In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Roden - Norgerweg 19 met identificatienummer NL.IMRO.1699.BP098-vg01 van de gemeente Noordenveld;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

de uitoefening van een beroep, het bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, welke activiteiten door de beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kunnen worden uitgeoefend en die een ruimtelijke uitwerking of uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het achter het hoofdgebouw gelegen gedeelte van het erf, voorzover gelegen achter de achtergevel en het verlengde daarvan en tussen de zijdelingse perceelgrenzen, en die zijde (zijdelings) niet gekeerd is naar de weg of het openbaar toegankelijk gebied;

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;

de gevel van een gebouw, die gesitueerd is tegenover de voorgevel van het betreffende gebouw;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of door het houden van dieren;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw;

een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte, toeristische verblijfsvoorziening, voor uitsluitend kortdurend logies en ontbijt voor maximaal vijf personen, die deel uitmaakt van het hoofdgebouw of is gevestigd in een van de bestaande bijgebouwen en wordt uitgeoefend door de gebruiker van het betreffende perceel;

1. a. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan of de beheersverordening aanwezig is, dan wel toegestaan is krachtens een omgevingsvergunning en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning;
2. b. het onder a bedoelde geldt niet voorzover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening, of een andere planologische toestemming;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist, tenzij in de regels anders is bepaald;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren;

de buitenzijde van de daadwerkelijke wanden van een bouwwerk. Voor bouwwerken die niet of niet aan alle zijden door wanden omsloten worden, wordt de loodrechte projectie van de dakrand op het maaiveld als buitenwerkse gevelvlak aangemerkt;

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied;

een vorm van recreëren die zich beperkt tot één dag (zonder overnachting), dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld kamperen en dergelijke waarbij men zich voor meerdere dagen van huis begeeft;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw of een overkapping;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een al dan niet omheind stuk grond, in ruimtelijk opzicht direct behorende bij, in functioneel opzicht ingericht ten dienste van en in feitelijk opzicht direct aansluitend aan een woning of een ander gebouw, dat in beginsel behoort tot het perceel waarop de woning of het andere gebouw is geplaatst, zoals dat kan blijken uit de (oorspronkelijke) kadastrale gegevens en de bestemming deze inrichting niet verbiedt;

de afbakening van een erf of perceel van een ernaast gelegen erf of perceel, of van de openbare ruimte;

een ondergeschikte grondgebonden uitbouw met een beperkte omvang in breedte, hoogte, diepte en een overwegend transparante verschijningsvorm en uitstraling, waardoor het stedenbouwkundig aanzicht niet wezenlijk wordt beïnvloed;

een publieke activiteit met een tijdelijk, plaatsgebonden en van het reguliere gebruik afwijkend karakter, plaatsvindend in de open lucht of in (tijdelijke) onderkomens en in het algemeen bedoeld ter ontspanning en/of vermaak, waaronder begrepen commerciële, culturele, religieuze, recreatieve en/of sportieve of daarmee gelijk te stellen activiteiten, zoals markten, braderieën, beurzen, kermissen, festivals, wedstrijden, bijeenkomsten en dergelijke, met uitzondering van markten als bedoeld in de Gemeentewet, kansspelen als bedoeld in de Wet op de kansspelen en betogingen, samenkomsten en vergaderingen als bedoeld in de Wet openbare manifestaties;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

het gebruiken, doen gebruiken en/of laten gebruiken;

de mogelijkheden om gronden en bouwwerken overeenkomstig de daaraan toegekende bestemming te gebruiken;

de in het plan als zodanig opgenomen aanduiding, waar de voorgevel van het hoofdgebouw op moet zijn georiënteerd;

een horizontale snijlijn van gevelvlak en dakvlak, zijnde de laagste lijn van het dak die representatief kan worden geacht voor de (in stedenbouwkundige zin toegestane) hoofdmassa;

het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of door middel van het houden van dieren (niet zijnde: een glastuinbouwbedrijf, een champignonkwekerij, een gebruiksgerichte paardenhouderij, een bollenteeltbedrijf of een vis- of wormenkwekerij, om daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid) op niet bedrijfsmatige wijze;

het houden van dieren van soorten, in het bijzonder evenhoevigen (runderen, varkens, schapen, geiten), maar ook paarden en pluimvee. Hobbydieren worden niet voor de productie en dus ook niet voor economisch gewin gehouden, maar voor educatieve of recreatieve doeleinden of uit pure liefhebberij. Het houden van hobbydieren is voor de houder een nevenactiviteit, die niet kan worden uitgeoefend naast het bedrijfsmatig houden van de genoemde diersoorten;

één gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste gebouw valt aan te merken;

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan (kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen);

een onderkomen dat naar aard en inrichting is bedoeld voor recreatieve bewoning, maar zonder een met de grond verbonden constructie en zonder plaatsgebonden karakter;

een dakafdekking onder een hoek vanaf 15° met het horizontale vlak, dan wel in een gebogen vorm;

het oppervlak (of de hoogte daarvan) van het land of de bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft;

een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening;

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang;

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving, dan wel de realisering van de bestemming;

voorzieningen ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

elk bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder, dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, of een naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

een ruimtelijke situatie die overzichtelijk, herkenbaar en sociaal controleerbaar is;

1. a. het tijdstip waarop een gebouw is gesloopt, dan wel vanwege bouwkundige gebreken het gebruik ingevolge de Woningwet dient te worden gestaakt;
2. b. het tijdstip waarop gronden en/of een gebouw met de bijbehorende grond kennelijk in gebruik zijn genomen voor een andere functie dan in het bestemmingsplan voor de betreffende gronden in de bestemmingsomschrijving is aangegeven;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

de weergave van de inhoud van een bestemmingsplan conform het gestelde in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening;

de waarde van een gebied voor de veiligheid van het verkeer, die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen, bochten en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw, of de als ‘gevellijn’ in het plan aangeduide, dan wel door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

voorzieningen ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer en waterberging, water infiltratie en waterkwaliteit;

alle voor het openbaar verkeer openstaande wegen met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten, met dien verstande dat zelfstandige fiets- en voetpaden, brandgangen en naar de aard daarmee gelijk te stellen voor openbaar verkeer openstaande paden hier niet onder worden begrepen;

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, krachtens aard en indeling geschikt en uitsluitend bestemd voor de huisvesting van één huishouden;

de waarde van een gebied voor de woonfunctie, die wordt bepaald door de situering van om die woonfunctie liggende functies en bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op de daglichttoetreding, het uitzicht, de mate van privacy en het voorkómen of beperken van hinder;

de gevel van een gebouw, niet zijnde de voor- of achtergevel.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de (zijdelingse) grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend bouwwerk, waar die afstand het kortst is

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot- of druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk,

Alle maten zijn in meters (m) en voor:

• oppervlakten in vierkante meters (m²);
• inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
• verhoudingen in procenten (%);
• hoeken/hellingen in graden (°).

Op de verbeelding wordt altijd gemeten vanuit het hart van de lijn.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. het behoud, herstel en ontwikkeling van de landschappelijke en natuurlijke waarden;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. (ontsluitings)paden en verhardingen;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

7. g. bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in woningen al dan niet in combinatie met aan huis verbonden werkactiviteiten en/of een bed & breakfastvoorziening;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. paden, verhardingen en parkeervoorzieningen;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

6. f. gebouwen en overkappingen;
7. g. tuinen, erven, terreinen;
8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

1. a. het bebouwings- en straatbeeld;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
3. c. het landschapsbeeld;
4. d. de milieusituatie;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de verkeersveiligheid;
7. g. de woonsituatie

nadere eisen stellen aan de plaats, de goot- en/of bouwhoogte, de dakhelling en dakvorm van de bebouwing.

De voor 'Wonen - Gemeenschappelijke woonvorm' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in woningen al dan niet in combinatie met:
   1. 1. zorg;
   2. 2. aan huis verbonden werkactiviteiten en/of een bed & breakfastvoorziening;
2. b. een gebouw ten behoeve van een gemeenschappelijke voorziening in de vorm van:
   1. 1. logiesverstrekking;
   2. 2. ondergeschikte horeca;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. paden, verhardingen en parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

7. g. gebouwen en overkappingen;
8. h. tuinen, erven, terreinen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

1. a. het bebouwings- en straatbeeld;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
3. c. het landschapsbeeld;
4. d. de milieusituatie;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de verkeersveiligheid;
7. g. de woonsituatie

nadere eisen stellen aan de plaats, de goot- en/of bouwhoogte, de dakhelling en dakvorm van de bebouwing.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het bebouwings- en straatbeeld, de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, het landschapsbeeld, de milieusituatie, de sociale veiligheid, de verkeersveiligheid en de woonsituatie, met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2.1 sub b onder 1 in die zin dat het aantal hoofdgebouwen in de vorm van een woning met bijbehorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen wordt vergroot tot ten hoogste 7.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar

voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de aanwezige archeologische waarden.

De archeologische waarden, archeologische verwachtingswaarden en de bijzondere

terreinen en gebieden zijn aangegeven op de archeologische beleidsadvieskaart

Noordenveld, die als bijlage 1 bij de regels is gevoegd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen door:

1. a. deze bestemming te doen vervallen indien op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. aan gronden alsnog de bestemming 'Waarde - Archeologie' toe te kennen, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van de gronden met deze medebestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding ten hoogste 0,5 m bedraagt.

Het gebruik van gronden en bouwwerken in het plangebied is alleen toegestaan indien deze landschappelijk worden ingepast, met dien verstande dat:

1. a. de landschappelijke inpassing wordt uitgevoerd overeenkomstig de beeldkwaliteiteisen zoals opgenomen in bijlage 3 bij deze regels, en duurzaam in stand wordt gehouden;
2. b. de landschappelijke inpassing is gerealiseerd uiterlijk binnen 1 jaar na gereedmelding bouw van de in artikelen 4 en 5 mogelijk gemaakte gebouwen.

Het bestemmingsplan verzet zich tegen het gebruik van gronden en bouwwerken als seksinrichting.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van:

1. a. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
2. b. het bepaalde in het bestemmingsplan, met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, mits de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
3. c. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje ten hoogste 50 m³ bedraagt;
   2. 2. de bouwhoogte van het gebouwtje ten hoogste 3 m bedraagt.

De in lid 10.1 onder a tot en met c bedoelde afwijkingen mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:

1. a. het bebouwings- en straatbeeld;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
3. c. het landschapsbeeld;
4. d. de milieusituatie;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de verkeersveiligheid.

1. a. Bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen of voor een gebruiksverandering moet, indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, (motor)fietsen of andere voertuigen in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel. Van voldoende parkeergelegenheid is sprake als wordt voldaan aan het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP), waarin is aangegeven dat van de meest actuele CROW-publicatie moet worden uitgegaan of aan de gewijzigde beleidsregels indien deze gedurende de planperiode worden gewijzigd.
2. b. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel.
3. c. Gerealiseerde voorzieningen als bedoeld in sub a en b, dienen na de realisering in stand te worden gehouden.
4. d. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaaalde in sub a en b:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van het bepaalde in sub a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Roden - Norgerweg 19

van de gemeente Noordenveld.

Aan de Norgerweg 19 te Roden is camping Dorado gelegen. Uit onderzoek van de provincie Drenthe is gebleken dat de camping geen toekomst perspectief heeft. Derhalve is het initiatief opgevat om de camping te gaan transformeren tot een woonlocatie.

Het plan omvat de realisatie van een 8-tal woningen (inclusief de bestaande woning) inclusief de realisatie van een gemeenschappelijke ruimte. Het betreft een uniek concept waarbij het streven is om een samenlevingsgemeenschap te creëren waarbij de bewoners voor elkaar zorgen.

De voorziene ontwikkeling is niet passend in het huidige bestemmingsplan. De gemeente Noordenveld heeft in zijn collegebesluit van 27 augustus 2019 besloten medewerking te willen verlenen aan het initiatief. Het bestemmingsplan voorziet in het juridisch-planologische kader om de ontwikkeling mogelijk te maken.

Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Noorderveld op circa 250 meter ten zuiden van de kern Roden. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven. Figuur 1.2 geeft de begrenzing van het plangebied weer.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

Figuur 1.2 Begrenzing van het plangebied

Op dit moment geldt het bestemmingsplan Kampeerterreinen in Noordenveld(vastgesteld op 19 juni 2013). In het geldende bestemmingsplan heeft de locatie de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatie 3' met daarbij de aanduiding 'maximum aantal: 6'.

Binnen deze bestemming zijn toeristische plaatsen voor toercaravans, vouwwagens, campers, tenten, huifkarren, trekkershutten en tenthuisjes en stacaravans/chalets én recreatiewoningen toegestaan. In dit geval zijn in het plangebied in totaal 6 recreatiewoningen toegestaan. De oppervlakte van een recreatiewoning bedraagt maximaal 100 m² met een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 -en 6,5 meter.

Het voornemen is om het park te transformeren naar een woon/zorgbestemming voor een samenlevingsgemeenschap. Het plan omvat 8 levensloopbestendige woningen inclusief een gemeenschappelijke ruimte. Binnen de bestemming 'Recreatie – Verblijfsrecreatie 3' is de herontwikkeling niet mogelijk. Om de herontwikkeling mogelijk te maken is daarom een wijziging van het bestemmingsplan nodig.

Daarnaast is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' van toepassing. De dubbelbestemming is mede bestemd voor de bescherming van de archeologie waarde van het gebied. Paragraaf 4.6 gaat hier nader op in.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan met daarbinnen het bestemmingsplan kampeerterreinen in Noordenveld (omkaderd)

Bestemmingsplan Parkeren Noordenveld

Op 20 juni 2018 is het facetbestemmingsplan Parkeren Noordenveld vastgesteld. In dit plan zijn de gemeentelijke parkeernormen opgenomen.

In hoofdstuk 2 wordt het initiatief nader beschreven. Daarbij komt de huidige situatie aan bod en wordt vervolgens ingegaan op de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 schetst het relevante beleidskader voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op het relevante rijks-, provinciaal, en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten behandeld, waaraan de beoogde ontwikkeling wordt getoetst. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het plan. In hoofdstuk 6 worden de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.

Het plangebied, gelegen aan de Norgerweg 19 te Roden, is in de huidige situatie ingericht als camping met een aantal trekkershutten, kleine bungalows en kampeerplekken. Voorop de camping bevindt zich de bedrijfswoning van de eigenaar met daarachter een gemeenschappelijk recreatiegebouw inclusief sanitaire voorziening.

Het plangebied bevindt zich op circa 250 meter ten zuiden van de kern Roden. Ten oosten van de camping bevindt zich het Mensingebos en aan de noord, zuid -en westkant bevindt zich het agrarisch landschap. Rondom het terrein is sprake van hoog opgaande beplanting. Figuur 2.1 geeft een luchtfoto van de bestaande situatie weer. In figuur 2.2 en 2.3 zijn enkele aanzichten van de huidige inrichting van het plangebied weergegeven.

Figuur 2.1 Luchtfoto van het plangebied

Figuur 2.2 Aanzicht plangebied vanaf de Norgerweg (oostzijde)

Figuur 2.3 Aanzicht plangebied vanaf de Kaatsweg (zuidwestzijde)

Samen met gemeenten, Recreatieschap Drenthe en RECRON werkt de provincie Drenthe aan het project Vitale Vakantieparken. Een project om vakantieparken en campings in Drenthe, die er op dit moment recreatief en economisch gezien minder goed voorstaan, te ondersteunen om weer recreatief en economisch gezond (aantrekkelijk) te worden.

Camping Dorado is één van de campings die onderdeel uitmaakt van het project. Uit onderzoek in 2017 is geconcludeerd dat de exploitatie van het plangebied voor recreatieve mogelijkheden geen toekomst perspectief meer heeft. Derhalve hebben de samenwerkende partijen in 2017 een convenant ondertekend waarin een aanpak is opgenomen om de vitale vakantieparken te helpen met het doorontwikkelen van het vakantiepark of te transformeren naar een passende nieuwe bestemming. De aanpak bestaat derhalve uit twee sporen Excelleren en Transformeren:

Excelleren

Het ondersteunen van vitale parken én parken met die potentie om (weer) vitaal en eigentijds te blijven en/of te worden. Door innovatie, eigentijdse product-conceptontwikkeling wordt de kopgroep excellente bedrijven vergroot.

Transformeren

Het begeleiden van parkeigenaren en/of Verenigingen van eigenaren (VvE) van terreinen zonder recreatieve kwaliteit en perspectief, om transformatie naar een passende bestemming te realiseren. Door herbestemming en ontwikkeling wordt het aandeel parken dat hun toeristisch-recreatieve functie heeft verloren, afgebouwd. Binnen deze opgave vallen ook de parken met een sociaal-maatschappelijke problematiek.

Met de aanpak willen de betrokken partijen de volgende doelen behalen in de periode 2018-2024:

• meer ruimte voor ondernemerschap;
• meer bestedingen door toeristen;
• meer werkgelegenheid;
• meer grip op sociale problematiek;
• meer balans tussen vraag en aanbod.

Sinds 2017 werkt een initiatiefgroep aan een nieuw woonconcept. De doelstelling is om een nieuw woonconcept te creëren waar mensen kunnen wonen in een samenlevensgemeenschap met zorg en aandacht voor elkaar en de omgeving. Het streven is om een zorg-neutrale woonomgeving te realiseren. De gedachten gaan uit naar duurzaam bouwen, met waar gewenst gezamenlijke en gedeelde voorzieningen in combinatie met duurzame inzet van talenten van de bewoners voor elkaar: aandacht, hulp, steun, gezamenlijke activiteiten en ontmoetingen. Het karakter van dit woonconcept dient te voldoen aan onderstaande uitgangspunten:

• karakter: een woonomgeving met
  1. 1. voldoende privacy voor ieder afzonderlijk;
  2. 2. aandacht, betrokkenheid, zorg en steun aan elkaar;
  3. 3. gezamenlijke inzet van eigen talenten voor het geheel.
• openbare ruimte: Een duurzame, groene, parkachtige inrichting van de openbare ruimte;
• collectieve inzet voor de openbare buitenruimte;
• delen van gezamenlijke voorzieningen en gezamenlijke activiteiten, gericht op gezonde en vitale leefstijl;
• ontwikkelen in eigen beheer.

De initiatiefgroep is vervolgens gaan zoeken naar een geschikte woonlocatie en is daarbij uitgekomen op de locatie van de huidige camping. De camping maakt deel uit van het project Vitale Vakantieparken en is uitermate geschikt om invulling te geven aan de uitwerking van het nieuwe woonconcept. De ruimtelijke uitwerking van het woonconcept wordt in een volgende paragraaf nader beschreven.

Het project bestaat uit het ontwikkelen van een nieuwe woonconcept zoals beschreven in paragraaf 2.3. Voor de inrichting van dit concept dienen een aantal ruimtelijke ingrepen' plaats te vinden. Ten eerste wordt verouderde, niet-bruikbare bebouwing gesloopt. Dit betreft de rood gearceerde bebouwing in figuur 2.5. Vervolgens wordt het plangebied opgedeeld in verschillende kavels. 5 kavels worden ingericht voor de toekomstige woningen. De bestaande bedrijfswoning, een bestaand recreatiegebouw en een bestaande twee-onder-een kapwoning blijven daarbij ongewijzigd en maken deel uit van de toekomstige kavels. De exacte indeling van de overige kavels staat nog niet vast en wordt in een participatief proces vormgegeven met de toekomstige bewoners. Het bestaande recreatiegebouw krijgt, net als de huidige functie, een gemeenschappelijke functie. Verder vindt het parkeren bij de woningen op het erf plaats. De ontsluiting van de woningen vindt plaats via een centrale ontsluiting die uitmondt op de Kaatsweg.

Figuur 2.4 geef een overzicht van de gewenste inrichting van het plangebied. In deze inrichting zijn de mogelijke locaties van de toekomstige woningen weergeven. Er staan derhalve meer woningen ingetekend dan met dit bestemmingsplan wordt toegestaan.

De woningen hebben nog geen definitieve vormgeving. Om de ruimtelijkheid van het gebied te borgen wordt als uitgangspunt gehanteerd dat de woningen zowel vrijstaand als in twee onder 1 kap woning kunnen worden uitgevoerd. De woningen krijgen een maximale oppervlakte van 200 m² met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 -en 9 meter.

Voor een uitgebreide beschrijving van de ontwikkeling wordt verwezen naar het beeldkwaliteitsplan dat als bijlage 1 bij de toelichting is toegevoegd.

Figuur 2.4 Mogelijk toekomstige invulling plangebied

Figuur 2.5 Te slopen bebouwing

Van belang is dat nieuwe functies en bebouwing op een goede manier worden ingepast in de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied. Voor de inpassing wordt aangesloten bij de bestaande landschappelijke elementen. Voor de ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan gemaakt. Dit plan is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd. Voor de locatie zijn daarnaast specifieke beeldkwaliteitseisen opgesteld. Ook deze zijn opgenomen in het beeldkwaliteitsplan. De welstandscriteria die in dit document staan beschreven worden onderdeel van de bestaande welstandsnota en worden separaat vastgesteld. Bij het beoordelen de bouwaanvraag wordt dit document als leidraad gehanteerd voor de beoordeling van de welstandsaspecten.

Aan nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ligt beleid ten grondslag. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op relevante beleidsuitgangspunten op Rijksniveau, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. De planuitgangspunten en vervolgens de bestemmingsregeling zijn hierop afgesteld.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Voor het bestemmingsplan zijn geen nationale belangen van belang. Zodoende staat het rijksbeleid de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
• De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.
• Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Uitvoering

De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

De ontwikkeling in het plangebied raakt, gezien de relatief zeer kleine omvang, geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI.

Conclusie

Er worden met het voornemen geen nationale belangen geraakt.

Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren is in het Besluit ruimtelijke ordening de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6 lid 2). Voor een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd en moet worden aangetoond of er behoefte is.

De ontwikkeling betreft een herontwikkeling van een recreatief perceel in de vorm van een woonlocatie. Hiervoor dient bebouwing gesloopt te worden en wordt nieuwe bebouwing gerealiseerd. In totaal voorziet het plan in 8 nieuwe woningen. Volgens jurisprudentie wordt een dergelijke ontwikkeling niet gezien als een nieuw stedelijk ontwikkelingsproject. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is formeel gezien niet noodzakelijk. Ten behoeve van een zorgvuldige afweging wordt in deze paragraaf tot een korte beschrijving van de behoefte weergeven en wordt beschreven waarom de locatie geschikt is om te transformeren.

De voorgenomen ontwikkeling betreft een ontwikkeling in het buitengebied. Zonder een nieuwe invulling van het plangebied zal het plangebied zich transformeren tot een verloederd gebied met een lage kwaliteit. Het is derhalve wenselijk om het gebied te voorzien van een kwaliteitsimpuls middels een passende bestemming. Met onderhavige ontwikkeling wordt een recreatiepark, zonder toekomstperspectief, een nieuw leven gegeven middels het oprichten van een woon-zorgconcept. Vanuit de markt is er concrete behoefte naar het beoogde woon-zorgconcept en de beoogde locatie is uitermate geschikt om uitvoering aan dit concept te geven. Door dit op de bestaande locatie van een camping te bewerkstelligen hoeven daarnaast geen nieuwe uitbreidingslocaties in het buitengebied ontwikkeld te worden. Met de voorgestelde ontwikkeling in het plangebied krijgt het perceel een kwaliteitsverbetering ten opzichte van de bestaande situatie. Er is sprake van een duurzame verstedelijking.

De provincie Drenthe wil voorzien in een b(l)oeiende verblijfsrecreatiesector in de provincie. Uit het vitaliteitsonderzoek blijkt dat de verblijfsrecreatiesector suboptimaal functioneert en het aanbod niet aansluit op de vraag. Uit onderzoek blijkt dat 42% van de parken geen toeristisch-recreatief aanbod heeft. De verblijfsrecreatiesector in Drenthe blijkt niet opgewassen tegen langverhuur en de wooneconomie, ook niet op hoogwaardige locaties en bouwvormen. De 'Aanpak Vitale Vakantieparken Drenthe 2018-2024' is gericht op het realiseren van de volgende doelen:

• meer ruimte voor ondernemerschap;
• meer bestedingen door toeristen;
• meer werkgelegenheid;
• meer grip op sociale problematiek;
• meer balans tussen vraag en aanbod.

De vitaliteitsopgave bestaat uit sporen. Het eerste spoor focust zich op excelleren. Dit houdt in dat vitale parken of parken die potentie hebben om toekomstig vitaal te zijn gefaciliteerd worden in hun innovatie en conceptontwikkeling. Het tweede spoor focust zich op transformeren. Door middel van het tweede spoor worden parkeigenaren en/of VvE's van terreinen zonder recreatief toekomstperspectief geholpen in de transformatie naar een passende bestemming. Oftewel voor parken zonder recreatief toekomstperspectief ligt de focus op herontwikkelingen. Voor een succesvolle aanpak is samenwerking tussen eigenaren, ondernemers, gemeenten en de provincie noodzakelijk. De gemeenten en de provincie Drenthe dienen hierbij belemmeringen voor eigenaren weg te nemen. Bij deze revitaliseringsopgaven geldt een sterke verwevenheid van verschillende beleidsterreinen. Het gaat hierbij om de economische, fysiek-ruimtelijk, volkshuisvestelijke en sociaal-maatschappelijk terreinen. Daarnaast worden natuur-, landbouw- en milieuorganisaties betrokken zodat er verbinding wordt gelegd tussen economie en ecologie.

Het initiatief van het omzetten van een vakantiepark/camping naar een woonlocatie past binnen de 'aanpak vitale vakantieparken Drenthe 2018-2024'. Uit onderzoek in 2017 is gebleken dat camping Dorado en de bijhorende recreatieve functies geen toekomstperspectief meer hebben. De omzet naar een woonlocatie past binnen het tweede spoor van transformeren naar een passende bestemming. Het initiatief maakt daarom ook onderdeel uit van het project Vitale Vakantieparken. Hierbij vindt er op dit moment samenwerking plaats tussen de eigenaren van camping Dorado, de initiatiefnemers en in faciliterende vorm door de gemeente en de provincie.

In het actieprogramma Vitale Vakantieparken Drenthe hebben provincie, gemeenten, Recreatieschap Drenthe en RECRON de ambitie en doelen voor het project Vitale Vakantieparken uitgewerkt. Drenthe gaat de komende jaren voor een verdubbeling van het aantal topvakantieparken. Parken zonder recreatieve toekomst worden begeleid naar een passende andere bestemming, met het uiteindelijke doel halvering van het aantal niet-vitale vakantieparken.

Met verschillende instrumenten uit het actieprogramma ondersteunen provincie, gemeenten, Recreatieschap en RECRON ondernemers en VvE's. Hiervoor wordt een zogeheten taskforce ingericht: een actiegericht team dat gemeenten parkgericht bedient met kennis, advies en hulp. Recreatieondernemers en VvE’s dienen zelf met kansrijke toekomstplannen te komen en kunnen bij de taskforce terecht voor vragen en advies.

Het initiatief dat onderdeel is van het project Vitale vakantieparken voldoet aan het actieprogramma, doordat de initiatiefnemers en de eigenaren van camping Dorado zelf met kansrijke toekomstplannen voor camping Dorado zijn gekomen. Daarnaast is de taskforce meerdere keren benaderd voor advies en hulp.

In 2018 is een actualisatie van de Omgevingsvisie Provincie Drenthe vastgesteld. De Omgevingsvisie Drenthe is het strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van de provincie Drenthe voor de periode tot 2020 en in een aantal gevallen verder in de toekomst. In deze visie zijn de beleidsuitgangspunten geactualiseerd en in overeenstemming gebracht met de taakverdeling zoals deze is bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening. De missie van de visie is als volgt verwoord: "Het koesteren van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij deze kernkwaliteiten". De kernkwaliteiten zijn:

• rust, ruimte, natuur en landschap;
• oorspronkelijkheid;
• noaberschap;
• menselijke maat;
• veiligheid;
• kleinschaligheid (Drentse schaal).

Het initiatief waarborgt de kernkwaliteiten van kleinschaligheid, menselijke maat en rust, ruimte, natuur en landschap. De provinciale belangen zijn juridisch geborgd in de provinciale omgevingsverordening (3.3.4).

Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening opgesteld. Naar aanleiding van de actualisatie van de omgevingsvisie is de verordening op 20 juni 2018 opnieuw vastgesteld. In de Omgevingsverordening worden regels gesteld ten aanzien van het provinciaal belang. Hieronder worden de regels weergegeven die betrekking hebben op dit project.

Artikel 2.6 werken met kernkwaliteiten Cultuurhistorie

De provincie Drenthe wil haar cultuurhistorie herkenbaar houden en de ruimtelijke identiteit versterken door ruimtelijke ontwikkelingen te sturen vanuit samenhangende cultuurhistorische kwaliteiten. Het plangebied maakt deel uit van De Kop van Drenthe en meer specifiek het Esdorpenlandschap rond Roden. In het plan wordt rekening gehouden met de cultuurhistorische elementen in het gebied. Op die manier wordt er geen afbreuk gedaan aan de cultuurhistorische waarden in het gebied. Paragraaf 4.7 gaat nader in op het aspect cultuurhistorie.

Artikel 2.6 werken met kernkwaliteiten Landschap

Het plangebied maakt deel uit van het esdorpenlandschap. Het Drents plateau bestaat voornamelijk uit esdorpenlandschap. Dit landschapstype bevat enkele telkens terugkerende onderdelen, namelijk het dorp, de es, het beekdal en de velden/bossen/heide.

Het esdorpenlandschap is een agrarisch cultuurlandschap ten voeten uit. Elk onderdeel van het landschap komt voort uit het agrarisch gebruik en is gerelateerd aan het functioneren van de lokale agrarische dorpsgemeenschap, met de boermarken als het oorspronkelijke gezag. De esdorpen vormen vanouds de ontginningsbasis van het landschap. Ze liggen veelal op landschappelijke overgangen van nat (beekdal) naar droog (es/heide/bos).

Van provinciaal belang zijn:

• de essen: deze voor het esdorpenlandschap kenmerkende open ruimtes zijn veelal omgeven met esrandbeplanting.
• de beekdalen: onbebouwd gebied met kleinschalige beplantingstructuren en beekdal(rand)beplanting.

Beleid

Het provinciaal beleid is gericht op:

• behoud van de open ruimte en het versterken van esrandbeplanting;
• behoud van het onbebouwde karakter en het versterken van karakteristieke beekdal(rand)beplanting.

Voor de inpassing wordt aangesloten bij de bestaande landschappelijke elementen. Voor de ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan gemaakt. Dit plan is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd.

Artikel 2.20 Functiewijziging verblijfsrecreatie naar wonen

1. 1. Een ruimtelijk plan kan alleen voorzien in functiewijziging van verblijfsrecreatie naar wonen indien:
   1. a. het gehele park dan wel plangebied met recreatiewoningen onderdeel is van één ruimtelijk plan;
   2. b. de functiewijziging betrekking heeft op een gedeelte van, of gehele parken dan wel het gehele plangebied of onderdelen daarvan en niet op losse recreatiewoningen;
   3. c. in het ruimtelijk plan inzicht wordt gegeven in de problematiek van het betreffende park of plangebied en hoe een functiewijziging naar wonen bijdraagt aan de oplossing van deze problematiek;
   4. d. de betreffende woningen voldoen aan de minimale wettelijke eisen en in het ruimtelijk plan gemotiveerd wordt hoe de functiewijziging zich verhoudt tot de gemeentelijke woonvisie ofwel de balans tussen vraag en aanbod in de woningvoorraad, zodat deze aansluit bij de demografische behoefte;
   5. e. in het ruimtelijk plan wordt onderbouwd dat er een ruimtelijke, maatschappelijke en/of landschappelijke meerwaarde ontstaat, en het ruimtelijk plan vergezeld gaat van een uitvoeringsplan waarin de maatregelen staan die gericht zijn op de genoemde meerwaarde, dat juridisch verbonden is aan het betreffende ruimtelijk plan.
2. 2. Gedeputeerde staten hechten er voor de beoordeling aan dat het ruimtelijk plan door en met betrokkenen tot stand is gekomen en zullen dit in hun afweging betrekken.
3. 3. Bij toepassing van dit artikel zijn de bepalingen van artikel 2.17 niet van toepassing.

Toetsing

1. a. Alle kavels die van een functiewijziging worden voorzien worden in één bestemmingsplan geregeld. Bovendien is het plangebied nu ook in één bestemmingsplan geregeld.

2. b. De functiewijziging heeft betrekking op het gehele plangebied. Ofwel de camping wordt in zijn geheel getransformeerd naar wonen.

3. c. Het initiatief van het omzetten van een vakantiepark/camping naar een woonlocatie past binnen de 'aanpak vitale vakantieparken Drenthe 2018-2024'. Uit onderzoek in 2017 is gebleken dat camping Dorado en de bijhorende recreatieve functies geen toekomstperspectief meer hebben. Het initiatief maakt daarom ook onderdeel uit van het project Vitale Vakantieparken. Voor een nadere beschrijving wordt verwezen naar hoofdstuk 2.

4. d. Bij de uitwerking van de plannen gaan de woningen aan de minimale wettelijke eisen voldoen. Daarnaast wordt kwalitatief een toevoeging gedaan aan de woningvoorraad in Roden, omdat het om woningen gaat die in een excellent woonmilieu liggen. Door de bijzondere ligging wordt een aanbod aan reguliere woningen aan de woningvoorraad toegevoegd die elders in Roden en omgeving nog niet beschikbaar is. Een uitgebreide motivering hiervan is opgenomen in paragraaf 3.5.

5. e. Om bij te dragen aan de vereiste ruimtelijke, landschappelijke of maatschappelijke meerwaarde is er een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Zie hiervoor paragraaf 2.5 en bijlage 1. De maatschappelijke meerwaarde heeft betrekking op het feit dat er sprake is van een bijzonder woonconcept zoals beschreven in paragraaf 2.3. De doelstelling is om een nieuw woonconcept te creëren waar mensen kunnen wonen in een samenlevensgemeenschap met zorg en aandacht voor elkaar en de omgeving. Het streven is om een zorg-neutrale woonomgeving te realiseren.

Uit de voorliggende toelichting blijkt dat het initiatief voldoet aan artikel 2.20 uit de Omgevingsverordening. Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de regels van de Provinciale Verordening Drenthe.

Artikel 2.17 lid 3 Woningbouw

In uitzonderlijke gevallen kan een ruimtelijk plan buiten het bestaand stedelijk gebied voorzien in de realisatie van bijzondere woonmilieus, mits

6. f. deze kleinschalig zijn;
7. g. deze gericht zijn op woonwensen en leefstijlen van kleine specifieke doelgroepen;
8. h. het uitgangspunt bij de ontwikkeling van deze woonmilieus een landschappelijk kader is dat aansluit bij de kernkwaliteiten van het gebied, en;
9. i. het woonmilieu alleen kan worden ontwikkeld samen met het verbeteren van andere functies, zoals het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit, het vergroten van het cultuurhistorische karakter, het verbeteren van voorzieningen, het realiseren van de water- en natuuropgave en het versterken van de recreatie.

Het initiatief sluit aan op Artikel 2.20 en Artikel 2.17 lid 3 uit de Omgevingsverordening. Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de regels van de Provinciale Verordening Drenthe.

De Regio Groningen-Assen is een samenwerkingsverband van twaalf gemeenten en twee provincies. Samen vormen zij de belangrijkste concentratie van bevolking en werkgelegenheid in Noord-Nederland. Het samenwerkingsverband heeft een globale visie opgesteld (vastgesteld in 2004) voor de gewenste ontwikkeling van de regio tot 2030. In 2013 is deze visie geactualiseerd met de publicatie "Veranderende context, blijvend perspectief, actualisatie regiovisie Groningen-Assen".

De Regio Groningen-Assen streeft naar een vestigingsklimaat met aantrekkelijke en goede (inter)nationaal bereikbare bedrijfs- en kantorenlocaties en topvoorzieningen op het gebied van onderwijs, medische zorg, cultuur, recreatie en detailhandel. Daarvoor is uiteraard ook een gevarieerd aanbod aan woonmilieus noodzakelijk.

De kernkwaliteiten waaraan de regio zijn kracht mede ontleent, moeten gerespecteerd en versterkt worden. Gebiedseigen natuurlijke en cultuurhistorische karakteristieken moeten hierbij serieus genomen worden. Het gaat kortom over kwantitatieve vragen, maar vooral ook over nieuwe kwaliteiten en de samenhang in de investeringen die daarvoor nodig is.

In de visie val het plangebied onder het zuidwestelijke landelijke gebied. Voor Leek/Roden en Assen dient het landschap ingericht te worden ten behoeve van verstedelijking en stedelijke recreatie. Daarnaast richt het beleid voor natuur en landschap van regio Groningen-Assen op het vergroten van de gebieden rond stedelijke centra voor wonen , werken en recreatie.

Geconcludeerd kan worden dat het initiatief niet in strijd is met de 'Regiovisie Groningen-Assen 2030'.

De gemeente Noordenveld heeft op 8 februari 2017 de Omgevingsvisie Noordenveld 2030 vastgesteld. Hierin laat de gemeente zien hoe ze denkt wat de gemeente Noordenveld in het jaar 2030 uniek maakt op het sociale en fysieke domein. De Omgevingsvisie is de basis voor de programma's op de kernwaarden leefbaar, groen, ondernemend, duurzaam en transparant.

In de Omgevingsvisie zijn ook de ambities per gebied aangegeven. Zo ook voor het buitengebied. De ambitie is om de verschillende landschapstypen zichtbaar en herkenbaar te maken. Daarnaast is de ambitie om ruimtelijke en sociaal-maatschappelijke verbondenheid met het landschap te creëren. Een andere ambitie is om binnen de cultuurhistorische en landschappelijke diversiteit toeristisch- recreatieve activiteiten en voorzieningen te ontwikkelen.

Dit bestemmingsplan voorziet in een nieuw woonconcept voor camping Dorado. Met het stedenbouwkundig ontwerp wordt het landschaps- en cultuurhistorische karakter in stand gehouden. De ontwikkeling die het voorliggende bestemmingsplan mogelijk maakt past dan ook binnen de ambitie van de Omgevingsvisie.

In juni 2021 heeft de gemeenteraad de Gids Omgevingskwaliteit voor de gemeente Noordenveld vastgesteld. Deze Gids Omgevingskwaliteit van de gemeente Noordenveld vervangt de Welstandsnota en beoogt versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Bepalend voor de ruimtelijke kwaliteit zijn onder meer het uiterlijk van individuele gebouwen en bouwwerken en de kwaliteit van het totaalbeeld van de gebouwen.

Bij aanvragen van een omgevingsvergunning zullen bouwplannen worden getoetst aan de Gids Omgevingskwaliteit. Hierin is onderscheid gemaakt in verschillende gebiedsprincipes. Het plangebied ligt in het deelgebied 'BUITENGEBIED'. Voor de ontwikkelingen in het plangebied is een apart beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit plan gaat als toetsingskader dienen bij de toekomstige bouwplannen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. De bijbehorende welstandsciteria worden apart vastgesteld.

In februari 2006 is de Woonvisie, een tussenbalans door de gemeente vastgesteld. In dit document wordt een kader neergelegd voor het woonbeleid van de gemeente Noordenveld.

In de visie staat dat een belangrijk punt van aandacht de permanente bewoning op recreatie verblijven in het buitengebied is. De gemeente Noordenveld opteert voor een verruiming van de gebruiksmogelijkheden op recreatieverblijven.

Om aan de woonwensen van de vergrijzende bevolking te kunnen voldoen zal geïnvesteerd moeten worden. Dit in het toevoegen van specifieke woonvormen voor senioren, het aanpassen van de voorraad en daarnaast moet worden ingezet op levensloopbestendig bouwen. Meer in het bijzonder gaat het om de volgende concrete aandachtsvelden:

• het transformeren van intramurale zorg (de traditionele bejaardentehuizen) naar extramurale capaciteit met zorgaanbod;
• vanuit de gebiedsgerichte aanpak staat het realiseren van woonservicezones centraal; delen van een woonwijk waar geschikte woonvormen voor mensen met functiebeperkingen zijn en waar welzijns- en activiteitenaanbod is en zorg verleend kan worden. Daarnaast kan ook gedacht worden aan ‘beschermde woonvormen’, kleinschalige woonvormen voor verstandelijk gehandicapten met begeleiding en zorg;
• het bieden van een gedifferentieerd aanbod. De breedte van de groep zorgvragers - ouderen (met verschillende inkomensniveaus), verstandelijk gehandicapten, lichamelijk gehandicapten en psychiatrisch patiënten - maakt dat nodig.

Het doel van de herontwikkeling van camping Dorado is het realiseren van een woonlocatie met levensloopbestendige woningen. Dit past binnen de extramurale capaciteit met zorgaanbod. Het initiatief is hierdoor in lijn met de Woonvisie.

De gemeente Noordenveld heeft naast de Nota Duurzaamheid ook de Drentse Energiedeal ondertekend. De ambities komen vrijwel overeen en gaan uit van energieneutraal. Als het gaat over energieneutraal, dan wordt hiermee bedoeld dat dit gebouwen zijn die het hele gebouwgebonden energiegebruik zelf opwekken.

Zoals bekend is het sinds 1 juli 2018 verplicht om aardgasloos te bouwen. De ontwikkelaar heeft daarnaast het streven om energie neutraal te gaan bouwen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de doelstellingen uit de Nota Duurzaamheid van de gemeente.

Voor de beoogde ontwikkeling is het van belang dat tijdens de uitvoering en in de nieuwe situatie sprake is van een goede omgevingssituatie. Deze omgevingstoets gaat in op de relevante milieuaspecten (bodem, water, milieuzonering en externe veiligheid) en om andere sectorale regelgeving (bijvoorbeeld archeologie, cultuurhistorie en ecologie).

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling bestaat uit het planologisch mogelijk maken van 8 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is. Gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de vorige paragrafen zijn opgenomen. Voor het bestemmingsplan is dan ook geen m.e.r.-procedure of m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk.

Verkeersafwikkeling

Het terrein wordt voor autoverkeer ontsloten op de Norgerweg. Deze weg heeft voldoende capaciteit om de verkeersgeneratie van de nieuwe woningen op te vangen. De ontwikkeling leidt dan ook niet tot verkeersproblemen.

Parkeren

Voor het parkeren geldt als uitgangspunt dat er binnen het plangebied voldoende ruimte moet zijn voor het opvangen van de parkeerbehoefte. De gemeente heeft zijn parkeerbeleid vastgelegd in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP). Hierin wordt aangegeven dat er sprake is van voldoende parkeergelegenheid als aan de parkeernormen voldaan wordt zoals opgenomen in de meest actuele CROW-publicatie. In dit geval betreft dit CROW-publicatie 381. Voor koop vrijstaande woningen geldt een parkeernorm van 2,4 parkeerplaatsen per woning. Voor de beoogde 8 woningen zijn 20 parkeerplaatsen nodig. In het plangebied is voldoende ruimte om aan deze parkeervraag te kunnen voldoen.

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt tussen geluidgevoelige functies enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Indien een geluidsgevoelige functie mogelijk wordt gemaakt en binnen de zone van een weg, spoorweg of een industriegebied ligt, moet onderzocht worden of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde. In dit geval is alleen het aspect wegverkeerslawaai relevant. Voor wegverkeerslawaai geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maximale ontheffingswaarde bedraagt 53 dB.

Voor de ontwikkeling is akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd in verband met de ligging van het plangebied binnen de geluidzone van de Norgerweg. Het onderzoek is als bijlage 2 toegevoegd. Voor de toekomstige woningen op de kavels 1 en 8 wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. Voor de rest van de kavels is sprake van een belasting lager dan 48 dB. Voor kavels 1 en 8 geldt dat de ontheffingswaarde van 53 dB niet wordt overschreden.

Gezien het feit dat sprake is van een wettelijke geluidzone van de wegen en derhalve de Wet geluidhinder van toepassing is, dient een hogere waarde procedure te worden doorlopen voor de woningen van kavels 5,8 en 9. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend, nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidbelasting op de gevel van geluidgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan.

Vanwege de kleinschaligheid van het plan zijn bronmaatregelen op de Norgerweg financieel niet doelmatig en gezien de hoge kosten in vergelijking met de kosten voor mogelijke gevelisolatie is afscherming langs de Norgerweg ook financieel niet doelmatig. Om het plan te kunnen realiseren moet de gemeente (B&W) daarom een hogere waarden vaststellen. Aangetoond zal moeten worden dat een goed binnenniveau gegarandeerd wordt. Het plan zal aan de voorschriften en eisen van het Bouwbesluit 2012 moeten voldoen. Omdat de gevelbelasting maximaal 53 dB(A) bedraagt en de minimale geluidisolatie van de gevel op grond van het Bouwbesluit 20 dB(A) moet bedragen is er geen nader onderzoek noodzakelijk om de te beschermende binnenwaarde van 33 dB(A) te kunnen beschermen. Er zal dan ook sprake zijn van een aanvaardbaar binnenniveau.

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect geluid geen belemmeringen zijn voor dit bestemmingsplan.

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Het terrein wordt momenteel gebruikt als recreatieterrein. Het wordt al lange tijd voor deze functie gebruikt. Het is niet aannemelijk dat als gevolg van deze functie bodemverontreinigingen zijn ontstaan. Ook zijn geen verdachte activiteiten uit het verleden bekend. In het kader van dit bestemmingsplan is een bodemonderzoek dan ook nog niet nodig.

In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning moet een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Indien sprake is van (plaatselijke) verontreinigingen vindt sanering plaats. Hiermee is gewaarborgd dat er geen risico's voor de volksgezondheid ontstaan.

De initiatiefnemers van een ruimtelijke ontwikkeling behoren in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen worden toegelaten die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Noorderzijlvest, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Noorderzijlvest. De watertoets is als bijlage 4 toegevoegd.

Verhardingstoename

De verhardingstoename in dit plan is beperkt. De ontwikkelaar is derhalve niet verplicht om compenserende maatregelen te nemen.

Grondwater

Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met de drooglegging.

Vuilwaterafvoer

In de nieuwe situatie wordt het (huishoudelijk) afvalwater afgevoerd naar het gemeentelijk gescheiden rioolstelsel.

Hemelwaterafvoer

Hemelwater wordt in de nieuwe situatie gescheiden afgevoerd van het huishoudelijk afvalwater. Bij de bouw worden geen uitlogende bouwmaterialen gebruikt (zoals zinken dakgoten).

Overige water(schaps)belangen

Daarnaast ligt het plangebied niet nabij watergangen, waterkeringen, of overige waterhuishoudkundige aandachtsgebieden. Deze werken dus niet belemmerend voor het plan.

Overleg waterbeheerder

De initiatiefnemer(s) van een ruimtelijke ontwikkeling behoren in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen worden toegelaten die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Noorderzijlvest, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij onderhavige procedure wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

Per 1 juli 2016 is Erfgoedwet in werking getreden, waarbij de Monumentenwet 1988 is komen te vervallen. Een deel van het bepaalde in de Monumentenwet is overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving (onder voorwaarden) mogelijk.

De gemeente Noordenveld heeft een archeologische beleidsadvieskaart. Op de beleidsadvieskaart is aangegeven welke archeologische (verwachtings)waarden in haar gebied voorkomen. Figuur 4.1 geeft een uitsnede van de beleidskaart weer. Het plangebied valt op basis van de kaart in de zone 'Hoge of Middelhoge verwachting'. Hiervoor geldt een onderzoeksplicht bij ingrepen groter dan 1.000 m². Met het voorgestelde inrichtingsplan uit hoofdstuk 2 worden er ontwikkelingen in dit gebied voorgesteld die groter zijn dan 1.000 m². Derhalve is archeologisch onderzoek nodig.

Figuur 4.1 Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart

Beleid en normstelling

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden. Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

Momenteel wordt gewerkt aan een cultuurhistorisch beleidskader voor het gehele gemeentelijke grondgebied. Voor een groot deel kan gebruik worden gemaakt van de reeds opgestelde stukken, waaronder het Landschapsbeleidsplan Noordenveld 2003 en de Noordenveldse Kwaliteitsgids. Naast de Kwaliteitengids Noordenveld en het Landschapsbeleidsplan beschikt de gemeente tevens over een Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW), die op detailniveau meer zegt over de aanwezige cultuurhistorische waarden in het gebied.

Onderzoek en conclusie

Cultuurhistorisch Kompas Drenthe (CHK)

De planlocatie is op de provinciale waardenkaart gelegen binnen het Esdorpenlandschap en de 'Kop van Drenthe'.

Binnen het gebied 'Esdorpenlandschap' is het Provinciaal beleid gericht op:

4. 4. Het in stand houden van de karakteristiek van het esdorpenlandschap. Deze karakteristiek uit zich in een zichtbare ruimtelijke samenhang tussen esdorp, es, beekdal en veld, met bijbehorend microreliëf en beplantingselementen als houtwallen, esrandbosjes en middeleeuwse gebruiksbossen. Bovendien kent het esdorpenlandschap een grote tijdsdiepte, wat blijkt uit zichtbare en onzichtbare (pre)historische bewoningssporen als nederzettingen, grafmonumenten en celtic fields. Dit wordt in het bijzonder op het Noordscheveld weerspiegeld;
5. 5. Het vasthouden en zorgvuldig doorzetten van de ruimtelijke opzet van de esdorpen. Deze opzet wordt getypeerd door een vrije ordening van bebouwing en boerderijen, afwisseling tussen bebouwde plekken en open ruimtes (in het bijzonder de brinken) en doorzichten naar het omliggende buitengebied;
6. 6. Het behouden van de openheid van de brede beekdalen als contrast met hun scherpe begrenzingen in de vorm van houtwallen en bossen;

En voor het gebied 'Kop van Drenthe' geldt dat de cultuurhistorische samenhang als dé drager voor nieuwe plannen dient worden te gebruikt. Ontwikkelingen bouwen voort op de bestaande cultuurhistorische samenhang.

Het planvoornemen voorziet in een wijziging van het gebruik van recreatie naar wonen. Deze wijziging vindt plaats binnen de bestaande landschappelijke en cultuurhistorische structuur van het plangebied. Deze structuren en kenmerken worden gerespecteerd in dit perceelsgebonden project. Dit is reeds beschreven en gemotiveerd in paragraaf 2.4 en in het beeldkwaliteitsplan zoals is opgenomen in bijlage 1. Het aspect cultuurhistorie staat de ontwikkeling niet in de weg.

Kwaliteitengids Noordenveld

Waarden

Aan het gebied waarbinnen het plangebied valt zijn een aantal cultuurhistorische waarden toegekend. De volgende waarden zijn relevant voor het plangebied:

• de landschappelijke eenheid van es, dorp, veld en beekdal die in onderlinge samenhang de karakteristiek van het esdorpenlandschap hebben bepaald;
• de essen met hun bolle ligging en nog aanwezige esrandbosjes aan de rand;
• organische wegenstructuur die de dorpen met elkaar verbindt; een deel van de wegen is nog steeds van zand of klinkers;
• De stevig beplante hoofdtoegangswegen met grasbermen.

Ambities

Vanuit de hierboven benoemde waarden heeft de gemeente een aantal ambities voor het gebied opgesteld:

• bewaren van de samenhang tussen es, dorp, veld en beekdal door houtwallen en zandpaden met hun eigen karakteristieken zichtbaar te houden in het landschap;
• versterken van het contrast tussen de open essen en de kleinschalige flanken met bebouwing, houtwallen, zandpaden, bosjes door bij nieuwe ontwikkelingen verder te bouwen op dit landschappelijk raamwerk en het verschil te accentueren;
• verder ontwikkelen en herstellen van, van oudsher aanwezige wegenstructuren vanuit het hart van het dorp naar het omliggende buitengebied, zoals de kerkepaden naar Langelo, Zuidvelde en Westervelde;
• zand- en klinkerwegen als relicten van het oude esdorpenlandschap als zodanig in stand houden.

In het plangebied zelf komen geen cultuurhistorische waarden voor. Wel kunnen de structuren en kenmerken van het landschap als van cultuurhistorische betekenis worden aangemerkt. Deze structuren en kenmerken worden gerespecteerd in dit perceelsgebonden project. Dit is reeds beschreven en gemotiveerd in paragraaf 2.4 en in het beeldkwaliteitsplan zoals is opgenomen in bijlage 1. Het aspect cultuurhistorie staat de ontwikkeling niet in de weg.

Vanuit het aspect cultuurhistorie is het planvoornemen dan ook uitvoerbaar.

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden.

De VNG-publicatie beveelt per standaard bedrijfstype een afstand aan tot woningen. De afstand hangt onder meer af van de aard van de omgeving: een rustige woonwijk/rustig buitengebied verdient een hoger beschermingsniveau dan een gebied waar al enige hinder kan optreden ten gevolge van bedrijven of infrastructuur (gemengd gebied). Indicatieve richtafstanden (voor de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar) voor woningen in de twee te onderscheiden “omgevingen” bij verschillende bedrijfstypes (ingedeeld in milieucategorieën) zijn weergegeven in tabel 4.1.

Tabel 4.1 Indicatieve richtafstanden in meters tot omgevingstype (bron: VNG-publicatie "Bedrijven en milieuzonering)

De in tabel 4.1 weergegeven afstanden betreffen de afstanden tussen de perceelgrens van de activiteiten (niet de bebouwingsgrens) en de gevel van de (geluid)gevoelige bestemming (in casu woningen). De afstanden zijn volgens de VNG-brochure algemene richtafstanden en geen harde afstandseisen. Gemotiveerd afwijken van deze afstanden is mogelijk, zo volgt ook uit jurisprudentie.

Onderzoek

Voor de beoordeling is het van belang om te weten of het gebied getypeerd kan worden als een rustige woonwijk of een gemengd gebied. Een gemengd gebied wordt als volgt getypeerd:

“Een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven". In de omgeving van het plangebied zijn voornamelijk agrarische gronden, agrarische bedrijven en enkele burgerwoningen gelegen. Gelet op de deze functies in de directe omgeving van het plangebied kan het gebied getypeerd worden als 'rustig buitengebied'.

In dit geval kan het gebied aangemerkt worden als een rustig gebied. Op circa 60 meter ten noorden van het plangebied is een rundveehouderijbedrijf gelegen. Een dergelijk bedrijf is op basis van de VNG-publicatie ingedeeld in milieucategorie 3.2. De richtafstanden zijn 30 meter voor de aspecten stof en geluid. Er wordt voldaan aan de richtafstand voor de aspecten stof en geluid. De richtafstand voor het aspect geur is 100 meter. Aan de richtafstand voor geur wordt niet voldaan.

Voor het aspect geur gelden echter wettelijke geurnormen en vaste afstanden vanuit de Wet geurhinder en veehouderij en het Activiteitenbesluit. Zoals eerder vermeld zijn de richtafstanden uit de VNG-brochure geen harde afstandseisen. Dit wettelijke geurnormen en vaste afstandseisen vanuit de Wet geurhinder en veehouderij en het Activiteitenbesluit zijn dit wel. Voor het aspect geur wordt dan ook aan de eisen van de Wet geurhinder en veehouderij getoetst. Op basis van deze wet geldt in het buitengebied een vaste afstand van 50 meter voor dieren zonder geuremissiefactor (rundvee). Aan deze afstand wordt voldaan. In de directe omgeving zijn daarnaast geen bedrijven of burgerwoningen gelegen.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de (nog te realiseren) woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat in de omgeving geen bedrijven aanwezig zijn die door de voorgenomen ontwikkeling in hun bedrijfsvoering worden beperkt.

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000 (figuur 4.3). Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuur Netwerk Nederland (NNN), zie figuur 4.4. In het plangebied of in de directe omgeving zijn geen beschermde landschapselementen aanwezig. De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Leekstermeergebied bedraagt circa 4,3 km. Dit gebied is niet stikstofgevoelig. De afstand tot het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied Norgerholt bedraagt circa 7,3 kilometer. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de grote afstand tot stikstofgevoelig Natura 2000-gebied en de geringe ontwikkeling kunnen ook verstoring, verandering van de waterhuishouding en vermesting/verzuring worden uitgesloten. Significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen derhalve worden uitgesloten. De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie Drenthe staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Figuur 4.3 Globale ligging plangebied (blauwe cirkel) ten opzichte van Natura 2000-gebieden (bron: provincie Drenthe)

Figuur 4.4 Globale ligging plangebied (blauwe cirkel) ten opzichte van NNN-gebied (bron: provincie Drenthe)

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Er is het voornemen voor de transformatie van camping Dorado aan de Norgerweg 19 te Roden. Deze activiteit zou kunnen samen gaan met effecten op beschermde planten- en diersoorten. Op grond hiervan is een verkennend veldonderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde soorten. Deze is als bijlage 3 toegevoegd. Het plangebied bezit geen mogelijkheden voor vleermuizen en vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen om er te verblijven. Mogelijk vliegen er vleermuizen in lage dichtheid. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven foerageren. Er zijn daarnaast mogelijk algemene nationaal beschermde zoogdieren en amfibieën aanwezig. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling in de Provincie Drenthe. Het voorkomen van overige beschermde soorten wordt uitgesloten. Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten; de plannen van camping Dorado aan de Norgerweg 19 te Roden zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

Beleid en normstelling

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik. De opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Er is wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Onderzoek en conclusie

Om te bepalen of in en in de nabijheid van het plangebied risicovolle objecten aanwezig zijn, is de risicokaart Drenthe geraadpleegd. Hieruit blijkt dat er geen risicovolle inrichtingen, buisleidingen en vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvinden in de nabijheid van het plangebied. Vanuit het aspect externe veiligheid is het planvoornemen uitvoerbaar.

Beleid en normstelling

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.2 weergegeven.

Tabel 4.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van 8 woningen mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de drempelwaarde van 1.500 woningen, die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2018 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende wegen betreft de N979 (figuur 4.5). Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2017 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden liggen.

Omdat direct langs deze weg ruimschoots aan de grenswaarden wordt voldaan, is dit ook ter plaatse van het plangebied het geval. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Figuur 4.5 Ligging plangebied (blauwe cirkel) ten opzichte van maatgevende weg (N979)

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Op grond van de informatie zoals genoemd in hoofdstuk 2 is een inventarisatie uitgevoerd naar de aanwezige functies in het plangebied. Onderstaand wordt een verantwoording van de keuzes van bestemmingen weergegeven.

Een aantal aspecten die niet in het bestemmingsplan geregeld kunnen worden, zoals het uitsluiten van vergunningsvrij bouwen, wordt gewaarborgd in een privaatrechtlijke overeenkomst of een convenant (Vereniging van eigenaren). Hierin wordt het tegengaan van kwalitatief ongewenste bouwwerken op het achtererf die normaliter vergunningvrij zijn, geborgd. Denk bijvoorbeeld aan erfafscheidingen van 2 meter hoog.

Het plangebied krijgt de bestemmingen 'Wonen' en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie'.

Groen

De bestaande groenvoorzieningen hebben de bestemming 'Groen' gekregen. Hiermee wordt gewaarborgd dat de bestaande landschappelijke waarden in het plangebied gehandhaafd blijven. Er is een vergunningsplicht opgenomen indien er houtopstanden gekapt worden. Voorwaarde voor het kappen hiervan is dat geen onevenredige afbreuk gedaan wordt aan de landschappelijke en natuurlijke waarden.

Wonen

De bestaande woning in het plangebied krijgt de bestemming 'Wonen'. Rondom de woning is een bouwvlak gelegd. Binnen dit bouwvlak is een woning toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' mag uitsluitend één vrijstaand hoofdgebouw worden gebouwd met de voorgevel hoofdzakelijk in en evenwijdig aan de naar de weg gekeerde bouwgrens. In dit geval betreft dit de bestaande woning in het plangebied.

Wonen - Gemeenschappelijke woonvorm

De nieuwe woningen en de gronden daarom heen krijgen de bestemming 'Wonen - Gemeenschappelijke woonvorm'. Dit conform het woonzorg-concept zoals beschreven in hoofdstuk 2.

Binnen het bestemmingsvlak zijn maximaal zes vrijstaande hoofdgebouwen toegestaan, met dien verstande dat er binnen deze zes hoofdgebouwen maximaal 7 wooneenheden zijn toegestaan. Het maximum aantal van 7 wooneenheden is geregeld in de strijdig gebruiksregels. De oppervlakte van een hoofdgebouw buiten de aanduiding 'bouwvlak' bedraagt ten hoogste 200 m² met een maximale goot- en bouwhoogte van 4 meter, respectievelijk 9 meter. De dakhelling bedraagt ten minste 20° en ten hoogste 50°.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het bebouwings- en straatbeeld, de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, het landschapsbeeld, de milieusituatie, de sociale veiligheid, de verkeersveiligheid en de woonsituatie, met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2.1 sub a onder 1 in die zin dat het aantal hoofdgebouwen in de vorm van een woning met bijbehorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen wordt vergroot tot ten hoogste 7.

(Dubbelbestemming) Archeologie

In het plangebied komen mogelijk archeologische waarden voor. Daarom is de dubbelbestemming Archeologie van toepassing. Ter bescherming hiervan is bij ingrepen groter dan 1.000 m² archeologisch onderzoek nodig.

Overleg

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het overleg voorgelegd aan de betrokken overleginstanties. Provincie en waterschap hebben geen bezwaren tegen de ontwikkeling en hebben geen inhoudelijke opmerkingen op het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is niet voor inspraak ter inzage gelegd.

De initiatiefnemers hebben samen het plan gepresenteerd in 2016 aan de gemeente Noordenveld. Daarna hebben initiatiefnemers in 2017 een symposium georganiseerd omtrent het plan (en directe omgeving) in de nabij gelegen Noorderkroon. Op het symposium waren buren van Dorado aanwezig. Gesteld kan worden dat op het plan positief is gereageerd.

Zienswijze

Het ontwerpbestemmingsplan is vervolgens gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). De provincie Drenthe heeft hiervan gebruik gemaakt. De zienswijze is in een aparte zienswijze nota samengevat en beantwoord. Zie hiervoor bijlage 5. De provincie heeft in zijn reactie hierop aangegeven zich te kunnen vinden in de beantwoording van de zienswijze, onder voorwaarde dat een erfinrichtingsplan wordt opgesteld en deze middels een voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan wordt geborgd. De zienswijze heeft daarom tot wijzigingen in paragraaf 3.3.4 en 4.7 geleid. Verder is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Zie hiervoor artikel 9.1. Het erfinrichtingsplan is als bijlage 3 bij de regels opgenomen. De verbeelding is hetzelfde gebleven.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens gewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

In het plangebied wordt nieuwbouw mogelijk gemaakt. De financiering voor het plan is in handen van de initiatiefnemers, die de hiervoor benodigde financiën beschikbaar hebben. Dit geldt ook voor de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan wordt dan ook economisch uitvoerbaar geacht.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Via de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De beoogde ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat is als 'bouwplan' aangemerkt. Voor dit plan wordt een anterieure overeenkomst opgesteld, waarmee de kosten anderszins zijn verzekerd. Hierin zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van eventuele planschade.