In deze regels wordt verstaan onder:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

het bestemmingsplan 'Doonheide II Gemert, 1e herziening' met identificatienummer 'NL.IMRO.1652.BPDoonheideIIHZ1-VA01' van de gemeente Gemert-Bakel.

De regels behorende bij het bestemmingsplan 'Doonheide II Gemert' (NL.IMRO.1652.BPDoonheideII-VA01) zijn onverminderd van toepassing voor deze partiële herziening, tenzij in deze 1e herziening anders wordt bepaald.

In 'Artikel 1 Begrippen' van het bestemmingsplan 'Doonheide II, Gemert' (NL.IMRO.1652.BPDoonheideII-VA01) komen de volgende regels te vervallen:

1. a. artikel 1.31 geliberaliseerde woning voor middenhuur;
2. b. artikel 1.44 particulier opdrachtgeverschap;
3. c. artikel 1.47 sociale huurwoning;
4. d. artikel 1.48 sociale koopwoning.

De regels in 'Artikel 19.4 Woningdifferentiatie' van het bestemmingsplan 'Doonheide II, Gemert' (NL.IMRO.1652.BPDoonheideII-VA01) komen in zijn geheel te vervallen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor bouwen luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Deze regels worden aangehaald onder de naam Regels van het bestemmingsplan 'Doonheide II Gemert, 1e herziening'.

Initiatiefnemer realiseert aan de Doonheide/Boekelseweg te Gemert een uitbreidingswijk voor Gemert en omgeving. Deze duurzame wijk ligt aan de noordzijde van Gemert en wordt ingesloten door het landelijk gebied aan de ene zijde en het centrum van Gemert aan de andere zijde.

Het stedenbouwkundig plan gaat uit van 288 woningen en een gezondheidscentrum, inclusief infrastructuur, groen en water. Daarnaast maakt de verplaatsing van de volkstuinen en de splitsing en legalisatie van het gebruik van de bebouwing aan de Boekelseweg 12-12a onderdeel uit van deze ontwikkeling.

Om deze ontwikkeling mogelijk te maken heeft de gemeenteraad van Gemert-Bakel op 17 februari 2022 een bestemmingsplan en exploitatieplan opgesteld. Inmiddels (situatie eind 2023) worden de eerste fases gerealiseerd.

Nu het plan Doonheide II volop in uitvoering is, blijkt dat op onderdelen het plan beter op een andere manier uitgevoerd kan worden dan oorspronkelijk bedoeld. Echter, voor sommige van die gewenste aanpassingen bieden de regels van het vastgestelde exploitatieplan in combinatie met het bestemmingplan onvoldoende flexibiliteit. Het gaat dan om regels die het niet mogelijk maken om bijvoorbeeld bepaalde onderdelen in de uitvoering in de planning/fasering naar voren te halen, woningtypes ook te kunnen wisselen tussen bouwvelden in plaats van enkel binnen bouwelden (in verband met een logischere verkaveling of betere beeldkwaliteit), of het aanpassen van maximale verkoopprijzen als gevolg van veranderende marktomstandigheden en explosief gestegen bouwkosten. Om toch de benodigde flexibiliteit te realiseren is een traject gestart om gelijktijdig het exploitatieplan en het bestemmingsplan te herzien. De herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk aangezien een directe koppeling bestaat tussen het bestemmingsplan en het exploitatieplan waar het gaat om de woningbouwdifferentiatie en de bijhorende prijscategorieën (artikel 19.4 van het bestemmingsplan). De voorgestelde (partiële) wijziging van het bestemmingsplan betreft het uit de regels verwijderen van artikel 19.4, evenals het uit de lijst van begripsbepalingen halen van de woningbouwcategorieën. De beoogde woningbouwdifferentiatie wordt verder privaatrechtelijk geborgd (door middel van een addendum op de bestaande anterieure overeenkomst), waarbij de gemeente de toetsende partij blijft.

In deze herziening worden de volgende planregels geschrapt:

• artikel 1.31 (geliberaliseerde woning voor middenhuur)
• artikel 1.44 (particulier opdrachtgeverschap)
• artikel 1.47 (sociale huurwoning)
• artikel 1.48 (sociale koopwoning)
• artikel 19.4 (woningdifferentiatie)

Voor het overige blijven de planregels en de verbeelding in stand en zijn er geen wijzigingen ten opzichte van het op 17 februari 2022 vastgestelde, en inmiddels onherroepelijke bestemmingsplan 'Doonheide II Gemert'.

In de regels van het bestemmingsplan is geen actieve verwijzing opgenomen naar artikel 19.4. Artikel 19.4 is een zelfstandig artikel en er is geen koppeling gelegd met het verlenen van een omgevingsvergunning.

Met dit bestemmingsplan wijzigt het aantal woningen en de positie waar deze woningen gerealiseerd kunnen worden niet. Deze wijziging heeft dan ook geen invloed op:

• de bestemmingsvlakken;
• de bouwvlakken;
• het aantal, type en soort woning;
• de toegestane goot- en bouwhoogte;
• overige bouwregels;
• opgenomen voorwaardelijke verplichtingen.

Met de beoogde wijzigingen wordt niet zo zeer beoogd de verdeling in categorieën te wijzigen maar vooral de daaraan gekoppelde prijsniveaus. In artikel 19.4 van het geldende bestemmingsplan 'Doonheide II, Gemert' is ook de term 'minimaal' gebruikt en de genoemde percentages komen opgeteld op 48%. Het feit dat slecht 48% is opgenomen, is omdat de overige types (onder andere vrije verkoop) niet in het bestemmingsplan geregeld kunnen worden (overige soorten zijn opgenomen in het exploitatieplan). Ook in het geldende bestemmingsplan geeft dit ruimte, maar altijd met inachtneming van de geldende juridische regels. Dat verandert niet, met of zonder dit artikel.

Met deze 1e herziening van het bestemmingsplan 'Doonheide II Gemert' komen de regels met betrekking tot woningbouwdifferentiatie te vervallen. De afspraken met betrekking tot de woningbouwdifferentiatie zijn in de anterieure overeenkomst opgenomen, zodat de sturing op de woningbouwdifferentiatie via dit spoor zal plaatsvinden met de gemeente.

Op de onderstaande afbeelding is de plancontour van de voorliggende 1e herziening van Doonheide II weergegeven. De begrenzing van het plangebied komt overeen met de begrenzing van het bestemmingsplan 'Doonheide II Gemert', zoals weergegeven in figuur 1.1. Op basis van het vigerende bestemmingsplan zijn woningen (onder voorwaarden) enkel toegestaan binnen de bestemmingen 'Maatschappelijk' en 'Wonen'. Omdat de in paragraaf 1.1 'Aanleiding en doel' benoemde woningdifferentiatie is opgenomen onder het artikel 19 'Overige regels' die gelden voor het gehele plangebied, maakt het gehele plangebied van 'Doonheide II Gemert' deel uit van deze 1e herziening.

Figuur 1.1 Plangebied bestemmingsplan 'Doonheide II Gemert', tevens grens 'Doonheide II Gemert, 1e herziening' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

De toelichting op het bestemmingsplan heeft de volgende opzet.

• In hoofdstuk 2 is de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan vastgesteld en voorgenomen beleid van verschillende overheden.
• In hoofdstuk 3 is het plan getoetst aan sectorale wetgeving en aspecten.
• In hoofdstuk 4, 5 en 6 wordt ingegaan op de financiële, juridische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Voor het beleidskader op zowel Rijks-, provinciaal, regionaal als gemeentelijk niveau wordt verwezen naar de toelichting van het vigerende bestemmingsplan 'Doonheide II Gemert'. De herziening past geheel binnen het reeds onderbouwde beleidskader.

Dit bestemmingsplan maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Het woningaantal en de positie waar deze woningen gerealiseerd kunnen worden blijft gelijk. Zoals in paragraaf 1.1 'Aanleiding en doel' omschreven wijzigen de bestemmingsgrenzen, bouwvlakken, maatvoeringen etc. eveneens niet. Hierdoor wordt volstaan met de ten behoeve van het bestemmingsplan 'Doonheide II Gemert' uitgevoerde onderzoeken en toetsing aan de omgevingsaspecten. Voor de omgevingsaspecten wordt dan ook verwezen naar dit moederplan.

Vormvrije mer beoordeling

De ontwikkeling die met deze 1e herziening mogelijk wordt gemaakt, wordt niet gezien als een stedelijk ontwikkelingsproject. Gezien de aard van de voorliggende 1e herziening is geen sprake van belangrijke gevolgen voor het milieu. Een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling is dan ook niet noodzakelijk.

In het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan 'Doonheide II Gemert' heeft de gemeenteraad een exploitatieplan vastgesteld waarin de verhaalbare kosten zijn opgenomen. Het verwijderen van de regels omtrent woningdifferentiatie heeft tot gevolgd dat het exploitatieplan ook op dit punt wordt gewijzigd. Omdat het plan reeds in uitvoering is, zijn ook al een deel van de verhaalbare kosten betaald. Het restant van de ontwikkeling zal dan ook via de eerder afgesproken betaalmomenten worden afgedaan. Daarmee heeft de voorgestelde herziening geen consequenties voor de kosten van de planuitvoering. Het aspect kostenverhaal is anderszins verzekerd door het afsluiten van een anterieure grondexploitatie overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening. Daarbij is tevens een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten, zodat eventuele planschade die wordt veroorzaakt door deze herziening wordt overgeheveld op de ontwikkelaar van het voorgenomen woningbouwinitiatief.

Een bestemmingsplan bestaat uit de juridisch bindende regels en verbeelding en gaat vergezeld van een toelichting.

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij de harde randvoorwaarden. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende deel van het bestemmingsplan.

De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

Voorliggend bestemmingsplan betreft een 1e herziening van het geldende bestemmingsplan 'Doonheide II Gemert' (moederplan). Hierdoor is sprake van een afwijkende opzet in vergelijking met een 'regulier' bestemmingsplan.

Voor het inzichtelijk krijgen van de geldende situatie binnen het plangebied is het noodzakelijk om naast deze herziening ook het geldende bestemmingsplan (moederplan) te raadplegen; er ontstaat geen compleet overzicht van de nieuwe geldende situatie. Zo zijn in de regels en in de toelichting slechts die onderdelen opgenomen, die deel uitmaken van deze herziening. Zo geldt voor de regels: uitsluitend de bepalingen uit het moederplan die wijzigen dan wel worden aangevuld door onderhavige herziening zijn in de planregels opgenomen. Voor de verbeelding geldt dat deze ongewijzigd is gebleven, waardoor uitsluitend een plancontour is opgenomen, zodat duidelijk is waarvoor deze 1e herziening is opgesteld.

Na het onherroepelijk worden van voorliggende herziening kan overigens wel een geconsolideerde versie (geïntegreerde versie) van het moederplan en deze eerste herziening worden opgesteld, waardoor een compleet overzicht van de geldende situatie ontstaat.

Voor een onderbouwing van de herziene delen van het geldende bestemmingsplan 'Doonheide II Gemert' wordt verwezen naar de voorgaande hoofdstukken.

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plaats te vinden met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Gezien de aard van de voorliggende 1e herziening, wordt het plan direct als ontwerp ter inzage gelegd en wordt geen inspraakprocedure doorlopen.

In het kader van het moederplan heeft de omgevingsdialoog reeds plaatsgevonden. Gezien de aard van de voorliggende 1e herziening, wordt voor dit plan niet opnieuw de omgevingsdialoog uitgevoerd.

Het ontwerp van het bestemmingsplan "Doonheide II Gemert, 1e herziening" en bijbehorend ontwerpexploitatieplan liggen met ingang van 27 december 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan wederom voor zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode bestaat er de mogelijkheid om tegen het vaststellingsbesluit beroep in te stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.