In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Borger, Borger dorp met identificatienummer NL.IMRO.1681.01BP0023-VG01 van de gemeente Borger-Odoorn;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

het uitoefenen van een beroep of het verlenen van diensten op juridisch, medisch, therapeutisch, administratief, kunstzinnig of daaraan verwant gebied, als ondergeschikt onderdeel in een woning, waarbij de woonfunctie centraal staat.

Commerciële dienstverlening als bankfilialen, uitzendbureaus, makelaardij en reisbureaus, alsmede detailhandel en horeca worden niet gerekend onder een aan een woning gebonden beroep of bedrijf;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

landvormen en aardlagen met een informatiewaarde (over de natuurlijke ontstaanswijze van het gebied), een belevingswaarde (omdat zij identiteit en variatie aan het landschap geven) en een ecologische waarde (als aiotische basis van de biodiversiteit);

goederen met een volumineus karakter zoals auto's, boten en caravans en daarmee naar de aard een omvang gelijk te stellen goederen;

voorzieningen, die een onderdeel vormen van en ondergeschikt zijn aan een bestemming of functie;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, inclusief een productiegebonden paardenhouderij;

een aaneengesloten stuk grond waarop bebouwing met een hoofdgebouw en bijbehorende gebouwen van een agrarisch bedrijf is toegestaan;

een bedrijf waarbinnen uitsluitend of overwegend arbeid wordt verricht ter productie of levering van goederen of diensten ten behoeve van agrarische bedrijven;

het houden van dieren op een kleinschalige, niet-bedrijfsmatige wijze, waarop het Activteitenbesluit niet van toepassing is;

het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen, alsook het verkopen en/of het leveren, als ondergeschikte activiteit, van goederen die verband houden met het ambacht;

boven, dan wel beneden en/of naast elkaar gelegen woningen, waarbij per woning een zelfstandige toegankelijkheid, al dan niet direct vanaf het voetgangersniveau is gewaarborgd;

een door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van archeologie;

onderzoek (bureauonderzoek, booronderzoek, gravend onderzoek, begeleiding van bodemingrepen) verricht door een daartoe bevoegde instantie of onderneming;

waarden die aan een gebied zijn toegekend op basis van de kans op het voorkomen van archeologische resten, ook wel archeologische verwachting genoemd. De archeologische verwachting zegt iets over de dichtheid waarin archeologische terreinen binnen een landschappelijke eenheid voorkomen of worden verwacht. Hoe hoger de archeologische verwachting, hoe groter de verwachte dichtheid aan archeologische resten. Hoe groter de dichtheid aan archeologische resten, hoe groter de (verwachte) archeologische waarde van een bepaalde landschappelijke eenheid. Met de termen hoge, middelhoge en lage verwachting wordt dit tot uitdrukking gebracht;

waarden die aan een gebied zijn toegekend vanwege de kennis en wetenschap van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden. Bij toetsing aan de archeologische waarde zal telkens de Archeologische beleidsadvieskaart gemeente Borger-Odoorn toetsingskader zijn;

de periode van 19.00 uur tot 23.00 uur;

de som van de oppervlakte van alle gebouwen op een bouwperceel;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een kleinschalige aan de woonfunctie ondergeschikte accommodatie voor uitsluitend logies en ontbijt met maximaal 2 kamers en maximaal 6 personen, die deel uitmaakt van het hoofdgebouw en/of aangebouwde bijbehorende bouwwerken van de (bedrijfs)woning en die geen zelfstandige eenheid mag zijn of kan verworden tot een zelfstandige eenheid;

een inrichting voor de bedrijfsmatig uitoefening van industrie, ambacht, handel, vervoer of nijverheid;

de totale vloeroppervlakte van ruimtes binnen een gebouw ten behoeve van een in het bestemmingsplan benoemde vorm van gebruik;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het gezin van) een persoon, wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is;

een strook grond of water waaraan beperkingen kunnen worden opgelegd in verband met de veiligheid van ondergrondse en/of bovengrondse leidingen;

een object als bedoeld in artikel 1, sub b van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

1. 1. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen;
2. 2. het onder 1 bedoelde geldt niet voor zover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening, of een andere planologische toestemming;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

het vergisten van dierlijke mest en andere organische (afval)stromen waardoor biogas ontstaat, dat kan worden gebruikt als duurzame energie;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een geheel of gedeeltelijk overdekte opstelplaats voor een auto welke ten minste aan twee zijden open is, geen gebouw zijnde;

grasland, akkerbouw- of tuingronden (waaronder de houtteelt), met uitzondering van bos;

de periode van 07.00 uur tot 19.00 uur;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

inrichtingen ten behoeve van het bedrijfsmatig verlenen van commerciële en niet commerciële diensten;

een al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, waarbij het bestemmingsplan die inrichting niet verbiedt;

plan dat aangeeft op welke wijze een nieuwe ontwikkeling binnen de bestaande erfstructuur wordt ingepast; tot deze inpassing behoren de situering van de opstallen en de inrichting van het erf, waaronder de erfbeplanting ten opzichte van het landschap;

een voor publiek toegankelijke verrichting van vermaak waarbij kunst, cultuur, wetenschap of een combinatie van deze centraal staat. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende categorieën:

• middelgrote evenementen met een maximum van 4.000 bezoekers per dag;
• kleine evenementen met een maximum van 1.500 bezoekers per dag;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een inrichting bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidszone moet worden vastgesteld;

een grondgebonden woning, waarvan de muren of muren van bijbehorende bouwwerken gedeeltelijk aan (bijbehorende bouwwerken van) andere woningen grenzen;

de lijn waarin de voorgevel van en bouwwerk is gelegen alsmede het verlengde daarvan;

een agrarisch bedrijf waarbij hoofdzakelijk gebruik wordt gemaakt van open grond;

een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

de uiterlijke hoofdvorm van een gebouw, bepaald door de dakvorm, goothoogte, bouwhoogte, nokrichting en dakhelling;

horeca die wat betreft exploitatievorm aansluit bij winkelvoorzieningen en daarmee qua openingstijden nagenoeg overeenkomt spoort en waar naast kleinere etenswaren alcoholvrije dranken worden verstrekt, zoals een lunchroom, koffiehuis, ijssalon, broodjeszaak, croissanterie, patisserie en crêperie, cafetaria, snackbar en shoarmazaak;

horeca die wat betreft de exploitatievorm behoort bij en ondergeschikt is aan de hoofdfunctie van een bestemming, zoals een kantine;

horeca waar in hoofdzaak maaltijden worden verstrekt, die (deels) ter plaatse worden geconsumeerd, zoals een restaurant, bistro, poffertjeszaak, pannenkoekenhuis, hotel-restaurant, pension, pizzeria, Chinese restaurants;

horeca die gericht is op het verstrekken van (sterke) dranken, het ten gehore brengen van muziek, het gelegenheid geven tot dansen en het verhuren van zalen aan (besloten) gezelschappen, zoals café, bar, zalenverhuurbedrijf;

een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, hieronder niet begrepen discotheken en dancings;

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan (kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen);

agrarisch bedrijf met een bedrijfsvoering die geheel of in overwegende mate in gebouwen plaatsvindt en die gericht is op het houden van dieren, zoals rundveemesterij, varkens-, vleeskalver-, pluimvee-, pelsdier-, geiten- of schapenhouderij of een combinatie van deze bedrijfsvormen, alsmede naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijfsvormen, met uitzondering van grondgebonden melkveehouderij en het biologisch houden van dieren conform de Landbouwkwaliteitswet;

een afgeschermd terrein van circa 100 m², waarop één tot ten hoogste drie kampeermiddelen voor een familie of een bij elkaar horende groep personen kunnen worden geplaatst;

ruimte om te worden gebruikt voor het op commerciële basis verlenen van diensten, zonder een baliefunctie;

gebouwen die behoren tot het cultureel erfgoed vanwege hun cultuurhistorische waarde, architectonische en/of kunsthistorische waarde, situationele en/of ensemblewaarde, gaafheid en/of herkenbaarheid of zeldzaamheid;

de schuin aflopende goten welke zich bevinden in de overgang (kil) tussen twee naar binnen gerichte dakvlakken;

een onderkomen dat naar aard en inrichting is bedoeld voor recreatief nachtverblijf, maar zonder een met de grond verbonden constructie en zonder een plaatsgebonden karakter; hiertoe worden gerekend tenten, toercaravans en campers; onder 'zonder een plaatsgebonden karakter' wordt verstaan het innemen van een standplaats op hetzelfde terrein voor niet langer dan het zomerseizoen;

een object als bedoeld in artikel 1, sub l van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

plan dat aangeeft op welke wijze de inpassing van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen in het desbetreffende gebied plaatsvindt; tot deze inpassing behoren de situering van de opstallen en de inrichting van het perceel, waaronder de erfbeplanting ten opzichte van het landschap; het gaat om bestaande en gewenste karakteristieken en kwaliteiten van het landschap;

de essentiële elementen en kenmerken van landschappen, fysiek van aard, zoals beschreven in het 'kwaliteitsdocument buitengebied Borger-Odoorn';

een over het plangebied verspreide ontvangstinrichting, hoofdzakelijk gericht op de ontvangst van signalen uit de ruimte en daarnaast te gebruiken voor ander wetenschappelijk onderzoek, bestaande uit diverse antenne- en sensorgroepen, die door middel van glasvezelkabels zijn verbonden met een centrale computer;

het bedrijfsmatig (nacht)verblijf bieden aan een recreant of tijdelijke werknemer, waarbij de betreffende persoon het hoofdverblijf elders heeft;

voorzieningen op het gebied van educatie, waaronder begrepen peuterspeelzaal, kinderopvang en naar de aard daarmee gelijk te stellen voorzieningen, religieuze, museale, sociaal-culturele en sociaal-medische en publieksgerichte voorzieningen;

een opslagplaats voor dierlijke mest, niet zijnde mestbassin, mestzak of mestkelder en geheel of grotendeels gelegen boven het aansluitende terrein;

een onderkomen dat naar aard en inrichting is bedoeld voor recreatief nachtverblijf, maar zonder een met de grond verbonden constructie en zonder een plaatsgebonden karakter; hiertoe worden gerekend tenten, toercaravans en campers; onder 'zonder een plaatsgebonden karakter' wordt verstaan het innemen van een standplaats op hetzelfde terrein voor niet langer dan het zomerseizoen;

het kleinschalig vergisten van uitsluitend dierlijke meststoffen tot een hoeveelheid van maximaal 25.000 m³ per jaar;

de periode van 23.00 uur tot 07.00 uur;

een natuurgebied dat onderdeel uitmaakt van het Europese netwerk van natuurgebieden ‘Natura 2000’;

biotische en abiotische waarden van een gebied;

activiteiten die ruimtelijk in aard en omvang ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie ter plekke;

activiteiten die niet rechtstreeks tot de bedrijfsvoering van de agrarische hoofdactiviteit behoren en die op basis van de standaardopbrengst (SO) norm daaraan ondergeschikt zijn, hierbij kan worden gedacht aan glastuinbouw, intensieve veehouderij of biovergisting (co-vergisting);

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden;

voorzieningen ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

niet-zelfstandige horeca die is of wordt gerealiseerd binnen een andere hoofdfunctie en daar naar oppervlakte en ruimtelijke uitstraling ondergeschikt aan is;

1. a. bebouwing die de afgelopen 15 jaar nog feitelijk agrarisch is gebruikt of die in het vorige bestemmingsplan een agrarische bestemming had en
2. b. waarvan het hoofdgebouw het uiterlijk van een boerderij heeft;

instellingen die namens de overheid zog dragen voor blijvende essentiële voorzieningen die betrekking hebben op de bescherming en handhaving van het geheel van de levens en bezittingen van inwoners in een gemeenschap, zoals een politiebureau, brandweerkazerne en een ambulancepost;

een bijbehorend bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat functioneert als overdekking en dat met een of twee wanden is omgeven; hieronder wordt in elk geval een carport verstaan;

1. 1. peil gebouw: de hoogte van de afgewerkte vloer ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. 2. peil ander bouwwerk: de hoogte ter plaatse van het gemiddelde afgewerkte terrein;

bewoning van een ruimte als hoofdverblijf;

een (voormalige) agrarische bedrijfswoning die (tevens) door derden mag worden bewoond en die niet wordt beschermd tegen de milieugevolgen van het bijbehorende agrarische bedrijf; de bedrijfswoning blijft juridisch-planologisch deel uitmaken van het agrarisch bedrijf (zie Wet Plattelandswoningen);

een paardenhouderij waar uitsluitend of in hoofdzaak handelingen aan en/of met paarden worden verricht, die primair gericht zijn op het voortbrengen, africhten, trainen en verhandelen van paarden; hiertoe behoren onder andere hengstenstations, KI-stations, opfokbedrijven en stoeterijen;

het al dan niet op commerciële basis verlenen van publieksgerichte diensten in de vorm van technische, administratieve en persoonlijke dienstverlening met een publieksgericht karakter, inclusief (sociaal-) culturele, medische en maatschappelijke dienstverlening met of zonder baliefunctie en de daarbij ondersteunende voorzieningen;

het deel van een rijbaan dat de breedte heeft van een voertuig, plus enige speling aan beide zijden;

een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan; een seksbioscoop, een seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

de gezamenlijke vloeroppervlakte van de stalruimtes waarin dieren worden gehouden op de wijze van een intensieve veehouderij, alsmede de hiermee onlosmakelijk verbonden ruimtes waaronder gang- en looppaden;

het neerslaan van stikstof uit de lucht op een oppervlakte; de depositie wordt uitgedrukt in mol per hectare per jaar (mol/ha/jaar);

een grondgebonden woning die onderdeel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan de hoofdgebouwen aan elkaar zijn gebouwd;

het houden van een kampeerterrein van kleinschalige omvang waarop mobiele kampeermiddelen kunnen worden geplaatst;

recreatief verblijf, waarbij wordt overnacht in kampeermiddelen, recreatiewoningen, appartementen en/of recreatieverblijven, waarbij hoofdverblijf elders wordt gehouden;

een voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel;

de naar de weg, het voetpad of andere openbare ontsluiting toegekeerde gevel van een gebouw, met dien verstande dat slechts één gevel als zodanig kan worden aangemerkt;

laagte waarin het regenwater zich kan verzamelen en in de bodem kan infiltreren;

voorzieningen ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer en waterberging, waterinfiltratie en waterkwaliteit;

alle voor het openbaar verkeer openstaande wegen met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten, met dien verstande dat zelfstandige fiets- en voetpaden, brandgangen en naar de aard daarmee gelijk te stellen voor openbaar verkeer openstaande paden hier niet onder worden begrepen;

het huisvesten in een woning van één afzonderlijk huishouden;

een complex van ruimten in een gebouw, krachtens zijn indeling geschikt en bestemd voor de huisvesting van één persoon of meer personen of een gezin.

de periode van 1 maart tot 1 november;

een gebied waar door middel van zonnepanelen zonlicht in elektriciteit wordt omgezet, met de daarbij behorende voorzieningen, zoals ontsluitingspaden, onderhouds- en nutsgebouwen, erfafscheidingen en landschappelijke voorzieningen;

een voorziening waar mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking, psychiatrische cliënten of zorgbehoevende ouderen met een zorg- of hulpvraag terechtkunnen voor dagbesteding, dagopvang of arbeidstraining;

een gebouw of een zelfstandig gedeelte van een gebouw dat bedoeld is voor de huisvesting van personen die niet zelfstandig kunnen wonen en die geestelijke en/of lichamelijke verzorging behoeven.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatste van het bouwwerk.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en toegangsportalen buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de buitenzijde van de gevel niet meer dan 1,5 m bedraagt.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van bouwen worden wolfseinden niet meegerekend.

Bij toepassing van de wijze van meten met betrekking tot de afstand tussen de gebouwen wordt de afstand gemeten als kortste afstand tussen de buitengevels van de hoofdgebouwen en/of (bedrijfs)woningen.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf, met dien verstande dat:
   1. 1. ter plaatse van de aanduiding 'akkerbouw' uitsluitend akkerbouwbedrijven zijn toegestaan;
2. b. cultuurgrond.

en tevens voor:

3. c. de instandhouding van de aanwezige landschappelijke waarde in de vorm van openheid;

met de daarbij behorende:

4. d. openbare nutsvoorzieningen;
5. e. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
6. f. verkeersdoeleinden in de vorm van landbouw- en kavelontsluitingswegen.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige afbreuk plaatsvindt van het straat- en bebouwingsbeeld, worden afgeweken van het bepaalde in:

1. a. lid 3.2.1 onder a-3, voor voor het bouwen van een bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding 'akkerbouw', met inachtneming van het volgende:
   1. 1. de volwaardigheid van het bedrijf moet worden aangetoond;
   2. 2. de bedrijfswoning moet ten dienste staan van de op het perceel uitgeoefende agrarische bedrijvigheid;
   3. 3. de ontwikkelingsmogelijkheden van andere (agrarische) bedrijven mogen niet worden belemmerd;
   4. 4. de bouwregels van artikel 26 zijn van toepassing;
   5. 5. voor aanvang van de bouw van de bedrijfswoning moet het landschapsplan worden uitgevoerd, zoals dat als Bijlage 1 aan deze regels is gehecht;
   6. 6. bij de aanvraag om omgevingsvergunning dient te worden aangetoond dat er geen sprake is van aantasting van beschermde dieren- of plantensoorten zoals bedoeld in hoofdstuk 3 van de Wet Natuurbescherming.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven, voor zover deze zijn genoemd in de milieucategorieën 1 en 2 van de bij dit plan behorende Staat van Bedrijven;
2. b. de op het moment van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaande bedrijvigheid;

en tevens voor:

3. c. een verkooppunt motorbrandstoffen met lpg, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen met lpg';

met de daarbij behorende:

4. d. openbare nutsvoorzieningen;
5. e. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
6. f. verkeersdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen, paden, parkeervoorzieningen.

In de bestemming zijn niet begrepen:

• geluidzoneringsplichtige inrichtingen
• risicovolle inrichtingen;
• detailhandel, met uitzondering van de bestaande, aan het bedrijf gerelateerde detailhandel.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het straat- en bebouwingsbeeld, worden afgeweken van het bepaalde in:

1. a. lid 4.2.2 sub e, voor het oprichten van bijbehorende bouwwerken voor naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw of het verlengde ervan.

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in elk geval wordt begrepen:

1. a. detailhandel;
2. b. de vestiging van bedrijven die niet zijn genoemd in de milieucategorieën 1 en 2 van de Staat vanBedrijven;
3. c. het gebruik van de gronden voor de opslag van aan hun gebruik onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen, werktuigen of machines of onderdelen daarvan, verpakkingsmaterialen, schroot- en afbraak- en bouwmaterialen, bagger en grondspecie, afval, puin, grind of brandstoffen, anders dan in verband met het normale onderhoud of ten dienste van de bestemming;
4. d. het voor de handel in ABC-goederen plaatsen/uitstallen van goederen voor de voorgevellijn.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en gebouwen;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• natuur en landschap,

worden afgeweken van het bepaalde in:

1. a. lid 4.4, onder a, wat betreft het toestaan van vormen van detailhandel die in directe relatie staan met de aanwezige bedrijfsvoering. De vloeroppervlakte aan detailhandel mag niet meer bedragen dan 50% van de bestaande bebouwing;
2. b. lid 4.4, onder b, voor de vestiging van bedrijven die niet zijn genoemd in de milieucategorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijven, maar die wat betreft geur, stof, geluid en gevaar daarmee kunnen worden gelijkgesteld en tevens voor bedrijven, genoemd in de naast hogere milieucategorie (categorie 3.1, grootste afstand 50 m) en bedrijven die niet zijn genoemd in deze categorie, maar die wat betreft geur, stof, geluid en gevaar daarmee kunnen worden gelijkgesteld.

Hierbij dienen de volgende voorwaarden in acht te worden genomen:

1. 1. er mogen geen verkeersaantrekkende activiteiten ontstaan waardoor extra verkeersmaatregelen nodig zijn;
2. 2. het parkeren dient op eigen erf plaats te vinden.

De voor 'Bedrijf - Openbaar nut' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. openbare nutsvoorzieningen;

met de daarbij behorende:

2. b. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
3. c. verkeersdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen, paden en parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen.

De voor 'Bedrijf - Wonen en werken' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven of het uitoefenen van een beroep op het gebied van medische, therapeutische, maatschappelijke, administratieve, juridische, financiële, zakelijke, kunstzinnige of daaraan verwante dienstverlening, voor zover deze bedrijven zijn genoemd in de categorieën 1 en 2 volgens de bij dit bestemmingsplan behorende Staat van Bedrijven alsmede bedrijven die wat betreft geur, stof, geluid en gevaar gelijkgesteld kunnen worden met bedrijven zoals genoemd in de categorieën 1 en 2;
2. b. wonen ten behoeve van het bedrijf ter plaatse van de aanduiding 'wonen';
3. c. tuinen en erven;
4. d. parkeervoorzieningen;

en tevens voor:

5. e. groenvoorzieningen en waterpartijen;
6. f. afschermende beplantingen tussen de bouwpercelen en loodrecht op de aangrenzende verkeersontsluiting;
7. g. openbare nutsvoorzieningen;
8. h. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.

In de bestemming zijn niet begrepen:

• risicovolle inrichtingen;
• detailhandel, tenzij dit in rechtstreekse relatie staat tot het bedrijf.

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op een landschappelijk verantwoorde afscherming tussen de bedrijven nadere eisen stellen met betrekking tot de wijze waarop de afschermende beplantingen worden aangebracht.

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven, voor zover deze zijn genoemd in de milieucategorieën 1 en 2 van de bij dit plan behorende Staat van bedrijven;
2. b. de op het moment van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaande bedrijvigheid;

en tevens voor:

3. c. de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';

met de daarbij behorende:

4. d. openbare nutsvoorzieningen;
5. e. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
6. f. verkeersdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen, paden, parkeervoorzieningen.

In de bestemming zijn niet begrepen:

• geluidzoneringsplichtige inrichtingen
• risicovolle inrichtingen;
• detailhandel.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een grotere horizontale oppervlakte dan 2 m² en/of een grotere hoogte dan 1,5 m.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het straat- en bebouwingsbeeld en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken, worden afgeweken van het bepaalde in:

1. a. lid 7.2.1 onder a, voor vergroting van de oppervlakte van een bouwperceel tot ten hoogste 5.000 m²;
2. b. lid 7.2.1 onder c, tot een afstand van 3 m, uitsluitend in geval de goothoogte van de bedrijfsgebouwen aan de betreffende zijde van het bouwperceel niet meer dan 3.5 m bedraagt;
3. c. lid 7.2.1 onder g, voor het oprichten van bedrijfswoningen buiten de aanduiding 'bedrijfswoning', mits:
   1. 1. de bedrijfseconomische noodzaak is aangetoond;
   2. 2. de oppervlakte van de bedrijfsgebouwen ten minste driemaal de oppervlakte van de bedrijfswoning bedraagt;
   3. 3. de bedrijfsgebouwen worden gebouwd voorafgaand aan de bouw van de bedrijfswoning;
4. d. lid 7.2.1 onder i, tot een afstand van 3 m.

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in elk geval wordt begrepen:

1. a. detailhandel;
2. b. de vestiging van bedrijven die niet zijn genoemd in de milieucategorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijven;
3. c. het gebruik van de gronden voor de opslag van aan hun gebruik onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen, werktuigen of machines of onderdelen daarvan, verpakkingsmaterialen, schroot- en afbraak- en bouwmaterialen, bagger en grondspecie, afval, puin, grind of brandstoffen, anders dan in verband met het normale onderhoud of ten dienste van de bestemming;
4. d. het voor de handel in ABC-goederen plaatsen/uitstallen van goederen voor de voorgevellijn.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en gebouwen;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• natuur en landschap;

worden afgeweken van het bepaalde in:

1. a. lid 7.5, onder a, voor detailhandel in:
   • auto's, boten, caravans en tenten;
   • woninginrichting;
   • keukens en sanitair;
   • bouwmarkten en tuincentra;

met dien verstande dat de bedrijfsvloeroppervlakte van de detailhandel ten minste 1.000 m² bedraagt en de bedrijfsvloeroppervlakte van detailhandel in keukens en sanitair ten minste 500 m² bedraagt;

2. b. lid 7.5, onder b, voor de vestiging van bedrijven die niet zijn genoemd in de milieucategorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijven, maar die wat betreft geur, stof, geluid en gevaar daarmee kunnen worden gelijkgesteld en tevens voor bedrijven, genoemd in de naast hogere milieucategorie (categorie 3.1, grootste afstand 50 m) en bedrijven die niet zijn genoemd in deze categorie, maar die wat betreft geur, stof, geluid en gevaar daarmee kunnen worden gelijkgesteld.

Hierbij dienen de volgende voorwaarden in acht te worden genomen:

1. 1. er mogen geen verkeersaantrekkende activiteiten ontstaan waardoor extra verkeersmaatregelen nodig zijn;
2. 2. het parkeren dient op eigen erf plaats te vinden.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' geheel of gedeeltelijk te slopen.
2. b. Het onder a vervatte verbod is niet van toepassing op werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden die:
   1. 1. het normale onderhoud betreffen;
   2. 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan.
3. c. De onder a genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, indien:
   1. 1. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke hoofdvorm van de bebouwing;
   2. 2. de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het gebouw kan worden hersteld;
   3. 3. de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet te handhaven is;
   4. 4. het delen van een gebouw of bijbehorende bouwwerken betreft, die op zichzelf niet als karakteristiek vallen aan te merken en door sloop daarom geen onevenredige afbreuk/aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt.

De voor 'Bos' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bos;
2. b. groenvoorzieningen;

met de daarbij behorende:

3. c. openbare nutsvoorzieningen;
4. d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
5. e. verkeersdoeleinden in de vorm van fiets- en voetpaden.

De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, uitsluitend overeenkomstig de bestaande situatie;
2. b. bovenwoningen in de vorm van appartementen, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - appartementen';
3. c. publieksgerichte dienstverlening en kantoren;
4. d. kleinschalige bedrijfsactiviteiten, genoemde in de milieucategorie 1 en 2 van de Staat van bedrijven als bedoeld in de brochure Bedrijven en Milieuzonering;
5. e. detailhandel;
6. f. horeca van categorie 1 ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 1';
7. g. horeca van categorie 2 ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 2';
8. h. horeca van categorie 3 ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 3';
9. i. horeca van categorie 4 ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 4';
10. j. een laad- en losplaats ter plaatse van de aanduiding 'laad- en losplaats';

en tevens voor:

11. k. de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';

met de daarbij behorende:

12. l. groen- en speelvoorzieningen;
13. m. openbare nutsvoorzieningen;
14. n. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
15. o. verkeersdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen, paden, parkeervoorzieningen;
16. p. speelvoorzieningen.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' geheel of gedeeltelijk te slopen.
2. b. Het onder a vervatte verbod is niet van toepassing op werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden die:
   1. 1. het normale onderhoud betreffen;
   2. 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan.
3. c. De onder a genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, indien:
   1. 1. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke hoofdvorm van de bebouwing;
   2. 2. de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het gebouw kan worden hersteld;
   3. 3. de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet te handhaven is;
   4. 4. het delen van een gebouw of bijbehorende bouwwerken betreft, die op zichzelf niet als karakteristiek vallen aan te merken en door sloop daarom geen onevenredige afbreuk/aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt.

De voor ‘Cultuur en ontspanning' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een openluchttheater ter plaatse van de aanduiding 'theater';
2. b. het uitvoeren van muziek- en theatervoorstellingen;
3. c. een opslagvoorziening binnen het aangegeven bouwvlak;

met daaraan ondergeschikt;

4. d. ondergeschikte horeca, categorie 2, met uitzondering van de opslagvoorziening;
5. e. ondergeschikte detailhandel, met uitzondering van de opslagvoorziening;

met de daarbij behorende:

6. f. openbare nutsvoorzieningen;
7. g. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
8. h. verkeersdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen, paden, parkeervoorzieningen.

Burgemeester en Wethouders kunnen ten behoeve van de milieusituatie, het bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in elk geval wordt begrepen:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor horecadoeleinden, anders dan ondergeschikte horeca ten dienste van het openluchttheater;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor detailhandel, anders dan ondergeschikte detailhandel.

De voor 'Cultuur en ontspanning - Museum en kenniscentrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. museum en kenniscentrum ten behoeve van prehistorisch erfgoed;

en tevens voor:

2. b. ondergeschikte horeca;
3. c. additionele voorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' en 'specifieke vorm van verkeer - evenementenparkeerterrein';
5. e. een terras, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'terras';
6. f. de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';

met de daarbij behorende:

7. g. groenvoorzieningen;
8. h. openbare nutsvoorzieningen;
9. i. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
10. j. verkeersdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen en paden.

1. a. Ondergeschikte horeca is uitsluitend toegestaan mits voldaan wordt aan de volgende criteria:
   1. 1. er mogen alleen horeca-activiteiten plaatsvinden gedurende de dagperiode en de avondperiode tot 22.30 uur;
   2. 2. de horeca-activiteiten zijn gericht op het bedrijfsmatig, voor gebruik ter plaatse, verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide etenswaren, in combinatie met het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken;
   3. 3. de gezamenlijke oppervlakte van de horeca-activiteiten, voor zover binnen de gebouwen, bedraagt maximaal 300 m² danwel maximaal 20% van het bestaande hoofdgebouw;
   4. 4. gebruik ten behoeve van feesten en partijen is niet toegestaan.
2. b. Detailhandel is uitsluitend toegestaan voor zover dit rechtstreeks voortvloeit uit de activiteiten van het museum en kenniscentrum en daaraan ondergeschikt is.
3. c. Het houden van een evenement is uitsluitend toegestaan mits voldaan wordt aan de volgende criteria:
   1. 1. een evenement heeft een aan de bestemming gerelateerd karakter;
   2. 2. het aantal dagen waarop evenementen plaatsvinden is beperkt tot maximaal 9 per jaar:
      • op maximaal 2 dagen per jaar zijn middelgrote evenementen toegestaan.
      • op maximaal 7 dagen per jaar zijn kleine evenementen toegestaan. Parkeren mag uitsluitend plaatsvinden ter plaatse van de aanduiding 'parkeren'.
   3. 3. de activiteiten vinden uitsluitend plaats in de dagperiode (7.00-19.00 uur), met uitzondering van op- en afbouwactiviteiten;
   4. 4. geluidversterking in de open lucht in de vorm van muziek- en spreekinstallaties is niet toegestaan;
   5. 5. parkeren ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - evenementenparkeerterrein' is uitsluitend toegestaan tijdens middelgrote evenementen.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' geheel of gedeeltelijk te slopen.
2. b. Het onder a vervatte verbod is niet van toepassing op werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden die:
   1. 1. het normale onderhoud betreffen;
   2. 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan.
3. c. De onder a genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, indien:
   1. 1. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke hoofdvorm van de bebouwing;
   2. 2. de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het gebouw kan worden hersteld;
   3. 3. de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet te handhaven is;
   4. 4. het delen van een gebouw of bijbehorende bouwwerken betreft, die op zichzelf niet als karakteristiek vallen aan te merken en door sloop daarom geen onevenredige afbreuk/aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt.

De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel;

met de daarbij behorende:

2. b. groenvoorzieningen;
3. c. openbare nutsvoorzieningen;
4. d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
5. e. verkeersdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen, paden, parkeervoorzieningen.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het straat- en bebouwingsbeeld, worden afgeweken van het bepaalde in:

1. a. lid 12.2.2 sub e, voor het oprichten van bijbehorende bouwwerken voor naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw of het verlengde ervan.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, uitsluitend overeenkomstig de bestaande situatie;
2. b. detailhandel, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel';
3. c. dienstverlening, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening';
4. d. een huisartsenpraktijk, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk';
5. e. sportschool, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'sportschool';

en tevens voor:

6. f. de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';

met de daarbij behorende:

7. g. groenvoorzieningen;
8. h. openbare nutsvoorzieningen;
9. i. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
10. j. verkeersdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen, paden, parkeervoorzieningen;
11. k. speelvoorzieningen.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het straat- en bebouwingsbeeld, worden afgeweken van het bepaalde in:

3. c. lid 13.2.2, onder b, voor een vergroting van de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bij hoofdgebouwen tot een maximum oppervlakte van 100 m², indien een medische indicatie dit noodzakelijk maakt;
4. d. lid 13.2.2 sub e, voor het oprichten van bijbehorende bouwwerken voor naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw of het verlengde ervan.

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in elk geval wordt begrepen:

1. a. de vestiging van een bedrijf.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en gebouwen;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• natuur en landschap,

worden afgeweken van het bepaalde in:

lid 13.4, onder a, voor de vestiging van bedrijven in de mileucategorieën 1 en 2 van de Staat vanBedrijven of voor de vestiging van bedrijven die niet in de Staat van Bedrijven voorkomen, maar die wat betreft geur, stof, geluid en gevaar kunnen worden gelijkgesteld met de daarin genoemde bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' geheel of gedeeltelijk te slopen.
2. b. Het onder a vervatte verbod is niet van toepassing op werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden die:
   1. 1. het normale onderhoud betreffen;
   2. 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan.
3. c. De onder a genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, indien:
   1. 1. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke hoofdvorm van de bebouwing;
   2. 2. de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het gebouw kan worden hersteld;
   3. 3. de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet te handhaven is;
   4. 4. het delen van een gebouw of bijbehorende bouwwerken betreft, die op zichzelf niet als karakteristiek vallen aan te merken en door sloop daarom geen onevenredige afbreuk/aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;

en tevens voor:

2. b. sport- en speelvoorzieningen;
3. c. fiets- en voetpaden;
4. d. woonstraten, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting';
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. geluidwerende voorzieningen, afschermende beplanting, ecologische zone, buurtplein en autowasplaatsen ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - Daalkampen II';
7. g. nutsvoorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening';
8. h. landschappelijke inpassing van het zonnepark Daalkampen, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - zonnepark';
9. i. een parkeerterrein ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein';
10. j. volkstuinen, ter plaatse van de aanduiding 'volkstuin';
11. k. water ter plaatse van de aanduiding 'water';
12. l. een houtwal ter plaatse van de aanduiding 'houtwal';
13. m. een telecommunicatiemast ter plaatse van de aanduiding 'zend-/ontvangstinstallatie';

met de bijbehorende:

14. n. (overige) openbare nutsvoorzieningen;
15. o. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.

Het gebruik van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - zonnepark' ten behoeve van het zonnepark Daalkampen is uitsluitend toegestaan indien de inrichting en inpassing van de gronden conform het landschappelijk inpassingsplan, dat als Bijlage 4 bij deze regels is gevoegd, in stand wordt gehouden.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horecabedrijf, met horeca van categorie 3 ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 3';

met de daarbij behorende:

2. b. groen- en speelvoorzieningen;
3. c. openbare nutsvoorzieningen;
4. d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
5. e. verkeersdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen, paden, parkeervoorzieningen.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het straat- en bebouwingsbeeld, worden afgeweken van het bepaalde in:

3. c. lid 15.2.2, onder b, voor een vergroting van de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bij hoofdgebouwen tot een maximum oppervlakte van 100 m², indien een medische indicatie dit noodzakelijk maakt;
4. d. lid 15.2.2 sub e, voor het oprichten van bijbehorende bouwwerken voor de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw of het verlengde ervan.

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. educatieve doeleinden, waaronder begrepen bijvoorbeeld een school, een peuterspeelzaal, kinderopvang en naar de aard daarmee gelijk te stellen voorzieningen, religieuze, sociaal-culturele voorzieningen, zoals een dorpshuis, sociaal-medische voorzieningen en publieksgerichte dienstverlening;
2. b. begeleid wonen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - hunebedcity, bestaande uit maximaal 10 wooneenheden met een maximale woonoppervlakte van 250 m², met daaraan ondergeschikt:
   1. 1. inpak- en werkruimte, met een bedrijfsvloeroppervlakte van maximaal 150 m²;
   2. 2. horeca van categorie 1, ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 1' met een bedrijfsvloeroppervlakte van maximaal 200 m²;
   3. 3. detailhandel, met een bedrijfsvloeroppevlakte van maximaal 50 m²;
   4. 4. dagrecreatieve voorzieningen;
   5. 5. overige ondersteunende voorzieningen, zoals magazijn en kantoor;

en tevens voor:

3. c. sportieve voorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'sporthal';
4. d. horeca van categorie 2 ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 2', uitsluitend ten dienste van de in de bestemming opgenomen voorzieningen;
5. e. één bedrijfswoning per bestemmingsvlak, uitsluitend inpandig;
6. f. de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';

met de daarbij behorende:

7. g. groen- en speelvoorzieningen;
8. h. openbare nutsvoorzieningen;
9. i. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
10. j. verkeersdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen, paden en parkeervoorzieningen.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' geheel of gedeeltelijk te slopen.
2. b. Het onder a vervatte verbod is niet van toepassing op werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden die:
   1. 1. het normale onderhoud betreffen;
   2. 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan.
3. c. De onder a genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, indien:
   1. 1. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke hoofdvorm van de bebouwing;
   2. 2. de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het gebouw kan worden hersteld;
   3. 3. de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet te handhaven is;
   4. 4. het delen van een gebouw of bijbehorende bouwwerken betreft, die op zichzelf niet als karakteristiek vallen aan te merken en door sloop daarom geen onevenredige afbreuk/aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt.

De voor 'Maatschappelijk - Begraafplaats' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. begraafplaats;

en tevens voor:

2. b. de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';

met de daarbij behorende:

3. c. groenvoorzieningen;
4. d. openbare nutsvoorzieningen;
5. e. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
6. f. verkeersdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen, paden, parkeervoorzieningen.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' geheel of gedeeltelijk te slopen.
2. b. Het onder a vervatte verbod is niet van toepassing op werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden die:
   1. 1. het normale onderhoud betreffen;
   2. 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan.
3. c. De onder a genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, indien:
   1. 1. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke hoofdvorm van de bebouwing;
   2. 2. de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het gebouw kan worden hersteld;
   3. 3. de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet te handhaven is;
   4. 4. het delen van een gebouw of bijbehorende bouwwerken betreft, die op zichzelf niet als karakteristiek vallen aan te merken en door sloop daarom geen onevenredige afbreuk/aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt.

De voor 'Recreatie - Dagrecreatie' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. dagrecreatie;

met de daarbij behorende:

2. b. sport- en speelvoorzieningen;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. openbare nutsvoorzieningen;
5. e. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
6. f. verkeersdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen, paden, parkeervoorzieningen.

De voor 'Sport' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. sport- en speelvoorzieningen;
2. b. dagrecreatieve en culturele voorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'dagrecreatie';
3. c. een ijsbaan, ter plaatse van de aanduiding 'ijsbaan';

en tevens voor:

4. d. horeca van categorie 2 ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 2';

met de daarbij behorende:

5. e. groenvoorzieningen;
6. f. openbare nutsvoorzieningen;
7. g. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
8. h. verkeersdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen, paden, parkeervoorzieningen.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid,

worden afgeweken van het bepaalde in lid 19.2.1 onder a, voor het bouwen van gebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak, mits de gezamenlijke bebouwde oppervlakte van de gebouwen en overkappingen niet meer bedraagt dan 5% van de oppervlakte van de bestemming.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuin;

met de bijbehorende:

2. b. openbare nutsvoorzieningen;
3. c. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, met daarbij inbegrepen paden, bermen, bushaltes, parkeervoorzieningen en dergelijke;
2. b. een parkeerterrein, ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein';
3. c. water, ter plaatse van de aanduiding 'water';

met de daarbij behorende:

4. d. groenvoorzieningen;
5. e. openbare nutsvoorzieningen;
6. f. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.

Het aantal rijstroken bedraagt ten hoogste twee.

De voor 'Verkeer - Verblijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met een functie voor de ontsluiting van aanliggende gronden, met daarbij inbegrepen paden, bermen, bushaltes, parkeervoorzieningen en dergelijke;

met de daarbij behorende:

2. b. groenvoorzieningen;
3. c. openbare nutsvoorzieningen;
4. d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.

Het aantal rijstroken bedraagt ten hoogste twee.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water;

met de daarbij behorende:

2. b. groenvoorzieningen;
3. c. openbare nutsvoorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, uitsluitend overeenkomstig de bestaande situatie;
2. b. logies, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen-logies';

met de daarbij behorende:

3. c. groenvoorzieningen;
4. d. openbare nutsvoorzieningen;
5. e. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
6. f. verkeersdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen, paden, parkeervoorzieningen;
7. g. speelvoorzieningen.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gebouwen;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• natuur en landschap,

worden afgeweken van het bepaalde in:

1. a. lid 24.1 en lid 24.2.2, onder c voor een aan een woning gebonden beroep of bedrijf tot een oppervlakte van maximaal 100 m². Hierbij dienen de volgende voorwaarden in acht te worden genomen:
   1. 1. de woonfunctie van de woning dient in overwegende mate te worden gehandhaafd;
   2. 2. er mogen geen verkeersaantrekkende activiteiten ontstaan, waardoor extra verkeersmaatregelen nodig zouden zijn;
   3. 3. detailhandel is uitsluitend aanvaardbaar, voor zover dit in rechtstreekse relatie staat tot het aan de woning gebonden beroep of bedrijf;
   4. 4. het parkeren dient op eigen erf plaats te vinden;
2. b. lid 24.2.1, onder d, voor een platte afdekking tot maximaal 25% van de oppervlakte van een hoofdgebouw;
3. c. lid 24.2.2, onder b, voor de uitbreiding van de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken tot niet meer dan 100 m², met dien verstande dat:
   1. 1. de bebouwde oppervlakte niet meer mag bedragen dan 50% van de bebouwde oppervlakte van de woning;
   2. 2. niet meer dan een/derde gedeelte van het bouwperceel wordt bebouwd. De omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels is uitsluitend van toepassing op voormalige agrarische gebouwen, waaraan thans de bestemming 'Wonen'is toegekend;
4. d. lid 24.2.2, onder b, voor de uitbreiding van de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken tot ten hoogste 250 m² voor een agrarische hobbyactiviteit, met dien verstande dat:
   1. 1. er sprake is van eigendom van gronden ter grootte van minimaal 5.000 m2 (agrarische) cultuurgrond), direct aansluitend aan het bouwperceel;
   2. 2. deze afwijkingsmogelijkheid uitsluitend wordt toegepast ten behoeve van stalruimte voor dieren en/of de opslag van materieel dat gebruikt wordt voor het onderhoud van de eigen gronden.
   3. 3. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, het bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
5. e. lid 24.2.2, onder e, voor het oprichten van bijbehorende bouwwerken voor de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw of het verlengde ervan.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, uitsluitend in de vorm van gestapelde woningen;

met de daarbij behorende:

2. b. groenvoorzieningen;
3. c. openbare nutsvoorzieningen;
4. d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
5. e. verkeersdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen, paden, parkeervoorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen.

De voor 'Wonen - Voormalige boerderij' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. voorzieningen op het gebied van educatie, waaronder begrepen peuterspeelzaal, kinderopvang, en naar de aard daarmee gelijk te stellen voorzieningen, religieuze, museale, sociaal-culturele en sociaal-medische voorzieningen en publieksgerichte dienstverlening;
3. c. dienstverlening en bedrijven behorende tot de milieucategorieën 1 en2, mits :
   1. 1. Bij de maatvoering zo goed mogelijk wordt aangesloten bij de bestaande hoofdvorm;
   2. 2. Ernaar wordt gestreefd dat landschappelijk verstorende bebouwing wordt afgebroken;
   3. 3. De woonfunctie van de vrijkomende agrarische bebouwing gehandhaafd blijft;
   4. 4. De bedrijfsactiviteiten uitsluitend inpandig plaatsvinden;
   5. 5. Is aangetoond dat er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
   6. 6. Is aangetoond dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Daarnaast gelden de volgende afwegingscriteria:

• karakteristiek: Naarmate een boerderij een eigen bouwstijl en een duidelijke relatie tussen vorm, functie en situatie meer kenmerkend is voor een bepaalde tijd, is het minder aanvaardbaar als door verbouw of ander gebruik afbreuk wordt gedaan aan typische kenmerken.
• verkeer: De functiewijziging dient geen nadelige invloed te hebben op de omgeving, waarbij bijvoorbeeld wordt gekeken naar de aspecten stof, geur en geluid. Hierbij is de milieuwetgeving toetsingskader.

en tevens voor:

4. d. de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';

met de daarbij behorende:

5. e. openbare nutsvoorzieningen;
6. f. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' geheel of gedeeltelijk te slopen.
2. b. Het onder a vervatte verbod is niet van toepassing op werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden die:
   1. 1. het normale onderhoud betreffen;
   2. 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan.
3. c. De onder a genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, indien:
   1. 1. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke hoofdvorm van de bebouwing;
   2. 2. de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het gebouw kan worden hersteld;
   3. 3. de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet te handhaven is;
   4. 4. het delen van een gebouw of bijbehorende bouwwerken betreft, die op zichzelf niet als karakteristiek vallen aan te merken en door sloop daarom geen onevenredige afbreuk/aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt.

De voor 'Wonen - Wooncentrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. zorgwoningen in de vorm van gestapelde zorgwoningen;
2. b. sociaal-culturele en sociaal-medische voorzieningen;
3. c. horeca van categorie 2, met dien verstande dat het bruto vloeroppervlak niet meer bedraagt dan 250 m²;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. openbare nutsvoorzieningen;
6. f. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
7. g. verkeersdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen, paden, parkeervoorzieningen;
8. h. speelvoorzieningen.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, uitsluitend overeenkomstig de bestaande situatie;
2. b. detailhandel ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel';
3. c. dienstverlening ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening';
4. d. een woonwagenstandplaats ter plaatse van de aanduiding 'woonwagenstandplaats';
5. e. bestaande garageboxen ter plaatse van de aanduiding 'garagebox';
6. f. nutsvoorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening';
7. g. tuinen en erven;
8. h. verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
9. i. groen- en speelvoorzieningen en waterpartijen;

en tevens voor:

10. j. autowasplaatsen;
11. k. openbare nutsvoorzieningen;
12. l. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
13. m. de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek'.

In sub b zijn niet begrepen:

• risicovolle inrichtingen;
• detailhandel, tenzij dit in rechtstreekse relatie staat tot het bedrijf.

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

1. a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
2. b. het bebouwingsbeeld;
3. c. de verkeersveiligheid;

nadere eisen stellen aan de plaatsing van de woningen onderling en de situering van de voorgevel van de woning ten opzichte van de bouwgrens.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gebouwen;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• natuur en landschap,

worden afgeweken van het bepaalde in:

1. a. lid 28.1 en lid 28.2.3, onder b voor een aan een woning gebonden beroep of bedrijf tot een oppervlakte van maximaal 100 m². Hierbij dienen de volgende voorwaarden in acht te worden genomen:
   1. 1. de woonfunctie van de woning dient in overwegende mate te worden gehandhaafd;
   2. 2. er mogen geen verkeersaantrekkende activiteiten ontstaan, waardoor extra verkeersmaatregelen nodig zouden zijn;
   3. 3. detailhandel is uitsluitend aanvaardbaar, voor zover dit in rechtstreekse relatie staat tot het aan de woning gebonden beroep of bedrijf;
   4. 4. het parkeren dient op eigen erf plaats te vinden;
2. b. lid 28.2.1, onder d, voor een platte afdekking tot maximaal 25% van de oppervlakte van een hoofdgebouw;
3. c. lid 28.2.1 onder d, voor verhoging van de bouwhoogte naar maximaal 9 m, voor ten hoogste 50% van het oppervlak van een woning; mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het beeldkwaliteitsplan en het energieconcept van de aangrenzende woningen.
4. d. lid 28.2.1 onder e, voor een verhoging van de goothoogte van 3,5 m tot 6 m, uitsluitend over een aaneengesloten zijde van een bouwvlak;
5. e. lid 28.2.1 onder f, voor het verlagen van de goothoogte van 5 m tot minimaal 4,5 m, uitsluitend over een aaneengesloten zijde van een bouwvlak;
6. f. lid 28.2.1 onder g, uitsluitend wat betreft de geschakelde woningen, alsdan dient de dakhelling maximaal 20° te bedragen;
7. g. lid 28.2.3, onder e, voor het oprichten van bijbehorende bouwwerken voor de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw of het verlengde ervan;
8. h. de aanduiding 'wetgevingzone - afwijkingsgebied 1' voor het twee aaneen bouwen van woningen.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' geheel of gedeeltelijk te slopen.
2. b. Het onder a vervatte verbod is niet van toepassing op werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden die:
   1. 1. het normale onderhoud betreffen;
   2. 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan.
3. c. De onder a genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, indien:
   1. 1. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke hoofdvorm van de bebouwing;
   2. 2. de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het gebouw kan worden hersteld;
   3. 3. de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet te handhaven is;
   4. 4. het delen van een gebouw of bijbehorende bouwwerken betreft, die op zichzelf niet als karakteristiek vallen aan te merken en door sloop daarom geen onevenredige afbreuk/aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt.

De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor behoud van archeologische waarden, voor zover het gronden betreft met een hoge of middelhoge verwachtingswaarde (stuifzandgebieden en beekdalen).

Het gebruik waarbij sprake is van een permanente verlaging van het waterpeil, is alleen mogelijk indien rekening is gehouden met het belang van de archeologische waarden. Dit is het geval indien:

1. a. op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, of;
2. b. op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat de archeologische waarden door de werken en/of werkzaamheden niet onevenredig worden geschaad, of;
3. c. één of meer van de volgende voorwaarden in acht genomen wordt:
   1. 1. een verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, of;
   2. 2. een verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek door middel van opgravingen, of;
   3. 3. een verplichting de werken en/of werkzaamheden te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd het plan te wijzigen door:

1. a. deze bestemming te doen vervallen indien op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor behoud van archeologische waarden, voor zover het gronden betreft met een hoge of middelhoge verwachtingswaarde (stuifzandgebieden en beekdalen).

Het gebruik waarbij sprake is van een permanente verlaging van het waterpeil, is alleen mogelijk indien rekening is gehouden met het belang van de archeologische waarden. Dit is het geval indien:

1. a. op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, of;
2. b. op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat de archeologische waarden door de werken en/of werkzaamheden niet onevenredig worden geschaad, of;
3. c. één of meer van de volgende voorwaarden in acht genomen wordt:
   1. 1. een verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, of;
   2. 2. een verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek door middel van opgravingen, of;
   3. 3. een verplichting de werken en/of werkzaamheden te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd het plan te wijzigen door:

1. a. deze bestemming te doen vervallen indien op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor behoud van archeologische waarden, voor zover het gronden betreft met een hoge of middelhoge verwachtingswaarde (stuifzandgebieden en beekdalen).

Het gebruik waarbij sprake is van een permanente verlaging van het waterpeil, is alleen mogelijk indien rekening is gehouden met het belang van de archeologische waarden. Dit is het geval indien:

1. a. op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, of;
2. b. op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat de archeologische waarden door de werken en/of werkzaamheden niet onevenredig worden geschaad, of;
3. c. één of meer van de volgende voorwaarden in acht genomen wordt:
   1. 1. een verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, of;
   2. 2. een verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek door middel van opgravingen, of;
   3. 3. een verplichting de werken en/of werkzaamheden te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd het plan te wijzigen door:

1. a. deze bestemming te doen vervallen indien op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Landschap en cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, het herstel en de versterking van de landschappelijke, en cultuurhistorische waarden alsmede de bescherming van de aardkundige waarden.

De waarden en kenmerken van het landschap zijn:

• ruimtelijke samenhang van es en esdorp, wat zich uit in het wegenverloop, de ligging en opzet van dorpen en in beplantingselementen als esrandbosjes en houtsingels die esdorp en es verbinden;
• besloten karakter met laanbeplanting, esrandbeplantingen, houtsingels en bosstroken op perceelsgrenzen;
• zandpaden en klinkerwegen;
• onregelmatige opzet van erven en verkaveling.

De waarden en kenmerken van de erven zijn:

• veel oude erven met historische boerderijen in een onregelmatige opzet;
• duidelijk verschil tussen het voorerf waar wordt gewoond en het achtererf waar de schuren en bijgebouwen staan;
• afwisseling van bebouwing en beplanting waardoor een rafelig silhouet ontstaat;
• erfbeplanting die doorloopt in het landschap;
• rond het voorerf vaak een beukenhaag, op het achtererf boomgroepen en houtsingels.

Onder strijdig gebruik met dit bestemmingsplan wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving.

Onder strijdig gebruik wordt in elk geval verstaan:

1. a. het egaliseren of afvlakken van natuurlijk reliëf;
2. b. het ophogen van de bodem;
3. c. het afvoeren van keien groter dan 50 cm doorsnede.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 32.2 indien dit nodig is

om de in lid 32.1 genoemde waarden te behouden of te versterken of om aardkundige processen te

herstellen.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken en geen werkzaamheden zijnde, uit te voeren, te doen en te laten uitvoeren:
   1. 1. het verwijderen en/of aanplanten van bomen en ander houtgewas, erfbeplanting uitgezonderd;
   2. 2. het aanleggen, verwijderen en/of verharden van wegen, voet-, fiets- en ruiterpaden;
   3. 3. het aanleggen of verwijderen van ondergrondse leidingen.

2. b. Het onder a vervatte verbod is niet van toepassing op:
   1. 1. werken en werkzaamheden welke het normale onderhoud betreffen.

3. c. Voor zover voor meerdere werken en/of werkzaamheden vergunningen worden gevraagd en deze in één (inrichting)plan zijn ondergebracht, wordt dit plan in z'n geheel in de beoordeling betrokken.

4. d. De onder a bedoelde vergunning mag geen afbreuk doen aan de in lid 32.1 omschreven waarden.

De voor 'Waarde - Open ruimte' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de aanwezige landschappelijke waarden in de vorm van openheid.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt de volgende regel:

1. a. de bouwhoogte van een telecommunicatiemast bedraagt ten hoogste 40 m, dan wel de bestaande bouwhoogte

Het is verboden gronden te gebruiken in strijd met de in het plan aan de grond en/of bouwwerken gegeven bestemmingsomschrijving.

Als strijdig gebruik wordt in elk geval aangemerkt:

1. a. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor permanente bewoning;
2. b. het gebruik van verblijfsrecreatieve voorzieningen voor permanente bewoning;
3. c. het gebruik van (een deel van) de woning voor een bed & breakfastvoorziening, met uitzondering van bed & breakfastvoorzieningen die met een omgevingsvergunning zijn vergund;
4. d. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij een woning als recreatieappartement, met uitzondering van recreatieappartementen die met een omgevingsvergunning zijn vergund;
5. e. het gebruik van gronden voor kleinschalig kampeerterrein, met uitzondering van de kleinschalige kampeerterreinen die met een omgevingsvergunning zijn vergund.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de gegeven maten en afmetingen tot niet meer dan 10% van die maten en afmetingen, daaronder niet begrepen de oppervlakte voor bijgebouwen en aan- en/of uitbouwen;
2. b. het bepaalde in het plan en worden toegestaan dat een geringe verschuiving van de in het plan aangegeven bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en indelingslijnen met niet meer dan 5,00 m wordt aangebracht;
3. c. het bepaalde in het plan voor het houden van kortdurende evenementen.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in het plan en worden toegestaan dat in de woning en/of aangebouwde bijbehorende bouwwerken logies worden verstrekt in de vorm van een bed & breakfast. Hierbij worden de volgende voorwaarden in acht genomen:

1. 1. er wordt gebruikgemaakt van de hoofdentree en andere voorzieningen van de woning;
2. 2. de bed & breakfastvoorziening mag door de bouwkundige opzet, indeling en maatvoering niet functioneren als een zelfstandige eenheid;
3. 3. de omvang van het verstrekken van logies moet ten opzichte van de huidige bestaande functie van de woning van ondergeschikte betekenis zijn en bedraagt tot niet meer dan 50% van het vloeroppervlak van de woning of bedrijfswoning met een oppervlakte van niet meer dan 75 m²;
4. 4. de bed & breakfastvoorziening biedt ruimte aan niet meer dan zes personen in niet meer dan tweeslaapkamers;
5. 5. er mogen geen verkeersaantrekkende activiteiten ontstaan waardoor extra verkeersmaatregelen nodig zijn;
6. 6. het parkeren moet op eigen erf plaatsvinden;
7. 7. er mag geen extra inrit worden gemaakt als gevolg van de realisatie van een bed & breakfastvoorziening;
8. 8. een bed & breakfastvoorziening is uitsluitend toegestaan in combinatie met de woonfunctie van de woning;
9. 9. de initiatiefnemer van de bed & breakfastvoorziening moet zelf de hoofdbewoner van de woning of bedrijfswoning zijn.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in het plan en worden toegestaan dat een recreatieappartement wordt gerealiseerd in de woning, de aangebouwde bijbehorende bouwwerken en/of een bestaand vrijstaand bijbehorend bouwwerk. Hierbij worden de volgende voorwaarden in acht genomen:

1. 1. de oppervlakte van het recreatieappartement bedraagt niet meer dan 50 m²;
2. 2. er mogen geen verkeersaantrekkende activiteiten ontstaan waardoor extra verkeersmaatregelen nodig zijn;
3. 3. het parkeren moet op eigen erf plaatsvinden;
4. 4. er mag geen extra inrit worden gemaakt voor het recreatieappartement;
5. 5. een recreatieappartement is uitsluitend toegestaan in combinatie met de woonfunctie van de woning;
6. 6. de initiatiefnemer van het recreatieappartement moet zelf de hoofdbewoner van de woning of bedrijfswoning zijn.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in het plan voor de realisatie van een gereguleerde overnachtingsplaats voor campers.

Voor de situering, inrichting en het gebruik zijn de volgende voorwaarden van toepassing:

1. 1. de overnachtingsplaats mag uitsluitend worden gebruikt voor campers;
2. 2. het totaal aantal camperplaatsen in de gemeente mag niet meer dan 50 bedragen;
3. 3. er worden voorzieningen aangelegd voor drinkwater, afval(water) en elektriciteit;
4. 4. de bouw van nieuwe gebouwen voor voorzieningen is niet toegestaan;
5. 5. de afstand van de overnachtingsplaats tot woningen van derden en/of andere geluidgevoelige bebouwing bedraagt minimaal 50 m;
6. 6. de overnachtingsplaats is zodanig gesitueerd dat er sprake is van een goede sociale veiligheid, zoals nabijheid van en zichtbaarheid vanaf bebouwing en wegen;
7. 7. er wordt voorzien in een goede openbare verlichting;
8. 8. het gebruik van de overnachtingsplaats is gedurende het hele jaar toegestaan;
9. 9. de aanvraag voor een omgevingsvergunning gaat gepaard met een voorstel tot landschappelijke inpassing van de gereguleerde overnachtingsplaats; het gebruik van het terrein is uitsluitend toegestaan indien de landschappelijke inpassing is uitgevoerd en in stand gehouden conform het landschappelijk inpassingsplan.

De in lid 38.2 tot en met 38.4 bedoelde omgevingsvergunning mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van:

• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gevoelige objecten en/of bedrijven;
• de verkeersveiligheid;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• natuur en landschap.

Het bestemmingsplan verzet zich tegen het gebruik van de gronden als seksinrichting.

Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van bouwwerken en/of andere activiteiten zal rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen planten- en diersoorten op grond van de Wet natuurbescherming. Indien uit gegevens, dan wel uit onderzoek blijkt dat sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen, dan wel ontworteling of vernieling veroorzaken, zal de betreffende (bouw)werkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden nadat vrijstelling, dan wel ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming is verkregen.

1. a. Bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen of een omgevingsvergunning voor een gebruiksverandering moet, indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, (motor)fietsen of andere voertuigen in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel. Dit betekent dat moet worden voldaan aan de parkeerkencijfers in de CROW-publicatie 381 en dat, indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging.
2. b. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel.
3. c. Gerealiseerde voorzieningen als bedoeld in sub a en b, moeten na de realisering in stand worden gehouden.
4. d. Het college van burgemeester en wethouders kan afwijken van het bepaalde in sub a en b:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

'Regels van het bestemmingsplan Borger, Borger dorp van de gemeente Borger-Odoorn.'

De gemeente Borger-Odoorn heeft in het verleden voor de kern Borger verschillende beheersverordeningen en bestemmingsplannen vastgesteld. De regelingen in deze verordeningen en plannen zijn afwijkend van elkaar, wat de rechtsgelijkheid voor de burger niet ten goede komt. Er is daarom besloten voor het dorp een eenduidig en actueel juridisch-planologisch kader op te stellen. Met dit bestemmingsplan wordt de kern Borger van een nieuwe regeling voorzien.

Dit bestemmingsplan is een actualisatie van de volgende bestemmingsplannen en beheersverordeningen:

• bestemmingsplan Borger - Centrum (vastgesteld 26 februari 1992);
• bestemmingsplan Nuisveen (deel Strijkijzer) (vastgesteld 22 december 1993);
• bestemmingsplan Daalkampen I (vastgesteld 7 februari 1994);
• bestemmingsplan Rijksweg 34 (vastgesteld 20 juli 2000);
• bestemmingsplan Daalkampen II (vastgesteld 28 juni 2007);
• bestemmingsplan Bedrijventerrein Aan de Strengen (vastgesteld 25 oktober 2007);
• bestemmingsplan Borger Marslanden (vastgesteld 4 december 2007);
• bestemmingsplan Avontuurlijk Toeristisch Centrum Borger (vastgesteld 24 april 2008);
• bestemmingsplan Borger - Centrum, deelplan Hoofdstraat 45 (vastgesteld 23 november 2010);
• bestemmingsplan Rolderstraat (vastgesteld 17 november 2011);
• bestemmingsplan Aldi Borger (vastgesteld 8 maart 2012);
• beheersverordening Buitengebied (vastgesteld 13 juni 2013);
• beheersverordening Borger Dorp (vastgesteld 5 september 2013);
• beheersverordening Borger - Centrum (vastgesteld 5 september 2013);
• bestemmingsplan Hoofdstraat 29/hoek B. Beinsstraat te Borger (vastgesteld 29 januari 2015);
• bestemmingsplan Borger Dorp - Schultestraat (vastgesteld 3 september 2015);
• bestemmingsplan Borger Dorp - Hunzedal fase 3 (vastgesteld 1 juni 2017);
• bestemmingsplan Borger Dorp - Borgerhof (vastgesteld 1 september 2016);
• bestemmingsplan Borger Hoofdstraat 12/Strengenweg L 3103 (vastgesteld 7 september 2017);
• bestemmingsplan Hunebedcity (vastgesteld op 3-9-2020);
• beheersverordening Borger - Daalkampen fase II (vastgesteld 16 januari 2020);
• bestemmingsplan Hunzedal Fase 2, (vastgesteld 27 augustus 2009);
• bestemmingsplan buitengebied Borger-herziening Openluchttheater Borger (vastgesteld 21 juni 2012);
• bestemmingsplan MFA Borger (vastgesteld 15 september 2011);
• bestemmingsplan Bestemmingsplan Buitengebied Borger LOFAR-station nabij Westdorp (vastgesteld 26 mei 2011);
• bestemmingsplan Borger, Torenlaan 8 (vastgesteld 19-11-2020).

Naast de genoemde plannen zijn in het verleden in het plangebied verschillende omgevingsvergunningen verleend. Ook zijn er in de loop der tijd diverse perceelsgebonden bestemmingsplannen vastgesteld. Deze omgevingsvergunningen en bestemmingsplannen worden ook meegenomen in deze actualisatie.

Op onderstaande overzichtskaart is de globale begrenzing van het plangebied opgenomen. Fase 3 van de nieuwe woonwijk Daalkampen is niet in het plangebied opgenomen. Er ligt een concreet bouwplan voor de realisatie van een middelbare school (Esdalcollege) in dit gebied. Dit leidt eveneens tot een heroriëntatie op de stedenbouwkundige invulling van fase 3.

Figuur 1. Globale begrenzing plangebied

Het volgende hoofdstuk geeft een beschrijving van het plangebied weer. In hoofdstuk 3 is het beleidskader voor het bestemmingsplan opgenomen. Daarbij wordt alleen ingegaan op beleidsdocumenten die van invloed zijn op het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 betreft de toets aan wet- en regelgeving op het gebied van natuur, milieu, externe veiligheid, archeologie en dergelijke. In hoofdstuk 5 is de juridische vormgeving opgenomen. In dit deel van de toelichting worden de regels nader uitgelegd. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid zijn opgenomen in hoofdstuk 6 en hoofdstuk 7.

Ontstaan en ontwikkeling

De nederzettingsstructuur van het hoofd- en kerkdorp Borger werd rond het midden van de 19e eeuw in belangrijke mate bepaald door de noord-zuid lopende hoofdweg over de Hondsrug. De traverse van deze weg, de huidige Hoofdstraat, vormde duidelijk het dichtst bebouwde deel van het dorp. Straten die verder bebouwing kenden waren: de Ambachtstraat, de Brinkstraat, De Gang, de Hunebedstraat, de Kleine Brinkstraat, de Koesteeg (begin), de Lemmerstraat (begin), de Kruisstraat en de Torenlaan.

Borger, 1850 (bron: topo tijdreis)

Hoofdzakelijk bestond de dorpsbebouwing van Borger rond 1850 uit boerderijen. Voorzieningen als winkels, cafés, de dorpsschool en de kerk concentreerde zich met name aan of in de directe nabijheid van de Hoofdstraat.

Borger en omgeving, 1925 (bron: topo tijdreis)

Borger (ingezoomd, 1925, bron topo tijdreis)

Tussen 1850 en 1940 gaf de bebouwing van Borger vervolgens een aanzienlijke uitbreiding te zien. In de eerste plaats was er sprake van verdichting van het bestaande bebouwingspatroon, waarbij er plaatselijk en dan vooral aan de Hoofdstraat straatwanden ontstonden. Daarnaast vonden er uitbreiding van wisselende omvang plaats langs de uitvalswegen. Vooral betrof het ook hier weer de noord-zuid gerichte hoofdweg. In 1940 reikte de nieuwbouw langs deze weg in zuidelijke richting, de Hoofdstraat gaat hierbij op een gegeven moment over in de Eeserstraat, tot aan het kanaal Buinen-Schoonoord.

In noordelijke richting was de opstrek van de bebouwing langs de hoofdweg, ter plaatse de Drouwenerstraat, veel geringer en meer overeenkomstig die langs andere al dan niet doorgaande uitvalswegen: de Bronnegerstraat, de Buinerstraat, de Koesteeg, de Lemmerstraat en de Molenplaatsweg. De voorkeur voor dorpsuitleg in met name zuidelijke richting blijkt tevens uit de bebouwingsontwikkeling die zich in de loop van de eerste helft van de 20e eeuw voltrok aan het zuidelijk deel van de Molenstraat en de op korte afstand van het kanaal nieuw aangelegde Markestraat en het Rozendael.

Hoewel er in de loop van de periode 1850-1940 in toenemende mate ook niet-agrarische bebouwing in de vorm van woningen, bedrijfsgebouwen, winkels en andere voorzieningen in Borger verrees, bleef het dorp in belangrijke mate toch agrarisch van karakter. De industriële ontwikkeling die in het veenkoloniale deel al vroeg op gang kwam, ging vrijwel volledig voorbij aan het hoofddorp. Het enige bedrijf met een industriële inslag was tijdens de periode 1850-1940 in Borger de Coöperatieve Zuivelfabriek en Korenmalerij "Borger", welke in 1898 in het dorp werd opgericht. Naar aard van de bebouwing was er ruimtelijk gezien in 1940 binnen het dorp min of meer sprake van een twee-eenheid: het oude noorden met een uitgesproken agrarisch karakter en het nieuwe zuiden met veel meer een niet-agrarische karakter.

Borger 1950 (bron: topo tijdreis)

Door de toename van de bevolking vanaf het begin van de jaren vijftig van de vorige eeuw ontstond er een tekort aan woningen. De vraag naar woningen kon niet meer in de oude kern en langs de uitvalswegen worden gerealiseerd waardoor de uitbreidingen op de voormalige essen en groenlanden buiten de oude kern werden geplaatst. Hierbij verloor de bebouwing het verband met het landschap.

Borger 1975 (bron: topo tijdreis)

De N34 werd aangelegd rond 1960 en heeft lange tijd als barrière gewerkt voor expansie van het dorp. Dit veranderde met de ontwikkeling van de wijk Daalkampen zoals dat vanaf 2007 tot ontwikkeling kwam.

Borger 2000 (bron: topo tijdreis)

Inmiddels manifesteren zich binnen de huidige dorpsgrens ook herstructureringsplannen. Zoals de woningbouw aan de oostkant van het Rozendael.

Borger 2020 (bron: topo tijdreis)

Ruimtelijke karakteristiek

Voor het oorspronkelijke esdorp Borger gelden de volgende ruimtelijke karakteristieken:

• een onregelmatige paden- en wegenstructuur aan de rand van of tussen één of meerdere essen;
• een verdichting van de bebouwing tussen de wegen, die samen het dorp vormt;
• oudere (< 1900) bebouwing die niet op de wegenstructuur is georiënteerd, maar schijnbaar onder een hoek op de weg staat, vaak wat verder terug op de percelen;
• met name jongere bebouwing (> 1900), zoals burgerwoonhuizen en woonwinkelpanden, die wél op de wegenstructuur geprojecteerd is;
• een open structuur rond de oudere bebouwing; deze bebouwing werd omringd door moestuinen en boomgaarden;
• brinken (pleinvormige ruimtes) als agrarisch en sociaal middelpunt met functies op het gebied van het produceren van hout, het bijeenbrengen van vee en het houden van markten;
• verwijde wegaansluitingen op de plekken waar meerdere wegen bij elkaar komen.

Delen van het centrum, met name langs de Hoofdstraat ten zuiden van de rotonde hebben een verdergaande verdichting verkregen waarbij winkel- en appartementenbouw zijn ontstaan.
Bij de na-oorlogse uitbreidingen is over het algemeen sterke verwantschap per deelgebied waardoor elke bouwperiode duidelijk herkenbaar is. Het streekeigene is daarmee opgegaan in meer landelijke trends. De eerste uitbreidingswijken vertonen qua bebouwingsbeeld nog een zekere eenheid (zoals delen van het plan Oosteres zichtbaar is) en worden cultuurhistorisch als waardevol ensemble beschouwd omdat ze kenmerkend zijn voor de zogenaamde Wederopbouwperiode (globaal tot 1965). De uitbreidingen vanaf de jaren negentig kenmerken zich door meer verscheidenheid aan vorm, materiaalgebruik en kleurstelling.

Bij de herstructureringsplannen, zoals aan de oostzijde van de Rozendael, wordt zichtbaar dat inpassing in de sfeer van de bestaande buurt een belangrijk aandachtspunt is.

Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht geworden. De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.
De NOVI bevat de hoofdzaken van het beleid voor de fysieke leefomgeving. Uit de Omgevingswet volgt dat al het strategische beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, én het nieuwe strategische beleid op het beleidsterrein van de fysieke leefomgeving worden opgenomen in de NOVI.
Het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4, 2001) en de Rijksnatuurvisie 2014 gaan op in en worden vervangen door de NOVI en het bijbehorende Nationaal Milieubeleidskader. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervalt geheel, behalve paragraaf 4.9 Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone. De NOVI geldt verder als wijziging van enkele onderdelen van het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP) op grond van de Waterwet.
In zijn totaliteit kent de NOVI in totaal 21 nationale belangen en opgaven die het verder uitwerkt. Die opgaven zijn niet meer op zichzelf staand op te lossen, maar grijpen in elkaar. Met de NOVI zoekt het Rijk een perspectief om de grote opgaven aan te pakken, om Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Om die reden worden binnen de NOVI prioriteiten gesteld. De NOVI stelt daarbij een integrale aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen werkt het Rijk aan de vier prioriteiten:

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;

• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; en.
• Afwentelen wordt voorkomen.

Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de afwegingsprincipes benut worden.

Met de NOVI presenteert het Rijk een integrale, op samenwerking gerichte aanpak. De NOVI geeft een gebiedsgericht afwegingskader en sturende visie in een, gericht op het realiseren van een gezond, leefbaar, herkenbaar en economische sterk Nederland.
Dit bestemmingsplan is niet strijdig met de NOVI.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Bij gebiedsontwikkeling is 'een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten' van belang. Hierbij hanteert het Rijk de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De Ladder houdt in dat de toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

STEDELIJKE ONTWIKKELING
Voordat de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt doorlopen, moet de vraag worden beantwoord of er wel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 1.1.1 Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Het bestemmingsplan is conserverend van aard en maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk die gedefinieerd kunnen worden als een stedelijke ontwikkeling. De Ladder is daarmee niet van toepassing op dit bestemmingsplan.

Omgevingsvisie

Provinciale Staten van Drenthe hebben op 28 september 2022 de Actusalisatie Omgevingsvisie Drenthe 2022 vastgesteld. De Omgevingsvisie 2022 is een geactualiseerde versie van de Omgevingsvisie 2018.

Met de Omgevingsvisie Drenthe 2022 wordt invulling gegeven aan de verplichte strategische visie voor de lange termijn voor de gehele fysieke leefomgeving op grond van de Omgevingswet. De Omgevingsvisie gaat in op de samenhang tussen landbouw, natuur, water, wonen, werklocaties, verkeer en vervoer, landschap en cultureel-, aardkundig- en archeologisch erfgoed. De visie beschrijft de provinciale belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing, beschrijft het beleid en schetst de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Drenthe richting 2030.

Omgevingsverordening

De Omgevingsvisie is verder vertaald naar een verordening, voor zover het planologisch relevante aspecten betreft. De Omgevingsverordening is op 3 oktober 2018 vastgesteld en nadien enkele malen geactualiseerd. De laatste actualisatie dateert van 1 juni 2022.

In de Provinciale Omgevingsverordening Drenthe is opgenomen dat in een ruimtelijk plan uiteengezet wordt hoe het desbetreffende plan zich verhoudt tot het behoud en de ontwikkeling van de bij het plan betrokken kernkwaliteiten conform het provinciaal beleid, en de strategische opgaven en de sturingsniveaus zoals die zijn verwoord in de omgevingsvisie.

Voor het plangebied zijn de kernkwaliteiten Natuur, Landschap, Cultuurhistorie, Archeologie en Aardkundig erfgoed van toepassing:

• Natuur

Het plangebied ligt aan de noord(oost) kant en zuidkant aansluitend aan het Natuurnetwerk Nederland. Bij eventuele ontwikkelingen wordt hiermee rekening gehouden. Het plangebied ligt eveneens aan de noordzijde (bijna) aansluitend aan het Nationaal Park Drentsche Aa.

Uitsnede Natuurnetwerk Nederland (bron: POV)

• Landschap

Het plangebied ligt in het esdorpenlandschap, met aan de noord- en westzijde essen en het beekdal aan de zuid- en oostzijde. Het esdorpenlandschap is een agrarisch cultuurlandschap ten voeten uit. Elk onderdeel van het landschap komt voort uit het agrarisch gebruik en is gerelateerd aan het functioneren van de lokale agrarische dorpsgemeenschap, met de boermarken als het oorspronkelijke gezag. De esdorpen vormen vanouds de ontginningsbasis van het landschap. Ze liggen veelal op landschappelijke overgangen van nat (beekdal) naar droog (es/heide/bos).

Voor de essen ligt het provinciaal belang in het behoud en versterken van de voor het esdorpenlandschap kenmerkende open ruimtes omgeven met esrandbeplanting. Bij de beekdalen gaat het om behoud en versterking van het onbebouwd gebied met kleinschalige beplantingstructuren en beekdal(rand)beplanting.

Het tracé van de N34 is aangeduid als wegpanorama. De provincie hecht waarde aan een zorgvuldige presentatie van Drenthe aan de hoofdinfrastructuur en wil de karakteristieken van de landschapstypen en het contrast tussen stad en land, gezien vanaf de infrastructuur, zichtbaar houden. Het gaat daarbij nadrukkelijk niet om gefixeerde fotomomenten die luttele seconden een blik op het landschap werpen. De essentie van het begrip wegpanorama’s zit in het beleefbaar houden van de afwisseling tussen bebouwd en onbebouwd gebied.

Het plangebied bestaat grotendeels uit bestaand bebouwd gebied. Het plan is conserverend van aard en maakt geen activiteiten mogelijk die de kernkwaliteit aantasten. Dit is via specifieke (dubbel)bestemmingen ook vastgelegd in het bestemmingsplan.

Kernkwaliteit landschap (bron: POV, blauw: beekdal en bergingsgebied; geel is esdorpenlandschap; bruin is es))

• Cultuurhistorie

Het provinciaal beleid ten aanzien van cultuurhistorie is beschreven in het Cultuurhistorisch Kompas Drenthe. Twee doelstellingen staan hierin centraal. Ten eerste wil de provincie de cultuurhistorie herkenbaar houden. Ten tweede wil de provincie de ruimtelijke identiteit versterken. Dit door ruimtelijke ontwikkelingen te sturen vanuit samenhangende cultuurhistorische kwaliteiten. Het veiligstellen van cultuurhistorische waarden en tegelijkertijd het bieden van ruimte voor ontwikkelingen vraagt om een heldere wijze van sturing. De provincie Drenthe maakt hierbij onderscheid in drie sturingsniveaus: respecteren, voorwaarden stellen en eisen stellen.

Het plangebied ligt in het deelgebied Hondsrug en (deels) Hunzedal. Bepalend voor dit deelgebied zijn drie zones, die parallel aan elkaar liggen en die samenvallen met de ondergrond: de hoge Hondsrug, het lage Hunzedal (beiden ontstaan in de voorlaatste ijstijd) en een reeks randveenontginningen.

Er is hier sprake van structuren van provinciaal belang. Voor de Hondsrug gaat het om:

• De oorspronkelijke middeleeuwse routes die de dorpen verbinden en die vrijwel intact en functioneel zijn;
• De noord - zuid keten van esdorpen, waarvan de typerende structuren en elementen nog merendeels herkenbaar zijn;
• Een grote dichtheid aan prehistorische (en historische) bewoningssporen, zoals hunebedden, grafheuvels en celtic fields, waarvan een deel als keten een prehistorische route over de Hondsrug markeert;
• Een reeks van grote boseenheden, vooral staatsboswachterijen, door de rechthoekige vormen en hun massa scherp begrensd en zichtbaar in het landschap.

In het Hunzedal zijn de volgende structuren van provinciaal belang:

• De openheid en grote schaal van het dal wordt benadrukt door de begrenzingen aan de oostzijde en de westzijde: de bebouwingslinten van de randveenontginningen en de vrij steile rand van de Hondsrug met haar besloten boseenheden;
• Enkele dwarsverbindingen die de esdorpen verbinden met hun randveenontginningen;
• Randveenontginningen;
• Licht slingerend verloop van de doorlopende ontginningsas;
• Lintbebouwing variërend in dichtheid, met doorzichten naar het achterland.

In dit gebied worden eisen gesteld aan ontwikkelingen. Gebieden waar eisen worden gesteld, kenmerken zich in het algemeen door grotere en meer planmatige ontwikkelingen. Bovendien zijn dit gebieden waar de cultuurhistorische samenhang zeer groot is. In deze gebieden wil de provincie de ontwikkelingen in de vanuit cultuurhistorie gewenste richting kunnen (bij)sturen. Van de initiatiefnemer wordt verwacht dat de cultuurhistorische samenhang als dé drager voor nieuwe plannen wordt gebruikt. Ontwikkelingen bouwen voort op de bestaande cultuurhistorische samenhang.

In de regels van het bestemmingsplan zijn dubbelbestemmingen opgenomen voor de bescherming van de cultuurhistorische waarden.

• Archeologie

Voor een groot deel van het plangebied is een generiek beschermingsniveau van toepassing. Dit beschermingsniveau richt zich op het algemene uitgangspunt dat alle behoudenswaardig archeologische vindplaatsen (waarden) die op de Archeologische Monumentenkaart (AMK) van Drenthe staan en de nieuw ontdekte behoudenswaardige vindplaatsen niet ongezien kunnen verdwijnen.

Voor de essen, het beekdal en de prehistorische route worden archeologische waarden verwacht. In gebieden of terreinen waar archeologische waarden worden verwacht (verwachtingsgebieden) die van provinciaal belang zijn, wordt gestuurd op een goede uitvoering van archeologisch onderzoek, conform de gangbare, in de archeologische beroepsgroep geldende kwaliteitseisen. In onderstaande uitsnede zijn de (verwachtings)waarden aangegeven met kleur, die corresponderen met de archeologische dubbelbestemmingen in de regels van het bestemmingsplan. Voor de verschillende dubbelbestemmingen is de bescherming van de archeologische (verwachtings)waarden specifiek geregeld.

Kernkwaliteit archeologie (bron: POV)

• Aardkundige waarden

In de Nota 'wAARDEvol Drenthe' (Beleidsnotitie aardkundige waarden, 2010) is het provinciaal beleid voor het behoud en de bescherming van aardkundige waarden in Drenthe beschreven. Aardkundige waarden behoren tot de kernkwaliteiten van Drenthe en ze hebben betrekking op vormen in het landschap, bodems, laagpakketten in de (on)diepe ondergrond en actuele processen en afzettingen.
In de mate van bescherming zijn vier niveaus te onderscheiden die richting geven aan de ontwikkelingen in een gebied. Ten eerste worden de stergebieden onderscheiden. Dit zijn de meest bijzondere en gave gebieden met een hoge aardkundige kwaliteit die absoluut behouden moeten blijven. Ten tweede zijn er gebieden met een hoge aardkundige kwaliteit waaraan een hoog beschermingsniveau wordt toegekend. Ten derde is er een middelhoog beschermingsniveau voor gebieden die minder zeldzaam of gaaf zijn, maar wel bijdragen aan de kenmerken van het aardkundig hoofdlandschap. De vorengenoemde gebieden zijn van provinciaal belang.
Vervolgens zijn er nog gebieden die niet kenmerkend zijn voor een aardkundig hoofdlandschap en evenmin zeldzaam zijn op provinciaal niveau. Hieraan kent de provincie het generieke beschermingsiveau toe. Deze gebieden worden gewaardeerd omdat zij bijdragen aan de lokale identiteit.

Ten aanzien van aardkundige waarden is er sprake van een hoog beschermingsniveau. In gebieden met een hoog beschermingsniveau is het de ambitie om de context en het referentiebeeld van de aardkundige eenheid te behouden of te herstellen. In deze gebieden staat de provincie ontwikkelingen alleen toe als aardkundige kwaliteiten en kenmerken worden behouden. Het plangebied bestaat grotendeels uit bestaand bebouwd gebied. Het plan is conserverend van aard en maakt geen activiteiten mogelijk die de kernkwaliteit aantasten. Voor de aardkundige waarden is een beschermende regeling opgenomen.

RADIOASTRONOMIE
Een ruimtelijk plan kan, voor zover dat gebieden bestrijkt die op de bij de verordening behorende kaart D8 zijn aangeduid als 'Zonering radioastronomie zone II', alleen voorzien in bedrijfsvestiging, -uitbreiding, intensivering van verkeer en andere activiteiten als hierbij geen elektromagnetische straling ontstaat die een storend effect heeft op de waarnemingen van de radiotelescopen in die gebieden.

Uitsnede kaart beschermingszone radioastronomie (bron: POV)

Het oostelijk deel van het plangebied ligt in de 'Zonering radioastronomie zone II'. Het plan is conserverend van aard en maakt geen activiteiten mogelijk die significant storende effect heeft op de waarnemingen van de radiotelescoop. In de regels is een gebiedsaanduiding opgenomen voor de bescherming van de radiotelescoop.

ROBUUSTE SYSTEMEN
De vier robuuste systemen die worden onderscheiden als de dragers voor de ruimtelijke ontwikkeling van Drenthe zijn het sociaaleconomische systeem, het landbouwsysteem, het natuursysteem en het watersysteem, zoals hierboven is weergegeven.

• het sociaaleconomische systeem

Dit systeem betreft een gezond economisch klimaat, met voldoende bedrijvigheid en werkgelegenheid en een gezond sociaal klimaat, met voldoende variatie in het aanbod van woonmilieus en voorzieningen in een aantrekkelijke leefomgeving en een goed netwerk van verbindingen.

• het landbouwsysteem

Dit systeem betreft de gebieden die van belang zijn voor een toekomstgerichte landbouw.

• het natuursysteem

Dit systeem betreft de gebieden en verbindingen die de ruggengraat vormen voor de natuur in Drenthe.

• het watersysteem

Het samenhangende systeem van beken en kanalen die zorg dragen voor een optimale waterstand in Drenthe.

Naast de robuuste systemen kent Drenthe gebieden waar verschillende functies en ambities samenkomen. Het gaat hierbij vooral om de combinatie van landbouw, natuur, recreatie en landschappelijke waarden. Deze gebieden worden de multifunctionele gebieden genoemd.

VISIE
Onder een ‘bruisend Drenthe’ wordt in de omgevingsvisie verstaan: een provincie waarin het goed wonen en werken is en waar voor jong en oud veel te beleven valt. Een provincie waar ondernemerschap, cultuur en sport floreren. De provinciale missie laat zien dat er wordt gestreefd naar ruimtelijke kwaliteit, door nieuwe ontwikkelingen en bestaande kwaliteiten in samenhang te bezien.

Conclusie

Dit bestemmingsplan is een conserverend plan dat op zichzelf geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt. Het bestemmingsplan houdt rekening met de relevante kernkwaliteiten. Waar nodig zijn de kernkwaliteiten doorvertaald op de verbeelding, met een beschermende regeling. Aan de combinatie van opgaven en robuuste systemen wordt op passende wijze invulling gegeven. Het bestemmingsplan is dan ook in overeenstemming met het provinciaal beleid uit de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening.

Regionale Woonagenda Zuidoost Drenthe

De drie gemeenteraden Borger-Odoorn, Coevorden en Emmen hebben de Regionale Woonagenda vastgesteld. Daarin hebben de gemeenten zich verbonden om binnen de regio gericht en selectief samen te werken aan goed wonen en leven.

De demografische verandering is een gegeven voor de regio en dit vraagt om het toevoegen van kwaliteit aan de regio. Dit zal minder door nieuwbouw en meer in de bestaande woningvoorraad gebeuren. Kwantiteit is minder belangrijk, het gaat om kwaliteit. Om die reden is in de Regionale Woonagenda ook geen kwantitatief woningbouwkader opgenomen. Het beleid voor de woningbouwplanning en -programmering heeft haar zwaartepunt op lokaal niveau. Dit verwoorden de gemeenten in hun lokale Woonvisies. Op regionaal niveau ligt het accent op monitoren en bevorderen dat kwalitatief de beste plannen ook ten uitvoer kunnen komen. Daarbij hebben de gemeenten afgesproken om geen elkaar beconcurrerende plannen te ontwikkelen.

Structuurvisie Borger-Odoorn

In 2011 heeft de gemeente Borger-Odoorn de gemeentelijke Structuurvisie vastgesteld. Dit document bevat de strategische ruimtelijke visie op de ontwikkeling van het grondgebied van de gemeente. De structuurvisie brengt de gemeentelijke ruimtelijke belangen in beeld aan de hand van de ruimtelijk relevante thema's en trends. Daarbij wordt een driedeling gehanteerd aan de hand van de landschapstypes Zand, Hunzedal en Veen. Borger ligt in die driedeling in het Zand, op de overgang naar het Hunzedal.

Woonvisie 2022+

De Woonvisie 2022+ 'Wonen met toekomst op 'oergrond'' is in maart 2022 vastgesteld door de gemeente. Borger-Odoorn is een groene plattelandsgemeente. Het onderscheid tussen ‘zand’ (op de Hondsrug) en ‘veen’ kenmerkt het landschap. De gemeente telt 25 kernen met ruim 11.000 huishoudens en ruim 25.000 inwoners. Basisvoorzieningen zijn geclusterd in vier leefgebieden; dankzij de goede bereikbaarheid vinden bewoners ook hun weg buiten de gemeente. Rust en ruimte zijn de kernkwaliteiten van Borger-Odoorn. De woningen zijn overwegend grondgebonden, groot en karakteristiek. De energetische kwaliteit blijft in verhouding wel achter, wat lokaal tot energie-armoede kan leiden. Ook is de huidige woningvoorraad niet berekend op de vergrijzing die in de komende jaren verwacht wordt. Anders dan eerder voorspeld wordt krimp tot 2030 niet verwacht. Leefbaarheid en tevredenheid over de woonomgeving zijn overal voldoende, maar aan de zandkant wel hoger. Zorg en welzijn wordt een steeds belangrijker thema. Op duurzaamheidsgebied is vooral de afhankelijkheid van aardgas opvallend. Wel wordt er al veel duurzame energie opgewekt. De auto wordt relatief veel gebruikt. Klimaatadaptatie en luchtkwaliteit spelen een kleine rol.
Steeds meer mensen gaan bewust landelijk wonen. Dat kan bij uitstek in Borger-Odoorn, met goed bereikbare, levendige en aantrekkelijke dorpskernen. Het landschap vertelt hier echt een verhaal en trekt naast bewoners ook recreanten en toeristen. Zij zien karakteristieke en moderne woningen voor alle doelgroepen. Daar horen ook levensloopbestendige bijzondere woonvormen bij. Borger-Odoorn is een stabiele en toekomstbestendige gemeente. In deze tijden van grote vraag betekent dat extra nieuwbouw en groei van het aantal huishoudens, tot wel 500 in de periode tot 2030. Dat stimuleert de doorstroming op de woningmarkt, zodat ook jonge starters hier kunnen slagen. Dorps wonen schept een band en betekent ook omzien naar elkaar: naoberschap. Hier wonen diverse maar ook hechte gemeenschappen. Bewoners en corporaties trekken samen op bij het verduurzamen van de woningvoorraad. Woningen worden energiezuiniger en gaan stapsgewijs van het gas af. Het aandeel duurzame energie blijft groeien. Mensen laten de auto vaker staan en dragen zo bij aan een schonere leefomgeving met meer woonkwaliteit.

Borger-Odoorn wil groeien. En daar is ook ruimte voor. Ruimte in realistische scenario’s, die rekening houden met de werkelijke druk op de woningmarkt en de impuls die het noorden krijgt om daar antwoord op te geven. En ruimte in de gemeente. Meer dan 500 woningen passen er binnen de verschillende dorpskernen nog bij. Borger is en blijft de sterke voorzieningenkern, maar ook in de kleinere kernen is ruimte voor toevoeging. De nieuwbouw onderscheidt zich door een hoge mate van flexibiliteit en kwaliteit. Betaalbaar, bijzonder en levensloopbestendig bouwen heeft de hoogste prioriteit. De woongebieden krijgen meer variatie en diversiteit. De bestaande woningvoorraad wordt energiezuiniger dankzij inzet van bewoners, gemeente en corporaties. Door betere woningisolatie worden energierekening en CO2-uitstoot lager en het wooncomfort hoger. Hiervoor kunnen ook middelen uit het Volkshuisvestingsfonds worden ingezet. Borger-Odoorn is terughoudend met het inzetten van instrumenten die groei afremmen, maar zorgt juist voor voldoende aanbod en stimuleert gericht de kwetsbare groepen die dat nodig hebben.

In de Woonvisie 2016+ ging het veel over krimp en ruimtelijke kwaliteit. Die stond onder druk in gebieden met moeilijk verhuur- en verkoopbare woningen. Met het sterk aantrekken van de landelijke woningmarkt is ook de situatie in Borger-Odoorn veranderd. De vraag naar woningen is groot. Hierin wordt in afzonderlijke nieuwbouwplannen voorzien, zoals bijvoorbeeld in de wijk Daalkampen.

Het aandeel eengezinswoningen is met ruim 90% hoog. Ook is de voorraad relatief groot én oud. Bijna driekwart bestaat uit koopwoningen. Borger-Odoorn is geliefd vanwege zijn rust en ruimte. Anno 2022 zijn er geen zorgen over leegstand. De woningkwaliteit is overwegend goed. De energetische kwaliteit van de woningen blijft achter, met nog relatief veel F- en G-labels. Ook het aardgasverbruik is hoger dan gemiddeld. Vergeleken met het landelijk gemiddelde zijn woningen in Borger-Odoorn relatief betaalbaar. Wel dreigt energie-armoede in een aantal kernen. Bestaande bouw moet worden verduurzaamd en/of worden verbeterd, daar waar nodig. Middelen uit het Volkshuisvestingsfonds kunnen hiervoor ingezet worden. Dit gebeurt in overleg met onder meer de woningcorporatie Woonservice.

Dit bestemmingsplan is een conserverend plan dat op zichzelf geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt. Ten aanzien van de aspecten bodem, geluid, luchtkwaliteit en milieuzonering is daarom geen onderzoek noodzakelijk. Het bestemmingsplan is op de genoemde aspecten uitvoerbaar. In de volgende paragrafen wordt enkel ingegaan op de omgevingsaspecten waarvoor het onderzoek is geactualiseerd.

In het bestemmingsplan wordt waar mogelijk een verbinding met een gezonde leefomgeving gemaakt. Deze bestaat uit de volgende onderdelen:

• gezond wonen: (nieuwe) woningen zijn betaalbaar, energiezuinig, waar mogelijk en nodig bijzonder en levensloopbestendig (zie hiervoor de Woonvisie 2022+);
• het groen (en water) wordt beschouwd als kwaliteit en daarmee voorzien van een passende (beschermende) bestemming;
• archeologische, aardkundige, cultuurhistorische en landschappelijke waarden maken het gebied leefbaar. Ook deze waarden zijn voorzien van een passende (beschermende) bestemming.

De bovenbeschreven onderdelen zijn geanalyseerd en op waarde gezet in hoofdstuk 2 en worden hieronder waar nodig verder beschreven.

Kader

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast moet ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, moet op grond van voorgaande dan ook worden aangegeven op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden rekening wordt gehouden.

Archeologie

De gemeente beschikt over een archeologische beleidsadvieskaart die in 2011 is vastgesteld en in 2014 is gewijzigd. Het plangebied kent op grond van de beleidsadvieskaart verschillende archeologische (verwachtings)waarden.

Uitsnede archeologische waardenkaart Borger

Het zijn de volgende (verwachtings)waarden:

• hoge of middelhoge verwachting;
• hoge verwachting (dekzandkoppen in beekdal);
• terreinen van archeologische waarde;
• terrein van zeer hoge archeologische waarde;
• bufferzone AMK-terreinen;
• hoge verwachting (beekdal);
• middelhoge verwachting (beekdal).

De vorenbeschreven waarden zijn voorzien van een passende regeling die voldoende bescherming voor behoud biedt.

Cultuurhistorie

Op dit moment is het beleidsprogramma (nota) Cultuurhistorie in voorbereiding. Deze nota kent een aantal stappen tot het formuleren van beleid. Allereerst is de aanwezige cultuurhistorische waardenkaart uit 2014 gebruikt voor de inventarisatie van waarden, gecombineerd met de meest recente inzichten over de aanwezige cultuurhistorische waarden. Dit kaartmateriaal wordt voorgelegd aan stakeholders (waaronder ook de inwoners), waarbij de vraag wordt gesteld wat waardevol wordt geacht. Op basis van deze input wordt duidelijk hoe men om wil gaan met cultuurhistorie. Dit krijgt vervolgens concreet vorm in een beleidsprogramma. Voor het voorliggende plan is de inventarisatiekaart uit 2014 als informeel toetsingskader gebruikt. Op deze kaart staan ook de karakteristieke panden weergegeven. In Hoofdstuk 2 en paragraaf 3.2 is nader ingegaan op de cultuurhistorische waarden en de karakteristieke panden in het gebied.

Voor de specifieke gebieden zoals beschreven in voorgaande hoofdstukken is op de verbeelding een dubbelbestemming 'Waarde - Landschap en cultuurhistorie'. In deze gebieden ligt het accent op het behoud, herstel en de versterking van de aanwezige landschappelijke, aardkundige en cultuurhistorische waarden in onderlinge samenhang.

De karakteristieke panden zijn eveneens aangeduid op de verbeelding, Voor de karakteristieke panden geldt dat de bestaande karakteristieke hoofdvorm in stand moet worden gehouden. Ook mogen deze panden niet zo maar worden gesloopt. De rijksmonumenten en provinciale monumenten zijn ook aangeduid. Deze monumenten worden vanuit de rijkswetgeving en provinciale wetgeving beschermd.

In de Omgevingsvisie Drenthe wordt het aardkundig landschap benoemd als één van de kernkwaliteiten van het provinciaal omgevingsbeleid. Het beleid voor de kernkwaliteit 'aardkundige waarden' is uitgewerkt in het document 'Op pad met wAARDEvol Drenthe'.

Aardkundige waarden zijn de onderdelen van het landschap die iets vertellen over de natuurlijke ontstaanswijze van het gebied. Deze waarden hebben een relatie met de geologische opbouw, de geomorfologie (landvormen), de geohydrologie en de bodems van een gebied. Zij vormen de natuurlijke variatie in het aardoppervlak, maar ook de mens heeft zijn sporen achtergelaten. Aardkundige waarden hebben een relatie met bodemgebruik, cultuurhistorie en archeologie. Verder hangen ze samen met natuur- en landschapswaarden en met landbouwkundige mogelijkheden. Aardkundige waarden bepalen zo de identiteit van het landschap waarop de levende natuur en het menselijk bestaan zijn gebaseerd.

Op onderstaande afbeelding (bron: Op pad met wAARDEvol Drenthe) zijn de aardkundige vormgroepen onderscheiden.

In de Omgevingsverordening Drenthe zijn drie niveaus van bescherming te onderscheiden, die richting geven aan ontwikkelingen, inrichting en beheer van een gebied, te weten:

1. a. gebieden met een hoge aardkundige kwaliteit hebben een hoog beschermingsniveau. In deze gebieden worden alleen ontwikkelingen toegestaan als de aardkundige kwaliteiten en gaafheid worden behouden.
2. b. gebieden die bijdragen aan de kenmerken van het aardkundig hoofdlandschap, maar minder zeldzaam of gaaf zijn, hebben een middelhoog beschermingsniveau. In beginsel kunnen ontwikkelingen in deze gebieden alleen worden toegestaan als de kenmerken worden behouden.
3. c. gebieden die niet onderscheidend zijn voor een aardkundig hoofdlandschap, die teveel zijn aangetast of niet zeldzaam zijn op provinciaal niveau. Aan deze gebieden wordt een generiek beschermingsniveau toegekend. Bij ontwikkelingen moet zorgvuldig gekeken worden of en hoe aardkundige waarden kunnen worden gehouden. Ook kunnen aardkundige kwaliteiten als inspiratiebron worden gebruikt.

Het dorp Borger ligt (deels) in een gebied met een hoog beschermingsniveau. (zie onderstaande afbeelding, bron: Op pad met wAARDEvol Drenthe).

De beschermende regeling van de gebieden met een hoog beschermingsniveau moet gericht zijn op:

• instandhouding van de macrogradiënt en de hoofdlijnen in het huidige reliëf en van de bodem- en vochtgradiënten
• behoud van de zwerfstenen in het gebied
• niet vergraven, doorsnijden, geen diepe grondbewerking.

De bescherming van de aardkundige waarden is vastgelegd in de dubbelbestemming Waarde - Landschap en cultuurhistorie.

Toetsingskader

Om de uitvoerbaarheid van het plan te toetsen, is een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is.

Soortenbescherming

Het bestemmingsplan is conserverend van aard en voorziet niet in nieuwe ontwikkelingen of wijzigingen van bestemmingen die van invloed zijn op de aanwezige soorten. Onderzoek naar soorten kan daarom achterwege blijven.

Gebiedsbescherming

In of grenzend aan het plangebied liggen geen natuurgebieden die vallen onder de Wnb (waaronder Natura 2000-gebieden). Aan de zuid- en oostzijde van het plangebied bevinden zich percelen die onderdeel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Op de verbeelding is voor deze percelen (voorzover deel uitmakend van dit plan) een passende bestemming opgenomen met een bijbehorende beschermende regeling. Voor het overige zijn er in het plangebied geen gronden die deel uitmaken van het NNN.

Een nadere analyse in het kader van de Wnb of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid is niet noodzakelijk. Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor het plan.

Toetsingskader

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport (onder andere van gevaarlijke stoffen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden. Risicobronnen kunnen worden onderscheiden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen (via wegen, spoorwegen, waterwegen) en leidingen (onder andere aardgas, vloeibare brandstof ).

Om voldoende ruimte te scheppen tussen de risicobron en de personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten), moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans dat een persoon die (onafgebroken aanwezig en onbeschermd) op een bepaalde plaats overlijdt als gevolg van een calamiteit met een inrichting of een transportmodaliteit. Het GR bestaat uit de cumulatieve kans per jaar dat een groep van een bepaalde omvang overlijdt als gevolg van een calamiteit met een inrichting of een transportmodaliteit.

Uitsnede risicokaart

Buisleidingen

Uit een inventarisatie van de risicokaart (risicokaart.nl) blijkt dat zich in de omgeving van het plangebied buisleidingen van Gasunie bevinden die relevant zijn in het kader van externe veiligheid. Onderstaand is een uitsnede van de EV-signaleringskaart opgenomen met

De leidingenstrook met leidingen A-516, A-519, A-619 en A-661 ligt buiten het plangebied, op een afstand van minimaal 300 m ten zuidoosten van Borger. Het plangebied ligt daarmee buiten de 100% letaliteitszone. Het zuidoostelijk deel van Borger ligt in het invloedsgebied van de leidingen. Zie ook onderstaande EV-signaleringskaart.

Transportroutes

SPOOR- EN WATERWEGEN
In of nabij het plangebied bevinden zich geen spoorlijnen en waterwegen waarover gevaarlijke stoffen worden gevoerd.

WEGEN
In het plangebied liggen de N34 en N374. Deze wegen vallen niet onder het Basisnet. Over beide wegen worden in beperkte mate gevaarlijke stoffen vervoerd. Dit transport is dusdanig beperkt dat er geen belemmeringen zijn voor het plangebied. Er hoeft geen aparte regeling in het bestemmingsplan te worden opgenomen.

Inrichtingen

Nabij het plangebied bevindt zich één inrichting die relevant is in het kader van externe veiligheid, namelijk Recreatiepark Hunzedal (De Drift 3). Deze inrichting valt onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit en heeft geen plaatsgebonden risicocontour. Het groepsrisico is niet van toepassing op deze inrichting. In het bestemmingsplan zijn hiervoor geen nadere regels opgenomen.

Inrichting en ontwikkeling

BLUSWATERVOORZIENINGEN

In beginsel is er voor het dorp Borger in voldoende mate voorzien in bluswatervoorzieningen.

WAARSCHUWINGS- EN ALARMERINGSSYSTEEM

Het plangebied valt grotendeels binnen de dekking van het Waarschuwingsalarmeringsstelsel. Daarnaast wordt er tegenwoordig door de Rijksoverheid ook gebruik gemaakt van NL-alert waarmee gerichter een gebied gealarmeerd kan worden.

BEREIKBAARHEID

In beginsel heeft het dorp Borger een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten. Echter zijn er op een aantal locaties/gebieden al langere tijd doodlopende straten waar hulpdiensten de nodige uitdagingen in kunnen krijgen. Dit betreffen voornamelijk de straten rondom:

• Dingspil
• Sassenbergen
• Torenes
• Oosterveld
• Noordes

De Veiligheidsregio adviseert de gemeente om te bekijken of hier in de toekomst alternatieve ‘noodroutes’ voor specifiek de hulpdiensten gerealiseerd kunnen worden.

OPKOMSTTIJD

De Veiligheidsregio adviseert om bij nieuwe ontwikkelingen in de planbeschrijving vande onderstaande brandveiligheidsmaatregelen op te nemen. Denk hierbij aan de BIObiz factoren:

• bouwkundige voorzieningen, bijv. conform bouwregelgeving en voorkomen van brandoverslag naar naburige percelen
• installatietechnische voorzieningen, bijv. woningrookmelders – woningsprinklers
• organisatorische voorzieningen, bijv. goede BHV organisatie, vluchtplan voor de bewoners
• brandweeropkomsttijd, vrij houden van wegen / zo min mogelijk verkeersbelemmerende maatregelen
• inventaris, toepassen van moeilijk brandbaar materiaal
• zelfredzaamheid van de aanwezigen, toepassen veilige vluchtroutes

Afweging

Het bestemmingsplan is conserverend van aard en leidt niet tot een significant hogere personendichtheid dan al mogelijk was op grond van de geldende bestemmingsplannen en beheersverordeningen. Het bestemmingsplan leidt niet tot een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Een nadere verantwoording van het groepsrisico wordt niet noodzakelijk geacht.

Wat betreft de goede bereikbaarheid van hulpdiensten zijn er een aantal aandachtspunten voor de gemeente.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

Toetsingskader

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet bij ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder verbouw- en nieuwbouwplannen, wordt getoetst welke consequenties deze plannen hebben voor de waterhuishouding en hoe in de plannen wordt omgegaan met aspecten van water.

Onderzoek

Voor het bestemmingsplan is een watertoets uitgevoerd, Bijlage 2 watertoets definitief en 1 Watertoets. Het bestemmingsplan is conserverend van aard en maakt geen significante ontwikkelingen mogelijk ten opzichte van de bestaande plannen en verordeningen.

In het kader van de watertoets heeft het waterschap een aantal zaken beoordeeld. Dit betreft de onderstaande thema's, die in het kader van dit plan van belang kunnen zijn:

• Specifieke en aanvullende uitgangspunten
• Water veiligheid
• Water kwantiteit
• Waterkwaliteit
• Aanvullende belangen waterschap
• Verdere betrokkenheid waterschap

De belangrijkste thema's komen hieronder aan de orde.

Water kwantiteit

SCHOUW SLOTEN
Binnen het plangebied liggen schouw sloten. Schouw sloten zijn sloten die niet in eigendom zijn van het waterschap, maar een belangrijke lokale functie vervullen voor de afwatering van een groter gebied, meerdere eigenaren en/of belangen van derden. Vanwege deze afwateringsfunctie is het van belang dat een schouwsloot goed onderhoud heeft. De eigenaren van schouw sloten zijn verplicht het benodigde doorstroomprofiel jaarlijks schoon te houden en het waterschap ziet hierop toe via de schouw. Het profiel van een schouwsloot mag niet zonder toestemming van het waterschap gewijzigd worden (Keur Waterschap Hunze en Aa s).

WIJZIGINGEN IN HET OPPERVLAKTEWATERSYSTEEM
Voor het plan kunnen wijzigingen in het oppervlaktewatersysteem nodig zijn. In de meeste gevallen moeten wijzigingen worden gemeld of moet een watervergunning worden aangevraagd, om ongewenste gevolgen voor het watersysteem te voorkomen en/of te beperken. Het bergend vermogen in het watersysteem mag niet afnemen (bijvoorbeeld door een (gedeeltelijke) demping) op locaties waar dit tot wateroverlast kan leiden en de doorstroomprofiel van het watersysteem mag niet worden gehinderd. In de Keur van het waterschap en in de Algemene Regels staan aangegeven onder welke voorwaarden fysieke aanpassingen aan het watersysteem plaats mogen vinden.

VERHARDINGSTOENAME
In het ingediende plan neemt het verharde oppervlak toe boven de compensatiedrempel; voor stedelijk gebied of kassengebieden met meer dan 150 m² of in het buitengebied met meer dan 1.500 m² (Keur Waterschap Hunze en Aa s). Omdat deze verhardingstoename ervoor zorgt dat hemelwater versneld tot afstroming komt, kan dit tot overlast en schade leiden verderop in het watersysteem (peilgebied). Dit vergroot de kans op inundatie, zeker bij piekbuien, waardoor de landelijke werknormen (landbouwkundige afvoer)voor de inundatiekans overschreden kunnen worden. Compenserende waterberging is noodzakelijk om de kans op inundatie binnen peilgebieden niet te vergroten en de werknormen te kunnen waarborgen.

GRONDWATERSTAND EN ONTWATERINGSDIEPTE
Om grondwateroverlast te voorkomen, is een minimale ontwateringsdiepte (de afstand tussen het maaiveld en de grondwaterstand) nodig. In het plangebied is de Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG) (plaatselijk) relatief hoog, waardoor de kans op overlast toeneemt. De voor het plan noodzakelijke ontwateringsnorm wordt mogelijk niet in het hele plangebied gehaald. Voor primaire wegen is de ontwateringsnorm 1,0 m-mv, voor woningen met kruipruimtes, industrieterreinen en secundaire wegen is dit 0,7 m-mv, voor tuinen en plantsoenen is dit 0,5 m-mv, en voor woningen zonder kruipruimte is de norm 0,3 m-mv. Mocht de beoogde functie van het ingediende plan overlast kunnen ondervinden door onvoldoende ontwateringsdiepte, is het te adviseren om hier rekening mee te houden in het ontwerp en bij de inrichting.

Waterkwaliteit

Om de waterkwaliteit te waarborgen heeft het waterschap de zorg voor het realiseren van schoon en ecologisch gezond water, waarin systeem-specifieke dieren en planten voorkomen. In de eerste plaats is dit van belang voor de grotere beken, kanalen en meren waarvoor binnen de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) doelen en maatregelen zijn opgesteld voor aangewezen waterlichamen. Daarnaast is een goede waterkwaliteit van belang voor het recreatief medegebruik als zwemmen en kanoën en voor het stelsel van kleinere watergangen voor water aan- en afvoer.
Vervuiling van het oppervlaktewater moet in ieder geval zoveel mogelijk voorkomen worden. Om deze reden vraagt het waterschap op de toepassing van uitlogende materialen zoveel mogelijk te beperken en om vervuiling door bedrijfsmatige activiteiten te voorkomen. Afstromend hemelwater dat vervuild is geraakt moet zo veel mogelijk gescheiden worden afgevoerd, of moet worden gezuiverd. Dit volgt de trits; ''schoonhouden, scheiden, zuiveren''.

Verdere betrokkenheid waterschap
Voor alle voor dit plan relevante watergerelateerde onderwerpen zijn in het watertoetsdocument uitgangspunten opgenomen. Voor de verdere procedurele afhandeling van het ruimtelijk plan (voorontwerp en ontwerp), is het van belang om het waterschap te blijven informeren en te betrekken en hierin rekening te houden met deze uitgangspunten.

Toetsingskader

Op 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd door het 'Besluit reparatie en modernisering milieueffectrapportage' en is bepaald dat de grenswaarden voor een m.e.r.-beoordelingsplicht indicatief zijn. Het bevoegd gezag moet bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, nagaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling (85/337/EEG). In het kader hiervan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd.

In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking opgesteld over de vraag hoe moet worden vastgesteld of een activiteit met een omvang onder de drempelwaarde toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. In de handreiking is opgenomen dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die een omvang hebben die beneden de drempelwaarden ligt, een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gebruikt. Uit deze toets kunnen twee conclusies volgen: belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten of belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet uitgesloten. In het eerste geval is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig, in het andere geval moet een m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd en de bijbehorende procedure te worden gevolgd. De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling moet plaatsvinden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.

Afweging

Dit bestemmingsplan is een beheerplan dat op zichzelf geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt. Een vormvrije m.e.r.-beoordeling is niet noodzakelijk. Uit de verrichte milieuonderzoeken, zoals opgenomen in dit hoofdstuk, blijkt verder dat het plan geen significante effecten op de omgeving heeft.

Het bestemmingsplan 'Borger' is een bestemmingsplan dat is gebaseerd op artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening. Het primaire doel van het voorliggende bestemmingsplan is het actualiseren van het geldende planologische regime. Het is dan ook een zogenaamd conserverend plan of beheersplan. In het plan is daarnaast wel ruimte voor enige nieuwe ontwikkelingen; deze zijn (voor zover voorzienbaar) zoveel mogelijk meegenomen.

Het plan is overeenkomstig artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening vervat in:

1. a. een verbeelding met bijbehorende verklaring, waarop de bestemming van de in het plan begrepen gronden is aangewezen;
2. b. een omschrijving van de bestemming, waarbij het toe te kennen doel is of de toe te kennen doeleinden zijn aangegeven;
3. c. regels omtrent het gebruik van de in het plan begrepen grond en van de zich daarop bevindende opstallen.

Een bestemmingsplan kan op verschillende manieren worden opgezet. Er kan globaal of gedetailleerd worden bestemd en er kan met zogenaamde flexibiliteitsbepalingen worden gewerkt. Het is afhankelijk van de gewenste sturing die de gemeente wil geven welke plansystematiek wordt gekozen. Daarnaast spelen ook de leesbaarheid voor de burger en de kosten van het opstellen van een plan een rol bij het bepalen van de zogenaamde plansystematiek.

In het geval van het bestemmingsplan 'Borger' is qua systematiek gekozen voor een tussenvorm, waarbij de bestemmingen Woongebied, Centrum en Gemengd het meest bepalend zijn.

Het bestemmingsplan is opgezet overeenkomstig de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP).

De standaard heeft betrekking op de presentatie van de verbeelding en de hoofdopzet van de regels. Alle bestemmingen zijn bij deze systematiek in alfabetische volgorde opgenomen. Verder wordt onderscheid gemaakt tussen aanduidingen en verklaringen. Het laatste zijn niet juridische gegevens zoals de GBKN en de plangrens.

In het bestemmingsplan wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende bestemmingen:

• Agrarisch;
• Bedrijf;
• Bedrijf - Openbaar nut;
• Bedrijf - Wonen en werken;
• Bedrijventerrein;
• Bos;
• Centrum;
• Cultuur en ontspanning;
• Cultuur en ontspanning - Museum en kenniscentrum;
• Detailhandel;
• Gemengd;
• Groen;
• Horeca;
• Maatschappelijk;
• Maatschappelijk - Begraafplaats;
• Recreatie - Dagrecreatie;
• Sport;
• Tuin;
• Verkeer;
• Verkeer - Verblijf;
• Water;
• Wonen;
• Wonen - Appartementen;
• Wonen - Voormalige boerderij;
• Woongebied;
• Waarde – Archeologie 1 (dubbelbestemming);
• Waarde - Archeologie 3 (dubbelbestemming);
• Waarde - Archeologie 4 (dubbelbestemming);
• Waarde - Landschap en cultuurhistorie (dubbelbestemming);
• Waarde - Open ruimte.

Voor zover nodig wordt in het navolgende op de verschillende bestemmingen ingegaan.

Agrarisch

De bestemming 'Agrarisch betreft in dit bestemmingsplan vooral onbebouwde agrarische gronden aan de rand van Borger. Er is één grondgebonden bedrijf, dat is aangeduid als ‘akkerbouw’. Alle agrarische bebouwing moet binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Bedrijf

De bestemming ''Bedrijf' is bedoeld voor bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de bij dit plan behorende Staat van bedrijven. De gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd en er geldt een maximale goot- en bouwhoogte. Daarnaast zijn bestaande bedrijven overeenkomstig de bestaande bedrijfsvoering toegestaan.

Het tankstation (met lpg) aan de Buinerstraat is apart aangeduid.

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om productgebonden detailhandel toe te staan en om bedrijven toe te staan die niet zijn genoemd in de milieucategorieën 1 en 2 maar die wat milieueffecten daarmee kunnen worden gelijkgesteld. Ook kunnen via een afwijking bedrijven worden toegestaan uit een naast hogere categorie indien deze naar aard en effecten kunnen worden gelijkgesteld met bedrijven uit de categorieën 1 en 2.

Bedrijf – Openbaar Nut

De bestemming 'Bedrijf – Openbaar Nut' omvat (openbare) nutsvoorzieningen.

Bedrijf - Wonen en werken

De bestemming 'Bedrijf - Wonen en werken' laat bedrijven toe van de categorieën 1 en 2, zoals die zijn genoemd in de Staat van Bedrijven, alsmede bedrijven die daarmee kunnen worden gelijkgesteld wat betreft geur, stof, geluid en gevaar. De woonfunctie maakt deel uit van de bedrijvigheid en is als nevenschikkend te beschouwen.

De bedrijfswoningen mogen uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'wonen'.

Tussen de bouwpercelen en loodrecht op de aangrenzende verkeersontsluiting moeten afschermende beplantingen worden aangebracht.

Bedrijventerrein

Het bedrijventerrein Aan de Strengen ligt aan de westkant van Borger en is als 'Bedrijventerrein' bestemd. Op het bedrijventerrein zijn activiteiten tot en met milieucategorie 2.1 toegestaan. De goot- en bouwhoogte van de bedrijfsbebouwing is respectievelijk 6 m en 10 m. De oppervlakte van een bouwperceel bedraagt ten hoogste 3.000 m². Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' zijn bedrijfswoningen toegestaan.
Bij afwijking is detailhandel in zogenaamde ABC-goederen toegestaan.

Ook bij afwijking kunnen bedrijven worden toegestaan die niet in de bedrijvenlijst zijn genoemd. en kunnen bedrijven worden toegelaten met activiteiten van milieucategorie 3.1 die wat betreft milieueffecten gelijk gesteld kunnen worden met milieucategorie 2.

Bos

De bestaande bospercelen zijn bestemd als 'Bos'. Het bouwen van gebouwen is hier niet toegestaan.

Centrum

In het centrum van Borger is de bestemming 'Centrum' opgenomen, omdat daar diverse functies voorkomen, zoals horeca, detailhandel, dienstverlening, kleinschalige bedrijfsactiviteiten en wonen. De horecabedrijven zijn aangeduid met een aanduiding en daarbij behorende horecacategorie.

Cultuur en ontspanning

Het openluchttheater aan de noordkant van Borger is bestemd als 'Cultuur en ontspanning' met de aanduiding 'theater'. Er zijn beperkte bouwmogelijkheden.

Cultuur en ontspanning - Museum en kenniscentrum

Het hunebedcentrum heeft de specifieke bestemming 'Cultuur en ontspanning - Museum en kenniscentrum'. De hoofdgebouwen en overkappingen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Buiten het bouwvlak mag maximaal 300 m² aan bebouwing worden opgericht.

Detailhandel

Het aantal winkels dat valt onder de bestemming 'Detailhandel' is beperkt; het gaat om enkele buiten het centrum gelegen winkels.

Gemengd

De bestemming 'Gemengd' kent een grote diversiteit aan functies. Naast een woonfunctie zijn bij afwijking kleinschalige bedrijfsactiviteiten en publieksgerichte dienstverlening toegestaan.

Voor de bestaande detailhandel, dienstverlening en sportschool zijn aanduidingen opgenomen.

Groen

De bestaande groenvoorzieningen en inpassingsgroen zijn bestemd als 'Groen'. Het bouwen van gebouwen is hier niet toegestaan.

Horeca

Het bestaande pannekoekenrestaurant aan de Hoofdstraat is bestemd als 'Horeca' met de aanduiding 'horeca van categorie 3'. De overige horecabedrijven liggen in het centrum van Borger en zijn opgenomen in de bestemming 'Centrum'.

Maatschappelijk en Maatschappelijk - Begraafplaats

De bestemming Maatschappelijk heeft betrekking op een diversiteit aan functies, die als gemeenschappelijk kenmerk hebben dat zij dienstbaar zijn aan de woonfunctie. De volgende functies vallen onder deze bestemming:

• educatieve voorzieningen;
• religieuze voorzieningen;
• sociaal-culturele voorzieningen;
• museale voorzieningen.

Op de verbeelding is o.a. Hunebedcity opgenomen dat een aparte aanduiding heeft gekregen. De begraafplaats heeft een geëigende bestemming gekregen.

Recreatie - Dagrecreatie

De gronden aan de westkant van Borger waren al als zodanig bestemd en zijn in dit bestemmingsplan weer opgenomen. De gronden mogen in totaal voor 5% worden bebouwd.

Sport

De bestemming Sport heeft betrekking op de sport- en speelvoorzieningen in het dorp. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Tuin

Een drietal terreinen in het dorp heeft de bestemming 'Tuin' gekregen. Hier mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd.

Verkeer en Verkeer - Verblijf

De wegen met een doorgaande functie hebben de bestemming 'Verkeer'. De wegen met een functie van ontsluitingsweg zijn bestemd als 'Verkeer - Verblijf'.

Water

Het kanaal 'Buinen - Schoonoord is bestemd als 'Water'.

Wonen, Wonen - Appartementen, Wonen -Voormalige boerderij, Wonen - Wooncentrum en Woongebied

De bestemming 'Wonen' heeft betrekking op de solitaire woonbebouwing in Borger en de bestemming 'Woongebied' op de meer seriematige uitbreidingen van de woonbebouwing.

De bestemming 'Wonen - Voormalige boerderij' heeft betrekking op de boerderij Hoofdstraat 12 die was opgenomen in het bestemmingsplan Borger Hoofdstraat 12/Strengenweg L 3103. Deze bestemming is een op een overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan.

De bestemmingen 'Wonen - Appartementen' en 'Wonen - Wooncentrum' hebben betrekking op respectievelijk appartementsgebouwen en een woonzorgcentrum.

BEBOUWING
De bestemming maakt onderscheid tussen hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken. Deze gebouwen zijn met name te onderscheiden in de maatvoering.

Voor de hoofdgebouwen is een maximale bouw- en goothoogte en dakhelling opgenomen.

De hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd.

De maximale bouwdiepte van de woningen, met uitzondering van voormalige boerderijen, bedraagt 15 m.

BIJGEBOUWEN
Het bouwen van bijbehorende bouwwerken is afzonderlijk geregeld in de regels, er gelden een maximale bouw- en goothoogte en een maximale totale oppervlakte voor bijbehorende bouwwerken. Het spreekt vanzelf dat buiten het bouwvlak geen bebouwing is toegestaan.

In de bestemming 'Wonen' en 'Woongebied' geldt een maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken van 60 m². Via een afwijkingsbevoegdheid kan deze oppervlakte worden vergroot tot 100 m².

AAN HUIS VERBONDEN BEROEP OF BEDRIJF
Ook kan via de afwijkingsregels voor het bouwen de oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken worden uitgebreid voor het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep of bedrijf. Hieronder worden beroepen verstaan die door de bewoner van een woning worden uitgeoefend. Het betreft dienstverlenende beroepen die traditioneel onder de zogenaamde vrije beroepen vallen, zoals huisarts en architect. Onder de bedrijven worden kleinschalige bedrijfsactiviteiten verstaan overeenkomende met de categorieën 1 en 2 van de bij dit plan behorende Staat van bedrijven. De woonfunctie van de woning moet in overwegende mate gehandhaafd blijven en er mogen geen verkeersaantrekkende activiteiten ontstaan. Parkeren dient op het eigen erf te geschieden en detailhandel is slechts aanvaardbaar voor zover het in een rechtstreekse relatie staat tot het bedrijf en beroep. Alvorens een omgevingsvergunning wordt verleend, dient afweging van de toetsingscriteria plaats te vinden.

Waarde – Archeologie 1, 3 en 4

De gronden met een archeologische waarde, een hoge archeologische waarde of een zeer hoge archeologische waarden zijn bestemd als 'Waarde - Archeologie 1'. Voor deze gebieden geldt alleen een onderzoeksvrijstelling voor bouwwerken tot een diepte van niet meer dan 0,30 m en voor niet bodemkerende werkzaamheden tot 0,10 m onder de bouwvoor.

De gronden met 'Waarde - Archeologie 3' (stuifzandgebieden en beekdalen) hebben een hoge of middelhoge archeologische verwachtingswaarde en daarom geldt voor deze gronden een onderzoeksplicht. Voor deze gebieden geldt een onderzoeksvrijstelling bij een oppervlakte van niet meer dan 500 m² en een diepte van niet meer dan 0,30 m.

De gronden met een hoge of middelhoge verwachtingswaarde zijn bestemd als Waarde - Archeologie 4. Voor deze gebieden geldt een onderzoeksvrijstelling bij een oppervlakte van niet meer dan 1.000 m² en een diepte van niet meer dan 0,30 m.

Waarde - Landschap en cultuurhistorie

Landschappelijke, aardkundige en cultuurhistorische waarden zijn in belangrijke mate bepalend voor het karakter van het landelijk gebied. Stimulering van het behoud en de ontwikkeling van landschappelijke, aardkundige en cultuurhistorische kwaliteiten leiden uiteindelijk tot een verdere verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en een betere herkenbaarheid van het gebied. Dit komt de beleefbaarheid van het gebied voor de burgers en de bezoekers ten goede. Binnen de dubbelbestemming ligt het accent op het behoud, herstel en de versterking van de aanwezige landschappelijke, aardkundige en cultuurhistorische waarden in onderlinge samenhang.

De dubbelbestemming 'Waarde - Landschap en cultuurhistorie' is gekoppeld aan het gebied dat in het bestemmingsplan 'Borger-Dorp' uit 2001 was opgenomen als 'gebied tot behoud en herstel van landschappelijke en cultuurhistorische waarden'.

Ook de in dat plan als V2' bestemde wegen (met een landschappelijke en cultuurhistorische waarde) hebben de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap en cultuurhistorie' gekregen. De aan deze wegen toegekende waarden hebben vooral betrekking op het handhaven van de bestaande verhardings- en beplantingsstructuur.

Het vervangen van klinkerwegen door andersoortige bestrating (zoals asfalt en beton) is niet toegestaan. Er is een afwijkingsregeling opgenomen voor het vervangen van klinkerwegen indien dit nodig is respectievelijk ter voorkoming van onevenredige hinder voor het landbouwverkeer en voor een veilige verkeersafwikkeling.

De bestaande waardevolle esrandbeplantingen, houtsingels en -wallen, bosstroken en laanbeplanting worden beschermd door een kap- en rooiverbod. Hiervan kan alleen worden afgeweken als de noodzaak kan worden aangetoond en er compensatie plaatsvindt.

De dubbelbestemming richt zich ook op het behoud van deze onderlinge samenhang door het egaliseren of afvlakken van (natuurlijk) reliëf niet toe te staan in het essenlandschap.

Op de gronden met de dubbelbestemming Waarde - Landschap en cultuurhistorie 1 zijn geen nieuwe kleinschalige kampeerterreinen toegestaan.

Er is een omgevingsvergunningstelsel (aanlegvergunningen) opgenomen voor werken en werkzaamheden.

Waarde - Open ruimte

Deze dubbelbestemming is uit het bestemmingsplan 'Borger-Dorp' uit 2001 overgenomen. De gronden mogen niet worden bebouwd.

Karakteristieke panden en monumenten

De karakteristieke panden zijn aangeduid op de verbeelding, dit op basis van de RAAP-inventarisatie uit 2014 die op dit moment wordt doorvertaald in de Nota Cultuurhistorie. Voor de karakteristieke panden geldt dat de bestaande karakteristieke hoofdvorm in stand moet worden gehouden. Ook mogen deze panden niet zo maar worden gesloopt, in het bestemmingsplan is geregeld dat een omgevingsvergunning nodig is om te kunnen slopen. De rijksmonumenten en provinciale monumenten zijn ook aangeduid als karakteristiek (signalerende functie). In het bestemmingsplan is voor deze objecten geen regeling opgenomen omdat deze panden vanuit de rijks- en provinciale wetgeving worden beschermd.

Onder algemene regels zijn opgenomen de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, de algemene gebruiksregels, de algemene aanduidingsregels, de algemene afwijkingsregels en de overige regels. Daarnaast zijn overgangsregels en een slotregel opgenomen.

De anti-dubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens het bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

In de algemene gebruiksregels is een aantal gebruiksmogelijkheden als strijdig gebruik aangemerkt.

In de 'Algemene aanduidingsregels' is aangegeven dat het totaal aantal woningen dat in Daalkampen II kan worden gebouwd maximaal 225 bedraagt. Dit is aangeduid met de aanduiding 'overige zone - Daalkampen II'.

De gebiedsaanduiding 'Overige zone - ontwikkelgebied' is op een aantal gronden gelegd, waar nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien, maar waarvoor nog geen concrete invulling bekend is.

De gebiedsaanduiding 'Overige zone - radiotelescoop 2' is opgenomen ter bescherming van de LOFAR-radiotelescopen. Het betreft de zogenaamde 'zone II' die geldt als 'overlegzone'. Activiteiten die electromagnetische straling veroorzaken die een storend effect kunnen hebben op de telescopen zijn binnen deze zone verboden. Via een afwijking van de gebruiksregels kan worden afgeweken van het verbod voor nieuw of gewijzigd gebruik (inclusief bouwen). Om helderheid te verkrijgen dat de nieuwe bebouwings- of gebruiksmogelijkheden niet tot verstoring leiden moet in een vroeg stadium overleg worden gepleegd met ASTRON, waarbij ook wordt bezien op welke wijze de ontwikkeling kan worden ingepast.

De gebiedsaanduiding 'Veiligheidszone - bevi' geldt voor het tankstation met lpg aan de Buinerstraat .

In de algemene afwijkingsregels is onder andere opgenomen dat er kan worden afgeweken van de in het plan opgenomen maten en afmetingen tot 10% en voor het verschuiven van bouwgrenzen en bestemmingsgrenzen met maximaal 5 m.

Ook zijn afwijkingsregels opgenomen voor het realiseren van een bed and breakfastvoorziening in het hoofdgebouw en/of de aangebouwde bijbehorende bouwwerken van een woning of (agrarische) bedrijfswoning. Verder zijn afwijkingsregels opgenomen voor het realiseren van een recreatieappartement in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk bij een woning of (agrarische) bedrijfswoning. De voorwaarden voor de bed and breakfast en de recreatieappartementen zijn aangepast aan de beleidsnota 'Bed and breakfast voorzieningen en recreatieappartementen (2017)' die de gemeenteraad op 6 juli 2017 heeft vastgesteld.

Tot slot kan via de afwijkingsregels een gereguleerde overnachtingsplaats voor campers worden gerealiseerd. Deze bepaling is opgenomen naar aanleiding van een door de raad d.d. 10 december 2015 aangenomen amendement in het kader van de nota van uitgangspunten bestemmingsplan Buitengebied.

In de Overige regels is een uitsluiting van het gebruik als seksinrichting en een afstemmingsregel met de Wet natuurbescherming opgenomen.

In verband met het schrappen van artikel 9, lid 2 van de Woningwet geldt voor bestemmingsplannen die na 29 november 2014 worden vastgesteld dat voor de parkeernormen niet langer kan worden teruggevallen op de Bouwverordening. In de Overige regels is daarom nu een regeling voor het parkeren opgenomen die is geënt op de regeling zoals die in de Bouwverordening stond. In deze regeling is aangegeven dat moet worden voldaan aan de parkeerkencijfers in de CROW-publicatie 381. De gemeente gaat hierbij uit van de parkeerkencijfers "niet-stedelijk" en de maximale cijfers die daarbij horen (in verband met de hoge mate van auto-afhankelijkheid in de gemeente Borger-Odoorn). In het geval van meerdere functies in een plangebied is het maken van een parkeerbalans (conform hoofdstuk 5 van de CROW publicatie) verplicht. Hiermee wordt voorkomen dat er een overdaad of juist tekort aan parkeren wordt gerealiseerd.

De gebruikelijke regeling met betrekking tot het overgangsrecht is hierin opgenomen. In de slotregel is de naamgeving van het bestemmingsplan opgenomen.

Dit bestemmingsplan is een conserverend plan dat op zichzelf geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt. Een exploitatieplan waarin kostenverhaal wordt geregeld is daarom niet noodzakelijk. Het bestemmingsplan heeft geen financiële consequenties voor de gemeente.

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft van 17 maart tot en met 28 april 2022 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er 15 reacties binnengekomen. Het plan is ook aan de belanghebbende instanties gestuurd. Er zijn 5 overlegreacties binnengekomen.

De inspraak- en overlegreacties zijn in de 'Nota overleg- en inspraakreacties' (zie bijlage 3) inhoudelijk samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien. Ook is aangegeven of de reactie heeft geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf donderdag 9 november tot en met woensdag 20 december 2023 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode had iedereen de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen. Er zijn 9 zienswijzen ingediend. Er is een 'Nota zienswijzen' opgesteld waarin de ingekomen zienwijzen inhoudelijk zijn samengevat en voorzien van een gemeentelijk antwoord. In de nota zienswijzen is ook een lijst met ambtshalve wijzigingen opgenomen. De 'Nota zienswijzen' is als bijlage 4 bij de toelichting gevoegd.