In deze regels wordt verstaan onder:

het Chw bestemmingsplan 'De Bulders' van de gemeente Heeze-Leende;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1658.BPdebulders-vs02 met de bijbehorende regels en bijlagen;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, dan wel als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van meer dan twee aaneengebouwde woningen, niet zijnde gestapelde woningen

een bedrijf of het bedrijfsmatig uitoefenen van bedrijvigheid gericht op consumentenverzorging, geheel of gedeeltelijk door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van woonfunctie, kan worden uitgeoefend;

een dienstverlenend beroep, niet gericht op consumentenverzorging, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Gastouder als bedoeld in de Wet Kinderopvang en Kwaliteitseisen Peuterspeelzalen (WKKP) is hieronder begrepen;

denkbeeldige lijn die gelegen is op de maximale bouwdiepte als bedoeld in 6.2.1 sub f, die parallel of nagenoeg parallel loopt aan de voorgevel en die doorloopt tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch en functioneel opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

het vlak dat begrensd wordt door de voorgevellijn, de achterste bouwgrens en de zijdelingse perceelsgrenzen;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan en door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt, zoals dat onder meer tot uitdrukking komt in de beplanting, het reliëf, de verkaveling, het sloten- of wegenpatroon of de architectuur;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

de lijn die de grens vormt tussen het openbaar gebied en het bouwperceel. Indien het bouwperceel aan een ontsluitingsweg gelegen is, dan geldt de rand van de weg (inclusief de daarbij behorende voorzieningen waaronder fiets- en voetpaden, bermen, trottoirs en parkeervakken) als erfgrens;

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan en waarbij het gebruik weinig invloed heeft op de doeleinden binnen de bestemming;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een verzameling van één of meer personen die een huishouding voeren, waarbij sprake is van continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid;

het geheel van waarden in verband met bijzondere landschappelijke kenmerken van een gebied of object, in de zin van karakteristieke verschijningsvorm, herkenbaarheid/identiteit en diversiteit, dat bestaat uit aardkundige, archeologische, cultuurhistorische en visueel-ruimtelijke waarden, afzonderlijk of in onderlinge samenhang;

de waarden in verband met de aanwezigheid van bijzondere planten, dieren en leefgemeenschappen in onderlinge samenhang en in samenhang met hun leefomgeving (biotoop) en welke verband houden met zaken als verscheidenheid/zeldzaamheid, natuurlijkheid/ongestoordheid en kenmerkendheid voor het gebied;

woning welke nog niet aanwezig was op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan;

een bouwwerk dat bestaat uit een dakconstructie met maximaal 2 wanden;

1. a. bij nieuw te bouwen hoofdgebouwen en daarbij behorende aan- of uitbouwen:
   het straatpeil ter plaatse van de perceelsgrens vermeerderd met 3 centimeter per meter afstand tussen de hoofdtoegang van het gebouw en die perceelsgrens met een maximum van 30 centimeter;
2. b. bij bijgebouwen:
   de gemiddelde maaiveldhoogte van het aansluitend afgewerkte terrein;
3. c. bij bestaande gebouwen:
   een denkbeeldig vlak op 5 centimeter onder het niveau van de afgewerkte begane grondvloer;

een bedrijf, waarin het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding als beroep wordt uitgeoefend;

de doorgaande weg die de Leenderweg met de Muggenberg verbindt;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

huurwoning, waarbij de huurprijs overeenkomt met de huurprijzen voor de sociale sector zoals opgenomen in de Regionale Begrippenlijst van de Regionale Agenda Wonen;

een in stedenbouwkundig opzicht samenhangend geheel van bebouwing, waarbij de oriëntatie van de voorgevels van de hoofdgebouwen bepalend is voor de vraag of het hoofdgebouw onderdeel uitmaakt van de straat;

Een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van twee aaneengebouwde woningen.

de gevel van een gebouw, die is gekeerd naar de weg of het openbaar gebied waarop het bouwperceel overwegend georiënteerd is (bij een hoekgevel is er slechts sprake van één voorgevel);

de lijn waarin de voorgevel van een hoofdgebouw is gelegen alsmede het verlengde daarvan;

een woning die hoogstens door middel van de bijgebouwen met een andere woning verbonden is en waarvan geen van beide zijgevels in de zijdelingse perceelgrens staan;

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer en waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan worden gedacht aan duikers, helofytenfilters, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten et cetera;

een complex van ruimten, dat uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter is.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. agrarische doeleinden;
2. b. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder waterbergende en -afvoerende voorzieningen;
3. c. behoud van bestaande paden en wegen;
4. d. extensief recreatief medegebruik.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen;
3. c. speelvoorzieningen;
4. d. extensief recreatief medegebruik;
5. e. kunstobjecten;
6. f. paden;
7. g. wijkontsluitingswegen ter plaatse van de aanduiding `ontsluiting´, welke ingericht worden overeenkomstig profiel 2 van bijlage 1;

met de daarbijbehorende:

8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder waterbergende en -afvoerende voorzieningen.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 4.3.1 voor de aanleg van parkeerplaatsen, met dien verstande dat:

1. a. de noodzaak voor de parkeerplaatsen aangetoond moet zijn;
2. b. er geen onevenredige aantasting van het groen plaatsvindt.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met maximaal 2 rijbanen, welke ingericht worden overeenkomstig één van de profielen als aangegeven onder profiel 1 van bijlage 1;
2. b. straten en paden;
3. c. verkeer- en parkeervoorzieningen;
4. d. kunstobjecten;
5. e. koeientunnels;

met de daarbij behorende:

6. f. groenvoorzieningen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 5.3.1 voor het afwijken van het aangegeven dwarsprofiel, met dien verstande dat:

1. a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de woonsituatie, de milieusituatie, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
2. b. de verkeersveiligheid hierdoor niet onevenredig wordt aangetast;
3. c. hierdoor geen wezenlijke verandering in de geluidssituatie optreedt.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, al dan niet met aan huis-verbonden-beroep, waarbij het aantal nieuwe woningen niet meer mag bedragen dan 350 en minimaal 20% van de nieuwe woningen moet bestaan uit sociale huurwoningen;
2. b. wijkontsluitingswegen ter plaatse van de aanduiding `ontsluiting´, welke ingericht worden overeenkomstig profiel 2 van bijlage 1;
3. c. overige wegen ten behoeve van de ontsluiting van woningen;

met de daarbij behorende

4. d. tuinen, erven en terreinen;
5. e. verkeer- en parkeervoorzieningen, met dien verstande dat per straat voldaan dient te worden aan de parkeernormen als genoemd in 6.4.2;
6. f. fiets- en voetpaden;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder waterbergende en -afvoerende voorzieningen;
9. i. nutsvoorzieningen;
10. j. voorzieningen ten behoeve van de duurzaamheid, waaronder in ieder geval warmte-koudeopslag en zonnepanelen;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Bij de toepassing van deze bouwregels dient rekening gehouden te worden met de beleidsregels ten aanzien van duurzaamheid en beeldkwaliteit als bedoeld in 6.6.

Bij de toetsing van de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor bouwen en/of een omgevingsvergunning voor afwijken dienen de aspecten als benoemd in 6.6.1 afgewogen te worden. De regels in dit artikel zijn beleidsregels als bedoeld in artikel 4:81 Algemene wet bestuursrecht.

De voor 'Leiding' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen (basisbestemmingen), tevens bestemd voor:

1. a. de aanleg, instandhouding of bescherming van bovengrondse hoogspanningsleidingen ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding - hoogspanningsverbinding';
2. b. groenvoorzieningen;
3. c. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

waarbij de volgende bestemmingsbreedten gelden gemeten aan weerszijden uit het hart van de leiding:

In afwijking van hetgeen elders in deze regels is bepaald ten aanzien van het bouwen krachtens de overige bestemmingen van deze gronden, mogen op of in de in deze bestemming begrepen gronden uitsluitend worden gebouwd:

1. a. hoogspanningsmasten tot een maximale bouwhoogte van 35 meter ten behoeve van bovengrondse hoogspanningsverbindingen;
2. b. uitbreidingen van hoofdgebouwen of aanbouwen, bijgebouwen of overkappingen bij hoofdgebouwen bij bestaande, positief bestemde woningen.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 7.2 voor het bouwen ten behoeve van de overige bestemmingen van deze gronden. Hiervoor gelden de volgende bepalingen:

1. a. het behoud van een veilige ligging en de continuïteit van de energievoorziening dient te zijn gewaarborgd;
2. b. het bevoegd gezag dient schriftelijk advies te hebben ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder.

De voor 'Waarde - Archeologie 1' (gebied met een hoge archeologische verwachting, historische kern en linten) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond verwachte archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' (gebied met een hoge archeologische verwachting) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond verwachte archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' (gebied met een middelhoge verwachting) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond verwachte archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

De voor 'Waarde – Ecologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming, primair bestemd voor het behoud, herstel en/of de ontwikkeling van de ter plaatse aanwezige bomenstructuur, ten behoeve van:

1. a. de bescherming van de functionele leefomgeving van de gewone dwergvleermuis en de laatvlieger;
2. b. de bescherming van de cultuurhistorische landschapswaarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Ten behoeve van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving dient de randweg als bedoeld in artikel 5 in bruikbare vorm beschikbaar te zijn voordat de omgevingsvergunning voor bouwen van de 192e woning als bedoeld in artikel 6 verleend kan worden.

Ten behoeve van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving dient ter hoogte van de woningen aan de Buldersweg 12 t/m 16 een absorberend geluidscherm met een minimale lengte van 71 meter en een minimale hoogte van 1 meter opgericht te zijn en duurzaam in stand te worden gehouden, voordat de randweg als bedoeld in artikel 5 in gebruik genomen kan worden.

Het gebruik conform de bestemming 'Verkeer' (artikel 5) en 'Woongebied' (artikel 6), is alleen toegestaan indien voldoende waterberging vooraf wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden in overeenstemming met de uitgangspunten voor hydrologisch neutraal ontwikkelen volgens de keur van Waterschap de Dommel.

Bij de aanleg van de randweg dient stil asfalt in de vorm van een dunne deklaag type B toegepast te worden, welke leidt tot een geluidsreductie conform CROW publicatie 316, of hieraan qua geluidreductie gelijkwaardig.

Voorafgaand aan de ingebruikname van de randweg dient op de Leenderweg conform het in bijlage 2 bij de toelichting opgenomen akoestisch onderzoek, stil asfalt in de vorm van een dunne deklaag type A toegepast te zijn, welke leidt tot een geluidsreductie conform CROW publicatie 316, of hieraan qua geluidreductie gelijkwaardig.

Voorafgaand aan de ingebruikname van de randweg dient op de Muggenberg conform het in bijlage 2 bij de toelichting opgenomen akoestisch onderzoek, stil asfalt in de vorm van een dunne deklaag type B toegepast te zijn, welke leidt tot een geluidsreductie conform CROW publicatie 316, of hieraan qua geluidreductie gelijkwaardig.

Bij de aanleg van de randweg dient over minimaal de lengte langs het perceel Buldersweg 16 te Heeze een funderingsdikte van 0,75 m toegepast te worden voor de het dichtste bij de woningen aan de Buldersweg gelegen rijbaan van de randweg.

Indien niet op grond van een andere bepaling kan worden afgeweken van deze regels kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het volgende:

1. a. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
2. b. het oprichten van liftschachten en trappenhuizen als onderdeel van de hoofdbouw tot maximaal 3 meter boven de toegelaten goothoogte voor de hoofdbouw;
3. c. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter wering van geluidhinder of luchtverontreiniging, brand- en explosiegevaar, mits de hoogte ten hoogste 5 meter is;
4. d. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor reclamedoeleinden direct nabij de openbare weg, mits de hoogte ten hoogste 2,5 meter is.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruiken in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan kan het bevoegd gezag ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht afwijken.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het Chw bestemmingsplan 'De Bulders'.