het bestemmingsplan Cavelot van de gemeente Sluis.

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand (nummer) NL.IMRO.1714.004bpcav10-VG01 met de bijbehorende regels en bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats.

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van het aardoppervlak, die wordt bepaald door de herkenbaarheid en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur.

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake aanwezige landschapswaarden.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, apparatuur voor telecommunicatie en reinwaterkelders.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1. a. bij ligging in het water: het Normaal Amsterdams Peil (NAP);
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

een permanent ter plaatse aanwezig gebouw, geen woonkeet en geen caravan of andere constructie op wielen zijnde, dat bedoeld is om uitsluitend door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat het hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar te worden gebruikt.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder elk geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

de Staat van Horeca-activiteiten die van deze regels deel uitmaakt.

de Staat van Zorginrichtingen die van deze regels deel uitmaakt.

de vloeroppervlakte van voor het publiek toegankelijke winkel- en horecaruimten, sanitair- en magazijnruimten uitgezonderd.

voorzieningen voor het verlenen van medische en/of klinische zorg zoals fysiotherapie, nierdialyse of wondverzorging.

voorzieningen voor niet-medische verzorging van personen, zoals een sauna, fitnessruimte, schoonheids- en pedicurehandelingen of massageruimte.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

de gemiddelde omvang van het totaal aantal recreatiewoningen, gewogen aan de hand van de afzonderlijke omvang voor vier, zes, acht, tien, twaalf en zestien personen met de rekenkundige formule: (aantal woningen 4 personen x inhoud woning 4 personen) + (aantal woningen 6 personen x inhoud woning 6 personen) + (aantal woningen 8 personen x inhoud woning 8 personen) + (aantal woningen 10 personen x inhoud woning 10 personen) + (aantal woningen 12 personen x inhoud woning 12 personen) + (aantal woningen 16 personen x inhoud woning 16 personen) / totaal aantal woningen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN 2580.

De op de plankaart voor Agrarisch aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. grondgebonden agrarische bedrijven;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, natuurvriendelijke oevers, water en nutsvoorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels.

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend ten behoeve van de bestemming worden gebouwd:
   1. 1. schuilgelegenheden en melkstallen met een gezamenlijke oppervlakte van ten hoogste 50 m² per bedrijf met een bouwhoogte van ten hoogste 3 meter;
   2. 2. erfafscheidingen en ondergeschikte nutsvoorzieningen met een bouwhoogte van ten hoogste 2 meter.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. de opslag van goederen, anders dan agrarische producten afkomstig van het eigen agrarisch bedrijf, is niet toegestaan;
2. b. de opslag van dierlijke mest is niet toegestaan;
3. c. fruitteelt is niet toegestaan.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen en water;
2. b. wandel- en fietspaden;
3. c. ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van Verkeer - 2: tevens voor calamiteitenontsluitingen;
4. d. realisatie en instandhouding van natuur- en landschapswaarden in de vorm van landschappelijke groenelementen, duinen en waterpartijen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor Recreatie - Verblijfsrecreatie aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een verblijfsrecreatief terrein met ten hoogste 440 recreatiewoningen, waarvan ten hoogste 3 recreatiewoningen voorzien zijn van voorzieningen voor medische verzorging;
2. b. ter plaatse van de aanduiding centrum tevens voor de volgende functies in een gezamenlijke omvang van ten hoogste 2.000 m²:
   1. 1. dienstverlening, beheer en onderhoud ten behoeve van de verblijfsrecreatie;
   2. 2. ondergeschikte horeca behorende tot categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten;
   3. 3. ondergeschikte detailhandel;
   4. 4. een zwembad met bijbehorende faciliteiten, zoals kleed- en doucheruimten, in een gezamenlijke omvang van ten hoogste 400 m²;
3. c. ter plaatse van de aanduiding welness tevens voor de volgende functies in een gezamenlijke omvang van ten hoogste 1.500 m²:
   1. 1. voorzieningen voor persoonlijke verzorging;
   2. 2. aan de recreatieve bestemming ondergeschikte zorgactiviteiten behorende tot categorie I van de Staat van Zorgactiviteiten;
4. d. ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van verkeer - 1: tevens voor een ontsluitingsweg met ten hoogste 2 x 1 doorgaande rijstrook, alsmede opstelstroken;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. realisatie en instandhouding van groen en water met recreatief medegebruik met landschapswaarden in de vorm van landschappelijke groenelementen, duinen en waterpartijen met een omvang van ten minste 16 ha;
7. g. bij deze functies behorende voorzieningen zoals sport- en spelvoorzieningen, steigers, vlonders, terrassen, een entreemarkering, ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen en waterberging.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. permanente bewoning van recreatiewoningen is niet toegestaan;
2. b. het aanbieden van faciliteiten voor verblijfsrecreatie voor meer dan 50 recreatiewoningen, anders dan door middel van een bedrijfsmatige exploitatie, is niet toegestaan;
3. c. het gebruik van (een deel van) de gebouwen als seksinrichting is niet toegestaan.
4. d. het in gebruik hebben van een verkoopvloeroppervlakte ten behoeve van de functie horeca zoals genoemd in lid 5.1 b onder 2, groter dan 200 m² is niet toegestaan;
5. e. het in gebruik hebben van een verkoopvloeroppervlakte ten behoeve van de functie detailhandel zoals genoemd in lid 5.1 b onder 3 groter dan 120 m² is niet toegestaan;
6. f. het in gebruik hebben van vloeroppervlak ten behoeve van zorgactiviteiten zoals genoemd in lid 5.1 c onder 2, groter dan 250 m² is niet toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen op de plankaart de bestemming ter plaatse van de aanduiding welness wijzigen in de bestemming Maatschappelijk-Kliniek met de aanduiding bouwvlak, ten behoeve van de realisatie van een zelfstandig gebouw voor zorgactiviteiten, met in achtneming van het volgende:

1. a. de omvang van de zorgactiviteiten, inclusief de in lid 5.1 sublid c onder 1 genoemde activiteiten, bedraagt ten hoogste 500 m²;
2. b. de zorgactiviteiten die middels deze wijzigingsbevoegdheid mogelijk worden gemaakt behoren tot ten hoogste categorie II van de Staat van Zorgactiviteiten;
3. c. wijziging leidt niet tot een toename van het in lid 5.1 sublid c genoemde oppervlak;
4. d. de bouwhoogte van het gebouw bedraagt ten hoogste 12 m, met dien verstande dat voor ten hoogste 25% van de totale lengte van de gevel aan de straatzijde een bouwhoogte van ten hoogste 15 m is toegelaten voor een architectonisch accent;
5. e. de bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 2 m;
6. f. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m;
7. g. wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen.

De voor Sport aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. sportvelden;
2. b. tennisbanen;
3. c. een sporthal;
4. d. ondergeschikte horeca tot ten hoogste categorie 1a van de Staat van horeca activiteiten;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, kleedruimtes, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en (ontsluitings)wegen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor Verkeer - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. voet- en fietspaden;
2. b. calamiteitenontsluiting;
3. c. een afsluitbare dijkcoupure met bijbehorende voorzieningen en een overkluizing ten behoeve van een voet- en fietspad;
4. d. een ecoduct;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, nutsvoorzieningen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van de afsluitbare dijkcoupure bedraagt ten hoogste 6 m;
3. c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 2 meter.

De voor Verkeer - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met ten hoogste 2 x 1 doorgaande rijstrook, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de verkeersregeling, de verkeers- of wegaanduiding of de verlichting bedraagt ten hoogste 5 m;
3. c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 2 m.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wateraanvoer- en afvoer;
2. b. waterberging;
3. c. waterhuishoudkundige voorzieningen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding brug: een brug of duiker geschikt voor gemotoriseerd verkeer;
5. e. bruggen voor wandel- en fietspaden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden worden uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - 4 geldt:
   1. 1. in afwijking van het bepaalde in artikel 1.22, de kruin van de dijk aan de Scheldestraat als peil;
   2. 2. een brug voor een wandel- en fietspad heeft een oppervlakte van ten hoogste 15 m²;
4. d. een brug voor een wandel- en fietspad heeft een oppervlakte van ten hoogste 20 m²;
5. e. een brug geschikt voor gemotoriseerd verkeer heeft een oppervlakte van ten hoogste 25 m².

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 10.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de bouwvergunning een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de bouwvergunning regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 100 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 0 m +NAP en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de waterkering.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 11.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 5 m;
3. c. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op realisatie van de in dit hoofdstuk genoemde bestemmingen, of vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van lid 11.2 onder c, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het waterkeringsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad; alvorens te beslissen omtrent ontheffing winnen burgemeester en wethouders hierover schriftelijk advies in van de beheerder van de waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemmingen van de op de plankaart als wijzigingsgebied-1 aangegeven gronden wijzigen conform de bestemmingslegging als weergegeven in voorschriftenkaart 1 ten behoeve van de ontwikkeling van het verblijfsrecreatief gebied, zodra in het plangebied 440 recreatiewoningen zijn gerealiseerd, met in achtneming van de volgende bepalingen:

1. a. het aantal recreatiewoningen in het plangebied bedraagt na wijziging ten hoogste 450;
2. b. de bouwhoogte van de recreatiewoningen bedraagt ten hoogste 12 meter tenzij op voorschriftenkaart 1 anders is aangegeven;
3. c. voor het bouwen en gebruik gelden voor het overige de bepalingen in artikelen 4 en 5 van de planregels onverkort;
4. d. alvorens het plan te wijzigen sluiten burgemeester en wethouders een overeenkomst met de eigenaar van de recreatiewoningen over de bedrijfsmatige exploitatie van de recreatiewoningen, de inrichting van het gebied conform het stedenbouwkundig plan Cavelot, het beheer en de instandhouding van de openbare ruimte en het openbaar toegankelijk maken en houden van de betreffende gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds ontheffing kan worden verleend - ontheffing verlenen van de regels voor overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor het realiseren van een stedenbouwkundig, architectonisch of landschappelijk verantwoorde samenhang van bebouwing, met in achtneming van de volgende bepalingen:

1. a. de overschrijdingen mogen ten hoogste 5 m bedragen;
2. b. het in artikel 4 lid 1 onder f genoemde oppervlak mag daardoor als geheel niet verkleinen;
3. c. ontheffing wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders volgen bij toepassing van een ontheffingsbevoegdheid, ter voldoening aan het bepaalde in artikel 3.6 lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening, de volgende procedure.

1. a. een ontwerpbesluit ligt gedurende twee weken in het gemeentekantoor ter inzage;
2. b. burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging tevoren bekend in een of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen, die in de gemeente worden verspreid;
3. c. de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid voor belanghebbenden tot het zienswijzen indienen van bedenkingen bij burgemeester en wethouders tegen het ontwerpbesluit gedurende de in sub a genoemde termijn;
4. d. indien tegen een ontwerpbesluit zienswijzen zijn ingebracht, wordt het besluit met redenen omkleed;
5. e. burgemeester en wethouders delen aan hen, die zienswijzen hebben ingediend, de beslissing daaromtrent mede.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. eenmalig kan ontheffing worden verleend van het bepaalde in dit lid onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk zoals bedoeld in dit lid onder a, met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Overtreding van het bepaalde in:

1. a. artikel 4.3.1;
2. b. artikel 5.6.1;
3. c. artikel 10.3.1;

artikel 11.4.1.

is een strafbaar feit, zoals bedoeld in artikel 1a van de Wet op de economische delicten.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan “Cavelot”.

Voorgeschiedenis

Reeds langere tijd wordt gesproken over een recreatieve ontwikkeling aan de zuidzijde van het dorp Cadzand-Bad. Met de totstandkoming van de Gebiedsvisie West Zeeuws-Vlaanderen (Natuurlijk Vitaal; 2004) en de positieve benoeming van dit project in het Omgevingsplan Zeeland van de provincie Zeeland (2006), is voldoende draagvlak gecreëerd om tot realisatie van een hoogwaardig verblijfsrecreatief gebied nabij Cadzand-Bad over te gaan.

Project

Het plan Cavelot houdt in dat ten zuiden van Cadzand-Bad een hoogwaardig verblijfsrecreatief gebied met in totaal 450 recreatiewoningen wordt gerealiseerd. Van de 450 recreatiewoningen worden 400 recreatiewoningen bedrijfsmatig geëxploiteerd, voor 50 recreatiewoningen wordt deze eis niet gesteld om het plan ook voor particuliere beleggers aantrekkelijk te maken. Naast een (centrum)voorziening met enkele voor verblijfsrecreatie reguliere functies, omvat het plan ook de mogelijkheid voor het verbreden van het aangeboden toeristisch-recreatieve product in de vorm van welness voorzieningen en mogelijkheden voor (para)medische zorgverlening in combinatie met recreatief verblijf.

Initiatiefnemer

Initiatiefnemer van dit project is de Ontwikkelingsmaatschappij Cavelot B.V. Dit is een samenwerkingsverband van Bouwfonds Development B.V. en Roompot Recreatie Beheer B.V.

Doel

Doel van het voorliggend bestemmingsplan is het bieden van een juridisch-planologisch kader voor de realisatie van het verblijfsrecreatieve plan Cavelot.

Plangebied

In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven. Het plangebied ligt in de gemeente Sluis (Zeeland), nabij de grens met België (provincie West-Vlaanderen). Het verblijfsrecreatief gebied zal gerealiseerd worden aan de zuidzijde van het dorp Cadzand-Bad. Het plangebied omvat naast het beoogde verblijfsrecreatieterrein ook het bestaande sportcomplex en is circa 48 ha groot. Het plangebied wordt globaal begrensd door de Noorddijk, Badhuisweg (noordelijk deel), Lange Strinkweg, Bastingsweg en de Scheldestraat langs het uitwateringskanaal naar de Noordzee. Voor dit plangebied is een stedenbouwkundig plan¹ opgesteld. De begrenzing van het plangebied is afgestemd op het stedenbouwkundig plan.

Figuur 1.1. Ligging plangebied

Nieuw bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan voorziet in een actuele, op de beoogde ontwikkeling afgestemde bestemmingsregeling en vervangt de ter plaatse van het plangebied geldende (delen van de) bestemmingsplannen "Landelijk Gebied Oostburg" en "Cadzand-Bad". Dit nieuwe bestemmingsplan is noodzakelijk omdat het plan Cavelot niet mogelijk is op grond van de genoemde bestemmingsplannen ter plaatse geldende bestemmingsregeling (overwegend is sprake van een agrarische bestemming en voor het overige van de bestemming Sport en bestemming Waterkering).

1. 1. Stedenbouwkundig plan, december 2008.

Noodzaak m.e.r.-procedure

Planmer en projectmer

De Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage 1994²maken onderscheid in:

• een m.e.r.-plicht voor plannen (planmer);
• een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor projecten (projectmer).

Een milieueffectrapportage staat niet op zichzelf, maar is een hulpmiddel bij de besluitvorming van de overheid over een plan of project. Daarom is:

• de planmer gekoppeld aan de besluiten van de overheid die het kader scheppen voor een m.e.r.-(beoordelings)plichtige activiteit;
• de projectmer gekoppeld aan de besluiten (plannen of vergunningen) van de overheid die de realisatie een m.e.r.-(beoordelings)plichtige activiteit direct mogelijk maken.
• Een planmer is tevens aan de orde indien voor een project een zogenaamde passende beoordeling op grond van de Natuurbeschermingswet vereist is.

M.e.r.-plicht van dit project

In onderdeel C van het Besluit m.e.r. staat dat voor de aanleg van één of meer recreatieve of toeristische ontwikkelingen (activiteit 10.1) een m.e.r.-plicht geldt indien er sprake is van een voorziening, of combinatie van voorzieningen, die een oppervlakte beslaat / beslaan van 20 ha of meer die zijn gelegen in gevoelig gebied. De recreatieve ontwikkeling van het plan Cavelot beslaat een oppervlak van meer dan 20 ha en is geheel gelegen in een gebied dat is aangewezen als Nationaal Landschap en Belvedèregebied. Op grond van onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r. zijn Nationale Landschappen en Belvedèregebieden gevoelige gebieden. De beoogde ontwikkeling van plan Cavelot is daarom projectm.e.r.-plichtig.

Doel m.e.r.-procedure

Om het milieubelang, naast andere belangen, een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijk (nadelige) gevolgen voor het milieu, is sinds enkele decennia het instrument van de milieueffectrapportage (m.e.r.) in de Nederlandse wetgeving ingevoerd. Voor bepaalde in het Besluit mer 1994 aangegeven categorieën van activiteiten, moet een m.e.r.-procedure doorlopen worden (zogenaamde m.e.r.-plicht). Dit moet leiden tot een milieueffectrapport (MER)³waarin informatie wordt gegeven over de te verwachten effecten van de voorgenomen activiteit en mogelijke alternatieven op het fysieke milieu, natuurlijke elementen en relaties en op landschappelijke en cultuurhistorische waarden.

Overzicht procedurestappen

De mer-procedure is gestart met de terinzagelegging van de startnotitie van 11 februari tot en met 25 maart 2009. Op basis van het advies van de onafhankelijke Commissiem.e.r. (Cie. m.e.r.), heeft de gemeenteraad van Sluis op 25 juni 2009 de richtlijnen voor dit MER vastgesteld.

In tabel 1.1 zijn de procedurestappen van het MER en het bestemmingsplan in onderlinge samenhang weergegeven. Van belang is dat de inspraak over dit MER tegelijkertijd met de inspraak over het ontwerpbestemmingsplan heeft plaatsgevonden. Het MER vormt namelijk een bijlage bij het ontwerpbestemmingsplan. Daarnaast heeft de Cie. m.e.r. het MER getoetst. Het advies van de Cie. m.e.r. is uitgebracht op 18 januari 2010 en is als bijlage 7 bij de toelichting opgenomen. Met het advies van de Cie. m.e.r. is de m.e.r.-procedure afgerond. Het MER dient in de planologische procedure ter onderbouwing van dit bestemmingsplan.

Tabel 1.1. Overzicht procedures in onderlinge samenhang

Samenhang tussen MER en bestemmingsplan

Uit het voorgaande blijkt dat een nauwe relatie bestaat tussen het MER en het bestemmingsplan. In het MER wordt ten behoeve van de besluitvorming over de inrichting ingegaan op de mogelijke alternatieven voor de inrichting en op de milieueffecten. Het bestemmingsplan richt zich op de juridisch-planologische regeling van de gekozen inrichting (voorkeursalternatief of een variant daarvan). In het MER wordt de gekozen inrichting het basisplan (alternatief 1 basisplan) genoemd. Om onnodige doublures tussen de beide documenten te voorkomen, is op hoofdlijnen een volgende "taakverdeling" gehanteerd. In het MER vindt u alle benodigde onderzoeksinformatie aangaande milieuaspecten die voor een onderbouwing van een "goede ruimtelijke ordening" in het bestemmingsplan nodig is. Deze komt in het bestemmingsplan alleen zeer summier aan bod, waarbij verwezen wordt naar het MER.

Overige nog te nemen besluiten

Ten behoeve van het realiseren van plan Cavelot zijn, naast het bestemmingsplan, ook nog de volgende besluiten en meldingen noodzakelijk:

• ontgrondingsvergunning (op grond van de Ontgrondingenwet);
• ontheffing van de keur van het Waterschap Zeeuws Vlaanderen;
• melding op grond van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit);
• bouwvergunningen (op grond van de Woningwet).

1. 2. Besluit m.e.r. 1994, laatst gewijzigd bij Besluit van 2 april 2009, Stb. 2009, 90.
2. 3. Met de afkorting MER wordt het milieueffectrapport bedoeld; m.e.r. is de afkorting van milieueffect-rapportage (instrument, procedure).

In hoofdstuk 2 van deze toelichting worden een beschrijving van de huidige situatie in het plangebied, de in het MER onderzochte alternatieven en de op basis van het MER gekozen beoogde ruimtelijke invulling van het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het relevante beleidskader kort weergegeven. Hoofdstuk 4 bevat een samenvatting van de onderzoeksresultaten uit het MER. Daar waar nodig zijn in dit hoofdstuk aanvullende afwegingen en motivering gegeven omtrent de aspecten die met het realiseren van het project samenhangen. De maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan komt in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 bevat de opzet van de juridisch-planologische regeling en op welke wijze deze in de planregels en plankaart is vertaald. Hoofdstuk 7 bevat de resultaten van de inspraak- en overlegprocedure.

Kenmerken plangebied

Ruimtelijke hoofdkenmerken van het plangebied zijn in het kort als volgt (zie ook figuur 2.1):

• het gebied Cavelot vormt onderdeel van de Kievittepolder; ten westen van het plangebied loopt het Uitwateringskanaal en ten zuiden (overzijde Bastingsweg) ligt het Afwateringskanaal;
• het plangebied wordt grotendeels gebruikt voor landbouw (akkerbouw);
• aan de oostzijde langs de Noorddijk is een sportcomplex gelegen (sporthal, tennisbanen, oefenvelden), aan de westzijde een rioolgemaal; de sporthal is het enige gebouw van betekenis binnen het plangebied.

Figuur 2.1. Kenmerken plangebied en omgeving

Kenmerken en grondgebruik van de directe omgeving

Aan de noordzijde van het plangebied ligt de kern Cadzand-Bad. Ten noorden van deze kern ligt het Natura 2000-gebied Westerschelde. Ten oosten van het plangebied is het gebruik net als in het plangebied agrarisch van aard (met name akkerbouw). Tevens is in dit gebied de Zomerkerk gelegen. Aan de zuidzijde (ten zuiden van de Bastingsweg) zijn twee kampeerterreinen gelegen. De kern Cadzand ligt op circa 1 km afstand aan de zuidoost zijde van het plangebied. Aan de westzijde van het plangebied (overzijde van het Uitwateringskanaal en de daarbij horende dijk de Scheldestraat) ligt het Zomerdorp het Zwin. Aangrenzend daaraan liggen de Natura 2000-gebieden ’t Zwin en Kievittepolder. Direct ten noorden van het plangebied ligt een loopbrug over het Uitwateringskanaal richting het Zomerdorp, waar tevens een bezoekerscentrum is gelegen.

Probleemstelling en doelstelling Cavelot

Probleemstelling

In de kustzone van Zeeuws-Vlaanderen is behoefte aan kwalitatief hoogwaardige verblijfsrecreatie als aanvulling op het reeds bestaande aanbod.⁴ Cadzand-Bad kenmerkt zich nu door een te eenzijdig en weinig onderscheidend toeristisch aanbod. Het beleidskader van gemeente en regio zetten daarom in op het versterken van het profiel van Cadzand-Bad als een stijlvolle familiale badplaats met natuurlijke kwaliteit. Hierbij is ervoor gekozen om de badplaats aanzienlijk uit te breiden.

Het plan Cavelot biedt belangrijke potenties voor de realisering van hoogwaardige verblijfsrecreatie, die een belangrijke aanvulling zijn op het bestaande aanbod in Cadzand-Bad. De initiatiefnemer wil dit recreatief potentieel benutten. Een dergelijke ontwikkeling past binnen het provinciale en gemeentelijke beleid. Met de beoogde ontwikkeling wordt tevens ondersteuning geboden aan de bestaande voorzieningen in Cadzand-Bad, waarvan het niveau dreigt terug te lopen.

Doelstelling

Het doel van plan Cavelot is om ten zuiden van Cadzand-Bad een kwalitatief hoogwaardige recreatieve ontwikkeling te realiseren, die zich qua recreatief product en ruimtelijke uitstraling duidelijk onderscheidt van het huidige aanbod. Deze recreatieve voorziening, bestaande uit 450 recreatiewoningen, zal een tweetal afgeleide ontwikkelingen in gang zetten.

1. 1. De ontwikkeling fungeert tevens als motor voor de economie van de gemeente Sluis als geheel.
2. 2. Met het plan Cavelot worden gelden gegenereerd voor het revitaliseren van de kern Cadzand-Bad.⁵

Bij de ontwikkeling moet voorts rekening worden gehouden met de volgende randvoorwaarden uit het beleidskader, die de nevendoelen vormen voor dit project:

• negatieve effecten op omliggende natuurgebieden, met name op de Natura 2000-gebieden, moeten worden voorkomen;
• aandachtspunt vormt daarnaast de wijze waarop de ontwikkeling wordt ingepast in het landschap (Belvedèregebied en Nationaal Landschap), zowel binnen het plangebied als in de omgeving;
• rekening moet worden gehouden met het vereveningsbeleid van de provincie, waarbij de bestaande kern Cadzand-Bad kan worden gerevitaliseerd.

Recreatiewoningen

In het plangebied worden 450 recreatiewoningen gerealiseerd. De dichtheid bedraagt circa 9 woningen per ha. Binnen Cavelot worden enkele verschillende deelgebieden met recreatiewoningen onderscheiden die een eigen karakter hebben:

• Dorpslinten: hierbij worden de woningen deels aan elkaar geschakeld, waardoor een dorps karakter ontstaat;
• Lage duinen: dit betreffen vrijstaande woningen;
• Hoge duinen: vergelijkbaar met lage duinen. Het betreffen vrijstaande (grote) woningen die op een losse wijze in het landschap zijn geplaatst;
• Maritieme parade: dit betreffen enkele bijzondere recreatiewoningen die langs het Uitwateringskanaal en de Scheldestraat worden gesitueerd.

De recreatiewoningen zullen in het algemeen bestaan uit 1 bouwlaag met een woonlaag in de kap (en mogelijk twee woonlagen in de kap).⁶ In het centrumgebied bestaat de bebouwing uit 1 of 2 bouwlagen met één of twee woonlagen in de kap⁷, waarbij het centrumgebouw een enigszins afwijkende maat kent.⁸ De bijzonder vormgegeven recreatiewoningen aan de maritieme parade kennen een bouwhoogte van maximaal 12 m vanaf de kruin van de dijk. De grootte van de recreatiewoningen in Cavelot bedraagt ten minste 400 en ten hoogste 500 m³. Onder voorwaarden geldt voor 250 recreatiewoningen een maximale inhoud van 900 m³, waarbij de grootte van 50 recreatiewoningen maximaal 1.300 m³ mag bedragen.

De opzet is om ten minste 400 recreatiewoningen bedrijfsmatig te exploiteren. Dat wil zeggen dat één (verhuur)organisatie verantwoordelijk is voor het verhuren van de recreatiewoningen alsmede het onderhoud en de exploitatie van het openbare gebied. De overige 50 recreatiewoningen zullen worden aangeboden aan particulieren en/of institutionele beleggers voor eigen gebruik. Dat wil zeggen dat deze recreatiewoningen in beginsel niet voor de verhuurmarkt beschikbaar komen. Het beheer en de dagelijkse gang van zaken voor het gehele plangebied is de verantwoordelijkheid van de verhuurorganisatie. De verhuurorganisatie legt dit ook privaatrechtelijk vast met de particuliere eigenaren.

Voorzieningen

Binnen het plan worden bewust slechts beperkte voorzieningen gerealiseerd. Uitgangspunt is dat de recreanten zo veel mogelijk gebruik maken van de reeds bestaande voorzieningen in Cadzand-Bad. Er wordt uitgegaan van een centrale voorziening van circa 2.000 m² met de volgende, aan de verblijfsrecreatieve functie ondergeschikte, functies.

• Een kleine plaza met horeca, sport- en spelfaciliteiten (met zo nodig een klein zwembad), ondergeschikte detailhandel, verhuur fietsen en kinderopvang.
• Receptie, kantoor- en personeelruimten, opslagruimten en technische dienst.

Deze centrumvoorziening is gelegen in het centrum van het plangebied (zie figuur 2.2).

Naast deze centrumvoorziening, is het realiseren van welness voorzieningen in het centrumgebied van Cavelot mogelijk. Het gaat daarbij zowel om voorzieningen ten behoeve van de persoonlijke verzorging (massageruimten, sauna, ruimten voor schoonheidsbehandelingen etc.), als om voorzieningen voor medische verzorging (zie hierna). De totale oppervlakte van dit soort voorzieningen bedraagt ten hoogste 1.500 m² en wordt tevens gesitueerd in het centrumgebied.

Zorgfaciliteit en medische voorzieningen

Momenteel tekent zich een trend in de recreatiesector af waarbij de vraag naar een combinatie van medische verzorging en verblijfsrecreatie toeneemt. De initiatiefnemer heeft ervaringen op andere, vergelijkbare, recreatieparken waarbij met succes medische zorgverlening en verblijfsrecreatie met elkaar worden gecombineerd. De initiatiefnemer wil daarom, in ten hoogste drie recreatiewoningen in het plangebied, faciliteiten maken voor het aanbieden van zorg. Het gaat dan om zorgverlening die altijd gekoppeld is aan recreatief verblijf in het plangebied. Hierbij moet worden gedacht aan bijvoorbeeld de mogelijkheid voor het uitvoeren van nierdialyse of het verzorgen van revalidatie gedurende het verblijf in Cavelot. Daarnaast wordt in het plan Cavelot de mogelijkheid geboden voor de vestiging van een centrale zorgfaciliteit met een beperkte omvang (250 m²). Deze centrale zorgfaciliteit is bedoeld om de zorg bij de hiervoor genoemde drie recreatiewoningen te faciliteren. Gedacht moet worden aan het kantoor en de praktijkruimte van een fysiotherapeut, de verpleegkundige die elders op het park zorg verleend etc.

Het is mogelijk dat de hiervoor genoemde trend in de recreatiesector zich doorzet. De initiatiefnemer is in gesprek met diverse zorgverzekeraars en medische specialisten om een verdere verbreding van het toeristisch-recreatief product wellicht ook in plan Cavelot mogelijk te maken. Gedacht wordt aan een volwaardige kliniek voor specialistische dagbehandeling, zoals plastisch chirurgische ingrepen of het verhelpen van oogafwijkingen met lasertechniek. Het gemeentebestuur vindt het nu nog te vroeg om de realisatie van een kliniek voor medische dagbehandeling in het plan rechtstreeks in het bestemmingsplan mogelijk te maken. Het is immers een nieuwe trend in de markt waarvan het nog onzeker is of deze zich ook voortzet. Bovendien past een volwaardige medische kliniek niet binnen de beoogde verblijfsrecreatieve bestemming. Te zijner tijd zal zodoende een integrale planologische afweging gemaakt moeten worden. Desondanks past een dergelijke faciliteit binnen de doelstelling van Cavelot om het bestaande toeristisch-recreatief aanbod in de gemeente Sluis te verbreden. Daarom maakt een wijzigingsbevoegdheid deel uit van dit bestemmingsplan, waarmee een kliniek wellicht op termijn mogelijk gemaakt kan worden.

Figuur 2.2. Initiatief (basisalternatief op basis van het stedenbouwkundig plan).

Het bestaande sportcluster wordt opgenomen in het plan. Sprake is van een verbetering van de buitenaccommodaties (verleggen tennisvelden, vergroting trainingsveld voetbalvereniging). Hierbij is sprake van dubbelgebruik: zowel de huidige gebruikers (sportverenigingen) als de gasten van het park kunnen gebruik maken van de sportvoorzieningen.

Openbaar toegankelijk binnenplans recreatief groen en water

Conform afspraak met de gemeente wordt in het basisalternatief in het plangebied 18 ha aan openbaar toegankelijk binnenplans recreatief groen en water gerealiseerd. Dit betreft de centrale waterpartij en de groenzones die vooral aan de rand van het plangebied worden gesitueerd. De zone met groen en water kan op diverse manieren, zowel intensief als extensief, gebruikt worden voor recreatie. Naast verschillende (speel)plekken die binnen dit groen aanwezig zijn kan het groen overal gebruikt worden voor recreatie. Voorbeelden van speelelementen betreffen onder andere:

• in de omgeving van het water: trekvlot/survivalbrug/loopplank/steiger/brug/visstek/ paadjes met verrassende wateroversteken;
• in de overige delen: glijduinen, speelhutten, klimbomen, natuurlijke klimobjecten.

Inrichting en landschappelijke inpassing
De essentie van het stedenbouwkundig plan is weergegeven in figuur 2.2 en 2.3. De uitgangspunten van dit plan zoals opgenomen in het basisalternatief kunnen als volgt worden samengevat:

• De opzet van Cavelot is dat het de sfeer van een "natuurlijke" dorpsuitbreiding heeft, en niet zozeer de uitstraling van een recreatiedorp op zich.
• De historisch-geografische ontstaansgeschiedenis van de omgeving van Cadzand-Bad vormt een belangrijk uitgangspunt voor de inrichting van Cavelot. Bij de inrichting wordt ingehaakt op de geomorfologische verschijnselen die hebben geleid tot de inbedding van Cadzand-Bad in de duinen en het ontstaan van de doorbraakkreek.
• Doel van het plan Cavelot is deze landschappelijke inbedding als duindorp te versterken. De overgang van duinen naar polder is als landschappelijke basis voor het plan benut, waarbij de grens tussen duinlandschap en polder verschuift van de Noorddijk naar de Lange Strinkweg.

Voor de landschappelijke inrichting van Cavelot wordt grotendeels uitgegaan van een glooiend reliëf van lage, met duinvegetatie begroeide duinen en voornamelijk half open struweel (de kenmerken van een gedeeltelijk door duinen overstoven polder). Het vegetatiepatroon wordt bij toenemende hoogte steeds lager en opener. De hoogst gelegen delen bestaan dan ook vooral uit duinvegetaties, de lagere delen uit een dichtere en hogere (struweel)vegetatie. Meer naar de kreek en de polder zal de vegetatie opener worden.

Figuur 2.3. Stedenbouwkundig plan

Randzones

De inrichting van de randzones in het basisalternatief ziet er als volgt uit. De beoogde duinontwikkeling vindt los van de Noorddijk plaats, zodat deze als autonoom element in het landschap herkenbaar blijft. Langs de Lange Strinkweg is een overgangszone van duin richting de polder opgenomen, met soortenrijke struweelvegetaties en enkele boomvormers. Er wordt transparante laanbeplanting aan beide zijden van de weg aangebracht, waardoor de lijn van de Lange Strinkweg wordt versterkt. Langs de Bastingsweg wordt een groenzone van tenminste 15 m gerealiseerd. Het Uitwateringskanaal aan de westzijde van het plangebied wordt als dominante lijn in het landschap benadrukt door de realisatie van enkele bijzonder vormgegeven recreatiewoningen langs dit kanaal.

Autoverkeer en parkeren

Externe ontsluiting

In het basisalternatief is er één ontsluiting voor het autoverkeer aan de oostzijde van het plangebied: de interne ontsluiting sluit aan op de Badhuisweg (noord). Via de Lange Strinkweg (noord) is het gebied verbonden met de belangrijkste toegangsweg, de Ringdijk Noord.

Interne ontsluiting en parkeren

De entree ligt aan de noordoostzijde en leidt naar het 'hart' van Cavelot. Uitgangspunt is om een verkeersveilige structuur te realiseren waarbij de hoeveelheid autoverkeer op de interne wegen zo veel mogelijk wordt beperkt. Er wordt dan ook een hoofdroute (ring) gerealiseerd met van daaraf diverse duinweggetjes het gebied in. Aan de duinweggetjes zijn autoluwe hofjes gelegen, die bestaan uit circa 8 tot 15 woningen. Parkeren vindt bij de recreatiewoningen zelf plaats, zoals gebruikelijk bij kustparken gericht op langer verblijf. De woningen aan het kanaal worden separaat ontsloten via de Bastingsweg.

Op drie plekken aan de Bastingsweg, Lange Strinkweg en coupure van de Noorddijk fungeren de toegangen voor langzaam verkeer tevens als calamiteitenontsluiting. Uiteraard fungeert eveneens de hoofdentree als calamiteitenontsluiting.

Langzaam verkeer

Voor het langzaam verkeer zijn er verschillende langzaam verkeerroutes door de aan te leggen groenstructuur die uitkomen op de omliggende wegen (met name de Noorddijk aan de noordzijde, zie figuur 2.3). Uit oogpunt van verkeersveiligheid is sprake van slechts enkele kruisingen met de autoverkeerswegen. Op de hoofdroute (ring en entree) wordt een losliggend, gecombineerd voet/fietspad gerealiseerd. De belangrijkste aanhaking met Cadzand-Bad bevindt zich ter hoogte van de Kievitenlaan. Hier is een coupure (doorgang in de dijk) gepland, zodat een aantrekkelijke, gelijkvloerse verbinding tussen het centrum van Cadzand-Bad en Cavelot ontstaat. De Noorddijk blijft, net als in de huidige situatie, toegankelijk voor langzaam verkeer. Het profiel van de Kievitenlaan (na herinrichting) zal worden doorgetrokken in Cavelot, zodat sprake is van een goede aansluiting en Cavelot daadwerkelijk aanhaakt aan Cadzand-Bad als bijzondere dorpsuitbreiding.

Waterstructuur

Als beeldbepalend onderdeel van het plan wordt een aanzienlijk oppervlak nieuw water in de vorm van een kreek gerealiseerd. De vorm van de kreek is afgeleid van de historische loop van de doorbraakkreek, die in de huidige situatie enkel nog met een slootje en wat reliëf in het maaiveld herkenbaar is. De historische kreek wordt daarbij uitgebreid met een aantal uitlopers, zodat de kreek in het gehele gebied beter beleefbaar is. Naast de doorbraakkreek liggen er aan de randen sloten voor de waterafvoer die gehandhaafd blijven. De sloot langs de Lange Strinkweg wordt aan de zijde van het plangebied aanzienlijk verbreed om de grens met de polder te markeren.

Waterhuishouding

Een van de doelstellingen van het plan is om binnen het plangebied een zo natuurlijk mogelijk watersysteem te creëren met een zo hoog mogelijke waterkwaliteit. In dat verband krijgt het kreeksysteem een eigen waterpeil dat binnen bepaalde grenzen kan fluctueren. Het maximale waterpeil ligt op circa 0,50 m –NAP in de winter (hierbij is sprake van een geringe verhoging van 30 cm ten opzichte van het huidige polderpeil van 0,80 m - NAP), in de zomer kan het waterpeil uitzakken tot rond/onder het polderpeil. In natte periodes vindt via een stuw afvoer plaats naar het omliggende watersysteem. In het gebied zal sprake zijn van glooiende oevers met een zo natuurlijk mogelijke uitstraling. De randsloten (met uitzondering van die langs de Lange Strinkweg) en omliggende watergangen blijven ongewijzigd intact.

Ophoging en grondverzet

Uitgangspunt van het plan is een gesloten grondbalans. De grond die wordt ontgraven ten behoeve van de nieuwe watergangen wordt binnen het plan gebruikt voor de realisering van het beoogde landschappelijke inrichting met hoogteverschillen, met name in het noordwestelijke deelgebied dat grenst tegen de bestaande bebouwing van Cadzand-Bad. In het basisalternatief heeft de inrichting van deze hoogteverschillen het karakter van een duinlandschap met hoogtes tot NAP +6 m. Verwezen wordt naar figuur 2.4. De maaiveldhoogte in het plangebied varieert in de huidige situatie rond NAP +1,0 m.

Figuur 2.4. Hoogteverschillen in het plangebied

Fasering

De uitvoering van plan Cavelot vindt plaats in drie fasen. De eerste twee fasen betreffen de ontwikkeling van in totaal 440 van de 450 recreatiewoningen. Na afronding van deze fasen zal de ontwikkeling van de laatste 10 recreatiewoningen op de gronden gelegen aan de kruising van de Bastingsweg en de Scheldestraat plaatsvinden. Aanvankelijk was het de bedoeling om het gehele plangebied voor plan Cavelot in één bestemmingsplan te vatten en alle gronden van een passende bestemming te voorzien waarmee plan Cavelot direct kon worden ontwikkeld. Gebleken is echter dat de betreffende gronden niet binnen afzienbare termijn door de ontwikkelingsmaatschappij konden worden verworven. Omdat plan Cavelot volledig voor rekening en risico door de Ontwikkelingsmaatschappij Cavelot wordt ontwikkeld, was aankoop van deze gronden door de gemeente Sluis ook niet aan de orde. Met de betreffende grondeigenaar is vooralsnog ook geen overeenstemming bereikt over het laten verhuren van de recreatiewoningen door de verhuurorganisatie, de bijdrage aan het ontwikkelingsfonds voor Cadzand-Bad en het beheer en vormgeving van de inrichting van het openbare gebied. Daarom is besloten deze gronden in een later stadium (als derde fase) te ontwikkelen.

In het MER en de sectorale onderzoeken is uitgegaan van de volledige ontwikkeling van plan Cavelot. Daarom wordt in de plantoelichting steeds uitgegaan van de ontwikkeling van 450 recreatiewoningen.

1. 4. Zie hiervoor het rapport 'Een aanvulling op het bestaande vakantieproduct' van ZKA Consultants & Planners dat als bijlage bij het MER is gevoegd.
2. 5. Zie hiervoor het onderzoeksrapport 'Raming economische betekenis' van ZKA dat als bijlage bij het MER is gevoegd.
3. 6. Goothoogte maximaal 4 m, bouwhoogte maximaal 12 m.
4. 7. Goothoogte maximaal 6 m, bouwhoogte maximaal 12 m.
5. 8. Goothoogte maximaal 4,5 m en bouwhoogte maximaal 12, waarbij bij ten hoogste 25 % van het oppervlak de goothoogte maximaal 6 m mag zijn en de bouwhoogte maximaal 15 m. In het centrumgebouw vindt logischerwijs geen bewoning plaats.

In deze paragraaf komen de in het MER onderzochte alternatieven en varianten aan bod. In het MER is een beschrijving gemaakt van de autonome ontwikkelingen (dat wil zeggen voortzetting van het huidige gebruik, zonder dat de recreatieve ontwikkeling van plan Cavelot doorgang vindt. Deze is beschreven in subparagraaf 2.3.1. In de subparagrafen 2.3.2, 2.3.3 en 2.3.4 worden de in het MER onderzochte alternatieven en varianten besproken.

In het plangebied zelf worden geen relevante autonome ontwikkelingen verwacht.⁹Wel zijn in de directe omgeving diverse ontwikkelingen gepland die van betekenis kunnen zijn bij de beoordeling van milieueffecten van het plan Cavelot. Onderstaand wordt hiervan een overzicht gegeven. Het meest van belang zijn de ontwikkelingen in en rond Cadzand-Bad zelf zoals deze momenteel bekend zijn. Het betreffen ontwikkelingen die met name in het ontwikkelingsplan Cadzand-Bad zijn opgenomen (zie figuur 2.5):

• uitbreiding van de woningvoorraad met circa 1.300 (voornamelijk recreatieve) woningen in de periode 2005 – 2015. De ontwikkeling Cavelot (450 woningen) is hierbij inbegrepen, evenals enkele reeds uitgevoerde kleine ontwikkelingen (circa 50 woningen). In de periode tot 2015 wordt in het ontwikkelingsplan Cadzand-Bad - buiten Cavelot - dus rekening gehouden met 800 extra woningen (circa 3.000 bedden) als autonome ontwikkeling¹⁰ Deze ontwikkelingen zijn planologisch nog niet vastgesteld.
• realisatie parkeren voor dagrecreanten op verschillende locaties, zoals aan de westzijde van het kanaal en in een landschapsparking tussen Cadzand-Bad en Cadzand-Dorp. Hierbij wordt uitgegaan van het scenario dat het aantal parkeerplaatsen gelijk blijft, zoals aangegeven in het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad; bij de eerder genoemde verblijfsrecreatieve ontwikkelingen wordt uitgegaan van parkeren op eigen terrein;
• versterking zeewering;
• aanleg zomerhaven langs de te versterken strekdam in de Noordzee bij het Afwateringskanaal;
• uitbreiding van natuurgebied 't Zwin aan de Belgische zijde (ca 120 ha netto) en de Nederlandse zijde (ca 10 ha);
• In de autonome situatie, als het plangebied niet zou worden benut ten behoeve van plan Cavelot, zou de grond naar verwachting worden opgehoogd en geëgaliseerd ten behoeve van een optimaal agrarisch gebruik.

Hoewel een aanzienlijk deel van deze ontwikkelingen planologisch nog niet is vastgesteld, is hiermee in het MER, bij het bepalen van de milieueffecten, wel rekening gehouden.

Figuur 2.5. Verwachte autonome ontwikkelingen

1. 9. Autonome ontwikkelingen zijn ontwikkelingen die ook zullen plaatsvinden indien de voorgenomen activiteit in het plangebied de recreatieve ontwikkeling niet zou doorgaan.
2. 10. De ontwikkelingen betreffen met name verschillende (recreatieve) ontwikkelingen langs Boulevard de Wielingen, de herontwikkeling van het winkelcentrum Duinplein (inclusief appartementen) en de herontwikkeling van centrum Duinhof (versterking verblijfstoerisme).

Basisalternatief

Als basisalternatief is uitgegaan van het plan, op basis van het stedenbouwkundig plan, zoals dit in paragraaf 2.2 uiteen is gezet.

Varianten op het basisalternatief

Ten aanzien van de verkeersontsluiting en de mate van ophoging en grondverzet zijn varianten binnen het basisalternatief uitgewerkt waarvan de effecten in het MER afzonderlijk zijn beschreven. Het betreft in beide gevallen slechts varianten voor deelaspecten van de inrichting. De hoofdopzet van de ontwikkeling blijft ook in deze varianten gehandhaafd conform het hiervoor beschreven basisalternatief. Het betreft de variant verkeersontsluiting (subparagraaf 2.3.3) en de variant minimaal grondverzet (subparagraaf 2.3.4).

In deze variant wordt een extra ontsluiting voor het autoverkeer toegevoegd. De in het basisalternatief voorziene verbinding voor langzaam verkeer naar de Kievitenlaan via de coupure in de dijk wordt ook opengesteld voor autoverkeer. Doel hiervan is de integratie van Cavelot met de bestaande bebouwing van Cadzand-Bad te optimaliseren (zie figuur 2.6). Het programma, de toekomstige waterpeilen, de inrichting van de randzone en de hoofdwegenstructuur blijft gelijk aan het basisalternatief.

Figuur 2.6. Variant minimaal grondverzet en variant verkeersontsluiting

Uitgangspunt van deze variant is dat zo min mogelijk grond binnen het gebied wordt uitgegraven en dus ook het gebied van de recreatiewoningen veel minder wordt opgehoogd (zie figuur 2.6). Er blijft echter sprake van een gesloten grondbalans. Gevolg van deze andere inrichting is wel dat het recreatiepark niet de hoogwaardige uitstraling krijgt die behoort bij een duindorp en zich minder onderscheidt van de reeds bestaande verblijfsrecreatieterreinen in de omgeving. Dit heeft weer gevolgen voor de bezettingsgraad van het park.

Het programma, de toekomstige waterpeilen, de inrichting van de randzone en de hoofdwegenstructuur blijft gelijk aan het basisalternatief. De verschillen met het basisalternatief zijn in tabel 2.1 nader toegelicht.

Tabel 2.1. Verschillen tussen het basisalternatief en de variant minimaal grondverzet

Uit het MER is een meest milieuvriendelijk alternatief (MMA) en een voorkeursalternatief (VKA) gekozen. Het VKA bestaat uit het basisalternatief, aangevuld en/of aangepast op die onderdelen waarvan uit het MER is gebleken dat een wijziging in het belang van het milieu of anderszins wenselijk of noodzakelijk is. Het VKA is de inrichting zoals die in het bestemmingsplan wordt geregeld. Dit wordt in paragraaf 2.4 nader uiteengezet. De wijze waarop de vertaling van het VKA naar het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden wordt in paragraaf 2.5 nader toegelicht.

1. 11. Uitgaande van het peil van de kreek op NAP - 0,50 m conform basisalternatief. Een tijdelijke stijging tot NAP + 0,7 m is acceptabel (dus 0,3 meter onder de infrastructuur). Hiermee wordt de bergingscapaciteit vergroot met 21.000 m³.

Basisalternatief als uitgangspunt
In het MER zijn de milieueffecten onderzocht van de hiervoor beschreven alternatieven en varianten. Voor wat betreft de twee inrichtingsvarianten op het basisalternatief (minimaal grondverzet en een variant met een afwijkende verkeersontsluiting) is in het MER het volgende geconcludeerd:

• Variant minimaal grondverzet: De variant minimaal grondverzet blijkt in vergelijking met het basisalternatief ongunstiger te scoren en kan daarom geen onderdeel uitmaken van het MMA. De variant veroorzaakt weliswaar minder grondverzet, maar dit betreft - gelet op de gesloten grondbalans - grondverzet binnen het plangebied zelf. Er zijn geen relevante externe milieueffecten die opname van deze variant als onderdeel van het MMA rechtvaardigen. Verkeers- en verkeersgerelateerde effecten zijn vergelijkbaar met het basisalternatief. Ook de beoordeling van het landschap ten opzichte van het basisalternatief verschilt niet in positieve zin, eerder in negatieve zin. Daarentegen heeft deze variant op het gebied van water in belangrijke mate een minder positief effect (realisatie minimum benodigd wateroppervlak versus realisatie beduidend groter wateroppervlak). Tevens biedt deze variant minder variatie voor natuur in het gebied.
  Ook wordt in deze variant ernstig ingeboet aan de beoogde recreatieve en bijbehorende ruimtelijke kwaliteit in Cavelot: in het basisalternatief wordt uitgegaan van een hoogwaardige recreatieve invulling met bijbehorende ruimtelijke inpassing in een overwegend duinlandschap. De variant minimaal grondverzet daarentegen biedt alleen een basale recreatieve en ruimtelijke kwaliteit, waarbij Cavelot zich niet onderscheid van andere recreatieparken in de regio. Deze variant sluit dan ook minder aan op de eerder geformuleerde probleemstelling (behoefte aan kwalitatief hoogwaardige verblijfsrecreatie en een onderscheidend toeristisch aanbod).

• Variant verkeersontsluiting: De variant verkeersontsluiting blijkt eveneens geen onderdeel te kunnen uitmaken van het MMA. Het openstellen van de coupure in de Noorddijk voor autoverkeer is onwenselijk, om een aantal redenen.
  1. 1. Er is in deze variant op de Kievitenlaan sprake van een menging van langzaam verkeer met autoverkeer, wat leidt tot een belangrijke verslechtering van de verkeersveiligheid op deze weg (extra autoritten op hoofdroute voor recreatief langzaam verkeer waarbij de fysieke ruimte te beperkt is voor een verkeersveilig wegprofiel).
  2. 2. De variant leidt tot extra (zoekend) verkeer ter plaatse van het Duinplein/Boulevard de Wielingen, dit heeft negatieve effecten voor het parkeren en de verkeersafwikkeling ter plaatse.
  3. 3. De variant lokt ongewenste extra autoverplaatsingen tussen Cavelot en Cadzand-Bad uit. Dit is ongewenst gelet op het streven om de badplaats Cadzand-Bad in te richten als verblijfsgebied met ruimte voor langzaam verkeer, waarbij autoverkeer wordt ontmoedigd.
  4. 4. De variant leidt tot een extra doorgaande ontsluitingsroute tussen Cadzand-Bad en Cadzand. Dit is negatief voor de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid in Cavelot.
  5. 5. De variant leidt tot mogelijke parkeeroverlast in Cavelot, wat negatieve gevolgen heeft op het gebied van de verkeersafwikkeling, verkeersveiligheid en parkeren (vanwege de algemene 'zoektocht' van dagrecreanten naar een (mogelijk gratis) parkeerplaats die zo dicht mogelijk bij het strand en het centrum gelegen is ).

Om voorstaande redenen is het verkeerskundig niet gewenst de Kievitenlaan via de coupure voor autoverkeer toegankelijk te maken. Dit is uit verkeerskundig oogpunt strijdig met de doelstelling om hier de belangrijkste langzaam verkeersverbinding vanuit Cavelot naar het Duinplein en het strand te maken. Het heeft sterk de voorkeur de aansluiting via de Kievitenlaan uitsluitend voor voetgangers en fietsers toegankelijk te maken conform basisalternatief. In het basisalternatief wordt het autogebruik tussen Cavelot (en achtergelegen gebied) en Cadzand-Bad ontmoedigd. Fietsen en wandelen wordt juist gestimuleerd middels het ontstaat van een veilige en comfortabele wandelroute tussen Cavelot en Cadzand-Bad.
Overigens bestaat er in de variant verkeersontsluiting tevens in enige mate een grotere kans op de verstoring van de migratieroute van de boomkikker.

Vanwege de negatieve milieueffecten die beide inrichtingsvarianten met zich meebrengen, is ervoor gekozen om het basisalternatief (zie paragrafen 2.2 en 2.3) als uitgangspunt te nemen voor het MMA en het VKA.

Het meest milieuvriendelijke alternatief (MMA)

In het MER is op basis van de uitkomsten van de milieuonderzoeken een meest milieuvriendelijk alternatief (MMA) uitgekozen. Het MMA is het alternatief waarbij de meest gunstige milieueffecten zich voordoen dan wel waarbij de ongunstigste milieueffecten het meest worden voorkomen of gecompenseerd. Er is bestaat geen wettelijke verplichting om het MMA daadwerkelijk uit te voeren. De te treffen milieumaatregelen moeten in elk geval binnen de competentie van de initiatiefnemer en het bevoegd gezag liggen en ze moeten ook reëel uitvoerbaar zijn. Kostenoverwegingen of overwegingen van een andere aard, kunnen ertoe doen besluiten om bepaalde maatregelen niet, of slechts deels, uit te voeren.

De maatregelen die tezamen het MMA vormen voor plan Cavelot staan weergegeven in tabel 2.2.

Het Voorkeursalternatief (VKA)

Het voorkeursalternatief (VKA) is de variant die de initiatiefnemer tezamen met het bevoegd gezag gekozen heeft op basis van de uitkomsten van het MER. Het betreft in dit geval inrichting van plan Cavelot zoals die op basis van het stedenbouwkundig plan (het basisalternatief) is gekozen, aangevuld met maatregelen uit het MMA die de initiatiefnemer en het bevoegd gezag hebben gekozen. Tabel 2.2 geeft een samenvattend overzicht van de maatregelen uit het MMA die in het VKA worden overgenomen.

Tabel 2.2. Overzicht aanvullende maatregelen MMA en VKA

In het MER zijn aanvullende maatregelen beschreven voor het MMA en het VKA die beogen tijdelijk optredende negatieve effecten, die samenhangen met de aanleg van plan Cavelot, te minimaliseren. Tevens zijn bouwtechnische maatregelen beschreven in het kader van de duurzaamheid. Deze maatregelen zijn niet-planologisch van aard en worden zodoende niet in het bestemmingsplan geregeld.

Het VKA is het alternatief dat in dit bestemmingsplan juridisch-planologisch mogelijk wordt gemaakt. De vertaling van het VKA in dit bestemmingsplan komt in paragraaf 2.5 aan bod.

In dit bestemmingsplan wordt het voorkeursalternatief (VKA) juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Dat wil zeggen dat de inrichting van het park conform het basisalternatief van een daarop toegesneden bestemming wordt voorzien. Uit het MER volgt dat voor een aantal maatregelen een regeling behoeft in het bestemmingsplan om te waarborgen dat deze gerealiseerd kunnen worden.

Het betreft de volgende maatregelen die in dit bestemmingsplan zijn gewaarborgd.

• Het boomkikkervriendelijk inrichten van de landschapselementen en de coupure in de Noorddijk.
• Het mogelijk maken dat de zuidelijke randzone zodanig wordt ingericht dat deze geschikt is voor amfibieën.
• Het verlagen van de bebouwing op de hoek van Scheldestraat-Bastingsweg.
• Het verkeersveilig inrichten van het kruispunt Badhuisweg Noord-Lange Strinkweg. Dat wil zeggen dat in het plangebied voldoende ruimte wordt geboden om een verkeersveilige ontsluiting op deze wegen te creëren.

De uitvoering van de overige maatregelen (zie tabel 2.2) die deel uitmaken van het VKA worden op andere wijze gewaarborgd. In hoofdstuk 5 wordt daar nader op ingegaan.

In dit hoofdstuk zijn de hoofdlijnen van het relevante beleidskader weergegeven. Een volledige beschrijving van het beleidskader is opgenomen in bijlage 1.

Nota Ruimte

In de Nota Ruimte zijn een aantal gebieden aangewezen die internationaal zeldzaam/uniek zijn, of die kenmerkend zijn voor Nederland. Geheel West Zeeuws-Vlaanderen - dus ook het plangebied - is als Nationaal Landschap aangeduid. In de Nota Ruimte is aangegeven welke kernkwaliteiten West Zeeuws-Vlaanderen als gebied bezit (verwezen wordt naar bijlage 1). Binnen Nationale Landschappen geldt behoudt door ontwikkeling als uitgangspunt. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt. De kuststrook Breskens-Cadzand is aangegeven als prioritair aandachtsgebied. Versterking van de kust in combinatie met de verdere ontwikkeling van het landschap, natuur, recreatie en economische ontwikkelingen worden als kansen benoemd.

Nota Belvedère

Achtergrond van deze nota is dat cultuurhistorische waarden sterker richtinggevend dienen te zijn bij de ruimtelijke inrichting van Nederland. Geheel West Zeeuws-Vlaanderen, waaronder ook het plangebied, is aangewezen als Belvedèregebied. De provincie en gemeente dienen, door de cultuurhistorische waarden in een vroegtijdig stadium te betrekken bij de ruimtelijke planvorming, zelf invulling te geven aan de beleidslijnen die het rijk door middel van de Nota Belvedère heeft uitgezet.

Natuurbeschermingswet

Op basis van de Natuurbeschermingswet 1998 (Nbwet) is de gebiedsbescherming van de Natura 2000-gebieden in de omgeving van het plangebied verankerd. Het Zwin en de Westerschelde in de omgeving van het plangebied zijn aangewezen als Natura 2000-gebied. De Natura 2000-gebieden Voordelta en Grootte Gat zijn op grotere afstand gelegen. Volgens de wet is het verboden zonder vergunning van Gedeputeerde Staten projecten te realiseren of andere handelingen te verrichten, die - gelet op de instandhoudingsdoelstelling - de kwaliteit van het gebied kunnen verslechteren of een verstorend effect kunnen hebben. Voor vergunningverlening is dan een habitattoets nodig.

Omgevingsplan Zeeland

De kerngedachte van het Omgevingsplan is dat ontwikkelingen de ruimte moeten krijgen, maar wel met kwaliteit. Daarbij heeft de provincie een onderverdeling gemaakt in gebieden die bescherming behoeven en gebieden waar ruimte is voor een nadere afweging. Het plangebied valt onder deze laatste categorie.

In het Omgevingsplan is de aanwijzing van West Zeeuws-Vlaanderen als Belvedèregebied nader uitgewerkt. Het plangebied en de omgeving vallen binnen de provinciale begrenzing van het Belvedèregebied In het Omgevingsplan zijn de karakteristieken van het gebied omschreven. De beleidsstrategie van de provincie voor dit gebied is het versterken van de samenhang en de herkenbaarheid van de elementen. Dit is een voorwaarde voor het inpassen van nieuwe ontwikkelingen in het gebied.

In het Omgevingsplan wordt aangegeven waar de provincie concentratie van recreatie voorstaat. Het gaat daarbij vooral om de kustgebieden. In het achterland wil de provincie ruime ontwikkelingsmogelijkheden bieden voor nieuwe innovatieve, recreatieve initiatieven. Uitgangspunt bij grootschalige recreatieve ontwikkelingen is dat deze worden geconcentreerd. Ter plaatse van en direct aansluitend aan de recreatiecontracties, worden ontwikkelingen in de recreatiesector planologisch gestimuleerd. Nieuwvestiging van recreatie in de kustzone is alleen mogelijk als onderdeel van een integrale aanpak en indien deze bijdraagt aan het vernieuwingsproces en een versterking van het toeristisch-recreatieve eindproduct ter plaatse. Om ruimte te laten voor creatieve oplossingen heeft de provincie in het Omgevingsplan op voorhand geen beoogd streefbeeld vastgesteld.

Natuurlijk Vitaal

Aanleiding voor het opstellen van het gebiedsplan was gelegen in een aantal knelpunten zoals stagnerende werkgelegenheid en groei van het inwoneraantal en terugloop van het voorzieningenniveau. De achterliggende gedachte van natuurlijk Vitaal is dan ook om te komen tot een algehele kwaliteitsimpuls voor de gehele regio en voor een breed scala van thema's en aspecten.

Voor het recreatieve-toeristische product wordt de impuls gezocht in het maken van een kwaliteitsslag van het bestaande aanbod. Daarnaast wordt ingezet op het uitbreiden van het huidige aanbod van zee, natuur, rust en cultuur met actieve en extensieve vormen van vrijetijdsbesteding. Dit aanbod moet verspreid worden over geheel West Zeeuws- Vlaanderen, zowel in de kustzone als in het achterland, alsmede in de kernen. Plan Cavelot is in Natuurlijk Vitaal aangeduid als locatie waar recreatieve woningbouw gerealiseerd kan worden.

In de visie van de gemeente is een ingrijpende herstructurering/upgrade van Cadzand-Bad noodzakelijk. De gemeente gaat daarbij uit van een verdere inbedding van de kern in een duinenlandschap, herontwikkeling van enkele minder aantrekkelijke of recreatief interessante delen van de kern en toevoeging van kwalitatief hoogwaardige verblijfsaccommodaties langs de duinrand. Het doel is Cadzand-Bad weer als belangrijke badplaats 'op de kaart' te zetten. Cavelot speelt daarbij aan de zuidzijde van de kern een belangrijke rol, uiteraard vanwege het voornemen hier luxe recreatiewoningen te realiseren als uitbreiding en vergaande verbreding van het bestaande verblijfsrecreatieve aanbod van de kern.

Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad (2006)

Cadzand-Bad kenmerkt zich nu door een eenzijdig en weinig onderscheidend toeristisch aanbod. In het ontwikkelingsplan wordt ingezet op het versterken van het profiel van Cadzand-Bad als een stijlvolle familiale badplaats met natuurlijke kwaliteit. De te volgen koers omvat zowel een ingrijpende vernieuwing van (delen van) het bestaande dorp als een aanzienlijke uitbreiding van de badplaats aan de zuidzijde (Cavelot). Cruciaal daarbij is dat ontwikkelingen onlosmakelijk en in nauwe onderlinge samenhang beschouwd worden, zowel fysiek als financieel. In aanvulling op de reeds genoemde criteria uit Natuurlijk Vitaal gelden diverse concrete aandachtspunten. Zo is onder meer een fonds opgericht waarin vereveningsbijdragen van verschillende projecten worden gebundeld en welke gelden worden ingezet voor de structurele opwaardering van Cadzand-Bad.

Overigens wordt in het ontwikkelingsplan nog uitgegaan van een ontwikkeling in het plangebied van ten hoogste 250 woningen met een gemiddeld bruto vloeroppervlak (bvo) van 140 m². Het gemeentebestuur is met de initiatiefnemer in 2008 overeengekomen dat een grotere opzet van het plan noodzakelijk is om tot een economisch verantwoorde exploitatie te kunnen komen. Dit is ook in het stedenbouwkundig plan opgenomen. Het plan is daarom gebaseerd op de bouw van 450 recreatiewoningen met een bruto inhoud van ten hoogste 500 m³ (de minimale omvang bedraagt 400 m³) hetgeen ongeveer gelijk te stellen is aan een bvo van 140 m²). De met de ontwikkeling samenhangende financiële bijdrage in het hiervoor genoemde ontwikkelingsfonds is overeenkomstig vergroot (zie paragraaf 3.2).

Conclusie beleidskader

Project Cavelot is de vertaling van het provinciaal en gemeentelijk beleid voor de beoogde opwaardering van het toeristisch-recreatief aanbod in Cadzand en Cadzand-Bad. Met het project wordt invulling gegeven aan de ambitie om Cadzand-Bad weer als stijlvolle familie badplaats op de kaart te zetten. Dit wordt gedaan door een verblijfsrecreatief gebied in te richten met een kwalitatief hoogwaardige uitstraling dat jaarrond opengesteld is. Als zodanig is project Cavelot beleidsmatig verankerd in het provinciaal beleid (Omgevingsplan) en het gemeentelijk beleid (Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad).

Onderbouwing locatiekeuze

De keuze voor de locatie Cavelot komt voort uit een combinatie van de beschikbare ruimte vanuit het beleidskader, de eigendomssituatie, de hiervoor geschetste behoefte om Cadzand-Bad weer als badplaats “op de kaart te zetten” en de daarbij behorende voorgenomen revitalisering van Cadzand-Bad. Om substantieel bij te kunnen dragen aan de opwaardering van de kern Cadzand-Bad is het noodzakelijk dat de beoogde ontwikkeling van verblijfsrecreatie op een natuurlijke wijze aansluit op de reeds bestaande kern en daarmee onderdeel uit gaat maken van die kern. De locatiekeuze is hierbij mede voortgekomen uit de beperkte beschikbare ruimte grenzend aan de kern Cadzand-Bad. Aan de noord-, west- en oostzijde is uitbreiding niet mogelijk wegens:

• de aanwezigheid van de zee (Natura 2000-gebied Westerschelde & Saeftinge) aan de noordzijde;
• de aanwezigheid van Natura 2000-gebied ’t Zwin aan de westzijde;
• reeds aanwezige verblijfsrecreatie aan de oostzijde en de wens om de beoogde verblijfsrecreatieve ontwikkeling in de directe omgeving van de bestaande voorzieningen en het hart van Cadzand-Bad te realiseren.

De resultaten van het milieuonderzoek dat is uitgevoerd ten behoeve van dit bestemmingsplan, is weergegeven in het MER en de daarbij behorende rapporten. In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op de resultaten en de conclusies ten aanzien van de voor het opstellen van dit bestemmingsplan relevante milieuaspecten. Per aspect wordt kort ingegaan op het toetsingskader, de conclusies van het onderzoek en de wijze waarop de uitkomsten zijn vertaald in de bestemmingsregeling. Voor een nadere onderbouwing van de conclusies wordt verwezen naar het MER. Op sommige punten is ten opzichte van het MER in dit bestemmingsplan een nadere planologische afweging gemaakt. Waar dat aan de orde is, wordt dit in onderstaande paragrafen aangegeven.

Relevant toetsingskader

Natuurbeschermingswet

Op basis van de Natuurbeschermingswet 1998 (Nb-wet) is de gebiedsbescherming van de Natura 2000-gebieden in de omgeving van het plangebied verankerd. Voor projecten en handelingen, die -gelet op de instandhoudingsdoelstelling- de kwaliteit van het gebied kunnen verslechteren, of een verstorend effect kunnen hebben, is op grond van deze wet een vergunning van Gedeputeerde Staten vereist. Voor vergunningverlening is dan een habitattoets nodig.

Flora- en faunawet

De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen "licht" en "zwaar" beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik dan wel van ruimtelijke ontwikkeling of inrichting, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet níet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en ruimtelijke inrichting en ontwikkeling);
• er geen alternatief is;
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Conclusies milieuonderzoek

Natuurbeschermingswet

Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden zijn de 'Kievittepolder en het Zwin', dat op circa 300 meter westelijk van het plangebied ligt en de 'Westerschelde' dat op minimaal 300 meter ten noorden van het plangebied is gelegen.

Voor de Natura 2000-gebieden (waarvan het gebied 'Kievittepolder en het Zwin' het dichtst bij is gelegen) zijn geen negatieve effecten te verwachten als gevolg van de ontwikkeling van Cavelot. Dit betreft effecten via het grondwater (geen beïnvloeding), via verkeersstromen en het gedrag van de toeristen (geen vergroting van de kans op verstoring).

Natuurwaarden plangebied

De broedvogelpopulatie in het gebied Cavelot zal volledig van karakter veranderen: van akkervogels naar vogels van de urbane omgeving. Voor de akkervogels van de Rode Lijst zal het gebied in de toekomst ongeschikt zijn. De migratieroute van de boomkikker wordt, door maatregelen die opgenomen zijn in het voorkeursalternatief, verbeterd ten opzichte van de huidige situatie. Het betreft inrichtingsmaatregelen in de vorm van de aanleg van poelen en braamstruweel langs de Noorddijk en langs de zuidrand van het gebied en het verschuiven van het stedenbouwkundig ontwerp in de omgeving van de coupure in de Noorddijk. Ook het beheer van het landschappelijk groen in de randzone dient hierop te worden afgestemd.

Er is geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist. Op verzoek van de provincie Zeeland wordt dit geverifieerd door een aanvraag om ontheffing aan het Ministerie van Landbouw, Natuurbeheer en Voedselkwaliteit voor te leggen.

Noorddijk

De belangrijkste ecologische functie van de Noorddijk is die als (potentiële) migratieroute voor amfibieën, met name de boomkikker. In het plan voor Cavelot worden in de directe omgeving van de beoogde coupure in de Noorddijk maatregelen getroffen zodat deze migratiefunctie ook na realisatie van het plan behouden blijft.

Reden van groot openbaar belang

De aanleg van de coupure is om meerdere redenen noodzakelijk. De aanleg is nodig om de gewenste stedenbouwkundige verweving te verkrijgen tussen het dorp Cadzand, het plangebied voor plan Cavelot en de bestaande bebouwing van Cadzand-Bad. De coupure draagt bij aan het beperken van onnodig en ongewenst extra autoverkeer en parkeerdruk in de kern door een korte en gelijkvloerse loopverbinding tussen Cavelot enerzijds en de kern (inclusief voorzieningen) en strand anderzijds mogelijk te maken. Plan Cavelot wordt voorts ontwikkeld voor een brede doelgroep. Naast gezinnen met (kleine) kinderen wordt, gelet op de demografische ontwikkeling, in het plan ook vooral rekening gehouden met het toenemend aandeel ouderen, alsook met minder validen en gebruikers van de geplande medische wellnessvoorzieningen. Voor deze doelgroepen werkt een ongelijkvloerse verbinding met het dorp óver de Noorddijk zeer beperkend. Daarnaast is het, voor zowel de beleving en het functioneren van Cavelot, als de kern Cadzand-Bad, essentieel dat Cavelot als een stedenbouwkundig logisch onderdeel van de kern wordt ontwikkeld. De coupure is hiervoor van groot belang. Zo wordt immers voorkomen dat 'een dorp naast een dorp' wordt gerealiseerd. Ook de situering en omvang van de voorzieningen in Cavelot zijn hierop afgestemd. Via de coupure worden de voorzieningencentra in Cavelot en Cadzand-Bad met elkaar verbonden. De omvang van de mogelijkheden voor het vestigen van horeca en detailhandel zijn in plan Cavelot bewust beperkt gehouden om zo het gebruik van de bestaande (op loopafstand gelegen) voorzieningen te bevorderen. Cavelot kan zo fungeren als economische 'aanjager' voor de kern. Tevens is de aanleg van de coupure noodzakelijk, omdat zo een calamiteitenontsluiting voor het plan Cavelot, maar ook voor de bestaande bebouwing van Cadzand-Bad kan worden gecreëerd. Dit is mede gedaan op basis van overleg met de gemeentelijke brandweer.

Compensatie

Nu sprake is van het vergraven van een onderdeel dat behoort tot de EHS, dient conform het provinciale beleid compensatie plaats te vinden. Het betreft hier een natuurtype met een korte herstelperiode. Naast de noodzaak om hetzelfde oppervlak aan grond dat behoort tot de EHS en dat verloren gaat bij de voorgenomen aanleg van de coupure, geldt ook een toeslag als gevolg van kwaliteitsverlies (factor 1/3). Het grondvlak van de coupure heeft een oppervlakte van circa 60 m². Inclusief de toeslag is de compensatieopgave 90 m². De compensatie komt niet terug in de vorm van een dijk, maar in de vorm van de boomkikkervriendelijke inrichting van de randzone, juist de soort die als enige mogelijk effecten ondervindt als gevolg van de aanleg van de coupure. Het totale areaal aan boomkikkerbiotoop in het plangebied is daarmee vele malen groter dan de vereiste compensatieopgave. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de compensatieverplichting. In het bestemmingsplan hebben de gronden waarop het areaal aan boomkikkerbiotoop is beoogd de bestemming Groen gekregen. In de planregels is ter bescherming van deze elementen een aanlegverbod en aanlegvergunning opgenomen. Hiermee is de planologische bescherming voor het in stand houden van deze elementen afdoende geregeld.

Kansen voor nieuwe natuurwaarden

De beoogde ontwikkeling biedt goede kansen voor de ontwikkeling van nieuwe natuurwaarden in het gebied. Door de variatie aan vegetatietypen en de lage bebouwingsdichtheid worden er kansen geboden voor struweelvogels, flora en amfibieën. Uit onderzoek blijkt dat de beschikbare grond ook geschikt is voor het ontwikkelen van de beoogde vegetatietypen.

De natuurwaarden die zich op termijn ontwikkelen worden mede door het beheer en de waterkwaliteit bepaald. Voor Zeeuwse begrippen is er sprake van zoet water met een voedselrijk karakter. Vanwege het voedselrijk karakter is er kans op (hinderlijke) algenbloei. Dit is een aandachtspunt voor het beheer van het gebied. Ten behoeve van de waterkwaliteit wordt een watercirculatiesysteem ingesteld waarbij de vegetatie in de randzone een belangrijke functie heeft in het verbeteren van de waterkwaliteit.

Vertaling naar het bestemmingsplan

In de planregels voor de bestemmingen 'Groen' en 'Recreatie-Verblijfsrecreatie' is aangegeven dat deze bestemmingen nadrukkelijk ook bedoeld zijn voor het realiseren en in stand houden van landschappelijke en/of natuurlijke waarden in de vorm van landschappelijk groen, duinen en waterpartijen. Hiermee is tot uitdrukking gegeven dat deze gronden ook gebruikt kunnen worden voor de aanleg van landschapselementen die ook geschikt zijn voor amfibieën. Voorts is een aanlegvergunning vereist zodat, na realisatie van deze bestemmingen, het vergraven of verwijderen van de gerealiseerde landschapswaarden niet zonder meer is toegestaan. Dit kan pas als het gemeentebestuur daarvoor een aanlegvergunning verleent.

Inrichtingsmaatregelen gericht op behoud en ontwikkeling van natuurwaarden worden uitgewerkt en vastgelegd in het inrichtings- en beheersplan.

Relevant toetsingskader

Landschap

In de Nota Ruimte is geheel West Zeeuws-Vlaanderen - dus ook het plangebied - als Nationaal Landschap aangeduid. Hierbij is aangegeven welke kernkwaliteiten West Zeeuws-Vlaanderen als gebied bezit, waaronder het goed herkenbare geulensysteem rond de voormalige eilanden zoals het voormalig Eiland van Cadzand. Binnen Nationale Landschappen geldt "behoud door ontwikkeling" als uitgangspunt.

Geheel West Zeeuws-Vlaanderen, waaronder ook het plangebied, is aangewezen als Belvedèregebied in de Nota Belvedère. Dit gebied is nader begrensd in het provinciale Omgevingsplan Zeeland. De beleidsstrategie van de provincie voor dit gebied is het versterken van de samenhang en de herkenbaarheid van de elementen.

Archeologie
In 1998 is het Verdrag van Malta gesloten. Doelstelling van het verdrag is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als uitvloeisel van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen. Dit uitgangspunt is ook vertaald in het beleidskader van Rijk en provincie.

Conclusies milieuonderzoek

Landschap en cultuurhistorie

Aan het MER en het bestemmingsplan liggen het landschappelijk raamwerk en de landschapsanalyse van bureau Wissing ten grondslag. In beide documenten wordt de ontwikkeling het Eiland van Cadzand en van Cadzand-Bad als badplaats geschetst. Kort gezegd is de historische ontwikkeling van het Eiland van Cadzand als volgt verlopen (zie ook pagina 38 van de landschapsanalyse die als bijlage O bij het MER is gevoegd).

• Het oorspronkelijke Eiland van Cadzand is terug te vinden in de vorm van de radiaal verkavelde oudlandpolder. Deze polder kenmerkt zich door een grote openheid en weinig bebouwing of begroeiing.
• Rondom de middeleeuwse oudlandpolder bevinden zich enkele zeearmen, waarvan het Zwin aan de oostelijke zijde verruit de belangrijkste is. Vanaf de middeleeuwen tot in de 19e eeuw worden deze zeearmen ingedijkt en 'groeit' het eiland vast aan het voormalig eiland van Breskens en aan het 'vaste land' van Sluis en Aardenburg. Deze ontstaansgeschiedenis is in het dijkenpatroon rondom Cadzand en Cadzand-Bad terug te vinden.
• Cadzand-Bad ontstaat vanaf het midden van de 19e eeuw als badplaats voor de, hoofdzakelijk Vlaamse, elite in het duingebied ten noorden van de Noorddijk (de Kievittepolder). Deze badplaats groeit gedurende de 20e eeuw uit tot de huidige omvang.

In het landschappelijk raamwerk en het stedenbouwkundig plan voor Cavelot is onderbouwd hoe de historische ontwikkeling van Cadzand-Bad in het plangebied wordt doorgezet. Dit gebeurd door aan de zijde van de Noorddijk een doorgaand duinlandschap te creëren met een landschappelijk goede en passende overgang naar de achterliggende open polders. Hierbij wordt expliciet aandacht besteed aan de voormalige kreek in het plangebied, die qua patroon in het plangebied wordt hersteld en benadrukt. Door op deze wijze het plangebied in te vullen wordt recht gedaan aan de ontstaansgeschiedenis van de kern Cadzand-Bad en de omliggende gronden. Niet ontkend wordt dat met de ontwikkeling van Cavelot een deel van de nu open polder wordt verdicht, ook wordt niet ontkend dat een andere logische en natuurlijk ogende grens, namelijk de huidige Noorddijk, door deze ontwikkeling wordt overschreden. Echter, naar de mening van het gemeentebestuur worden hiermee de karakteristieken van het Nationaal Landschap West Zeeuws Vlaanderen of het Belvedèregebied, zoals benoemd in het Omgevingsplan Zeeland, zie bijlage 3 van het MER, niet aangetast. Het kenmerkende dijkenpatroon rondom het voormalige Eiland van Cadzand wordt door het plan Cavelot niet aangetast en het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van de kenmerkende fortificaties van Retranchement of van de Staats-Spaanse Linies. Daarbij is het van belang dat in het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal de Lange Strinkweg is aangeduid als een 'dijk langs een schil- en eilandrand'. Daarbij is tevens aangegeven dat de schilpolders mede door ontwikkeling van plan Cavelot worden verdicht. De versterking van de landschappelijke kwaliteiten komt door plan Cavelot voorts tot uitdrukking in de landschappelijke inpassing van de zuidelijke randzone van het plangebied. In de volgende paragraaf wordt daar uitgebreider op ingegaan.

De landschappelijke inpassing van het plangebied langs de Lange Strinkweg is, zoals hiervoor uiteen is gezet, het meest kritische. Hierop is in het landschappelijk raamwerk, de stedenbouwkundige visie en de landschapsanalyse van bureau Wissing (allen als bijlage bij het MER gevoegd) uitgebreid ingegaan. Uitgangspunt is daarbij dat de zuidrand wordt ingericht als een polderrand. Dit wordt bereikt door de bestaande Lange Strinkweg beperkt op te hogen en te voorzien van een opgaande beplanting (pagina 19 van de landschapsanalyse). Daarbij is het van belang dat in het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal de Lange Strinkweg is aangeduid als een 'dijk langs een schil- en eilandrand'. Kenmerkend hiervoor zijn de hoogopgaande bomen. Hiermee wordt, geheel in aansluiting op hetgeen hiervoor over de cultuurhistorische ontwikkeling van Cadzand en omgeving is aangegeven, een goede overgang gecreëerd tussen het nieuwe duinlandschap van het plangebied Cavelot en de achterliggende open polders van het Eiland van Cadzand. De Cie. m.e.r. heeft in de aanloop van haar advies over dit aspect vragen gesteld. In bijlage 6 is een memo opgenomen waarin het toekomstbeeld van de Lange Strinkweg nader is uitgewerkt.

Wat betreft de zichtlijnen in de polderrand wordt nog opgemerkt dat een opgaande open beplanting juist kenmerkend is voor de dijken in Zeeuws Vlaanderen, zie ook de referentiefoto's op pagina 19 van de landschappelijke analyse. De eerste recreatiewoningen zijn op tenminste 20 meter afstand vanaf de Lange Strinkweg gesitueerd.

De Lange Strinkweg zelf behoeft niet in het plangebied te worden opgenomen om de gewenste inrichting en vormgeving af te kunnen dwingen. De vigerende bestemmingen in het bestemmingsplan staan de herontwikkeling van de Lange Strinkweg immers nu ook al toe. De herontwikkeling van de Lange Strinkweg maakt deel uit van de aanvullende privaatrechtelijke overeenkomst tussen de ontwikkelaar en de gemeente Sluis, die gesloten wordt voorafgaand aan het vaststellen van het bestemmingsplan Cavelot. Hiermee wordt voldoende gewaarborgd dat de gewenste inrichting aan deze zijde van de Lange Strinkweg wordt aangelegd. Van belang daarbij is ook dat plan Cavelot niet alleen op zichzelf is beoordeeld, maar ook is geplaatst in de door het gemeentebestuur gewenste ontwikkeling van het gebied gelegen tussen Retranchement, Cadzand-Bad en Cadzand, de zogenaamde 'Schil van Cadzand'. Deze structuurvisie bevat, naast het eerder genoemde beleidsmatige deel, ook een realisatieparagraaf waarin de herontwikkeling en financiering van de Lange Strinkweg tot dijkrand is opgenomen. Hiermee wordt nog eens benadrukt dat de ontwikkeling van de Lange Strinkweg voldoende is gewaarborgd.

Tijdelijke landschappelijke inpassing eerste en tweede fase

In het MER is nog uitgegaan van een ontwikkeling van plan Cavelot als één geheel. Door de onzekere ontwikkeling van de gronden gelegen aan de kruising van de Bastingsweg en de Scheldestraat is echter een gefaseerde planontwikkeling voorzien. Het is natuurlijk niet de bedoeling dat een 'gat' ontstaat in de landschappelijke inpassing rondom het plangebied in de periode die is gelegen tussen de eerste twee en de laatste fase. Om te komen tot een goede landschappelijke inpassing, voorziet het plan in een tijdelijke inpassing van de eerste twee fasen van het plan rondom de agrarische kavel in de zuidwestelijke hoek van het plangebied. De inrichting hiervan zal dusdanig zijn dat een goede landschappelijke inpassing van Cavelot is voorzien mocht de geplande derde fase onverhoopt geen doorgang vinden.

Archeologie

In het onderzoek wordt gesteld dat binnen het plangebied een lage verwachting bestaat voor het aantreffen van archeologische waarden uit de Vroege Middeleeuwen en ouder. Voor delen van het plangebied bestaat een middelhoge verwachting voor laat- en postmiddeleeuwse resten te relateren aan historische infrastructuur zoals (verdwenen) dijklichamen, de aanwezigheid van scheepswrakken, kleinschalige baksteenfabricage en een verdwenen boerderij langs de Noorddijk.

De resultaten van het archeologisch onderzoek zijn ter advisering voorgelegd aan de Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland (SCEZ). Met betrekking tot locaties met een middelhoge verwachting voor scheepswrakken adviseert SCEZ om hier niet nader op in te zetten. Het plangebied wordt niet verstoord ter plaatse van deze locaties. Uit advies van SCEZ blijkt tevens dat de baksteenindustrie geen hoge prioriteit heeft in het Zeeuwse en Sluisse archeologiebeleid, waardoor ook hier geen nader onderzoek noodzakelijk is. Met betrekking tot dijklichamen wordt door SCEZ alleen geadviseerd om bij de doorsteek naar Cadzand-Bad (de coupure in de Noorddijk) het profiel te laten documenteren door een archeoloog (archeologische begeleiding bij de uitvoering).

Indien ter plaatse van de verdwenen boerderij in het plangebied graafwerkzaamheden dieper dan 0 m +NAP plaatsvinden, dient hier nader onderzoek te worden uitgevoerd. Aangezien de gronden in dit deel van het plangebied worden opgehoogd voor de aanleg van duinen, zullen de ontgravingen deze diepte niet bereiken. Bij een eventuele wijziging van het inrichtingsplan, waardoor ter plaatse toch graafwerkzaamheden nodig zijn, zal dit aspect echter opnieuw bekeken moeten worden.

Vertaling naar het bestemmingsplan

De meeste uitgangspunten van de landschappelijke inrichting zijn niet vastgelegd in dit bestemmingsplan maar worden vastgelegd in het inrichtingsplan. Het bestemmingsplan legt alleen de plaats en bouwhoogte van bebouwing zodanig vast dat een kwalitatief gewenste inrichting mogelijk is. Hierbij is specifiek rekening gehouden met de lagere bebouwing op de hoek van de Bastingsweg-Scheldestraat als overgang naar het buitengebied. Dit is met een specifieke bouwaanduiding op de plankaart en in de planregels vastgelegd.

In de planregels voor de bestemmingen 'Groen' en 'Recreatie-Verblijfsrecreatie' is aangegeven dat deze bestemmingen nadrukkelijk ook bedoeld zijn voor het realiseren en in stand houden van landschappelijke en/of natuurlijke waarden in de vorm van landschappelijk groen, duinen en waterpartijen. Hiermee is tot uitdrukking gegeven dat deze gronden ook gebruikt kunnen worden voor de aanleg van landschapselementen in de vorm van duinen en waterpartijen. Voorts is een aanlegvergunning vereist zodat, na realisatie van deze bestemmingen, het vergraven of verwijderen van de gerealiseerde landschapswaarden niet zonder meer is toegestaan. Dit kan pas als het gemeentebestuur daarvoor een aanlegvergunning verleent.

De gronden rondom het agrarische kavel in de zuidwestelijke hoek van het plangebied worden voorzien van de bestemming 'Groen' om aan te geven dat ook deze gronden zijn bestemd voor de landschappelijke en natuurlijke elementen ten behoeve van de inrichting van de randzone. De wijzigingsbevoegdheid voor de derde fase zal ook voor deze gronden gaan gelden. De betreffende gronden krijgen na wijziging de bestemming Recreatie-Verblijfsrecreatie zodat deze gronden in de derde fase ook kunnen worden bebouwd. De afschermende landschappelijke inrichting is ter plaatse na planwijziging ook niet meer noodzakelijk. Die komt namelijk dan te liggen op de gronden gelegen langs de Bastingsweg.

Ter plaatse van de voormalige boerderij is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen waaraan een onderzoeksverplichting is gekoppeld indien ter plaatse graafwerkzaamheden beneden 0 m +NAP worden verricht.

Relevant toetsingskader

In het kader van een bestemmingsplan voor een omvangrijke ruimtelijke ontwikkeling is het van belang ook aandacht te besteden aan de effecten voor de verkeersafwikkeling op het omliggende wegennet. Het uitvoeren van een dergelijke mobiliteitstoets (zoals genoemd in de Nota Mobiliteit) is mede op basis van jurisprudentie vereist¹².

Conclusies milieuonderzoek

In het MER is onderzoek gedaan naar de verkeersafwikkeling. Hierbij is onderzoek uitgevoerd naar twee mogelijke ontsluitingen: ontsluiting alleen via de hoofdontsluiting aan de oostzijde van het plangebied (basisalternatief) en de variant verkeersontsluiting, waar naast de hoofdontsluiting tevens een ontsluiting voor autoverkeer via de aan te leggen coupure in de Noorddijk mogelijk is. Uit het onderzoek blijkt dat de variant verkeersontsluiting niet wenselijk is, om een aantal redenen.

• Er is in deze variant op de Kievitenlaan sprake van een menging van langzaam verkeer met autoverkeer, hetgeen leidt tot een belangrijke verslechtering van de verkeersveiligheid op deze weg (extra autoritten op hoofdroute voor recreatief langzaam verkeer waarbij de fysieke ruimte te beperkt is voor een verkeersveilig wegprofiel).
• De variant leidt tot extra (zoek)verkeer ter plaatse van het Duinplein/Boulevard de Wielingen, dit heeft negatieve effecten voor het parkeren en de verkeersafwikkeling ter plaatse.
• De variant lokt ongewenste extra autoverplaatsingen tussen Cavelot en Cadzand-Bad uit. Dit is vooral ongewenst gelet op het streven om de badplaats Cadzand-Bad in te richten als verblijfsgebied, waarbij autoverkeer wordt ontmoedigd.
• De variant leidt tot een extra doorgaande ontsluitingsroute tussen Cadzand-Bad en Cadzand. Dit is negatief voor de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid in Cavelot.
• De variant leidt tot mogelijke parkeeroverlast in Cavelot, wat negatieve gevolgen heeft op het gebied van de verkeersafwikkeling, verkeersveiligheid en parkeren. Verwacht mag worden dat met de openstelling van de Kievitenlaan voor autoverkeer ook dagrecreanten gebruik gaan maken van deze weg. Dit in de algemene 'zoektocht' naar een (mogelijk gratis) parkeerplaats die zo dicht mogelijk bij het strand en het centrum gelegen is.¹³

Uit het onderzoek blijkt dat door het nemen van enkele verkeersmaatregelen sprake is van een goede verkeersafwikkeling (zoals verbreding tweetal wegen, aanpassen tweetal kruispunten en accentueren hoofdontsluitingsroute plan Cavelot. Verwezen wordt naar hoofdstuk 10 in het MER. De daar genoemde verkeersmaatregelen worden getroffen, maar vallen buiten de reikwijdte van dit bestemmingsplan.

Vertaling naar het bestemmingsplan

De hoofdontsluiting van het plangebied is in het bestemmingsplan vastgelegd. De verbreding van de Lange Strinkweg noord, de Badhuisweg noord en de aanpassing van het kruispunt Lange Strinkweg noord - Ringdijk Noord past reeds binnen de vigerende bestemmingsplannen en wordt zodoende niet in dit bestemmingsplan geregeld. Tevens is in de planregels aangegeven dat de coupure in de Noorddijk alleen voor langzaam verkeer en als calamiteitenontsluiting benut kan worden.

Voor wat het parkeren wordt opgemerkt dat dit volledig binnen het plan Cavelot wordt opgelost. Zowel voor de recreanten die in het park verblijven als voor bezoekers van het park, worden in het plangebied voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd.

1. 12. Zie onder meer ABRvS 5 september 2007, nrs. 200605099/1 en 200605858/1.
2. 13. De door de gemeente beoogde bezoekersparkeerplaats(en) voor Cadzand-Bad ligt naar verwachting verder van het centrum van Cadzand-Bad dan Cavelot.

Relevant toetsingskader

De Wet geluidhinder stelt geen eisen aan de eventuele toename van de geluidsbelasting langs toeleidende wegen. Ten behoeve van een zorgvuldige afweging wordt hier in het bestemmingsplan wel nader op ingegaan. Hierbij wordt uitgegaan van de grenswaarden die gelden voor bestaande woningen volgens de Wet geluidhinder.

Het plangebied grenst direct aan de Badhuisweg, Lange Strinkweg, Bastingsweg en Scheldestraat. Deze wegen hebben in het algemeen slechts een beperkte verkeersfunctie in de zin dat zij vrijwel uitsluitend voor (agrarisch) bestemmingsverkeer worden gebruikt, maar zijn op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde wegen. Met dit plan wordt in het gebied vooral de bouw van nieuwe recreatiewoningen mogelijk gemaakt. Recreatiewoningen zijn formeel op grond van de Wet geluidhinder geen geluidsgevoelige objecten. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en op grond van het provinciaal beleid¹⁴ wordt ingegaan op het mogelijke optreden van geluidshinder door verkeerslawaai. Als toetsingskader wordt daarbij gebruik gemaakt van de wettelijke grenswaarden voor woningen. Volgens de Wet geluidhinder dient daarbij een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en een uiterste grenswaarde van 63 dB (binnen de bebouwde kom) te worden aangehouden.

Conclusies milieuonderzoek

Akoestisch klimaat plangebied

In het MER en het bijbehorende akoestisch onderzoek zijn de gevolgen van plan Cavelot met betrekking tot het aspect wegverkeerslawaai in beeld gebracht.

In het plangebied zullen nieuwe recreatiewoningen worden gerealiseerd. Om in het kader van een goede ruimtelijke ordening te bepalen of een aanvaardbaar akoestisch klimaat gerealiseerd kan worden is de 48 dB-contour (voorkeursgrenswaarde) ten gevolge van het verkeer op deze wegen bepaald, zie figuren 4.1, 4.2 en 4.3.

Figuur 4.1. Contouren wegverkeerslawaai in en rondom het plangebied in 2009

Figuur 4.2. Contouren wegverkeerslawaai in en rondom het plangebied in 2020

Figuur 4.3. Contouren wegverkeerslawaai toegangsweg plangebied

Uit het onderzoek blijkt dat in 2020 niet langs alle wegen wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. Het betreft een beperkt aantal geprojecteerde recreatiewoningen langs de Scheldestraat en langs de geprojecteerde entree/hoofdontsluitingsroute in het oostelijke deel van het plangebied. Figuur 4.3 laat zien dat de 48 dB-contour langs de entreeweg zich op 22 meter afstand vanuit de as van de weg bevindt. De maximale geluidsbelasting bij de recreatiewoningen ter plaatse bedraagt ten hoogste 53 dB. Voor de overige delen van het plangebied waar de bouw van recreatiewoningen mogelijk wordt gemaakt, geldt dat wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde.

Hoewel de geluidsbelasting ter plaatse van enkele recreatiewoningen hoger is dan de voorkeursgrenswaarde, wordt deze overschrijding aanvaardbaar geacht. Er wordt ruimschoots voldaan aan de uiterste grenswaarde die voor gevoelige functies binnen de bebouwde kom geldt. Het akoestisch verblijfsklimaat langs de rand van het plangebied en de entreeroute is bovendien vergelijkbaar met het huidige (en toekomstige) akoestische klimaat van de bestaande recreatiewoningen in Cadzand-Bad, zie figuren 4.1 en 4.2. Het aanhouden van de afstanden die horen bij de hiervoor genoemde 48dB(A)-contouren, is bezien vanuit de in het stedenbouwkundig plan geschetste inrichting van het plangebied dan ook niet gewenst.

Gevolgen wegverkeerslawaai ontsluitende wegen

In het MER en de aanvullende notitie Geluid d.d. 6 augustus 2009 (zie bijlage 2) zijn de gevolgen van plan Cavelot met betrekking tot het aspect wegverkeerslawaai in beeld gebracht. Hierbij zijn de maatgevende woningen in de directe omgeving van het plangebied nader beschouwd. De geluidsbelasting ter plaatse van deze wegen neemt als gevolg van plan Cavelot toe, variërend van 1 tot maximaal 3 dB. Bij de meeste onderzochte wegen wordt echter nog steeds voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. Dit is ook het geval ter plaatse van de Lange Strinkweg Noord en de Badhuisweg Noord.¹⁵Op enkele ontsluitende wegen is reeds in de huidige situatie sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. Na realisatie van plan Cavelot nemen deze bestaande overschrijdingen met 1 tot maximaal 3 dB toe.

• Langs de Boulevard de Wielingen en de Scheldestraat bedraagt de toename 1 dB;
• Langs de Westelijke Kanaaldijk is sprake van een toename van 1 dB, en op één locatie met 2 dB;
• Langs de Ringdijk Noord bedraagt de toename 2 tot 3 dB.

De toename van 1 dB door het wegverkeerslawaai ten gevolge van plan Cavelot is voor het menselijk gehoor niet waarneembaar. Vandaar dat de Boulevard de Wielingen, Scheldestraat en de Westelijke Kanaaldijk niet nader zijn beschouwd.

Voor de Ringdijk Noord is een aanvullende notitie opgesteld, zie bijlage 1. Het blijkt dat voor de woningen langs de Ringdijk Noord, ook na realisatie van plan Cavelot, ruimschoots wordt voldaan aan de uiterste grenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder die voor bestaande woningen geldt (68 dB).

De hiervoor genoemde toenamen zijn overigens ook bekeken in relatie tot de overige ontwikkelingen in Cadzand-Bad. De toename van alle beoogde ontwikkelingen in Cadzand-Bad, op basis van het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad, tezamen met Cavelot leidt tot een toename van ten hoogste 4 dB ter plaatse van de Ringdijk Noord. Ook als deze ontwikkelingen worden meegenomen wordt nog steeds voldaan aan de uiterste grenswaarde van 68 dB.

Vertaling naar het bestemmingsplan

De onderzoeksresultaten hebben niet geleid tot een regeling in dit bestemmingsplan.

1. 14. Omgevingsplan Zeeland, pagina 46.
2. 15. Beide wegen worden verbreed ten behoeve van het plan Cavelot.

Relevant toetsingskader

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wlk bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. Er wordt voldaan aan de Wlk indien de grenswaarden niet worden overschreden, dan wel indien de toename van de concentratie luchtverontreinigende stoffen (bij een overschrijding) niet in betekenende mate (NIBM) is.

Conclusies milieuonderzoek

Uit het verrichte onderzoek blijkt dat de grenswaarden voor luchtkwaliteit langs de relevante wegen ook na realisering van de beoogde recreatieve functie niet worden overschreden. Op de ontsluitende wegen richting de autoweg N675 is bovendien de toename luchtverontreinigende stoffen niet in betekenende mate.

Vertaling naar het bestemmingsplan

De onderzoeksresultaten hebben niet geleid tot een regeling in dit bestemmingsplan.

Relevant toetsingskader

Het bodembeleid is gebaseerd op de Wet bodembescherming. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Conclusies milieuonderzoek

In het plangebied zijn verkennende bodemonderzoeken uitgevoerd om een beeld te krijgen van de (eventuele) vervuilingsgraad van de bodem. Uit de resultaten van deze onderzoeken blijkt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Tijdens het historisch onderzoek is gebleken dat het plangebied in de periode van september en oktober 1944 is bestookt met bommen en granaten. Gesteld is dat ter plaatse van het gehele gebied in de ondergrond mogelijke explosieven voorkomen. Hier is nader onderzoek naar uitgevoerd. In het kader van de ontwikkeling van het plangebied zullen, voorafgaand aan grondwerkzaamheden, explosieven opsporings- en veiligstelwerkzaamheden worden uitgevoerd. Ongecontroleerde explosies worden daarmee voorkomen.

Vertaling naar het bestemmingsplan

De onderzoeksresultaten hebben niet geleid tot een regeling in dit bestemmingsplan.

Toetsingskader

Sinds 1 november 2003 is voor ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. De initiatiefnemer dient in dat kader in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over (voorgenomen) ruimtelijke ontwikkelingen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van waterschap Zeeuws Vlaanderen, verantwoordelijk voor het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer. De waterparagraaf is besproken met het waterschap Zeeuws Vlaanderen in het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Het definitieve wateradvies is als bijlage 3 bij dit bestemmingsplan opgenomen.

Afstemming ruimtelijke ordening met het waterbeheer

In het kader van de afstemming tussen het waterbeheer en de ruimtelijke ordening heeft de provincie Zeeland in het Omgevingsplan waterkansenkaarten opgesteld voor onder andere stedelijke functies. Deze kaarten zijn beschikbaar via de provinciale website. Op deze kaart zijn voor het plangebied de volgende gegevens opgenomen.

• het plangebied (en de omgeving) is matig zettinggevoelig;
• er zijn op de betreffende gronden nauwelijks mogelijkheden voor infiltratie;
• onder invloed van de hogere waterstanden in de duinen is met name in het noordelijk deel van het plangebied sprake van lichte kwel;
• er is in het plangebied geen sprake van een zoetwatervoorraad (belvorming); ten zuiden van het plangebied is wel een zoetwatervoorraad aanwezig;
• het gebied is aangeduid als minst tot minder geschikt voor stedelijke ontwikkeling. Dat houdt in dat dit gebied kwetsbaar is in gevallen van extreme neerslag. Voor stedelijke uitbreiding zijn in principe bijzondere aanvullende maatregelen noodzakelijk om nadelige effecten op het watersysteem te voorkomen:
• het plangebied ligt niet in een aandachtsgebied vanuit water:
• direct ten westen van het plangebied liggen de beschermde natuurgebieden Kievittepolder en 't Zwin met een hydrologische bufferzone. Deze bufferzone ligt niet in het plangebied.

Conclusies milieuonderzoek

Huidige watersysteem

De maaiveldhoogte in het plangebied varieert rond circa NAP +1,0 m, het maaiveld loopt van circa 0,50 m – NAP langs de Noorddijk tot circa 1,5 m NAP langs de Lange Strinkweg. Het betreft zogenaamde kalkrijke poldervaaggrond. In de bovengrond is sprake van hoofdzakelijk matig zandig tot matig siltige klei. Vanaf 1,0 tot 1,5 m onder het maaiveld bestaat de bodem hoofdzakelijk uit sterk zandige klei tot fijn kleiige zand. Daaronder bestaat de bodem uit afwisselend lagen van fijn en grof zand. Door rijping (ontwatering en inklinking) zijn deze gronden geschikt gemaakt voor landbouw.

Het plangebied maakt deel uit van het afwateringsgebied van het gemaal van Cadzand. Via watergangen en sloten wordt het oppervlaktewater afgevoerd op het Uitwateringskanaal, dat via een sluis uitwatert op zee. Het polderpeil in het plangebied ligt op NAP -0,80 m in de zomer en NAP -0,90 in de winter. In het zuidwestelijk deel van het plangebied wordt een hoger peil gehanteerd (NAP -0,50 m/-0,70 m). Het Uitwateringskanaal heeft hetzelfde peil als de omringende polders.

De Noorddijk is een regionale waterkering met een waterstaatkundige functie. Langs de Noordzee, buiten het plangebied, is de primaire zeewering aanwezig. Als gevolg van een versnelde zeespiegelstijging worden op termijn versterkingen noodzakelijk van delen van de Nederlandse kustverdediging, de zogenaamde zwakke schakels. Dit heeft geen invloed op het plangebied.

Het rioleringsstelsel van Cadzand-Bad ontvangt een aantal injecties. De injecties kunnen zowel afzonderlijke lozingen van bijvoorbeeld bedrijven zijn als de droogweerafvoer (DWA) en mogelijk regenwaterafvoer (HWA) van (verbeterd) gescheiden gebieden op het gemengde stelsel zijn. Via het rioleringssysteem wordt het afvalwater afgevoerd naar het gemaal, vanwaar het richting de zuivering wordt getransporteerd. De in het plangebied aanwezige bebouwing (sporthal) is aangesloten op dit rioleringssysteem.

Buiten het plangebied, aan de Noorddijk ter hoogte van de Lopinge, is een overstort aanwezig, deze loost daar op de droge sloot. In het kader van rioleringsmaatregelen is de gemeente voornemens om bij deze overstort een bergbezinkbassin aan te leggen, om zo de effecten op de waterkwaliteit te reduceren.

Toekomstig watersysteem

Bij het inrichtingsvoorstel voor de inrichting van plan Cavelot is rekening gehouden met de relevante waterhuishoudkundige criteria die door de waterbeheerder zijn aangegeven. Onderstaand is per criteria aangegeven op welke wijze daar bij de beoogde ontwikkeling mee wordt omgegaan. Voor een nadere onderbouwing van de criteria wordt verwezen naar het MER.

Veiligheid

Het plangebied wordt aan de noord- en westzijde begrensd door secundaire waterkeringen (de Noorddijk en de Scheldestraat). De invloedssfeer van deze waterkering strekt zich uit tot in het plangebied. Binnen deze invloedssfeer worden van overheidswege duidelijke grenzen gesteld aan de bebouwingsmogelijkheden. De waterkeringstechnische randvoorwaarden zijn vastgelegd in de Keur waterkeringen van het waterschap Zeeuws Vlaanderen.

De keur gaat zoveel mogelijk uit van één reglementeringssysteem voor alle waterkeringen. Tot de waterkering worden dan alle werken in of aan de waterkering gerekend die (mede) een waterkerende functie hebben. Binnen de waterkering wordt onderscheid gemaakt in drie zones, te weten de kernzone, de beschermingszone en de buitenbeschermingszone. Voor elke van deze zones zijn in deze keur regels opgenomen ten aanzien van bouwen en diverse andere activiteiten. Binnen beschermingszones landzijde en begrenzing kernzone dijk is voor bouwactiviteiten en dergelijke ontheffing van het Waterschap nodig.

De beoogde recreatiewoningen worden deels binnen de beschermingszone van voornoemde waterkeringen gerealiseerd. Daarom zal een ontheffing moeten worden aangevraagd bij het waterschap. Hierover heeft in een eerder stadium van de planvorming reeds overleg plaatsgevonden met het waterschap. Naar verwachting zal de benodigde ontheffing dan ook worden verleend.

Waterberging

Om de waterafvoer bij extreme neerslagsituaties te kunnen reguleren is de trits "eerst vasthouden, dan bergen en dan pas afvoeren" richtinggevend voor het waterbeheer bij nieuwe ontwikkelingen. Overeenkomstig afspraken met de gemeente en het Waterschap zal nieuwe bebouwing in het plangebied volledig worden afgekoppeld (alle dakoppervlakken). Het regenwater afkomstig van het dakoppervlak is schoon en wordt rechtstreeks naar het oppervlaktewater afgevoerd.

Om dit afgekoppelde hemelwater op te kunnen vangen is extra waterberging noodzakelijk. Rekening houdend met toekomstige klimaatontwikkelingen en een theoretische hoeveelheid neerslag die eens per 100 jaar optreedt, dient bij nieuw te ontwikkelen stedelijk gebied per m² verhard oppervlak 75 mm te worden geborgen. Het afwateringssyteem binnen het beheersgebied van het Waterschap is gedimensioneerd op een afvoer van 10 mm per ha per etmaal.

Als beeldbepalend onderdeel van het plan wordt een aanzienlijk oppervlak nieuw water in de vorm van een kreek gerealiseerd. De randsloten en omliggende watergangen blijven ongewijzigd intact. Het wateroppervlak zal in totaal minimaal 53.000 m² bedragen. Hiermee wordt ruimschoots aan de wateropgave voor het gebied voldaan. De te realiseren waterberging zal ook ruimte bieden aan de opvang van nieuw af te koppelen hemelwater uit de bestaande kern Cadzand-Bad. De berging van de maatgevende bui leidt tot een verhoging van 0,21 m.

Door de instelling van een maximum peil (gekoppeld aan de eis dat de grondwaterstanden niet te hoog mogen worden) wordt er in de winter en het vroege voorjaar water uit het gebied afgevoerd (maximaal 10 mm per ha per etmaal). Onder invloed van de verdamping in het late voorjaar en de zomer zakt het waterpeil in de kreek uit tot onder het polderpeil aan het eind van de zomer. Gemiddeld zal er over het jaar genoeg water in de kreek staan.

Met het waterschap zijn ten aanzien van het polderpeilniveau de volgende afspraken gemaakt. De randsloten en de sportvelden krijgen een peil van zomer NAP - 0,80 m en winter NAP - 0,90 m. De kreek krijgt een peil van zomer - 0,50 en winter - 0,50 NAP (vast peil). Het zomerpeil van de kreek is een streefpeil. Als gevolg van de verdamping en beperkte regenval in de zomer zal het peil in de zomer uitzakken tot NAP – 0,75 m of lager. Inlaat van water zal niet worden toegepast. Naar verwachting zal dit niet leiden tot wateroverlast in het sportpark, omdat het sportcomplex deels opnieuw wordt aangelegd. Hierdoor kan het maaiveld voor de nieuwe elementen een iets hogere ligging krijgen en is er geen sprake van een kans op wateroverlast. Het (gedraineerde) voetbalveld blijft gehandhaafd. De bespeelbaarheid van het veld zal niet veranderen.

De verharde oppervlakken gaan rechtstreeks (bovengronds) op de kreek lozen.

Grondwateroverlast

Op grond van de Verordening waterhuishouding Zeeland bedraagt de gewenste ontwatering 70 cm onder maaiveld voor met name woongebieden. Bij de ontwikkeling van plan Cavelot is de initiatiefnemer verantwoordelijk voor voldoende drooglegging.

De berging van de maatgevende bui leidt tot een verhoging van 0,21 m op het maximale peil van NAP -0,50 m. Op dat moment is de afstand van het oppervlaktewater tot de laagst gelegen woning 1,59 m. Hiermee wordt ruim voldaan aan de gewenste ontwatering van 0,70 m.

Riolering

Plan Cavelot wordt voorzien van een gescheiden rioolstelsel. In de door Haskoning uitgevoerde herberekening van de capaciteit van het rioolgemaal is geen rekening gehouden met het af te voeren afvalwater vanuit Cavelot, omdat er destijds (in 2004) nog niet bekend was hoeveel woningen er binnen het plangebied zouden worden gerealiseerd.

Inmiddels is duidelijk dat er voor de 450 woningen (met 3 inwoners per woning) en 10 liter per uur een afvoer van 13,5 m³/uur richting het rioolgemaal gaat. Deze capaciteit komt extra op de bestaande normpompcapaciteit. Het waterschap zal bij de renovatie van het gemaal (voorzien voor 2009/2010) met deze extra capaciteit rekening houden. Daarover zullen (financiële) afspraken worden gemaakt met de initiatiefnemer.

Buiten het plangebied, aan de Noorddijk ter hoogte van de Lopinge, is een overstort aanwezig, deze loost daar op de droge sloot. In het kader van rioleringsmaatregelen wil de gemeente voor deze overstort een bergbezinkbassin aanleggen, om zo de effecten op de waterkwaliteit te reduceren.

Het hemelwater van de nieuwe bebouwing zal volledig worden afgekoppeld. Het afgekoppelde hemelwater zal rechtstreeks (bovengronds) naar het aan te leggen oppervlaktewater worden afgevoerd. Bij het afkoppelen van verharde oppervlakken wordt rekening gehouden met de beslisboom afkoppelen van het Waterschap Zeeuws Vlaanderen.

Watervoorziening

De watervoorziening is niet in het geding. Het waterschap vraagt echter nadrukkelijk aandacht voor hergebruik van water in het ontwerp. Neerslagwater is van goede kwaliteit. Door het gebruik van regenwater kan op het drinkwatergebruik worden bespaard. Regenwater kan nuttig gebruikt worden, bijvoorbeeld voor het doorspoelen van het toilet. Bij de verdere uitwerking van de plannen zal de initiatiefnemer hergebruik van water in overweging nemen en bezien of een dergelijke maatregel exploitabel technisch verantwoord is.

Volksgezondheid

Met betrekking tot aan te leggen open water is van belang dat met name de veiligheid voor kinderen dient te worden gewaarborgd. Plan Cavelot voorziet daarom in kindvriendelijke oevers (flauwe taluds, minimaal 1 m brede plasbermen (onderwatertaluds)). Door bij het afkoppelen de beslisboom van het waterschap te hanteren, zal geen risico ten aanzien van de volksgezondheid ontstaan.

Bodemdaling

Het polderpeil zal worden afgesteld op een vast peil van NAP -0,50 m. Uit het MER blijkt dat er freatisch geen sprake is van uitstraling naar de omgeving. Door de aanwezigheid van de sloten rondom het plangebied en het Afwateringskanaal en Uitwateringskanaal, die insnijden tot in het watervoerende pakket, is het effect op de freatische grondwaterstand in de omgeving van het plangebied overal minder dan 5 cm. Aangezien de verhoging van de freatische grondwaterstand in de nabijheid van het plangebied al minder dan 5 cm is, wordt geconcludeerd dat de verandering bij natuurgebieden 't Zwin en de Kievittepolder nihil zal zijn. Deze natuurgebieden liggen immers aan de overkant van het Uitwateringskanaal, op grotere afstand van het plangebied. Bodemdaling zal dan ook niet optreden.

Oppervlaktewaterkwaliteit

Het hemelwater in het plangebied wordt afgekoppeld conform de door het waterschap gehanteerde afkoppelbeslisboom. Er zijn daardoor geen nadelige gevolgen voor de waterkwaliteit van de sloten rondom het plangebied. Om te voorkomen dat hemelwater verontreinigd raakt, worden in plan Cavelot duurzame, niet-uitlogende materialen gebruikt.

Daarnaast wordt gestreefd naar een zo natuurlijk mogelijk watersysteem, met een zo hoog mogelijke waterkwaliteit. In dat verband krijgt het kreeksysteem een eigen waterpeil dat binnen bepaalde grenzen kan fluctueren (maximaal waterpeil circa NAP -0,50 m). In natte periodes vindt via een stuw afvoer plaats naar het omliggende watersysteem.

Uit het MER blijkt dat na de realisatie van de kreek sprake zal zijn van een watersysteem met zoet water. Aandachtspunt daarbij zijn de hoge concentraties aan stikstof en fosfaat (eutroof of voedselrijk water). Hierdoor bestaat een reële kans op algengroei. Ten behoeve van een optimale kwaliteit van het water in de kreek worden daarom de randsloten benut om watercirculatie te realiseren. Nabij de Bastingsweg loost de kreek op de ringsloot (met een constant debiet). De inlaat in de kreek wordt gemaakt in de groenstrook nabij de Noorddijk. Het water stroomt via twee richtingen naar de Noorddijk. Omdat het gebied ten noorden van het plangebied nog landbouwkundig in gebruik is, is het wenselijk dit af te koppelen van het plangebied. Dit kan door relatief eenvoudige maatregelen (zoals het aanleggen van een duiker onder de Lange Strinkweg naar de sloot ten zuiden van deze weg).

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro heeft het waterschap vragen gesteld bij de haalbaarheid van de in het MER beschreven kwaliteit van het oppervlaktewater. Ook de Cie. m.e.r. heeft hier voorafgaand aan het uitbrengen van haar advies, vragen over gesteld. Voor de kwaliteit van het oppervlaktewater moeten twee onderdelen van plan Cavelot worden onderscheiden. Het betreft de waterkwaliteit van de beoogde centrale waterpartij (kreek) en de kwaliteit van de kikkerpoelen voor de boomkikker.

Kreek

In het plan 'Cavelot' is centraal in het gebied de aanleg van een waterpartij opgenomen, als verwijzing naar de historische kreek die zich in het plangebied bevond. Deze kreek verhoogt de belevingswaarde van het plangebied (zie figuur 2.3). Daarnaast biedt deze waterpartij ruimte voor extra waterberging in het plangebied, ten gunste van de kern Cadzand-Bad. De kreek is niet bedoeld voor het realiseren van natuurwaarden. De in het MER beschreven natuurdoelen zijn voor de kreek derhalve niet aan de orde. Voor de kreek zal uitsluitend sprake zijn van extensief recreatief medegebruik (geen zwemwater). Hoewel in het plan de aanleg van steigertjes en vlonders wordt beoogd, zijn deze met name bedoeld voor de beleving van de waterpartij en niet als startpunt voor watergerelateerde activiteiten. In de kreek zal geen vis worden uitgezet.

Inrichting en vormgeving

De uiteindelijke inrichting van het plangebied, inclusief het watersysteem, wordt door de initiatiefnemer in nauw overleg met de gemeente en het Waterschap Zeeuws-Vlaanderen verder uitgewerkt.

Maatregelen en waterkwaliteit

In het MER wordt een aantal maatregelen voorgesteld als meest milieuvriendelijk ten aanzien van de waterkwaliteit van de kreek. Zoals ook de Commissie m.e.r. heeft geconstateerd is het effect van deze maatregelen op de waterkwaliteit van de kreek niet beoordeeld. Redenen hiervoor waren dat de uiteindelijke kwaliteit van het oppervlaktewater geen relevant milieueffect van het plan voor de omgeving van het plangebied is. Ook is het aspect van de waterkwaliteit niet bepalend voor (de uitvoerbaarheid van het) bestemmingsplan ten behoeve waarvan het MER is opgesteld, zie pagina 64 van het MER. Daarom is in het MER volstaan met de enkele verwachting dat de waterkwaliteit in de eindsituatie als eutroof kan worden aangemerkt, waarbij aandacht dient te worden besteed aan het mogelijk optreden van algenbloei (pagina 66 van het MER).

In bijlage 4 is een aanvullende notitie opgenomen van Royal Haskoning, waarin de gevraagde beoordeling van de maatregelen op de waterkwaliteit van de kreek is opgenomen. Royal Haskoning concludeert het volgende.

a. Verhogen waterpeil in de kreek en de randsloten

In het basisalternatief uit het MER is ervan uitgegaan dat het waterpeil in de kreek, ten opzichte van het huidige polderpeil, met 30 tot 40 cm stijgt tot NAP -0,50 meter. Het verhogen van het waterpeil tot NAP -0,20 meter of zelfs tot +0,00 m NAP zal naar verwachting een gunstig effect op de waterkwaliteit in de kreek hebben. Echter, gelet op de lage ligging van het bestaande sportveld, zal deze verdere verhoging een ongewenst negatief effect hebben op de bespeelbaarheid van het sportveld. Daarnaast is een verdere verhoging uit oogpunt van maatschappelijke haalbaarheid (strategisch, angst in regio voor 'vernatting' en 'verzilting') niet gewenst. Om deze reden is ervan af gezien om het verhogen van het waterpeil als maatregel om de waterkwaliteit te verbeteren verder door te rekenen.

b. Effect van het afkoppelen van het regenwater uit de kern Cadzand-Bad

Door Royal Haskoning is nagegaan of het afkoppelen van de hemelwaterafvoer vanuit de kern Cadzand-Bad naar de kreek in Cavelot een gunstig effect heeft op de waterkwaliteit. De berekeningen wijzen uit dat in de zomer vooral verdunning optreedt, in de winter, als het systeem 'vol' is, treedt doorspoeling op. Hierdoor wordt het gehalte aan voedingsstoffen en chloridegehalte sterk gereduceerd. De waarden blijven vanwege de grondslag voorlopig boven het Maximaal Toelaatbaar Risiconiveau (MTR) liggen, echter naarmate het volume afgekoppeld regenwater toeneemt, nemen de concentraties verder af. Uiteindelijk zal hiermee een situatie worden bereikt met concentraties onder de MTR-waarden.

Door het afkoppelen van verhard oppervlak van de kern Cadzand-Bad en het vrijkomende hemelwater af te voeren naar de kreek in het plangebied van Cavelot, in combinatie met het beperkte recreatieve gebruik, wordt een goede kwaliteit van het oppervlaktewater bereikt. Afkoppeling van regenwater is vastgelegd in de 'afkoppelvisie Cadzand-Bad' en afspraken tussen gemeente en ontwikkelende partij over het daadwerkelijk afkoppelen van de hemelwaterafvoer naar het plangebied zijn gemaakt. Thans wordt dit door partijen technisch uitgewerkt.

Kikkerpoelen

Naast de kreek wordt in het plangebied de aanleg voorzien van (kikker-)poelen die kunnen dienen als biotoop voor amfibieën. Hiermee wordt onder meer beoogd een extra migratieroute en leefbiotoop te bieden aan de in de regio voorkomende boomkikker. Doelsoorten (met verwijzing naar de in het MER beschreven natuurdoelen) zijn daarbij amfibieën in het algemeen en de boomkikker in het bijzonder.

Inrichting en vormgeving

De poelen liggen hydrologisch geïsoleerd van de kreek en de randsloten. Detaillering van het maaiveld en verwijdering van de (voedselrijke) teeltlaag draagt ervoor zorg dat alleen regenwater in de poelen kan komen. Recreatief medegebruik van de kikkerpoelen is nadrukkelijk niet de bedoeling. Ze kunnen (op termijn) wel een onderdeel vormen van bijvoorbeeld natuureducatie en -beleving in het plangebied.

Maatregelen en waterkwaliteit
In het MER zijn in hoofdstuk 7 enkele (meest milieuvriendelijke) maatregelen beschreven ter verbetering van de kwaliteit van het oppervlaktewater. In dit hoofdstuk is enkel de kwaliteit van het oppervlaktewater in de kreek en de randsloten aan bod gekomen, de kwaliteit van het oppervlaktewater in de beoogde kikkerpoelen is hierbij niet aan de orde gesteld. De poelen zullen naar verwachting een regenwaterkarakteristiek krijgen met lage concentraties aan chloride, stikstof (N) en fosfaat (P). Om te voorkomen dat de poelen elke zomer droogvallen zullen ze zodanig worden aangelegd dat de bodem in het grondwater komt te liggen (alleen droogval in een zeer droge zomer). Door de peilopzet zal de grondwaterkwaliteit in de loop van de tijd ook een (gebufferde) regenwaterkarakteristiek krijgen doordat een neerslaglens wordt opgebouwd. Het chloridegehalte van het bovenste deel van dit freatisch grondwater (dat de bodem van de poelen zal voeden) zal hiervoor laag genoeg zijn en blijven. Het regenwater zal licht zuur zijn. Omdat het wordt gemengd met het licht gebufferde grondwater zal dit naar verwachting leiden tot een acceptabele zuurgraad van het oppervlaktewater in de poelen. Het beperken van nalevering van voedingsstoffen vanuit de bouwvoor wordt gerealiseerd door de bouwvoor in een ruime zone rondom de poelen af te graven.

Over de benodigde waterkwaliteit voor de kikkerpoelen is een literatuurstudie verricht. De resultaten van deze studie zijn weergegeven in bijlage 5. De waterkwaliteit van de onderzochte poelen blijkt sterk uiteen te lopen. Er is echter geen reden om te veronderstellen dat de hiervoor geschetste inrichting van de poelen in plan Cavelot zal leiden tot een andere waterkwaliteit dan is aangetroffen in vergelijkbare poelen in de regio.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de kwaliteit van het oppervlaktewater in de beoogde kreek en de kikkerpoelen, voldoende zal zijn voor de doelen die met de aanleg van de betrokken waterpartijen worden nagestreefd.

Natte natuur

Rondom de ten westen van het plangebied liggende beschermde natuurgebieden de Kievittepolder en 't Zwin is sprake van een bufferzone. De voorgenomen ontwikkeling zal echt niet zorgen voor een aantasting van de natuur via vervuiling van het grond- of oppervlaktewater (zie hiervoor het MER).

Onderhoud

Ingevolge de Keur van het waterschap dienen ten opzichte van door het waterschap beheerde waterlopen obstakelvrije stroken / beplantings- en bebouwingsvrije onderhoudstroken (schouwstroken) in acht te worden genomen. De breedte van de aan weerszijden van waterlopen aan te houden onderhoudstroken zijn afhankelijk van de bovenbreedte van de waterlopen. In het plan Cavelot is met deze onderhoudsstroken rekening gehouden, in de verschillende profielen is ruimte vrijgelaten voor het onderhoud van de sloten.

Vertaling naar het bestemmingsplan

De betreffende delen van de Scheldestraat en de Noorddijk die aangemerkt zijn als kernzone in de Keur van het Waterschap Zeeuws Vlaanderen en die deel uitmaken van het plangebied, zijn voorzien van de dubbelbestemming 'Waterstaat - waterkering'. Aan deze dubbelbestemming is in de planregels een beschermingsregime gekoppeld waarmee de waterkerende functie van deze dijken kan worden gewaarborgd.

De bestaande en nieuwe watergangen rondom het plangebied, die ervoor zorgen dat het plangebied als zelfstandige hydrologische eenheid kan functioneren, zijn voorzien van de bestemming 'Water'. Hiermee wordt gewaarborgd dat deze watergangen vrij blijven van bebouwing ten behoeve van het verblijfsrecreatieve deel van het plangebied. Bij het leggen van deze bestemming is rekening gehouden met de voor het waterschap benodigde onderhoudsstroken. Ook binnen de bestemming 'Recreatie-Verblijfsrecreatie' is met de breedte van 5 meter voor de onderhoudsstroken rekening gehouden.

Relevant toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en / of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken¹⁶ en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Conclusies milieuonderzoek

In het plangebied en de omgeving zijn geen relevante risicobronnen in de vorm van risicovolle bedrijvigheid, transportroutes of leidingen aanwezig. Dit aspect staat de uitvoering van het bestemmingsplan dan ook niet in de weg.

Voor wat betreft de uiteindelijke situering van de calamiteitenontsluitingen aan de zuidzijde van het plangebied, wordt opgemerkt dat deze in overleg met de gemeentelijke brandweer zullen worden bepaald.

Vertaling naar het bestemmingsplan

De onderzoeksresultaten hebben niet geleid tot een regeling in dit bestemmingsplan. In het plan wordt de mogelijkheid geboden voor het realiseren van calamiteitenontsluitingen aan de zuidzijde van het plangebied.

1. 16. Dat wil zeggen vierentwintig uur per dag en gedurende het gehele jaar.

Relevant toetsingskader

Normstelling milieugevoelige functies

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals (recreatie)woningen:

• ter plaatse van de recreatiewoningen een aanvaardbaar woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

De milieuruimte van aanwezige bedrijven is in eerste instantie in beeld gebracht aan de hand van richtafstanden uit de VNG-uitgave "Bedrijven en milieuzonering" (2009). Voor het plan Cavelot zelf heeft een toetsing aan het Activiteitenbesluit plaatsgevonden.

Conclusies milieuonderzoek

Uit het milieuonderzoek wordt het volgende geconcludeerd.

• Ten opzichte van het rioolgemaal ten noordwesten van het plangebied wordt de bijbehorende richtafstand van 30 m aangehouden. Er is geen andere relevante bedrijvigheid waarmee vanuit het oogpunt van mogelijke milieuhinder rekening dient te worden gehouden.
• Voor het plan Cavelot, inclusief het sportcluster, wordt voldaan aan de geluidsnormen uit het Activiteitenbesluit. Tevens is sprake van een akoestisch aanvaardbaar klimaat als gevolg van de geluidsuitstraling van de inrichting op bestaande woningen in de omgeving, ook indien rekening wordt gehouden met het stemgeluid afkomstig van de inrichting. Onderlinge hinder tussen plan Cavelot en de verblijfsrecreatieve terreinen gelegen aan de Strengweg wordt eveneens voorkomen door de afstand die wordt aangehouden ten opzichte van de recreatiewoningen in het plan Cavelot (circa 50 m vanwege de te realiseren groenstrook waarbinnen verblijfsrecreatie is uitgesloten).
  

Vertaling naar het bestemmingsplan
De onderzoeksresultaten hebben niet geleid tot een regeling in dit bestemmingsplan.

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de financieel-economische onderbouwing van het bestemmingsplan als om de overige aspecten die met de uitvoering ervan te maken hebben.

Economische uitvoerbaarheid

Het plan wordt geheel voor risico van de initiatiefnemer gerealiseerd. Met de initiatiefnemer is door het gemeentebestuur een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waarin een verdeling is afgesproken over de kosten voor de aanleg en het onderhoud van openbare voorzieningen (zoals de riolering etc.). Ook de bijdrage in het investeringsfonds voor Cadzand-Bad is hierin opgenomen. Voort zijn de aanleg en het beheer van de landschapselementen en de vereiste vereveningsbijdrage in deze overeenkomst geregeld. Een planschadeovereenkomst maakt ook onderdeel uit van deze overeenkomst.

De hiervoor genoemde privaatrechtelijke overeenkomst ligt mede ten grondslag aan dit bestemmingsplan, maar is, vanwege de financiële gevoeligheid, niet openbaar.

Realisatieovereenkomst

Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is voorts een aanvullende realisatieovereenkomst gesloten. Hierin is onder andere vastgelegd dat de initiatiefnemer de in het MER genoemde milieumaatregelen ten aanzien van de inrichting en beheer van het plangebied en de te treffen bouwtechnische maatregelen op het gebied van duurzaamheid (zoals energiebesparende maatregelen) uitvoert. Tevens is hierin vastgelegd dat bij het graven van de coupure in de Noorddijk een archeoloog aanwezig is (archeologische begeleiding).

Exploitatie

Voor de verhuur van de 440 recreatiewoningen die in de eerste twee fasen worden gerealiseerd is Roompot B.V. als verhuurorganisatie verantwoordelijk. Maximaal 50 recreatiewoningen zullen worden aangeboden aan particulieren voor eigen gebruik. Dat wil zeggen dat deze recreatiewoningen in beginsel niet voor de verhuurmarkt beschikbaar komen. Het beheer en de dagelijkse gang van zaken voor het gehele plangebied zoals dat in de eerste twee fasen wordt ontwikkeld is de verantwoordelijkheid van Roompot. Dit wordt door Roompot ook privaatrechtelijk vastgelegd met de particuliere eigenaren.

Met de ontwikkelaar van de laatste 10 recreatiewoningen in de derde fase zullen afspraken worden gemaakt over de bedrijfsmatige exploitatie (verhuur) van de woningen, de inrichting van het gebied conform het stedenbouwkundig plan Cavelot, het beheer en de instandhouding van de openbare ruimte en het openbaar toegankelijk maken en houden van de betreffende gronden. In het plan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de derde fase tot uitvoering te brengen. De eerder genoemde randvoorwoorden maken deel uit van de wijzigingsvoorwaarden. Mochten deze gronden door een andere partij worden ontwikkeld dan de Ontwikkelingsmaatschappij Cavelot, dan is verzekerd dat de inrichting en het beheer van deze gronden op gelijke wijze als in de rest van plan Cavelot geschiedt.

Voor wat betreft de bestuursrechtelijke handhaving geldt dat op grond van artikel 7.1 Wet ruimtelijke ordening het college van burgemeester en wethouders ervoor zorg draagt dat de bepalingen uit het bestemmingsplan worden nageleefd.

Gekozen is voor een nieuw bestemmingsplan om plan Cavelot juridisch-planologisch mogelijk te maken. De huidige bestemmingsplannen die betrekking hebben op het plangebied laten de realisatie van het project immers niet toe. Vanwege de onlosmakelijk met elkaar verbonden onderdelen van het plan, is gekozen om het project in één bestemmingsplan op te nemen.

Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2008

Op 1 juli 2008 zijn de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Onderdeel van deze regelingen vormt de verplichting om de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008) toe te passen bij het opstellen van de plankaarten en planregels. Bovendien moet een (ontwerp)besluit digitaal raadpleegbaar zijn voor de tervisielegging en langs elektronische weg worden vastgesteld. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten, provincies en departementen verantwoordelijk zijn voor het maken en beheren van hun eigen ruimtelijke plannen en verordeningen. Zij zorgen er ook voor dat deze digitaal beschikbaar zijn voor burgers, bedrijven en medeoverheden. Vanwege de organisatorische operatie die hiermee samenhangt (alle nieuwe ruimtelijke plannen moeten immers digitaal, uitwisselbaar en vergelijkbaar worden gemaakt) is besloten de invoering van deze verplichtingen uit te stellen tot 1 januari 2010.

Dat betekent dat de Wro het wettelijk kader vormt voor het bestemmingsplan maar dat de SVBP2008 niet hoeft te worden toegepast. Gelet op de naderende inwerkingtreding van deze verplichting, acht het gemeentebestuur het echter gewenst met het bestemmingsplan toch voor te sorteren op het nieuwe wettelijk voorgeschreven regiem. Dat betekent dat het bestemmingsplan (regels en plankaart) is opgebouwd en vormgegeven conform de SVBP2008.

Opzet regels

Overeenkomstig SVBP2008 is de opbouw van de regels als volgt:

• inleidende regels (Hoofdstuk I);
• bestemmingsregels (Hoofdstuk II);
• algemene regels (Hoofdstuk III);
• overgangs- en slotregels (Hoofdstuk IV).

Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk II, Bestemmingsregels) is als volgt opgebouwd:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• ontheffing van de bouwregels (indien van toepassing);
• specifieke gebruiksregels;
• ontheffing van de gebruiksregels (indien van toepassing);
• aanlegvergunning (indien van toepassing.

Onderscheid bouwen en gebruik
In het kader van SVBP2008 wordt nadrukkelijk onderscheid gemaakt in bouwen en gebruik. Dat heeft onder andere als gevolg dat de ontheffingsbepalingen worden gesplitst in ontheffingen voor bouwen en ontheffingen voor gebruik. In beginsel zou dat betekenen dat voor een nieuw gebouw zowel een ontheffing voor het bouwen als een ontheffing voor het gebruik nodig zou zijn. Om onnodige extra regels te voorkomen, is in het bestemmingsplan echter ervan uitgegaan, dat een ontheffing voor bouwen tevens een ontheffing voor het daarmee samenhangende gebruik inhoudt.

Artikel 1 Begripsbepalingen

1.21 Peil

In het plangebied zal een duinlandschap worden gecreëerd. Dit houdt in dat ter plaatse hoogteverschillen aanwezig kunnen zijn voor wat betreft het rondom het te bouwen bouwwerk afgewerkte maaiveld. De aan te leggen recreatiewoningen en voorzieningen worden in beginsel ten opzichte van het afgewerkte maaiveld gemeten.

Vanwege de -vanuit landschappelijk oogpunt- ongewenste mogelijkheid dat de recreatiewoningen op de toppen van de duinen worden gebouwd is in artikel 5 bepaald dat op gronden gelegen boven +4 meter NAP geen bouwwerken zijn toegelaten. Artikel 9 bevat voorts een afwijkende bepaling met betrekking tot de bouw van bruggen als toegangsweg voor de woningen aan de Scheldestraat.

1.26 Staat van Zorgactiviteiten

In de regels is een Staat van Zorgactiviteiten opgenomen, waarin een indeling is gemaakt in zorgactiviteiten die al niet rechtstreeks binnen het plangebied zijn toegelaten. Dit in het kader van de beoogde verbreding van het toeristisch-recreatieve aanbod in het plangebied. In de staat wordt onderscheid gemaakt in drie categorieën van soorten zorginstellingen, hierbij is aangesloten bij de systematiek met codes uit de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS):

• Categorie I Medische praktijkruimten en overige gezondheidszorg zonder overnachtingen: Het gaat in deze categorie om kleinschalige praktijk- en behandelruimten voor medisch specialisten. Medische ingrepen waarvoor dagbehandeling is vereist zijn nadrukkelijk uit deze categorie uitgesloten. Medische functies die tot deze categorie behoren zijn rechtstreeks toegestaan in lid 1.
• Categorie II Gespecialiseerde medische dagbehandelcentra: In de categorie vallen alle soorten gespecialiseerde medische voorzieningen waarbij dagbehandeling aan de orde is. Het gaat veelal om medische ingrepen waarbij operaties -al dan niet onder algehele narcose- aan de orde is en waarvoor een verblijf van enkele uren in de kliniek noodzakelijk is. Medische functies die tot deze categorie behoren zijn slechts toegestaan nadat de wijzigingsprocedure op grond van artikel 5.7 van de planregels is doorlopen.
• Categorie III Ziekenhuizen: Hoewel dit bestemmingsplan op generlei de mogelijkheid biedt aan de komst van een volwaardig ziekenhuis, is deze categorie ter verduidelijking in de staat opgenomen. Het gaat hierbij om volwaardige medische behandelcentra waarbij de nadruk ligt op medische zorgverlening en verpleging gedurende de gehele dag en dat jaarrond.

1.27 Verkoopvloeroppervlakte

Ter verduidelijking is expliciet aangegeven dat winkel- en horecaruimten die niet voor detailhandel of horeca-activiteiten zijn bedoeld, zoals sanitair- en magazijnruimte, niet aan het verkoopvloeroppervlak worden toegerekend.

1.28 en 1.29 Voorzieningen voor medische en persoonlijke verzorging

Deze begrippen beogen het onderscheid te verduidelijken tussen enerzijds voorzieningen die in het kader van het zorgtoerisme mogelijk worden gemaakt en anderzijds de 'wellness' voorzieningen die in het kader van de attractiviteit van het park in zijn algemeenheid mogelijk worden gemaakt. Onder medische voorzieningen worden alle faciliteiten verstaan die bedoeld zijn voor het verlenen van klinische verzorging aan het lichaam. Behandeling van geesteszieken wordt niet beoogd. Daar is de omgeving, inrichting en uitstraling van het recreatiegebied niet voor geschikt. Voorzieningen voor medische verzorging moeten onderscheiden worden van de zorgactiviteiten die worden genoemd in de Staat van Zorgactiviteiten zoals die in 1.26 en in de bijlage bij de regels worden bedoeld.

Ten aanzien van de faciliteiten voor persoonlijke verzorging wordt opgemerkt dat het moet gaan om ondergeschikte functies die bijdragen aan het toeristisch-recreatieve product als geheel.

Niet bedoeld is om in de leden 1.28 en 1.29 een limitatieve lijst op te sommen met functies die ter plaatse mogelijk zijn. Dit is verduidelijkt door in de begripsbepaling 'zoals' op te nemen.

Artikel 2 Wijze van meten

De bepalingen uit dit hoofdstuk zijn, conform de SVBP2008, onveranderd overgenomen. Aan deze bepalingen is één sublid betreffende de omvang van een recreatiewoning toegevoegd. Dit is gedaan om flexibiliteit te kunnen bieden aan de wensen van de potentiële kopers van de recreatiewoningen en de verhuurorganisatie en de voor de kwaliteit van het plangebied gewenste woningdifferentiatie. De gewogen gemiddelde omvang van recreatiewoningen is de gemiddelde omvang van alle recreatiewoningen tezamen, gewogen aan de hand van de omvang van een recreatiewoning.

Artikel 3 Agrarisch

De bestemming agrarisch is toegekend aan de gronden grenzend aan de kruising van de Bastingsweg en de Scheldestraat. Deze gronden worden nog niet betrokken bij de ontwikkeling van plan Cavelot. Dit is op termijn wel voorzien en hiervoor is een wijzigingsbevoegdheid in het plan opgenomen (artikel 13). Tot het moment dat de planwijziging wordt toegepast kunnen deze gronden overeenkomstig het huidige bestemmingsplan worden gebruikt voor grondgebonden agrarische activiteiten (akkerbouw). Ten opzichte van de vigerende regeling is één beperking aangebracht. De huidige regeling staat het gebruik van de gronden ten behoeve van fruitteelt zonder meer toe. Bij het telen van fruit worden in zijn algemeenheid op een intensieve wijze bestrijdingsmiddelen toegepast. Een intensief gebruik van bestrijdingsmiddelen op korte afstand van het recreatiegebied Cavelot is niet wenselijk. Bovendien is dit in strijd met het provinciale beleid zoals neergelegd in het Omgevingsplan Zeeland. In het Omgevingsplan is het aanbrengen van een randzone van tenminste 50 meter namelijk voorgeschreven. Om deze redenen is het telen van fruit op deze gronden uitgesloten. Op dit moment vindt op deze gronden geen fruitteelt plaats. Ook is niet gebleken dat dit op korte termijn wel het geval zal zijn. De aangebrachte beperking brengt zodoende geen belemmeringen met zich mee voor de huidige agrarische bedrijfsvoering.

Artikel 4 Groen

De bestemming Groen is toegekend aan de randzones rondom het plangebied. Ter plaatse is de landschappelijke inpassing van Cavelot voorzien. Ook het sportcluster wordt voorzien van een eigen groenafscherming om de privacy van de aangrenzende recreatiewoningen te beschermen.

De gronden die bestemd zijn als Groen zijn nadrukkelijk ook bedoeld voor het realiseren en in stand houden van landschappelijke en/of natuurlijke waarden in de vorm van landschappelijk groen, duinen en waterpartijen. Hiermee is tot uitdrukking gegeven dat deze gronden ook gebruikt kunnen worden voor de aanleg van landschapselementen ten behoeve van boomkikkers.

Voorts is een aanlegvergunning vereist zodat, na realisatie van deze bestemming, het vergraven of verwijderen van de gerealiseerde landschapswaarden niet zonder meer is toegestaan. Dit kan pas als het gemeentebestuur daarvoor een aanlegvergunning verleent. De aanvraag om een dergelijke vergunning dient voorts aan het oordeel van een landschapsdeskundige te worden voorgelegd. Indien nodig, kunnen aan de aanlegvergunning voorwaarden worden verbonden ter bescherming van de landschappelijke waarden. Regulier onderhoud aan het verblijfsrecreatief gebied is uitgesloten van de verplichting om een aanlegvergunning aan te vragen.

Op de gronden gelegen aan de Lange Strinkweg dient het mogelijk te zijn dat een of meer calamiteitenontsluitingen kunnen worden aangelegd. Dit is met een specifieke aanduiding op de plankaart en in de regels tot uitdrukking gebracht.

Zoals in het MER is aangegeven zal tijdens de bouw een tijdelijke bouwweg worden aangelegd die loopt langs de zuidzijde van het plangebied, over de gronden die als Groen zijn bestemd. Deze tijdelijke bouwweg zal na het afronden van de aanlegwerkzaamheden worden ingericht als voet- en fietspad. Daarmee past ook de tijdelijke bouwweg binnen deze bestemming.

Artikel 5 Recreatie-Verbijfsrecreatie

Deze bepaling maakt de aanleg van het verblijfsrecreatieve plan Cavelot mogelijk en vormt als het ware het hart van deze bestemmingsregeling.

Bouw van recreatiewoningen

Lid 1 bepaalt dat niet meer dan 450 recreatiewoningen gebouwd mogen worden in het plangebied. Op deze manier is het aantal nieuwe recreatiewoningen gelimiteerd. Het plan biedt evenwel flexibiliteit voor de plaats waar deze nieuwe recreatiewoningen in het plan gebouwd kunnen worden. Lid 2 bepaalt namelijk dat de recreatiewoningen gebouwd mogen worden op de gronden die op de plankaart zijn voorzien van de aanduiding 'recreatiewoning'. Deze locaties komen overeen met de locaties zoals die in het basisalternatief zijn aangegeven. Een drietal recreatiewoningen mag zijn voorzien van medische voorzieningen om de in paragraaf 2.2 van deze toelichting voorgestane verbreding van het toeristisch aanbod mogelijk te maken. Het gaat hierbij niet om de centrale medische voorzieningen die in dat kader wellicht in het plangebied gerealiseerd kunnen worden, zie hierna.

Er is vanaf gezien om een verdeling van het aantal toegestane recreatiewoningen per deellocatie aan te geven. De achterliggende gedachte is dat het definitieve inrichtingsplan op onderdelen nog kan afwijken van het stedenbouwkundig ontwerp. Om toch enige sturing te kunnen geven is in lid 5.2.1 bepaald dat recreatiewoningen op een bouwperceel van ten minste 300 m² gebouwd moeten worden. Lid 5.2.2 bepaalt voorts dat gebouwen, zoals recreatiewoningen, op een afstand van ten minste 5 meter van elkaar gebouwd moeten worden. Hierdoor is het niet mogelijk om alle recreatiewoningen binnen één van de op de plankaart aangegeven bouwpercelen te bouwen. De gronden in het oostelijke deel van het plangebied zijn hier overigens van uitgezonderd. Op dit plandeel is, conform het stedenbouwkundig plan, een verdichting van de bebouwing mogelijk.

Het is mogelijk dat bij de definitieve inrichting van het gebied recreatiewoningen, of andere bouwwerken, enigszins buiten de op de plankaart geprojecteerde bouwpercelen komen te liggen. In artikel 14 is hiervoor een algemene ontheffingsmogelijkheid in het plan opgenomen, zie hierna.

De omvang van de recreatiewoningen is gerelateerd aan een gewogen gemiddelde omvang van 400 m³. De omvang van de recreatiewoningen is afhankelijk gesteld van de kavelgrootte, waarbij een aantal minima en maxima gelden.

• Op een kavel van ten hoogste 550 m² geldt een omvang van minimaal 260 m³ en maximaal 600 m³.
• Op een kavel met een grootte tussen de 550 m² en 750 m² geldt een omvang van minimaal 350 m³ en maximaal 900 m³.
• Op een kavel met een grootte vanaf 750 m² geldt een omvang van minimaal 350 m³ en maximaal 1.300 m³.

Op deze wijze is gewaarborgd dat de omvang van individuele recreatiewoningen voldoende flexibel is voor de wensen van de recreant en de verhuurorganisatie, waarbij de beoogde kwalitatief hoogwaardige ruimtelijke uitstraling voldoende is gewaarborgd.

Als peil wordt in het plangebied de hoogte van aangrenzende afgewerkte maaiveld gehanteerd. Om te voorkomen dat op de toppen van de aan te leggen duinen ook recreatiewoningen of andere bouwwerken worden gebouwd, hetgeen uit landschappelijk oogpunt niet wenselijk is, is bepaald dat op gronden die zijn gelegen hoger dan 4 m + NAP niet gebouwd mag worden. De bouwhoogte van recreatiewoningen is voorts op maximaal 12 meter boven peil gesteld.

Het stedenbouwkundig plan voorziet in de oostelijke delen van het plangebied in de mogelijkheid om recreatiewoningen aaneengeschakeld te bouwen. In de overige delen van het plangebied is voorzien dat de recreatiewoningen vrijstaand gebouwd worden. De regeling gaat er, in navolging van het stedenbouwkundig plan, van uit dat zoveel mogelijk recreatiewoningen (en andere bouwwerken) vrijstaand gebouw worden. Zodoende is een specifieke bouwbepaling opgenomen die het mogelijk maakt om op de gronden aan de zuidoostelijke en oostelijke zijde van het plangebied recreatiewoningen aaneen te bouwen.

Het bouwen van bijgebouwen en carports is nergens in het plangebied toegestaan. Dergelijke (bij)gebouwen passen niet in de nagestreefde hoogwaardige stedenbouwkundige kwaliteit van het plangebied zoals verwoord in het stedenbouwkundig plan. Veranda's en luifels zijn aan te merken als aan- en uitbouwen, passen in het stedenbouwkundig plan en zijn zodoende wel mogelijk in de planregeling.

Conform het stedenbouwkundig plan voorziet de planregeling in de mogelijkheid om verspreid in de aan te leggen kreek vlonders en (vis)steigers aan te leggen. Dit om de recreatieve belevingswaarde van de centrale kreek te vergroten.

Gebruik van recreatiewoningen

Het gebruik van de recreatiewoningen is geregeld in lid 1. In beginsel zijn de recreatiewoningen enkel bestemd voor recreatief verblijf in het plangebied. Voor ten hoogste 15 recreatiewoningen is het toegestaan om deze geschikt te maken voor het bieden van zorg. Dit vanwege de beoogde verbreding van het aangeboden toeristisch-recreatief product.

In lid 3 onder a is bepaald dat permanente bewoning van recreatiewoningen niet is toegestaan. Permanente bewoning in het plangebied past immers niet in de doelstelling van het project, het aanbieden van een hoogwaardig toeristisch-recreatief product. Wel is in lid 4 onder b de mogelijkheid geopend om de verhuur van ten hoogste 50 recreatiewoningen voor exploitatie door particulieren mogelijk te maken. De eis van een bedrijfsmatige exploitatie wordt voor die recreatiewoningen niet gesteld. Dit is gedaan om de aantrekkelijkheid van het park voor particuliere beleggers te vergroten.

Parkeren

Conform het stedenbouwkundig plan vindt al het parkeren ten behoeve van het recreëren in het plangebied (dus zowel voor recreanten en bezoekers van het park) plaats op eigen terrein van de recreatiewoningen. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling om in het plan een parkeervoorziening te realiseren ten behoeve van bezoekers aan Cadzand-Bad. Dit past ook niet binnen het beoogde programma en de ruimtelijke uitstraling van plan Cavelot.

Ontsluiting

Het plangebied krijgt een hoofdontsluiting aan de zijde die grenst aan de Badhuisweg. De inrichting en vormgeving van deze ontsluiting is nog niet helemaal vastgelegd in het stedenbouwkundig plan. Zodoende is in de planregels (en op de plankaart) een zone opgenomen waarbinnen deze hoofdontsluiting gerealiseerd moet worden.

De recreatiewoningen gelegen aan de Scheldestraat (de maritieme parade) ontsluiten voor wat betreft het autoverkeer via de hoofdstructuur in het plangebied.

Centrumgebouw met centrale voorzieningen

Conform de wens van de initiatiefnemer is in het plangebied met deze regeling het bouwen van gebouwen voor de centrumvoorzieningen mogelijk gemaakt, waarin de in lid 1 onder b en c genoemde functies kunnen worden gehuisvest. De omvang van enkele functies is in lid 4 nader beperkt. Op de plankaart zijn gebouwen voor centrumvoorzieningen, conform het stedenbouwkundig plan, in het hart van het plangebied geprojecteerd. Het is niet mogelijk om het gebouw, of de in lid 1 genoemde functies, elders in het plangebied te realiseren. Gelet op hun aard is dat voor de betreffende functies ook niet voor de hand liggend.

Het plan biedt de mogelijkheid om aan een centrumgebouw qua omvang en hoogte een bijzonder architectonisch accent toe te voegen. De omvang van dit accent bedraagt ten hoogste 25 % van het dakoppervlak, gemeten aan de hand van de gevel die is gesitueerd aan de straatzijde.

Voor wat betreft de in lid 1 genoemde functies wordt nog het volgende opgemerkt. Een van de doelstellingen van het plan is om het toeristisch-recreatief product in Cadzand-Bad op te waarderen (functie als aanjager). In eerste instantie wordt uitdrukkelijk niet beoogd om in Cavelot een uitgebreid aanbod aan soorten (dag)recreatieve voorzieningen en functies te realiseren. Zo is de vestiging van een volwaardig restaurant in lid 1 expliciet uitgesloten door een verwijzing naar categorie 1a in de Staat van Horeca-activiteiten. Ook zijn de gebruiksmogelijkheden voor (aan de recreatieve functie ondergeschikte) detailhandel in het plangebied beperkt tot ten hoogste 120 m². Hiermee is het mogelijk om een klein assortiment souvenirs etc. voor de recreanten in het plangebied aan te bieden.

Echter, het kan gedurende de planperiode blijken dat de ontwikkelingen in de kern Cadzand-Bad niet zo snel gaan als gehoopt. In dat geval kan het zo zijn dat het voor een goed functioneren van het plan Cavelot als hoogwaardig product voor verblijfsrecreatie, noodzakelijk is om het aanbod aan (dag)recreatieve voorzieningen in Cavelot uit te breiden. De planregeling voorziet daarom in een uitbreiding van het oppervlak van de functies in het centrumgebouw (lid 5.5.1 en 5.5.2). Voor wat betreft de mogelijkheden voor het vestigen van een volwaardig restaurant in het plan is in de planregeling een ontheffingsmogelijkheid voorzien (lid 5.5.3) waarmee ook dat mogelijk gemaakt kan worden.

Landschapselementen

De gronden die bestemd zijn voor verblijfsrecreatie zijn nadrukkelijk ook bedoeld voor het realiseren en in stand houden van landschappelijke en/of natuurlijke waarden in de vorm van landschappelijk groen, duinen en waterpartijen. Hiermee is tot uitdrukking gegeven dat deze gronden ook gebruikt kunnen worden voor de aanleg van landschapselementen ten behoeve van boomkikkers. Net als voor de bestemming Groen (artikel 4, zie hiervoor) is een aanlegvergunning vereist als -na realisatie- deze landschapselementen gewijzigd worden.

Zorg en centrale medische voorziening

In het plan Cavelot wordt de mogelijkheid geboden voor de vestiging van een centrale zorgfaciliteit met een beperkte omvang (250 m²). Deze centrale zorgfaciliteit is bedoeld om de zorg bij de 15, in lid 1 genoemde, recreatiewoningen te faciliteren. Gedacht moet worden aan het kantoor en de praktijkruimte van een fysiotherapeut, de verpleegkundige die elders op het park zorg verleend etc.

Momenteel tekent zich een trend in de recreatiesector af waarbij de vraag naar een combinatie van medische verzorging en verblijfsrecreatie toeneemt. Daarom bestaat de kans dat op termijn in het plangebied de vraag ontstaat naar een volwaardige kliniek voor medische dagbehandeling. Omdat nog onzeker is of deze behoefte zich voor Cavelot ook daadwerkelijk manifesteert en omdat een volwaardige medische kliniek niet binnen de verblijfsrecreatieve bestemming past, wordt de kliniek niet rechtstreeks in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Te zijner tijd zal een integrale planologische afweging gemaakt moeten worden. Daarom is in de planregels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee een kliniek mogelijk gemaakt kan worden. Afhankelijk van de vraag in de recreatiemarkt, kan de centrale zorgfaciliteit uitgroeien tot een volwaardige medische kliniek voor dagbehandeling met een omvang van ten hoogste 500 m².

Artikel 6 Sport

De regeling beoogt het huidige gebruik van het sportcomplex en de sportvelden, na de realisatie van plan Cavelot, voort te zetten. Ook is ruimte geboden voor het kunnen verplaatsen van de tennisbanen en de aanleg van een nieuw oefenveld. Tevens is in de bestemmingsregeling de inpassing van het sportcluster met groenelementen voorzien. De regeling biedt enige flexibiliteit voor wat betreft het kunnen plaatsen van bijgebouwen (in een omvang van ten hoogste 250 m²). Die behoeven namelijk niet in het op de plankaart aangegeven bouwvlak te worden gebouwd. Het gaat om ondergeschikte bouwwerken zoals kleed- en doucheruimten, berging of een dug-out.

Artikel 7 en 8 Verkeer-1 en Verkeer-2

In het plan is onderscheid te maken in de soorten toegangs- en ontsluitingswegen in het plangebied. De beoogde coupure in de Noorddijk is nadrukkelijk uitsluitend bedoeld voor langzaamverkeer dat van en naar Cavelot gaat. Deze coupure kan ook dienst doen als calamiteitenontsluiting, maar is verder afgesloten voor gemotoriseerd verkeer. Bovendien is bij de coupure de bouw van technische installaties mogelijk om te coupure, in geval van dreigende watersnood, af te kunnen sluiten. Tevens kan de coupure worden overkluisd door het huidige pad over de Noorddijk voor langzaam verkeer en is de mogelijkheid aanwezig om ter plaatse een ecoduct voor bijvoorbeeld boomkikkers te realiseren.

De Scheldestraat en de Lange Strinkweg verliezen na de realisatie van Cavelot hun huidige verkeersfunctie niet. Hier is gemotoriseerd verkeer gewoon mogelijk. Daarom zijn de delen van de Scheldestraat en de Lange Strinkweg die onderdeel uitmaken van het bestemmingsplan van een andere verkeersbestemming voorzien dan de coupure. Artikel 8 lid 1 maakt dit duidelijk.

Artikel 9 Water

In het plan zijn de onderdelen van het watersysteem die een waterhuishoudkundige functie hebben bestemd als water. Het gaat hierbij om de ringsloten die ervoor zorgen dat het plangebied als een zelfstandige hydrologische eenheid functioneert en de bestaande sloot langs de Scheldestraat welke gehandhaafd blijft. De kreken, vijvers en overige waterpartijen in plan Cavelot die een dergelijke functie niet hebben, zijn dan ook niet als Water bestemd, maar opgenomen in de bestemmingen Groen en Recreatie-Verblijfsrecreatie.

Ter plaatse van de coupure in de Noorddijk is het mogelijk om een brug te bouwen die geschikt is voor gemotoriseerd verkeer ten behoeve van de calamiteitenontsluiting. Een brug voor gemotoriseerd verkeer vergt een zwaardere bouwkundige constructie dan bruggen die geschikt zijn voor voetgangers en fietsers. Daarom worden bruggen voor gemotoriseerd verkeer expliciet in deze regeling opgenomen. De woningen langs de Scheldestraat worden voorzien van aparte bruggetjes voor voetgangers en fietsers over de sloot langs de dijk. Deze zijn specifiek op de plankaart en in de regels aangegeven. Andere bruggen voor wandel- en fietspaden, bijvoorbeeld om een verbinding over de omringende watergangen richting de Noorddijk voor langzaam verkeer te creëren, zijn zonder meer mogelijk binnen deze bestemming.

Artikel 11 Waarde - Archeologie

Uit het archeologisch onderzoek is één locatie naar voren gekomen waar zich mogelijk resten van een voormalige boerderij kunnen bevinden. Hoewel in het stedenbouwkundig op voorhand ter plaatse geen graafwerkzaamheden beneden 0 m +NAP zijn opgenomen, kan het zijn dat het uiteindelijke inrichtingsplan ter plaatse afwijkt. Om te voorkomen dat de mogelijk aanwezige archeologische waarden ter plaatse dan worden verstoord, is ter bescherming deze dubbelbestemming opgenomen. Het beschermingsregime van dit artikel treedt pas bij graafwerkzaamheden dieper dan 0 m +NAP inwerking.

Artikel 11 Waterstaat - Waterkering

Zowel de Noorddijk als de Scheldestraat zijn in het kader van de Keur van het Waterschap Zeeuws Vlaanderen aangewezen als secundaire waterkering. Ook na realisatie van het plan Cavelot behouden ze deze status. Daarom is ervoor gekozen om -bij wijze van dubbelbestemming- een aantal specifiek hiermee samenhangende voorschriften in het plan op te nemen. Zo is het niet zonder meer mogelijk om in de betreffende waterkeringen bouw- en graafwerkzaamheden uit te voeren zonder dat het waterschap hierover advies heeft uitgebracht aan het gemeentebestuur. Deze verplichting staat nog los van de verplichtingen die de Keur van het waterschap in het leven roept.

Artikel 12 Anti-dubbeltelbepaling

Deze bepaling is verplicht voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en als zodanig onverkort overgenomen.

Artikel 13 Wijzigingsbevoegdheid

Met deze wijzigingsbevoegdheid wordt de mogelijkheid geboden om, op termijn, de gronden in de zuidwestelijke hoek van het plangebied te kunnen ontwikkelingen tot verblijfsrecreatief gebied. Wijziging van het plan is pas voorzien als de eerste twee fasen van het plan Cavelot reeds zijn afgerond, oftewel pas nadat ten minste 440 van de 450 recreatiewoningen zijn gerealiseerd. Voordien is het niet mogelijk om van deze wijzigingsbevoegdheid gebruik te maken.

De bestemmingslegging na wijziging van het plan is weergegeven in voorschriftenkaart 1. Het betreft de bestemmingslegging zoals die reeds was voorzien in het ontwerpbestemmingsplan. Van belang is dat rekening wordt gehouden met de verlaagde bouwhoogte van 9 meter voor de recreatiewoning die is geprojecteerd op de hoek van de Bastingsweg en de Scheldestraat. Deze eis volgt uit de landschappelijke analyse uit het MER en is in de wijzigingsvoorwaarden overgenomen.

Planwijziging is voorts pas mogelijk als een overeenkomst is gesloten tussen de gemeente en de eigenaar van de recreatiewoningen over de bedrijfsmatige exploitatie van de recreatiewoningen, de inrichting van het gebied conform het stedenbouwkundig plan Cavelot, het beheer en de instandhouding van de openbare ruimte en het openbaar toegankelijk maken en houden van de betreffende gronden. Hiermee is verzekerd dat de inrichting en het beheer van dit deel van het plangebied, zal geschieden op dezelfde wijze als in de rest van het plangebied.

Artikel 14 Algemene ontheffingsmogelijkheid

Zoals hiervoor bij artikel 5 is aangegeven, kan het zijn dat bij de realisatie van het plan recreatiewoningen, of andere bouwwerken, buiten de aangegeven bouwpercelen komen te liggen. Dit artikel voorziet in een ontheffingsmogelijkheid om ten hoogste 5 meter af te kunnen wijken van de aangegeven bouwpercelen. Het zal hierbij moeten gaan om ondergeschikte aanpassingen die de ruimtelijke uitstraling of landschappelijke inpassing en aankleding van het plangebied niet wezenlijk aantasten. Om te voorkomen dat hierdoor niet voldaan kan worden aan de geplande opgave voor de realisatie van oppervlaktewater en landschappelijke groenelementen en duinen, is als voorwaarde gesteld dat ontheffing er niet toe mag leiden dat het in artikel 4 onder d of het in artikel 5 onder f genoemd oppervlak als geheel afneemt.

Artikel 15 Procedurebepaling

De Wet ruimtelijke ordening bepaalt in artikel 3.6 lid 5 dat belanghebbenden in de gelegenheid gesteld moeten worden om hun zienswijzen omtrent een voorgenomen ontheffing kenbaar te kunnen maken. Met de in deze bepaling opgenomen procedure geeft het gemeentebestuur invulling aan deze opdracht.
Voor de te volgen procedure van een wijzigingsplan gelden de procedurevoorschriften uit artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening. Zodoende is een nadere regeling hieromtrent in het bestemmingsplan achterwege gebleven.

Artikel 16 Overgangsrecht

De hier genoemde bepalingen (lid 1 en lid 2) zijn verplicht voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en als zodanig onverkort overgenomen.

Artikel 17 Strafbepaling

Gebruik in strijd met het bestemmingsplan is strafbaar gesteld in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening. Uit de redactie van deze bepaling is echter niet eenduidig af te leiden of handelingen in strijd met een aanlegverbod ook strafbaar zijn gesteld. Om discussie hierover uit te sluiten is hiervoor een strafbepaling in de regels opgenomen.

Algemeen

Het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn. In aansluiting hierop en in relatie tot digitale ontwikkelingen verdient het de voorkeur de bestemmingsregeling zo veel mogelijk op de plankaart te visualiseren en de voorschriften zo transparant mogelijk te houden. Uitgangspunt is dan ook dat zoveel mogelijk informatie op de plankaart wordt aangegeven en dat de plankaart digitaal wordt opgebouwd.

De ondergrond waarop de bestemmingsplankaart is gebaseerd kan informatie geven over de actuele situatie. Basis voor de plankaart vormen de digitale gemeentelijke ondergronden, waarbij gebruik is gemaakt van een combinatie van de GBKN (Grootschalige Basiskaart Nederland) en de digitale kadastrale ondergrond.

Plangrens

De plangrens is afgestemd op het stedenbouwkundig plan dat voor het plan Cavelot is gemaakt. Ook de benodigde coupure in de Noorddijk en een deel van de Scheldestraat en de Bastingsweg, waar via een aantal recreatiewoningen worden ontsloten, maken onderdeel uit van het plan.

Bestemmingen en aanduidingen

De plankaart is conform de systematiek van de SVBP2008 opgebouwd uit bestemmingsvlakken. Vanwege de gewenste flexibiliteit is voor de gronden die zijn voorzien van de bestemming Recreatie-Verblijfsrecreatie geen bouwvlak opgenomen. Volstaan is hier met het opnemen van de functieaanduiding 'recreatiewoning', respectievelijk 'centrum' om aan te geven waar op die terreindelen recreatiewoningen dan wel het centrumgebouw gebouwd mogen worden. Het bestaande sportcomplex, dat gehandhaafd blijft, is voorzien van een bouwvlak. Daar is flexibiliteit voor het bouwen ook niet nodig.

Verder zijn op de plankaart aparte aanduidingen opgenomen voor terreindelen waar afwijkende bouwbepalingen gelden (aangeduid als specifieke bouwaanduiding) of waar een specifieke functie is toegelaten (aangeduid als specifieke functieaanduiding). De verklaring behorende bij deze aanduidingen zijn terug te vinden op het renvooi en in de planregels.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is op 17 augustus 2009 kennisgeving gedaan van de toezending van het ontwerpbestemmingsplan (editiedatum 19 augustus 2009) per cd-rom op 19 augustus 2009 aan de volgende instanties met het verzoek te reageren:

1. 1. Provinciale Commissie Omgevingsbeleid (PCO);
2. 2. Waterschap Zeeuws-Vlaanderen;
3. 3. Delta N.V.;
4. 4. Bestuur van het project GebiedsGerichte Aanpak West Zeeuwsch-Vlaanderen (projectbureau Natuurlijk Vitaal);
5. 5. Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Departement Leefmilieu en Infrastructuur, afdeling ANIMAL;
6. 6. Gemeente Knokke-Heist;
7. 7. Ministerie van LNV;
8. 8. Kamer van Koophandel.

Het aangeboden plan heeft de instanties genoemd onder 3 tot en met 8 geen aanleiding gegeven tot het maken van opmerkingen. De Provinciale Commissie Omgevingsbeleid heeft schriftelijk aangegeven op een later tijdstip schriftelijk te reageren. Op de tijdens een mondeling overleg op 16 september 2009 gegeven reactie van het Waterschap Zeeuws-Vlaanderen wordt in de volgende paragraaf nader ingegaan.

Overlegreactie

1. a. Er is door het waterschap op 9 september 2008 een brief verzonden met opmerkingen ten aanzien van het concept van de planontwikkeling ter plaatse.
2. b. Verzocht wordt om te bezien of een aanpassing van de plannen mogelijk is, waarbij wordt afgezien van een coupure in de Noorddijk. Voor een ontwerp moet ook de mogelijkheid van een dijkovergang bekeken worden voor langzaam verkeer, met de normen voor minder validen. Indien de wens voor een coupure wordt gehandhaafd, worden aanvullende eisen voor ontwerp en bediening opgesteld.
3. c. Het waterschap vraagt zich af waar in de zomer het water vandaan komt dat moet gaan circuleren. Het peil in de randsloten is immers lager dan van het water in het plangebied, zodat een situatie zou kunnen ontstaan waarin er niet voldoende water is om rond te pompen.
4. d. Naar aanleiding van het geohydrologisch onderzoek wordt aandacht gevraagd voor de knijpfunctie van de stuw in relatie tot de peilfluctuatie. Er mag immers maar 10 mm water per etmaal op het oppervlaktewaterstelsel buiten Cavelot worden afgevoerd. Het is niet duidelijk of hier in het onderzoek rekening mee is gehouden.
5. e. De situatie ter plaatse van de sportvelden mag niet verslechteren.
6. f. De tekst onder het kopje Grondwateroverlast (pag. 38) dient te worden aangepast. Het betreft niet de droogtelegging, maar de ontwatering.
7. g. Wanneer, als gevolg van de ontwikkeling van Cavelot, water uit achterliggende polders moet worden omgeleid, dient aangetoond te worden dat het ontvangende watersysteem de capaciteit heeft om dit water op te vangen. De capaciteit van de sloot ten zuiden van de Lange Strinkweg zou in dat geval getoetst moeten worden.
8. h. Vanuit het waterschap 'afdeling Wegen' wordt de volgende reactie opgenomen. " Ten aanzien van het MER: Ondanks dat de intensiteit tijdens de bouwfase kleiner is dan die van de gebruiksfase, is het wenselijk voor aanvang van de bouw het wegennet (deels) aangepast te hebben ter voorkoming van schades (verkeersonveiligheid) gedurende de bouw(jaren).
   Ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan: Op blz. 22-23 worden in het VKA enkele maatregelen opgesomd ten aanzien van infrastructurele maatregelen. Aangezien alle wegen rondom Cavelot (buiten de bebouwde kom van Cadzand en Cadzand-Bad, behalve de Badhuisweg vanaf de Lange Strinkweg-Noorddijk) in beheer en onderhoud zijn bij het waterschap, ook de aanpassingen in overleg met het waterschap uitwerken.

Overwegingen gemeente

1. a. Als gevolg van de brief is het plan aangepast. Deze aanpassingen zijn opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan en worden hieronder nader toegelicht.
   1. 1. Het plan is zodanig aangepast dat de sloot aan de oostzijde van de Scheldestraat gehandhaafd blijft. Er is afgezien van een waterpartij op korte afstand van de dijk. In de huidige planopzet zijn de waterpartijen van de dijk af in oostelijke richting gelegen, buiten het invloedsgebied van de dijk gelegen.
   2. 2. De woningen aan de oostzijde van de Scheldestraat worden achter de bestaande sloot, dus aan de oostzijde, gerealiseerd, waardoor er geen negatieve effecten optreden ten aanzien van de stabiliteit en kerende hoogte van de waterkering. Als de sloot wordt verbreed of vergroot, wordt dit zodanig uitgevoerd dat dit geen gevolgen heeft voor de stabiliteit van de dijk. Dit zal indien nodig met een berekening worden aangetoond.
   3. 3. Voornoemde woningen worden voor voetgangers ontsloten door een bruggetje vanaf de 1e verdieping van de woning naar de Scheldestraat op de dijk. Voor autoverkeer zijn deze woningen uitsluitend via het plangebied te bereiken dus op maaiveldhoogte van het achterliggende terrein.
   4. 4. Over het onderhoud van de watergang tussen bedoelde dijk en de woningen worden nadere afspraken gemaakt tussen het waterschap en initiatiefnemer.
   5. 5. Het rioolwaterbergbezinkbassin wordt buiten het plangebied gerealiseerd. Over de uiteindelijke locatie vindt nader overleg plaats met het waterschap.
   6. 6. De sloot onderlangs de Noorddijk blijft behouden. Voor zover deze ter plaatse van de gesloopte boerderij reeds was gedempt, wordt de sloot in het plan teruggebracht. In het noordelijke deel van het plangebied is het deelgebied ‘hoge duinen’ gepland. Naar verwachting heeft de aanleg hiervan geen negatieve effecten op de stabiliteit van de Noorddijk. Vanzelfsprekend wordt de voor de werkzaamheden benodigde keurvergunning tijdig aangevraagd.
2. b. Over de aanleg van de coupure heeft meerdere malen overleg plaatsgevonden, zowel op ambtelijk als bestuurlijk niveau. Dit heeft geleidt tot instemming van het waterschap met de aanleg van de coupure, waarbij aanvullende eisen voor ontwerp en bediening worden opgesteld. Tevens zal het waterschap op termijn tot het sluiten van de bestaande coupure ter plaatse van de Strandkerk besluiten, teneinde geen afbreuk te doen aan de functie van de Noorddijk als secundaire waterkering en de veiligheid te waarborgen.
3. c. De waterkwaliteit is, ook na het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1. Bro, diverse malen onderwerp van overleg geweest. Ook de Commissie m.e.r. heeft over de kwaliteit van het oppervlaktewater in het plangebied opmerkingen gemaakt. Als gevolg hiervan heeft nader onderzoek plaatsgevonden. Dit is verwerkt in de memo ‘Waterkwaliteit oppervlaktewateren in plan Cavelot’, opgesteld door RBOI en gedateerd 18 december 2009. Gelet op hetgeen in het memo is overwogen, zal de waterkwaliteit voldoende zijn. De memo wordt als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd.
4. d. In het geohydrologisch onderzoek van Royal Haskoning is rekening gehouden met een maximaal peil van -0,50 m NAP. Dit is gedaan ten behoeve van het waterkwaliteitsonderzoek, omdat daar het streefpeil als maatgevend moet worden beschouwd. Voor de waterkwantiteit geldt eveneens het streefpeil van -0,50 m NAP, maar bij de uiteindelijke dimensionering van de stuw waarmee het oppervlaktewater op het watersysteem buiten het plangebied wordt geloosd, wordt rekening gehouden met de eis van het waterschap dat maximaal 10 mm per hectare per etmaal mag worden afgevoerd. Wij zijn ons ervan bewust dat het peil binnen het plangebied Cavelot zodoende incidenteel hoger dan -0,50 m NAP kan komen te liggen. Bij de civieltechnische uitwerking van het plan wordt hiermee rekening gehouden. Uit het geohydrologisch onderzoek (pag. 39) blijkt dat er voldoende drooglegging in het plangebied kan worden gerealiseerd. De bestemmingsplantoelichting zal hierop worden aangepast.
5. e. De drainage van de sportvelden verslechtert niet. Dit is nader onderbouwd in de eerder genoemde memo ‘Waterkwaliteit oppervlaktewateren in plan Cavelot’.
6. f. Dit is aangepast.
7. g. De overlegreactie is, naar wij aannemen, mede gebaseerd op figuur 7.6 van het MER. Inmiddels is besloten om het in hoofdstuk 7 van het MER beschreven circulatiesysteem vooralsnog niet toe te passen. Van het omleiden van waterafvoer door bestaande watergangen buiten het plangebied Cavelot is dan ook vooralsnog geen sprake. Indien op termijn het instellen van het beschreven circulatiesysteem toch noodzakelijk blijkt, dan wordt de benodigde capaciteit van de watergangen onderzocht. Indien nodig, wordt dan in overleg met het waterschap de dimensionering van de watergangen aangepast.
8. h. Over de infrastructurele maatregelen die getroffen dienen te worden aan de wegen rondom het plangebied, vindt tijdig overleg plaats met het waterschap.

Tenslotte merken wij op dat, zodra de Ontwikkelingsmaatschappij Cavelot de technische uitwerking van het plan beschikbaar heeft, dit na voorafgaand overleg aan het waterschap wordt aangeboden teneinde de benodigde Keurvergunning voor de noodzakelijke werkzaamheden te verkrijgen.

Het waterschap heeft per brief gedateerd 19 februari 2010 laten weten in te kunnen stemmen met hetgeen in de waterparagraaf (zie paragraaf 4.7) is opgenomen, zie bijlage 3.