In deze regels wordt verstaan onder:

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1680.BUIEEXTREC-VS01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

het bestemmingsplan "Buitengebied - Eexterkoele en Hondsrug" van de gemeente Aa en Hunze

een bedrijf dat in (een gedeelte van ) een woning wordt uitgeoefend en dat gericht is op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten, door de gebruiker van de woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, uitgezonderd prostitutie, dat in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend door gebruiker, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

ten aanzien van de legaal aanwezige en vergunde bouwwerken en de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, en het overige gebruik:

• bestaand ten tijde van het inwerkingtreden van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

een zelfstandig(e) dan wel samenwonend persoon of groep van personen die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen zoals een keuken, sanitaire voorzieningen en de entree;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden dan wel met ten hoogste één wand;

voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:

1. 1. de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. 2. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld;
3. 3. indien in, op of over het water wordt gebouwd: het Normaal Amsterdams Peil (of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil);

de bewoning van een recreatiewoning als hoofdverblijf, en/of zijnde niet recreatieve bewoning;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

de bewoning die plaatsvindt in het kader van het weekend en/of verblijfsrecreatie;

een gebouw, geen woonkeet en geen caravan zijnde, bestemd om uitsluitend door een persoon, een gezin of een daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat/die zijn hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar te worden bewoond (recreatieve bewoning);

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die door de ligging, de situatie ter plaatse en/of de feitelijke indeling van het gebouw als voorgevel moet worden aangemerkt;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een ander bouwwerk, een bijbehorend bouwwerk of een overkapping, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. Bouwonderdelen zoals goten, dakoverstekken en in dakoverstekken geïntegreerde goten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen met een minimale oversteek van 75 cm worden in de oppervlakte meeberekend;

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot enig punt van een ander gebouw;

bij bouwen op de erf- of perceelgrens wordt een bouwwerk gemeten aan de kant waar het aansluitend afgewerkt terrein het hoogste is.

De voor 'Groen - Afschermende beplanting' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. afschermende erfbeplanting;
2. b. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke waarden van de afschermende erfbeplanting;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. paden;
5. e. tuinen en erven;
6. f. waterlopen;

met de daarbijbehorende:

7. g. andere bouwwerken.

Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden als camping zonder de aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing conform het als Bijlage 1 van de regels opgenomen landschappelijk Inpassingsplan.

De voor 'Recreatie - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. standplaatsen voor mobiele en vaste kampeermiddelen;
2. b. gebouwen en overkappingen ten behoeve van onderhoud, beheer en sanitaire voorzieningen;
3. c. bergingen bij vaste kampeermiddelen;
4. d. het behoud van de natuurlijke waarden van de gronden;
5. e. het behoud en de ontwikkeling van de landschappelijke waarden van de gronden, waaronder de terreinafschermende beplanting;

met daaraan ondergeschikt:

6. f. kleinschalige duurzame energiewinning;

met de daarbijbehorende:

7. g. bedrijfsgebouwen en overkappingen;
8. h. tuinen, erven en terreinen;
9. i. parkeervoorzieningen;
10. j. beplanting en bebossing;
11. k. wegen en paden;
12. l. water;
13. m. andere bouwwerken;

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van kampeermiddelen en bouwwerken, voor permanente bewoning;
2. b. het gebruik van bouwwerken voor ondergeschikte horeca;
3. c. het verwijderen van terrein afschermende beplanting, anders dan in de vorm van normaal onderhoud;
4. d. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden als camping zonder de aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing conform het als Bijlage 1 van de regels opgenomen landschappelijk Inpassingsplan. In afwijking hiervan mogen gronden en bouwwerken worden gebruikt onder de voorwaarde dat binnen een jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan uitvoering wordt gegeven aan de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen conform het landschappelijk Inpassingsplan

De voor 'Recreatie - 4' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. recreatiewoningen, inclusief de aangebouwde bijbehorende bouwwerken, al dan niet in gebruik voor permanente bewoning, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - permanente bewoning toegestaan';
2. b. vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij recreatiewoningen;
3. c. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van het landschappelijk waardevolle karakter van het recreatieterrein;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. kleinschalige duurzame energiewinning;

met de daarbijbehorende:

5. e. tuinen, erven en terreinen;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. beplanting en bebossing;
8. h. wegen en paden;
9. i. sloten en naar de aard daarmee gelijk te stellen waterlopen;
10. j. andere bouwwerken.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gedeelten van een recreatiewoning en/of een bijbehorend bouwwerk voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit;
2. b. het verwijderen van terrein afschermende beplanting, anders dan in de vorm van normaal onderhoud;
3. c. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
4. d. het verharden van de onbebouwde gronden over een oppervlakte van meer dan 20% van de oppervlakte van het bouwperceel verminderd met de oppervlakte van gebouwen en overkappingen op het bouwperceel;

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 5.3 onder a in die zin dat terrein afschermende beplanting wordt verwijderd, mits:

1. a. de verwijdering incidenteel plaatsheeft en geen onevenredige afbreuk doet aan de afschermende werking van de beplanting van het recreatiewoningenterrein ten opzichte van het omringende landschap;
2. b. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor het behoud en de bescherming van de te verwachten archeologische waarden.

Indien er sprake is van de activiteit bouwen waarbij de bodem wordt geroerd over een oppervlakte kleiner dan de in lid 6.3.1 genoemde uitzondering en er tevens sprake is van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden waarbij de bodem wordt geroerd over een oppervlakte kleiner dan de in lid 6.4 sub c genoemde uitzondering, maar waarbij de bodem voor de activiteiten gezamenlijk wordt geroerd over een oppervlakte groter dan de genoemde uitzondering, dan geldt alsnog dat alvorens een omgevingsvergunning wordt verleend, door de aanvrager een rapport dient te worden overgelegd, zoals genoemd in lid 6.3.1 en 6.4 sub d.

1. a. Voor de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden is ongeacht het bepaalde in de regels bij de andere op de gronden van toepassing zijnde bestemmingen een omgevingsvergunning vereist:
   1. 1. het uitvoeren van grondbewerkingen, behalve:
      • indien deze werkzaamheden in het kader van onderzoek naar mogelijke (pre)historische vindplaatsen wordt uitgevoerd;
      • voor werkzaamheden waarbij de bodem niet dieper dan 30 cm wordt geroerd ter plaatse van een bestaande bouwvoor;
      • voor niet-bodemkerende werkzaamheden ten behoeve van het verbeteren van een verdichte bodemstructuur (woelen) tot ten hoogste 10 cm onder de bouwvoor;
      • het aanbrengen van drainage;
   2. 2. bodem verlagen of afgraven (ook voor het verwijderen van bestaande funderingen) van gronden waarvoor geen ontgrondingenvergunning is vereist;
   3. 3. het graven en/of baggeren van sloten, vaarten en andere watergangen;
   4. 4. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen, en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
   5. 5. het aanplanten dan wel verwijderen van bomen of een houtig gewas.
2. b. Het bepaalde in sub a is niet van toepassing op werken en werkzaamheden:
   1. 1. waarbij de bodem over een oppervlakte van minder dan 1000 m² wordt geroerd;
   2. 2. die het normale onderhoud betreffen;
   3. 3. die het normale agrarische gebruik betreffen;
   4. 4. die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.
3. c. De in sub a genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden van de gronden wat moet blijken uit een rapport dat de aanvrager bij de aanvraag om omgevingsvergunning als bedoeld in sub d moet overleggen, met dien verstande dat het overleggen van een rapport niet nodig is als naar oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie voldoende is vastgesteld.
4. d. Bij aanvraag voor een vergunning in terrein dat op de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart als provinciaal archeologisch belang is aangemerkt, voeren burgemeester en wethouders in een zo vroeg mogelijk stadium overleg met de provinciaal archeoloog.
5. e. De in sub a genoemde vergunning kan pas worden verleend nadat door de aanvrager een rapport is overgelegd waarin:
   1. 1. de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld; en
   2. 2. in voldoende mate is aangegeven op welke zijde de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.
6. f. Alvorens de omgevingsvergunning wordt verleend, moet het bevoegd gezag ten behoeve van de beoordeling van het rapport advies inwinnen bij een archeologisch deskundige die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
7. g. Indien uit het in sub d genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden worden verstoord, kunnen één of meerdere van de volgende voorschriften worden verbonden aan de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden:
   1. 1. een verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. een verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek;
   3. 3. een verplichting het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden te laten begeleiden door een archeologisch deskundige die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties en op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een prostitutiebedrijf';
2. b. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
3. c. het storten van puin en afvalstoffen;
4. d. de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen;
5. e. het gebruik van de gronden voor het plaatsen en/of aanbrengen van niet-perceelsgebonden handelsreclame en of reclame voor ideële doeleinden of overtuigingen;
6. f. het gebruik van gronden ten behoeve van zonne-akkers.

1. a. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gebouwen overeenkomstig artikel 5.2, zonder de aanleg en instandhouding van waterberging met een minimale inhoud van 658 m3 teneinde te komen tot een goed hemelwaterafvoersysteem;
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a mogen gebouwen overeenkomstig de bestemming worden gebruikt onder de voorwaarde dat uiterlijk binnen 1 jaar na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning voor het bouwen van de eerste recreatiewoning, uitvoering wordt gegeven aan de aanleg en instandhouding van de waterberging, zoals genoemd onder a.

Met een omgevingsvergunning kan gemotiveerd worden afgeweken van de bij recht in de regels gegeven afmetingen en percentages, met uitzondering van de oppervlakte- en inhoudsmaten, tot ten hoogste 10% van die afmetingen en percentages, mits:

• er geen sprake is van een onevenredige beperking en/of aantasting is van aangrenzende erven en percelen;
• er geen sprake is van onevenredige stedenbouwkundige afbreuk;
• er geen sprake is van onevenredige landschappelijke afbreuk.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de Richtlijn 79/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand gebruik.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Buitengebied - Eexterkoele en Hondsrug.

Aan de Annerweg 3 in Eext ligt camping De Hondsrug. De eigenaar van de camping heeft plannen om de camping uit te breiden. De uitbreiding is gepland op een perceel tussen camping De Hondsrug en het bungalowpark Eexterkoele. De uitbreiding is in strijd met het huidige bestemmingsplan. Daarnaast is de gemeente voornemens om op het bungalowpark Eexterkoele ook permanente bewoning toe te staan. Sinds 2003 geldt voor circa de helft van de recreatiewoningen dat naast recreatie ook permanent wonen is toegestaan. De gemeente wil dat dit nu ook voor de overige recreatiewoningen van De Eexterkoele gaat gelden. Aangezien dit nu ook strijdig is, wordt voor beide ontwikkelingen het voorliggende bestemmingsplan opgesteld.

De uitbreidingslocatie van de camping ligt tussen camping De Hondsrug en bungalowpark Eexterkoele.

Afbeelding 1.1 Plangebied uitbreiding camping en ligging bungalowpark Eexterkoele. Bron: Pdok

Het plangebied ligt in het bestemmingsplan ‘Buitengebied’. Dit bestemmingsplan is op 9 mei 2018 vastgesteld. Het perceel waarom de camping wil uitbreiden heeft in het geldende bestemmingsplan de bestemming ‘Agrarisch - Esdorpenlandschap'. In deze bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de agrarische bestemming gewijzigd kan worden naar een recreatieve bestemming. Eexterkoele heeft in het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Recreatie - 4'. In totaal zijn er 47 recreatiewoningen bestemd, waarvan er 22 ook permanent bewoond mogen worden. Voor het gehele plangebied geldt tevens de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6'.

Binnen de bestemming Agrarisch - Esdorpenlandschap is de gewenste uitbreiding van de camping niet toegestaan. Ook is het permanent bewonen van alle 47 bungalows op Eexterkoele nu ook niet toegestaan.

Dit bestemmingsplan bestaat uit 6 hoofdstukken. Na de inleiding in hoofdstuk 1, wordt in hoofdstuk 2 toegelicht hoe de huidige en toekomstige situatie er uit komt te zien. In hoofdstuk 3 wordt het algemeen geldende Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid samengevat. Alleen het beleid wat van toepassing is op het voorliggende initiatief wordt in dit hoofdstuk benoemd. Specifiek beleid (Rijk, provincie en gemeente) voor omgevingsaspecten zoals archeologie, cultuurhistorie en landschap wordt in hoofdstuk 4 besproken. De uit het beleid voortkomende motiveringen en/of onderzoeken worden ook in hoofdstuk 4 samengevat en voorzien van een conclusie. In hoofdstuk 5 wordt de regels juridisch toegelicht. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op zowel de maatschappelijke als economische uitvoerbaarheid.

Camping De Hondsrug ligt zoals de naam al aangeeft op de Hondsrug. De gewenste uitbreiding ligt echter aan de voet van de Hondsrug. De gronden in het plangebied zijn veelal arme zandgronden. Dit deel ligt daardoor lager dan de huidige camping. Rondom het plangebied en langs de randen van de camping en het bungalowpark zijn veel houtsingels aanwezig. Deze houtsingels dateren uit +/- 1850 en hebben een cultuurhistorische waarde gekregen. Kenmerkende houtsingels binnen dit gebied bestaan voornamelijk uit eiken en berken en worden dan ook 'eikenberkensingels' genoemd. Deze singels zijn typisch voor droge en voedselarme omstandigheden. De zomereik (dominerende soort) en de ruwe berk (begeleidende soort) vormen een gebalanceerde samenstelling. Bosplantsoen, ook wel struiklagen genoemd, bestaan voornamelijk uit wilde lijsterbes (dominerende soort), gewone vlier, meidoorn, vuilboom en braam.

Op dit moment wordt het perceel tussen de camping en het bungalowpark gebruikt voor agrarische doeleinden. Ook wordt een deel van het perceel gebruikt als dierenweide voor schapen en wordt er gedurende een deel van het seizoen een deel van het perceel gebruikt als maildoolhof.

Afbeelding 2.1 Huidige situatie plangebied

Camping de Hondsrug is voornemens om de camping gefaseerd uit te breiden richting bungalowpark de Eexterkoele. Het idee is dat de huidige jaarplekken in de loop van de tijd verplaatst worden naar het nieuwe deel van de camping waarvoor dit bestemmingsplan wordt opgesteld.

Tussen de uitbreiding van de camping en het bungalowpark komt een brede ruimte groene bufferzone. In deze groene zone mogen geen standplaatsen worden gerealiseerd. Alleen het plaatsen van erfafscheiding is toegestaan. De randen van de uitbreiding die buiten deze groene bufferzone vallen worden groen ingepland. Hiervoor wordt de bestaande groene afscheiding van de camping doorgetrokken. Om de groene inrichting vast te leggen is in de regels een verbindende voorwaarde opgenomen. Deze voorwaarde verplicht de eigenaar van de camping om de groene buffer en terreinscheiding ook daadwerkelijk aan te leggen. Doordat het in de regels verplicht gesteld wordt, is het ook handhaafbaar. Dit geeft de gemeente een juridisch instrument om te waarborgen dat de gemaakte afspraken ook daadwerkelijk worden uitgevoerd. Het landschappelijk inpassingsplan is als bijlage 1 bij de regels van dit bestemmingsplan toegevoegd.

Door het permanent toestaan van bewoning op Eexterkoele neemt de parkeerdruk niet toe. Parkeren is nu al goed geregeld. De huidige situatie gaat niet veranderen. Het aantal gebruikers neemt niet toe. Voor de uitbreiding van de camping geldt dat het parkeren op het terrein wordt opgelost. In de huidige situatie wordt er ook op het terrein nabij de recreatieplaatsen geparkeerd.

Voor de Eexterkoele geldt in de huidige situatie een verkeersgeneratie van 266,2 mvt/etmaal. In de nieuwe situatie mogen alle recreatiewoningen permanent bewoond worden. Voor de verkeersgeneratie worden alle recreatiewoningen beschouwd als 'koophuis-vrijstaand'. De verkeersgeneratie per 'koophuis-vrijstaand', op grond van de CROW – publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren. Van parkeerkencijfers naar parkeernormen' (december 2018) geldt per woning een parkeercijfer van 8,6 (koophuis vrijstaand, niet stedelijk gebied, buitengebied, maximaal). Dit betekent een totale verkeersgeneratie van 404,2 mvt/etmaal.

Met hoeveel plekken camping de Hondsrug gaat uitbreiden is op dit moment niet bekend. Als worstcasescenario wordt er vanuit gegaan dat er 75 campingplekken bij komen. Dit geeft een verkeersgeneratie per campingplek van 0,44 motorvoertuigen per etmaal, inclusief de bezoekers van de kampeerders. In totaal komt dit op een verkeersgeneratie van 33 mvt/etmaal.

De totale toename van verkeer bedraagt door de uitbreiding van de camping en voor het toestaan van permanente bewoning in Eexterkoele 171 verkeersbewegingen per etmaal. Gelet op de huidige verkeersintensiteit op de Hullen en de Annerweg zal de toename van het verkeer door de beoogde ontwikkelingen niet significant toenemen. De toename van het verkeer gaat op in het heersend verkeersbeeld.

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) naar de Tweede Kamer gestuurd. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI zijn 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving benoemd die in samenhang bekeken moeten worden. Die keuzes hangen samen met de toekomstbeelden van de fysieke leefomgeving, de maatschappelijke opgaven en economische kansen die daarbij behoren.

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de voorloper van de NOVI geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De Ladder komt min of meer in zijn huidige vorm terug in de Omgevingswet (Bkl). De ladderonderbouwing maakt deel uit van de in de NOVI geformuleerde prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio's'.

De Ladder is van toepassing op projecten die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen of en hoe de Ladder moet worden toegepast, zijn de volgende aspecten van belang:

1. 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
2. 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
3. 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
4. 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
5. 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

1. 1. Stedelijke ontwikkeling

Onder ‘stedelijke ontwikkeling’ wordt volgens het eerste lid artikel 1.1.1 Bro onder verstaan een ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Volgens de Raad van State is de ruimtelijke ontwikkeling van accommodaties voor recreatie (uitbreiding camping De Hondsrug) en het permanent bewonen van recreatiewoningen (Eexterkoele) aan te merken als een stedelijke ontwikkeling.

2. 2. Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Of er sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ zoals bedoeld in het tweede lid artikel 3.1.6 hangt af van de aard van de functiewijziging en het planologische beslag op de ruimte in vergelijking met het voorgaande plan.

De uitbreiding van de camping vindt plaats op grond met een agrarische bestemming. Het planologische ruimtebeslag neemt hierdoor toe. In het bestemmingsplan is en wordt voor de camping geen maximaal aantal verblijfseenheden vastgelegd. Ondanks dat de eigenaar van plan is om bestaande verblijfseenheden te verplaatsen naar de uitbreiding is daardoor wel sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Doordat recreatiewoningen straks ook gebruikt mogen worden voor de huisvesting van huishoudens is er sprake van een verruiming van de gebruiksmogelijkheden. Gelet op de aard en de omvang van de functiewijziging is er hierdoor sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

3. 3. Ruimtelijk verzorgingsgebied

De uitbreiding van de camping richt zich met name op bestaande recreanten die door de transformatie van de camping naar een ander deel van de camping verplaatst worden. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor dit deel van de camping (waarvoor het bestemmingsplan wordt aangepast) blijft hierdoor onveranderd. Daarbij geldt ook dat er sprake is van een uitbreiding van een bestaande camping.

Wat betreft de Eexterkoele geldt het dat het ruimtelijke verzorgingsgebied niet wijzigt. Een deel van de recreatiewoningen wordt nu ook al bewoond. Het park richt zich vooral op de regio en dus ook op de bestaande eigenaren.

4. 4. Behoefte

Camping De Hondsrug is een bestaande (oude) camping. Dit is te herkennen door een deel van het product (grootte, kwaliteit en onderhoudsniveau eenheden en buitenruimte). Dit soort campings verliezen geleidelijk de concurrentiestrijd met moderne, innovatieve accommodaties. Om die reden heeft De Hondsrug ervoor gekozen om deel te nemen aan het project Vitale vakantieparken. Hierdoor wordt de camping getransformeerd naar een meer hoogwaardige en luxere recreatiepark. Alleen verblijfsaccommodaties met een uniek aanbod (ligging, voorzieningen, concept, etc.) en voldoende kwaliteit (ook qua service, innovatie en personeel) kunnen zich onderscheiden in deze verdringingsmarkt. Voor een optimale beleving wil de consument zeker extra betalen. De Hondsrug is al vele jaren bezig met innoveren. Voorbeelden zijn de Sheddie's en de zandkastelen. Het nieuwe parkconcept gaat verder met het transformatie van het ‘gedateerde’ en 'verrommelde' deel van de camping tot een modern, groen vakantiepark. Duurzaamheid wordt in de volle breedte geïntegreerd. Dit sluit aan op de hedendaagse behoefte.

Mede door een tekort aan woningen is er een grote vraag naar woningen. Het toestaan van permanente bewoning van recreatiewoningen op de Eexterkoele voldoet aan die vraag. Dit blijkt ook uit de nu al deels bewoonde situatie die met dit bestemmingsplan toegestaan wordt.

5. Bestaand stedelijk gebied

Zowel de camping als het bungalowpark liggen in het buitengebied. Een uitbreiding van een bestaande camping is niet in strijd met de mogelijkheden die in stedelijk gebied aanwezig zijn.

Gelet op de vraag naar woningen is het permanent toestaan van bewoning van recreatiewoningen ook niet in strijd met de woonmogelijkheden in stedelijk gebied. Behalve dat er weinig aanbod is, zijn de woningen op een (voormalig) recreatiepark in het buitengebied een unieke woonlocatie die niet in stedelijk gebied te vinden is.

Conclusie

De uitbreiding van camping De Hondsrug en het permanent toestaan van bewoning van recreatiewoningen is niet in strijd met de ladder voor duurzame ontwikkeling. Dit bestemmingsplan raakt geen Rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in de NOVI.

Met de meeste vakantieparken in Drenthe gaat het goed. Zij lijken ook in de toekomst te kunnen voldoen aan de veranderende consumentenvraag. Uiteraard vergt dit goed ondernemerschap. De twaalf Drentse gemeenten, de provincie, HISWA-RECRON en het Recreatieschap willen dat ondernemerschap graag ondersteunen, zodat de parken innovatieve initiatieven kunnen ontwikkelen en excelleren. Hiervoor is het programma Vitale Vakantieparken Drenthe opgezet. Ultiem doel is Drenthe als toeristische topbestemming op de kaart te zetten.

De samenwerkende partijen hebben uiteraard ook oog voor die vakantieparken die niet langer vitaal zijn. Vaak is er sprake van achterliggende sociale problematiek. Dergelijke parken kunnen begeleiding krijgen in een transformatie naar een andere bestemming.

In de huidige situatie is er op de Eexterkoel geen sprake meer van een recreatieve functie. Dit park heeft daardoor geen recreatieve toekomst. Het is daarmee geen vitaal vakantiepark die voor verhuur geschikt is. De gemeente heeft daarom besloten om de nu al deels toegestane permanente bewoning toe te staan voor alle recreatiewoningen. Met dit bestemmingsplan wordt deze transfomatie bestemd.

Op 28 september 2022 heeft Provinciale Staten de geactualiseerde Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. De Omgevingsvisie gaat in op de samenhang tussen landbouw, natuur, water, wonen, werklocaties, verkeer en vervoer, landschap en cultureel, aardkundig en archeologisch erfgoed. De visie beschrijft de provinciale belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing, beschrijft het beleid en schetst de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Drenthe richting 2030.

De Omgevingsvisie 2022 is een geactualiseerde versie van de Omgevingsvisie 2018. Al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving dat sinds 2018 nieuw of gewijzigd is, is vastgesteld, is doorgevoerd in de Omgevingsvisie 2022. Daarnaast zijn enkele omissies en foutjes hersteld, en is gewijzigd EU- en Rijksbeleid doorgevoerd..

De Omgevingsvisie vormt een schakel tussen de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en het gemeentelijke omgevingsbeleid. Om zowel nationale als provinciale beleidsdoelen in samenhang te kunnen realiseren, en conflicterende situaties te voorkomen, wordt van de Drentse gemeenten verwacht dat zij bij het opstellen van hun ruimtelijk beleid rekening houden met de provinciale Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie wordt vertaald in de Provinciale Omgevingsverordening. Deze bevat regels die ook andere partijen bindt. Dit kunnen andere overheden, waterschappen, particulieren en bedrijven zijn.

Op 3 oktober 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsverordening Drenthe vastgesteld. Naar aanleiding van actualiteiten zoals de uitspraak 'Dienstenrichtlijn en gewijzigd beleid ten aanzien van zon–op–land projecten' is de Omgevingsverordening nadien gedeeltelijk gewijzigd.

In wijzigingsbepalingen heeft de gemeenteraad al rekening gehouden met det provinciale belangen. De provincie Drenthe heeft geen overlegreactie/zienswijze ingediend tegen de wijzigingsbevoegdheid om de uitbreiding van de camping via een wijzigingsprocedure mogelijk te maken.

De provincie heeft beleid geformuleerd voor de functiewijziging van verblijfsrecreatie naar wonen en voor de uitbreiding van verblijfsrecreatie.

Functiewijziging verblijfsrecreatie naar wonen (Eexterkoele)

In de provinciale Omgevingsverordening is bepaald dat een ruimtelijk plan alleen kan voorzien in functiewijziging van verblijfsrecreatie naar wonen indien:

1. 1. het gehele vakantiepark dan wel ruimtelijk samenhangende recreatiewoningen onderdeel is van één plan;
2. 2. de functiewijziging betrekking heeft op een gedeelte van, of gehele parken dan wel ruimtelijk samenhangende onderdelen daarvan en niet op losse recreatiewoningen;
3. 3. in het ruimtelijk plan inzicht wordt gegeven in de problematiek van het betreffende vakantiepark en wordt onderbouwd dat een functiewijziging naar wonen bijdraagt aan de oplossing van deze problematiek;
4. 4. de bestaande recreatiewoningen geen stacaravans of vergelijkbare bouwwerken zijn, tenzij in het ruimtelijk plan wordt geborgd dat de functiewijziging naar wonen in ieder geval gepaard gaat met een verbetering van de uiterlijke verschijningsvorm en de randvoorwaarden voor inpassing, omvang, inhoud en uiterlijk van de woning in het ruimtelijk plan worden vastgelegd;
5. 5. de betreffende woningen voldoen aan de minimale wettelijke eisen en in het ruimtelijk plan gemotiveerd wordt dat de functiewijziging past binnen de gemeentelijke woonvisie ofwel de balans tussen vraag en aanbod in de woningvoorraad, zodat deze aansluit bij de demografische behoefte, en;
6. 6. in het ruimtelijk plan wordt onderbouwd dat er een ruimtelijke, maatschappelijke en/of landschappelijke meerwaarde ontstaat en het ruimtelijk plan vergezeld gaat van een uitvoeringsplan waarin de maatregelen staan die gericht zijn op de genoemde meerwaarde, dat juridisch verbonden is aan het betreffende ruimtelijk plan.

Het permanent toestaan van bewoning op het (voormalige) bungalowpark Eexterkoele vindt plaats op een bestaand park. Op dit park staan 47 recreatiewoningen waarvan 22 recreatiewoningen volgens het huidige bestemmingsplan ook permanent bewoond mogen worden. Eexterkoele wordt nu dus al deels permanent bewoond. De overige recreatiewoningen worden gebruikt door de eigenaren. Op het park staan geen stacaravans of vergelijkbare bouwwerken. In de huidige situatie is er geen sprake meer van een recreatieve functie. Dit park heeft daardoor geen recreatieve toekomst. Het is daarmee geen vitaal vakantiepark die voor verhuur geschikt is. De gemeente heeft daarom aangegeven alleen transformatie tot een toekomstbestendige situatie leidt. Gelet op het beperkte aantal toe te voegen woningen op een unieke locatie kan gesteld worden dat voldaan wordt aan het gemeente woonbeleid. Daarbij geldt dat door het toestaan van permanent wonen meer woningen in de regio op de markt komen.

In het kader van transformatie van de Eexterkoele naar een bestemming waar wonen en recreatie naast elkaar zullen voorkomen is het essentieel dat zaken rondom natuur en landschap mee worden gewogen en daardoor zorgen voor een kwaliteitsimpuls in de vorm van een meerwaarde op landschappelijk, natuurlijk of maatschappelijk gebied. Hiervoor is het Transformatieplan park De Eexterkoele opgesteld. Dit transformatieplan is als bijlage 1 toegevoegd aan de toelichting behorende bij dit bestemmingsplan.

Op maatschappelijk gebied geldt voor de transfomatie van de Eexterkoele dat de ongelijkheid tussen de eigenaren van de verschillende woningen weggenomen wordt. In de huidige situatie mag in ongeveer de helft van de woningen, naast recreatieve bewoning, wel permanent worden gewoond, zonder verdere beperkingen. In de andere helft mag dat niet. Dat is op den duur niet vol te houden en de praktijk wijst ook uit dat in steeds meer woningen waar dat formeel niet mag toch gewoond wordt. Die ongelijke situatie wordt nu opgeheven. Daarbij worden heldere, bij deze tijd passende keuzes gemaakt over de mate van bebouwing: de eigenaren krijgen meer mogelijkheden, ook in de keuze voor een grotere woning of een groter bijgebouw.

Wat betreft de ruimtelijke kwaliteit worden in de nieuwe situatie de teugels aangehaald ten aanzien van de groene kwaliteiten. Er worden meer regels gesteld die te maken hebben met het bijzondere, parkachtige karakter van het park. Zonder die regels, en met een toestemming voor permanente bewoning op alle percelen, dreigt meer verstening, schuttingen en andere zaken die het karakter van het park aantasten. Ook wordt de weg die door de Eexterkoele loopt aangepakt. Deze is van een matige kwaliteit, ook omdat er, afgezien van ad hoc opknappen, nooit echt in grootschalig onderhoud of reconstructie is geïnvesteerd. Voor de gemeente, maar zeker ook voor veel eigenaren, is dat niet acceptabel, in relatie tot een bestemming die overal permanent wonen mogelijk maakt. Bij zo'n functie hoort een fatsoenlijke weg, inclusief bebording en verlichting waar nodig. Een weg die qua aard en uitstraling past bij het parkachtige karakter. Er ligt nu een financieel gedekt plan voor een gefaseerde verbetering van de weg; de uitvoering van dat plan zal geborgd worden in de afspraken tussen VvE en gemeente.

Ook zijn er afspraken gemaakt ten aanzien van de knelpunten rond de riolering en de waterhuishouding. Daarnaast zal de gemeente voortaan de afvalinzameling verzorgen: gescheiden en met verstrekking van afvalpassen voor grofvuil. Dat laatste zal het 'afvaltoerisme' of dumpingen voorkomen.

Bij de Eexterkoele is gekozen voor een opwaardering van De Koele, de zandwinput die prominent in het park ligt. Het VvE-bestuur heeft met Landschapsbeheer Drenthe en de lokale afdeling van het IVN gevraagd een plan te bedenken dat de potenties van deze plas en diens omgeving beter benut, bijdraagt aan de ecologische waarde en de plas beter en prettiger beleefbaar maakt. In bijlage 2 is dit uitvoeringsplan opgenomen. Het is vertaald in acties en kosten en de uitvoering ervan zal onderdeel zijn van de overeenkomst tussen VvE en gemeente. De maatregelen zijn niet spectaculair; dat hoeft ook niet: met kleine ingrepen is al veel te behalen. Bovendien moet bedacht worden dat consensus over (de uitvoering van) een kwaliteitsimpuls lastiger is op een park waar slechts de helft van de eigenaren een direct belang heeft bij de transformatie: de andere eigenaren mogen er immers al wonen. Toch is het gelukt tot een plan te komen en dat is positief.

Nieuwe verblijfsrecreatie en uitbreiding verblijfsrecreatie (camping De Hondsrug)

In de provinciale Omgevingsverordening is bepaald dat een ruimtelijk plan alleen kan voorzien in een nieuw park of uitbreiding van een park indien het ruimtelijk plan regels stelt ter waarborging van levensvatbare langjarige bedrijfsmatige exploitatie van het park, zodat permanente bewoning van recreatiewoningen wordt voorkomen.

Door deel te nemen aan het project Vitale vakantieparken wordt de camping revitaliseert waardoor de camping weer beter gaat aansluiten op de vraag van gasten. De camping wordt hierdoor levensvatbaarder en toekomstbestendiger. Dit sluit aan op de voorwaarde die de provincie stelt aan de uitbreiding van verblijfsrecreatie.

Provinciale Kernkwaliteiten

Voor dit bestemmingsplan zijn de aspecten aardkundige waarden, archeologie, cultuurhistorie en landschap (Nationaal Park Drentsche Aa) van toepassing. Deze aspecten worden verder besproken in hoofdstuk 4 (Omgevingsaspecten).

Conclusie

De initiatieven voor uitbreiding van de camping en het permanent toestaan van de bewoning van recreatiewoningen voldoen aan het provinciale beleid.

De gemeente Aa en Hunze heeft geconstateerd dat in de gemeente parken zijn die nauwelijks een recreatief toekomstperspectief hebben. Dit zit hem deels in een mismatch tussen de vraag van de consument en het aanbod op de recreatieparken. Ook het toenemen van permanent bewonen van recreatiewoningen op recreatieparken zorgt ervoor dat die parken niet meer goed kunnen functioneren als het oorspronkelijk bedoelde recreatiepark. Om te bepalen hoe om te gaan met deze historisch gegroeide situatie heeft de gemeente Aa en Hunze de Strategienota Toekomst Vakantieparken 2020 - 2024 opgesteld. In deze nota beschrijft de gemeente de strategie en uitgangspunten met betrekking tot de toekomst van de vakantieparken in de periode 2020-2024. Het doel van deze nota is het verder concreet maken van de mogelijke toekomstrichtingen voor de parken, gebaseerd op de resultaten en aanbevelingen die zijn voortgekomen uit de analyse die door ons is uitgevoerd van de binnen onze gemeente gelegen vakantieparken. Deze strategienota is de basis om samen met de sector, ondernemers, beheerders, eigenaren en VvE’s van vakantieparken aan de slag te gaan met de toekomst van de vakantieparken in de gemeente Aa en Hunze.

Al in 2017 is gestart met 3 pilotparken om te onderzoeken of deze kunnen transformeren naar een woonbestemming. Er was behoefte aan een duidelijk kader waar binnen vakantieparken zich kunnen ontwikkelen. Een van deze pilotparken is Eexterkoele. Inmiddels is de gemeente nu zover met dit park dat het bestemmingsplan voor deze transformatie opgesteld kan worden.

Op 1 juli 2016 is de nieuwe Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt onder meer de Monumentenwet 1988. In artikel 9.1 van de Erfgoedwet is echter bepaald dat tot het tijdstip waarop de nieuwe Omgevingswet in werking is getreden de bepalingen uit de Monumentenwet 1988 met betrekking tot archeologie van toepassing blijven. Ter implementatie van het Verdrag van Malta, is de Monumentenwet 1988 gewijzigd. De kern van de Monumentenwet 1988 is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Op welke plaatsen archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van gemeentelijk of provinciaal beleid bepaald.

Onderzoek

De Steekproef heeft voor dit bestemmingsplan in het najaar van 2023 een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 3 toegevoegd bij deze toelichting. Uit dit onderzoek is gebleken dat het plangebied een zeer hoge verwachting heeft voor archeologische waarden uit de steentijd. Voor latere tijden is er een gemiddelde verwachting vanwege de goede toegankelijkheid tot het gebied. De geplande werkzaamheden in het plangebied zijn op het moment van schrijven nog niet volledig bekend.

Voor het gehele terrein geldt dat er geen werkzaamheden mogen plaatsvinden die dieper reiken dan 30 centimeter onder het maaiveld. Geadviseerd wordt om het plangebied door middel van verkennende boringen te onderzoeken (inventariserend archeologisch veldonderzoek, verkennende fase). Door middel van dit onderzoek kan onderzocht worden of de bodem nog intact is en potentieel archeologische waarden bevat.

Conclusie

Uit het archeologisch bureauonderzoek is gebleken dat het plangebied niet voor archeologie vrij gegeven kan worden. Hierdoor wordt in het bestemmingplan de huidige archeologisch dubbelbestemming opnieuw opgenomen.

Camping De Hondsrug ligt zoals de naam al aangeeft op de Hondsrug. De gewenste uitbreiding ligt echter aan de voet van de Hondsrug. De gronden in het plangebied zijn veelal arme zandgronden. Dit deel ligt daardoor lager dan de huidige camping. Rondom het plangebied en langs de randen van de camping en het bungalowpark zijn veel houtsingels aanwezig. Deze houtsingels dateren uit +/- 1850 en hebben een cultuurhistorische waarde gekregen. Kenmerkende houtsingels binnen dit gebied bestaan voornamelijk uit eiken en berken en worden dan ook 'eikenberkensingels' genoemd. Deze singels zijn typisch voor droge en voedselarme omstandigheden. De zomereik (dominerende soort) en de ruwe berk (begeleidende soort) vormen een gebalanceerde samenstelling. Bosplantsoen, ook wel struiklagen genoemd, bestaan voornamelijk uit wilde lijsterbes (dominerende soort), gewone vlier, meidoorn, vuilboom en braam.

Voor de uitbreiding van de camping is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Dit landschappelijk inpassingsplan is als bijlage 1 toegevoegd aan de regels. Via een verbindende voorwaarde is juridisch vastgelegd dat de inpassing ook wordt aangelegd. De ruimtelijke kwaliteit krijgt op verschillende niveaus een impuls. De samenhang tussen de camping, het bungalowpark en het omliggende gebied wordt verbeterd door:

• Verbeteren en versterken van houtsingels, voornamelijk met inheemse bomen van 1e orde. Huidige waardevolle beplantingskaders veiligstellen en versterken.
• Stevige beplantingszones zoals bosplantsoenstroken van bomen en heesters van 3e orde, met af en toe een inheemse solitair van de 1e orde.
• Landschappelijk waardevolle randen van hoog niveau handhaven en eenduidige erfafscheidingen onderdeel laten zijn van deze structuren.
• Relatie met de Hondsrug, lange doorzichten en reliëfervaring.
• Zichtlijnen en doorzichten creëren, eventueel onder boomkronen door, het omliggende landschap in. Boomstructuren en open stroken zijn bepalend voor de ruimtelijke structuur.

Tussen de camping en het bungalowpark wordt een landschappelijk structuurelement van formaat bestemd. Deze zone met een breedte van circa 23 meter heeft de bestemming Groen gekregen. In deze zone bevindt zich een stevige bosstrook. Belangrijk is dat in deze zone geen bouwwerken opgenomen worden. Het langgerekte wandelpad blijft gehandhaafd en maakt onderdeel uit van deze strook. Tussen de groenzone en de huidige rand van de camping is de uitbreiding van de camping bestemd. De camping breidt met circa 37 meter uit richting de Eexterkoele/groenzone. De uitbreiding vindt plaats in een groene omgeving met een landschappelijk gebaar op structuurniveau.

De beleefbaarheid van de ligging van de camping op de Hondsrug aan de rand van een droogdal is het beste waarneembaar op de camping (hoogste punt). De campingeigenaar beseft dat dit een waarde is en houdt nu al rekening met deze kwaliteit. Met de herinrichting zal deze kwaliteit extra aandacht krijgen. Echter is dit bestemmingsplan alleen opgesteld voor de uitbreiding van de camping en voor de permanente bewoning van de Eexterkoele. In dit bestemmingsplan kan dit daarom niet bestemd worden. Wel is deze waarde benoemd in het landschappelijk inpassingsplan.

Conclusie

In het voor dit bestemmingsplan opgestelde landschappelijke inpassing is voldoende rekening gehouden met de landschappelijke waarden. Het landschappelijk inpassingsplan dient ook uitgevoerd te worden. Doordat het juridisch in de regels is geborgd, kan de gemeente hierop handhaven.

Voor het plangebied geldt een hoog beschermingsniveau. In deze gebieden worden alleen ontwikkelingen toegestaan indien aardkundige kwaliteiten en kenmerken worden behouden. Het zorgvuldig en verantwoord omgaan met de aardkundige waarden vormt het vertrekpunt in het planvormingsproces.

Met dit bestemmingsplan wordt de bodem zo min mogelijk verstoord. Ook is er rekening gehouden met de zichtlijnen tussen de Hondsrug en het droogdal. In de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' is bepaald dat er zonder omgevingsvergunning geen werkzaamheden mogen plaatsvinden die dieper reiken dan 30 centimeter onder het maaiveld. De eerste 30 centimeter onder het maaiveld is reeds verstoord door het huidige agrarisch gebruik (landbouw en beplanting zoals een maildoolhof). Het is niet aannemelijk dat in deze laag nog aardkundige waarden aanwezig zijn. In de groene zone geldt verder een verbod op het bouwen van gebouwen. Hierdoor wordt de zichtlijn beschermd.

Conclusie

In het voor dit bestemmingsplan opgestelde landschappelijke inpassing is voldoende rekening gehouden met de aardkundige waarden en zijn deze waarden beschermd via de dubbelbestemming Archeologie.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de (mogelijke) natuurwaarden. Daartoe wordt onderscheid gemaakt in:

1. 1. gebiedsbescherming (inclusief stikstof);
2. 2. soortenbescherming.

Per 1 januari 2017 is de nieuwe Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. De Wnb richt zich op de bescherming van Natura 2000-gebieden (Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden). Activiteiten en ontwikkelingen die kunnen leiden tot negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebieden zijn in beginsel niet toegestaan, tenzij hiervoor een vergunning op grond van de Wnb is verkregen.

Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland (NNN) of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het NNN, hoeft het initiatief niet getoetst te worden aan beleidsregels voor de bescherming van het NNN, omdat de bescherming van het NNN geen externe werking kent.

Landschap (Nationaal Park Drentsche Aa)

Het plangebied ligt in het Nationaal Park Drentsche Aa. In paragraaf 4.2 is al uitgebreid beschreven hoe met de landschappelijke waarden van het plangebied wordt omgegaan.

Stikstof

De inzet van werktuigen en de benodigde rijbewegingen tijdens de aanleg van de camping hebben stikstofemissie tot gevolg. Ook zal door de uitbreiding van de camping meer verkeersbewegingen gaan plaatsvinden tijdens de gebruiksfase. Deze stikstofemissie veroorzaakt stikstofdepositie, welke mogelijk een negatief effect kan hebben op de instandhoudingsdoelen van de Natura 2000- gebieden.

Gelet op de stikstofemissie is een stikstofonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 5 bij deze toelichting gevoegd. Conclusie uit dit onderzoek is dat er geen sprake is van negatief significant effect in de stikstofgevoelige gebieden rondom het plangebied. De depositie is 0,00 mol N/ha/jr.

De soortenbescherming is eveneens geregeld in de Wnb. Het doel van de Wnb is het in stand houden en beschermen van planten- en diersoorten. De Wnb kent zowel een zorgplicht als verbodsbepalingen. De zorgplicht geldt te allen tijde voor alle in het wild levende dieren en planten en hun leefomgeving. De verbodsbepalingen zijn gebaseerd op het 'nee, tenzij'-principe. Alle schadelijke handelingen ten aanzien van beschermde planten- en diersoorten zijn in principe verboden.

Gedeputeerde Staten kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten vrijstelling verlenen van dit verbod. In de provinciale verordening dienen deze mogelijkheden dan wel opgenomen te zijn. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden nagegaan/onderbouwd, of zich in het betreffende gebied beschermde soorten bevinden.

Onderzoek

Faunax heeft een quickscan flora en fauna in het plangebied uitgevoerd. De volledige rapportage is opgenomen in bijlage 4. Faunax heeft het plangebied opgesplitst in drie deelgebieden.

Vooral voor deelgebied 3 (de waterplas op bungalowpark De Eexterkoele) geldt de aanwezigheid van de soorten korensla en drijvende waterweegbree, de poelkikker en broedvogels niet uitgesloten kunnen worden. Hiervoor dient nader onderzoek uitgevoerd te worden. Nader onderzoek is uiteraard alleen nodig als dit deelgebied verstoord wordt. Voor de uitbreiding in deelgebied 1 hoeft dus niet gewacht te worden op het eventuele nadere onderzoek in deelgebied 3. Wel geldt dat de aanwezigheid van broedvogels in deelgebied 1 ook niet wordt uitgesloten. Het advies is ook om ook in deelgebied 1 nader onderzoek naar de aanwezigheid van broedvogels uit te voeren.

Indien in deelgebieden 1 en 3 bomen worden gekapt ten behoeve van het planvoornemen die onderdeel zijn van bomenrijen van meer dan 20 bomen buiten de bebouwde kom, geldt mogelijk een meld- en/of herplantingsplicht.

Conclusie

Uit de quickscan is gebleken dat voor enkele soorten nader onderzoek uitgevoerd dient te worden. De uitbreiding van de camping is een concreet voornemen. Hiervoor dient minimaal nader onderzoek uitgevoerd te worden. Het is aan de gemeente om te bepalen of ook nader onderzoek in deelgebied 3 uitgevoerd moet worden. Voor de uitbreiding van de camping is dit niet noodzakelijk.

Gelet op het huidige en het historische agrarische gebruik van het plangebied en de omgeving rondom het plangebied kan gesteld worden dat het plangebied geen verdachte locatie is. Bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning dient nog wel via een bodemonderzoek aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit voldoet aan de wettelijke norm.

Onderzoek

Door Buro Hollema is een milieuhygiënisch vooronderzoek bodem uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 6 toegevoegd aan de toelichting behorende bij dit bestemmingsplan. Op basis van de resultaten van het uitgevoerde vooronderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• Op de onderzoekslocatie heeft geen bebouwing gestaan. De locatie is om die reden niet verdacht voor het voorkomen van asbest;
• De onderzoekslocatie heeft tot op heden uitsluitend een argrische bestemming gekend. De kans op het voorkomen van bodemverontreiniging is om die reden uiterst gering;
• Volgens de bodemkwaliteitskaart van de provincie Drenthe is de kwaliteit van de bodem “Achtergrondwaarde”;
• Er zijn in het verleden geen bodemonderzoeken uitgevoerd;
• Er zijn geen gedempte sloten aanwezig;

Conclusie

Gelet op het historisch en huidig gebruik van de gronden in het plangebied is de uitvoering van een verkennend bodemonderzoek in het kader van de voorgenomen bestemmingsplan wijziging niet noodzakelijk.

Externe veiligheid gaat over de beheersing van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Die activiteiten kunnen bestaan uit het opslaan, verwerken of transporteren van gevaarlijke stoffen. Deze activiteiten kunnen een risico veroorzaken voor de leefomgeving. Daarnaast worden de risico's van het opstijgen en landen op vliegvelden ook onder het thema externe veiligheid gevangen. De risico's worden uitgedrukt in twee risicomaten; het plaatsgebonden (hierna: PR) en het groepsrisico (hierna: GR).

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of dit plan is gelegen binnen het invloedsgebied van een inrichting die valt onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Daarnaast wordt gekeken of het plan ligt binnen het invloedsgebied van de transportroute (weg, spoor, water of buisleiding) waarover gevaarlijke stoffen (o.a. LPG en benzine) worden vervoerd.

Onderzoek

Op circa 240 meter afstand van het plangebied loopt een hogedrukaardgasleiding. Deze leiding van een druk van 66 bar en een diameter van 914 mm. Kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen zijn aangemerkt als kwetsbare objecten. Indien er minder dan 50 personen gedurende meerdere aangesloten dagen aanwezig zijn wordt het terrein aangemerkt als beperkt kwetsbaar.

Met dit bestemmingsplan wordt een camping uitgebreid. Ook wordt op een bestaande bungalowpark voor 22 recreatiewoningen permanent wonen toegestaan. Aangezien een recreatiewoning ook al een kwetsbaar object is verandert er qua externe veiligheid door de permanente bewoning niets.

Plaatsgebonden risico

Deze uitbreiding ligt niet in de belemmeringenstrook die rondom de buisleiding ligt het plangebied.

Groepsrisico camping

Het invloedsgebied bedraagt 430 meter. De uitbreiding van de camping ligt daarmee in het invloedgebied. Wel ligt de uitbreiding buiten de 100% legaliteitsgrens. Deze grens ligt op 170 meter vanaf de buisleiding.

Met dit bestemmingsplan wordt een bestaande camping uitgebreid. Uit het geldende bestemmingplan Buitengebied (vastgesteld 29 september 2016) blijkt dat er op dit moment geen sprake is van een overschrijding van de oriëntatiewaarde. Op een strook van 37 meter breed en circa 400 meter lang kan de camping straks uitbreiden. Hiervan ligt 190 meter in het invloedsgebied. Het overige deel van de uitbreiding, 170 meter, ligt buiten het invloedsgebied. De eigenaar van de camping is voornemens om op de uitbreiding jaarplaatsen te realiseren. Het is de bedoeling dat de jaarplaatsen meer ruimte krijgen. Dit sluit aan op de huidige vraag. Binnen het invloedsgebied zal daardoor de uitbreiding relatief beperkt blijven. Het is aannemelijk dat circa 20 jaarplaatsen gerealiseerd worden. De gebruikers van jaarplaatsen zijn vaak echtparen waarvan de kinderen niet meer meegaan tijdens de vakanties. Dit heeft tot gevolg dat het aantal personen in het invloedsgebied beperkt blijft tot circa 50 personen. Dit is een kleine toevoeging, waardoor het geen negatief effect heeft op oriëntatiewaarde. De wettelijke norm wordt niet overschreden.

Bestrijdbaarheid

In het bestemmingsplan Buitengebied is aangegeven dat de Brandweer Drenthe beschikt over voldoende materieel en materiaal om de gevolgen van een incident op een transportroute voor gevaarlijke stoffen (weg of buisleiding) te bestrijden. Er zijn ten aanzien van de bestrijdbaarheid daarom geen extra te adviseren maatregelen. Ook geldt dat er nu ook al een camping nabij deze leiding aanwezig is. De brandweer is dus bekend met deze situatie.

Zelfredzaamheid

De recreanten zijn zelfredzaam. Op de camping is voldoende ruimte om bij een calamiteit te vluchten vanaf de leiding in noordelijke richting.

De Wet geluidhinder (Wgh) biedt het toetsingskader voor het geluidniveau van wegen, spoorwegen en gezoneerde industrieterreinen op de gevels van geluidgevoelige gebouwen en terreinen (geluidsgevoelige functies). Een camping is een geluidsgevoelige bestemming waarop de Wgh van toepassing is.

Onderzoek

Het bungalowpark Eexterkoele ligt binnen de wettelijke geluidszone van de Hullen. De (recreatie)woningen worden, door permanente bewoning toe te staan, geluidgevoelige objecten in de zin van de Wet geluidhinder. GeluidMeesters BV heeft hierom een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 7 toegevoegd aan deze toelichting. Onderzocht is of ter plaatse van de te realiseren uitbreiding wordt voldaan aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder.

Uit de resultaten blijkt dat de geluidbelasting ten hoogste 47 dB Lden bedraagt. Daarmee wordt voldaan aan de voorkeurswaarde van 48 dB Lden uit de Wet geluidhinder. Er hoeft geen hogere waarde te worden vastgesteld.

Conclusie

Het permanent bewonen van alle recreatiewoning op bungalowpark Eexterkoele is niet strijdig met de Wet geluidshinder.

De Wet luchtkwaliteit is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling. Volgens de nieuwe regeling vormt luchtkwaliteit in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een ruimtelijk project als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. 1. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
2. 2. een project leidt, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
3. 3. een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIMB) bij aan de luchtverontreiniging;
4. 4. een project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Toets luchtkwaliteit

De uitbreiding van de camping en het permanent bewonen van recreatiewoningen levert extra verkeersbewegingen op. Voor de Eexterkoele geldt in de huidige situatie een verkeersgeneratie van 266,2 mvt/etmaal. In de nieuwe situatie mogen alle recreatiewoningen permanent bewoond worden. Voor de verkeersgeneratie worden alle recreatiewoningen beschouwd als 'koophuis-vrijstaand'. Op het moment dat alle recreatiewoningen permanent worden bewoond levert dit een verkeersgeneriek van 404,2 mvt/etmaal op. Dit is in vergelijking met de huidige situatie een toename van 138 verkeersbeweging per dag. Voor de uitbreiding van de camping geldt dat in de huidige situatie er geen sprake is van verkeersgenenatie. In de nieuwe situatie neemt het aantal verkeersbewegingen met 33 mvt/etmaal toe. Het aantal extra voertuigbewegingen die met dit bestemmingplan mogelijk gemaakt worden bedraagt 171 per etmaal. Door de uitbreiding van de camping en het permanent toestaan van bewoning van recreatiewoningen op Eexterkoele neemt het aandeel vrachtwagens niet toe.

Conclusie

Uit de NIBM berekening blijkt dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekende mate is. Een nader onderzoek is daarom niet nodig.

Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de leefkwaliteit. Door te zoneren kunnen de milieuonderwerpen geur, stof, geluid en gevaar indirect doorwerken in het bestemmingsplan met als doel het invullen en beheren van de ruimte. Hierbij wordt een scheiding tussen verschillende, vaak zich niet met elkaar verdragende, functies aangehouden. Vanwege dit ruimtelijk structurerend karakter kan een zonering in het bestemmingsplan juridisch worden vastgelegd. Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De afstanden worden gemeten tussen de bestemmingsgrens van de toe te laten milieubelastende functie en de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

Een woning is een milieugevoelig object. Een recreatiewoning die voor recreatie wordt gebruikt is geen object dat bescherming geniet op basis van de Wet geluidshinder. Echter blijkt uit de jurisprudentie dat in principe elke situatie waarin met een zekere regelmaat en gedurende langere tijd personen zullen verblijven als geluidgevoelig beschouwd kan worden. Voor dit plan geldt daarom dat zowel de permanente bewoonde recreatiewoningen en de recreatieplekken op de uitbreiding van de camping aangemerkt zijn als geluidsgevoelige objecten.

Bij het realiseren van een nieuw milieugevoelig object moet worden gekeken naar de omgeving waarin de nieuwe (recreatie)woningen worden gerealiseerd. Voor woningen geldt geen richtafstand. Voor een camping geldt een richtafstand van 50 meter.

Onderzoek

GeluidMeesters BV heeft een akoestisch onderzoek naar industriegeluid uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 8 toegevoegd aan de toelichting behorende bij dit bestemmingsplan. Rondom de uitbreiding zijn momenteel conform het bestemmingsplan, binnen de richtafstand van 50 meter overeenkomstig een voor een camping van toepassing zijnde milieucategorie 3.1, geen geluidgevoelige objecten aanwezig. Daarmee zijn er in beginsel vanuit akoestisch oogpunt geen knelpunten te verwachten voor de uitbreiding. Echter de voorgenomen uitbreiding grenst aan het bungalowpark de Eexterkoele. Indien hier permanente bewoning, conform het voornemen van de gemeente, zal worden toegestaan dan liggen deze binnen de richtafstand van 50 meter. Om te beoordelen of er bij deze nieuwe geluidgevoelige objecten sprake is van een akoestisch goed woon- en leefklimaat is de geluidbelasting hierop inzichtelijk gemaakt.

Uit de berekeningen blijkt dat zowel de langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus (LAr,LT) als de maximale geluidniveaus (LAmax) ter plaatse van de (recreatie)woningen op bungalowpark de Eexterkoele ruimschoots voldoen aan richtwaarden voor een omgevingstype gemengd gebied uit stap 2 van de VNG-publicatie. Ook indien sprake zou zijn van een omgevingstype rustig buitengebied zou aan de daarvoor geldende richtwaarden (5 dB(A) strenger) worden voldaan.

Conclusie

Er zijn vanuit akoestisch oogpunt geen knelpunten geconstateerd om de camping uit te breiden en om in de (recreatie)woningen op bungalowpark de Eexterkoele permanente bewoning toe te staan. Hiermee wordt het woon- en leefgenot van de bewoners op de Eexterkoele niet onevenredig aangetast.

Het voorliggende bestemmingsplan is in het kader van de watertoets op 27 november 2023 voorgelegd aan het Waterschap Hunze en Aa's. Dit is gebeurd via de digitale watertoets. Voor dit bestemmingsplan is de normale procedure van toepassing. De uitgangspuntennotitie is als bijlage 9 toegevoerd aan dit bestemmingsplan.

Waterkwantiteit

Het hemelwater dient zo schoon mogelijk te blijven. Het is daarom belangrijk om de waterkwaliteit te bewaken. Daartoe dient het gebruik van uitloogbare materialen (zoals zink) bij de bouw van de nieuw recreatiewoningen (op de camping) evenals bij toekomstige onderhouds- en renovatiewerkzaamheden zoveel mogelijk te worden vermeden.

Verhardingstoename

Met dit bestemmingsplan wordt een uitbreiding van een bestaande camping bestemd. Aangezien het beleid van de gemeente Aa en Hunze is om niet het aantal recreatieplaatsen te bestemmen, is bij de aanvraag van de watertoets gerekend met 75 plaatsen. Per plaats is een vakantiewoning van maximaal 70 m² toegestaan. De berging mag niet groter dan 6 m² zijn. De totale maximale bebouwing per plaats bedraagt dus 78 m². Daarbij komt nog de verharding van het erf. Dit wordt ingeschat op circa 10 m². De oppervlakteverharding van de wegen is ingeschat op 400 m². Alles opgesteld bedraagt dan de totale oppervlakteverharding 7.000 m². Hierbij dient opgemerkt te worden dat dit nu nog een inschatting is. Pas als de camping wordt aangelegd zal de exacte oppervlakteverharding pas bekend zijn.

Waterschap Hunze en Aa's hanteert voor het buitengebied een compensatiedrempel van 1.500 m² (Keur Waterschap Hunze en Aa's). Indien meer dan 1.500 m² verhard wordt moeten compenserende maatregelen getroffen worden. Het waterschap heeft in de uitgangspuntennotitie aangegeven dat bij een aangegeven toename van verharding met 7.000 m2, de totale hoeveelheid watercompensatie 658 m3 bedraagt. Gezien de grondslag is infiltratie een goede mogelijkheid. Op het moment dat de camping wordt aangelegd zal in overleg met het waterschap afgesproken worden op welke wijze de compensatie wordt gerealiseerd. In de regels is dit via een voorwaardelijke verplichting ook juridisch vastgelegd.

Wateroverlast

Om grondwateroverlast te voorkomen is een minimale ontwateringsdiepte (de afstand tussen het maaiveld en de grondwaterstand) nodig. Voor (recreatie)woningen zonder kruipruimte is de norm 0,3 m-mv. Mocht de beoogde functie van het ingediende plan overlast kunnen ondervinden door onvoldoende ontwateringsdiepte, is het te adviseren om hier rekening mee te houden in het ontwerp en bij de inrichting.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze van bestemmen. In de eerste 2 paragrafen wordt daarbij een toelichting gegeven op het instrument 'bestemmingsplan' in het algemeen voor die personen die niet een dagelijks te maken hebben met bestemmingsplannen.

Dit bestemmingsplan sluit aan op de door de gemeente Aa en Hunze recent in andere bestemmingsplannen gebruikte plansystematiek. Daarnaast voldoet het bestemmingsplan aan het door het Rijk opgestelde plansystematiek in inhoud zoals benoemd in de Wro, Bro, Wabo en de SVBP 2012.

De regels behorende bij dit bestemmingsplan bestaan uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 1 zijn in artikel 1 en 2 de inleidende regels opgenomen. Dit zijn begrippen en de wijze van meten die de gemeente Aa en Hunze standaard opneemt in haar bestemmingsplannen. Hoofdstuk 3 en 4 zijn ook algemene hoofdstukken die door het Rijk zijn voorgeschreven of deel uit maken van de standaard regels van de gemeente Aa en Hunze. In hoofdstuk 2 zijn de voor dit bestemmingsplan van toepassing zijnde (dubbel)bestemmingen 'Groen - Erfafscheiding', Recreatie - 1 en 'Recreatie - 4 en 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Voor het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan is zoveel mogelijk gebruik gemaakt van de huidige bestemmingen met de daarbijbehorende plansystematiek.

Voorwaardelijke verplichting waterberging

Het waterschap Hunze en Aa's heeft in de door hun opgestelde uitgangspuntennotitie aangegeven dat door de toename van verharding de waterberging van het hemelwater in het eigen terrein verwerk dient te worden. Aangezien op dit moment nog niet duidelijk is hoe het terrein ingericht wordt is, in afstemming met het waterschap, ervoor gekozen om de compensatieopgave in het bestemmingsplan vast te leggen. Dit is gedaan door het toevoegen van een algemene afwijkingsregel. In artikel 8.2 is bepaald dat 658 m3 hemelwater in het plangebied geborgen moet worden.

In hoofdstuk 1 is beschreven dat het voorgenomen bestemmingsplan de transformatie van De Eexterkoele bewerkstelligt, evenals een uitbreiding van recreatiepark De Hondsrug. Beide ontwikkelingen kennen een beleidsmatige grondslag in het gemeentelijk beleid "Strategienota Toekomst Vakantieparken 2020-2024". De gemeente Aa en Hunze is dan ook initiatiefnemer van het voorliggend bestemmingsplan.

De voorgenomen ontwikkelingen kennen, met name wat betreft De Eexterkoele, een zorgvuldige voorbereiding waarbij door een vertegenwoordiging van bewoners van De Eexterkoele, verzameld in een werkgroep, samen met ambtenaren van de gemeente is gewerkt aan een 'transformatieplan'. Na goedkeuring van het transformatieplan door beide partijen, is de laatste noodzakelijke stap het planologisch borgen van dit transformatieplan, wat zich heeft vertaald in voorliggend bestemmingsplan.

Daarbij heeft de eigenaar/exploitant van De Hondsrug gedurende het bovengenoemde proces eveneens een verzoek tot uitbreiding van zijn recreatiepark ingediend. Nu beide ontwikkelingen planologisch op elkaar van invloed zijn en geologsich aan elkaar grenzen, dienen de ontwikkeilngen integraal en in onderlinge samenhang van elkaar te worden beoordeeld.

In het voortraject is uitvoerig contact geweest met de Provincie Drenthe, vooroverleg met het Waterschap, en gelet op bovengenoemde voortraject met beide partijen (De Eexterkoele en De Hondsrug) er volop bekendheid was. De gemeente heeft op basis daarvan ervoor gekozen het ontwerp meteen ter inzage te leggen.

Het ontwerp wijzigingsplan heeft gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn er diverse zienswijzen ingediend. De beantwoording hiervan is opgenomen in een reactienota en bijgevoegd bij het bestemmingsplan. Deze reactienota zienswijzen is als bijlage 10 toegevoegd aan deze toelichting.

Zoals onder 6.1 is vermeld, is de gemeente initiatiefnemer van het voorliggend bestemmingsplan. Dat is, gelet op de noodzakelijke expertise, het feit dat er meerdere partijen betrokken zijn en het doorlopen van het proces in het kader van Vitale VakantieParken speelt, de meest logische en wenselijke rolverderling.

Met beide partijen, De Eexterkoele en De Hondsrug, zijn anterieure overeenkomsten gesloten inzake kostenverhaal. Dit nu, anders dan de gebruikelijke werkwijze waarbij een ieder de leges verschuldigd is en zelf zorg dient te dragen voor het aanleveren van de noodzakelijke onderzoeken, de gemeente ook de onderzoeken en de andere onderbouwingen heeft (laten) opstellen. De Legesverordening voorziet hier niet in. De zakelijke inhoud van de gesloten anterieure overeenkomsten betreft dan ook het anders verschuldige legesbedrag vermeerderd met de kosten voor de noodzakelijke onderzoeken en andere onderbouwingen.

De verschillende overeenkomsten zijn door alle partijen reeds ondertekend. Daarmee zijn de kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd. Ook is het bepalen van een tijdvak of fasering niet aan de orde en is het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels niet noodzakelijk. De vaststelling van een exploitatieplan is zodoende niet nodig, aangezien het kostenverhaal nu anderszins verzekerd is.