In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan Vriezenveen Lintbebouwing en Centrumgebied PH Westeinde 260-262 met identificatienummer NL.IMRO.1700.201511BPVZPH-vas1 van de gemeente Twenterand.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

een dienstverlenend beroep dat door één van de bewoners op kleine schaal in een woning en/of aangebouwd ondergeschikt gebouw wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de betreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouw zijnde;

het bieden van de, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt aan niet meer dan vier personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

het percentage van het bouwperceel dat de grootte van het deel van het bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd en dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, met uitzondering van (het deel van) de bouwwerken die niet legaal gebouwd zijn;

een bedrijf dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning voor het bouwen, met uitzondering van (het deel van) de gebouwen die niet legaal gebouwd zijn;

een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning voor het bouwen, met uitzondering van (het deel van) de bouwwerken die niet legaal gebouwd zijn.

een gebouw dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning voor het bouwen, met uitzondering van (het deel van) de gebouwen die niet legaal gebouwd zijn;

het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, met uitzondering van het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling(en) van dat plan.

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en kapverdieping;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde zijn toegelaten;

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

de uitoefening van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch of hieraan gelijk te stellen gebied;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een inrichting bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld;

onbebouwd gebied, bestaande uit grasvelden, (opgaande) beplantingen, waterpartijen, speelvoorzieningen en voetpaden;

een gebouw ten behoeve van bewoning dat op een bouwperceel in stedenbouwkundig opzicht als belangrijkste gebouw valt aan te merken;

een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 m boven peil is gelegen;

een gebouw of een onderdeel van een gebouw behorend bij een (bedrijfs)woning, dat op een bouwperceel in stedenbouwkundig opzicht qua omvang en situering als ondergeschikt aan de hoofdbouw valt aan te merken. Hiervan is sprake indien het gebouw minimaal 1,5 m lager is dan de hoofdbouw;

handelingen waarbij een stof of product voor een korte of langere tijd in een zekere ruimte min of meer statisch wordt gehouden;

handelingen zoals (be)laden, lossen, overladen, hevelen en dergelijke voorzover niet op pneumatische of mechanische wijze, bijvoorbeeld kranen, transportbanden, leidingen;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang plus 0,25 m;
2. b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling;

iedere openbare aanprijzing van goederen, diensten, of denkbeelden (tezamen: producten). Onder reclame wordt mede verstaan het vragen van diensten;

de vanwege Burgemeester en Wethouders, zo nodig in het terrein, aangewezen lijn, welke op een zoveel mogelijk gelijkmatige afstand evenwijdig aan de as van de weg is gelegen en die:

• bij bestaande bebouwing zoveel mogelijk aansluit aan de ligging van de naar de wegzijde gekeerde gevels van deze bebouwing;
• bij het ontbreken van bestaande bebouwing is gelegen op een afstand van ten minste 10 m uit de as van de weg.

Indien op de verbeelding een rooilijn is aangegeven, geldt deze lijn als rooilijn;

detailhandel in overwegend erotische artikelen waaronder mede begrepen een videotheek waar overwegend erotische films worden verhuurd;

een ondergeschikt gebouw, dat qua constructie en visueel vrij staat van de hoofdbouw of daarmee slechts is verbonden door een tuinmuur, haag of andere tuinafscherming;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor het niet recreatief huisvesten van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen zoals dakkapellen en wolfseinden en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen, exclusief de inhoud van kelders voor zover deze zijn gelegen onder een gebouw en deze van buiten niet toegankelijk zijn;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine;

vanaf enig punt van een bouwwerk tot de perceelgrens.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de plaatsing van gebouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilaster, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.

De voor 'Wonen - Karakteristiek' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, waaronder aan huis verbonden beroepen tot 30% van de oppervlakte van de hoofdbouw begrepen;
2. b. het behoud van karakteristieke bebouwing en bebouwing met een karakteristieke uitstraling, die wordt gekenmerkt door de vorm en ligging van de bebouwing op de bouwpercelen, ensembles van woningen met een eigen typische tijdsgebonden vormgeving, dan wel de open ruimte en/of inrichting van tuinen en erven;
3. c. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;

De toelaatbaarheid van bedrijven met het oog op het woon- en leefklimaat wordt bepaald aan de hand van de in de regels opgenomen Staat van bedrijven, met inachtneming van de volgende zonering bedrijven, milieucategorie 1 en 2.

In afwijking van het vorenstaande geldt dat de bestaande bedrijfsvoering overeenkomstig de vergunde milieuvergunning is toegestaan. Bij verandering in de bedrijfsvoering is de hiervoor vermelde categorie-indeling alsdan van toepassing.

In de bestemming zijn niet begrepen:

- geluidzoneringsplichtige inrichtingen;

- risicovolle inrichtingen.

a. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

1. 1. het hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
2. 2. het aantal woningen bedraagt ten hoogste twee;
3. 3. de goothoogte bedraagt niet meer dan 3,5 m, dan wel niet meer dan de goothoogte van de bestaande hoofdgebouw indien deze hoger is;
4. 4. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 9,5 m, dan wel niet meer dan de bouwhoogte van de bestaande hoofdgebouw indien deze hoger is;
5. 5. de dakhelling bedraagt niet minder dan 40° en niet meer dan 60°, dan wel niet meer dan de dakhelling van de bestaande hoofdgebouw indien deze afwijkt;
6. 6. de voorgevel van het hoofdgebouw dient in de naar de weg gekeerde bouwgrens te staan;
7. 7. de nokrichting van de hoofdgebouw dient evenwijdig aan de kavelrichting te lopen.

b. Voor het bouwen van ondergeschikte gebouwen gelden de volgende regels:

1. 1. de goothoogte mag niet meer dan 3 m bedragen, dan wel niet meer dan de goothoogte van het bestaande ondergeschikte gebouw indien deze hoger is;
2. 2. de bouwhoogte mag niet meer dan 5 m bedragen, dan wel niet meer dan de bouwhoogte van het bestaande ondergeschikte gebouw indien deze hoger is;
3. 3. de dakhelling mag niet minder dan 40° en niet meer dan 60° bedragen, dan wel niet meer dan de dakhelling van het bestaande ondergeschikte gebouw indien deze afwijkt;
4. 4. ondergeschikte gebouwen dienen op een afstand van ten minste 3 m achter (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw te worden gebouwd;
5. 5. de gezamenlijke oppervlakte van de ondergeschikte gebouwen mag niet meer bedragen dan 150m²;
6. 6. de afstand van vrijstaande ondergeschikte gebouwen tot andere gebouwen mag niet minder dan 1 m bedragen, dan wel niet minder dan de afstand van bestaande vrijstaande ondergeschikte gebouwen, indien deze kleiner is.
7. 7. de nokrichting van ondergeschikte gebouwen dient evenwijdig aan de kavelrichting te lopen;
8. 8. de afstand tot de niet naar de weg gekeerde perceelgrens van het bouwperceel mag niet minder dan 1 m bedragen, tenzij op de niet naar de weg gekeerde perceelgrens wordt gebouwd;

c. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

1. 1. achter (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw bedraagt de bouwhoogte niet meer dan 2,5 m;
2. 2. voor (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw bedraagt de bouwhoogte niet meer dan 1 m;

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

• de woon- en werksituatie;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• de verschijningsvorm van de gebouwen;

nadere eisen stellen aan:

1. a. de plaats en oriëntatie van gebouwen in die zin dat de hoofdgebouwen in de rooilijn moeten worden gebouwd;
2. b. de goot- en bouwhoogte en dakvorm bij verbouw van panden, in die zin dat deze dienen aan te sluiten bij het bestaande gebouw;
3. c. de bouwhoogte van het hoofdgebouw in die zin dat het verschil met de goothoogte ten minste 2 m dient te bedragen;
4. d. de plaats van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een grotere horizontale oppervlakte dan 6 m² en/of een grotere bouwhoogte dan 1,5 m;
5. e. de omvang en situering van de parkeerplaatsen op eigen terrein;
6. f. de plaatsing van overige bebouwing op het bijbehorende bouwperceel en omliggende bouwpercelen met het oog op het streven naar handhaving van de karakteristiek.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de woon- en werksituatie;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;

afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 3.2, sub a, onder 3;

tot een maximale goothoogte van 6 m;

b. lid 3.2, sub b, onder 3:

van de minimaal voorgeschreven dakhelling tot 0°;

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:

- het gebruik van vrijstaande ondergeschikte gebouwen als woning;

- het gebruik van gronden en bouwwerken voor prostitutie en seksshops;

- het gebruik van gronden en bouwwerken voor enige vorm van beroep, handel en/of bedrijf met uitzondering van aan huis verbonden beroepen

Bij de omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

- de woon- en werksituatie;

- het straat- en bebouwingsbeeld;

- de verkeersveiligheid;

- de sociale veiligheid;

- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;

worden afgeweken van het bepaalde in lid 3.5 voor aan huis verbonden activiteiten die uit het oogpunt van hun relatie tot de omgeving op één lijn zijn te stellen met aan huis verbonden beroepen, mits dit gedeelte niet meer bedraagt dan 30% van de oppervlakte van de woning en aangebouwde ondergeschikte gebouwen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onder strijdig gebruik wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:

• het gebruik van vrijstaande ondergeschikte gebouwen als woning;
• het gebruik van bouwwerken en gronden als stort en overslag van al dan niet aan het gebruik onttrokken goederen en materialen, anders dan als tijdelijke opslag ten behoeve van het normale gebruik en onderhoud;
• het gebruik van gronden en bouwwerken voor enige vorm van beroep, handel en/of bedrijf, met uitzondering van aan huis verbonden beroepen.
• het gebruik van gronden en bouwwerken voor verblijfsrecreatie met een kleinschalig karakter, uitgezonderd bed and breakfast.
• het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van prostitutie en seksshops.

Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - intrekgebied' geldt dat deze gronden zijn aangewezen voor de bescherming en veiligstelling van de kwaliteit van het grondwater ten behoeve van de drinkwatervoorziening.

6.1.1 Specifieke gebruiksregels

Onder verboden gebruik wordt verstaan een gebruik van de onbebouwde grond en de opstallen op een zodanige wijze, dat daardoor de kwaliteit van de bodem en de kwaliteit van het (grond)water in gevaar kan komen. Hieronder wordt in ieder geval niet begrepen:

• extensieve land- en tuinbouw, waaronder beheerslandbouw en biologische land- en tuinbouw;
• extensieve recreatie;
• landschaps-, natuur- en bosbouw;
• nieuwe landgoederen en buitenplaatsen;

Onder gebruik waardoor de kwaliteit van de bodem en de kwaliteit van het (grond)water wel in gevaar kan komen wordt in ieder geval wel begrepen de aanleg en of bouw van:

• nieuwe autowegen (inclusief parkeerterreinen, transferia), spoorwegen (inclusief emplacementen) en waterwegen (inclusief havens);
• nieuwe bedrijventerreinen;
• nieuwe buisleidingen voor gas, olie(producten) of chemicaliën;
• nieuwe rioolwaterzuiveringsinstallaties en diepteontgrondingen;
• dan wel de verplaatsing of verlegging van bestaande functies.

6.1.2 Afwijken van de bouw- en gebruiksregels

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 6.1.1, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de provincie Overijssel, voor het bouwen en/of een verruiming van het toegestane gebruik, mits de risico's op de verontreiniging van het grondwater niet worden vergroot en de grondwaterkwaliteit niet vermindert.

1. a. het afwijken van bebouwingsgrenzen en overige aanduidingen op de verbeelding met maximaal 5 m ten opzichte van hetgeen op de verbeelding is aangegeven onder voorwaarde dat deze afwijkingen noodzakelijk zijn in verband met de uitmeting van het terrein, dan wel uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de grond gewenst zijn;
2. b. het bepaalde in het plan voor het bouwen van antennes, waarvan de bouwhoogte ten hoogste 10 m mag bedragen en voor een centrale antenne tot een bouwhoogte van ten hoogste 25 m;
3. c. het verleggen van een oppad tot maximaal 15 m vanuit het op de verbeelding aangegeven oppad;
4. d. het bepaalde in het plan voor het bouwen van kunstwerken, met dien verstande dat de hoogte niet meer mag bedragen dan 6 m.

De onder 7.1 bedoelde afwijkingen mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:

• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• de verschijningsvorm van de gebouwen.

Burgemeester en Wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat:

1. a. de plaats en richting van bebouwingsgrenzen en bestemmingsgrenzen en overige aanduidingen op de verbeelding met maximaal 10 m kunnen worden gewijzigd ten opzichte van hetgeen op de verbeelding is aangegeven, onder de voorwaarde dat deze afwijkingen uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de grond zijn gewenst;
2. b. een transformatorstation, gasdrukmeet- en regelstation, rioolgemaal en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwwerken van openbaar nut mogen worden gebouwd tot een maximum inhoud van 400 m³ en een maximum bouwhoogte van 4 m.

De onder 8.1 bedoelde wijziging mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van:

• de woon- en werksituatie;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Vriezenveen Lintbebouwing en Centrumgebied PH Westeinde 260-262.

In Vriezenveen is door twee families het plan opgevat om op de percelen Westeinde 260 en Westeinde 262 een nieuw dubbel woonhuis met bijgebouwen te bouwen. Om de woning met bijgebouwen te kunnen realiseren zal de bestaande bebouwing op het perceel worden gesloopt. Het betreft hier een voormalige agrarisch bedrijf, waardoor op het perceel verschillende gebouwen voorkomen.

Het perceel kent in de huidige situatie drie bestemmingen, te weten 'Wonen - karakteristiek', 'Tuin- dorpserf' en 'Agrarisch'. Binnen de bestemming Wonen - karakteristiek heeft de woning een bouwvlak en een bouwaanduiding 'karakteristiek' toegekend gekregen. Binnen de bestemming Tuin-dorpserf komt nog de aanduiding 'pad' voor.

In de regels is bepaald dat de hoofdgebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd en dat het aantal woningen niet meer mag bedragen dan het bestaande aantal woningen. Een woning is gedefinieerd als 'een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor het niet recreatief huisvesten van één afzonderlijk huishouden'. In de huidige situatie is er één pand aanwezig, maar daar wordt al door twee huishoudens in gewoond.

Een andere regel is dat de gezamenlijke oppervlakte van vrijstaande ondergeschikte gebouwen niet meer mag zijn dan 50 m², dan wel niet meer dan de oppervlakte van bestaande vrijstaande ondergeschikte gebouwen, indien deze meer is. Er zijn al verschillende vrijstaande (ondergeschikte) gebouwen aanwezig, maar van deze gebouwen zijn geen bouwvergunningen meer aanwezig, waardoor het bestaande oppervlak lastig bepaald kan worden.

Het voornemen van de initiatiefnemers is een dubbel woonhuis te bouwen met twee vrijstaande bijgebouwen met een oppervlakte van 90 m² en 60 m². De twee bijgebouwen zijn zo gepositioneerd dat deze gedeeltelijk over de bestemmingen Tuin-dorpserf en Agrarisch liggen.

Het voornemen van de initiatiefnemers is om de volgende redenen in strijd met het vigerend bestemmingsplan:

• de bijgebouwen liggen gedeeltelijk buiten de woonbestemming, in de bestemmingen Agrarisch en Tuin-dorpserf;
• de gewenste bijgebouwen zijn groter dan op grond van de regels is toegestaan;
• het nieuwe pand (dubbel woonhuis) wordt gebouwd voor twee huishoudens en past niet binnen het bouwvlak van het vigerend plan.

Het huidig pand heeft de aanduiding 'karakteristiek'. In de regels is bepaald dat de bestaande uitwendige hoofdvorm van de woning, ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek', dient te worden gehandhaafd. De nieuwe woning sluit qua hoofdvorm aan op de reeds aanwezige woning.

Op navolgende afbeelding is een uitsnede van het vigerend plan te zien.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Vriezenveen lintbebouwing en centrumgebied' (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Op 23 juni 2015 heeft het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente Twenterand besloten om medewerking te verlenen aan het voornemen van de initiatiefnemers. Het college is van mening dat de vervangende nieuwbouw een positieve bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit.

Het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld om de juiste planologische kaders te bieden voor de realisatie van het dubbele woonhuis. Hiervoor geldt het bestemmingsplan 'Vriezenveen lintbebouwing en centrumgebied' als basis en zijn de verplichte landelijke standaarden voor uitwisseling en vergelijkbaarheid van digitale bestanden integraal opgenomen.

De toelichting kent de volgende hoofdstukindeling;

• Hoofdstuk 2: Beschrijving van de huidige situatie en het planvoornemen;
• Hoofdstuk 3: Afweging van het plan in relatie tot provinciaal en gemeentelijk beleid;
• Hoofdstuk 4: Planvoornemen en milieuaspecten
• Hoofdstuk 5: De juridische vormgeving van het plan
• Hoofdstuk 6: Het aantonen van de economische uitvoerbaarheid van het plan;
• Hoofdstuk 7: De maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Het perceel Westeinde 260-262 maakt onderdeel uit van de historische lintbebouwing van Vriezenveen. In het vigerende bestemmingsplan is dit vastgelegd door bouwvlakken in een bepaalde hoek te positioneren ten opzichte van de straat en ook de specifieke bouwkenmerken vast te leggen.

Luchtfoto met de huidige situatie rood omcirkelt (Bron: Bing Maps)

Er is sprake van een duidelijke verdraaiing van de percelen en daarmee ook van de voorgevels van de woningen. Hierdoor ontstaat een afwisselend en verspringend beeld waarin het straatprofiel in breedte varieert.

De hoofdgebouwen kenmerken zich door steile dakhellingen en een lage goot-hoogte. De nokrichting van de historische bebouwing is overwegend noord-zuid. De meeste hoofdgebouwen zijn in donkere, roodbruine steen uitgevoerd. Belangrijk voor de ruimtelijke karakteristiek van het lint van Westeinde is de geleding in de opbouw van de bebouwing, de zogenaamde 'brinken'. Deze binnenerven met zijdelingse beplanting geven het lint een groen karakter. De groenstructuur wordt in grote mate door deze brinken bepaald.

De erven worden ontsloten via de 'oppaden'. Het perceel Westeinde 260 - 262 wordt ontsloten door een 'oppad'. Dat is te zien op de volgende afbeelding.

De huidige bebouwing op het perceel Westeinde 260 heeft zich in de loop van de jaren ontwikkeld in de stijl zoals hierboven is omschreven. Er bevindt zich nu een oude boerenwoning (bouwjaar 1905) met een oppervlakte van 240 m². Daarnaast zijn er bijgebouwen aanwezig met een totale oppervlakte van 420 m².

Het planvoornemen betreft de realisatie van een nieuw dubbel woonhuis plus de bijbehorende bijgebouwen. De onderstaande tekening geeft een impressie van het nieuw te bouwen dubbele woonhuis.

Bouwtekening Rikkerink Bouwdesign.

Het gaat zoals gezegd om een dubbel woonhuis. De scheidingsmuur bevindt zich in het midden en in de lengte van de woning. Beide woningen krijgen een eigen ingang. De woning wordt in dezelfde richting gebouwd als de bestaande woning en bestaat uit 1 bouwlaag met kap. Dit is in overeenstemming met het ruimtelijk en stedenbouwkundig beeld in de omgeving.

In ruimtelijke zin is er sprake van een verbetering, zowel qua woning als qua inrichting van het erf. Verschillende oudere bijgebouwen worden gesloopt en maken plaats voor twee nieuwe bijgebouwen.

Het bouwvlak wordt strak om de woning gelegd, zie daarvoor de verbeelding. De bijgebouwen mogen buiten het bouwvlak gebouwd worden.

Op 1 juli 2009 hebben Provinciale Staten van Overijssel de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening vastgesteld. Een van de instrumenten waarmee de provincie de doorwerking van haar beleid regelt, is de Omgevingsverordening.

De ambitie van de provincie op het vlak van de stedelijke omgeving (steden, dorpen en hoofdinfrastructuur) is het realiseren van aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus, die voorzien in een woonvraag. Ingezet wordt op differentiatie van woonmilieus die nu en in de toekomst voldoende ruimte bieden aan de huisvesting van alle doelgroepen. Dit stelt een duidelijke opgave zowel aan nieuwbouw als aan herstructurering. Hiervoor is een sterke gemeentelijke regie en regionale afstemming onmisbaar.

In de Omgevingsverordening is vastgelegd dat het bestemmingsplan moet zijn afgestemd op de Woonvisie (zie paragraaf gemeentelijk beleid).

Het plan is daarmee niet in strijd met het provinciaal beleid.

In de inleiding is de strijdigheid met het vigerend bestemmingsplan al genoemd. De overige regels uit het vigerend bestemmingsplan zijn overgenomen. Dat betekent dat net als voor de andere woningen ook de voorgevel in de naar de weg gekeerde bouwgrens wordt gebouwd en dat de nokrichting van het hoofdgebouw evenwijdig aan de kavelrichting loopt. Hetzelfde geldt voor de vrijstaande bijgebouwen.

Het onderhavige plan vormt een partiële herziening van het vigerend bestemmingsplan.

Als vervolg op de vastgestelde Woonvisie 2009+ 'Prettig wonen in de rand van Twente' heeft de gemeente op 7 juli 2015 de uitgangspuntennotitie Visie op Wonen 2015-2025 opgesteld. In dit document zijn de uitgangspunten opgenomen voor de toekomstige Woonvisie van de gemeente. De gemeente geeft hier een aantal uitgangspunten aan voor het woonbeleid de toekomst.

• Het bouwen voor de eigen behoefte (op basis van migratiesaldo = nul) blijft het uitgangspunt;
• De gemeente geeft inbreidingslocaties in Vriezenveen prioriteit boven uitbreidingslocaties;
• Inbreidingslocaties willen we benutten voor het aanbieden van gevarieerde woonmilieus waarbij lokale bewoners in hun woonwens kunnen voorzien.

De volgende ruimtelijke ambities uit de Structuurvisie gemeente Twenterand sluiten aan op de bovengenoemde uitgangspuntennotitie:

• Ontwikkelingen dienen bij te dragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de gebiedskenmerken;
• Bij elke fysieke ingreep streven naar een win-winsituatie waarbij het resultaat een fraaie afronding wordt die past bij de locatie;
• Aansluiten bij de vraag voor kwaliteit en omvang van wonen, werken en voorzieningen vanuit de bedrijven en inwoners;
• Van de aanstaande krimp en vergrijzing kansen maken, inwoners de kans geven om te kunnen blijven wonen en werken in de gemeente;
• Naast de toevoeging aan de woningvoorraad zal een deel van de huidige woningvoorraad worden geherstructureerd.

Bij raadsbesluit van 2 oktober 2012 is de Welstandsnota 2012 voor de gemeente Twenterand vastgesteld. In deze nota worden de criteria voor de welstandstoets geformuleerd en toegelicht. Hierbij is de gemeente opgedeeld in verscheidene gebieden met elk een eigen welstandscriteria.

Het plangebied valt binnen het welstandsgebied 'Oude lint', waarbij het behoud van de oorspronkelijke kenmerken van het ontginningslint voorop staat. Aan de hand van enkele welstandscriteria ten aanzien van zowel bebouwing als erfinrichting worden, ingeval van nieuwe ontwikkelingen, de oorspronkelijke kenmerken van het lint beschermd. Enkele welstandscriteria zijn een nokrichting evenwijdig aan de verkaveling en panden in gedekte kleuren.

Het bouwplan voorziet in de realisatie van een dubbel woonhuis op de plaats van een bestaande woning. Een initiatief dat aansluit bij de locale behoefte en is gericht op maatwerk. Een dergelijke herontwikkeling past binnen het meest recente beleid van de gemeente Twenterand, de uitgangspuntennotitie Visie op Wonen 2015-2025. Vanuit beleidsoogpunt is de realisatie van het dubbele woonhuis een passend initiatief.

De stadsbouwmeester heeft op 23 februari 2015 een positief advies gegeven over het bouwplan van de woningen.

Overeenkomstig de Wet geluidhinder (2006) heeft iedere weg een zone. Uitzondering hierop vormen die wegen waar een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt en die wegen die zijn ingericht als woonerf.

Binnen de bebouwde kom bedraagt de zonebreedte voor tweestrookswegen, die aan weerszijden van de weg in acht moet worden genomen, 200 m.

Indien het bestemmingsplan binnen deze zone de bouw van geluidsgevoelige objecten mogelijk maakt, dient akoestisch onderzoek plaats te vinden.

De nieuwe woning ligt op circa 85 m vanaf de doorgaande weg (Westeinde). De Wet geluidhinder kent een voorkeursgrenswaarde (48 dB). Als aan deze waarde wordt voldaan, is er voor de Wet geluidhinder geen belemmering voor het bouwplan. De maximale grenswaarde bedraagt 53 dB. Het onderhavige plan ligt binnen de bebouwde kom.

Er is al sprake van een woonbestemming. Omdat de voorgevel van het nieuwe pand op dezelfde locatie wordt gebouwd als het bestaande pand, en de locatie gelegen is op ruime afstand van de weg (85 meter) en tussen de nieuwe woning en de weg al bestaande woningen gesitueerd zijn, is het voldoende aannemelijk dat aan de voorkeursgrenswaarde voldaan wordt. Daarnaast blijkt uit de verkeersmilieukaart (VMK) dat de voorgevel gelegen is in een zone die getypeerd wordt als 'rustig' (38-43 dB). De kaart hoort bij het gemeentelijk geluidbeleid dat is vastgesteld op 5 februari 2008.

Een nader onderzoek kan achterwege blijven.

Het perceel is gelegen in een omgeving met voornamelijk woningen. In de directe omgeving is één bedrijf gevestigd. Het is van belang om te toetsen of de bedrijfsactiviteiten onevenredige milieuhinder op het woonperceel legt of dat het planvoornemen het bedrijf belemmert in haar bedrijfsvoering. Om dit te kunnen beoordelen wordt gebruik gemaakt van de VNG-Brochure 'Bedrijven en Milieuzonering' (2009).

Op het perceel Westeinde 296 is het aannemersbedrijf van de Firma Eshuis en Zonen gevestigd. Het bedrijf bevindt zich op circa 59 meter van het perceel Westeinde 260 - 262. De onderlinge afstand tussen woning en het bedrijf verandert niet ten opzichte van de huidige situatie. Daarnaast zou op grond van de VNG-brochure een richtafstand aangehouden moeten worden van 30 of 50 m (afhankelijk van de omvang van de werkplaats). Aan deze richtafstand wordt voldaan. Daarnaast is er uiteraard in de huidige situatie ook al een woning aanwezig.

Conclusie

Van enige belemmering tussen beide functies is in dit geval geen sprake. Voor wat betreft het aspect Milieubeheer is het plan uitvoerbaar.

Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen zal aangetoond moeten worden dat de milieuhygiënische gesteldheid van de bodem geschikt is voor het toekomstig gebruik.

Er is al een onderzoek uitgevoerd (Rapport Verkennend Bodemonderzoek Westeinde 260-262, Kruse Groep, januari 2015).

In de bovengrond en in het grondwater zijn enkele (zeer) lichte verontreinigingen aangetoond. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, is er geen reden om een nader onderzoek uit te voeren. De ondergrond is niet verontreinigd. Op basis van het historisch vooronderzoek kan gesteld worden dat de onderzoekslocatie niet asbestverdacht is. Door de veldwerker zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen in de grond of op het maaiveld. Bij de geplande nieuwbouw komt mogelijk grond vrij. Afvoer van de grond dient te voldoen aan het Besluit Bodemkwaliteit en de voorschriften van het bevoegd gezag (de ontvangende gemeente). Op basis van de huidige onderzoeksresultaten kan een indicatieve toetsing in het kader van het Besluit Bodemkwaliteit worden uitgevoerd. De onderzochte bovengrond is als gevolg van het licht verhoogde loodgehalte niet vrij toepasbaar, maar dient op basis van de indicatieve toetsing in het kader van het Besluit Bodemkwaliteit te worden verwerkt in gebieden met de functieklasse wonen. Aanbevolen wordt de grond na ontgraving her te gebruiken op de locatie (bijvoorbeeld om een lager gelegen terreindeel op te hogen). De onderzochte ondergrond is vrij toepasbaar, aangezien geen verontreinigingen zijn aangetroffen in de ondergrond.

Opgemerkt dient te worden dat betreffend bodemonderzoek is uitgevoerd in verband met de aanvraag van een omgevingsvergunning en dat de bemonstering derhalve niet geheel voldoet aan het Besluit Bodemkwaliteit. De resultaten van dit bodemonderzoek kunnen in het licht van het Besluit Bodemkwaliteit door het bevoegd gezag als ‘overig bewijsmateriaal’ worden geaccepteerd. Het is echter niet uitgesloten dat het bevoegd gezag bij grondafvoer eist dat de grond nogmaals wordt bemonsterd en geanalyseerd volgens de richtlijnen van het Besluit Bodemkwaliteit.

Slotconclusie

Uit milieukundig oogpunt is er naar mening van het onderzoeksbureau geen bezwaar tegen de aanvraag van de omgevingsvergunning, aangezien de vastgestelde (zeer) lichte verontreinigingen geen risico’s voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

Qua milieuhygiënische bodemgesteldheid is het plan daarmee uitvoerbaar.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Hierin moet worden ingegaan op de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding.

Verhard oppervlak

Met het plan wordt de bestaande bebouwing gesloopt. Het totaal oppervlak aan bebouwing vermindert daardoor aanzienlijk. Dit heeft een positief effect op de mogelijkheid tot infiltratie van hemelwater.

Intrekgebied

De locatie is gelegen in het intrekgebied van de winlocatie Hoge Hexel (gemeente Wierden). Hiervoor is een facetbestemmingsplan opgesteld (in procedure). De regeling uit het facetbestemmingsplan is in dit bestemmingsplan opgenomen. De regeling heeft als doel de bescherming van het grondwater tegen verontreinigingen.

Watertoets

Op 5 augustus 2015 is de digitale watertoets (www.dewatertoets.nl) doorlopen. Het waterschap Vechtstromen heeft op 11 augustus per e-mail op het plan gereageerd. In het advies wordt aangegeven dat één vraag bij het invullen van de watertoets is beantword met 'ja'. Uit de informatie bleek dat op het perceel hemelwater en huishoudelijk afvalater wordt verzameld in dezelfde rioolbuis. In kader van de watertoets heeft het waterschap hierop de volgende opmerkingen:

Om het aantal over stortingen van rioolwater en de belasting van rioolwaterzuiveringsinstallatie te beperken, is een belangrijk uitgangspunt om regenwater (HWA) en afvalwater (DWA) zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. Bij het waterschap geniet het bovengronds afkoppelen van regenwater (daken) en infiltreren in de bodem de voorkeur. Dit mag uiteraard niet leiden tot wateroverlast naar aanliggende percelen. Wanneer dit absoluut niet mogelijk is dan adviseert het waterschap om de rioolbuizen tot op de perceelgrens gescheiden aan te leggen. Wel dient u in het plan duidelijk aan te geven dat er verschillende kleuren rioolbuizen worden gebruikt.

Milieubelastende stoffen

Om een goede kwaliteit van water te realiseren moet worden voorkomen dat milieubelastende stoffen in het oppervlaktewater terecht komen. Het is wenselijk dat er geen gebruik gemaakt wordt van uitlogende (bouw)materialen.

De invloed van het plan op de waterhuishouding is gering.

Wanneer voornoemde opmerking in het plan wordt meegenomen heeft waterschap Vechtstromen geen bezwaar.

Bij de realisatie van het plan zal rekening worden gehouden met voorgaand advies en zal het hemelwater daarom afgekoppeld worden.

In of nabij het plangebied komen geen risicovolle inrichtingen voor. De meest nabije inrichting ligt op ongeveer een kilometer van het plangebied. Ook ligt het plangebied niet binnen de invloedssfeer van wegen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd en buisleidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd: deze zijn niet aanwezig in de (directe) nabijheid het plangebied.

Conclusie

Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan er geen bezwaren tegen de uitvoering van het planvoornemen.

Ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit is een berekening voor de gehele gemeente uitgevoerd op basis van het model CAR II 4.0.

Uit deze berekening is gebleken dat de norm voor stikstofdioxide (NO2) niet wordt overschreden.

Ten aanzien van fijnstof (PM10) is geconstateerd dat de norm voor het daggemiddelde, voornamelijk door de achtergrondconcentratie, viermaal per jaar wordt overschreden. Deze fijnstof (PM10) passen binnen de regels van het Besluit luchtkwaliteit, namelijk dat dit daggemiddelde maximaal 35 dagen per jaar mag worden overschreden.

Door de geringe omvang van het planvoornemen heeft deze niet/nauwelijks invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse. Gelet hierop zullen de normen niet worden overschreden.

Conclusie

Het planvoornemen is vanuit het aspect luchtkwaliteit uitvoerbaar.

Ter bescherming van ecologische waarden dient bij ruimtelijke ingrepen een afweging te worden gemaakt in het kader van de Vogel- en Habitatrichtlijn en de Flora- en faunawet. De Vogel- en Habitatrichtlijn zijn opgenomen onder de herziene Natuurbeschermingswet, welke op 1 oktober 2005 in werking is getreden.

In de Flora- en faunawet wordt gesteld dat voldoende zorg in acht dient te worden genomen voor de in het wild levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving. Dit betekent dat dient te worden onderzocht of middels de plannen bedreigende situaties ontstaan in de leefomgeving van in of direct rond het gebied voorkomende flora en fauna. Het gaat dus om het effect van de beoogde ingreep op het natuurlijke milieu. De aard van de ingreep speelt daarbij een belangrijke rol. Van belang is het gegeven dat de oude laan- en groenstructuren ertoe leiden dat de ecologische potentie in Vriezenveen relatief hoog is. Bij nieuwe ontwikkelingen dient dit zeker te worden mee gewogen.

Ten opzichte van de bestaande situatie zijn de wijzigingen met dit planvoornemen minimaal, zo niet gunstiger. De huidige bebouwing op het perceel wordt gesloopt en maakt plaats voor minder bebouwing. Het oppervlak tuin zal daarmee toenemen. Er kan geconcludeerd worden dat er geen negatieve invloed op de leefomgeving van de direct rond het gebied voorkomende flora en fauna plaatsvindt.

De gemeente Twenterand beschikt over een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart (BAAC, d.d. 27 augustus 2007). Het plangebied ligt in een gebied dat is aangegeven met een 'hoge verwachting bij cultuurhistorisch element of in dorpskern'. Het advies hierbij luidt: bij ingrepen dieper dan 40 cm en met een oppervlakte gelijk aan of groter dan 100 m² is een archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Op basis van een eerder afgegeven advies voor een gelijksoortige herontwikkeling heeft de provinciaal archeologe het volgende advies afgegeven:

Door de sloop van de bestaande woning met bijgebouwen zal de bodem in het gebied dusdanig zijn geroerd dat eventuele archeologische resten verloren zullen zijn gegaan. De nieuwe woning wordt gebouwd op de plek van de bestaande woning. Archeologisch onderzoek is daarom niet nodig.

De opbouw van de bestemmingsregels is als volgt:

• Inleidende regels.
• Bestemmingsregels.
• Algemene regels.
• Overgangs- en slotregels.

In de inleidende regels worden de begrippen en de wijze van meten omschreven. Hierin wordt aangegeven wat in de regels onder bepaalde begrippen moet worden verstaan en hoe dient te worden gemeten bij de toepassing van de bouwregels of sommige gebruiksregels van het plan. De gemeente heeft een standaardbegrippenlijst waarvan alleen in uitzonderingsgevallen mag worden afgeweken. Deze zijn aangepast conform de eisen van de SVBP 2012.

Wat betreft de wijze van meten inzake de goothoogte van een bouwwerk wordt opgemerkt dat ondergeschikte bouwonderdelen zoals schoorstenen, dakkapellen en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen buiten beschouwing worden gelaten.

Een bestemming is een omschrijving van aan de grond toegekende functies, zoals wonen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding et cetera. In het onderhavige plan is alleen sprake van de bestemming Wonen.

In de bestemmingsomschrijving wordt een nadere omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functie(s). De bestemmingsomschrijving is voornamelijk functioneel, maar bevat tevens enkele inrichtingsaspecten.

In de bouwregels worden de voor alle bouwwerken van toepassing zijnde bouwregels opgenomen.

Naast de bestemmingsregels bevat het plan algemene regels en overgangs- en slotregels.

In dit bestemmingsplan komt één bestemming voor, namelijk de bestemming Wonen - Karakteristiek. Het hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd worden. De bijgebouwen mogen buiten het bouwvlak gebouwd worden. Het gezamenlijke oppervlakte van de ondergeschikte gebouwen mag maximaal 150 m² bedragen. Dit oppervlak is hoger dan wat op grond van de regels van het bestemmingsplan Vriezenveen lintbebouwing en centrumgebied is toegestaan. Echter gelet op het grote oppervlak te slopen bijgebouwen en de noodzakelijke opslag (voor o.a. bedrijfsauto) is een groter oppervlak aan nieuwe bijgebouwen motiveerbaar.

Het aantal woningen bedraagt ten hoogste 2.

Intrekgebied

In de regels is een (extra) artikel opgenomen vanwege het intrekgebied Hoge Hexel (aanduiding Milieuzone - intrekgebied). Deze regeling is opgenomen ter bescherming van het grondwater tegen verontreiniging. De regeling heeft geen consequenties voor de realisatie van het plan.

Het betreft een particulier initiatief. De initiatiefnemer zal zorg dragen voor de financiering van het plan. Met de verzoeker wordt een anterieure overeenkomst (planschade overeenkomst) gesloten. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voor de planherziening gewaarborgd.

Het plan wordt niet als voorontwerp ter inzage gelegd, maar gaat als ontwerp-bestemmingsplan de wettelijke procedure in. De resultaten van de ter visie legging, zullen te zijner tijd aan het plan worden toegevoegd.

Op 19 april is door de raad het bestemmingsplan ongewijzigd vastgesteld. Er zijn tijdens de termijn waarop het plan ter inzage heeft gelegen geen zienswijzen binnen gekomen.