het bestemmingsplan 'Chw bestemmingsplan Nieuw Boekhorst, Voorhout' met identificatienummer NL.IMRO.1525.BP2022TEY01074-VA02 van de gemeente Teylingen.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een toevoeging van een afzonderlijke ruimte aan een hoofdgebouw, dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een bijgebouw of overkapping gebouwd tegen een op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw en/of tegen een op hetzelfde perceel gelegen aan en/of uitbouw en/óf tegen een ander tegen dit hoofdgebouw gebouwd bijgebouw of overkapping.

een vrij beroep, waarvan de activiteiten niet publiek gericht zijn, dat op kleine schaal in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning primair haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. Zoals arts, notaris of advocaat.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de achtergevel van het hoofdgebouw of achter een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan. Zie Figuur 2 in lid 1.144.2.

het voortbrengen van producten door middel van het hobbymatig telen van gewassen, of het hobbymatig houden van dieren ondergeschikt aan de onderliggende bestemming.

een bedrijf op beperkte schaal, opgenomen in de categorieën 1 of 2 van de Bijlage 1 of daarmee naar aard, omvang en invloed vergelijkbaar zijn, dat is gericht op het geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen van goederen en dat wordt uitgeoefend als klein ambachtelijk bedrijf.

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

een onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

het deel van het bouwperceel, of in de regels aangeduide aanduidingen op de verbeelding, uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

het op kleine schaal tegen vergoeding aanbieden van ruimte voor nachtverblijf met een kortdurend en toeristisch karakter, al dan niet met ontbijt, in of bij een (bedrijfs)woning, zonder exploitatie van zaalaccommodatie en zonder zelfstandige kookgelegenheid.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bestemd voor bewoning door (het huishouden van) één persoon, gezin of andere groep personen, die behoort bij en waarvan de bewoning verband houdt met de bedrijfsuitoefening of het beheer van het bedrijf of de instelling op het perceel waarop de woning zich bevindt.

1. a. bij bebouwing: een gebouw of een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan gebouwd is of gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen;
2. b. bij gebruik: het legale gebruik zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan ter inzage is gelegd.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een bedrijf zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een voor het publiek toegankelijke ruimte waarin het telen van bloemen, groenten en fruit en daarmee gelijk te stellen producten wordt uitgeoefend en verkoop van uit eigen tuin afkomstige producten plaatsvindt.

prostitutie, waarbij de seksueel-erotische dienstverlening in een besloten daarvoor specifiek bedoelde en ingerichte ruimte wordt aangeboden.

het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke hoogte of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, dit met inbegrip van de begane grond en een dakterras en met uitsluiting van een zolder en (parkeer)kelder, die beiden lager zijn dan 1,5 m of niet voor verblijf geschikt zijn.

een al dan niet overdekt detailhandelsonderneming, waarin een volledig of nagenoeg volledig assortiment aan bouwmaterialen en doe-het-zelfproducten uit voorraad wordt aangeboden.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen.

een gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een woonvorm die niet op één lijn te stellen is met een huishouden, omdat:

1. a. er geen sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling van de groep, of
2. b. de bewoners zijn aangewezen op noodzakelijke en aanwezige permanente begeleiding of therapie ter plaatse of in de directe omgeving.

een horecaonderneming, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid.

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

een buitenruimte, behorende bij het gebruik van het hoofdgebouw, dat bovenop het gehele of een gedeelte van een hoofdgebouw, aanbouw of uitbouw is gesitueerd.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen, die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Waaronder niet begrepen een supermarkt of vergelijkbaar.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren, internetwinkels en bankfilialen.

een detailhandelsonderneming nader te onderscheiden in de volgende branchegroepen:

1. a. detailhandel met betrekking tot woninginrichting waaronder meubelen, parket, zonwering en vloerbedekking;
2. b. detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen;
3. c. detailhandel in volumineuze goederen zoals auto's, boten, caravans, tenten, motoren, keukens, badkamers, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen zoals accessoires, onderhoudsmaterialen, onderdelen en/of materialen;
4. d. bouwmarkten.

een onderneming of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische of maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapsalons, schoonheidsinstituten, fotostudio's en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, maar met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

een bouwkundige constructie die een ruimte in een gebouw scheidt van de buitenlucht, waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een karakteristieke geluidswering - conform NEN 5077 - die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB (ingeval van weg- en railverkeerslawaai) en 35 dB(A) (ingeval van industrielawaai), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij wijze van uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits die delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte, zoals omschreven in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

voorzieningen inzake onderwijs, en daarmee gelijk te stellen voorzieningen.

de bouwlaag op de begane grond.

een ruimte, waarin de hoofdtoegang van de woning is gelegen.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover dit bestemmingsplan deze die inrichting niet verbiedt.

1. a. is een uitbouw aan een gevel en bestaat hoofdzakelijk uit doorzichtige delen;
2. b. is rechtstreeks toegankelijk vanuit achtergelegen ruimte en vormt één geheel hiermee;
3. c. is geen entreeportaal van de woning;
4. d. tot een erker kan ook een onder het raam gelegen borstwering behoren.

het bedrijfsmatig, of in een omvang alsof die bedrijfsmatig is, prostitutie aanbieden door een natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend, zoals escortservices en bemiddelingsbureaus.

gebeurtenis, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur.

gronden waarop evenementen plaatsvinden.

kruiden- en faunarijk grasland met een extensief beheer en gebruik dat is gericht op de realisatie en instandhouding van soortenrijke lage begroeiingen zodanig dat een bijdrage wordt geleverd aan de natuurwaarden.

recreatie met weinig dynamiek die nauwelijks druk uitoefent op de omgeving, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen en natuurobservatie.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

gevel die ten opzichte van de andere gevels van een geluidgevoelig gebouw relatief weinig wordt belast door geluid.

een al dan niet gebouwde voorziening kennelijk bedoeld voor het beperken van geluidhinder, zoals een scherm of geluidwal.

woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

een woning, die zich bevindt in een woongebouw, dat bestaat uit vier of meer boven- of nagenoeg boven- elkaar gesitueerde woningen.

woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld.

een plan, dat al is gerealiseerd óf waarvoor vergunning is verleend of voor een plan dat nog niet (geheel) is gerealiseerd maar wel voorziet in een vergunning dat identiek is aan reeds vergund bouwplan voor hetzelfde type woning als de betreffende woning.

een gebouw dat geheel of vrijwel geheel bestaat uit glas of ander doorzichtig materiaal en dat dient voor het hobbymatig telen van planten.

het niet bedrijfsmatig en voor eigen particulier en hobbymatig gebruik houden van geringe aantallen vee zoals koeien, paarden, schapen en kippen.

een gebouw of een functioneel en/of bouwkundig samenhangend complex van gebouwen, dat op een bouwperceel door aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw aangemerkt moet worden.

een onderneming, gericht op één of meer van de navolgende activiteiten:

1. a. het verstrekken van ter plaatse te nuttigen dranken en/of etenswaar;
2. b. het exploiteren van zaalaccommodatie;
3. c. het bedrijfsmatig verstrekken van logies;
4. d. het bovenstaande al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

persoon of groep van personen, die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan, die binnen een woning gebruik maakt van dezelfde voorzieningen, niet zijnde bijzondere woonvorm.

nieuwe bouwwerken, maatregelen, voorzieningen die aansluiten op de behoeften van heden zonder dat schadelijke gevolgen ontstaan voor toekomstige generaties.

een deel van het water en de daarbij behorende voorzieningen, zoals aanlegsteigers, meerpalen en een botenhelling, ten behoeve van het afmeren van recreatieve vaartuigen voor zover dit bestemd en ingericht is voor het voor onbepaalde tijd veilig en beschut achterlaten van onbemande pleziervaartuigen en eventueel voor het tijdelijk verblijf van bemande pleziervaartuigen.

Niet als een bouwwerk aan te merken vouwwagen, kampeerauto, caravan, stacaravan of hiermee gelijk te stellen verplaatsbare onderkomen, die bestemd is voor recreatief verblijf en waarbij de gebruiker(s) hun hoofdverblijf elders hebben.

een voorziening gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

een constructie van één of meerdere schuine dakvlakken ter afdekking van een gebouw.

een bouwwerk van glas of ander lichtdoorlatend materiaal met een hoogte van 1,5 m of meer, ten behoeve van de teelt of veredeling van gewassen (trek-, tunnel-, schaduw-, boog-, gaas- en rolkassen daaronder begrepen, maar met uitzondering van schuurkassen).

bijeenkomstfunctie voor het bedrijfsmatig opvangen, verzorgen, opvoeden en begeleiden van kinderen die het basisonderwijs nog niet hebben beëindigd, maar geen gastouderopvang als bedoeld in de Wet kinderopvang.

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Activiteitenbesluit, en voor zover de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij hoort.

voorzieningen ten behoeve van activiteiten als wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën, roeien en natuurobservatie in de vorm van bijvoorbeeld aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat dient om kliko's uit het zicht te stallen.

bouwwerken, maatregelen, voorzieningen die de kwetsbaarheid voor klimaatverandering verminderen.

een constructie, die onderdeel uitmaakt van de erfafscheiding, waarbij de hoogte en de langste zijde van het grondvlak van de kolom een verhouding hebben van minimaal 2:1 en de langste zijde en de kortste zijde van dit grondvlak een verhouding hebben van maximaal 2:1.

voorziening met een of meer oplaadpunten, inclusief alle daarbij behorende en achterliggende installaties, en waarmee een elektrisch voertuig van stroom kan worden voorzien.

de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur.

alle vormen van niet zijnde gemotoriseerd verkeer, waaronder (brom)fietsers, voetgangers, en geleiders/berijders van een dier.

educatieve, (para)medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke en religieuze voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van zorginstellingen en voorzieningen ten behoeve van de openbare dienstverlening, evenementen en verenigingsleven, alsmede ondergeschikte detailhandel en horeca in combinatie met en ten dienste van deze voorzieningen.

een huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder j van het Besluit ruimtelijke ordening, met dien verstande dat op basis van de hardheidsclausule artikel 5 wordt afgeweken van de in de Doelgroepenverordening woningbouw gemeente Teylingen opgenomen regeling voor de jaarlijks te indexeren aanvangsprijs voor de woningen zoals opgenomen in artikel 1, aanhef, onderdeel c van de Doelgroepenverordening.

Indexatie middeldure huur in totaliteit, ook bij aanvangshuur op CPI+ 1% (CPI: jaarmutatie van de consumentenprijsindex reeks alle huishoudens zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek jaarlijks in januari publiceert over het voorafgaande kalenderjaar).

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door botanische, faunistische, biologische bodemkundige en morfologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang.

de door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

verblijfsrecreatie waarbij uitsluitend van seizoensgebonden standplaatsen/ kampeermiddelen gebruik wordt gemaakt.

woningen die worden gerealiseerd na de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. En waarbij er geen sprake is van herbouw of verbouw van een woning die reeds aanwezig is tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie, niet zijnde buurtaccu's.

een detailhandelsvoorziening binnen een andere hoofdbestemming of functie dan detailhandel, ten behoeve van en ondergeschikt aan die andere bestemming/functie, in oppervlakte maximaal 10% van het totale bedrijfsvloeroppervlak (b.v.o.) met een maximum van 100 m² (b.v.o.) en/of maximaal 20% van de totale omzet.

een woning die geen eigen toegang heeft en die de bewoner niet kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid onder b van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

erfafscheidingen bestaande uit lichte constructie met een overwegend transparante uitstraling.

alle vormen van maatschappelijke, ondersteunende dienstverlening van overheden afkomstig.

een bouwkundige constructie van enig omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1. a. de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer voor gebouwen indien de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer ligt tussen 0 en 0,15 m boven het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein;
2. b. in alle andere gevallen is dit de bovenkant van het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

een locatie waar de consument uitsluitend via internet bestelde goederen kan afhalen of retourneren, waar uitsluitend logistiek en opslag van bestelde goederen gedurende een korte periode plaatsvindt en waarbij geen sprake is van uitstalling ten verkoop, of overige activiteiten.

elk vaartuig dat uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt voor enige vorm van pleziervaart, waterrecreatie of watersport met uitzondering van een zeilplank.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

vuurwerk, niet zijnde consumentenvuurwerk.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een seksinrichting of een escortonderneming.

dienstverlening, horecabedrijven uit ten hoogste categorie 1c van de Staat van horeca-activiteiten, publieksgerichte bedrijven, kantoren, praktijkruimte, aanvullende culturele en maatschappelijke voorzieningen zoals zijn opgenomen in bijlage 2 Lijst van aanvullende culturele- en maatschappelijke voorzieningen en ondergeschikte detailhandel in combinatie met en ten dienste van deze voorzieningen.

een horecaonderneming, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken.

een bouwwerk of een bouwwerk, geen gebouw, zijnde bestemd voor het schuilen van dieren.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte in een gebouw of een vaartuig, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof het bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden; hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, escortbedrijf, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

een bedrijfsmatige activiteit gericht op het verrichten van seksuele handelingen en/of het verrichten van erotisch/pornografische vertoningen.

een sociale huurwoning als bedoeld in artikel 1, aanhef, onderdeel a van de Doelgroepenverordening woningbouw gemeente Teylingen.

een koopwoning zoals vermeld in de Doelgroepenverordening woningbouw gemeente Teylingen, artikel 1, aanhef, onderdeel b, zijnde een koopwoning tot de kostengrens NHG (Nationale Hypotheek Garantie grens), ook zoals vastgesteld in de Voorwaarden en Normen Nationale Hypotheekgarantie (ook: Nationale Hypotheek Garantie grens), als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder e van het Besluit ruimtelijke ordening, gelezen in samenhang met artikel 3.10 Regeling uitvoering Crisis- en herstelwet en artikel 7ad van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet.

alle voorzieningen, die uitnodigen om te spelen en te ontmoeten.

gebruiksfunctie voor het beoefenen van sport.

de Staat van Bedrijfsactiviteiten, die van deze regels deel uitmaakt.

de Staat van Horeca-activiteiten die van deze regels deel uitmaakt.

een al dan niet drijvende waterbouwkundige constructie, waaronder mede begrepen aanmeervoorzieningen, voor het aanleggen van boten en overige aanmeervoorzieningen, zoals meerpalen.

een buiten de besloten ruimte van een inrichting liggend deel van een horecabedrijf waar sta- of zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken kunnen worden geschonken of spijzen voor directe consumptie kunnen worden bereid of verstrekt.

een vergroting van een ruimte van een hoofdgebouw, dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

de digitale kaart, waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangegeven.

een bouwkundige constructie aangebracht aan de buitenzijde van een gevel van een gebouw met een geluidwerende functie ten behoeve van de betrokken gevel van het gebouw.

een constructie mede bedoeld voor het aanleggen van boten.

vervallen

gronden waarop voor particulier gebruik op recreatieve wijze voedings- en siergewassen worden geteeld.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of ''uitstraling'' als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de lijn waarin de voorgevel van een hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan. Zie Figuur 1 in lid 1.144.1.

de voorkeurswaarde als bedoeld in de Wet geluidhinder.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een niet-aangebouwde woning.

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een bodemenergiesysteem, waarbij met behulp van een open of gesloten bronsysteem warmte/grondwater wordt onttrokken en warmte/grondwater na gebruik terug in de bodem ingebracht/geïnfiltreerd.

een voor de waterbeheersing bestemde geul die meestal permanent water bevat zoals rivier, kanaal, beek, sloot, gracht, met uitzondering van duikers.

de Wet geluidhinder.

bedrijf, zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht, die in belangrijke mate geluidshinder kan veroorzaken.

het duurzaam hoofdverblijf houden door een huishouden in een woning of wooneenheid.

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor huisvesting van niet meer dan één huishouden.

een complex met zorgeenheden met bijbehorende voorzieningen waarbij in meer of minder mate zorg wordt verleend aan de bewoners, alsmede maatschappelijke en commerciële voorzieningen en horeca, ondersteunend aan activiteiten binnen het complex.

twee tegen elkaar geplaatste hellende dakvlakken boven twee (nagenoeg) evenwijdige muren, waarbij de andere muren tot onder of even boven de dakschilden zijn opgetrokken.

een zelfstandige woning is een woning met een eigen toegangsdeur die de bewoner van binnen en buiten op slot kan doen. In de woning moeten in elk geval aanwezig zijn: een eigen woon(slaap)kamer, een eigen keuken met aanrecht, aan- en afvoer voor water en een aansluitpunt voor een kooktoestel.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het verlenen van diensten als genoemd onder het begrip 'kantoor', waarbij de dienstverlening niet ten dienste staat van en verbonden is aan de uitoefening van bedrijfsactiviteiten, maar een afzonderlijke eenheid vormt.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van het hoofdgebouw en tussen een denkbeeldige lijn in het verlengde van de voor- en achtergevel van het hoofdgebouw. Zie Figuur 2 in lid 1.144.2.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Bij het toepassen van deze regels wordt als volgt gemeten/gerekend:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot bouwperceelsgrenzen wordt daar gemeten waar deze afstand het kleinst is.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Bij ondergrondsbouwen: vanaf peil tot aan de bovenkant van de laagst gelegen afgewerkte vloer onder peil van een bouwwerk/gebouw.

Indien in of op het water wordt gebouwd: vanaf het Normaal Amsterdams Peil dan wel een ander plaatselijk aan te houden (gemiddeld) oppervlaktewaterpeil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Bij het bouwen binnen de molenbiotoop wordt de bouwhoogte gemeten vanaf het maaiveld van de molen (-0,2 m t.o.v. NAP).

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren; bij afwezigheid van een gevel: de rand van het bouwwerk geprojecteerd op het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens het geldende Bouwbesluit.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. druiplijn, het boeiboord, daktrim, de nagenoeg horizontale dakrand van een plat dak of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Indien in of op het water wordt gebouwd: het Normaal Amsterdams Peil dan wel een ander plaatselijk aan te houden (gemiddeld) oppervlaktewaterpeil tot aan de bovenkant van de goot c.q. druiplijn, het boeiboord, daktrim, de nagenoeg horizontale dakrand van een plat dak of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Bij het bouwen binnen de molenbiotoop wordt de goothoogte gemeten vanaf het maaiveld van de molen (-0,2 m t.o.v. NAP).

tussen het peil, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de totale vloeroppervlakte van een in, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

het overdekte grondoppervlak, dat loodrecht gelegen is onder het dakoppervlak.

deze worden buitenwerks gemeten, met dien verstande dat functioneel ondergeschikte bouwdelen zoals gangboorden tot een maximum van 0,50 meter buiten beschouwing worden gelaten.

De diepte van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en – overkappingen aan de achtergevel wordt gemeten haaks vanuit de betreffende achtergevel van het hoofdgebouw.

De breedte van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en – overkappingen aan de zijgevel wordt gemeten haaks vanuit de betreffende zijgevel van het hoofdgebouw.

Als uit een nader akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op een woning lager is dan de bepaalde hogere waarde, dan geldt die lagere geluidwaarde voor de desbetreffende woning.

1. 1. Als gebruik wordt gemaakt van of artikel 20, lid 20.2 of artikel 23, lid 23.4 of 25, lid 25.1, wordt voor het vaststellen van de geluidbelasting akoestisch onderzoek verricht.
2. 2. Het akoestisch onderzoek wordt uitgevoerd overeenkomstig de Handleiding meten en rekenen industrielawaai of diens rechtsopvolger, en/of het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012 of diens rechtsopvolger.
3. 3. In aanvulling hierop kan het bevoegd gezag van uit het oogmerk van goede ruimtelijke ordening, of de in artikel 7c, eerste lid, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet genoemde oogmerken, aanvullende eisen stellen aan het akoestisch onderzoek.

De voor Agrarisch aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bij de naastgelegen woning behorende tuinen en erven;
2. b. behoud, versterking en herstel van natuur- en landschapswaarden,
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - hobbymatig' tevens voor agrarisch hobbymatig gebruik;
4. d. ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke vorm van agrarisch - ontsluiting' tevens voor perceelsontsluitingen voor gemotoriseerd verkeer; en
5. e. de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, water op perceelniveau, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. een aan-huis-gebonden beroep mag uitsluitend worden uitgeoefend met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. de woonfunctie blijft als primaire functie gehandhaafd;
   2. 2. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m² met inachtneming van de volgende voorwaarden:
      • ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
      • het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
      • er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan een beroep aan huis; en
      • er mogen in geringe mate publieksaantrekkende beroepsactiviteiten plaatsvinden.

De voor Agrarisch - Waardevolle graslanden aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een biologische oogsttuin uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - biologische tuin';
2. b. extensief beheerd grasland;
3. c. behoud, versterking en herstel van natuur- en landschapswaarden, in de vorm van:
   1. 1. karakteristieke graslanden;
   2. 2. water;
   3. 3. kenmerkende landschapsstructuur;
   4. 4. weidevogels;
   5. 5. waardevolle oever- en slootvegetatie;
   6. 6. geriefhoutbosjes en houtwallen en -singels, en
   7. 7. compensatiegebied voor de rugstreeppad.
4. d. extensieve dagrecreatie en educatieve activiteiten zoals workshops en rondleidingen, met dien verstande dat dit ter plaatse van de aanduiding 'natuur' niet is toegestaan; en
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, water, nutsvoorzieningen, toegangswegen, laad- en losvoorzieningen en voet- en fietspaden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, worden gebouwd;
2. b. in afwijking van onderdeel a is bebouwing ten behoeve van de biologische tuin toegestaan, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bebouwingszone', met dien verstande dat:
   1. 1. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bebouwingszone' tevens een gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde, met een maximale bruto vloeroppervlakte van 144 m² en een maximale bouwhoogte van 13 m mag worden gerealiseerd.
   2. 2. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bebouwingszone' twee hobbykassen mogen worden gebouwd, waarbij:
      • de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 220 m² per hobbykas;
      • de goothoogte niet meer mag bedragen 3,5 m, en;
      • de lengte ten hoogste 26 m bedraagt.
   3. 3. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bebouwingszone' bouwwerken of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van schuilgelegenheid voor dieren, mogen worden gebouwd met een maximale oppervlakte 60 m² en een maximale hoogte van 2 m.
3. c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'gemaal': bouwwerken ten behoeve van de waterhuishouding en naar de aard daarmee gelijk te stellen openbare nutsvoorzieningen;
2. b. ter plaatse van aanduiding 'bedrijf van categorie 1' uitsluitend een bedrijf in ten hoogste milieucategorie 1 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' uitsluitend een bedrijfswoning; en
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, parkeervoorzieningen en perceelontsluitingen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan;
2. b. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
3. c. Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan;
4. d. prostitutiebedrijven zijn niet toegestaan;
5. e. activiteiten uit kolom 1 van de bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen, zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage; en
6. f. opslag van goederen met een stapelhoogte van ten hoogste 3 meter is toegestaan.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen, water, al dan niet in de vorm van wadi's, voet- en fietspaden;
2. b. sport- en speelvoorzieningen, met uitzondering van een voetbalkooi en skatepark;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' tevens voor de ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer over rijwegen, trottoirs en bijbehorende voorzieningen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - publieke voorzieningen' tevens voor de ontsluiting van verkeer te water voor een jachthaven;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - parkeren' tevens voor parkeervoorzieningen;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'volkstuin': tevens voor volkstuinen;
7. g. één hooimijt;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - uitkijkpunt' een uitkijkpunt; en
9. i. bij de bestemming behorende voorzieningen zoals nutsvoorzieningen, ontsluiting van langzaamverkeer, waaronder verkeer te water, calamiteitenroutes, bruggen en duikers.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden worden uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van speelvoorzieningen bedraagt ten hoogste 5 m;
3. c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m;
4. d. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' mogen lantaarnpalen worden gebouwd met dien verstande dat de bouwhoogte van lantaarnpalen ten hoogste 9 m bedraagt;
5. e. de bouwhoogte van een hooimijt bedraagt ten hoogste 7 m; en
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'volkstuin' mag één hobbykas worden gebouwd, waarbij:
   1. 1. de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 12 m² per hobbykas;
   2. 2. de goothoogte niet meer mag bedragen 2,5 m; en
   3. 3. de lengte ten hoogste 4 m bedraagt.
7. g. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - uitkijkpunt', een uitkijkpunt met een maximale bouwhoogte van 6,5 m.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.1, aanhef, onderdeel b voor het realiseren van een voetbalkooi en skatepark, mits:

1. a. dit op niet meer dan 50 meter afstand van de bestemming Woongebied wordt gerealiseerd; en
2. b. door middel van een akoestisch onderzoek wordt aangetoond dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

De voor Natuur aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. behoud, herstel en ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden, in het bijzonder in de vorm van compensatiegebied voor de rugstreeppad;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'ecologische verbindingszone': tevens voor de realisatie en het behoud van ecologische waarden;
3. c. extensieve dagrecreatie, ondergeschikt aan het bepaalde onder a; en
4. d. bij de bestemming behorende voorzieningen zoals nutsvoorzieningen, oeverbeschoeiingen, water en toegangs- en onderhoudspaden.

Op deze gronden mag niet worden gebouwd.

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. parkeren bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - ontsluiting' tevens ten behoeve van perceelsontsluiting voor gemotoriseerd verkeer;
4. d. erkers ten behoeve van het wonen;
5. e. luifel ter plaatse van entree van hoofdgebouwen;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' uitsluitend bestaande bouwwerken; en
7. g. bij de bestemming behorende voorzieningen zoals nutsvoorzieningen, ontsluiting van langzaam verkeer en calamiteitenroutes.

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. rijwegen bestaande uit ten hoogste twee maal één rijstrook, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden, hellingbanen, opritten, rotondes, bermen, bruggen, viaducten en duikers;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'railverkeer': uitsluitend voor spoorwegverkeer en de daarbij behorende beheer- en onderhoudswerkzaamheden, alsmede ongelijkvloers kruisend verkeer;
3. c. nutsvoorzieningen; en
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidwerende voorzieningen, groen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, water, wegmeubilair, duikers, speelvoorzieningen en kunstwerken.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, worden gebouwd;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'geluidscherm' mag een geluidsbeperkendevoorziening worden gebouwd met een maximale hoogte van 3 m ten opzichte van de hoogte van de spoorstaven;
3. c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling, de verkeers- of wegaanduiding, viaducten, bruggen of de verlichting bedraagt ten hoogste 7 m;
4. d. de bouwhoogte van vlaggenmasten en lantaarnpalen bedraagt ten hoogste 9 m; en
5. e. de ondergrondse bouwhoogte van de ondergrondse bouwwerken ten behoeve van ongelijkvloers kruisend verkeer bedraagt maximaal 15 meter beneden maaiveld.

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden, hellingbanen, opritten, bermen, bruggen, viaducten en duikers; en
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, nutsvoorzieningen, water, speelvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling en wegmeubilair.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m; en
3. c. de bouwhoogte van vlaggenmasten en lantaarnpalen bedraagt ten hoogste 9 m.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeer te water;
2. b. oeververbindingen, waaronder in ieder geval wordt verstaan bruggen en duikers, voor langzaam verkeer en calamiteitenroutes;
3. c. water ten behoeve van de waterhuishouding en oevers;
4. d. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting', tevens voor bruggen voor de ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer over rijwegen, trottoirs en bijbehorende voorzieningen; en
5. e. duikers en steigers.

De voor Wonen - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in vrijstaande woningen met de mogelijkheid van aan-huis-gebonden beroepen; en
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, tuinen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. bedrijfsactiviteiten mogen geen onevenredig nadelige gevolgen hebben voor het woon- en leefmilieu van de woonomgeving;
2. b. de bedrijfsactiviteiten mogen door hun aard en visuele aspecten, zoals reclame-uitingen, het woonkarakter van de buurt niet onevenredig aantasten;
3. c. de uit te oefenen functie van bijgebouwen zoals bedoeld in lid 12.2.2 is ondergeschikt aan de woonfunctie; en
4. d. een aan-huis-gebonden beroep mag uitsluitend worden uitgeoefend met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. de woonfunctie blijft als primaire functie gehandhaafd; en
   2. 2. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m² met inachtneming van de volgende voorwaarden:
      • ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zie artikel 21.3;
      • het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
      • het gebruik van vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan;
      • er vindt geen horeca en geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan een beroep aan huis; en
      • er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 12.1 voor het toestaan van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met in achtneming van de volgende regels:

1. a. de bedrijfsactiviteiten mogen geen onevenredig nadelige gevolgen hebben voor het woon- en leefmilieu van de woonomgeving;
2. b. de bedrijfsactiviteiten mogen door hun aard en visuele aspecten, zoals reclame-uitingen, het woonkarakter van de buurt niet onevenredig aantasten;
3. c. de activiteiten worden door de bewoner uitgeoefend;
4. d. de woning behoudt in overwegende mate haar woonfunctie en heeft een ruimtelijke uitstraling, die met de woonfunctie in overeenstemming is;
5. e. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m²:
6. f. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
7. g. ten behoeve van de activiteiten is voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zie artikel 21.3;
8. h. seksinrichtingen zijn niet toegestaan; en
9. i. er mogen in geringe mate publieksaantrekkende beroepsactiviteiten plaatsvinden.

De voor Woongebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen met de mogelijkheid van aan-huis-gebonden beroepen, in de vorm van:
   1. 1. woningen, met dien verstande dat gestapelde woningen, uitsluitend ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - gestapeld -1 tot en met -10', worden gerealiseerd;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' tevens voor:
   1. 1. educatieve voorzieningen, met dien verstande dat maximaal 2.400 m² bruto vloeroppervlakte educatieve voorzieningen wordt gerealiseerd;
   2. 2. aanvullende culturele- en maatschappelijke- en levensbeschouwelijke voorzieningen zoals opgenomen in bijlage 2, met dien verstande dat:
      • maximaal 200 m² per vestiging; en
      • maximaal één kinderdagverblijf is toegestaan; en
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - publieke voorzieningen' tevens voor publieke voorzieningen en een woonzorgcomplex, met in achtneming van de regels in 22.4 overige zone - publieke voorzieningen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - publieke voorzieningen' tevens voor een jachthaven, met in achtneming van de regels in 22.4 overige zone - publiekevoorzieningen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'sport' tevens voor:
   1. 1. sportvoorzieningen in de vorm van:
      • een sporthal met een maximaal brutovloeroppervlakte van 3.300 m² ;
      • sportvelden met een maximaal oppervlakte 4.500 m² aan sportvelden; en
   2. 2. aanvullende culturele- en maatschappelijke- en levensbeschouwelijke voorzieningen zoals opgenomen in bijlage 2, met dien verstande dat maximaal 200 m² per vestiging is toegestaan; en
6. f. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, calamiteitenroutes, tuinen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen (waaronder mede begrepen duikers), openbare groenvoorzieningen, al dan niet in de vorm van wadi's, speelvoorzieningen, langzaamverkeersroutes, wegen, alsmede opstelstroken, hellingbanen, opritten, bruggen, viaducten en duikers, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling en wegmeubilair.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' en de aanduiding 'overige zone - publieke voorzieningen' nadere eisen te stellen aan de situering van vluchtwegen ten opzichte van risicobronnen.

1. a. het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 13.2.7, onderdelen a, c en d, en 13.2.9 voor het realiseren van:
   1. 1. maximaal 50 extra woningen, zodat het totaal aantal woningen maximaal 1.300 bedraagt,
   2. 2. één extra bouwlaag, het maximaal 4 meter afwijken van de bouwhoogte, en
   3. 3. afwijkende percentages voor woningtypen ter plaatse van 'specifieke bouwaanduiding - gestapeld 2', 'specifieke bouwaanduiding - gestapeld 3', 'specifieke bouwaanduiding - gestapeld 7' en 'specifieke bouwaanduiding - gestapeld 8', 'specifieke bouwaanduiding - gestapeld 10';
2. b. de omgevingsvergunning als bedoeld in het vorige lid wordt alleen verleend als van het totaal aantal toegestane woningen:
   1. 1. minimaal 29% van de woningen, wordt gerealiseerd als sociale huurwoningen;
   2. 2. minimaal 25% van de woningen, wordt gerealiseerd als middeldurehuurwoningen en sociale koopwoningen gezamenlijk;
   3. 3. dit stedenbouwkundig aanvaardbaar is; en
   4. 4. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.
3. c. het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 13.2.7, onderdelen c en d voor het realiseren van:
   1. 1. één extra bouwlaag, het maximaal 4 meter afwijken van de bouwhoogte ter plaatse van 'specifieke bouwaanduiding - gestapeld 4, en 'specifieke bouwaanduiding - gestapeld 6';
4. d. de omgevingsvergunning als bedoeld in het vorige lid wordt alleen verleend als:
   1. 1. dit stedenbouwkundig aanvaardbaar is; en
   2. 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.
5. e. het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 13.2.7, onderdeel e, voor het realiseren van een bouwhoogte van grondgebonden woningen van maximaal 13 m, bestaande uit 4 bouwlagen, mits dit stedenbouwkundig aanvaardbaar is en geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.
6. f. het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 13.2.7, onderdeel j, inzake de realisatie van een herhalingsplan.
7. g. het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 20.5.2 aanhef, onderdeel b, voor het realiseren van een ondergrondse bouwhoogte van maximaal 10 m beneden maaiveld, mits de waterhuishouding niet ontoelaatbaar wordt verstoord.
8. h. het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 13.2.13 aanhef, onderdeel e, voor het realiseren van lichtmasten met een maximale bouwhoogte van 6 m ter plaatse van de aanduiding 'sport' en aanduiding 'maatschappelijk' mits:
   1. 1. er wordt voldaan aan de Richtlijn lichthinder van de Nederlandse Stichting voor Verlichtingskunde; en
   2. 2. de natuur- en landschapswaarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast. Hiervoor moet advies worden ingewonnen bij een landschapsdeskundige, of ecoloog.
9. i. Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 13.2.13 aanhef, onderdeel f voor het realiseren van ballenvangers, reclameborgen en scoreborden met een maximale bouwhoogte van 5 m ter plaatse van de aanduiding 'sport' mits:
   1. 1. de natuur- en landschapswaarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast. Hiervoor moet advies worden ingewonnen bij een landschapsdeskundige, of ecoloog.

De voor Leiding - Hoogspanning aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor hoogspanningsleidingen met de daarbij behorende beschermingszone aan weerszijden uit het hart van de kabel.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 14.2 en toestaan dat in de andere daar voorkomende bestemming(en) gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd, mits:

1. a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de hoogspanningsleidingen als bedoeld in artikel 14.1; en
2. b. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder.

De voor Leiding - Riool aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor een rioolleiding.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 15.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m; en
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 15.2 onder b. Deze omgevingsvergunning wordt verleend, indien de bij de betrokken bestemming(en) behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Hiervoor is een schriftelijk advies nodig van de beheerder van de rioolleiding.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 16.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, als:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd van een archeologisch onderzoek, zoals gesteld in de kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie, waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld; en
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op:
      • het behoud van de archeologische resten in de bodem;
      • het doen van opgravingen;
      • het begeleiden van het bouwrijp maken en van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige; en
3. c. het bepaalde in lid 16.2 onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, als het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en/of waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 2':
      • er geen grondwerk wordt verricht dieper dan 100 cm onder maaiveld en er geen hei- en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht; óf
      • het te bouwen oppervlak een omvang heeft die kleiner is dan 0 m²;
   3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 5':
      • er geen grondwerk wordt verricht dieper dan 30 cm onder maaiveld en er geen hei- en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht; óf
      • het te bouwen oppervlak een omvang heeft die kleiner is dan 0 m²; en
   4. 4. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - speciaal':
      • er geen grondwerk wordt verricht dieper dan 70 cm onder maaiveld en er geen hei- en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht; óf
      • het gebied van de van de werken een omvang heeft, die kleiner is dan 100 m².
4. d. het archeologisch onderzoek als bedoeld in onderdeel b wordt uitgevoerd op basis van een Programma van Eisen opgesteld overeenkomstig de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie. Het Programma van Eisen wordt goedgekeurd door het bevoegd gezag. In het Programma van Eisen wordt aangegeven op welke wijze de voorwaarden die aan de omgevingsvergunning worden verbonden worden uitgevoerd.
5. e. het bevoegd gezag kan besluiten dat het overleggen van een rapport van een archeologisch onderzoek als bedoeld in onderdeel b niet is vereist, als de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate op een andere wijze is vastgesteld.

Burgemeester en wethouders kunnen besluiten met toepassing van artikel 3.6 eerste lid onder a van de Wet ruimtelijke ordening, geheel of gedeeltelijk de verbeelding van het bestemmingsplan te wijzigen door:

1. a. op de verbeelding de aanduiding Waarde - Archeologie geheel of gedeeltelijk te doen vervallen of van omvang te veranderen als op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische bescherming of zorg nodig is; of
2. b. op gronden alsnog de aanduiding Waarde - Archeologie te leggen als uit archeologisch onderzoek blijkt, dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn.

De voor 'Waterstaat - Waterkering 1' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - tevens bestemd voor de waterkering.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 17.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m; en
3. c. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, als het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 17.2. Deze vergunning wordt verleend, als de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het waterkeringsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Hiervoor is een schriftelijk advies nodig van de beheerder van de waterkering.

De voor 'Waterstaat - Waterkering 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), tevens bestemd voor het in stand houden van de peilscheiding.

Op de in lid 18.1 bedoelde gronden mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de in dit artikel bedoelde bestemming worden gebouwd en mogen andere bouwwerken en gebouwen overeenkomstig de bouwregels van de andere daar voorkomende bestemmingen worden gebouwd, mits het vloerpeil minimaal 0,4 m boven NAP ligt.

Grond, die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de situering, de afmeting en de vormgeving van bebouwing, als dit naar hun oordeel noodzakelijk is in verband met:

1. a. het realiseren van de met het plan beoogde stedenbouwkundige beeldkwaliteit, zoals vastgelegd in de "Gebiedsvisie Nieuw Boekhorst" en "Beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst", zoals deze nader zijn of zullen worden gewijzigd;
2. b. ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
3. c. ter bevordering van de verkeers- en brandveiligheid en sociale veiligheid; en
4. d. het realiseren van een goed woon- en leefklimaat.

In aanvulling op het bepaalde in Hoofdstuk 2 mogen vlonders aangrenzend aan de watergangen worden gerealiseerd, waarbij het is toegestaan om een boot aan te meren, mits de vlonders centraal worden geconcentreerd op de kavel en maximaal 1/3 van de breedte van de kavel beslaan, met dien verstande dat een minimale breedte van 3 m altijd is toegestaan.

1. a. De bouw- en bestemmingsgrenzen en bouwregels, mogen worden overschreden door:
   1. 1. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, zonnecollectoren, antennes en veranda's, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt; of
   2. 2. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, zoals dakoverstekken, gevelversieringen en funderingen, mits de overschrijding ten hoogste 1m bedraagt.
2. b. Dakopbouwen ten behoeve van noodtrappen, luchtbehandelings- en lift- en overige installaties mogen de toegestane bouwhoogte met niet meer dan 2,5 m overschrijden en mogen geen grotere oppervlakte hebben dan 40% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst.

1. a. Bouwwerken en voorzieningen ten behoeve van bodemenergiesystemen zijn toegestaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot bouwwerken en voorzieningen ten behoeve van bodemenergiesystemen met het oog op het voorkomen of verminderen van interferentie tussen verschillende bodemenergiesystemen.

Tot een gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in ieder geval begrepen:

1. a. het gebruik van een woning door meer dan één huishouden;
2. b. het gebruik van gronden voor terrassen; en
3. c. het gebruik van gronden voor evenementen op evenemententerreinen voor zover geen sprake is van een evenement als bedoeld in artikel 21.4.

1. a. als de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, moet ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort, met inachtneming van het bepaalde in 25.3Parkeren en laden of lossen;
2. b. tot een gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in ieder geval begrepen het gebruiken van gronden en bouwwerken, voor zover die zijn ingericht voor parkeren ter uitvoering van het gemeentelijk parkeerbeleid, voor ander gebruik dan parkeren, met inachtneming van het bepaalde in 25.3 Parkeren en laden of lossen;
3. c. bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde onder a en b:
   1. 1. voor zover op andere wijze in de benodigde parkeergelegenheid of laad- of losruimte wordt voorzien, dan wel; en
   2. 2. mits het voldoen aan deze regels door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, tot welke bijzondere omstandigheden in elk geval worden gerekend:
      • een te verwachten meer dan gemiddeld aantal gehandicapte gebruikers of bezoekers van het gebouw;
      • een te verwachten meer dan gemiddeld aantal klanten of bezoekers, als het gebouw bestemd is voor de vestiging van één of meer detailhandelsbedrijven, dan wel openbare dienstverlening of vermakelijkheid;
      • een bestemming van het gebouw als parkeergarage, dan wel garagebedrijf; en
      • een bestemming die zich verzet tegen een gebruik ten dienste van het parkeren en/of laden of lossen.

Onverminderd het bepaalde in Hoofdstuk 2 en Artikel 21, lid 21.6 van dit bestemmingsplan geldt dat niet-locatiegebonden evenementen, zoals bedoeld in artikel 2.24 van de Algemene Plaatselijke Verordening Teylingen, in het plangebied zijn toegestaan.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 21.1 , voor het gebruik van gronden ten behoeve van terrassen behorende bij een horecabedrijf, mits:

1. a. het gebruik van de gronden als verkeer- en verblijfsfunctie niet onaanvaardbaar belemmeren.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 21.1, voor het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van evenementen op evenemententerreinen, ter plaatse van de aanduidingen 'overige zone - publieke voorzieningen', 'sport', en 'maatschappelijk' is, mits:

1. a. maximaal 3 evenementen per jaar plaatsvinden ter plaatse van de aanduidingen 'sport' en 'maatschappelijk'; en
2. b. maximaal 1 evenement per jaar plaatsvindt ter plaatse van de aanduidingen 'overige zone - publieke voorzieningen'.

In afwijking van het bepaalde in hoofdstuk 2 gelden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' de volgende regels:

1. a. binnen een afstand van 100 m tot het middelpunt van de molen wordt geen bebouwing opgericht hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek;
2. b. binnen een afstand van 100 tot 400 m tot het middelpunt van de molen wordt geen bebouwing opgericht met een hoogte die meer bedraagt dan 1/100 van de afstand van het bouwwerk tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek;
3. c. het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van onderdeel a en b, als:
   1. 1. vrije windvang en het zicht op de molen al zijn beperkt door bebouwing, zolang de vrije windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt, of zeker is gesteld dat de belemmering van de windvang en het zicht op de molen door maatregelen elders in de molenbeschermingszone worden gecompenseerd;
4. d. in afwijking van het bepaalde onder b. is ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' een afwijkende bouwhoogte toegestaan, met dien verstande dat de bouwhoogte van gebouwen ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' aangegeven hoogte bedraagt;
5. e. als op grond van hoofdstuk 2 een lagere maximale bouwhoogte geldt dan de maximaal toelaatbare bouwhoogte ingevolge onderdeel a t/m c, prevaleert de maximaal toelaatbare bouwhoogte van hoofdstuk 2.

vervallen

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - overgangszone' zijn de gronden, naast de aldaar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het instandhouden en versterken van de geomorfologische, bodemkundige, landschapsvisuele en ecologische overgang tussen de bestemmingen Natuur en Agrarisch - Waardevolle graslanden.

In aanvulling op het bepaalde in Hoofdstuk 2 gelden ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - publieke voorzieningen', ter plaatse van de bestemming Woongebied, de volgende regels:

1. a. in aanvulling op artikel 13.1, aanhef, onderdeel c, zijn uitsluitend op de eerste bouwlaag (begane grond) publieke voorzieningen toegestaan bestaande uit dienstverlening, horecabedrijven uit ten hoogste categorie 1c van de Staat vanhoreca-activiteiten, publieksgerichte bedrijven, kantoren, aanvullende culturele- en maatschappelijke- en levensbeschouwelijke voorzieningen zoals opgenomen in bijlage 2 en ondergeschikte detailhandel in combinatie met en ten dienste van deze voorzieningen; en
2. b. in aanvulling op artikel 13.1, aanhef, onderdeel c, bedraagt het bruto vloeroppervlak van publieke voorzieningen minimaal 500 m² en maximaal 1.500 m², met dien verstande dat:
   1. 1. het brutovloeroppervlakte per vestiging maximaal 250 m² bedraagt, tenzij sprake is van maatschappelijke voorzieningen;
   2. 2. het brutovloeroppervlakte van aanvullende culturele en maatschappelijke voorzieningen zoals zijn opgenomen in bijlage 2 per vestiging maximaal 200 m² bedraagt;
   3. 3. het maximaal brutovloeroppervlakte voor ambachtelijke bedrijven gezamenlijk maximaal 100 m² bedraagt;
   4. 4. het brutovloeroppervlakte van de horecaondernemingen gezamenlijk maximaal 250 m² bedraagt;
   5. 5. het brutovloeroppervlakte van de maatschappelijke voorzieningen, met uitzondering van een woonzorgcomplex, gezamenlijk maximaal 1.000 m² bedraagt.
3. c. in aanvulling op artikel 13.1, aanhef, onderdeel c, zijn op alle bouwlagen een woonzorgcomplex, toegestaan met dien verstande dat:
   1. 1. het brutovloeroppervlak van een woonzorgcomplex maximaal 7.500 m² bedraagt,
4. d. in aanvulling op het bepaalde in artikel 25.3 geldt dat de parkeervoorzieningen en laad- en losvoorzieningen ten behoeve van de functies ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - publieke voorzieningen' binnen het aanduidingsvlak worden gerealiseerd.

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - wonen uitgesloten' worden geen geluidsgevoelige objecten gerealiseerd, met uitzondering van een educatievevoorziening en kinderopvang ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk'.
2. b. het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in onderdeel a, en
3. c. bij toepassing van onderdeel b is artikel 20.2, lid 20.2.1 onderdeel c van overeenkomstige toepassing op de geluidbelasting ten gevolge weg- en railverkeer en geldt aanvullend dat de gevels van geluidsgevoelige objecten als dove gevel worden uitgevoerd, mits niet meer dan één dove gevel per woning wordt toegepast;
4. d. bij toepassing van onderdeel b wordt ten gevolge van de kernactiviteit sportvoorzieningen en educatieve voorzieningen voldaan aan de tabel 3 in 25.1.2 opgenomen geluidwaarden.

1. a. Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 13.1, aanhef onderdeel c en artikel 22.4 voor het toestaan van horeca in categorie 2, voor zover de betrokken horecaonderneming naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of de bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot de categorieën zoals in lid 22.4 genoemd;
2. b. Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 22.4 aanhef onderdeel b, subonderdelen 1 en 4, voor het toestaan van een vestiging met een oppervlakte van maximaal 350 m², mits is aangetoond dat dit niet leidt tot duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau in het centrum van Voorhout.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 21.2 voor het toestaan van een hoger aantal, of hoger percentage, mits:

1. a. sprake is van zorggerelateerd wonen;
2. b. is aangetoond dat wordt of zal worden voldaan aan het gemeentelijke parkeerbeleid, zoals dat geldt op het tijdstip van indiening van de aanvraag om een omgevingsvergunning, of anderszins wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 25.3;
3. c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig wordt aangetast; en,
4. d. het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast.

Het bevoegd gezag kan - tenzij hiervoor op grond van Hoofdstuk 2 al een omgevingsvergunning kan worden verleend - een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de regels voor overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot. Deze omgevingsvergunning wordt niet verleend, als daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan voor het realiseren van geluidsgevoelige objecten bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in Artikel 20, sublid 20.2.1, als het treffen van maatregelen voor het verlagen van de geluidbelasting op de gevels niet doelmatig is, voor zover:

1. a. redelijkerwijs geen geluidbeperkende maatregelen kunnen worden getroffen om aan de voorwaarden te kunnen voldoen;
2. b. de overschrijding van de geluidbelasting zoveel mogelijk beperkt wordt door het treffen van geluidbeperkende maatregelen; hieronder wordt mede verstaan het treffen van bouwkundige maatregelen;
3. c. het geluid op woningen niet hoger is dan de geluidwaarde van 63 dB voor de Noordelijke Randweg en N444 en 68 dB voor railverkeer; en
4. d. geluidbeperkende maatregelen worden in aanmerking genomen als die financieel doelmatig zijn en daartegen geen overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of technische aard bestaan.

Het bevoegd gezag kan in afwijking van de regels van dit bestemmingsplan eenmalig een extra kinderdagverblijf toestaan, mits het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast, waarbij tenminste wordt voldaan aan de in artikel 25.1 opgenomen geluidregels die overeenkomstige toepassing zijn.

Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 3.6, lid 1 sub a van de Wet ruimtelijke ordening de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

1. a. een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw, waaronder mede wordt begrepen het splitsen van een bestaande woning in één of meerdere woningen ten behoeve van bijzondere woonvormen, of een omgevingsvergunning voor een afwijking van het gebruik wordt slechts verleend, als is aangetoond dat wordt of zal worden voldaan aan het gemeentelijke parkeerbeleid zoals is bijgesloten als bijlage 5 bij de regels, en;
2. b. aan het bepaalde in lid 25.3 sub a wordt tenminste voldaan indien het aantal parkeerplaatsen ten minste overeenkomt met de volgende parkeernormen;
   1. 1. voor grondgebonden woningen een parkeernorm van 1,8 parkeerplaats per woning;
   2. 2. voor gestapelde woningen een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woning.
   3. 3. in afwijking van het bepaalde onder 2 geldt voor een gestapelde woningen, voor zover er sprake is van het woningtype sociale huurwoning, een parkeernorm van 1,1 parkeerplaats per woning.
3. c. in afwijking van het bepaalde onder sub b. kan een afwijkende parkeernorm worden gehanteerd voor zover er sprake is van het treffen van duurzaamheidsmaatregelen waardoor een lagere parkeernorm volstaat. De omgevingsvergunning zoals genoemd onder sub a. wordt daarbij slechts verleend, als is aangetoond dat wordt of zal worden voldaan aan het gemeentelijke parkeerbeleid zoals is bijgesloten als bijlage 5 bij de regels, onderdeel 3.3.2, of diens rechtsopvolgers.
4. d. een omgevingsvergunning voor het bouwen of uitbreiden van een gebouw of een omgevingsvergunning voor een afwijking van het gebruik waarvoor een behoefte bestaat voor ruimte voor het laden of lossen van goederen wordt slechts verleend, als is aangetoond dat op het betreffende bouwperceel in voldoende mate ruimte voor het laden of lossen van goederen wordt of zal worden aangebracht.
5. e. bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde onder a. en d.:
   1. 1. voor zover op andere wijze in de benodigde parkeergelegenheid of laad- of losruimte wordt voorzien, dan wel;
   2. 2. mits het voldoen aan deze regels door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, tot welke bijzondere omstandigheden in elk geval worden gerekend:
   3. 3. een te verwachten meer dan gemiddeld aantal gehandicapte gebruikers of bezoekers van het gebouw;
   4. 4. een te verwachten meer dan gemiddeld aantal klanten of bezoekers, als het gebouw bestemd is voor de vestiging van één of meer detailhandelsbedrijven, dan wel openbare dienstverlening of vermakelijkheid;
   5. 5. een bestemming van het gebouw als parkeergarage, dan wel garagebedrijf; en
   6. 6. een bestemming die zich verzet tegen een gebruik ten dienste van het parkeren en/of en laden of lossen.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk zoals bedoeld in dit lid onder a, met ten hoogste 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Chw bestemmingsplan Nieuw Boekhorst, Voorhout'.

Het woningbouwproject Nieuw Boekhorst voorziet in de realisatie van een nieuwe uitbreidingswijk aan de noordwestrand van Voorhout, aansluitend op Hooghkamer. In Nieuw Boekhorst komen overwegend woningen.

De oorsprong van deze wijk gaat een groot aantal jaren terug. Begin jaren '90 werden de eerste plannen gevormd. In 1996 kreeg dit gestalte in de structuurvisie 1996 van de gemeente Voorhout. De uitwerking van de diverse ontwikkelingen krijgt nu gestalte met de realisatie van Nieuw Boekhorst.

Nieuw Boekhorst biedt de geschikte ruimte voor het invullen van de aanwezige woningbehoefte. In 2020 heeft de gemeenteraad Nieuw Boekhorst aangewezen als ontwikkellocatie voor woningbouw. Daarmee zijn de ontwikkelingen opgestart.

Het plan voor de wijk is mede door een intensieve samenwerking met verschillende stakeholders tot stand gekomen. De wijk die gaat ontstaan moet voor alle mensen prettig zijn om in te wonen en te verblijven: (sociaal) veilig, bereikbaar, genoeg groen, klimaat adaptief en duurzaam. De nieuwe wijk van Voorhout krijgt een dorps karakter in een groene omgeving.

De realisatie van een nieuw stedelijk gebied past niet in het van toepassing zijnde juridisch-planologisch regime. Voor Nieuw Boekhorst wordt daarom een nieuw bestemmingsplan opgesteld.

In dit bestemmingsplan wordt de realisatie van het woningbouwplan gemotiveerd en mogelijk gemaakt. Voor een goede onderbouwing van de ontwikkeling is uitgebreid onderzoek gedaan naar de relevante omgevingsaspecten en zijn diverse plandocumenten opgesteld. De grondslag van dit bestemmingsplan zijn daarom de volgende documenten:

• op 30 juni 2022 door de gemeenteraad vastgestelde gebiedsvisie, inclusief beeldkwaliteitsvisie¹ en inclusief het daarop volgende addendum²;
• uitgevoerde milieuonderzoeken;
• op 6 september 2022 door het college vastgestelde nota van uitgangspunten bestemmingsplan³;
• de doorlopen participatie.

Het bestemmingsplan wordt opgesteld als bestemmingsplan verbrede reikwijdte. Het is daarmee mogelijk om in het bestemmingsplan alvast te experimenteren met de Omgevingswet. Dit is geregeld in de Crisis- en herstelwet (Chw). Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft het gebied Nieuw Boekhorst aangewezen als een gebied waar het mogelijk is om gebruik te maken van deze ruimere regelgeving van de Chw. In de toelichting van dit bestemmingsplan wordt beschreven van welke onderdelen van de Chw gebruik wordt gemaakt. Dit is samengevat toegelicht in Hoofdstuk 6 Planopzet.

1. 1. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022
2. 2. Addendum Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 24 augustus 2023
3. 3. Nota van Uitgangspunten bestemmingsplan Nieuw Boekhorst, vastgesteld 6 september 2022 door het college van burgemeester en wethouders.

Het plangebied betreft het gebied waarop de gebieds-en beeldkwaliteitsvisie⁴, inclusief het landschapsgebied de Driehoek, van toepassing is (zie onderstaande afbeeldingen). Tevens maken diverse bestaande woon-, tuin- en bedrijfspercelen langs de zuidoostrand van Nieuw Boekhorst deel uit van het plangebied.

Nieuw Boekhorst is een locatie in de Bollenstreek, gelegen tussen drie belangrijke watergangen: de Molentocht, de Leidsevaart en de Haarlemmertrekvaart. Hiervan vormt de Leidsevaart de zuidwestelijke grens van het plangebied. De verdere begrenzing van het gebied bestaat uit de spoorlijn Leiden - Haarlem als de noordoostgrens. Met de ontwikkeling van de wijk Hooghkamer is ook de Noordelijke Randweg aangelegd, die de nieuwe noordwestelijke grens van Voorhout vormt. Aan de zuidoostkant vormt de Molentocht de overgang van Nieuw Boekhorst naar het bestaande dorp, waarvan de Molentocht deels binnen het plangebied gelegen is.

Afbeelding structuurkaart – vastgestelde gebieds- en beeldkwaliteitsvisie⁵, bijgesteld voor het addendum⁶

Afbeelding begrenzing plangebied bestemmingsplan

Afbeelding aanduiding ligging plangebied bestemmingsplan t.o.v. Voorhout (rode stippen)

1. 4. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022
2. 5. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022
3. 6. Addendum Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 24 augustus 2023

Ter plaatse van het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen:

• Bestemmingsplan Buitengebied Teylingen, vastgesteld op april 2015 en onherroepelijk d.d. 15 december 2016;
• Bestemmingsplan Buitengebied Teylingen, 1e herziening, vastgesteld op 19 december 2019.

Voor het plangebied gelden op grond van de bovenstaande bestemmingsplannen de enkelbestemmingen:

• Agrarisch - Grondgebonden veehouderij - waardevolle graslanden;
• Agrarisch - Bollenteelt - waardevolle graslanden;
• Water.

De dubbelbestemmingen die gelden in het plangebied zijn:

• Waarde - Archeologie 6 en 8;
• Waterstaat - Waterkering;
• Leiding - Riool;
• Leiding - Hoogspanning.

Daarnaast geldt voor een deel van het plangebied in de zuidwesthoek ook nog de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop'.

De planontwikkeling is niet mogelijk op grond van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Teylingen.

Afbeelding uitsnede vigerend bestemmingsplan Buitengebied Teylingen

Naast het bestemmingsplan Buitengebied Teylingen gelden voor de randen van het plangebied ook de bestemmingsplannen:

• Dorp Voorhout onherroepelijk d.d. 27 december 2012; en
• Hooghkamer 2011 onherroepelijk d.d. 23 juni 2011.

Ook geldt ter plaatse van het plangebied het Paraplubestemmingsplan parkeren Teylingen.

Uit het bestemmingsplan Hooghkamer 2011 worden de regels m.b.t. bestemming Verkeer inclusief de aanduiding railverkeer en geluidscherm een op een overgenomen in het bestemmingsplan Nieuw Boekhorst.

Het bestemmingsplan Dorp Voorhout heeft betrekking op de onderstaande locatie.

Afbeelding uitsnede vigerend bestemmingsplan Dorp Voorhout

Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In de toelichting worden de keuzes die zijn gemaakt bij het opstellen van de verbeelding en de regels verantwoord en verduidelijkt. Daarbij wordt hierin de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond.

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het gebied beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het plan beschreven met de uitgangspunten. Vervolgens is in hoofdstuk 4 een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 5 wordt het plan inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van (milieu)wetgeving. Hoofdstuk 6 bevat vervolgens een planopzet. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Systematiek toelichting

Voorliggend bestemmingsplan regelt een veelvoud aan onderwerpen binnen een omvangrijk gebied. Om deze onderwerpen goed te kunnen toelichten wordt de juridische toelichting van de regels niet sec opgenomen in hoofdstuk 6. Deze toelichting wordt opgenomen vanaf hoofdstuk 3. In dit hoofdstuk (3) en in de hoofdstukken 4 en 5 wordt, naast de planbeschrijving, beleidskader en omgevingsfactoren, ook steeds een doorkijk gegeven hoe het behandelde onderwerp of onderwerpen worden vertaald naar de regels. Daarmee bevatten deze hoofdstukken een uitleg:

1. 1. wat het specifieke onderwerp of onderwerpen inhoudt, dit kan een beschrijving van een onderdeel van de gebiedsvisie, een beleidsstuk relevant voor dit plan of een uitgevoerd onderzoek zijn.
2. 2. welk van deze onderwerp(en) geregeld moet / gaat worden in de regels.
3. 3. waarom een specifieke onderwerp(en) geregeld moet / gaat worden in de regels.

Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 de toelichting gegeven hoe de onderwerpen die vanuit hoofdstukken 3 tot en met 5 geregeld moeten / gaan worden, zijn vertaald naar concrete regels. Waar nodig met een aanvullende uitleg van de toepassing van deze regels.

Met de toepassing van de hierboven toegelichte systematiek wordt bereikt dat de gehele toelichting van dit bestemmingsplan voorziet in een heldere uitleg van de planregels.

In de huidige situatie is het plangebied een duidelijk 'landschappelijk restgebied' van doorsneden en deels verstedelijkte onvergraven strandvlakten, als gevolg van noordwestelijke bebouwing van Voorhout, Leidsevaart, provinciale weg N444 en de spoorlijn Leiden-Haarlem.

In dit gebied zijn nog agrarische functies aanwezig, deels graslanden en deels bollenteelt. Dit gebruik komt langzaam tot een einde, waarmee de gronden vrijkomen voor de ontwikkeling naar woningbouw.

Het gebied Nieuw Boekhorst heeft een redelijk open karakter. In de huidige situatie heeft het gebied gering een eigen identiteit, mede vanwege het ontbreken van bijzondere landschappelijke patronen en bebouwingselementen. De agrarische bebouwing sluit aan op de woonbebouwing van Voorhout.

Het grondgebruik kenmerkt zich door een afwisseling van grasland op onvergraven strandvlakten en enkele vergraven strandvlaktes met bollenteelt en agrarische bedrijfsgebouwen/ loodsen / agrarische woningen. De polder bevat verder restanten van een oude waterloop.

Mede door de beperkte toegankelijkheid is de beleefbaarheid gering.

Voor een uitgebreide beschrijving en analyse van het gebied wordt verwezen naar het document gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst⁷, zie Bijlage 1 Gebieds- enbeeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst. En het addendum, zie Bijlage 2 Addendum -Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst.

Afbeelding luchtfoto bestaande situatie, bron Cyclomedia, 2022

Afbeelding bestaande situatie, gezien vanaf de N444, bron Cyclomedia, 2021

1. 7. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022

Deze paragraaf is deels ontleend aan de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie⁸ en de landschappelijke onderbouwing. Zie hiervoor ook bijlagen 1 en 6.

De volgende kenmerken van het plangebied zijn het vertrekpunt voor de verschillende ontwikkelingen.

Oorsprong naamgeving

Nieuw Boekhorst is de naam van de polder, die oorspronkelijk tussen de Haarlemmertrekvaart, Leidsevaart, Voorhoutsche weg (nu Jacoba van Beierenweg) en de ‘s Gravendamseweg lag. Nieuw Boekhorst refereert naar de naam van deze polder.

De Boekhorstpolder is gesticht in 1658, nadat door het graven van de trekvaart de Zwetterpolder in twee stukken is gedeeld. De naam komt van de familie Boekhorst, die op het kasteel Boekenburg woonde. Dat kasteel lag midden in de polder, maar is al eeuwen geleden verwoest. Voor de polder wordt de voormalige Maandagse Watering als boezemwater gebruikt. Deze watergang wordt daarna de Molentocht genoemd, omdat aan dit water ook de Boekhorstmolen staat, die het overtollige water vanuit de watering op de trekvaart uitslaat.

Landschap

Nieuw Boekhorst ligt op een scheiding van twee verschillende landschapstypen: het strandwallen-strandvlakte landschap dat kenmerkend is voor de Bollenstreek en de combinatie van droogmakerijen en veenweidegebieden die kenmerkend is voor het Groene Hart. Het landschap wordt o.a. de begrensd door de aanwezige watergangen.

Historisch landschap

West Nederland wordt gekenmerkt door een systeem van strandwallen en strandvlaktes. De landschappelijke structuur wordt gekenmerkt door zandruggen parallel aan de kust. De oude dorpen (zoals Voorhout en Noordwijk) zijn ontstaan op deze strandwallen. De zones daartussen zijn wat lager en natter. De zone tussen de Haarlemmertrekvaart en Molentocht is ongeveer het diepste punt van de strandvlakte. De slotenstructuur, haaks hierop is zeer kenmerkend voor dit landschap.

De zone tussen de strandwallen is al erg lang in de landelijke geschiedenis als vestigingsplek populair, juist door de zandruggen. Door het arme zandkarakter, was er kleinschalige akkerbouw, maar ook veel onontgonnen land met veengebieden en getijdengebieden. Later werd het ook als landgoederenzone erg kenmerkend, waarbij een landgoed volledig zelfvoorzienend moest zijn.

Koppeling recreatief netwerk

In de ruimere landschappelijke context is Nieuw Boekhorst verbonden met recreatieve bestemmingen zoals Landgoed Offem, Nieuw Leeuwenhorst en Oud Leeuwenhorst. Fiets- en voetpaden vanuit Nieuw Boekhorst kunnen verder aansluiten aan op bestaande routes. Nieuw Boekhorst sluit via het fietspad langs de Noordelijke Randweg en de fietsroute over de Spoorlaan al aan op het omliggende fietsnetwerk.

Waternetwerk

Een grote (recreatieve) kwaliteit van de locatie is de ligging aan de Leidsevaart en Haarlemmertrekvaart. Deze vaarten zijn rechtstreeks gekoppeld aan het regionale vaarwater, zoals de Kagerplassen en de haven van Katwijk.

Voorzieningen in de omgeving

De bestaande dorpen, zoals Voorhout, Noordwijk en Noordwijkerhout hebben een kleinschalig, maar gevarieerd voorzieningenaanbod, passend bij een dorpse schaal. Deze zijn vooral geclusterd in de oude dorpskernen.

1. 8. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022

In dit hoofdstuk wordt een beknopte planbeschrijving opgenomen. Voor een uitgebreide planbeschrijving wordt verwezen naar de bijlage 1 Gebieds- en beeldkwaliteitsvisieNieuw Boekhorst en bijlage 2 Addendum - Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie NieuwBoekhorst en bijlage 6 Nieuw Boekhorst samenvattende notitie landschap & ecologiedeelgebied Driehoek.

Het doel is om Nieuw Boekhorst als woningbouwlocatie tot ontwikkeling te brengen. De wijk die ontstaat moet voor alle mensen prettig zijn om in te wonen en te verblijven: (sociaal) veilig, bereikbaar, genoeg groen, klimaat adaptief en duurzaam.

Voor de ontwikkeling van deze wijk is de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie⁹ opgesteld. Deze visie bevat zowel uitgangspunten om de ontwikkeling aan te sturen, als afwegingen om in de nadere uitwerking maatwerk te kunnen leveren. In de ontwikkeling moeten kwantiteit en kwaliteit samen op gaan. Het landschappelijke raamwerk, de stedenbouwkundige principes, de verkavelingsschetsen en de architectonische sferen zoals opgenomen in de visie vormen het kader. In de uitwerking moet elke plek tot zijn recht komen en een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit van Nieuw Boekhorst als geheel. Eventuele afwijkingen van de visie moeten leiden tot vergelijkbare kwaliteit en identiteit. Dit wordt bij de verdere uitwerking beoordeeld door de supervisor, waarbij de supervisor ook advies geeft aan de gemeenteraad.

Gebiedsvisie¹⁰

De nieuwe wijk krijgt een dorps karakter in een groene omgeving. Vier verschillende woonbuurten met karakteristieke woonbelevingen hebben elk een eigen relatie met het landschap. Een plek die verbinding faciliteert in sociale zin, waar ontmoetingen tussen doelgroepen vanzelfsprekend is, en ook fysiek verbindt met goede langzaamverkeerroutes.

Aanvullend op de gebiedsvisie is een addendum¹¹ opgesteld waarin onder meer de herpositionering van de school is opgenomen. Verder gaat het addendum in op de ongeorganiseerde sport en de beeldkwaliteit ten aanzien van de privé-oevers en klikobergingen.

Beeldkwaliteitsvisie

Zie hiervoor paragraaf 3.6.

Opbouw plangebied

Het bestemmingsplangebied bestaat uit 4 delen, te weten:

• Deel 1: Nieuwbouwgebied Nieuw Boekhorst: woongebied en voorzieningen;
• Deel 2: Groen en waterstructuur;
• Deel 3: Bestaande percelen: zowel woningen, gemalen als tuinen;
• Deel 4: Landschapsgebied de Driehoek.

Het bestemmingsplan heeft als hoofddoel om de beoogde inrichting en functies binnen elk van deze delen goed te regelen en de gewenste kwaliteit te borgen.

Deel 1: Nieuwbouwgebied Nieuw Boekhorst: woongebied en voorzieningen

Nieuw Boekhorst is onderverdeeld in kleinschalige woonbuurten die uitnodigen om naar buiten te gaan om te sporten, spelen of elkaar te ontmoeten. Hiertussen is bebouwing van een grotere schaal is ingepast op en langs de randen van het groen en water.

Naast de toevoeging van de woningen zijn er ook diverse voorzieningen beoogd. Dit betreffen een school, sportvelden met sporthal en commerciële en maatschappelijke voorzieningen ter plaatse van de Haven.

Deel 2: Groen en waterstructuur

Drager van het plan voor Nieuw Boekhorst is een landschappelijk raamwerk, het groen- en watercasco bestaande uit de hoofdgroenstructuur en de hoofdwatergangen samen. Dit casco vormt een belangrijke drager voor de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit in het plangebied.

Binnen dit casco is ruimte voor de hiervoor genoemde woonbuurten en op grotere schaal bebouwing, met een variërend stedenbouwkundig en architectonisch karakter. Met deze opzet is gezocht naar een afwisselend geheel van groene openbare ruimte met kleinschalige woonbuurten.

Deel 3: Bestaande percelen: zowel woningen, gemalen als tuinen

Er worden diverse bestaande percelen meegenomen in het bestemmingsplan. Uitgangspunt is dat er op deze percelen geen ontwikkelingen plaats gaan vinden. Derhalve maken deze percelen geen deel uit van de gebiedsvisie¹² en het addendum¹³.

Deel 4: Landschapsgebied de Driehoek

Deelgebied De Driehoek ligt net buiten het woningbouwgebied van Nieuw Boekhorst en ligt ten noordoosten van de Noordelijke Randweg. Deze locatie biedt onder meer ruimte voor de biologische zelfoogsttuin, agrarisch extensief gebied, recreatief uitloopgebied voor Nieuw Boekhorst (functie natuur), ecologische verbindingszone en als compensatiegebied voor flora en fauna (rugstreeppad).

1. 9. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022
2. 10. 8
3. 11. Addendum Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 24 augustus 2023
4. 12. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022
5. 13. Addendum Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 24 augustus 2023

Het algemene doel is de realisatie van een woonwijk waarin groen en water centraal staan, waar binnen en buiten vloeiend in elkaar over gaan. En waarbinnen de verschillende woonbuurten zorgvuldig worden ingepast. De groen-blauwe structuur is bepalend voor het algemene beeld van de wijk.

Dorps

De bebouwing en architectuur is ingetogen, zodat deze zich voegt in het groen is. De grootte van de wijk vraagt om wisselende sferen en identiteiten, om daarmee geen uniforme wijk te krijgen. Het raamwerk voor Nieuw Boekhorst is daarom op gedeeld in verschillende buurten, die in vijf herkenbare woonsferen ontworpen worden.

Groen

Het karakter van Nieuw Boekhorst is bovenal groen. Brede groenzones, watergangen en veel bomen vormen het bindweefsel tussen de woonvelden. Het groen-blauwe raamwerk vloeit door de wijk en zorgt voor een steeds wisselende kijkrichting of perspectief. Dit geeft een gevarieerde beleving.

Ruimte voor de bewoners

Het groene raamwerk krijgt een ruime maat, om sport & spel, beweging en ontmoeting goed te kunnen faciliteren. Dit draagt bij aan een kwalitatieve, gezonde en toekomstbestendige wijk. Een verfijnd netwerk van fiets- en looproutes verbinden vele speel- en ontmoetingsplekken. Het grootste deel van de hoofdstructuur is autovrij. De ruggengraat hierin is de buurtvaart.

Centraal in de wijk komt een plek voor heel Nieuw Boekhorst. Een hart voor de wijk, met een kleinschalige Haven (met een openbaar karakter), enkele publieke buurtvoorzieningen en een beschutte verblijfs- en ontmoetingsplek aan de haven.

Aansluiting op de omgeving

Nieuw Boekhorst sluit goed aan op haar omgeving, zowel het bestaande deel van Voorhout als het landschap in de omgeving. Bestaande structuren en routes lopen logisch door en verbinden zo bestaand met nieuw.

Uitwerking, flexibiliteit versus rechtszekerheid

Om voldoende ruimte te bieden aan de stedenbouwkundige uitwerking van de hierboven toegelichte doelen en uitgangspunten, is het van belang om de nodige flexibiliteit te bieden in het bestemmingsplan.

De openbare ruimte in Nieuw Boekhorst bestaat uit de water-, groen- en verkeersstructuur.

De Driehoek valt buiten het feitelijke woningbouw ontwikkelgebied van Nieuw Boekhorst, maar is wel integraal onderdeel van de planvorming. Dit is nader toegelicht in Bijlage 6Nieuw Boekhorst samenvattende notitie landschap & ecologie deelgebied Driehoek.

Deelgebied Driehoek is vanaf de start een integraal onderdeel van de planvorming van Nieuw Boekhorst. Dit deelgebied is namelijk noodzakelijk voor de nodige compensaties die getroffen moeten worden om de woningbouw van Nieuw Boekhorst mogelijk te maken. Bij compensaties moet worden gedacht aan:

• De verplaatsing van de nu in Nieuw Boekhorst aanwezige biologische oogsttuin. Deze tuin wordt verplaatst naar de Driehoek, om ruimte te creëren voor woningbouw. En daarnaast is deze biologische oogsttuin van belang als zijnde overwinteringsplek voor de rugstreeppad in de Driehoek;
• Realisatie van een nieuw leefgebied voor de rugstreeppad.

Daarnaast is het als onderdeel van planvorming nodig om een deel van het huidige agrarische gebruik om te zetten naar extensief agrarisch gebruik.

Afbeeldingcompensatie oogsttuin en Rugstreeppad

In de samenvattende notitie (Bijlage 6) is beschreven dat Nieuw Boekhorst en specifiek de Driehoek een sterkere rol kunnen spelen in het scheppen van ruimtelijke, landschappelijke en ecologische relaties. Hiervoor is een nieuwe ruimtelijke ordening nodig, waarin de Driehoek als een integrale ruimtelijk opgave moet worden bekeken. Het ultieme doel is immers om de Driehoek van een gebiedsinrichting te voorzien, waarin alle gewenste waarden op een integrale en elkaar versterkende manier hun plek krijgen. De ruimtelijke opgave voor deelgebied de Driehoek wordt gemotiveerd aan de hand van vier ingrediënten:

• Inpassing biologische zelfoogsttuin.
• Compensatie Rugstreeppad.
• Ecologische verbindingszone.
• Grasland met natuurwaarden.

Deze ingrediënten moeten ieder op een overtuigende manier in het gebied worden ingepast, maar moeten tevens onlosmakelijk aan elkaar worden verbonden en zorgen voor een integrale en ecologisch waardevolle gebiedsindeling.

Het is onwenselijk dat deze 4 waarden afzonderlijk een plekje krijgen en daardoor 4 ‘planologische zones’ zouden ontstaan.

Afbeelding de vier ingrediënten moeten leiden tot een integraal ontwerp

Afbeelding uitsnede schets structuurkaart deelgebied Driehoek, bron: gebieds- en beeldkwaliteitsvisie¹⁶enaddendum¹⁷

Waterkering

Naast bovengenoemde functies wordt in de Driehoek een deel van de regionale waterkering aangelegd. Het betreft hierbij een ondergrondse waterkering gelegen tussen ecologische verbindingszone en het grasland en biologische zelfoogsttuin. In onderstaande doorsnede is verbeeld hoe deze waterkering eruit ziet.

Afbeelding doorsnede regionale waterkering ter plaatse van het plangebied

1. 16. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022
2. 17. Addendum Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 24 augustus 2023

In en langs het plangebied Nieuw Boekhorst zijn diverse percelen aanwezig die opgenomen worden in het bestemmingsplan. De reden hiervoor is, dat de huidige agrarische bestemming niet langer overeenkomt met de bestaande situatie. Er zijn bijvoorbeeld voormalige agrarisch bedrijfswoningen aanwezig langs de randen van het plangebied (door omvorming van voormalige bedrijfsgronden naar woningbouw). Deze woningen en bijbehorende tuinen worden gebruikt als burgerwoningen. Daarnaast zijn er bijvoorbeeld bestaande (over)tuinen aanwezig die niet agrarisch worden gebruikt, maar momenteel wel als zodanig bestemd zijn.

Het is wenselijk dat, met de realisatie van de nieuwbouw in Nieuw Boekhorst, ook deze bestaande percelen worden voorzien van een bestemming die past bij het huidige gebruik. Om die reden is ervoor gekozen deze percelen mee te nemen in het bestemmingsplan Nieuw Boekhorst.

Voor het woongebied Nieuw Boekhorst zijn kernkwaliteiten en stedenbouwkundige principes bepaald. Deze zijn waar nodig vertaald naar het bestemmingsplan. De belangrijkste principes en kwaliteiten die vertaald moeten worden zijn:

• Hoofdwaterstructuur (inclusief de vijver) vastleggen, waarbij bruggen en duikers zijn toegestaan, alsmede langzaamverkeersverbindingen. Groen mag niet worden aangelegd binnen de hoofdwaterstructuur.
• De openheid langs de buurtvaart moet gewaarborgd worden, door gebouwen en vergunningsvrije bouwwerken uit te sluiten. Ditzelfde geldt voor de bredere watergangen op een aantal locaties binnen Woongebied.
• Waterlopen binnen de woonvelden zijn mogelijk. Omwille van de doorvaart is het nodig om hiervoor een minimale maatvoering op te nemen conform de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie.
• De hoofdgroenstructuren, waaronder de dorpsweide, gaard, groen langs de buurtvaart zijn vastgelegd. Er is daarbij geen onderscheid nodig tussen de groengebieden. De gebieds- en beeldkwaliteitsvisie wordt meegenomen in de planregels en biedt de uitgangspunten voor de verdere uitwerking van deze groengebieden¹⁸.
• Ongeorganiseerde sport is mogelijk binnen het bestemmingsplan.
• Groen (binnen de woonvelden) is mogelijk. Ook is een minimaal oppervlakte aan groen per woning vast gelegd in verband de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit.
• De bestaande Hooimijt wordt toegestaan, waarbij verplaatsing naar een locatie elders in de toekomstige groenstructuur mogelijk is.
• De verschillende woonvelden (gestapeld en grondgebonden) met daarbij toegestane bouwmogelijkheden (zie hiervoor ook paragraaf 3.3) zijn als 1 te realiseren woongebied mogelijk gemaakt. Bij het opnemen van de bouwhoogtes moet ook rekening worden gehouden met de toevoeging van publieke voorzieningen. Ook moet rekening worden gehouden met de mogelijke toepassing van houtbouw of ander soort alternatieve bouwmaterialen in de toekomst.
  1. 1. In paragraaf 6.1 De planologische opgave wordt nader toegelicht welke bouwhoogtes zijn toegestaan en waar welke bouwhoogtes zijn toegestaan. Daarbij wordt ook toegelicht hoe de niet wonen functies qua hoogtes en toegestane bouwmogelijkheden worden toegestaan.
• Er is een globale eindbestemming voor dit woongebied opgenomen waarbinnen ook functies zoals voorzieningen, verkeer, groen en water zijn toegestaan. Ook bijzondere woonvormen zijn toegestaan.
• De beoogde voorzieningen, educatieve voorzieningen, sport, diverse publieke-, maatschappelijke- en culturele functies in de Haven, en een woonzorgcentrum zijn mogelijk binnen dit bestemmingsplan. Zie hiervoor ook paragraaf 3.3.
• Evenementen zijn toegestaan op de locaties sport / maatschappelijk en Haven.
• Landschappelijke inpassing Driehoek is gewaarborgd. In de regels is het beoogde gebruik voor extensief agrarisch gebruik, extensieve recreatie, natuur en biologische oogsttuin mogelijk gemaakt. Uitsluitend bebouwing ten behoeve van de oogsttuin is mogelijk. In paragraaf 6.1 De planologische opgave wordt nader toegelicht hoe de landschappelijke inpassing geborgd is.
• Bestaande percelen bestemmen conform huidig gebruik.
• Beoogde stedenbouwkundige kwaliteit, in lijn met de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie¹⁹, waarborgen.

In paragraaf 6.1 De planologische opgave is bovenstaande verder uitgewerkt.

1. 18. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022
2. 19. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022

Het beoogde programma bestaat uit de realisatie van woningen en voorzieningen die worden ingepast in het eerder beschreven groenblauwe casco. Het programma is daarnaast ook getoetst aan verschillende onderdelen, waaronder beeldkwaliteit, landschap, ladder en onderzoeken. Daarop wordt ingegaan in de hierop volgende paragrafen en hoofdstukken:

Het woonprogramma voor Nieuw Boekhorst bestaat uit maximaal 1.300 woningen, onderverdeeld in koop- en huurwoningen. De bouw van maximaal 1.250 woningen wordt rechtstreeks toegestaan. Van deze 1.250 woningen mogen maximaal 520 gestapelde woningen worden gerealiseerd. Daarnaast is er een afwijking mogelijk naar 1.300 woningen (zie ook onderstaand Extra sociale huur en meer middeldure woningen).

De woonbibliotheek in de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie vormt het vertrekpunt. Deze mag veranderen, zolang de verdeling tussen de hoofdcategorieën (sociaal, middelduur en vrij programma) maar gelijk blijft:

Bij 1.250 woningen:

• Minimaal 30% sociale huurwoningen (zie ook paragraaf 4.5.3).
• Minimaal 24% middeldure woningen (gevormd door sociale koopwoningen tot de NHG (Nationale Hypotheek Garantie grens) en middeldure huurwoningen samen)) (zie ook paragraaf 4.5.3).
• Maximaal 46% vrij programma.

Bij 1.300 woningen:

• Minimaal 29% sociale huurwoningen.
• Minimaal 25% middeldure woningen (gevormd door sociale koopwoningen tot de NHG (Nationale Hypotheek Garantie grens) en middeldure huurwoningen samen)) (zie ook paragraaf 4.5.3).
• Maximaal 46% vrij programma.

Binnen deze hoofdcategorieën kunnen diverse woningtypes gerealiseerd worden. De woningtypes vrijstaand, rijwoningen, tweekapper, en 3-laags grondgebonden woningen zijn overal toegestaan in het bestemmingsplangebied.

Gestapeld is alleen toegestaan ter plaatse van aangeduide locaties, met inachtneming van onderstaande afbeelding. Er is sprake van een gestapelde woning als het woongebouw uit 4 of meer bouwlagen bestaat en waar op meerdere niveaus sprake is van zelfstandige woningen.

Uitgangspunt is dat het aantal bouwlagen, zoals opgenomen in de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie, rechtstreeks mogelijk worden gemaakt (zie onderstaande afbeelding). Voor grondgebonden woningen geldt dat deze uit maximaal 2 lagen met kap of 3 lagen plat mogen bestaan. Daarnaast is het wenselijk om ook grondgebonden woonconcepten te faciliteren die bestaan uit 3 bouwlagen, waarbij er per bouwlaag minimaal 1 zelfstandige woning wordt gerealiseerd.

De gebieds- en beeldkwaliteitsvisie biedt voor een aantal locaties 'gestapeld' de ruimte om een extra bouwlaag toe te voegen. Dit is bedoeld voor de realisatie van meer bereikbare woningen (wordt onderstaand toegelicht). Het bestemmingsplan faciliteert deze gewenste flexibiliteit.

De vijf woonsferen, zoals zijn toegelicht in paragraaf 3.2.3, hebben elk een eigen dichtheid en programmaverdeling. Zie hiervoor ook Bijlage 1.

Afbeelding locaties gestapeld - bron addendum gebieds- en beeldkwaliteitsvisie

Extra sociale huur en meer middeldure woningen

In de opiniërende sessie van 25 april 2022 heeft de raadscommissie vragen gesteld en suggesties meegegeven aangaande de gebieds-en beeldkwaliteitsvisie²⁰. Specifiek werd gevraagd naar het onderzoeken van scenario's die tot doel hebben om meer sociale huur en meer middeldure woningen toe te voegen aan het woningbouwprogramma.

Scenario II (meer sociaal) is een haalbaar en goed verenigbaar scenario dat verwerkt is in de gebieds- en beeldkwaliteitvisie²¹. Essentieel is dat dit scenario alleen inpasbaar is bij een verlaging van de parkeernorm van 1,5 naar 1,1 voor sociale huurappartementen, zie hiervoor paragraaf 3.4 Mobiliteit.

Daarentegen lijkt scenario III (meer middelduur) zich moeilijk te verenigen met de vastgestelde gebieds- en beeldkwaliteitsvisie²² omdat de kwaliteit van de wijk dan te veel onder druk komt te staan. In de uitwerking worden kansen gezien om appartementen toe te voegen in het middeldure segment. Er is hiervoor inspanningsverplichting opgenomen in het bestemmingsplan.

Concreet is besloten dat het programma dat direct mogelijk wordt gemaakt bestaat uit 1.250 woningen. Met de toepassing, en goedkeuring, van een afwijkingsmogelijkheid kunnen 50 (middeldure) woningen extra worden toegevoegd. Daarmee bedraagt het totaal aantal woningen 1.300 woningen. Tevens kan met deze mogelijkheid worden afgeweken van de toegestane bouwhoogtes voor gestapeld, dit geldt alleen voor enkele locaties waarvan is bepaald dat de toevoeging van extra bouwlagen stedenbouwkundig en milieukundig verantwoord is.

Voorwaarden die gekoppeld worden aan deze bevoegdheid zijn onder meer:

• het percentage aan middeldure woningen (sociale koopwoningen en middeldure huurwoningen) bedraagt minimaal 25% van het totaal aantal woningen;
• het percentage sociale huurwoningen mag worden verlaagd naar 29%.

1. 20. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022
2. 21. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022
3. 22. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022

In subparagraaf 3.2.3.2 is toegelicht dat er ruimte wordt ingepast voor een drietal voorzieningen in het plangebied. Het programma is in onderstaande tabel nader toegelicht:

In het bestemmingsplan worden de georganiseerde sportvoorzieningen, educatieve voorzieningen en publieke functies ter plaatse van de haven geregeld. Ook de toegestane aanvullende maatschappelijke, culturele en levensbeschouwelijke functies worden toestaan (zie subparagraaf 3.2.3.2).

Voor alle voorzieningen geldt dat ook parkeren bij deze voorzieningen gerealiseerd wordt.

In het bestemmingsplan wordt door middel van bandbreedtes het beoogd programma opgenomen:

• Per aangeduide locatie wordt de benodigde ruimte geboden voor de realisatie van het programma. De bouwregels voor o.a. bouwhoogte zijn vastgelegd in het bestemmingsplan. En onder meer het toegestane gebruik ter plaatse van de haven is opgenomen in de planregels.
• Woningtypes vrijstaand, rijwoningen en tweekapper zijn overal toegestaan in het plangebied.
• Gestapeld is toegestaan ter plaatse van de aangeduide locaties.
• Specifieke grondgebonden concepten, gebouwen bestaande uit 3 bouwlagen en meerdere zelfstandige woningen zijn mogelijk binnen het woongebied.
• Maximaal 1.300 woningen mogen gerealiseerd worden. 1.250 woningen worden rechtstreeks toegestaan.
  1. 1. Van het rechtstreeks totaal toegestaan aantal woningen mogen 520 woningen bestaan uit gestapeld.
  2. 2. De realisatie van 50 woningen extra (onder voorwaarden) wordt toegestaan (als afwijkingsmogelijkheid voor het toevoegen van onder meer woningen als zijnde middeldure huur/ sociale koop).
• De percentages aan middeldure woningen en sociale huur zijn verankerd als minimaal te realiseren percentages.
• Als er wooneenheden ten behoeve van bijzondere woonvormen worden gerealiseerd, dan tellen de onzelfstandige wooneenheden niet mee als woning.
• De locaties waar de verschillende voorzieningen zijn beoogd worden aangeduid en daarvoor worden regels opgenomen.
• Het is mogelijk om culturele en maatschappelijke en levensbeschouwelijke functies uit te wisselen tussen sport, maatschappelijk (educatie) en de Haven die per definitie niet gebonden zijn aan één specifieke aangeduide locatie.
• Er worden geen regels opgenomen die dichtheid voorschrijven. In de plaats daarvan dient er in algemene zin te worden verwezen naar de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie.

In paragraaf 6.1 De planologische opgave is bovenstaande verder uitgewerkt.

De verkeersstructuur in Nieuw Boekhorst bestaat uit langzaamverkeersverbindingen, een interne ontsluitingslus voor de auto en de auto-ontsluiting op de provinciale Noordelijke Randweg.

Langzaam verkeer

Voor de korte afstand is de wijk gericht op wandelen en fietsen. Om fietsen aantrekkelijk te maken worden er aansluitingen op de bestaande regionale fietsnetwerken gemaakt. Zoals een fietsverbinding vanuit Noordwijk richting het NS treinstation Voorhout en verschillende routes richting de Herenstraat.

Vanaf de Noordelijke Randweg zijn er meerdere plekken waar vandaan de wijk met de fiets bereikbaar is. Deze verbindingen sluiten grotendeels aan op de hoofdgroenstructuur van het gebied. Vanaf de rotonde, die het plangebied ontsluit voor de auto's, wordt geen aansluiting gemaakt vanwege de relatief hoge auto-intensiteit op die plek. De exacte positie van de aansluitingen worden in de verdere uitwerking van het plan bepaald.

De fietsroutes door de groenstructuur liggen grotendeels vrij en vormen daarmee voor veilige verbindingen door de wijk.

De beoogde school is door de interne fietsstructuur veilig bereikbaar en ligt aan een doorgaande fietsroute.

Afbeelding verkeersstructuur voor langzaam verkeer

Autoverkeer

Het autoverkeer voor Nieuw Boekhorst sluit op één plek aan op de Noordelijke Randweg, via een rotonde. De hele wijk wordt 30 km/u gebied. De hoofdstructuur voor de auto's bestaat uit een doorgaande hoofdlus, die zo wordt vormgegeven dat het logisch is om het rondje te rijden.

In het bestemmingsplan wordt met het oog op voldoende flexibiliteit de interne verkeersstructuur voor autoverkeer niet vastgelegd. Wel is het, mede vanwege de beoogde kwaliteit, wenselijk om de minimale breedtes van de gehele profielen te waarborgen. Daarnaast moet de interne ontsluitingsweg mogelijk zijn, ook wanneer deze de bestemmingen Water - of Groen doorkruisen. Ook de aansluiting op de Noordelijke Randweg moet mogelijk zijn uitsluitend ter plaatse van de rotonde.

Daarnaast zijn er verschillende bestaande ontsluitingswegen aanwezig, waaronder een aantal perceelsontsluitingen bij de reeds bestaande percelen. Deze maken onderdeel uit van het bestemmingsplan en worden niet ontsloten op het plangebied.

Calamiteiten

Het plangebied moet bereikbaar zijn voor hulpdiensten. Nadere uitwerking van de calamiteiten ontsluiting wordt in overleg met de veiligheidsregio / brandweer uitgevoerd.

Openbaar vervoer

Voor het openbaar vervoer van en naar de wijk heeft het treinstation (waar ook bussen stoppen) in Voorhout een hoofdrol. De afstand van de woningen in Nieuw Boekhorst tot het station varieert van circa 500 meter tot circa 1.000 meter. Voor bewoners is op loop- en dan wel fietsafstand. Er zijn diverse verbindingen voor langzaam verkeer vanuit de nieuwe wijk, zodanig dat elke bewoner de kortste route naar het station kan kiezen. CROW geeft aan dat er geen eensluidend beeld is van maximale (loop)afstanden naar station, maar Nieuw Boekhorst scoort redelijk op basis van de diverse bronnen die CROW heeft geraadpleegd.

In de verdere uitwerking van de bouwplannen worden de parkeeroplossingen in het plangebied nader ontworpen.

Er zijn verschillende parkeeroplossingen mogelijk om te voorzien in de totale parkeeropgave, zowel op privéterrein als in de openbare ruimte. Om deze parkeeropgave te bepalen is een robuustheidsonderzoek gedaan. Met dit onderzoek is de benodigde parkeerruimte onderzocht in geval er maximaal 1.300 woningen worden gerealiseerd. Deze worst case benadering heeft ten doel om aan te tonen dat er voldoende ruimte is om de parkeervraag te realiseren bij de volledige uitwerking van het plan. Voor dit onderzoek is uitgegaan van het gemeentelijk beleid, met daarbij wel een afwijking voor sociale huur, zie onderstaand.

Parkeernorm sociale huur

Ten opzichte van het gemeentelijk parkeerbeleid wordt de parkeernorm voor de sociale huurappartementen verlaagd van 1.5 naar 1.1 parkeerplek per woning*. Zie voor de onderbouwing van deze parkeernorm Bijlage 4. Uit deze onderbouwing volgt dat een parkeernorm van 1,1 parkeerplaats per sociaal huurappartement voor Nieuw Boekhorst reëel en passend zijn is.

*Deze normen zijn inclusief de parkeerruimte voor bezoekers. Uit onderzoek is gebleken dat de parkeerbehoefte van bezoekers uit gemiddeld 0,3 tot 0,4 parkeerplaats per woning bestaat (bron: parkeerbeleid gemeente Teylingen 2014). In de parkeernorm voor sociale huurappartementen wordt rekening genoemd met 0,15 parkeerplekken voor bezoekers per woning. Dit volstaat, zie hiervoor ook Bijlage 4.

Voor de helft van het aantal parkeerplekken dat hiervoor minder wordt gerealiseerd wordt een reservering aangehouden in de openbare ruimte, zodat deze in geval van parkeernood in de toekomst alsnog als parkeerplekken kunnen worden ingericht. Daarbij spant het college zich in om de reservering van de ruimte van de parkeerplekken indien mogelijk elders te compenseren in de wijk. Middels jaarlijkse monitoring van de parkeersituatie kan achteraf worden bepaald of het parkeeraanbod voldoet aan de vraag, of dat enkele dan wel alle reserveringsplekken alsnog als parkeerplek moeten worden aangewend.

Parkeeronderbouwing

Er is door Stadskwadraat een normatieve toets parkeeropgave uitgevoerd waarin in beeld gebracht is of de parkeeropgave past binnen het ruimtegebruik van het plangebied. Het rapport is als Bijlage 5 toegevoegd.

Door middel van de geldende parkeernormen van de gemeente Teylingen bedraagt de parkeeropgave in het maximale scenario 2.023 stuks. Vervolgens is op basis van gegevens (vast metrage groen/water), kavelgroottes en kengetallen voor verharding op normatieve wijze het ruimtegebruik bepaald aansluitend op 1.300 woningen. Binnen dit scenario is ruimte voor 112 extra parkeerplaatsen ten opzichte van het benodigd aantal van 2.023. Dit betekent dat op basis van deze theoretische benadering geconcludeerd kan worden dat de parkeeropgave past binnen het toekomstig normatief ruimtegebruik bij 1.300 woningen.

Voor deze ontwikkeling worden de parkeernormen, zoals gehanteerd in de diverse onderbouwingen, vastgelegd in het bestemmingsplan.

• De interne verkeersontsluitingsweg en aansluiting op de Noordelijke Randweg is toegestaan binnen het woongebied. Verdere uitwerking van deze structuur is hierin mogelijk.
• Bestaande ontsluitingen, zoals de Spoorlaan en bestaande percelen zijn ook planologisch mogelijk.
• Het gedeelte van het spoor dat binnen het bestemmingsplan is gesitueerd is planologisch gezien mogelijk.
• Calamiteitenroutes c.q. ontsluitingen voor deze routes zijn toegestaan.
• Er is een verplichting opgenomen voor de realisatie van voldoende parkeerplaatsen. Hierbij zijn de volgen normen vastgelegd:
  1. 1. parkeernorm van 1,8 parkeerplaats per woning voor grondgebonden woningen.
  2. 2. parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woning voor appartementen, behoudens sociale huur.
  3. 3. parkeernorm van 1,1 parkeerplaats per woning voor sociale huurappartementen.
• Daar waar ontsluitingen voor autoverkeer de hoofdgroen- en waterstructuur doorkruisen moet daarvoor een mogelijkheid worden geboden binnen de planregels.

In paragraaf 6.1 De planologische opgave is bovenstaande verder uitgewerkt.

Voor het onderdeel milieu wordt verwezen naar hoofdstuk 5.

Het streven naar een klimaatadaptieve en natuurinclusieve wijk is een continu proces waarin voortdurend de vraag wordt gesteld hoe Nieuw Boekhorst nog duurzamer, ecologischer en natuurvriendelijker gemaakt kan worden. De gebouwen en woningen kunnen hier flink aan bijdragen. Alle woningen binnen Nieuw Boekhorst voldoen tenminste aan de BENG-normen en de mogelijkheid om hierin een stap verder te gaan wordt gestimuleerd. De traditionele bouwmethoden worden hiervoor steeds meer losgelaten en prefab-woningen, houtskelet en circulaire bouwtechnieken krijgen de overhand.

Conform huidig beleid wordt de hele wijk gasloos aangelegd. Voor de woningen wordt onderzocht welke technieken het beste kunnen worden toegepast voor verwarming, om opwarming van de woning tegen te gaan en voor de opwekking van energie. Net als de mix aan type woningen, wordt ook een verschillend aanbod qua energie op woonniveau gedaan. Dit varieert van energieduurzaam tot aan energieleverend. Zo blijft er voor elke beurs een woning beschikbaar.

Door groene gevels en daken op te nemen in een project is het mogelijk extra groen aan te brengen in het plangebied, als toevoeging aan de groene oppervlaktes in de openbare ruimte en tuinen. Groene gevels en daken zijn tevens waardevol voor een gezondheid en kwalitatief woon- en leefklimaat voor mens en dier.

Ook vogels en vleermuizen hebben een plek nodig waar ze kunnen wonen. In deze nieuwe bebouwde omgeving kunnen geschikte verblijflocaties worden geïntegreerd in, op, of aan de woning. Te denken valt aan het plaatsen of inbouwen van nestkasten en neststenen of het treffen van bouwkundige maatregelen aan de gevel en het dak.

Klimaatbestendig

De inrichting van Nieuw Boekhorst speelt in op de verandering van het klimaat (drogere zomers, grotere piekbuien, hittegolven). Nieuw Boekhorst wordt (zoveel mogelijk) klimaatrobuust ingericht, bestand tegen dit extreme weer. Hiervoor zijn de volgende klimaatadaptieve maatregelen beoogd:

• Veel oppervlakte aan groen, om droogte te voorkomen. Groenoppervlak warmt minder snel op dan verhard oppervlak.
• Parkeervakken zoveel mogelijk groen en/of waterdoorlatend uitvoeren.
• Al het regenwater infiltreert in de bodem of stroomt af richting het oppervlaktewater. Water stroomt indien mogelijk op een natuurlijke manier oppervlakkig af richting het groen, al dan niet ingericht als wadi.
• Platte daken zoveel mogelijk vergroenen, dit gaat opwarming tegen.
• Bomen langs wandelroutes en bij speelplekken zorgen voor schaduwrijke plekken. Bomen nemen vocht op uit de bodem en verdampen het weer via het loof. Dit zorgt voor verkoeling.
• Bodemdaling wordt beperkt door de wijk grotendeels op boezempeil te realiseren. Het grondwaterpeil stijgt daardoor, waardoor er minder inklinking ontstaat.

Er zijn algemene regels met betrekking op duurzaamheid opgenomen. En er zijn regels nodig om bijvoorbeeld de aanleg van de minimale oppervlakte aan groen per woning binnen het plangebied (woonvelden en groengebieden) te borgen.

Dit thema wordt in het kader van de verdere uitwerking van de bouwplannen verder uitgewerkt / ontworpen.

Voor het bestemmingsplan vormt de vastgestelde gebieds- en beeldkwaliteitsvisie²³ het vertrekpunt. Het uitgangspunt is dat de stedenbouwkundige aspecten uit deze visie (en het addendum op deze gebiedsvisie) zijn opgenomen in het bestemmingsplan. Deze visie wordt in de verdere planuitwerking uitgewerkt tot beeldkwaliteitsplan(nen).

Stedenbouwkundige aspecten die in elk geval geregeld worden, zijn:

• Toestaan van verschillende dakvormen, zowel kappen als platte daken.
• Bouwhoogtes, waarbij er per locatie voor gestapelde woningbouw de bouwhoogte is opgenomen. Aansluitend op de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie. Voor grondgebonden woningen is een generieke bouwhoogte opgenomen. Daarbij is er ook ruimte zijn voor de realisatie van de specifieke grondgebonden woonconcepten. Zie voor verdere toelichting ook subparagraaf 3.3.1 Wonen.
• Er is een afstandsmaat benodigd tussen vrijstaande woningen, dit om te voorkomen dat er een te dicht bebouwingsbeeld ontstaat ter plaatse van deze woningen.
• Er zijn verschillende bebouwingspercentages geregeld, dit ook met oog op de realisatie van de beoogde stedenbouwkundige kwaliteit.
• In de planregels is geborgd dat bouwpercelen van grondgebonden woningen niet volledig bebouwd mogen worden. Ditzelfde geldt voor de (ruim) aangewezen locaties waarbinnen een gestapeld bouwblok gerealiseerd mag worden.
• Ondergronds bouwen is onder voorwaarden, mede met oog op een bepaalde stedenbouwkundige kwaliteit, toegestaan.
• In navolging van paragraaf 3.2.2.1 is om verrommeling te voorkomen langs de oevers van brede watergangen en de buurtvaart de openheid geborgd door een afstandsmaat op te nemen waarin geen bouwwerken c.q. gebouwen gerealiseerd mogen worden.

Beeldkwaliteitsaspecten zoals materiaal en kleurgebruik worden geregeld in de beeldkwaliteitsvisie en diens rechtsopvolgers (beeldkwaliteitsplannen). Hiervoor dient wel een koppeling tussen deze visie en het bestemmingsplan te worden geregeld.

1. 23. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022

De beeldkwaliteitsvisie is verankerd in de regels van het bestemmingsplan:

• Voor de uitwerking van de globale bestemming voor het woongebied is planologisch geborgd dat de beoogde stedenbouwkundige kwaliteit gerealiseerd wordt. De grondslag hiervoor is de vastgestelde gebieds- en beeldkwaliteitsvisie en het addendum.
• De openheid langs (brede) watergangen is gewaarborgd.
• Er zijn geen regels opgenomen die dichtheid voorschrijven. Zie voor verdere toelichting ook subparagraaf 3.3.1 Wonen.
• Vanuit beeldkwaliteit gezien worden, mede gelet op de voorgaande paragrafen, de volgende zaken nog aanvullend geregeld:
  1. 1. Zowel platte daken als afdekking met kap is toegestaan. Er is geen kapverplichting opgenomen. Tevens is er wel een regel opgenomen met betrekking tot het bevriezen van het silhouet van het gebouw (bouwhoogte, oppervlakte hoofgebouw, kapvorm en afdekking) na afgifte van de omgevingsvergunning. Dit ten behoeve van het waarborgen van de stedenbouwkundige kwaliteit, ook in de toekomst.
  2. 2. Ten behoeve van de borging van de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit is een afstandsmaat van 2,5 meter van een vrijstaande woning (hoofdgebouw) tot aan de zijdelingse perceelgrens opgenomen in de planregels.
  3. 3. Stedenbouwkundige aspecten zoals bouwhoogtes en bebouwingspercentages zijn geregeld.

In paragraaf 6.1 De planologische opgave is bovenstaande verder uitgewerkt.

De gemeente Teylingen heeft te maken met de vigerende beleidskaders van de landelijke en provinciale overheid en de regionale samenwerking Holland - Rijnland; ontwikkelingen dienen te voldoen aan dit beleid. Daarnaast dient de voorgenomen ontwikkeling eveneens te passen binnen (de marges van) het gemeentelijke beleid. Het ruimtelijk beleid van de drie voornoemde overheden en de regionale samenwerking is per overheidslaag onder andere neergelegd in één of meerdere zogenoemde structuurvisies. Voor de realisatie van het beleid zetten de verschillende overheden een mix van instrumenten in; één van die instrumenten betreft het vertalen van het beleid uit de structuurvisie naar een juridisch bindende verordening. Hieronder zijn de voor dit bestemmingsplan relevante structuurvisies, verordeningen en overige beleidsdocumenten per overheidslaag weergegeven en wordt getoetst of de onderhavige ontwikkeling passend is binnen het beleid.

Het Rijk heeft op 11 september 2020 de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend gaan veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers.

Tot 2025 gaan er nog circa 500.000 huishoudens bij komen die allemaal een plek moeten krijgen. De trek naar de stad, waar een groot deel van de vraag plaatsvindt, gaat de komende decennia aanhouden. Dat betekent dat de huidige steden moeten verdichten. Het Rijk wil iedereen de mogelijkheid bieden om betaalbaar in de stad te wonen, zonder dat dit de kwaliteit, leefbaarheid en identiteit van onze steden wezenlijk aantast.

Natuurlijk geldt deze uitdaging niet alleen voor de grote steden. Een groot deel van de woningvraag komt de komende periode van ouderen en jonge gezinnen, die soms voorkeur hebben voor een (grondgebonden) woning in een middelgrote of kleine gemeente. Ook daar moet een deel van de woningbehoefte worden gerealiseerd, en ook daar geldt dat dit niet ten koste mag gaan van de kwaliteit van de leefomgeving. Met nieuwe stedenbouwkundige concepten kunnen er woonmilieus gecreëerd worden die prettiger zijn om in te leven dan nu, ook al wonen er meer mensen. Er is genoeg ruimte voor dergelijke nieuwe stedelijke gebieden.

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van woningen en voorziet daarmee deels in het voorzien in de lokale en regionale woningbehoefte. Bij de inpassing van het woongebied is voldoende oog voor de kwaliteit van de leefomgeving en de ruimtelijke inpassing. Dit wordt navolgend in dit hoofdstuk toegelicht. Er is geen sprake van strijdigheid met de NOVI.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, ook wel het Barro genoemd, is op 1 oktober 2012 volledig in werking getreden. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Het Barro is het inhoudelijke beleidskader van de rijksoverheid waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen. Dit betekent dat het Barro regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich daarbij primair richt tot de gemeenten. Daarnaast kan het Barro aan de gemeenten opdragen om in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

Met de inwerkingtreding van het Barro heeft er ook een wijziging plaatsgevonden van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Bro is opgenomen dat gemeenten en provincies verplicht zijn om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de 'ladder voor duurzame verstedelijking' op te nemen, wanneer een zodanig ruimtelijk besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt.

In subparagraaf 4.2.3.1 wordt de toetsing ladder voor duurzame verstedelijking nader toegelicht.

Voor het overige vormt het Barro geen belemmering voor het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan is getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking als neergelegd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening en als verder aangevuld in artikel 6.10 Instructieregel Stedelijke ontwikkeling van de Omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland.

Op grond van het artikel 3.1.6, tweede lid, moet in de toelichting van een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de behoefte aan die ontwikkeling worden beschreven. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied, dan moet de behoefte op grond van een goede ruimtelijke ordening worden gemotiveerd.

Deze Ladder is gericht op vraaggericht programmeren en het zorgvuldig benutten van ruimte. De Ladder schrijft niet voor wanneer en waar wel of niet gebouwd mag worden, maar vraagt om een goede afweging van belangen, zodat onder andere voorkomen wordt dat er voor leegstand wordt gebouwd. Doel van de Ladder is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

Het bestemmingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling waardoor getoetst is aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Zie hiervoor de navolgende subparagraaf.

Het provinciaal beleid is verankerd in de omgevingsvisie Zuid-Holland en Omgevingsverordening Zuid-Holland. Het van toepassing zijnde beleid voor het bestemmingsplan betreft:

• Landschap
• Stedelijke ontwikkeling
• Overig beleid

In de omgevingsvisie is onder meer de beleidskeuze opgenomen dat de beschikbaarheid van voldoende passende woningen wordt bevorderd in een aantrekkelijke leefomgeving, aansluitend op de behoeften van verschillende doelgroepen. Maar ook dat het landschap wordt beschermd, versterkt en beleefbaar is, net als de cultuurhistorische waarden en natuurlijke karakteristieken van de leefomgeving.

Afbeelding provinciaal beleid, kaartbeeld Omgevingsverordening (in werking per 1 februari 2023)

Dit beleid is vertaald naar de instructieregels op het gebied van de ruimtelijke kwaliteit in de Omgevingsverordening. Dit betreft de volgende artikelen:

• Artikel 6.9: Ruimtelijke kwaliteit
• Artikel 6.9a: Beschermingscategorie 3 buitengebied*
• Artikel 6.9e: Beschermingscategorie 1 Natuurnetwerk Nederland
• Artikel 6.9f: Beschermingscategorie 1 Graslanden Bollenstreek

* Inzake deze aanwijzing voor het woongebied Nieuw Boekhorst gelden deze regels niet. In het betreffende artikel is opgenomen dat de regeling niet van toepassing is op de ontwikkeling van natuur- en groengebied en grote buitenstedelijke bouwlocaties. Nieuw Boekhorst (woongebied) is aangewezen als woningbouwlocatie op de 3 HA kaart van de provincie. Voor de volledigheid is in het kader van het bestemmingsplan wel getoetst aan de regels behorend bij deze beschermingscategorie.

De toetsing en onderbouwing van bovengenoemde regels op het gebied van de ruimtelijke kwaliteit is opgenomen in de documenten ''Samenvattende notitie landschap & ecologie deelgebied Driehoek'' (zie Bijlage 6) en ''Landschappelijke onderbouwing Nieuw Boekhorst & Driehoek, Voorhout'' (zie Bijlage 7).

Deelgebied Woongebied Nieuw Boekhorst

In de landschappelijke onderbouwing (zie Bijlage 6) is beschreven hoe er in de planvorming voor het woongebied met de provinciale belangen rekening is gehouden. Uit dit document volgt dat het zanderijlandschap in principe een gevarieerd landschap is, met vele typerende eigenschappen. Die eigenschappen zijn ook herkenbaar in de provinciale belangen zoals die zijn vastgelegd in de omgevingsvisie en verordening.

Het document laat ook zien dat veel van de regionale kenmerken en waarden in het deelgebied woongebied van Nieuw Boekhorst afwezig of beperkt aanwezig zijn. Er zijn geen Natuurbeheertypen en het is geen weidevogellandschap, zoals gebieden in de omgeving dat zijn. Wel maakt het plangebied deel uit van een ecologische verbindingszone (onderdeel NNN). Een groot deel daarvan is reeds aangelegd (langs de Noordelijke Randweg, wat buiten de strekking valt van dit bestemmingsplan), een ander deel wordt geborgd in de planvorming van Nieuw Boekhorst (onderdeel deelgebied De Driehoek, zie kop deelgebied Driehoek voor nadere toelichting).

Voorts is de planvorming van de woningbouw in Nieuw Boekhorst erop gericht om de typerende kenmerken van het zanderijlandschap en de specifieke plek in de strandvlakte tot uitdrukking te brengen in de planstructuur. Die structuur is gedeeltelijk verder uitgewerkt in de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie²⁴, en leidt in het vervolg nog verder tot bijzondere groen- en waterstructuren in de wijk.

In de onderbouwing is uitvoerig gemotiveerd hoe er in de planvorming met de provinciale belangen inzake ruimtelijke kwaliteit rekening is gehouden. Er is en wordt daarbij steeds gezocht naar maatregelen om de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden in het gebied te vergroten, en daardoor een uniek woon- en leefmilieu te doen ontstaan voor mensen, flora en fauna.

Naast de landschappelijke onderbouwing is ook in de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie²⁵ aandacht gegeven aan een zorgvuldige inpassing in de omgeving, met respect voor de omgeving en de ondergrond. Het raamwerk zorgt voor een ecologische structuur, waarbinnen vogels, insecten en kleine zoogdieren zich eenvoudig door de wijk kunnen. Dit netwerk sluit ook aan op groene structuren in de omgeving, zowel naar Voorhout als naar het omringende landschap. Het raamwerk is onderverdeeld in een aantal delen zodat elk onderdeel kwaliteit aan het plangebied toegevoegd.

Verder heeft de provincie aangegeven de discrepantie te herstellen waarbij Nieuw Boekhorst (deelgebied woningbouw) aangemerkt is als Beschermingscategorie 3 buitengebied. Mede hierdoor, de landschappelijke onderbouwing en de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie²⁶ wordt voldaan aan de provinciale instructieregels voor ruimtelijke kwaliteit.

Deelgebied Driehoek

De Driehoek vormt een tussenlandschap, tussen de woonwijk en de noordoostelijk gelegen graslanden. In Bijlage 6 is het planvoornemen voor deelgebied de Driehoek beschreven, gemotiveerd en onderbouwd aan de hand van de regels uit de provinciale Omgevingsverordening.

Door middel van een integrale ontwerpbenadering wordt dit deelgebied van ecologische waarde. Daarmee wordt bijgedragen aan de afzonderlijke beschermingscategorieën uit de provinciale Omgevingsverordening.

In de samenvattende notitie in Bijlage 6 is beschreven dat deelgebied Driehoek de geschikte locatie is voor het integraal inpassen van de verschillende functies (biologische zelfoogsttuin, ecologische verbindingszone, agrarisch extensief gebruik en natuur en compensatiegebied rugstreeppad). Zowel vanuit landschappelijk, als ecologisch oogpunt. Het toegestane gebruik en beoogde inrichting van dit deelgebied sluiten nagenoeg aan op de doelstellingen zoals zijn beschreven in de provinciale regels. Er wordt in enige mate gebruik gemaakt van de maatwerkregel op basis van artikel 6.34 van de provinciale Omgevingsverordening. Maar dit (beperkte) maatwerk is noodzakelijk om te komen tot een waardevolle, kwaliteitsverhogende en passende landschappelijke en ecologische inpassing van het gebied. Dit wordt onderstaand toegelicht

Maatwerkregel

Artikel 6.34 Omgevingsverordening:

''Een bestemmingsplan kan voorzien in een bestemming waarbij in relatief beperkte mate wordt afgeweken van de regels in deze afdeling, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de doelstelling van de desbetreffende regels.''

Er wordt in beperkte mate gebruik gemaakt van deze maatwerkregel.

NNN ecologische verbinding

Er wordt planologisch gezien geen ecologische verbindingszone aangelegd van 50 meter (zoals is opgenomen in de Omgevingsverordening). Wel wordt er feitelijk voorzien in de aanleg van een ecologische verbindingszone van 30 meter die deels ook overgaat in het agrarisch gebied. In Bijlage 6 is de breedte van 30 meter en de beoogde doelstellingen van deze verbindingszone vanuit ecologisch oogpunt onderbouwd. Door de aanleg van deze verbindingszone en de overgang naar het agrarisch gebied wordt er voldaan aan de beleidsdoelstelling voor het NNN op deze locatie. Bij de uiteindelijke inrichting van deelgebied Driehoek worden de doelstellingen van de provincie tevens meegenomen.

Waardevolle graslanden

Er komt ter plaatse van deelgebied Driehoek geen volledig open grasland (dit is in de huidige situatie ook niet aanwezig). Het gebied wordt namelijk ook ingezet voor de ecologische verbindingszone, de biologische zelfoogsttuin en het compensatiegebied voor de rugstreeppad. Dit is noodzakelijk om, vanwege de ontwikkeling van Nieuw Boekhorst, de verschillende ingrediënten die in dit gebied terugkomen op een zorgvuldige wijze landschappelijk en ecologisch in te passen. Deelgebied Driehoek is blijkens dit document geschikt voor de inpassing van deze ingrediënten. Het extensieve agrarisch gebruik c.q. natuur wordt zoveel mogelijk open ingericht. Ditzelfde geldt voor de biologische pluktuin. Bij de uiteindelijke inrichting van deelgebied Driehoek worden de doelstellingen van de provincie tevens meegenomen.

Plansystematiek bestemmingsplan

Voor deelgebied de Driehoek is een integrale plansystematiek gekozen die past bij de beoogde landschappelijke en ecologische inrichting. Door middel van aanduidingen is aangegeven waar welke functies zijn toegestaan en hoe deze indien nodig worden begrensd.

Het aanwezige NNN gebied wordt beschermd door de bestemming Natuur toe te kennen en door het aanduiden van de aanwezige ecologische verbindingszone. Er vinden geen werken of werkzaamheden plaats die mogelijk tot verstoring van dit gebied kunnen leiden, zie verder paragraaf 5.9 Natuur en ecologie.

Het grasland is bestemd voor Agrarisch - Waardevolle graslanden inclusief aanduiding natuur. De biologische oogsttuin is begrensd, zowel qua bebouwing als (tot) waar de tuin opgericht mag worden.

De plansystematiek wordt nader toegelicht in paragraaf 6.2 Juridische planopzet.

1. 24. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022
2. 25. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022
3. 26. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022

De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied gerealiseerd kunnen worden, kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op bestaand stads- en dorpsgebied of in bebouwingslinten.

Afbeelding provinciaal beleid, kaartbeeld omgevingsverordening met visiekaart (gebieds- en beeldkwaliteitsvisie²⁷)

Dit beleid is vertaald naar de instructieregels op het gebied van de stedelijke ontwikkelingen in de Omgevingsverordening. Dit zijn de volgende artikelen:

• Artikel 6.10: Stedelijke ontwikkeling
• Artikel 6.10a: Dichtheid en verscheidenheid in woningbouw
• Artikel 6.12: Bedrijven
• Artikel 6.13: Detailhandel

De toetsing en onderbouwing van bovengenoemde regels op het gebied van de stedelijke ontwikkeling is opgenomen in de het document ''Ladderonderbouwing bestemmingsplan Nieuw Boekhorst''. Dit rapport is toegevoegd als Bijlage 8.

In de ladderonderbouwing is de behoefte naar de woningbouw aantoonbaar onderbouwd, zowel kwantitatief als kwalitatief. Daarnaast is ingegaan op de behoefte van de voorzieningen die ook gerealiseerd gaan worden (zie hiervoor ook Bijlage 9). De ladderonderbouwing is afgesloten met een onderbouwing waarom het niet mogelijk is om binnen bestaand stads- en dorpsgebied te bouwen en waarom Nieuw Boekhorst de meest geschikte locatie is om de behoefte in te vullen. Op grond van deze onderbouwing wordt gesteld dat voor het planvoornemen de ladder afdoende is onderbouwd ten aanzien van behoefte en locatie.

In de regels van de Omgevingsverordening is daarnaast bepaald dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met woningbouw mogelijk maakt, rekening houdt met een zo hoog mogelijke woningdichtheid en bijdraagt aan goede woon- en leefomgeving. Een hogere woningdichtheid en een grote variatie aan woningtypen en woonmilieus zijn nodig met het oog op de grote woningbouwopgave en de schaarse ruimte beter te benutten. In de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie²⁸ is ingegaan op de dichtheid en de verscheidenheid in de woningbouw. Mede hieruit volgt dat het woningbouwplan voorziet in een gevarieerd aanbod. Ook wordt een zo hoog mogelijke dichtheid mogelijk gemaakt. Uit de ladderonderbouwing en de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie²⁹ blijkt dat het planvoornemen voldoet aan deze provinciale instructieregels.

Naast het toevoegen van woningen, worden ook bedrijfsbestemmingen mogelijk gemaakt met dit bestemmingsplan. De percelen die een bedrijfsbestemming krijgen zijn twee gemalen en één reeds in het vigerende bestemmingsplan bestemd bedrijfsperceel. Er worden milieucategorieën toegelaten die passen bij de huidige situatie van deze functies, dat betekent maximaal milieucategorie 2.

Verder worden er ook commerciële functies zoals publieksgerichte functies in de plint bij de Haven toegestaan. In de regels van de Omgevingsverordening is bepaald dat een bestemmingsplan uitsluitend in nieuwe detailhandel kan voorzien op gronden binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk. In de onderbouwing van de niet wonen functies, zie voor het onderzoek Bijlage 9, wordt onderbouwd, dat er behoefte is aan de publieksgerichte voorzieningen zodat er geen onaanvaardbare leegstand ontstaat. Er is geen behoefte aan ondergeschikte detailhandel (als onderdeel van een zelfstandige functie horeca of maatschappelijk). Dit vraagt gelet op de kleinschaligheid en het type detailhandel niet nadere toetsing aan de provinciale regels.

Verder wordt in Hoofdstuk 5 onderbouwd dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast.

1. 27. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022
2. 28. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022
3. 29. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022

Parkeren sociale huur

Parkeernormen voor sociale huur zijn in veel gevallen structureel te hoog vergeleken bij het werkelijk autobezit van de huurders. Een hoge parkeernorm voor sociale huur belemmert de haalbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurprojecten en leidt vaak tot structurele leegstand in parkeergarages onder sociale huurcomplexen. Vanwege deze in het geding zijnde provinciale belangen, is een provinciale rol gerechtvaardigd. Daarom zijn hierover regels opgenomen in de verordening, betreffende artikel 6.10b.

Artikel 6.10b luidt als volgt:

1. 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe sociale huurwoningen hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per sociale huurwoning.
2. 2. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld.

Onderbouwing

Voor Nieuw Boekhorst is onderzocht of de parkeernormen uit het gemeentelijke parkeerbeleid verlaagd kunnen worden voor de sociale huurwoningen, zie paragraaf 3.4.2 en bijlage 4 bij de toelichting.

Uit dit onderzoek volgt dat specifiek voor Nieuw Boekhorst de gemeentelijke norm voor sociale huurappartementen verlaagd kan worden van 1,5 pp/woning naar 1,1 pp/woning*. Deze parkeernorm wordt daarom aangehouden voor sociale huurappartementen in Nieuw Boekhorst. De gemeente wil hiermee bereiken dat een meer passende norm wordt aangehouden. Hierdoor wordt ruimtelijk gezien niet onnodig ruimtebeslag gelegd op parkeerplaatsen. Een norm van 0,7 is echter niet haalbaar, blijkens het onderzoek. Het plan is op dit punt deels in strijd met het provinciaal belang.

*Deze norm is inclusief de parkeerruimte voor bezoekers (0,15 parkeerplaats per sociaal huurappartement).

Deelconclusie

Uit de onderbouwing volgt dat het plan niet voorziet in de (provinciale) parkeernorm van 0,7 parkeerplaats per sociale huurwoning. Voor het planvoornemen wordt lid 2 toegepast. De toegepaste parkeernorm is afgestemd op en onderbouwd aan de hand van de lokale situatie in Voorhout / planlocatie. En hieruit is gebleken dat een norm van 1,1 parkeerplaats per sociale huurappartement passend en haalbaar wordt geacht. Door het verlagen van de norm wordt voldaan aan het provinciaal belang door ruimtelijk gezien na te gaan of een lagere norm toegepast kan worden om onnodig ruimtebeslag te voorkomen. Dat blijkt mogelijk. De afwijkingsmogelijkheid, zoals genoemd onder lid 2., wordt gemotiveerd toegepast. Door gebruik te maken van de ruimte voor lokaal maatwerk zoals ook is onderschreven in de toelichting op de provinciale regels.

Parkeren stationsomgevingen

In omgevingen waar het gebruik van het openbaar vervoer de meeste potentie heeft, bij de OV-opstappunten, is het wenselijk vanuit de provincie de ruimtelijke ontwikkeling daarop te oriënteren. Hoge parkeernormen zorgen voor lagere dichtheden, verminderen de haalbaarheid en betaalbaarheid van ontwikkelingen en stimuleren het autogebruik. Vanwege deze in het geding zijnde provinciale belangen, is een provinciale rol gerechtvaardigd. Daarom zijn hierover regels opgenomen in de verordening. Daarom zijn hierover regels opgenomen in de verordening, betreffende artikel 6.10c:

1. 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe woningen in een stationsomgeving, hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per woning.
2. 2. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld.

Afbeelding provinciaal beleid, kaartbeeld Omgevingsverordening (in werking per 1 februari 2023)

Nieuw Boekhorst ligt deels binnen de door de provincie aangewezen stationsomgeving. Dat betekent dat een parkeernorm van 0,7 parkeerplaats per woning gehanteerd moet worden voor de woningen die in de stationsomgeving liggen. In afwijking hiervan kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld.

Onderbouwing

De uitvoerbaarheid van de regel voor Nieuw Boekhorst is in het geding, om de volgende redenen:

Allereerst is de contour van de stationsomgeving bepaald zonder ruimtelijke analyse van de kenmerken van het gebied en de intensiteit van het station. Het is gelet op de kenmerken van het gebied rondom het station Voorhout, lage stedelijkheid in de vorm van woonwijken, en de intensiteit van het station, sprinter eens per halfuur in plaats van intercity, niet aannemelijk dat de gehele contour rondom het station als stationsomgeving kan worden aangemerkt. Wel ligt Nieuw Boekhorst in de nabijheid van het station en is het logisch dat de verbindingen naar dit station worden geoptimaliseerd. Om hiermee het gebied multimodaal te ontsluiten en zorgvuldig om te gaan met de beschikbare ruimte. Dit is ook onderschreven in de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst. Rekening houden met de aanwezigheid van een sprinterstation Voorhout, betekent niet dat de lage provinciale parkeernorm 1 op 1 toepasbaar is.

Verder is in de provinciale regeling niet gedefinieerd wat een stationsomgeving is en het is daarmee niet toetsbaar of de regeling 1 op 1 werkbaar is in Voorhout. De stationsomgeving van bijvoorbeeld Alphen aan den Rijn en Voorhout verschillen ruimtelijk gezien van elkaar maar kennen dezelfde contour en parkeernorm. Derhalve is de toepassing van lokaal maatwerk nodig om te bepalen welke parkeernorm passend is voor de ontwikkeling van Nieuw Boekhorst in de nabijheid van een stationsomgeving. Ook in het kader van lokaal regelen wat passend is, ook in het gedachtegoed van de Omgevingswet en evenals hierboven genoemd.

Uit het huidige en toekomstige gemeentelijk parkeerbeleid (vast te stellen medio 2023) blijkt dat de hogere parkeernormen passend en nodig zijn. In het hernieuwde parkeerbeleid is onder meer gekeken naar het daadwerkelijk (recent) autobezit in Voorhout. Uit deze analyse blijkt dat het autobezit in de omgeving van deze stations inderdaad lager ligt dan buiten de stationsomgeving. Het autobezit ligt echter wel hoger dan de parkeernorm van 0,7 parkeerplaatsen per woning, zoals door de provincie wordt gehanteerd.

Nieuw (nog vast te stellen) parkeerbeleid

Er is vooruitlopend op het nog vast te stellen nieuw parkeerbeleid nagegaan welke parkeernormen van toepassing kunnen zijn. De parkeernormen in het nieuwe beleid gaan vooralsnog uit van een parkeernorm van 1,7 tot 2,2 voor grondgebonden woningen (overig), inclusief bezoekers en afhankelijk van de grootte van de woningen.

Voor appartementen, niet sociaal, wordt (vooralsnog) uitgegaan van 1,2 tot 1,8 parkeerplaatsen (overig), inclusief bezoekers en afhankelijk van grootte van de appartementen.

Daarbij geldt volgens dit nieuwe beleid (nog niet vastgesteld) een reductie van 5% op het autobezit voor een loopafstand van 500 tot 1.000 meter vanaf het station (relevant voor Nieuw Boekhorst). Als voor grondgebonden woningen uit wordt gegaan van het gemiddelde van 1,7 tot 2,2 parkeerplaatsen, is dit 1,95 parkeerplaatsen, met de reductie van 5% komt dit uit op 1,85 parkeerplaatsen per woning inclusief bezoekers.

Er wordt uitgegaan van een gemiddelde norm omdat een gevarieerd programma met daarin verschillende soorten woningtypen wordt gerealiseerd in Nieuw Boekhorst. Het programma is nog niet volledig uitgewerkt.

Het bestemmingsplan Nieuw Boekhorst gaat uit van een norm van 1,8 parkeerplaatsen per woning inclusief bezoek, dus hiermee kan gemotiveerd worden dat voor grondgebonden woningen rekening gehouden wordt met de situering van Nieuw Boekhorst ten opzichte van het station. Ook wordt er rekening gehouden met nieuw parkeerbeleid dat anticipeert op daadwerkelijk autobezit.

Dit geldt ook voor appartementen. Voor de appartementen wordt vooralsnog een gemiddelde norm van 1,5 parkeerplaatsen aangehouden, met een reductie van 5% is dit (afgerond) 1,45 parkeerplaatsen per woning inclusief bezoekers. En het verschil van 0,55 kan onderbouwd worden, door dat bij deze laatste categorie, er meer grotere dan kleinere appartementen worden gebouwd (de kleinere appartementen zullen vooral onder de categorie 'sociaal' vallen). Daarom is een iets hogere parkeernorm (van 0,55 parkeerplaatsen) voor deze categorie te rechtvaardigen. Dus dan zijn er gemiddeld meer parkeerplaatsen nodig. Daarnaast zal deze reductie ook niet voor alle appartementen gelden omdat een aantal locaties op meer dan 1000 meter loopafstand van het station zijn gesitueerd.

Uit onder het (nog niet vastgestelde) toekomstig parkeerbeleid volgt dat hogere parkeernormen nodig zijn en blijven in de dorpse omgeving van Voorhout en het plangebied. Dat betekent een parkeernorm van 1,8 (voor grondgebonden woningen) en parkeernorm 1,5 (voor appartementen). Uitzondering op laatst genoemde betreft sociale huurwoningen, zoals eerder is toegelicht is voor deze woningen een parkeernorm van 1,1 per woning (appartement sociale huur) van toepassing.

De hiervoor genoemde normen zijn inclusief de parkeerruimte voor bezoekers. Uit onderzoek is gebleken dat de parkeerbehoefte van bezoekers uit gemiddeld 0,3 tot 0,4 parkeerplaats per woning bestaat (bron: parkeerbeleid gemeente Teylingen 2014).

Deelconclusie

Gelet op voorgaande wordt voor Nieuw Boekhorst niet sec uitgegaan van de ligging binnen de stationsomgeving zoals is aangegeven in artikel 6.10c van de provinciale Omgevingsverordening. Er wordt uitgegaan van de ligging nabij een sprinterstation. De verbindingen met dit station worden geoptimaliseerd door de aanleg van langzaamverkeersverbindingen vanuit Nieuw Boekhorst. Dit is ook onderschreven in het verkeersonderzoek en de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie, zie hoofdstuk 3. Door deze verbindingen wordt een alternatief geboden voor de auto. Desondanks dienen er nog steeds voldoende parkeerplekken te worden aangelegd.

Uit het huidige en toekomstige gemeentelijk parkeerbeleid (vast te stellen medio 2023 / begin 2024) blijkt dat de hogere parkeernormen passend en nodig zijn. Uit onder meer dit beleid volgt dat hogere parkeernormen nodig zijn en blijven in de dorpse omgeving van Voorhout en het plangebied. Dat betekent een parkeernorm van 1,8 (voor grondgebonden woningen) en parkeernorm 1,5 (voor appartementen). Uitzondering op laatst genoemde betreft sociale huurwoningen, zoals eerder is toegelicht is voor deze woningen een parkeernorm van 1,1 per woning (appartement sociale huur) van toepassing.

De hiervoor genoemde normen zijn inclusief de parkeerruimte voor bezoekers.

Bij het aanleggen van de parkeerplaatsen wordt daarnaast nog rekening gehouden met parkeren op eigen terrein. Door het deels mogelijk maken van parkeren op eigen terrein is er minder ruimtebeslag in de openbare ruimte nodig voor openbaar parkeren.

Er wordt gebruik gemaakt van lid 2 artikel 6.10c (lokaal maatwerk) en in die hoedanigheid wordt er passend bij de lokale situatie parkeernormen toegepast voor deze ontwikkeling.

Het overige relevante beleid heeft betrekking op bereikbaarheid en de molenbiotoop.

Bereikbaarheid

Het bevorderen van een goede en veilige bereikbaarheid, met een mobiliteitsnetwerk dat keuzevrijheid biedt en aansluit op de behoeften van reizigers en vervoerders is een beleidskeuze uit de omgevingsvisie. Deze beleidskeuze is vertaald naar de instructieregel bereikbaarheid, artikel 6.10d, in de Omgevingsverordening.

Artikel 6.10d luidt als volgt:

Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid.

In paragraaf 3.4 en in de gebieds-en beeldkwaliteitsvisie³⁰ wordt ingegaan op de mobiliteit en bereikbaarheid van het planvoornemen. In de gebiedsvisie wordt ingegaan op elk vervoersmodaliteit en hoe deze structuur onderdeel is van Nieuw Boekhorst. Hieruit en de onderbouwing van het onderdeel mobiliteit in paragraaf 3.4 blijkt dat er voldaan wordt aan de provinciale instructieregel. Er is voor het bestemmingsplan rekening gehouden met de gevolgen van de ontwikkeling voor de bereikbaarheid. Daarnaast wordt, separaat van dit bestemmingsplan, een nader onderzoek uitgevoerd naar de verkeersafwikkeling op de rotonde N444 en de Herenstraat te Voorhout. Daarbij wordt ook de woningbouwontwikkeling van Nieuw Boekhorst betrokken. Dit onderzoek valt buiten de scope van dit bestemmingsplan en staat de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg.

Molenbiotoop

Een deel van het plangebied ligt binnen de aangewezen molenbiotoop. Bij de oprichting van functies en gebouwen binnen de molenbiotoop moet rekening worden gehouden met de regeling. Bij eventuele strijdigheid prevaleert deze regeling.

In het bestemmingsplan is het mogelijk dat het hoofdgebouw voor de educatieve / sport voorziening binnen deze vrijwaringszone wordt gebouwd. Er is een nadere motivering opgesteld voor het bouwen binnen de vrijwaringszone. Uit deze motivering (zie paragraaf 5.8 voor nadere toelichting) volgt dat een afwijkende bouwhoogte tot maximaal 8,65 meter kan worden toegestaan binnen de molenbiotoop. Dit geldt uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'sport' en 'maatschappelijk'.

Zie paragraaf 5.8 voor nadere toelichting.

Regionale waterkering

In het plangebied zijn regionale waterkeringen aanwezig. Deze zijn ook aangeduid in de provinciale Omgevingsverordening, zie paragraaf 5.12 Waterhuishouding voor nadere toelichting.

1. 30. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022

Het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland heeft op 24 juni 2009 de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland vastgesteld. Op basis van deze visie zijn de volgende zeven kernbeslissingen geformuleerd. Deze kernbeslissingen geven de belangrijkste keuzes weer:

• het in de regio bouwen van 33.000 nieuwe woningen tot 2020;
• het zorgen voor een betere bereikbaarheid van de centrumfunctie van Leiden;
• het concentreren van nieuwe bebouwing in de bestaande aaneengesloten stedelijke agglomeratie;
• het versterken van groen en water en het beter toegankelijk maken van groene gebieden;
• het openhouden van de Bollenstreek en het Veenweide- en Plassengebied, met een revitalisering van de Bollenstreek door middel van een herstructurering;
• het kiezen voor de kenniseconomie met de Greenport Duin- en Bollenstreek als de belangrijke economische kennisdragers;
• het ontwikkelen van een goed openbaarvervoernetwerk en de realisering van de Rijnlandroute en de Noordelijke Ontsluiting Greenport.

De regio ambieert met het beleid een actuele, kwalitatieve koers te schetsen voor een goed functionerende woningmarkt; op regionaal, subregionaal en lokaal niveau. Snel meer woningen die kwalitatief aansluiten bij de veranderende bevolkingssamenstelling, in een regio waar het woekeren is met ruimte vragen om keuzen. De keuzen zijn:

1. 1. Tempoversnelling noodzakelijk, zeker voor korte termijn
2. 2. Groei vraagt goede ruimtelijke ordening, balans tussen inbreiding en uitbreiding met prioriteit voor inbreiding
3. 3. Een kwalitatief programma dat borgt dat verdringing beperkt is
4. 4. Bevorderen doorstroming voor een betere werking van de woningmarkt
5. 5. Een programma dat recht doet aan de behoefte aan verschillende woonmilieus, centrumstedelijk, suburbaan en dorps/landelijk
6. 6. Groeien met aandacht voor duurzaamheid en bodemdaling
7. 7. Langer zelfstandig wonen met zorg faciliteren
8. 8. Bereikbaar bouwen
9. 9. Solidariteit, waarbij het uitgangspunt is dat gemeenten en (sub)regio’s voldoen aan hun sociale opgave.

Op 25 juni 2015 is de structuurvisie 'Duurzaam bloeiend' door de gemeenteraad van Teylingen vastgesteld. Het doel van de structuurvisie is een samenhangend ontwikkelingskader bieden voor de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op hoofdlijnen tot 2030. In de structuurvisie staan vier leidende principes centraal;

• Duurzame ontwikkeling;
• Versterken ruimtelijke kwaliteit van de drie kernen en het buitengebied;
• Verbeteren vitaliteit in de drie kernen en het buitengebied;
• Inzetten voor een vitale Greenport Duin- en Bollenstreek;

Ten aanzien van de ruimtelijke opgave "Wonen" is het doel om op lange termijn een duurzame en aantrekkelijke woonomgeving in complete vitale kernen te bereiken. De kernen krijgen een eigen identiteit, met voldoende geschikte woningen om te voorzien in de eigen behoefte en met de ruimtelijke mogelijkheid om een beperkte opvangfunctie te vervullen voor de regio. Het is noodzakelijk het programma, de locaties, het tempo en de kwaliteiten goed af te stemmen met de regio en de provincie.

Op 24 september 2020 is het woonprogramma van de gemeente Teylingen vastgesteld door de gemeenteraad voor de periode 2020-2024. Het woonprogramma bestaat uit de volgende ambities:

• In de gemeente Teylingen wil de gemeente een evenwichtiger bevolkingsopbouw, waarbij ook starters, jongeren, jonge gezinnen, en mensen met een laag of middeninkomen hun plek hebben. Dat is belangrijk voor onze samenleving en voor onze lokale economie.
• De kernen en woningen zijn klaar voor de toekomst. Ze zijn energiezuinig en klimaatbestendig.
• Mensen kunnen in alle kernen lang zelfstandig thuis wonen en onderdeel zijn van de gemeenschap, ook als zij zorg nodig hebben.

Op 28 december 2021 heeft de gemeente Teylingen een doelgroepenverordening vastgesteld. Een gemeentelijke doelgroepenverordening heeft tot doel om de gemeente in staat te stellen invloed uit te oefenen op woningbouwprogramma's in nieuwbouwprojecten en vormt de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De doelgroepenverordening kan alleen worden toegepast (voor huur en koop) als het in het bestemmingsplan is vastgelegd.

Een bestemmingsplan kan regels bevatten met betrekking tot sociale huurwoningen, geliberaliseerde woningen voor middeldure huur, sociale koopwoningen of particulier opdrachtgeverschap op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op grond van art. 3.1 Wro mogen er in de regels van het bestemmingsplan voor woningbouwcategorieën alleen percentages gerelateerd aan het plangebied opgenomen worden.

De gemeente Teylingen heeft een doelgroepenverordening vastgesteld voor de categorieën sociale huur, middeldure huur (<€1000, prijspeil 2020) en sociale koop (in Teylingen tot de NHG-grens o.b.v. de 13e tranche Regeling uitvoering Crisis- en herstelwet. In de woonbibliotheek zoals opgenomen in de gebiedsvisie, vormen deze twee laatste (middelduur huur en sociale koop) de hoofdcategorie 'middeldure woningen', onderverdeeld in respectievelijk middeldure huur en sociale koop. Doel is om deze woningen die in deze categorieën gerealiseerd worden, te behouden voor de doelgroep.

In bestemmingsplannen worden deze categorieën dan ook opgenomen.

Het groenbeleidsplan ziet toe op het openbaar toegankelijk groen binnen de bebouwde kom. Speerpunten zijn groenwaardes, groenfuncties, hoofd- en nevenstructuren, biodiversiteit en burgerparticipatie.

Gemeente Teylingen vindt duurzaam bouwen belangrijk. Duurzaam bouwen is zodanig bouwen dat zo min mogelijk negatieve effecten op het milieu en de menselijke gezondheid ontstaan, gedurende de hele levensloop van het bouwwerk en de gebouwde omgeving. Teylingen streeft er naar bij elk bouwplan de schade aan het milieu op korte en lange termijn zoveel mogelijk te beperken. De gemeente wil daarmee de kwaliteit en duurzaamheid van de ontwikkelingen op een zo hoog mogelijk niveau brengen.

In het gemeentelijk beleid ‘Samen voor verduurzaming - Gemeente Teylingen’ staat betreffende de duurzaamheidsambities genoemd dat Teylingen in 2030 100% duurzaam moet zijn. Alle woningen en gebouwen (oud en nieuw) gaan een bijdrage moeten leveren aan deze doelstelling door energie te besparen en/of duurzaam op te wekken.

Het advies is om toekomstige ontwikkelingen energie neutraal te realiseren. Dit gaat verder dan de toekomstige wettelijke wijziging van nieuwbouw.

De detailhandelsvisie geeft de gemeentelijke visie op de gewenste ruimtelijke en functionele detailhandelsstructuur in Teylingen en het toekomstbestendig maken en houden van de detailhandel. Daarbij gaat het primair om de detailhandel, zijnde winkels, maar ook om de wisselwerking hiervan met andere publieksgerichte voorzieningen, zoals horeca, diensten, ambachten, cultuur en toerisme.

Met de visie op de detailhandelsstructuur heeft de gemeente de volgende ambitie in de drie dorpskernen:

• concentratie van detailhandel en andere voorzieningen in de winkelgebieden;
• een compleet en passend aanbod bieden per kern in de centra;
• realiseren van meer comfort, gemak en beleving in de winkelgebieden en eenheid en samenhang in de openbare ruimte, de looproutes, de parkeergelegenheid, uitstraling, voorzieningen etc.
• meer samenwerking, zowel tussen de ondernemers onderling als met vertegenwoordigers van de ondernemersvereniging.

Spreidingsplan 2.0 basisonderwijs Voorhout

In de regio Duin- en Bollenstreek is er op dorpsniveau behoefte aan een spreidingsplan waarmee de vraag naar en het aanbod van onderwijs voor korte en lange termijn beter in balans kunnen worden gebracht. In het spreidingsplan wordt rekening gehouden met het mogelijk van een realisatie van een dependance van basisschool uit Voorhout.

De algehele conclusie van dit hoofdstuk is dat het plan in overeenstemming is het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

Specifiek dienen de volgende aspecten te worden verankerd in het bestemmingsplan, dit wordt verder uitgewerkt in hoofdstuk 6:

• de landschappelijke inpassing in de vorm van het borgen van de groen- blauwe structuur moet worden vastgelegd.
• de functies en bebouwing in de Driehoek moeten aansluiten bij het landschappelijk- en natuurlijk en ecologisch karakter van het gebied.
• de toevoeging van nieuwe detailhandel moet worden beperkt door uitsluitend in beperkte mate ondergeschikte detailhandel mogelijk te maken.
• er moet een gevarieerd woningbouwprogramma mogelijk gemaakt worden.
• het parkeerbeleid dient te worden vertaald door het vastleggen van de parkeernormen in de regels van het bestemmingsplan.
• de doelgroepenverordening is vertaald naar de regels. Hierbij is wel sprake van maatwerk specifiek voor dit bestemmingsplan. Dit maatwerk is voor sociale huurwoningen en middeldure woningen vertaald naar planregels in het bestemmingsplan.

In dit hoofdstuk worden de relevante omgevingsfactoren beschreven en waar nodig onderzocht. Tot deze omgevingsfactoren behoren zowel planologische onderwerpen als milieukundige en waterhuishoudkundige onderwerpen. De onderwerpen zijn op alfabetische volgorde behandeld.

In paragraaf 3.3 Programma is het programma voor Nieuw Boekhorst beschreven. Voor de onderzoeken is uitgegaan van hetzelfde maximaal aantal woningen (1300), echter zit er in de verdeling tussen gestapelde en grondgebonden woningen een beperkt verschil in aantallen. Ondanks het beperkte verschil in de verdeling van de woningen blijven de conclusies hetzelfde.

Archol heeft archeologisch onderzoek uitgevoerd voor het planvoornemen. Dit bestaat uit verschillende rapporten, toegevoegd als Bijlage 10, Bijlage 11 en Bijlage 12.

Aanleiding voor het onderzoek is de hier geplande nieuwbouw van een woonwijk en de aanleg van de Driehoek.

Het plangebied ligt in bestemmingsplan Buitengebied, 1e herziening waaruit blijkt dat het plangebied grotendeels samenvalt met gronden waaraan de bestemming 'Waarde - Archeologie 6' en bestemming 'Waarde - Archeologie 8' zijn toegekend.

• Op de gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 6' geldt voor geplande grond- en hei/schroefwerkzaamheden vanaf diepte groter dan 30 cm en een omvang groter dan 500 m², dat de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een archeologisch rapport moet overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag worden verstoord zijn vastgesteld.
• Op de gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 8' geldt voor geplande grond- en hei/schroefwerkzaamheden vanaf diepte groter dan 30 cm en een omvang groter dan 1.000 m², dat de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een archeologisch rapport moet overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag worden verstoord zijn vastgesteld.

Aangezien de bodemingrepen bij de realisatie van de nieuwbouwplannen deze ondergrenzen gaan overschrijden, heeft een archeologisch onderzoek plaatsgevonden.

Archeologie vormt een belemmering voor het planvoornemen doordat er verschillende archeologische waarden aanwezig zijn op een locaties in het plangebied. Dit wordt ondervangen door het opnemen van een archeologische dubbelbestemming om de waarde te beschermen. Per specifieke (verwachtings)locatie wordt een aanduiding 'specifieke vorm van waarde' met bijbehorende regels opgenomen. Deze aanduiding met regels komt overeen met de verwachtingswaarden zoals zijn beschreven in de uitgevoerde onderzoeken.

Verder wordt aangegeven indien bij de uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische resten worden aangetroffen, dan is conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet aanmelding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed verplicht (vondstmelding online via ARCHIS of het vondstmeldingsformulier).

De aanbeveling om eventuele archeologische waarden van het kasteel mee te nemen in het ontwerp van het plan, wordt voor dit bestemmingsplan ter kennisgeving aangenomen. Waar mogelijk wordt dit betrokken in de verdere uitwerking van het plan c.q. het ontwerp voor het Boekenburgerbos.

Witteveen en Bos heeft voor het planvoornemen onderzocht of er vanuit het thema akoestiek weg- en railverkeer knelpunten zijn voor de beoogde ontwikkeling. Dit rapport is als Bijlage 13 toegevoegd. Aanleiding voor het onderzoek is dat aangetoond dient te worden dat voldaan wordt aan de grenswaarden vanuit de Wet geluidhinder (hierna: Wgh) en of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de toekomstige bewoners vanuit de omliggende geluidbronnen, provinciale weg N444, de Noordelijke Randweg Voorhout (hierna: NRW), de Leidsevaart, de spoorlijn Leiden-Haarlem en de interne wegstructuur voor de ontsluiting van het planvoornemen.

Geluidbeleid Omgevingsdienst West-Holland

Het geluidbeleid van de Omgevingsdienst West-Holland, dat de gemeente Teylingen heeft onderschreven, ziet erop toe dat hogere waarden vastgesteld kunnen worden tot een zekere grenswaarde. De maximale hogere waarde bedraagt 58 dB Lden voor wegverkeerslawaai en bedraagt 63 dB Lden voor railverkeerslawaai. Slechts bij hoge uitzondering wordt een hogere waarde boven deze beleidswaarden verleend.

Voor het verlenen van een hogere waarde geldt op grond van de Wet geluidhinder als algemene voorwaarde dat een hogere waarde slechts kan worden verleend, wanneer maatregelen tot het terugbrengen van de geluidbelasting tot de voorkeursgrenswaarde onvoldoende doeltreffend zijn, of als er ernstige bezwaren zijn op het gebied van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Bij het vaststellen van een hogere waarde moet gemotiveerd worden waarom een van deze punten aan de orde is. Daarnaast geldt dat een hogere waarde alleen kan worden toegestaan als de gecumuleerde geluidbelasting niet leidt tot een onaanvaardbare geluidbelasting. Hiervan is in ieder geval sprake als vanwege de gecumuleerde waarde niet voldaan wordt aan de eisen die het Bouwbesluit stelt aan de geluidbelasting binnen woningen.

Voor het vaststellen van hogere waarden gelden naast de algemene criteria ook specifieke voorwaarden en criteria voor weg- en railverkeerslawaai op grond van het geluidbeleid omgevingsdienst West-Holland. Zie voor de nadere toelichting Bijlage 13.

Maatregelen

Ten behoeve van het akoestisch onderzoek zijn rekenmodellen voor weg- en railverkeerlawaai opgesteld. De geluidcontouren van de N444, NRW, Leidsevaart, de indicatieve wijkontsluiting, spoorlijn Leiden-Haarlem en de cumulatieve geluidbelasting van deze bronnen zijn bepaald. Verder zijn op basis van de vastgestelde Gebiedsvisie³¹ de aantallen eengezinswoningen en meergezinswoningen gekoppeld aan deze geluidcontouren. Dit ter bepaling van de effectiviteit van geluidreducerende maatregelen om de geluidbelasting binnen het plangebied te verlagen. Uit de maatregelafweging is gebleken dat toepassing van stil asfalt op de N444 in combinatie met geluidvangrail, een 1 meter hoog scherm langs een deel van de NRW en een 3 meter hoog scherm langs de spoorlijn Leiden-Haarlem hiertoe effectieve maatregelen zijn, die ook financieel, landschappelijk, stedenbouwkundig en technisch uitvoerbaar zijn. Ook worden er extra maatregelen verlangd/ voorwaarden gesteld aan de woningen om te komen tot een aanvaardbaar woon- en leefklimaat (stille zijde e.d.). Dit is in aansluiting op het geluidbeleid.

Nader toelichting maatregelen N444

Uit het akoestisch onderzoek weg- en railverkeer, zie bijlage 13, blijkt dat er voor een goed woon- en leefklimaat in het plangebied maatregelen nodig zijn om de geluidsbelasting te beperken.

Daarbij wordt er onderscheid gemaakt in de maatregelen aan de Noordelijke Rondweg en de N444. De N444 is een provinciale weg, daar is sprake van een provinciaal belang. In het onderzoek worden 3 opties voor te treffen maatregelen beschreven voor een goed woon- en leefklimaat langs de N444. Het gaat om de opties: Stil asfalt, geluidscherm van 2 meter of een combinatie van stil asfalt en een geluidscherm van 2 meter. Optie 1 en 2 zijn volgens het onderzoek ruwweg even effectief in het beperken van de geluidsbelasting.

Het toepassen van een geluidscherm van 2 meter heeft negatieve gevolgen voor het landschap en voor het zicht op de Haarlemmertrekvaart. De Haarlemmertrekvaart is een historische vaarweg en onderdeel van de Erfgoedlijn 'Trekvaarten' van de Provincie Zuid-Holland. In de huidige situatie is er sprake van een weids zicht van en naar de trekvaart. Voor de toepassing van een geluidscherm op deze locatie zijn de richtpunten voor historische vaarwegen en voor infrastructuur uit de Omgevingsvisie Zuid-Holland van toepassing. Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan deze richtpunten.

Voor het richtpunt historische vaarwegen gaat het om:

• Als ontwikkelingen plaatsvinden aan kanalen en vaarten buiten het stedelijk gebied, dan dragen deze bij aan versterking van hun rustige en voorname karakter;
• Behoud en versterking van erfgoed als identiteitsdragers en herstel van continuïteit (ook aanliggend landschap) waar nodig;
• Oevers zijn waar mogelijk openbaar toegankelijk.

Voor het richtpunt infrastructuur wordt rekening gehouden met:

• Ligging in het landschap;
• Belevingswaarde van het omliggend gebied;
• Visuele relatie tussen weg en omgeving.

Een geluidscherm van 2 meter heeft een verstorend effect op deze richtpunten. Om de geluidbelasting in Nieuw Boekhorst aan de wettelijke vereisten te laten voldoen zijn er maatregelen nodig. Deze voldoen bij voorkeur aan de richtpunten vanuit de Omgevingsvisie. Toepassing van stil asfalt in combinatie met een geluidvangrail zorgt voor een acceptabel geluidniveau en heeft minder impact op de omgeving dan een geluidscherm. Derhalve wordt voord de provinciale N444 uitgegaan van de toepassing van de maatregel stil asfalt in combinatie met een geluidvangrail.

Berekeningen en resultaten

Uit de berekeningen blijkt dat, ook na toepassing van geluidreducerende maatregelen, alsnog de voorkeursgrenswaarden van de Wgh binnen het plangebied worden overschreden. Hierom moeten voor de te realiseren woningen hogere waarden worden geregeld in het bestemmingsplan, om de uitvoering van het bouwprogramma binnen de plangrenzen mogelijk te maken. Op een gedeelte van de woningen komt de geluidbelasting ook boven de maximale ontheffingswaarde van de Wgh uit. Deze woningen kunnen alleen gerealiseerd worden wanneer een dove gevel wordt toegepast, waarmee niet langer meer getoetst hoeft te worden aan de Wgh.

Uit de berekeningen volgt verder dat voor de cumulatieve geluidbelasting in het plangebied sprake is van een acceptabel akoestische situatie: circa de helft van de cumulatieve geluidbelasting in het plangebied wordt beoordeeld als goed of redelijk, circa de andere helft als matig. Hierbij is echter nog geen rekening gehouden met de afschermende werking van de beoogde bebouwing zelf, waarmee de feitelijke akoestische situatie nog beter zal zijn.

Gezien het globale karakter van het bestemmingsplan en de noodzaak tot het borgen van hogere waarden, is het voorstel om een gebiedsgerichte ontheffing hogere waarden te borgen voor de woningen, door de opname van een geluidregeling in het bestemmingsplan (zie subparagraaf 5.2.3). Met de geluidregeling kan de wettelijke toetsing van de geluidbelasting op de woningen en overige geluidgevoelige objecten op een later moment plaatsvinden, wanneer de stedenbouwkundige uitwerking van het plan zich verder gevorderd stadium bevindt. Door het toetsen aan de geluidnormering van de geluidregeling, en de hieraan gekoppelde voorwaarden voor het realiseren van objecten, kan gedurende de verdere uitwerking gestuurd worden op akoestisch duurzaam ontwerp en goed woon- en leefklimaat worden gerealiseerd.

Daarbij zijn de aantallen woningen zelf niet geregeld. Gelet op het maximale aantal te realiseren woningen van 1.250 (met een afwijking naar 1.300 woningen), het aanduiden van de locaties waar appartementengebouwen kunnen komen, de vastgestelde Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie, de verder invullingsmogelijkheden en de verwachting van het aantal in de tabellen genoemde woningen binnen bepaalde geluidcategorieën/klassen, is het aantal woningen dat een bepaalde hogere waarde nodig heeft al in grote mate begrensd. Het is hierdoor niet noodzakelijk om per hogere waarde het aantal woningen verder te begrenzen. Enige flexibiliteit in noodzakelijke hogere waarden wordt daardoor binnen dit bestemmingsplan wel geboden, en toch voldoende begrensd door voornoemde factoren.

Voor het overzicht van de ligging van de verschillende geluidcontouren van de wettelijk te toetsen geluidbronnen ten opzichte van de beoogde bestemming Woongebied, zijn integrale geluidskaarten gegenereerd. Zie hiervoor onderstaande afbeeldingen. Op deze kaarten worden de berekende geluidcontouren (inclusief aftrek 110g Wgh voor wegverkeer) van de verschillende geluidklassen getoond, in relatie tot de bestemming Woongebied zoals opgenomen op de verbeelding. Dit geeft per relevante geluidbron een indicatie weer waar welke geluidsklassen op de woningen verwacht wordt.

Afbeelding Integrale geluidskaart rekenmodellen hoogte 10,5 meter

Afbeelding Integrale geluidskaart rekenmodellen hoogte 23,1 meter

Op basis van de geluidberekening wordt geconcludeerd dat het overgrote deel van de nieuwe woningen voldoet aan de voorkeurswaarde. Mede gelet op de hoogte van de berekende geluidbelasting en het aantal woningen is de conclusie dat er sprake is van een aanvaardbare situatie.

Voor een deel van het plangebied blijft er sprake van overschrijding van de maximale ontheffingswaarde van de Wgh. Daarbij is wonen in principe uitgesloten. Wel is een afwijking mogelijk middels een omgevingsvergunning, voor zover de gevels van de geluidgevoelige gebouwen in deze geluidklasse als dove gevel worden uitgevoerd, mits niet meer dan één dove gevel per woning wordt toegepast.

1. 31. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022

De geluidregeling voor weg- en railverkeer is in navolging van het akoestisch onderzoek opgesteld aan de hand van een aantal spelregels. Om regels voor geluid op te nemen in het bestemmingsplan, c.q. het besluit hogere waarden geluid te integreren, worden de geluidklassen samengevoegd opgenomen in het bestemmingsplan. Dit betreft een worstcase benadering, waarbij wordt uitgaan van de maximaal benodigde hogere geluidwaarde per bron. Maar uiteindelijk wordt in de eindsituatie (na realisatie van de woningen) wel de geluidsituatie bereikt zoals in het akoestisch onderzoek is opgenomen. Alleen door de verschillende deeluitwerkingen wordt deze eindsituatie niet in één keer bereikt. Door de geluidklassen samen te voegen per bron wordt er voldoende ruimte geboden binnen de planregels voor de verschillende uitwerkingen. De volgende hogere waarden worden opgenomen in de regels:

• Wegverkeer N444, maximaal toegestane hogere waarde 63 dB.
• Wegverkeer Noordelijke Randweg, maximaal toegestane hogere waarde 63 dB.
• Railverkeer, maximaal toegestane hogere waarde 68 dB.

Daarnaast is er een zone waar wonen in principe is uitgesloten vanwege de overschrijding van de maximale ontheffingswaarde voor railverkeer. Er is een aanduiding op de verbeelding opgenomen om deze zone te duiden.

Bij toepassing van de hogere waarden per geluidbron zijn er aantal voorwaarden waaraan voldaan moet worden. Deze voorwaarden zijn alleen van toepassing als de geluidbelasting vanwege wegverkeer hoger is dan 53 dB of vanwege railverkeer hoger is dan 58 dB.

Een voorwaarde is bijvoorbeeld dat er sprake is van minimaal één geluidluwe zijde met een geluidbelasting van maximaal 48 dB vanwege wegverkeer en 55 dB vanwege railverkeer. En dat ten minste één of meer van de verblijfsruimten niet aan de gevel is gesitueerd waar de hoogste geluidbelasting optreedt.

Daarnaast is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen in de regels voor de gevallen waar niet voldaan kan worden aan de opgenomen voorwaarden (onderdeel planregels: 23.4Binnenplanse afwijking geluid). Deze afwijking biedt de mogelijkheid om maatwerk toe te passen voor de uitzonderingsgevallen waarvoor niet voldaan kan worden aan de geluidvoorwaarden. Bij toepassing van dit lid wordt in elk geval het belang van het beschermen van de gezondheid betrokken door het treffen van maatregelen.

Ook is maatwerk opgenomen voor gestapelde appartementengebouwen met een alzijdige oriëntatie. Omdat bij deze woningen veelal geen sprake is van geluidluwe gevel.

Er wordt gebruik gemaakt van de Crisis- en herstelwetstatus van het bestemmingsplan om zowel geluidregels op te nemen in het bestemmingsplan als de hogere waarden geluid (zoals hierboven aangegeven) te integreren in de regels van het plan. Er is voor Nieuw Boekhorst daarmee geen apart besluit hogere waarden geluid nodig.

De geluidregeling is opgenomen in het volgende onderdeel van de planregels: 20.2Geluid. Met de geluidregeling en de daarin opgenomen (onder voorwaarden) toegestane geluidbelasting op de woningen, zijn de voorgenomen woningen in het plan realiseerbaar. Deze regeling is ook van toepassing op de oprichting van het schoolgebouw.

Toepassing hogere waarden

Welke hogere waarden van toepassing zijn voor een bepaald stedenbouwkundig plan wordt in eerste instantie bepaald door middel van akoestisch onderzoek. Het akoestisch rekenmodel van het volledige plan dient als basis voor dit onderzoek. Daarnaast dient, indien er een hogere waarde geluid benodigd is, per aanvraag omgevingsvergunning, de geprognotiseerde geluidbelasting bepaald en getoetst te worden aan de geluidregels. Op basis van de gecumuleerde geluidbelasting wordt de noodzakelijke geluidwering van de gevel bepaald.

Uit het onderzoek blijkt dat voor een deel van het plangebied nog niet wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde, ook niet na het treffen van maatregelen. Voor de woningen die niet aan de voorkeursgrenswaarde voldoen dient een gebiedsgerichte ontheffing hogere waarden te worden geregeld.

Voor de gebiedsgerichte ontheffing hogere waarden is een regeling opgenomen in de planregels. Met de geluidregeling kan de wettelijke toetsing van de geluidbelasting op de woningen en overige geluidgevoelige objecten (o.a. de school) conform de Wgh en Wro op een later moment plaatsvinden, wanneer de stedenbouwkundige uitwerking van het plan zich in een verder gevorderd stadium bevindt. Door het instellen van hogere waarden geluid per geluidbron en hieraan gekoppelde voorwaarden voor het realiseren van geluidgevoelige objecten, kan gedurende de verdere uitwerking gestuurd worden op een akoestisch duurzaam ontwerp en een zo goed mogelijk woon- en leefklimaat worden gerealiseerd.

Voor het plangebied is onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen. De rapporten en onderzoeken zijn toegevoegd aan de bijlage als bijlage 15 tot en met bijlage 18.

Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan mogelijk is. De in de handreiking opgenomen afstanden indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling plaatsvindt, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast.

De richtafstanden zijn afhankelijk van het omgevingstype waarbinnen de milieugevoelige bestemming ligt. De VNG-handreiking gaat uit van de omgevingstypes rustige woonwijk/rustig buitengebied of gemengd gebied. Voor de onderbouwing van dit bestemmingsplan is uitgegaan van rustige woonwijk.

Ten behoeve van het bestemmingsplan Nieuw Boekhorst is een bureaubeoordeling uitgevoerd naar het onderdeel bedrijven- en milieuzonering. In de Bijlage 14 is het volledige bureauonderzoek toegevoegd. De volgende adressen zijn geïnventariseerd:

Er is nader onderzoek gedaan naar Meidoornrode 37, zie bijlage 15. Bij het realiseren van geluidsgevoelige bestemmingen nabij een bedrijf (niet gelegen op een gezoneerd industrieterrein) moet worden beoordeeld of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Dat wil zeggen:

• ontstaat er een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de nieuwe geluidgevoelige bestemmingen, en;
• worden de bestaande, reeds vergunde, rechten en milieubelangen gerespecteerd.

Aan de zuidzijde van het plangebied is in de huidige situatie reeds een taxibedrijf gevestigd aan de Meidoornrode 37, zie onderstaande afbeelding.

Afbeelding Locatie bedrijf Meidoornrode 37

Voor het nadere onderzoek is gebruik gemaakt van de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’. Een taxibedrijf valt conform bijlage 1 van de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ onder SBI code 493 ‘taxibedrijven’, met als milieucategorie 2. De grootste richtafstand is 30 m voor het milieuaspect geluid in een rustige woonwijk.

Op basis van de VNG-methodiek is vastgesteld dat de richtafstand van 30 m overlapt met de nieuwe geluidgevoelige objecten van het planvoornemen, die vanaf een afstand van circa 5 m worden voorzien. Desalniettemin wordt wel beargumenteerd dat afgeweken mag worden van de richtafstand:

• er liggen al reeds bestaande woonbestemmingen direct aangrenzend aan de bedrijfsbestemming van het taxibedrijf. De planologische mogelijkheden van het taxibedrijf, ook bij een wijziging, worden daarmee in de huidige situatie al deels beperkt. De toevoeging van extra woonbestemmingen op een vergelijkbare afstand als de reeds bestaande woonbestemmingen brengt geen nieuwe, verdere beperkingen met zich mee;
• de bedrijfsactiviteiten van het taxibedrijf zijn zeer beperkt. De overlast naar de omgeving toe, bestaande uit hooguit enkele verkeersbewegingen per etmaal, is nagenoeg nihil. Dit blijkt ook uit het gegeven dat er geen overlastklachten vanuit de omgeving bekend zijn.

Daarmee wordt geconcludeerd dat ter hoogte van de nieuwe woonbestemmingen sprake is van een goed woon- en leefklimaat, en dat de nieuwe woonbestemmingen niet leiden tot nieuwe beperkingen voor de bestaande (of een toekomstig gewijzigde) bedrijfsvoering van het taxibedrijf.

Voor het bestemmingsplan is er voor gekozen om de milieucategorie van het bedrijf aan te passen naar milieucategorie 1. Met deze milieucategorie 1 wordt er voor gezorgd dat de feitelijke situatie van het bedrijf wordt vastgelegd. Daarmee kan het bedrijf in de huidige situatie blijven functioneren. Door het verlagen van de milieucategorie worden eventuele belemmeringen in de toekomst voorkomen. Bovendien zijn de mogelijkheden voor een bedrijf reeds beperkt door de naastgelegen woningen die op korte afstand liggen. Daarom is het in deze situatie passend om de milieucategorie te verlagen.

Voor milieucategorie 1 geldt wel nog steeds richtafstand van 10 meter in rustige woonwijk. De werkelijke afstand bedraagt circa 6 meter. Echter door de ligging van nabijgelegen bestaande woningen is reeds sprake van een beperking van de bedrijfsvoering van het bedrijf. Mede gelet hierop is ook na aanpassen van de milieucategorie sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Voor dit bedrijf zijn er dan geen belemmeringen voor voorliggend bestemmingsplan. De bedrijfslocatie met bijbehorende milieucategorie 1 dient te wel worden opgenomen in voorliggend bestemmingsplan.

Er is nader onderzoek gedaan naar de locatie Leidsevaart 216, zie Bijlage 16. Vanuit de systematiek van de milieuzonering van de VNG bevindt de geplande woonwijk zich op voldoende afstand van het bedrijf en is vanuit deze methodiek sprake van een goede ruimtelijke ordening en is er geen belemmering voor de planontwikkeling en het bedrijf te verwachten.

Aanvullend op de VNG beoordeling is de geurbelasting van Leidsevaart 216 bepaald, uitgaande van de eerder bepaalde emissies voor de vigerende vergunning. Uit de berekeningen blijkt dat slechts een heel beperkt aantal uren per jaar (gemiddeld minder dan circa 10 uur per jaar) geur waarneembaar kan zijn bij de grens van de planontwikkeling. Hierdoor wordt geconcludeerd dat het geurhinderniveau in ruime mate als aanvaardbaar kan worden beoordeeld en er sprake is van een goede leefkwaliteit.

Verder blijkt uit de rekenresultaten dat de geurbelasting bij de bestaande nabije woningen circa 2 tot 3 maal hoger is dan bij de grens van het plangebied. De geurbelasting mag bij die woningen eenzelfde factor hoger zijn dan bij woningen in het plangebied. Dit betekent dat de huidige woningen een vergelijkbare begrenzing van de mogelijke geurbelasting geven als de planontwikkeling, en het plan geen relevante belemmering vormt wat betreft het aspect van geur.

Er is nader onderzoek gedaan naar de locatie Leidsevaart 228, zie Bijlage 17.

Op basis van de classificatie van milieucategorie van 3.2 waarin Jongeneel/ Leidsevaart 228 kan worden gedeeld, en de bijbehorende richtafstand van 100 meter, blijkt dat de richtafstand onder de afstand tussen de bestemmingen ‘Bedrijf - agrarisch aanverwant’ en ‘Woongebied’ van net iets meer dan 100 meter blijft. Verder blijkt uit de afgegeven vergunningen voor Jongeneel dat op de omliggende woningen van de inrichting voldaan wordt aan het beschermingsniveau voor geur en geluid, die gelijk of strenger zijn als het beschermingsregime wat geldt voor de woningen in het plan Nieuw Boekhorst. Daarmee is er geen milieuhinder of beperkingen te verwachten. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening in het kader van het aspect bedrijven en milieuzonering.

Er is een akoestische beschouwing uitgevoerd van de niet-wonen functies ter plaatse van de haven, sportlocatie en school.

Haven

Uit het onderzoek (zie Bijlage 18) naar de beoogde functies op de locaties van de Haven blijkt dat:

• de meeste beoogde voorzieningen individueel inpasbaar zijn in het gebied. Een nadere toets dient wel plaats te vinden zodra de exacte invulling van de locatie bekend is. Dit geldt met name voor de beoogde horeca (horeca categorie 1). De inpasbaarheid van een of meerdere terrassen moet nader worden bepaald (bij de aanvraag omgevingsvergunning), gezien de verwachte geluidbelasting die daarbij optreedt op de omliggende woningen. Wel kan voor kleinschalige terrassen bij daghoreca gemotiveerd hiervan worden afgeweken met een onderbouwing. Derhalve zijn terrassen alleen mogelijk door de aanvraag en verlening van een omgevingsvergunning voor terrassen. Dit is binnenplans mogelijk op grond van dit bestemmingsplan. Bij de aanvraag omgevingsvergunning dient nader onderzoek naar de plaats te vinden of voldaan wordt aan de geluidregeling. Voor het bestemmingsplan is aangetoond dat de inpassing van dergelijke functies in principe uitvoerbaar is.
• aandachtspunt is de verkeersaantrekkende werking van de functies en de positionering en intensiteit van de mogelijke relevante geluidbronnen. Dit moet worden meegenomen bij de verdere uitwerking van de planvorming.
• door het nemen van maatregelen, goede positionering van voorzieningen en objecten en instellen van mogelijke verplichtingen/uitsluitingen, kan de inpasbaarheid van de commerciële voorzieningen worden vergroot, ook in relatie tot de cumulatieve geluidbelasting voor de onderbouwing van een akoestisch goed woon- en leefklimaat. Dit moet worden betrokken in het akoestisch onderzoek genoemd bij de eerste bullit.

Door middel van nader onderzoek op basis van een uitgewerkt bouwplan moet de daadwerkelijke geluidbelasting worden bepaald. En moeten worden getoetst worden of voldaan kan worden aan de geluidwaarden voor de activiteiten inzake de haven. Alsmede moeten de te treffen maatregelen inzichtelijk worden gemaakt. Voor het bestemmingsplan is aangetoond dat de functies, dan wel na het treffen van maatregelen, mogelijk gemaakt kunnen worden. Maar er is wel nader akoestisch onderzoek nodig. Dit is vastgelegd middels een regeling in het bestemmingsplan, zie onderstaande alinea Geluidregels in het bestemmingsplan.

School- en sportlocatie

Voor de (akoestische) inpassing van de school en sportactiviteiten ter plaatse van het plangebied is onderzoek (zie Bijlage 19) uitgevoerd.

Hierbij zijn drie scenario's onderzocht met daarin ieder een andere positionering van de bebouwing en functies.

Afbeelding scenario 1

Afbeelding scenario 2

Afbeelding scenario 3

Voor elk scenario is inzichtelijk gemaakt:

• Of er in de planfase sprake is van een acceptabel geluidniveau
• Of er in de gebruiksfase sprake is van een acceptabel geluidniveau

Belangrijke demarcatie tussen de plan- en gebruiksfase is dat in de planfase een toets in het kader van een goede ruimtelijke ordening plaatsvindt, en volgens de milieuwetgeving in de gebruiksfase getoetst wordt aan het Activiteitenbesluit. Voor het bestemmingsplan, is aangetoond dat de realisatie van de beoogde functies uitvoerbaar is; zowel vanuit het oogpunt van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe te realiseren woningen als vanuit het oogpunt van het kunnen oprichten van de sport- en educatiefuncties (met voldoende benodigde geluidruimte). De toets van de planfaseregeling gebeurt in het kader van de omgevingsvergunning activiteit bouwen. Hierbij wordt voor de ingediende aanvraag beoordeeld of nog steeds aan de criteria voor een goede ruimtelijke ordening wordt voldaan. Hierbij wordt ál het optredende geluid meegewogen. Daarnaast is in de planregels geborgd dat, op een afstand van 18 meter van de sportfuncties de woningbouw mogelijk is, zonder dat de sportfuncties zélf belemmerd worden.

In de gebruiksfase wordt en kan alleen worden getoetst aan het Activiteitenbesluit*. Deze toetsing vindt plaats op het moment dat een functie, bijvoorbeeld een nieuwe sportfunctie, de al gerealiseerde faciliteiten gaat gebruiken. Hiervoor hoeft geen planologische vergunning te worden aangevraagd.

*Het Activiteitenbesluit kent ook enkele uitsluitingen van activiteiten, die niet mee hoeven te worden genomen in de toetsing aan de geluidgrenswaarden. Dit zijn onder andere:

• het maximale geluidniveau van laad- en losactiviteiten in de dagperiode;
• het stemgeluid van spelende kinderen op een speelplaats (basisschool of kinderopvang);
• maximale geluidniveaus als gevolg van sportactiviteiten in de openlucht of activiteiten die hiermee in nauw verband staan;
• het stemgeluid van bezoekers op het open terrein van een inrichting voor sport- of recreatieactiviteiten.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn voor het bestemmingsplan (=planfase) deze activiteiten wel betrokken in het onderzoek. Naast de regels uit het Activiteitenbesluit en de Wgh geldt nog steeds wel een goede ruimtelijke ordening als beoordelingskader, zoals opgenomen in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Voor de school- en sportlocatie in Nieuw Boekhorst is dit van toepassing op de voorziene 30 km/u wegen, laad-en losactiviteiten in de dagperiode, het komen en gaan van bezoekers van sportfuncties, het stemgeluid afkomstig van de school- en sportactiviteiten en de maximale geluidniveaus van sportactiviteiten. Deze bronnen vallen niet onder het toetsingskader van de Wgh of Wet milieubeheer (met het Activiteitenbesluit). Voor de Wro moet wel beoordeeld worden of bij de nieuw te realiseren bestemming sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Er is hiervoor geen wettelijk kader met een normeringsstelsel.

Ook is onderzocht wat de invloed van wegverkeerslawaai is op de school als geluidgevoelig object. Zie hiervoor paragraaf 5.2.

Resultaten

Voor de beschouwing van de resultaten, zie het rapport in Bijlage 19.

In het rapport zijn de resultaten van de verschillende geluidbronnen binnen de verscheidene toetsingskaders uiteengezet. Onderstaande tabel geeft het overzicht van de hoogst berekende geluidwaarde per toetsingskader, per groep geluidbronnen van de drie scenario's weer.

Uit de resultaten van de uitgevoerde berekeningen blijkt dat de geluidbelasting op de basisschool afkomstig van het wegverkeer om de omliggende wegen N444 en NRW, met hogere waarden akoestisch inpasbaar is. Uit de berekeningen volgt dat zowel de voorkeursgrenswaarde van 48 dB als de streefwaarde voor hogere waarden van 53 dB van het geluidbeleid worden overschreden. De maximale hogere waarde van 58 dB van het geluidbeleid wordt niet overschreden. Het aantal gevels waarop de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden is in scenario 1 en 3 beperkt tot de zijden die georiënteerd op de N444. In scenario 2 wordt op een meerderheid van de gevels de voorkeursgrenswaarde overschreden. Met het in acht nemen van de geluidregeling voor de hogere waarden in dit bestemmingsplan (zie subparagraaf 5.2.3), is de basisschool akoestisch inpasbaar in alle berekende scenario’s.

Verder volgt uit het onderzoek dat een schoolgebouw, sporthal en twee multicourts in scenario 1 voldoen aan het normkader van het Activiteitenbesluit, mits ook de juiste geluidreducerende maatregelen voor de dakinstallaties worden genomen. In de andere twee scenario's leidt met name de geluidbelasting afkomstig van de multicourts tot overschrijding van deze geluidnormen. Wanneer in het kader van een goede ruimtelijke ordening alle geluidbronnen van een voorziening worden beschouwd, blijft alleen scenario 1 binnen de gestelde maximale richtwaarden van een goede ruimtelijke ordening. De andere twee scenario's overschrijden deze maximale richtwaarden. In scenario 2 leidt de basisschool (specifiek het stemgeluid van kinderen) in de dagperiode en de multicourts in de avondperiode tot een overschrijding, in scenario 3 is dit alleen de multicourts in de avondperiode.

Voor het bestemmingsplan wordt geconcludeerd dat zowel in de gebruiksfase als de planfase de functies akoestisch inpasbaar zijn, maar dat met name scenario 1 zich goed leent voor een optimale akoestisch inpassing.

Tabel Overzicht hoogst berekende geluidbelastingen per toetsingskader

Toelichting cumulatieve geluidbelasting

Voor de cumulatieve geluidbelasting van alle geluidbronnen, zowel het wegverkeer op de N444 en de NRW als de basisschool, sporthal en multicourts met bijbehorend stemgeluid en verkeersbewegingen, scoort scenario 1 het beste van alle berekende scenario's.

De beoordeling van de cumulatieve geluidbelasting van alle geluidbronnen gezamenlijk (wegverkeer plus bedrijvigheid) is verreweg in alle drie de scenario's te kenmerken als 'matig'. Waarbij scenario 1 het best scoort, gevolgd door scenario 3 en scenario 2, waarin in toenemende mate meer toetspunten in een hogere geluidklasse vallen.

De algehele conclusie is wel dat er desondanks sprake is van een acceptabel akoestisch woon- en leefklimaat in het kader van een goede ruimtelijke ordening, met wel een voorkeur voor scenario 1 als inpassing van de school- en sportfuncties.

Tabel Overzicht hoogst berekende geluidbelastingen cumulatief

Geluidregels in het bestemmingsplan

De uitkomsten van het geluidonderzoek zijn, evenals voor weg- en railverkeer, vertaald naar planregels. Met achterliggende gedachte dat bij de aanvraag omgevingsvergunning (activiteit bouwen en gebruik) een akoestische toets van het ontwerp plaatsvindt om deze functies zo goed mogelijk in te passen.

Voorafgaand aan het aanvangen van een nieuwe kernactiviteit sportvoorzieningen, educatieve voorzieningen en publieke voorzieningen, en daaraan ondersteunende activiteiten, wordt beoordeeld of het verrichten daarvan niet leidt tot een onaanvaardbaar geluidniveau. En er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

De kernactiviteit is het overgrote deel van de milieubelastende activiteiten van de functie sport dan wel educatie. Functioneel ondersteunende activiteiten zijn milieubelastende activiteiten op dezelfde locatie, die de functie van de kernactiviteit ondersteunen. Functioneel ondersteunende activiteiten zouden er zonder de kernactiviteit niet zijn. Denk aan facilitaire ondersteuning van de kernactiviteit.

Gebruiksfase

Onderstaande tabel geeft het overzicht van de geluidwaarden die gelden op een afstand van 18 meter vanaf de grens van het aanduidingsvlak voor 'sport' en 'maatschappelijk'. Uitzondering hierop betreft de gestapelde woningen ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - gestapeld - 1. Ter plaatse van deze aanduiding wordt op de gevel van de geluidgevoelige objecten getoetst.

Onderstaande tabel geeft het overzicht van de geluidwaarden die gelden op een afstand van 30 meter vanaf de grens van het aanduidingsvlak voor 'overige zone - publieke voorzieningen' én op de gevel van geluidgevoelige gebouwen. Deze waarden zijn van toepassing in de gebruiksfase (zie ook 25.1.2 planregels).

Tabel geluidwaarden voor sport-, educatieve en publieke voorzieningen

De regels geven verder nog de mogelijkheid om van bovenstaande geluidwaarden af te wijken, middels een omgevingsvergunning. Er kan een hogere waarde met maximaal 5 dB(A) boven de geluidnorm worden verleend (voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau). De omgevingsvergunning wordt alleen verleend als door middel van akoestisch onderzoek is aangetoond dat:

• redelijkerwijs geen geluidbeperkende maatregelen kunnen worden getroffen om aan de geluidwaarden te voldoen, en
• als andere maatregelen mogelijk zijn om de geluidbelasting zoveel mogelijk te verminderen: die andere maatregelen wel worden getroffen.

Tot slot moet voldaan worden aan de opgenomen binnenwaarden van de planregels.

Planfase

Indien een woning (of ander geluidgevoelig object) wordt gerealiseerd dan moet worden aangetoond dat de geluidsruimte voor de activiteiten sport en school niet wordt belemmerd en dat ter plaatse van de nieuwe woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De oprichting van een hoofdgebouw voor wonen ter plaatse van de aanduiding 'sport' of 'maatschappelijk' is daarbij niet toegestaan. Door middel van een aanduiding wonen uitgesloten is geborgd dat binnen het aanduidingsvlak 'sport' en 'maatschappelijk' en binnen 18 meter gemeten vanaf het aanduidingsvlak geen geluidgevoelige objecten (behoudens de educatieve voorziening) zijn toegestaan. Uitzondering hierop betreft de gestapelde woningen ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - gestapeld - 1. Ter plaatse van deze aanduiding wordt op de gevel van de geluidgevoelige objecten getoetst.

Hiermee is geborgd dat de er voldoende geluidsruimte is voor de oprichting van de functies, wel na het treffen van de maatregelen zoals zijn omschreven in het onderzoek en dat er sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat. Bij het bepalen van de geluidbelasting in de planfase worden alle relevante geluidbronnen betrokken. Dus zowel de toets aan het Activiteitenbesluit als een toets voor een goede ruimtelijke ordening vindt plaats.

Toetsing geluidregels

Uit de gedane berekeningen (zie Bijlage 19) blijkt dat ook voor het akoestisch meest gunstige scenario, scenario 1, mogelijk een afwijking van de grenswaarden noodzakelijk is om de functies ingepast te krijgen binnen de aanduidingen van het bestemmingsplan. Omdat uit de berekening van de hoogst berekende geluidbelastingen blijkt dat de opgenomen grenswaarden worden overschreden. Dit wordt met name veroorzaakt door de verkeersbewegingen van en naar de functies en door het geluid van de dakinstallaties. Door in de verdere uitwerking van de functies hier goed op te sturen, autogebruik van en naar de inrichtingen te ontmoedigen en eisen te stellen aan de dakinstallaties, is het waarschijnlijk wel nog mogelijk om alsnog te kunnen voldoen aan de gestelde grenswaarden. Derhalve wordt het bestemmingsplan, en de opgenomen regeling, uitvoerbaar geacht.

Deelconclusie

De functies sport, en onderwijs zijn ter plaatse van de aangeduide locatie realiseerbaar in de planfase. Ook in de gebruiksfase kan worden voldaan aan het Activiteitenbesluit. In de planregeling zijn zowel voor de gebruiks- als de planfase regels opgenomen.

Wel dienen er maatregelen te worden getroffen en dient er te worden gezorgd voor akoestisch acceptabele situatie in het kader van een goed woon- en leefklimaat. Daarbij gelden de volgende aanbevelingen:

Aanbevelingen

Uit de beschouwing van de rekenresultaten van de verschillende scenario's en de geluidregels van het bestemmingsplan, volgt dat een goed akoestisch ontwerp voor de locatie noodzakelijk is om sport-, educatieve en publieke voorzieningen te kunnen realiseren. Hierbij kan gedacht worden aan:

• het reduceren van de geluidemissie afkomstig van installaties op het dak van gebouwen, zoals warmtepompen en luchtbehandelingskasten. Dit kan gerealiseerd worden door stille(re) uitvoeringen van deze installaties te plaatsen, omkasting, (gevel)afscherming en/of oriëntatie van de geluidgevoelige objecten af;
• het ontmoedigen van autogebruik van en naar de sport-, educatieve en publieke voorzieningen, en stille vormen van vervoer, zoals wandelen en fietsen, te stimuleren. Hetgeen ook aansluit op de gebiedsvisie;
• het (indien mogelijk) limiteren van de activiteiten van maatgevende geluidemitterende bronnen (zoals een schoolplein en sportvelden);
• maatgevende geluidemitterende bronnen (zoals een schoolplein en sportvelden) zo ver mogelijk vanaf de grens van de aanduidingen 'sport' en 'maatschappelijk' aan de zijde van geluidgevoelige objecten te positioneren;
• een zorgvuldige positionering van de school- en sportfuncties ten opzichte van de geluidgevoelige bestemmingen en omgekeerd. Met een goed akoestisch ontwerp kunnen gebouwen (en eventuele geluidschermen) het geluid afkomstig van de school- en sportfuncties maximaal afschermen van de geluidgevoelige bestemmingen;
• het zodanig oriënteren van de woningen en appartementen dat deze ook een geluidluwe zijde hebben waar geen (hoge) geluidbelasting op komt;
• afwegen en onderbouwen van de (in)effectiviteit van (on)toegepaste geluidreducerende maatregelen in het ontwerp.

Omdat scenario 1 akoestisch als best inpasbare is aan te merken, geeft dit scenario de mogelijkheid om als voorbeeld te dienen voor de verdere uitwerking van de school- en sportfuncties in nader vervolgonderzoek.

Op grond van de uitgevoerde onderzoeken en onderbouwingen blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de woningbouw in het plangebied, ten gevolge van de omliggende bedrijven. Wel is de milieucategorie van een bedrijf aangepast. Dit betreft het taxibedrijf gesitueerd aan de Meidoornrode 37. Met een verlaging van de milieucategorie kan de bestaande bedrijfssituatie worden voortgezet. Deze aanpassing wordt meegenomen in het bestemmingsplan.

Uit de onderzoeken naar de niet-wonen functies blijkt dat de realisatie van publieke- en zorgvoorzieningen ter plaatse van de Haven mogelijk is. Wel dient er bij de uitwerking van de plannen nader akoestisch te worden beoordeeld wat de feitelijke hinder is op de omliggende woningen, en welke maatregelen nodig zijn om een goed woon- en leefklimaat te realiseren. Planologisch gezien kunnen de functies wel mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan.

Ook de realisatie van een school, sportvelden (o.a. multicourt) en een sporthal is onder voorwaarden mogelijk. Wel dient er bij de uitwerking van de plannen een akoestisch onderzoek plaats te vinden om te bepalen of er wordt voldaan aan de maximaal toelaatbare geluidbelasting op de gevel van de omliggende woningen (op een afstand van 18 meter gemeten vanuit het aanduidingsvlak) en, of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Dit moet uit nader onderzoek blijken. Naar alle waarschijnlijkheid zijn er maatregelen nodig, dan wel in de vorm van een geluidscherm en/of maatwerkvoorschriften. De functies zijn inpasbaar, dan wel na het treffen van maatregelen. Daarbij moet wel de minimale afstand van 18 meter aan gehouden te worden.

Voor alle niet-wonen functies op de locaties van de Haven en sport / maatschappelijk is een geluidregeling opgenomen in het bestemmingsplan. Uit deze regeling volgt o.a. de plicht tot uitvoeren van (nader) onderzoek om aan te tonen dat voldaan wordt aan de geluidgrenswaarden zoals zijn vastgelegd in het bestemmingsplan.

Witteveen en Bos heeft bodemonderzoeken uitgevoerd, wat bestaat uit meerdere onderzoeksrapporten. Hiervoor is een oplegnotitie geschreven. Deze is opgenomen in Bijlage 20. Alle volledige onderzoeksrapporten zijn opgenomen als bijlage bundel in Bijlage 21. Het gaat hierom de volgende onderzoeken:

1. 1. verkennende onderzoeken Spoorlaan, S&R milieuadvies, referentie SR19-0173, 1 maart 2020.
2. 2. verkennend bodemonderzoek Nieuw Boekhorst, Witteveen+Bos, referentie 121840-21-008.031, 21 mei 2021;
3. 3. bodemonderzoek Boekenburglaan 61 onderdeel Nieuw Boekhorst, Witteveen+Bos, referentie 129716-22-006.526, 2 mei 2022;
4. 4. verkennend bodemonderzoek, Nieuw Boekhorst - woonerven, Witteveen+Bos, referentie 131596/22-015.801, 4 november 2022;
5. 5. nader bodemonderzoek Nieuw Boekhorst, Witteveen+Bos, referentie 121840_23-006.872, 20 april 2023;
6. 6. nader bodemonderzoek en asbestonderzoek Boekenburglaan 57, Witteveen en Bos, referentie 131596-23-003.985, 6 maart 2023;
7. 7. verkennend grondwater- en asbestonderzoek Boekenburglaan 65 (deellocatie 16), Witteveen+Bos, referentie 131596_23-003.971, 6 maart 2023;
8. 8. verkennend bodem- en asbestonderzoek Nieuw Boekhorst - De Driehoek, Witteveen en Bos referentie 131596/23-017.719, 7 november 2023;
9. 9. verkennend bodemonderzoek Perceel VHT00 - 6449 - A, Witteveen en Bos, referentie 137341/23-010.642, 23 juni 2023

Het doel van de verschillende bodemonderzoeken is meerledig:

• het vaststellen van de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (grond en grondwater) inclusief PFAS;
• bepalen of er, vanuit milieuhygiënisch oogpunt bezien, belemmeringen zijn voor de voorgenomen werkzaamheden;
• het (op indicatieve wijze) bepalen van de (eventuele) hergebruiksmogelijkheden van vrijkomende grond;
• bepalen of het aannemelijk kan worden geacht of er risico’s voor de volksgezondheid en/of milieu aanwezig zijn.

In de oplegnotitie, zie Bijlage 20, wordt een samenvatting gegeven van de belangrijkste conclusies van de uitgevoerde bodemonderzoeken ter plaatse van Nieuw Boekhorst. Hieruit blijkt dat er op verschillende locaties verontreinigingen aanwezig zijn. Daarnaast wordt op een aantal locaties een (nader) onderzoek bodem aanbevolen.

Boekenburglaan 55/55A

In overleg met de Omgevingsdienst West-Holland wordt deellocatie Boekenburglaan 55/55A niet nader onderzocht tot het inrichtingsplan voor de locatie gereed is. Wanneer er grondroerende werkzaamheden plaatsvinden, is het uitvoeren van het nadere bodemonderzoek noodzakelijk.

Boekenburglaan 57

Voor de locatie Boekenburglaan 57 is een nader onderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de aangetroffen sterke verontreinigingen moeten worden gesaneerd om de ontwikkeling mogelijk te maken. De sloot is gedempt met gemiddeld 1,5 m-mv zand met zwakke tot sterke bijmengingen van glas, puin, slakken, baksteen, tegels, ijzer, plastic, rubber en/of hout. Het dempingsmateriaal is aanwezig vanaf het maaiveld.

Vermoedelijk is sprake van 800 m³ heterogeen sterk verontreinigd dempingsmateriaal én de genoemde spots. Zowel deze 800 m³ sterk verontreinigd dempingsmateriaal én de spots dienen gesaneerd te worden.

De hele locatie van de slootdemping is hiermee niet geschikt voor de geplande ontwikkeling en dient geschikt gemaakt te worden door middel van een bodemsanering.

Boekenburglaan 65 - Agrarisch hobbymatig

Voor de deellocatie Boekenburglaan 65 moet bij grondwerkzaamheden een verkennend grondwater- en asbestonderzoek uit worden gevoerd.

In de bodem ter plaatse van de Boekenburglaan 65 is in de puinhoudende laag een matig verhoogd gehalte aan nikkel aangetoond. De aangetroffen verontreiniging is te relateren aan de puinhoudende laag. In de jaren 70 is de puinhoudende laag opgebracht. De bovengrond is maximaal licht verontreinigd. Op basis van de kwaliteit van de bovengrond is milieuhygiënisch geen bezwaar om de huidige bestemming (agrarisch) te veranderen in ‘wonen’ ter plaatse van de woning en bestemming ‘agrarisch’ met aanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – hobbymatig’ ter plaatse van het weiland en rondom de woning.

Het is niet toegestaan om zonder meer grondroerende activiteiten op het terrein uit te voeren. Ter plaatse van de puinhoudende laag van 0,5 tot circa 2,0 m -mv dient aanvullend onderzoek plaats te vinden.

Ter plaatse van het plangebied zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. Voor een aantal locaties is nader onderzoek nodig. In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is het uitvoeren van een nader bodemonderzoek verplicht gesteld in geval er ontwikkelingen plaatsvinden. Deze verplichting is uitsluitend van toepassing op de locaties die niet vrijgesteld zijn van nader onderzoek en/of sanering.

Verder zijn er (mogelijke) belemmeringen voor het planvoornemen door de aanwezigheid van diverse verontreinigingen. Het betreffende de volgende verontreinigingen:

• Ter plaatste van Spoorlaan 119 is sprake van (sterk) baksteenhoudende bovengrond en is sterk verontreinigd met PAK. Deze verontreinigingen zijn in voldoende mate afgeperkt en na een goedgekeurd plan van aanpak door de OMWH geeft deze locatie geen aanleiding tot aanvullende maatregelen.
• Op het hele perceel achter Boekenburglaan 65 is op een diepte van 0,3-2,0 mmv puin aanwezig. Deze locatie is nog niet geschikt voor het beoogde gebruik en dient gesaneerd te worden. Ter plaatse van dit deelgebied is nader onderzoek nodig. In het kader van de bestemmingswijziging is geen aanvullend onderzoek nodig. Mogelijk is er nog een nader onderzoek naar asbest nodig op de ontwikkelingslocatie. Wanneer graafwerkzaamheden worden uitgevoerd is het volgende onderzoek nog nodig:
  1. 1. Vaststellen samenstelling van het (vermoedelijke) stortmateriaal.
  2. 2. Vaststellen van de chemische kwaliteit van het grondwater en de grond onder het (vermoedelijke) stortmateriaal.
• Het perceel achter Boekenburglaan 55* is matig tot sterk verontreinigd met nikkel, koper, lood, zink en/of PAK. Voorafgaand aan werkzaamheden op deze locatie is het nodig aanvullend onderzoek uit te voeren naar de omvang van de aangetroffen verontreinigingen.
• Ter plaatse van deelgebied overig is tussen de kadastrale percelen Voorhout, sectie A, nummer 4063 en 5733 een slootdemping aanwezig. Er is sprake van een ernstige bodemverontreiniging met een omvang van circa 187 m³. De grond is sterk verontreinigd met koper, zink, lood en/of PCB's. Deze locatie is nog niet geschikt voor het beoogde gebruik en dient gesaneerd te worden.

*In overleg met de Omgevingsdienst West-Holland wordt deellocatie Boekenburglaan 55/55A niet nader onderzocht tot het inrichtingsplan voor de locatie gereed is. Bij het uitvoeren van grondroerende werkzaamheden is het noodzakelijk om nader onderzoek uit te voeren.

De benodigde maatregelen, o.a. sanering, worden uitgevoerd ter voorbereiding van het bouw- en woonrijp maken van de locatie.

Het bestemmingsplan is wel uitvoerbaar omdat het treffen van maatregelen mogelijk is.

Witteveen en Bos heeft voor het planvoornemen onderzocht of er vanuit het thema externe veiligheid knelpunten zijn voor de beoogde ontwikkeling. Dit rapport is als Bijlage 22 toegevoegd. Aanleiding van dit onderzoek is dat het transport, de opslag en productie van gevaarlijke stoffen brengen risico's met zich mee door de mogelijkheid dat bij een ongeval gevaarlijke stoffen vrij kunnen komen. Hierdoor wordt in kaart gebracht of zulke risico's zich in of om het plangebied begeven.

De voorgenomen ontwikkeling ligt niet binnen de plaatsgebonden risicocontour van de omliggende risicobronnen. Daarnaast is geen onderzoek naar het groepsrisico nodig aangezien de voorgenomen ontwikkeling niet binnen het invloedsgebied van de omliggende risicobronnen ligt.

Vanuit externe veiligheid zijn er geen knelpunten voor de realisatie van het planvoornemen.

Witteveen en Bos heeft voor het planvoornemen onderzocht of er vanuit het thema luchtkwaliteit knelpunten zijn voor de beoogde ontwikkeling. Dit rapport is als Bijlage 23 toegevoegd. Aanleiding voor het onderzoek is dat aangetoond dient te worden dat voldaan wordt aan de grenswaarden vanuit de Wet milieubeheer (hierna: Wm) en of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de toekomstige bewoners.

Gezien de verkeersaantrekkende werking, zie paragraaf 3.4 Mobiliteit, van het plan kan niet op voorhand worden gesteld dat er geen sprake is van een overschrijding van de grenswaarden door het project, of dat er sprake is van een verbetering dan wel gelijkblijvende luchtkwaliteit. Om dit te bepalen is een NIBM-berekening (niet in betrekkende mate berekening) uitgevoerd.

Afbeelding NIBM-berekening

Uit bovenstaande NIBM-berekening blijkt dat daarmee niet voldaan kan worden aan de NIBM-grens van geen grotere verslechtering dan 1,2 µg/m³. Om aan te tonen dat het plan niet leidt tot een overschrijding van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit zijn berekeningen uitgevoerd. In de berekening zijn de N444, NRW, Leidsevaart en de hoofdontsluiting gemodelleerd als emissiepunten voor de concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2.5. Vanuit de berekening komende de volgende resultaten:

* Omdat er geen referentiesituatie is berekend, komt de definitie van de projectbijdrage in deze kolom overeen met het effect op de luchtkwaliteit als gevolg van de totale verkeersintensiteiten op de gemodelleerde wegen, en niet de toename van de verkeersintensiteiten tussen de projectsituatie en de referentiesituatie. De daadwerkelijke projectbijdrage op de wegen buiten het plangebied zal daarmee in werkelijkheid kleiner zijn.

Ondanks dat het project bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit in de omgeving blijkt op basis van de uitgevoerde berekeningen dat op alle toetspunten voldaan wordt aan de wettelijke grenswaarden vanuit de Wm. Verder volgen er geen beperkingen voor de beoogde gevoelige bestemmingen in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen.

Vanuit luchtkwaliteit zijn er geen knelpunten voor de realisatie van het planvoornemen.

Plannen en activiteiten kunnen nadelige gevolgen hebben voor het milieu. In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is geregeld dat in zulke gevallen een milieueffectrapport moet worden opgesteld. Er is een m.e.r.-plicht voor plannen (planMER) en een m.e.r.-plicht voor besluiten. Een plan is m.e.r.-plichtig als het plan kaders stelt voor m.e.r.-plichtige activiteiten. Een bestemmingplan (of wijzigingsplan) kan plan m.e.r.-plichtig zijn. Daarnaast kan een plan ook m.e.r.-plichtig zijn als er een concreet (bouw)plan ter uitvoering ligt.

Voor het bestemmingsplan is een aanmeldnotitie m.e.r. opgesteld, zie Bijlage 24.

Daaruit volgt dat het plan niet plan m.e.r.-plichtig is. Voor het plan is wel een vormvrije m.e.r. beoordeling opgesteld waarbij is getoetst aan de drie selectiecriteria van bijlage III bij de Europese m.e.r.-richtlijn. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling moet het bevoegd gezag in staat stellen te besluiten of er sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen die het opstellen van een milieueffectrapport (MER) noodzakelijk maakt. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling is dus geen beoordeling van de milieueffecten die in het kader van een bestemmingsplan noodzakelijk is, maar (uitsluitend) een beoordeling van de vraag of een MER noodzakelijk is. Daarvoor wordt in beeld gebracht of 'belangrijke nadelige milieugevolgen' kunnen worden uitgesloten. Als wordt geconcludeerd dat geen MER noodzakelijk is, dan blijft vanzelfsprekend de normale verplichting tot het beschouwen van milieueffecten ten behoeve van het ruimtelijk plan aanwezig.

De uitkomst van de m.e.r.- beoordeling is dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en de locatie van het project die kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu in de directe omgeving. Het bevoegd gezag heeft daarom op 29 augustus 2023, voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan, een m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen. In dat besluit is geconcludeerd dat de gewenste ontwikkeling niet tot belangrijke milieugevolgen zal leiden en dat een milieueffectrapport zoals bedoeld in de Wet milieubeheer daarmee niet nodig is (zie bijlage 25).

De regels aangaande de molenbiotoop in het bestemmingsplan zijn in overeenstemming gebracht met de omgevingsverordening Zuid-Holland.

Aanvullend daarop.

Voor het behoud van traditionele windmolens is het van belang dat deze technisch kunnen blijven functioneren. Een zoveel mogelijk onbelemmerde windtoetreding is daarvoor nodig. Bebouwing en begroeiing in de nabijheid van een molen kunnen windbelemmeringen veroorzaken, waardoor rendementsverlies ontstaat. Voor het planvoornemen is er windhinderonderzoek uitgevoerd door Peutz. Zie hiervoor Bijlage26.

Verder is door Witteveen en Bos een windvang analyse uitgevoerd, zie hiervoor Bijlage27. Uit deze analyse blijkt dat in vergelijking met de situatie uit 2019 (aanwezigheid hoge bomen) dat de windvang aanzienlijk verbeterd is. Deze zijn verwijderd ten behoeve van de herinrichting van de provinciale weg N444. In de onderstaande afbeelding en in Bijlage 27 is de situatie van zowel 2019 als de toekomstige situatie weergegeven. Voor de volledigheid zijn hierin ook de planologisch mogelijk op te richten geluidschermen langs de N444 aangegeven. Daarbij is het wel goed te benoemen dat vooralsnog voor geluid langs de N444 niet gekozen wordt voor deze oplossing, zie hiervoor ook paragraaf 5.2

Afbeelding doorsnedes hoogtes bestaande en toekomstige bebouwing ten opzichte van de bomenrij uit 2019 en ten opzichte van de molenbiotoop

Als ten opzichte van de molen de hoogtes van de referentiesituatie (hoge bomenrij 2019) worden vergeleken met de verhoogde ligging van de provinciale N444 en met de planologisch mogelijk aan te leggen geluidschermen langs de N444 en de oprichting van de school, blijkt dat ten opzichte van de referentiesituatie geen hogere bebouwing of andere windvang belemmerende objecten worden gerealiseerd. Zowel de N444 en de beoogde school binnen de molenbiotoop (maximale bouwhoogte 8,65 meter) liggen beduidend lager ten opzichte van de molen dan de bomenrij in 2019.

Ten aanzien van oppervlakte van de windvang van de molen blijkt dat de toekomstige situatie een verbetering is.

Geconcludeerd dat per saldo sprake is van een verbetering van de windvang van de molen.

De beoogde hoogte van het schoolgebouw past echter niet binnen de maximale toegestane hoogtes van de molenbiotoop. Gelet op voorgaande motivering wordt voor het beoogde schoolgebouw gesteld dat een binnenplanse omgevingsvergunning kan worden aangevraagd tezamen met de aanvraag omgevingsvergunning activiteit bouwen. In de regels voor de molenbiotoop is deze binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen. Deze mogelijkheid is ook in lijn met provinciaal beleid, waarbij gebruik gemaakt wordt van artikel 6.25 2 a in de provinciale Omgevingsverordening. Een afwijking van de hoogtes is mogelijk als een ontwikkeling binnen een molenbiotoop plaatsvindt waarin vrije windvang en het zicht op de molen al zijn beperkt door bebouwing. Hierbij geldt dat de vrije windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt.

Uit bovenstaande motivering volgt dat uitgaande van de referentiesituatie met de hoge bomen, huidige situatie (ligging provinciale weg N444), en de beoogde realisatie van het schoolgebouw / sporthal een hogere bouwhoogte mogelijk is dan de molenbiotoop toelaat. Specifiek voor het beoogde schoolgebouw / sporthal wordt deze afwijkende en toegestane bouwhoogte van 8,65 meter direct toegestaan en geregeld in de regeling van de molenbiotoop van voorliggend bestemmingsplan.

Witteveen en Bos heeft voor het planvoornemen de aspecten natuur en de ecologie onderzocht. De oplegnotitie van de uitgevoerde onderzoeken is opgenomen in de Bijlage28. Alle volledige onderzoeksrapporten zijn opgenomen als bijlage bundel in Bijlage 29. Het gaat hierom de volgende onderzoeken:

• Gebiedsverkenning Nieuw Boekhorst quickscan natuur, Witteveen en Bos, referentie 121840-22-014.291, d.d. 7 oktober 2022
• Rugstreeppad onderzoek, Witteveen en Bos, referentie 121840-21-016.514, d.d. 4 november 2021
• Oplegnotitie vleermuisonderzoeken, Witteveen en Bos, referentie 121840-22-014.913, d.d. 25 oktober 2022
  1. 1. Nader Vleermuisonderzoek Wet Natuurbescherming Meidoornrode 39 - Voorhout, Witteveen en Bos, referentie 19051981/RSL/rap1 d.d. 28 november 2019
  2. 2. Nader Vleermuisonderzoek Wet Natuurbescherming Boekenburglaan 57/57a - Voorhout, Witteveen en Bos, referentie 19051981/RSL/rap1 d.d. 28 november 2019
  3. 3. Nader vleermuisonderzoek Boekenburglaan 57/57a - Voorhout (actualisatie 2021), Witteveen en Bos, referentie 121840/22-012.755, d.d. 7 september 2022
• Onderzoek Platte Schijfhoren, Breur, referentie N22046v04, d.d. 22 september 2022
• Onderzoek jaarrond beschermde nesten, Witteveen en Bos, referentie 121840-22-018.306, d.d. 15 december 2022
• Controle jaarrond beschermde nesten en potenties voor vleermuizen, Witteveen en Bos, referentie 121840/22-015.232, d.d. 25 oktober 2022

In het kader van de Wet natuurbescherming wordt er onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortbescherming.

In de oplegnotitie, zie Bijlage 28 Oplegnotitie Flora en Fauna, wordt een samenvatting gegeven van de belangrijkste conclusies van de uitgevoerde onderzoeken met betrekking tot natuur en ecologie ter plaatse van Nieuw Boekhorst

Quickscan natuur

Er is een quickscan natuur uitgevoerd (ref. 121840/22-014.291, dd. 7 oktober 2022) waarbij twee veldbezoeken hebben plaatsgevonden. Bij de quickscan is er getoetst op mogelijke effecten op beschermde gebieden (natura 2000 en Natuurnetwerk Nederland (NNN)) en beschermde soorten in het kader van de Wet natuurbescherming.

Gebiedsbescherming

Natura 2000

Het plangebied ligt op 3 km en 5,8 km van de Natura 2000-gebieden Kennemerland-Zuid, Coepelduynen en Meijendel & Berkheide. Directe effecten zoals oppervlakteverlies en verstoring door geluid, licht, trilling of optische verstoring optreden binnen de Natura 2000-gebieden worden daarom op voorhand uitgesloten. Ook van externe werking is geen sprake. Voor stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden is een AERIUS-berekening uitgevoerd voor zowel de aanleg- als de gebruiksfase van de ontwikkeling. Hieruit blijkt dat er geen toename van stikstofdepositie plaatsvindt ten gevolge van de aanlegfase en de gecombineerde aanleg- en gebruiksfase. Zie paragraaf 5.9.3.

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied voor de woonwijk ligt niet in NNN gebied en bevat geen ecologische verbindingen. Van ruimtebeslag als gevolg van de realisatie van de woonwijk is geen sprake. De noordelijke punt ligt wel deels binnen het NNN. Hier wordt echter het NNN juist versterkt en voor een deel geschikt gemaakt voor rugstreeppad waarbij de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN dus niet worden aangetast. De provincie Zuid-Holland heeft verder geen externe werking als toetsingscriterium. Een nadere procedure in de vorm van een ‘Nee, tenzij-toets’ is niet noodzakelijk waardoor belemmeringen vanuit provinciaal natuurbeleid niet aan de orde zijn.

Verder ligt het plangebied niet in overige provinciaal beschermde gebied zoals gebied voor de weidevogels en strategische reservering natuur. En zijn er geen karakteristieke landschapselementen aanwezig. Zie voor de verdere onderbouwing m.b.t. het landschap paragraaf 4.3.1 Landschap.

Soortenbescherming

Op basis van de quickscan natuur zijn negatieve effecten als gevolg van de realisatie van de nieuwe woonwijk op onder de Wnb beschermde flora, grondgebonden zoogdieren, reptielen, vissen en vlinders, libellen en ongewervelden uitgesloten. Wel vinden er mogelijk negatieve effecten plaats op vleermuizen, algemene broedvogels, vogels met jaarrond beschermde nesten en rugstreeppad plaats. Daarom zijn voor deze soortgroepen soortgerichte onderzoeken uitgevoerd. Daarnaast is het plangebied voor de zekerheid ook onderzocht op de aanwezigheid van platte schijfhoren. De resultaten van deze onderzoeken worden hierna beschreven.

Onderzoek rugstreeppad

In 2021 is er door Witteveen+Bos een soortgericht onderzoek naar rugstreeppad uitgevoerd. Op basis van het onderzoek is er habitat voor rugstreeppad binnen het plangebied vastgesteld. Het betreft een leefgebied van circa 9 hectare dat binnen het plangebied aanwezig is en stapsgewijs wordt vernietigd. Daarbij kunnen de werkzaamheden voor het realiseren van de nieuwe woonwijk leiden tot het doden van rugstreeppadden, tot het (opzettelijk) verstoren van rugstreeppadden en tot het beschadigen en vernielen van voortplantings- en overwinteringsbiotoop. Dit leidt tot een overtreding van artikel 3.5 lid 1 (doden van dieren), lid 2 (opzettelijk verstoren van dieren), lid 3 (ei-snoeren opzettelijk vernielen) en lid 4 (rust- en verblijfplaatsen vernietigen) van de Wet natuurbescherming. Daarom is een ontheffing Wet natuurbescherming aangevraagd en worden mitigerende en compenserende maatregelen uitgevoerd om aantasting van de lokale staat van instandhouding van rugstreeppad te voorkomen. In het activiteitenplan dat bij de ontheffingsaanvraag is ingediend is dit nader uitgewerkt (ref. 121840/22-014.300, dd. 7 oktober 2022, Bijlage30). De ontheffing Wet natuurbescherming is verleend en toegevoegd als Bijlage 32.

Vleermuisonderzoeken

De algemene conclusie van de uitgevoerde vleermuisonderzoeken is dat de Leidsevaart en Haarlemmertrekvaart en de Molentocht gebruikt worden als mogelijk essentiële vliegroute door gewone dwergvleermuis, watervleermuis en meervleermuis. Daarnaast is er een verblijfplaats voor gewone dwergvleermuis aanwezig bij de Meidoornrode 39. De woning aan de Meidoornrode 39 wordt ingepast in het plan en niet gesloopt. Bij Boekenburglaan 57/57a is geen verblijfplaats van vleermuizen aanwezig. De aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen in de te kappen bomen wordt op voorhand uitgesloten, omdat er geen holtes, scheuren en/of loszittend schors aanwezig zijn die hiervoor gebruikt kunnen worden.

Vervolgstappen in het kader van de Wet natuurbescherming voor vleermuizen zijn niet nodig indien werkzaamheden overdag worden uitgevoerd, gebruik gemaakt wordt van vleermuisvriendelijk lichtbeheer. Waarbij de watergangen niet verlicht mogen worden en ervoor gezorgd wordt dat bij de buitenste rij nieuwe bebouwing langs de bestaande woningen van de aangrenzende woonwijk zonder sterke trillingen wordt gewerkt.

Onderzoek platte schijfhoren

Het onderzoek heeft geen aanwezigheid van de platte schijfhoren aangetoond in het plangebied. Op een aantal uitzonderingen na was het grootste deel van de sloten niet, of slechts zeer marginaal geschikt voor deze soort. Op basis van het nu uitgevoerde onderzoeken zijn er geen vervolgstappen in het kader van de Wet natuurbescherming nodig voor platte schijfhoren.

Onderzoek jaarrond beschermde nesten

Op basis van de uitgevoerde onderzoeken zijn er geen vervolgstappen in het kader van de Wet natuurbescherming nodig voor jaarrond beschermde nesten. Verstoring van broedende algemene broedvogels dient voorkomen te worden door werkzaamheden voor het broedseizoen in te zetten en continu door te werken of het plangebied voor het broedseizoen ongeschikt te maken voor broedvogels. Verstoring van mogelijk aanwezige jaarrond beschermde nesten in de eerstelijns bebouwing buiten het plangebied wordt voorkomen door bij de buitenste rij nieuwe bebouwing langs de bestaande woningen van de aangrenzende woonwijk zonder sterke trillingen te werken.

Coördinatieregeling

De gemeenteraad van Teylingen heeft besloten op 3 november 2022 om de coördinatieregeling toe te passen in verband met de ontwikkeling van "Nieuw Boekhorst" voor de ruimtelijke procedure van het bestemmingsplan en de te verlenen ontheffing op grond van artikel 3.8 van de Wet natuurbescherming. De coördinatieregeling zorgt voor een versnelde gecoördineerde behandeling van de procedures en schept tegelijkertijd transparantie over het proces.

Voor de ontwikkeling is een stikstofdepositie-onderzoek uitgevoerd om de stikstofemissies en -deposities als gevolg van de bouw en de ingebruikname van Nieuw Boekhorst in beeld te brengen. Daarnaast is dit onderzoek uitgevoerd om te analyseren of toename van stikstofdepositie op voorhand kan worden uitgesloten wanneer de bestaande landbouwgronden ingezet worden voor intern salderen.

Uit de berekeningen (zie Bijlage 31) blijkt dat de ontwikkelingen die met het bestemmingsplan Nieuw Boekhorst mogelijk worden gemaakt, niet leiden tot een toename van stikstofdepositie ten opzichte van de referentiesituatie in de aanlegfase, gecombineerde aanleg- en gebruiksfase en de permanente gebruiksfase. Er is daarbij gebruik gemaakt van het instrument intern salderen (zie onderstaand) waarbij is beoordeeld of het toekomstige gebruik, ten opzichte van het huidige agrarische grondgebruik een toename geeft in de depositie.

Intern salderen

Wanneer de beoogde activiteit stikstofdepositie veroorzaakt, kan er mogelijk intern worden gesaldeerd. In dat geval wordt de emissie van een reeds bestaande activiteit dusdanig verlaagd dat de nieuw te veroorzaken depositie binnen hetzelfde project of van dezelfde locatie daar tegen gesaldeerd (‘weggestreept’) wordt. Indien door interne saldering per saldo geen toename van effecten optreedt, zijn significante gevolgen op voorhand uitgesloten en is voor de voorgenomen activiteit geen natuurvergunning benodigd. Dit is geval voor ontwikkeling van de Nieuw Boekhorst, bij de vergelijking van de referentiesituatie (aanwezigheid landbouwgronden) qua stikstofdepositie met de aanleg- en permanente gebruikssituatie voor de ontwikkeling van Nieuw Boekhorst.

Conclusie

Op basis van de gehanteerde uitgangspunten voor de aanleg- en gebruiksfase (in de periode 2024-2031 en vanaf 2032) blijkt dat de ontwikkeling van Nieuw Boekhorst niet leidt tot een toename van stikstofdepositie ten gevolge van het planeffect. Er kan op voorhand worden geconcludeerd dat significante negatieve effecten op de natuurwaarden in Natura-2000 gebieden als gevolg van stikstofdepositie niet optreden. Er vindt zowel tijdens de aanleg- als gebruiksfase geen toename van stikstofdepositie plaats ten opzichte van de referentiesituatie die bestaan uit het gebruik agrarische landbouwgronden.

De beoogde ontwikkelingen kunnen daarmee worden opgenomen in het bestemmingsplan Nieuw Boekhorst. Er is voor het bestemmingsplan geen noodzaak tot het opstellen van een voortoets en Passende Beoordeling.

Het planvoornemen kan gezien vanuit ecologie gerealiseerd worden door het treffen van maatregelen. Er dienen mitigerende maatregelen te worden getroffen voor vleermuizen zoals het gebruik maken van vleermuisvriendelijk verlichting en ervoor zorgen dat bij de buitenste rij nieuwe bebouwing langs de bestaande woningen van de aangrenzende woonwijk zonder sterke trillingen wordt gewerkt.

Verder is een beschikking ontheffing Flora en Fauna door de omgevingsdienst Haaglanden afgegeven. Deze ontheffing is nodig voor de rugstreeppad omdat de werkzaamheden voor het realiseren van de nieuwe woonwijk kunnen leiden tot negatieve gevolgen voor rugstreeppadden. Ook zijn voor het beschermen van de rugstreeppad specifieke regels opgenomen in dit bestemmingsplan. De beschikking is toegevoegd als Bijlage 32.

Daarnaast leidt, door gebruik te maken van intern salderen, de ontwikkeling van Nieuw Boekhorst niet tot een toename van stikstofdepositie ten opzichte van de referentiesituatie in de aanlegfase, gecombineerde aanleg- en gebruiksfase en de permanente gebruiksfase.

T&A Survey B.V. heeft voor het planvoornemen de eventueel aanwezige Ontplofbare Oorlogsresten onderzocht. Aanleiding voor dit onderzoek is dat grondroerende werkzaamheden uitgevoerd worden en de eventueel aanwezige Ontplofbare Oorlogsresten (verder “explosieven” en “OO”) een risico vormen voor de uit te voeren werkzaamheden. De onderzoeken naar de ontplofbare oorlogsresten zijn als Bijlage 33, Bijlage 34 en Bijlage 35 toegevoegd.

Vooronderzoek

Uit het vooronderzoek Ontplofbare Oorlogsresten (zie Bijlage 33) blijkt dat er aanwijzingen zijn voor de aanwezigheid van explosieven binnen het onderzoeksgebied. Het onderzoeksgebied is daarmee (deels) verdacht gebied. Aan hand van de resultaten wordt het volgende aanbevolen om de veiligheid tijdens het uitvoeren van de geplande werkzaamheden te waarborgen:

• Er zijn grondroerende werkzaamheden gepland in verdacht gebied (rode en/of oranje gebieden, zie onderstaande afbeelding), waardoor aanvullende veiligheidsmaatregelen aanbevolen worden:
  1. 1. Opsporingsonderzoek laten uitvoeren. Zie kop nader onderzoek.
• Indien er werkzaamheden zijn gepland waarbij grote trillingen worden veroorzaakt, namelijk het heien/intrillen van palen en/of damwanden worden aanvullende veiligheidsmaatregelen aanbevolen. Voor elke paal of damwand die geheid wordt binnen verdachte deelgebied 1, of binnen een straal van 10 meter van deze verdachte deelgebieden, dient rekening gehouden te worden met de risico's van trillingen. De volgende aanvullende veiligheidsmaatregelen worden aanbevolen:
  1. 1. Opsporingsonderzoek laten uitvoeren. Zie kopje nader onderzoek

Afbeelding uitkomsten vooronderzoek

Nader onderzoek

Het plangebied dat rood is gearceerd in bovenstaande kaart is nader onderzocht. Dit betreft een deel van het nieuwbouwgebied, de Driehoek en bestaande percelen.

Nader onderzoek woongebied en bestaande percelen

Uit dit opsporingsonderzoek (zie Bijlage 34) naar de ontplofbare oorlogsresten is een proces-verbaal van oplevering opgesteld. In de onderstaande kaart zijn de resultaten van het uitgevoerde explosievenonderzoek weergegeven.

Afbeelding kaart uitkomsten nader onderzoek

Uit bovenstaande kaart blijkt dat het detectie onderzoek 22 verdachte object(en) heeft opgeleverd (oranje gearceerd) waarvan niet kan uitgesloten worden dat het een explosief betreft. Indien ter plaatse van een verdachte object grondroerende werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd, wordt geadviseerd nader onderzoek uit te laten voeren. Verder is een deel van het gebied (blauw gearceerd) niet ingemeten gebied door de aanwezigheid van:

• Struikgewas/bosschages/bomen
• Niet toegankelijk terrein i.v.m. afdekmateriaal, hoge begroeiing
• Overige objecten, zoals schommelstoel, auto’s
• Steil talud langs waterwegen
• Depots/bergen grond

Het onderzoek heeft geresulteerd in vrijgegeven gebied, met uitzondering van de verdachte objecten binnen vrijgegeven gebied, tot de diepte zoals aangegeven in de bovenstaande kaart. De (beperkte) vrijgave is gebaseerd op de uitgevoerde opsporingswerkzaamheden in combinatie met bekende informatie over naoorlogse grondroering.

Het onderzoek heeft geresulteerd in 3.934 m² verstoord gebied. De geconstateerde verstorende factoren zijn:

• Bovengrondse obstakels (zoals hekwerken, kassen,)
• Ondergronds aanwezige verstorende objecten (zoals puin houdend materiaal, ijzerhoudende objecten)

Advies

Indien grondroerende werkzaamheden plaatsvinden binnen niet vrijgegeven gebied, wordt geadviseerd nader onderzoek uit te laten voeren. Eveneens is nader onderzoek nodig bij gebieden die niet ingemeten zijn, verstoorde gebieden en de plekken waar verdachte objecten aanwezig zijn.

Werkzaamheden binnen het vrijgegeven gebied kunnen regulier worden uitgevoerd.

Nader onderzoek de Driehoek

Afbeelding kaart uitkomsten nader onderzoek

Uit bovenstaande kaart blijkt dat het detectie onderzoek 23 verdachte object(en) heeft opgeleverd (oranje gearceerd) waarvan niet kan worden uitgesloten dat het een explosief betreft. Indien ter plaatse van een verdachte object grondroerende werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd, wordt geadviseerd nader onderzoek uit te laten voeren. Verder is een deel van het gebied (blauw gearceerd) niet ingemeten gebied door de aanwezigheid van:

• Zeer drassige bodem
• Vegetatie (oeverbegroeiing, struikgewas, distels)

Het opsporingsonderzoek (zie bijlage 35) heeft geresulteerd in vrijgegeven gebied en boorlocaties, met uitzondering van de verdachte objecten binnen vrijgegeven gebied, tot de diepte zoals aangegeven in de bovenstaande kaart. Op basis van de detectiewerkzaamheden en op basis van vastgestelde naoorlogse grondroering kunnen de onderzoekwerkzaamheden op deze locaties veilig worden uitgevoerd.

Het onderzoek heeft geresulteerd in 254 m² verstoord gebied. De geconstateerde verstorende factoren zijn:

• Bovengrondse obstakels (zoals hekwerken, infrastructuur)
• Ondergronds aanwezige verstorende objecten (zoals puin houdend materiaal, ijzerhoudende objecten).

Advies

De geplande werkzaamheden binnen het vrijgegeven gebied kunnen regulier worden uitgevoerd. Het rode (vanaf maaiveld tot 4,3 m-mv) en oranje (vanaf 2,0 m-mv) deel van de ontwikkelingslocatie is verdacht op de aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten. Daar waar, binnen het verdachte gebied, grondroerende werkzaamheden worden uitgevoerd of waar grote trillingen kunnen ontstaan dient een nader onderzoek en/of opsporingsonderzoek uitgevoerd te worden.

Verder is er ook nader onderzoek nodig bij gebieden die niet zijn ingemeten, verstoord zijn en de plekken waar verdachte objecten aanwezig zijn.

Uit het vooronderzoek voor woongebied Nieuw Boekhorst en de nadere onderzoeken voor een deel van het plangebied volgt dat nog niet het gehele plangebied vrijgegeven kan worden. Derhalve is een borging nodig in de planregels (artikel 13.2.6 in de planregels) dat nader onderzoek moet plaatsvinden indien daar bodemverstorende werkzaamheden plaatsvinden. Voor de vaststelling van het bestemmingsplan zijn er geen belemmeringen.

Omdat nog niet alle verdachte locaties zijn onderzocht kunnen er wel (financiële) belemmeringen zijn voor de ontwikkeling. Voor het bestemmingsplan is aangetoond dat het gehele plan uitvoerbaar is. Zie ook paragraaf 7.1 Economische uitvoerbaarheid.

Witteveen en Bos heeft voor het planvoornemen de trillinghinder ten gevolge van railverkeer bepaald. Dit rapport is als Bijlage 36 toegevoegd. Aanleiding voor dit onderzoek is het voornemen woningen in het plangebied op relatief korte afstand van de spoorlijn te realiseren. Het onderzoek is uitgevoerd voor een tweetal nieuw te bouwen gebouwen, zijnde het appartementengebouw in het uiterste noordoosten van het nieuwbouwplan en voor de grondgebonden woningen. Deze woningen worden gerealiseerd op de kortste afstand tot het spoor.

Uit het onderzoek blijkt dat voor het appartementengebouw de verwachte trillingssnelheden op vloerniveau de streefwaarde van A1 overschrijden, maar onder de grenswaarde A2 liggen met lage periodieke trillingsniveaus en daarmee dus voldoen. De voorspelde trillingsniveaus zijn gebaseerd op de metingen ter plaatse. Aangezien de locatie van het appartementengebouw ten opzichten van het spoor nog niet vast staat, is een korte analyse gedaan wat de afstand van het gebouw tot het spoor minimaal moet zijn om hinder te voorkomen. Voor de afstanden tussen de 20 meter en 45 meter zijn de voorspelde trillingen onder de grenswaarde A2 voor hinder en dient er nader onderzoek uitgevoerd te worden naar het periodieke trillingsniveau. In de afstand minder dan 20m wordt niet voldaan aan de streefwaarde en kunnen de appartementen niet geplaatst worden. In de afstand 45 meter of meer wordt voldaan aan de grenswaarden en kan het appartementengebouw geplaatst worden zonder nader onderzoek.

Voor de grondgebonden woningen is de aanpak gebaseerd op meetpunten dicht bij het spoor en op de toekomstige locatie van het appartementengebouw. Hierbij is een conservatieve aanpak gehanteerd omdat trillingsmetingen een bijzonder trillingsbeeld op de locatie laten zien waarbij horizontale trillingsniveaus relatief hoog zijn en niet afnemen met afstand vanaf het spoor. Met de gehanteerde conservatieve aanpak wordt de grenswaarde A2 in de nacht éénmaal met 5 % overschreden door onderhoudsmaterieel, wanneer geen reductie wordt toegepast voor de grotere afstand van de grondgebonden woningen tot het spoor. De eerstvolgende maatgevende passage is een goederentrein die exact aan de grenswaarde voldoet. Uit het onderzoek volgt ook de grondgebonden woningen voldoen aan de grenswaarde A2 van SBR-B. Aangezien de locatie van de grondgebonden woningen ten opzichte van het spoor nog niet vaststaat, is een korte analyse verricht wat de afstand van het gebouw tot het spoor minimaal moet zijn om hinder te voorkomen. Wanneer de afstand van het spoor tot de grondgebonden woningen groter wordt dan 62 meter, wordt er voldaan aan de grenswaarde en kunnen de grondgebonden woningen gebouwd worden zonder uitvoering nader onderzoek. Wanneer de grondgebonden woningen tussen de 30 meter en 62 meter gebouwd worden is er nader onderzoek nodig naar het periodieke trillingsniveau. In de afstand minder dan 30 meter wordt niet voldaan aan de grenswaarde en kunnen de grondgebonden woningen niet geplaatst worden.

Trillingen vormt geen belemmering voor het planvoornemen. Binnen een afstand van 20 meter worden geen woningen gerealiseerd.

Echter dient er wel nader onderzoek uitgevoerd te worden indien het appartementengebouw tussen 20 meter en 45 meter wordt geplaatst en indien de grondgebonden woningen tussen 30 meter en 62 meter wordt geplaatst. Dit is opgenomen in twee voorwaardelijke verplichtingen: "specifieke vorm van woongebied - voorwaardelijke verplichting trillingshinder - 1"en "specifieke vorm van woongebied - voorwaardelijke verplichting trillingshinder - 2".

Witteveen en Bos heeft voor het planvoornemen de watertoets opgesteld. Dit rapport is als Bijlage 37 toegevoegd.

Als onderdeel van het bestemmingsplan dient er een watertoets opgesteld te worden. Het opgestelde rapport dient als watertoets voor de ontwikkeling van Nieuw Boekhorst. Alle gemaakte afspraken en ontwerpkeuzes voor het toekomstig watersysteem worden hierin uiteengezet.

De ontwikkeling Nieuw Boekhorst ligt gedeeltelijk in de polder Boekhorst en gedeeltelijk in de boezem van het Hoogheemraadschap van Rijnland (HHR). In aanloop naar het bestemmingsplan, is het ontwerp voor het nieuwe watersysteem in nauwe afstemming tussen het Hoogheemraadschap Rijnlijn, Witteveen+Bos (namens de marktpartijen) en de gemeente tot stand gekomen. Op het verzoek van het HHR wordt het plangebied op boezempeil ontwikkeld.

Het bepalen van de nieuwe begrenzing van het polderland versus boezemland is een belangrijke ontwerpopgave voor alle betrokkenen. Aanvullende ontwerpkeuzes die ook aan bod zijn gekomen hebben betrekking op alle aspecten van de waterhuishouding, zoals voldoende waterberging, drooglegging, de waterbalans en klimaatadaptatie.

Verder is er getoetst aan het meest recente beleid van het Hoogheemraadschap, wat bestaat uit onder andere Waterbeheerprogramma 6 (WBP6).

In de nieuwe situatie vinden de volgende grote wijzigingen plaats in het watersysteem:

• toename van verhardoppervlak en het wateroppervlak;
• het waterpeil (polder) van (het grotendeel) van het plangebied wordt verhoogd naar boezempeil;
• de waterkering en peilscheiding wordt met de wijziging van het waterpeil verplaatst.

Voor een volledige beschrijving van deze gevolgen voor de waterhuishoudkundige situatie wordt verwezen naar Bijlage 37. De wijziging van de waterkering is toegelicht in subparagraaf 5.12.3.

Voor het onderdeel watercompensatie zijn de belangrijkste conclusies:

In de nieuwe situatie in het plangebied verandert de oppervlakteverdeling ten opzichte van de huidige situatie. Voor het dempen van watergangen, en per toename verharding moet watercompensatie worden gerealiseerd. De wateropgave bestaat uit de volgende componenten:

• in het plangebied wordt het merendeel van het aanwezige oppervlaktewater gedempt. Hiervoor moet in de nieuwe situatie in ieder geval al het oppervlaktewater in de referentiesituatie 1-op-1 gecompenseerd worden;
• de toename verharding van het nieuwe plangebied ten opzichte van de referentiesituatie dient gecompenseerd te worden met wateroppervlakte: 15 % extra wateroppervlak per toename verharding. Dit betekent dat het te compenseren wateroppervlak 15 % van de toename oppervlak verharding ten opzichte van de huidige situatie bedraagt;
• maximaal 20 % van de toename van verhard oppervlakte mag worden gerealiseerd in de vorm van alternatieve waterberging zoals wadi’s (55 mm per verhard oppervlak).

Uit het onderzoek volgt dat in totaal sprake is van een toename van circa 19,73 ha aan verharding. In de bestaande situatie is er 26,68 ha aanwezig en in de nieuwe situatie wordt 46,5 ha aan oppervlaktewater aangelegd. Er is sprake een toename van circa 1,98 ha wateroppervlak.

In dit project wordt 83 % van de toename verharding gecompenseerd in oppervlaktewater, 17 % van de toename verharding in alternatieve waterberging, en wordt de overcompensatie gebruikt van de aangrenzende Noordelijke Randweg om te voldoen aan de benodigde watercompensatie.

Overschot aan waterberging vanuit de aanleg van de Noordelijke Randweg

Op 8 april 2021 is door het HHR vergunning verleend voor het dempen en graven van oppervlaktewater en het verleggen van de regionale waterkering voor de aanleg van de Noordelijke Randweg te Voorhout. De vergunning is ingeschreven onder nummer 2021-003945. Uit de vergunning blijkt dat een overcompensatie aanwezig is van 993 m² in de Polder Boekhorst en een overcompensatie van 3.843 m² in de Boezem. De overcompensatie bedraagt 4.836 m². De gemeente Teylingen heeft toestemming gegeven om de overcompensatie over te dragen aan project Nieuw Boekhorst.

Toelichting wateropgave

Voor 83 % van de toename verharding (163.810 m² ) is een wateroppervlak benodigd van 24.572 m². De toename van het wateroppervlak in het plangebied is 19.813 m² . Er is dus nog een tekort van 4759 m² . Echter, mag het overschot aan watercompensatie van de aangrenzende Noordelijke Randweg worden gebruikt van 4.836 m². Netto is er dus een overcompensatie van +77 m² in het plan.

De wateropgave wordt sluitend gemaakt door 17 % van de toename verharding (33.551 m² ) te compenseren in alternatieve waterberging van 55 mm. Dit komt neer op een benodigde watercompensatie van 1.845 m^³ in alternatieve waterberging. Met het waterschap is afgestemd dat het type waterbergingsvoorzieningen in de nadere uitwerkingsfase ter voorbereiding van de watervergunning worden uitgewerkt.

Dit betekent dat het plan voldoet aan de benodigde watercompensatie conform de beleid- en regelgeving van het HHR.

Ter plaatse van het hoofdplangebied (plangebied exclusief de Driehoek) is het advies van het HHR om het polderpeil naar boezem te brengen.

De voornaamste redenen hiervoor zijn, een robuuster, toekomstbestendiger watersysteem met hogere waterkwaliteit dan wanneer het gebied op polderpeil wordt gehanteerd, meer berging in de boezem, de lengte van de waterkering te verkorten, en de bestaande doodlopende sloot langs de Mauritsstraat ter hoogte van de Boekenburglaan te koppelen aan het nieuwe watersysteem van Nieuw Boekhorst.

Er heeft nauwe afstemming plaatsgevonden tussen de markpartijen, gemeente en het hoogheemraadschap om tot een voorkeursvariant te komen.

In onderstaande afbeelding is het toekomstig waterpeil weergegeven. Er is onderscheid gemaakt in wat nu al boezemgebieden zijn, en wat boezemgebied wordt in de nieuwe situatie. De huidige boezemgebieden zijn weergegeven in het grijs/paars. Dit is de woonwijk ten zuidoosten van het plangebied, en de Haarlemmertrekvaart. Tussen de Haarlemmer Trekvaart en de Noordelijke Randweg is de zone aangegeven die momenteel, in de tussenfase (zoals genoemd door het Hoogheemraadschap) is bestemd als boezem. In de nieuwe situatie wordt alles wat wordt ontwikkeld het polderpeil naar boezempeil gebracht.

Plan Nieuw Boekhorst verhogen naar boezempeil betekent dat de regionale kering aangrenzend aan de Noordelijke Randweg komt te vervallen en verplaats naar de oostelijke plangrens van plan Nieuw Boekhorst. Het watersysteem in Nieuw Boekhorst is zodoende gescheiden van het watersysteem in de naastgelegen polder.

Ter plaatse van het plangebied komen de wegen op een straatpeil van minimaal NAP +0,40 m, en het vloerpeil op minimaal NAP +0,60 m. Dit betekent een drooglegging van minimaal 1,0 m in de nieuwe situatie.

Afbeelding toekomstig waterpeil hoofdplangebied Nieuw Boekhorst

Toekomstig waterpeil Driehoek

De ontwikkeling van de Driehoek, wordt meegenomen als onderdeel van de ontwikkeling van Nieuw Boekhorst en er is een keuze gemaakt over het waterpeil in de Driehoek. Het waterpeil in de Driehoek wordt deels verhoogd naar boezempeil met een strook van circa 30 m, en merendeel van het gebied wordt behouden op polderpeil.

Afbeelding toekomstig waterpeil Driehoek

Resumé waterkeringen

De nieuwe kering is ook weergegeven op de het bestemmingsplan, (aangegeven met paarse lijn):

Afbeelding Nieuwe waterkering en peilscheiding zone weergegeven op proefverkaveling

De nieuwe waterkeringen met bijbehorende beschermingszone worden opgenomen op de verbeelding van het bestemmingsplan.

De waterhuishoudkundige situatie ter plaatse van het plangebied veranderd met de realisatie van het plan. In het onderzoek is onderbouwd dat het plan voldoet aan de benodigde watercompensatie conform de beleid- en regelgeving van het HHR. Ook is onderbouwd dat een wijziging van de peilgebieden noodzakelijk is. Daarmee komen ook diverse waterkeringen te vervallen op de huidige situatie, aldaar deze wel op een andere locatie in het plangebied terugkomen. Tot slot is in het onderzoek onderbouwd dat diverse zaken nog uitgewerkt moeten worden maar dat er geen onoverkomelijke belemmeringen zijn op het gebied van water.

De belangrijkste conclusie voor het bestemmingsplan is dat deze moet voorzien in voldoende borging van de benodigde watercompensatie met in acht neming van de regels van het Hoogheemraadschap en dat de nieuwe peilscheiding en waterkering met bijbehorende regels opgenomen moeten worden.

Op grond van voorgaand hoofdstuk dienen te volgende aspecten geborgd te worden in dit bestemmingsplan:

• Dubbelbestemming Archeologie met daarbij borging verschillende verwachtingsniveaus.
• Regeling geluid, toegestane geluidnormen weg- en railverkeer en niet-wonen functies verankeren in regels. Inclusief wijze van meten geluidnormen.
• Mogelijk maken geluidwerende voorzieningen
• Regels opnemen ter bescherming windvang molen.
• Opnemen voorwaardelijke verplichting nader onderzoeken, ontplofbare oorlogsresten.
• Regels opnemen ter waarborging van uitvoering van de ontheffing flora en fauna en uit te voeren maatregelen en nadere onderzoeken.
• Voorwaardelijke verplichting nader onderzoek trillingshinder.
• Regels opnemen voor de benodigde watercompensatie.
• Regels opnemen voor de nieuwe ligging van de regionale waterkering en peilscheiding.

In paragraaf 6.1 De planologische opgave is bovenstaande verder uitgewerkt.

Plansystematiek

Het is van belang dat de ambities en randvoorwaarden van de ontwikkeling op een adequate manier in het bestemmingsplan worden geregeld. De ambities en randvoorwaarden zijn verwoord in de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie³².

Omdat de beoogde kwaliteiten per deel (zie onderstaand) sterk verschillen is het nodig om elk deel van een passende bestemming te voorzien. Voor het bestemmingsplan is het nodig om deze diversiteit aan onderwerpen op een heldere manier te vertalen in regels die handhaafbaar zijn en rechtszekerheid bieden. Derhalve is per deel een passende systematiek bepaald, te weten:

• Deel 1: Nieuwbouwgebied Nieuw Boekhorst: woongebied en voorzieningen. Om de nodige flexibiliteit te bieden, is voor dit deel in het bestemmingsplan een globale bestemming Woongebied gekozen. Daarmee is een balans bepaald tussen enerzijds voldoende flexibiliteit en anderzijds rechtszekerheid. De voorzieningen, sport, publieke (commercieel en maatschappelijk) en educatie worden ook mogelijk gemaakt binnen de bestemming Woongebied.
• Deel 2: Groen en waterstructuur. Het groen- en watercasco vormt een belangrijke drager van de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit in het plangebied. De hoofdgroenstructuur en de hoofdwatergangen worden daarom specifiek bestemd als Groen en Water.
• Deel 3: Bestaande percelen: zowel woningen, gemalen als tuinen. In en langs het plangebied Nieuw Boekhorst zijn diverse percelen aanwezig die opgenomen worden in het bestemmingsplan. Met de realisatie van Nieuw Boekhorst worden ook deze bestaande percelen voorzien van een bestemming waarmee het huidige gebruik (gebruiks- en bouwmogelijkheden) planologisch vastgelegd wordt.
• Deel 4: Landschapsgebied de Driehoek. Deze locatie wordt opgenomen in het bestemmingsplan. Hiermee wordt het beoogde gebruik ten behoeve van onder meer de biologische oogsttuin, compensatiegebied rugstreeppad, grasland en ecologische verbindingszone planologisch mogelijk gemaakt.

De relatie tussen enerzijds de doelen en uitgangspunten van de planvorming en anderzijds de wijze waarop die in dit bestemmingsplan zijn geregeld is toegelicht in:

• Hoofdstuk 3 Planbeschrijving (subparagrafen 3.2.6, 3.3.3, 3.5.3 en 3.6.2);
• 4.6 Conclusie beleidskader;
• paragraaf 5.13 Samenvatting relatie onderzoeken en bestemmingen.

In de navolgende subparagrafen wordt de juridische vertaling toegelicht.

Toetsing planregels

Voor de toetsing van de regels wordt in de realisatiefase van het totale woningbouwprogramma zoveel mogelijk gestreefd naar plantoetsing per stedenbouwkundig plan. Hierdoor is het o.a. mogelijk om een gezamenlijkheid te zorgen voor het kunnen voldoen aan bepalingen in voorwaardelijke verplichtingen (bijvoorbeeld voor voldoende waterberging). Dit betekent procedureel dat bijvoorbeeld eerst een integrale toets aan de planregels voor een stedenbouwkundig deelgebied wordt uitgevoerd. Waarbij wordt bepaald hoe de stedenbouwkundige kwaliteit wordt gewaarborgd, welke nadere onderzoeken nodig zijn, welk oppervlakte aan water en groen nodig is en hoeveel woningen er gebouwd kunnen worden. Met deze toets op stedenbouwkundig deelplan niveau vindt zoveel mogelijk integraal plantoetsing plaats.

1. 32. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022

De relatie tussen de vertaling van de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie³³ en de opbouw van de regels is als volgt:

1. Openbare ruimte

1a. Water

• De hoofdwaterstructuur is gedetailleerd bestemd voor Water. Bruggen voor ontsluiting van langzaam verkeer en voor calamiteitenontsluitingen zijn hierbinnen mogelijk. De functie groen is niet toegestaan.
• Voor de bruggen en duikers is maatvoering opgenomen in Artikel 11 Water:
• Waterlopen in de woonbuurten zijn geregeld binnen de globale bestemming Woongebied:
  1. 1. In Artikel 13 Woongebied is opgenomen dat deze watergangen een minimale waterbreedte van 8 meter hebben.
• Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ter waarborging van de aanleg volledige waterbergingsopgave. Daarbij is een verwijzing gemaakt naar het beleid van het Hoogheemraadschap.
  1. 1. De verplichting is gekoppeld aan de bouw van de nieuwe woningen.
  2. 2. De verplichting geldt ter plaatse van de gebiedsaanduiding wetgevingzone -waterberging. De aanduiding geldt voor de bestemmingen Groen, Water, Woongebied.
  3. 3. Bij deze verplichting is de voorwaarde opgenomen dat maximaal 20% van de waterberging mag bestaan uit alternatieve waterberging. Daarbij is wel een dynamische verwijzing naar het beleid van het Hoogheemraadschap van Rijnland opgenomen. Laatst genoemde betekent dat als het beleid veranderd, aan deze (nieuwe) regels wordt getoetst.
• Steigers en vlonders zijn toegestaan:
  1. 1. In het bestemmingsplan zijn vlonders aangrenzend aan de watergang toegestaan. Er zijn specifieke regels opgenomen ten aanzien van afmetingen en situering van de vlonders. Het aanmeren van boten ter plaatse van vlonders is toegestaan.
  2. 2. Steigers (en aanmeerpalen) zijn alleen toegestaan in de openbare ruimte (en dus niet op de privé percelen). Hiertoe zijn specifieke bouwregels opgenomen voor de toegestane afmetingen van deze steigers. Uitzondering op deze regel betreft de Molentocht, daar zijn geen steigers toegestaan. Derhalve is ter plaatse van de Molentocht ook de aanduiding ''steiger uitgesloten'' opgenomen.

1b. Groen

• Hoofdgroenstructuur is gedetailleerd bestemd voor Groen. Groenfuncties en daarbij behorende functies (waaronder water) zijn toegestaan. Ook verbindingen ten behoeve van calamiteiten en langzaam verkeer zijn binnen deze bestemming toegestaan.
  1. 1. In de regels is geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende groengebieden ten aanzien welke functies of bouwmogelijkheden zijn toegestaan.
  2. 2. Functies zoals een voetbalkooi of skatepark zijn overal binnen Groen toegestaan. Mits, indien gelegen binnen 50 meter van de bestemming Woongebied, door middel van een akoestisch onderzoek is aangetoond dat het gebruik van een voetbalkooi, skatepark e.d. niet strijdig is met een goede ruimtelijke ordening en onder voorbehoud dat het past binnen de regels voor bijvoorbeeld bouwen. Dit is geregeld middels een omgevingsvergunning afwijken van het bestemmingsplan.
• Groenelementen (waaronder wadi's) binnen de woonbuurten zijn geregeld binnen de bestemming Woongebied:
  1. 1. Vanwege de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit wordt een minimaal oppervlak aan groen per woning van 75 m² (binnen Woongebied en Groen) geborgd in de regels.
• Er is binnen de bestemming Groen een maatwerkregeling opgenomen voor de bestaande en aanwezige Hooimijt. En er is een maatwerkregeling opgenomen voor het uitkijkpunt in het Boekenburgbos.

1c. Verkeer

Zie subparagraaf 6.1.3 Regeling van mobiliteit.

1d. Driehoek

• De gronden van de Driehoek zijn:
  1. 1. deels bestemd voor Agrarisch - Waardevolle graslanden met deels de aanduiding natuur. De gronden met deze bestemming zijn bedoeld voor de biologische oogsttuin, extensief agrarisch gebruik, en (deels) compensatiegebied rugstreeppad.
  2. 2. deels bestemd voor Natuur met de aanduiding ecologische verbindingszone. Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van het NNN gebied. Het toegestane gebruik- en bouwregels zijn afgestemd hierop.
  3. 3. De bestemmingen zijn opgenomen ten behoeve van het de beoogde functies en bebouwingsmogelijkheden binnen dit gebied:
     1. a. In de regels is het beoogde gebruik voor extensief agrarisch gebruik, extensieve recreatie, natuur en biologische oogsttuin mogelijk gemaakt. Uitsluitend beperkte bebouwing, onder meer een Hooimijt of vergelijkbaar gebouw, ten behoeve van de biologische oogsttuin is mogelijk ter plaatse van de aangeduide locatie (bebouwingszone).
  4. 4. Er is een gebiedsaanduiding opgenomen ter plaatse van de overgang van de biologische oogsttuin naar extensief agrarisch gebruik met mede aanduiding natuur. Deze aanduiding is ook opgenomen ter plaatse van de overgang tussen Natuur en Agrarisch - Waardevolle Graslanden. Ter plaatse van deze aanduiding 'overige zone - overgangszone' zijn de gronden, mede bestemd voor het instandhouden en versterken van de geomorfologische, bodemkundige, landschapsvisuele en ecologische overgang.
  5. 5. De onder punten 1-4 toegelichte regeling heeft ten doel om het integraal landschappelijk en ecologisch inrichten van deelgebied Driehoek mogelijk te maken.
• Binnen het plangebied geldt in de vigerende situatie de dubbelbestemming Leiding - Hoogspanning. Deze is overeenkomstig het momenteel geldende vigerend kader overgenomen.
• Binnen het plangebied geldt de dubbelstemming Waterstaat - Waterkering, deze wordt toegelicht in subparagraaf 6.1.5.

2. Wonen en Voorzieningen

2a. Bestemming Woongebied

• De te ontwikkelen gebieden voor wonen (inclusief bijzondere woonvormen) en voorzieningen zijn bestemd voor de globale bestemming Woongebied.
• Binnen de bestemming Woongebied zijn woningen in de vorm van gestapeld en grondgebonden toegestaan.
  1. 1. Onder gestapelde woningen wordt verstaan woongebouwen vanaf 4 bouwlagen. Er is een maatwerkregeling, die past bij de gewenste bouw- en gebruiksregels, opgenomen per locatie gestapeld, zie onderstaand.
  2. 2. Woningtypes vrijstaand, rijwoningen en tweekapper zijn overal toegestaan in het bestemmingsplangebied.
  3. 3. Binnen de gehele bestemming Woongebied zijn ook specifieke grondgebonden woningconcepten zoals boven-midden-benedenwoningen en meergezins wooncomplexen bestaande uit maximaal 3 bouwlagen toegestaan.

2b. Bouwen Woongebied

Algemeen

• Er is geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende woonbuurten, behoudens door een verwijzing naar de gebieds- en beeldkwaliteitsvisie³⁴ (zie Regeling vanbeeldkwaliteit voor nadere toelichting) op te nemen. In de verdere uitwerking wordt met in achtneming van deze visie de verschillende woonbuurten uitgewerkt.
• Zowel platte daken als afdekking met kap is toegestaan. Er wordt geen kapverplichting opgenomen.
• De gerealiseerde stedenbouwkundige kwaliteit in de toekomst is geborgd (borging rechtszekerheid). Er is onder meer een regel opgenomen met betrekking tot het bevriezen van het silhouet van het gebouw na afgifte omgevingsvergunning. Dit betekent dat de bestaande bouwhoogte en kapvorm en afdekking en oppervlakte hoofdgebouw niet mogen worden gewijzigd, zodra het hoofdgebouw is gerealiseerd op het bouwperceel. Hiervan mag alleen worden afgeweken als sprake is van een herhalingsplan. Het gaat hierbij om een plan, dat al is gerealiseerd óf waarvoor vergunning is verleend of voor een plan dat nog niet (geheel) is gerealiseerd maar wel voorziet in een vergunning dat identiek is aan reeds vergund bouwplan voor hetzelfde type woning als de betreffende woning.
• De oevers langs de Buurtvaart zijn het meest zichtbaar vanuit het openbaar gebied, hierbij is een groene en nette uitstraling het meest van belang. Vanwege deze zichtbaarheid is de aanduiding openheid opgenomen langs de buurtvaart. Ter plaatse van de aanduiding mogen geen gebouwen gerealiseerd worden. Langs de watergangen (met een minimale waterbreedte van 8 meter) binnen de woonbuurten wordt de openheid van minimaal 2 meter gewaarborgd waarin aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen op het zij- en achtererf grenzend aan watergang(en) niet bebouwd mag worden. Zie lid 13.2.16 Watergangen planregels.
• Ondergrondse bouwwerken zoals parkeergarages, kelders, bergingen, zijn toegestaan onder de in de bestemming Woongebied opgenomen voorwaarden.
• Hoofdgebouwen (grondgebonden) mogen worden uitgebreid met erkers, overkappingen en veranda's (onder voorbehoud dat dit mogelijk is gezien vanuit spoorweg- en wegverkeer geluid, zie ook 6.1.5)

Bouwhoogte Woongebied

• Er is een generieke bouwhoogte opgenomen voor grondgebonden woningen.
  1. 1. Er is een afwijkingsregel opgenomen om tot maximaal 13 meter (maximaal 4 bouwlagen) af te kunnen wijken van deze bouwhoogte.
• Voor gestapeld is per appartementencomplex de toegestane bouw- en goothoogte en bouwlagen bepaald:
  1. 1. Gestapeld is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduidingen specifieke bouwaanduiding - gestapeld 1 tot en met 10.
  2. 2. De regels aangaande bouwhoogte en bouwlagen per aanduidingsvlak gelden alleen voor gestapelde woningen. Hierop is een uitzondering. Ter plaatse van de 'overige zone - publieke voorzieningen' is de aangegeven maximale bouwhoogte en het maximaal aantal bouwlagen inclusief de niet wonen functies op de eerste bouwlaag.
• De hierboven genoemde bouwhoogtes bieden ruimte voor de realisatie van eventuele houtbouw of ander soort alternatieve bouwmaterialen of een bijzonder architectonisch accent. Door het vastleggen van het maximaal aantal lagen is geborgd dat er geen ruimte is om meer woonlagen te realiseren ondanks dat dit binnen de maximale bouwhoogte wel mogelijk is.

Bebouwingspercentage Woongebied

• Ten behoeve van de borging van de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit is een bebouwingspercentage opgenomen voor grondgebonden woningen inclusief bijgebouwen per bouwperceel.
• Er is een bebouwingspercentage van 40% per aanduidingsvlak gestapeld vastgelegd. Dit geldt alleen voor bebouwing ten behoeve van appartementen. Uitzondering vormt de Haven, het bebouwingspercentage is inclusief bebouwing voor de plint met publieke voorzieningen (1e laag appartementencomplex).
  1. 1. Concreet betekent dit dat binnen het aanduidingsvlak ook nog andere gebouwen, bijvoorbeeld grondgebonden woningen, opgericht kunnen worden. Maar dat het aanduidingsvlak niet volledig bebouwd kan worden met gestapelde woningen.
  2. 2. Het bouwperceel voor een gestapeld bouwblok binnen de aangeduide locatie mag wel voor 100% worden bebouwd.

Voor de toelichting van de regels voor voorzieningen zie Maatwerkregels voorzieningen in subparagraaf 6.1.2.

2c. Gebruik Woongebied

• Er is een maatwerkregeling voor het toegestane gebruik ter plaatse van de aanduidingen gestapeld opgenomen. Een regeling die past bij de gewenste gebruiksregels.
• Ruimtelijke relevante evenementen worden planologisch mogelijk gemaakt door middel van een afwijkingsregeling in het bestemmingsplan.
• Er is een afwijking opgenomen voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Deze activiteiten moeten passend zijn binnen de woonomgeving en moeten voldoen aan een goed woon- en leefklimaat.

Voor de toelichting van de regels voor voorzieningen zie Maatwerkregels voorzieningen in subparagraaf 6.1.2.

3. Bestaande percelen

• Uitgangspunt voor de planregels is dat er geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden zijn ter plaatse van bestaande woonpercelen.
• De bestaande situatie voor diverse bestaande woningen is vastgelegd in de planregels (woonperceel met bijgebouwen). De bijbehorende erven zijn van een bestemming voorzien die past bij de feitelijk aanwezige situatie (ten tijden van vaststelling van het bestemmingsplan). Ook de ontsluiting van deze erven is mogelijk binnen de planregels.
  1. 1. Voor bestaande bijbehorende bouwwerken die niet passen binnen de (standaard gemeentelijke) regels van de bestemming zijn maatwerkregelingen en aanduidingen bijgebouwen opgenomen. Met deze regeling is geborgd dat de bestaande (grotere) bijgebouwen planologisch zijn toegestaan (en op welke locaties dit is toegestaan).
  2. 2. Voor nieuwe bijbehorende bouwwerken bij een woning gelden de generieke regels zoals zijn opgenomen binnen de bestemming Wonen - 1 of Tuin.
• De bestaande gemalen binnen het bestemmingsplan zijn bestemd voor Bedrijf, waarbij alleen een gemaal is toegestaan ter plaatse van deze locaties.
• De aanwezige moestuin is bestemd voor Groen. Doormiddel van een maatwerk regeling voor de bebouwing en gebruik is geborgd dat het bestaande gebruik voortgezet kan worden.
• Het bestaande taxibedrijf aan de Meidoornrode 37 binnen het bestemmingsplan is bestemd voor Bedrijf, waarbij alleen een bedrijf tot maximaal milieucategorie 1 is toegestaan ter plaatse van deze locatie.

1. 33. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022
2. 34. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022

Programma

• In de regels is opgenomen dat maximaal 1.250 woningen gerealiseerd mogen worden binnen de bestemming Woongebied. Hiervan mogen maximaal 520 woningen bestaan uit gestapeld (dit is inclusief de woningen boven de voorzieningen).
• De minimaal te realiseren percentages voor de woningtypes sociale huur, sociale koop en middeldure huur zijn opgenomen in de bestemming Woongebied:
  1. 1. Minimaal 30% sociale huurwoningen
  2. 2. Minimaal 24% middeldure woningen (gevormd door sociale koopwoningen tot de NHG grens en middeldure huurwoningen samen)
• Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen waarmee het college van burgemeester en wethouders 50 woningen extra (het maximaal aantal woningen bedraagt dan 1.300 woningen) kan toestaan binnen de gehele bestemming Woongebied:
  1. 1. Met deze bevoegdheid kan ook onder voorwaarden worden afgeweken van de toegestane bouwhoogtes voor gestapeld. Dit geldt alleen voor de aangegeven locaties waarvoor de afwijking geldt;
  2. 2. Voorwaarden die gekoppeld zijn aan deze bevoegdheid zijn onder meer dat:
     1. a. het percentage aan middeldure woningen minimaal 25% van het totaal aantal woningen bedraagt;
     2. b. het percentage sociale huurwoningen mag worden verlaagd naar ten minste 29%;
     3. c. voldaan moet worden aan de verder geldende bouw- en gebruiksregels zoals zijn opgenomen in de bestemming Woongebied en dat voldaan moet worden aan de onderzoeksverplichting voor diverse aspecten.
• Als er wooneenheden ten behoeve van bijzondere woonvormen worden gerealiseerd, dan tellen de onzelfstandige wooneenheden niet mee als woning. Uitsluitend het gebouw waarbinnen de wooneenheden worden gerealiseerd telt als woning.

Bijzondere woonvormen

Bijzondere woonvormen worden toegestaan binnen het Woongebied onder voorbehoud van een aantal voorwaarden. Dit is geregeld in lid 21.2 Bijzondere woonvormen

Door middel van een afwijkingsmogelijkheid is geregeld dat een omgevingsvergunning voor een dergelijke woonvorm kan worden aangevraagd. Met deze vergunning wordt ook (beleidsmatig) de afweging gemaakt of het aangevraagde concept onder de definitie voor een bijzondere woonvorm valt. En of de aanvraag voldoet aan de gestelde voorwaarden. Voorwaarden zijn onder meer dat:

• er een maximaal percentage aan bijzondere woonvormen per straat is toegestaan
• per woning zijn maximaal 4 onzelfstandige wooneenheden toegestaan
• voorwaarden gelden met betrekking tot een goed woon- en leefklimaat. Deze voorwaarde o.a. opgenomen om eventueel exces, onevenredige hinder voor de omgeving, de vergunning in te kunnen trekken.

Voor deze bijzondere woonvormen geldt dat de nadruk ligt op de functie wonen. Ondergeschikt daaraan zijn maatschappelijke functies toegestaan zoals begeleiding van een woongroep. Echter is een woonzorg functie binnen de bijzondere woonvormen niet toegestaan. Bij een dergelijke functie ligt de nadruk op zorg en dus de functie maatschappelijk. Hiervoor gelden separate regels. Zie subparagraaf 3.2.3.2.

Zorggerelateerd wonen is wel toegestaan.

Maatwerkregels voorzieningen

• Binnen de regels is een maatwerkregeling opgenomen voor het toegestane gebruik en toegestane bebouwing ter plaatse van de aanduidingen 'sport', 'maatschappelijk' en 'overige zone - publieke voorzieningen' (haven).
• Binnen de aanduidingsvlakken zijn ook woningen toegestaan.

Met dien verstande dat:

• De Haven wordt binnen de gebiedsaanduiding 'overige zone - publiekevoorzieningen' (artikel 22.4) mogelijk gemaakt, onder de volgende voorwaarden:
  1. 1. Publieke voorzieningen zijn uitsluitend toegestaan op de eerste bouwlaag (begane grond).
  2. 2. (Uitsluitend) ter plaatse van deze gebiedsaanduiding is de realisatie van, maximaal 1.500m² programma aan publieke voorzieningen (commercieel en maatschappelijk) mogelijk (artikel 22.4). Met dien verstande dat:
     1. a. minimaal 500² programma aan publieke voorzieningen gerealiseerd wordt;
     2. b. per vestiging (m.u.v. maatschappelijke voorzieningen) het brutovloeroppervlakte maximaal 250 m² bedraagt;
     3. c. het brutovloeroppervlakte voor maatschappelijke voorzieningen (anders dan de educatieve voorzieningen in de vorm van de school en sport, zie onderstaande toelichting) maximaal 1.000 m² mag bedragen
     4. d. het maximaal brutovloeroppervlakte voor ambachtelijke bedrijven gezamenlijk maximaal 100 m² bedraagt;
     5. e. horecabedrijf in categorie 1 (1a, 1b, 1c conform Staat van horeca activiteiten) is toegestaan, met dien verstande dat het brutovloeroppervlakte gezamenlijk maximaal 250 m² bedraagt;
     6. f. het brutovloeroppervlakte van de maatschappelijke voorzieningen, met uitzondering van een woonzorgcomplex, gezamenlijk maximaal 1.000 m² bedraagt.
  3. 3. Op alle bouwlagen is een woonzorgcomplex toegestaan met dien verstande dat het brutovloeroppervlak van een woonzorgcomplex maximaal 7.500 m² bedraagt.
  4. 4. Ondergeschikte detailhandel (een detailhandelsvoorziening binnen een andere hoofdbestemming of functie dan detailhandel, ten behoeve van en ondergeschikt aan die andere bestemming/functie) en pick-up points zijn onder voorwaarden toegestaan.
  5. 5. In afwijking van het bepaalde onder 2 b. en d. kan het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning een grotere vestiging toestaan tot maximaal 350 m², mits is aangetoond dat dit niet leidt tot duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau in het centrum van Voorhout.
  6. 6. Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om horecabedrijven in maximaal categorie 2 te kunnen realiseren onder voorwaarden.
  7. 7. Terrassen behorende bij een horecabedrijf zijn in afwijking van de bestemmingsplanregels toegestaan. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning moet onder meer worden aangetoond dat het gebruik van de gronden de verkeer- en verblijfsfunctie niet onaanvaardbaar belemmeren;
  8. 8. Supermarkt en/of andere vormen van zelfstandige detailhandel zijn expliciet uitgesloten.
  9. 9. Andere publieke voorzieningen zoals zorg zijn ook toegestaan.
  10. 10. Parkeren wordt toegestaan binnen de gebiedsaanduiding ten behoeve van de hierboven genoemde functies.
  11. 11. De bestemming Groen ter plaatse van de buurtvaart mag worden onderbroken voor de realisatie van een waterverbinding tussen de buurtvaart en de gebiedsaanduiding 'overige zone - publieke voorzieningen'.
• In de planregels is opgenomen dat georganiseerde sportvoorzieningen (uitsluitend) zijn uitsluitend toegestaan binnen het aanduidingsvlak 'sport', bestemming Woongebied. De maximale oppervlakte van deze functie is geborgd op de verbeelding, het aanduidingsvlak heeft een oppervlakte van circa 10.000 m². Sport is onder de volgende voorwaarden toegestaan:
  1. 1. Bebouwing ten behoeve van de sportvelden (4.500 m² buitensportvelden) en een sporthal (brutovloeroppervlakte 3.300 m²)binnen de aanduiding 'Sport' zijn toegestaan.
  2. 2. Binnen het aanduidingsvlak zijn de volgende sportfuncties toegestaan: alle sporten met uitzondering van padel en hockey en tennis.
  3. 3. Parkeren is toegestaan binnen de aanduiding.

• Educatieve voorzieningen in de vorm van de beoogde school met buitenschoolse opvang (BSO), kinderdagverblijf (KDV) en parkeren ten behoeve van deze school zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk'. Onder de volgende voorwaarden:
  1. 1. Binnen de aanduiding mag een gebouw gerealiseerd worden met een maximaal brutovloeroppervlakte van 2400 m².
  2. 2. Bij de school horende voorzieningen zoals het speelterrein en kiss&ride zijn toegestaan. Er wordt moet daarbij wel worden voldaan aan de het maximale kaveloppervlakte van 2500 m².
• De sport- en educatieve voorzieningen worden op één locatie gerealiseerd. Hierbij mag een hoofdgebouw worden opgericht tot maximaal 12 meter. Dat betekent dat de sporthal en school ook boven elkaar gerealiseerd kunnen worden. Bij oprichting van een hoofdgebouw binnen de molenbiotoop moet de maximaal toegestane bouwhoogte worden bepaald op basis van de regels behorend bij de molenbiotoop.

• De sport- en educatieve voorzieningen worden op één locatie gerealiseerd. De oprichting van lichtmasten, en voorzieningen zoals ballenvangers zijn in afwijking van het bestemmingsplan toegestaan onder voorwaarden.

• De realisatie van een tweede kinderopvang is onder voorwaarden mogelijk. Daarvoor dient een (binnenplanse) afwijkingsvergunning te worden aangevraagd.
• Ruimtelijk relevante evenementen worden (middels een afwijkingsregel) toegestaan in de regels ter plaatse van de aanduidingen 'maatschappelijk' & 'sport' en 'overigezone - publieke voorzieningen'. Deze regels zijn gekoppeld aan de regels uit de APV.
• Enige mate van flexibiliteit voor het toestaan van andere maatschappelijke functies is geboden binnen de planregels. Dit betekent zowel binnen de aanduiding voor de haven als binnen de aanduidingen voor de school en sport, aanvullende maatschappelijke en culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen zijn toegestaan. Welke functies dit betreffen zijn aangegeven door middel van een functielijst.
  1. 1. Maatschappelijke, culturele en levensbeschouwelijke functies die niet aan 1 specifieke aangeduide locatie gebonden zijn, kunnen uitgewisseld worden onder de voorwaarden dat de geluidbelasting niet hoger mag zijn dan die de sporthal / school of commerciële functies. De bruto vloeroppervlakte van aanvullende culturele en maatschappelijke voorzieningen zoals zijn opgenomen in Bijlage 2Functielijst aanvullende maatschappelijke, culturele en levensbeschouwelijkevoorzieningen bij de regels, bedraagt per vestiging maximaal 200 m².

• Verkeersverbindingen zijn niet specifiek bestemd als Verkeer, maar zijn mogelijk binnen de bestemmingen Woongebied en Bedrijf. Met uitzondering van:
  1. 1. verkeersontsluiting Spoorlaan, deze ontsluiting wordt bestemd voor Verkeer -Verblijfsgebied
  2. 2. de (erf) ontsluitingen t.p.v. Boekenburglaan en Meidoornrode.
• In de bestemming Groen en Water is langzaam verkeer mogelijk gemaakt. Ook zijn calamiteitenroutes toegestaan.
• In de bestemming Woongebied is het mogelijk om ontsluiting(en) te realiseren die geschikt zijn voor calamiteitenvoertuigen.
• In de planregels is opgenomen dat voldaan moet worden aan de opgenomen parkeernormen c.q. het gemeentelijk parkeerbeleid dat is bijgesloten bij de regels.
• Bij de planregels is een bijlage opgenomen met het minimale profiel van de ontsluitingsweg. Aan deze bijlage moet worden voldaan (d.m.v. een voorwaardelijke verplichting).
  1. 1. Voor de invulling van dit profiel is enige mate van flexibiliteit aangehouden. Dit betekent dat alleen de totaalbreedtes van de profielen zijn vastgelegd. De invulling van het profiel wordt in de uitwerking bepaald. En de mogelijke invulling van de breedte van elk profiel is in de bijlage opgenomen ter inspiratie.
• Daar waar ontsluitingen voor autoverkeer de bestemmingen Groen en Water doorkruisen is een aanduiding ontsluiting (t.b.v. ontsluiting gemotoriseerd verkeer met bijbehorende voorzieningen) opgenomen. Binnen de bestemming Water mag een brug voor autoverkeer worden gerealiseerd alleen ter plaatse van deze aanduiding.
• De gronden ter plaatse van het spoor heeft de bestemming Verkeer met de aanduiding 'railverkeer'. Hierbij wordt het mogelijk gemaakt om een geluidwerende voorziening te realiseren.

Voor de uitwerking van de globale bestemming is planologisch geborgd dat de beoogde stedenbouwkundige kwaliteit gerealiseerd wordt. De grondslag hiervoor is de vastgestelde gebieds- en beeldkwaliteitsvisie³⁵. Deze visie wordt in de verdere planuitwerking uitgewerkt naar beeldkwaliteitsplan(nen).

In de regels is het volgende opgenomen:

• De koppeling met de beeldkwaliteitsvisie is verankerd in de regels door:
  1. 1. Het opnemen van nadere eisen ten aanzien van situering en afmetingen bebouwing in de regels.
  2. 2. Het opnemen van de regel dat college van burgemeester en wethouders nadere eisen, bij de aanvraag omgevingsvergunning, kan stellen met betrekking tot de situering, de afmeting en de vormgeving van bebouwing, bouwwerken, geen gebouwen zijnde en erfscheidingen, als dit naar hun oordeel noodzakelijk is in verband met onder meer het realiseren van de met het plan beoogde stedenbouwkundige beeldkwaliteit, zoals vastgelegd in het "Beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst". Met laatstgenoemde is ook geborgd dat voldaan moet worden aan de visie en diens rechtsopvolgers.
• Voor de borging van diverse stedenbouwkundige aspecten, zie 6.1.1 Relatiegebiedsvisie en opbouw regels en 6.1.2 Regeling van het programma.

1. 35. Gebieds- en beeldkwaliteitsvisie Nieuw Boekhorst, Echo, 30 juni 2022

In hoofdstuk 3 is het thema duurzaamheid toegelicht.

Ten behoeve van het in procedure brengen van dit bestemmingsplan zijn de benodigde onderzoeken uitgevoerd. Een beknopte toelichting op deze onderzoeken is te vinden in Hoofdstuk 5. In navolging van de samenvatting in paragraaf 5.13, is onderstaand een overzicht opgenomen van de maatregelen en bijbehorende regeling. Waar geen onderwerp is benoemd is geen regeling nodig.

Duurzaamheid

• Er zijn vooralsnog geen specifieke regels voor duurzaamheid opgenomen. Wel zijn regels opgenomen voor bijvoorbeeld de aanleg van de minimale oppervlakte aan groen binnen Woongebied en Groen. En daarnaast is de hoofdwaterstructuur bestemd voor Water.

Archeologie

• Regels behorende bij de verschillende archeologische verwachtingsniveaus op grond van de uitkomsten archeologisch onderzoeken en de archeologische beleidskaart van de gemeente Teylingen zijn opgenomen.

Akoestiek

• Er is een specifieke regeling opgenomen voor geluid (zie 20.2 Geluid planregels) ten gevolge van rail- en wegverkeer. Bij de aanvraag omgevingsvergunning wordt middels een akoestisch onderzoek getoetst welke regels van toepassing zijn. En of een hogere waarden geluid nodig is. Indien nodig kan gemotiveerd gebruik worden gemaakt van de afwijkingsregel in 23.4 Binnenplanse afwijking geluid. En indien van toepassing moet ook worden getoetst aan artikel 22.5.
• Regels m.b.t. geluid-reducerende maatregelen zijn op basis van het akoestisch onderzoek (Toelichting, Bijlage 13 Akoestisch onderzoek weg- en railverkeer) opgenomen.

Bedrijven- en milieuzonering

Er zijn onder meer geluidnormen met bijbehorende afstanden opgenomen voor de oprichting van functies ter plaatse van de aanduidingen:

• Maatschappelijk
• Sport
• Overige zone - publieke voorzieningen

Bij het oprichten van een functie die verband houdt met bovengenoemde aanduidingen dient door middel van een akoestisch onderzoek te worden aangetoond dat wordt voldaan aan de geluidregeling in artikel 25, lid 25.1. En indien van toepassing moet ook worden getoetst aan artikel 22.5.

Indien nodig worden geluidwerende maatregelen getroffen zoals een geluidwerende voorzieningen om te kunnen voldoen aan de geluidregels.

Molen

• De regels aangaande de gebiedsaanduiding molenbiotoop zijn opgenomen overeenkomstig de provinciale Omgevingsverordening. Inclusief de maatwerkregeling voor de bouwhoogte van de educatieve / sportvoorziening.

Natuur en ecologie

• Voorwaardelijke verplichting bedoeld voor de nadere onderzoeken natuur en ecologie. Zie Voorwaardelijke verplichting nadere onderzoeken.
  1. 1. Er zijn daarnaast specifieke regels opgenomen voor de rugstreeppad opgenomen.

OO - Ontplofbare oorlogsresten

• Voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de locaties waar nader onderzoek noodzakelijk is. Zie Voorwaardelijke verplichting nadere onderzoeken.

Trillingen

• Er zijn in verband met trillingshinder twee voorwaardelijke verplichtingen opgenomen voor de uitvoering van nadere onderzoeken. Zie 13.2.5 Voorwaardelijke verplichtingtrillingen.
  1. 1. voorwaardelijke verplichting betreft nader onderzoek voor gestapelde woningen tot en met 42 meter vanaf het spoor.
  2. 2. voorwaardelijke verplichting betreft nader onderzoek voor grondgebonden woningen tot en met 65 meter vanaf het spoor.

Water

• De dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering 1 met bijbehorende regels is opgenomen ter plaatse van de regionale waterkering.
• De dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering 2 is opgenomen ter plaatse van de beschermingszone van de peilscheiding tussen boezempeil en polderpeil.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een geografische plaatsbepaling (verbeelding), regels en een toelichting. De geografische plaatsbepaling en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Het bestemmingsplan is opgesteld conform het (wettelijke) model Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) versie 2012. Hierdoor is het plan geschikt voor interactieve uitwisseling via het Informatie Model Ruimtelijke Ordening (IMRO) 2012. De toelichting heeft in beginsel geen rechtskracht. Niettemin vormt zij een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het plan ten grondslag liggen. Daarbij is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Regels

In de regels worden aspecten als toegestane woningtypen, aantallen, bouwhoogten en overige bouw- en gebruiksregels vastgelegd. Het bestemmingsplan biedt zoveel mogelijk directe rechten met eenvoudige en duidelijke regels, die rechtszekerheid bieden. Dit komt overeen met de wens voor flexibiliteit in het bestemmingsplan, maar wel met de gewenste zekerheid van kwaliteit.

Bestemmingsvlakken

In dit plan wordt gebruikgemaakt van bestemmingsvlakken. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is.

Aanduidingen

Op de verbeelding is een onderscheid gemaakt in enkele verschillende aanduidingen. Een aantal functieaanduidingen is gebruikt om de gebruiksmogelijkheden binnen een bestemming of een gedeelte daarvan nader te specificeren. Het kan hierbij gaan om een nadere specificatie van de gebruiksmogelijkheden, een expliciete verruiming daarvan of juist een beperking. Alle aanduidingen met betrekking tot de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken, worden bouwaanduidingen genoemd. Alle aanduidingen die betrekking hebben op afmetingen en oppervlakten, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik, zijn maatvoeringaanduidingen.
Daarnaast zijn een aantal gebiedsaanduidingen opgenomen.

Bestemmingsregelingen

De regels bestaan uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

In Hoofdstuk 1 is een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel "wijze van meten" opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

Peil

De definitie van "Peil" is als zodanig geformuleerd zodat in de meeste gevallen het bestemmingsplanpeil en het bouwkundige peil gelijk zijn. Daarmee wordt verwarring zo veel mogelijk voorkomen. Als de initiatiefnemer de begane grondvloer hoger wil leggen is dat mogelijk maar moet dat niet betekenen dat hij ook hoger mag bouwen, gezien vanaf het aansluitend terrein. Dit zou ook de rechtszekerheid voor de buren aantasten. Bijvoorbeeld als de begane grondvloer 1m hoog zou worden gelegd zouden de buren geconfronteerd worden met een gebouw dat 1m hoger wordt dan zij hadden verwacht.

In Hoofdstuk 2 zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn, waar mogelijk, flexibiliteitsbepalingen en voorwaardelijke verplichtingen opgenomen.

In hoofdstuk 3 zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen. Ook zijn binnen dit hoofdstuk de gebiedsaanduidingen voor de overige zone publieke voorzieningen, waterberging en molenbiotoop geregeld.

Hoofdstuk 4 behelst het overgangsrecht. Ook van dit artikel staat de redactie vast. Het is gebaseerd op het Besluit ruimtelijke ordening. De slotregel is de titel van het bestemmingsplan. In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (artikel 2.1) staat het algemene verbod om de gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming te gebruiken.

Conform artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening dient de toelichting van een bestemmingsplan inzicht te geven over de uitvoerbaarheid van het plan.

Volgens de Wro moet de gemeenteraad een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij het kostenverhaal op een andere wijze is gegarandeerd. Van een dergelijk bouwplan is in dit geval sprake (artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening).

Er zijn door de gemeente Teylingen anterieure overeenkomsten gesloten met de initiatiefnemers van het project. Voor de integrale gebiedsontwikkeling van het plangebied Nieuw-Boekhorst is op basis van de proefverkaveling een grondexploitatieberekening (doorrekening) gemaakt. In deze grondexploitatieberekening worden de kosten en opbrengsten geraamd, en wordt het verwachte resultaat van de gebiedsontwikkeling bepaald. De opbrengsten worden gerealiseerd door de verkoop van bouwgrond voor woningen en voorzieningen (zowel maatschappelijk als commercieel). De kosten worden met name bepaald door het bouw- en woonrijp maken van de locatie, de kosten van bovenwijkse voorzieningen en de kosten van planontwikkeling. Om de effecten van rente en inflatie te bepalen, zijn de kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn de doorlooptijd van procedures en de ingeschatte opname van bouwkavels door de markt.

De conclusie van de grondexploitatieberekening is dat de kosten worden gedekt door de opbrengsten van deze gebiedsontwikkeling. Voor de gemeente is hiermede de financiële uitvoerbaarheid voldoende verzekerd. De conclusie is dan ook dat het plan financieel uitvoerbaar wordt geacht.

Daarnaast is het gemeentelijke kostenverhaal via de anterieure overeenkomsten verzekerd. Er is dus geen exploitatieplan nodig.

Het concept ontwerpbestemmingsplan is van maandag 10 oktober 2022 tot en met maandag 7 november 2022 aangeboden aan de vooroverlegpartners, waarbij zij in de gelegenheid waren om een vooroverlegreactie in te dienen. Er zijn 8 vooroverlegreacties ontvangen. In de in bijlage 39 bijgesloten nota zijn de vooroverlegreacties samengevat en van een passende beantwoording voorzien.

Het ontwerp bestemmingsplan is n.a.v. de vooroverlegreacties aangepast op de volgende punten:

• Het onderzoek externe veiligheid is aangepast en verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan.
• Het onderzoek geluid is toegevoegd aan het ontwerp bestemmingsplan. En is verwerkt in zowel de toelichting als in de planregels van het bestemmingsplan.
• Het verkeersonderzoek is aangepast en verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan.
• De onderbouwing van de provinciale regels voor parkeren is verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan. Ook het geactualiseerde onderzoek naar de toepassing van een lagere parkeernorm voor sociale huurwoningen is toegevoegd en verwerkt.
• De onderbouwing van de provinciale regels ten aanzien van landschappelijke inpassing en natuur zijn aangescherpt en aangevuld en verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan. De uiteindelijke uitwerking van de Driehoek maakt geen onderdeel uit van het bestemmingsplan.
• De ladderonderbouwing is aangescherpt en verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan.
• De waterparagraaf in het ontwerp bestemmingsplan is aangepast.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van donderdag 21 september 2023 tot en met woensdag 1 november 2023 ter inzage gelegen, waarbij een ieder in de gelegenheid was om een zienswijze in te dienen. Er zijn 14 zienswijze ontvangen. Tevens zijn 3 zienswijzen ontvangen van een wettelijke overlegpartners. De reacties op de zienswijzen zijn samengevat en van een passende beantwoording voorzien in de nota van. Ook bevat de nota een overzicht van ambtshalve wijzigingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. De nota van beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen is toegevoegd aan Bijlage 40.

Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft, naar aanleiding van het verzoek van het college van B&W van Teylingen, het gebied Nieuw Boekhorst aangewezen als een gebied waar artikel 7c en 7ah van het besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (hierna Chw) van toepassing is. En waar het is dus mogelijk is om gebruik te maken van deze Wet.

De Crisis- en herstelwet (hierna Chw) is daarmee van toepassing op dit bestemmingsplan. Specifiek van toepassing betreffen hoofdstuk 1 en 2 van de wet.

Toelichting & Motivering toepassing Chw

De Chw voorziet in een drietal soorten maatregelen

1. 1. Procedurele maatregelen (hoofdstuk 1)
2. 2. Bijzondere voorzieningen (hoofdstuk 2)
3. 3. Wijziging van bestaande regelgeving (hoofdstukken 3 en 4).

Specifiek voor dit bestemmingsplan worden de maatregelen genoemd onder 1. en 2. toegepast.

Maatregel 1:

Voor het bestemmingsplan Nieuw Boekhorst wordt hoofdstuk 1 van de wet toegepast.

In hoofdstuk 1 gaat het vooral om het stroomlijnen van bestuursrechtelijke procedures voor een aantal specifieke plannen en besluiten. Deze versnellingen hebben vrijwel uitsluitend betrekking op de beroepsfase. Zo worden bijvoorbeeld de termijnen voor de rechter bekort en kunnen decentrale overheden niet meer in beroep tegen besluiten van de centrale overheid.

Motivering toepassing hoofdstuk 1 Chw

Dit hoofdstuk kan worden toegepast omdat voldaan wordt aan de voorwaarden zoals genoemd in artikel 1.1 van hoofdstuk. Het bestemmingsplan wordt vastgesteld krachtens artikel 3.1, eerste lid, van afdeling 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. En het plan maakt de bouw van maximaal 1.300 woningen in een aaneengesloten gebied mogelijk. Hiermee is afdeling 2, van hoofdstuk 1, van de Chw op dit besluit van toepassing is.

Maatregel 2:

Geluid

In hoofdstuk 5 en 6 is toegelicht dat in het bestemmingsplan geluidregels worden opgenomen, zowel voor weg- en railverkeer als voor activiteiten. Met deze regeling worden de hogere waarden voor geluid weg- en railverkeer met bijbehorende voorwaarden geïntegreerd in de planregels van het bestemmingsplan. Voor activiteiten, sport, educatie en de activiteiten in de Haven zijn geluidnormen opgenomen met een bijbehorende afstand. Hiermee wordt enerzijds een goed woon- en leefklimaat geborgd en anderzijds is het inzichtelijk voor toekomstige gebruikers welke activiteiten wel of niet toelaatbaar zijn op de locaties gezien vanuit geluid.

Voor de regeling geldt dat er een akoestisch (nader) onderzoek nodig is om te beoordelen welke regels en welke hoedanigheid van toepassing zijn.

Deze geluidregeling kan worden opgenomen op grond van de mogelijkheden zoals zijn beschreven in hoofdstuk 2 van de Chw (artikel 7c Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet). Daarmee wordt de Crisis- en herstelwet status van Nieuw Boekhorst ingezet om geluid integraal te kunnen regelen in dit bestemmingsplan.

Doelgroepen

In hoofdstuk 4 subparagraaf 4.5.3 is toegelicht dat er maatwerk wordt toegepast inzake o.a. de vertaling van de Doelgroepenverordening woningbouw gemeente Teylingen. In artikel 7ad Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (BuChw) zijn de mogelijkheden opgenomen om een koopprijs te hanteren voor een sociale koopwoning. De gemeente Teylingen is in de Regeling Crisis-en herstelwet aangewezen als plangebied waarop deze regeling van toepassing is.

Artikel 7ad Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet wordt gebruikt om in afwijking van artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder e, van het Besluit ruimtelijke ordening voor een sociale koopwoning de kostengrens, zoals vastgesteld in de Voorwaarden en Normen Nationale Hypotheekgarantie, als de ten hoogste koopprijs te hanteren. In de begripsomschrijving voor de sociale koopwoning is ook vermeld dat dit artikel wordt gehanteerd voor het aanhouden van de prijsgrens van een sociale koopwoning tot NHG op het moment van verkoop.

Vermelding

Doordat de activiteit voor woningbouw op de planlocatie onder Bijlage 1 Chw valt, is op basis van artikel 11 Besluit Uitvoering Chw een vermelding noodzakelijk bij de bekendmaking van en in het besluit zelf.

Met deze vermelding, betekent dit dat Chw van toepassing is en dat in het beroepschrift moet worden aangegeven welke beroepsgronden (bezwaren) worden aangevoerd tegen het besluit. Na afloop van de termijn van zes weken kunnen, ingevolge artikel 1.6a (afdeling 2, hoofdstuk 1 Chw), geen nieuwe beroepsgronden meer worden aangevoerd.