In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Tuindorpweg 10, Maarn met identificatienummer NL.IMRO.1581.MAAtuindorpweg10-va01 van de gemeente Utrechtse Heuvelrug;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm en bouwkundig onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw maar er functioneel onderdeel van uitmaakt; onder aanbouw wordt mede verstaan een bij de oorspronkelijke bouw optioneel aangeboden en ook daadwerkelijk gebouwde aanbouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw

professioneel archeoloog die op basis van de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie bevoegd is om archeologisch onderzoek uit te voeren en/of Programma's van Eisen op te stellen en te toetsen;

de aan een gebied toegekende waarde die wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van sporen van menselijk handelen in het verleden die in de grond zijn achtergebleven, bijvoorbeeld potscherven, resten van voedselbereiding, graven, maar ook verkleuringen in de grond die duiden op bewoning of infrastructuur;

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen;

in rapportvorm vervat verslag van een volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen verricht archeologisch onderzoek, op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken over de archeologische waarde van een terrein;

gronden waar archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn;

de achtergevel van het hoofdgebouw zonder aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen of vergrotingen van het hoofdgebouw;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een (deel van een) gebouw, bedoeld voor veelal kortdurend recreatief nachtverblijf door een persoon, gezin of andere groep van personen, die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben; onder recreatief nachtverblijf is in ieder geval niet begrepen permanente bewoning door eenzelfde persoon, gezin of andere groep van personen;

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van producten en goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen;

een bedrijf dat in een (gedeelte van) een woning en/of bijgebouwen wordt uitgeoefend en gericht is op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten, door de bewoner van de woning, met dien verstande dat de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een dienstverlenend beroep op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, ontwerptechnisch of kunstzinnig gebied, dat in een woning en/of de bijgebouwen wordt uitgeoefend door de bewoner van de woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1. a. bij bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning, tenzij in de regels anders is bepaald;
2. b. bij gebruik: gebruik zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan, tenzij in de regels anders is bepaald.

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een gebouw dat, zowel in bouwkundige als in functionele zin ondergeschikt is aan en ten dienste staat van een hoofdgebouw en niet geschikt is voor bewoning;

een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één of meerdere huishoudens door hulpbehoevenden op het fysieke, psychische en/of sociale vlak eventueel met extra zorg en/of begeleiding, met bijbehorende voorzieningen, zoals een gemeenschappelijke ruimte en kantoor;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een voor mensen toegankelijk deel van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd, zulks met uitzondering van onderbouwen en kappen. De eerste bouwlaag is de bouwlaag op de begane grond;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolgde de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel,tuincentrum en supermarkt;gebouw:

een uitbouw aan een woning, die zich bevindt aan de gevel van een woning en ondergeschikt is aan de massa van het hoofdgebouw

het bedrijfsmatig, of in een omvang alsof die bedrijfsmatig is, prostitutie aanbieden door een natuurlijke persoon of rechtspersoon, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend, zoals escortservices en bemiddelingsbureaus;

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan, is toegestaan;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebruiken, het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven;

een (deel van een) gebouw blijvend bestemd voor recreatief nachtverblijf door groepen met overnachting in slaapzalen en/of -kamers en dagverblijf voor huishoudelijke werkzaamheden;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

het bewonen van eenzelfde woning door meerdere personen die ieder in een eigen ruimte een eigen huishouden voeren waarbij deze bewoners wezenlijke voorzieningen, zoals een entree, keuken en/of sanitaire ruimte, gemeenschappelijk gebruiken;

civieltechnisch werk voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen, waterkeringen en/of leidingen niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf;

de hoogte van het afgewerkte bouwterrein.

een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde eenzelfde maatvoering geldt;

een vergunning voor het uitvoeren van een project dat invloed heeft op de fysieke leefomgeving, op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo);

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden

een bouwwerk, omsloten door maximaal één, tot de constructie behorende wand en voorzien van een gesloten dak;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

bewoning van een ruimte als hoofdwoonverblijf, waarbij door betrokkene(n) niet aannemelijk is of kan worden gemaakt dat elders daadwerkelijk over een hoofdwoonverblijf wordt beschikt;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang als zij het bedrijfsmatig, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische- of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

de op of bij de weg behorende overige bouwwerken, zoals verkeerstekens, wegbebakening, bewegwijzering, verlichting, halteaanduiding, parkeerregulerende constructies, brandkranen, informatie- en reclameconstructies, rijwielstandaards, afvalcontainers, zitbanken, plantenbakken, communicatievoorzieningen, gedenktekens, telefooncellen en abri';

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm en bouwkundig kan worden onderscheiden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw maar er functioneel wel onderdeel van uitmaakt, alsmede een bij de oorspronkelijke bouw optioneel aangeboden en ook daadwerkelijk gebouwde uitbouw;

de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel of, indien het een gebouw betreft met meerdere zodanige gevels, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;

de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen;

een gebouw of gedeelte van een gebouw, bestaande uit een complex van ruimten, dat is bedoeld en dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken of het hart van scheidingsmuren;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen. Ter aanvulling op bovenstaande geldt het volgende:

1. a. indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie;
2. b. indien een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de bruto-vloeroppervlakte van de binnenruimte.

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor andere gevallen:
   de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkt terrein, waarbij plaatselijke niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

de kleinste afstand tussen de zijdelingse bouwperceelgrens en het bouwwerk.

De voor "Tuin" aangewezen gronden zijn uitsluitend bestemd voor:

1. a. Tuinen;

met daarbij behorend:

2. b. paden, waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeren op eigen terrein.

De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep- en of bedrijf aan huis;

met daarbij behorend:

2. b. tuinen en erven, paden, waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeren op eigen terrein.

De voor 'Leiding - Brandstof' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het transport van brandstof en daarbij behorende voorzieningen en belemmeringenstrook.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 5.2.1 ten behoeve van het bouwen ten dienste van de onderliggende bestemming(en), mits:

1. a. hierdoor geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van en de veiligheidssituatie rond de betreffende leiding;
2. b. ter zake daarvan vooraf advies van de leidingbeheerder is ingewonnen.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de bestemming 'Waarde - Archeologie 4' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval uit het plan wordt verwijderd, voor zover de -mede aan de hand van de gemeentelijke archeologische beleidskaart- geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Daar waar een hoofdgebouw, aan-, uit- of bijgebouw of overkapping niet voldoet aan de gestelde regels in hoofdstuk 2 gelden de bestaande afmetingen, afstanden en/of aantallen wooneenheden zoals deze zijn gerealiseerd of waarvoor een onherroepelijke bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning is verleend ten tijde van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan als maximaal toegestane afmetingen en/of afstanden.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- of aanduidingsgrenzen en van maatvoeringsregels niet meer dan 1 m bedraagt.

1. a. Het is verboden de in het plan begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemming(en);
2. b. Onder verboden gebruik wordt in elk geval verstaan:
   1. 1. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
   2. 2. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
   3. 3. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie, een escortbedrijf of een erotisch getinte vermaaksfunctie behoudens in het geval dat dit gebruik uitdrukkelijk is toegestaan;
   4. 4. een gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
   5. 5. een gebruik van aangebouwde bijgebouwen buiten het bouwvlak voor bewoning;
   6. 6. een gebruik van woningen voor kamerbewoning;
   7. 7. een gebruik van woningen voor bijzondere woonvormen;
   8. 8. een gebruik van 'bed & breakfast'-appartementen, recreatiewoningen, vakantie-appartementen, groepsaccommodatie, pensions en kampeerboerderijen voor permanente bewoning;

Het uitoefenen van een bed & breakfast in een (bedrijfs)woning is toegestaan, indien wordt voldaan aan de volgende regels:

1. a. niet meer dan 40% van de totale bruto vloeroppervlakte van de (bedrijfs)woning of bovenwoning, inclusief aan- of uitbouwen, aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen, voor de uitoefening van bed & breakfastvoorzieningen worden gebruikt, met een maximum van 60 m²;
2. b. de oppervlakte per bed & breakfastvoorziening dient minimaal 20 m² te bedragen;
3. c. het aantal bed & breakfastvoorzieningen mag maximaal 3 bedragen;
4. d. de activiteiten door de bewoners worden uitgeoefend;
5. e. per bed & breakfastvoorziening een zelfstandige sanitaire ruimte aanwezig is;
6. f. per bed & breakfastvoorziening geen zelfstandige keuken aanwezig is;
7. g. per bed & breakfastvoorziening een extra parkeerplaats op eigen terrein aanwezig is.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van:

1. a. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
2. b. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden voor het realiseren van balkons buiten het bestemmingsvlak, met dien verstande dat de overschrijding niet meer dan 1,5 meter mag bedragen en uitsluitend bij gestapelde woningen;
3. c. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van overige bouwwerken ten behoeve van kunstwerken en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
4. d. de regels ten aanzien van de hoogte van overige bouwwerken, en toestaan dat de bouwhoogte voor overige bouwwerken wordt vergroot tot niet meer dan 10 m.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, mits:

1. a. medische-, sociale- of welstandtechnische noodzaak aanwezig is;
2. b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad;
4. d. vanuit verkeerstechnisch oogpunt geen onveilige situaties ontstaan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10 %.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als "Regels bestemmingsplan Tuindorpweg 10, Maarn".

Op het perceel de Tuindorpweg 10 staat momenteel een voormalige agrarische bedrijfswoning met bijbehorende gebouwen. Een aantal van de bijbehorende gebouwen verkeerd in slechte staat. Initiatiefnemer heeft het plan opgevat de bestaande woning te slopen en daarvoor in de plaats twee nieuwe woningen te realiseren. De voormalige agrarische bijgebouwen die in slechte staat verkeren worden verwijderd.

Het bouwplan past niet binnen het vigerende bestemmingsplan, daarom voorziet het voorliggende bestemmingsplan in de planologisch-juridische randvoorwaarden voor de realisering.

Het plangebied wordt gevormd door het kadastrale perceel Maarn, sectie D, nummer 500, plaatselijk bekend als Tuindorpweg 10. Het perceel heeft een oppervlakte van circa 5.056 m².

Het plangebied wordt aan de westzijde begrensd door restaurant 't Vosje aan de Planetenbaan en vormt daarmee de oostelijke begrenzing van Maarn-noord. Aan de zuidzijde is de Tuindorpweg (en verder naar het zuiden) is de spoorlijn Utrecht-Arnhem en de rijksweg A12 gesitueerd.

Afbeelding 1: Het perceel Tuindorpweg 10.

Ten aanzien van de begrenzing van het plangebied valt het volgende op te merken. Het plangebied maakte voorheen onderdeel uit van een grotere agrarische bouwkavel. De overige delen van de agrarische bouwkavel die buiten het plangebied vallen, worden in de aankomende beheersverordening niet meer bestemd als bouwkavel. De eventuele vestiging van agrarische bedrijvigheid in de vorm van bedrijfsbebouwing zal in de aankomende beheersverordening dan ook niet meer mogelijk worden gemaakt.

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan “Maarn - Landelijk Gebied 1977”. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Maarn op 8 augustus 1977. Op basis van de plankaart kan worden gesteld dat de gronden de bestemmingen “Agrarisch bouwperceel”, en “Agrarisch gebied met Landschappelijke en Natuurwetenschappelijke waarde” hebben.

Afbeelding 2: Vigerend bestemmingsplan.

In hoofdstuk 2 wordt een algemene beschrijving van het plan weergegeven. De huidige ruimtelijke en functionele structuur van het gebied en de eventuele verschillen tussen het geldende planologische regime en de toekomstige manier van bestemmen wordt beschreven.

Hoofdstuk 3 geeft vervolgens het algemene ruimtelijke beleidskader weer. Het overkoepelende beleid op alle bestuursniveaus en welke invloed dit beleid heeft op het plangebied wordt hier beschreven.

Het volgende hoofdstuk (4) geeft de specifieke wet- en regelgeving weer op de verschillende onderdelen. Te denken valt aan beeldkwaliteit (welstand), wonen en milieu. Hierin is alleen het voor het plan relevante beleid opgenomen. Het overige beleid wordt niet benoemd.

In hoofdstuk 5 is de juridische uitleg opgenomen van de bestemmingen die in de regels zijn verwoord.

Tenslotte geeft hoofdstuk 6 inzicht in de haalbaarheid van het plan. Hier wordt gekeken naar de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid en ook wordt het aspect handhaving besproken.

Het te ontwikkelen perceel is gelegen in het overgangsgebied van de Utrechtse Heuvelrug en de Gelderse Vallei en bevindt zich tussen de woonkernen Maarn en Maarsbergen. Het gebied kan omschreven worden als een voorbeeld van de agrarische geschiedenis op de schrale zandgrond. Er is geen agrarische bedrijf meer op het perceel aanwezig. De boerderij wordt gebruikt als burgerwoning. De nog aanwezige schuren worden gebruikt ten behoeve van opslag.

Afbeelding 3: De bestaande bebouwing vanaf de Tuindorpweg.

Het plan voorziet in de bouw van 2 woningen. Het de bedoeling is om de tweede woning als zorgwoning te gaan gebruiken. Bij de vormgeving van het plan is daarmee rekening gehouden door de tweede woning qua situering en volume duidelijk ondergeschikt te maken aan de (hoofd)woning. Voor deze vormgeving is gekozen om de ruimtelijke impact van het plan op de omgeving te verminderen en daarbij tevens tot een goede landschappelijke inpassing te komen. De nieuwbouw zal de bestaande agrarische woning en een deel van de bestaande bijgebouwen vervangen. De oude kippenschuren en andere houten gebouwtjes worden verwijderd, waardoor het beeld vanaf de openbare weg aanzienlijk zal verbeteren. De oppervlakte van de te slopen bijgebouwen bedraagt circa 375 m².

De boerderij, met een oppervlakte van ongeveer 120 m², wordt vervangen door twee woningen, waarvan één een zorgwoning betreft. De bestaande werkschuur en een garage/berging blijven behouden. De oppervlakte van de nieuwe woningen bedraagt ongeveer 107 m² en 65 m².

De ontwerpuitgangspunten zijn traditioneel van opzet en wordt geacht te passen in de karakteristiek van de landelijke omgeving. De woningen worden op de Tuindorpweg georiënteerd. Daarachter blijft de schuur en de garage gehandhaafd. Hierdoor ontstaat een afgeschermde buitenruimte. Door de verwijdering van de oude overige bijgebouwen ontstaan doorzichten naar het achterliggende landschap.

Afbeelding 4: De toekomstige inrichting (indicatief).

Ontsluiting en parkeren

De hoofdontsluiting van het plangebied vindt plaats via de bestaande uitweg op de Tuindorpweg. Parkeren vindt geheel plaats op het eigen achtererf . Een groen herinrichtingsplan maakt onderdeel uit van de totale planvorming.

Woningen

De hoofdmassa van de woningen is opgebouwd uit 2 bouwlagen met kap met een sterk hellend zadeldak en wolfseinden. De eerste nieuw te bouwen woning wordt ongeveer in de voorgevelrooilijn geplaatst van de bestaande boerderij. De tweede woning wordt, om de ondergeschiktheid te accentueren, verder naar achteren geplaatst en heeft bovendien een kleiner volume.

De dakhelling van het dak ligt tussen de 40 en 50 graden en de nokrichting is loodrecht op de Tuindorpweg georiënteerd. De goothoogte bedraagt circa 3 m voor de woning en circa 2,8 m voor de zorgcomponent. De diepte en breedte van de eerste woning bedragen respectievelijk ongeveer 8,5 en 12,75 m en van de tweede woning ongeveer 6,3 en 9,3 m.

De twee nieuwe woningen hebben een inhoud van ongeveer 620 m³ en 280 m³.

Afbeelding 5: Indicatief gevelbeeld aan de voorzijde met links de eerste woning en rechts de tweede woning.

In een groot aantal landelijke, provinciale en gemeentelijke plannen en besluiten worden randvoorwaarden en uitgangspunten vermeld die van belang zijn voor de ontwikkeling van het gebied. In de navolgende paragrafen wordt in het kort ingegaan op de plannen en besluiten, voor zover deze van belang zijn voor onderhavig plan.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 in werking getreden. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 2040 (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040, die inspelen op de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven bepalen tot aan 2040. Het Rijk zet blijkens de SVIR het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland.

Het Rijk formuleert in de SVIR drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Gevolgen voor visie en planopzet
Het rijksbeleid dat voortvloeit uit de SVIR heeft geen consequenties voor de ruimtelijke ontwikkelingen die in dit plan zijn vervat.

Met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (1e tranche in werking getreden op 30 december 2011, 2e tranche per 1 oktober 2012) geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen en wordt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen uit de Nota Ruimte en voormalige PKB's in de regelgeving geborgd. Doel van dit Besluit is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) te verwezenlijken, dan wel te beschermen.

Het provinciale ruimtelijke beleid is recent vastgelegd in de op 4 februari 2013 vastgestelde Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS). In het provinciale beleid richt de provincie Utrecht zich nog steeds primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het landelijk gebied. Op die manier blijven de steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijven de karakteristieken van het landelijk gebied bewaard en worden zo nodig ontwikkeld.

In de Structuurvisie geeft de provincie Utrecht inzicht in de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de provincie tot 2028. De provincie zet in op beheerste groei en zorgvuldig ruimtegebruik. Rond steden en dorpen zijn daarom rode contouren gelegd. Het plangebied ligt binnen het stedelijk gebied van Maarn.

Doel van de PRV is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. De verordening bevat daartoe bepalingen die bij het opstellen van gemeentelijke bestemmingsplannen in acht moeten worden genomen. De PRV heeft alleen betrekking op nieuwe plannen en besluiten. Dit betekent dat geldende bestemmingsplannen niet onder de werking van de verordening vallen. De verordening bevat géén bepalingen die de burger rechtstreeks binden. Normen uit de verordening moeten eerst vertaald worden in een gemeentelijk planologisch besluit. Bij de PRV behoren kaarten. Op enkele daarvan staan aanwijzingen die van belang zijn voor het nu voorliggende plan.

Bodem en Water
Op kaart 1 (Bodem en Water) staat het plangebied aangegeven binnen de zone Infiltratiegebied Utrechtse Heuvelrug. Daarom geldt het afkoppelen van hemelwaterafvoer en infiltratie daarvan als uitgangspunt voor de ontwikkeling van de twee woningen binnen het plangebied.

Afbeelding 6: Bodem en water (plangebied binnen cirkel).

Cultuurhistorie
Op kaart 3 (Cultuurhistorie) is de locatie Tuindorpweg 10 aangegeven als CHS-archeologie. De ontwikkeling wordt daarom getoetst aan de gemeentelijke archeologische beleidskaart (zie paragraaf 4.7) en in de regels is een archeologische dubbelbestemming opgenomen. Op deze wijze worden de mogelijk aanwezige archeologische waarden beschermd.

Afbeelding 7: Cultuurhistorie.

Wonen en Werken
Het plangebied is ook aangegeven op kaart 4 (Wonen en Werken) als Stedelijke gebied. Binnen het plangebied is verstedelijking (woningbouw) daarom mogelijk.

Afbeelding 8: Stedelijke gebieden.

Landschap
De planlocatie behoort bovendien tot het landschap Utrechtse Heuvelrug, zoals aangegeven op kaart 7 (landschap) van de PRV. Zoals genoemd in de Bijlage Kernkwaliteiten landschap. Bij ontwikkelingen in het landschap van de Utrechtse Heuvelrug vraagt de provincie aandacht voor het in stand houden van het reliëf en voor het in stand houden van het samenhangend boscomplex. Het ter plaatse aanwezige landschap zal niet veranderen door de ontwikkeling.

Afbeelding 9: Landschap Utrechtse Heuvelrug.

Natuur
Tot slot is van belang dat het plangebied op kaart 8 (Natuur) is aangewezen als subTop-gebied. Dit betekent dat een ruimtelijk plan geen bestemmingen en regels mag bevatten die de waterhuishoudkundige situatie negatief beïnvloeden omdat veel natuurgebieden op dit moment veel schade lijden door (grond)watertekorten of door wateraanvoer van onvoldoende kwaliteit. Het gaat onder meer om grondwaterafhankelijke natuur langs de flanken van de heuvelrug. De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling is kleinschalig en voldoet aan de beleidsuitgangspunten voor een goede waterhuishouding (infiltratie /afkoppeling).

Afbeelding 10: Natuur.

Gevolgen voor visie en planopzet
Het onderhavige bestemmingsplan gaat uit van inbreiding en zorgvuldig ruimtegebruik. Door het ontwikkelen van vervangende woningbouw, in de vorm van 2 woningen (waarvan één met een zorgcomponent), wordt gebruik gemaakt van bouwmogelijkheden binnen de rode contour en wordt bovendien aangesloten op de in de omgeving voorkomende functies. Ten aanzien van de waterhuishouding wordt infiltratie toegepast zodat de planontwikkeling bijdraagt aan het voorkomen van verdroging van de Utrechtse Heuvelrug.

De structuurvisie geeft conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de hoofdlijnen van het (ruimtelijk) beleid voor het hele grondgebied van de gemeente Utrechtse Heuvelrug in de periode tot 2030. De ambitie van de gemeente komt tot uiting in het gekozen motto: 'Groen dus vitaal'. Natuur, landschap, cultuurhistorie en archeologie zijn, samen met de sociale kwaliteit van de dorpen, het uitgangspunt. Voor wonen, economische ontwikkeling, sport en recreatie is ruimte als dat in het verlengde van het uitgangspunt gevonden kan worden. Behouden en versterken van de bestaande kwaliteiten is de drager van de vitaliteit van de gemeente. De gekozen ambitie is op twee manieren beleidsmatig uitgewerkt: via zes thema's en via gebiedsgericht beleid. Toekomstige ontwikkelingen worden getoetst aan dit beleid.

De zes thema's zijn:

1. 1. Natuur over de heuvels
2. 2. Op de schouders van ons erfgoed
3. 3. Duurzaam bereikbaar
4. 4. Leefbare dorpen
5. 5. Vrije tijd op de Utrechtse Heuvelrug
6. 6. Maatwerk voor wonen en werken.

De eerste vijf thema's hebben geen betrekking op de kleinschalige ontwikkeling die in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt. Thema 6 gaat uit van bouwen voor de eigen bevolking van de gemeente en bovendien (naast andere uitgangspunten) op mogelijkheden voor verlenging van thuiswonen voor ouderen. Op bescheiden schaal wordt met de ontwikkeling bijgedragen aan de bouw van woningen voor de bevolking van de gemeente en door de “zorgcomponent” wordt het thuiswonen voor ouderen eveneens mogelijk gemaakt.

In de structuurvisie wordt de locatie aangeduid als "bebouwing binnen de rode contouren" (gebied 5.1 op kaart 1). Uit de “Lijst van begrippen” kan worden afgeleid dat de ruimte binnen de rode contour in beginsel bebouwd kan worden, maar waardevol groen gebied kan niet zomaar worden weggehaald. De mogelijk gemaakte kleinschalige ontwikkeling heeft geen betrekking op waardevol groen en verzet zich dus niet tegen de uitgangspunten van de Structuurvisie.

Afbeelding 11: Visiekaart Maarn behorende bij de Structuurvisie.

Gevolgen voor visie en planopzet
Met het voorliggende bestemmingsplan worden de juridisch-planologische voorwaarden geboden om de functie wonen binnen de rode contour te versterken.

In dit hoofdstuk wordt het specifieke beleid (4.2) en de wettelijke verplichtingen per sector (4.3) beschreven.

De welstandsnota beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug en dient als toetsingskader voor het welstandsadvies dat noodzakelijk is bij het verlenen van omgevingsvergunningen. Per kern zijn gebiedscriteria geformuleerd.

In de gemeentelijke Welstandsnota behoort het plangebied tot het deelgebied: Overgangsgebied Gelderse Vallei (deelgebied 3). Met het overgangsgebied richting Gelderse Vallei wordt het gebied ten noorden van de Heuvelrug bedoeld. Dit gebied bestaat uit twee delen, bij Maarn en rondom Overberg. Hier wordt het beeld gedomineerd door boerderijen en woonbebouwing die sterk georiënteerd zijn op de ontsluitingswegen. Kenmerkend hier is de plaatsing van de bebouwing in de richting van de smalle kavels.

Gevolgen voor visie en planopzet
Het beleid van de gemeente is gericht op het behouden en versterken van de landschappelijke kenmerken van de overgangsgebieden. Aanvullende welstandscriteria gelden voor bebouwing.

De welstandscommissie heeft het principeplan op 27 mei 2013 beoordeeld. De commissie is in principe akkoord met het plan.

In april 2008 heeft de raad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug de woonvisie "Wonen in een vitale gemeente" vastgesteld. In 2012 is de gemeentelijke woonvisie uit 2008 geëvalueerd. Uit deze evaluatie is duidelijk geworden dat het wonen een nadrukkelijke verbinding heeft met ontwikkelingen op het gebied van welzijn-zorg en duurzaamheid. Op basis van de evaluatie zijn vier speerpunten van beleid vastgesteld waarop de gemeente in de komende jaren haar focus wil leggen:

• het inzetten op doorstroming in de voorraad sociale woningen (huur en koop);
• meer betaalbare huur- en koopwoningen (ver)bouwen of beschikbaar stellen voor het middensegment: de inkomensgroepen van € 34.085,- tot € 50.000,- (de 'scheefwoners');
• levensloopbestendig wonen en wonen in combinatie met welzijn en/of zorg bevorderen in alle dorpen;
• klimaatbewust en duurzaam (ver)bouwen stimuleren.

Op 3 februari 2014 heeft de gemeenteraad de actualisatie van de woonvisie 2013 vastgesteld.

Gevolgen voor visie en planopzet
De woning met zorgcomponent die in onderhavig plan mogelijk worden gemaakt zal de hogere prijsklasse betreffen. Dit soort woningen passen immers in de directe omgeving die uit soortgelijke woningen bestaat. Het plan voldoet aan het beleidsuitgangspunt om wonen in combinatie met welzijn en/of zorg te combineren.

Milieubeleidsplan 2009-2012

De gemeenteraad heeft in september 2009 het Milieubeleidsplan 2009-2012 vastgesteld. In het milieubeleidsplan staat wat de gemeente in de periode 2009-2012 op milieugebied wil bereiken en hoe ze dat gaat doen. Het uiteindelijke doel van dit plan is het realiseren van een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving in de gemeente. In 2035 wil de gemeente klimaatneutraal zijn. Het Milieubeleidsplan draagt hiertoe bij door:

• het begrip duurzaamheid te vertalen naar de situatie van de gemeente en daarmee de milieu-taakuitvoering voor de lange termijn (2020) richting te geven;
• expliciet te maken hoe de milieutaakuitvoering verbonden is met andere beleidsterreinen;
• ambities te benoemen; daar waar relevant gebiedsgericht prioriteiten te stellen;
• de rol van de gemeente expliciet te maken en samenwerking met derden in kaart te brengen;
• voor de komende vier jaar concrete doelen te stellen, acties te benoemen en de hiervoor benodigde middelen te reserveren;
• de voortgang van het uitvoeringsproces te waarborgen door monitoring en evaluatie.

Het milieubeleidsplan beschrijft diverse gebiedstypen. Voor het plangebied gelden de gebiedstypen “wonen-buiten-centrum” en “verkeersassen”. Per gebiedstypen gelden verschillende milieu-ambities.

Duurzaam bouwen
In het gemeentelijke milieubeleidsplan is aangegeven dat de gemeente Utrechtse Heuvelrug een bedrijfsvoering nastreeft "waarvan de schadelijke effecten tot een minimum zijn beperkt en die op een positieve manier bijdraagt aan het welzijn van mensen en aan de kwaliteit van de omgeving, zowel hier en nu als elders en later". Door deze manier van werken wil de gemeente ook anderen stimuleren dit te doen. Dit heeft bijvoorbeeld gevolgen voor de particuliere woningbouw. De beleidsdoelstelling voor woningen is een gemiddelde GPR Gebouw® score over de verschillende thema's van minimaal 7 en voor het thema energie minimaal een score 7. Daarnaast is het realiseren van nieuwbouw met een 25% scherpere EPC dan in het Bouwbesluit een doelstelling van het milieubeleid.

Gevolgen voor visie en planopzet
Bij de detaillering van het bouwplan zal worden onderzocht hoe aan het milieubeleidsplan uitwerking kan worden gegeven. In paragraaf 4.3 zal per milieuaspect worden ingegaan op de ambitieniveaus voor de verschillende gebiedstypen. Voor het plangebied geldt in het kader van duurzaam bouwen de beleidsdoelstelling uit het milieubeleidsplan. De anterieure overeenkomst die met de initiatiefnemer wordt gesloten zal toezien op de naleving van het beleid.

Het Besluit ruimtelijke ordening stelt in artikel 3.1.1.(onder f.) dat inzicht dient te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan. Bovendien dien het bestuursorgaan bij de voorbereiding van het besluit (tot vaststelling van het bestemmingsplan) de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen (AWB, artikel 3.2). In dit hoofdstuk wordt verslag gedaan van het onderzoek dat is verricht ten behoeve van de in dit plan mogelijk gemaakte ontwikkelingen, zodat voldaan wordt aan de onderzoeksverplichtingen van het Besluit ruimtelijke ordening.

De in dit hoofdstuk beschreven onderzoeksresultaten voldoen aan de onderzoeksverplichting van het Besluit ruimtelijke ordening.

Ten aanzien van de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij is van belang te weten of er bodemverontreiniging is die de functiedoelen kan frustreren, of er gezondheidsrisico's of ecologische risico's daardoor zijn en wat de mogelijkheden zijn om er tijdig iets aan te doen. Hiervoor is wettelijk verplichte informatie over de bodemkwaliteit nodig.

Om aan te tonen dat de bodemkwaliteit de functiewijziging van agrarisch bedrijf naar wonen niet in de weg staat is een verkennend bodemonderzoek¹ uitgevoerd. Op grond van het uitgevoerde historisch onderzoek is de hypothese voor het te onderzoeken terrein vastgesteld op: "niet verdachte locatie". Uit de tijdens het vooronderzoek verkregen informatie zijn immers geen concrete aanwijzingen voor een bodemverontreiniging van de locatie of directe omgeving bekend geworden.

Uitvoering van het onderzoek heeft plaatsgevonden overeenkomstig NEN 5740 ONV (onverdacht) en aanverwante normen en richtlijnen m.b.t. het nemen van de monsters en de behandeling daarvan.

Conclusie
De onderzoekshypothese ”niet verdacht” kan op grond van de analyseresultaten van de grond- en grondwatermonsters niet worden gehandhaafd. Bij een overschrijding van de achtergrondwaarde/streefwaarde door één of meerdere parameters is de kwalificatie 'verdacht' van toepassing. De aangetroffen concentraties zijn echter van lichte aard geven geen aanleiding tot aanvullend onderzoek. De invloed hiervan op de volksgezondheid en het milieu is nihil.

Bovengrond
Uit de toetsing van de analyseresultaten aan de Circulaire Bodemsanering 2013 blijkt dat in het bovengrondmengmonster 1 vanaf het maaiveld tot 0,5 m.-mv. een overschrijding van de achtergrondwaarde is aangetroffen met kwik. De concentratie blijft echter beneden de grenswaarde voor nader onderzoek en is niet van een omvang waardoor de volksgezondheid of het milieu mogelijk schade zal worden toegebracht. Met betrekking tot het voorgenomen gebruik van de onderzochte locatie, zijn milieutechnisch geen bezwaren aan te geven.

In het bovengrondmengmonster 2 zijn geen overschrijdingen van de achtergrondwaarde aangetroffen.

Ondergrond
Uit de toetsing van de analyseresultaten aan de Circulaire Bodemsanering 2009 blijkt dat in het ondergrondmengmonster 3 vanaf 0,5 tot 2,0 m.-mv. een overschrijding van de achtergrondwaarde is aangetroffen met kwik. De concentratie blijft echter beneden de grenswaarde voor nader onderzoek en is niet van een omvang waardoor de volksgezondheid of het milieu mogelijk schade zal worden toegebracht. Met betrekking tot het voorgenomen gebruik van de onderzochte locatie, zijn milieutechnisch geen bezwaren aan te geven.

Grondwater
Uit de toetsing van de analyseresultaten aan de Circulaire Bodemsanering 2009 blijkt dat het grondwater licht verontreinigd is met barium en zink. De concentraties zijn niet van een omvang waardoor de volksgezondheid of het milieu mogelijk schade zal worden toegebracht. Met betrekking tot het voorgenomen gebruik van de onderzochte locatie, zijn milieutechnisch geen bezwaren aan te geven.

Asbest
Tijdens de terreininspectie en de monstername van de grond zijn geen asbestverdachte materialen op of in de bodem aangetroffen.

Relatie tot het milieubeleidsplan
Uitgaande van bovenstaande beschrijving zijn de uitkomsten gerelateerd aan de milieukwaliteitsprofielen uit het milieubeleidsplan. Voor het plangebied is het milieukwaliteitsprofielen "Wonen – buiten centrum" en “Verkeersassen” van toepassing. Voor het aspect "bodem" geldt de onderstaande tabel.

1. 1. Grondvitaal BV, Verkennend bodemonderzoek Tuindorpweg 10 te Maarn, 2 januari 2014.

Volgens de Wet geluidhinder bevindt zich aan weerszijden van elke weg een geluidzone, waarvan de breedte afhankelijk is van het aantal rijstroken van de weg en de aard van de omgeving (stedelijk of buitenstedelijk gebied). Binnen deze zone gelden de grenswaarden van de Wet geluidhinder. Het plangebied bevindt zich binnen de zones van de Tuindorpweg en de A12. Bovendien bevindt zich volgens de Wet geluidhinder langs ieder spoor een zone. De breedte van de zone, gemeten vanaf de buitenste spoorstaaf, varieert van 100 tot 1200 m en is afhankelijk van de geluidemissie van de spoorlijn (zie artikel 1.4a van het Besluit geluidhinder). Het bestemmingsplangebied ligt binnen de zone van de spoorbaan gelegen tussen Utrecht en Maarn (Traject 351). Deze zone heeft een wettelijke breedte van 400 m. Dit betekent dat het gehele bouwplan binnen deze zone ligt.

Omdat de woningen in de geluidzone van de spoorweg, de rijksweg A12 en de Tuindorpweg liggen is een akoestisch onderzoek² uitgevoerd. Het onderzoek heeft betrekking op weg- en railverkeerslawaai.

Wegverkeer
Voor een deel van de Tuindorpweg en de gehele Planetenbaan geldt een maximale rijsnelheid van 30 km/uur. Ondanks het feit dat er geen sprake is van een geluidzone langs deze wegen, is in het onderzoek de geluidbelasting ten gevolge van deze wegen toch berekend in verband met de toetsing van het bouwplan aan het Bouwbesluit.

De overige wegen liggen op grotere afstand van het plangebied en/of de verkeersintensiteit is er dusdanig gering, dat deze wegen niet relevant zijn met betrekking tot de geluidbelasting.

Ten gevolge van het verkeer op de rijksweg A12, ondervinden de nieuwe woning en de zorgcomponent een geluidbelasting van maximaal respectievelijk 52 dB en 53 dB. Dit is hoger dan de voorkeurswaarde van 48 dB, maar de maximale ontheffingswaarde van 63 dB uit de Wet geluidhinder wordt niet overschreden.

Railverkeer
Uit de resultaten van het akoestisch onderzoek blijkt dat de nieuwe woningen een geluidbelasting zullen ondervinden van maximaal 61 dB (Lden). Dit is hoger dan de voorkeurswaarde van 55 dB, maar ruim lager dan de maximale ontheffingswaarde voor woningen van 68 dB uit de Wet geluidhinder.

Relatie beleid hogere waarden
De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft beleidsregels opgesteld voor het toekennen van hoge-re waarden. Deze beleidsregels zijn vastgelegd in “Beleidsregel Hogere Waarden Wgh”. De hogere waarden kunnen volgens artikel 110a lid 5 Wgh alleen worden vastgesteld als de toepassing van maatregelen ter bestrijding van geluidshinder onvoldoende doeltreffend zal zijn of als de maatregelen 'overwegende bezwaren (Wgh)' ontmoet van:

• stedenbouwkundige;
• verkeerskundige (wegverkeer);
• vervoerskundige (railverkeer);
• landschappelijke;
• financiële aard.

Uit de rapportage van het uitgevoerde akoestische onderzoek is ten aanzien van het wegverkeers- en railverkeerslawaai blijkt dat maatregelen (om de geluidsbelasting aan de bron of in het overgangsgebied te beperken) deels ondoeltreffend zijn of op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige of financiële aard stuiten. Om de nieuwe woningen te kunnen realiseren is het vaststellen van een hogere waarde van 53 dB ten gevolge van het wegverkeerslawaai en 61 dB ten gevolge van het railverkeerslawaai noodzakelijk.

Het verlenen van een hogere waarde is mogelijk omdat het de nieuwe woningen worden gerealiseerd als vervanging van bestaande bebouwing. Er wordt bovendien voldaan aan de van toepassing zijnde geluideisen en geluidinspanningsverplichtingen uit het hogere waardenbeleid. Het betreft de volgende eisen en inspanningsverplichtingen:

• geluidsluwe gevel (eis): de woning heeft ten minste één gevel met een lager (luw) geluidsniveau. Het geluidsniveau op deze gevel is niet hoger dan de voorkeurswaarde voor elk van te onderscheiden geluidsbronnen.
• indeling woning (inspanningsverplichting): de woning heeft per etage minimaal één verblijfsruimte aan de zijde van de geluidsluwe gevel;
• buitenruimte (inspanningsverplichting): indien de woning beschikt over één of meer buitenruimten, dan is er minimaal één gelegen aan de geluidsluwe zijde. Indien dit niet mogelijk is dan dient het geluidsniveau op de gevel niet meer dan 5 dB hoger zijn dan bij de geluidsluwe gevel;
• maximale ontheffingswaarde voor weg- en railverkeerslawaai (inspanningsverplichting): de gemeente verleent voor binnenstedelijke situaties geen hogere waarden hoger dan de voorkeurswaarde plus 10 dB;
• cumulatie (eis): de initiatiefnemer dient onderzoek te doen naar de effecten van de samenloop van de verschillende geluidsbronnen. In de rapportage is ook gekeken naar de cumulatie van de verschillende geluidsbronnen (spoor en weg). Hieruit blijkt dat bij de geluidsisolatie van gevels rekening gehouden dient te worden met een geluidsbelasting van 60 dB.

De gemeente stelt deze eisen en inspanningsverplichtingen om ook op locaties met hoge geluidsniveaus een goede leefbaarheid te bewerkstelligen.

Relatie tot het milieubeleidsplan
Uitgaande van bovenstaande beschrijving zijn de uitkomsten gerelateerd aan de milieukwaliteitsprofielen uit het milieubeleidsplan. Voor het plangebied is het milieukwaliteitsprofielen "Wonen – buiten centrum" en “Verkeersassen” van toepassing. Voor het aspect "geluid" geldt de onderstaande tabel.

Conclusie
Het plan voldoet, mits hogere waarden op grond van de Wgh worden afgegeven, aan de Wgh. Het plan voldoet voorts aan het door de gemeente gehanteerde hogere waarden beleid. Vanwege de nabijheid van het spoor en de A12 wordt slechts gedeeltelijk voldaan aan de kwaliteitsprofielen van het milieubeleidsplan..

1. 2. SPA ingenieurs, Akoestisch onderzoek weg- en railverkeerslawaai, 9 april 2013.

De Eerste Kamer heeft op 9 oktober 2007 het wetsvoorstel voor de wijziging van de Wet milieubeheer goedgekeurd (Stb. 2007, 414) en vervolgens is de wijziging op 15 november 2007 in werking getreden. Met de invoering van de wet is hoofdstuk 5.2 toegevoegd aan de Wet milieubeheer met de titel "Luchtkwaliteitseisen". Omdat titel 2 handelt over luchtkwaliteit staat de nieuwe titel 2 bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Een belangrijk onderdeel van het instrumentarium is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen het NSL werken het rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren. Het NSL treedt pas in werking als de EU derogatie (verlenging van de termijn om luchtkwaliteitseisen te realiseren) heeft verleend. Op 7 april 2009 is derogatie verleend, waarna op 1 augustus 2009 het NSL in werking is getreden.

De uitvoeringsregels behorend bij de wet zijn vastgelegd in algemene maatregelen van bestuur (amvb) en ministeriële regelingen die gelijktijdig met de 'Wet luchtkwaliteit' in werking treden. De belangrijkste zijn het “Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)” en de “Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)”. In deze laatste regeling zijn categorieën aangewezen waarvan op voorhand vaststaat dat zij niet in betekenende mate bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Voor deze categorieën geldt een grens van 3% van de betreffende grenswaarde.

Woningbouw is één van de categorieën waarvoor vaststaat dat niet in betekenende mate wordt bijgedragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Hierbij geldt dat een omvang van 1.500 woningen overeenkomt met de grens van 3% van de betreffende grenswaarde. Doordat het onderhavige project slechts de realisering van 2 woningen omvat, wordt gesteld dat het project niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is het wel zinvol om inzicht te hebben in de luchtkwaliteit om te beoordelen of de toekomstige bewoners niet worden blootgesteld aan te hoge concentraties luchtvervuiling. Om dit te toetsen is de luchtkwaliteit heeft de Omgevingsdienst Regio Utrecht de concentraties stikstofdioxide en fijn stof berekenend met de actuele gegevens (peiljaar 2013) en het rekenmodel GeoMilieu, versie 2.30. In dit rekenmodel is het rekenhart STACKS geïntegreerd, welke voldoet aan de Regeling beoordeling. De uitkomsten hiervan zijn weergegeven in onderstaande afbeeldingen.

Afbeelding 12: Concentraties stikstofdioxide in 2013 rond het plangebied.

Afbeelding 13: Concentraties fijn stof in 2013 rond het plangebied.

Relatie Milieubeleidsplan

De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft een milieubeleidsplan met kwaliteitsprofielen. De relevante profielen "Wonen buiten centrum" en “Verkeersassen” is hieronder weergegeven, met de bijbehorende ambities.

Conclusie
De concentraties stikstofdioxide in het gebied bedragen tot 28 microgram per m³. De concentraties fijn stof bedragen maximaal 25 microgram per m³. Dit betekent dat de concentratie voor stikstofdioxide en voor fijn stof in het gebied niet voldoen aan de huidige en ambitiekwaliteit in de toetsing aan het milieukwaliteitsprofiel “wonen - buiten centrum”.

Het milieukwaliteitsprofiel “verkeersassen” kent een hogere grenswaarde waar wel wordt voldaan aan de huidige kwaliteit. De ambitiewaarde wordt hier voor fijn stof wel overschreden. De oorzaak is de hoge achtergrondconcentratie in het gebied en de ligging nabij een drukke verkeersweg A12.

Bij de externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van een risico-opleverende activiteit met gevaarlijke stoffen. Het kan daarbij gaan om industriële activiteiten, transportroutes of buisleidingen. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) van 27 oktober 2004 en de hierin opgenomen Regeling externe veiligheid inrichtingen, geeft aan welke activiteiten/bedrijven risicocontouren kennen, waarmee rekening dient te worden gehouden bij het verlenen van vergunningen in het kader van de Wet milieubeheer en bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is het wettelijk kader vastgelegd in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (CRNVGS). De gewijzigde wet- en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in verband met de totstandkoming van het Basisnet zal (volgens de laatste inzichten) naar verwachting in het najaar van 2014 in werking treden.

Het beleid voor ondergrondse buisleidingen is vastgesteld in het Besluit Externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Voor hoogspanningslijnen is het beleidskader beschreven in het 'Advies met betrekking tot hoogspanningslijnen' (Min. VROM d.d. 5 oktober 2005). Hierin adviseert de Staatssecretaris van VROM het in acht nemen van een veiligheidszone, waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla.

Voor zendmasten (omroep/GSM/UMTS) zijn in de EU-publicatie 1999/519/EG blootstellingslimieten aanbevolen voor personen die permanent in de nabijheid van zendmasten verblijven. Nederland heeft deze aanbeveling overgenomen en opgenomen in de Telecommunicatiewet.

De externe veiligheidsregelgeving heeft tot doel de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in bedrijven tot het aanvaarde maximum te beperken. Het gaat daarbij om het beperken van de kans op en effect van een ernstig ongeval vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen binnen inrichtingen. Het doel wordt in de regelgeving vertaald naar de begrippen plaatsgebonden risico en groepsrisico.

• Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.
• Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In de externe veiligheidsregelgeving zijn de risiconormen voor het plaatsgebonden risico (grenswaarden) wettelijk vastgelegd. Deze normen zijn niet effectgericht maar gebaseerd op een kansberekening. Tevens geven de risiconormen alleen de kans weer om als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen te overlijden. Gezondheidsschade en de kans op verwonding of materiële schade zijn daarin niet meegenomen. Er is in de regelgeving geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Er is voor gekozen om de norm voor het groepsrisico als oriëntatiewaarde te handhaven, zij het met een nadrukkelijke verantwoordingsplicht.

Ten behoeve van de nu voorliggende ontwikkeling is een onderzoek uitgevoerd naar de veiligheidsaspecten³ .Voor een uitgebreide beschrijving van de veiligheidsaspecten wordt naar de rapportage verwezen. Hieronder is een korte samenvatting opgenomen.

Inrichtingen
Bij de inventarisatie van de risicobronnen die in de omgeving van het plangebied aanwezig zijn, is gebruik gemaakt van de risicokaart. Daaruit blijkt dat er geen risicovolle bedrijven in de buurt van het plangebied aanwezig zijn. Het aspect externe veiligheid als gevolg van activiteiten van gevaarlijke stoffen bij inrichtingen vormt daarom geen belemmering voor de ontwikkeling van het plangebied.

Buisleidingen
Uit de provinciale risicokaart en openbare informatie is gebleken dat over het zuidelijk deel van het plangebied een buisleiding van de Defensie Pijpleiding Organisatie (DPO) loopt op ongeveer 35 meter van de huidige bebouwing. Het betreft een 8,63 inch en 80 bar leiding waar de stofcategorie K2 en K3 door worden getransporteerd, zijnde respectievelijk diesel en kerosine. De buisleiding heeft geen PR contour van 10^-6, zodat het PR geen knelpunt oplevert. Het invloedsgebied van de buisleiding is maximaal 33 meter (deze komt overeen met de afstand van de buisleiding tot de gevel van de dichtstbijzijnde nieuw te realiseren woning).

Uit verkennende berekeningen blijkt dat het groepsrisico verwaarloosbaar klein is. Vanwege de toename in personendichtheid is formeel wel een beperkte verantwoording van de stijging nodig, ook al is de toename in risico nihil (modelmatig niet te berekenen).

Ter bescherming van de leiding zelf wordt ter plaatse van de belemmeringenstrook) de dubbelbestemming Leiding – Brandstof opgenomen (5 meter ter weerszijden van de leiding).

Vervoer over weg, water of spoor
Nieuwe externe veiligheidregelgeving, het “Basisnet”, is momenteel in ontwikkeling. Het Basisnet bestaat uit drie kaarten waarop bestaande spoor-, vaar- en rijkswegen onderverdeeld zijn in drie categorieën routes:

• Routes waar het vervoer van gevaarlijke stoffen geen beperkingen krijgt opgelegd, maar waar wel ruimtelijke beperkingen gelden.
• Routes waar zowel beperkingen voor het vervoer als voor de ruimtelijke ontwikkeling gelden.
• Routes waar alleen beperkingen voor het vervoer zijn.

Wet en Besluit voor het Basisnet zijn door het parlement goedgekeurd en in het Staatsblad/Staatscourant gepubliceerd, maar zal per 1 juli 2014 in werking treden.

Aan de hand van de risicokaart en basisnet gegevens is gebleken dat:

• over de A12 gevaarlijke stoffen worden vervoerd met een relevante intensiteit;
• over de locale wegen in de directe omgeving van het plangebied géén noemenswaardig transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• over het spoor (en water) nu nog relevant transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, maar als het basisnet wordt ingevoerd zal dit niet meer het geval zijn.

Het plangebied ligt ten noorden van de A12 op circa 120 meter. Het plangebied ligt daarmee binnen het invloedsgebied van brandbare gassen (GF3, ±360 m) die over de A12 worden vervoerd. Uit de basisnet gegevens blijkt dat voor de A12 geen PR van 10^-6 is bepaald. Concreet betekent dit dat het risico lager is dan de wettelijke norm.

De hoogte van het groepsrisico wordt mede bepaald door het aantal potentiële slachtoffers in het invloedsgebied. De personendichtheid is gedefinieerd als het gemiddeld aantal personen per bestemming. Voor het plangebied geldt, zoals eerder beschreven, dat de gewenste ontwikkeling een kleine stijging van aanwezigen tot gevolg heeft, wat rekentechnisch niet merkbaar zal zijn. Aan het Basisnet Weg kan immers worden ontleend dat het groepsrisico lager is dan 10% van de oriëntatiewaarde. Officieel moet het groepsrisico daarom verantwoord worden.

Elektromagnetische straling
Er bevinden zich geen bronnen van elektromagnetische straling in de directe omgeving van het plangebied. Dit aspect heeft dan ook geen gevolgen voor de in dit plan mogelijk gemaakte ontwikkeling.

Relatie milieubeleidsplan
Voor het gebiedtype "wonen buiten centrum" wordt voor de externe veiligheidsindicatoren voldaan aan de ambitiekwaliteit.

Conclusie:
Samenvattend kan op basis van het uitgevoerde onderzoek externe veiligheid voor de ontwikkeling het volgende worden geconcludeerd:

Het aspecten externe veiligheid en elektromagnetische straling vormen geen belemmering voor het plan. Het plangebied voldoet voor het plaatsgebonden risico aan de huidige kwaliteit van het milieukwaliteitsprofiel. Het groepsrisico voldoet aan de ambitiekwaliteit.

Samenvatting verantwoording groepsrisico
Bij het bestemmingsplan is een uitgebreide verantwoording van het groepsrisico gevoegd (zie bijlage 5). Uit de verantwoording blijkt dat het plangebied en de risicobron goed te bereiken zijn en er voldoende bluswatervoorzieningen in het gebied aanwezig zijn. Met betrekking tot de zelfredzaamheid wordt geadviseerd om een extra vluchtroute te creëren parallel aan de buisleiding en de A12. Dit in verband met de mogelijk verminderde zelfredzaamheid van de personen die in de zorgwoning komen te wonen en het feit dat er slechts één vluchtroute is die gericht is op de risicobronnen.

1. 3. SPA ingenieurs, Externe veiligheid Tuindorpweg 10 te Maarn, 12 februari 2014

Gebiedsbescherming
Nederland heeft sinds 1998 een nieuwe natuurbeschermingswet, die zich alleen richt op de bescherming van Gebieden. De verplichtingen die voortkomen uit Europese regelgeving ten aanzien van de bescherming van soorten zijn opgenomen in de Flora- en faunawet. De gebieden die door de wet worden beschermd zijn de Habitat- en Vogelrichtlijngebieden, aangevuld met de vroegere Beschermde- en Staatsnatuurmonumenten. Het voorliggende plangebied valt hier niet onder. Ook liggen er in de omgeving geen Natura2000-gebieden. Daarom kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling geen gevolgen heeft voor de instandhoudingsdoelstellingen van Natura2000-gebieden.

Soortenbescherming
Sinds 1 april 2002 regelt de Flora- en faunawet de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden (algemene verbodsbepalingen, artikelen 8 t/m 12). Bovendien dient iedereen voldoende zorg in acht te nemen voor in het wild levende planten en dieren (zorgplicht, artikel 2). Daarnaast is het niet toegestaan om hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen, te beschadigen, te vernielen of te verstoren. De Flora- en faunawet heeft dan ook belangrijke consequenties voor ruimtelijke plannen.

Bij ruimtelijke plannen met mogelijke gevolgen voor beschermde planten en dieren is het verplicht om vooraf te toetsen of deze kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dat het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, of de gevolgen voor beschermde soorten te verminderen. Onder bepaalde voorwaarden geldt een vrijstelling of is het mogelijk van de minister van LNV ontheffing van de algemene verbodsbepalingen te krijgen voor activiteiten op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting. Ten aanzien van de criteria die voor vrijstellingen en ontheffingen gelden, kunnen drie groepen soorten worden onderscheiden. Deze groepen sluiten aan bij de indeling in tabellen van de AMvB Flora- en faunawet.

Groep 1: Algemene soorten waarvoor een vrijstelling geldt (Tabel 1 AMvB)
Voor algemeen voorkomende soorten geldt een algemene vrijstelling van de verboden 8 tot en met 12. Aan deze vrijstelling zijn geen aanvullende eisen gesteld. Wel blijft ook voor deze soorten de zorgplicht van kracht.

Groep 2: Overige soorten waarvoor een vrijstelling geldt wanneer volgens een gedragscode gewerkt wordt (Tabel 2 AmvB; vogels)
Voor een aantal soorten geldt een vrijstelling mits volgens een door het ministerie goedgekeurde gedragscode wordt gewerkt. Wanneer een dergelijke gedragscode (nog) niet beschikbaar is, kan een ontheffing worden aangevraagd. Deze kan worden verleend indien de beoogde ruimtelijke ingreep geen afbreuk doet aan de gunstige staat van instandhouding van de soort(en). Eventueel moeten hiertoe mitigerende en compenserende maatregelen genomen worden. Voor vogels geldt echter een uitgebreide toets voor een ontheffing (zie onder groep 3).

Groep 3: Habitatrichtlijn bijlage IV-soorten en in AMvB aanvullend aangewezen soorten (streng beschermde soorten) (Tabel 3 AMvB)
Voor soorten genoemd in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en voor de door het ministerie van LNV per algemene maatregel van bestuur nog aanvullend aangewezen soorten geldt een zwaar beschermingsregime. Voor deze soorten geldt geen vrijstelling voor ruimtelijke ontwikkeling en inrichting.

Een ontheffing kan alleen worden verleend wanneer er:

• geen andere bevredigende oplossing bestaat;
• sprake is van dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en voor het milieu gunstige effecten;
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Onderzoek
Ten behoeve van de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling is een quickscan uitgevoerd. In het kader van deze quickscan heeft een bronnenonderzoek plaatsgevonden waarbij gekeken is naar gebiedsgerichte bescherming en mogelijke aanwezigheid van beschermde soorten in het plangebied. Daarnaast heeft op 5 februari 2014 een veldbezoek plaatsgevonden waarbij alle op de locatie aanwezige biotopen zijn opgenomen. Hieronder zijn de resultaten van de quickscan kort weergegeven.

Flora
Het plangebied bestaat uit grasveld, verharding en bebouwing. Het grasveld betreft een siergrasveld wat bestaat uit een mengsel van voornamelijk struisgras en Engels raaigras. Tijdens het veldbezoek is vastgesteld dat geschikte biotopen voor beschermde plantensoorten in het plangebied ontbreken. Het voorkomen van beschermde plantensoorten in het plangebied kan daarom redelijkerwijs worden uitgesloten.

Vlinders en libellen
Uit De dagvlinders van Nederland (Bos et al. 2006), de website vlindernet.nl en gegevens van de NDFF blijkt dat in de omgeving van het plangebied de beschermde vlindersoorten heideblauwtje, rouwmantel en keizersmantel voorkomen. Bevindingen uit het veldbezoek tonen aan dat er op de locatie geen geschikte biotopen aanwezig zijn voor het voorkomen van deze of andere beschermde dagvlindersoorten. Beschermde dagvlinders hebben specifieke habitateisen; het plangebied voldoet hier niet aan.

Uit De Nederlandse libellen (Nederlande Vereniging voor Libellenstudie 2002), de website libellennet.nl en gegevens van de NDFF blijkt dat op een afstand van 1 tot 5 kilometer van het plangebied de beschermde libellensoort gevlekte witsnuitlibel voorkomt. Dit is een soort van laagveenmoerassen en vegetatierijke vennen en duinplassen (Nederlande Vereniging voor Libellenstudie 2002). Uit het veldbezoek blijkt dat in het plangebied geen geschikte biotopen aanwezig zijn voor het voorkomen van beschermde soorten libellen. Door het ontbreken van oppervlaktewater in het plangebied is er geen voortplantingsbiotoop aanwezig voor libellen. Mogelijk foerageren er incidenteel algemene, niet beschermde libellensoorten in het plangebied.

Mieren en kevers
Beschermde soorten mieren en houtkevers zijn afhankelijk van bijzondere habitattypen als oude (naald)bossen. Deze habitattypen zijn niet aanwezig in het plangebied en de directe omgeving. Beschermde waterkevers zijn afhankelijk van grote, permanent stilstaande wateren. In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het voorkomen van beschermde waterkevers in het plangebied kan daarom worden uitgesloten.

Vissen
In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Hierdoor kunnen geen vissen voorkomen in het plangebied. Er is daarom niet nader onderzocht of beschermde vissen voorkomen in de omgeving van het plangebied.

Reptielen en amfibieën
Uit gegevens van RAVON blijkt dat in de omgeving van het plangebied onder meer de volgende beschermde amfibieënsoorten voorkomen: kleine watersalamander gewone pad bruine kikker, bastaardkikker, rugstreeppad en poelkikker. Volgens gegevens van RAVON komen in de omgeving het plangebied de beschermde reptielsoorten levendbarende hagedis, hazelworm en ringslang voor.

Doordat er in het plangebied geen oppervlaktewater aanwezig is, ontbreekt voortplantingshabitat voor amfibieën. Het grasveld biedt landhabitat voor algemene soorten amfibieën. Voor zwaarder beschermde, meer kritische soorten is het zeer onwaarschijnlijk dat deze het grasveld gebruiken als landhabitat. De houtsingel langs de oostgrens van het plangebied is geschikt als winterhabitat voor amfibieën. Deze houtsingel ligt echter buiten het plangebied en hieraan zijn geen werkzaamheden voorzien in het kader van de voorgenomen ontwikkeling. Uit het veldbezoek blijkt dat in het plangebied geschikte biotopen ontbreken voor de pioniersoort rugstreeppad. Bij de werkzaamheden in het gebied dient wel rekening te worden gehouden met de rugstreeppad, aangezien deze pioniersoort snel gebieden kan koloniseren.

De houtsingel langs de oostgrens van het plangebied vormt geschikt biotoop voor de hazelworm en de levendbarende hagedis. Het aangrenzende grasveld binnen het plangebied is vanwege het ontbreken van structuurvariatie marginaal geschikt voor deze soorten. Het is echter niet uit te sluiten dat het deel van het grasveld direct grenzend aan de houtwal incidenteel door hazelworm en levendbarende hagedis wordt gebruikt. De ringslang is sterk aan water gebonden (Creemers & Van Delft, 2009). Het is daardoor zeer onwaarschijnlijk dat het plangebied tot het leefgebied van deze soort behoort.

De voorgenomen plannen hebben mogelijk een negatief effect op landhabitat van amfibieën van. Het is niet uit te sluiten dat het deel van het grasveld grenzend aan de houtsingel incidenteel wordt gebruikt door hazelworm en levendbarende hagedis. De voorgenomen ontwikkeling betreft de sloop van enkele gebouwen en nieuwbouw. De te slopen gebouwen liggen op ongeveer 20 meter van de houtsingel. Vanwege de marginale geschiktheid van het grasveld als leefgebied, zullen hazelworm en levendbarende hagedis waarschijnlijk niet zover van de dekking van de houtsingel vandaan komen. Het is zodoende redelijkerwijs uit te sluiten dat er negatieve effecten optreden op deze soorten.

Vogels
Tijdens het veldbezoek zijn in het plangebied enkele algemeen voorkomende vogelsoorten waargenomen. Het plangebied is geschikt als foerageergebied voor algemene vogelsoorten. Deze soorten kunnen broedgebied vinden in de houtsingel langs de oostgrens en in mindere mate in de leilindes die voor het boerderijtje staan.

Er zijn tijdens het veldbezoek geen huismussen waargenomen in het plangebied en de directe omgeving daarvan. Het leefgebied van huismussen bestaat uit een combinatie van nestgelegenheid, voedsel, dekking, plekken voor stofbaden en drinkwater. Deze combinatie van eisen moet binnen een straal van enkele meters tot enkele honderden meters liggen (Dienst Regelingen, 2011). Uit het veldbezoek is gebleken dat het boerderijtje nestgelegenheid biedt voor huismussen. De directe omgeving van het plangebied biedt echter geen drinkwater en vrijwel geen dekking en voedselbronnen. Het is hierdoor redelijkerwijs uit te sluiten dat huismussen nestplekken hebben in het plangebied.

Vleermuizen (zoogdieren)
Uit de Atlas van de Nederlandse vleermuizen (1997) en Korsten en Regelink (2010) blijkt dat verschillende soorten vleermuizen in het plangebied voorkomen. Het plangebied is geschikt als foerageergebied voor vleermuizen. Het boerderijtje biedt mogelijkheden voor verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen. Via onder andere kieren en spleten tussen metselwerk en langs boeiboorden kunnen vleermuizen het boerderijtje binnenkomen. De andere te slopen gebouwen bieden vanwege de bouwkundige constructie geen mogelijkheden voor verblijfplaatsen. De houtsingel langs de oostgrens van het plangebied vormt mogelijk een vliegroute voor vleermuizen.

Het plangebied is geschikt als foerageergebied voor vleermuizen. De voorgenomen ontwikkeling zal geen negatief effect hebben op de functie van het plangebied als foerageergebied. De houtsingel ligt buiten het plangebied en buiten de invloedsfeer van de voorgenomen ontwikkeling. Er zal zodoende geen negatief effect optreden op mogelijke vliegroutes van vleermuizen langs deze houtsingel. Wanneer vleermuizen verblijfplaatsen hebben in het boerderijtje zal de voorgenomen ontwikkeling (sloop) hierop negatieve effecten hebben. Nader onderzoek moet uitwijzen of het boerderijtje daadwerkelijk als verblijfplaats functioneert, voor welke soorten vleermuizen en in welke aantallen.

Overige zoogdieren
Het plangebied kan (onderdeel van) het leefgebied vormen van soorten als egel en diverse algemene muizensoorten. Tijdens het veldbezoek is op basis van de aanwezige molshopen vastgesteld dat het grasveld leefgebied vormt van de mol. Uit gegevens van de NDFF blijkt dat in de omgeving van het plangebied de volgende beschermde zoogdiersoorten voorkomen: eekhoorn, steenmarter, boommarter en das. Tijdens het veldbezoek is het plangebied onderzocht op het voorkomen van verblijfplaatsen van steenmarter. Deze zijn niet aangetroffen en kunnen zodoende worden uitgesloten. Uit het veldbezoek is gebleken dat rond het plangebied een hekwerk staat. Dit hekwerk is niet te passeren door de grondgebonden das. Zodoende is het uit te sluiten dat het plangebied onderdeel vormt van het leefgebied van de das. In het plangebied zijn voor de eekhoorn geen mogelijkheden voor verblijfplaatsen. Mogelijk hebben eekhoorns verblijfplaatsen in de houtsingel langs de oostgrens van het plangebied. De boommarter leeft bij voorkeur in bossen en is een schuwe soort. Het voorkomen in het plangebied is hierdoor redelijkerwijs uit te sluiten.

Aanbevelingen
Het gebied is mogelijk geschikt voor enkele strikt beschermde soort. Het is onder meer niet uit te sluiten dat het deel van het grasveld grenzend aan de houtsingel onderdeel uitmaakt van het leefgebied van hazelworm. Aangezien de te slopen gebouwen op ongeveer 20 meter van de houtsingel liggen, is het redelijkerwijs uit te sluiten dat er negatieve effecten zullen optreden. Uit voorzorg kan een paddenscherm langs de oostgrens van het plangebied worden geplaatst om te voorkomen dat hazelworm het grasveld in kan.

Bij werkzaamheden in het gebied dient rekening te worden gehouden met de rugstreeppad, aangezien dit een pioniersoort is die snel gebieden koloniseert. Om kolonisatie van de bouwlocatie tegen te gaan dient te worden voorkomen dat er zandhopen liggen of dienen deze met plastic te worden afgedekt. Daarnaast moet zoveel mogelijk worden voorkomen dat er plassen (bijvoorbeeld water in rijsporen) aanwezig zijn. In plaats van de twee bovenstaande maatregelen kan ervoor gekozen worden de bouwlocatie ontoegankelijk te maken voor rugstreeppadden door het plaatsen van paddenschermen.

Het plangebied is geschikt als foerageer- en broedgebied voor algemeen voorkomende vogelsoorten. Door het verwijderen van bomen en struiken buiten het broedseizoen uit te voeren, worden negatieve effecten op broedende vogels voorkomen. Het broedseizoen loopt globaal van half maart tot en met half juli.

Conclusie
Door bovenstaande aanbevelingen op te volgen worden negatieve effecten op de genoemde diersoorten voorkomen. Voor het bepalen of de planontwikkeling negatieve effecten heeft op vleermuizen is nader onderzoek noodzakelijk.

In 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg in werking getreden. In het kader hiervan dient een gemeente ruimtelijke planvorming te toetsen op archeologische waarden. Indien potentiële archeologische waarden worden verstoord, dient hier nader onderzoek naar te worden verricht. De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft een archeologische waardenkaart voor haar grondgebied. Op de beleidskaart van de gemeente Utrechtse Heuvelrug uit 2010 staat het plangebied aangegeven als een terrein van middelhoge archeologische verwachting. Het terrein krijgt in dit bestemmingsplan daarom de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. In de regels is een regeling opgenomen, betreffende de wijze van omgaan met de aanwezige dan wel verwachte archeologische waarden bij bodemingrepen. Deze komen neer op het volgende.

Voor bepaalde soorten en werken (geen bouwen) geldt de vereiste van een omgevingsvergunning. Dit betreft met name het uitvoeren van graafwerkzaamheden, het roeren en omwoelen van de grond, dieper dan 30 cm. Voor graafwerkzaamheden met een lineair karakter (aanleg van wegen, ondergrondse infrastructuur, watergangen en dergelijke) geldt een vrijstellingsgrens van breedtes minder dan 2 m. Voor overige graafwerkzaamheden, roeren en omwoelen van gronden, geldt een oppervlakte-ondergrens van 1000 m². Voor werken en werkzaamheden die kunnen worden aangemerkt als 'normaal beheer en behoud' is geen omgevingsvergunning nodig. De omgevingsvergunning kan pas worden verkregen, indien de archeologische waarden van de betreffende gronden niet worden aangetast. De aanvrager van de omgevingsvergunning dient een rapport (archeologisch vooronderzoek) te overleggen waarin dit naar oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. In de regels is een dergelijke rapportageplicht ook opgenomen voor reguliere omgevingsvergunningen. Hiervoor geldt dus eveneens een oppervlakte-ondergrens van 1.000 m².

Afbeelding 14: De gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart.

Conclusie
De locatie bevindt zich op een terrein van middelhoge archeologische verwachtingswaarde waarbij voor bodemingrepen groter dan 1.000 m² archeologisch onderzoek verplicht wordt gesteld. Het onderhavige bouwplan omvat een bodemingreep die kleiner is. Er zijn derhalve geen beperkingen voor de bestemmingswijziging naar wonen. Hierbij dient wel de opmerking te worden gemaakt dat toevalsvondsten gemeld moeten worden volgens art. 53 van de Monumentenwet.

Om hinder tussen bedrijven en woningen te voorkomen is een goede afstemming noodzakelijk. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven een passende locatie ten opzichte van woningen krijgen en dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden.

De Vereniging van Nederlandse Gemeente doet in de publicatie "Bedrijven en milieuzonering" (editie 2009), een handreiking ten behoeve van de afstemming tussen ruimtelijke ordening en milieu op lokaal niveau. De publicatie heeft bedrijven ingedeeld in categorieën met bijbehorende gewenste afstand tot milieugevoelige functies. De adviesafstanden hangen samen met gebiedskenmerken.

De meest voorkomende categorieën met bijbehorende gewenste afstand tot milieugevoelige functies in een rustige woonwijk zijn:

• Categorie 1: grootste afstand 10 meter
• Categorie 2: grootste afstand 30 meter
• Categorie 3.1: grootste afstand 50 meter
• Categorie 3.2: grootste afstand 100 meter

De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de bestemmingsgrens van de bedrijven en anderzijds de gevel van een woning.

Als er sprake is van het omgevingstype 'gemengd gebied' dan mogen de adviesafstanden met één afstandstap worden verminderd. Een geadviseerde afstand van 30 meter kan dan bijvoorbeeld worden gecorrigeerd tot 10 meter en een geadviseerde afstand van 100 meter tot 50 meter.

Zijn de afstanden tussen ontwikkellocaties en bestaande bouw kleiner dan de afstanden uit de VNG-publicatie, dan zal door middel van onderzoek aangetoond moeten worden welke maatregelen worden genomen om de overlast te beperken. Aan de hand hiervan kan dan gemotiveerd worden afgeweken van de standaard adviesafstanden.

De directe omgeving van het plangebied is aan de hand van het Geoloket gecontroleerd op de aanwezigheid van bedrijven. Naast het perceel Tuindorpweg 10 is een restaurant gevestigd (sbi-code 563). Een dergelijk bedrijf behoort tot categorie 1 zodat er 10 meter afstand tussen de gevel van de woning en het bedrijfserf in acht dient te worden genomen. Dit is het geval. Er zijn verder geen bedrijven die beperkingen opleggen aan de gewenste ontwikkeling.

Conclusie
Het naastgelegen restaurant vormt geen belemmering voor de bestemmingswijziging. Er zijn verder eveneens geen bedrijven in de directe omgeving van het plangebied gesitueerd die een belemmering zouden kunnen opleveren.

Algemeen
In de toelichting van een bestemmingsplan dient volgens artikel 3.1.6, lid 1 onder b van het Besluit ruimtelijke ordening een beschrijving te worden opgenomen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. Doel daarvan is de uitgangspunten en wensen vanuit duurzame watersystemen en veiligheid te vertalen naar concrete gebiedsspecifieke ruimtelijke uitgangspunten en deze weer te geven in het bestemmingsplan. Als principe geldt dat afwenteling moet worden voorkomen en voor het watersysteem de drie-staps-strategie "vasthouden, bergen en afvoeren" moet worden gehanteerd. In de waterparagraaf kan worden ingegaan op de resultaten van het overleg.

Zowel in het landelijk beleid (Nationaal Bestuursakkoord Water), als in het Provinciaal beleid heeft het water een belangrijke plaats binnen de Ruimtelijke Ordening gekregen.

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft bij het uitbrengen van haar rapportage de term Watertoets geïntroduceerd. Het Rijk heeft vervolgens een handreiking voor de invulling van de Watertoets afgerond. De Watertoets wordt in deze handreiking beschreven als een proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. De toets is gebaseerd op vigerend beleid. Doel ervan is het waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten van zowel Rijk, provincies en gemeenten. Hiertoe behoren in elk geval structuurvisies, inpassingsplannen en bestemmingsplannen. De grootste winst van de Watertoets als procesinstrument ligt bij de vroegtijdige, wederzijdse betrokkenheid en informatievoorziening.

Waterplan 2010-2015
Het Waterplan 2010-2015 Utrecht vervangt het "oude" waterhuishoudingsplan (WHP) van de provincie Utrecht. Het beschrijft wat de provincie tot 2015 wil bereiken op het gebied van waterbeheer. Belangrijke andere spelers zijn het Rijk, de waterbeheerders, de gemeenten en maatschappelijke organisaties. Het Waterplan is gebaseerd op de Waterwet. Voor de Utrechtse Heuvelrug geldt als speerpunt voor verbetering van de waterhuishouding "afkoppelen en herstel infiltratie". Andere beleidsdocumenten waarin dit speerpunt is vermeld zijn: de nota Grondwatervisie Utrechtse Heuvelrug en het convenant “Afkoppelbeleid Utrechtse Heuvelrug”.

De waterbeheerder van het gebied
Het waterschap Vallei en Veluwe is waterbeheerder in het plangebied. Het waterschap is verantwoordelijk voor zowel het waterkwaliteits- als het waterkwantiteitsbeheer in het oostelijk deel van de provincie Utrecht.

Waterhuishouding plangebied
Het bouwplan omvat, naast het oprichten van een nieuwe woning met zorgcomponent (circa 178 m²), het slopen van aanwezige bijgebouwen (circa 375 m²) en het verleggen van het ontsluitingspad. Tevens wordt de huidige woning verwijderd (circa 80 m²). In totaal zal het verhard oppervlak met ongeveer 280 m² afnemen.

In het plan is rekening gehouden infiltratie van (regen)water in de bodem. Ten aanzien van het duurzaam omgaan met hemelwater wordt voor dit plan uitgegaan van het afvoeren van het hemelwater naar de ondergrond door middel van infiltratievoorzieningen.

Het vuilwater zal worden afgevoerd op de bestaande gemeentelijke riolering.

Relatie tot het milieubeleidsplan
Uitgaande van bovenstaande beschrijving zijn de uitkomsten gerelateerd aan de milieukwaliteitsprofielen uit het milieubeleidsplan. Voor het plangebied is het milieukwaliteitsprofiel "Wonen – buiten centrum" van toepassing (het kwaliteitsprofiel “Verkeersassen” richt zich immers op het bovenliggende kwaliteitsprofiel). Voor het aspect "Water - afkoppelen" geldt de onderstaande tabel.

Conclusie
Voor het aspect water -afkoppelen voldoet het plan aan het huidige- en het ambitieniveau.

Afweging en doorwerking in dit bestemmingsplan
Het landelijk waterbeleid is erop gericht om het hemelwater zoveel mogelijk in te richten in de voorkeursvolgorde vasthouden, bergen, afvoeren. De infiltratievoorzieningen worden in de anterieure overeenkomst bij het plan vastgelegd. Het toepassen van uitlogende materialen wordt zo veel mogelijk vermeden.

Dit bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.MAAtuindorpweg10-va01 met de bijbehorende regels (en bijlagen) en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

In het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere soorten aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding. In de legenda zijn deze als "verklaringen" aangegeven (bijvoorbeeld kadastrale gegevens).

De regels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk I (artikelen 1 en 2) bevatten de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk II (artikelen 3 tot en met 5) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden. Ook zijn in dit hoofdstuk de dubbelbestemmingen opgenomen.
• Hoofdstuk III (artikelen 6 tot en met 10 bevat de algemene regels, waaronder een anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregels.
• Hoofdstuk IV (artikelen 11 en 12) bevat de overgangs- en slotregel.

Regels in verband met de bestemmingen

De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
• specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
• afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien aanwezig);
• wijzigingsbevoegdheid (indien aanwezig).

Bestemmingsomschrijving
De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.

Bouwregels
De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de bouw- en de goothoogtes.

Afwijken van de bouwregels
Door het opnemen van een afwijkingsregeling bestaat de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de algemeen toegestane bouwregels. In een afwijkingsregeling wordt opgenomen waarvan afwijking wordt verleen, de maximale omvang van de afwijking die kan worden toegestaan en eventuele voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning tot afwijken wordt verleend. Een voorbeeld is een afwijkende goot- en/of bouwhoogte in een bepaalde situatie.

Specifieke gebruiksregels
Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is.

Afwijken van de gebruiksregels
Onder afwijken van de gebruiksregels wordt het mogelijk gemaakt een bepaalde vorm van gebruik toch onder de bestemming te laten vallen. Een afwijking van een gebruiksregel mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Het betreft dus altijd gebruik dat inherent is aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
Specifieke inrichtingsactiviteiten, niet bestaande uit bouwen (dat is immers al onder de bouwregels beschreven), dienen soms aan een omgevingsvergunning te worden gebonden. Hiervan zal sprake zijn als bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden van invloed kunnen zijn op in de specifieke bestemming voorkomende bijzondere omstandigheden. Voorbeelden van deze omstandigheden zijn cultuurhistorische- of landschappelijke waarden. Deze waarden kunnen met omgevingsvergunningstelsel worden beschermd. De regeling is nadrukkelijk niet bedoeld om alle werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden geheel uit te sluiten.

Wijzigingsbevoegdheid
Door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om het bestemmingsplan te wijzigen (binnenplanse wijziging). Het kan dan gaan om het wijzigen van een op een perceel gelegde bestemming, maar ook bijvoorbeeld het wijzigen of vergroten van een bouwvlak (met bijbehorende bouwmogelijkheden).

De inleidende regels (hoofdstuk I)) en de overgangs- en slotregel (hoofdstuk IV) worden hier verder niet toegelicht. Voor de overige bestemmingen volgt in de volgende paragraaf een inhoudelijke beschrijving.

In het plangebied zijn 2 bestemmingen weergegeven. Daarnaast kent het plangebied 2 dubbelbestemmingen. Hieronder volgt een beschouwing van deze bestemmingen.

Tuin
De bestemming Tuin is bedoeld voor de gronden die een groene tuinuitstraling hebben. Deze bestemming is gerelateerd aan de bestemming Wonen. Binnen deze bestemming mogen tuinen en daarbij behorende paden, waterhuishoudingsvoorzieningen en parkeren op eigen terrein worden gerealiseerd.

Gebouwen en overkappingen mogen niet worden gebouwd binnen deze bestemming. In afwijking hiervan mogen wel erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen en bordessen vóór de voorgevel van het aangrenzend hoofdgebouw en op zijgevels, welke zicht hebben op of gelegen zijn aan de zijde van een openbare weg of openbaar groen worden gebouwd, mits wordt voldaan aan de in het artikel genoemde vereisten. Deze vereisten zijn bedoeld om de privacy van omwonenden zoveel mogelijk te waarborgen.

Voor het bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen) geldt dat zoveel mogelijk is aangesloten bij het vergunningvrij bouwen.

Wonen
Functies

Binnen de bestemming Wonen is wonen toegestaan. Tevens mag een beroep of bedrijf aan huis worden uitgeoefend. Het is daarnaast toegestaan om op de gronden met deze bestemming tuinen, erven en paden aan te leggen. Ook zijn waterhuishoudingsvoorzieningen toegestaan en mag er geparkeerd worden op eigen terrein.

Bouwmogelijkheden
De Bouwregels maken onderscheid in regels voor:

1. 1. algemeen (4.2.1);
2. 2. hoofdgebouwen (4.2.2);
3. 3. aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen (4.2.3);
4. 4. vrijstaande bijgebouwen en vrijstaande overkappingen (4.2.4);
5. 5. overige bouwwerken (4.2.5).

• Algemeen
  In algemene zin wordt bepaald dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd.

• Hoofdgebouwen
  Binnen de bestemming Wonen mogen twee woningen binnen het bouwvlak worden gebouwd.
  Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd. De goot- en bouwhoogte zijn op de verbeelding opgenomen.
  Voor het hoofdgebouw is een kap beeldbepalend, daarom moet worden voldaan aan de in de regels voorgeschreven dakhelling.
  Vrijstaande bijgebouwen en vrijstaande overkappingen moeten op minimaal 1 meter afstand van het bijbehorende hoofdgebouw worden gebouwd. Dit is om te voorkomen dat vrijstaande gebouwen zó dicht naast elkaar worden gebouwd, dat ze ruimtelijk als aangebouwde gebouwen kunnen worden gezien.
  Dakkapellen zijn toegestaan op hoofdgebouwen. Als een dakkapel in het dakvlak van de voorgevel of in een dakvlak van een naar de openbare weg gekeerde zijgevel wordt gebouwd, is de breedte gemaximeerd. In die gevallen mag de breedte van een dakkapel niet meer dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak bedragen. De breedte van het dakvlak moet gerekend worden ter hoogte van de bovenkant van de dakkapel.

• Aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen
  Aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen hebben met elkaar gemeen dat ze aan het hoofdgebouw worden vastgebouwd. Deze gebouwen en overkappingen mogen daarom zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd.
  De gebouwen en overkappingen mogen niet hoger worden gebouwd dan 3 meter. Dit is anders als de drie meter niet goed uit komt met de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw. In dat geval mag zo hoog worden gebouwd als de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw plus 0,25 meter. Aan- of uitbouwen die aan de zijgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd mogen een kap hebben. Dit is bedoeld om mogelijk te maken dat de aan- of uitbouw stedenbouwkundig beter aansluit op het hoofdgebouw. Deze kap mag een maximale bouwhoogte hebben van 7,5 meter. Deze kap mag geen grotere hellingshoek hebben dan het dak van het hoofdgebouw.
  Zoals hierboven is vermeld, dienen aangebouwde gebouwen en overkappingen op minimaal 1 meter afstand van vrijstaande bijgebouwen en overkappingen te worden gebouwd, zodat het vrijstaande karakter duidelijk is en gewaarborgd wordt. Hierbij hoeft alleen rekening gehouden te worden met vrijstaande bijgebouwen en overkappingen die op dezelfde kavel staan als het hoofdgebouw.
  Als buiten het bouwvlak wordt gebouwd geldt een aantal extra regels. Het gebouw of de overkapping moet minstens op 3 meter achter het verlengde van de voorgevel worden gebouwd. Dit betekent dat er achter het verlengde van de voorgevel een strook grond van minimaal 3 meter moet vrij blijven van bebouwing. De zijgevel of het verlengde daarvan mag met maximaal 3 meter worden uitgebouwd. Deze afstand wordt gemeten vanuit de grens van het bouwvlak.
  Voor het bouwen van het totaal van aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen, aangebouwde overkappingen en vrijstaande bijgebouwen en overkappingen binnen en buiten het bouwvlak is een maximale oppervlakte gegeven. Dit maximum is afhankelijk van de grootte van de kavel van het hoofdgebouw.

• Vrijstaande bijgebouwen en vrijstaande overkappingen
  Vrijstaande bijgebouwen en vrijstaande overkappingen mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd. Deze gebouwen en overkappingen onderscheiden zich van de eerder genoemde bouwwerken omdat ze niet zijn aangebouwd aan het hoofdgebouw. Deze bouwwerken staan los op de kavel van het betreffende hoofdgebouw.
  Ook vrijstaande bouwwerken moeten in beginsel op een afstand van 3 meter van het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd. De vrijstaande bouwwerken mogen gebouwd worden tot in de grens met het naburige perceel. De vrijstaande bouwwerken moeten op minimaal 1 meter van het hoofdgebouw en de aangebouwde bouwwerken worden gesitueerd.
  Op een vrijstaand bouwwerk is een kap toegestaan. De toegestane goot- en bouwhoogte maakt dit mogelijk, waardoor aangesloten kan worden bij de bouwstijl van het hoofdgebouw. Het is overigens niet toegestaan om een dakkapel te maken in een dakvlak van een vrijstaand bouwwerk. Dit is om te voorkomen dat er een extra verblijfsruimte wordt gecreëerd.
  Voor het bouwen van het totaal van aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen, aangebouwde overkappingen en vrijstaande bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak is een maximale oppervlakte gegeven. Dit maximum is afhankelijk van de grootte van de kavel van het hoofdgebouw.

• Overige bouwwerken
  Met het begrip 'overige bouwwerken' wordt bedoeld: een bouwwerk dat geen gebouw is en ook geen overkapping. Concreet zijn maximale hoogtematen voorgeschreven voor erf- en terreinafscheidingen, vlaggenmasten en andere overige bouwwerken.

• Specifieke gebruiksregels
  Zoals in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, is beroep of bedrijf aan huis toegestaan binnen de woonbestemming. Wel worden er enige voorwaarden aan dit gebruik gesteld. Zo mag 30% van de bruto vloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief de aan- of uitbouwen en bijgebouwen, worden gebruikt voor een beroep of bedrijf aan huis. Bij deze oppervlakte wordt ook de oppervlakte van het hoofdgebouw op de verdieping meegerekend.
  Het is alleen toegestaan om beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten te verrichten aan huis die opgenomen zijn in de staat van bedrijfsactiviteiten Beroep en bedrijf aan huis. De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen horeca of detailhandel inhouden, behalve als het gaat om verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van het beroep of bedrijf.
  De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis mag alleen worden uitgeoefend door de bewoners van de woning waar de activiteit plaatsvindt. Er mag geen personeel in dienst zijn. Behalve bij een praktijk voor medische beroepen, dan mag maximaal één fte voor assistentie of ondersteuning in dienst zijn.
  Door de uitoefening van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mogen de verkeersbewegingen niet onevenredig toenemen in de directe omgeving. Daarbij moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dit dient in de eerste plaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. In gevallen waar dit niet mogelijk is dient voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig te zijn. Voor de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen buitenopslag plaatsvinden.

• Afwijken van de gebruiksregels
  Het gebruik van een woning voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen is een verboden gebruik. Het bevoegd gezag heeft de bevoegdheid om dit gebruik toch toe te staan. Dit mag alleen als het hoofdgebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt. Het gebruik moet qua uitstraling en ruimtelijke werking overeenstemmen met die van de woonfunctie. Het gebruik voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen mag de belangen niet onevenredig schaden van eigenaren en gebruikers van de gronden waarop dit veranderde gebruik plaatsvindt of die in de nabijheid daarvan liggen.

De bestemmingsplanregeling bevat naast de bovengenoemde bestemmingen ook 2 dubbelbestemmingen. Dubbelbestemmingen vallen als het ware over 'onderliggende' (enkel)bestemmingen heen en houden beperkingen en aanvullingen in voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden van die bestemmingen. Dubbelbestemmingen dienen een specifiek ruimtelijk belang dat middels de dubbelbestemming beschermt wordt.

Leiding - Brandstof
De brandstofleiding voor defensie heeft de bestemming Leiding – Brandstof gekregen. De bescherming, het beheer en het onderhoud van deze leiding en de omgeving daarvan wordt ook door deze bestemming geregeld. Daar waar deze dubbelbestemming samenvalt met andere bestemmingen dient ook rekening te worden gehouden met deze dubbelbestemming. Er mag geen sprake zijn van strijdigheid met de bepalingen uit de dubbelbestemming. In het belang van het onderhoud, het beheer en de bescherming van de leiding is een belemmeringenstrook van 5 m aan weerszijden van de leiding aangehouden. Binnen deze strook zijn uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming 'Leiding – Brandstof' toegestaan, waarbij geldt dat de oppervlakte per bouwwerk maximaal 30m² mag bedragen met een maximale bouwhoogte van maximaal 3 meter. Bij omgevingsvergunning voor afwijking is ook het bouwen ten dienste van een onderliggende bestemming toegestaan. Het inwinnen van advies bij de leidingbeheerder is daarvoor wel noodzakelijk

Waarde - Archeologie 4
In paragraaf 4.7 is aangegeven dat het onderhavige plangebied is gesitueerd in een zone met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. In dergelijke gevallen past de gemeente de bestemming Waarde – Archeologie 4 toe.

Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 1.000 m² en dieper dan 30 cm onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

In de bestemming zijn uitzonderingen opgenomen voor situaties waarbij geen omgevingsvergunning hoeft te worden aangevraagd en archeologisch onderzoek niet nodig is. Deze uitzonderingen zijn opgesomd in het artikel en hieronder vallen onder andere 'zaken die het normale onderhoud en/of gebruik betreffen'. Hieronder wordt in ieder geval verstaan het aanleggen/verwijderen van verhardingen, het aanleggen van infiltratievoorzieningen, alsmede het uitvoeren van werkzaamheden in de bij de woning behorende tuin.

Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.

Bestaande situatie
In de eerste plaats is hier opgenomen dat bij afwijking van de in de vorige hoofdstukken opgenomen regels/bestemmingen de bestaande situatie of de onherroepelijk vergunde situatie bij in werkingtreding van dit bestemmingsplan als maximaal toegestane situatie geldt.

Ondergeschikte bouwdelen
Bij toepassing van alle bouwregels in dit bestemmingsplan mogen de in dit artikel genoemde ondergeschikte bouwdelen maximaal 1 meter afwijken van de gegeven bouw-, aanduidings- en maatvoeringsregels.

Verboden gebruik

In deze bepaling is aangegeven dat het verboden is om de in het plan vallende gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming(en) te gebruiken. Er is ook een opsomming gemaakt van gebruik dat in ieder geval onder verboden gebruik valt. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan: het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning of het gebruik van gronden voor opslag en/of storten van grond en/of afval.

Uitoefening Bed & Breakfast
Dit artikel sluit aan bij de Nota Verblijfsrecreatie waar is geregeld dat het uitoefenen van een bed & breakfast in een (bedrijfs)woning is toegestaan, mits wordt voldaan aan de genoemde voorwaarden.

Algemeen
Onder de in dit artikel genoemde voorwaarden kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de regels inzake bouwgrenzen, bouwhoogte van specifieke overige bouwwerken.

Afwijking 10% overschrijding
Er kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de in het bestemmingsplan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen. De maximale afwijking is 10% en alleen mogelijk indien voldaan wordt aan de in het artikel gestelde voorwaarden.

In deze regel is bepaald dat in beginsel alleen onder het bouwvlak van de bestemming “Wonen” ondergronds mag worden gebouwd.

In artikel 11 is het wettelijk overgangsrecht geregeld. Tot slot is in artikel 12 van het plan de naam van het plan geregeld.

Het bouwplan zal door de initiatiefnemer worden gerealiseerd. Voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld zullen de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst sluiten. Ook zal worden vastgelegd dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer zal zijn. Het plan wordt financieel uitvoerbaar geacht.

het voorontwerpbestemmingsplan is naar de verschillende vooroverlegpartners gestuurd, onder meer naar de Provincie en het Waterschap. Dat alleen van de Provincie, de Veiligheidsregio en het Waterschap een officiële reactie is ontvangen. De Provincie en het Waterschap hebben positief gereageerd op het plan. De inspraakreactie van de veiligheidsregio is van een antwoord voorzien in de nota van beantwoording. Deze nota is als bijlage 6 bij het plan opgenomen.

Het ontwerp-bestemmingplan heeft met ingang van 24 oktober 2014 gedurende zes weken (tot en met 4 december 2014) ter inzage gelegen. Tijdens deze periode kon eenieder een zienswijze tegen het plan indienen. Er zijn geen zienswijzen kenbaar gemaakt.

De gemeente heeft een duidelijke taak in de vorm van het toezicht op de naleving van de publiekrechtelijke regelgeving zoals de bouw- en milieuregelgeving. Het bestemmingswijziging van de locatie is dan ook mede ingegeven door de wens om een goed beheersbare situatie te verkrijgen doordat het gebruik aansluit op de bestemmingsregeling. Nu het agrarische gebruik is gestaakt dient nu eenmaal een doelmatige bestemming te worden gerealiseerd. Het nu voorliggende bestemmingsplan zal een belangrijk hulpmiddel zijn bij het bebouwen en gebruiken van de locatie, alsmede het toetsen en handhaven daarvan.

Daarnaast gelden enkele aandachtspunten die niet in dit bestemmingsplan kunnen worden geregeld.

1. 1. Grondvitaal BV, Verkennend bodemonderzoek Tuindorpweg 10 te Maarn, 2 januari 2014.
2. 2. SPA ingenieurs, Akoestisch onderzoek weg- en railverkeerslawaai, 9 april 2013.
3. 3. Staro Natuur en Buitengebied, Quickscan flora en fauna, februari 2014.
4. 4. SPA ingenieurs, Externe veiligheid Tuindorpweg 10 te Maarn, 12 februari 2014.
5. 5. Gemeente Utrechtse Heuvelrug, Verantwoording groepsrisico, 5 augustus 2014.
6. 6. Gemeente Utrechtse Heuvelrug, Nota van beantwoording, augustus 2014.