het wijzigingsplan De Leet 35, Ursem, met identificatienummer NL.IMRO.1598.WPLGDeLeet35-va01 van de gemeente Koggenland;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

Dit wijzigingsplan ziet, met uitzondering van hetgeen opgenomen in Artikel 3, alleen op een aanpassing van de verbeelding van het bestemmingsplan "LandelijkGebied" van 27 juni 2013 en de herziening bestemmingsplan Reparatieplan landelijk gebied 2017 zijn van overeenkomstige toepassing. van de gemeente Koggenland.

Tot een strijdig gebruik wordt in ieder geval gerekend:

• het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig de bestemming zonder de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen conform het in figuur 5 van de toelichting opgenomen erfinrichtingsplan, teneinde te komen tot een goede landschappelijke inpassing. In afwijking hiervan mogen gronden en bouwwerken overeenkomstig de bestemming worden gebruikt onder de voorwaarde dat binnen één jaar na het tijdstip van onherroepelijk worden van het wijzigingsplan uitvoering wordt gegeven aan de aanleg en instandhouding van de erfinrichtingsmaatregelen conform het Erfinrichtingsplan, teneinde te komen tot een goede landschappelijke inpassing.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het wijzigingsplanDe Leet 35, Ursem

van de gemeente Koggenland.

Behorende bij het besluit van burgermeester en wethouders van de gemeente Koggenland van 4 september 2018.

Het bloembollenbedrijf aan De Leet 35 te Ursum wil zijn bedrijfsvoering uitbreiden. De uitbreiding van het bedrijf gaat aan de noordzijde van de bestaande bedrijfsbebouwing plaatsvinden. Voor deze uitbreiding is een bouwvlakvergroting nodig. De ontwikkeling past niet binnen het bouwvlak. Het bouwvlak dient vergroot te worden naar bijna 2 hectare. Hiervoor is in het geldende bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarbij het bouwvlak vergroot kan worden tot 2 hectare. Dit wijzigingsplan voorziet in de wijziging.

Het perceel De Leet 35 is het plangebied van dit wijzigingsplan. Het plangebied ligt in het buitengebied tussen de dorpen Ursem en De Goorn. In onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied aangegeven.

Figuur 1. Ligging plangebied (bron: Kadaster)

Voor het plangebied geldt op dit moment het bestemmingsplan "Landelijk Gebied". Dit bestemmingsplan is op 27 juni 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Koggenland. In het bestemmingsplan heeft het perceel de bestemmingen "Agrarisch" en "Waarde - Archeologie 5". Voor het bestaande agrarische bedrijf is een bouwvlak opgenomen. In figuur 2 is een fragment van het geldende bestemmingsplan van het plangebied en omgeving aangegeven.

Figuur 2. Fragment geldend bestemmingsplan Landelijk Gebied

De uitbreiding van het agrarische bedrijf moet plaatsvinden aan de noordkant van de bestaande bedrijfsbebouwing. Deze uitbreiding valt binnen de bestemming "Agrarisch". Dit geeft voor het gebruik geen strijdigheid met het bestemmingsplan. De uitbreiding valt echter buiten het aangeduide bouwvlak. Bebouwing voor een agrarisch bedrijf buiten het bouwvlak is bij recht niet toegestaan. Voor dergelijke situaties is in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Het bouwvlak kan daarmee uitgebreid worden, waardoor de uitbreiding wel gerealiseerd kan worden. In paragraaf 2.4 wordt een toetsing gegeven van de voorwaarden die aan de wijzigingsbevoegdheid zijn verbonden.

Zoals aangegeven is ook de (dubbel)bestemming "Waarde - Archeologie 5" van toepassing. Daarin is een bouwverbod opgenomen voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 10.000 m². Voorgenomen ontwikkeling betreft een uitbreiding van 5.000 m². Onderzoek naar archeologie is voor de uitbreiding dus niet nodig. De dubbelbestemming blijft van kracht en wordt in dit wijzigingsplan dan ook overgenomen.

Ontwerp Reparatieplan Landelijk Gebied 2017

Daarnaast ligt op dit moment het reparatieplan Landelijke Gebied 2017 ter inzage. Binnen de bestemming 'Agrarisch' heeft dit enkele gevolgen voor de regels. Deze worden explicitiet genoemd in de toelichting bij dit bestemmingsplan. Daarnaast is de (dubbel)bestemming "Waarde - Archeologie 5" gewijzigd. Waar in de huidige regeling bij ingrepen groter dan 10.000 m² een archeologisch onderzoek nodig is, is dit nu 20.000 m².

In hoofdstuk 2 wordt de gewenste ontwikkeling nader beschreven en wordt getoetst aan de voorwaarden voor het wijzigen van het bestemmingsplan. De gewenste ontwikkeling is het belangrijkste uitgangspunt voor dit wijzigingsplan. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het beleidskader dat relevant is voor de ontwikkeling. In hoofdstuk 4 worden vervolgens de milieu- en omgevingsaspecten beschreven. In de hoofdstukken 3 en 4 vindt in eerste instantie een toetsing van de gewenste situatie plaats. Daaruit kunnen uitgangspunten voor de juridische regeling van dit wijzigingsplan naar voren komen. Wanneer dit van toepassing is staan deze beschreven in de betreffende hoofdstukken. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planbeschrijving gegeven. In hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling behandeld.

In dit hoofdstuk staat een beschrijving van de huidige en gewenste situatie in het plangebied. De huidige situatie is van belang omdat de gewenste bebouwing daarin goed ingepast moet worden. De gewenste situatie is het belangrijkste uitgangspunt voor dit wijzigingsplan en wordt om die reden toegelicht.

In het plangebied staat op dit moment het agrarische bedrijf van de initiatiefnemer. Zoals op onderstaande afbeeldingen te zien is, gaat het daarbij om bedrijfsbebouwing (schuur / schuurkassen) en een bedrijfswoning. De bedrijfsbebouwing en -woning staan op enige afstand van elkaar en zijn niet in een strakke rooilijn geplaatst. De bedrijfswoning staat dichter bij de weg dan de bedrijfsbebouwing. Alle bebouwing in het plangebied is relatief laag; deze bestaat uit ten hoogste één bouwlaag met een kap.

Het bedrijf Firma J.N. van der Lee en Zn. heeft zich gespecialiseerd in het leveren van tulpen gedurende een verlengde periode van het jaar. Voor het verlengde seizoen (broeien in de lente en zomermaanden) zijn voor een goede bedrijfsvoering schermhallen nodig.

Het erf is opgebouwd uit een bedrijfswoning met tuin en daarachter een aantal aan elkaar gebouwde bedrijfsruimten. Het voorstel deel van de bebouwing bestaat drie loodsen van ca. 11 m hoog met de kaprichting haaks en evenwijdig aan de straat. Daarachter staan verschillende kassen die de rand met het landschap vormen.

De voorruimte aan de straat is in de eerste zone groen ingericht. Daarachter ligt een verharde ruimte voor laden en lossen, manoeuvreren en stalling. De westzijde van deze zone is ingericht met een waterbassin.

De bebouwing staat in een halfopen landschap, dat bestaat uit agrarische gronden met solitaire bomen en/of laanbeplanting. Aan de zuidzije van de aansluiting van De Leet is laanbeplanting aanwezig.

Het plangebied is goed ontsloten voor verkeer. Via deze weg kan onder meer de dorpen De Goorn en Ursem gemakkelijk en snel bereikt worden.

Figuur 3. Vooraanzicht

Figuur 4. Luchtfoto van de huidige situatie

Het bedrijf ziet kans deze productie uit te breiden door het ontwikkelen van nieuwe schermhallen en aanvullende schuren. Hiervoor is een bouwblokvergroting nodig. De vergroting van het bouwvolume voor de nieuwe schermhallen wordt gezocht aan de achterzijde. Door de bouw van extra bedrijfsruimte en herinrichting van het erf kan opslag achter de bedrijfswoning worden gerealiseerd. Hierdoor is opslag aan de voorzone langs De Leet niet meer nodig en krijgt de voorzijde hierdoor een meer representatief karakter.

De initiatiefnemer wil aan de noordzijde van de bestaande bebouwing een uitbreiding van de bedrijfsbebouwing realiseren. Hierbij gaat het om schermhallen. In figuur 5 is met schuine lijnen de locatie van de gewenste uitbreiding weergeven.

Figuur 5. Situering uitbreiding programma

Ten behoeve van een goede landschappelijke inpassing van de gewenste uitbreiding is een erfinrichtingsplan opgesteld. Het plan is opgesteld aan de hand van het Beeldkwaliteitsplan Landelijk Gebied. Hierna wordt eerst een beschrijving gegeven van de ontstaansgeschiedenis van het landschap. De ontwikkeling moet namelijk passen in de historisch gegroeide landschapsstructuur. Vervolgens wordt een omschrijving gegeven van de directe omgeving van het plangebied gegeven om daarna de huidige situatie van de kavel te beschrijven. Middels belangrijke landschappelijke aandachtspunten komt slot de landschappelijke inpassing van de gewenste uitbreiding aanbod.

Ontstaansgeschiedenis van landschap van West-Friesland

De locatie De Leet 35 in Ursum ligt in het oude zeekleilandschap. Dit landschap is vanaf 5.000 tot 3.000 jaar geleden ontstaan door opslibbing van zand en klei uit zee. Op de opgeslibte oeverwallen woonden al in de Nieuwe Steentijd (het Neolithicum) mensen. Door de lange perioden van opslibbing ligt dit landschapstype vergeleken met het omliggend kleigebied hoger. De zandige geulafzettingen van de voormalige kreekbeddingen en kreekoeverwallen zijn nu als verhogingen in het landschap zichtbaar. Op de kleibodem ontwikkelde zich, na de sluiting van het Zeegat van Bergen, een omvangrijk veenpakket. Door toedoen van ontginning en zee-inbraken verdween het veen in de loop van de Middeleeuwen weer. Om het zeewater buiten te sluiten werd het gebied in de 11e en 12^e eeuw omdijkt. Aan het begin van de 13e eeuw is de dijkring gesloten. Nog altijd vormt de Westfriese Omringdijk de markante begrenzing van het oude zeekleigebied. Deze dijk ligt net ten zuiden van het lint van De Leet.

Nadien is het veen, door klink en oxidatie, weer verdwenen waardoor het onderliggende landschap weer aan de oppervlakte kwam. De voormalige kreken laten zich nu herkennen als relatief hoog gelegen stroomruggen. De voormalige wadvlakten vormen nu de laag gelegen en overwegend open kommen. Het oude zeekleilandschap bestaat uit een combinatie van vooral matig open gebieden en open tot zeer open gebieden. Het is een half-open landschap (zie figuur 5).

Figuur 6. Overzicht half open lanschap.

Directe omgeving plangebied

De Leet, tussen Ursem en De Goorn/Avenhorn is een langgerekt lint in het landschappelijk samenhangende gebied tussen de belangrijke historische structuurlijnen van de Westfriese Omringdijk (Walingsdijk) en de Noordijk. Dit gebied met tuinbouw, gras- en bouwland is relatief recent aangepast. De Leet is aangelegd in het kader van de ruilverkaveling die plaatsvond tussen 1971 en 1973. De belangrijkste redenen hiervoor waren een slechte ontsluiting (ruim de helft van de oppervlakte van het bemalingsgebied was slechts varende bereikbaar), het te hoge polderpeil en de slechte kavelvormen en versnippering van de percelen. Tijdens de ruilverkaveling is De Leet aangelegd waarlangs de moderne boerderijen konden worden ontsloten én is een (recreatie)plas gegraven.

Het wegprofiel van De Leet heeft een asymmetrische opbouw met een sloot aan beide zijden en aan één zijde (zuidzijde) een fietspad. Aan weerszijden van het fietspad staan bomen, alternerend aangeplant.

Aan weerszijden van de weg liggen de bedrijven, elke met een eigen inrit. De erven bestaan uit een bedrijfswoning met tuin. Daarachter staan de schuren en kassen. De beplanting van en rond de erven varieert: Soms is er nagenoeg geen beplanting aanwezig, soms is de woning met tuin ingeplant en enkele erven hebben aan een zijde een langere opgaande beplantingsrand. De bedrijfsbebouwing ligt vaak direct aan het open veld. Deze bedrijven liggen op verschillende afstanden van elkaar, waardoor tussen de bebouwing bredere en smallere doorzichten naar achter bestaan, richting het open Westfriese landschap. Uitbreidingsruimte ligt daarom op het bestaande perceel of naar de achterzijde om de doorzichten op het achterliggende landschap niet aan te tasten.

Het open gebied achter de locatie (noordzijde) bestaat uit opstrekkende kavels tot aan de oude licht meanderende watergang van de Noordgouw. Direct achter de locatie is deze oude watergang tijdens de ruilverkaveling rechtgetrokken en een duidelijke grens tussen de grote kavels die vanaf de Noorddijkerweg en De Leet opstrekken. Aan weerszijden van de locatie zijn doorzichten richting dit open landschap. Tussen de kavels liggen geen dwarswatergangen. Een aantal aanzichten op de zijkanten van het bestaande perceel is weergeven in figuur 8 en 9.

Direct tegenover de locatie is een doorzicht richting de ringdijk. Ook dit doorzicht heeft een duidelijke rand. Deze rand wordt gevormd door opgaande beplanting rond de plas waar een recreatiecentrum met vakantiewoningen aan de gegraven plas is ontwikkeld. Deze functie beslaat een deel van de De Leet tot aan de kruising met de Julianastraat.

In het Beeldkwaliteitsplan Landelijk Gebied wordt voor nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in de Polder Ursum het volgende (algemene) ruimtelijke kwaliteitsbeleid gehanteerd:

Landschappelijke basiswaarden

• Openheid behouden in gebied ten noorden van de Noorddijkerweg.
• Openheid behouden in het oostelijk deel van de polder.

Structuurbepalende landschapselementen

• Doorzichten vanuit de lintstructuur op het landschap en de ruimtelijke onderbrekingen in lintstructuur behouden
• Kleinschalige beplantingen ter beschutting van kernen en linten.
• Kleinschaligheid van de bebouwing en de erven als beeldbepalende karakteristiek behouden.

Unieke landschapselementen

• Bij wijziging in waterstructuur, de waterstructuur van de Noordgouw en de voormalige Wijzend (watergang ten zuiden van de Leet) versterken.
• Karakteristieke dijklichamen behouden of versterken. Langs de dijken dient een open zone van 100 meter gehandhaafd te blijven.
• De Walingsdijk is een onderdeel van de Westfriese Omringdijk,versnipperde bebouwing op hoge en lage erven.

Overige ontwikkelingen

• Voor nieuwe ontwikkelingen de ruimtelijke structuur en kwaliteit bij de Goorn, de Open poort en aan de Kolk versterken en richting geven.
• Kwaliteitseisen stellen aan de landschappelijke inpassing bij wijziging van functie en uitbreiding van boerderijerven.
• Ruimte voor ruimte regeling toepassen ten behoeve van de sanering van bestaande verstorende (bedrijfs) bebouwing.

Voor onderhavige plangebied geldende volgende specifieke ruimtelijke kwaliteiten:

1. 1. Doorzichten aan weerszijden van de kavel naar het open landschap;
2. 2. Asymmetrisch profiel van De Leet met een meer dichte (laanbeplanting) en een meer open zijde (geen opgaande beplanting).

Figuur 7. Huidige situatie

Figuur 8. Aanzicht oostzijde plangebied

Figuur 9. Aanzicht westzijde plangebied

Op basis van voorgaande analyse worden voor de landschappelijke inpassing van de toekomstige uitbreiding de volgende aandachtspunten gehanteerd. Deze worden vervolgens beschreven en gevisualiseerd in figuur 9.

1. 1. Behoud van doorzicht naar achterliggende open landschap;
2. 2. Ruimtelijke kwaliteit op de kavel:
   1. a. Representatieve voorruimte
   2. b. Stalling en opslag zo veel mogelijk intern of uit het zicht
3. 3. Behoud van openheid aan de noordzijde: geen beplanting buiten de erven langs de Leet

Nieuwe situatie

Het bedrijf ziet kans deze productie uit te breiden door het ontwikkelen van vier nieuwe schermhallen. Hiervoor is een bouwblokvergroting nodig. De vergroting van het bouwvolume voor de nieuwe schermhallen wordt gezocht aan de achterzijde. Het bouwvlak wordt daarom ca. 50 dieper. Er blijft zo nog voldoende open ruimte op de kavel open (iets meer dan 50% van de kaveldiepte tot aan de Noordgauw). De ontsluitingsstructuur blijft hetzelfde met één centrale erftoegang.

De nieuwe schermhallen worden in het verlengde van de bestaande bebouwing gebouwd, in de richting van het landschap (kavelrichting). Op deze manier blijven de bestande doorzichten naar het achterliggende landschap behouden.

Door de bouw van extra bedrijfsruimte en herinrichting van het erf kan opslag achter de bedrijfswoning worden gerealiseerd. Hierdoor is opslag aan de voorzone langs De Leet niet meer nodig en krijgt de voorzijde hierdoor een meer representatief karakter.

Langs de westrand wordt de bestaande haag doorgetrokken naar achteren tot de nieuwen achtergevelgrens. Zo ontstaat een groene begeleiding van het doorzicht en wordt de kavelrand verzacht.

Figuur 10. Erfinrichtingsplan ten behoeve van de landschappelijke inpassing

Voor de gewenste planologische situatie kan gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid in sublid 3.7.1 van het bestemmingsplan. Hiermee wordt het bouwvlak verruimd. In deze paragraaf wordt het plan getoetst aan de wijzigingscriteria die hiervoor gelden.

Burgemeester en Wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat aan een bouwvlak grenzende gronden worden voorzien van de aanduiding "bouwvlak", mits:

1. a. Wijzigingscriteria: de oppervlakte van het bouwvlak wordt vergroot tot ten hoogste 2,0 hectare, tenzij ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap verkaveling' of 'Waarde - Aardkundig', in welk geval de oppervlakte van het bouwvlak ten hoogste 1,5 hectare mag bedragen.

Toetsing: De wijzigingsbevoegdheid biedt ruimte voor een bouwvlak van ten hoogste 2 hectare. Het bestaande agrarische bouwvlak heeft een oppervlakte van ongeveer 1,5 hectare. In de nieuwe situatie zal het bouwvlak 2 hectare bedragen. Er kan dus gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid.

2. b. Wijzigingscriteria: er sprake is van een goede inpassing in het landschap overeenkomstig het gestelde in het Beeldkwaliteitplan Landelijk Gebied, wat aangetoond moet worden met een erfinrichtingsplan.

Toetsing: Met het erfinrichtingsplan zoals beschreven in de wenselijke situatie wordt aangetoond dat de ontwikkeling op een zorgvuldige wijze landschappelijk wordt ingepast. Dit plan voldoet hiermee aan de uitgangspunten van het Beeldkwaliteitplan Landelijk Gebied Koggenland.

3. c. Wijzigingscriteria: er zicht is op een langdurige vergroting van de productieomvang als gevolg van schaalvergroting of extensivering / verbreding van de bedrijfsactiviteiten en de noodzakelijkheid uit een oogpunt van doelmatige bedrijfsvoering is aangetoond.

Toetsing:Op korte termijn is een uitbreiding van de huidige bedrijfsactiviteiten gewenst. Het bedrijf teelt en broeit bloembollen; met name de markt voor het broeien van bloembollen is groeiende. Om het bedrijf in deze groei van de markt staande te houden is meer ruimte nodig om te broeien. Door de uitbreiding in de vorm van schermhallen kan het bedrijf voldoen aan de vraag van de markt. Ook zorgt de uitbreiding voor een efficiëntere slagkrachtiger verwerking van de bloemen door een verbetering van de interne logistieke lijnen. Daarnaast zijn aansluitende investeringen en bouwactiviteiten op basis van de huidige groei van de markt op middellange termijn te verwachten. Dit is een belangrijke reden om het agrarische bouwvlak enigszins groter te maken dan strikt noodzakelijk voor de gewenste nieuwbouw op dit moment.

4. d. Wijzigingscriteria: er binnen het bestaande bouwvlak geen ruimte meer is voor de benodigde uitbreiding.

Toetsing: Het huidige bouwvlak is te klein en afgestemd op de huidige bebouwing (zie figuur 1). Er is daarom geen ruimte om de uitbreidingen te realiseren binnen het bestaande bouwvlak.

5. e. Wijzigingscriteria: met de vormgeving en inrichting van het bouwvlak zoveel mogelijk wordt aangesloten bij de historisch gegroeide landschapsstructuur.

Toetsing: Met het erfinrichtingsplan, zoals beschreven in de wenselijke situatie, wordt aangetoond dat de ontwikkeling op een zorgvuldige wijze landschappelijk wordt ingepast.

6. f. Wijzigingscriteria: er voldoende afstand wordt aangehouden tot andere ruimtelijke elementen.

Toetsing: Dit heeft plaatsgevonden door het bouwvlak niet dichter tot andere ruimtelijke elementen te plaatsen, maar juist aan de achterzijde uit te breiden (zie figuur 4 en 5). Daarnaast blijft het bedrijf in de nieuwe situatie op voldoende afstand tot andere ruimtelijke elementen. Hierop is in paragraaf 4.2 nader ingegaan.

7. g. Wijzigingscriteria: de infrastructurele ontsluiting toereikend is voor de bedrijfsontwikkeling;

Toetsing: Voor de uitbreiding van het bouwvlak en de bebouwing hoeven geen nieuwe ontsluitingsroutes op De Leet te worden gerealiseerd. De bestaande ontsluiting en de bedrijfsvoering van het bedrijf blijft gehandhaafd.

8. h. Wijzigingscriteria: er sprake is van een evenwichtige ordening, maatvoering en vormgeving van de bedrijfsgebouwen.

Toetsing: De bebouwing sluit qua situering, maatvoering en vormgeving aan bij de bestaande bebouwing. De nieuwbouw past dus in het bebouwingsbeeld.

9. i. Wijzigingscriteria: geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden, de woonsituatie, het bebouwingsbeeld en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Toetsing: Hierop wordt in hoofdstuk 4 ingegaan. Geconcludeerd wordt dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden, de archeologische waarden, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. De waterbeheerder is om advies gevraagd in verband met de waterhuishoudkundige situatie en de maximaal te hanteren afvoernorm.

10. j. Wijzigingscriteria: de waterbeheerder om advies is gevraagd in verband met de waterhuishoudkundige situatie en de maximaal te hanteren afvoernorm.

Toetsing: Over dit wijzigingsplan vindt overleg plaats met het waterschap. In paragraaf 4.6wordt ingegaan op de waterhuishoudkundige aspecten. Dit aspect staat het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid niet in de weg.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen, brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit plan raakt geen rijksbelangen uit het Barro.

Structuurvisie Noord-Holland 2040 en provinciale verordening

De locatie ligt in grootschalig landbouwgebied. In de zone voor grootschalige landbouw is ruimte voor schaalvergroting, structuurverbetering en (mondiaal) concurrerende productielandbouw, de bijbehorende be- en verwerking, handel en distributie en het uitplaatsen van groeiende bedrijven uit stedelijk of kwetsbaar gebied. De trend naar schaalvergroting en specialisatie zal zich voortzetten vanuit een economisch perspectief. Deze trend brengt ook de behoefte aan grotere bouwpercelen met zich mee. In dit gebied zijn agrarische bouwpercelen tot 2 hectare mogelijk. Grotere bouwpercelen zijn in dit gebied alleen mogelijk indien de gemeente zich houdt aan de afwijkingsregels uit de provinciale ruimtelijke verordening.

Voor de locatie geldt Artikel 26, Gebieden voor grootschalige en gecombineerde landbouw. De locatie behoort tot Gebieden voor grootschalige landbouw. Hier geldt dat agrarische bebouwing wordt geconcentreerd binnen het bouwperceel. In het gebied voor grootschalige landbouw heeft een agrarisch bouwperceel een omvang van maximaal 2 hectare. Onderhavige ontwikkeling voorziet in een schaalvergroting met een bouwperceel tot 2 hectare.

Daarnaast moet voldaan worden aan artikel 15. Artikel 15 heeft betrekking op de ruimtelijke kwaliteit eis bij nieuwe ontwikkelingen. Voor de ontwikkeling is hiervoor een landschappelijke inpassing , c.q. beeldkwaliteitparagraaf (zie paragraaf 2.3) in het wijzigingsplan opgenomen. De uitgangspunten van het beeldkwaliteitplan Landelijk gebied zijn toegepast bij de voorgestane ontwikkeling. Hiermee voldoet het plan aan de eisen voor ruimtelijke kwaliteit.

Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling in overeenstemming is met het provinciaal beleid.

Bestemmingsplan 'Landelijk Gebied'

In het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarbij het bouwvlak vergroot kan worden naar 2,0. De ontwikkeling voorziet in het vergroten van het bouwvlak naar 1,99 hectare. De ontwikkeling past daarmee binnen de reikwijdte van het bestemmingsplan.

Op basis van de afweging van de wijzigingscriteria in hoofdstuk 2 kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De Wet natuurbescherming (Wnb) regelt zowel de bescherming van natuurgebieden als de bescherming van soorten en hun verblijfsplaatsen. Voor gebiedsbescherming gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden en via de provinciale verordening beschermde gebieden die van belang zijn voor het Natuur Netwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur) en Weidevogelleefgebieden.

Gebiedsbescherming

In de omgeving van het plangebied is geen sprake van Natura 2000-gebieden. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden ligt op 8,5 kilometer afstand, namelijk het Eilandspolder. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied ligt op 1.000 meter. Deze natura 2000-gebieden hebben een externe werking en het NNN heeft een 'indirecte' externe werking. Natura 2000-gebieden met een voor verzuring gevoelig habitat liggen echter op een afstand groter dan 25 kilometer. Gezien de aard en de schaal van de ontwikkeling in het plangebied, treden geen nadelige effecten op voor dit NNN.

Het plangebied grenst ook niet aan een door de Provincie aangewezen weidevogelleefgebied. In artikel 25 (Weidevogelleefgebieden) is bepaald dat nieuwe bebouwing in een weidevogelleefgebied niet is toegestaan, anders dan binnen een bestaand bouwblok of een uitbreiding daarvan. In onderhavig plan is sprake van nieuwe bebouwing binnen een bestaand bouwvlak buiten een weidevogelleefgebied. Van mogelijke verstoring en areaalverlies is dan ook geen sprake.

Soortenbescherming

Op grond van de Wet natuurbescherming geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Het voorkomen van beschermde planten- en diersoorten vormt een te onderzoeken aspect omdat met de plannen effecten kunnen gaan ontstaan op soorten die beschermd zijn via de wet Natuurbescherming. Mogelijk moet rekening gehouden worden met deze soorten, bij de ruimtelijke procedure, als zijn voorkomen.

Het plan omvat onder andere het slopen van de bestaande kasdelen. Er is geen sprake van het kappen van bomen of dempen van water. Onderzocht moet worden of er mogelijk beschermde soorten in de kasdelen voorkomen die hinder kunnen ondervinden van het project.

Ten eerste is de kas in zijn geheel niet geschikt als verblijfsplaats voor vleermuizen. Het ontbreekt aan daklijsten en geschikte beluchtingsgaten. Ook is de te slopen kas geen onderdeel in een lijnvormig landschapselement waarop vleermuizen zich kunnen oriënteren. In de omgeving zijn voldoende landschapselementen. Effecten op vliegroutes worden derhalve uitgesloten.

Daarnaast is de kas ongeschikt als (potentiële) nestlocatie voor vogels (met vaste rust- en verblijfplaatsen). Voor huismus en gierzwaluw is de kas volledig ongeschikt.

Tot slot wordt buiten het broedseizoen of op een manier gewerkt dat de eventueel aanwezige soorten niet tot broeden komen (vogelverschrikkers gebruiken). Op deze manier wordt voorkomen dat verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheid gemaakt tussen rustige woonomgevingen en gemengde gebieden.

Een bloembollenbedrijf wordt volgens de VNG-brochure aangemerkt als een bedrijf van milieucategorie 2, waarvoor een richtafstand van 30 meter ten opzichte van gevoelige functies geldt. De afstand van het bestemmingsvlak van de dichtstbijzijnde woning (van derden) (De Leet 39) tot de grens van het bouwvlak van de agrarische bestemming is circa 65 meter en hiermee voldoet de voorgenomen ontwikkeling aan de eisen die gesteld worden aan de milieuzonering. Op basis van deze ruime afstand is een goed woon- en leefklimaat voldoende gewaarborgd.

Op het gebied van geluid gelden verschillende toetsingskaders voor geluidhinder van de inrichting zelf (het Activiteitenbesluit) en geluidhinder van wegen of zoneringsplichtige inrichtingen (Wet geluidhinder). Onderstaand wordt op beide ingegaan.

Activiteitenbesluit

Ten aanzien van geluidhinder van landbouwinrichtingen, zijn de regels van het Activiteitenbesluit van toepassing. Wanneer wordt verwacht dat inrichtingen leiden tot hinder bij geluidsgevoelige bestemmingen, kan door het bevoegd gezag (de gemeente) worden gevraagd om een akoestisch rapport op te stellen. In dit geval ligt dat niet voor de hand, omdat de uitbreiding uit de richting van woningen plaats vindt. De activiteiten vinden daarnaast inpandig plaats. Van geluidsoverlast zal dan ook geen sprake zijn.

Zonder nader onderzoek kan daarom worden gesteld dat de ontwikkeling van het bedrijf niet leidt tot onaanvaardbare geluidhinder ter plaatse van omliggende woningen.

Wet geluidhinder

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Een bloembollenbedrijf is geen inrichting die op grond van de Wgh gezoneerd moet worden. Daarnaast worden binnen het plangebied geen geluidsgevoelige functie mogelijk gemaakt. Er hoeft daarom ook geen rekening gehouden te worden met een eventuele geluidszone van wegen en/of spoorwegen. Een toetsing aan de Wgh is daarom niet noodzakelijk.

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) gehanteerd.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland is er in de directe omgeving van het plangebied sprake van een goede luchtkwaliteit.

Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. De uitbreiding van het bedrijf zal geen (grote) stijging van het aantal verkeersbewegingen met zich meebrengen. Als gevolg hiervan is geen sprake van verslechtering van de luchtkwaliteit. Het plan wordt op dit punt uitvoerbaar geacht. Aanvullend onderzoek is niet noodzakelijk. Er zijn er geen belemmeringen voor het plan vanuit dit aspect.

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Uitgangspunt ten aanzien van de bodemkwaliteit is dat deze bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zodanig goed moet zijn dat er geen risico's voor de volksgezondheid bestaan bij het gebruik van het plangebied.

De locatie is en blijft in gebruik als bloembollenbedrijf. Hiermee worden geen veranderingen in de bestaande functies voorgesteld. De verwerkingsruimte bevindt zich in de huidige gebouwdelen. In de nieuw te bouwen bedrijfsruimte zullen mensen niet meer dan twee uur werkzaam zijn. De ontwikkeling zal hierdoor geen verandering teweeg brengen voor wat betreft de risico's voor de volksgezondheid. De uitbreiding van het bloembollenbedrijf vindt plaats op gronden die in gebruik zijn voor agrarisch grondgebruik. De verwachting is niet dat er sprake is van bodemverontreiniging. Het plan wordt op dit punt uitvoerbaar geacht.

Vanwege het grotere belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de ruimtelijke ordening geworden.

Wateradvies

Via de Digitale Watertoets (www.dewatertoets.nl) is het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier gevraagd een reactie te geven op het plan. Uit de ingediende gegevens (zie bijlage 1) is gebleken dat er voor één of meerdere wateraspecten nader overleg noodzakelijk is met het hoogheemraadschap. Deze aspecten heeft het waterschap benoemd in het eerste deel van het concept wateradvies. Het waterschap heeft vervolgens op 29 maart 2018 een wateradvies afgegeven en op 1 mei 2018 een aangepast advies gestuurd. Dit advies is als bijlage bij de toelichting toegevoegd. Het advies is in deze waterparagraaf verwerkt en zal bij de uitvoering van het plan rekening mee worden gehouden. In het tweede deel komen de onderwerpen aan bod die slechts een beperkte invloed hebben op de belangen van het hoogheemraadschap en die hierdoor ondervangen kunnen worden met standaard maatregelen.

Gebiedsbeschrijving

Het plangebied is gelegen in peilgebied 6180W-07A in de polder Ursem. Het ter plaatste geldende streefpeil is NAP –3,80 meter. Het gebied watert af middels een stelsel van secundaire- en primaire waterlopen naar het gemaal Ursem. Daar wordt het water via dit gemaal op de Schermerboezem uitgeslagen.

Waterkwantiteit

Het plan voorziet in een toename van het verhard oppervlak van 3.000 m². De toename van het verhard oppervlak kan leiden tot versnelde afstroming van hemelwater naar het oppervlaktewater. In het oppervlaktewater kan deze versnelde afstroming leiden tot ongewenste peilstijgingen. Om wateroverlast en –schade te voorkomen wordt gevraagd om compenserende maatregelen in de vorm van het graven van additioneel oppervlaktewater in de vorm van een percentage van het verhard oppervlak.

Voor deze locatie hebben is op basis van gebied specifieke parameters zoals drooglegging (1,2 m), toegestane peilstijging (0,47 m), afvoercapaciteit (14,4 mm/dag) en grondsoort (klei) het compensatiepercentage bepaald op 8%.

De compensatie vindt in dit geval middels alternatieve waterberging plaats in een silo. Voor deze locatie heeft HHNK op basis van parameters als het debiet (1,44m3/uur), bui T=100 (69) en de normafvoer (0,00048m3/uur/m2) bepaald dat de benodigde berging 207m³ bedraagt. De binnendiameter van de leiding waarin de opening zich bevindt, dient 200mm te bedragen en de diameter van de opening 10mm. De silo watert langzaam af op het oppervlaktewater. De silo die voor de bergingsdoeleinden zal worden gebruikt, dient in elk geval het hemelwater dat afkomstig is van de nieuw te bouwen schermhal op te vangen. Wanneer de silo volledig gevuld is, zal de silo binnen zes dagen weer leeg moeten zijn. Dit zijn minimale eisen, om tot een robuust en klimaat adaptief watersysteem te komen, adviseert het HHNK een grotere berging te realiseren.

Waterkwaliteit en riolering

In het plan is geen sprake van activiteiten die als gevolg kunnen hebben dat vervuild hemelwater naar het oppervlaktewater afstroomt. Het hemelwater kan dus als schoon worden beschouwd. Het is daarom niet doelmatig om het af te voeren naar de rioolwaterzuiveringsinrichting (rwzi). In het plangebied is geen riool aanwezig, maar een septic tank. Deze tank loost op de sloot. Daarnaast wordt in het kader van een schoon erf en schone sloten bij de emissies van het erf rekening gehouden met de eisen de algemene regels van het Activiteitenbesluit.

Het hoogheemraadschap adviseert om met het oog op de waterkwaliteit het gebruik van uitloogbare materialen zoals koper, lood en zink zoveel mogelijk te voorkomen. Met voorgenoemde adviezen wordt bij de uitvoering van het plan rekening gehouden.

Wegen

Binnen het plangebied zijn wegen aanwezig, of wordt er aangesloten op wegen, die in beheer zijn van het hoogheemraadschap. Er vindt geen wijziging plaatsvindt van de verkeerskundige situatie. Het plan heeft dermate weinig invloed op het onderliggende wegennet dat geen aanpassingen nodig zijn.

Persleiding

Het plangebied bevindt zich binnen de signaleringszone van een rioolpersleiding van het hoogheemraadschap. Dit houdt in dat beperkingen kunnen gelden ten aanzien van eventuele (bouw)werkzaamheden. Het is binnen deze zone niet zonder overleg toegestaan om objecten te plaatsen of werkzaamheden uit te voeren die een risico vormen voor het functioneren van de rioolpersleiding, zoals:

- het planten van bomen en/of diepwortelende beplanting;

- het uitvoeren van zware transporten;

- het opstellen van materieel op het tracé van de leiding;

- de opslag van (zwaar) materiaal;

- het werken aan- en/of realiseren van werken boven het tracé van de leiding;

- het graven of heien nabij de leiding.

Indien er wel sprake is van dergelijke werkzaamheden, of wanneer er andere activiteiten worden uitgevoerd die op enige wijze schade zouden kunnen toebrengen aan de rioolpersleiding, wordt contact opgenomen met het hoogheemraadschap.

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Voor het bestemmingsplan Buitengebiedis het aspect archeologie onderzocht. Hierbij is ook het plangebied beoordeeld. In dit bestemmingsplan worden eventueel aanwezige archeologisch waarden beschermd met een dubbelbestemming. Per dubbelbestemming gelden andere ondergrenzen voor wat betreft de oppervlakte en diepte van de verstoring. Voor verstoringen met een beperkt oppervlak of een beperkte verstoringsdiepte is archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.

Voor het bestemmingsplan reparatieplan Landelijk Gebied Koggenlandis het aspect archeologie onderzocht. Hierbij is ook het plangebied beoordeeld. Uit het genoemde bestemmingsplan geldt voor het plangebied een onderzoeksplicht (archeologisch onderzoek) bij ingrepen groter dan 20.000 m². De uitbreiding van het bouwvlak bedraagt 0,5 hectare. Een archeologische onderzoek is daarom niet nodig.

Vanuit het aspect archeologie bestaan geen belemmeringen voor het plan. Wanneer bij de werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, geldt op grond van artikel 53 van de Monumentenwet een meldingplicht.

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van bestemmingsplannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Binnen het plangebied is geen sprake van specifieke cultuurhistorische waarden. Het is niet noodzakelijk om regels op te nemen ter bescherming van cultuurhistorische waarden. Met de landschappelijke kwaliteitseisen is tevens rekening gehouden bij het maken van het erfinrichtingsplan.

De provincie Noord-Holland heeft op de kaart behorende bij de structuurvisie en de verordening aardkundig waardevolle gebieden aangegeven. De provincie maakt hierin onderscheid tussen aardkundig waardevolle gebieden en aardkundige monumenten. Het plangebied ligt niet in een gebied dat is aangewezen als aardkundig waardevol of aardkundig monument.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie.

Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico's voor de burger door bovengenoemde activiteiten. Hiertoe zijn risico's gekwantificeerd, namelijk door middel van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico (PR) is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het Groepsrisico (GR) is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen of buisleidingen aanwezig zijn die van invloed kunnen zijn op het plangebied. In het plangebied is daarom sprake van een verantwoord groepsrisico.

Het is daarom niet noodzakelijk om in het kader van dit wijzigingsplan het groepsrisico te verantwoorden. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan geen belemmeringen voor het plan.

In en rondom het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling. Wel is het mogelijk dat er enkele kleinere huisaansluitingen voor bijvoorbeeld gas, water en riool aanwezig zijn. Met de uitvoering van de plannen wordt met deze leidingen rekening gehouden. Voor het wijzigingsplan behoeven deze leidingen geen bescherming.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een wijzigingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Het wijzigingsplan heeft de procedure zoals vastgelegd in artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) doorlopen. Door het voeren van de genoemde procedure, met de daarbij horende zienswijzen-, c.q. beroepsprocedure, wordt de maatschappij betrokken bij het plan.

Het voorontwerp is in vooroverleg gebracht bij de overlegpartners. De provincie heeft in zijn overlegreactie aangegeven geen aanleiding te hebben tot het maken van opmerkingen.

Het ontwerpwijzigingsplan heeft vervolgens gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld bij het college van Burgemeester en Wethouders zienswijzen in te dienen omtrent het ontwerpwijzigingsbesluit. Hiervan is geen gebruik gemaakt. Er zijn geen zienswijzen ingebracht.

Het wijzigingsplan is vervolgens op 4 september 2018 ongewijzigd door het college vastgesteld. Dit vastgestelde plan wordt opnieuw ter inzage gelegd. Tegen het vaststellingsbesluit is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Voor de uitvoerbaarheid van dit plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van de plannen (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Dit wijzigingsplan heeft betrekking op een particulier initiatief waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De uitvoeringskosten worden gedragen door de initiatiefnemer. Voor de locatie is een anterieure overeenkomst gesloten. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Hiervoor wordt dan een planschadeovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer.

Hiermee is de economische haalbaarheid voldoende gewaarborgd en uitvoerbaar geacht.

Bij wijzigingsplannen die bouwplannen mogelijk maken, is de grondexploitatieregeling uit de Wet ruimtelijke ordening van toepassing. De vaststelling van een exploitatieplan bij dit wijzigingsplan is in principe verplicht. Via dit wijzigingsplan wordt een bouwplan, zoals genoemd in het Besluit ruimtelijke ordening, mogelijk gemaakt. Het gaat om de uitbreiding van de hoofdbebouwing en de nieuwbouw van de een bedrijfswoning op het perceel met meer dan 1.000 m². Van de vaststelling van een exploitatieplan kan worden afgezien wanneer onder meer het kostenverhaal anderszins verzekerd is.

Bij dit wijzigingsplan is de vaststelling van een exploitatieplan niet nodig. De gemeente heeft het kostenverhaal, door middel van een overeenkomst met de initiatiefnemer, verzekerd. Een deel van deze overeenkomst betreft de planschade.

Het wijzigingsplan bestaat uit deze toelichting en een ruimtelijke verbeelding van het plan en de daarbij horende juridische regeling.

Dit hoofdstuk geeft een korte toelichting op de juridische regeling van dit wijzigingsplan. Dit wijzigingsplan wijzigt alleen de ruimtelijke verbeelding van het bestemmingsplan Landelijk Gebied. De regels van het bestemmingsplan Landelijk Gebied blijven ongewijzigd en zijn van toepassing op dit wijzigingsplan.

Het bouwvlak wordt uitgebreid. Hiervoor wordt op de verbeelding een bouwvlak opgenomen voor de gewenste locatie van de nieuwe gebouwen. Daarbij wordt uitdrukkelijk rekening gehouden met de gewenste inpassing zoals die in paragraaf 2.3. Er zijn gebruiksregels opgenomen om de inpassing juridisch af te dwingen.