de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1509.BP000097-VA01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

het wijzigingsplan Kom Varsseveld - tussen Burg. van der Zandestraat 1 en 1d van de gemeente Oude IJsselstreek.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een woning dat deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen.

een bedrijf dat is gericht op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten dat in (een gedeelte van) of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een bedrijf dat enkel is gericht op het leveren van diensten (op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, ontwerptechnisch of kunstzinnig gebied) dat in of bij een woning wordt uitgeoefend door de bewoner van de woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6 eerste lid onder c van de Wet ruimtelijke ordening.

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het houden van dieren en/of telen van gewassen.

waarde van een terrein in verband met de zich (mogelijk) daarin bevindende oudheidkundige zaken.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een onderneming gericht op het bedrijfsmatig produceren, bewerken, installeren, herstellen, opslaan en/of distribueren van goederen of op het bedrijfsmatig verlenen van diensten.

een kleinschalige verblijfsaccommodatie voor kortdurend recreatief verblijf waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

de totale oppervlakte bedrijfsruimte die voor de bedrijfsuitoefening nodig is, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder.

1. a. bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzagelegging van het ontwerpplan, dan wel zoals die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning;
2. b. het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één of meer huishoudens door hulpbehoevenden op het fysieke, psychische en/of sociale vlak eventueel met extra zorg en/of begeleiding, met bijbehorende voorzieningen, zoals een gemeenschappelijke ruimte en kantoor.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, kelder, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

gebouwen die gebruikt worden voor bewoning of daartoe bestemd zijn danwel andere geluidgevoelige gebouwen en terreinen als bedoeld in de geldende milieuwetgeving.

de etmaalwaarde van het equivalente geluidsniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door de gezamenlijke inrichtingen en toestellen, aanwezig op het industrieterrein, het geluid van niet tot de inrichtingen behorende motorvoertuigen op het terrein daaronder niet begrepen, zoals bedoeld in de geldende milieuwetgeving.

de gemiddelde geluidbelasting over de dag-, avond- en nachtperiode (Lden) uitgedrukt in dB op een bepaalde plaats, veroorzaakt door het gezamenlijke wegverkeer op een bepaald weggedeelte of een combinatie van weggedeelten, zoals bedoeld in de geldende milieuwetgeving.

de etmaalwaarde van het equivalente geluidniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door het gezamenlijke spoorwegverkeer of op een bepaald spoorweggedeelte of een combinatie van spoorweggedeelten, zoals bedoeld in de geldende milieuwetgeving.

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht.

een bedrijf waar hoofdzakelijk dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin logies wordt verstrekt, een en ander al dan niet in combinatie met elkaar niet zijnde een seksinrichting of voor gebruik ten behoeve van prostitutie.

het bedrijfsmatig verlenen van administratieve diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

culturele, medische, educatieve, sociale en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening (met uitzondering van een ziekenhuis) en dagopvang.

een activiteit die in ruimtelijke en/of functionele zin ondergeschikt is aan en voortvloeit uit de hoofdfunctie.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan het productieproces.

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

Twee woningen waarvan de hoofdgebouwen aan elkaar zijn gebouwd.

de totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond.

goederen die vanwege hun omvang een groot oppervlak nodig hebben voor de uitstalling, zoals bouw- en doe-het-zelf producten, auto's, motorfietsen, boten, caravans, keukens, sanitair en meubelen.

een bouwmassa bestaande uit één vrijstaand hoofdgebouw.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten en/of het leggen van contacten of het uitvoeren van commerciële handelingen, uitgezonderd detailhandel.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten.

de kortste afstand tussen de (zijdelingse) perceelsgrens en enig punt van een bouwwerk.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

het deel van het bouwvlak uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

het laagste punt van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf peil.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel/bestemmingsvlak gelegen bouwwerken tezamen.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de gemiddelde hoogte van de weg ter plaatse;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte bouwterrein;
3. c. bij de bestemming Verkeer - Railverkeer wordt onder peil verstaan: de bovenkant spoorstaaf;
4. d. vanaf het waterpeil tot het hoogtste punt van het bouwwerk.

Toepassing van maten:

Tenzij anders bepaald, worden de waarden die in dit bestemmingsplan in m of m2 zijn uitgedrukt op de volgende wijze gemeten:

1. a. afstanden loodrecht;
2. b. hoogten anaf het aansluitend afgewerkt terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven, en
3. c. maten buitenwerks, waarbij uitstekende delen van ondergeschikte aard tot maximaal 0,5 m buiten beschouwing blijven.

Bij de toepassing van bovenstaande, wordt een bouwwerk, voor zover dit zich bevindt op een erf- of perceelgrens, gemeten aan de kant waar het aansluitend afgewerkt terrein het hoogst is.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen;
2. b. wegen en paden;
3. c. erkers en erfafscheidingen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. bijzondere woonvormen;
3. c. bed & breakfast;
4. d. aan huis verbonden beroepen;
5. e. aan huis verbonden bedrijven;
6. f. een garage/berging ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - garage/berging';
7. g. bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
8. h. tuinen en erven;
9. i. parkeer-, speel- en groenvoorzieningen;
10. j. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
11. k. straatmeubilair en nutsvoorzieningen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

In die gevallen dat de bestaande afstand tot enige op de verbeelding aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen minder bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt die afstand in afwijking daarvan als minimaal toegestaan.

In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentages in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, sub c van de Wabo wordt in elk geval verstaan:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie;
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel in:
   1. 1. volumineuze goederen;
   2. 2. goederen waarvan de verkoop redelijkerwijs niet past in stedelijk gebied, zoals: brand- en explosiegevaarlijke stoffen.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het overschrijden van bouwgrenzen. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarden dat:

1. a. de overschrijding maximaal 2,5 meter bedraagt;
2. b. de noodzakelijkheid is aangetoond in verband met de uitmeting van het terrein of uit oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het overschrijden van de maximale bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde voor kunstwerken, en zend-, ontvang- en/of sirenemasten. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarde dat:

1. a. De bouwhoogte maximaal 40 meter bedraagt.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarde dat:

1. a. De bouwhoogte maximaal 10 meter bedraagt.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken worden gebouwd voor nutsvoorzieningen, zoals gasdrukregelstations, wachthuisjes, telefooncellen, transformatorhuisjes en bouwwerken ten behoeve van het rioolstelsel, uitgezonderd verkooppunten voor motorbrandstoffen. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarde dat:

1. a. de bouwhoogte maximaal 3 meter bedraagt;
2. b. de inhoud maximaal 50 m³ bedraagt, met dien verstande dat voor bouwwerken ten behoeve van het rioolstelsel geen maximale inhoud van toepassing is.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het gebruik van gronden of bouwwerken ten behoeve van evenementen met een maximum van drie per jaar en een duur van ten hoogste vijftien dagen per evenement, het opbouwen en afbreken van voorzieningen ten behoeve van het evenement hieronder begrepen.

Het bevoegd gezag wijkt enkel af van de regels zoals hierboven genoemd onder de voorwaarden dat:

1. a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het woon- en leefklimaat;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheid niet onevenredig worden benadeeld;
3. c. de sociale veiligheid niet onevenredig wordt benadeeld;
4. d. de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig worden benadeeld;
5. e. er geen milieutechnische belemmeringen zijn.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning of omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van lid 9.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 9.1 met maximaal 10%.

Lid 9.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 9.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 9.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het vierde lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het wijzigingsplan Kom Varsseveld - tussen Burg. van der Zandestraat 1 en 1d.

In dit hoofdstuk wordt de aanleiding voor het wijzigingsplan en de ligging en begrenzing van het plangebied aangegeven. Dit wordt geïllustreerd door middel van het opnemen van een kaartfragment, waaruit de ligging van het plangebied blijkt.

Op 23 juni 2011 is het bestemmingsplan Kom Varsseveld 2010 vastgesteld. In dit bestemmingsplan is een wijzigingsmogelijkheid opgenomen voor de bouw van een woning aan de Burgemeester van der Zandestraat (tussen 1 en 1d) in Varsseveld.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan Kom Varsseveld 2010 was al wel duidelijk dat op deze locatie een woning gebouwd kon gaan worden, maar was nog niet helder op welke wijze de uitbreiding gestalte zou moeten krijgen. Daarom is besloten hiervoor een wijzigingsbevoegdheid in het plan op te nemen. Nu ondertussen de plannen zijn doorontwikkeld, is het noodzaak dit planologisch te regelen, zodat ook daadwerkelijk een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden aangevraagd, en de bouwwerkzaamheden kunnen beginnen. Onderhavig wijzigingsplan maakt deze verdere werkzaamheden, na vaststelling door het college van burgemeester en wethouders, mogelijk.

Het plangebied ligt aan de Burgemeester van de Zandestraat in Varsseveld, gelegen tussen huisnummer 1 en 1d. Het terrein is kadastraal bekend Varsseveld, sectie I, nummer 1476.

Op onderstaande luchtfoto is het plangebied in kaart gebracht:

Onderhavig wijzigingsplan is een 'wijziging/ uitwerking' op het vigerende bestemmingsplan 'Kom Varsseveld 2010', vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Oude IJsselstreek d.d. 23 juni 2011. In het bestemmingsplan Kom Varsseveld 2010 is de betreffende wijzigingsmogelijkheid opgenomen als 'Wro-zone - wijzigingsgebied 5'.

In hoofdstuk 2 zal de huidige situatie van het plangebied in beeld worden gebracht, en wordt ook aandacht wordt besteed aan het nieuwe bouwplan (planbeschrijving). In hoofdstuk 3 zullen verschillende omgevingsaspecten de revue passeren, waarna in hoofdstuk 4 de waterparagraaf aan bod komt. In hoofdstuk 5 respectievelijk hoofdstuk 6 zullen de juridisch bestuurlijke aspecten alsook de economische uitvoerbaarheid van het bouwplan worden beschreven.

Op onderstaande foto is het betreffende perceel te zien.

Het bouwplan voorziet in de bouw van een levensloopbestendige vrijstaande eensgezinswoning, met badkamer en slaapkamer op de begane grond. Hieronder zijn schetsen van het bouwplan te zien en is te zien hoe de woning op de kavel is gesitueerd.

In het op 23 juni 2011 vastgestelde bestemmingsplan Kom Varsseveld 2010 zijn een aantal wijzigingsgebieden opgenomen, waaronder 'Wro-zone - wijzigingsgebied 5' voor het onderhavige plangebied.

Hierin is opgenomen dat het bevoegd gezag ter plaatse van de aanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied 5' de gronden kan wijzigen in de bestemmingen 'Tuin' en 'Wonen' als bedoeld in de artikelen 16 en 21 van het bestemmingsplan Kom Varsseveld 2010. De wijziging wordt toegestaan onder de voorwaarden dat:

1. a. als woningtype uitsluitend 'vrijstaand' is toegestaan;
2. b. het aantal woningen maximaal 1 bedraagt;
3. c. de goothoogte en bouwhoogte maximaal 7m respectievelijk 10m bedragen;
4. d. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheid niet onevenredig worden benadeeld;
5. e. er in de parkeerbehoefte wordt voorzien;
6. f. de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig worden benadeeld;
7. g. het bouwplan niet in strijd is met het regionaal en/of gemeentelijk beleid (waaronder het beleid ten aanzien van woningbouw).

Voor wat betreft de voorwaarden a t/m c kan worden gesteld dat hieraan voldaan wordt, nu er op het betreffende perceel één vrijstaande woning wordt gebouwd met een goot- en nokhoogte van ongeveer 3,2 meter respectievelijk 7,3 meter hoog.

Voor wat betreft de voorwaarden d t/m f kan worden gesteld dat ook hieraan voldaan wordt, doordat de betreffende woning wordt gebouwd op een locatie die zich ruimtelijk gezien goed leent voor woningbouw. Immers, de Burgemeester van de Zandestraat is als uitloopstraat van het centrum toch overwegend een 'woonstraat' en de woning wordt geplaatst op een vrije kavel tussen andere woningen in. Voor wat betreft hinder en/of invloed van het bouwplan op andere bedrijven in de omgeving wordt verwezen naar paragraaf 3.1.4. De kavel wordt ontsloten via de Burgemeester van de Zandestraat zelf en parkeren wordt op eigen terrein opgelost. De parkeernorm voor vrijstaande woningen in een dergelijke omgeving bedraagt 2. Deze twee parkeerplaatsen zullen op eigen terrein worden gerealiseerd.

Dat het bouwplan tevens voldoet aan voorwaarde g blijkt uit het feit dat de woningbouwontwikkeling past binnen de gemaakte afspraken in het kader van de regionale woonvisie. In het kader van de regionale afspraken over woningbouw is en wordt binnen de gemeente kritisch gekeken naar het aantal nog te bouwen woningen. Voor het onderhavig plangebied is in de voorstellen ter zake rekening gehouden met deze te bouwen woning, nu de planvorming voor dit project al zeer geruime tijd loopt, en het oorspronkelijk de bedoeling was het plan ook mee te nemen in de actualisatie van het bestemmingsplan Kom Varsseveld zelf. Gelet op een aantal voorheen niet in te schatten ontwikkelingen, bleek het uiteindelijk toch niet mogelijk om het plan eerder al mee te nemen in het komplan zelf, waardoor ervoor gekozen is voor dit plan een wijzigingsbevoegdheid op te nemen. Het meewerken aan dit plan is daarmee niet in strijd met het regionale en gemeentelijke beleid ten aanzien van woningbouw.

Uit bovenstaande blijkt dat met deze wijziging voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden en dat er derhalve geen belemmeringen zijn voor dit wijzigingsplan.

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien de beleidsvelden naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. Het is daarnaast van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals wonen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

In het kader van de voorbereiding van dit wijzigingsplan is onderzoek gedaan naar mogelijk milieutechnische en overige omgevingsaspecten. Dit betreft de volgende aspecten:

Door bureau Econsultancy is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op het betreffende perceel (rapportage 10 juli 2012, zie bijlage).

Op basis van het vooronderzoek is geconcludeerd dat de onderzoekslocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie "onverdacht" (ONV). Bij onverdachte locaties luidt de onderzoekshypothese dat de bodem niet verontreinigd is.

De bovengrond bestaat voornamelijk uit matig humeus, zwak siltig, zeer fijn zand. De ondergrond bestaat uit zwak tot sterk siltig, uiterst fijn tot matig fijn zand. Plaatselijk is de bovengrond zwak baksteenhoudend. Verder zijn er in de bodem zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen.

Er zijn op basis van het vooronderzoek, tijdens de terreininspectie en bij de uitvoering van de veldwerkzaamheden geen aanwijzingen gevonden, die aanleiding geven een asbestverontreiniging op de locatie te verwachten. Hierbij wordt opgemerkt dat gelet op de doelstelling van het onderzoek de werkzaamheden niet conform de NEN 5707 ("Bodem - Inspectie, monsterneming en analyse van asbest in bodem en partijen grond") zijn uitgevoerd.

De zwak baksteenhoudende bovengrond is licht verontreinigd met kwik, lood en PAK en zijn hoogstwaarschijnlijk het gevolg van de aangetroffen bijmengingen. Het PAK-gehalte bevindt zich onder de voor het gebied geldende achtergrondwaarde. De zintuiglijk schone bovengrond is licht verontreinigd met lood. In de ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetoond.

Het grondwater is licht verontreinigd met barium, koper en naftaleen. De metaalverontreinigingen zijn mogelijk te relateren aan regionaal verhoogde achtergrondconcentraties van metalen in het grondwater. Voor de lichte naftaleenverontreiniging heeft Econsultancy geen verklaring. Een verband met de bodemkwaliteit op het naburige perceel kan, mede gezien de lichte verhoging ten opzichte van de detectiegrens van de parameters ethylbenzeen en xylenen, echter niet worden uitgesloten.

De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "onverdacht" kan worden beschouwd wordt, op basis van de lichte verontreinigingen, verworpen. Echter, gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de verkoop, de bestemmingsplanwijziging en de nieuwbouw op de onderzoekslocatie.

Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop mogelijk van toepassing.

Het aspect bodem vormt, gelet op het bovenstaande, geen belemmering voor de planwijziging.

Door Wensink akoestiek & milieu is een onderzoek naar geluidbelasting wegverkeerslawaai uitgevoerd (rapportage d.d. 18 juli 2012, zie bijlage).

De potentiële woning ondervindt geluidbelasting van het wegverkeer over de Burg. Van der Zandestraat. Door middel van akoestisch onderzoek is nagegaan, wat de geluidbelasting Lden op de bouwlocatie is.

Uit de onderzoeksresultaten blijkt, dat de geluidbelasting 63 dB etmaalwaarde bedraagt. De Burg. van de Zandestraat is een 30-km-weg. In het kader van de Wet geluidhinder wordt de geluidbelasting van 30-km wegen niet getoetst; het bouwplan voldoet daarmee aan de eisen van de Wet geluidhinder.

In het kader van de ruimtelijke onderbouwing is nagegaan, in hoeverre geluidmaatregelen zijn te treffen om de geluidbelasting op de woning te verlagen.

Bij de aanvraag bouwvergunnign zal door akoestisch onderzoek aangetoond dienen te worden, welke bouwkundige voorzieningen aan de woning dienen te worden getroffen, zodat het geluidniveau in de geluidgevoelige ruimten van de woning aan de eisen voldoet.

Gezien het feit dat de locatie Burgemeester van de Zandestraat (tussen 1 en 1d) gelegen is binnen een 30 km/uur zone, hoeft volgens de Wet geluidhinder dus niet getoetst te worden aan het aspect geluid.

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Dit is feitelijk een wijziging van titel 5.2 van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer bevat de wettelijke grens- en richtwaarden voor de luchtkwaliteit in Nederland. In de wet wordt rekening gehouden met de mate van luchtverontreiniging. Hierbij wordt gekeken of de ontwikkeling in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Het bouwplan draagt niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, waardoor een luchtkwaliteitsonderzoek achterwege kan blijven. Het aspect luchtkwaliteit vormt derhalve geen belemmering voor het bouwplan.

Volgens de Wet Milieubeheer (Wm) zijn woningen zogenaamde 'gevoelige functies'. Het is daarom bij ruimtelijke plannen belangrijk om te kijken in hoeverre de nabijgelegen bedrijven en inrichtingen een belemmering kunnen vormen voor de realisatie van een woning (het woon- en leefklimaat moet voor de nieuwe woning gewaarborgd kunnen worden). Andersom mag het ook niet zo zijn dat door de realisatie van een woning/ bedrijf de omliggende bedrijven en inrichtingen geschaad gaan worden in hun bedrijfsvoering.

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich, naast voornamelijk woningen, ook enkele bedrijven of inrichtingen. Zo zit er aan de Burg. van der Zandestraat een juwelier/ opticien (nr. 6), een cafetaria/steakhouse (nr. 8), een fysiotherapiepraktijk aan huis (nr. 1d), een fietswinkel (nr. 3) en een doe-het-zelf-zaak (nr. 9). Aan de D. Jolinkweg bevinden zich een fietsenzaak (nr. 9), een bakkerij (nr. 10), een kantoor t.b.v. een zorgaanbieder (nr. 11) en een autobedrijf met onbemand tankstation (nr. 16).

Goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkómen van hinder en gevaar. In de VNG-uitgave "Bedrijf en Milieuzonering" worden daarom indicatieve afstanden (in meters) genoemd voor wat betreft geur, stof, geluid en gevaar. Deze afstandsnormen gelden als richtlijn en hiervan kan afgeweken worden indien er hiertoe uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening geen bezwaren bestaan.

De hierboven genoemde omliggende detailhandelsbedrijven kennen in de VNG-uitgave een afstandsnorm van 0 meter voor geur, stof en gevaar, en een afstandsnorm van 10 meter voor geluid. Alle detailhandelsbedrijven liggen buiten de afstandsnorm van 10 meter van het bouwplan en dus kan het bouwplan geen hinder voor deze detailhandelsbedrijven opleveren. Voor wat betreft de horecagelegenheid kan worden gesteld dat hiervoor de afstanden 10, 0, 10 en 10 gelden voor respectievelijk geur, stof, geluid en gevaar. De nieuw te bouwen woning ligt buiten deze afstanden. Ook voor wat betreft het kantoor van een zorgaanbieder kan worden gesteld dat de afstandsnormen voor kantoren zijn gesteld op 0, 0, 10 en 0 meter voor respectievelijk geur, stof, geluid en gevaar. De nieuw te bouwen woning ligt aanzienlijk buiten deze afstandsnormen.

Gelet op het feit dat de nieuw te bouwen woning gelegen is buiten de hierboven genoemde afstandsnormen tot de omliggende winkels, horeca en kantoor, kan worden geoordeeld dat door de uitvoering van het bouwplan geen hinder te verwachten is, en kan worden gesteld dat het bouwplan op dit punt niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

Wat betreft de fysiotherapiepraktijk aan huis kan worden gesteld dat deze gelijk gesteld kunnen worden aan artsenpraktijken qua hinder en invloed, en derhalve qua normafstand is gesteld op 0, 0, 10 en 0 meter voor wat respectievelijk geur, stof, geluid en gevaar. De betreffende woning ligt op een kortere afstand dan de indicatieve normen aangeven. Derhalve moet in principe gekeken worden of er vanut het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening geen bezwaren bestaan tegen de realisatie van de betreffende woning.

De normen zijn indicatief en hiervan kan afgeweken worden, indien op voorhand gesteld kan worden dat er geen belemmeringen te verwachten zijn. Het betreft hier een fysiotherapiepraktijk aan huis, waarvan te verwachten is dat hier geen geluid vandaan komt, waardoor nader onderzoek hier niet noodzakelijk wordt geacht.

Voor het autobedrijf met tankstation geldt dat voor 'handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven' de afstandsnormen van 10, 0, 30 en 10 meter geindiceerd voor respectievelijk geur, stof, geluid en gevaar. Een benzinestation zonder LPG wordt geindiceerd op 30, 0, 30 en 10 meter afstand voor respectievelijk geur, stof, geluid en gevaar. Ook hier kan gesteld worden dat de betreffende woning op een kortere afstand is gelegen dan de indicatieve normen (met name voor geur en geluid) aangeven. Derhalve moet ook hier gekeken worden of er vanut het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening geen bezwaren bestaan tegen de realisatie van de betreffende woning.

Enerzijds wordt hier gekeken of er in de woning een goed woon- en verblijfsklimaat kan worden gegarandeerd. Daarvan concludeert het akoestisch onderzoek (zie artikel 3.1.2) dat de geluidbelasting Lden op de bouwlocatie 63 dB etmaalwaarde bedraagt. In het kader van de benodigde omgevingsvergunning voor het bouwen dient in de geluidgevoelige vertrekken in de woning aan de binnenwaarde van 33 dB Lden te worden voldaan. Een en ander betekent, dat de gevelgeluidwering van de nieuwe woning tenminste 63-33=30 dB(A) dient te bedragen. Bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het bouwen zal dan door akoestisch onderzoek aangetoond dienen te worden, of met de bouwkundige constructie aan het vereiste geluidniveau in de geluidgevoelige ruimten van de woning wordt voldaan.

Anderzijds dient het bedrijf te voldoen aan zijn plichten, te weten de geluidsvoorschriften uit het activiteitenbesluit. Daarom is akoestisch onderzocht of het bedrijf niet gehinderd wordt door de bouw van de nieuwe woning (met slaapkamer op slechts 4 meter van het bedrijf). Op 17 december 2012 is daartoe door Wensink akoestiek en milieu een quickscan/ akoestische verklaring autobedrijf met tankstation uitgevoerd (zie bijlage).

Hieruit is naar voren gekomen dat het geluidniveau vanuit het autobedrijf met tankstation ter plaatse van de nieuw te bouwen woning ruim voldoet aan de geluideisen (conform het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer). Daarom is het niet noodzakelijk, om de geluiduitstraling vanuit het autobedrijf met tankstation door middel van een compleet uitgebreid akoestisch onderzoek nog nader te laten onderzoeken.

De gemeente Oude IJsselstreek (Klimaatbeleid, energiekansenkaart 2006), de provincie Gelderland (Kwalitatief Woon Programma) en het ministerie van VROM hechten allen belang aan aandacht voor Duurzaam Bouwen. Bouwende partijen worden gestimuleerd hier aandacht aan te geven en nu al te anticiperen op toekomstige ontwikkelingen op dit gebied. De gemeente Oude IJsselstreek streeft naar een verscherpte EPC norm van minimaal 5-10%. In de energiekansenkaart worden de economisch meest gunstige opties uitgewerkt. Daar waar mogelijk wordt een zongerichte verkaveling toegepast.

Duurzaamheid is daarnaast onder te verdelen in o.a. energieverbruik, materiaal verbruik, waterverbruik, maar ook het binnenmilieu en toekomstgericht bouwen. Voor woningbouw (nieuwbouw) is in de Regio Achterhoek een puntenlijst ontwikkeld om particulieren die duurzaam willen bouwen een handvat te bieden. De vier bovengenoemde elementen zijn hierin verwerkt. Deze puntenlijst is zeer geschikt om richting en invulling te geven aan het duurzaam bouwen (de lijst is te vinden op de website van de gemeente: http://www.oude-ijsselstreek.nl/pagina/4155/Duurzaam%20Bouwen.html).

De ambitie van het college is om meer duurzame huizen te realiseren. (maatregelen concreet te maken) Voor nieuwbouw is het beleid duidelijk.

Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologisch monumentenzorg (Wamz) van kracht geworden. Hierdoor is het Verdrag van Malta (Verdrag van Valletta) inzake de bescherming van archeologisch erfgoed in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. Het Verdrag van Malta gaat uit van het in de bodem bewaren van archeologische waarden op de locatie zelf (in situ). Opgravingen moeten zoveel mogelijk worden vermeden, omdat het risico bestaat dat historische informatie voor altijd verloren gaat. De achterliggende gedachte is dat de bodem zich nog steeds als de beste bewaarplaats bewezen heeft. Een andere gedachte, die hierbij speelt, is het gegeven dat latere generaties mogelijk over betere technieken van opgraven kunnen beschikken. Het verdrag wil verder bevorderen dat in een zo vroeg mogelijk stadium van ruimtelijke ordening al rekening wordt gehouden met archeologische waarden. Tenslotte gaat het verdrag uit van het beginsel 'de veroorzaker betaalt'. Dat wil zeggen dat degene die de bodem wil verstoren het archeologisch (voor)onderzoek en de eventuele opgraving zelf moet betalen.

Het is van groot belang om de archeologische kwaliteiten van locaties in kaart te brengen. Dit is in kaart gebracht in de Cultuurhistorische inventarisatie, waarden-, verwachtingen- en maatregelenkaart (opgesteld 27 april 2010), die als basis dient voor het archeologiebeleid van de gemeente Oude IJsselstreek.

Het plangebied kent een lage archeologische verwachtingswaarde, zodat geen archeologisch vooronderzoek hoeft te worden verricht. Mochten bij de daadwerkelijke bouwwerkzaamheden desondanks toch archeologische resten worden gevonden, waarvan men weet of redelijkerwijs had kunnen vermoeden dat dit van archeologische waarde is, dan dient men de bouw stil te leggen en overleg te voeren met het bevoegd gezag alvorens de werkzaamheden al dan niet herstart kunnen worden.

Bescherming van natuurwaarden vindt plaats via de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet. Op grond van de Natuurbeschermingswet wordt de gebiedsbescherming geregeld. Hierbij worden speciaal aangewezen gebieden beschermd. Het plangebied bevindt zich niet in of in de directe omgeving van een speciale beschermingszone als bedoeld in de Vogel- en/of Habitatrichtlijn of in de directe omgeving van de ecologische hoofdstructuur. Gebiedsbescherming is daarmee niet aan de orde.

In de Flora- en faunawet is de soortenbescherming vastgesteld. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, met mogelijke gevolgen voor beschermde planten en dieren, is het verplicht om vooraf te toetsen of deze plannen kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dat het geval dreigt te zijn, moet worden onderzocht of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, of de gevolgen voor beschermde soorten te verminderen.

De aard van het plangebied maakt het zeer onwaarschijnlijk dat zich hier beschermde flora of fauna bevinden. Gelet hierop is in principe geen nader onderzoek in de vorm van een quickscan flora en fauna noodzakelijk.

Gelet op bovenstaande blijken er voor het wijzigingsplan (en hiermee ook de ontwikkeling van het bouwplan) geen (milieutechnische) belemmeringen.

Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. Het voorkomen van afwenteling door het hanteren van de drietrapsstrategie "Vasthouden-Bergen-Afvoeren" staat hierbij centraal. Voor de waterkwaliteit is het uitgangspunt “stand still - step forward”. Watersysteembenadering en integraal waterbeheer dienen als handvaten voor het benutten van de natuurlijke veerkracht van een watersysteem.

In het ”Waterbeheersplan 2007-2010” heeft het waterschap Rijn en IJssel deze beleidsdoelstellingen uitgewerkt en vormgegeven voor zijn waterbeheer. Het waterschap streeft naar schoon water, levend water en functioneel water. Het watersysteem dient optimaal afgestemd te zijn op de ruimtelijke functies van een gebied. Aandachtspunten zijn het verbeteren van waterkwaliteit (terugdringen van oppervlaktewatervervuiling) en het voorkomen van wateroverlast. In zowel landelijk- als stedelijk gebied kunnen ruimtelijke ontwikkelingen een positief maar ook een negatief effect hebben op het watersysteem.

Het gemeentelijk beleid is gericht op het scheiden van (afval)waterstromen. Relatief schoon regenwater hoeft niet te worden afgevoerd naar de zuivering, maar wordt zo lang mogelijk vastgehouden in het gebied middels retentievoorzieningen en/of infiltratie. Dit gemeentelijk beleid geldt ook voor de planlocatie. Het overgrote deel van Varsseveld kent een gemengd stelsel (voor afvalwater en regenwater samen). Zo ook de planlocatie. Bij vervangingswerkzaamheden van het gemengde riool, zal worden bezien in hoeverre afkoppeling van verhard oppervlak mogelijk is.

Varsseveld, en hiermee het plangebied, ligt in het stroomgebied van de Oude IJssel en de Aastrang. Andere belangrijke beken en watergangen in dit stroomgebied zijn het Waalse Water, de Bielheimerbeek / Boven-Slinge, de Akkermansbeek, de Bergerslagbeek, de Keizersbeek / Schaarsbeek en de Zwarte beek. De Oude IJssel loopt bij Doesburg op de IJssel. Het stroomgebied heeft tevens een functie voor de doorvoer van water uit Duitsland. Langs de Oude IJssel kunnen gebieden van water worden voorzien bij voldoende aanvoer van de Oude IJssel. Op diverse plaatsen kan water vanuit de Bielheimerbeek worden ingelaten. In droge perioden daalt het waterpeil in deze beek echter door wegzijging en gebrek aan aanvoer. De Bielheimerbeek loopt ten noorden van Varsseveld. Dit waterlichaam vindt zijn oorsprong in het gebied van de Boven-Slinge. De Bielheimerbeek mondt nabij sluiscomplex De Pol ten noorden van Gaanderen uit in de Oude IJssel. Deze beek maakt deel uit van de te ontwikkelen EVZ Boven-Slinge.

Het watersysteem in en rond Varsseveld is typerend voor grote delen van het zandgebied. De verhoogde ligging van grote delen van Varsseveld en omgeving laat zien dat sprake is van een infiltratiegebied (grondwatergebied over het algemeen dieper dan 60 cm). Het grondwater stroomt af naar het zuidwesten in de richting van de Oude IJssel. Er zijn weinig kwelsituaties waar wateroverlast zou kunnen optreden.

Hieronder is de watertoetstabel

Afvalwater

Het afvalwater neemt toe door de ontwikkelingen in dit plan. Het afvalwater wordt afgevoerd naar het gemengde stelsel van Varsseveld. Regenwater wordt niet afgevoerd via het riool (zie thema wateroverlast), maar zal ter plaatse worden geinfiltreerd.

Wateroverlast

Door de ontwikkelingen in het plangebied neemt het verhard oppervlak toe. Om wateroverlast, kwantitatief en kwalitatief, nu en in de toekomst te voorkomen wordt in het plan ingestoken het regenwater niet af te voeren naar het rioolstelsel maar volgens de trits vasthouden - bergen – afvoeren behandeld. In het plan is ruimte gereserveerd voor een retentievoorziening met infiltratie, eventueel met een overloop via het maaiveld naar de riolering.

Vertaling in het wijzigingsplan

Om rekening te kunnen houden met de in het plan voorkomende waterbelangen, moet het in het plangebied voorkomende oppervlaktewater (met een functie voor de waterberging of waterhuishouding en de overige grotere wateroppervlakten) worden bestemd tot 'water'. Een dergelijk oppervlaktewater bevindt zich echter niet in het plangebied, zodat water ook geen belemmering kan zijn voor de uitvoering van het wijzigingsplan.

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op de afzonderlijke bestemmingen.

Bij het opstellen van dit wijzigingsplan is gebruik gemaakt van de systematiek van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening, welke van kracht zijn per 1 juli 2008. Voor de bestemmingen en regels is, vooruitlopend op de inwerkingtreding van de ministeriële regeling standaarden ruimtelijke ordening per 1 januari 2010 gebruik gemaakt van de RO Standaarden 2008. De RO Standaarden 2008 zijn onder andere verankerd in de Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008). De SVBP regelt de standaardisering en uniformering van bestemmingen en regels. In het kader van de Wro is dit wijzigingsplan ook digitaal opgesteld. In paragraaf 5.2 wordt inhoudelijk ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen binnen voorliggend bestemmingsplan.

De begrippen uit het SVBP en de RO Standaarden zijn met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) op 1 oktober 2010 niet aangepast. In de praktijk zou daardoor verwarring kunnen ontstaan over de toepassing van deze begrippen in samenhang met de wettelijke verplichtingen voor de omgevingsvergunning. Daarom is een werkafspraak in het leven geroepen, die vooruitlopend op een aanpassing van de SVBP en de RO Standaarden de wettelijke verplichtingen vanuit de Wabo toelicht: hoe de begrippen in de dagelijkse praktijk gelezen en gehanteerd kunnen worden in het wijzigingsplan tot de aanpassing van de RO Standaarden. Dit wijzigingsplan is opgesteld volgens de werkafspraak.

Als ondergrond voor de verbeelding wordt gebruik gemaakt van de Grootschalige BasisKaart van Nederland (GBKN). De adresgegevens en de gebouwen komen uit de gemeentelijke Basisregistratie Adressen en Gebouwen aangevuld met kadastrale gegevens en indien nodig met informatie van luchtfoto's en oude bestemmingsplankaarten.

De verbeelding dient helder en duidelijk leesbaar te zijn en bevat daarom alleen informatie die juridisch relevant is. Er is in dit bestemmingsplan voor gekozen om alle relevante informatie, voor zover mogelijk, op de plankaart aan te geven, om in een oogopslag te kunnen zien wat wel en niet toegestaan is. Wat op de verbeelding staat moet terugkomen in de planregels.

In het kader van nieuwe normen die voortvloeien uit de Wro en de SVBP2008 ontstaat er een verschil in de verbeelding van een digitale en een analoge verbeelding. De -wettelijk geldende- digitale kaart lijkt minder informatie te bevatten. Planinformatie wordt namelijk verkregen door het klikken op objecten in de verbeelding.

De verbeelding van een digitaal wijzigingsplan is altijd noord gericht, waardoor de noordpijl in het digitale plan overbodig is; dit in tegenstelling tot de analoge verbeelding waarop de noordpijl nog wel moet worden aangegeven. Iedere bestemming moet op de verbeelding worden weergegeven in een andere kleur. Het gebruik van deze kleuren moet conform de SVBP 2008.

Dit wijzigingsplan kent de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin'. In deze paragraaf wordt ingegaan op de opzet van de regels bij het bestemmingsplan.

Bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin'

Woningen zijn alleen mogelijk binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. Bijbehorende bouwwerken mogen buiten het bouwvlak worden gebouwd. Voortuinen worden bestemd als tuin; in tuinen mogen namelijk geen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd (behalve een erker). De goot- en bouwhoogte van de woningen zijn in principe gesteld op 7 en 10 meter.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen de grootte van de percelen. Op grotere percelen (meer dan 600 m2) is meer bebouwing toegestaan.

Binnen de bestemming wonen is - onder voorwaarden - een bed& breakfast bij rechte toegestaan. Een aan huis verbonden beroep is onder voorwaarden bij rechte mogelijk. Door van de regels af te wijken is een aan huis verbonden bedrijf (onder voorwaarden) mogelijk. Dit bestemmingsplan biedt tevens de mogelijkheid om bij rechte 'bijzondere woonvormen' toe te staan.

In dit hoofdstuk wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond.

Artikel 6.12 eerste lid Wet ruimtelijke ordening stelt dat een exploitatieplan moet worden opgesteld bij de bouw van één of meer woningen, tenzij de kosten anderszins verzekerd zijn door het sluiten van een zogenaamde anterieure overeenkomst. Artikel 6.12 tweede lid nuanceert het verhalen van kosten. Als het totaal der exploitatiebijdragen dat met toepassing van artikel 6.19 van de wet kan worden verhaald, minder bedraagt dan € 10.000,- en/of de gemeente geen verhaalbare kosten heeft als bedoeld in artikel 6.2.4, onderdelen b tot en met f, van het Besluit ruimtelijke ordening, dan is kostenverhaal (en hiermee het opstellen van een exploitatieplan of anterieure overeenkomst) niet verplicht.

In onderhavig geval zijn er voor de gemeente geen kosten gemoeid met de uitvoerbaarheid van het plan. De aanvrager is namelijk 100% eigenaar van de grond en zal hier geheel voor eigen kosten het bouwplan gaan realiseren. Omdat het perceel gelegen is aan de openbare weg, is de benodigde infrastructuur reeds voorhanden. De gemeente geen infrastructuur aan te leggen of andere werken uit te voeren. Er zijn voor de gemeente dan ook geen kosten gemoeid, anders dan de kosten waarvoor de aanvrager –conform de geldende legesverordening- leges zal betalen. Zo betaalt de aanvrager leges voor de benodigde omgevingsvergunningsaanvraag. Voor de gemeente geldt dan ook geen wettelijke plicht om een exploitatieplan of een anterieure overeenkomst op te stellen.

Artikel 3.1.1. Bro bepaalt dat het bestuursorgaan dat is belast met de voorbereiding van een wijzigingsplan, overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Gedeputeerde Staten onderscheidelijk Onze Minister kunnen bepalen dat onder bepaalde omstandigheden of in bepaalde gevallen geen overleg is vereist met de diensten van provincie onderscheidelijk Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening.

Provinciale en Rijksdiensten

Provinciale Staten en Onze Minister hebben aangegeven geen vooroverleg te willen voeren bij plannen waar geen provinciaal of Rijksbelang speelt. Gelet op het schaalniveau van het plangebied en het feit dat er bij de uitvoering van dit wijzigingsplan geen provinciale of Rijksbelangen spelen of geschaad kunnen worden, wordt overleg met de diensten van provincie en Rijk niet noodzakelijk geacht.

Andere gemeenten

Er zijn geen andere gemeenten die door de uitvoering van het wijzigingsplan in hun belangen geschaad kunnen worden. Derhalve is vooroverleg met omliggende gemeenten niet nodig.

Waterschap

Vanwege de kleinschaligheid van het plangebied is ervoor gekozen de in dit wijzigingsplan opgenomen waterparagraaf niet in vooroverleg aan het waterschap toe te zenden. Wel wordt het ontwerpbestemmingsplan ter accordering toegestuurd aan het waterschap.

In artikel 3:8 Wro is bepaald dat afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is, met die verstande dat niet alleen door belanghebbenden maar door een ieder zienswijzen omtrent het ontwerp bij de gemeenteraad naar voren kunnen worden gebracht.

Indien zienswijzen worden ingediend, zal hieronder een korte samenvatting alsook een reactie op de zienswijzen worden worden gegeven.

Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Op de verbeelding ontbrak de aanduiding 'vrijstaande woning'. In de vastgestelde versie is dit hersteld.