realiseren kampeerhuizen camping Duinrand Hogeweg 96a Burgh-Haamstede
Wijzigingsplan - Gemeente Schouwen-Duiveland
Vastgesteld op 15-12-2020 - geheel onherroepelijk in werking
Hoofdstuk 1 Inleidende Regels
Artikel 1 Bestaande Regels Van Toepassing
De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Kop van Schouwen' en de '1e herziening Kop van Schouwen' en bijbehorende regels (en eventuele bijlagen) zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'realiseren kampeerhuizen camping Duinrand Hogeweg 96a Burgh-Haamstede'.
Artikel 2 Begrippen
2.1 plan
het wijzigingsplan 'realiseren kampeerhuizen camping Duinrand Hogeweg 96a Burgh-Haamstede' met identificatienummer 'NL.IMRO.1676.00292BpwBH-VA01' van de gemeente Schouwen-Duiveland.
2.2 wijzigingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.
2.3 'bestemmingsplan Kop van Schouwen'
het bestemmingsplan 'Kop van Schouwen' met identificatienummer NL.IMRO.1676.00040BpAbg-vast van de gemeente Schouwen-Duiveland, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 27 juni 2013, inclusief het bestemmingsplan '1e herziening Kop van Schouwen' met identificatienummer NL.IMRO.1676.00125BphKS-VA05 van de gemeente Schouwen-Duiveland, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 22 mei 2019.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Groen
3.1 Aanvulling bestemmingsomschrijving
De regels in artikel 8 van het bestemmingsplan 'Kop van Schouwen' zijn van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat voor het plangebied aan het bepaalde in artikel 8.1 een onderdeel f wordt toegevoegd:
f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - grondwal': een grondwal als afschermende voorziening langs een kampeerterrein met een minimum hoogte zoals aangegeven met de aanduiding 'minimum hoogte (m)'.
Artikel 4 Groen - Landschappelijk
4.1 Aanvulling bestemmingsomschrijving
De regels in artikel 9 van het bestemmingsplan 'Kop van Schouwen' zijn van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat voor het plangebied aan het bepaalde in artikel 9.1 een onderdeel g wordt toegevoegd:
g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - grondwal': een grondwal als afschermende voorziening langs een kampeerterrein met een minimum hoogte zoals aangegeven met de aanduiding 'minimum hoogte (m)'.
Artikel 5 Recreatie - Kampeerterrein
5.1
De regels in artikel 15 van het bestemmingsplan 'Kop van Schouwen' zijn van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat:
- a. de in artikel 15.2.1. lid c in de tabel onder sub 4 'kampeerhuisjes' in kolom 3 opgenomen maximale oppervlakte van kampeerhuisjes bedraagt voor het plangebied maximaal 51 m2.
- b. de in artikel 15.2.1. lid c in de tabel onder sub 9 'bijgebouw per permanente standplaats' in kolom 3 opgenomen maximale oppervlakte van bijgebouwen per permanente standplaats bedraagt voor het plangebied maximaal 6 m2.
5.2
Als voorwaardelijke verplichting wordt voor het plangebied aan de gebruiksregels toegevoegd:
- a. Het gebruik van kampeerhuisjes op een permanente standplaats binnen de begrenzing van dit plan is uitsluitend toegestaan indien:
- b. Herinrichting van het watersysteem in het plangebied is slechts toegestaan nadat daarover afstemming heeft plaatsgevonden met de waterbeheerder.
Hoofdstuk 3 Algemene Regels
Artikel 6 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan, waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Hoofdstuk 4 Overgangs- En Slotregels
Artikel 7 Overgangsrecht
7.1 Overgangsrecht bouwwerken
Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:
- a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
- 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
- 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
- b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
- c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
7.2 Overgangsrecht gebruik
Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:
- a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
- b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
- c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
- d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Artikel 8 Slotregels
Deze regels worden aangehaald als: Regels van het wijzigingsplan
'realiseren kampeerhuizen camping Duinrand Hogeweg 96a Burgh-Haamstede'.
Hoofdstuk 1 Planbeschrijving
1.1 Het Verzoek En Het Doel Van Dit Wijzigingsplan
Initiatiefnemer is voornemens twee vakantieparken aan de Hogeweg te Burgh-Haamstede te herstructureren. Het voornemen betreft de herstucturering van de bestaande terreinen van Duinrand Recreatie tot vakantiepark 'De Schouwse Valleien'. Dit betreft de totale transformatie tot één modern en toekomstgericht vakantiepark. Duinrand Recreatie (en straks De Schouwse Valleien) bestaat uit een oostelijk en een westelijk deel, namelijk de vakantieparken Duinrand Oost (Hogeweg 88-90) en Duinrand West (Hogeweg 96A). Als eerste wordt het westelijke deel getransformeerd. De ontwikkeling van het westelijke deel past geheel binnen het geldende bestemmingsplan 'Kop van Schouwen', op het mogelijk maken van 100 kampeerhuisjes na. In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die kampeerhuisjes mogelijk maakt.
Planologische procedures
| Om de ontwikkeling van Schouwse Valleien West en Oost planologisch mogelijk te maken, zijn twee planologische procedures nodig: - Een wijzigingsplan voor De Schouwse Valleien West; - Een bestemmingsplan voor De Schouwse Valleien Oost. | |
| Ontwikkeling deelgebied West past grotendeels in het geldende bestemmingsplan De ontwikkeling van deelgebied West past vrijwel geheel in het bestemmingsplan Kop van Schouwen, zoals dat luidt na de eerste herziening. Zowel de terreininrichting, voorzieningen als de recreatiewoningen kunnen rechtstreeks op basis van het bestemmingsplan worden gerealiseerd. De beoogde ontwikkeling hoeft voor deze aspecten dus niet planologisch te worden getoetst. | |
| Wijzigingsplan kampeerhuisjes voor deelgebied West Het bestemmingsplan maakt voor het deelgebied West echter de plaatsing van kampeerhuisjes niet mogelijk. Het college kan op basis van de in artikel 15.7.4 van het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid echter onder voorwaarden het aantal toegestane kampeerhuisjes vergroten. Ten behoeve van de ontwikkeling van deelgebied West wordt deze wijzigingsbevoegdheid toegepast. In het wijzigingsplan wordt de realisatie van de 100 kampeerhuisjes getoetst aan de wijzigingsregels. Aanvullend wordt getoetst of voor deze 100 kampeerhuisjes sprake is van een goede ruimtelijke ordening, mede op basis van actueel beleid. De ontwikkelingen van deelgebied West die al mogelijk zijn op basis van het geldende bestemmingsplan, worden niet meegenomen in deze toets. | |
| Nieuw bestemmingsplan voor deelgebied Oost In het voor deelgebied Oost op te stellen bestemmingsplan zal de ontwikkeling van dat deelgebied worden beschreven, planologisch getoetst en voorzien van een toegespitste juridisch-planologische regeling. | |
| Vormvrije mer-beoordeling Ten behoeve van de beide planologische procedures is op basis van het Besluit milieu-effectrapportage een vormvrije mer-beoordeling uitgevoerd, met als doel te bepalen of voor de beoogde herstructurering een MER uitgevoerd moet worden. In deze mer-beoordeling zijn de milieu-effecten van de totale ontwikkeling van De Schouwse Valleien getoetst en beoordeeld, zowel voor deelgebied West als voor deelgebied Oost. Daarin is voor de volledigheid de totale ontwikkeling van deelgebied West meegenomen, inclusief de aanpassingen die al rechtstreeks mogelijk zijn binnen de bestemmingsregeling van het bestemmingsplan Kop van Schouwen. Alle milieu-effecten van de ontwikkeling worden conform de merbeoordelingsmethodiek ten opzichte van de referentiesituatie (de bestaande situatie, rekening houdend met de autonome ontwikkeling) in beeld gebracht. |
Middels het voorliggende wijzigingsplan wordt invulling gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid om kampeerhuisjes op het westelijke deel van vakantiepark De Schouwse Valleien planologisch-juridisch mogelijk te maken. Dit wijzigingsplan ziet primair op het mogelijk maken van 100 kampeerhuisjes. Voor de ontwikkelingen op het oostelijk deel wordt een separate procedure gevolgd. In deze toelichting wordt de ontwikkeling van 100 kampeerhuisjes op het westelijke deel getoetst aan de wijzigingsregels en andere eisen zoals een goede ruimtelijke ordening, de wetgeving en het geldende beleid.
1.2 Ligging Plangebied En Beschrijving Huidige Situatie
Het plangebied omvat het gehele terrein van het huidige vakantiepark Duinrand West aan de Hogeweg 96A te Burgh-Haamstede, onderdeel van Duinrand recreatie. Het plangebied is circa 8 ha groot.
Het plangebied is gelegen ten westen van Burgh-Haamstede, in een verblijfsrecreatief gebied met enkele woonclusters, nabij het duingebied van Kop van Schouwen. Ten oosten van het plangebied ligt vakantiepark Wielewaal met recreatiewoningen en standplaatsen. Daar weer ten oosten van ligt Duinrand Oost. Vakantiepark Wielewaal vormt een scheiding tussen Duinrand Oost en Duinrand West. Aan de overzijde van de Hogeweg, ten zuiden van het plangebied, liggen woningen, recreatiewoningen en een klein kampeerterrein met chalets. Ten westen van het plangebied wordt naast verblijf in recreatiewoningen ook permanent gewoond. Ook aan de Hogeweg, ten zuidoosten van het plangebied liggen woonbestemmingen. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan het Natura 2000-gebied Kop van Schouwen.
Het plangebied is in gebruik als kampeerterrein. Van de oorspronkelijke 404 permanente standplaatsen zijn anno november 2019 nog 274 stacaravanplaatsen in gebruik en er zijn 48 recreatiewoningen aanwezig. Nabij de entree zijn algemene voorzieningen gelegen zoals de receptie, een multifunctionele ruimte en ondersteunende horeca. In totaal bedraagt de oppervlakte van die bebouwing circa 1.500 m2. Op het terrein staat tevens een zendmast voor telecommunicatie (GSM-antennemast). Daarnaast zijn in totaal circa 500 parkeerplaatsen op het terrein aanwezig.
Figuur 1.1 geeft de ligging van het plangebied weer inclusief de directe omgeving. Figuren 1.2 en 1.3 geven een beeld van de locatie gezien vanaf de Hogeweg.
Figuur 1.1 Plangebied in directe omgeving (bron: Google Earth)
Figuur 1.2 Huidige entree met tevens zichtbaar de zendmast (bron: Google Maps, streetview, 2018)
Figuur 1.3 Zicht op het perceel vanaf de Hogeweg (bron: Google Maps, streetview, 2017)
1.3 Geldend Bestemmingsplan
Ter plaatse van het westelijke deel van De Schouwse Valleien geldt het bestemmingsplan 'Kop van Schouwen', inclusief de 1e herziening vastgesteld op 22 mei 2019. De herziening ziet op een aantal verbeterpunten (met name in de regels) van het bestemmingsplan 'Kop van Schouwen'.
Daarnaast geldt het 'parapluplan parkeernormen Schouwen-Duiveland', vastgesteld op 27 september 2018. Dit bestemmingsplan bevat parkeerregels, als toetsingskader voor de omgevingsvergunning bouwen.
Voor het westelijke deel van De Schouwse Valleien geldt de bestemming 'Recreatie - Kampeerterrein' met de functieaanduiding 'recreatiewoning'. Daarnaast gelden de maatvoeringsaanduidingen 'maximum aantal standplaatsen, 404', 'maximum aantal recreatiewoningen, 69' en 'maximum aantal permanente standplaatsen, 404'. Ook geldt de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie – 6'.
In de zuidoosthoek is een bouwvlak opgenomen met de maatvoeringsaanduidingen 'maximum goothoogte 6 m' en 'maximum bouwhoogte, 10 m'. Daarnaast gelden hier de aanduidingen 'specifieke vorm van horeca - maximum oppervlakte horeca 2' en 'specifieke vorm van recreatie - dienstverlening en beheer'. Iets ten noorden van het bouwvlak is de aanduiding 'zend- en ontvangstinstallatie' opgenomen. In figuur 1.4 is de verbeelding van het bestemmingsplan 'Kop van Schouwen' opgenomen voor het westelijke deel van De Schouwse Valleien.
Figuur 1.4 Fragment bestemmingsplan '1e herziening Kop van Schouwen' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
De voor 'Recreatie - Kampeerterrein' bestemde gronden zijn bestemd voor recreatie in kampeermiddelen en gebouwen welke zijn bestemd of opgericht voor recreatief nachtverblijf door personen die hun hoofdverblijf elders hebben. Het maximaal aantal aangeduide (permanente) standplaatsen en recreatiewoningen mag niet worden overschreden. Ter plaatse van het bouwvlak zijn dienstverlening, zwembaden en overige voorzieningen ten behoeve van de verblijfsrecreatie op hetzelfde terrein en ondersteunende horeca tot maximaal 515 m2 toegestaan.
In het bestemmingsplan Kop van Schouwen is in artikel 15.2.1 sub f opgenomen: het aantal kampeerhuisjes mag maximaal het aangegeven aantal bedragen ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal kampeerhuisjes'. In de '1e herziening Kop van Schouwen' is opgenomen: aan artikel 15.2.1, onder f, wordt de volgende zinsnede toegevoegd: ', indien geen aanduidingsvlak is opgenomen, bedraagt het aantal maximaal 0'; Ter plaatse van het plangebied is geen aanduidingsvlak 'maximum aantal kampeerhuisjes' opgenomen. Uit de regels van de '1e herziening Kop van Schouwen' blijkt daarmee expliciet dat het toegestane maximum aantal kampeerhuisjes ter plaatse 0 bedraagt.
De beoogde ontwikkeling van het westelijk deel van De Schouwse Valleien past nagenoeg geheel binnen de rechtstreeks geldende regels van het geldende bestemmingsplan. Alleen de 100 kampeerhuisjes zijn niet rechtstreeks toegestaan.
In de bestemming 'Recreatie - Kampeerterrein' is een wijzigingsbevoegdheid met voorwaarden opgenomen, waarmee kampeerhuisjes mogelijk worden gemaakt. Hierin is opgenomen dat het bevoegd gezag, het college, het plan kan wijzigen door het totaal aantal toegestane kampeerhuisjes als bedoeld in de gebruiksregels te vergroten, het totaal aantal standplaatsen te verkleinen en de gronden ten behoeve van de landschappelijke inpassing te wijzigen naar de bestemming 'Groen - Landschappelijk'.
In de herziening '1e herziening Kop van Schouwen' wordt aan de wijzigingsbevoegdheid een extra wijzigingsvoorwaarde toegevoegd, luidende: 'de wijzigingsbevoegdheid wordt niet toegepast op gronden ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied uitgesloten'. Deze aanduiding is niet opgenomen ter plaatse van het plangebied.
1.4 Beoogde Situatie
Totale ontwikkeling
De twee bestaande vakantieparken Duinrand Oost en Duinrand West worden heringericht en getransformeerd tot vakantiepark De Schouwse Valleien. Het aantal eenheden en het bebouwde oppervlak neemt af ten opzichte van de bestaande situatie. Het nieuwe vakantiepark zal bestaan uit maximaal 247 vakantieverblijven (100 kampeerhuizen en 147 recreatiewoningen), met een aantal voorzieningen: receptie met kantoor, winkels, horeca, indoor speeltuin en zwembad/wellness. De oppervlaktes van het park en de voorzieningen nemen niet toe. In tabel 1.1 is het huidige planologisch toegestane gebruik en het feitelijke gebruik afgezet tegen de planologisch gewenste situatie voor het westelijke deel. Figuur 1.5 geeft de voorgenomen globale inrichting van het westelijk deel van het nieuwe vakantiepark weer.
Ontwikkeling westelijk deel De Schouwse Valleien
Op het westelijk deel van de Schouwse Valleien zijn 100 kampeerhuizen (voor 4 personen per huisje), 69 recreatiewoningen (voor maximaal 8 personen per huisje) en de voorzieningen beoogd. Het karakter van het park wordt in belangrijke mate bepaald door de ligging grenzend aan natuurgebied Kop van Schouwen. Het gehele park wordt ingebed in een glooiend duinlandschap, met (vochtige) duinvalleien, dat volledig aansluit op de omgeving.
De kwaliteit van de beide terreinen wordt daarmee aanzienlijk verbeterd, het gesloten en private karakter van de huidige bebouwing wordt compleet herzien waarbij openheid, ruimtelijk en natuurlijk de sleutelwoorden worden. De materialisatie van de bebouwing zal aansluiten bij dit natuurlijke en luxe karakter. Het stijlvolle karakter van de bebouwing wordt ondersteund door een kwalitatief hoogwaardig inrichtingsniveau van zowel de centrale voorzieningen als de recreatiewoningen en kampeerhuisjes. Hierbij moet gedacht worden aan een luxe keuken en sanitair, kwaliteitsmeubels, duurzame installaties en een hoog uitrustingsniveau van de woningen. Ook zal dit buiten worden doorgezet in een luxe terras, buitenkeuken en zonnebedden. In de nieuwe situatie is het park jaarrond geopend.
Tabel 1.1 Uitgangspunten herontwikkeling De Schouwse Valleien, westelijk deel
| Huidig planologisch | Huidig feitelijk | Gewenst planologisch | |
| Permanente standplaatsen | 404 | 274 | 100 kampeerhuisjes, max. 51m² + bijgebouw per kampeerhuisje van max. 6m² |
| Recreatiewoningen | 69 | 48 | 69, max. 70m² + bijgebouw per recreatiewoning van max. 6m² |
| Bedrijfswoning | 1 | 1 | Maximaal 1 |
| Aanvullende voorzieningen | 5.900m² In de vorm van dienstverlening, receptie, horeca, zendmast, multifunctionele ruimte. | 1.500m² In de vorm van dienstverlening, receptie, horeca, zendmast, multifunctionele ruimte. | Receptie en horeca: ca. 450m² Dienstverlening: ca. 300m² Zwembad: ca. 600m² |
| Bebouwd oppervlak vakantieverblijven | 10.644m² (13%) |
Figuur 1.5 Globale inrichting van het westelijk deel van De Schouwse Valleien (bron: Landschapsplan)
Ontwikkeling binnen dit wijzigingsplan
Op het westelijk deel van het nieuwe vakantiepark zijn 100 kampeerhuisjes beoogd op evenzoveel standplaatsen. De kampeerhuisjes hebben een oppervlakte van maximaal 51 m2, met elk een bijgebouwtje van maximaal 6 m2. Deze kampeerhuisjes hebben een goot- en bouwhoogte van maximaal 5,5 m. De kampeerhuisjes worden geplaatst op percelen met een eigen buitenruimte. De uitgeefbare ruimte tussen de huisjes wordt landschappelijk ingericht. De kampeerhuisjes zijn bedoeld voor het verblijf van 4 personen per huisje (100x). Voor elk kampeerhuisje zijn voldoende parkeerplaatsen voorzien, overeenkomstig de gemeentelijke Kengetallen parkeren en verkeer. Dit is nader uitgewerkt onder paragraaf 4.1 sub h Verkeer en parkeren. De beoogde 69 recreatiewoningen inclusief bijgebouwen en de beoogde voorzieningen zijn rechtstreeks toegestaan op basis van het geldende bestemmingsplan en maken geen onderdeel uit van dit wijzigingsplan.
Hoofdstuk 2 Toetsing Aan Wijzigingsbevoegdheid
2.1 Toetsing Aan Wijzigingsvoorwaarden Geldend Bestemmingsplan
De wijzigingsbevoegdheid voor het mogelijk maken van kampeerhuisjes is in de regels van het bestemmingsplan 'Kop van Schouwen' opgenomen in artikel 15, lid 7.4. Om deze wijzigingsbevoegdheid te kunnen toepassen, zal moeten worden voldaan aan de wijzigingsvoorwaarden zoals genoemd in tabel 2.1. Daarnaast kan de wijziging als bedoeld in lid 15.7.4 slechts worden toegepast indien wordt voldaan aan lid 15.7.17 Afwegingskader. Deze wijzigingsvoorwaarden zijn genoemd in tabel 2.2. Deze toetsing ziet uitsluitend op het mogelijk maken van kampeerhuisjes en niet op de gehele herstructurering van het vakantiepark. Naast dit afwegingskader zal aan de voorwaarden van een goede ruimtelijke ordening moeten worden voldaan, zie hoofdstuk 4. Ook kunnen andere eisen of voorwaarden van belang zijn, bijvoorbeeld als er nieuw planologisch beleid of nieuwe wet- of regelgeving is vastgesteld. In hoofdstuk 3 wordt hier nader op ingegaan.
| Toetsingskader De realisatie van de 100 kampeerhuisjes op West wordt hierna getoetst aan de wijzigingsregels. De overige ontwikkelingen die rechtstreeks zijn toegestaan binnen West worden binnen deze toetsing niet meegenomen, uitgezonderd de onderdelen die van invloed zijn op de totale ontwikkeling van West, zoals het totaal bebouwd oppervlak aan recreatieverblijven en de landschappelijke inrichting. |
Tabel 2.1 Wijzigingsvoorwaarden artikel 15.7.4
Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen door het totaal aantal toegestane kampeerhuisjes als bedoeld in lid 15.4 te vergroten, het totaal aantal standplaatsen te verkleinen en de gronden ten behoeve van de landschappelijke inpassing te wijzigen naar de bestemming 'Groen - Landschappelijk', met inachtneming van het volgende:
| wijzigingsvoorwaarde | toetsing | |
| a. | Op ten hoogste 30 procent van het aantal permanente standplaatsen voor kampeermiddelen, zoals weergegeven met de aanduiding 'maximum aantal permanente standplaatsen', mag een kampeerhuisje worden gebouwd, met een maximum van 100 kampeerhuisjes per kampeerterrein; | Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Ter plaatse zijn 404 permanente standplaatsen toegestaan. Het wijzigingsplan maakt in totaal 100 kampeerhuisjes mogelijk. Dit betreft 25% van het aantal plaatsen. |
| b. | Per standplaats mag ten hoogste één kampeerhuisje worden geplaatst; | Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Per standplaats wordt ten hoogste één kampeerhuisje geplaatst. |
| c. | De netto-standplaatsgrootte van een permanente standplaats bedraagt ten minste vier maal de oppervlakte van het kampeerhuisje; | Aan deze voorwaarde wordt voldaan. De kampeerhuisjes zijn niet gelegen op traditionele percelen, maar binnen het duinlandschap van het gehele terrein. De oppervlakte van een kampeerhuisje bedraagt maximaal 51 m2. De netto-standplaatsgrootte dient dan minimaal 204 m2 te bedragen. Voor 100 kampeerhuisjes betekent dit een oppervlakte van minimaal 20.400 m2. Het duinlandschap heeft een oppervlakte van circa 50.000 m2 en biedt ruim voldoende ruimte voor de positionering van 100 kampeerhuisje. Zie ook paragraaf 1.4. Het bebouwingspercentage is per standplaats overal gelijk aan of lager dan 25%. |
| d. | Voor de kampeerhuisjes gelden de maximale oppervlakte- en hoogtematen als genoemd in lid 15.2; | In lid 15.2 sub c rij 4 zijn voor kampeerhuisjes (inclusies bordes) de volgende maximale maten opgenomen: oppervlakte 75 m2, inhoud 250 m3, bouwhoogte 5,50 m. De kampeerhuisjes hebben een oppervlakte van maximaal 51 m2 en komen met hun nok niet hoger uit dan 5,50 m boven het maaiveld. De inhoud van 250 m3 wordt niet overschreden. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. |
| e. | Nieuwe kampeerhuisjes zijn uitsluitend toegestaan indien sprake is van een centrale bedrijfsmatige exploitatie; | Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Op vakantiepark De Schouwse Valleien is sprake van een centrale exploitatie. Na de transformatie van Duinrand West en Oost is bovendien sprake van een centrale exploitatie van het gehele vakantiepark De Schouwse Valleien. Het park blijft in handen van één partij. Verhuur, beheer, toezicht en onderhoud, van infrastructuur en terrein, wordt uitgevoerd door Largo (Roompot). Hiervoor is een overeenkomst getekend. |
| f. | De lichtuitstraling naar de omgeving dient te worden beperkt zoveel als technisch mogelijk is, hiertoe wordt een door het bevoegd gezag goedgekeurd lichtplan overlegd; | Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Er is een lichtplan opgesteld voor de gehele transformatie, zie bijlage 3. Dit lichtplan gaat uit van terughoudend en gericht verlichten. Zo wordt verlichting langs wegen en paden laag en naar beneden gericht gerealiseerd. Daarnaast wordt de verlichting op meer centrale plaatsen geconcentreerd en minder verspreid zoals in de huidige situatie. De lichtuitstraling van het vakantiepark komt daarmee verder van het aangrenzende natuurgebied te liggen. De uitstraling neemt niet toe en daarmee neemt de verlichting in het natuurgebied ook niet toe. Bovendien wordt vleermuisvriendelijke verlichting toegepast. Het lichtplan en de toepassing van vleermuisvriendelijke verlichting wordt in de overeenkomst en de regels van dit wijzigingsplan geborgd middels een voorwaardelijke verplichting. |
| g. | Rondom het kampeerterrein wordt voorzien in een afschermende landschappelijke inpassing die bestaat uit een beplantingsstrook met een afschermende struik- en boomlaag van voornamelijk streekeigen soorten, met een breedte van gemiddeld 10 meter of van ten minste 5 meter plus een met streekeigen beplanting beplante aarden wal van ten minste 2 meter hoog, gemeten vanaf het maaiveld; | Aan de oost- en een deel van de westzijde grenst het vakantiepark aan andere vakantieparken. Aan de zuidzijde grens het plangebied aan de Hogeweg. Hier is hoog opgaande beplanting aanwezig. Deze beplanting vormt een afschermende haag. De haag loopt door over de westgrens en delen van de noordgrens. Deze gronden hebben de bestemming 'Groen-Landschappelijk' met een breedte van 5 meter. Daarnaast is aan de Hogeweg een groenstrook met bomen aanwezig. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan een natuurgebied. Dit deel van het natuurgebied bestaat uit een stook bomen met daar achter bos en duingebied. Aan de noordzijde van het plangebied wordt de bestemming 'Groen-Landschappelijk' met een breedte van 5 meter opgenomen. Deze strook wordt ingericht met een aarden wal van 2 meter hoog en afschermende streekeigen beplanting. Op de strook aan de westzijde grenzend aan de woningen wordt eveneens een aarden wal van 2 meter hoog met afschermende streekeigen beplanting gerealiseerd. Het vakantiepark is daarmee volledig groen ingepast, dan wel grenzend aan andere vakantieparken. In het kader van de herinrichting van het terrein wordt ervoor zorg gedragen, dat de stroken met een groenbestemming worden heringericht conform de wijzigingsvoorwaarden. In het inrichtingsplan is de exacte invulling opgenomen, zie bijlage 4. Daarmee is het westelijke deel van De Schouwse Valleien voorzien van een goede landschappelijke inpassing. De realisatie van de landschappelijke inrichting is met een voorwaardelijke verplichting geborgd in dit wijzigingsplan. In aanvulling op de voorwaarde van de wijziging is in het beleid opgenomen dat ten behoeve van de kustkwaliteit recreatieterreinen onderdeel uit moeten maken van het landschap. De inrichting van De Schouwse Valleien wordt totaal vernieuwd, zie tevens bijlage 4. Er wordt onder andere een duinlandschap gecreëerd, dat aansluit op het aangrenzende natuurgebied. Deze inrichting wordt duurzaam in stand gehouden, zie verder sub h. |
| h. | Wijziging vindt slechts plaats als: | |
| 1. voor de landschappelijke inpassing is een beheersplan opgesteld en goedgekeurd door het bevoegd gezag; | Voor de onder g. genoemde beplantingsstroken en landschappelijke inrichting is het beheer in het inrichtingsplan opgenomen, zie bijlage 4. Dit plan wordt geborgd in de overeenkomst. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. | |
| 2. realisatie, beheer en onderhoud van de landschappelijke inpassing moeten verzekerd zijn; | De beplantingsstroken zijn bestemd als 'Groen-Landschappelijk'. Deze stroken liggen binnen de gronden behorende bij het vakantiepark. Het beheer en onderhoud van de beplantingsstroken en de landschappelijke inrichting van het terrein is verder geborgd in het landschapsplan en de af te sluiten overeenkomst. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. | |
| i. | De wijziging leidt niet tot onevenredige gevolgen voor het waterbeheer; | Aan deze voorwaarde wordt voldaan. In paragraaf 4.1 sub f wordt het aspect water nader omschreven. Hieruit blijkt dat de wijziging niet leidt tot onevenredige gevolgen voor het waterbeheer. |
| j. | Indien het verhard oppervlak toeneemt of kan toenemen met 1.000 m² of meer, vragen burgemeester en wethouders hierover schriftelijk advies van de waterbeheerder alvorens de wijziging toe te passen; | Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Het verhard oppervlak neemt af. |
| k. | Tenminste 2% van de gronden met de bestemming 'Recreatie - Kampeerterrein' zijn ingericht met sport- en spelvoorzieningen; | Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Op verschillende locaties op het vakantiepark worden recreatieve voorzieningen aangelegd. Bij de entree worden centrale voorzieningen gerealiseerd en in stand gehouden, waaronder een binnenzwembad (575 m2) en een binnenspeelruimte. Daarnaast worden verspreid over het park kinderspeeltoestellen (klimrek/wipkip/schommel o.i.d.) geplaatst, maar in verband met stemgeluid geen volwaardige speeltuintjes. Dit is mogelijk in de directe omgeving van het zwembad, in het verlengde van de entree, bij het pad richting het natuurgebied en verder verspreid verdeeld in de verkaveling van het park. Het terrein kan recreatief worden gebruikt voor wandelen, fietsen en spel. De gezamenlijke oppervlakte van de voorzieningen bedraagt daarmee circa 1.800 m2, oftewel ruim 2%. De realisatie van minimaal 2% sport- en spelvoorzieningen wordt in de overeenkomst geborgd. |
| l. | Het aantal parkeerplaatsen bedraagt ten minste 120% van het aantal standplaatsen, met dien verstande dat ten minste 20% hiervan zal worden gesitueerd op een centrale parkeerplaats nabij de ingang van het kampeerterrein; | Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Het totaal aantal kampeerhuisjes bedraagt 100. Dit betekent dat conform deze wijzigingsvoorwaarde 120 parkeerplaatsen benodigd zijn, waarvan minimaal 24 parkeerplaatsen nabij de ingang moeten worden gerealiseerd. Er worden in totaal 215 plaatsen gerealiseerd (2 per kampeerhuisje en 15 extra voor bezoekers). Nabij de ingang van het terrein komen grote centrale parkeerterreinen met in totaal ruim 200 parkeerplaatsen, dit is meer dan de noodzakelijke 20%. De overige parkeerplaatsen worden gerealiseerd op parkeerstroken aan de ontsluitingsweg bij de standplaatsen zelf, zie figuur 1.5 met daarop duidelijk zichtbaar de centrale parkeerplaats en parkeerkoffers verdeeld over het terrein. |
| m. | De wijzigingsbevoegdheid wordt niet toegepast op gronden ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied uitgesloten'. | Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Ter plaatse van het plangebied is geen aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied' opgenomen, zie tevens paragraaf 1.3. |
Tabel 2.2 Wijzigingsvoorwaarden artikel 15.7.17
| wijzigingsvoorwaarde | toetsing | |
| a. | De wijziging is passend in het straat- en bebouwingsbeeld; | Aan deze voorwaarde wordt voldaan. De wijzing past in het ter plaatse aanwezige straat- en bebouwingsbeeld. De kampeerhuisjes worden gerealiseerd op een bestaand vakantiepark. De locatie grenst aan de oost- en westzijde aan andere vakantieparken. Langs de Hogeweg is afschermende beplanting aanwezig, zie figuur 1.3. Deze stroken zijn bestemd als 'Groen-Landschappelijk' en blijven gehandhaafd. De kampeerhuisjes zullen daardoor vanaf de weg niet zichtbaar zijn. Met de wijziging naar kampeerhuisjes vinden geen wijzigingen in de ontsluiting en toegankelijkheid van het vakantiepark plaats. Het straat- en bebouwingsbeeld wijzigt daardoor niet. |
| b. | De wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen; | Aan deze voorwaarde wordt voldaan. In paragraaf 4.1 sub g is het aspect milieuzonering beschreven. Hieruit blijkt dat de wijziging van stacaravanplaatsen naar kampeerhuisjes geen negatief effect heeft op bedrijven in de omgeving. Daarnaast blijkt dat de wijziging geen negatief effect oplevert voor de woningen in de omgeving. De wijziging leidt derhalve niet tot een onevenredige aantasting van de gebruik- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen ten opzichte van het huidige gebruik. |
| c. | Met een onderzoek is aangetoond dat de aanwezige ecologische en natuurwaarden niet onevenredig worden geschaad; | Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Ten behoeve van de gehele transformatie van vakantiepark Duinrand is een natuurtoets uitgevoerd, zie paragraaf 4.1 sub d. Uit het onderzoek blijkt dat met de herstructurering van Duinrand Oost en West geen significant negatieve effecten worden veroorzaakt op beschermde natuurwaarden in de omgeving. Dat geldt ook voor de vervanging van 100 stacaravanplaatsen door kampeerhuisjes, één van de onderdelen van de herstructurering. |
| d. | Met akoestisch onderzoek is aangetoond dat voldaan wordt aan de Wet geluidhinder; | Aan deze voorwaarde wordt voldaan. De 100 kampeerhuisjes zijn volgens de Wet geluidhinder niet een geluidgevoelige functie, maar gelet op de kwaliteit va het verblijfsrecreatieve product is het wel gewenst dat voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde van de Wet geluidhinder. Uit het ten behoeve van de vormvrije mer-beoordeling uitgevoerde akoestisch onderzoek blijkt dat de kampeerhuisjes buiten de 48 dB-contour zijn gelegen. Daar komt bij dat de ontwikkeling zorgt voor een verbetering van de akoestische situatie in de omgeving, zie hiervoor paragraaf 4.1 sub j. Aangetoond wordt dat voldaan wordt aan de Wet geluidhinder. |
| e. | Voorafgaand aan de ontwikkeling zal in een vroegtijdig stadium overleg worden gevoerd met het waterschap. | Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Het wijzigingsplan wordt in het kader van de Watertoets voorgelegd aan het waterschap. Het aspect water is bovendien nader beschreven in paragraaf 4.1 sub f. |
| f. | Toepassing van de wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in artikel 15.7.1 (aantal permanente standplaatsen) en artikel 15.7.4 (kampeerhuisjes) van het moederplan is niet toegestaan indien de gronden gelegen zijn in gebieden vermeld op kaart 10 (nieuwe natuur) behorende bij de verordening ruimte provincie Zeeland. | Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Het plangebied ligt niet in een gebied vermeld als Nieuwe natuur, zoals opgenomen in de Provinciale omgevingsverordening Zeeland 2018, de opvolger van de verordening ruimte, zie figuur 2.1. |
Figuur 2.1 Nieuwe Natuur, Provinciale Omgevingsverordening Zeeland (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
Hoofdstuk 3 Toetsing Beleid
| Toetsingskader De realisatie van de 100 kampeerhuisjes op West wordt hierna getoetst aan het geldende beleid. De overige ontwikkelingen die rechtstreeks zijn toegestaan binnen West worden binnen deze toetsing niet meegenomen, uitgezonderd de onderdelen die van invloed zijn op de totale ontwikkeling van West, zoals het totaal bebouwd oppervlak aan recreatieverblijven en de landschappelijke inrichting. |
3.1 Rijksbeleid
3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening zoveel mogelijk over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent een aantal nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit plan raakt geen rijksbelangen uit het Barro.
Ladder voor duurzame verstedelijking
In het Bro (artikel 3.1.6 lid 2) is opgenomen dat bij een ruimtelijk plan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen moet worden. De ladder is per 1 juli 2017 aangepast waarmee de ladderbenadering is losgelaten. Wel dient nog te worden aangetoond dat er behoefte is aan de betreffende ontwikkeling en, indien de ontwikkeling plaatsvindt buiten bestaand stedelijk gebied, waarom de betreffende locatie het meest geschikt is.
Toetsing
Deze ontwikkeling maakt de realisatie van 100 kampeerhuisjes op even zoveel permanente standplaatsen mogelijk ter vervanging van maximaal 404 standplaatsen voor caravans. Gelet op het feit dat sprake is van een afname van het aantal standplaatsen en het feit dat de functie gelijk blijft, zou geen sprake zijn van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Omdat sprake is van permanente aanwezigheid van de huisjes, in plaats van mobiele kampeermiddelen, is echter alsnog sprake van een stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder. Voor de herontwikkeling van Duinrand West is een ladderonderbouwing uitgevoerd waarin de behoefte van de ontwikkeling wordt onderbouwd, zie bijlage 1. Uit de ladderonderbouwing blijkt dat met de kampeerhuisjes op Duinrand wordt ingespeeld op:
- De toenemende vraag naar recreatiewoningen op huisjesparken;
- De sterke en toenemende vraag vanuit het buitenland in bijzonder Duitsland;
- De toenemende vraag naar kwalitatief aantrekkelijke recreatiewoningen.
Door in te spelen op een duidelijke behoefte aan huurrecreatiewoningen in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking is met de ontwikkeling op De Schouwse Valleien sprake van een goede ruimtelijke ordening.
Conclusie
De realisatie van 100 kampeerhuisjes, past binnen de beleidskeuzes en de leidende principes uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en het Barro.
3.2 Provinciaal Beleid
3.2.1 Omgevingsplan Zeeland 2018
Op 21 september 2018 hebben Provinciale Staten van Zeeland het Omgevingsplan Zeeland 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan Zeeland 2018 bevat de hoofdlijnen uit alle provinciale beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving. Het gaat over de onderwerpen economie, ruimte, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu.
Verblijfsrecreatieve ontwikkelingen, zoals uitbreiding van eenheden en/of oppervlakte van bestaande verblijfsrecreatiebedrijven, moeten voldoen aan de hoofdlijnen van het ‘ontwikkelkader’ van de Kustvisie. Deze zijn opgenomen in het Omgevingsplan.
Om de potentie van Zeeland te benutten, wordt in het Omgevingsplan ingezet op het stimuleren van herstructurering, kwaliteitsverbetering, innovatie, differentiatie en regionaal onderscheidend vermogen in de recreatiesector. Bestaande verblijfsrecreatiebedrijven worden gestimuleerd te investeren tot het maken van een kwaliteitsslag. Hiervoor is het aanjaagprogramma innovatie opgezet.
Toetsing en conclusie
Met dit wijzigingsplan is geen sprake van een uitbreiding van oppervlakte, maar van afname van eenheden. Toetsing aan het ontwikkelkader is dan ook niet noodzakelijk. De transformatie van vakantiepark Duinrand West naar permanente standplaatsen voor kampeerhuisjes vindt plaats binnen de bestaande oppervlakte en planologisch toegestane eenheden van het bedrijf. De oppervlakte van het vakantiepark wordt niet uitgebreid en het totaal aantal planologisch toegestane eenheden (standplaatsen en recreatiewoningen) wordt verlaagd van 473 naar 169. Er worden kwalitatief hoogwaardige accommodaties op het vakantiepark gerealiseerd. De transformatie speelt in op de behoefte aan luxere accommodaties voor verblijfsrecreatie. Bovendien wordt rekening gehouden met duurzaamheid en energiezuinigheid en hiervoor worden diverse maatregelen getroffen bij de inrichting van het terrein en de bouw van de kampeerhuisjes.
Conclusie
De ontwikkeling waarop dit wijzigingsplan ziet, past binnen de uitgangspunten van het Omgevingsplan
3.2.2 Omgevingsverordening Zeeland 2018
Op 21 september 2018 hebben Provinciale Staten van Zeeland de Omgevingverordening Zeeland 2018 vastgesteld. De Omgevingsverordening Zeeland 2018 is een middel om het beleid uit de Omgevingsvisie juridisch door te laten werken.
In de omgevingsverordening zijn regels onder andere opgenomen voor de nieuwvestiging en uitbreiding (in oppervlakte en eenheden) van bestaande verblijfsrecreatieterreinen. Deze regels zetten onder meer in op behoud en versterking van aanwezige landschappen, landschapselementen en cultuurhistorisch waardevolle elementen. Daarnaast zijn regels opgenomen met betrekking tot centrale bedrijfsmatige exploitatie en een verbod op permanent wonen. Verzekerd dient te worden dat standplaatsen of bouwwerken die bestemd zijn voor recreatief nachtverblijf worden verhuurd in de vorm van een centrale bedrijfsmatige exploitatie. Daarnaast dient duurzaam beheer en onderhoud van het terrein te worden geborgd. Deze regels gelden ook voor herzieningen van bestaande verblijfsrecreatieterreinen, ook wanneer voor deze onderwerpen reeds regels zijn opgenomen.
Toetsing
Aangezien het huidige terrein van Duinrand West niet wordt uitgebreid en het aantal eenheden afneemt, past het plan binnen de voorwaarden voor uitbreiding en nieuwvestiging van terreinen uit de Omgevingsverordening. Voor dit wijzigingsplan zijn de regels van het moederplan, het bestemmingsplan ‘Kop van Schouwen’, van toepassing. In deze regels is bepaald dat permanente bewoning niet is toegestaan. Tevens is in deze regels bepaald dat sprake dient te zijn van een centrale bedrijfsmatige exploitatie. Duurzaam beheer en onderhoud van het terrein is gewaarborgd middels onder meer een centrale bedrijfsmatige exploitatie, een beheerplan voor de instandhouding van de landschappelijke inpassing en het gegeven dat de ondergrond van het park in handen blijft van één partij.
Conclusie
Dit wijzigingsplan voldoet aan de regels uit de Omgevingsverordening.
3.3 Gemeentelijk Beleid
3.3.1 Strategische visie 'Tij van de Toekomst 2011-2040' (2011)
De gemeenteraad heeft op 3 oktober 2011 de Strategische Visie 'Tij van de Toekomst' vastgesteld. In de visie is opgenomen hoe de gemeente Schouwen-Duiveland er in 2040 uit zou moeten zien. In de strategische visie staat de volgende ambitie centraal: 'In 2040 kent vakantie-eiland Schouwen-Duiveland een toonaangevende watereconomie die de duurzame verbinding vormt tussen wonen, werken, zorgen en genieten'. In de visie zijn de drie strategische doelen 'werken', 'wonen' en 'verblijven' uitgewerkt. Voor het onderhavige plan zijn met name de strategische doelen voor ‘werken’ en ‘verblijven’ relevant. Hierna zijn deze strategische doelen met bijbehorende ambities voor 2040 beschreven.
Strategische doelen: werken
- De economie van Schouwen-Duiveland is sterk watergerelateerd.
- Landbouw en aquacultuur zijn geïnnoveerd en verweven met andere functies.
- Kleinschalige bedrijvigheid floreert, optimaal gestimuleerd en gefaciliteerd.
- Vraag en aanbod van de arbeidsmarkt zijn in balans.
- Schouwen-Duiveland is krachtig gepositioneerd als toonaangevend in water en veelzijdig vakantie-eiland.
Strategische doelen: verblijven
- De bijzondere kwaliteiten (water, natuur, cultuur) maken Schouwen-Duiveland tot een aantrekkelijk vakantie-eiland.
- Het eiland Schouwen-Duiveland heeft een krachtig en duidelijk herkenbare toeristische hoofdstructuur. We benutten de daaraan verbonden potenties.
- De kwaliteit en diversiteit van de toeristische sector is groot. We maken gebruik van de unieke mogelijkheden die het water biedt.
- Schouwen-Duiveland is een aantrekkelijk vakantie-eiland door de bloeiende watersport en de vele watergerelateerde activiteiten en evenementen.
De ontwikkeling die in het wijzigingsplan mogelijk worden gemaakt, de realisatie van 100 kampeerhuisjes op 100 permanente standplaatsen, waarbij een kwaliteitsverbetering in het verblijfsrecreatieve aanbod wordt gerealiseerd, sluit aan op deze strategische doelen.
3.3.2 Agenda Toerisme 2018-2026
De gemeenteraad van Schouwen-Duiveland heeft op 25 oktober 2018 de ‘Agenda Toerisme 2018-2026' vastgesteld, inclusief bijbehorend uitvoeringsprogramma en regelgeving. De Agenda Toerisme 2018- 2026 geeft de ambities voor Schouwen-Duiveland als toeristisch recreatieve bestemming voor de toekomst weer. De agenda bevat strategische keuzes voor de toekomst, doelstellingen en uitvoeringsthema’s aan de hand waarvan per thema beleidskeuzes worden gemaakt.
De uitvoeringsthema’s van de Agenda Toerisme zijn:
- 1. Uitgekiende marketing van onze ‘Groen Blauwe Oase’.
- 2. Meer Beleving: ‘Schouwen-Duiveland als podium voor de beste natuurbeleving op de grens van land en water’.
- 3. Het hele eiland gastvrij en meer jaarrond bezoekers.
- 4. Voortdurend vernieuwen.
- 5. Het mooiste strand als blijvende trekker.
- 6. Zorgeloos de unieke plekken op het eiland vinden.
Voor de ontwikkelingen in het plangebied is met name het thema ‘Voortdurend vernieuwen’ van belang. Het voortdurend vernieuwen van de Groen Blauwe Oase in de toekomst. In de Groen Blauwe Oase Schouwen-Duiveland wordt ingezet op het behouden en versterken van belangrijke omgevingskwaliteiten voor de gasten en het stimuleren van meer bijzondere en gedifferentieerde vormen van verblijfsrecreatie in een natuurlijke omgeving. Kwaliteit is leidend. In brede zin geldt terughoudendheid met nieuwvestiging van verblijfsrecreatie. Maatwerk is het sleutelwoord. Innovatie en kwaliteitsverbetering wordt gestimuleerd, evenals de energietransitie en circulaire ontwikkelingen. Om de kwaliteit van verblijfsrecreatieterreinen te behouden is er terughoudendheid met tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten.
In het thema 'Voortdurend vernieuwen' wordt uitgegaan van het belang van meebewegen met de markt en permanent investeren in vernieuwing en kwaliteit. Één van de keuzes daarbij is het stimuleren van herstructurering, kwaliteitsverbetering en productdifferentiatie en het creëren van schaarste door geen nieuwvestiging van verblijfsrecreatieve bedrijven toe te staan. De gemeente stelt een Adviesteam Toerisme in dat toeristisch-recreatieve plannen op kwaliteit beoordeelt. Consumptieve horeca (restaurantfunctie) en voorzieningen (zwembad, supermarkt) op recreatieterreinen, moeten dienend zijn aan het recreatieterrein en passend in omvang, maar mogen ook gericht zijn op inwoners en gasten anders dan van het recreatieterrein. Herstructurering en kwaliteitsverbetering van bestaande verblijfsrecreatieve bedrijven is mogelijk, mits de kwaliteitsverbetering van deze bestaande bedrijven plaats vindt binnen de bestaande oppervlakte en eenheden van het bedrijf en voldoet aan onderdeel A t/m D van het ontwikkelkader 'Verblijfsrecreatief gebied', inclusief het maximum percentage van 13% voor invulling verblijfsrecreatie:
- A. Ruimtelijke kwaliteit:
- 1. Kwaliteitsverbetering vindt plaats binnen de bestaande oppervlakte en eenheden van het bedrijf
- 2. Onder voorwaarden is een beperkte uitbreiding van oppervlakte mogelijk:
- het nieuw uit te breiden terrein maakt integraal onderdeel uit van een nieuw landschap;
- de dichtheid en omvang van de bebouwing is passend in het betreffende landschap;
- beheer en onderhoud van het landschap is geborgd;
- er is sprake van een maximale invulling ten behoeve van verblijfsrecreatie op de totale uitbreidingsoppervlakte van 13% (exclusief centrale voorzieningen en inclusief sanitair en bergingen bij eenheden);
- de openbaar toegankelijke paden en routestructuren maken integraal onderdeel uit van het landschap.
- B. Economische haalbaarheid
- C. Markt en onderscheidend vermogen van het concept
- D. Sociaal maatschappelijke bijdrage
Daarnaast moeten de aspecten waterveiligheid, duurzaamheid (wettelijke normen) en leefbaarheid (voor zover van toepassing) worden geborgd. Maatwerk is mogelijk in overleg en op advies van het Adviesteam Toerisme op basis van het uitgangspunt om te komen tot Zeeuwse kustkwaliteit (bijvoorbeeld hoger percentage invulling ten behoeve van verblijfsrecreatie gekoppeld aan extra landschapscompensatie).
Randbeplanting vindt plaats op basis van een integraal omgevingskwaliteitsplan (soorten, diversiteit, streekeigen). Dit integrale omgevingskwaliteitsplan wordt planologisch en/of privaatrechtelijk vastgelegd. De eerder geldende standaardeisen blijven van toepassing voor bestaande situaties. Randbeplanting of landschapsontwikkeling moet op eigen terrein worden gerealiseerd.
Toetsing en conclusie
De ontwikkeling in het plangebied sluit aan bij (de beleidskeuzes uit) de Agenda Toerisme. Er is geen sprake van nieuwvestiging, maar van kwaliteitsverbetering binnen het bestaande oppervlakte en eenheden van Duinrand West. Het aantal verblijfseenheden en het totaal oppervlakte van die verblijfseenheden neemt af waardoor meer ruimte voor een groene inrichting ontstaat. De totale oppervlakte aan verblijfseenheden inclusief bijgebouwen bedraagt 10.644m2. Dit betreft 13% van 8ha en sluit aan bij de gestelde norm van 13%. Het aandeel kampeerhuisjes betreft 9% van 8ha en past ruim binnen de gestelde norm van 13%.
Door functiewijzing van stacaravanplaatsen naar kampeerhuisjes en recreatiewoningen, in een stijlvol karakteristieke bebouwing te combineren met een hoogwaardig inrichtingsniveau ontstaat een kwalitatief hoogwaardig recreatieterrein. De inrichting van de (streekeigen) randbeplanting is opgenomen in het landschappelijke inpassingsplan.
Het beleid van de gemeente ten aanzien van de landschappelijke inpassing vraagt om een minimaal 10 meter brede afschermende beplanting of 5 meter met een wal van 2 meter hoog. In het inrichtingsplan is op een aantal plaatsen een vijf meter brede groenstrook met wal van 2 meter hoog opgenomen, deze heeft in het geldende bestemmingsplan Kop van Schouwen een afzonderlijke groenbestemming (Groen-Landschappelijk en deels Groen). Aan de noordzijde wordt de bestemming 'Groen-Landschappelijk' opgenomen voor een breedte van 5 meter. Ook hier wordt een aarden wal van 2 meter hoog met afschermende streekeigen beplanting gerealiseerd. Daarmee wordt voor het overgrote deel van de plangrens - voor zover niet grenzend aan andere verblijfsrecreatieterreinen - voorzien in een landschappelijke inpassing conform het gemeentelijk beleid. Dat geldt ook langs de Hogeweg, de enige rand waar het terrein grenst aan het openbaar gebied. Langs de overige randen wordt de landschappelijke inpassing ingevuld door het collectieve duinlandschap binnen het plangebied, waarbij er geen verschil is tussen de randzone en het overige deel van het park; er is sprake van een doorlopende landschappelijke inrichting.
Figuur 3.1 bestemming randen plangebied (Groen - Landschappelijk en Groen)
Daarnaast wordt door het nemen van diverse duurzaamheidsmaatregelen ingespeeld op de energietransitie. Alle verblijfsrecreatieve eenheden worden na de herinrichting bedrijfsmatig geëxploiteerd. Gecombineerd met een hotelservice zorgt de wijze van exploitatie voor een onderscheidend concept. De economische haalbaarheid is nader omschreven in paragraaf 6.1.
De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Agenda Toerisme.
3.3.3 Nota Kamperen 2013
Op 30 juni 2011 heeft de raad de (gewijzigde) Nota Kamperen vastgesteld. Het lange termijn doel van de Nota luidt: 'Schouwen-Duiveland heeft in 2018 kwalitatief hoogwaardige, innoverende en gezonde kampeerbedrijven, waar gasten zoveel mogelijk jaarrond veilig en vraaggericht in een gedifferentieerd kwaliteitsproduct kunnen recreëren'.
Om deze doelstelling in de praktijk gestalte te geven, wordt exploitanten van kampeerterreinen meer ruimte geboden om hun terrein naar eigen inzicht in te richten. In dit kader is exploitanten de mogelijkheid geboden om initiatieven in te dienen om één of meer wijzigingen door te voeren op hun terrein. De uitgangspunten uit deze nota zijn overgenomen in de Nota Kamperen 2013.
Voor kampeerhuisjes zijn specifieke uitgangspunten opgenomen. Daarnaast zijn o.a. uitgangspunten opgenomen specifiek voor landschappelijke inpassing, centrale bedrijfsmatige exploitatie en de wijziging van een bestemming in kampeerhuisjes.
Toetsing en conclusie
De uitgangspunten zijn overeenkomstig de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingsplan 'Kop van Schouwen' voor het mogelijk maken van kampeerhuisjes. Uit paragraaf 2.1 blijkt dat voldaan wordt aan deze voorwaarden en daarmee aan de uitgangspunten uit de Nota Kamperen.
3.3.4 Kengetallen parkeren en verkeer
In de raadsvergadering van de gemeente Schouwen-Duiveland is op 4 juni 2020 de memo 'kengetallen parkeren en verkeer Agenda Toerisme' vastgesteld door de gemeenteraad en daarmee onderdeel gemaakt van het parkeerbeleid van de gemeente. De kengetallen voor parkeren en verkeer uit de Agenda Toerisme komen daarmee te vervallen.
De verdeling van recreatieve subeenheden is uitgebreider dan op basis van de CROW. Voor kampeerhuisjes zijn specifieke kengetallen opgenomen.
Voor recreatieverblijven zoals kampeerhuisjes wordt een parkeernorm van 1 parkeerplaats per 3 bedden gehanteerd. De verkeersgeneratie wordt gekoppeld aan het aantal parkeerplaatsen en betreft 2,2 per parkeerplaats.
Toetsing en conclusie
Met de realisatie van 100 kampeerhuisjes met max. 4 bedden per huisje zijn 134 parkeerplaatsen noodzakelijk. Per kampeerhuisje worden 2 parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze worden centraal bij de entree gesitueerd en deels op parkeerstroken langs de ontsluitingslus op het terrein. De toekomstige verkeersgeneratie betreft een afname van de huidige verkeersgeneratie, zie paragraaf 4.1.
Daarmee past de ontwikkeling binnen de uitgangspunten van de in juni 2020 vastgestelde memo kengetallen parkeren en verkeer.
Hoofdstuk 4 Toetsing Omgevingsaspecten
4.1 Toetsing Aan Omgevingsaspecten
Aanvullend op de wijzigingsvoorwaarden, als genoemd in paragraaf 2.1, moet worden getoetst aan een aantal wettelijk verplichte omgevingsaspecten om een goede ruimtelijke ordening te waarborgen. Deze toetsing ziet, in overeenstemming met de wijzigingsvoorwaarden, uitsluitend op het mogelijk maken van 100 kampeerhuisjes in plaats van stacaravanplaatsen en niet op de gehele herstructurering van het westelijk deel. De toetsing van de relevante omgevingsaspecten is opgenomen in tabel 3.1.
Voor de gehele herstructurering van vakantiepark Duinrand tot De Schouwse Valleien zijn in het kader van de mer-beoordeling onderzoeken uitgevoerd. Deze onderzoeken zijn toegevoegd aan de mer-beroodeling. De mer-beoordeling is als bijlage 5 toegevoegd aan dit wijzigingsplan. Na vaststelling van de mer-beoordeling is een aantal van de bij de mer-beoordeling opgenomen onderzoeken aangepast en is het explosievenonderzoek afgerond. De geactualiseerde/ nieuwe onderzoeken leiden echter niet tot gewijzigde conclusies. Deze geactualiseerde onderzoeken zijn voor de volledigheid opgenomen in bijlage 6 van dit wijzigingsplan. De onderzoeksresultaten en conclusies die van toepassing zijn op het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid voor het westelijk deel van De Schouwse Valleien zijn hieronder opgenomen.
| Toetsingskader De realisatie van de 100 kampeerhuisjes op West wordt hierna getoetst aan de omgevingsaspecten. De overige ontwikkelingen die rechtstreeks zijn toegestaan binnen West worden binnen deze toetsing niet meegenomen, uitgezonderd de onderdelen die van invloed zijn op de totale ontwikkeling van West, zoals het totaal bebouwd oppervlak en de totale verkeersgeneratie. |
Tabel 3.1 Toetsing omgevingsaspecten
| criterium | toetsing | |
| a | Bodem | Het feitelijke gebruik als verblijfrecreatieterrein verandert niet. Middels dit wijzigingsplan vindt enkel een omzetting plaats van stacaravanplaatsen in standplaatsen voor permanente kampeerhuisjes. Voorafgaand aan de herinrichting dient de kwaliteit van de bodem te worden vastgesteld en dient de aanwezigheid van asbest uitgesloten te worden. Nader bodemonderzoek is dan ook noodzakelijk voor de aanvraag omgevingsvergunning. Dit onderzoek dient uitgevoerd te worden na uitvoer van het onderzoek naar niet gesprongen explosieven, zie het volgende aspect. |
| b | Niet gesprongen explosieven | Op basis van het Bodemvenster ligt de beoogde ontwikkeling in een gebied waar niet-gesprongen explosieven kunnen voorkomen. De gemeente Schouwen-Duiveland beschikt over een inventarisatie van niet-gesprongen explosieven, op basis van historisch onderzoek, ooggetuigenverklaringen en eerdere vondsten. Op grond van deze informatie is een onderzoek naar niet-gesprongen explosieven noodzakelijk. Met de functiewijziging naar 100 kampeerhuisjes vinden geen bodemingrepen plaats. Voor de herinrichting van het terrein vinden wel bodemingrepen plaats. Bovendien is een veilig recreatiemilieu ter plaatse van de kampeerhuisjes gewenst. Gelet op de bekende informatie is aanvullend onderzoek dan ook gewenst. Het door een deskundigenbureau uitgevoerde bureauonderzoek naar de aanwezigheid van explosieven is inmiddels afgerond (27 augustus 2020). Hieruit is gebleken dat het terrein vrij kan worden gegeven met betrekking tot conventionele explosieven. |
| c | Externe veiligheid | In de huidige en in de toekomstige situatie is sprake van een vakantiepark. Het aantal eenheden op het westelijke deel van De Schouwse Valleien zal in de toekomstige situatie flink afnemen (tot 169). Binnen het plangebied ligt een propaantank met een risicocontour van 12 m. Met de realisatie van kampeerhuisjes komt deze propaantank te vervallen. Op ruimere afstand zijn ook propaantanks aanwezig op andere vakantieparken. De risicocontouren van deze propaantanks reiken niet tot het plangebied. Uit de professionele risicokaart blijkt verder dat er in de nabije omgeving van het plangebied geen andere risicovolle inrichtingen aanwezig zijn, zie figuur 4.1. Daarnaast vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen dat van invloed is op de risicosituatie in het plangebied. De N57 maakt onderdeel uit van het basisnet en heeft een groepsrisicocontour van 73 m, maar ligt op ruim 650 m van het plangebied. Het aspect externe veiligheid staat daarom de uitvoering van het plan niet in de weg. |
| d | Ecologie | Het planvoornemen betreft de wijziging van 404 stacaravanplaatsen naar 100 kampeerhuisjes op een bestaand vakantiepark. De verandering van gebruik betreft een vermindering van eenheden en verhard oppervlak. Vanwege de ligging van het plangebied naast Natura 2000-gebied, zijn de effecten op dit Natura 2000-gebied niet uit te sluiten. Voor de totale transformatie van vakantiepark Duinrand is een natuurtoets uitgevoerd, zie bijlage 6 van de aanmeldnotitie vormvrije m.e.r-beoordeling. Hieruit blijkt dat met de transformatie zowel tijdens de aanlegfase als in de gebruiksfase, significant negatieve effecten kunnen worden uitgesloten. In de gebruiksfase worden geen verbodsbepalingen overtreden. Door de ruimere opzet van het nieuwe park kan bij een natuurvriendelijke inrichting en beheer de ecologische kwaliteit van het gebied zelfs worden verbeterd ten opzichte van de referentiesituatie. Tevens blijkt uit de natuurtoets dat de Wet natuurbescherming tijdens de aanlegfase de ontwikkeling niet in de weg staat. In de natuurtoets is tevens onderzoek opgenomen naar de aanwezigheid van beschermde soorten. In de zomer en het najaar van 2020 is onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde diersoorten. Dat onderzoek wordt in het voorjaar van 2021 voortgezet. Uit het onderzoek blijkt, dat met het nemen van de juiste maatregelen tijdens de aanlegfase van het nieuwe terrein, de ontwikkeling geen belemmering vormt voor beschermde soorten. Voor zover verblijf- of rustplaatsen worden vernietigd, zal een ontheffing van de Wet natuurbescherming worden aangevraagd. Verwacht wordt dat deze ontheffingen verleend zullen worden. Er is geen grond voor het oordeel dat de Wet Natuurbescherming aan de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan in de weg staat. Daarbij speelt mee dat er in de toekomstige situatie juist meer ruimte is voor natuurontwikkeling omdat het totale aantal recreatieverblijven op het terrein (flink) afneemt ten opzichte van de huidige situatie. Tijdens de aanleg is het wel noodzakelijk rekening te houden met de volgende maatregelen: - bomen met verblijfplaatsen voor vleermuizen blijven zo veel mogelijk behouden of worden verplant en zijn opgenomen in het de beoogde groenstructuur. Daarnaast worden vleermuiskasten aangebracht en wordt vleermuisvriendelijke verlichting toegepast. - Voor vleermuizen en broedvogels wordt gewerkt buiten respectievelijk de paarperiode en het broedseizoen. - Het terrein wordt afgeschermd met schermen om inloop van de rugstreeppad vanuit het duingebied te voorkomen. Voor zowel de aanlegfase als de nieuwe gebruiksfase is voor de stikstofdepositie een verschilberekening gemaakt ten opzichte van de referentiesituatie, zie bijlage AERIUS bij natuurtoets. De opgenomen AERIUS-berekeningen zijn inmiddels geactualiseerd met de meest actuele versie van de calculator (AERIUS 2020, 15 oktober 2020.) Tijdens de aanlegfase vervallen de emissies van de gebruiksfase en is op alle relevante habitats sprake van een afname van de stikstofdepositie. In de gebruiksfase is eveneens overal sprake van een blijvende afname van de depositie. Omdat voor het aspect van de stikstofdepositie gebruik wordt gemaakt van interne saldering, is voor dat aspect op basis van de Beleidsregels intern en extern salderen van de provincie Zeeland desondanks vergunning op basis van de Wet natuurbescherming aangevraagd. De lopende aanvraag voor een Wnb-vergunning is op 30 oktober 2020 gewijzigd ingediend. Gedeputeerde Staten hebben op 19 november 2020 het ontwerpbesluit genomen en is voornemens de vergunning te verlenen. De ontwerp Wnb-vergunning wordt vanaf 25 november 2020 gedurende 6 weken ter inzage gelegd. |
| e | Archeologie en cultuurhistorie | Op de uitsnede van de cultuurhistorische waardenkaart, zie figuur 3.2, is te zien dat er in de nabije omgeving een aantal historische objecten (boerderijen) zijn gelegen en dat het plangebied is gelegen in de zone van de Lintbebouwing Burgh-Haamstede. Het beleid van de provincie Zeeland is erop gericht dat deze karakteristieke bebouwing en het karakteristiek bebouwingslint behouden blijven, omdat ze een belangrijk onderdeel vormen van de Zeeuwse geschiedenis en daarmee de identiteit van Zeeland. De beoogde wijziging vormt geen belemmering voor cultuurhistorische waarden, omdat de wijziging op het vakantiepark zelf plaatsvindt en geen invloed heeft op de nabij gelegen cultuurhistorische objecten. Voor het plangebied blijft de geldende dubbelbestemming voor archeologie van kracht. Indien ten tijde van de werkzaamheden bodemingrepen plaatsvinden groter dan 2.500 m2 en dieper dan 50 cm, is archeologisch onderzoek noodzakelijk. Vanwege de herstructurering van het terrein worden deze maatvoeringen overschreden. Het onderzoek kan worden uitgevoerd als het terrein leeg is (vrij van bebouwing en caravans). |
| f | Water | Om na te gaan of het voorliggend plan in strijd is met duurzaam waterbeheer en voldoet aan de waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen, is gebruik gemaakt van het aanmeldformulier Watertoets van het waterschap. Daarin is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de criteria uit de Zeeuwse Handreiking Watertoets. Het aanmeldformulier is opgenomen in bijlage 2. Uit toetsing aan de criteria blijkt dat het aspect water geen belemmering vormt voor de beoogde functiewijziging. Ten opzichte van de huidige situatie betekenen de nieuwe kampeerhuisjes een verbetering voor de waterhuishouding. Door het verminderen van het totaal aantal standplaatsen zal het totaal aan verhardingen ook afnemen. Ten aanzien van de totale transformatie wordt het terrein als een duinlandschap ingericht, zie bijlage 4. Het hemelwater kan op de lagere delen worden afgewaterd. Deze ontwikkeling maakt geen onderdeel uit van dit wijzigingsplan, maar zorgt in de toekomst voor een verbetering van de waterhuishouding ter plaatse. Omdat de wijze van waterberging op dit moment nog niet vaststaat wordt dit middels een voorwaardelijke verplichting in de regels geborgd. |
| g | Milieu - omliggende functies | In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen agrarische of andere bedrijven gelegen. Onderlinge toetsing tussen recreatieve verblijven is niet noodzakelijk. Zodoende is geen sprake van een belemmering vanuit de omgeving. Omgekeerd heeft de recreatieve functie geen negatieve invloed op de ontwikkelingsmogelijkheden van woningen in de omgeving. Overigens maakt het voor de ontwikkelingsmogelijkheden van woningen in de omgeving niet uit of sprake is van een stacaravans of van kampeerhuisjes. In beide situaties dient onder dezelfde voorwaarden rekening te worden gehouden met een woning van derden in de omgeving. Van belang is wel dat het aantal permanente standplaatsen afneemt als gevolg van de realisatie van de kampeerhuisjes. Als gevolg daarvan neemt invloed op de omgeving af. Een recreatieterrein valt volgens de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering' binnen milieucategorie 3.1. Het plangebied is gelegen in een gebied dat bestaat uit recreatieterreinen en woningen en valt zodoende aan te merken als 'rustige woonwijk'. De indicatieve richtafstand tussen de beoogde ontwikkeling en de woningen bedraagt 30 meter. Het aspect geluid is hierbij maatgevend. De afstand tussen de gevel van een woning en de recreatieve bestemming is minder dan 30 meter. Binnen de zone van 30 meter van gevels van woningen worden minder verblijfseenheden gerealiseerd dan in de huidige situatie aanwezig zijn. Bovendien worden met dit wijzigingsplan in totaal ook minder verblijfseenheden mogelijk gemaakt. De kampeerhuisjes komen ook op een ruimere afstand van de grens van de recreatieve bestemming te staan dan in de huidige situatie het geval is. Het meest nabij gelegen kampeerhuisje ligt op circa 20m van de gevel van een woning, terwijl dit in de huidige situatie circa 10m bedraagt. Binnen deze 20m is een een strook van minimaal 5 meter landschappelijke inrichting opgenomen, bestaande uit een aarden wal van 2 meter hoog. Deze wal heeft een afschermende functie en zorgt voor een verbetering van de akoestische situatie. Hoewel niet wordt voldaan aan de richtafstanden is toch sprake van een goede ruimtelijke ordening. Met het vergroten van de afstand en de realisatie van een afschermende aarden wal treedt een verbetering op ten opzichte van de bestaande akoestische situatie. Middels akoestisch onderzoek is tevens aangetoond dat de afname van het aantal verkeersbewegingen op de locatie zorgt voor een verbetering van de akoestische situatie op omliggende geluidgevoelige functies. Het omzetten van de verblijfsplaatsen op het vakantiepark heeft een positief effect op de omgeving. |
| h | Verkeer en parkeren | Het verkeersaspect staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg, omdat er qua verkeersstroom weinig zal veranderen. Omdat de aanwezige recreatieverblijven komen te vervallen en de beoogde kampeerhuisjes en recreatiewoningen verspreid liggen over de locatie, wordt in deze toetsing gerekend met de totale verkeersgeneratie en parkeerbehoefte van alle verblijfseenheden. Op basis van de memo kengetallen parkeren en verkeer bedraagt de parkeerbehoefte 1 per 3 slaapplaatsen. Het aantal verkeersbewegingen bedraagt 2,2 mvt/etmaal per parkeerplaats. Wat betreft parkeren kan geconcludeerd worden dat het terrein voldoende omvang heeft voor de opvang van de eigen parkeerbehoefte van 134 plaatsen voor 100 kampeerhuisjes(conform 1 parkeerplaats per 3 slaapplaatsen, kampeerhuisje van maximaal 4 personen). De totale verkeersgeneratie van het huidige gebruik (november 2019) van het plangebied bedraagt 1.087 mvt/etmaal. Dit is op basis van (274 permanente standplaatsen x 4 slaapplaatsen) + (48 recreatiewoningen x 8 slaapplaatsen) / 3 = 494 parkeerplaatsen. 494 * 2,2 per parkeerplaats = 1.087 mvt/etmaal. De totale maximale verkeersgeneratie voor West in de toekomstige situatie bedraagt 700 mvt/etmaal. Dit is op basis van 134 parkeerplaatsen voor kampeerhuisjes + 184 (69 recreatiewoningen voor 8p. / 3) = 318 parkeerplaatsen. 318 * 2,2 per parkeerplaats = 700 mvt/etmaal. Dit betekent een afname van 387 mvt/etmaal ten opzichte van het totale huidige gebruik. Uit de mer-beoodeling blijkt bovendien dat de nieuwe verkeer- en parkeersituatie geen nadelige gevolgen heeft ten opzichte van huidige situatie. Dit betekent dat het aspect verkeer en parkeren de beoogde functiewijziging niet zal belemmeren. |
| i | Luchtkwaliteit | Aangezien sprake is van een afname van het aantal eenheden en het aantal verkeersbewegingen is de ontwikkeling aan te merken als 'Niet in betekende mate' en zal een afname plaatsvinden van concentraties luchtverontreinigende stoffen. De luchtkwaliteit ter plaatse van de dichtstbijzijnde weg die is opgenomen in de NSL-monitoringstool (N57; Kraaiensteinweg/ Cauersweg) voldoet ruim aan de wettelijke grenswaarden omtrent de aanwezige concentraties luchtverontreinigende stoffen. De concentraties bedragen 14.2 µg/m³ voor NO2, 16.9 µg/m³ voor PM10 en 9.2 µg/m³ voor PM2,5. Het maximaal aantal overschrijdingsdagen van het 24-uurs gemiddelde voor fijnstof bedraagt 6.0 dagen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Uit de mer-beoodeling blijkt bovendien dat de het aspect luchtkwaliteit geen nadelige gevolgen heeft ten opzichte van huidige situatie. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde bestemmingswijziging. |
| j | Geluid, wegverkeerslawaai en inrichtingslawaai | Het bestaande vakantiepark blijft gehandhaafd en zal gebruikt worden voor kampeerhuisjes. Het aantal geluidgevoelige functies neemt af en er is geen sprake van herbouw van gevoelige functies dichter naar de weg toe. Er zijn geen kampeerhuisjes gelegen binnen of op de 48 dB(A) geluidzone van de Hogeweg. De geluidsisolatiewaarde van de gevels van de kampeerhuisjes (0,6 EPC) is bovendien hoger dan van de stacaravans. Direct rond het vakantiepark is een aantal geluidgevoelige functies gelegen. De afname van het aantal verkeersbewegingen op de omliggende wegen heeft een positief effect op nabij gelegen (recreatie)woningen. Ook het aantal verkeersbewegingen op het park zelf neemt af. Het toepassen van eenrichtingsverkeer op het park draagt bij aan een verbetering van de akoestische situatie. Uit de mer-beoodeling blijkt bovendien dat de nieuwe akoestische situatie geen nadelige gevolgen heeft ten opzichte van huidige situatie. Geconcludeerd kan worden dat de beoogde functiewijziging niet zal leiden tot een onaanvaardbaar akoestisch klimaat ter plaatse van het plangebied en zal leiden tot een verbetering van het akoestisch klimaat op omliggende (recreatie)woningen. |
| k | M.e.r. | De ontwikkeling is op basis van aard en omvang niet (rechtstreeks) mer-plichting. Ook is geen passende beoordeling nodig in het kader van de Wet natuurbescherming. De functiewijziging naar kampeerhuisjes betreft een wijziging van een vakantiedorp (Lijst D10.C) waarvoor dit wijzigingsplan wordt opgesteld. Gezien de drempelwaarde niet wordt overschreden kan worden volstaan met een vormvrije mer-beoordeling. Een aanmeldnotitie voor de totale ontwikkeling van de Schouwse Valleien is opgesteld, zie bijlage 5. Aangetoond wordt dat de ontwikkeling geen significant negatieve effecten op de omgeving heeft. |
| l | Duurzaamheid/ kringloop en energie | Mede met het oog op de gewenste kwaliteitsslag wordt in de nieuwe situatie duurzaam gebouwd. De te nemen duurzame maatregelen zijn een speerpunt van de ontwikkeling en zijn onder meer: - de gebouwen worden gasloos verwarmd en voorzien van 'slimme' thermostaten; - een lage EPC van kampeerhuizen; - onderzoek naar inkopen van duurzame stroom; - het waar mogelijk toepassen van recreatieverblijven met sedumdaken voor optimalisatie bouwfysica en buffer voor op te vangen regenwater; - een optimale situering kampeerhuisjes en waar mogelijk voorzien van zonwering en overstekken op zuidgevels; - natuurontwikkeling op de parken zelf. Duurzaamheid wordt ook nagestreefd in het materialenpaspoort van de bebouwing en de wijze van bouwen (ten minste deels prefab, teneinde zware bouwactiviteiten op de parken zelf te voorkomen). Het uitgangspunt voor de civiele invulling van het vakantiepark, zoals wegen, verlichting etc., is ook duurzaam. Verlichting gebeurt door duurzame LED armaturen in relatie met een lichtplan, bewust verlichten, aanwezigheid detectie etc. Ook zal de mogelijkheid worden geboden om elektrische voertuigen op te laden op de centrale parkeervoorzieningen bij de parken. |
Figuur 4.1 Fragment Risicokaart (bron: risicokaart)
Figuur 4.2 Fragment cultuurhistorische waardenkaart (bron: Provincie Zeeland)
4.2 Conclusie
Op basis van voorgaande toetsing blijkt dat de wijziging van stacaravanplaatsen naar kampeerhuisjes geen negatieve gevolgen heeft op de omgevingsaspecten en dat voldaan wordt aan de voorwaarden van een goede ruimtelijke ordening.
Hoofdstuk 5 Beschrijving Juridische Regeling
Algemeen
Met dit wijzigingsplan worden de maatvoeringen binnen de bestemming 'Recreatie - Kampeerterrein' aangepast. Het aantal van 404 eenheden binnen de maatvoeringsaanduiding 'maximum aantal permanente standplaatsen' wordt gewijzigd in 100. De aanduiding 'maximum aantal kampeereenheden' wordt opgenomen met eveneens een maximum van 100. De overige aanduidingen binnen de bestemming 'Recreatie - Kampeerterrein' blijven van toepassing. Op een deel van het plangebied wordt de bestemming 'Recreatie - Kampeerterrein' gewijzigd in 'Groen - Landschappelijk'.
De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 6' blijft gelden voor het gehele perceel.
Verbeelding
In het voorliggende plan is aangesloten op de systematiek van het bestemmingsplan 'Kop van Schouwen'. Daarnaast voldoet de verbeelding die onderdeel uit maakt van dit wijzigingsplan aan de SVBP2012, de geldende wettelijke standaard.
Op de verbeelding zijn de wijzigingen opgenomen. De ongewijzigde bestemmingen en aanduidingen uit het basisplan zijn ten behoeve van de inzichtelijkheid en raadpleegbaarheid integraal overgenomen uit het moederplan. De verbeelding geeft zodoende een volledig beeld van de na vaststelling van dit wijzigingsplan ontstane situatie.
Regels
De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Kop van Schouwen' zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'realiseren kampeerhuizen camping Duinrand Hogeweg 96a Burgh-Haamstede'. Naast het bestemmingsplan 'Kop van Schouwen' zijn de herzieningen eveneens van toepassing:
- 1e herziening Kop van Schouwen, vastgesteld op 22 mei 2019;
- parapluplan parkeernormen Schouwen-Duiveland, vastgesteld op 27 september 2018.
Op de verbeelding zijn de wijzigingen opgenomen. De ongewijzigde bestemmingen en aanduidingen zijn ten behoeve van de inzichtelijkheid en raadpleegbaarheid integraal overgenomen uit het moederplan. De verbeelding geeft zodoende een volledig beeld van de na vaststelling van dit wijzigingsplan ontstane situatie.
Met artikel 2 van dit wijzigingsplan wordt het wijzigingsplan toegevoegd aan het bestemmingsplan 'Kop van Schouwen'. Daarnaast wordt een bepaling toegevoegd voor de maximum oppervlakte voor kampeerhuisjes en bijgebouwen.
Tevens worden de landschappelijke inpassing, als onderdeel van de landschappelijke inrichting, en het realiseren van vleermuisvriendelijke verlichting als voorwaardelijke verplichting geborgd in de regels.
Aanvullend worden algemene regels toegevoegd die wettelijk verplicht zijn volgens SVBP2012. Het gaat om de anti-dubbeltelregel en het overgangsrecht. Beide regels worden nader toegelicht in artikel 6 respectievelijk artikel 7.
Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid
6.1 Economische Uitvoerbaarheid
Op grond van artikel 6.12 van de Wro is het verplicht voor gronden waarvoor een wijzigingsplan wordt opgesteld een exploitatieplan vast te stellen. In artikel 6.12 lid 2 Wro is bepaald dat geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is. Eveneens hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld als:
- Er geen sprake is van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, lid 1 van de Wro;
- Het totaal der exploitatiebijdragen dat met toepassing van artikel 6.19 van de Wro kan worden verhaald, minder bedraagt dan € 10.000,-;
- Er geen verhaalbare kosten zijn als bedoeld in artikel 6.2.4, onderdelen b tot en met f, van het Bro;
- De verhaalbare kosten, bedoeld in artikel 6.2.4, onderdelen b tot en met f, van het Bro, uitsluitend de aansluiting van een bouwperceel op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen betreffen.
Het onderhavige wijzigingsplan maakt de transformatie van het westelijke deel van vakantiepark De Schouwse Valleien mogelijk naar permanente kampeerhuisjes. Deze ontwikkeling betreft een particulier initiatief. De kosten die verbonden zijn aan de uitvoering van het plan komen dan ook voor rekening van de initiatiefnemer.
De plaatsing van kampeerhuisjes en herinrichting van de locatie betreft een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, lid 1 van de Wro. Tussen de initiatiefnemer en de gemeente Schouwen-Duiveland is een anterieure overeenkomst afgesloten waarin de verhaalbare kosten, zoals procedurekosten, zijn geborgd.
Geconcludeerd kan worden dat het wijzigingsplan economisch uitvoerbaar is.
6.2 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid
Vooroverleg ex. art. 3.1.1 Bro
In het kader van artikel 3.1.1 Bro zal overleg gevoerd worden over het wijzigingsplan met de gebruikelijke overlegpartners in het kader van de ruimtelijke ordening. Zodra de resultaten van dit overleg bekend zijn, worden deze op deze plaats vermeld.
Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. In deze periode heeft eenieder zienswijzen tegen het wijzigingsplan naar voren kunnen brengen. Er zijn 105 zienswijzen op het ontwerpwijzigingsplan ontvangen. Deze zienswijzen zijn, mits ontvankelijk, na een complete beoordeling, samengevat en beantwoord. De antwoordnotitie is als bijlage 7 bij deze toelichting opgenomen. De zienswijzen hebben geleidt tot een aantal wijzigingen. Daarnaast is de toelichting op een aantal punten verduidelijkt.
Bijlage 1 Landschappelijke Inpassing
Bijlage 1 Landschappelijke inpassing
Bijlage 2 Lichtplan
Bijlage 1 Ladderonderbouwing
Bijlage 2 Watertoets
Bijlage 3 Lichtplan
Bijlage 4 Inrichtingsplan
Bijlage 5 Aanmeldnotitie Vormvrije M.e.r-beoordeling
Bijlage 5 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r-beoordeling
Bijlage 6 Geactualiseerde Onderzoeken
Bijlage 6 Geactualiseerde onderzoeken