Het wijzigingsplan Heikampseweg 28, De Mortel met identificatienummer NL.IMRO.1652.WPHeikampseweg28-VA01 van de gemeente Gemert-Bakel.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft

het door een van de bewoners aan huis, geheel of gedeeltelijk door middel van handwerk, uitoefenen van een bedrijfsmatige activiteit, niet zijnde detailhandel of prostitutie, door zijn beperkte omvang en beperkte ruimtelijke uitstraling met behoud van de woonfunctie in een (bedrijfs)woning met de daarbij behorende bijbouwen kan worden uitgeoefend

het door een van de bewoners beroepsmatig aan huis verrichten van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, lichaamsverzorgend, kapsalon, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, prostitutie uitgezonderd, dat door zijn beperkte omvang met behoud van de woonfunctie in een (bedrijfs) woning met de daarbij behorende bijbouwen kan worden uitgeoefend

een bijbouw die qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is

een bedrijf dat gericht is op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en /of het houden van dieren en dat een omvang heeft van tenminste 8 Nederlandse grootte eenheden (Nge)

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde

een vlakvormige verzameling van gebouwen in het buitengebied

een ambachtelijk of industrieel bedrijf, niet zijnde een agrarisch of een agrarisch verwant bedrijf of detailhandel, gericht op de productie of het verwerken of bewerken van goederen

een pand dat door zijn uiterlijke verschijningsvorm en ligging in het landelijke gebied nog laat zien hoe er vroeger landbouw bedreven werd en hoe er in het landelijke gebied gewoond en gewerkt werd. Boerderijen die gebouwd zijn voor 1950 worden in ieder geval als beeldbepalend pand aangemerkt

beeldkwaliteit is het samenstel van de beoordeling van:

• de plaats van de bebouwing (in het verleden en nu);
• de maten en verhoudingen van de gebouwen (in het verleden en nu);
• het ritme of patroon van de bebouwing langs de weg, (in het verleden en nu);
• de beplanting, langs de openbare weg en op de particuliere gronden;
• het materiaalgebruik voor de bebouwing en de straat;
• het functioneren van de bebouwing (denk aan parkeren, geluidsoverlast e.d.);
• kenmerkende objecten (een molen, kerk, bos, houtwal, kunst e.d.);
• staat van verzorging (detaillering en onderhoud van gebouwen, weg- en bermonderhoud, verlichting e.d.); abiotische omgeving, patronen, structuren

geformuleerde en toetsbare beeldkwaliteiten opgenomen in een als zodanig door de raad vastgesteld beeldkwaliteitplan als onderdeel van de welstandsnota. Het plan zoals het door de gemeenteraad op 20 december 2006 is vastgesteld en zoals het luidt op de datum van tervisielegging van het bestemmingsplan waarvan het onderdeel uitmaakt

de grens van een bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats

elke bouwconstructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond

een bouwwerk bestaande uit een gesloten bovenbeëindiging en ten hoogste één, al dan niet tot het bouwwerk behorende scheidingsconstructie. Voorbeelden hiervan zijn de overkapping en carport

een vrijstaand of aangebouwd gebouw dat in bouwkundig en functioneel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw

de waarden die aan een gebied of object worden toegekend in verband met het voorkomen van archeologische waarden, bouwkundige waarden of historische landschapswaarden al dan niet in onderlinge samenhang of beïnvloeding. Er is dan sprake van een driedeling:

• archeologische waarden;
• bouwkundige waarden of waarden van de gebouwde (of: bebouwde) omgeving;
• historische landschapswaarden of historisch- geografische waarden;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor eigen gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt

gebruiken, doen of laten gebruiken

de plaats die fungeert als het centrum van de sociale en maatschappelijke activiteiten van betrokkene en welke een voor permanente bewoning geschikte verblijfsplaats is, die tenminste bestaat uit een keuken, woon- , was- en slaapgelegenheid

een aantal door eerstegraads familie- of vergelijkbare band aan elkaar gerelateerde personen, dat gezamenlijk één eenheid vormt en als zodanig ook gebruik maakt van dezelfde gemeenschappelijke voorzieningen en de gezamenlijke toegang in één wooneenheid (zoals een gezin, een gezin met inwonende familieleden of een woongroep)

het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op fysiek, psychisch en/of sociaal vlak. De zorgverlening vindt plaats op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband

een kampeerterrein waarop na ontheffing maximaal 25 kampeermiddelen mogen worden geplaatst gedurende de periode van 15 maart tot en met 31 oktober

een bouwwerk, aangebouwd aan een gebouw of een ander bouwwerk, bestaande uit een gesloten bovenbeëindiging en ten hoogste één, al dan niet tot het bouwwerk behorende scheidings-constructies

een kadastrale grens van een perceel

een ruimtelijk begrensd gedeelte van een reconstructiegebied gericht op verweving van landbouw, wonen en natuur, waar hervestiging of uitbreiding van de intensieve veehouderij mogelijk is mits de ruimtelijke kwaliteit of functies van het gebied zich daar niet tegen verzetten

het in tijden van overvloedige neerslag tijdelijk vasthouden van water

de wijze waarop water in een bepaald gebied wordt opgenomen, zich verplaatst, gebruikt, verbruikt en afgevoerd wordt

een (gedeelte van een) gebouw dat met noodzakelijke vergunning gerealiseerd is met de doelstelling om één huishouden te huisvesten

een gebouw dat bestaat uit een (voormalige) agrarische bedrijfswoning met de in de bouwmassa opgenomen (voormalige) agrarische bedrijfsruimten

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak gemeten ten opzichte van het horizontale vlak

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel met dien verstande dat:

• goten van het totaal aan dakkapellen met een gezamenlijke kleinere breedte dan 50% van de breedte van het dakvlak, waarin zij zijn geplaatst, topgevels, schoorstenen, antennes en andere ondergeschikte bouwdelen, niet meegerekend worden;
• de goothoogte van gebouwen met een rieten kap wordt gemeten vanaf het peil tot de onderkant van de rieten kap;
• voor platte daken geldt: vanaf het peil tot de snijlijn van de gevel met de bovenzijde van het dakvlak.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. Ruimten, die tot 1 meter onder het peil zijn gelegen worden niet meegeteld bij het berekenen van de inhoud van een gebouw.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van gemeenschappelijke scheidingsmuren)

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/ of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk

het gezamenlijke oppervlak op een bestemmingsvlak van de gebouwen, en van uitsluitend die vrijstaande bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die een overdekte ruimte vormen tenminste 1 meter boven peil. Het oppervlak van de bouwwerken wordt gemeten door middel van projectie en wel 1 meter boven peil

de afstand tot de zijdelingse/achterste perceelgrens: de kortste afstand van enig punt van een gebouw of bouwwerk tot de zijdelingse/achterste perceelgrens

de bepalingen in deze planregels over plaatsing, afstanden en maten zijn niet van toepassing op goot- en kroonlijsten, pilasters, plinten, stoeptreden, kozijnen, dorpels, schoorstenen en soortgelijke ondergeschikte bouwdelen

bij gebouwen waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst, is het peil de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang. In andere gevallen is het peil de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de huisvesting van huishoudens die er hun hoofdverblijf hebben, in maximaal het aantal woningen dat met de aanduiding "maximum aantal wooneenheden" is aangegeven;
2. b. voorzieningen ten behoeve van waterberging en -infiltratie;
3. c. bij bestemmingsvlakken met de aanduiding "specifieke vorm van wonen - woonboerderij" zijn de gronden tevens bestemd voor het behoud, versterking en/of herstel van de aan de (voormalige) woonboerderijen eigen zijnde cultuurhistorische en landschappelijke waarden, waarbij voor deze panden geldt dat de totale bouwmassa van de oorspronkelijke woonboerderij, zoals deze bestond op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, verbouwd en gebruikt mag worden voor wonen.

Op of in de in 3.1 bedoelde gronden mag worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels.

1. a. Herbouw (nieuwbouw) van een bestaande woning is alleen toegestaan indien deze plaatsvindt op de bestaande fundering.
2. b. De maximale goothoogte is 4,5 meter.
3. c. De maximale bouwhoogte 8 meter.
4. d. Bij woningen is een bijbouw toegestaan met een oppervlakte van maximaal 100 m², een goothoogte van maximaal 3 meter en een bouwhoogte van maximaal 5,5 meter.
5. e. Bij woningen zijn bouwwerken, geen gebouw zijnde, (zoals carports en overkappingen) toegestaan met een oppervlakte van maximaal 50 m², een goothoogte van maximaal 3 m en een bouwhoogte van maximaal 5,5 m.
6. f. De maximale toegestane hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is 8 meter.
7. g. De maximale hoogte van erfafscheidingen is 2 meter.
8. h. De minimale afstand tot de zijdelingse en achterste perceelsgrens is 3 meter.

Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruiken van bijgebouwen voor bewoning;
2. b. het gebruiken van gronden en gebouwen voor bedrijfsactiviteiten.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bouwplannen worden integraal getoetst wat betreft situering, verschijningsvorm, erfbeplanting, inpassing en waterhuishouding. Voor bouwplannen gelden de criteria van het beeldkwaliteitplan.

Het is niet toegestaan om binnen het gehele plangebied enig bouwwerk te bouwen, houtopstanden of beplanting aan te brengen of de bodem op te hogen met een grotere hoogte dan 105 meter boven NAP.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de planregels van dit plan ten aanzien van:

1. a. het in geringe mate overschrijden van bestemmings- of bouwgrenzen, indien een meetverschil of de werkelijke toestand van het terrein daartoe aanleiding geeft;
2. b. het afwijken van de op de verbeelding of in de planregels gegeven maten, afmetingen en percentages, voor zover daarvoor geen bijzondere ontheffingsbevoegdheid in deze planregels is opgenomen, mits deze met niet meer dan 10% worden veranderd. Deze ontheffingsbevoegdheid kan worden toegepast als een concreet bouwplan hiertoe aanleiding geeft en mits is aangetoond dat realisering van dit bouwplan uit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar is. Deze ontheffingsbevoegdheid is niet van toepassing op bebouwingspercentages, oppervlaktematen boven 100 m² en inhoudsmaten boven 250 m³;
3. c. het afwijken van de voorgeschreven afstandsmaat ten opzichte van zijdelingse en achterste perceelgrens ten behoeve van het bouwen tot op de perceelgrens, mits is aangetoond dat zich op het betreffende perceel geen andere reële mogelijkheden voordoen en de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad;
4. d. het bouwen van kleine niet voor bewoning bestemde gebouwtjes en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van doeleinden van openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, schakelhuisjes, gemaalgebouwtjes, verkeersvoorzieningen, lantaarnpalen, wachthuisjes, kapellen, recreatieve voorzieningen zoals banken, picknicktafels, informatieborden, vistrappen, fiets- en voetgangersbruggetjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen. Deze bouwwerken mogen geen grotere hoogte hebben dan 3,5 meter en geen groter oppervlak dan 10 m² hebben. Verder moet zijn aangetoond dat realisering van het bouwplan op de betreffende locatie uit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar is.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 3.3 onder a, om toe te staan dat een vrijstaand bijbouw bij een woning gebruikt wordt als afhankelijke woonruimte om te voorzien in een tijdelijke behoefte, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. a. behoudens als er sprake is van een familierelatie in de eerste lijn (ouder-kind-relatie) moet aangetoond worden dat er sprake is van noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg;
2. b. er blijft sprake van de huisvesting van één huishouden;
3. c. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van andere belangen, waaronder die van omwonenden en ( agrarische) bedrijven;
4. d. de afhankelijke woonruimte past binnen de regeling inzake bijbouwen die dit bestemmingsplan voor de verschillende bestemmingen bevat;
5. e. de oppervlakte van de afhankelijke woonruimte mag maximaal 80 m² zijn;
6. f. de afstand tussen de afhankelijke woonruimte en de woning mag maximaal 20 meter bedragen;
7. g. aan de ontheffing wordt in ieder geval het voorschrift verbonden dat binnen twee maanden nadat het gebruik als afhankelijke woonruimte is beëindigd, dit door de hoofdbewoner van het pand schriftelijk wordt gemeld bij het college van burgemeester en wethouders en dat binnen drie maanden na deze melding de betreffende woonruimte ongeschikt wordt gemaakt voor bewoning.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 3.3 onder b, voor het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep of bedrijf door (één van) de bewoners van de desbetreffende woning. Hierbij gelden de volgende randvoorwaarden:

1. a. het aan- huis- verbonden beroep of bedrijf past binnen de regeling inzake bijbouwen die dit bestemmingsplan voor de verschillende bestemmingen bevat;
2. b. de gebruikte vloeroppervlakte mag maximaal 100 m² zijn;
3. c. de woonfunctie moet het belangrijkste blijven;
4. d. alleen ondergeschikte detailhandel die rechtstreeks verband houdt met het ter plaatse uitgeoefende beroep of bedrijf is toegestaan;
5. e. er mag geen sprake zijn van een publiekgericht karakter;
6. f. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredig grote verkeersaantrekkende werking en op eigen terrein moet worden voorzien in de parkeerbehoefte;
7. g. er mag geen sprake zijn van buitenopslag.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 3.3 onder b, voor het bieden van recreatief nachtverblijf als nevenactiviteit mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. a. de hiervoor noodzakelijke faciliteiten mogen alleen worden gerealiseerd op een bestemmingsvlak en wel binnen de bestaande bouwmassa van het hoofdgebouw. het betreft ten hoogste drie verblijfseenheden;
2. b. het hoofdgebouw mag niet worden uitgebreid voor het realiseren van die verblijfseenheden;
3. c. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van andere belangen, waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
4. d. parkeren moet op eigen terrein plaatsvinden;
5. e. bij gebruik van monumentale boerderijen dient het karakter te worden gerespecteerd.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 3.3 onder b, voor het realiseren van een minicamping en/of voor het plaatsen van trekkershutten, mits voldaan wordt aan de volgende randvoorwaarden:

1. a. de minicamping is ondergeschikt aan de hoofdbestemming met maximaal 25 staanplaatsen;
2. b. het kamperen en plaatsen van trekkershutten moet op of aansluitend aan het bestaande bestemmingsvlak gerealiseerd worden, zodat er sprake is van een ruimtelijke eenheid;
3. c. er mogen maximaal 3 trekkershutten, met een maximale omvang van 15 m² elk, geplaatst worden;
4. d. het erf heeft een omvang van minimaal 1 hectare;
5. e. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van andere belangen, waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
6. f. parkeren moet op eigen terrein plaatsvinden;
7. g. een inrichtingsplan wijst uit dat de realisatie van de minicamping past binnen de uitgangspunten van het beeldkwaliteitplan en daarmee ruimtelijk aanvaardbaar is.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 3.2, voor het bouwen van één niet-overdekt zwembad op het erf van een bestaande woning mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. a. de oppervlakte van het zwembad mag maximaal 100 m² bedragen;
2. b. het zwembad mag niet bedrijfsmatig geëxploiteerd worden;
3. c. uit het bouwplan blijkt dat de waterafvoer van het zwembad als gevolg van een regenbui of het schoonmaken zodanig geregeld is dat dit geen nadelige invloed heeft op de omliggende gronden en/of de (druk)riolering.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als 'Regels van het wijzigingsplan Heikampseweg 28, De Mortel'.

Voorliggend rapport betreft het wijzigingsplan "Heikampseweg 28, De Mortel" van de gemeente Gemert-Bakel.

Op het adres Heikampseweg 28 te De Mortel staat een woonboerderij. Het gebouw heeft zijn oorsprong in de negentiende eeuw. In 1968 heeft een grondige renovatie plaatsgevonden, waarbij de spanten behouden zijn gebleven.

In het westelijke gedeelte van het gebouw is een kleine woning aanwezig. Het oostelijke gedeelte werd tot de eeuwwisseling als stal gebruikt. Thans is het gebouw niet in gebruik.

De huidige eigenaren, de erven van de heer P.C. van den Berg, wensen de woonboerderij te verkopen. Door de boerderij te splitsen zal de verkoop waarschijnlijk gemakkelijker gaan en kunnen de kosten voor het herstel van het gebouw gedeeld worden. Hiermee ontstaat een economisch gezonde basis om het gebouw te behouden voor de toekomst.

Splitsing van de boerderij in twee woningen is niet rechtstreeks mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan "Gemert-Bakel, buitengebied 2010", maar het bestemmingsplan bevat wel een wijzigingsbevoegdheid waarbinnen onder voorwaarden een splitsing mogelijk is.

Voorliggende toelichting bevat de ruimtelijke onderbouwing voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid.

Onderstaande afbeelding geeft de topografische ligging weer.

^{TOPOGRAFISCHE SITUATIE}

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van het wijzigingsplan ingetekend. De plangrens is gebaseerd op de grens van de vigerende woonbestemming voor dit perceel.

^{KADASTRALE SITUATIE}

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Gemert, sectie G, nummer 1473.

De oppervlakte van het plangebied bedraagt 2.682 m².

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Gemert-Bakel, buitengebied 2010", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 27 mei 2010.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

^{UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN}

Binnen het plangebied geldt de bestemming 'Wonen', waarbinnen één woning is toegestaan.

Ter plaatse van het plangebied geldt voorts de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetgebied - verwevingsgebied'. Deze aanduiding is slechts van toepassing op de nieuwvestiging of uitbreiding van agrarische bedrijven en stelt geen regels aan het wonen.

Het project kan niet rechtstreeks worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan, omdat dit slechts één woning toestaat. Artikel 31.9 van de planregels bevat een wijzigingsbevoegdheid voor het onder voorwaarden splitsen van het boerderijgebouw. In paragraaf 7.1 zijn de voorwaarden en een toetsing daaraan opgenomen.

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Onderstaande afbeelding toont de bestaande toestand van het plangebied in de wijdere omgeving.

^{PLANGEBIED IN WIJDERE OMGEVING}

Het plangebied ligt in het agrarische gebied ten oosten van de kern De Mortel, op de grens tussen de oude en jonge Peelontginningen, zoals blijkt uit onderstaande topografische kaart van omstreeks 1900.

^{TOPOGRAFISCHE SITUATIE OMSTREEKS 1900}

De gronden aan de westzijde van het plangebied zijn ontgonnen vanaf 1750 en worden gekenmerkt door een kleinschalig karakter. De jonge ontginningen ten oosten van het plangebied vinden plaats vanaf het midden van de 19e eeuw. Deze hebben een meer uniform en grootschalig karakter.

Van oudsher is het gebied in agrarisch gebruik. Vanwege schaalvergroting van de landbouw zijn de laatste decennia echter kleinere agrarische bedrijven beëindigd. De voormalige bedrijfswoningen zijn als burgerwoning in gebruik genomen.
Het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf (intensieve veehouderij) ligt op een afstand van circa 250 meter van het plangebied.

De Heikampseweg betreft een landbouwweg zonder doorgaande functie. De verkeersintensiteiten zijn laag.

Het boerderijgebouw heeft zijn oorsprong in de negentiende eeuw. Op de topografische kaart van 1900 is het gebouw reeds zichtbaar. De historische waarde komt voornamelijk naar voren in de spanten die het dak ondersteunen. In 1968 heeft een grondige renovatie plaatsgevonden, waarbij een groot deel van het oorspronkelijke karakter verloren is gegaan. Onderstaande foto's geven de bestaande situatie van het gebouw weer.

^{BUITENZIJDE BESTAAND BOERDERIJGEBOUW}

^{OUDE DAKSPANTEN BINNENZIJDE}

In dit hoofdstuk is het feitelijke plan beschreven.

Het bouwplan betreft de splitsing van de bestaande boerderij in twee woningen. Tevens wordt het erf gesplitst in twee woonpercelen. Er zijn thans nog geen concrete bouwtekeningen gereed. Volstaan wordt met onderstaande indicatieve inrichtingsschets van het plangebied.

^{INDICATIEVE INRICHTING VAN HET PLANGEBIED}

De bestaande boerderij met een bebouwde oppervlakte van circa 343 m² wordt gesplitst in twee woningen. Daarbij wordt de bestaande, kleine bedrijfswoning uitgebreid, en in het resterende deel de tweede woning gerealiseerd. Er vindt geen uitbreiding van de hoofdmassa plaats. Bij aanpassingen aan het gebouw kunnen de oorspronkelijke kenmerken worden teruggebracht.

Het perceel wordt gesplitst in twee woonpercelen van respectievelijk 1.470 m² en 1.215 m². Per woning is maximaal 100 m² aan bijgebouwen toegestaan.

Het plan leidt tot een beperkte toename van de verkeersaantrekkende werking met circa 6 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De capaciteit van de Heikampseweg is daarvoor toereikend.

In de bestaande situatie ligt er een inrit vanaf de Heikampseweg aan de westzijde van het gebouw. Ten behoeve van de ontsluiting van de tweede woning wordt ook aan de oostzijde een inrit aangelegd. Het aanleggen van een extra inrit vanaf de Heikampseweg is gezien de beperkte intensiteit op deze weg verkeerstechnisch aanvaardbaar.

Per woning moeten ten minste twee parkeerplaatsen op eigen terrein worden aangelegd. Hiervoor is voldoende ruimte beschikbaar.

Binnen het plangebied is in beperkte mate erfbeplanting aanwezig. Het betreft voornamelijk 'opschot', gegroeid na beëindiging van het gebruik van het gebouw. Een deel hiervan zal worden verwijderd. Na realisatie van de woningen zal nieuwe erfbeplanting worden aangebracht.

Er is geen sprake van oppervlaktewater binnen het plangebied.

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

In 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het betreffen onder meer militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en de ecologische hoofdstructuur.

Voor onderhavig plan is het nationale belang "Militaire objecten en terreinen" aan de orde vanwege de relatief korte afstand tot het militaire vliegveld Volkel. In paragraaf 5.4 is een toetsing van het plan aan de hieromtrent gestelde regels opgenomen.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is van toepassing op het plan. Specifiek aandachtspunt is het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2, waarin de verplichting is opgenomen om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren; de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarbij moet achtereenvolgens worden aangetoond of er een actuele regionale behoefte is (trede 1), deze behoefte in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen (trede 2), en - in geval van een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied - of de locatie multimodaal is of kan worden ontsloten (trede 3).

De ladder voor duurzame verstedelijking is door de provincie Noord-Brabant overgenomen c.q. vastgelegd in de Verordening Ruimte. In paragraaf 4.2.2 wordt hierop nader ingegaan.

Het overige nationale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Structuurvisie Ruimtelijke Ordening;
• Verordening ruimte 2014.

Het plan wordt aan deze twee nota's getoetst.

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010, partiële herziening 2014 in werking getreden. De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van het provinciale bestuur op de ontwikkeling van Noord-Brabant.

Analyse
Het plangebied ligt binnen het 'gemengd landelijk gebied': "De provincie beschouwt het hele landelijk gebied als een gebied waarbinnen een menging van functies aanwezig is: het gemengd landelijk gebied. De mate van menging varieert daarbij van de gebieden waarin meerdere functies in evenwicht naast elkaar bestaan tot gebieden waar de land- en tuinbouw de dominante functie is."

Het plangebied ligt in een gebied waarbinnen een menging van functies aanwezig is. De agrarische functie van de boerderij is reeds geruime tijd beëindigd. Het plan leidt tot een extra woning. De nieuwe woning vormt geen nadere beperking voor omliggende (agrarische) functies, zoals blijkt uit paragraaf 5.1.

Conclusie
Het plan past binnen de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.

Op 19 maart 2014 is de Verordening ruimte 2014 in werking getreden. Deze Verordening stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.

De Verordening maakt onderscheid in structuren en aanduidingen. De structuren zijn provinciedekkend. Afhankelijk van de waarden in of kenmerken van een gebied gelden er één of meerdere aanduidingen.

Analyse

Het plangebied ligt binnen de structuur 'gemengd landelijk gebied'. Er zijn geen aanduidingen aan de orde.

Conform het bepaalde in artikel 7.7, eerste lid van de Verordening is de nieuwbouw van woningen buiten bestaand stedelijk gebied niet toegestaan. Echter kan in afwijking daarvan een splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing plaatsvinden, mits deze splitsing gericht is op het behoud en herstel van deze bebouwing (artikel 7.7, derde lid, onder b. van de Verordening).

De boerderij binnen het plangebied betreft een cultuurhistorisch waardevol gebouw. Zoals vermeld kan met de splitsing van de boerderij in twee woningen voldoende economisch draagvlak worden verkregen om het gebouw te herstellen en voor de toekomst te behouden.

Conclusie
Het plan voldoet aan de Verordening ruimte 2014.

Het overige provinciale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

In juni 2011 heeft de gemeenteraad de "Structuurvisie+ Gemert-Bakel 2011-2021" vastgesteld.

In de structuurvisie komen boerderijsplitsingen niet met name aan de orde. Wel wordt in de structuurvisie onderkend dat er, als gevolg van schaalvergoting in de landbouw, agrarische bedrijfslocaties vrijkomen, en dat cultuurhistorisch waardevolle objecten en elementen behouden zouden moeten worden.

Het plan betreft de splitsing van een cultuurhistorisch waardevol boerderijgebouw in twee woningen om daarmee het behoud van de boerderij te kunnen waarborgen. Het project draagt derhalve bij aan het behoud van een cultuurhistorisch waardevol object.

Conclusie
Het plan past binnen de Structuurvisie Plus

Het overige gemeentelijke beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

1. 1. milieu;
2. 2. waarden;
3. 3. waterhuishouding;
4. 4. beperkingen in verband met militair vliegveld Volkel.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Aa en Maas.

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets.

De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

In deze paragraaf wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid.
Achtereenvolgens komen aan de orde:

Het project omvat een interne verbouwing van een bestaand gebouw. Er wordt slechts een beperkte bebouwingsoppervlakte in de vorm van bijbehorende bouwwerken toegevoegd. Hiervoor hoeft geen infiltratievoorziening te worden aangelegd.

Het vuile afvalwater vanauit de nieuwe woning zal op de bestaande persriolering in de Heikampseweg wordt geloosd.

Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden in principe geen uitlogende materialen toegepast.

Het plangebied ligt in de invloedszone van het militaire vliegveld Volkel. Voor een goed functioneren van het vliegveld zijn er beperkingen gelegd op het gebruik van en het bouwen in de omgeving. De afstand tot het plangebied is echter zodanig groot dat alleen een toetsing aan het radarverstoringsgebied nodig is.

Het militaire vliegveld beschikt over een radarsysteem. Radarsystemen dienen 'vrij zicht' te hebben om goed te kunnen functioneren. Objecten in de omgeving kunnen resulteren in een verstoring van het radarbeeld. Het radarverstoringsgebied is vastgelegd in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) en wordt gevormd door:

• een cirkel met een straal van 15 km gemeten vanaf de positie van de radar. De maximale hoogte van bouwwerken wordt hier bepaald door elke denkbeeldige rechte lijn die wordt getrokken vanaf het punt op de top van de radarantenne (49 meter boven NAP), oplopend met 0,25 graden tot een punt op 15 km afstand op een hoogte van 114 meter boven NAP;
• aanvullend voor windmolens buiten deze 15 km-contour een cirkel met een straal van 75 km gemeten vanaf de positie van de radar. Voor de tippen van de wieken van windturbines geldt hier een maximale hoogte van 114 meter boven NAP.

Het plangebied ligt op een afstand van 13 km tot het radarsysteem en daarmee binnen het radarverstoringsgebied. De hoogte van bouwwerken binnen het plangebied mag maximaal 105 meter boven NAP (ofwel 95 meter boven maaiveld) bedragen. Het bouwplan blijft daar ruimschoots onder.

Het project voldoet aan de voorwaarden van het radarverstoringsgebied.

De economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan betreft een aantal aspecten. Ten eerste moet het realiteitsgehalte van de plannen worden aangetoond; is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling. Ten tweede moet de financiële uitvoerbaarheid worden onderbouwd. Dat wil zeggen, zijn alle kosten die de gemeente moet maken ten behoeve van het initatief gedekt.

Het plan leidt tot het toevoegen van één woning aan het buitengebied. Er mag worden verondersteld dat deze woning past binnen het gemeentelijke woningbouwbeleid en dat er behoefte is aan een dergelijke woning.

Kostenverhaal

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend wijzigingsplan opgenomen ontwikkeling behoort niet tot de in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Het vaststellen van een exploitatieplan is derhalve niet verplicht.

Gemeentelijke grondexploitatie

De gemeente heeft geen gronden binnen het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan.

De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

Het plan is economisch uitvoerbaar. De behoefte is aangetoond en de financiële uitvoerbaarheid van het plan is gewaarborgd.

Zoals in paragraaf 1.3 vermeld, bevat voorliggende wijzigingsplan de onderbouwing voor de woningsplitsing van een bestaand boerderijgebouw. De voorwaarden voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid zijn beschreven in artikel 31.9 van het vigerende bestemmingsplan "Gemert-Bakel, buitengebied 2010". Hieronder is dit artikel integraal overgenomen:

"31.9 - Boerderijsplitsing

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemmingen ‘Agrarisch bedrijf’ en 'Wonen', voor zo ver gelegen buiten de landbouwontwikkelingsgebieden onder de volgende voorwaarden wijzigen in de bestemming ‘Wonen’ met de aanduiding (voormalige) boerderij (Wob) om de boerderij te splitsen tot twee woningen, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. 1. de splitsing moet redelijkerwijs noodzakelijk zijn om het monument of beeldbepalend pand in stand te houden. Dit betreft in ieder geval de boerderijen die gebouwd zijn voor 1950;
2. 2. splitsing komt pas aan de orde als de volgende opties gezien de feitelijke situatie redelijkerwijs niet haalbaar zijn gebleken:
   1. a. woning met nevenfunctie (aan huis gebonden beroep, garage e.d.);
   2. b. realiseren van één grote woning;
3. 3. de inhoud van het te splitsen pand mag niet worden vergroot;
4. 4. ontwikkelingsmogelijkheden voor agrarische bedrijven mogen niet worden belemmerd;
5. 5. het uitgangspunt is de samenhang tussen monumentale en/of beeldbepalend bebouwing en het slopen van de overtollige bebouwing die geen monumentaal en/of beeldbepalend karakter heeft;
6. 6. per woning is maximaal 100 m² aan bijbouwen toegestaan."

Hieronder wordt het plan aan de voorwaarden getoetst.

Conclusie
Samenvattend kan worden gesteld dat aan alle voorwaarden voor de wijziging wordt voldaan.

Voorliggend wijzigingsplan is het resultaat van het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro, zoals die is opgenomen in het bestemmingsplan "Gemert-Bakel Buitengebied 2010" (NL.IMRO.1652.BPwoongebied2011-VG01), vastgesteld door de gemeenteraad op 1 juni 2011. Bij het opstellen van een wijzigingsplan dient het college van burgemeester en wethouders zich te houden aan de door de raad vastgestelde regels.

Binnen het plangebied wordt het toegestaan maximaal twee woningen binnen het bestaande boerderijgebouw te realiseren.

Voor de leesbaarheid van voorliggend wijzigingsplan is ervoor gekozen de relevante planregels van het bestemmingsplan "Gemert-Bakel Buitengebied 2010" over te nemen.

Het wijzigingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure op grond van artikel 3.9a Wro. De voorziene procedurestappen zijn:

1. 1. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
2. 2. Terinzagelegging ontwerpwijzigingsplan
3. 3. Vaststelling door college van burgemeester en wethouders
4. 4. Terinzagelegging vastgesteld wijzigingsplan.