het bestemmingsplan Haarweg 2, Overberg met identificatienummer NL.IMRO.1581.AMRHaarweg2-VA01 van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

een aangegeven percentage, dat het deel van het maatvoeringsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd, tenzij in de regels anders is bepaald.

een (deel van een) gebouw, bedoeld voor veelal kortdurend recreatief nachtverblijf door een persoon, gezin of andere groep van personen, die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben; onder recreatief nachtverblijf is in ieder geval niet begrepen permanente bewoning door eenzelfde persoon, gezin of andere groep van personen.

een bedrijf dat in een (gedeelte van) een woning en/of bijbehorende bouwwerken wordt uitgeoefend en gericht is op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten, mede door de bewoner van de woning, met dien verstande dat de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een dienstverlenend beroep op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, ontwerptechnisch of kunstzinnig gebied, dat in een woning en/of de bijbehorende bouwwerken mede wordt uitgeoefend door de bewoner van de woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1. a. bij bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning, tenzij in de regels anders is bepaald;
2. b. bij gebruik: gebruik zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan, tenzij in de regels anders is bepaald;
3. c. het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan;
4. d. het bepaalde onder b is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één of meerdere huishoudens door hulpbehoevenden op het fysieke, psychische en/of sociale vlak eventueel met extra zorg en/of begeleiding, met bijbehorende voorzieningen, zoals een gemeenschappelijke ruimte en kantoor.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een voor mensen toegankelijk deel van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd. De eerste bouwlaag is de bouwlaag op de begane grond.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

hoogste punt van een schuin dak.

laagste punt van een schuin dak.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

een uitbouw aan een woning, die zich bevindt aan de gevel van een woning en ondergeschikt is aan de massa van het hoofdgebouw.

het bedrijfsmatig, of in een omvang alsof die bedrijfsmatig is, prostitutie aanbieden door een natuurlijke persoon of rechtspersoon, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend, zoals escortservices en bemiddelingsbureaus.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

een bedrijf waar hoofdzakelijk overdag en/of in de avonduren dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin logies wordt verstrekt, zoals bijvoorbeeld een café, restaurant, hotel, pension, en naar aard en openingstijden daarmee gelijk te stellen bedrijven.

het bewonen van eenzelfde woning door meerdere personen die ieder in een eigen ruimte een eigen huishouden voeren waarbij deze bewoners wezenlijke voorzieningen, zoals een entree, keuken en/of sanitaire ruimte, gemeenschappelijk gebruiken.

de hoogte van het afgewerkte bouwterrein.

het ontplooien van activiteiten ter plaatse van het bouwvlak die niet rechtstreeks de uitoefening van de agrarische bedrijfsvoering betreffen.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalinginstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een bouwwerk, omsloten door maximaal één, tot de constructie behorende wand en voorzien van een gesloten dak.

elke al dan niet overdekte stallinggelegenheid ten behoeve van gemotoriseerd verkeer.

bewoning van een ruimte als hoofdwoonverblijf, waarbij door betrokkene(n) niet aannemelijk is of kan worden gemaakt dat elders daadwerkelijk over een hoofdwoonverblijf wordt beschikt.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een gebouw, uitsluitend bestemd om te dienen voor recreatief nachtverblijf door een persoon, gezin of andere groep van personen, die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben; onder recreatief nachtverblijf is in ieder geval niet begrepen permanente bewoning door eenzelfde persoon, gezin of andere groep van personen.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang als zij het bedrijfsmatig, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

gebruiksgebied of een gedeelte daarvan voor het verblijven van personen.

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied.

de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel of, indien het een gebouw betreft met meerdere zodanige gevels, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen.

een gebouw of gedeelte van een gebouw, bestaande uit een complex van ruimten, dat is bedoeld en dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten en berekend:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken of het hart van scheidingsmuren.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen. Ter aanvulling op bovenstaande geldt het volgende:

1. a. Indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie;
2. b. Indien een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de bruto-vloeroppervlakte van de binnenruimte.

1. a. voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst:
   de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen:
   de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkt terrein, waarbij plaatselijke niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

de kleinste afstand tussen de zijdelingse bouwperceelgrens en het bouwwerk.

vanaf het peil tot aan de as van de windturbine.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. weide;
3. c. water- en waterhuishoudkundige voorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. additionele voorzieningen.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water- en waterhuishoudkundige voorzieningen;
2. b. infrastructuur;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. additionele voorzieningen.

De voor 'Wonen - B1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep- en of bedrijf aan huis;

met daarbij behorend:

2. b. tuinen en erven, paden, waterhuishoudkundige voorzieningen, geluidwerende voorzieningen en parkeren op eigen terrein.

De voor 'Waarde - Grebbelinielandschap' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, herstel en bescherming van de herkenbaarheid en de beleefbaarheid van de cultuurhistorische waarden, deeluitmakende van de Grebbelinie zoals beschreven in 'Bijlage 2 BeeldkwaliteitsplanGrebbelinie' behorende bij deze regels.

1. a. voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor afwijken geldt de voorwaarde dat voor het bouwen van bouwwerken geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de herkenbaarheid en de beleefbaarheid van de cultuurhistorisch waarden, deeluitmakende van de Grebbelinie;
2. b. bij de afweging voor verlening van de onder a bedoelde omgevingsvergunning, wordt in ieder geval het bepaalde in 'Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan Grebbelinie' behorende bij deze regels betrokken.

1. a. voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor afwijken geldt de voorwaarde dat voor het gebruik van gronden en bouwwerken geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de herkenbaarheid en de beleefbaarheid van de cultuurhistorische waarden, deel uitmakende van de Grebbelinie;
2. b. bij de afweging voor verlening van de onder a bedoelde omgevingsvergunning wordt in ieder geval het bepaalde in 'Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan Grebbelinie' behorende bij deze regels betrokken.

1. a. bij wijziging van een bestemmingsplan geldt, voor zover sprake is van het bouwen van bouwwerken, de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de herkenbaarheid en de beleefbaarheid van de cultuurhistorische waarden, deeluitmakende van de Grebbelinie.
2. b. bij de afweging voor wijziging zoals bedoeld onder a, wordt in ieder geval het bepaalde in 'Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan Grebbelinie' behorende bij deze regels betrokken.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor waterkering en waterhuishouding, met de daarbij behorende voorzieningen.

In afwijking van hetgeen elders in de planregels is bepaald ten aanzien van het bouwen krachtens de onderliggende bestemmingen van deze gronden, mogen met uitzondering van bestaande bouwwerken binnen deze bestemming uitsluitend bouwwerken die ten dienste staan van de 'Waterstaat - Waterkering' worden gebouwd.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 7.2 ten behoeve van het bouwen ten dienste van de onderliggende bestemming(en), mits:

1. a. hierdoor geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van de waterkering en de waterhuishouding;
2. b. ter zake daarvan vooraf advies van de waterstaatbeheerder is ingewonnen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- of aanduidingsgrenzen en van maatvoeringsregels niet meer dan 1 m bedraagt.

Voor zover op de verbeelding of in de regels geen maximum bouwhoogte is opgenomen gelden de volgende regels:

1. a. de maximum bouwhoogte van een bouwwerk op een bouwperceel, waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist, bedraagt de afstand tussen de tegenover elkaar liggende voorgevelrooilijnen langs de desbetreffende weg, vermeerderd met 1 m;
2. b. de afstand wordt gemeten haaks op de desbetreffende voorgevelrooilijn in het midden van de breedte van het bouwwerk of de projectie daarvan op de voorgevelrooilijn;
3. c. indien aan de overzijde van de weg een voorgevelrooilijn ontbreekt geldt ter bepaling van de maximum toegestane bouwhoogte, de dichtst bij gelegen tegenoverliggende voorgevelrooilijn. Indien de tegenoverliggende rooilijn plaatselijk is onderbroken geldt ter plaatse van die onderbreking de verst verwijderde van de beide ter weerszijden van de onderbreking voorkomende rooilijnen;
4. d. de maximum bouwhoogte bij gevallen als bedoeld onder a bedraagt in ieder geval niet meer dan 15 m. De bestaande en toegestane bouwwerken die meer dan 15 m bedragen, mogen als ten hoogste worden aangehouden.

Het bouwen van grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning is toegestaan indien wordt voldaan aan de volgende regels:

1. a. de grondgebonden zonnepanelen binnen hetzelfde bouwperceel worden gerealiseerd als de (bedrijfs)woning;
2. b. de oppervlakte maximaal 50 m² bedraagt;
3. c. in afwijking van lid a zijn grondgebonden zonnepanelen niet toegestaan indien het perceel is gelegen:
   1. 1. op een grafheuvel;
   2. 2. in beschermde historische park- en tuinaanleggen, zoals een landschapspark met solitairen, boomgroepen en open weiden zoals een arboretum of een heidetuin;
   3. 3. in een Natura 2000-gebied;
   4. 4. in het 'oude engen' gebied zoals opgenomen in de Nota Ruimtelijke kwaliteit, herziening 2017;
   5. 5. op de Grebbelinie.
4. d. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan hieronder is aangegeven:

1. a. Het is verboden de in het plan begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemming(en);
2. b. Onder verboden gebruik wordt in elk geval verstaan:
   1. 1. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
   2. 2. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
   3. 3. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie, een escortbedrijf of een erotisch getinte vermaaksfunctie behoudens in het geval dat dit gebruik uitdrukkelijk is toegestaan;
   4. 4. een gebruik van bijbehorende bouwwerken die zijn gelegen buiten het bouwvlak en op meer dan 4 m afstand van het oorspronkelijk hoofdgebouw voor bewoning, tenzij het betreft huisvesting in verband met mantelzorg;
   5. 5. een gebruik van woningen voor kamerbewoning;
   6. 6. een gebruik van woningen voor bijzondere woonvormen;
   7. 7. een gebruik van recreatiewoningen, vakantie-appartementen, groepsaccommodatie, pensions en kampeerboerderijen voor permanente bewoning.

Het uitoefenen van een bed & breakfast in of bij een (bedrijfs)woning is toegestaan, indien wordt voldaan aan de volgende regels:

1. a. niet meer dan 40 % van de totale bruto vloeroppervlakte van de (bedrijfs)woning, inclusief bijbehorende bouwwerken, voor de uitoefening van bed & breakfastvoorzieningen wordt gebruikt, met een maximum van 75 m²;
2. b. de oppervlakte per bed & breakfastvoorziening dient minimaal 20 m² te bedragen;
3. c. het aantal bed & breakfastvoorzieningen mag maximaal 3 bedragen;
4. d. de activiteiten door de bewoners worden uitgeoefend;
5. e. per bed & breakfastvoorziening een zelfstandige sanitaire ruimte aanwezig is;
6. f. per bed & breakfastvoorziening geen zelfstandige keuken aanwezig is;
7. g. per bed & breakfastvoorziening een extra parkeerplaats op eigen terrein aanwezig is.

Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - voorwaardelijke verplichting' voor zover niet binnen 12 maanden na de ingebruikname van de gebouwen ten behoeve van de bestemming uitvoering is gegeven aan de aanleg en instandhouding van de inrichtingsmaatregelen conform de in bijlage 3 opgenomen Landschappelijke inrichtingsschets.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van:

1. a. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
2. b. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van overige bouwwerken ten behoeve van kunstwerken en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
3. c. de regels ten aanzien van de hoogte van overige bouwwerken en toestaan dat de bouwhoogte voor overige bouwwerken, wordt vergroot tot maximaal 10 m;

mits:

1. 1. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. 2. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad;
3. 3. vanuit verkeerstechnisch oogpunt geen onveilige situaties ontstaan.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, mits:

1. a. medische-, sociale- of welstandtechnische noodzaak aanwezig is;
2. b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad;
4. d. vanuit verkeerstechnisch oogpunt geen onveilige situaties ontstaan.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten en bouwgrenzen ten behoeve van voorzieningen gericht op het isoleren van een gebouw, mits:

1. a. bouwgrenzen niet meer dan 0,3 m worden overschreden;
2. b. maximale goot- en bouwhoogten niet meer dan 0,5 m worden overschreden;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig wordt aangetast.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10 %;
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan Haarweg 2, Overberg.

Op het perceel aan de Haarweg 2 te Overberg is momenteel een autogarage gesitueerd die niet meer als zodanig in gebruik is. Het voornemen bestaat om de huidige bebouwing te slopen en de gronden te herontwikkelen ten behoeve van 3 vrijstaande woningen. Deze ontwikkeling is niet mogelijk binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen', aangezien de bestemming 'Bedrijf' geen woningbouw mogelijk maakt. Om de beoogde ontwikkeling alsnog mogelijk te maken moet er een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Voorliggend document voorziet hierin.

Het plangebied bevindt zich in het buitengebied, ten oosten van Overberg. Het wordt omsloten door de Haarweg ten westen en ten noorden, de Slaperdijk ten oosten en de spoorverbinding tussen Utrecht en Rhenen ten zuiden. Ten oosten van het plangebied begint het stedelijk gebied van Veenendaal.

Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging in Overberg en de globale begrenzing van het plangebied weergegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding, behorende bij dit bestemmingsplan.

Globale ligging plangebied (rode cirkel) bron: pdokviewer.pdok.nl

Globale begrenzing plangebied (rood kader) bron: pdokviewer.pdok.nl

Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan 'Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen' dat is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug op 3 juli 2019. In onderstaande figuur is een fragment van het geldende bestemmingsplan opgenomen, met daarop het plangebied globaal rood omkaderd.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan (plangebied rood omkaderd) bron: ruimtelijkeplannen.nl

De gronden van het plangebied hebben de bestemming 'Bedrijf' met een aangewezen bouwvlak en de functieaanduiding 'garage'. Daarmee zijn de gronden bestemd voor bedrijven tot en met milieucategorie 2, alsmede een garagebedrijf. Het bouwvlak mag voor maximaal 41% bebouwd worden en er geldt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4,5 en 6 meter.

Daarnaast geldt er de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' ter bescherming van archeologische waarden voor het hele grondgebied. Indien sprake is van bodemroerende werkzaamheden met een oppervlakte groter dan 1.000 m², die dieper reiken dan 0,3 meter onder maaiveld, dient archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden.

Voor een oostelijk deel geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Grebbelinielandschap'. Daarmee zijn de gronden mede bestemd voor het behoud, herstel en bescherming van de herkenbaarheid en de beleefbaarheid van de cultuurhistorische waarden, deel uitmakende van de Grebbelinie. Voor gronden binnen deze dubbelbestemming geldt dat geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van deze cultuurhistorische waarden.

De beoogde woningbouwontwikkeling op het perceel aan de Haarweg 2. past niet binnen de gebruiks- en bouwregels van het geldende bestemmingsplan. Daarmee is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend document voorziet hierin.

Paraplubestemmingsplan

Voor de gronden van de gemeente Utrechtse Heuvelrug is op 7 juni 2018 het paraplubestemmingsplan 'Stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening' vastgesteld. Hierin is een gemeente-dekkende regeling opgenomen voor parkeren en maximale bouwhoogten van bouwwerken. Voorliggend bestemmingsplan houdt, voor zover nodig, rekening met de bepalingen in het paraplubestemmingsplan.

In hoofdstuk 2 wordt een algemene beschrijving van het plan weergegeven. De huidige ruimtelijke en functionele structuur van het gebied en de eventuele verschillen tussen het geldende planologische regime en de toekomstige manier van bestemmen wordt beschreven.

Hoofdstuk 3 geeft vervolgens het algemene ruimtelijke beleidskader weer. Het overkoepelende beleid op alle bestuursniveaus en welke invloed dit beleid heeft op het plangebied wordt hier beschreven.

Het volgende hoofdstuk (4) geeft de specifieke wet- en regelgeving weer op de verschillende onderdelen. Te denken valt aan beeldkwaliteit, wonen, bedrijven, verkeer, water, etc. Hierin is alleen het voor het plan relevante beleid opgenomen. Het overige beleid wordt niet benoemd.

In hoofdstuk 5 is de juridische uitleg opgenomen van de bestemmingen die in de regels zijn verwoord.

Tenslotte geeft hoofdstuk 6 inzicht in de haalbaarheid van het plan. Hier wordt gekeken naar de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid en ook wordt het aspect handhaving besproken.

Omgeving plangebied

Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Utrechtse Heuvelrug, grenzend aan Veenendaal. Ten oosten bevindt zich de bebouwde kom van Veenendaal. De spoorverbinding Utrecht - Rhenen grenst het gebied af in de zuidelijke richting. De Haarweg en de Slaperdijk kaderen het gebied in de overige richtingen af. Aan de overzijden van de Haarweg liggen meerdere vrijstaande woningen.

Het buitengebied typeert zich door agrarische gronden afgewisseld met stroken van houtopstanden. Het gebied ligt in de Gelderse Vallei, waarin de bebouwing voornamelijk bestaat uit agrarische bebouwing. Buiten de kernen komen zowel open bebouwingslinten als boerenerven 'los' in het veld voor.

Plangebied

Het plangebied beslaat ruim 7.000 m² en is in de huidige situatie grotendeels verhard. Op de gronden staat een voormalig autobedrijf/-garage. De oppervlakten van de bedrijfsopstallen beslaat circa 1.000 m². De verharde gronden om de bebouwing, hoofdzakelijk in noordelijke richting daarvan, stonden ten dienst van de bedrijfsvoering. Aan de randen van het plangebied zijn houtopstanden, struiken en andere vormen van groen aanwezig. Het grootste deel daarvan ligt aan de westzijde van het plangebied waarbij het groendeel de contouren volgt van de Haarweg en de spoorlijn.

De bedrijfsbebouwing zelf kent één laag met twee langgerekte kapconstructies, waarmee de bebouwing een uitstraling kent als zijnde loods. De begane grond bestaat uit grote raampartijen, ten behoeve van de showroomfunctie die ter gold. Het gebouw kent een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4,5 en 6 meter.

Aanzicht huidige situatie plangebied vanaf de Haarweg (bron: Google maps)

Aanzicht spoorlijn en daarachter de autogarage in het plangebied (bron: Google maps)

Aanzicht houtopstanden westrand plangebied met daarachter de autogarage (bron: Google maps)

Het voornemen bestaat om ter plaatse van het plangebied drie vrijstaande koopwoningen te ontwikkelen. Voor de inrichting van het perceel, alsmede de uitgangspunten voor de bebouwing, is door SAB een landschappelijk en stedenbouwkundig kader met beeldkwaliteitseisen opgesteld. Dit rapport is als bijlage 1 toegevoegd bij deze toelichting. Navolgend wordt het ontwerp besproken.

Op de kavel van de voormalige autogarage worden drie vrijstaande woningen geplaatst, die met de voorgevel georiënteerd zijn naar de Haarweg. Hierdoor ontstaan drie kavels die qua ligging het aanwezige landschappelijke patroon van de strokenverkaveling volgen. De woningen staan niet direct aan de weg, waardoor een mooie voortuinzone ontstaat en de Haarweg een groene uitstraling heeft.

Alle kavels krijgen een groene omzoming door middel van (struweel)hagen en de aanplant van bomen, waardoor het terrein goed ingepast wordt in de besloten linie (zie paragraaf 3.5 voor een nadere toelichting op deze linie). De sloot die nu door middel van een duiker door het terrein heen loopt, wordt deels open gemaakt, zodat de landschappelijke structuur weer terug gebracht wordt en de waterafvoerende functie kan worden benut. Een deel van de sloot blijft geduikerd, omdat de tuin ten westen van de sloot bij de meest westelijke woning behoort en deze toegankelijk moet zijn vanaf de woning. Navolgend is de beoogde inrichting van het plangebied weergegeven, waarna nader wordt ingegaan op de aangeduide uitgangspunten.

Uitgangspunten Landschappelijk en stedenbouwkundig kader met beeldkwaliteitseisen. Haarweg 2 te Overberg (bron: SAB)

1. a. Laanbeplanting: De laanbeplanting die al aanwezig is ten westen van het gebied, wordt doorgezet met elzen langs de Haarweg. Om laanwerking te realiseren is het wenselijk één soort te kiezen. Aangezien het (slechts) om ca. 6 bomen langs de Haarweg gaat, is het qua biodiversiteit acceptabel om één soort te kiezen. Bij het westelijk deel is een diverser aanbod gewenst, mede voor biodiversiteit. Daar kunnen de bestaande bomen in volstaan.
2. b. Erfafscheiding voorzijde: Aan de voorzijde van de kavels past een groene, lage haag, bijvoorbeeld veldesdoorn.
3. c. Zone Slaperdijk: De Slaperdijk heeft als linie-element een zone waarin niet gebouwd mag worden. Het openhouden van het talud van de Slaperdijk zorgt ervoor dat het linie-element in tact blijft. Biodiversiteit kan verhoogd worden door bloemenmengsels in te zaaien op het talud.
4. d. Struweelhaag: Langs de kavelgrens bij de Slaperdijk past een hoger opgaande struweelhaag. Dit is een erfafscheiding met een aaneengesloten opgaande begroeiing van inheemse, vaak doornachtige, struiken. Zo ontstaat een weelderige haag in tegenstelling tot een geknipte haag. De struweelhaag bestaat vaak uit minimaal 5 soorten, zoals meidoorn, sleedoorn en hondsroos.
5. e. Afscherming spoor: Benut de bestaande struweelbeplanting ter afscherming van het spoor en vul deze aan met struweelbeplanting (D). Bomen zijn in deze zone niet gewenst.
6. f. Tussengelegen erfafscheidingen: Tussen de kavels is een groene erfafscheiding aanwezig in de vorm van een hoge haag, bijvoorbeeld meidoorn.
7. g. Sloot: De geduikerde sloot in het plangebied wordt deels open gemaakt en teruggebracht als lijnvormig element dat de aanwezige strokenverkaveling versterkt. Langs de watergang is een onderhoudsstrook van 5m aanwezig die vrij blijft van bebouwing en opgaande beplanting.
8. h. Groene invulling westelijke hoek: Het meest westelijke deel van het gebied behoort tot de meest westelijke woning en kan bijvoorbeeld gebruikt worden als weide met een afrastering. Deze zone is ook heel geschikt om een kruiden- en bloemrijk mengsel toe te passen.
9. i. Tuininrichting: Het gewenste beeld voor de tuinen is een groene inrichting met streekeigen beplanting. Eén grotere solitaire boom zoals een notenboom past goed in de achtertuinen. De tuinen hebben een voortuinzone van ten minste 10,00 meter diep voor een groene uitstraling vanaf de Haarweg. Verharding wordt zoveel mogelijk beperkt, en alleen toegepast wanneer noodzakelijk, bijvoorbeeld bij de oprit. Daarnaast heeft halfverharding de voorkeur ten behoeve van regenwaterinfiltratie. Parkeren wordt op eigen terrein opgelost.
10. j. De woning: De woningen bestaan uit één of twee lagen met een kap. De goot ligt op maximaal 4,50 meter hoogte en de maximale nokhoogte bedraagt 10,00 meter. Hierdoor passen de woningen bij de bestaande woningen in de omgeving. Om eenheid te realiseren vormen de woningen een 'architectonische familie'. Hiertoe worden de woningen door één architect ontworpen, of worden de woningontwerpen duidelijk op elkaar afgestemd. Daarbij zijn de drie woningen niet exact hetzelfde.
11. k. De bijgebouwen: De bijgebouwen op ieder kavel staan op één lijn en functioneren als geluidswerend object tussen het spoor en de woning. Tussen de bijgebouwen is een geluidscherm aanwezig met een hoogte van 3,00 meter. De bijgebouwen staan op minimaal 5 en maximaal 10 meter van de achterste perceelgrens. De maximale goot- en bouwhoogte bedraagt respectievelijk 3 en 5 meter en de bijgebouwen kennen een zadeldak.

De landschappelijke inrichting is opgenomen als voorwaardelijke verplichting bij de regels van dit bestemmingsplan. Hierbij geldt dat alle onderdelen van de inrichtingsschets met de bijbehorende maten en plekken dienen te worden gerealiseerd. Hierbij is tevens een beplantingslijst, inclusief plantinstructies opgenomen.

In de navolgende afbeeldingen zijn schetsontwerpen weergegeven van zowel de woningen als de bijgebouwen. Hieruit volgt dat de woonhuizen worden voorzien van een kelder en dat de woningen worden voorzien van één laag met dominante kap. Verder valt op dat sprake is van een verbijzondering in de vorm van een erker. Ten slotte blijft het ontwerp binnen de maatvoeringmarges die geboden worden met voorliggend plan.

De bijgebouwen zijn langgerekt van vorm en hebben hiermee de optimale vorm om te dienen als geluidwering voor de woonhuizen. De bijgebouwen kennen een landelijke uitstraling en kennen een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 5 meter.

Impressies van woning en bijgebouw (bron: Griffioen Architecten)

De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving met ambities. In deze NOVI worden de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven.

Er worden vier prioriteiten voor Nederland geformuleerd:

1. 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2. 2. duurzaam economisch groeipotentieel;
3. 3. sterke en gezonde steden en regio's;
4. 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het prioriteren en afwegen van de verschillende belangen en opgaven;

1. 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Er wordt weer gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van ruimte
2. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: er moet altijd gekeken worden naar de context van het gebied. Keuzes in verschillende gebieden kunnen daarom verschillen.
3. 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties

Toetsing

Het rijk zet in de NOVI onder andere in op meer dichtheid, minder leegstand en verval, en meer groen en water. Het plangebied betreft een in onbruik geraakt bedrijfsperceel. Door op deze locatie te voorzien in woningbouw wordt de ruimte optimaal benut en wordt bijgedragen aan de ruimtelijke kwaliteit van het reeds stedelijk ingericht perceel. De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met het gestelde in de nationale Omgevingsvisie.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin kaderstellende uitspraken. Het gaat onder meer om nationale belangen als Rijksvaarwegen, Defensie, Natuurnetwerk Nederland (NNN), Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en Primaire waterkeringen.

Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij het NNN en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Ten aanzien van de begrenzing van het NNN is bepaald dat niet het rijk, maar de provincies die grenzen (nader) bepalen.

Door de nationale belangen vooraf in juridisch-planologische procedures te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Toetsing

Het voorgenomen project raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het bepaalde in het Barro.

Vanuit het rijk wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd en als procesvereiste opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien.

Toetsing

Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Uit jurisprudentie blijkt dat een woningbouwplan welke voorziet in de realisatie van maximaal 11 woningen binnen een kern niet hoeft te worden aangemerkt als woningbouwlocatie of een andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Daarmee hoeft er voor dit plan geen toets aan de Ladder worden doorlopen. De ontwikkeling is niet in strijd met de ladder voor duurzame verstedelijking.

Conclusie

Voorliggend plan is niet in strijd met het rijksbeleid.

Op 10 maart 2021 is de Omgevingsvisie provincie Utrecht vastgesteld door de Provinciale Staten van Utrecht. In de Omgevingsvisie worden de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vastgelegd. Dat is inclusief sociale aspecten die fysiek neerslaan, zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. De Omgevingsvisie is een instrument uit de Omgevingswet die volgens planning per 1 januari 2022 in werking treedt. De Omgevingsvisie is een samenvoeging van onder andere de ruimtelijke structuurvisie, mobiliteitsvisie, natuurvisie en het bodem-, water- en milieuplan. Zolang de Omgevingswet niet in werking is getreden, heeft de Omgevingsvisie werking onder de bij deze plannen en visies behorende wetten. De Omgevingsvisie vormt een samenhangend pakket met de instrumenten Programma's en Omgevingsverordening. In de Omgevingsvisie beziet de provincie groen, water, energie, bebouwing, infrastructuur, cultuurhistorie en landelijk gebied in onderlinge samenhang. Hiermee wordt ruimte geboden voor duurzaam gebruik en ontwikkeling, voor sociale samenhang en voor behoud of verbetering van kwaliteit in de Utrechtse leefomgeving. De Omgevingsvisie gaat uit van een adaptieve aanpak; het is een groeidocument. Zo kan flexibel worden ingespeeld op nieuwe ontwikkelingen en inzichten.

De interim Omgevingsverordening zorgt voor doorwerking van het beleid en is bindend voor de gemeenten. De interim omgevingsverordening bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de interim omgevingsverordening direct werkende regels. Dit zijn regels die rechtstreeks gelden voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit.

Toetsing

Onderhavig plan betreft de realisatie van 3 woningen op een voormalig bedrijventerrein tegen de westkant van Veenendaal. Raadpleging van de digitale kaarten van de Omgevingsvisie en -verordening wijst uit dat het plan verschillende provinciale belangen raakt. Navolgend worden de thema's besproken.

Het plangebied is gelegen in de CHS-militair erfgoed en de CHS-archeologie. Beiden worden met dit plan niet geschaad. Het gemeentelijk beleid en de in het plangebied aanwezige waarden worden behandeld in paragraaf 4.6.

Voorliggende ontwikkeling is een bestaande stedelijke ontwikkeling die wordt vervangen door een andere stedelijke ontwikkeling, wonen. Het plangebied van dit bestemmingsplan behelst het voormalige bedrijfsperceel ingericht ten behoeve van de woonbestemming waardoor ook de bedrijvigheid wordt vervangen door een rustigere bij de omgeving passende functie. In hoofdstuk 4 wordt aangetoond dat de ontwikkeling mogelijk is in relatie tot omliggende functies.

Voorliggend plan ligt ook binnen in de kernrandzone. Dit plan gaat verloedering van het terrein en de opstallen tegen. Hiervoor worden woningen met voldoende ruimte voor groen gerealiseerd. Het plan wordt landschappelijk ingepast en de omliggende functies worden niet geschaad. Daarmee is sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit met voorliggend plan en wordt nadrukkelijk beantwoord aan het gewenste beeld voor de kernrandzone.

Het plangebied ligt in een vrijwaringszone voor de versterking van een regionale waterkering. In paragraaf 4.4 wordt toegelicht hoe in dit bestemmingsplan met de waterhuishouding in het plangebied is omgegaan. Er is een dubbelbestemming opgenomen in het kader van de waterkering. Hiermee is de bescherming van de waterkering juridisch-planologisch geborgd.

Met voorliggend plan worden er 3 woningen gerealiseerd met ruime aandacht voor natuur. Zo blijft de westelijke rand ingericht met houtopstanden en zal er op de woonpercelen voldoende groen worden ingepast. Deze landschappelijke inpassing is geborgd middels een voorwaardelijke verplichting in de regels van dit bestemmingsplan. Dit verstevigt het aandeel groen aanzienlijk ten opzichte van de huidige situatie, waarin het terrein behorende bij de autogarage geheel is verhard. Verder geldt dat de voorgenomen ontwikkeling een passende invulling geeft aan het overgangsgebied van stedelijk naar landelijk gebied. Ten slotte is de cultuurhistorische waarde van de Grebbelinie beschermd middels een dubbelbestemming.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in lijn met de gewenste ontwikkelingen in het buitengebied zoals ze worden geschetst in de Omgevingsvisie provincie Utrecht en voldoet aan de eisen die in de Interim Omgevingsverordening zijn gesteld.

De gemeenteraad heeft op 28 januari 2010 de Structuurvisie van de gemeente Utrechtse Heuvelrug vastgesteld. In deze structuurvisie zijn op hoofdlijnen afspraken gemaakt over hoe de verschillende belangen binnen de gemeente gewogen en welke structuren er veranderd zullen worden. De raad wil de gemeente in de toekomst als volgt kunnen omschrijven: 'De gemeente Utrechtse Heuvelrug is een groene, vitale, leefbare en gastvrije gemeente, met dorpen die een eigen identiteit en cultuurhistorische waarde hebben. De gemeente stelt de inwoner centraal en verleent op een kwalitatief hoog niveau haar diensten'.

In de structuurvisie zijn zes thema's opgenomen, namelijk (1) 'Natuur over de heuvels', (2) 'Op de schouders van ons erfgoed', (3) 'Duurzaam bereikbaar', (4) 'Leefbare dorpen', (5) 'Vrije tijd op de Utrechtse Heuvelrug' en (6) 'Maatwerk voor wonen en werken'. De volgorde van deze thema's weerspiegelt de algemene houding 'groen dus vitaal': eerst de groene en cultuurhistorische opgaven, dan die van mobiliteit en leefbaarheid en tenslotte de meer economische opgaven. Met de keuze voor deze zes thema's geeft de gemeente evenwichtig sturing aan de realisatie van de structuurvisie.

Toetsing

Onderhavig plangebied valt onder de gemengde gebieden. Het vormt een overgangszone met bossen, landbouw, campings en woningen. Onderdeel van de kwaliteitsverbetering is het aansluiten op en versterken van de bestaande kwaliteiten van het gebied (natuur, landschap, cultuurhistorie, landgoederen en agrarische functies).

Onderhavig plan betreft de herontwikkeling van een voormalig autobedrijf en het planologisch mogelijk maken van een drietal woningen. Er vindt geen netto uitbreiding plaats van de bebouwing ten behoeve van deze functie. Het plan draagt bij aan de ruimtelijke verbetering van het landschap door meer ruimte te bieden voor groen ten opzichte van de huidige situatie. De woningen in het plangebied worden landschappelijk ingepast.

De actuele gemeentelijke woonvisie is op 29 november 2018 vastgesteld door de gemeenteraad en bouwt voort op de daarvoor geldende visie 'Actualisatie Woonvisie Utrechtse Heuvelrug 2013-2020'.

Voor de verschillende kernen binnen de gemeente Utrechtse Heuvelrug (Amerongen, Overberg, Doorn, Driebergen, Leersum, Maarn en Maarsbergen) zijn de drie hoofdthema's uit de vorige visie nog onverminderd van kracht:

1. 1. Woningmarkt in beweging
   Er is doorstroming in de bestaande woonvoorraad nodig en het aanbod moet beter afgestemd worden op de vraag.
2. 2. Levensloopbestendig wonen
   'Thuis in wijk' staat voor de ambitie om alle inwoners een toereikende woonsituatie te kunnen bieden, waarbij naar passende nieuwe mogelijkheden en woonvormen wordt gezocht.
3. 3. Duurzaam wonen
   Grote stappen in de verduurzaming van de gehele woningvoorraad zijn nodig waarbij ook nieuwe woning duurzaam dienen te worden gebouwd..

Centraal daarin staat de visie dat de inwoners moeten kunnen wonen in een veilige en prettige omgeving, een duurzame woning die past bij hun huishouden, inkomen en zorgvraag.

Toetsing

De voorgestane ontwikkeling van het plangebied ziet op de ontwikkeling van drie koopwoningen. Hierdoor zal het plan een bijdrage leveren aan het op gang brengen van dynamiek van de woningmarkt (doorstroming). Tevens is sprake van een aardgasloze ontwikkeling. Derhalve sluit de voorgestane ontwikkeling van het plangebied aan op het gemeentelijk beleid, zoals dat in de Woonvisie van de gemeente Utrechtse Heuvelrug geformuleerd is.

Conclusie

Het plan is in lijn met het gemeentelijk beleid

• Bereikbaarheid

Het plangebied wordt bereikt via de Haarweg, een weg met een 60 km/u-regime buiten de bebouwde kom. In de huidige situatie doen zich op deze weg geen problemen voor met betrekking tot de verkeersintensiteiten en de afwikkeling van het verkeer. Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van een halte voor openbaar vervoer.

• Toename verkeersintensiteiten

Bij voorliggende ontwikkeling is het van belang dat er geen onevenredige toename van het gemotoriseerde verkeer mag plaatsvinden. Het aantal verkeersbewegingen mag in beginsel niet meer toenemen dan door het gebied, zonder structurele aanpassingen, kan worden verwerkt.

Rekening houdend met het verdwijnen van de bedrijfsfunctie is het aannemelijk te veronderstellen dat de nieuwe verkeerssituatie als gevolg van de 3 woningen zonder problemen kan worden opgenomen in het heersende verkeersbeeld op de bestaande omliggende wegen.

Gezien de beperkte verkeersaantrekkende werking van de drie woningen, en het verdwijnen van de bedrijfsfunctie, is het aannemelijk te veronderstellen dat het verkeer als gevolg van deze ontwikkeling zonder problemen kan worden opgenomen in het heersende verkeersbeeld op de bestaande omliggende wegen.

Wat betreft het parkeren moet worden voldaan aan de parkeernormen zoals die zijn opgenomen in het GVVP van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. In het GVVP is opgenomen dat bij nieuwbouw de normen uit het CROW gehanteerd worden. Hierbij wordt de minimale parkeernorm voor een weinig stedelijk gebied en rest bebouwde kom gehanteerd. Op het moment dat het CROW deze normen actualiseert, worden voor het GVVP deze nieuwe normen van kracht. Het parkeren moet binnen het te ontwikkelen gebied worden gerealiseerd. Bij het parkeren op eigen terrein moet de reductiefactor worden toegepast. Deze reductiefactor geldt echter alleen bij woningen en is bij onderhavig plan niet van belang. De parkeerplaatsen moeten voldoen aan de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte.

Parkeernorm

Op de percelen van de drie vrijstaande woningen is voldoende ruimte aanwezig voor het realiseren van voldoende parkeerplaatsen. De benodigde parkeervoorzieningen worden geheel opgelost op eigen terrein.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

Algemeen

De bodemkwaliteit is in het kader van een ruimtelijke ontwikkeling van belang indien er sprake is van nieuwbouw of functieverandering. Ten behoeve van de ontwikkelingen in het plangebied dient de milieuhygiënische geschiktheid van de bodem en grondwater, te worden aangetoond.

Onderzoek

Door Rouwmaat is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Dit onderzoek is als bijlage 2 toegevoegd bij deze toelichting. Uit het uitgevoerde bodemonderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

1. 1. De aangetroffen licht verhoogde gehalten in de grond en in het grondwater vormen geen belemmering voor het toekomstige gebruik;
2. 2. Het aangetroffen sterk verhoogde gehalte in de grond aan barium overschrijd formeel de waarde voor nader onderzoek. Aangezien niet aantoonbaar is dat het gehalte afkomstig is van een antropogene activiteit acht de ODRU nader onderzoek niet benodigd.

In aanvulling op het verkennend bodemonderzoek is aanvullend onderzoek gedaan op de locatie van een voormalige ondergrondse olietank. Dit onderzoek is toegevoegd als bijlage 3 bij deze toelichting. Op basis van dit onderzoek wordt geconcludeerd dat geen van de geanalyseerde parameters in zowel grond als grondwater de waarde voor nader onderzoek en/of de interventiewaarde overschrijden. Daarmee is nader onderzoek niet benodigd

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

Inleiding

De mate waarin het geluid onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). In het bestemmingsplan moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen.

Onderzoek

Met voorliggend plan is sprake van de realisatie van nieuwe geluidgevoelige functies (woningen). Daarom is een akoestisch onderzoek rail- en wegverkeerslawaai uitgevoerd om de geluidbelastingen van omliggende (spoor)wegen op het plangebied inzichtelijk te krijgen. Dit onderzoek is als bijlage 4 toegevoegd bij deze toelichting. Op basis van dit onderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

1. 1. De geluidbelasting vanwege de Slaperdijk bedraagt maximaal 55 dB. Dit is hoger dan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting en de maximaal te ontheffen geluidsbelasting voor woningen buiten de bebouwde kom. Maatregelen dienen derhalve te worden onderzocht.
2. 2. De geluidbelasting vanwege de Haarweg bedraagt maximaal 53 dB. Dit is hoger dan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting maar lager dan de maximaal te ontheffen geluidsbelasting. Maatregelen dienen derhalve te worden onderzocht.
3. 3. De geluidbelasting vanwege de Dwarsweg bedraagt maximaal 49 dB. Dit is hoger dan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting maar lager dan de maximaal te ontheffen geluidsbelasting. Maatregelen dienen derhalve te worden onderzocht.
4. 4. De geluidbelasting vanwege de spoorlijn Rhenen-Utrecht bedraagt maximaal 59 dB. Dit is hoger dan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting maar lager dan de maximaal te ontheffen geluidsbelasting. Maatregelen dienen derhalve te worden onderzocht.
5. 5. Uit het onderzoek blijkt dat er door het plaatsen van 4 schermen voor iedere woning op de begane grond een geluidsluwe buitenruimte met meerdere geluidsluwe geveldelen te realiseren is.
6. 6. Op de eerste en de tweede verdieping van de oostelijke gevel van de oostelijke woning dient de gevel als 'doof' te worden uitgevoerd (ten gevolge van de Slapersdijk).
7. 7. Door het treffen van gevelmaatregelen zal de binnenwaarde van 33 dB worden gewaarborgd
8. 8. Voor het plan dienen hogere grenswaarden te worden aangevraagd voor de Haarweg, de Slaperdijk, de Dwarsweg en de spoorlijn Rhenen-Utrecht.

Conclusie

Met het juridisch borgen van de dove gevel en de schermen in de regels c.q. op de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan en het verlenen van de hogere grenswaarden vormt het aspect geluid geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

Wet- en regelgeving

Eisen met betrekking tot luchtkwaliteit zijn verankerd in de Wet milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2 en vormen een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO₂) en zwevende deeltjes als PM₁₀ (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM_2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM₁₀ wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM_2,5 wordt voldaan.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO₂ en PM₁₀ betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden.

Onderzoek

Onderliggend project voorziet in de realisatie van maximaal 3 grondgebonden woningen. Het project draagt daarom 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Raadpleging van de NSL-monitoringstool heeft aangetoond dat er geen sprake is van (dreigende) grenswaarde-overschrijdingen, zoals weergegeven in de navolgende tabel. Hieruit blijkt eveneens dat voldaan wordt aan de WHO advieswaarde voor PM₁₀ van 20 µg/m³ en dat richting 2030 voldaan wordt aan de advieswaarde van 10 µg/m³ voor PM_2,5. De normen, zoals gehanteerd in de Wet milieubeheer, zijn gebaseerd op inzichten van de WHO (World Health Organisation) in de mogelijke effecten van luchtverontreinigingen op de gezondheid van de mens. Voor de stoffen zijn grenswaarden geformuleerd. Voor de stoffen ozon, arseen, cadmium, nikkel en benzo(a)pyreen zijn aanvullende richtwaarden opgenomen. Voor de componenten arseen, cadmium, nikkel en benzo(a)pyreen geldt dat op basis van een RIVM rapport uit 2007 gesteld kan worden dat voor desbetreffende stoffen in Nederland ruimschoots zal worden voldaan aan de richtwaarde. De componenten worden derhalve als niet-kritisch beschouwd. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's. Vanuit zowel de Wet milieubeheer als vanuit een goede ruimtelijke ordening vormt het project op het gebied van luchtkwaliteit geen belemmering.

Conclusie

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat zowel vanuit de Wet milieubeheer als vanuit een goede ruimtelijke ordening de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor het onderhavige initiatief.

Inleiding

Indien door middel van een ruimtelijke ontwikkeling nieuwe, gevoelige functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat een goed leefmilieu mogelijk kan worden gemaakt. Hierbij moet rekening worden gehouden met omliggende functies met een milieuzone. Anderzijds mogen omliggende bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden aangetast door de realisatie van een nieuwe gevoelige functie.

Wat betreft de aanbevolen richtafstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies is de VNG publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' (2009) als leidraad voor milieuzonering gebruikt. In de VNG-publicatie zijn richtafstanden voor diverse omgevings- en gebiedstypen opgenomen. Het gaat onder andere om de volgende omgevings- en gebiedstypen: 'rustige woonwijk', 'rustig buitengebied' en 'gemengd gebied'.

In een rustige woonwijk en een rustig buitengebied komen vrijwel geen andere functies dan de woonfunctie voor. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een dergelijk gebied komen direct naast woningen andere functies voor, zoals winkels, maatschappelijke voorzieningenhoreca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden worden verminderd. De afstand wordt gemeten vanaf het op de verbeelding aangeduide deel voor de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van nieuwe of bestaande gevoelige functies gelegen buiten betreffend perceel.

Onderzoek

Het plangebied ligt aan de Haarweg. Deze weg betreft een historisch lint in het buitengebied, waaraan (agrarische) bebouwing voor komt. Een dergelijk gebied kan op basis van de VNG-brochure worden gedefinieerd als gemengd gebied. Daarmee kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden verminderd (met uitzondering van het aspect 'gevaar').

Externe werking

Er worden geen milieuhinder-veroorzakende functies mogelijk gemaakt met voorliggend initiatief. De ter plaatse aanwezige bedrijfsfunctie wordt immers ingewisseld voor een woonfunctie. Een nadere motivatie van de externe werking is daarmee niet noodzakelijk

Interne werking

De dichtstbijzijnde bedrijvigheid is in de navolgende tabel opgenomen, inclusief de bijbehorende omschrijving uit de VNG-publicatie en de daaruit volgende grootste richtafstand in gemengd gebied.

Zoals getoond in bovenstaande tabel wordt voldaan aan de grootste richtafstand voor de functie. Daarmee wordt het perceel niet onevenredig geschaad in de ontwikkelingsmogelijkheden en is ter plaatse van het plangebied een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

Inleiding

Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire bronnen (chemische fabriek, lpg-vulpunt) en de mobiele bronnen (route gevaarlijke stoffen). Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Er wordt bij externe veiligheid onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10^-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Deze kans mag niet groter zijn dan eens in de miljoen jaar. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10^-6 als grenswaarde.

Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand/het invloedsgebied van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp.

Onderzoek

In het plangebied is sprake van kwetsbare objecten. Om die reden dient het aspect externe veiligheid te worden getoetst.

Risicobedrijven

Zoals op onderstaande uitsnede van de risicokaart te zien is, zijn in de omgeving van het plangebied geen inrichtingen aanwezig waarvan de risicocontouren de plangrens overschrijden. De inrichtingen die op de uitsnede hieronder zijn te zien liggen ruim op voldoende afstand. Er liggen geen transportroutes van gevaarlijke stoffen of buisleidingen in de nabijheid.

Uitsnede risicokaart met globale aanduiding plangebied middels blauwe cirkel (bron: risicokaart.nl)

Conclusie

Het aspect externe veiligheid levert geen belemmeringen op voor onderhavige ontwikkeling.

In het plangebied of in de directe omgeving daarvan bevinden zich geen kabels en leidingen die in dit bestemmingsplan moeten worden opgenomen of die belemmeringen met zich meebrengen. De planlocatie ligt niet binnen een indicatieve zone langs een hoogspanningslijn, waarbinnen geen objecten voor permanent verblijf mogen worden opgericht. Er zijn in de omgeving geen zendmasten (GSM, UMTS, e.d.) waarvan de elektromagnetische straling de planlocatie kan beïnvloeden.

In december 2015 is het nieuwe Nationaal Waterplan vastgesteld. Het Nationaal Waterplan verankert het nieuwe waterbeleid voor de komende 6 jaar met een vooruitblik naar 2050. Onderdeel zijn de Deltabeslissingen (waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimtelijke adaptatie), de Beleidsnota Noordzee met ruimtelijk plan, de verankering van waterafspraken uit het Energieakkoord, de Natuurvisie, de Internationale Waterambitie en de plannen en maatregelenprogramma's waarmee we voldoen aan de Europese eisen voor waterkwaliteit, overstromingsrisico's en het mariene milieu. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Vanuit de verantwoordelijkheid voor het watersysteem verankert het Rijk de volgende principes:

• Integraal waterbeheer. Het kabinet houdt vast aan een integrale aanpak van de wateropgaven, door opgaven op het gebied van waterkwantiteit (waterveiligheid en wateroverlast), waterkwaliteit en gebruik van (zoet)water in natte en droge situaties in samenhang te beschouwen.
• Afwenteling voorkomen. Het kabinet wil voorkomen dat waterkwantiteits- en waterkwaliteitsproblemen worden afgewenteld in de ruimte en de tijd, zoals het afwentelen van bovenstrooms veroorzaakte waterkwaliteitsproblemen op benedenstrooms gelegen wateren. Om afwenteling te voorkomen, maken beheerders onderling afspraken over acceptabele hoeveelheden en de kwaliteit van het te ontvangen water. Om afwenteling te voorkomen gelden ook de volgende tritsen:
• Vasthouden-bergen-afvoeren. Op basis van deze trits wordt water zo lang mogelijk vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater, om wateroverlast en overstromingen te voorkomen en in droge periodes zo lang mogelijk te beschikken over gebiedseigen water. Zo nodig wordt water tijdelijk geborgen. Als vasthouden en bergen niet meer mogelijk zijn, wordt het water afgevoerd naar elders. Deze trits voorkomt afwenteling van het regionale watersysteem naar het hoofdwatersysteem. Rijkswaterstaat maakt op basis van deze trits afspraken met regionale beheerders over afvoer van water uit het regionale watersysteem naar het hoofdwatersysteem.
• Schoonhouden-scheiden-schoonmaken. Bij deze trits gaat het er in de eerste plaats om het water zo schoon mogelijk te houden. In de tweede plaats blijven schoon en vuil water zo veel mogelijk gescheiden. Als laatste, wanneer schoon houden en scheiden niet meer mogelijk zijn, kan het schoonmaken van verontreinigd water aan de orde zijn (preventieladder Beleidsnota Drinkwater).
• Ruimte en water verbinden. Bij de aanpak van wateropgaven en de uitvoering van maatregelen vindt vooraf afstemming plaats met de andere relevante ruimtelijke opgaven en maatregelen in het gebied. Het doel is dat de scope, programmering en financiering zo veel mogelijk op elkaar aansluiten of elkaar versterken. Met deze aanpak is het vaak mogelijk het waterbeheer te verbeteren en tegelijk de economie en de leefomgeving te versterken tegen lagere kosten.

Het plangebied valt binnen het beheersgebied van Waterschap Vallei en Veluwe. Waterschap Vallei en Veluwe heeft in november 2021 het Blauw Omgevingsprogramma (BOP) vastgesteld. Het BOP is de tactische uitwerking van de Blauwe omgevingsvisie (BOVI2050). Met als overkoepelend thema 'een waardevolle leefomgeving', worden de maatschappelijke thema's klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie en biodiversiteit, gekoppeld aan de drie waterprincipes en geïntegreerd in vier gebiedsprogramma's. Veenendaal valt binnen het gebiedsprogramma Gelderse Vallei. In en rondom Veenendaal zijn de volgende doelen opgesteld:

• Op orde houden van de waterkeringen. Na realisatie van de Grebbedijk is het doel om met gebiedspartners na te denken over toekomstige functies en status van de Slaperdijk.
• Klimaatadaptatie maatregelen uitvoeren in bestaand stedelijk gebied door het bevorderen van een klimaatadaptieve inrichting van openbare- en particuliere terreinen.
• Energiewinning zoals thermische energie uit oppervlaktewater, wind en zon, gekoppeld aan de gemeentelijke Transitievisie Warmte.
• Verkennen principe klimaatmantels (bufferen van hemelwater) rond stedelijke kernen FoodValley.

Het bouwplan heeft geen invloed op waterkeringen of oppervlakte water. Door het verwijderen van de aanwezige verharding ontstaat een klimaatvriendelijke ontwikkeling. Daarnaast zal de ontwikkeling ook klimaatadaptieve maatregelen bevatten aansluitend op de hedendaagse regels en eisen en opvattingen.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening is voor dit ruimtelijke plan een watertoetsproces doorlopen in het beheergebied van Waterschap Vallei en Veluwe. De watertoets is als bijlage 5 toegevoegd bij deze toelichting.

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de gemeente en waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. De inzet daarbij is om in elk afzonderlijk plan met maatwerk het reeds bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed toe te passen en uit te voeren.

Uit de watertoets blijkt dat het plangebied in een gebied ligt met de volgende waterbelangen;

1. 1. Leggerwatergangen met beschermingszones
2. 2. Waterkeringen met beschermingszones.

In het ontwerp is rekening gehouden met de waterkering. Er is een dubbelbestemmingstrook opgenomen aan de zijde van de Slaperdijk waar niet gebouwd mag worden. Verder is een gebiedsaanduiding 'onderhoudsstrook' van 5 meter breed aangehouden langs de leggerwatergang in het westen van het plangebied. Daarmee wordt voldaan aan de regelingen ter plaatse.

Verder gelden de volgende uitgangspunten voor het plan:

• Hemelwater dient op eigen terrein te worden geborgen en/of geïnfiltreerd. Hiervoor is voldoende ruimte. dit zal in het kader van de omgevingsvergunningsprocedure verder worden gedimensioneerd.
• Rekening houden met de hoogteligging van omliggende terreinen. Er mag geen water op de omliggende terreinen worden afgevoerd.
• Vuilwater woningen dient op een verzamelleiding op het gemeentelijk riool te worden aangesloten.
• Vuilwater dient gescheiden te worden aangeboden, iedere woning op een eigen aansluiting.
• Huidige persleiding met pompput is geschikt voor gemiddeld 3 à 5 woningen en voldoet daarmee.
• Er wordt geen gebruik gemaakt van uitlogende materialen, zoals koper, zink, lood, nikkel en chroom.
• Als uitgangspunt geldt een vloerpeil van 0,30 m boven de as van de weg.

Conclusie

Met inachtneming van het voorgaande vormt het aspect water geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

Inleiding

De bescherming van plant- en diersoorten alsmede de bescherming van bepaalde natuurgebieden (Natura 2000-gebieden) is geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Daarnaast is de gebiedsbescherming vastgelegd in provinciale verordeningen, waaronder de bescherming van Natuurnetwerk Nederland. Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden nagegaan of als gevolg van de ontwikkeling sprake is van overtreding van de geldende natuurwet- en regelgeving. Hierbij moet worden aangetoond dat van een negatief effect op beschermde natuurgebieden en -soorten geen sprake is of dat daarvoor een vergunning of ontheffing kan worden verkregen.

Onderzoek

In juni 2018 is er een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd. De volledige rapportage is als bijlage 6 toegevoegd aan deze bestemmingsplantoelichting. In deze paragraaf worden de belangrijkste conclusies besproken.

Uit het onderzoek blijkt dat algemene broedvogels kunnen broeden in het plangebied. Daarom dienen de werkzaamheden buiten het broedseizoen (15 maart - 15 juli) plaats te vinden. Indien de werkzaamheden toch binnen deze periode plaats vinden dient er voorafgaand aan de werkzaamheden een broedvogelcontrole te worden uitgevoerd. Worden daarbij broedvogels aangetroffen dan dienen de werkzaamheden uitgesteld te worden. Daarnaast dienen in het kader van de zorgplicht de volgende mitigerende maatregelen te worden getroffen;

1. 1. Werkzaamheden in het plangebied dienen met de minste schade voor aanwezige planten en dieren uitgevoerd te worden;
2. 2. De werkzaamheden dienen vanuit één richting te worden uitgevoerd zodat eventueel aanwezige dieren de tijd hebben voor de werkzaamheden uit te vluchten naar een nieuwe leefomgeving;
3. 3. Daarnaast dient zoveel mogelijk gebruik te worden gemaakt van bestaande wegen en paden.

Het aanvragen van een ontheffing van de Wet natuurbescherming is niet noodzakelijk.

In het kader van nabijgelegen Natura 2000-gebied is tevens een stikstofberekening uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 7 toegevoegd bij deze toelichting. Uit de uitgevoerde berekeningen van de aanleg- en gebruiksfase blijkt dat er geen rekenresultaten hoger zijn dan 0,00 mol stikstof/ha/j op de stikstofgevoelige habitattypen in de omliggende Natura 2000-gebieden. Er zijn daardoor geen nadelige milieueffecten te verwachten op de omliggende Natura 2000-gebieden. Geconcludeerd wordt dat significant negatieve effecten derhalve worden uitgesloten. Er is geen vergunning ten behoeve van de Wet natuurbescherming benodigd.

Conclusie

Met inachtneming van de beschreven mitigerende maatregelen, zijn negatieve effecten van de voorgenomen sloop op beschermde soorten uitgesloten. Er is geen aanleiding tot het uitvoeren van nader onderzoek. Het aspect natuur vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend plan.

Inleiding

Het plangebied bevindt zich op gronden die in het bestemmingsplan zijn aangeduid als 'Waarde - Grebbelinielandschap'. Op deze gronden gelden voorwaarden voor nieuwe ontwikkelingen om de landschapswaarden te beschermen. Deze zijn omschreven in het 'Beeldkwaliteitsplan Grebbelinie. Zien en gezien worden', opgesteld in april 2011. Op basis van dit beeldkwaliteitsplan mag voor het bouwen van bouwwerken geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de herkenbaarheid en de beleefbaarheid van de cultuurhistorisch waarden, deeluitmakende van de Grebbelinie.

Onderzoek

In het landschappelijk en stedenbouwkundig inpassingsplan, welke ten grondslag ligt aan onderhavig plan, is danig rekening gehouden met de cultuurhistorische waarde van de Grebbelinie. Het plangebied valt in de besloten linie (zie navolgende afbeelding). De besloten linie dient het contrast tussen de open aanvalszijde (oostkant) en de besloten verdedigingszijde (westkant) te versterken. In de besloten linie wordt ingezet op meer groen. Hierbij is het gewenst dat erven een rijke hoeveelheid erfbeplanting hebben, waardoor deze qua uitstraling aansluiten op de rijk aangeplante liniedijk. Het besloten karakter kan gerealiseerd worden door middel van het toevoegen van dichte erfbeplanting, bij voorkeur in de vorm van houtwallen/-singels en boscomplexjes. Gebiedseigen soorten die aansluiten op de historische beplanting van de Grebbelinie zijn belangrijk. Deze soorten zijn eiken, essen, elzen en wilgen.

Bron: Beeldkwaliteitsplan Grebbelinie

Rondom de liniedijk is het gewenst zo min mogelijk bebouwing te realiseren en de aanwezige bebouwing 'in te pakken' in hoog opgaande beplanting. Het is ongewenst dat het erf aan de liniedijk vastgroeit. Een compacte erfinrichting draagt eraan bij dat het stenige beeld naar de liniedijk wordt beperkt.

Conclusie

Met inachtneming van de voorgaande maatregelen vindt geen onevenredige aantasting plaats van de herkenbaarheid en de beleefbaarheid van de Grebbelinie. Daarmee vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

Inleiding

Door ondertekening van het verdrag van Valletta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet-zichtbare deel van cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Erfgoedwet is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij het plan te betrekken. Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast.

Onderzoek

Ter plaatse van het plangebied is een archeologisch bureau- en booronderzoek uitgevoerd door Bureau voor Archeologie. Dit onderzoek is als bijlage 8 toegevoegd bij deze toelichting. Uit het onderzoek volgt dat er in het plangebied archeologische waarden aanwezig kunnen zijn. Bij de realisatie van de drie vrijstaande woningen kunnen archeologische resten worden verstoord uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe tijd.

Aanbevolen wordt om een inventariserend veldonderzoek uit te voeren, in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Hiermee kunnen de in het noorden van het plangebied verwachte archeologische waarden van Dwarsweg en het bewoningslint gedocumenteerd worden.

Op basis van het inventariserend veldonderzoek (bijlage 9 bij deze toelichting) kan het volgende worden geconcludeerd: In de werkputten 1 tot en met 4 zijn geen sporen- of vondstconcentratie waargenomen. Evenmin zijn in werkput 1 stukjes houtskool, vuursteen- of ander bewerkt natuursteen gevonden, ook niet in de zeefresiduen uit de vijf zeefvakken. De restanten van de oudere akker gaat gezien het materiaal niet verder terug dan 18^e tot midden 20^e eeuw. De bodemvormende kenmerken wijzen erop dat het plangebied meer op de flank van een dekzandwelving bevindt en dat de top meer in noordwestelijke richting te zoeken is. Gezien het ontbreken van relevante archeologische sporen of een relevante vondststrooiing is geen archeologische vindplaats te definiëren.

Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat het plangebied kan worden vrijgegeven voor het voorgenomen gebruik.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

Inleiding

In Nederland bestaat geen wetgeving voor het voorkomen van hinder of schade door trillingen. Dit betekent niet dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen het aspect trillingen geen aandachtspunt is. De beoordeling van het aspect trillingen vindt zijn grondslag in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening. Hierin is de zorg voor een goede ruimtelijke ordening voorgeschreven. Om aan te kunnen tonen of er voor een beoogd plan sprake is van een goede ruimtelijke ordening is het noodzakelijk om mogelijke trillingshinder inzichtelijk te maken. Er is een aantal richtlijnen en beleidsregels die hiervoor worden gebruikt, namelijk:

1. a. SBR-richtlijn;
2. b. Beleidsregel trillingshinder spoor;
3. c. Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen;
4. d. Handreiking Industrielawaai en vergunningverlening.

De gebruikelijke gehanteerde afstand waarbinnen trillingshinder door spoor wordt getoetst is een zone tot 100 meter van het spoor. Uit verschillende trillinghinderonderzoeken blijkt dat buiten deze afstand tot het spoor meestal geen trillingsniveaus optreden boven de streefwaarde van V_max van 0,1. Binnen een afstand van 100 meter tot het spoor moet bij nieuwbouw rekening worden gehouden met spoortrillingen en het voorkomen van hinder hierdoor. Dat binnen een zone van 100 meter tot het spoor rekening gehouden moet worden met trillingen betekent niet dat er binnen deze zone altijd maatregelen nodig zijn.

Toetsing

Vanwege de korte afstand tussen het plangebied en het spoortraject Veenendaal West - Maarsbergen is voorzien in een onderzoek trillinghinder. Dit onderzoek is als bijlage 10 toegevoegd bij deze toelichting. Op basis van de verrichte metingen kan worden geconcludeerd dat aan de in het kader van trillinghinder in woningen na te streven waarden voor nieuwe situaties, zoals aangegeven in de Richtlijn deel B "Hinder voor personen in gebouwen door trillingen, Meet- en beoordelingsrichtlijn" van de Stichting Bouwresearch (SBR) van augustus 2006 wordt voldaan.

Op basis hiervan kan een acceptabel woonklimaat worden gewaarborgd zodat qua trillingen geen belemmeringen bestaan om het bestemmingsplan vast te stellen. Een nadere beschouwing is niet benodigd.

Conclusie

Het aspect trillingen vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

Dit bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.AMRHaarweg2-VA01 met de bijbehorende regels (en bijlagen) en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

In het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere soorten aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding. In de legenda zijn deze als "verklaringen" aangegeven (bijvoorbeeld kadastrale gegevens).

De regels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 (artikelen 1 en 2) bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk 2 (artikelen 3 tot en met 7) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden. Ook zijn dit hoofdstuk de dubbelbestemmingen opgenomen.
• Hoofdstuk 3 (artikelen 8 tot en met 13) bevat de algemene regels, waaronder een anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregels.
• Hoofdstuk 4 (artikelen 14 en 15) bevat de overgangs- en slotregel.

Regels in verband met de bestemmingen

De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen (indien aanwezig);
• afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
• specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
• afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (indien aanwezig);
• wijzigingsbevoegdheid (indien aanwezig).

Bestemmingsomschrijving

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.

Bouwregels

De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de goot- en bouwhoogten.

Nadere eisen

Het is mogelijk om in bepaalde gevallen (wanneer dit nodig is in het kader van een goede ruimtelijke ordening) aan de mogelijkheden die in de bouwregels zijn beschreven nadere eisen te stellen. De omstandigheden waaronder deze eisen worden gesteld moeten dan wel duidelijk zijn geformuleerd. Een voorbeeld van een nadere eis is het moeten overleggen van een beplantingsplan.

Afwijken van de bouwregels

Door het opnemen van een afwijkingsregeling bestaat de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de algemeen toegestane bouwregels. In een afwijkingsregeling wordt opgenomen waarvan afwijking wordt verleend, de maximale omvang van de afwijking die kan worden toegestaan en eventuele voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning tot afwijken wordt verleend. Een voorbeeld is een afwijkende goot- en/of bouwhoogte in een bepaalde situatie.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om, onder meer door middel van 'vergunningsvrij bouwen'.

Specifieke gebruiksregels

Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is. Zo is in de bestemming 'Agrarisch' mogelijk gemaakt dat bepaalde bedrijfswoningen als zogenaamde 'plattelandswoningen' mogen worden bewoond, waarbij de bewoners geen functionele binding meer hoeven te hebben met het agrarische bedrijf op het perceel.

Afwijken van de gebruiksregels

Onder afwijken van de gebruiksregels wordt het mogelijk gemaakt een bepaalde vorm van gebruik toch onder de bestemming te laten vallen. Een afwijking van een gebruiksregel mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Het betreft dus altijd gebruik dat inherent is aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Specifieke inrichtingsactiviteiten, niet bestaande uit bouwen (dat is immers al onder de bouwregels beschreven), dienen soms aan een omgevingsvergunning te worden gebonden. Hiervan zal sprake zijn als bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden van invloed kunnen zijn op in de specifieke bestemming voorkomende bijzondere omstandigheden. Voorbeelden van deze omstandigheden zijn cultuurhistorische- of landschappelijke waarden. Deze waarden kunnen met een omgevingsvergunningstelsel worden beschermd. De regeling is nadrukkelijk niet bedoeld om alle werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden geheel uit te sluiten. Concreet kan je denken aan bijvoorbeeld het moeten aanvragen van een vergunning voor het afgraven of egaliseren van gronden of het vellen van bos in de bestemming 'Natuur'.

Voorwaardelijke verplichting

Het kan voorkomen dat een bepaald gebruik van gronden kan worden toegestaan, mits er maatregelen worden genomen om hinder naar de omgeving te voorkomen. Bijvoorbeeld het realiseren van opslag op een perceel, maar om dit te mogen doen moet eerst een groene haag om het perceel gerealiseerd worden. De voorwaarde dat eerst een haag moet worden gerealiseerd, voordat het perceel als opslag mag worden gebruikt, noemt men ' voorwaardelijke verplichting'. Dergelijke voorwaarden worden met name toegepast bij landschappelijke inpassing in het buitengebied, maar ze kunnen ook in andere gevallen worden gebruikt.

Wijzigingsbevoegdheid

Door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om het bestemmingsplan te wijzigen (binnenplanse wijziging). Het kan dan gaan om het wijzigen van een op een perceel gelegde bestemming, maar ook bijvoorbeeld het wijzigen of vergroten van een bouwvlak (met bijbehorende bouwmogelijkheden).

De inleidende regels (hoofdstuk 1) en de overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4) worden hier verder niet toegelicht. Voor de overige bestemmingen volgt in de volgende paragraaf een inhoudelijke beschrijving.

In het plangebied zijn drie bestemmingen weergegeven. Daarnaast kent het plangebied twee dubbelbestemmingen. Hieronder volgt een beschouwing van deze bestemmingen.

De bestemming Groen wordt gebruikt voor gebieden waar bosgebied, bermen, plantsoenen, water en dergelijke zijn gesitueerd. Bouwen van gebouwen, met uitzondering van nutsgebouwen, is niet toegestaan om het groene karakter van het gebied te behouden. Wel zijn enkele bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals speeltoestellen, kunstobjecten, lichtmasten en dergelijke mogelijk. Overkappingen van maximaal 10 m² zijn toegestaan. Om te voorkomen dat de gebieden die zijn bestemd als Groen helemaal zouden kunnen worden volgebouwd is een maximum van 2 overkappingen per bestemmingsvlak ingesteld.

De bestemming Water is bedoeld voor water- en waterhuishoudkundige voorzieningen, infrastructuur, groenvoorzieningen en additionele voorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Enkel bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegestaan met een maximale bouwhoogte van 6 meter.

Algemeen

In het plangebied komen diverse typen woningen voor. Dit onderscheid in woningtype komt tot uiting in verschillende woonbestemmingen.

Voor het buitengebied worden twee woonbestemmingen gebruikt. Er wordt onderscheid gemaakt in:

• Wonen - B1 voor vrijstaande woningen, en
• Wonen - B2 voor aaneengebouwde woningen.

Dit onderscheid in woonbestemmingen zorgt ervoor dat woningtypen niet kunnen worden uitgewisseld en dat de gewenste stedenbouwkundige structuur wordt gehandhaafd.

Hieronder worden de woonbestemmingen uitgelegd. Om in de uitleg niet in herhaling te vallen wordt eerste woonbestemming (Wonen - B1) volledig besproken. Bij de opvolgende bestemmingen wordt aangegeven waar de verschillen zitten.

Wonen - B1

Functies

Binnen de bestemming Wonen - B1 is wonen toegestaan. Tevens mag een beroep of bedrijf aan huis worden uitgeoefend. Het is daarnaast toegestaan om op de gronden met deze bestemming tuinen, erven en paden aan te leggen. Ook zijn waterhuishoudingsvoorzieningen toegestaan en mag er geparkeerd worden op eigen terrein.

Bouwmogelijkheden

De Bouwregels maken onderscheid in regels voor:

1. 1. algemeen (5.2.1);
2. 2. hoofdgebouwen (5.2.2);
3. 3. bijbehorende bouwwerken (5.2.3);
4. 4. overige bouwwerken (5.2.4).

Algemeen

In algemene zin wordt bepaald dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd.

Hoofdgebouwen

Binnen de bestemming Wonen - B1 mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Er mag niet meer dan één woning binnen een bouwvlak worden gebouwd, waarbij het hoofdgebouw in het bouwvlak moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd, tenzij er op het bouwvlak een maximaal bebouwingspercentage staat aangegeven. Met dit percentage wordt de maximale oppervlakte van het hoofdgebouw begrensd.

Voor de woningen is een generieke maximale inhoud aangegeven van 800 m³. Hierop zijn twee uitzonderingen mogelijk. In bestaande gevallen is de grotere bestaande inhoud toegestaan. Ook is het mogelijk dat een grotere inhoud is aangegeven met een aanduiding.

Voor de goot- en bouwhoogte is in de regels een standaard hoogte gegeven. Indien bestaande hoofdgebouwen hoger zijn dan deze standaard hoogte, dan is de bestaande goot- en bouwhoogte de maximaal toegestane hoogte.

Als hoofdgebouwen afgedekt worden met een kap, dan moet worden voldaan aan de in de regels voorgeschreven dakhelling.

Als een hoofdgebouw op een hoekperceel wordt gesloopt, moet de voorgevel van het vervangende hoofdgebouw aan dezelfde zijde van het bouwvlak worden gebouwd als het geval was bij het bestaande hoofdgebouw. Met deze regeling wordt beoogd de karakteristiek en de kwaliteit (zowel vanuit ruimtelijk-stedenbouwkundig oogpunt, maar ook vanuit woonplezier beschouwd) te waarborgen.

Dakkapellen zijn toegestaan op hoofdgebouwen. Op basis artikel 2 lid 4 van bijlage II van het Bor is het bouwen van een dakkapel in het achterdakvlak of een niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak vergunningvrij. Voor het bouwen van een dakkapel in het dakvlak van de voorgevel of in een dakvlak van een naar de openbare weg gekeerde zijgevel, zijn regels in het bestemmingsplan opgenomen. Hierbij is grotendeels aangesloten bij de criteria uit de Nota Ruimtelijke Kwaliteit.

Bijbehorende bouwwerken

Uitbreidingen van het hoofdgebouw met aan- of uitbouwen en al dan niet aangebouwde bijgebouwen en overkappingen worden onder de noemer 'bijbehorend bouwwerk' geschaard. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken is zoveel mogelijk aangesloten op de regeling 'vergunningsvrij bouwen' uit de bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht.

De regeling die het bestemmingsplan omvat is echter op een aantal punten ruimer:

• Bouwen voor de voorgevel.
  Er mag in sommige gevallen op minder dan 1 meter van de voorgevel of voor de voorgevel worden gebouwd:
  1. 1. indien de locatie is opgenomen in het bouwvlak;
  2. 2. indien de bestaande bebouwing op minder grote afstand dan 1 m van de voorgevel staat;
  3. 3. indien de bijgebouwen die voor de voorgevel staan zijn aangeduid op de verbeelding;
  4. 4. erkers die voldoen aan de gestelde voorwaarden.
• Bouwen tot in de grens met het openbaar gebied.
  Er mag binnen de bestemming wonen bij hoekpercelen tot in de grens van het openbaar gebied worden gebouwd, terwijl volgens de regeling uit het Besluit Omgevingsrecht naast de voorgevelgrens ook de zijgevelgrens in acht moet worden genomen. Dit is in sommige gevallen echter onnodig beperkend, bijvoorbeeld wanneer een woning grenst aan een openbare brandgang of een parkeerterrein. Overigens wordt op de meeste hoekpercelen de bestemming Tuin toegepast zodat daar geen bijbehorende bouwwerken kunnen worden gebouwd.

• Ondergronds bouwen.
  Ondergronds bouwen is niet alleen binnen het gehele bouwvlak toegestaan, maar ook buiten het bouwvlak. Er dient dan wel onder een bijbehorend bouwwerk gebouwd te worden, waarbij een maximum van 30 m² geldt.

Overige bouwwerken

Met het begrip 'overige bouwwerken' wordt bedoeld: een bouwwerk dat geen gebouw is en ook geen overkapping. Concreet zijn maximale hoogtematen voorgeschreven voor vlaggenmasten, antennemasten en andere overige bouwwerken. De erfafscheidingen en terreinafscheidingen worden niet geregeld, aangezien enkel in lijn van het inchtingsplan gebouwd mag worden. Hierin is opgenomen dan enkel groene erfafscheidingen zijn toegestaan vanwege de belangrijke cultuurhistorische waarde in het gebied.

Afwijken van de bouwregels

Binnen de bestemming Wonen - B1 is een aantal voor het buitengebied specifieke afwijkingsbevoegdheden opgenomen.

Afwijken van de inhoudsmaat woning

Het bevoegd gezag kan afwijken van de voorgeschreven inhoudsbepaling van een woning. De inhoud mag dan met maximaal 15% worden vergroot tot een maximum van 800 m³. Deze vergroting moet zorgvuldig in het landschap worden ingepast.

Afwijken oppervlakte bijgebouwen met sloopvoorwaarde

Deze afwijkingsbevoegdheid maakt het mogelijk om een groter oppervlak aan bijgebouwen te bouwen dan de hiervoor beschreven bevoegdheid mogelijk maakt. De belangrijkste voorwaarde is dat de overige nog op het perceel staande, niet voor bewoning bestemde gebouwen, worden gesloopt. Er mag dan maximaal 50% van de oppervlakte van de gesloopte bebouwing worden terug gebouwd, tot een maximum van 200 m². Deze gebouwen moeten wel zorgvuldig landschappelijk worden ingepast.

Gebouwen die zijn aangemerkt als beschermd monument in de zin van de Monumentenwet of de gemeentelijke monumentenverordening mogen niet worden gesloopt. Gebouwen die nog goed gebruikt kunnen worden hoeven ook niet gesloopt te worden.

In totaal mag er niet meer dan 200 m² op het perceel aan bijgebouwen staan. Als cultuurhistorische gebouwen niet mogen worden gesloopt vanwege hun monumentale status, wordt de oppervlakte van deze gebouwen meegeteld in het maximum van 200 m². Dit is om verstening van het buitengebied te voorkomen.

Specifieke gebruiksregels

Zoals in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, is beroep of bedrijf aan huis toegestaan binnen de woonbestemming. Wel worden er enige voorwaarden aan dit gebruik gesteld. Zo mag 40 % van de brutovloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief bijbehorende bouwwerken, worden gebruikt voor een beroep of bedrijf aan huis. Bij deze oppervlakte wordt ook de oppervlakte van het hoofdgebouw op de verdieping meegerekend.

Het is alleen toegestaan om beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten te verrichten aan huis die opgenomen zijn in de staat van bedrijfsactiviteiten Bedrijf aan huis. De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen horeca of detailhandel inhouden, behalve als het gaat om verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van het beroep of bedrijf.

De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis mag alleen worden uitgeoefend door de bewoners van de woning waar de activiteit plaatsvindt.

Door de uitoefening van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mogen de verkeersbewegingen niet onevenredig toenemen in de directe omgeving. Daarbij moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dit dient in de eerste plaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. In gevallen waar dit niet mogelijk is dient voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig te zijn. Voor de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen buitenopslag plaatsvinden.

Afwijken van de gebruiksregels

Het gebruik van een woning voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen is een verboden gebruik. Het bevoegd gezag heeft de bevoegdheid om dit gebruik toch toe te staan. Dit mag alleen als het hoofdgebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt. Het gebruik moet qua uitstraling en ruimtelijke werking overeenstemmen met die van de woonfunctie. Het gebruik voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen mag de belangen niet onevenredig schaden van eigenaren en gebruikers van de gronden waarop dit veranderde gebruik plaatsvindt of die in de nabijheid daarvan liggen.

De voor 'Waarde - Grebbelinielandschap' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, herstel en bescherming van de herkenbaarheid en de beleefbaarheid van de cultuurhistorische waarden, deeluitmakende van de Grebbelinie zoals beschreven in het beeldkwaliteitsplan Grebbelinie zoals bijgevoegd in de bijlagen van de regels.

In de regels is opgenomen onder welke voorwaarden kan worden afgeweken van de bouw- en gebruiksregels en onder welke voorwaarden in relatie tot de dubbelbestemming de geldende bestemming kan worden gewijzigd.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor waterkering en waterhuishouding, met de daarbij behorende voorzieningen. Er mag enkel ten behoeve van de waterkering en waterhuishouding worden gebouwd. Hier kan bij omgevingsvergunning van worden afgeweken.

De gronden met de aanduiding 'specifieke vorm van groen - onderhoudsstrook' blijven daar waar de strook grenst aan open water, ten behoeve van onderhoud vrij van bebouwing en opgaande beplanting.

Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingen, procedureregels en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht.

Parkeren

In de overige regels is een parkeerregeling opgenomen. Deze regeling houdt in dat een omgevingsvergunning voor bouwen of een omgevingsvergunning voor het afwijking van het bestemmingsplan slechts wordt verleend indien voldoende parkeergelegenheid is gerealiseerd, conform het gemeentelijk beleid. Hier kan onder voorwaarden van worden afgeweken.

Op basis van artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk worden gemaakt door het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn, omdat er anders sprake is van een oneigenlijke bestemming.

Het voorliggende plan wordt gerealiseerd op particulier initiatief. De gemeente en de initiatiefnemer hebben een anterieure overeenkomst gesloten waarin de rechten en plichten van zowel de ontwikkelaar als de gemeente zijn aangegeven, alsmede de definitieve regeling van kostenverhaal. Met deze overeenkomst is het plan verzekerd van kostendekking, het opstellen van een exploitatieplan is daarom overeenkomstig artikel 6.12, lid 2 onder a. van de Wet ruimtelijke ordening niet nodig. Gesteld kan worden dat er geen verplichting is om tegelijkertijd met de ruimtelijke procedure een exploitatieplan op te stellen.

De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is hiermee aangetoond.

Overleg en inspraak

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening heeft het college van burgemeester en wethouders, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, overleg gevoerd met, het waterschap en de provincie.

Algemeen

Naast bestuurlijke instanties zijn ook de direct omwonenden op de hoogte gebracht van het plan door de initiatiefnemer. De omwonenden hebben schriftelijk aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de voorgenomen plannen. Deze verklaring is opgenomen als bijlage 11 bij het bestemmingsplan.

Provincie

Volgens de omgevingsverordening ligt de ontwikkellocatie binnen de kernrand zone, echter gelden de regels ook voor bestaande stedelijke functies in het landelijke gebied. De instructieregel is opgenomen en er is aan getoetst.

De cultuurhistorische waarde van de Grebbelinie dient terug te komen in het ontwikkelgebied. De erfafscheidingen dienen dan ook groen te zijn en te blijven. Het landschappelijk inpassingsplan en de regels zijn hierop aangepast.

Ten slotte zijn de opmerkingen over de waterkering, de Slaperdijk, verwerkt. Zo is in de toelichting in paragraaf 2.2 sub c Zone - Rijkswaterstaat vervangen door Zone Slaperdijk en is in paragraaf 3.2.1 de titel van artikel 2.8 gewijzigd van 'Beschermingszone drinkwater' in 'Vrijwaringszone regionale waterkering'.

Waterschap

Op verzoek van het waterschap is de missende watertoets opgenomen in de bijlagen van de toelichting. Verder is de A-watergang opgenomen op de verbeelding en is voor de gronden de bestemming 'Water' opgenomen met de daarbij behorende beperkende regels, zoals een vrij te houden onderhoudsstrook. Verder zal het waterschap zorg dragen voor het onderhoud van de watergang en de bijbehorende duiker.

Gemeente Veenendaal

Op verzoek van de gemeente Veenendaal zal de gemeente Utrechtse Heuvelrug de direct omwonenden informeren over de terinzagelegging van voorliggend bestemmingsplan.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan Haarweg 2, Overberg heeft van 24 februari 2023 tot 13 april 2023 ter inzage gelegen. Het plan is een week langer ter inzage gelegd om correct aan te sluiten op de termijn van de ter inzage legging van het Besluit ontheffing Hogere Waarde dat eveneens genomen is voor dit plan. Er zijn geen zienswijzen ingediend op het plan.

Ambtshalve aanpassing

Er is één ambtshalve aanpassing doorgevoerd in het bestemmingsplan na afronding van de ontwerpfase. De begrenzing van de gebiedsaanduiding 'wetgevingzone - voorwaardelijke verplichting' is van vier kleine gebieden samengevoegd tot één geheel gebied om onduidelijkheid te voorkomen waar welk onderdeel van de wetgevingzone geldt. Dit betreft een ondergeschikte niet inhoudelijke wijziging.

Het betrekken van toezicht en handhavingsaspecten bij het opstellen en vaststellen van bestemmingsplannen is belangrijk, omdat het de manier is om de ruimtelijke ordening ontwikkelingsbestendiger te maken.

Daarom wordt bij de actualisering van dit bestemmingsplan voorafgaand waar mogelijk een zo goed mogelijk beeld verkregen van de huidige planologische situatie en ontwikkelings- / afwijkingsmogelijkheden, de in de afgelopen 10 jaar aangevraagde en verleende afwijkingen / omgevingsvergunningen en de in de afgelopen tien jaar verrichte handhavingsacties en verleende gedoogbeschikkingen. Dit onderzoek past volledig binnen de verplichtingen uit onder andere de artikelen 3:2 en 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De investering betreft de invulling van de preventieve toezicht en handhavingsverplichting.

De kwaliteit van de preventieve toezicht en handhavingsverplichting beïnvloedt rechtstreeks de impact en de gevolgen van de repressieve toezicht- en handhavingsverplichting (1) en daarmee de houdbaarheid van het op te stellen en vast te stellen bestemmingsplan. Het is om die reden dat in het bestemmingsplan de nadruk op de preventieve aspecten is gelegd. Daarvoor is het bestemmingsplan het middel bij uitstek."

Ad voetnoot 1:

Repressieve toezicht en handhaving ligt wettelijk vast en leidt allereerst tot de te beantwoorden vraag of de afwijking/overtreding kan worden gelegaliseerd. Dat kan meer verruiming van het bestemmingsplan tot gevolg hebben dan dat met het bestemmingsplan oorspronkelijk is bedoeld. Dat zelfde geldt voor de discretionaire bevoegdheid om afwijkingen te gedogen. Als er niet voor legalisering dan wel gedogen wordt gekozen, kan er weliswaar met gebruikmaking van de repressieve handhavingsmiddelen (last onder dwangsom, last onder bestuursdwang, strafrechtelijke boete dan wel een bestuurlijke boete; de boetes waar van toepassing uiteraard) een aanmerkelijke kans worden gecreëerd op beëindiging van de afwijking/overtreding.