In deze regels wordt verstaan onder:

het ‘bestemmingsplan Herontwikkeling Secr. Goldsteinplantsoen 8, de Wijk’ van de gemeente De Wolden;

Het gebied waarop dit bestemmingsplan van toepassing is, als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1690.BP00453-0301 met de bijbehorende regels;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar - ingevolge de regels, regels

worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een aan het (hoofd)gebouw aanwezig gebouw, dat zowel ruimtelijk als functioneel ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel gelegen (hoofd)gebouw en ten dienste staat van dat (hoofd)gebouw;

kleinschalige bedrijvigheid als bedoeld in Bijlage 1 Lijst toelaatbare beroepen en vormen van bedrijvigheid bij wonen, die door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

een dienstverlenend beroep als bedoeld in Bijlage 1 Lijst toelaatbare beroepen en vormen van bedrijvigheid bij wonen, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

erf aan de achterkant en aan de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

de bebouwde oppervlakte van een gebouw uitgedrukt in procenten van nader aangegeven gronden;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop, dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een bedrijf, een aan huis verbonden beroep of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

1. a. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning;
2. b. het onder a bedoelde geldt niet voor zover sprake was van strijd met de voorheen geldende beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van de beheersverordening of een andere planologische toestemming;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegenaan gebouwd op de grond staand gebouw of ander bouwwerk met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

elke bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), het verkopen en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel vallen geen afhaalzaken en maaltijdbezorgdiensten;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder een belwinkel en internetcafé;

de bouwlaag op de begane grond;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en de bestemming deze inrichting niet verbiedt;

een plat afgedekte uitbouw aan de gevel van een woning;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

een voor publiek toegankelijke verrichting van kunst, ontwikkeling, ontspanning of vermaak, feesten en muziekvoorstellingen daaronder begrepen, waarvoor ingevolge regelgeving een melding moet worden gedaan dan wel vergunning of ontheffing moet worden aangevraagd en verleend;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren;

1. a. een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een caravan;
2. b. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde;
3. c. een en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht, dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een terrein ter beschikking gesteld voor het plaatsen, dan wel geplaatst houden van kampeermiddelen;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

een kampeerterrein voor niet meer dan 25 kampeermiddelen gedurende de periode van 15 maart tot en met 31 oktober;

de in dit plan genoemde bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of nabij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

de cultuurhistorische en de visuele waarden van het landschap;

educatieve, (sociaal-)medische, (sociaal-)culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie - met uitzondering van voorzieningen ten behoeve van gemotoriseerde en gemechaniseerde sporten en sporten met dieren - en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen;

de abiotische en biotische waarden van een gebied;

het onderhoud dat, gelet op de bestemming, regelmatig noodzakelijk is voor een goed beheer en gebruik van de gronden en gebouwen die tot de betreffende bestemming horen;

vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat hooguit aan twee zijden tegen gevels is aangebouwd en aan minimaal twee zijden open is;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

indien op het land wordt gebouwd:

• voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
• de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:

• de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

indien in het water wordt gebouwd:

• het Normaal Amsterdams Peil;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie wordt verricht. Onder een prostitutiebedrijf worden in elk geval verstaan: een erotische massagesalon, een sekstheater, een bordeel of een parenclub, of een naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting worden in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een caravan, die als een bouwwerk dient te worden aangemerkt;

een bijbehorend bouwwerk dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een verblijf dat plaatsvindt in het kader van de weekendrecreatie en/of het vakantieverblijf;

gedeelte van het erf dat aan de voorkant van het gebouw is gelegen;

de naar de weg, eventueel voetpad, vanwaar het gebouw hoofdzakelijk toegankelijk is, gekeerde gevel, indien een perceel met meerdere zijnde aan de weg grenst, geldt de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

1. a. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zo veel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zo veel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. b. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 m, de lijn gelegen op 15 m uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 m, de lijn gelegen op 10 m uit de as van de weg;

een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een gebouw, hetzij vrijstaand, hetzij aaneen gebouwd, dat slechts één woning omvat;

gedeelte van het erf dat aan de zijkant van het gebouw is gelegen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

1. a. De afstand van een bouwwerk tot de zijdelingse perceelgrens: vanaf de buitenwerkse gevelvlakken dan wel, indien sprake is van overstekende daken met een overstekend gedeelte van meer dan 0,75 m, respectievelijk overstekken van meer dan 0,75 m, vanaf de buitenrand van het overstekende dak/de overstek, neerwaarts geprojecteerd, tot de kadastrale zijgrens van het perceel.
2. b. De bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
3. c. De breedte van een gebouw: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van de scheidingsmuren.
4. d. De dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.
5. e. De goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
6. f. De inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.
7. g. De oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk, met dien verstande dat overstekken van het dak die groter zijn dan 0,4 m moeten worden meegerekend.

Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlak- of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:

1. a. voor lengten in meters (m);
2. b. voor oppervlakten in vierkante meters (m²);
3. c. voor inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
4. d. voor verhoudingen in procenten (%);
5. e. voor hoeken/hellingen in graden (º).

Bij de toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van de lijn.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of bedrijf als bedoeld in bijlage 1 tot een oppervlakte van niet meer dan 100 m² of een maximum van 40% van het bruto vloeroppervlak van de woning;
2. b. nutsvoorzieningen;
   

met de daarbij behorende:

1. a. wegen en paden;
2. b. groenvoorzieningen en water;
3. c. tuinen, erven en terreinen.

1. a. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
   
   1. 1. als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd;
   2. 2. hoofdgebouwen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd;
   3. 3. woonhuizen worden vrijstaand gebouwd tot een gezamenlijk aantal van ten hoogste twee woonhuizen;
   4. 4. de diepte van een woonhuis mag niet meer dan 12 m bedragen;
   5. 5. de breedte van een woonhuis bedraagt ten minste 5 m;
   6. 6. de bouw- en/of goothoogte van een woonhuis bedraagt ten hoogste 7 m;
   7. 7. de afstand van een vrijstaand woonhuis tot de perceelgrens zal ten minste 3 m bedragen;
   8. 8. een gebouw waarbij gelet op omvang of functie ruimte nodig is voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen mag alleen worden gebouwd indien uit de aanvraag om omgevingsvergunning blijkt dat voldoende parkeer- of stallingsruimte wordt gerealiseerd.
      
2. b. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels:
   
   1. 1. bijbehorende bouwwerken dienen in het achtererfgebied te worden gebouwd;
   2. 2. de afstand tot de zijdelingse perceelgrenzen bedraagt ten minste 1 m tenzij in de perceelgrens wordt gebouwd;
   3. 3. de gezamenlijke oppervlakte bij woonhuizen van al dan niet met vergunning gebouwde bijbehorende bouwwerken dient te voldoen aan de volgende regels:
      
      • in het geval het achtererfgebied kleiner of gelijk is aan 100 m²: 60% van de oppervlakte van het achtererfgebied;
      • in het geval het achtererfgebied groter is dan 100 m² en kleiner of gelijk is aan 300 m²: 60 m² vermeerderd met 40% van dat deel van de oppervlakte van het achtererfgebied dat groter is dan 100 m²;
      • in het geval het achtererfgebied groter is dan 300 m² en kleiner of gelijk is aan 900 m²: 140 m² vermeerderd met 10% van dat deel van de oppervlakte van het achtererfgebied dat groter is dan 300 m²;
      • in het geval het achtererfgebied groter is dan 900 m²: 200 m²;
        
   4. 4. bijbehorende bouwwerken dienen minimaal 4 m achter (het verlengde van) de voorgevel van het woonhuis te worden gebouwd en in geval van een platte afdekking minimaal 1 m;
   5. 5. de goothoogte mag niet meer dan 3 m bedragen met dien verstande dat de goothoogte voor aangebouwde bouwwerken mag worden verhoogd tot niet meer dan 0,25 m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw.
      
3. c. Voor het bouwen van erkers, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen gelden de volgende regels:
   
   1. 1. Het bouwvlak mag naar de buitenzijde worden overschreden door (hoek)erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen, met dien verstande dat:
      
      • Het bouwvlak mag met niet meer dan 1,5 m mag worden overschreden;
      • de afstand tot de naar de weg gekeerde perceelgrens niet minder dan 3 m mag bedragen;
      • de gezamenlijke oppervlakte niet meer dan 6 m² mag bedragen;
      • de gezamenlijke oppervlakte niet wordt meegerekend bij de bepaling van de oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken.
        
4. d. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:
   
   1. 1. indien het voor de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan wordt opgericht mag de bouwhoogte niet meer dan 1 m bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 1,5 m;
   3. 3. in overige gevallen mag de bouwhoogte niet meer dan 2 m bedragen;
   4. 4. in aanvulling op en in afwijking van het bepaalde onder 1 en 2 geldt voor een overkapping dat:
      
      • de bouwhoogte niet meer dan 3,25 m mag bedragen;
      • de afstand tot de zijdelingse perceelgrens niet minder dan 1 m mag bedragen, tenzij in de perceelgrens wordt gebouwd;
      • de afstand tot de voorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde 0 m mag bedragen;
      • de oppervlakte niet meer dan 30 m² mag bedragen.
        
5. e. Voor het bouwen van gebouwen voor nutsvoorzieningen gelden de volgende regels:
   
   1. 1. de inhoud bedraagt per gebouwtje niet meer dan 30 m³, dan wel niet meer dan de bestaande inhoud indien deze meer bedraagt;
   2. 2. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 3 m, dan wel niet meer dan de bestaande bouwhoogte indien deze meer bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

• het bebouwingsbeeld;
• de woonsituatie;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden;
• de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden;

nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• het bebouwingsbeeld;
• de woonsituatie;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden;
• de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden;
  

bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 3.2 sub a onder 2 en toestaan dat een woonhuis voor een oppervlakte van ten hoogste 25 m2 het bouwvlak mag overschrijden;
2. b. lid 3.2 sub a onder 6 en toestaan dat ten behoeve van de bouw van een lessenaarsdak de goothoogte aan één zijde van een hoofdgebouw wordt vergroot tot 9 m;
3. c. lid 3.2 sub a onder 6 en toestaan dat de dakhelling van hoofdgebouwen voor maximaal 50% van het dakoppervlak wordt verminderd tot 0º;
4. d. lid 3.2 sub a onder 7 en toestaan dat de afstand van een gebouw tot de perceelgrens wordt verkleind;

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• het bebouwingsbeeld;
• de woonsituatie;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden;
• de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden;

bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 3.1 en toestaan dat een woonhuis wordt gebruikt voor meer dan één woning, mits:
   1. 1. de inhoud van het hoofdgebouw op het bouwperceel ten minste 900 m3 bedraagt en de inhoud per woning na splitsing minimaal 450 m3 zal bedragen;
2. b. lid 3.1 en toestaan dat de oppervlakte voor een aan huis verbonden beroep/bedrijf niet meer dan 100 m² bedraagt, met dien verstande dat deze oppervlakte de oppervlakte van het hoofdgebouw niet te boven mag gaan.

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden;

met daarbijbehorende:

1. a. overige bouwwerken;
2. b. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden;
3. c. water en watergangen;
4. d. waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. parkeervoorzieningen.

Op deze gronden mogen alleen overige bouwwerken worden gebouwd met een bouwhoogte van niet meer dan 8,5 m.

De voor 'Waarde – Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud van archeologische waarden, voorzover de gronden een middelhoge of hoge trefkans hebben (zogenaamde IKAW-terreinen).

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

A. Onder strijdig gebruik met dit bestemmingsplan wordt in elk geval wordt begrepen:

1. 1. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen, anders dan overeenkomstig dit bestemmingsplan toegestaan gebruik en bestaand;
2. 2. het gebruik van de gronden als standplaats voor stacaravans;
3. 3. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting/prostitutiebedrijf;
4. 4. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
5. 5. het storten van puin en afvalstoffen;
6. 6. de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen.

B. Onder een gebruik in strijd met dit bestemmingsplan wordt niet verstaan:

1. 1. het gebruiken van een bijbehorend bouwwerk bij een woning ten dienste van bewoning door een persoon die vanwege zijn gezondheidstoestand is aangewezen op de niet-bedrijfsmatige zorg van een bewoner van de woning;
2. 2. het gebruiken van gronden binnen het bouwvlak voor hobbymatige paardensport in een bestaande paardenbak (zonder lichtmasten);
3. 3. het gebruiken of het laten gebruiken van gronden ten behoeve van kortstondige of incidentele evenementen, festiviteiten en manifestaties;
4. 4. het aanleggen of het laten aanleggen van kabels en leidingen ten behoeve van de drinkwatervoorziening, de riolering, de waterhuishouding, de energievoorziening en de datacommunicatie, met uitzondering van:
   1. a. buisleidingen waarop het Besluit externe veiligheid buisleidingen van toepassing is, tenzij deze in het plan specifiek zijn geregeld;
   2. b. hoogspanningsleidingen;
   3. c. buisleidingen voor het transport van water, afvalwater of stoom met een doorsnede van 1 m of meer en een lengte van 10 km of meer.

• A. Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van:
  1. 1. de in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages voor zover dit gelet op het gebruik en/of de constructie noodzakelijk is;
  2. 2. het bepaalde in dit bestemmingsplan en toestaan dat bouwgrenzen in de bestemming Wonen worden overschreden door:
     • uitbreiding van het hoofdgebouw, indien gelegen in een bouwvlak met een diepte van minder dan 12 m, uitsluitend aan de niet naar de straat gekeerde zijde binnen een afstand tot de voorgevel van het woonhuis van 12 m;
     • plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
     • gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
     • (hoek)erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen, met dien verstande dat:
       • A. de bouwgrens met niet meer dan 1,5 m mag worden overschreden;
       • B. de afstand van een erker tot de naar de weg gekeerde perceelgrens ten minste 3 m bedraagt;
       • C. de gezamenlijke oppervlakte per erker ten hoogste 6 m2 bedraagt;
       • D. de oppervlakte van een erker niet wordt meegerekend bij de toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken per woning, met dien verstande dat het maximale bebouwingspercentage van het bouwperceel onverminderd van toepassing blijft;
  3. 3. de bestemmingsregels teneinde het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate aan te passen, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
  4. 4. de bestemmingsregels met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, mits de structuur van het gebied niet wezenlijk wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht;
  5. 5. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde opdat de bouwhoogte wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
  6. 6. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde opdat de bouwhoogte van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot niet meer dan 40 m;
  7. 7. de eis dat bij een aanvraag van een omgevingsvergunning blijkt dat voldoende parkeer- of stallingsruimte moet worden gerealiseerd indien op andere wijze in de nodige parkeer- en/of stallingsruimte wordt voorzien;
  8. 8. de bestemmingsregels en logiesverstrekking toestaan, waarbij in elk geval wordt getoetst aan de volgende criteria:
     • vestiging is toegestaan binnen de gehele gemeente;
     • vestiging moet plaatsvinden binnen bestaande bebouwing, en mag zowel in een hoofdgebouw als in een bijbehorend bouwwerk gerealiseerd worden. Er wordt uitgegaan van een bestaande entree (deur);
     • in een bijbehorend bouwwerk mogen uitsluitend slaapplaatsen met sanitaire voorzieningen worden gerealiseerd. Hieraan gekoppeld moet in het bijbehorende hoofdgebouw een ontbijtruimte, en mag een eventuele woonkamer, worden gerealiseerd;
     • het bijbehorend bouwwerk dient in de directe nabijheid te staan van en een duidelijke relatie te hebben met het hoofdgebouw;
     • de uiterlijke kenmerken van het bijbehorend bouwwerk moeten behouden blijven. Er mogen geen uiterlijke kenmerken van een woning worden toegevoegd;
     • er mogen maximaal drie slaapkamers gerealiseerd worden;
     • er mag geen keukenblok in de kamers worden gemaakt;
     • het parkeren dient op het eigen erf plaats te vinden;
     • er mag geen extra inrit worden aangelegd in verband met de vestiging;
     • de vestiging is alleen toegestaan aan een verkeersontsluiting van voldoende omvang;
     • de vestiging mag geen onevenredige afbreuk doen aan de milieusituatie van agrarische bedrijven in de directe omgeving.
• B. Een omgevingsvergunning als bedoeld in dit artikel mag slechts worden verleend indien deze niet leidt tot een onevenredige aantasting van:
  1. 1. het bebouwingsbeeld;
  2. 2. de woonsituatie;
  3. 3. de verkeersveiligheid;
  4. 4. de sociale veiligheid;
  5. 5. de milieusituatie;
  6. 6. de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden;
  7. 7. de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden;

A Overgangsrecht bouwwerken

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van dit bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.

2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende beheersverordening, daaronder begrepen de overgangsbepaling van die verordening.

B. Overgangsrecht gebruik

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met de voorheen geldende beheersverordening, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van die verordening.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Herontwikkeling Secr. Goldsteinplantsoen 8, de Wijk.

Op het perceel Secretaris A.W.G. Goldsteinplantsoen 8 te De Wijk is een voormalig bedrijfspand en erf aanwezig. Het voornemen is het perceel te herontwikkelen tot twee woonpercelen.

Bij het schrijven van 6 maart 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders aangegeven in principe medewerking te verlenen onder voorwaarden. De aangegeven voorwaarden zijn verwerkt bij de planontwikkeling en komen zover van toepassing aan de orde in de volgende paragrafen.

Dit plan voorziet in een herziening tot bestemming ‘Wonen’, waarbij de twee woningen met bijbehorende bouwwerken mogelijk worden gemaakt.

Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom van het dorp De Wijk. In de omliggende omgeving is hoofdzakelijk sprake van woonpercelen. In afbeelding 1.1 is het plangebied aangeduid met een rode ster.

Bij het opstellen van dit plan is gebruik gemaakt van websites, visiedocumenten, beleidsstukken en rapportages. Daar waar nodig zijn de teksten en/of afbeeldingen integraal overgenomen om de inhoud zoveel mogelijk te waarborgen. Voor het overige is de naam en/of vindplaats van de bronnen weergegeven.

In hoofdstuk 2 wordt de huidige en gewenste situatie beschreven. Vervolgens komt in hoofdstuk 3 het van toepassing zijnde ruimtelijke beleid aan de orde. In hoofdstuk 4 worden de relevante omgevingsaspecten beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische opzet van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 6 is de economische uitvoerbaarheid van het plan aangegeven en gaat in op de inspraak en het overleg over het bestemmingsplan.

Op het perceel Secretaris A.W.G. Goldsteinplantsoen 8 te De Wijk was voorheen een peuterspeelzaal gevestigd. Op het perceel was een schoolgebouw en berging/garages met een gezamenlijk oppervlak van ca. 496 m² aanwezig. Het terrein was voor het overige ingericht als speelterrein met een bestraat oppervlak van ca. 475 m².

Het schoolgebouw is buitengebruik geraakt waarna initiatiefnemer het perceel heeft aangekocht in mei 1989. Vervolgens heeft initiatiefnemer in de bestaande bebouwing een speciaalzaak voor de wielersport gevestigd. De toegang en het buitenterrein zijn daarmee ongewijzigd gebleven.

Het westelijk van het plangebied gelegen woongebied (Parkweg e.o.) is in de periode van 2016 tot en met 2019 reeds herontwikkeld. Daarbij zijn de verouderde (huur)woningen vervangen voor nieuwbouw. Met deze herontwikkeling is dit voornemen reeds betrokken. Met de in dezen beoogde ontwikkeling zijn de westelijk gesitueerde nieuwbouw woningen namelijk dichter op het plangebied toegestaan dan op grond van milieuzonering (hinderrichtafstanden) mogelijk zou zijn. Daarbij is, met de aanleg van de nieuwe weg voor de woningen Parkweg 13 tot en met 17, reeds voorzien in een mogelijkheid om de met dit plan beoogde woonpercelen te ontsluiten.

In afbeelding 2.1 een luchtfoto van het plangebied en omgeving, gedateerd van voor 2019, bijgevoegd. Daarop is de voornoemde bebouwing van het voormalige schoolgebouw te zien. Tevens is de bestaande ontsluiting vanaf de Secretaris A.W.G. Goldsteinplantsoen aangeduid. Ook is de nieuwe toegang vanaf de Parkweg reeds aangeduid. Het plangebied is op de foto aangeduid met een rode omlijning.

Initiatiefnemer heeft de bedrijfsactiviteiten reeds gestaakt. Tevens is de voornoemde bebouwing reeds gesaneerd (asbest) en gesloopt op basis van een verkregen sloop vergunning.

Het perceel is volledig omsloten door de omliggende woningen. Het perceel, welke als het ware achter alle omliggende woonpercelen is gelegen, is door middel van schuttingen, hagen en ander groen van de omliggende woonerven afgesloten. De toegang tot het perceel bevindt zich tussen de woonperceel Secretaris A.W.G. Goldsteinplantsoen 7 en 9. Het perceel is rondom voorzien van hulst. De hulst struiken zijn in de loop der jaren uitgegroeid tot een 5 meter hoge bomen. De hulst bomen zijn op verzoek van enkele omwonenden en vanwege een aangrenzende bouwontwikkeling in het voorjaar van 2019 reeds (fors) gesnoeid. Door een aangrenzende woningbouwontwikkeling is aan de oostzijde reeds een openheid ontstaan vanaf het plangebied ter hoogte van de woningen Parkweg 13 tot met 15.

Het plangebied is gelegen binnen het plangebied van de beheersverordening De Wijk en is daarin aangeduid als ’Bestaand’ en ‘Showroom’. Daarbij is voorzien in een ‘bouwvlak’ en de aanduiding ‘maximale goothoogte 3 meter’. In afbeelding 2.2 een uitsnede van de verbeelding behorende bij de geldende beheersverordening.

Het voornemen is het perceel Secretaris A.W.G. Goldsteinplantsoen 8 te herontwikkelen voor woningbouw. Daarbij zijn twee woonpercelen voor vrijstaande woningen met daarbij behorende bouwwerken voorzien. De beide woonpercelen zullen ieder een omvang hebben van ca. 600 m².

De toegang zal worden verlegd naar de Parkweg, waarbij aangesloten wordt op de nieuwe weg ter hoogte van de woonpercelen Parkweg 13 tot en met 17. Zoals hiervoor reeds is aangegeven is met de herontwikkeling van het westelijk gelegen woongebied reeds rekening mee gehouden. Daarbij is overeen gekomen dat aan het einde van het doorlopende deel van de Parkweg, waarop aangesloten wordt, een open karakter behouden blijft. In afbeelding 2.3 is de voorgenomen perceelsindeling alsmede bebouwing weergegeven.

De omliggende woningen kenmerken zich in hoofdzaak met een eenvoudige hoofdvorm bestaande uit twee bouwlagen met een kap. De gevels bevatten in hoofdzaak gemetselde gevels en een pannendak.

Vanwege de verholen ligging van het plangebied is gekozen voor een eigen vormgeving. De voorgenomen woningen bestaan uit een hoofdgebouw met aanbouw. De voorgenomen woningen hebben een eenvoudige vorm bestaande uit twee bouwlagen met een platte afdekking. De gevels zijn zullen in schoonmetselwerk met donkere en lichte steen worden uitgevoerd. In afbeelding 2.4 en 2.5 is een impressie van de voorgenomen woningen weergegeven. De situering van de woningen is in afbeelding 2.3 weergegeven.

Met dit plan wordt het plangebied betrokken bij de omliggende woongebied en met name bij het herontwikkelde deel ten westen van dit woongebied. De detailhandel functie wordt planologisch geschrapt. De invulling waarin dit plan voorzien is passend bij het reeds voorgaande herontwikkeling van dit woongebied.

Op 13 maart 2012 is de Rijkstructuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna SVIR) vastgesteld. Daarin is aangegeven dat het Rijk streeft naar ‘Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig’. Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
• het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke- natuurlijke- en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het Rijk kiest daarbij voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Een aantal van deze nationale belangen worden juridisch geborgd via het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Voor dit plan zijn in de SVIR dan wel de Barro geen onderwerpen van nationaal belang opgenomen waarmee rekening dient te worden gehouden.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de plantoelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. De ladder voor duurzame verstedelijking is sinds 1 oktober 2012 opgenomen in artikel 3.1.6, tweede lid Bro en stelt eisen aan bestemmingsplannen met het oog op een zorgvuldige afweging, transparante besluitvorming en een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ladder voor duurzame verstedelijking heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en over-programmering op regionaal niveau te voorkomen.

Op 1 juli 2017 is een wijziging van de Ladder voor duurzame verstedelijking doorgevoerd (artikel 3.1.6 lid 2 – 4 Bro). Voorheen bestond de ladder uit drie treden, dat is nu niet meer het geval. De behoefte van de ontwikkeling dient te worden beschreven indien er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Als de ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied, zal daarnaast gemotiveerd moeten worden waarom de ontwikkeling niet binnen het bestaande gebied kan worden gerealiseerd.

Of de behoefte van de ontwikkeling moet worden beschreven hangt af van de vraag of er sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ als bedoeld in artikel 3.1.6, lid 2 Bro. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

De definitie van een stedelijke ontwikkeling is als volgt in het Bro omschreven:

Dit plan kan onder 'ruimtelijke ontwikkeling van een woningbouwlocaties’ worden geschaard. Indien een plan voorziet in de toevoeging van ten hoogste elf woningen, dan is blijkens jurisprudentie geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

In dezen is sprake van een ontwikkeling van twee woningen en daarmee in dezen geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Voor dit plan zijn in de SVIR dan wel de Barro geen onderwerpen van nationaal belang opgenomen waarmee rekening dient te worden gehouden.

Op 2 juni 2010 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. Vooruitlopend op de omgevingswet is de revisie Omgevingsvisie Drenthe 2018 vastgesteld op 3 oktober 2018 jl.

In de omgevingsvisie zijn de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijk domein geformuleerd. De omgevingsvisie vormt het strategisch kader voor de ruimtelijk economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2020, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna. De Omgevingsvisie Drenthe is een integraal document en fungeert als provinciale structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening, als provinciaal milieubeleidsplan, als regionaal waterplan en als provinciaal verkeers- en vervoersplan.

Het plangebied is gelegen binnen het als zodanig aangewezen ‘stedelijk gebied’. Op de visiekaart 2020 is het plangebied niet voorzien van enige aanduiding.

In de omgevingsvisie zijn de provinciale belangen benoemd, waarmee gemeenten rekening dienen te houden bij het beoordelen van bestemmingsplannen. De provinciale belangen zijn verdeeld in Drentse kwaliteiten en ontwikkelingen. Binnen de Drentse kwaliteiten staat het behoud en de ontwikkeling van de kernkwaliteiten, de dynamiek van bedrijvigheid, de biodiversiteit en de milieu- en leefomgevingskwaliteit centraal. De kernkwaliteiten zijn opgenomen op een kernkwaliteitenkaart. Op het gebied van ontwikkelingen zijn onder meer het regionale economische vestigingsklimaat, de landbouw, het toerisme, de demografische ontwikkeling, de mobiliteit en de ontwikkeling van natuur en landschap (ecologische hoofd structuur, diversiteit in landschapstypen) als provinciaal belang benoemt.

De kernkwaliteiten vormen de belangrijkste basis voor het begrip 'ruimtelijke kwaliteit'. Daarnaast is zorgvuldig ruimtegebruik en milieu- en leefomgevingskwaliteit van belang.

Kernkwaliteit landschap

Het plangebied is met de kernkwaliteit Landschap aangeduid als ‘Esgehuchtenlandschap’. Voor deze gebieden zijn de eenmansessen, bestaande uit kleine, kenmerkende open ruimten, omgeven met esrandbeplanting en de beekdalen, bestaande uit onbebouwd gebied met haaks liggende, kleinschalige beplantingstructuren en/of beekdal(rand)beplanting, van provinciaal belang. Het provinciaal beleid voor deze gebieden is gericht op het behoud van de open ruimte en het versterken van esrandbeplanting alsmede het behoud van het onbebouwde karakter en het versterken van karakteristieke beekdal(rand)beplanting.

Kernkwaliteit aardkundige waarden en cultuurhistorie

Het plangebied is voor de kernkwaliteit aardkundige waarden aangeduid met het beschermingsniveau ‘Generieke bescherming’. Verder is het plangebied voor de kernkwaliteit cultuurhistorie aangewezen met het beschermingsniveau Respecteren.

Het beschermingsniveau is het laagste sturingsniveau en is voorzien over het grootste deel van het grondgebied van de provincie Drenthe. Voor de gebieden aangewezen met het beschermingsniveau Respecteren richt men zich op het waarborgen van de cultuurhistorische samenhang voor de toekomst. Daarbij hebben initiatiefnemers de verantwoordelijkheid om de cultuurhistorische hoofdstructuur als inspiratiebron te benutten.

Kernkwaliteit archeologie

Het plangebied is voor de kernkwaliteit archeologie aangeduid met het ‘beschermingsniveau 1: generiek’ en ‘beschermingsniveau 4: verwachte archeologische waarden, beekdal’.

In gebieden of terreinen waar archeologische waarden worden verwacht (verwachtingsgebieden) die van provinciaal belang zijn, stuurt men aan op een goede uitvoering van archeologisch onderzoek, conform de gangbare, in de archeologische beroepsgroep geldende kwaliteitseisen. Onder deze verwachtingsgebieden vallen onder andere alle Drentse beekdalen.

Men verwacht dat als in deze verwachtingsgebieden archeologische waarden worden aangetroffen, deze door hun ruimtelijke spreiding, samenhang, zeldzaamheid, tijdsdiepte en/of goede fysieke kwaliteit van provinciaal belang zullen zijn. Bij ruimtelijke ontwikkelingen in deze gebieden met een verwachting die van provinciaal belang (archeologie) is, is een onderzoeksvrijstelling tot maximaal 1000 m2 mogelijk.

De Provinciale omgevingsverordening Drenthe, met inbegrip van de navolgende wijzigingen, geeft de randvoorwaarden voor het opstellen van ruimtelijke plannen.

De verordening heeft onder meer als doel om de kernkwaliteiten van Drenthe te behouden en te versterken. Als bij een ruimtelijk plan kernkwaliteiten betrokken zijn, moet in het ruimtelijk plan uiteengezet worden dat met het desbetreffende plan wordt bijgedragen aan behoud en ontwikkeling van de bij het plan betrokken kernkwaliteiten conform de provinciale ontwikkelingsvisie. Een ruimtelijk plan mag geen nieuwe activiteiten dan wel wijziging van bestaande activiteiten mogelijk maken die de kernkwaliteiten significant aantasten.

Een ruimtelijk plan kan voorzien in nieuwe woningbouw mits de behoefte op basis van de gemeentelijke woonvisie kan worden aangetoond en aansluit bij bestaand stedelijk gebied.

Dit plan omvat de herontwikkeling van een bedrijfsperceel binnen stedelijk gebied tot woondoeleinden ten behoeve van de bouw van twee vrijstaande woningen met bij behorende bouwwerken.

Het plangebied is gelegen in als zodanig aangewezen bestaand stedelijk gebied en was reeds geheel ingericht als schoolterrein en was vervolgens in gebruik voor lichte bedrijvigheid. Daarbij is het plangebied geheel omsloten door woonpercelen. Ter plaatse is geen sprake van een inrichting behorend tot het Esgehuchtenlandschap. Gezien de aard en omvang van dit plan zullen de kernkwaliteiten, zover van toepassing, niet worden aangetast.

Met dit plan is geen (extra) bodemingreep van 1000 m² of meer bemoeid. In paragraaf 4.6 (Cultuurhistorie en archeologie) is de gemoeid bodemingrepen alsmede de verwachte waarden nader behandeld.

In paragraaf 3.4 wordt onderbouwd aangegeven dat het plan passend is binnen de gemeentelijk woonvisie.

Dit plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

Het plan is gelegen binnen het beheersgebied van het waterschap Drents Overijsselse Delta. In het waterbeheerplan is beschreven hoe het waterschap uitvoering geeft aan haar watertaken in de periode 2016-2021. Dit plan geeft dus vooral de koers aan die het waterschap wil voeren. Bij het vaststellen van die koers wil het waterschap rekening houden met de wensen en plannen van de partners. Het doel van dit waterbeheerplan is ook bedoeld als uitnodiging tot dialoog en samenwerking.

Voornoemde doelstelling sluit aan bij de opzet van het bestuursprogramma 2014-2018 van Vechtstromen. Het bestuursprogramma gaat uit van een vijftal gespreksthema's voor de dialoog met partners en stakeholders in de omgeving:

• Creëren van maatschappelijke waarde
• Produceren met water
• Natuurlijk potentieel benutten
• Leven met water in de stad
• Efficiënt en effectief werken.

Er is uitvoering gegeven aan de digitale watertoets. Op basis van de watertoets is een wateradvies opgesteld door het waterschap. Zie paragraaf 4.7 van dit plan.

Het plan betreft een geringe ruimtelijke ingreep welke geen invloed van betekenis heeft op de eisen vanuit het waterplan en op grond daarvan vormt dit plan geen beletsel voor de uitvoering.

In maart 2011 heeft de gemeenteraad de structuurvisie 2010-2030 vastgesteld. Deze visie vormt het toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen met 2030 als zichtjaar. De structuurvisie heeft niet als doelstelling de ontwikkelingslocaties op perceelsniveau op de kaart weer te geven, maar geeft de ontwikkelingsmogelijkheden per landschapstype weer.

De visie richt zich op het creëren van ontwikkelingsmogelijkheden, waarbij het versterken van de ruimtelijke kwaliteit de randvoorwaarde is. Ruimtelijke kwaliteit in De Wolden wordt bepaald en versterkt door de dynamiek van het landschap.

Het plangebied is gelegen binnen het gebied op de visiekaart aangeduid als ‘Beekdal van de Reest’. Daarbij is het plangebied gelegen binnen de ontwikkel aanduiding ‘kerndorp’ en ‘herstructurering’.

De Reest is een riviertje op de grens van Drenthe en Overijssel. Het is een laaglandbeek die ontspringt in de hoogveenmoerassen bij Dedemsvaart en ten zuiden van het Drents Plateau richting Meppel stroomt. Het riviertje loopt langs de rand van een bolling in het landschap, waar hij zich diep heeft ingesneden. Het landschapstype dat is ontstaan wordt het esgehuchtenlandschap genoemd. Het is vergelijkbaar met het esdorpenlandschap, alleen kleinschaliger, en met meer hoogteverschillen.

De structuurvisie geeft een eerste aanzet voor inpassing voor nieuwe ontwikkelingen op basis van de aangegeven landschapstypes. Dit toetsingskader is nader uitgewerkt in het LOK.

De gemeenteraad heeft op 29 november 2012 het LOK vastgesteld. Het LOK is een instrument waarbij de samenhang tussen de verschillende landschappen, stedenbouwkundige aspecten, uitbreidingsplannen en functieveranderingen op elkaar worden afgestemd. Daarnaast bevat het LOK randvoorwaarden waarbinnen ontwikkelingen kunnen plaatsvinden.

Het plangebied is in het LOK niet voorzien van enige aanduiding.

In de gemeente De Wolden bestaat de bestuurlijke wens tot deregulering en om meer verantwoordelijkheid bij de burger neer te leggen. Deze wens heeft er toe geleid dat in de raadsvergadering van 13 december 2012 de raad besloten heeft tot het welstandsvrij verklaren van grote gebieden van de gemeente. Daarmee heeft de gemeenteraad het vertrouwen in de burger uitgesproken dat hij/zij de verantwoordelijkheid aan kan om op een juiste wijze met de ruimtelijke kwaliteit in de gemeente De Wolden om te gaan.

Het plangebied is op de kaart, behorende bij de welstandnota 2013, aangewezen als welstandvrij gebied.

Dit plan omvat de herontwikkeling van een bedrijfsperceel binnen stedelijk gebied tot woondoeleinden ten behoeve van de bouw van twee vrijstaande woningen met bij behorende bouwwerken. De bestaande bebouwing is alsmede de inrichting wordt verwijderd. Daarbij wordt met dit plan voorzien in een invulling passend in de (omliggende) bestaande woonwijk.

Met dit plan worden daarmee de karakteristieken van het omliggende landschap niet (extra) nadelig aangetast.

Dit plan voldoet aan de doelstellingen en criteria van het voornoemde gemeentelijk beleid.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. Op grond van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient te worden bezien of het plan uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening verenigbaar is met de eisen die aan de omgeving worden gesteld. Het plan dient een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te waarborgen en de belangen van omwonenden niet te schaden.

Dit plan omvat de herontwikkeling van een bedrijfsperceel binnen stedelijk gebied tot woondoeleinden ten behoeve van de bouw van twee vrijstaande woningen met bij behorende bouwwerken.

Een goed woon- en leefklimaat worden bereikt als er een balans is tussen de milieubelastende- en milieugevoelige activiteiten. Er is als het ware een goede mix van wonen en werken. In dat kader dient te worden beoordeeld of in de omgeving van het plangebied functies voorkomen die kunnen worden gehinderd door dit plan of waarvan het plan juist hinder ondervindt.

De met dit plan voorgenomen woningen kunnen gevolgen hebben voor nabij gelegen bedrijven. Daarbij kunnen nabij gelegen bedrijven nadelige gevolgen hebben voor de voorgenomen woningen.

In de nabijheid van het plangebied (straal van 100 meter) zijn de volgende percelen met een maatschappelijke functie dan wel centrumbestemming gelegen:

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient hinder en gevaar te worden voorkomen. Dit kan door voldoende afstand te houden tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen). In de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' uitgegeven voor de VNG staan uitgebreide lijsten met richtafstanden.

Uit tabel 2.1 blijkt dat de voornoemde maatschappelijke functie dan wel centrumbestemming op voldoende afstand van het plangebied is gelegen. Daarbij is tussen het plangebied en de voornoemde functie en bestemming andere woningen gesitueerd.

Dit plan zal geen extra belemmering opleveren. Daarbij is ten behoeve van de voorgenomen woningen sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Vanuit het aspect milieuzonering zijn er geen onoverkomelijke belemmeringen betreffende dit plan.

In het kader van een bestemmingsplan dient gemotiveerd te worden dat de bestemming (functie) die in het bestemmingsplan worden toegelaten, passend worden geacht in relatie tot de bodemkwaliteit.

Met dit plan wordt het gebruik detailhandel op een voormalig schoolterrein gewijzigd naar wonen. Op basis van het voornoemde gebruik is niet aannemelijk dat de bodemkwaliteit niet voldoende is voor een woonfunctie.

Op basis van de gemeentelijke bouwverordening zal in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning bouwen een verkennend bodem onderzoek worden vereist. Dit zal in een afzonderlijke procedure geschieden.

Gezien de aard en omvang van dit plan is vanuit het aspect bodem geen sprake van belemmeringen.

In dit plan wordt voorzien in de bestemming ‘Wonen’ waarbij twee vrijstaande woningen met bijbehorende bebouwing zijn toegestaan.

Een woning is een geluidsgevoelig object. Op grond van de Wet geluidhinder dient er een akoestische afweging in het kader van dit op te stellen bestemmingsplan te worden gemaakt. Op grond van de Wet geluidhinder is geen afweging vereist ten opzichte van de wegen gelegen binnen een 30 zone.

De voorgenomen woningen zijn gelegen binnen een zone van een weg welke is aangewezen als 30 km zone. De voorgenomen woningen zijn niet gelegen binnen een zonde van een spoorweg. Tevens is ter plaatse geen sprake van een gezoneerd industrieterrein. Daarmee hoeft er in dezen geen afweging betreffende geluid plaats te vinden.

Ondanks het voornoemde dient er sprake te zijn van een goed woon- en leefklimaat. De voorgenomen woning zijn reeds omsloten met woonpercelen en daarmee grotendeels afgesloten van de omliggende woonstraten. De woningen worden aan een doorlopende weg gesitueerd op een afstand van ca. 37 meter van de doorgaande woonstraat.

Gezien de voornoemde ligging en situering van de voorgenomen woningen is in dezen sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Vanuit het aspect geluid zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

De luchtkwaliteit dient te worden meegenomen in ruimtelijke besluitvorming. Uitgangspunt is dat een project niet leidt tot overschrijding van luchtkwaliteitsnormen. Als er wel sprake is van een overschrijding, dan mag een project de luchtkwaliteit niet in betekenende mate verslechteren.

Luchtkwaliteitsnormen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als aannemelijk is dat aan één of een combinatie van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. a. Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
2. b. Een project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.
3. c. Een project draagt slechts in ‘niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging.
4. d. Een project is opgenomen of past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.

Van een verslechtering van de luchtkwaliteit in betekenende mate als bedoeld onder c is sprake indien zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:

• woningbouw: minimaal 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of minimaal 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
• infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
• kantoorlocaties: minimaal 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, minimaal 200.000 m² bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

In dit plan wordt voorzien in de bestemming ‘Wonen’ waarbij twee vrijstaande woningen met bijbehorende bebouwing zijn toegestaan.

Er is in dezen sprake van een plan dat ‘niet in betekenende mate' (NIBM) bij draagt aan de luchtverontreiniging.

Conclusie:

Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op bedrijven, buisleidingen of transportroutes. In deze categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Het huidige beleid voor inrichtingen (bedrijven) is afkomstig uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Voor buisleidingen geldt het Besluit buisleidingen externe veiligheid (Bevb). Het externe veiligheidsbeleid voor transport van gevaarlijke stoffen staat in de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen.

In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid, moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen plaatsgebonden risico’s (PR) en het groepsrisico (GR) en de eventuele toename hiervan, te worden bepaald.

De risicokaart Nederland is nagezien op aanwezigheid van mogelijke risicobronnen nabij het plangebied.

Op een afstand van ca 540 meter vanaf de percelen is een buisleiding van de Gasunie met nummer 11072 gelegen. Deze leiding heeft een uitwendige diameter van 8,62 inch en een maximale werkdruk van 4000 kPa. De bijhorende 1% letaliteitgrens bedraagt 95 meter. Op basis van de voornoemde diameter en werkdruk is deze leiding op voldoende afstand van de bestaande woning gelegen.

Tevens is op circa 400 meter is op het perceel Dorpsstraat 75 een autobedrijf en benzineservicestation gelegen. De daarbij horende installatie met de hoogste risicoafstand is een vulpunt waar een risicoafstand (PR 10-6) geldt van 35 meter. Het plangebied is ruim buiten de voornoemde risicoafstand gelegen.

Vanwege externe veiligheid is er geen belemmering om dit bestemmingsplan vast te stellen.

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging dient plaats te vinden van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie zoals de aanwezigheid van monumenten. Een ander belang zijn de archeologisch waardevolle gebieden.

Dit plan voorziet in het wijzigen van de functie van de bestaande dienstwoning, waarbij deze gebruikt mag worden als woning. Tevens worden de gebruiksmogelijkheden van het bedrijfsperceel ingeperkt. Met dit plan zijn geen bouwwerkzaamheden dan wel andere werken met een (extra) bodemingreep voorzien. Daarbij is het plangebied binnen een bestaand stedelijk gebied gelegen. Dit plan kan daarmee geen nadelige invloed hebben op de cultuurhistorie en daarmee de monumentale waarden in de omgeving.

Op 26 januari 2012 heeft de gemeenteraad de Archeologische beleidskaart voor de gemeente De Wolden vastgesteld. Het plangebied is op de kaart aangeduid met de waarde lage verwachting. In deze gebieden is archeologisch onderzoek verplicht bij ingrepen groter dan 3 hectare en dieper dan 30 cm –Mv.

Met dit plan zijn geen bouwwerkzaamheden dan wel andere werken, met een bodemingreep voorzien. Daarmee worden de voornoemde eisen voor het doen van archeologisch onderzoek niet overschreden.

Omdat het plangebied geringer is dan de voornoemde 3 hectare, is er daarmee, op grond van dit plan, geen onderzoek verplicht.

Op 13 maart 2014 heeft de gemeenteraad de Cultuurhistorische waardenkaart voor de gemeente De Wolden vastgesteld. De cultuurhistorische waardenkaart biedt inspiratie voor recreatie, erfgoededucatie en PR-marketingstrategieën of ruimtelijk ontwerp (inrichting en beheer).

Op de beleidskaart is het plangebied deels aangeduid als beleidsgebied 2. Dit geeft aan dat dit gebied een hoge cultuurhistorische waarde heeft en dat bij nieuwe ontwikkelingen cultuurhistorische waarden een grote rol dienen te spelen. De cultuurhistorie kan daarbij inspirerend werken bij nieuwe ontwikkelingen. Op de inventarisatiekaart is het plangebied deels aangeduid als ‘Gesloten broek met grootschalige strokenverkaveling’.

Dit plan omvat de herontwikkeling van een bedrijfsperceel binnen stedelijk gebied tot woondoeleinden ten behoeve van de bouw van twee vrijstaande woningen met bij behorende bouwwerken. Het plangebied was reeds geheel ingericht als schoolterrein en was vervolgens in gebruik voor lichte bedrijvigheid. Ter plaatse is geen sprake meer van een inrichting behorend tot het ‘Gesloten broek met grootschalige strokenverkaveling’. Gezien de aard en omvang van dit plan zullen de bestaande cultuurhistorische karakteristieken niet nadelig worden aangetast.

Vanuit het aspecten cultuurhistorie en archeologie zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

In het kader van dit plan is op 27 mei 2019 de digitale watertoets uitgevoerd. Op basis van deze toets volgt dat de korte procedure van toepassing is. Dit houdt in dat direct door kan worden gegaan met de planvorming van dit plan onder de voorwaarde dat de standaard waterparagraaf opgenomen.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht ruimtelijke plannen te ‘toetsen op water’, de zogenaamde watertoets. De watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten. Deze waterparagraaf heeft betrekking op Herontwikkeling Secretaris A.W.G. Goldsteinplantsoen 8 te De Wijk.

Het beleid van het waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het waterbeheerplan 2016-2021. Specifiek voor het stedelijke gebied heeft het waterschap het beleid geformuleerd in ‘Water Raakt!’. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan tien wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m2. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en onderzijde bouwvloer. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een kleinere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast binnen woningen en bedrijven te voorkomen adviseren wij om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren (as van de weg). Voor lager gelegen ruimtes, zoals kelders en parkeergarages, wordt aandacht besteed aan het voorkomen van wateroverlast door bijvoorbeeld instromend hemelwater.

Bij de afvoer van overtollig hemelwater moet het afstromend hemelwater ter plaatse in de bodem dan wel op het oppervlaktewater worden teruggebracht. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te infiltreren in de bodem. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi’s heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een mogelijkheid. Als infiltratie niet mogelijk is dan kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen of het omliggende watersysteem. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater.

De initiatiefnemer heeft het Waterschap Drents Overijsselse Delta geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding in ruimtelijke zin.

Deze conclusie is getrokken naar aanleiding van een digitale watertoets. Het proces van de watertoets is goed doorlopen.

Met dit plan is de bestaande bebouwing reeds verwijderd en het voormalige schoolplein worden verwijderd. Daarvoor in de plaats zal een ontsluiting en bebouwing ten behoeve van twee woningen worden gerealiseerd. (zie afbeelding 2.3). Met dit plan zal het verhard oppervlak afnemen.

De woningen worden aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel. Hemelwater zal op het perceel op natuurlijke wijze worden geïnfiltreerd. Bij hevige regenval zal het afstromende water, door natuurlijke afloop van het perceel, worden afgevoerd naar het openbare gebied.

Vanuit het aspect water zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

Bij ruimtelijke planvorming dient aandacht te worden besteed aan natuurwetgeving. Hierbij kan een tweedeling gemaakt worden in soortbescherming en gebiedsbescherming. Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming van kracht. Deze vervangt drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet.

Met dit plan wordt voorzien in een woonbestemming om op het voormalige bedrijfsperceel de bouw van twee vrijstaande woningen mogelijk te maken. Het plangebied is gelegen binnen bestaande stedelijk gebied van De Wijk. Daarmee is deze aan te merken als gebied wat met regelmaat verstoord wordt. Een dergelijk met regelmatig verstoord gebied zal voor bepaalde soorten permanent onaantrekkelijk zijn geworden waardoor deze reeds zullen zijn uitgeweken naar andere gebieden.

Het perceel was voorzien van een bedrijfsgebouw en garages welke eind 2019 zijn gesaneerd en gesloopt. Het terrein is grotendeels voorzien van bestrating. Het perceel is omsloten met hulstbomen. De voornoemde hulstbomen zijn reeds grondig gesnoeid.

Met de reeds aangevangen werkzaamheden is het niet aannemelijk dat er beschermde fauna aanwezig is binnen het plangebied dan wel geschaad kan worden met de uitvoering van dit plan. Gezien de huidige inrichting van het perceel is het eveneens niet aannemelijk dat sprake is van aanwezigheid van beschermde flora.

Het plangebied is gelegen op circa 9 kilometer van het meest dichtbij gelegen natura2000 gebied ‘De Wieden’ en op circa 11 kilometer van het natura2000 gebied ‘Holtingerveld’. Op circa 430 meter van het plangebied liggen de dichtstbijzijnde gronden behorende tot het Natuurnetwerk Nederland (voorheen EHS) gebieden.

Het plan zal gezien de aard en omvang alsmede de voornoemde afstanden geen negatief effect hebben op de natuurwaarden van deze gebieden. Ondanks dat is door Fopma Natuuradvies voor dit plan een Aerius berekening uitgevoerd waarbij voornoemde wordt bevestigd. De volledige berekening is bij dit plan gevoegd als bijlage 1.

Vanuit het aspect ecologie zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan te verwachten.

Met dit plan wordt de bestaande bedrijfsbestemming herzien tot ‘Wonen’, waarbij de twee woningen met bijbehorende bouwwerken mogelijk worden gemaakt.

De CROW publicatie 317 geeft parkeerkencijfers en kencijfers verkeersgeneratie voor verschillende bestemmingen in de groepen wonen, werken, winkelen en boodschappen, sport, cultuur en ontspanning, horeca en (verblijfs)recreatie, gezondheidszorg en (sociale) voorzieningen en onderwijs.

De onderstaande parkeerbehoefte en verkeersintensiteit is gebaseerd op de normen vermeld voor een ‘koop, vrijstaand’ gelegen in ‘rest bebouwde kom’ ‘matig stedelijk’. Daarbij is gerekend met het gemiddelde van de aangegeven normen.

Voor de beide woningen is sprake van een parkeerbehoefte van (2 x 2,2) 5 parkeerplaatsen.

Beide woonpercelen worden voorzien van een garage en op het perceel is voldoende ruimte, er zal aan de parkeernorm worden voldaan.

Voor de beide woningen is sprake van (2 x 8,2) 16 verkeersbewegingen. Theoretisch is daarmee sprake van een kleine toename ten opzichte van het voorheen aanwezige bedrijf.

Het perceel wordt ontsloten via de Parkweg. Daarmee is sprake van goede ontsluiting waarbij de wegenstructuur voldoende is voor de verkeersintensiteit van dit plan.

Vanuit het aspect parkeren en verkeer zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van een ruimtelijke ontwikkeling mer-plichtig, project mer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of er sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.

Deze omstandigheden betreffen :

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Drempelwaarden Besluit m.e.r.

Dit project voorziet in een directe eindbestemming en voldoet daarmee aan de definitie van een 'besluit' als bedoeld in het Besluit m.e.r. Dit betekent dat dit project m.e.r.-(beoordeling)plichtig is indien activiteiten worden mogelijk gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden.

In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r., er is derhalve geen sprake van een directe m.e.r.-plicht. Op basis van onderdeel D kan de in dit project besloten ontwikkeling worden aangemerkt als: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'.

Indien de volgende drempelwaarden worden overschreden is sprake van een m.e.r.-beoordelingsplichtig project:

1. 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
2. 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
3. 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Of sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit mer, afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Uit rechtspraak blijkt dat als een functiewijziging niet gepaard gaat met een uitbreiding van de bebouwde oppervlakte er geen sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit mer. Er is derhalve geen sprake van een directe m.e.r.-beoordelingsplicht.

Vanuit het aspect milieueffectrapportage zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

Met dit plan wordt de bestaande bedrijfsbestemming herzien tot ‘Wonen’ waarbij twee vrijstaande woningen kunnen worden gerealiseerd.

Het bestaande bedrijfsgebouw is van oorsprong een noodlokaal. Het pand heeft vervolgens dienst gedaan als peuterspeelzaal en vervolgens bedrijfsgebouw. Het pand voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd en zeker niet betreffende duurzaamheid.

De in dezen voorgenomen woningen zullen conform de geldende bouwbesluit eisen (nieuwbouw niveau) gebouwd worden.

Tevens zal met dit plan het verhard oppervlak afnemen. Het afvloeiende hemelwater zal niet afstromen naar de aangrenzende gronden dan wel naar het openbaar gebeid. In de nieuwe situatie zal het afvloeiende hemelwater op natuurlijke wijze op eigen terrein (kunnen) infiltreren.

Met dit plan zal met de sloop, nieuwbouw en herinrichting een positieve bijdrage gedaan worden in het duurzaam bouwen alsmede de klimaatdoelstellingen (wateropvang).

Vanuit het aspect duurzaamheid zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

De planregels geven inhoud aan de op de verbeelding gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de planregels is het aantal regels zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is. Toch kan het in een concrete situatie voorkomen dat een afwijking van de planregels gewenst is. Daarom zijn er in het bestemmingsplan afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden opgenomen.

Het plan is opgesteld conform het Handboek bestemmingsplannen van de gemeente De Wolden en de landelijke Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012).

De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

1. 1. Inleidende regels;
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels;
4. 4. Overgangs- en slotregels.

In hoofdstuk 1 worden de in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze moet worden gemeten.

In hoofdstuk 2 zijn specifieke regels opgenomen voor de bestemmingen die voorkomen in het plangebied. De bestemmingsartikelen bestaan uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels. De hoofdstukken 3 en 4 bevatten algemene regels.

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de voorgaande hoofdstukken, hebben in de regels van dit plan hun juridische vertaling gekregen. Daarmee zijn de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied vastgelegd.

De opzet van de bestemmingsregels is gebaseerd op de beheersverordening De Wijk, vastgesteld 30 juni 2013. Daarbij zijn de niet van toepassing zijnde begrippen en bepalingen niet opgenomen in dit plan. Tevens is ten behoeve van dit plan voorzien in maatwerk aanpassingen.

Het plan voorziet in een bestemmingsplanherziening waarbij het plangebied wordt herzien in ‘Wonen’ en ‘Verkeer’.

Er wordt met het plan voor het overgrote deel voorzien in een bestemming ‘Wonen’. Binnen de bestemming ‘Wonen’ is het gebruik wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep, dan wel een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit toegestaan. De laatste zijn genoemd in de Lijst toelaatbare beroepen en vormen van bedrijvigheid bij wonen. Tevens zijn daarbij wegen, water, erven, gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.

In dit plan is voorzien een bouwstrook waarbinnen twee vrijstaande woningen toegestaan. Daarbij is voorzien in regels ten behoeve van de minimale breedte en afstand tot de perceelgrens. Daarbij is vanwege de gewenste hoofdvorm geen verplichte minimale en maximale dakhelling voorzien. Om te voorkomen dat bebouwing te hoog zal worden is daarentegen voorzien in en maximale bouwhoogte.

Bijbehorende bouwwerken mogen enkel in het achtererfgebied worden gebouwd. In uitzondering daarop is voorzien in specifieke regels voor erkers. Bij een woning is een gezamenlijk oppervlak aan bijgebouwen toegestaan. De toegestane oppervlakte is gerelateerd aan de omvang van het perceel. Daarnaast is voorzien in bouwregels met betrekking tot de afstand tot de perceelgrens, dakhelling, bouw- en goothoogte.

Met dit plan worden voor de gronden ten behoeve van de ontsluiting van de woonerven voorzien in de bestemming ‘Verkeer – Verblijfsgebied’. Deze gronden zijn bestemd voor wegen, straten en paden, waterhuishoudkundige voorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen.

Op deze gronden mogen alleen overige bouwwerken worden gebouwd met een bouwhoogte van niet meer dan 8,5 meter.

Binnen deze dubbelbestemming is de bescherming van archeologische waarden verankerd. In de regels is vastgelegd onder welke condities bij ruimtelijke ingrepen een (verkennend) archeologisch onderzoek nodig is.

Het gaat om een particulier initiatief waarbij de initiatiefnemer garant staat voor de economische uitvoerbaarheid van het plan. Eventuele planschadekosten en aan dit plan verwante kosten komen daarmee voor rekening van de initiatiefnemer.

Het college heeft de bevoegdheid te besluiten of er inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Aangezien onderhavig plangebied gering van omvang is en de ruimtelijke consequenties beperkt zijn, is geen gelegenheid tot inspraak worden geboden.

Door de initiatiefnemer zijn de eigenaren van de aangrenzend woonpercelen geïnformeerd over deze ontwikkeling. Daarbij zijn geen belemmeringen gebleken. Met Actium, eigenaar van de noord en oostelijk aangrenzende woonperceel, is reeds eerder uitvoerig gesproken in verband met de herontwikkeling van een deel van dit woongebied.

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro is het ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de provincie en het waterschap. In de reactie van 28 februari 2020 geeft de provincie aan te adviseren om de dubbelbestemming archeologie op te nemen. Daarbij onderschrijft de provincie te stelling name vanwege de omvang van het plangebied in dezen geen archeologisch onderzoek vereist is. De volledige reactie is bijgevoegd als bijlage 2. Het waterschap verwijst in naar reactie naar de uitkomst van de digitale watertoets. Op basis van de vooroverlegreacties is de dubbelbestemming archeologie opgenomen.

Het voorliggend bestemmingsplan heeft als ontwerp met ingang van 21 januari 2021 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Binnen deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze op het plan in te dienen. In de zienswijze periode zijn geen zienswijzen ontvangen.