsluitend alcoholvrije dranken en eventueel kleine eetwaren worden verstrekt voor gebruik ter plaatse en waar softdrugs worden verstrekt voor gebruik ter plaatse of gebruik elders.

het bedrijfsmatig te koop, te huur of in lease aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, ter verhuur, ter leasing, het verkopen, het verhuren en/of leveren van goederen aan diegenen die, die goederen kopen resp. huren, voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het verrichten van diensten in een vorm die voor wat betreft ruimtelijke uitstraling vergelijkbaar is met detailhandel en waarbij een rechtstreekse relatie bestaat met het publiek zoals reisbureaus, bankinstellingen, postkantoren, verzekerings- en/of administratiekantoren, makelaarskantoren, advocaten- en/of notariskantoren, uitzendbureaus, apotheken, praktijkvestigingen voor tandtechniek, kapsalons, schoonheidssalons, nagelstudio's, schoenmakerijen, kleermakerijen en video-/dvd-verhuurbedrijven, fotostudio's en hondentrimsalons.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bedoeld voor de huisvesting van (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van de grond ter plaatse van het gebouw of het terrein noodzakelijk moet worden geacht.

kleinschalige voorzieningen zoals straatvoorzieningen voor afvalstoffen, transformatiehuisjes, schakelkasten, telefooncellen of wachthuisjes.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

een activiteit in de openlucht, dan wel in al dan niet tijdelijke tenten of paviljoens, gericht op het bereiken van een algemeen of besloten publiek voor informerende, educatieve, culturele en/of levensbeschouwelijke doeleinden.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een woning in een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen bevat.

de bouwgrens die nagenoeg gelijk loopt aan de as van de weg waarin een (of meer) gevel(s) van een gebouw is (zijn) geplaatst en die is gelegen aan de weg(en) grenzende perceelsgrens.

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren en/of logies.

een horecabedrijf dat qua exploitatievorm aansluit bij winkelvoorzieningen en waar naast overwegend niet ter plaatse bereide kleinere etenswaren en in hoofdzaak alcoholvrije drank worden verstrekt.

een inrichting die geheel of in overwegende mate is gericht op het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse dienen te worden genuttigd. Daaronder worden begrepen: cafetaria / snackbar, fastfood en broodjeszaak, lunchroom, ijssalon / ijswinkel, koffie en/of theeschenkerij, afhaalcentrum, eetwinkels, restaurant.

een inrichting die geheel of in overwegende mate is gericht op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse, alsmede het vestrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse dienen te worden genuttigd, alsmede (in sommige gevallen) de gelegenheid biedt tot dansen. Daaronder worden begrepen: café, bar, grand-café, eetcafé, danscafé, pubs, juice- en healthbar.

een inrichting die geheel of in overwegende mate is gericht op het verstrekken van nachtverblijf. Daaronder wordt begrepen: hotel, motel, pension en overige logiesverstrekkers.

een inrichting die geheel of in overwegende mate is gericht op het bieden van vermaak en ontspanning (niet zijnde een recreatieve voorziening) en/of het geven van gelegenheid tot de dansbeoefening, al dan niet met levende muziek en al dan niet met de verstrekking van dranken en kleine etenswaren. Daaronder worden begrepen: discotheek / dancing, nacht-café en een zalencentrum (met nachtvergunning).

een zelfstandig(e) dan wel samenwonend persoon of groep van personen die binnen een complex van (verblijfs)ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen zoals een keuken, danitaire voorzieningen en de entree.

1. a. een tent, een tentwagen, een kampeerauto, toercaravans, vouwwagens, campers of huifkarren;
2. b. enig ander onderkomen of enig ander voertuig, gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde, waarvoor ingevolge artikel 2.1 lid 1a van de Wabo een omgevingsvergunning voor het bouwen vereist is, een en ander voor zover genoemde onderkomens of voertuigen geheel of gedeeltelijk blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf.

een ruimte die door haar aard, indeling en inrichting is bedoeld voor het verrichten van werkzaamheden van hoofdzakelijke administratieve aard ten behoeve van derden.

de oorspronkelijke bovenkant van het terrein dat een gebouw/bouwwerk omgeeft.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge een maatvoeringssymbool in het betreffende vlak bepaalde afmetingen, percentages, oppervlakten, hellingshoeken en/of aantallen, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik, zijn toegelaten.

omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 Wabo.

van beperkte betekenis qua omvang, functie dan wel financieel gerelateerd voor wat betreft de ruimtelijke uitstraling aan het hoofdgebouw, de hoofdfunctie of het inkomen.

voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken voer- en vaartuigen, waaronder begrepen woonwagens, woonschepen, caravans, stacaravans, kampeerauto's, alsook tenten, schuilhutten en keten, al dan niet ingericht ten behoeve van een recreatief buitenverblijf, voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken.

een bouwwerk dat ten dienste staat van het openbaar energietransport dan wel de telecommunicatie, zoals een schakelkast, een elektriciteitshuisje en een verdeelstation.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde met een dak, dat niet of slechts aan één zijde is voorzien van een (bestaande) wand.

de op 25 juni 2013 door de raad vastgestelde nota waarin het gemeentelijke beleid verwoord is ten aanzien van parkeren.

1. a. Voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte aansluitende maaiveld.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op adminstratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch therapeutisch of een daarmee naar zijn aard te stellen gebied.

activiteiten en mogelijkheden voor ontspanning c.q. vrijetijdsbesteding.

het medegebruik van gronden voor routegebonden recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, ruitersport en kanovaren, en voor plaatsgebonden recreatieve activiteiten, zoals voor sportvisserijen, alsmede route-ondersteunende voorzieningen, zoals picknick-, uitzicht-, rust- en informatieplaatsen, voor zover de overige functies van de gronden dit toelaten.

de voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waar in bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

het door de omvang, de vorm en de situering van de bouwmassa's bepaalde beeld inclusief de ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiing en andere door de mens aangebrachte (kunstmatige) elementen gevormde ruimte.

de op of bij de weg behorende bouwwerken, zoals verkeersgeleiders, verkeersborden, brandkranen, lichtmasten, parkeermeters, stadsplattegronden, zitbanken, bloem- en plantenbakken, papier-, glas- en andere inzamelbakken, kunstobjecten, gedenktekens, draagconstructies voor reclame alsmede telefooncellen, abri's en andere, hiermee gelijk te stellen bouwwerken.

een zelfbedieningszaak in goederen met hoofdzakelijk een grote verscheidenheid aan levens- en genotsmiddelen.

een bouwlaag die is gelegen boven de eerste bouwlaag op de begane grond.

gevel van een gebouw die is gelegen aan de zijde van de weg en die in ruimtelijk opzicht de voorkant van het gebouw vormt.

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen.

de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht welke op 1 oktober 2010 in werking is getreden.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en/of waterkwaliteit zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc.

een voor het openbaar rij- of ander verkeer bestemde weg of pad, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de weg of pad behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de weg liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen.

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een appartement dat blijkens aard, indeling en inrichting geschikt is voor de huisvesting van een persoon/personen met een tijdelijke of duurzame zorghulpvraag.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend (hoofd-)gebouw, waar die afstand het kortst is.

het percentage van een bouwperceel dat met gebouwen mag worden bebouwd. Voor zover op de kaart bouwgrenzen zijn aangegeven wordt het bebouwingspercentage berekend over het gebied binnen de bouwgrenzen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of) het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

de buitenwerks tussen de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren gemeten grootste afstand.

vanaf peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouwgrns dan wel bestemmingsgrens met niet meer dan 2,00 m wordt overschreden.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

|Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing

Niet van toepassing

Niet van toepassing

Niet van toepassing

Niet van toepassing

Op de voor 'Leiding' bestemde grond mag niet worden gebouwd.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak';
2. b. de oppervlakte van ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan de toegestane oppervlakte van bouwwerken boven peil;
3. c. de ondergrondse bouwdiepte mag maximaal 4,00 meter onder peil bedragen;
4. d. voor het overige blijven de bouwregels van de betreffende bestemmingen van toepassing. Dit betekent bijvoorbeeld dat de inhoud van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking wordt genomen bij het bepalen van de maximale inhoud van gebouwen.

Tussen de toegang van enerzijds een woning of een woongebouw of een gebouw met een al dan niet gemeenschappelijke toegankelijkheidssector, als bedoeld in het Bouwbesluit; en anderzijds de openbare weg, moet een mede voor gehandicapten begaanbare weg of begaanbaar pad aanwezig zijn, met dien verstande dat deze:

1. a. minimaal 1,10 m breed moet zijn;
2. b. geen kleinere vrije doorgang mag hebben dan 0,85 m; en
3. c. ten hoogste een hoogteverschil mag overbruggen van 0,02 m, tenzij dit plaatsvindt door middel van een hellingbaan die voldoet aan het bepaalde in het Bouwbesluit.

Het is verboden de gronden en bouwwerken in dit bestemmingsplan te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemming(en).

Onder gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor en/of als:

1. a. een seksinrichting of een daarmee vergelijkbaar bedrijf;
2. b. een coffeeshop, growshop, smartshop of een daarmee vergelijkbaar bedrijf;
3. c. straatprostitutie;
4. d. de plaatsing van kampeermiddelen of andere onderkomens, niet zijnde een bouwwerk in de zin van de Woningwet, een en ander met uitzondering van een normaal gebruik overeenkomstig de bestemming;

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van op de verbeelding aangeduide bouwgrenzen indien een meetverschil of onnauwkeurigheid op de kaart ten opzichte van de feitelijke situatie daartoe aanleiding geeft, mits de afwijking maximaal 3,00 meter bedraagt.

Het bevoegd gezag kan, behoudens op de voor de voor 'Natuur' aangewezen gronden en met inachtneming van het bepaalde in de dubbelbestemmingen en (gebieds)aanduidingen, door middel van een omgevingsvergunning afwijken van de bouw- en/of gebruiksregels voor het bouwen van kleine, niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut en voor religieuze doeleinden, zoals wachthuisjes, transformatorhuisjes, schakelhuisjes, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, pinautomaten, afval- en glascontainers, kapellen, wegkruisen en dergelijke, met dien verstande dat:

1. a. de oppervlakte maximaal 15 m² mag bedragen;
2. b. de goothoogte maximaal 3,00 meter en de bouwhoogte maximaal 6,00 meter mag bedragen.

Het bevoegd gezag kan, behoudens op de voor de voor 'Natuur' aangewezen gronden en met inachtneming van het bepaalde in de dubbelbestemmingen en (gebieds)aanduidingen, door middel van een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan ten aanzien van het toestaan van evenementen die met een zekere regelmaat (bijvoorbeeld jaarlijks) plaatsvinden en een planologische relevantie hebben vanwege de duur van de activiteit (inclusief het opbouwen en afbreken) en/of vanwege de omvang van de activiteit (aantal deelnemers/toeschouwers), mits:

1. a. de evenementen zijn toegestaan overeenkomstig de bepalingen in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV);
2. b. het evenement maximaal 15 dagen duurt, inclusief het opbouwen en afbreken van voorzieningen ten behoeve van het evenement;
3. c. een locatie niet meer dan 3 maal per jaar voor een evenement wordt gebruikt;
4. d. er geen horeca ter plaatse plaatsvindt, anders dan inherent aan het toegestane evenement;
5. e. er geen detailhandel ter plaatse plaatsvindt, anders dan ondergeschikt en inherent aan het toegestane evenement, met uitzondering van vlooien- en/of rommelmarkten;
6. f. in de parkeerbehoefte in voldoende mate wordt voorzien;
7. g. aan de van toepassing zijnde milieu wet- en regelgeving wordt voldaan;
8. h. het evenement niet leidt tot aantasting van de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap en de aanwezige natuurlijke en met de stiltegebieden samenhangende waarden niet worden geschaad;
9. i. geen onevenredig nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan;
10. j. de verkeershinder beperkt blijft dan wel voorzien wordt in alternatieve routes;
11. k. belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen ten behoeve van het in geringe mate, tot maximaal 2,00 meter, verschuiven van de bestemmingsgrenzen, mits dit noodzakelijk is, in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden op de kaart ten opzichte van de feitelijke situatie, voor zover daarmee wordt beoogd een zo goed mogelijke overeenstemming tussen het plan en de werkelijke toestand te bereiken.

Bij het stellen van nadere eisen, worden in ieder geval de volgende procedureregels in acht genomen:

1. a. het ontwerp-besluit ligt, met de daarop betrekking hebbende stukken, gedurende zes weken voor belanghebbenden ter inzage ter gemeentesecretarie;
2. b. burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging tevoren bekend in een of meer dag- of nieuwsbladen, die in de gemeente worden verspreid;
3. c. in deze kennisgeving wordt vermeld dat belanghebbenden gedurende de termijn van terinzagelegging schriftelijk zienswijzen omtrent de aanvraag of het ontwerpbesluit kunnen indienen bij burgemeester en wethouders;
4. d. indien tegen het ontwerpbesluit zienswijzen naar voren zijn gebracht, wordt het besluit met redenen omkleed;
5. e. burgemeester en wethouders delen aan hen die hun zienswijzen naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede.

Vlakken die door middel van een relatie met elkaar verbonden zijn worden in deze regels gezien als één vlak.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Centrum Stein 2018' van de gemeente Stein

Behoort bij het besluit van de raad van de gemeente Stein van d.d. ..............

Mij bekend,

de raadsgriffier.

Aanleiding

In oktober 2009 heeft een grote brand het winkelcentrum in Stein volledig verwoest. Reeds voor deze brand was de gemeente met verschillende partners bezig om te bekijken wat de mogelijkheden waren om het verouderde winkelcentrum te renoveren en uit te breiden. Na de brand is de planopzet voor renovatie en uitbreiding vanzelfsprekend vervangen voor plannen voor een volledig nieuw winkelcentrum. In de afgelopen jaren zijn er naast de realisatie van een noodwinkelcentrum, ten zuiden van het voormalige winkelcentrum, plannen ontwikkeld voor een nieuw winkelcentrum, een multifunctioneel centrum (MFC) en woningbouw.

Om te beginnen zijn de eerste nieuwbouwplannen voor het nieuwe centrum vastgelegd in het bestemmingsplan 'Centrum Stein' uit 2011. Voor de volledigheid moet worden gemeld dat dit plan in 2013 één op één is opgenomen in het actualiseringsplan 'Kern Stein'. Gedurende de (door) ontwikkeling en uitwerking van de verschillende bouwplannen bleek dat de gewenste ontwikkelingen op verschillende punten niet pasten binnen de regels van dit bestemmingsplan. Om die reden zijn de uiteindelijke ontwikkelplannen middels drie verleende omgevingsvergunningen mogelijk gemaakt en gerealiseerd. Daarnaast geldt er voor een deel van de gronden het bestemmingsplan 'Voorlopige bestemming tijdelijk winkelcentrum Stein'. Nu de realisatie van de verschillende plannen is afgerond en het noodwinkelcentrum ondertussen weer is afgebroken, is er behoefte aan een nieuw bestemmingsplan voor het centrum van Stein dat de inmiddels bestaande c.q. vergunde situatie planologisch - juridisch regelt.

Luchtfoto van het centrum van Stein uit 2017

Doel

Middels deze bestemmingsplanactualisering wordt gekomen tot een actuele en uniforme regeling voor het gehele plangebied voor het centrum van Stein Alle inmiddels gerealiseerde en vergunde ontwikkelingen (geldende bouwtitels) zijn in dit plan opgenomen. De plaats waar het tijdelijke winkelcentrum heeft gestaan wordt weer bestemd als groen, zoals het oorspronkelijk ook was voor de brand: het Omphaliuspark.

Luchtfoto van het plangebied en haar begrenzing

Het plangebied betreft het centrum van de kern Stein, bestaande uit het winkelcentrum, het multifunctionele centrum (MFC), het Raadhuisplein, en Omphaliusplein/park, en wordt begrensd door de omliggende woongebieden. Met de klok mee wordt de oostgrens gevormd door de Drossaert Jonker van Kesselstraat en de Drossaert Everhartsstraat. Ten zuiden van het recent aangelegde Omphaliuspark, waar voorheen het tijdelijke winkelcentrum stond, loopt de Leentstraat. Ten westen van dit park loopt de Omphaliusstraat. Vervolgens wordt de zuidgrens van het winkelcentrum zelf gevormd door de Stadhouderslaan en de westgrens door de Heerstraat-Centrum. Tot slot wordt de noordgrens van het plangebied gevormd door de Haalbrugskensweg. Op de nu volgende foto's is de ontwikkeling van het plangebied in de afgelopen 12 jaar goed te zien.

Luchtfoto's van het centrum van Stein uit 2006 (links) waarop het oude winkelcentrum te zien is, 2010 (midden) waarop de kaalslag na de brand te zien is en 2017 (rechts) waarop het gerealiseerde en het destijds in aanbouw zijnde deel van het nieuwe centrum te zien zijn. Het meest zuidelijke deel van het plangebied is ondertussen al weer ingericht als park, dit is echter nog niet zichtbaar op de rechter foto

In 2011 is er voor de herontwikkeling van het centrum van Stein het bestemmingsplan 'Centrum Stein' opgesteld. Dit plan is, bij de actualisering van het plan voor de volledige kern van Stein in 2013, opgenomen in het nu geldende bestemmingsplannen ‘Kern Stein’, vastgesteld door de raad op 13 september 2013. Voor het deel van het plangebied ten zuiden van de Stadhouderslaan is in 2015 het bestemmingsplan 'Voorlopige bestemming tijdelijk winkelcentrum Stein' opgesteld, vastgesteld door de raad op 25 juni 2015. Ter plaatse van het plangebied zijn de volgende (dubbel) bestemmingen van kracht:

• Centrum - 1;
• Centrum - Voorlopig 1 (na 2 jaar automatisch omgezet naar 'Groen')
• Centrum - Voorlopig 2 (na 2 jaar automatisch omgezet naar 'Groen')
• Maatschappelijk;
• Verkeer;
• Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'
• Dubbelbestemming 'Leiding'

Ter plaatse van het plangebied zijn daarnaast de volgende aanduidingen van kracht:

• Functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologie 1'
• Functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologie 2'
• Gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie'

Uitsnede van Ruimtelijkeplannen.nl met roodomlijnd het plangebied

Binnen de verschillende bestemmingen is binnen de bouwvlakken bebouwing toegestaan en zijn verschillende maatvoeringen toegewezen. Daarnaast zijn er in de regels verschillende specifieke regelingen voor de verschillende voorzieningen (voornamelijk detailhandel en maatschappelijk) opgenomen. Na vaststelling van het bestemmingsplan 'Centrum Stein' en later het bestemmingsplan 'Kern Stein' bleek dat de gewenste ontwikkelingen c.q beoogde bouwplannen op verschillende punten niet pasten binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Om die reden is hier destijds van afgeweken middels de nu volgende (onherroepelijke) omgevingsvergunningen (zie tevens Bijlage 1 en Bijlage 2:

• Centrumplan Stein – MFC en 44 huurappartementen, verleend op 13 augustus 2013;
• Afwijkingen Centrum Stein 2014, verleend op 31 oktober 2014. Op 13 mei 2015 is een nieuwe vergunning verleend voor wat betreft de activiteit bouwen en is de oude vergunning voor de activiteit bouwen ingetrokken. Het ging om relatief kleine wijzigingen, die vanaf de straat nauwelijks zichtbaar zijn omdat het met name interne wijzigingen in het gebouw zelf betrof;
• Afwijkingen Centrum Stein 2015, verleend op 12 december 2016.

De ruimtelijke onderbouwingen van de genoemde omgevingsvergunningen zijn voor de volledigheid als bijlage opgenomen bij dit bestemmingsplan. De wijzigingen ten opzichte van de geldende bestemmingsplannen komen uitgebreid aan bod in Hoofdstuk 2 en zijn planologisch - juridisch doorvertaald in de regels van dit voorliggende bestemmingsplan.

Dit bestemmingsplan is een zogenoemd gedetailleerd bestemmingsplan met een beheerskarakter dat de bestaande situatie regelt. Door een uniforme regeling voor alle inwoners en gebruikers van het plangebied ontstaat rechtszekerheid en rechtsgelijkheid. Het bestemmingsplan 'Centrum Stein 2018' vervangt, na vaststelling, de oude bestemmingsplangebieden.

In het volgende hoofdstuk worden de betreffende afwijkingen nader beschreven. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de planologische kaders geschetst aan de hand van het nationale, provinciale en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 worden de actuele waarden van het gebied besproken. Hoofdstuk 5 bevat vervolgens de wettelijke verplichte waterparagraaf. In hoofdstuk 6 wordt het plan vervolgens getoetst op milieuaspecten. Vervolgens wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de juridische aspecten van het bestemmingsplan. Hierbij worden de planregels toegelicht. Hoofdstuk 8 gaat vervolgens in op de uitvoerbaarheid van het planvoornemen, waarbij zowel de financiële als maatschappelijke uitvoerbaarheid beoordeeld wordt. Ten slotte wordt in hoofdstuk 10 ingegaan op de procedure van het bestemmingsplan, waarbij onder andere wordt stilgestaan bij de vorm van inspraak en vooroverleg.

In dit hoofdstuk wordt om te beginnen kort ingegaan op het oorspronkelijke bestemmingsplan dat gemaakt is voor de herontwikkeling van het centrum van Stein: 'Centrum Stein'. Hierdoor ontstaat een helder beeld van de oorspronkelijke plannen. Vervolgens wordt er ingegaan op de verschillende verleende omgevingsvergunningen die benodigd waren om de uiteindelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Tot slot wordt er kort ingegaan op het bestemmingsplan dat is opgesteld om het tijdelijke winkelcentrum te kunnen realiseren.

In 2011 is het bestemmingsplan 'Centrum Stein' vastgesteld door de gemeenteraad. Dit plan was het resultaat van een traject van bijna twee jaar waarbij met verschillende betrokken partijen is gekeken naar de nieuwe invulling van het centrum van Stein na de brand. In 2013 is dit centrumplan 1 op 1 opgenomen in het bestemmingsplan 'Kern Stein'. Nu volgend in het kort de belangrijkste punten uit het bestemmingsplan van destijds.

Om te beginnen is er een uitgebreide ruimtelijke en functionele analyse van de kern Stein opgesteld. Vervolgens zijn er verschillende ateliersessies gehouden met betrokken partijen en zijn algemene planuitgangspunten bepaald. Deze uitgangspunten zijn in het planproces en naar aanleiding van de inspraakreacties verder aangevuld. Het betreft de volgende uitgangspunten:

• verbetering uitstraling centrum;
• versterking koopkrachtbinding;
• toevoeging woonfunctie;
• ontwikkeling multifunctioneel centrum;
• herinrichting openbare ruimte/parkeren;
• realiseren van woon-zorg voorzieningen.

Vervolgens zijn de uitgangspunten uitgewerkt in een aantal ruimtelijk stedenbouwkundige uitgangspunten die bepalend zijn geweest voor de verdere planopzet, te weten:

• Continuïteit van de stedelijke structuur met duidelijk straatwanden en pleinruimten;
• Een logische relatie met de verschillende karakters van Stein (oud/nieuw) met een uitbreiding van het park, het doortrekken van de lanen en wegen en aansluitingen op de directe omgeving;
• Het genereren van een betere bereikbaarheid door heldere routes, parkeren aan randen, op pleinen en binnen het bebouwingscomplex;
• Het creëren van een centrale ontmoetingsplek met voldoende beeldbetekenis om als hoofdkenmerk van het nieuwe centrum te kunnen functioneren;
• Het verbinden van het park met het centrum.

Uitsnede van het stedenbouwkundig plan uit 2011

De open ruimte, die na de sloop van het door de brand verwoeste oude centrum was ontstaan, wordt door het nieuwe centrumplan volledig gevuld. Er is destijds gekozen voor een patroon van bebouwingseenheden en blokken die in maat en schaal goed aansluiten op het bestaande stedelijke weefsel van Stein. Daarbij zijn bestaande wegen en straten die langs het centrum lopen opnieuw samengesteld:

• De Stadhouderslaan wordt doorgetrokken en ondersteund met een bebouwingswand in 4 bouwlagen met kantoor en praktijkruimten op de begane grond en wonen of een zorgfunctie daarboven. Aan deze zijde ligt ook de inpandige bevoorradingssluis voor de supermarkten in het centrum.
• Aan de zijde van de Heerstraat-centrum is op de begane grond een multifunctioneel centrum geprojecteerd dat een bibliotheek-, theater-, vergaderruimte, restaurant en dagbestedingsfaciliteiten voor ouderen heeft. Boven het centrum is een woonfunctie opgenomen.
• Op de hoek van de Heerstraat en de Haalbrugskensweg is een plein ontworpen dat een parkeer- en verblijfsfunctie zal krijgen. Dit plein en de Haalbrugskensweg zullen uitgewerkt worden als een centrumdeel dat in maat en bebouwingskarakteristiek goed aansluit op het oude centrum van Stein. De pleinwand zal uitgevoerd worden in 3 en 4 lagen met winkels beneden en wonen boven. De bebouwing langs de Haalbrugskensweg bestaat uit een begane grondlaag met ruimte voor dienstverlening en andere voorzieningen en wonen boven in totaal 2 bouwlagen.
• Daar waar de Haalbrugskensweg ter hoogte van de apotheek een scherpe bocht naar het noorden maakte is nu een doorverbinding voor langzaamverkeer met de Drossaert Mangelschotstraat voorzien, waardoor een duidelijke begrenzing en betere toegankelijkheid van het centrum ontstaat. Deze nieuwe straat wordt begeleid door een bouwwand in 3 lagen, deels gevuld met wonen en deels met commerciële ruimte. De verbindingsstraat zelf zal als onderdeel van het voetgangersgebied in en rond het nieuwe centrum ingericht worden.
• Op de hoek van de Stadhouderslaan en de Drossaert Jonker van Kesselstraat is een nieuwe stedelijke ruimte vormgegeven die als ruimte de voortzetting vormt van het Omphaliuspark. Deze ruimte zal als verblijfs- en parkeerruimte worden vormgegeven met een duidelijk groen karakter. Aan de noord- en westzijde wordt de pleinruimte begrensd door winkelbebouwing met wonen daarboven. Tevens bestaat de mogelijkheid om de ruimte geheel of gedeeltelijk in te richten voor het houden van een markt of als terrasruimte.
• Het hart van het nieuwe winkelcentrum wordt gevormd door een overdekt winkelplein dat door middel van 3 passages is verbonden met de twee hoekpleinen. Deze voetgangersverbindingen vormen een wandelcircuit dat voor een goede doorstroming in het winkelcentrum moet zorgdragen.Dit binnenplein zal in de verdere uitwerking als kwalitatief hoogwaardig winkelmilieu worden gedetailleerd en voor een belangrijk deel het imago van het nieuwe centrum van Stein gaan bepalen.
• Bij de twee pleinen zijn als markeringspunten twee hoogteaccenten mogelijk van 6 bouwlagen. Uitgewerkt als appartementengebouw kunnen zij de plaats van het centrum aan de Stadhouderslaan en Heerstraat accentueren;
• Het Omphaliusplein, dat was ingericht als tijdelijk winkelcentrum en is inmiddels ingericht als Omphaliuspark. Het park is vormgegeven als groen uitloopgebied met mogelijkheden voor rustig verblijven en kleinschalige speelgelegenheden.

Uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan Centrum Stein

Het programma van het nieuwe centrum voorzag destijds in de sloop van het toen nog bestaande appartementencomplex De Stevel, met 85 wooneenheden. De nieuwbouw die teruggebracht wordt, zou gaan bestaan uit:

• 65 zorgappartementen (De zorgappartementen zijn blijkens aard, indeling en inrichting geschikt voor de huisvesting van een persoon / personen met een tijdelijke of duurzame zorghulpvraag. Dit betekent echter niet dat een zorgindicatie voor (een van) de bewoner(s) noodzakelijk of voorwaardelijk is, zie Bijlage 2);
• 50 verkoopappartementen;
• 50 verkoopappartementen of 60 verpleeghuis plaatsen;
• 12.500 m² bvo commerciële/winkelruimte, inclusief 2 supermarkten;
• 2.600 m² bvo multifunctioneel centrum;
• 2.000 m² bvo dienstverlening en horeca.

Het multifunctioneel centrum biedt ruimte aan een bibliotheek, zaalruimte voor toonkunsten, vergader- en bijeenkomstruimte voor verenigingen en andere maatschappelijke organisaties en algemene recreatieve en informatieve functies aangevuld met een beperkte horecaruimte. Door de integratie van deze functies in een gebouw in de directe omgeving van de bestaande en nieuwe woon/zorgcomplex wordt voldaan aan een belangrijke vraag uit de Steinse gemeenschap. Daarnaast werd het plan vanzelfsprekend ook vergezeld door een uitgebreid parkeer- en verkeersplan.

Bij de invulling van de concrete bouwplannen is hier nadere invulling aan gegeven. Het stedenbouwkundige plan heeft hiervoor steeds als uitgangspunt gediend. Dit heeft uiteindelijk geleid tot de huidige inrichting van het centrum van Stein, welke nu als bestaande situatie kan worden aangemerkt.

Zoals al eerder gesteld bleek, na vaststelling en bij de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan naar concrete gefaseerde bouwplannen, dat niet alle gewenste plannen en ontwikkelingen mogelijk waren binnen het planologische kader dat bestemmingsplan 'Centrum Stein' bood. De concrete bouwplannen sloten weliswaar aan op de in paragraaf 2.2 genoemde uitgangspunten uit het stedenbouwkundig plan en programma, echter was er sprake van enkele afwijkingen. Dit waren met name ondergeschikte afwijkingen met betrekking tot de maatvoering. Door deze afwijkingen ontstond er geen wezenlijk ander plan zoals beoogd in het stedenbouwkundig plan. Om die reden zijn er uiteindelijk drie omgevingsvergunningen verleend om af te kunnen wijken van het bestemmingsplan. In de nu volgende paragrafen komen deze omgevingsvergunningen en de daarin opgenomen wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan aan bod. Voor de volledigheid zijn de bijbehorende ruimtelijke onderbouwingen als Bijlage 3, Bijlage 4 en Bijlage 5 bij dit bestemmingsplan bijgevoegd. Hoe de betreffende wijzigingen in dit plan juridisch verankerd worden komt terug in Hoofdstuk 7.

Uitsnede van het bestemmingsplan 'Centrum Stein' met rood omlijnd het besluitgebied waarvoor de drie omgevingsvergunningen zijn verleend. Er is een scheiding aangegeven tussen fase 1 (eerste twee omgevingsvergunningen) en fase 2 (de laatste omgevingsvergunning uit 2015)

Op 13 augustus 2013 heeft de gemeente Stein een omgevingsvergunning verleend in afwijking van het plan 'Centrum Stein' inzake de ontwikkelingen van het nieuwe centrum. Deze omgevingsvergunning zag op het planologisch mogelijk maken van de bouw van het winkelcentrum (fase 1) met woningen en verpleeghuisplaatsen en het multifunctioneel centrum (MFC) met woningen. Destijds is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld ter verantwoording van de afwijkingen. Deze onderbouwing is bijgevoegd als Bijlage 3. Het betrof de volgende afwijkingen:

• Afwijking bouwgrenzen en bestemmingsvlakken;
• Afwijking bouwhoogten;
• Afwijking verkeersontsluitingen voor voetgangers;
• Afwijking toegestane oppervlakte horecagelegenheid;
• Afwijking dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ voor het deel van het plangebied met de bestemming 'Centrum - 1'.

De nadere toelichting op voorgaande afwijkingen komt nu volgend kort aan bod. De betreffende teksten zijn 1 op 1 overgenomen uit de ruimtelijke onderbouwing van destijds. Voor de volledige verantwoording van de afwijkingen op het gebied van goed ruimtelijke ordening, beleid, sectorale- en milieuaspecten, water en de haalbaarheid van deze afwijkingen wordt verwezen naar Bijlage 3.

Afwijking bouwgrens

Bouwregels

Conform de bouwregels van de bestemming ‘Centrum’ dient een gebouw ter plaatse van de aanduiding ‘bouwvlak’ te worden gebouwd.

Afwijking

Het bouwplan voorziet aan de Stadhouderslaan, aan de zuidzijde van het bouwvlak, in een overschrijding van de bouwgrens. De bouwgrens wordt hier met maximaal 2,8 meter overschreden. Aan de noordzijde van de bestemming ‘Centrum’ wordt zowel de bestemmingsgrens als de bouwgrens overschreden met maximaal 2,3 meter. Op de nu volgende afbeelding zijn de betreffende afwijkingen aangegeven.

Afwijking bouwgrens noord- en zuidzijde

Afwijking bouwhoogten

Bouwregels

Binnen de bestemming ‘Centrum’ is op de verbeelding door middel van maatvoeringsvlakken in combinatie met de aanduiding ‘maximum bouwhoogte’, de maximum toegestane bouwhoogte aangegeven. Vanwege verschuiving van de bouwmassa’s voldoet het bouwplan niet overal meer aan de toegestane bouwhoogten.

Afwijking

In artikel 3.4.1 zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen waarmee de bouwhoogte met niet meer dan 2 meter mag worden verhoogd. Het bouwplan voorziet echter in grotere overschrijdingen en voldoet derhalve niet aan de voorwaarden van deze afwijkingsbevoegdheid. Op de nu volgende afbeelding zijn de betreffende overschrijdingen weergegeven.

Afwijking van de bouwhoogten

Afwijking aantal verkeersontsluitingen voor voetgangers

Regels

Binnen de bestemming ‘Centrum’ is opgenomen dat er ten minste drie verkeersontsluitingen voor voetgangers moeten worden gesitueerd. Deze verkeersontsluitingen zijn slechts toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - indicatieve ontsluiting' of binnen een afstand van 25 meter uit deze aanduiding'.

Afwijking

Het bouwplan zoals het nu voorligt voorziet in slechts 2 verkeersontsluitingen voor voetgangers. Daarmee wordt niet voldaan aan het gestelde in de regels waarmee is vastgelegd dat ten minste 3 verkeersontsluitingen voor voetgangers moeten worden gerealiseerd. Het betreft echter een ondergeschikte afwijking van de gebruiksregels om te komen tot een efficiënte circulatie en inrichting waardoor geen wezenlijk ander plan ontstaat.

Afwijking verruiming horecagelegenheid t.b.v. het MFC

Regels

Binnen de bestemming ‘Centrum’ is horeca voor het MFC toegestaan met een maximale bedrijfsvloeroppervlakte van 200 m².

Afwijking

Het bouwplan voorziet in een horecagelegenheid bij het MFC van 225 m². In het bestemmingsplan is geen afwijkingsmogelijkheid om horeca met een groter oppervlak dan 200 m² mogelijk te maken. Het betreft echter een ondergeschikte afwijking van de gebruiksregels waardoor geen wezenlijk ander plan ontstaat.

Afwijking dubbelbestemming ‘Waarde – D’

Bouwregels

Binnen deze dubbelbestemming zijn nieuwe bouwwerken ten behoeve van overige aan de gronden toegekende bestemmingen slechts toelaatbaar, indien daarvoor afwijking door burgemeester en wethouders is verleend.

Afwijking

Er heeft uitvoerig archeologisch onderzoek plaatsgevonden (zie paragraaf 4.3 van Bijlage3), op basis waarvan een selectiebesluit is genomen en het plangebied met de centrumbestemming is volledig vrijgegeven.

Op 31 oktober 2013 heeft de gemeente Stein opnieuw een omgevingsvergunning verleend in afwijking van het plan 'Kern Stein' inzake de ontwikkelingen van het nieuwe centrum. Deze omgevingsvergunning zag op het planologisch mogelijk maken van de bouw van het winkelcentrum (fase 1) met woningen. Aansluitend aan het multifunctionele centrum met 44 woningen. De eerdere vergunning uit 2013 (zie 2.3.1) is uiteindelijk alleen gebruikt voor de bouw van het multifunctioneel centrum. Door keuzes van de eigenaar van het winkelcentrum is het plan in fase 1 aangepast en is opnieuw via onderhavige vergunning afgeweken van het bestemmingsplan.

Per saldo is er minder bebouwing aanwezig en wordt de bebouwing minder hoog en ‘massaal’ dan voorzien in het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan. In zijn algemeenheid wordt gesteld dat de nieuwe compacte stedenbouwkundige uitgangspunten in ruimtelijk opzicht een verbetering vormen ten opzichte van het ‘oude’ stedenbouwkundige plan. Op enkele plekken komt echter meer bouwvolume, die in ruimtelijk opzicht acceptabel is. Daarmee is het nieuwe bouwplan minder ingrijpend voor de omgeving. Destijds is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld ter verantwoording van de afwijkingen. Deze onderbouwing is bijgevoegd als Bijlage 4. Het betrof de volgende afwijkingen:

• Opnieuw een afwijking van de situering verkeersontsluitingen voor voetgangers;
• Opnieuw een afwijking bouwhoogten van ondergeschikte bouwdelen;
• Nadere onderbouwing parkeerbalans.

De nadere toelichting op voorgaande afwijkingen komt nu volgend kort aan bod. De betreffende teksten zijn 1 op 1 overgenomen uit de ruimtelijke onderbouwing van destijds. Voor de volledige verantwoording van de afwijkingen op het gebied van goede ruimtelijke ordening, beleid, sectorale- en milieuaspecten, water en de haalbaarheid van deze afwijkingen wordt verwezen naar Bijlage 4.

Afwijking situering voetgangersverkeersontsluiting

Bouwregels

Conform de bestemmingsomschrijving binnen de regels van de bestemming ‘Centrum 1’ zijn de als zodanig bestemde gronden bestemd voor diverse centrumfuncties met dien verstande dat op basis van artikel 7.1.1., sub 8, ten minste twee verkeersontsluitingen voor voetgangers worden gesitueerd. Verkeersontsluitingen zijn echter slechts toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - indicatieve ontsluiting' of binnen een afstand van 25 meter uit deze aanduiding'.

Afwijking

Het huidige bouwplan voorziet opnieuw in een drietal voetgangers ontsluitingen, dit in tegenstelling tot de afwijking uit 2013 (zie paragraaf 2.3.1) waar men juist is teruggegaan van 3 naar 2 ontsluitingen. Één ontsluiting is voorzien ter hoogte van de Haalbrugskensweg, één ter hoogte van het Raadhuisplein en een laatste aan de Stadhouderslaan. Aan de zijde van de Stadhouderslaan is echter niet voorzien in de noodzakelijke aanduiding. Het betreft een ondergeschikte afwijking van de gebruiksregels om te komen tot een efficiënte circulatie en inrichting van het winkelcentrum. Op de nu volgende afbeelding zijn de betreffende ontsluitingen afgebeeld.

Situering ontsluitingen

Afwijking bouwhoogten

Bouwregels

Binnen de bestemming ‘Centrum 1’ is op de verbeelding door middel van maatvoeringsvlakken in combinatie met de aanduiding ‘maximum bouwhoogte’, de maximum toegestane bouwhoogte aangegeven. De maximaal toegestane bouwhoogten binnen de bestemming ‘Centrum 1’ variëren hier tussen de 8 en 22 meter. Het huidige bouwplan voldoet, door de eerder genoemde verschuiving van de bouwmassa, op enkele punten niet aan de toegestane bouwhoogten.

Afwijking

Door de wijziging in de bebouwingscontour ten opzichte van het stedenbouwkundig plan komt tevens een verschuiving van bouwmassa’s tot stand. Door onder andere deze verschuiving kan niet op alle punten voldaan worden aan de toegestane maximale bouwhoogten. In artikel 3.4.1 zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen waarmee de bouwhoogte met niet meer dan 2 meter mag worden verhoogd. Het bouwplan voorziet op enkele punten echter in beperkt grotere overschrijdingen (2,18 meter) en voldoet derhalve niet aan de voorwaarden van deze afwijkingsbevoegdheid. Op de nu volgende afbeelding worden de betreffende overschrijdingen weergegeven.

Afwijkingen bouwhoogten

Parkeren

Op basis van de bouwplannen is een nieuw schetsontwerp gemaakt met een nieuwe inrichting van de openbare ruimte (zie onderstaande afbeelding). Doordat het nieuwe stedenbouwkundige plan voorziet in een kleiner bebouwingsvlak is het mogelijk om meer openbare parkeerplaatsen ten zuiden van fase 1 aan de Stadhouderslaan te realiseren. In dit schetsontwerp zijn in totaal 494 parkeerplaatsen opgenomen. Daarmee wordt voldaan aan de geldende parkeernormen.

Afwijking

Ten opzichte van eerdere bouwplannen moeten de bestemmingsvlakken van de bestemmingen 'Centrum' en 'Verkeer' worden aangepast. Op de nu volgende afbeelding zijn de betreffende wijzigingen goed zichtbaar.

Situering parkeervoorzieningen

Op 12 december 2016 heeft de gemeente Stein opnieuw een omgevingsvergunning verleend in afwijking van het plan 'Kern Stein' inzake de ontwikkelingen van het nieuwe centrum. Deze omgevingsvergunning zag op het planologisch mogelijk maken van de bouw van een supermarkt en appartementen (fase 2). Destijds is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld ter verantwoording van de afwijkingen. Deze onderbouwing is bijgevoegd als Bijlage 5. Het betrof de volgende afwijkingen:

• met de voorziene grootte van de supermarkt in fase 2 wordt het totaal toelaatbare oppervlak aan supermarkten op basis van de bestemming 'Centrum - 1' overschreden;
• de supermarkt wordt beperkt buiten het geldende bestemmingsvlak en bouwvlak van de bestemming 'Centrum' gesitueerd, ter plaatse van de bestemming 'Verkeer'.
• de toegestane bouwhoogte binnen de bestemming 'Centrum' wordt met de 3e tot en met de 5e verdieping overschreden, waarbij de 3e verdieping een volledige verdieping is en de 4e en 5e verdieping zich beperkt tot respectievelijk 2 en 1 appartement.

De nadere toelichting op voorgaande afwijkingen komt nu volgend kort aan bod. De betreffende teksten zijn 1 op 1 overgenomen uit de ruimtelijke onderbouwing van destijds. Voor de volledige verantwoording van de afwijkingen op het gebied van goed ruimtelijke ordening, beleid, sectorale- en milieuaspecten, water en de haalbaarheid van deze afwijkingen wordt verwezen naar Bijlage 5.

Afwijking bedrijfsvloeroppervlakte supermarkt

Bouwregels

Conform de bestemmingsomschrijving binnen de regels van de bestemming 'Centrum - 1' zijn de als zodanig bestemde gronden mede bestemd voor maximaal 2 supermarkten, met dien verstande dat op basis van artikel 7.1.1., sub 4, de gezamenlijke totale bedrijfsvloeroppervlakte niet meer dan 3.400 m² mag bedragen. De totale bedrijfsvloeroppervlakte voor detailhandel (inclusief supermarkten) mag op basis van artikel 7.1.1., sub 3 niet meer dan 12.500 m² bedragen.

Afwijking

De te realiseren/voorziene supermarkten uit fase 1 en 2 hebben samen een totale bedrijfsvloeroppervlakte van 3.797 m². Er is derhalve sprake van een overschrijding van 397 m² van de totaal toelaatbare bedrijfsvloeroppervlakte voor supermarkten. Daar staat tegenover dat in fase 1 en 2 samen in totaal maar 10.154 + 1.328 (supermarkt) + 156 (commerciële ruimte 1) + 194 (commerciële ruimte 2) = 11.832 m² aan bedrijfsvloeroppervlakte wordt gerealiseerd terwijl maximaal 12.500 m² is toegestaan.

Afwijking overschrijding bestemmingsvlak en bouwvlak bestemming 'Centrum'

Afwijking

De supermarkt wordt voor een beperkt deel (550 m²) buiten het bestemmingsvlak en bouwvlak gesitueerd, ter plaatse van de bestemming 'Verkeer'. Daar staat tegenover dat het geldende bestemmingsvlak en bouwvlak niet volledig benut c.q. bebouwd wordt. In totaal wordt 673 m² (479 + 194) van het geldende bestemmingsvlak en bouwvlak niet bebouwd. Dit deel dat onbebouwd blijft, wordt betrokken bij de inrichting van de openbare ruimte. Hiermee wordt het 'verlies' aan openbare ruimte in meer dan voldoende mate gecompenseerd zonder dat dit ten koste gaat van de beoogde ruimtelijke structuur van het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan. Op de nu volgende afbeelding wordt de aanpassing van het bouw- en bestemmingsvlak verder verduidelijkt.

Afwijking bestemmings- / bouwvlak

Afwijking overschrijding toegestane bouwhoogte

Bouwregels

Binnen de bestemming ‘Centrum 1’ is op de verbeelding door middel van maatvoeringsvlakken in combinatie met de aanduiding ‘maximum bouwhoogte’, de maximum toegestane bouwhoogte aangegeven. De maximaal toegestane bouwhoogten binnen de bestemming ‘Centrum 1’ voor fase 2 bedraagt 10 meter.

Afwijking

Met de realisatie van de appartementen bovenop de commerciële ruimten wordt de toegestane bouwhoogte voor bebouwing overschreden. De toegestane bouwhoogte voor gebouwen binnen de bestemming 'Centrum' is 10 meter. Deze bouwhoogte wordt met respectievelijk 1,70 meter, 5 meter en 11,25 meter overschreden. De beoogde bouwhoogte voor enerzijds de appartementen en anderzijds de bijbehorende bergingen komt hiermee op respectievelijk 15 meter voor de 3e verdieping, 21,25 meter voor de 4e/5e verdieping en 11,70 meter ter plaatse van de bergingen. Op de nu volgende afbeelding worden de betreffende overschrijdingen weergegeven.

Afwijking toegestane bouwhoogten

Parkeren

Blijkens het inrichtingsplan van de openbare ruimte zijn voor fase 1 en fase 2 462 parkeerplaatsen aangelegd. Dit aantal is voldoende conform de Nota Parkeerbeleid Stein en dit is ook expliciet bevestigd in de uitspraak van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State d.d. 25 april 2018.

Het tijdelijk winkelcentrum op het Omphaliusplein is destijds planologisch mogelijk gemaakt door middel van een tijdelijke ontheffing en tijdelijke bouwvergunning. Deze tijdelijke ontheffing en bouwvergunning is op 25 februari 2010 door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Stein verleend. Op basis van deze tijdelijke ontheffing en bouwvergunning is het gebruik en de bouw van het tijdelijk winkelcentrum ter plaatse voor 5 jaar toegestaan. Deze tijdelijke ontheffing en bouwvergunning verliep echter in 2015 en kon destijds op basis van de toen geldende wetgeving niet worden verlengd.

Uitsnede van het de voorlopige bestemming

Om die reden is er vervolgens een bestemmingsplan met daarin een voorlopige bestemming (ex artikel 3.2 Wro) opgesteld om dit tijdelijke winkelcentrum planologisch - juridisch te regelen. Het tijdelijk winkelcentrum kreeg de bestemmingen ‘Centrum – Voorlopig 1’ en ‘Centrum – Voorlopig 2’ met respectievelijk de definitieve bestemmingen ‘Groen’ en ‘Verkeer’. Na deze 2 jaar kwam deze voorlopige bestemmingen automatisch te vervallen en traden de definitieve bestemmingen in werking, zijnde ‘Groen’ en ‘Verkeer’. Op basis van deze bestemmingen kon het Omphaliuspark als zodanig ingericht worden en dit is ondertussen ook gebeurd. In dit voorliggende bestemmingsplan worden deze gronden vanzelfsprekend definitief bestemd als 'Groen' en 'Verkeer'.

In het oorspronkelijke bestemmingsplan, ter plaatse van de noordzijde van fase 2, is een maatschappelijke bestemming (apotheek, woningbouwcoörperatie en politiebureau) gelegen. Deze bestemming is wederom meegenomen in dit bestemmingsplan zodat het centrum in zijn geheel in één bestemmingsplan geregeld blijft. Planologisch - juridisch gezien wijzigt er echter niets aan dit gedeelte van het plangebied.

Gedeelte van het plangebied waarop de maatschappelijke bestemming van toepassing is

Gemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. De belangrijkste kaders van het Rijk en de provincie Limburg worden in het kort weergegeven, omdat deze zoals gezegd mede als randvoorwaarden zullen dienen voor het lokale maatwerk in het bestemmingsplan.

In het geval van dit bestemmingsplan is een toets aan het Rijks-, provinciaal-, en gemeentelijk beleid niet noodzakelijk. Dit bestemmingsplan heeft namelijk een conserverend karakter en regelt de bestaande danwel reeds vergunde situatie. In het beginstadium heeft reeds toetsing aan beleid plaatsgevonden, zowel in het bestemmingsplan 'Centrum Stein' als in het bestemmingsplan 'Kern Stein'. De gerealiseerde ontwikkelingen welke reeds vergund zijn middels een omgevingsvergunning hebben eveneens een uitgebreide beleidstoets ondergaan in de drie ruimtelijke onderbouwingen behorend bij de verleende vergunningen. Deze onderbouwingen zijn, voor de volledigheid, allen als bijlage bij dit plan bijgevoegd. In dit bestemmingsplan is derhalve een nieuwe toetsing aan het thans geldende beleid verder niet noodzakelijk. Er worden met dit bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

Het aantal gebouwde woningen is teruggebracht tot het feitelijk aantal gerealiseerde woningen. De 65 zorgappartementen zijn gewijzigd in 44 zorgappartementen en 100 woningen zijn teruggebracht tot 70 woningen binnen de bestemming 'Centrum 1'.

Met de woningcorporatie wordt bezien óf en hoe deze contingenten concreet kunnen worden ingezet elders binnen de gemeente Stein, rekening houdend met de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg. De bouwtitels kunnen hierdoor ook maatschappelijk worden ingezet ten behoeve van volkshuisvesting van de sociale doelgroep.

Het winkelcentrum van Stein is in de Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg opgenomen als concentratiegebied. Dit betekent dat in beginsel ruimte moet zijn voor kwalitatieve toevoegingen. Naast kwalitatieve toevoegingen zijn ook kwantitatieve toevoegingen in een concentratiegebied toegestaan.

Met onderhavig plan zijn de overtollige bouwvlakken, waar het winkelcentrum niet is gerealiseerd, wegbestemd. Programmatisch bestaat op basis van de gebruiksregels nog de flexibiliteit voor toevoegingen of een andere invulling van de commerciële ruimten.

Concentratiegebied Stein

Dit hoofdstuk gaat normaliter in op de (mogelijk) in het plangebied aanwezige waarden ten aanzien van flora en fauna, cultuurhistorie en archeologie. Echter ook voor de actuele waarden geldt dat hier sprake is van een conserverend plan waarbij een toets aan actuele waarden reeds heeft plaatsgevonden in de eerder opgestelde bestemmingsplannen 'Centrum Stein' en 'Kern Stein'. De gerealiseerde ontwikkelingen welke reeds vergund zijn middels een omgevingsvergunning hebben eveneens een uitgebreide toets naar actuele waarden ondergaan in de drie ruimtelijke onderbouwingen behorend bij de verleende vergunningen. Deze onderbouwingen zijn, voor de volledigheid, allen als bijlage bij dit plan bijgevoegd. Aangezien er geen nieuwe ontwikkelingen met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt is nader onderzoek niet noodzakelijk.

Water vormt een steeds belangrijker aspect bij ontwikkelingen op onder meer het gebied van woningbouw. Belangrijke thema's zijn: het vasthouden in plaats van direct afvoeren van hemelwater, het hergebruik van water, het zuinig omgaan met drinkwater en het beperken van de onttrekking van grondwater. Het is dan ook verplicht om in de toelichting bij een bestemmingsplan te verantwoorden op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Dit is bepaald in artikel 3.1.6, eerste lid, sub b van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze verantwoording wordt ook wel de waterparagraaf genoemd. Dit hoofdstuk kan als zodanig beschouwd worden.

In het geval van dit bestemmingsplan is een watertoets niet noodzakelijk omdat hier sprake is van een conserverend plan waarbij een watertoets reeds heeft plaatsgevonden in de eerder opgestelde bestemmingsplannen 'Centrum Stein' en 'Kern Stein'. De gerealiseerde ontwikkelingen welke reeds vergund zijn middels een omgevingsvergunning zijn eveneens voorzien van een watertoets in de drie ruimtelijke onderbouwingen behorend bij de verleende vergunningen. Deze onderbouwingen zijn, voor de volledigheid, allen als bijlage bij dit plan bijgevoegd. De waterhuishoudkundige situatie blijft in het kader van dit bestemmingsplan ongewijzigd.

In dit hoofdstuk wordt normaliter ingegaan op de milieuaspecten die van invloed kunnen zijn op het plan. Echter ook voor de milieuaspecten geldt dat hier sprake is van een conserverend plan waarbij een toets aan de verschillende relevante milieuaspecten reeds heeft plaatsgevonden in de eerder opgestelde bestemmingsplannen 'Centrum Stein' en 'Kern Stein'. De gerealiseerde ontwikkelingen welke reeds vergund zijn middels een omgevingsvergunning zijn eveneens getoetst aan de verschillende relevante milieuaspecten in de drie ruimtelijke onderbouwingen behorend bij de verleende vergunningen. Deze onderbouwingen zijn, voor de volledigheid, allen als bijlage bij dit plan bijgevoegd. Aangezien er geen nieuwe ontwikkelingen met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt is nader onderzoek niet noodzakelijk.

In een bestemmingsplan zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor een bepaald gebied opgenomen. Dit bestemmingsplan regelt de inrichting van het gebied door voor de gronden bestemmingen aan te wijzen. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding (kaart) in samenhang met de regels. In deze paragraaf wordt het juridische deel van het bestemmingsplan nader toegelicht.

Het wettelijk kader wordt sinds 1 juli 2008 gevormd door de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De wettelijke regeling voor bestemmingsplannen is vervolgens verder ingevuld door het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. Het bestemmingsplan dient te voldoen aan de als bijlage bij de voornoemde Regeling opgenomen Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Dit betekent dat bestemmingsplannen kwalitatief gelijkwaardig zijn en uniform in aanpak, uitvoering, uitwisseling van gegevens en raadpleging daarvan.

Het bestemmingsplan 'Centrum Stein 2018' bestaat uit een verbeelding en regels en gaat vergezeld van een toelichting. De verbeelding en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden opgenomen en toegepast.

Op de verbeelding krijgen alle gronden binnen het plangebied een bestemming. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. De juridische betekenis van deze bestemmingen en aanduidingen zijn terug te vinden in de regels. Een gedeelte van de informatie op de analoge verbeelding heeft geen juridische betekenis, maar is slechts opgenomen om de leesbaarheid van en oriëntatie op de verbeelding te vergroten, zoals een kadastrale/GBKN ondergrond. Alle letters, aanduidingen en lijnen worden verklaard in de legenda op de verbeelding.

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van dit bestemmingsplan 'Centrum Stein 2018' zijn opgebouwd conform de door het SVBP2012 voorgeschreven systematiek en omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en ten slotte de overgangs- en slotregels.

In Hoofdstuk 1 Inleidende regels worden om te beginnen omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte Begrippen. Deze zijn opgenomen om onduidelijkheid door interpretatieverschillen te voorkomen. Er zijn alleen begripsbepalingen opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Een gedeelte van de begrippen is omschreven in het SVBP en dient letterlijk daaruit te worden overgenomen. Deze begrippen en de voorgeschreven omschrijvingen zijn overgenomen.

Ook over de bepaling van afstanden, hoogtes en oppervlaktes kunnen interpretatieverschillen ontstaan. Om op een eenduidige manier afstanden, hoogtes en oppervlakten te bepalen, wordt in Artikel 2 Wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Ook voor de wijze van meten worden in de SVBP2012 regels gegeven, welke in het plan letterlijk zijn overgenomen.

In Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels komen alle bestemmingen aan bod. Per bestemming die op de verbeelding wordt gebruikt, worden gebruiks- en bouwregels opgenomen. Hoewel niet ieder bestemmingsartikel alle elementen hoeft te bevatten, ziet de opbouw van de bestemmingsregels er in beginsel als volgt uit:

1. 1. Bestemmingsomschrijving;
2. 2. Bouwregels;
3. 3. Nadere eisen;
4. 4. Afwijking van de bouwregels;
5. 5. Specifieke gebruiksregels;
6. 6. Afwijking van de gebruiksregels;
7. 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
8. 8. Omgevingsvergunning voor het slopen van een werk;
9. 9. Wijzigingsbevoegdheid.

Het beleid

In de kern Stein wordt onderscheid gemaakt in de wijze van exploitatie en het doel waartoe voorzieningen worden gerealiseerd en in stand gehouden. In de kern staat concentratie van voorzieningen voorop. Binnen de kern Stein zijn drie centrumgebieden (Stadhouderslaan / Heerstraat-centrum (Centrum - 1), Kruisstraat/Wilhelminaplein (Centrum - 2) en Peldenstraat (Centrum - 2)) aangewezen waarbinnen bepaalde functies onderling uitwisselbaar zijn. Op het plangebied van dit bestemmingsplan is enkel de bestemming 'Centrum - 1' van toepassing.

Als voorbeeld van een uitwisseling: als ergens de detailhandelsfunctie van een pand wordt beëindigd, bestaan er geen bezwaren hier bijvoorbeeld een dienstverlenende functie te vestigen. De toegestaande functies zijn allemaal onderling uitwisselbaar, daarbij is wel een maximum oppervlak gesteld aan de functies detailhandel, supermarkt, dienstverlening/horeca, en het multifunctioneel centrum. Dit om te bewaken dat het aanbod binnen het winkelcentrum gedifferentieerd blijft. Ook aan het maximum toegestane aantal woningen is een maximum gesteld.

Ten aanzien van de bestemming Centrum - 1 geldt het volgende:

1. 1. Het beleid is gericht op een grote flexibiliteit in gebruik. De bebouwing mag gebruikt worden voor aan huis gebonden activiteiten, culturele voorzieningen, detailhandel waaronder supermarkten, (zakelijke) dienstverlening, horeca (categorie 1 t/m 4: broodjeszaak, ijssalon, theesalon, restaurant, café, bar, grand-café, eetcafé, danscafé, pubs, juice- en healthbar, hotel, motel, pension en overige logiesverstrekkers), kantoren, maatschappelijke doeleinden en wonen;
2. 2. Er wordt een beperking gesteld aan de omvang van supermarkten (maximaal 3.800 m²). Het aantal supermarkten bedraagt maximaal 2;
3. 3. Ook aan de functies detailhandel, dienstverlening, horeca en het multifunctioneel centrum wordt een maximum bedrijfsvloeroppervlakte gesteld;
4. 4. De fysiek geboden ruimte (bouwgrenzen) is zodanig dat revitalisering en bouwkundige vernieuwing mogelijk is;
5. 5. De functiewijzigingen worden steeds in relatie met de verkeersafwikkeling en parkeerbehoefte beoordeeld;
6. 6. Alle onder 1. genoemde functies zijn toegestaan op de begane grond. Op de verdieping(en) is alleen de functie wonen toegestaan.

Het bouwvlak

Binnen het bouwvlak mogen hoofdgebouwen en bijgebouwen opgericht worden. Binnen de bestemming ‘Centrum - 1’ is het bouwvlak afgestemd op de bestaande situatie.

Het beleid

De structuurbepalende groenzones/elementen, in dit geval betreft dit enkel het recent aangelegde Omphaliuspark op de locatie waar eerder het tijdelijke winkelcentrum heeft gestaan, zijn specifiek bestemd als ‘Groen’. Het beleid is primair gericht op het handhaven van deze groenzones/elementen om daarmee de woon- en omgevingskwaliteit in de kern Stein c.q. het centrum te waarborgen. Deze groenelementen zijn het visitekaartje van de kern en het centrum. Binnen de bestemming ‘Groen’ is de aanleg van voet- en rijwielpaden, speelvoorzieningen, kunstobjecten, voorzieningen van openbaar nut, alsmede waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

Onder de bestemming ‘Groen’ valt niet het zogenaamde snippergroen (de kleine groenplantsoenen). Deze maken onderdeel uit van de bestemming ‘Verkeer’. Dit om te voorkomen dat deze bij een eventuele herinrichting van de openbare ruimte qua bestemming een belemmering vormen.

Het beleid

Maatschappelijke doeleinden zijn zaken die goed passen en noodzakelijk zijn binnen het plangebied, daarom zijn ze qua beleid primair te handhaven:

1. 1. Voorkomen moet worden dat de bebouwing van deze voorzieningen in de toekomst voor niet op de aard en omvang van het plangebied afgestemde voorzieningen kunnen worden gebruikt;
2. 2. Maatschappelijke voorzieningen zijn onderling uitwisselbaar, zodat de benodigde dynamiek verzekerd is, ten einde de wijkfunctie en het voorzieningenniveau binnen het centrum te kunnen versterken.

Het bouwvlak

Voor de bestemming 'Maatschappelijk' zijn de bouwmogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan 'Kern Stein' gerespecteerd. Het bouwvlak is dan ook overeenkomstig ingetekend. In de regels zijn nadere bebouwingsregels gegeven.

Het beleid

Sommige bestemmingen/functies spreken qua beleid voor zich. Het zijn functionele onderdelen van het plangebied, zoals verkeersruimte en verblijfsruimte, alsmede groenvoorzieningen van ondergeschikte aard (snippergroen).

1. 1. Binnen de bestemming 'Verkeer' staat het beheerskarakter voorop. Gewijzigde inzichten, die leiden tot herinrichting, zijn binnen de begrenzing van de bestemming, rechtstreeks mogelijk;
2. 2. Deze bestemming is gericht op de afwikkeling van het verkeer. Naast wegverkeer zijn onder meer ook voet- en rijwielpaden, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeervoorzieningen toegestaan. De (ontsluitings)wegen en paden, alsmede de parkeervoorzieningen binnen het plangebied krijgen de bestemming ‘Verkeer’. De bouwmogelijkheden zijn beperkt tot de noodzakelijke bouwwerken ten behoeve van het functioneren van de openbare ruimte;
3. 3. Evenementen en standplaatsen voor ambulante handel wordt rechtstreeks toegestaan binnen de openbare ruimte;
4. 4. Terrassen ten behoeve van horecagelegenheden zijn binnen de bestemming ‘Verkeer’ toegestaan mits de doorgang van het verkeer en de verkeersveiligheid gewaarborgd wordt. Verder worden terassen en uitstallingen gebaseerd op speciaal vastgesteld beleid als nadere uitwerking van de APV.

Het beleid

1. 1. Ter plaatse van het directe ruimtebeslag van de ondergrondse leidingen worden activiteiten, die het bedrijfszeker en -veilig functioneren van leidingen kunnen schaden, geweerd. Derhalve worden beperkingen opgelegd aan de mogelijkheden tot bebouwing en gebruik van de grond, die tot beschadiging van de leidingen kunnen leiden.
2. 2. Binnen de dubbelbestemming 'Leiding' mogen, in afwijking van het bepaalde in de afzonderlijke artikelen, uitsluitend bouwwerken van geringe omvang ten dienste van of ter instandhouding van de betreffende leiding worden gebouwd.

Het beleid

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is verdeeld in de categorieën 1 tot en met 2, hetgeen te maken heeft met het onderliggende gemeentelijke archeologische beleid en de te beschermen waarden. Gronden met deze dubbelbestemming zijn mede bestemd voor de instandhouding en bescherming van de archeologische waarden en oudheidkundige waardevolle elementen, in het bijzonder voor beschermde archeologische monumenten. Bouwen dan wel aanleggen in dergelijke gronden is niet zonder meer mogelijk.

Zoals uitgebreid uiteengezet in Hoofdstuk 2 betreffen de wijzigingen, die op basis van de drie verleende omgevingsvergunningen zijn doorgevoerd, ondergeschikte wijzigingen die in de bestemmingsplan planologisch - juridisch worden doorvertaald in de regels en met name op de verbeelding van dit plan. Nu volgend samenvattend een kort overzicht van de betreffende wijzigingen:

• Verschillende afwijkingen (zowel in fase 1 als fase 2) van de bouwgrenzen en waar nodig ook de bestemmingsgrenzen welke zijn aangepast op de verbeelding, dit betreft:
  1. 1. Gedeelten van randen van het winkelcentrum (fase 1);
  2. 2. Gedeelten van de verschillende parkeerplaatsen (fase 1 en 2);
  3. 3. Gedeelten van de randen van het supermarkt- en appertementencomplex uit fase 2;
• Verschillende afwijkingen (zowel in fase 1 als fase 2) van de bouwhoogten welke zijn aangepast op de verbeelding;
• Afwijking verkeersontsluitingen voor voetgangers, de betreffende 3 ontsluitingen zijn op de verbeelding op de werkelijke locatie zoals gerealiseerd weergegeven;
• Afwijking oppervlakte horecagelegenheid van 200 m² naar 225 m²;
• Verwijdering dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ uit de regels en van de verbeelding;

• Aanpassing van de maximaal toelaatbare oppervlakte van de supermarkten in de regels

Anti-dubbeltelregel

Overeenkomstig het Besluit ruimtelijke ordening is de 'Anti-dubbeltelregel' opgenomen. Deze regel wordt opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel of een bepaalde oppervlakte van een bouwperceel mogen beslaan, het resterende onbebouwde terrein ook nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels

Voor het hele plangebied, en dus alle bestemmingen, gelden een aantal 'Algemenebouwregels', conform het Bro.

Algemene gebruiksregels

Voor het hele plangebied, en dus alle bestemmingen, gelden een aantal 'Algemenegebruiksregels'. In dit artikel wordt in ieder geval geregeld in welke gevallen, ongeacht de bestemming, het gebruik van gronden en/of bouwwerken niet is toegestaan.

Algemene aanduidingsregels

De 'Algemene aanduidingsregels' betreffen de nadere aanduiding van samenhangende gebieden gelegen over meerdere bestemmingen waarop een nadere regeling van toepassing is. Aanduidingsregels hebben met name betrekking op sectorale aspecten die ruimtelijk relevant zijn en waaraan een zonering (aan te houden afstand) is toegekend. In het kader van het industrielawaai wordt in deze regels een gebiedsaanduiding opgenomen.

Algemene afwijkingsregels

In de 'Algemene afwijkingsregels' wordt aangegeven in welke gevallen middels een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het om, tenzij anders vermeld, afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Algemene wijzigingsregels

In de 'Algemene wijzigingsregels' wordt aangegeven in welke gevallen burgemeester en wethouders bevoegd zijn het bestemmingsplan te wijzigen. De voorwaarden, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht genomen moeten worden, zijn daarbij aangegeven.

Algemene procedureregels

In de 'Algemene procedureregels' wordt aangegeven welke procedures moeten worden doorlopen bij in de bestemmingsregels opgenomen afwijkingsregels en bij het stellen van nadere eisen. De procedure voor het wijzigen van een plan of het verlenen van een omgevingsvergunning is al bij wet geregeld.

Overige regels

In de 'Overige regels' zijn de voorrangsregels opgenomen, die in geval van strijdigheid van belangen tussen bestemmingen en dubbelbestemmingen, de voorrang van regels bepalen.

Overgangsrecht

In de regels wordt het 'Overgangsrecht' opgenomen zoals voorgeschreven in de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Slotregel

Als laatste wordt de 'Slotregel' conform de SVBP2012 opgenomen. In deze slotregel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan aangehaald kunnen worden.

Naast het toetsen van een bestemmingsplan aan diverse milieu- en veiligheidsaspecten, dient het bestemmingsplan ook getoetst te worden aan de uitvoerbaarheid van het plan. Hierbij wordt gekeken naar de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Dit bestemmingsplan voor het centrum van Stein is een beheersplan met een conserverend karakter. Het betreft de actualisatie van een verouderd bestemmingsplannen waarbij eveneens de planologisch - juridische consequenties van de 3 verleende omgevingsvergunningen worden opgenomen. In de bijbehorende ruimtelijke onderbouwingen is de economische en financiële uitvoerbaarheid van deze omgevingsvergunningen onderbouwd. In alle gevallen wordt de huidige situatie weergegeven. Dit heeft geen financiële consequenties.

De financiële haalbaarheid van mogelijke ontwikkelingen, wijzigings- of afwijkingsbevoegdheden binnen het bestemmingsplan dienen afzonderlijk te worden aangetoond door de initiatiefnemers zelf. Verder voorziet het bestemmingsplan niet rechtstreeks in nieuwe ontwikkelingen.

In de Wet ruimtelijke ordening (afd. 6.1) is bepaald dat burgemeester en wethouders degene, die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een bestemmingsplan, op aanvraag een tegemoetkoming toekent, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Het voorliggende bestemmingsplan is echter naar zijn aard hoofdzakelijk een conserverend bestemmingsplan, waardoor het risico van toewijsbare planschade gering is danwel zelfs niet aan de orde is.

Met contractpartners Kibo en Zaam Wonen bestaat consensus over de in het onderhavige bestemmingsplan opgenomen en feitelijk gerealiseerde woningen en detailhandel.

In de Wet ruimtelijke ordening (artikel 6.12) wordt voorgeschreven dat tegelijk met het vaststellen van een bestemmingsplan een exploitatieplan vastgesteld moet worden voor het plangebied of delen ervan, tenzij:

• het kostenverhaal anderszins verzekerd is;
• er geen noodzaak tot het stellen van locatie-eisen of eisen aan type woningbouw is;
• er geen noodzaak is voor het bepalen van een tijdvak of fasering.

In artikel 6.2.1 Bro worden de bouwplannen aangewezen waarvoor de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen. Onder een bouwplan wordt onder andere verstaan de bouw van één of meerdere woningen. Wijziging van het gebruik van een bestaand gebouw kan dan ook niet worden aangemerkt als een bouwplan. Een exploitatieplan wordt gelijktijdig vastgesteld met het ruimtelijk plan of besluit waarop het betrekking heeft. Dat kan een bestemmingsplan, een wijzigingsplan, een projectbesluit en een buiten toepassingsverklaring van een beheersverordening zijn.

De reeds vergunde situatie voor het centrum is opnieuw positief bestemd. Het betreft inmiddels een bestaande situatie waarbinnen geen nieuwe ontwikkelingen (meer) zijn voorzien. Er zijn verder geen kosten aan het plan meer verbonden. Een exploitatieplan wordt derhalve niet noodzakelijk geacht.

Naast de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het ook belangrijk dat het plan maatschappelijk uitvoerbaar is. Daarom zal een bestemmingsplanprocedure worden doorlopen. In het kader van deze procedure zal dit plan ter inzage worden gelegd. Eventuele reacties en zienswijzen kunnen tijdens deze inzagetermijn worden ingediend.

Gezien de reeds doorlopen procedures in het kader van het voorheen geldende bestemmingsplan ‘Centrum Stein’, het thans geldende bestemmingsplan ‘Kern Stein’ alsmede de aanpassingen van deze bestemmingsplannen naar aanleiding van de destijds gegrond verklaarde zienswijzen mag worden aangenomen dat tegen dit plan geen overwegende bezwaren bestaan. Zeker ook gezien het feit dat bij de separate procedure voor de omgevingsvergunningen van fase 1 en 2 van de plannen verschillende informeer en participatie momenten zijn georganiseerd voor geïnteresseerden en betrokkenen. Winkeliers mochten hierbij bijvoorbeeld een voorkeurspositie aangeven voor hun winkel in het nieuwe winkelcentrum en omwonenden en overige betrokkenen zijn uitvoerig geïnformeerd over de plannen. Dit heeft uiteindelijk geleid tot onherroepelijke vergunningen.

Het bestemmingsplan doorloopt als ontwerp respectievelijk vastgesteld en onherroepelijk bestemmingsplan de volgende procedure, te weten:

a. Ontwerp:

1^e ter inzage legging (ontwerpbestemmingsplan)

b. Vaststelling:

Vaststelling door de Raad

2^e ter inzage legging (vastgesteld bestemmingsplan)

c. Beroep:

(Gedeeltelijk) onherroepelijk bestemmingsplan

Reactieve aanwijzing

Beroep bij Raad van State

In het kader van deze procedure kunnen gedurende de ter inzageligging van het ontwerpbestemmingsplan (fase a) zienswijzen worden ingediend door een ieder. In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen wordt daarvan steeds melding gemaakt. Uiteindelijk besluit de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, indien nodig, over het plan in zijn vastgestelde vorm.

Overeenkomstig artikel 1.3.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is kennis gegeven van het voornemen tot het voorbereiden van het bestemmingsplan 'Centrum Stein 2018'. Hierbij is aangegeven dat dit bestemmingsplan een integrale herziening betreft om het nieuwe centrum van Stein, na jaren van ontwikkeling, te voorzien van een adequate planologisch - juridisch kader.

Tot de voorbereiding van dit bestemmingsplan behoort het overleg met de daarvoor in aanmerking komende besturen van betrokken gemeenten, provincie en waterschappen en met diensten van het Rijk (indien aan de orde). Instanties die blijkens hun werkterrein, belangen vertegenwoordigen of bevoegdheden krachtens de Wro hebben, worden bij de totstandkoming van bestemmingsplannen betrokken bij het overleg conform artikel 3.1.1. Bro.

Echter de diverse instanties zijn reeds nadrukkelijk betrokken bij de voorbereiding van de plannen voor het centrum. Aangezien dit bestemmingsplan uitsluitend een conserverend plan plan betreft waarin de inmiddels gerealiseerde situatie van een adequaat planologisch - juridisch kader wordt voorzien, wordt vooroverleg niet noodzakelijk geacht. Het bestemmingsplan wordt dan ook direct als ontwerp ter inzage gelegd.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 26 oktober 2018, gedurende zes weken, tot en met 6 december 2018 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen binnen gekomen. Er is dan ook geen aanleiding om het ontwerpbestemmingplan bij de vaststelling te wijzigen.

Het bestemmingsplan is door de gemeenteraad van de gemeente Stein in de raadsvergadering van 31 januari 2019 ongewijzigd vastgesteld.