het bestemmingsplan 2e herziening Oostkenshil 2e fase met identificatienummer NL.IMRO.1676.00201BphOL-VA01 van de gemeente Schouwen-Duiveland.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

het bestemmingsplan Nieuwerkerk en Oosterland van de gemeente Schouwen-Duiveland (identificatienummer NL.IMRO.1676.00094BpAwk-va01), zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 27 november 2014.

op het plan zijn verder de begrippen van toepassing behorende bij het bestemmingsplan Nieuwerkerk enOosterland.

De regels met betrekking tot de de wijze van meten zoals opgenomen in artikel 2 van het bestemmingsplan Nieuwerkerk en Oosterland zijn van toepassing.

De regels met betrekking tot de bestemming(en) zoals opgenomen in het bestemmingsplan Nieuwerkerken Oosterland van de gemeente Schouwen-Duiveland (identificatienummer NL.IMRO.1676.00094BpAwk-va01) zijn van toepassing.

De Algemene regels zoals opgenomen in het bestemmingsplan Nieuwerkerk en Oosterland van de gemeente Schouwen-Duiveland (identificatienummer NL.IMRO.1676.00094BpAwk-va01) zijn van toepassing.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 5.1, onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 2%;
3. c. lid 5.1, onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 5.2, onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in lid 5.2, onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. lid 5.2, onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 2e herziening Oostkenshil 2e fase.

Woningbouwplan 'Oostkenshil II' dateert uit 2010. Met het oorspronkelijke plan werd voorzien in 18 vrije kavels. Het zag er aanvankelijk naar uit dat uitgifte snel zou gaan omdat er een behoorlijke lijst met geïnteresseerden was. Helaas is die lijst de laatste jaren verdampt. Er zijn tot nu toe 2 kavels verkocht die zich ook nog eens aan de uiteinden van het plan bevinden. Om het tij te keren heeft het college een herverkaveling vastgesteld, die beter aansluit bij signalen vanuit de markt. In deze bestemmingsplanherziening wordt deze herverkaveling in het bestemmingsplan verwerkt.

Het herzien van het bestemmingsplan heeft tot doel om de stedenbouwkundige verkaveling van de deels nog te realiseren woonwijk Oostkenshil 2e fase op dusdanige wijze aan te passen dat deze beter aansluit bij de actuele woningbouwvraag. Hiertoe worden zeven vrijstaande woningen in het plan vervangen door vier twee-onder-één-kap en twee geschakelde woningen.

Het plangebied omvat een gedeelte van de woonwijk en ontwikkelingslocatie Oostkenshil 2e fase te Oosterland. De begrenzing van het plangebied wordt gevormd door diverse percelen aan de straten Akker, Rietveld en Korenland. Op onderstaande afbeelding is de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied 2e herziening Oostkenshil 2e fase

Voor de gronden die binnen het bestemmingsplangebied 2e herziening Oostkenshil 2e fase vallen, wordt de bestaande bestemmingsregeling uit het bestemmingsplan Nieuwerkerk en Oosterland herzien. Het betreft uitsluitend een herziening van de verbeelding. De regels uit het geldende bestemingsplan blijven onverminderd van kracht.

In hoofdstuk 2 worden de aanpassingen omschreven. De toelichting van dit bestemmingsplan wordt afgesloten met een hoofdstuk over de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

De gronduitgifte van het nieuwbouwproject 'Oostkenshil II' is na verkoop van de eerste twee kavels gestagneerd. Net als voor veel andere nieuwbouwprojecten heeft de economische crisis hier een belangrijke rol in gespeeld. Nu de woningmarkt weer wat aan trekt, constateren wij een gewijzigde vraag naar bouwkavels. We krijgen uit Oosterland steeds vaker vragen naar de mogelijkheden voor twee-onder-één-kapwoningen of geschakelde woningen in plaats van vrijstaand. En tegelijkertijd constateren we ook dat er in de omgeving (bijvoorbeeld d'Heule in Nieuwerkerk) een toenemende vraag is naar grotere percelen voor vrijstaande woningen aan de rand van het buitengebied. Het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan voorziet niet in die mogelijkheden.

Feit is bovendien dat de twee reeds verkochte kavels zich beiden aan de uiterste grenzen van het gehele plangebied bevinden. Dit resulteert niet alleen in een onwenselijke stedenbouwkundige sitiuatie, maar komt ook de leefbaarheid niet ten goede. De nog uit te geven gronden zijn al bouwrijp gemaakt, maar de openbare ruimte wordt pas woonrijp gemaakt als de bouwactiviteiten zijn afgerond. Een vlotte uitgifte van de overige kavels is van uit dat oogpunt dan ook zeer wenselijk.

Het nieuwe stedenbouwkundige plan is op diverse punten aangepast ten opzichte van het oorspronkelijke plan uit 2010 (zie bijlage 1: Stedenbouwkundig plan 2016 en bijlage 2: Stedenbouwkundig plan 2010). De aanpassingen worden in de volgende paragrafen beschreven.

Aan de westelijke rand van het plangebied is één kavel voor een vrijstaande woning komen te vervallen. Hierdoor ontstaat meer ruimte en openheid aan de dorpsrand. De vrijkomende ruimte kan worden verdeeld over de drie resterende percelen. Afhankelijk van de wensen van de huidige bewoners en toekomstige kopers kunnen de definitieve perceelsgrenzen hier op worden aangepast.

In het middengebied vindt een herverkaveling plaats, waarbij vier vrijstaande woningen worden vervangen voor twee keer twee-onder-één-kapwoningen. Deze zijn gepositioneerd aan de oostelijke zijde van het middengebied (kavels 10 tot en met 13). Er is bewust voor gekozen om deze zo veel mogelijk te positioneren aan de binnenzijde van het plangebied en niet aan de dorpsrand, zodat de overgang van landschap naar bebouwde kom zo open en transparant mogelijk blijft.

De resterende kavels voor vrijstaande woningen zijn daartoe eveneens op een andere wijze verkaveld. De oorspronkelijke drie diepe kavels aan de noordzijde zijn vervangen door twee brede kavels. Hierdoor is tevens ruimte ontstaan om de kavels 6 en 7 iets breder te maken dan ze oorspronkelijk waren. Ook in het middengebied ontstaat hierdoor naar de randen van het plangebied meer lucht in het plan.

Aan de oostelijke rand worden twee vrijstaande woningen vervangen door twee geschakelde woningen. Hierdoor ontstaat tevens ruimte om de twee resterende vrijstaande kavels wat ruimer op te zetten. Afhankelijk van de wensen van de huidige bewoners en toekomstige kopers kunnen de definitieve perceelsgrenzen hier op worden aangepast.

Door een aanpassing in de weginrichting (zie 2.2.4 Inrichting openbare ruimte) ontstaat tevens ruimte om het meest noordelijke perceel (kavel 18) te vergroten.

In het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan was er een onderbreking in het trottoir aan de oostzijde van de Akker, ter hoogte van de kavels 14 en 15 en de reeds bestaande woning Korte Weststraat 12. Door het wegprofiel van dit gedeelte van de Akker in overeenstemming te brengen met het reeds bestaande wegprofiel van de Akker in Oostkenshil 1e fase ontstaat er ruimte voor een trottoirstrook van 1.50 meter breed aan de oostzijde van de Akker. Hiermee wordt een doorlopend trottoir van de entree van het dorp via de Manteling en de Akker naar Oostkenshil 1e en 2e fase gecreëerd.

Het wegprofiel biedt tevens de ruimte om 10 parkeerplaatsen aan de zuid- en westzijde van de Akker aan te leggen, opgesloten tussen blokhagen zoals ook in Oostkenshil 1e fase het geval is. Daarbij blijft er bovendien voldoende ruimte voor inritconstructies naar de afzonderlijke woonpercelen. De totale parkeerbalans blijft met deze ingreep acceptabel.

De parkeerplaatsen die in het oorspronkelijke plan geprojecteerd waren aan de noordzijde van de Akker komen hierdoor te vervallen. In plaats daarvan wordt daar het trottoir aangelegd. De groenstrook aan de noordzijde van de Akker wordt daarmee eveneens iets breder.

De nog uitgeefbare percelen 8, 9, 15 en 18 grenzen met twee zijdes aan de weg. Voor een aangenaam straat- en bebouwingsbeeld is het wenselijk om deze woningen aan beide wegzijdes te voorzien van een voorgevel. Daartoe wordt op de bestemmingsplankaart aan beide wegzijdes een verplichte voorgevellijn opgenomen.

De bestaande maatvoeringen uit het geldende bestemmingsplan zijn uitgangspunt in de nieuwe stedenbouwkundige verkaveling. Op het gebied is bovendien welstandstoezicht van toepassing. Het is daarbij wel van belang de eenheid in ontwerp van de 6 kavels voor twee-onder-één-kapwoningen en geschakelde woningen te bewaken. Bij voorkeur worden deze kavels uitsluitend per set van twee verkocht of projectmatig uitgegeven, zodat eenheid in ontwerp per twee woningen gewaarborgd kan worden.

Voor succesvol ruimtelijk beleid is het van belang dat vraag en aanbod van stedelijke functies goed op elkaar zijn afgestemd. Dit draagt bij aan economische dynamiek, zorgvuldig gebruik van ruimte en infrastructuur en behoud van de leefbaarheid van stedelijk en landelijk gebied. In het Bro is de ladder voor duurzame verstedelijking, ook wel de duurzaamheidsladder als centraal ruimtelijk toetsinstrument opgenomen.

Met deze herziening van het bestemmingsplan worden geen nieuwe bouwtitels toegevoegd. De herziening ziet op het aanpassen van het stedenbouwkundige plan, dat tot gevolg heeft dat er zeven vrijstaande woningen minder kunnen worden gebouwd. Ter vervanging van deze zeven vrijstaande woningen worden vier twee-onder-één-kap en twee geschakelde woningen in het plan teruggebracht. We constateren recentelijk een toename van de vraag naar deze woningtypes in deze omgeving. Het totaal aantal te realiseren woningen daalt daarmee met één. Het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan is bovendien al vastgelegd in de regionale woningmarktafspraken. De regionale behoefte is daarmee al onderbouwd. De ontwikkelingslocatie ligt bovendien geheel in bestaand bebouwd gebied en is reeds gedeeltelijk bebouwd. Het betreft dan ook een logische afronding van de bestaande dorpskern. Hieruit kan worden geconcludeerd dat het plan voldoet aan de ladder voor duurzamelijke verstedelijking.

De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan, een projectbesluit of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening:

• de bouw van een of meer woningen;
• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² of met een of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.000 m² bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Tevens is wettelijk geregeld dat voor onbenutte bouwruimte die al opgenomen was in een bestemmingsplan dat nog op basis van de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening was opgesteld en vastgesteld en bij de herziening van dat bestemmingsplan na 1 juli 2008 geen andere bestemmingsregeling is vastgesteld, geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld.

Door als gemeente alle gronden en opstallen in eigendom te hebben, zelf de grondexploitatie te voeren en de bouwgrond uiteindelijk bouwrijp tegen een marktconforme prijs te leveren wordt ook voldaan aan de eis van verplichte kostenverhaal. De kosten van grondexploitatie worden in dat geval verhaald via de gronduitgifteprijs.

Het plan betreft een initiatief van de gemeente Schouwen-Duiveland op gronden die in eigendom zijn van de gemeente. Het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden is anderszins verzekerd. Omdat het een aanpassing van een bestaand plan betreft hoeven er bovendien geen nieuwe kosten gemaakt te worden voor het bouwrijp maken. Ook de kosten voor woonrijp maken en eventuele planschades zijn al budgettair gedekt.

De financieel-economische haalbaarheid is hiermee voldoende verzekerd en er kan daarom worden afgezien van het opstellen van een exploitatieplan.

Gedurende de voorbereiding van bestemmingsplannen wordt het plan één of meerdere keren ter inzage gelegd. Tijdens de periode van ter inzage legging kunnen bewoners, bedrijven, dorps- en stadsraden en andere geïnteresseerden of belanghebbenden reageren op het plan. In dezelfde periode wordt ook overleg gevoerd met andere overheden over het plan. De resultaten van de ter inzage legging kunnen leiden tot aanpassingen, verbeteringen of wijzigingen van het plan. In dit hoofdstuk wordt beschreven wat de resultaten zijn van deze maatschappelijke consultaties.

Deze fase is niet doorlopen.

Er zijn geen inhoudelijke reacties ontvangen van de vooroverlegpartners. Tegen het ontwerpbestemmingsplan zijn bovendien geen zienswijzen ingediend.