In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'Steeg 52 Neer' met identificatienummer NL.IMRO.1640.BP18NeSteeg52-VG01 van de gemeente Leudal.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.
Indien op een perceel meer gebouwen aanwezig zijn die noodzakelijk zijn voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming of indien het hoofdgebouw geen woning is, maar op het perceel wel een of meer op de grond staande woningen aanwezig zijn, wordt het achtererfgebied bepaald door het hoofdgebouw, de woning of een van de andere hiervoor bedoelde gebouwen, waarvan de voorkant het dichtst is gelegen bij openbaar toegankelijk gebied.

economisch actieve migrant wiens doel het is op eigen initiatief en op vrijwillige basis arbeid en inkomen te verwerven in een immigratieland.

de aan een gebied toegerekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden.

de buitenwerks gemeten (geprojecteerde) oppervlakte van zowel gebouwen als bouwwerken geen gebouwen zijnde, een zwembad uitgezonderd, op het maaiveld van het perceel.

het gebied dat door zijn 'samenhangende bebouwing' als bebouwde omgeving wordt aangemerkt. De aard van de omgeving is hierbij bepalend. Het verkeersbord dat de bebouwde kom aangeeft is hierbij niet altijd maatgevend.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak of bouwperceel dat ten hoogste mag worden bebouwd.

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen.

een woning die een functionele binding heeft met het bedrijf, de instelling of de inrichting, ten behoeve van beheer van en/of toezicht op het bedrijf, de instelling of de inrichting.

het optimaal op elkaar afstemmen van bebouwing met de karakteristieken van de locatie en omgeving door middel van aandacht voor stedenbouwkundige aspecten, architectuur, cultuurhistorie en landschap.

1. a. bij bebouwing:
   bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzage legging van het vastgestelde bestemmingsplan, dan wel die mag worden gebouwd krachtens een verleende omgevingsvergunning voor het bouwen;
2. b. bij gebruik:
   gebruik zoals aanwezig ten tijde van de ter inzage legging van het vastgestelde bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren.

de totale overdekte vloeroppervlakte van de begane grond en eventuele verdieping(en) van kantoren, winkels of bedrijven met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten (bedrijfsvloeroppervlakte).

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, zulks met uitzondering van horecabedrijven.

het beroeps- en/of bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder een belwinkel en internetcafé.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en het bestemmingsplan die inrichting niet verbiedt.

een georganiseerde, voor het publiek toegankelijke activiteit van vermaak op het gebied van onder meer sport, muziek, kunst, hobby, tuin, vrije tijd en sociaal cultureel vlak. Er kan sprake zijn van een ruimtelijk relevant evenement (zie 1.54) danwel van een ruimtelijk niet relevant evenement (zie 1.53).

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

woon- en leefklimaat waarbij in ieder geval wordt voldaan aan de normen van alle relevante milieuaspecten zoals geluid, bodem, geurhinder, luchtkwaliteit en externe veiligheid.

een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan

bewoning van een (deel van) een gebouw door arbeidsmigranten, niet zijnde bewoning door een huishouden

het bewonen van een onzelfstandige wooneenheid, niet zijnde het verstrekken van logies

een (deel van een) gebouw ten behoeve van het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

het gemeentelijk compensatiebeleid voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, zoals vastgelegd in de 'NotaKwaliteit'.

huisvesting van woonurgente groepen, waaronder arbeidsmigranten, die langer dan 4 maanden maanden per jaar, al dan niet aaneengesloten, in de gemeente verblijven, maar nog niet weten of ze zich hier permanent willen vestigen of die wel al besloten hebben dat ze zich hier willen vestigen maar nog géén reguliere huisvesting hebben gevonden.

de Nota Kwaliteit van de gemeente Leudal, waarin de uitgangspunten waarbinnen de gemeente initiatiefnemers voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen de zonering 'Buitengebied' volgens het POL 2014 een kwaliteitsbijdrage gaat vragen, ter uitwerking van het Limburgs Kwaliteitsmenu, zoals opgenomen als 'Bijlage 1 Nota Kwaliteit' bij deze regels.

een vergunning krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht ten behoeve van het verrichten van de in die vergunning beschreven activiteiten.

een buiten de gevel of dakvlakken uitstekend deel (maximaal 1 meter) van een bouwwerk.

een (gedeelte van) een bouwwerk, waarvan de bovenkant van de vloer is gelegen op ten minste 1,75 meter beneden peil.

werken, geen bouwwerken zijnde, die onder peil plaatsvinden.

een gebied binnen een bouwvlak, waar een doorgang mogelijk moet zijn en de begane grond niet bebouwd mag worden, waarboven bebouwing mag worden opgericht.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde in de vorm van een (bijbehorend) bouwwerk met minimaal een open wand.

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

elke al dan niet overdekte stallinggelegenheid ten behoeve van gemotoriseerd verkeer.

het laten stilstaan van een voertuig anders dan gedurende de tijd die nodig is voor en gebruikt wordt tot het onmiddellijk in- of uitstappen van passagiers of voor het onmiddellijk laden en lossen van goederen.

1. a. Voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: maximaal 30 cm boven de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang.
2. b. In andere gevallen: maximaal 30 cm boven de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

het bouwperceel.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met/voor een ander tegen vergoeding.

activiteit in de openlucht of in een tijdelijke accommodatie (bijvoorbeeld feesttent) met een duur van maximaal 3 dagen, inclusief opbouwen en afbreken, zoals:

1. a. privéfeesten;
2. b. buurtbarbecues en buurtfeesten;
3. c. feesten en grootschalige activiteiten in scholen;
4. d. (demonstratieve) optochten en bijeenkomsten, al dan niet van politieke aard;
5. e. activiteiten die worden georganiseerd om redenen van promotie, public relations, publiciteit e.d. zoals de opening van tentoonstellingen, ontvangsten, prijsuitreikingen, symposia en productpresentaties;
6. f. (theater)voorstellingen zoals die regelmatig plaatsvinden in gemeenschapshuizen / cultureel centrum;
7. g. rommelmarkten, vlooienmarkten, kofferbakmarkten e.d.;
8. h. bioscoopvoorstellingen;
9. i. weekmarkten op basis van de gemeentewet;
10. j. kansspelen;
11. k. dansgelegenheden (gevestigd in horecazaken);

of daarmee naar aard en omvang en invloed op onderliggende en nabijgelegen bestemmingen vergelijkbare activiteiten, met dien verstande dat alsnog sprake is van een ruimtelijk relevant evenement indien:

1. a. sprake is van meer dan 6 evenementen per locatie per kalenderjaar;
2. b. sprake is van meer dan 1 evenement per locatie per maand;
3. c. het aantal aanwezigen meer bedraagt dan 100 personen ingeval van privéfeesten, buurtbarbecues en buurtfeesten;
4. d. de activiteit plaats vindt tussen 24.00 en 09.00 uur;
5. e. er muziek ten gehore wordt gebracht voor 09.00 uur of na 24:00 uur;
6. f. er onevenredig nadelige gevolgen zijn voor de verkeers- en bereikbaarheidssituatie die niet door het treffen van verkeersmaatregelen kunnen worden gecompenseerd;
7. g. er objecten worden geplaatst met een oppervlakte van meer dan 50 m^2.

een evenement, niet zijnde een ruimtelijk niet relevant evenement, waarvan de aard of de publieksaantrekkende werking vanuit een oogpunt van impact op de omgeving dusdanig grootschalig is dat daarin zonder nadere ordening niet kan worden voorzien en waarbij een of meer van de volgende omstandigheden zich voordoet(n):

1. a. het evenement vindt al dan niet met een zekere regelmaat (bijvoorbeeld maandelijks, jaarlijks of jaar overstijgend) plaats, waardoor het normaal maatschappelijk gebruik van de gronden niet mogelijk is gedurende:
   1. 1. tenminste één aaneengesloten periode van 24 uur (inclusief het opbouwen en afbreken) of
   2. 2. tenminste twee niet opeenvolgende dagen of vier niet opeenvolgende dagdelen;
2. b. er is sprake van een omvang van meer dan 100 bezoekers/deelnemers/toeschouwers/gasten gelijktijdig aanwezig;
3. c. de geluidbelasting bedraagt meer dan 50 dB(A) op de gevel van de dichtst bij gelegen woningen om en nabij het de locatie waar het evenement wordt gehouden;
4. d. de activiteit plaats vindt tussen 24.00 en 09.00 uur;
5. e. er wordt muziek ten gehore gebracht voor 09.00 uur of na 24:00 uur;
6. f. er is sprake van onevenredig nadelige gevolgen voor de verkeers- en bereikbaarheidssituatie die niet door het treffen van verkeersmaatregelen kunnen worden gecompenseerd;
7. g. er worden objecten geplaatst met een oppervlakte van meer dan 50 m^2.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan:

1. a. een prostitutiebedrijf; waaronder begrepen een erotische massagesalon en raamprostitutie;
2. b. een seksbioscoop of sekstheater;
3. c. een seksautomatenhal;
4. d. een seksclub of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;
5. e. een sekswinkel.

verkoop- en informatiepunt ten behoeve van kleinschalige dienstverlening en kleinschalige detailhandel.

huisvesting van arbeidsmigranten die ter plaatse niet langer dan 4 maanden per jaar, al dan niet aaneengesloten, verblijven.

het beeld dat wordt bepaald door de bouwmassa's, de gevelindelingen, en de dakvormen van de bebouwing, alsmede de situering en de verschijningsvormen in zijn omgeving.

het zich op de openbare weg respectievelijk in de openbare ruimte of in een zich daarop/-in bevindend voertuig beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

de 'Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg', vastgesteld door de raden van de gemeenten Echt-Susteren, Leudal, Maasgouw, Nederweert, Roerdalen, Roermond en Weert (in Leudal vastgesteld bij raadsbesluit dd. 11 november 2014).

de verbeelding van het bestemmingsplan 'Steeg 52 Neer' bestaande uit de digitale en analoge verbeelding met planidentificatienummer NL.IMRO.1640.BP18NeSteeg52-VG01.

het vanaf een vaste plaats op een openbare en in de openlucht gelegen plaats te koop aanbieden, verkopen of afleveren van goederen dan wel diensten aan te bieden, gebruikmakend van fysieke middelen, zoals een kraam, een wagen of een tafel.

er wordt voldaan aan de normen die zijn vastgelegd in de 'Nota Parkeernormen 2016' (bijlage 2), waarbij geldt dat indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging', tenzij in deze regels anders is aangegeven (zie ook artikel 11.1).

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied.

een naar de openbare weg en/of fiets- en voetpad toegekeerde gevel van een hoofdgebouw.

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de gevel(s) van het (oorspronkelijke) hoofdgebouw die grenzen aan openbare wegen, fiets en/of voetpaden tot aan de perceelsgrenzen. Een hoekwoning heeft twee voorgevelrooilijnen.

voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer alsmede kleinschalige (ondergrondse) voorzieningen voor afvalverzameling.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit.

een voor het openbaar verkeer bestemde weg of pad, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de weg of pad behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de weg liggende en als zodanig aangeduide parkeervoorzieningen.

indien en voor zover in de regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q. verordeningen e.d., dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het vastgestelde plan, tenzij anders bepaald.

De permanente huisvesting van een of meerdere personen in een woning of bijzondere woonvorm, om daar zelfstandig of met meerdere personen gezamenlijk een huishouden te voeren.

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de zelfstandige huisvesting van een huishouden.

de dringende noodzaak om te beschikken over een woonruimte waarbij een woningzoekende op basis van een beschikking in een urgentiecategorie als bedoeld in artikel 12, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 wordt ingedeeld

het deel van het voorerfgebied bij een hoekwoning, gelegen langs (het verlengde van) de zijgevel van de hoekwoning, voorzover dit geen deel uitmaakt van het achtererfgebied.

de gevel van een woning die qua vormgeving van de woning en het perceel alsmede de situering ten opzichte van de omliggende bebouwing niet als voorgevel of achtergevel wordt aangemerkt.

wooneenheid met een eigen toegang en eigen wezenlijke voorzieningen, waarbij keuken, toilet, badkamer en douche als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt. Een woonruimte waarvan de vertrekken uitkomen op een gemeenschappelijke gang of hal, maar met eigen keuken, douche en toilet, is eveneens een zelfstandige woonruimte.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

Vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

1. a. De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren, al dan niet in combinatie met aan de kantoorfunctie ondergeschikte dienstverlening, met dien verstande dat de bruto vloeroppervlakte niet meer dan 500 m² mag bedragen;
2. b. Ruimtelijk niet relevante evenementen, met inachtneming van het bepaalde in lid 3.5.2;

met de daarbij behorende:

3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. voorzieningen van algemeen nut;
6. f. waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen en waterpartijen, alsmede (ondergrondse) waterberging- en infiltratievoorzieningen;
7. g. wegen en paden.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing:

1. a. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. b. ter waarborging van de benodigde waterberging;
3. c. ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding;
4. d. ter waarborging van de externe veiligheid;
5. e. ter waarborging van de parkeercapaciteit op eigen terrein;
6. f. ter waarborging van de sociale veiligheid;
7. g. ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving;
8. h. ter waarborging van de verkeersveiligheid.

Door middel van een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 3.5.1 voor wonen in een inpandige (bedrijfs)woning met dien verstande dat:

1. a. sprake is van een goed woon- en leefklimaat;
2. b. de waarden van de onder- en naastliggende bestemmingen niet onevenredig geschaad worden;
3. c. de meest recente 'Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg' in acht wordt genomen;
4. d. de 'Nota Kwaliteit' (bijlage 1 bij de regels) in acht wordt genomen;
5. e. de (bedrijfs)woning binnen de bestaande hoofdbebouwing gelegen is;
6. f. de woonfunctie ondergeschikt is aan de hoofdfunctie.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming 'Kantoor' te wijzigen in de bestemming 'Detailhandel', 'Dienstverlening', 'Maatschappelijk' of 'Wonen', indien de activiteit ter plaatse is beëindigd en er geen redenen zijn om aan te nemen dat de activiteit op korte termijn wordt voortgezet, met dien verstande dat:

1. a. het aantal woningen niet toeneemt;
2. b. het gebruik als 'Detailhandel', 'Dienstverlening', 'Maatschappelijk' of 'Wonen' vanuit milieuhygiënisch oogpunt aanvaardbaar is;
3. c. de behoefte aan uitbreiding van detailhandel, dienstverlening, maatschappelijke functies of woningen moet worden aangetoond.
4. d. sprake is van een goed woon- en leefklimaat;
5. e. het stedenbouwkundig beeld niet onevenredig wordt aangetast;
6. f. wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein, een en ander overeenkomstig het bepaalde in artikel 11.1;
7. g. de belangen en bestemmingen in de omgeving niet onevenredig worden aangetast;
8. h. de 'Nota Kwaliteit' (bijlage 1 bij de regels) in acht wordt genomen;
9. i. de bouw- en gebruiksregels voor de bestemmingen 'Detailhandel', 'Dienstverlening', 'Maatschappelijk' of 'Wonen' in het bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal' met identificatienummer NL.IMRO.1640.BP17Woonkernen-VG01 onverkort van toepassing blijven.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), tevens bestemd voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

1. a. Indien het oprichten van een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning ten behoeve van het bouwen wordt gevraagd, kan leiden tot aantasting van archeologische waarden, wordt de omgevingsvergunning pas verleend nadat de aanvrager een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van het te verstoren terrein naar oordeel van burgemeesters en wethouders in voldoende mate is vastgesteld of waaruit blijkt dat:
   1. 1. archeologische waarden op de betrokken locatie niet aanwezig zijn;
   2. 2. het behoud van de archeologische resten in voldoende mate kan worden gewaarborgd, of
   3. 3. de archeologische resten door de verstoring niet onevenredig worden geschaad.
2. b. Het bepaalde onder a. is uitsluitend van toepassing indien de verstoring dieper is dan 40 cm onder het maaiveld én de oppervlakte van de bodemingreep groter is dan 250 m²,
3. c. In afwijking van het bepaalde onder b. is het bepaalde onder a. niet van toepassing indien;
   1. 1. het een bouwwerk, geen gebouw zijnde, betreft dat voor archeologisch onderzoek noodzakelijk is en/of
   2. 2. het vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing betreft, waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid.
4. d. Indien uit het onder a. genoemde rapport blijkt dat de archeologische resten van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning ten behoeve van het bouwen kunnen worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders aan de omgevingsvergunning de volgende voorschriften verbinden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor monumenten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
5. e. Bij het aantreffen van archeologische waarden van nationaal belang, vragen burgemeester en wethouders – alvorens de vergunning te verlenen – de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed om advies. De omgevingsvergunning ten behoeve van het bouwen wordt niet verleend, dan nadat de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed een verklaring van geen bezwaar heeft gegeven.
6. f. Indien lid 4.2 onder d. sub 3. van toepassing is, wordt in de voorschriften geregeld wat de gevolgen zijn bij vondsten die worden gedaan tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering, de inrichting en het gebruik van de gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse beschermingswaardige archeologische resten aanwezig zijn.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door:

1. a. de bestemming 'Waarde - Archeologie 4' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn; of
2. b. aan gronden de bestemming 'Waarde - Archeologie 4' toe te kennen indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de bestemming van deze gronden, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

Het is verboden de in artikel 3 bedoelde gronden en bouwwerken te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, zoals die is nader aangeduid in de bestemmingsomschrijving. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. a. gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting of ten behoeve van (straat)prostitutie;
2. b. huisvesting van arbeidsmigranten;
3. c. opslag van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
4. d. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

Het gebruik van gronden voor het innemen van verkoopstandplaatsen is toegestaan, mits:

1. a. wordt voldaan aan de beleidsuitgangspunten en randvoorwaarden die zijn vastgelegd in de nota 'Standplaatsenbeleid gemeente Leudal';
2. b. indien de onder a. bedoelde beleidsnota gedurende de planperiode wordt gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging(en).

Wanneer niet anderszins een afwijking van de bestemmingsplanregels mogelijk is, kan door middel van een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. de voorgeschreven maatvoering met ten hoogste 10%;
2. b. het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. de bouwgrenzen, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. d. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 10 meter;
5. e. de hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, tot maximaal 40 meter, onder de volgende voorwaarden:
   1. 1. losse masten met hekwerken, gebouwtjes e.d. zijn alleen toegestaan:
      • buiten de bebouwde kom en in landschappelijk minder gevoelige gebieden, langs grote verkeerswegen en dan bij voorkeur bij parkeerplaatsen, benzinestations, knooppunten, viaducten en horecagelegenheden;
      • binnen de bebouwde kom aan infrastructuur en op sportparken;
   2. 2. installaties op of aan een gebouw zijn alleen toegestaan:
      • op hoge gebouwen; bij voorkeur op een plat dak en zo ver mogelijk van een dakrand, met dien verstande dat bijzondere en waardevolle gebouwen in beginsel geheel dienen te worden ontzien, zo nodig in overleg met de monumentencommissie;
      • tegen gevels aan; wanneer de invloed van die installaties geen afbreuk doen aan de aanwezige kwaliteiten.

Door middel van een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3 voor de realisatie van kleinschalige zonne-energiesystemen met dien verstande dat:

1. a. de hoogte van zonne-energiesystemen maximaal 2 meter bedraagt;
2. b. het stedenbouwkundig beeld niet onevenredig wordt aangetast;
3. c. de waarden van de onder- en omliggende bestemmingen niet onevenredig geschaad worden.

Door middel van een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bestemmingsplan ten behoeve van het gebruik van gronden en gebouwen voor aan de hoofdfunctie c.q. onderliggende bestemming ondergeschikte ruimtelijk relevante evenementen, met dien verstande dat:

1. a. de waarden van de onderliggende en de omliggende bestemmingen niet onevenredig worden aangetast;
2. b. het evenement niet leidt tot een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat, met name voor wat betreft de volgende aspecten:
   1. 1. verkeersveiligheid;
   2. 2. parkeren;
   3. 3. geluidhinder.

Door middel van een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3 voor de realisatie van een servicepunt ter bevordering van de leefbaarheid mits:

1. a. voldaan wordt aan de bouwregels behorende bij de betreffende bestemming;
2. b. maximaal 30% van de winkeloppervlakte van de begane grond van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt ten behoeve van het servicepunt, met een maximum van 80 m²;
3. c. er geen milieuhygiënische belemmeringen zijn voor de realisatie van het servicepunt;
4. d. de waarden van de onder- en omliggende bestemmingen niet onevenredig geschaad worden;
5. e. voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid.

Een omgevingsvergunning, vrijstelling, ontheffing of afwijking die ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan is verleend voor een bouw- en/of gebruiksactiviteit waarvoor ingevolge deze regels een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan is vereist, wordt gelijkgesteld met een dergelijke omgevingsvergunning.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

1. a. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
2. b. overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
3. c. het aanpassen van opgenomen bepalingen in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar bepalingen in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het vastgestelde plan worden gewijzigd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de als bijlage 1 bij deze regels opgenomen Nota Kwaliteit te wijzigen indien na het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan een actuelere versie is vastgesteld, met dien verstande dat alsdan de actuelere versie de als bijlage 1 opgenomen NotaKwaliteit vervangt.

Bij toepassing van de nadere eisen regeling, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing, met dien verstande dat de termijn van terinzagelegging 2 weken bedraagt.

1. a. Bij de uitoefening van de bevoegdheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor uitbreiding van bebouwing en/of voor wijziging van functies, geldt de regel dat op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen ten behoeve van die uitbreiding en/of functiewijziging aanwezig dient te zijn en/of wordt gerealiseerd;
2. b. Onder voldoende parkeergelegenheid als bedoeld onder a. wordt verstaan dat:
   1. 1. wordt voldaan aan de normen die zijn vastgelegd in de Nota Parkeernormen 2016 (bijlage 2 van de regels), en
   2. 2. indien de 'Nota Parkeernormen 2016' gedurende de planperiode wordt gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging(en);
3. c. Het bepaalde onder a. geldt niet bij het verbouwen/uitbreiden van bestaande gebouwen en/of bij functiewijziging indien daardoor de parkeerbehoefte niet toeneemt;
4. d. Door middel van een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde onder a. en kan worden toegestaan dat parkeergelegenheid niet op eigen terrein wordt gerealiseerd, mits aangetoond wordt dat op eigen terrein onvoldoende ruimte is en de benodigde parkeervoorzieningen elders worden gerealiseerd.

Indien bij een ontwikkeling invulling moet worden gegeven aan een verbetering van de omgevingskwaliteit, dient er voldaan te worden aan de eisen die gesteld worden in de Nota Kwaliteit, zoals opgenomen in bijlage 1 bij deze regels.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruiken in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan kan het bevoegd gezag ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht afwijken.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Steeg 52 Neer'.

Aan de Steeg 52 in Neer bestaat het voornemen om een kantoor te realiseren. In het op 14 november 2017 vastgestelde bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal' is voor het plangebied aan de Steeg 52 de bestemming 'Wonen' opgenomen. Het realiseren van een kantoor is binnen deze bestemming niet toegestaan. Dit betekent dat het beoogde kantoor niet rechtstreeks is toegestaan.

In het vigerende bestemmingsplan is voor het plangebied de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied Steeg 52 Neer' opgenomen, waarmee het college van burgemeester en wethouders onder voorwaarden bevoegd is de bestemming 'Wonen' te wijzigen in de bestemmingen 'Horeca', 'Kantoor', 'Dienstverlening' of 'Maatschappelijk'.

Van deze wijzigingsbevoegdheid kan in dit geval echter geen gebruik worden gemaakt. Eén van de voorwaarden om gebruik te mogen maken van de wijzigingsbevoegdheid is namelijk dat de bouw- en gebruiksregels van de bestemming 'Kantoor' van het vigerende bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal' onverkort van toepassing blijven. In de bouwregels van de bestemming 'Kantoor' is onder andere geregeld dat 'de goothoogte en bouwhoogte niet meer mag bedragen dan de bestaande goot- en bouwhoogte ten tijde van de ter inzage legging van het vastgestelde bestemmingsplan'. Het voornemen bestaat om de hoogte het bestaande gebouw deels met één verdieping te verhogen, waardoor niet aan deze regel voldaan kan worden.

Het beoogde kantoorgebouw wordt daarom door middel van het voorliggend nieuw bestemmingsplan juridisch-planologisch geregeld.

Het plangebied ligt in de kern Neer, ten noorden van het centrum, aan de oostzijde van de Steeg en de Napoleonsweg en aan de noordzijde van de Winterstraat. De globale ligging van het plangebied is weergegeven op de onderstaande topografische kaart en de exacte begrenzing is weergegeven op de navolgende kadastrale kaart.

Topografische kaart kern Neer, met aanduiding globale ligging plangebied (blauwe pijl)

Begrenzing plangebied op kadastrale ondergrond

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal', vastgesteld door de gemeenteraad van Leudal op 14 november 2017. Binnen dit bestemmingsplan geldt voor het merendeel van het plangebied de bestemming 'Wonen' en is tevens de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied Steeg 52 Neer' opgenomen. Het westelijk deel van het plangebied heeft de bestemming 'Verkeer'. De ontwikkeling van een kantoor is binnen de huidige bestemmingen 'Verkeer' en 'Wonen' niet toegestaan.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal'

Door middel van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied Steeg 52 Neer', is het college van burgemeester en wethouders onder voorwaarden bevoegd om de bestemming 'Wonen' te wijzigen in o.a. de bestemming 'Kantoor'. Van deze wijzigingsbevoegdheid kan, zoals aangegeven in paragraaf 1.1, echter geen gebruik worden gemaakt, omdat de bouwhoogte van het beoogde kantoor hoger is dan op basis van de geldende bouwregels voor de bestemming 'Kantoor' is toegestaan. Hierin is namelijk vastgelegd dat de goothoogte en bouwhoogte niet meer mag bedragen dan de bestaande goot- en bouwhoogte.

Door middel van voorliggend bestemmingsplan wordt de beoogde kantoorontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.

De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

De hoofdlijnen van beleid van het Rijk, de provincie, de regio en de gemeente zijn beschreven in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 is het plangebied beschreven, onder meer aan de hand van functionele en ruimtelijke aspecten. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de milieuaspecten die van invloed zijn op het plangebied. Het juridisch kader komt naar voren in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 7 is aangegeven hoe wordt gehandhaafd op dit plan. Tot slot volgt in hoofdstuk 8 een beschrijving van de gevoerde communicatie.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 heeft de Rijksoverheid de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. In deze Structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit op nationaal niveau. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om deze door te vertalen en zelf oplossingen te creëren. Het Rijk richt zich met name op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen.

Voor wat betreft het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid zet het Rijk zich in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte worden drie hoofddoelen genoemd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruikervoorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de onderwerpen van nationaal belang benoemd, waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Relevante nationale belangen voor het plangebied zijn als volgt:

• Verbetering van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water), bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's;
• Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
• Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten.

Voor het plangebied geldt uiteraard dat voldaan dient te worden aan de voorwaarden van zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen. Voor het overige is sprake van een lokale ontwikkeling, waarbij geen nationale belangen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte direct in het geding zijn.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in bestemmingsplannen. De onderwerpen in het Barro betreffen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Nationaal Natuurnetwerk, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en het IJsselmeergebied.

Geen van de bovengenoemde belangen zijn bij de beoogde ontwikkeling in het geding. Het initiatief is kortom niet in strijd met de beleidsregels zoals deze zijn opgenomen in het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Ten aanzien van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt middels dit bestemmingsplan maximaal 500 m² nieuwe kantoorruimte mogelijk gemaakt. Het toevoegen van maximaal 540 m² kantoorruimte is in lijn met de uitspraak (Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Uitspraak 201506789/1/A1, ECLI:NL:RVS:2016:2319, 24 augustus 2016) van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een dermate kleinschalige ontwikkeling dat geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Dit betekent dat artikel 3.1.6, lid 2 Bro niet van toepassing is. Het initiatief hoeft dan ook niet te worden getoetst aan ladder voor duurzame verstedelijking.

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat het plan voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Het initiatief geeft binnen het bestaand stedelijk gebied invulling aan de behoefte aan kantoorruimte. De locatie Steeg 52 kenmerkt zich door een prominente ligging aan de provinciale weg N273 waardoor sprake is van een goede zichtlocatie. De behoefte aan kantoorruimte in de gemeente Leudal, waaronder de kern Neer, is momenteel gering, waardoor enkel ruimte is voor locaties met bijzondere specifieke kenmerken. Het huidige aanbod aan kantoren binnen de gemeente en regio kenmerkt zich door veelal verouderde gebouwen op versnipperde locaties. De verbouwing van het pand en de daarbij behorende modernisering van de architectuur, indeling van de ruimtes alsmede verduurzaming van het gebouw maken deze locatie en gebouw dan ook bijzonder geschikt als modern kantoor en daarmee meer dan onderscheidend ten opzichte van het overige aanbod in de markt. Hiermee is een duidelijk afwijkend aanbod ontstaan en door de concrete vraag van de twee ondernemers/ gebruikers is er ook daadwerkelijk sprake van een behoefte in de markt.

Aan de regiogemeenten is via het overleg SML AO EEB (samenwerking midden-limburg ambtelijk overleg werkveld energie en economisch beleid) voorgelegd of het initiatief aan Steeg 52 stuit op bezwaren. Het advies vanuit dit overleg is positief.

Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014

Op 12 december 2014 is het Provinciaal Omgevingsplan 2014 (POL2014) vastgesteld als opvolger van het POL2006. In het POL2014 is onderscheid gemaakt in zeven soorten gebieden, elk met eigen herkenbare kernkwaliteiten. Voor de verschillende zones liggen er heel verschillende opgaven en ontwikkelingsmogelijkheden.

Uitsnede POL2014-kaart 'Zonering Limburg' met plangebied rood omcirkeld

Overige bebouwde gebieden zijn gemengde woon/werkgebieden met voorzieningen met deels een stedelijk karakter en deels een dorps karakter. Accenten worden gelegd op:

• transformatie regionale woningvoorraad;
• bereikbaarheid;
• balans voorzieningen en detailhandel;
• stedelijk groen en water;
• kwaliteit leefomgeving.

Met betrekking tot kantoren is de centrale opgave in het POL2014 om een groei in kwaliteit te realiseren zonder dat de kwantiteit toeneemt. Dit wordt bereikt door middel van dynamisch voorraadbeheer, waarbij de focus ligt op een aantal concentratiegebieden voor kantoren. Buiten deze gebieden is de ontwikkeling van nieuwe middelgrote of grote kantoren niet gewenst. Kleine kantoren (< 500 m²) blijven in bebouwd gebied via maatwerk mogelijk.

In het voorliggende geval is sprake van het toevoegen van een klein kantoor van maximaal 500 m² bvo in de dorpskern van Neer. Hiermee wordt een nieuwe invulling gegeven aan een langdurig leegstaand gebouw op een zichtlocatie aan de doorgaande weg N273. De ontwikkeling draagt hierdoor bij aan een verbetering van de omgevingskwaliteit in het dorp. De ontwikkeling is hiermee passend binnen de zone 'overig bebouwd gebied'.

Omgevingsverordening Limburg 2014

Op basis van artikel 2.4.4 van de Omgevingsverordening Limburg 2014 mag een ruimtelijk plan niet voorzien in de toevoeging van vestigingsmogelijkheden voor kantoren aan de bestaande voorraad kantoren alsmede aan de bestaande planvoorraad kantoren anders dan in overeenstemming met de algemene opgaven en principes van het POL2014 en de bestuursafspraken regionale uitwerking. De toelichting bij een ruimtelijk plan dat kantoren mogelijk maakt dient een verantwoording te bevatten van de wijze waarop hier invulling aan is gegeven.

In het voorliggende geval is slechts sprake van een zeer beperkte toename van het oppervlak aan kantoorruimte. Deze kleinschalige ontwikkeling heeft geen invloed op de kantorenmarkt in de regio. Bovendien vindt de ontwikkeling plaats in een vervallen pand dat reeds jaren leeg staat en is het pand gelegen op een zichtlocatie aan een drukke weg (de N273) in de dorpskern van Neer. Het initiatief draagt hiermee bij aan het terugdringen van leegstand, hetgeen ook een speerpunt is van het provinciaal beleid.

Het plangebied is niet gelegen binnen aandachts- of beschermingsgebieden ten behoeve van natuur en landschap. Vanuit de Omgevingsverordening Limburg 2014 zijn er hiermee geen belemmeringen voor het initiatief.

Strategische Overallvisie 2020 'Leven in Leudal'

In de Strategische Overallvisie 2020 'Leven in Leudal' geeft de gemeente aan welke ontwikkelingen op de langere termijn voor Leudal van belang zijn en waar de gemeente naar toe wil. De toekomstvisie is daarmee richtinggevend voor de beleidsontwikkeling in de komende jaren. De visie dient als denkkader en handvat voor toekomstige keuzes en ontwikkelingen. Daarbij valt te denken aan de ontwikkeling van nieuw beleid, het oppakken van nieuwe integrale projecten en keuzes rondom de profilering van de gemeente en samenwerking in de regio.

De Strategische Overallvisie 2020 'Leven in Leudal' is op 11 december 2007 door de gemeenteraad vastgesteld en dient tot 2020 het kompas voor ontwikkelingen te zijn. De gemeente Leudal wil in samenspraak en in samenwerking met bewoners en bedrijven, met de regio en de provincie de kansen die zich in Leudal voordoen benutten.

De strategische overallvisie gaat in op de volgende aspecten:

• Een weergave van de huidige situatie in Leudal wat betreft onderwerpen als werkgelegenheid, leefklimaat en arbeidspotentieel;
• De belangrijkste maatschappelijke trends en ontwikkelingen, met relevantie voor Leudal;
• Missie, ambities en doelen van Leudal voor de komende jaren;
• De wijze waarop invulling wordt gegeven aan de ambities en doelen met het oppakken en faciliteren van een select aantal strategische projecten;
• De consequenties van deze ambities voor de organisatie en uitvoering van het beleid door de gemeente.

Specifiek over kantoren worden in de strategische overallvisie geen uitspraken gedaan. De voorliggende ontwikkeling betreft slechts een kleinschalige kantoorontwikkeling, waarmee tevens een leegstaand, vervallen pand wordt getransformeerd tot kantoor en de kwaliteit in de omgeving verbetert. Het initiatief wordt daarom passend geacht binnen de Strategische Overallvisie 2020 'Leven in Leudal'.

Structuurvisie Leudal: Regie op de toekomst

Met de 'Structuurvisie Leudal: Regie op de toekomst' wil de gemeente regie voeren op de ontwikkelingen en processen die voor de toekomst van Leudal van belang zijn. Ontwikkelingen die het goed wonen, leven en werken ondersteunen en verbeteren, wil de gemeente kunnen faciliteren en stimuleren. Voor sommige ontwikkelingen zal ze daarbij zelfs initiatiefnemer willen zijn. Voor andere ontwikkelingen is zij ook afhankelijk van initiatieven van derden, zoals ondernemers, woningcorporaties, instellingen, en burgers. Ontwikkelingen die afbreuk doen aan de toekomst van Leudal wil de gemeente waar mogelijk voorkomen.

De structuurvisie blikt vooruit op al deze ontwikkelingen. Welke ontwikkelingen zullen naar verwachting plaatsvinden? En hoe wil de gemeente daarop inspelen? In de structuurvisie ligt de nadruk op de visie van de gemeente op de functionele ontwikkelingen van de diverse, ruimtelijk relevante onderwerpen. Waar liggen voor de gemeente plichten, wat zijn de ambities, waar ziet de gemeente kansen en bedreigingen? En onder welke criteria zijn ontwikkelingen mogelijk? Hiermee is de structuurvisie een regie-instrument voor de dagelijkse gang van zaken.

De voorliggende ontwikkeling betreft een kleinschalige kantoorontwikkeling. Gezien het feit dat de ontwikkeling plaatsvindt in een vervallen pand dat reeds jaren leeg staat en is gelegen op een zichtlocatie aan de N273, draagt het initiatief bij aan het verbeteren van de werk- en leefkwaliteit in de dorpskern van Neer. Het initiatief past hiermee binnen de 'Structuurvisie Leudal: Regie op de toekomst'.

Het plangebied ligt aan de noordzijde van de kern Neer, aan de oostzijde van de Steeg en aan de noordzijde van de Winterstraat. Ten noorden van het plangebied ligt een café met direct daarachter de provinciale weg N273. Ten oosten ligt een woongebied en ten zuiden liggen voornamelijk winkels, horacagelegenheden en woningen. Het plangebied zelf bestaat in de huidige situatie uit een leegstaand pand dat een vervallen indruk maakt, met beperkte begroeing aan de de zuidelijke rand.

Luchtfoto plangebied (rood omcirkeld) en directe omgeving

Middels het voorliggende bestemmingsplan wordt de realisatie van een kantoor mogelijk gemaakt met een ondergeschikte baliefunctie. Het bestaande, leegstaande pand zal worden verbouwd tot kantoor. Hierbij zullen delen van het gebouw met één verdieping worden verhoogd, waardoor het toekomstige pand deels twee verdiepingen telt. De goothoogte van dit deel van het pand zal maximaal 7,3 meter bedragen en de bouwhoogte maximaal 8,9 meter. Daarnaast zal een deel van het pand uit één verdieping blijven bestaan, met een maximale goot- en bouwhoogte van 4,4 meter. Het één en ander is als zodanig in de regels en op de verbeelding opgenomen. Het kantoor zal met de voorzijde gericht zijn op de Steeg, die aan de westzijde van het plangebied ligt. Aan deze zijde krijgt het gebouw een overbouwing aan beide zijden van de voorgevel. Hier komt geen bebouwing op de begane grond, maar steekt de bebouwing van de verdieping een stuk over. Het pand zal deels worden afgedekt met een plat dak en deels met een kap.

Voor de verbouwing van het pand is een schetsplan opgesteld, dat als Bijlage 1 bij deze toelichting is gevoegd.

Binnen het plangebied en de directe omgeving zijn geen cultuurhistorisch waardevolle of monumentale elementen en/of gebouwen aanwezig waarop als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling een negatieve invloed zal worden uitgeoefend.

Sinds 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg in werking getreden. De wet is een raamwet die regelt hoe rijk, provincie en gemeente bij hun ruimtelijke plannen rekening moeten houden met het erfgoed in de bodem en de wet beoogt het culturele erfgoed (en vooral het archeologische erfgoed) te beschermen. Per 1 juli 2016 is daarnaast de Erfgoedwet in werking getreden.

Voor het gehele plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 4'. Bij bodemingrepen dieper dan 40 cm, waarbij de bodemingreep groter is dan 250 m², geldt dat het uitvoeren van een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Deze dubbelbestemming zal in dit bestemmingsplan gehandhaafd blijven. Bij toekomstige omgevingsvergunningaanvragen voor bouwactiviteiten zal hieraan getoetst worden. Aangezien bij de beoogde kantoorontwikkeling een verbouwing van het bestaande pand plaatsvindt en geen volledig nieuwe bebouwing wordt opgericht, zal er geen bodemverstoring optreden. Een archeologisch onderzoek wordt hierdoor niet noodzakelijk geacht.

Los van de verplichting om in bepaalde gevallen archeologisch onderzoek uit te voeren, geldt voor toekomstige omgevingsvergunningaanvragen waarbij tijdens werkzaamheden archeologische waarden worden aangetroffen, conform paragraaf 5.4, 5.10 en 5.11 van de Erfgoedwet, een meldingsplicht bij de bevoegde minister of door het hem vertegenwoordigd bevoegd gezag, zijnde de gemeente Leudal.

Verkeer

Het kantoor zal worden ontsloten op de Steeg. Als gevolg van de realisatie van het kantoor zal een beperkte toename plaatsvinden van het aantal verkeersbewegingen op de Steeg en de omliggende wegen. Zowel de Steeg als de omliggende wegen kunnen deze beperkte toename zonder problemen verwerken. Nadere verkeersmaatregelen zijn niet noodzakelijk.

Parkeren

De Nota Parkeernormen van de gemeente Leudal geeft aan dat voor een kantoor zonder baliefunctie in de zone 'rest bebouwde kom' van een weinig stedelijk gebied 2,8 parkeerplaatsen per 100 m² bvo noodzakelijk zijn. Het beoogde kantoor heeft een bvo van maximaal 500 m².Dit betekent dat voor het kantoor bij maximale invulling van de toegestane hoeveelheid vierkante meters bvo sprake is van een maximale parkeerbehoefte van 14 parkeerplaatsen. In de huidige situatie is in het plangebied sprake van één halfvrijstaande koopwoning. Hiervoor geldt op basis van de gemeentelijke parkeernorm van 2,6 parkeerplaatsen per woning. De woonfunctie komt te vervallen. De parkeerbehoefte van deze functie mag daarom van de parkeerbehoefte in de toekomstige situatie worden afgetrokken. Dit leidt tot een maximale parkeerbehoefte van (14 - 2,6 = 11,4) afgerond 11 parkeerplaatsen. Zoals in de onderstaande tekening is weergegeven, zullen aan de Winterstraat en aan de achterzijde van het kantoor in totaal dertien parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Daarnaast zal mogelijk gebruik worden gemaakt van een aantal parkeerplaatsen aan een locatie in de nabijheid, op minder dan 100 meter afstand van het plangebied. Hierdoor kunnen enkele parkeerplaatsen bij het kantoor komen te vervallen en kan de tuin een groenere invulling krijgen. In alle gevallen wordt ruimschoots voldaan aan parkeerbehoefte van 11 parkeerplaatsen en zijn er geen parkeerproblemen te verwachten als gevolg van de voorliggende ontwikkeling.

Parkeerplaatsen Steeg 52, Neer

Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met aspecten uit de omgeving die invloed uitoefenen op functies in het plangebied. Daarnaast kunnen ook functies binnen het plangebied invloed uitoefenen op de in de omgeving aanwezige waarden.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening dient beoordeeld te worden of de bodemkwaliteit geschikt is voor de aanwezige functies. Omdat voor de realisatie van het kantoor het bestaande pand wordt verbouwd en de bodem hiervoor niet wordt geroerd, wordt een bodemonderzoek niet noodzakelijk geacht.

Achtergrond

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico's dienen te worden beoordeeld op twee maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.), waarbij de 10^-6 contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de maatgevende grenswaarde is.

Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1.000 personen) wordt afgezet tegen de kans op overleven. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm).

Voor het groepsrisico geldt een verplichting tot verantwoording. Dit houdt in dat over elke overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico of toename van het groepsrisico verantwoording moet worden afgelegd (de zogeheten verantwoordingsplicht). Het betrokken bestuursorgaan moet, al dan niet in verband met de totstandkoming van een besluit, expliciet aangeven hoe de diverse factoren (waaronder zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid) zijn beoordeeld en eventuele in aanmerking komende maatregelen zijn afgewogen. Een belangrijk onderdeel van de verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer.

Toetsing

Er moet getoetst worden aan het Bevi en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan. Het voorliggende kantoor is volgens artikel 1, lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) een beperkt kwetsbaar object (categorie kantoorgebouwen en hotels met een bruto vloeroppervlak van minder dan 1.500 m²).

In het kader van het plan moet bekeken worden of er in of in de nabijheid van het projectgebied sprake is van risicovolle activiteiten (zoals Bevi-bedrijven, BRZO-bedrijven en transportroutes) of dat risicovolle activiteiten worden toegestaan. Door de provincie Limburg is een risicokaart samengesteld waarop de meest belangrijke risicoveroorzakende bedrijven en objecten zijn aangegeven. Het gaat hierbij onder meer om risico's van opslag van patronen, stofexplosies, opslag van gasflessen, ammoniakinstallaties, LPG-tankstations enz.

Uitsnede risicokaart met ligging plangebied ter plaatse van blauwe pijl

Risicovolle bedrijvigheid

Uit de risicokaart blijkt dat op een afstand van circa 180 meter ten zuidwesten van het plangebied opslag van bestrijdingsmiddelen en vuurwerk plaatsvindt aan de Napoleonsweg 63. De plaatsgebonden risicocontour 10^-6 van deze opslag bedraagt 0 meter. Gezien de afstand tot het plangebied ligt het plangebied niet binnen het invloedsgebied van deze inrichting.

Voor het overige zijn er in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen gelegen.

Buisleidingen

Volgens de risicokaart, het vigerende bestemmingsplan en de kaarten van Gasunie, liggen er geen risicovolle kabels of leidingen in of in de directe nabijheid van het plangebied. De dichtstbijzijnde buisleidingen (twee aardgasleidingen) liggen op een afstand van circa 670 meter ten oosten van het plangebied. Gezien deze afstand ligt het plangebied niet binnen het invloedsgebied van deze leidingen.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg

Op circa 15 meter ten noordwesten van het plangebied ligt de N273, waarvoor transport van risicovolle stoffen plaatsvindt. Op basis van de risicokaart geldt voor de N273 ter plaatse van het plangebied geen plaatsgebonden risicocontour 10^-6. Verder is op basis van de risicokaart sprake van een zeer laag groepsrisico, kleiner dan 0,1 maal de oriënterende waarde.

Hoewel sinds de opening van de A73 nog maar in zeer beperkte mate transport van gevaarlijke stoffen over de N273 plaatsvindt, dient gezien de ligging binnen het invloedgebied van deze transportroute op basis van artikel 7 en 8 van het Bevt wel een verantwoording van het groepsrisico plaats te vinden. Omdat het groepsrisico in de huidige situatie kleiner is dan 0,1 maal de oriënterende waarde en redelijkerwijs kan worden aangenomen dat als gevolg van de voorgestane ontwikkeling het groepsrisico met niet meer dan tien procent zal toenemen en de oriëntatiewaarde niet zal worden overschreden, kan op basis van artikel 8, lid 2, worden volstaan met een beperkte verantwoording van het groepsrisico. Voor de verantwoording van het groepsrisico wordt verwezen naar het kopje verantwoording.

Verantwoording groepsrisico

Op basis van artikel 7 van het Bevt dient in de toelichting bij een bestemmingsplan, voor zover het gebied waarop dat plan betrekking heeft binnen het invloedsgebied ligt van een weg, spoorweg of binnenwater waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd, in elk geval te worden ingegaan op:

1. 1. de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg, spoorweg of dat binnenwater, en
2. 2. voor zover dat plan of die vergunning betrekking heeft op nog niet aanwezige kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten: de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg, spoorweg of dat binnenwater een ramp voordoet.

In de onderstaande tabel is deze beperkte verantwoording weergegeven:

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat er vanuit het aspect externe veiligheid geen directe belemmeringen bestaan en dat de restrisico's als gevolg van de ligging binnen het invloedsgebied van de N273, gezien de voorliggende situatie en de hierboven gegeven afwegingen, aanvaardbaar worden geacht.

Advies veiligheidsregio

In het kader van artikel 8 van het Bevt is advies gevraagd aan de Veiligheidsregio Limburg-Noord. Dit advies is als Bijlage 2 opgenomen bij deze toelichting. De veiligheidsregio adviseert als volgt:

1. 1. Voeg aan de N273 twee bluswatervoorzieningen toe met een minimale capaciteit van 90 m³/uur per voorziening (bepaal de positionering in onderling overleg met de Veiligheidsregio);
2. 2. Voorzie mechanische ventilatie binnen het kantoor van een voor aanwezigen toegankelijke noodschakeling; zodat de ventilatie ingeval van een calamiteit centraal gemakkelijk afgeschakeld kan worden. Oriënteer daarbij de luchtinlaat van het ventilatiesysteem van de N273 af;
3. 3. Oriënteer de hoofd ontvluchtingsmogelijkheden van het kantoor van de N273 af;
4. 4. Zorg dat de gebruikers van het kantoor op de hoogte zijn van de risico's die op hen van toepassing zijn zodat zij hiernaar kunnen handelen bij een incident.

Ten aanzien van het eerste punt zal de de gemeente met de betrokken instanties (de brandweer en WML) en de initiatiefnemer bekijken hoe hieraan invulling kan worden gegeven. De punten 2, 3 en 4 zullen worden verwerkt in het uiteindelijke bouwplan.

Het toetsingskader ten aanzien van flora en fauna bestaat uit Wet natuurbescherming die per 1 januari 2017 in werking is getreden. Bij ruimtelijke planvorming is een toetsing aan de natuurwetgeving verplicht.

Gebiedsbescherming vanuit de Wet natuurbescherming

De Wet natuurbescherming, heeft voor wat betreft gebiedsbescherming betrekking op de Europees beschermde Natura 2000-gebieden. De Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden worden in Nederland gecombineerd als Natura 2000-gebieden aangewezen. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in een Natura 2000-gebied zijn vergunningsplichtig.

Het meest dichtbij gelegen Natura 2000-gebied betreft het Leudal, op circa 1.450 meter ten zuidwesten van het plangebied. Gezien de aard van de ontwikkeling en deze afstand, zijn negatieve effecten op Natura 2000-gebieden op voorhand uitgesloten.

Gebiedsbescherming vanuit provinciaal beleid

De provinciale groenstructuur bestaande uit beschermingszones van verschillende typen (waaronder de Goudgroene en Zilvergroene natuurzones) is ruimtelijk vastgelegd in het POL welke is vastgesteld op 12 december 2014. De Goudgroene natuurzone vormt het netwerk aan bestaande natuurgebieden (voormalige EHS) en nieuw aan te leggen natuur en verbindingszones tussen de gebieden. De beheergebieden voor agrarisch natuurbeheer behoren tot de Zilvergroene natuurzone. In het Provinciaal Natuurbeheerplan zijn de na te streven doelen weergegeven op het gebied van (agrarisch) natuur- en landschapsbeheer. De feitelijke beleidsmatige gebiedsbescherming vindt plaats middels de uitwerking van het provinciaal beleid in de gemeentelijke bestemmingsplannen.

De meest dichtbij gelegen Goudgroene en Zilvergroene natuurzones liggen op circa 1 kilometer ten zuiden van het plangebied. Gezien de aard van de ontwikkeling en deze afstand, zijn negatieve effecten op provinciaal beschermde natuur op voorhand uitgesloten.

Soortenbescherming vanuit de Wet natuurbescherming

Soortenbescherming vanuit de Wet natuurbescherming heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, een aantal vissen, libellen en vlinders, enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde dierensoorten en een aantal vaatplanten. Voor alle soorten, dus ook voor de soorten die niet onder de aangewezen bescherming vallen, of die zijn vrijgesteld van de ontheffingsplicht, geldt de zogenaamde 'algemene zorgplicht' (art. 1.10 Wnb). Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan aanwezige soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen. De zorgplicht geldt altijd en voor alle planten en dieren, of ze beschermd zijn of niet, en in het geval dat ze beschermd zijn ook als er een ontheffing of vrijstelling is verleend.

De voorliggende ontwikkeling betreft de verbouwing van een bestaand gebouw, waarbij er geen gebouwen worden gesloopt. Nader onderzoek naar het voorkomen van beschermde soorten in het plangebied wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Conclusie

Vanuit de Wet natuurbescherming zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen kantoorontwikkeling.

Als een project 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitvoeren van een initiatief. De normen hiervoor staan beschreven in de Wet milieubeheer en in het besluit NIBM. Een ontwikkeling van niet meer dan 100.000 m² bvo kantoren en één ontsluitingsweg is aangemerkt als NIBM. Middels het voorliggende bestemmingsplan wordt een kantoor met een oppervlakte van maximaal 500 m² mogelijk gemaakt, waarmee het plan ruim onder de norm van 100.000 m² bvo kantooroppervlak blijft. Luchtkwaliteitseisen werken dan ook niet belemmerend voor het plan.

In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze in voorliggend plan rekening is gehouden met de (ruimtelijk) relevante aspecten van (duurzaam) waterbeheer.

Waterbeleid

Het beleid ten aanzien van waterbeheer is op rijksniveau onder meer vastgelegd in het Nationaal Waterplan en op provinciaal niveau in het Provinciaal Waterplan Limburg 2016-2021, het POL2014 en de Omgevingsverordening Limburg. Het waterschapsbeleid ten aanzien van waterbeheer is onder meer vastgelegd in het 'Waterbeheerplan 2016 – 2021'. Belangrijke uitgangpunten zijn het streven naar een goede waterkwaliteit, het tegengaan van verdroging, het afkoppelen van hemelwater van de riolering en het bevorderen van infiltratie van water in de bodem.

Kenmerken van het watersysteem

Onderstaand wordt ingegaan op de kenmerken van de watersystemen, zoals die voorkomen in het projectgebied (en omgeving).

Oppervlaktewater

Binnen het projectgebied en de directe omgeving zijn geen belangrijke beken of andere oppervlaktewateren gelegen waarmee bij het bouwplan rekening dient te worden gehouden.

Wel ligt het plangebied binnen bebouwd gebied in de Maasvallei. Volgens het POL2014 moet bij ontwikkelingen in de Maasvallei rekening gehouden worden met de hoofdfuncties van de rivier (afvoer van water en ijs, scheepvaart, drinkwater-voorziening, waterrecreatie en aquatisch ecologie) en ook de hoofdfuncties van het gebied (agrarisch, natuur, wonen, werken, oeverrecreatie e.d.). Aangezien de kantoorontwikkeling plaatsvindt in een bestaand gebouw en het plangebied binnen de bebouwde kom is gelegen, heeft de ontwikkeling van het kantoorgebouw geen invloed op het functioneren van de Maas.

Grondwater

Volgens de kaarten van de Omgevingsverordening Limburg 2014 ligt het plangebied niet binnen een grondwaterbeschermingsgebied of een boringsvrije zone.

Hemelwater en afvalwater

Als gevolg van de kantoorontwikkeling vindt geen toename van het verhard oppervlak plaats. Het bestaande gebouw wordt verbouwd, waarbij de footprint van dit gebouw niet wijzigt. Voor het overige worden ook geen nieuwe verhardingen aangelegd. Het hemelwater zal in de toekomstige situatie daarom op dezelfde wijze verwerkt wordt als in de huidige situatie. Het afvalwater zal net als in de bestaande situatie worden aangesloten op het reeds aanwezige rioolstelsel.

Overleg waterbeheerder

Overleg met het waterschap is niet noodzakelijk aangezien er geen toename van de oppervlakteverharding plaatsvindt en het plangebied niet in een aandachtsgebied van het waterschap ligt.

Een kantoor is geen geluidsgevoelige functie volgens de Wet geluidhinder. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek naar de geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeers-, railverkeers-, of industrielawaai vanuit de omgeving is daarom niet noodzakelijk. Vanuit het aspect geluid zijn er geen belemmeringen voor de voorliggende kantoorontwikkeling.

Om een goed woon- en leefklimaat te kunnen garanderen is het noodzakelijk een zekere afstand te behouden tussen (agrarische) bedrijven en woonbebouwing. Deze afstand (zonering) wordt bepaald door enerzijds de aard van het bedrijf en anderzijds door het karakter van zijn omgeving.

Het beoogde kantoor is een functie die volgens de (indicatieve) brochure 'Bedrijven en Milieuzonering' gezoneerd dient te worden ten opzichte van milieugevoelige functies in de omgeving. Kantoren zijn een functie van milieucategorie 1, waarvoor een richtafstand wordt geadviseerd van 10 meter voor het aspect geluid. Voor de overige aspecten, geur, stof en gevaar, bedraagt de richtafstand 0 meter. Deze richtafstanden zijn gebaseerd op een rustige woonwijk of rustig buitengebied. In het voorliggende geval is sprake van gemengd gebied, omdat in de omgeving van het plangebied diverse functies voorkomen, waaronder winkels, horeca en woningen, en daarnaast is er sprake van de ligging nabij een doorgaande provinciale weg (N273). De richtafstand mag daarom met één afstandsstap worden verlaagd naar 0 meter. Binnen een gemengd gebied worden kleinschalige kantoren passend geacht naast woningen, zoals de naastgelegen woningen.

Vanuit het aspect milieuzonering bestaan er kortom geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Toets m.e.r-plicht

In het plangebied wordt een kantoor mogelijk gemaakt. Hierbij wordt een bestaand, leegstaand pand met een woonbestemming verbouwd tot kantoor. Deze activiteit komt niet voor in Lijst C in de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage. Er is dus geen sprake van de verplichting om een m.e.r. procedure te doorlopen.

Toets m.e.r.-beoordelingsplicht

In bijlage D van het Besluit m.e.r. is aangegeven bij welke activiteiten, plannen en besluiten een m.e.r.-beoordeling moet plaatsvinden, dat wil zeggen een nadere afweging of mogelijk een m.e.r. procedure moet worden gevolgd. De ontwikkeling van een kantoor valt onder onderdeel D (11.2): “de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.”

Het voorliggende initiatief betreft de realisatie van een kleinschalig kantoor, waarbij een leegstaand pand in de dorpskern van Neer een nieuwe invulling krijgt. Gezien de kleinschaligheid van het project en het feit dat geen sprake is van significante milieueffecten als gevolg van de verbouwing van het bestaande gebouw tot kantoor en ook geen sprake is van ligging binnen of in de nabijheid van een kwetsbaar gebied (zie paragraaf 4.1 tot en met 4.7), kan worden beargumenteerd dat geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit milieueffectrapportage. Er hoeft dan ook geen milieueffectrapport te worden opgesteld.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Gezien het feit dat bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r., is een vormvrije m.e.r.-beoordeling niet noodzakelijk.

Het bestemmingsplan voor het plangebied aan de Steeg 52 is vervat in planregels, een verbeelding en een toelichting.

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en / of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Per hoofdstuk worden de diverse regels artikelsgewijs besproken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij de harde randvoorwaarden. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende deel van het bestemmingsplan.

De toelichting heeft géén bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

Het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld conform het gemeentelijk Handboek, de landelijke richtlijn voor bestemmingsplannen (SVBP 2012), alsmede de Wet ruimtelijke ordening (Wro), Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Wat betreft de regels is zoveel mogelijk aangesloten bij het vigerende bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal'.

Begrippen (art. 1)

In dit artikel zijn bepalingen (begrippen) opgenomen welke in het algemeen spraakgebruik onvoldoende vastliggen en waarbij verschillen in interpretatie bij toepassing van de planregels mogelijk zijn. Voor het gemak zijn enkele begrippen uit de Woningwet/ Bouwverordening overgenomen.

In de begrippen is ook een definitie voor 'peil' weergegeven. Dit is in de volgende afbeelding gevisualiseerd.

Visualisatie van de verschillende definities van peil

Wijze van meten (art. 2)

Hierin wordt aangegeven op welke manier hoogte, lengte, breedte, inhoud en oppervlakte van bouwwerken / percelen gemeten moeten worden.

De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden;
• Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• Wijzigingsbevoegdheid.

Duidelijk zal zijn dat een bestemmingsregel niet alle elementen hoeft te bevatten. Dit kan per bestemming verschillen.

Onderstaand worden de regels van de opgenomen bestemmingen nader toegelicht.

Kantoor

De bestemming 'Kantoor' is opgenomen voor het gehele plangebied. De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren, al dan niet in combinatie met aan de kantoorfunctie ondergeschikte dienstverlening, en ruimtelijk niet relevante evenementen. Tevens zijn bijbehorende groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, voorzieningen van algemeen nut, waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen en waterpartijen, (ondergrondse) waterberging- en infiltratievoorzieningen en wegen en paden toegestaan.

Er geldt een aantal specifieke bouwregels binnen de kantoorbestemming. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Middels de maatvoeringsaanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' zijn de maximale goot- en bouwhoogtes van het kantoorpand vastgelegd. Bouwwerken geen gebouw zijnde, met uitzondering van overkappingen en erfafscheidingen, zijn ook uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan.

In dit bestemmingsplan is binnen de bestemming 'Kantoor' een nadere eisenregeling opgenomen. Burgemeester en wethouders kunnen, binnen de reeds aangegeven begrenzingen van het bestemmingsplan (gebruiks- en bouwregels), nadere eisen stellen aan plaats en afmeting van de bebouwing indien dit noodzakelijk is:

• ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
• ter waarborging van de benodigde waterberging;
• ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding;
• ter waarborging van de externe veiligheid;
• ter waarborging van de parkeercapaciteit op eigen terrein;
• ter waarborging van de sociale veiligheid;
• ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving;
• ter waarborging van de verkeersveiligheid.

Waarde - Archeologie 4

De bestemming 'Waarde - Archeologie 4' is opgenomen in verband met de archeologische verwachtingswaarde die op basis van het gemeentelijke archeologisch beleid voor het plangebied geldt. Hierbij geldt een ondergrens voor het uitvoeren van onderzoek van een bebouwingsoppervlak van 250 m² en een verstoringsdiepte van 40 centimeter.

De Anti-dubbeltelregel wordt bepaald dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning waarin uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, deze bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing blijft. Het nog overgebleven terrein mag dus niet nog eens meegenomen worden bij het toestaan van een ander bouwwerk.

In de Algemene bouwregels is een bepaling opgenomen met betrekking tot ondergronds bouwen, over ondergeschikte bouwdelen en over bestaande maten.

In de Algemene gebruiksregels is een nadere bepaling opgenomen met betrekking het gebruik van de gronden.

De Algemene afwijkingsregels en Algemene wijzigingsregels verschaffen het bevoegd gezag c.q. burgemeester en wethouders de gewenste beleidsruimte om bij de uitvoering van het plan te kunnen inspelen op gegevens of situaties die vooraf niet bekend kunnen zijn. In de navolgende regel zijn de Algemene procedureregels opgenomen.

Tot slot hebben de Overige regels betrekking op parkeren en het verbeteren van de omgevingskwaliteit.

In de regel Overgangsrecht is geregeld in hoeverre en onder welke voorwaarden bestaande gebouwen en het bestaand gebruik van gronden en bouwwerken mogen afwijken van het plan.

In de Slotregel is aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Op 1 juli 2008 is als onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de Grondexploitatiewet (Grexwet) in werking getreden. In de Grexwet is bepaald dat de gemeente verplicht is om bij het vaststellen van een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan, maatregelen te hebben genomen die verzekeren dat alle kosten die gepaard gaan met de ontwikkeling van de locatie worden verhaald op de initiatiefnemer van het plan. Dit betekent dat er voor de gemeente een verplichting bestaat om haar kosten, die gepaard gaan met een bouwplan, te verhalen op de exploitant.

Volgens artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is in de volgende situaties sprake van een bouwplan:

1. a. De bouw van een of meer woningen;
2. b. De bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
3. c. De uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen;
4. d. De verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
5. e. De verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt;
6. f. De bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte.

In het voorliggende geval is sprake van de verbouwing van een bestaand gebouw, waarbij in totaal maximaal 500 m² bvo kantoor wordt gerealiseerd. Dit is geen bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro. Hierdoor is er geen sprake van een verplichting tot kostenverhaal.

Voor het voorliggende bestemmingsplan wordt geen inspraakprocedure doorlopen. Het bestemmingsplan zal direct als ontwerp ter inzage worden gelegd. De te volgen procedure is omschreven in paragraaf 6.3.

De wettelijke procedure volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro) start met het moment van ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan.

De procedure ziet er als volgt uit:

• Openbare kennisgeving van het ontwerp bestemmingsplan volgens artikel 3.8 Wro;
• Terinzagelegging van het ontwerp en bijbehorende stukken gedurende 6 weken en toezending aan gedeputeerde staten en de betrokken rijksdiensten, waterschappen en gemeenten;
• Gedurende de termijn van terinzagelegging kunnen door een ieder schriftelijk of mondeling zienswijzen worden ingebracht;
• Vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad na 12 weken;
• Algemene bekendmaking van het vastgestelde bestemmingsplan door terinzagelegging met voorafgaande kennisgeving en toezending aan gedeputeerde staten en betrokken rijksdiensten, waterschappen en gemeenten: binnen 2 weken dan wel, indien gedeputeerde staten of de inspecteur zienswijzen hebben ingebracht of het bestemmingsplan gewijzigd is vastgesteld, 6 weken na vaststelling;
• Mogelijkheid tot beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State binnen 6 weken na bekendmaking voor belanghebbenden;
• Inwerkingtreding op de dag na afloop van de beroepstermijn, zijnde 6 weken na de bekendmaking, tenzij binnen deze termijn een verzoek om een voorlopige voorziening is ingediend bij de Voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Een bestemmingsplan is voor de gemeente een belangrijk instrument om haar ruimtelijk beleid vorm te geven. Door middel van een combinatie van positieve bestemmingen en het uitsluiten van bepaalde activiteiten en functies kan een sturing plaatsvinden van gewenste en ongewenste ontwikkelingen. Een belangrijk aspect hierbij is de handhaving en het toezicht op de naleving van het bestemmingsplan. Deze handhaving is van cruciaal belang om de in het plan opgenomen ruimtelijke kwaliteiten ook op langere termijn daadwerkelijk te kunnen vasthouden. Daarnaast is de handhaving van belang uit een oogpunt van rechtszekerheid: alle bewoners en gebruikers dienen door de gemeente op een zelfde wijze daadwerkelijk aan het plan worden gehouden.

In dit bestemmingsplan is daarom allereerst gestreefd naar een zo groot mogelijke eenvoud van in het bijzonder de planregels. Hoe groter de eenvoud (en daarmee de toegankelijkheid en leesbaarheid), hoe groter in de praktijk de mogelijkheden om toe te zien op de naleving van het plan. Bewust zijn in het plan geen detailbepalingen opgenomen die – hoewel misschien op zichzelf niet onwenselijk – in de praktijk niet kunnen worden gehandhaafd. In het verlengde daarvan is zoveel mogelijk afgezien van bepalingen die door de bewoners en andere gebruikers als een onnodige beperking van hun vrijheid kunnen worden gevoeld. Hoe minder knellend de planregels zijn, hoe kleiner de kans dat het met de regels wat minder nauw wordt genomen. In de praktijk worden op den lange duur immers ook alleen die regels gerespecteerd waarvan door de betrokkenen de noodzaak en de redelijkheid wordt ingezien.

In de bouwregels zijn maten opgenomen die van toepassing zijn op gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Te realiseren gebouwen en andere bouwwerken moeten voldoen aan deze maatvoering, zo niet, dan kan het college van burgemeester en wethouders geen omgevingsvergunning voor het bouwen verlenen.

Gebruiksregels zijn opgenomen om gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken en ongewenste ontwikkelingen uit te sluiten. Toetsing aan de gebruiksregels is aan de orde bij functiewisseling of nieuwvestiging.

Het gemeentebestuur draagt de verantwoordelijkheid om toe te zien op de naleving van de opgenomen regels in het bestemmingsplan.

De communicatie met betrekking tot het bestemmingsplan vindt via de geijkte kanalen plaats. Publicatie vindt plaats in de Staatscourant, het Gemeenteblad Leudal, op de gemeentelijke website en via www.ruimtelijkeplannen.nl.