Kapelstraat 1a, b en c en 3 Heeze

Bestemmingsplan - Gemeente Heeze-Leende

Vastgesteld op 08-04-2024 - geheel onherroepelijk in werking

Bekijk vaststellingsbesluit

Bestanden

Toelichting

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 plan:

het bestemmingsplan "Kapelstraat 1a, b en c en 3 Heeze" met identificatienummer NL.IMRO.1658BPKapel1a3-vs01 van de gemeente Heeze-Leende;

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen;

1.3 aanbouw/uitbouw:

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, dan wel als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

1.4 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik of het bebouwen van deze gronden;

1.5 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 aan-huis-verbonden bedrijf:

een bedrijf of het bedrijfsmatig uitoefenen van bedrijvigheid gericht op consumentenverzorging, geheel of gedeeltelijk door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van woonfunctie, kan worden uitgeoefend;

1.7 aan-huis-verbonden beroep:

een dienstverlenend beroep, niet gericht op consumentenverzorging, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.8 afhankelijke woonruimte:

een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning met een zelfstandige woonvoorziening waarin een huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

1.9 bebouwing:

één of meer gebouwen of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.10 bedrijf:

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten;

1.11 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.12 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.13 bijgebouw:

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch en functioneel opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

1.14 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.15 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.16 bouwlaag:

het doorlopende geheel van op gelijke of nagenoeg gelijke vloerhoogte gelegen ruimten in een gebouw met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder, onderbouw, zolder en vliering;

1.17 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.18 bouwperceelgrens:

de grens van een bouwperceel;

1.19 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.20 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.21 cultuurhistorische waarde:

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan en door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt, zoals dat onder meer tot uitdrukking komt in de beplanting, het reliëf, de verkaveling, het sloten- of wegenpatroon of de architectuur;

1.22 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Bedrijven gericht op consumentenverzorging, zoals kappers, schoonheidsspecialisten en nagelstudio's zijn hieronder begrepen;

1.23 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.24 hoofdgebouw:

een gebouw, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een bouwperceel en, gelet op die bestemming, het belangrijkste is;

1.25 huishouden:

een verzameling van één of meer personen die een huishouding voeren, waarbij sprake is van continuïteit in samenstelling en onderling verbondenheid;

1.26 kamerverhuur:

de verhuur van een woning of woongebouw geheel of nagenoeg geheel via kameruitgifte, waarbij kamers geen zelfstandige woonruimte vormen door het ontbreken er in van wezenlijke voorzieningen zoals een eigen kook- of wasgelegenheid of toilet;

1.27 mantelzorg:

het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

1.28 overkapping:

een bouwwerk dat bestaat uit een dakconstructie met maximaal 2 wanden;

1.29 peil:

bij nieuw te bouwen hoofdgebouwen en daarbij behorende aan- of uitbouwen: het straatpeil ter plaatse van de perceelgrens vermeerderd met 3 centimeter per meter afstand tussen de hoofdtoegang van het gebouw en die perceelgrens met een maximum van 30 centimeter;
bij nieuw te bouwen bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde: de gemiddelde maaiveldhoogte van het aansluitend afgewerkte terrein;
bij bestaande gebouwen: een denkbeeldig vlak op 5 centimeter onder het niveau van de afgewerkte begane grondvloer;

1.30 prostitutiebedrijf:

een bedrijf, waarin het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding als beroep wordt uitgeoefend;

1.31 seksinrichting:

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.32 vloeroppervlak:

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond;

1.33 voorgevel:

de gevel van een gebouw, die is gekeerd naar de weg of het openbaar gebied waarop het bouwperceel overwegend georiënteerd is (bij een hoekgevel is er slechts sprake van één voorgevel);

1.34 voorgevellijn:

de lijn waarin de voorgevel van een bouwwerk is gelegen alsmede het verlengde daarvan;

1.35 water en waterhuishoudkundige voorzieningen:

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer waterafvoer, en waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten et cetera;

1.36 woning:

een complex van ruimten, dat uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 Meetwijzen

de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens

de kortste afstand van enig punt van een bouwwerk tot de zijdelingse grens van het bouwperceel;

de bebouwde oppervlakte van een bouwperceel

de gezamenlijke oppervlakten van de gebouwen, die op hetzelfde bouwperceel zijn of mogen worden opgericht op grond van een verleende vergunning of zijn opgericht op grond van artikel 2.3 lid 1 Bor juncto artikel 3 van bijlage 2 Bor, met inbegrip van de oppervlakten van (gedeelte van) gebouwen die volledig onder maaiveld zijn gelegen;

de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

de dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

de goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

de inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

de lengte, breedte en diepte van een gebouw

tussen de buitenwerkse gevelvlakken of de harten van scheidsmuren;

de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk

vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend;

2.2 Ondergeschikte bouwdelen

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter is.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Tuin

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

tuin, behorende bij de op de aangrenzende bestemming 'Wonen' gelegen hoofdgebouwen;

met de daarbij behorende:

verkeer- en parkeervoorzieningen;
water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

3.2 Bouwregels

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:

3.2.1 Hoofdgebouwen

Op of in deze gronden zijn geen hoofdgebouwen toegestaan;

3.2.2 Aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen

voor de voorgevel van het hoofdgebouw mogen erkers, entreeportalen, balkons, luifels, overkappingen en vergelijkbare bouwwerken worden gebouwd, mits:
1. de diepte gemeten vanuit de voorgevel van het hoofdgebouw niet meer bedraagt dan 1,5 meter;
2. de hoogte (met uitzondering van balkons) niet meer bedraagt dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, met een maximum van 3,25 meter;
3. de hoogte van de onderdoorgang onder een balkon niet minder bedraagt dan 2,60 meter;
4. de hoogte van de wand van een balkon maximaal 1,50 meter hoog is;
5. de gezamenlijke breedte van een erker, entreeportaal of vergelijkbaar bouwwerk niet meer bedraagt dan 70% van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw indien de breedte minder bedraagt dan 6 meter en niet meer dan 50% indien de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw meer bedraagt dan 6 meter;
6. de afstand van de erker, entreeportaal, balkon, luifel of vergelijkbaar bouwwerk tot de voorste perceelsgrens minimaal 3 meter bedraagt.

3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

de bouwhoogte van erfafscheidingen gesitueerd achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 2 meter;
de bouwhoogte van erfafscheidingen gesitueerd vóór de voorgevellijn van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 1 meter;
de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 3 meter.

3.3 Afwijken van de bouwregels

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 3.2.2 onder a en toegestaan worden dat erkers, entreeportalen, luifels en overkappingen mogen worden gebouwd achter de voorgevellijn:

het straatbeeld daardoor ruimtelijk niet wordt aangetast,
de verkeerssituatie zich daartegen niet verzet;
geen afbreuk wordt gedaan aan de benodigde parkeermogelijkheden op eigen terrein;
hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Artikel 4 Wonen

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

woningen, al dan niet met aan huis-verbonden-beroep, waarbij het aantal woningen niet meer mag bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven;

met de daarbij behorende

erven en terreinen;
verkeer- en parkeervoorzieningen;
groenvoorzieningen;
water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor de woningen geldt de volgende differentiatie:

6 appartementen sociale koop tot maximaal €220.000,- (40%)
6 appartementen lage middeldure koop vanaf €220.000,- tot €265.000 (40%)
3 dure levenloopbestendige woningen met een prijs vanaf €335.000 (20%)

4.2 Bouwregels

4.2.1 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak;
ter plaatse van de aanduiding ‘gestapeld’ zijn gestapelde woningen toegestaan;
de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduidingen 'maximum goothoogte (m)' en 'maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven;

4.2.2 Aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen

Voor het bouwen van aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels:

aanbouwen en bijgebouwen dienen op een afstand van ten minste 3 meter achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw te worden gebouwd;
de totale oppervlakte van de aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak mag per perceel niet meer bedragen dan:
1. 75 m²: bij een perceelsgrootte tot 500 m²;
2. 100 m²: bij een perceelsgrootte vanaf 500 m² tot 2.000 m²;
3. 120 m²: bij een perceelsgrootte vanaf 2.000 m²;
4. 150 m²: uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - maximum oppervlak';
de goothoogte bedraagt maximaal 3,50 meter;
de bouwhoogte bedraagt maximaal 5 meter;
tot een afstand van 25,00 meter achter de voorgevel moet, bij vrijstaande woningen, aan één zijde van het perceel een zone van minimaal 3,00 m uit de zijdelingse perceelgrens vrij blijven van bijbehorende bouwwerken;
de afstand tot de zijdelingse en achterste perceelgrens bedraagt minimaal 1 m, tenzij in de perceelgrens wordt gebouwd.

4.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

de bouwhoogte van erfafscheidingen gesitueerd achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw is maximaal 2 meter;
de bouwhoogte van erfafscheidingen gesitueerd vóór de voorgevellijn van het hoofdgebouw is maximaal 1 meter;
de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is maximaal 3 meter.

4.2.4 Ondergrondse bouwwerken

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels:

ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak;
de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 4 meter onder peil.

4.2.5 Waterberging

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht staat vast dat wordt voorzien in voldoende waterberging conform het Plan Stedelijk Water 2023-2027, dan wel diens opvolger zoals geldend ten tijde van de aanvraag voor een omgevingsvergunning.
De onder lid a bedoelde voldoende waterberging dient vervolgens als zodanig in stand te worden gehouden.

4.3 Specifieke gebruiksregels

4.3.1 Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend:

het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
het splitsen van woningen in meerdere woningen;
het gebruik van panden voor kamerverhuur;
het gebruik van de woning als recreatiewoning.

4.3.2 Aan-huis-verbonden beroep

Aan-huis-verbonden beroepen zijn toegestaan als ondergeschikte nevenactiviteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende regels van toepassing zijn:

de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 45 m²;
detailhandel mag alleen plaatsvinden ondergeschikt aan en in direct verband met het aan-huis-verbonden beroep;
de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner.

Artikel 5 Waarde - Archeologie 1

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 1' (gebied met een hoge archeologische verwachting, historische kern en linten) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond verwachte archeologische waarden.

5.2 Bouwregels

5.2.1 Omgevingsvergunning ten behoeve van het bouwen

Uitsluitend mogen bouwwerken worden opgericht ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien en voor zover het een bouwplan betreft met een oppervlakte van maximaal 250 m² en een verstoringsdiepte van 0,30 meter ten opzichte van het maaiveld;
bouwplannen met een grotere oppervlakte dan genoemd onder a. kunnen uitsluitend worden gebouwd, indien:
1. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders en voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan 0,30 meter ten opzichte van het maaiveld;
2. gebouwen tot maximaal 4,00 meter uit bestaande fundering worden opgericht.

5.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

5.4 Afwijken van de bouwregels

5.4.1 Afwijken

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 5.2.1 voor het oprichten van bouwwerken ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien op basis van onderzoek is aangetoond, dat er geen of nauwelijks waarden aanwezig zijn dan wel dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.

5.4.2 Voorwaarden

Teneinde dit te bereiken kunnen aan een omgevingsvergunning in ieder geval de volgende regels worden verbonden:

de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) monumenten in de bodem worden behouden zoals alternatieven voor heiwerk, het al niet bouwen van kelders, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht;
de verplichting tot het doen van opgravingen;
de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

5.4.3 Advies

Alvorens een omgevingsvergunning als bedoeld in 5.4.1 kan worden verleend, wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg omtrent de vraag of door het verlenen van een ontheffing geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

5.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

5.5.1 Verboden werken en werkzaamheden

In het belang van de archeologische monumentenzorg en ter voorkoming van onevenredige aantasting van aanwezige archeologische waarden is het verboden op of in de gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie 1' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

het uitvoeren van graafwerkzaamheden en/of grondbewerkingen, het roeren en omwoelen van gronden, dieper dan 0,30 meter onder maaiveld, waaronder begrepen het aanleggen van drainage;
het aanbrengen van diepwortelende beplantingen;
het ophogen en egaliseren van gronden;
het verlagen van het waterpeil;
het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op andere wijze indrijven van objecten in de bodem.
het graven, verbreden en verdiepen van sloten, vijvers en andere wateren;
het omzetten van gras- of akkerland in een teelt waarbij grond wordt afgevoerd, waartoe gerekend wordt boomteelt en graszodenteelt;
het aanbrengen van ondergrondse transportleidingen en de daarmee verband houdende constructies;
het slopen van gebouwen en het verwijderen van funderingen waarbij grondroering plaatsvindt dieper dan 0,30 meter onder maaiveld.

5.5.2 Uitzondering

Het bepaalde in lid 5.5.1 is niet van toepassing:

de verstoring zich beperkt tot 0,30 meter onder het oppervlak;
indien de grootte van de bodemingreep kleiner is dan 250 m²
in het kader van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen, mits verricht door een ter zake deskundige;
voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft waarvoor ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning in dit kader is verleend;
indien de werken en/of werkzaamheden het gewone onderhoud en beheer betreffen, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen binnen bestaande tracés van kabels en leidingen;
voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft binnen een afstand van maximaal 4,00 meter uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk;
voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft die direct samenhangen met een verleende omgevingsvergunning op grond van het bepaalde in 5.5.1;
voor zover uit objectieve gegevens blijkt dat de grond tot op het gewenste af te graven niveau al geroerd is.

5.5.3 Toelaatbaarheid

de omgevingsvergunning wordt verleend, indien is gebleken dat de in lid 5.5.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van archeologische waarden, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind, en vooraf door aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport op basis van de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie is overgelegd waaruit blijkt dat de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld:
1. de archeologische waarden in voldoende mate zijn zeker gesteld; of
2. er geen archeologische waarden aanwezig zijn; of
3. de archeologische waarden hierdoor niet worden geschaad.
burgemeester en wethouders kunnen bepalen dat een rapport zoals genoemd in 5.5.3 onder a achterwege kan blijven, als door de aanvrager aantoonbaar kan worden gemaakt dat de archeologische waarden reeds verstoord zijn (bijv. door zandwinning of diepe grondbewerkingen);
voor zover de in 5.5.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden kunnen leiden tot een verstoring van archeologisch materiaal, kan de omgevingsvergunning worden verleend, indien aan de omgevingsvergunning één van de volgende voorschriften wordt verbonden:
1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
2. de verplichting tot het doen van opgravingen,
3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

5.5.4 Advies

Alvorens een omgevingsvergunning als bedoeld in 5.5.1 kan worden verleend, wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg omtrent de vraag of door het verlenen van een omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

5.6 Wijzigingsbevoegdheid

5.6.1 Wijziging Burgemeester en wethouders kunnen het plan zodanig wijzigen dat het bestemmingsvlak:

naar ligging wordt verschoven, dan wel;
naar omvang wordt vergroot of verkleind, dan wel;
wordt verwijderd, dan wel;
van bestemming wijzigt in 'Waarde – Archeologie 2' of 'Waarde – Archeologie 3' voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

5.6.2 Advies

Alvorens de wijzigingen als bedoeld onder lid 5.6.1 worden uitgevoerd, wordt archeologisch advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

3 Algemene Regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7 Algemene Bouwregels

7.1 Bestaande afwijkende maatvoering

Met betrekking tot bestaande maten gelden de volgende regels:

de op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan met een verleende omgevingsvergunning toegestane afstands-, hoogte-, inhouds-, hellings- en oppervlaktematen, die meer bedragen dan de maximale maten welke in hoofdstuk 2 zijn voorgeschreven, moeten als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
de op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan met een verleende omgevingsvergunning toegestane afstands-, hoogte-, inhouds-, hellings- en oppervlaktematen die minder bedragen dan de minimale maten welke hoofdstuk 2 is voorgeschreven, moeten als ten minste toelaatbaar worden aangehouden;
in geval van (her)bouw is het bepaalde onder a en b slechts van toepassing, indien de (her)bouw op dezelfde plaats plaatsvindt, waarbij de afwijking niet groter mag zijn dan de vergunde situatie.

7.2 Parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen

Parkeereis en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen

Parkeereis

Bij de uitoefening van de bevoegdheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor uitbreiding van bebouwing en/of voor wijziging van functies, geldt de regel dat voorzien dient te zijn in voldoende parkeergelegenheid. Er word aan deze eis voldaan als de het parkeerterrein wordt uitgevoerd volgend de inrichtings tekening in Bijlage X van de planregels.

Laden en lossen
Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien binnen de bestemming op eigen terrein.

Afwijken
Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 7.2 a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie en voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

Artikel 8 Algemene Afwijkingsregels

8.1 Algemeen

Indien niet op grond van een andere bepaling kan worden afgeweken van deze regels kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het volgende:

de bestemmingsregels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
het oprichten van liftschachten en trappenhuizen als onderdeel van de hoofdbouw tot maximaal 3 meter boven de toegelaten goothoogte voor de hoofdbouw;
het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter wering van geluidhinder of luchtverontreiniging, brand- en explosiegevaar, mits de hoogte ten hoogste 5 meter is;
het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor reclamedoeleinden direct nabij de openbare weg, mits de hoogte ten hoogste 2,5 meter is.

8.2 Aan-huis-verbonden-bedrijf

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bestemmingsplanregels om toe te staan dat een aan-huis-verbonden-bedrijf in of bij een (bedrijfs)woning mogelijk is, met dien verstande dat:

de omvang van de activiteit niet meer bedraagt dan 45 m²;
de woonfunctie de hoofdfunctie blijft;
het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen onevenredige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaakt;
detailhandel alleen plaatsvindt ondergeschikt aan en in direct verband met de lichte bedrijvigheid;
de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner.

8.3 Internetverkoop

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bestemmingsplanregels ten behoeve van het gebruik van ruimten voor internetverkoop, voor zover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de hoofdfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

er mag geen showroom of andersoortige winkelopstelling aanwezig zijn;
het assortiment is alleen te bezichtigen via internet of catalogus;
fysiek bezoek door klanten is niet toegestaan;
levering van producten vindt alleen plaats via post of koeriersdiensten;
de vestiging mag niet leiden tot onveilige c.q. overlastgevende (verkeers)situaties.

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 9 Overgangsrecht

9.1 Overgangsrecht bouwwerken

een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

9.2 Overgangsrecht gebruik

het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

9.3 Hardheidsclausule

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruiken in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan kan het bevoegd gezag ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht afwijken.

Artikel 10 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Kapelstraat 1a, b en c en 3 Heeze

KadastraleKaart.com