In deze regels wordt verstaan onder:

het wijzigingsplan Noord Spierdijkerweg 214 te Spierdijk, met identificatienummer NL.IMRO.1598.WPLGNSpierdijk214-va01 van de gemeente Koggenland;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;

Dit wijzigingsplan ziet alleen op een aanpassing van de verbeelding van het bestemmingsplan "LandelijkGebied" van de gemeente Koggenland.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het wijzigingsplanNoord Spierdijkerweg 214 te Spierdijk

van de gemeente Koggenland.

Behorende bij het besluit van 16 juni 2015

Voorliggend plan betreft een wijzigingsplan ex artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied Koggenland zoals vastgesteld door de raad op 27 juni 2013.

Met dit wijzigingsplan wordt medewerking verleend aan het verzoek van mevrouw Slenters om de bedrijfsbestemming van het perceel Noord-Spierdijkerweg 214 te Spierdijk te wijzigen in een woonbestemming.

Op het perceel Noord-Spierdijkerweg 214, gelegen in de lintbebouwing aan de noordzijde van het dorp Spierdijk, was voorheen een beautycentrum gevestigd. De bebouwing op het perceel bestaat uit een grote boerderij welke als (gemeentelijk) beeldbepalend pand is aangemerkt. Hierbij is er sprake van een voorhuis dat grotendeels behouden is als woonhuis (nu bedrijfswoning) en een achterhuis dat ingericht is als beautyfarm. Aangezien het beautycentrum niet meer in gebruik is, er geen bedrijfsactiviteiten plaatsvinden en het pand te koop staat, wil de eigenaresse de bedrijfsbestemming omzetten naar een woonbestemming, waardoor burgerbewoning mogelijk wordt.

Het perceel Noord-Spierdijkerweg 214 is gelegen in het bestemmingsplan Landelijk Gebied Koggenland, zoals vastgesteld door de raad op 27 juni 2013. Voor het beautycentrum is in dit bestemmingsplan een Bedrijfsbestemming (categorie 1 en 2) opgenomen. Hierbij gaat het om een bestemmingsvlak Bedrijf van ca. 2.700 m². Daarnaast geldt nog de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 5. De boerderij heeft de bouwaanduiding "karakteristiek", aangezien het een gemeentelijk beeldbepalend pand betreft.

In het bestemmingsplan Landelijk Gebied Koggenland is een wijzigingsbevoegdheid voor het college opgenomen om de bestemming Bedrijf om te zetten naar de bestemming 'Wonen' of 'Wonen-Stolp'.

Deze wijzigingsbevoegdheid is opgenomen in artikel 7.7.6 van de regels en luidt:

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming "Bedrijf", tenzij het gronden betreft ter plaatse van de aanduiding "bedrijfswoning uitgesloten", wordt gewijzigd in de bestemming "Wonen" of "Wonen-Stolp", mits:

a. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels van artikel 36 of 37 van overeenkomstige toepassing zijn;

b. de bedrijfsactiviteiten ter plaatse zijn beëindigd;

c. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;

d. de woonfunctie ondergebracht wordt in de voormalige bedrijfswoning;

e. de oppervlakte van bestaande bedrijfsbebouwing wordt verminderd tot ten hoogste 300 m², tenzij toepassing van deze bepaling onevenredige consequenties heeft, waarbij geldt dat de vermindering feitelijk moet zijn uitgevoerd op het moment dat de verbouwing of herbouw van de resterende (bedrijfs-)bebouwing een aanvang neemt;

f. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

In deze toelichting wordt aangegeven hoe aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid wordt voldaan. Voor een aanvullende uiteenzetting van zowel rijks, provinciaal als gemeentelijk beleid t.a.v. de functieverandering van bedrijfspercelen wordt kortheidshalve verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan Landelijk Gebied Koggenland.

Luchtfoto van het perceel Noord-Spierdijkerweg 94

Met dit wijzigingsplan wordt de bedrijfsbestemming van het perceel Noord-Spierdijkerweg 214 omgezet naar een woonbestemming. Hierbij gaat het alleen om een planologische wijziging (verandering van de planologische status van de woning) zonder verdere ruimtelijke gevolgen.

Het wijzigingsplan ziet toe op een functiewijziging van de bestaande bebouwing als gevolg van het feit dat een bedrijfsfunctie ophoud te bestaan. Als bestaande bebouwing is op het perceel één hoofdgebouw (voor- en achterhuis) aanwezig, waarbinnen de huidige bedrijfswoning is gevestigd. Deze bestaande bedrijfswoning wordt een burgerwoning. Er wordt niet bijgebouwd/uitgebreid, er hoeft ook niet gesloopt te worden en de inrichting en uitstraling van het erf veranderen niet.

Vanuit de optiek van milieuzonering bestaat er geen bezwaar tegen de nieuwe woonbestemming van het perceel. Schuin aan de overkant van het perceel Noord-Spierdijkerweg 214 is een tweetal woningen gelegen. Daarbij liggen in de nabije omgeving twee agrarische bedrijven (melkveehouderijbedrijven), maar deze liggen op een afstand van meer dan 50 meter. Dit betekent dat ruim wordt voldaan aan de afstandsnorm op basis van de Wet geurhinder en veehouderij. Omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden beperkt en de nieuwe bewoners zullen geen onaanvaardbare hinder ondervinden van bedrijven in de omgeving.

Op het perceel was voorheen een saunacentrum gevestigd. Het verkeer en parkeren (op het erf) dat hiermee samenhing, vindt niet meer plaats. Ter plaatse is alleen nog maar sprake van één woonfunctie. Dit betekent dat het plan per saldo zorgt voor minder verkeersbewegingen.

Voor de uitvoering van ruimtelijke plannen dient rekening gehouden te worden met het aspect water. Om dit te kunnen waarborgen, is een watertoets verplicht.

Het gaat hier om een plan dat alleen een functiewijziging van bedrijf naar wonen mogelijk maakt. Ter plaatse is al een bedrijfswoning aanwezig, welke omgezet wordt naar een burgerwoning.

Er wordt niet gebouwd, er wordt geen verharding toegevoegd en aan het slotenpatroon wordt niets veranderd. Uit de watertoets is dan ook gebleken dat het plan geen of een geringe invloed heeft op de waterhuishouding en dat geen verdere procedure hoeft te worden gevolgd.

Op basis van artikel 76, lid 3 van de Wet geluidhinder hoeft de geluidsbelasting van een aanwezige weg op bestaande woningen niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Het betreft hier een bestaande woning, waarvan alleen de planologische status verandert. Akoestisch onderzoek is dan ook niet nodig.

Het perceel Noord-Spierdijkerweg 214 is niet gelegen in een aangewezen gebied op grond van de Natuurbeschermingswet of de Habitat- of Vogelrichtlijn. Daarbij worden er geen waterlopen gedempt, bomen gekapt, bebouwing gesloopt of ingrijpende veranderingen aan het erf aangebracht. Om deze redenen worden er geen te beschermen natuurwaarden aangetast en is een onderzoek in het kader van flora en fauna niet nodig.

Voor het perceel Noord-Spierdijkerweg 214 geldt een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 5'. Er vinden echter geen bouwactiviteiten of werkzaamheden plaats die de eventueel aanwezige archeologische waarden kunnen schaden. Archeologisch onderzoek is dan ook niet nodig. De dubbelbestemming zal in dit wijzigingsplan worden overgenomen.

In of in de nabijheid van het plangebied is geen sprake van opslag van gevaarlijke stoffen of aanwezigheid van risicovolle bedrijfsmatige activiteiten. Ook is er geen sprake van een verkeersroute die is aangewezen voor transport van gevaarlijke stoffen.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een wijzigingsplan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Het wijzigingsplan doorloopt de procedure zoals vastgelegd in artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Door het voeren van de genoemde procedure, met de daarbij horende zienswijzen-, c.q. beroepsprocedure, wordt de maatschappij betrokken bij het plan.

Het gaat hier niet om een wijzigingsplan dat een bouwplan mogelijk maakt.

De grondexploitatie-regeling uit de Wet ruimtelijke ordening is dan ook niet van toepassing.

De noodzakelijke kosten van de gemeente bestaan uit de gebruikelijke kosten voor de planbegeleiding en het voeren van de procedure. Deze kosten worden gedekt uit de legesopbrengsten.

Dit wijzigingsplan voorziet in een juridisch planologische regeling waarbij de bestemming "Bedrijf" van het perceel Noord-Spierdijkerweg 214 te Spierdijk wordt gewijzigd in de bestemming "Wonen" (met de bouwaanduiding "karakteristiek").

Het wijzigingsplan bestaat uit deze toelichting, een verbeelding en een toepassingsregel waarin wordt aangegeven dat met het wijzigingsplan alleen de verbeelding van het moederplan is aangepast en dat de regels uit het bestemmingsplan Landelijk Gebied Koggenland van overeenkomstige toepassing zijn.