Wetering - Verzamelwijzigingsplan Wetering Oost en West
Wijzigingsplan - Gemeente Steenwijkerland
Vastgesteld op 20-06-2017 - geheel onherroepelijk in werking
1 Inleidende Regels
Artikel 1 Begrippen
1.1 het plan
het wijzigingsplan 'Wetering - Verzamelwijzigingsplan Wetering Oost en West' van de gemeente Steenwijkerland, bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1708.WTRVwpWeteringOenW-VA01 met de bijbehorende regels en bijlagen;
1.2 het plangebied
het gebied waarop het plan betrekking heeft;
1.3 bestemmingsvlak
een op de verbeelding aangegeven vlak met eenzelfde bestemming;
1.4 bestemmingsgrens
een op de verbeelding aangegeven lijn, die de grens vormt van een bestemmingsvlak;
1.5 bouwen
het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;
1.6 bouwwerk
elke constructie van enige omvang dan hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
1.7 gebouw
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimt vormt;
1.8 bebouwing
één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
1.9 bouwvlak
een op de kaart aangegeven vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegelaten;
1.10 bouwgrens
een op de verbeelding aangegeven lijn, die de grens vormt van een bouwvlak;
1.11 bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
1.12 bouwperceelgrens
een grens van een bouwperceel;
1.13 bebouwingspercentage
een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;
1.14 hoofdgebouw
een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;
1.15 aan- of uitbouw
een aan een (hoofd)gebouw aanwezig bouwwerk dat ruimtelijk ondergeschikt is aan dat (hoofd)gebouw, maar in functioneel opzicht deel uitmaakt van dat (hoofd)gebouw;
1.16 bijgebouw
een gebouw, dat zowel ruimtelijk als functioneel ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen (hoofd)gebouw en ten dienste staat van dat (hoofd)gebouw;
1.17 woonhuis
een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;
1.18 woning
een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor permanente bewoning voor één afzonderlijk huishouden;
1.19 recreatieve bewoning
de bewoning die plaatsvindt in het kader van de weekend- en/of verblijfsrecreatie en waarvan de bewoners hun aantoonbaar hoofdverblijf elders hebben;
1.20 woongebouw
een gebouw, dat meerdere naast elkaar en geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat, welke woningen zijn te bereiken door middel van één of meer gemeenschappelijke verkeersruimten;
1.21 woonschip
een zich in het water bevindend, hoofdzakelijk niet voor varen bedoeld object, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van een afzonderlijke huishouding;
1.22 schiphuis
een gebouw, uitsluitend bedoeld voor de stalling van boten;
1.23 seksinrichting
een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, of een naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;
1.24 prostitutie
het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;
1.25 aan-huis-verbonden beroep
een beroep, dat in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend en dat is gericht op het verlenen van diensten;
1.26 landschappelijke waarden
de cultuurhistorische en de visuele waarden van het landschap;
1.27 kampeermiddel
- een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een caravan;
- enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voorzover geen bouwwerk zijnde;
één en ander voorzover deze onderkomens of voertuigen of gewezen voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;
1.28 dak
iedere bovenbeëindiging van een gebouw;
1.29 peil
- voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
- de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
- voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
- de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw.
Artikel 2 Wijze Van Meten
Bij toepassing van deze voorschriften wordt als volgt gemeten:
2.1 de (bouw)hoogte/de nokhoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van het bouwwerk;
2.2 de goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
2.3 de dakhelling
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
2.4 de oppervlakte van een bouwwerk
buitenwerks, bovengrondse bouwonderdelen vanaf 1,00 m boven peil meegerekend;
2.5 de inhoud van een bouwwerk
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.
2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Wonen
3.1 Bestemmingsomschrijving
De op de kaart voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- woonhuizen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-ver-bonden beroep;
- een aannemersbedrijf, indien de gronden op de kaart zijn voorzien van de aanduiding 'aannemersbedrijf toegestaan';
- aan- en uitbouwen en bijgebouwen;
waarbij de instandhouding van de landschappelijke waarden wordt nagestreefd en, indien de gronden op de kaart zijn voorzien van de aanduiding 'karakteristiek', de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm wordt nagestreefd;
- groenvoorzieningen;
- sloten en bermen;
met daaraan ondergeschikt:
- straten en paden;
- parkeervoorzieningen;
- met de daarbijbehorende:
- tuinen en erven;
- bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
3.2 Bouwregels
3.3 Nadere eisen
Burgemeester en Wethouders kunnen, ten behoeve van een goede woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de landschappelijke en karakteristieke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, alsmede aan de nokrichting van kappen van gebouwen.
3.4 Afwijken van de bouwregels
Burgemeester en Wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, vrijstelling verlenen van:
- het bepaalde in artikel 3.2.1 en toestaan dat bij een hoofdgebouw een schiphuis wordt gebouwd, mits:
- per hoofdgebouw ten hoogste één schiphuis wordt gebouwd;
- de hoogte van een schiphuis ten hoogste 4,00 m zal bedragen;
- de dakhelling van een schiphuis ten minste 15° zal bedragen;
- de oppervlakte van een schiphuis ten hoogste 25 m² zal bedragen;
- het bepaalde in artikel 3.2.2 sub b en toestaan dat een hoofdgebouw gedeeltelijk buiten het bouwvlak wordt gebouwd, mits:
- de karakteristieke hoofdvorm van het oorspronkelijke hoofdgebouw behouden blijft, indien de gronden op de kaart zijn voorzien van de aanduiding 'karakteristiek';
- geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden;
- de inhoud van het hoofdgebouw inclusief de uitbreidingen ten hoogste 750 m³ zal bedragen;
- de gezamenlijke oppervlakte van de gebouwen ten hoogste 30% van het bouwperceel zal bedragen;
- het bepaalde in artikel 3.2.2 sub c en toestaan dat de goothoogte van een hoofdgebouw wordt verhoogd tot 5,50 m;
- het bepaalde in artikel 3.2.2 sub d en artikel 3.2.2 sub c en toestaan dat de dakhelling van een gebouw wordt verlaagd tot 0°;
- het bepaalde in artikel 3.2.2 sub e en artikel 3.2.3 sub d en toestaan dat de dakhelling van gebouwen wordt verhoogd tot 80°;
- het bepaalde in artikel 3.2.3 sub a en toestaan dat de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en bijgebouwen per hoofdgebouw wordt vergroot tot 100 m², mits:
- de vergroting noodzakelijk is ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of een agrarische hobbyactiviteit dan wel, indien een andere functie krachtens deze bestemming is toegestaan, ten behoeve van de uitoefening van die functie;
- het bepaalde in artikel 3.2.3 sub a en toestaan dat de gezamenlijke oppervlakte aan aan-, uitbouwen en bijgebouwen zal worden vergroot tot 150 m², mits het gezamenlijke oppervlak van aan-, uitbouwen en bijgebouwen niet meer bedraagt dan 50% van het bestaande gezamenlijke bebouwde oppervlak van aan-, uitbouwen en bijgebouwen;
- het bepaalde in artikel 3.2.1 sub b en artikel 3.4 sub b onder 1 en toestaan dat een afwijking van de (goot-)hoogte van ten hoogste 5% is toegestaan, waarbij de dakhelling dienovereenkomstig mag worden aangepast.
3.5 Specifieke gebruiksregels
3.6 Afwijken van de gebruiksregels
3.7 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
3.8 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk
3 Algemene Regels
Artikel 4 Anti-dubbeltelregel
Grond welke eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 5 Algemene Afwijkingsregels
Burgemeester en Wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, vrijstelling verlenen van:
- de op de plankaart of in de voorschriften gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages;
- de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop en/of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
- de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen en/ of bestemmingsgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
- de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot ten hoogste 40,00 m;
- de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m;
- het bepaalde ten aanzien van het bouwen van (hoofd)gebouwen binnen het bouwvlak en toestaan dat de grenzen van het bouwvlak naar de buitenzijde, met niet meer dan 1,50 m overschrijden, worden overschreden door:
- plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
- gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
- erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen;
- het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, wordt vergroot, mits:
- deze vergroting niet meer dan 20 m² per plaatselijke verhoging zal bedragen;
- de vergroting leidt tot een hoogte welke ten hoogste 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw zal bedragen.
4 Overgangs- En Slotregels
Artikel 6 Overgangsrecht
6.1 Overgangsregels ten aanzien van bouwwerken
Bouwwerken, welke ten tijde van de eerste terinzagelegging van dit plan bestaan dan wel worden gebouwd of kunnen worden gebouwd met inachtneming van het gestelde bij of krachtens de Woningwet en in enigerlei opzicht van het plan afwijken, mogen, mits de bestaande afwijkingen naar de aard en omvang niet worden vergroot:
- gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
- na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning geschiedt binnen 2 jaar na het tenietgaan.
6.2 Vrijstellingsregels
Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bepaalde in artikel 6.1, dat de bestaande afwijkingen naar de omvang niet mogen worden vergroot en toestaan dat een éénmalige vergroting plaatsvindt van de inhoud van in artikel 6.1 toegelaten bouwwerken met ten hoogste 10%.
6.3 Overgangsregels ten aanzien van het gebruik
Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond ten tijde van het van kracht worden van dit plan mag worden voortgezet of gewijzigd, zolang en voorzover de strijdigheid van dat gebruik ten opzichte van het gebruik overeenkomstig de bestemmingen in dit plan, naar de aard en omvang niet wordt vergroot.
6.4 Uitzonderingen op het overgangsrecht
- artikel 6.1 is niet van toepassing op bouwwerken, die weliswaar bestaan op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan, doch zijn gebouwd in strijd met het toen geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
- artikel 6.3 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
Artikel 7 Slotregel
Deze regels kunnen worden aangehaald onder de titel:
'Wetering - Verzamelwijzigingsplan Wetering Oost en West'
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
De eigenaren van de adressen Wetering Oost 6a, Wetering Oost 2 en Wetering West 3a hebben een verzoek ingediend de bestemmingen van deze percelen te wijzigen in 'Wonen'. In het geldende bestemmingsplan 'Wetering 2006' is hiervoor een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen.
Met dit wijzigingsplan wordt voor de drie locaties het juridische kader voor de nieuwe bestemming gegeven.
1.2 Uitgangspunten
In het geldende bestemmingsplan 'Wetering 2006' is in de wijzigingsbevoegdheid opgenomen dat bij de wijziging naar de bestemming 'Wonen' de regels van deze bestemming van toepassing zijn. Daarnaast is in het wijzigingsplan de planologische situatie zoals deze is vastgelegd op de verbeelding van het bestemmingsplan 'Wetering 2006' in zijn geheel overgenomen.
1.3 Ligging Plangebied
Het plangebied ligt in het zuidelijke deel van het dorp Wetering. Wetering is een lintdorp dat ten oosten en westen van de Wetering ligt. Het zuidelijk deel van het lintdorp ligt tussen de Scheerwolderweg en de Blokzijlseweg. Het plangebied bestaat uit drie locaties:
- Locatie 1: Wetering Oost 6a;
- Locatie 2: Wetering Oost 2;
- Locatie 3: Wetering West 3a.
Ligging van de locaties aangegeven op de topografische kaart (bron: www.opentopo.nl)
1.4 Geldend Bestemmingsplan
1.4.1 Geldende bestemmingen
Voor het plangebied geldt momenteel het bestemmingsplan 'Wetering 2006'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 23 januari 2007. Voor de percelen op Wetering Oost 2 en Wetering Oost 6a geldt de bestemming 'Recreatieve doeleinden 1' en voor het perceel Wetering West 3a geldt de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden'.
Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Wetering 2006' met daarop de plangebieden aangegeven.
De bestemming 'Recreatieve doeleinden 1' is bedoeld voor gebouwen ten dienste van recreatie, ten behoeve van een zeilschool, een botenverhuurbedrijf, een complementair horecabedrijf en een groepsaccommodatie. Middels een aanduiding op de plankaart zijn aanvullende functies mogelijk gemaakt. Voor Locatie 1 geldt dat tevens een kampeerterrein is toegestaan voor maximaal 3 standplaatsen voor kampeermiddelen. Voor Locatie 2 geldt dat een 'watersportcentrum' is toegestaan, waarbij appartementen, een pension en een horecabedrijf in de vorm van een theeschenkerij mogelijk zijn.
De bestemming 'Maatschappelijke doeleinden' is bedoeld voor gebouwen ten behoeve van gebouwen voor religieuze en sociaal-culturele doeleinden. In deze bestemming zijn geen aanvullende functies mogelijk.
1.4.2 Algemene wijzigingsbevoegdheid
In artikel 17 van het bestemmingsplan 'Wetering 2006' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemmingen 'Maatschappelijke doeleinden' en 'Recreatieve doeleinden 1' te wijzigen naar 'Woondoeleinden', mits aan de gronden de regels van de bestemming 'Woondoeleinden' worden toegekend en geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:
- het straat- en bebouwingsbeeld;
- de woonsituatie;
- de milieusituatie;
- de verkeersveiligheid;
- de landschappelijke waarden;
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
1.5 Leeswijzer
In de eerste hoofdstukken van deze toelichting komt alle beschikbare informatie over het plangebied aan bod. Zo wordt in het tweede hoofdstuk de bestaande en toekomstige situatie beschreven. In het derde en het vierde hoofdstuk komen respectievelijk het gemeentelijke beleid en de relevante milieu- en omgevingsaspecten aan bod. De toelichting wordt afgesloten met een toelichting op de regels van het bestemmingsplan en twee hoofdstukken over de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.
2 Huidige En Toekomstige Situatie
2.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de ruimtelijke en functionele structuur van Wetering beschreven en wordt per locatie ingegaan op de bestaande en toekomstige situatie.
2.2 Ruimtelijke En Functionele Structuur Wetering
Wetering is een lang bebouwingslint aan weerszijden van de gelijknamige vaart die de Wieden verbindt met de Weerribben. Wetering wordt omgeven door twee landschapstypen: het jonge veenontginningslandschap en het kraggenlandschap.
In de ruimtelijke structuur is de ontstaansgeschiedenis van Wetering als veenontginningsnederzetting nog goed herkenbaar. Het beeld en de omvang worden nog steeds bepaald door de vaart Wetering met aanweerszijden de lintbebouwing. Aan beide zijden van het water loopt achter de lintbebouwing een weg: Wetering Oost en Wetering West. Van oorsprong vormde de vaart de enige ontsluiting van het dorp, vandaar dat de bebouwing hoofdzakelijk is georienteerd op het water. Doordat deze wegen later zijn aangelegd dan dat de bebouwing is ontstaan, is de meeste bebouwing met de achterkant gericht naar de weg. De vaart heeft nu vooral een recreatieve vaarfunctie.
De Scheerwolderweg doorsnijdt het bebouwingslint en verbindt het dorp met het oostelijk gelegen Scheerwolde. Deze weg verbindt ter plaatse van de Scheerebrug de Wetering Oost en Wetering West met elkaar.
Ruimtelijke structuur van Wetering aangegeven op de topografische kaart (bron: www.opentopo.nl).
Het bebouwingslint is afwisselend meer open en dichter bebouwd. Bebouwde percelen worden afgewisseld met weilandjes of rietlandjes. Met name de oorspronkelijke bebouwing is georienteerd op het water. Bijgebouwen, maar ook woningen of bedrijfsgebouwen die later zijn gerealiseerd, zijn over het algemeen georiënteerd op de Wetering Oost of West of evenwijdig aan het water gerealiseerd.
De bebouwing in het zuidelijke deel van het lint bestaat hoofdzakelijk uit woningen op enkele plekken afgewisseld door een recreatiebedrijf en een kerkgebouwtje.
2.3 Huidige En Toekomstige Situatie Plangebied
In deze paragraaf wordt per locatie de huidige en toekomstige situatie beschreven.
2.3.1 Locatie 1: Wetering Oost 6a
Huidige situatie
Op deze locatie is een kleine jachthaven gevestigd. Op de locatie staat een bedrijfswoning met een bijgebouw. Deze gebouwen staan binnen het bouwvlak van het bestemmingsplan 'Wetering 2006'. Daarnaast is er ten noorden van het bijgebouw bij de bedrijfswoning een tweede bijgebouw gerealiseerd. Deze staat niet binnen een op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Ten noorden van de bedrijfswoning is er een insteekhaven vanuit de Wetering aanwezig. Het perceel wordt aan alle zijden, met uitzondering van de kant van het water, omgeven door een hoge beukenhaag.
Zicht op de bebouwing vanuit zuidoostelijke richting met op de voorgrond het recent gerealiseerde bijgebouw en links in de achtergrond de bedrijfswoning met het bijgebouw.
Toekomstige situatie
Met dit wijzigingsplan wordt de bestemming gewijzigd in 'Wonen'. Hiermee komt de recreatieve functie van het perceel te vervallen en is het kampeerterrein niet langer toegestaan. De huidige bedrijfswoning wordt daarmee tevens omgezet naar een 'reguliere' woning. Verder worden er geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt.
2.3.2 Locatie 2: Wetering Oost 2
Bestaande situatie
Op deze locatie is een watersportcentrum met een bedrijfswoning gevestigd, de bedrijfsactiviteiten bestaan uit een zeilschool, botenverhuur, complementaire horecabedrijf en groepsaccommodatie. De bedrijfswoning staat op de zuidwestelijke punt van het perceel aan het water. De bijgebouwen ten behoeve van de bedrijfsvoering staan ten oosten en noorden van de bedrijfswoning. Alle benodigde bebouwing is opgenomen in twee op de plankaart opgenomen bouwvlakken. Tevens is ten noorden van de bedrijfswoning een aanlegplaats voor boten aanwezig.
Zicht op het perceel vanaf de Steenwijkerdiep Noord met links op de voorgrond de bijgebouwen en de bedrijfswoning in de achtergrond en rechts het gebouw van de zeilschool met overnachtingsmogelijkheden.
Toekomstige situatie
Met dit wijzigingsplan wordt de bestemming gewijzigd in 'Wonen'. Hiermee komt de recreatieve functie van het perceel te vervallen en is het watersportcentrum niet langer toegestaan. De huidige bedrijfswoning wordt daarmee tevens omgezet naar een 'reguliere' woning. Ook de bebouwing in het tweede bouwvlak krijgt hiermee de functie wonen, waardoor er twee woningen ontstaan op deze locatie. Verder worden er geen andere ontwikkelingen op het perceel mogelijk gemaakt.
2.3.3 Locatie 3: Wetering West 3a
Huidige situatie
Op deze locatie staat een kerkgebouw dat zijn religieuze functie heeft verloren. Het gebouw staat vrij op het perceel, waarbij opvalt dat, in afwijking van de overige bebouwing in het bebouwingslint van Wetering, de voorkant is georiënteerd op de weg. Het perceel heeft een open karakter en wordt omgeven door een lage haag.
Het voormalige kerkgebouw gezien vanaf de Wetering West.
Toekomstige situatie
Met dit wijzigingsplan wordt de bestemming gewijzigd in 'Wonen'. Hiermee komt de maatschappelijke functie van het gebouw te vervallen. Het voormalige kerkgebouw wordt daarmee tevens omgezet naar een 'reguliere' woning. Verder worden er geen andere ontwikkelingen op het perceel mogelijk gemaakt.
2.4 Conclusie
De voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan past binnen het bestaande straat- en bebouwingsbeeld.
3 Gebiedsvisie En Uitgangspunten
3.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt het relevante ruimtelijke beleid beschreven. Omdat de wijziging van de bestemming tot stand komt door middel van de wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan 'Wetering 2006' wordt deze wijziging slechts getoetst aan het gemeentelijke woonbeleid.
3.2 Gemeentelijk Beleid
3.2.1 Woonvisie Steenwijkerland 2017 - 2021
De Woonvisie Steenwijkerland 2017 - 2021 is vastgesteld op 28 februari 2017. In de woonvisie is op basis van de Samenwerkingsovereenkomst woonafspraken West-Overijssel 2016 - 2020 het woningbouwprogramma tot 2025 vastgelegd. Hoewel tot 2025 het aantal woningen nog kan groeien tot met circa 1.170 huishoudens, moet na deze periode rekening worden gehouden met een krimp van het aantal huishoudens. Om deze reden wordt in de woonvisie voorzichtig omgegaan met nieuwbouw en is nadrukkelijk aandacht voor de transformatie van bestaand leegkomend vastgoed naar wonen om leegstand en verpaupering tegen te gaan. Concreet betekent dit dat transformatie van bestaande vastgoed voorrang krijgt op nieuwbouw van woningen.
Met dit wijzigingsplan wordt bestaande bedrijfsbebouwing en een voormalige kerk getransformeerd naar wonen. Deze transformatie heeft geen gevolgen voor het woningbouwprogramma voor de gemeente uit de Samenwerkingsovereenkomst woonafspraken West-Overijssel 2016 - 2020.
3.3 Conclusie
De voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan past binnen het gemeentelijk woonbeleid.
4 Milieuhygiënische En Planologische Aspecten
4.1 Inleiding
In dit hoofdstuk worden de relevante milieuhygiënische aspecten beschreven.
4.2 Natuur
Het plangebied ligt niet in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) of het Natura 2000-gebied Weerribben en Wieden. De afstanden tot het Natura 2000-gebied (habitatrichtlijn) van Weerribben en Wieden varieert tussen de 366 meter en 470 meter. De nieuwe natuur (EHS) die is gerealiseerd in het kader van het Gebiedsperspectief Noord-West Overijssel ligt op 20 meter tot maximaal 100 meter.
Bij toetsing aan de natuurwetgeving dient gekeken te worden naar de externe werking. Dit wil zeggen dat wanneer een handeling buiten de begrenzing van het beschermde gebied voor een negatief effect kan zorgen binnen het gebied of de aangewezen soort van het gebied. Omzetten van bedrijfsmatige- of maatschappelijke functies naar woonfuncties, zal niet tot negatieve effecten leiden op de beschermde habitattypen in de Natura 2000-gebieden.
Gezien het hier alleen om een gebruikswijziging gaat is er geen verder onderzoek gedaan. De verwachting is dat er geen vaste rust- en verblijfplaatsen van beschermde soorten worden aangetroffen in de drie plangebieden. Indien er een omgevingsvergunning voor bouwen wordt aangevraagd, dient de aanvrager te allen tijde rekening te houden bij het uitvoeren dan de plannen met de zorgplicht welke is opgenomen in de Natuurwet(geving).
4.3 Woon- En Leefmilieu
4.3.1 Bedrijven en milieuzonering
In het bebouwingslint van het zuidelijk deel van Wetering komen geen bedrijfsmatige in gebruik zijn percelen voor die door de wijziging naar de bestemming 'Wonen' in hun bedrijfsvoering kunnen worden belemmerd.
Doordat met dit wijzigingsplan de bestemming van de laatste twee bedrijfsmatig geëxploiteerde percelen in het zuidelijk deel van het lint wordt gewijzigd in 'Wonen' verbetert de woonsituatie voor omwonenden van het plangebied.
De voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan wordt niet belemmerd door het aspect bedrijven en milieuzonering.
4.3.2 Wegverkeerslawaai
4.4 Verkeer
De bestaande recreatieve en maatschappelijke bestemmingen hebben een (beperkte) verkeersaantrekkende werking. Met dit wijzigingsplan worden deze bestemmingen gewijzigd naar 'Wonen' en wordt de verkeersaantrekkende werking aanzienlijk verminderd.
De voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan wordt niet belemmerd door het aspect verkeer.
4.5 Conclusie
De voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan wordt niet belemmerd door milieuhygiënische en planologische aspecten.
5 Juridische Opzet
5.1 Inleiding
In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.
Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De toelichting vormt de verantwoording voor de gemaakte keuzen voor de inrichting van het plangebied en de toekenning van de bestemmingen.
Met dit wijzigingsplan worden de huidige bestemmingen gewijzigd in 'Wonen' conform de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan 'Wetering 2006'. De regels van dit wijzigingsplan zijn overgenomen uit het bestemmingsplan 'Wetering 2006' en waarnodig aangepast aan de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.
De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:
- Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
- Hoofdstuk 3 Algemene regels;
- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.
5.2 Opzet Regels
In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) is verplicht.
De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.
Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.
5.2.1 Inleidende regels
De Inleidende regels bevatten artikel die gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk bevat artikelen 'Begrippen' met definities van de in de regels gebruikte begrippen voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen en de 'Wijze van meten' over hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.
Op de verbeelding zijn bouwhoogten en soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.
5.2.2 Bestemmingsregels
De bestemmingsregels bevatten de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de verbeelding is de bestemming aangegeven. Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in onder meer:
- Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan (wonen, bedrijvigheid etc.);
- Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage etc.);
- Afwijken van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels;
- Verboden gebruik: welke vormen van gebruik zijn uitgesloten.
5.3 Nadere Toelichting Op De Bestemming
In dit wijzigingsplan is slechts de bestemming 'Wonen' opgenomen. Conform de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid zijn de regels uit deze bestemming overgenomen uit het bestemmingsplan 'Wetering 2006'.
6 Financiële Paragraaf
6.1 Economische Uitvoerbaarheid
De voor dit bouwplan en bestemmingsplan te maken kosten, waaronder eventuele tegemoetkoming in de planschade, zijn voor rekening van de betrokken grondeigenaar en initiatiefnemer. Met hen worden hierover bindende afspraken gemaakt.
6.2 Verantwoording Over Inzet Van Een Exploitatieplan
De Grondexploitatiewet (afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening) gaat ervan uit dat bij het bestemmingsplan een exploitatieplan wordt vastgesteld tenzij het kostenverhaal anders verzekerd is. Het kostenverhaal is vastgelegd in een overeenkomst met de betrokken grondeigenaren. Om die reden maakt een exploitatieplan geen deel uit van dit bestemmingsplan.
7 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid
7.1 Inleiding
De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening. Aangegeven is dat tussen de gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd, voordat een ontwerpbestemmingsplan ter visie kan worden gelegd. Bovendien is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing verklaard.
7.2 Zienswijzen
Dit wijzigingsplan heeft van 22 maart tot en met 2 mei 2017 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze period kon eenieder een zienswijze tegen het wijzigingsplan inbrengen. Tegen het wijzigingsplan zijn geen zienswijzen ingebracht.