het bestemmingsplan Golfbaan en strandparking Cadzand-Bad van de gemeente Sluis.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1714.014bpstr10-VG01 met de bijbehorende regels en bijlagen.

een bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en / of het houden van dieren, nader te onderscheiden in:

1. a. grondgebonden agrarisch bedrijf:
   1. 1. akker- en vollegrondstuinbouw: de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen sier-, fruit- en bollenteelt;
   2. 2. bollenteelt: de teelt van bloembollen al dan niet in samenhang met de teelt van bolbloemen;
   3. 3. fruitteelt: de teelt van fruit op open grond;
   4. 4. grondgebonden veehouderij: het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond waarvoor in de bedrijfsvoering de weidegang essentieel is, of waarvoor de gronden feitelijk en in overwegende mate voor voerteelt voor het veehouderijbedrijf worden gebruik;
   5. 5. paardenhouderij: het fokken van paarden, het houden, stallen of africhten van paarden ten behoeve van de vlees- en / of melkproductie, handel en / of de gebruiksgerichte paardenhouderij;
   6. 6. sierteelt: de teelt van siergewassen op open grond al dan niet gecombineerd met de handel in boomkwekerijgewassen en vaste planten;
2. b. niet-grondgebonden agrarisch bedrijf:
   1. 1. glastuinbouw: de teelt van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
   2. 2. intensieve kwekerij: de teelt van gewassen, paddenstoelen daaronder begrepen, in gebouwen;
   3. 3. intensieve veehouderij: de teelt van slacht-, fok-, leg- of pelsdieren in gebouwen en (nagenoeg) zonder weidegang, waarbij de teelt niet afhankelijk is van de agrarische grond als productiemiddel;
   4. 4. aquacultuur: de teelt van (zout)watergebonden organismen waaronder begrepen zagers, schelpdieren en vissen;
3. c. overige teelten van gewassen of dieren, al dan niet in gebouwen.

agrarisch gebied gelegen in de directe nabijheid van een woonkern of verblijfsrecreatief terrein dan wel te verwachten uitbreidingen hiervan.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een golfbaan die gekenmerkt wordt door korte banen, met een bijbehorende pitching range, oefenholes, oefenbunkers en putting greens.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur.

het in een woning of bijgebouw door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

een deskundige of commissie van deskundigen inzake milieuhygiëne.

een deskundige of commissie van deskundigen inzake aanwezige natuur- en landschapswaarden.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

nieuwe economische drager: een nevenactiviteit die bij een agrarisch bedrijf, of als zelfstandige activiteit bij een voormalig agrarisch bedrijf, mag worden ondernomen.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, apparatuur voor telecommunicatie en reinwaterkelders.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1. a. bij ligging in het water: het Normaal Amsterdams Peil (NAP);
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

de Staat van Horeca-activiteiten die van deze regels deel uitmaakt.

de Staat van Bedrijfsactiviteiten die van deze regels onderdeel uitmaakt.

bouwwerken, ten behoeve van de bescherming van teeltgewassen en / of de voorkweek van ten behoeve van het eigen bedrijf benodigd plantmateriaal en / of de voorkoming van de verspreiding van gewasbeschermingsmiddelen, ten behoeve van grondgebonden agrarische teelten, zoals:

1. a. boog- en gaaskassen: al dan niet verplaatsbare gebouwen overtrokken met en omsloten door lichtdoorlatend materiaal anders dan glas;
2. b. afdekfolie: folie die op de bodem wordt aangebracht;
3. c. containervelden: al dan niet verharde of met worteldoek afgedekte percelen ten behoeve van de teelt van planten in potten;
4. d. overkappingconstructies: bouwwerken zonder wanden, geen gebouwen zijnde, overtrokken met lichtdoorlatend materiaal anders dan glas;
5. e. stellingen: bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waarop planten worden geteeld.
   

de vloeroppervlakte van voor het publiek toegankelijke winkel- en horecaruimten, sanitair- en magazijnruimten uitgezonderd.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN 2580.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven;
2. b. een agrarische randzone;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'natuur- en landschapswaarden': tevens voor het behoud van ter plaatse aanwezige natuur- en landschapswaarden;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groenelementen, (natuurvriendelijke) oevers, water, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen;
5. e. waarbij rekening wordt gehouden met de belangen van de naastgelegen woonkernen en verblijfsrecreatieve terreinen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. het gebruiken van een deel van de woning, of een aan- of uitbouw van de woning ten behoeve van het ontvangen of verlenen van mantelzorg is toegestaan;
2. b. het gebruik van gebouwen, opslagvoorzieningen en installaties, anders dan ten behoeve van het eigen agrarische bedrijf is niet toegestaan;
3. c. de opslag van agrarische producten anders dan ten behoeve van het eigen agrarisch bedrijf, caravans, boten en inboedels is uitsluitend binnen bestaande gebouwen toegestaan;
4. d. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 8 m is niet toegestaan;
5. e. het huisvesten van seizoensarbeiders is niet toegestaan;
6. f. de opslag van dierlijke mest ten behoeve van handelsdoeleinden, is niet toegestaan;
7. g. detailhandel met uitzondering van het gebruik van ten hoogste 150 m² brutovloeroppervlakte voor de verkoop van boerderij- of streekproducten is niet toegestaan;
8. h. het uitoefenen van een aan-huis-gebonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met een oppervlak van meer dan 50 m² per agrarische bedrijfswoning is niet toegestaan;
9. i. het gebruik van (een deel van) de gebouwen als seksinrichting is niet toegestaan;
10. j. het aanbieden van meer dan 3 kamers ten behoeve van logies met ontbijt per agrarische bedrijfswoning is niet toegestaan;
11. k. fruitteelt is niet toegestaan.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen, beplanting en plantsoenen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'natuur- en landschapswaarden': tevens voor het ontwikkelen en behouden van natuur- en landschapswaarden;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - calamiteitenontsluiting': uitsluitend voor een calamiteitenontsluiting;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals voet- en fietspaden, speelvoorzieningen, waterberging en nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. religieuze en levensbeschouwelijke activiteiten en bijeenkomsten;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Sport' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een approach golfbaan;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca-1': tevens voor horeca uit ten hoogste categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, nutsvoorzieningen, terrassen, vijvers, waterpartijen en waterberging, reclame-uitingen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met ten hoogste 2 x 1 doorgaande rijstrook, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein': uitsluitend voor een parkeerterrein;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidswerende voorzieningen, groen, nutsvoorzieningen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Op gronden met de aanduiding 'parkeerterrein' is recreatief nachtverblijf niet toegestaan.

De voor 'Verkeer – Beschermde dijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met doorgaande rijstroken, alsmede voet- en fietspaden;
2. b. het behoud van dijken en behoud, herstel en ontwikkeling van aanwezige en potentiële natuur-, landschaps-, en cultuurhistorische waarden;
3. c. extensief agrarisch gebruik in de vorm van beweiding en voederwinning;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, verkeersgeleiding, informatievoorziening en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling, de verkeers- of wegaanduiding of de verlichting bedraagt ten hoogste 5 m;
3. c. de bouwhoogte van licht- en vlaggenmasten bedraagt ten hoogste 10 m.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water ten behoeve van de waterhuishouding;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, verkeer en nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Leiding - Water' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de aanleg en instandhouding van drinkwaterleidingen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 10.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 10.2 onder b, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Alvorens over het verlenen van de omgevingsvergunning te beslissen wint het bevoegd gezag hieromtrent schriftelijk advies in bij de beheerder(s) van de leiding(en).

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn - bij wijze van dubbelbestemming - bestemd voor:

1. a. bescherming en veiligstelling van de waterstaatkundige functie van de primaire en regionale waterkering;
2. b. water en bijbehorende voorzieningen voor de waterhuishouding.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 11.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Gronden die in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is, kan van dit plan bij omgevingsvergunning worden afgeweken, met in achtneming van de volgende bepalingen:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. de bevoegdheid tot afwijken wordt niet gebruikt, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. eenmalig kan in afwijking van sub a een omgevingsvergunning worden verleend voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %;
3. c. het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregel van dat plan.

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, zoals bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, zoals bedoeld onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Deze regels worden aangehaald onder de naam "Regels van het bestemmingsplan Golfbaan en strandparking Cadzand-Bad".

Achtergronden

Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad 'Natuurlijk Stijlvol' en Cavelot

Met de vaststelling van het ontwikkelingsplan Cadzand-Bad 'Natuurlijk Stijlvol' en het bestemmingsplan Cavelot, is het startschot gegeven voor het proces om te komen tot een grootscheepse kwaliteitsverbetering van het verblijfsrecreatieve aanbod in de kern Cadzand-Bad. De kwaliteitsverbetering is nodig omdat het aantal recreatieve overnachtingen in en rondom Cadzand-Bad terugloopt. Deze terugloop wordt veroorzaakt doordat de kwaliteit van het recreatieve aanbod in Cadzand-Bad niet langer aansluit op de eisen die de hedendaagse verblijfsrecreant hieraan stelt.

Bestemmingsplan Cavelot is een van de eerste ontwikkelingen waarmee wordt beoogd het verblijfsrecreatieve aanbod in Cadzand-Bad te versterken. Het plan betreft de realisatie van een hoogwaardig verblijfsrecreatief park (Noordzee Résidence Cadzand-Bad geheten) ten zuiden van de kern Cadzand-Bad met in totaal 450 recreatiewoningen (zie figuur 1.1).

Een andere ontwikkeling die het verblijfsrecreatieve aanbod in Cadzand-Bad moet versterken vindt plaats op Duinhof-Zuid. Dit was in gebruik als parkeerterrein.

Figuur 1.1. Recente ontwikkelingen Cadzand-Bad

Noodzakelijke aanpassingen infrastructuur en parkeren

Ten behoeve van het bestemmingsplan Cavelot is een uitgebreide studie verricht naar de milieueffecten. De resultaten hiervan zijn verwoord in een milieueffectrapportage (MER). Een van de uitkomsten van het MER is dat de Lange Strinkweg, die als aanvoerroute naar het nieuwe verblijfsrecreatiegebied fungeert, moet worden opgewaardeerd om een verkeersveilige route vanaf de Ringdijk Noord te kunnen garanderen. Bovendien is aangetoond dat het grondgebied van plan Cavelot een meerwaarde kan krijgen als migratieroute voor de in dit gebied voorkomende boomkikker. Om deze functie extra te versterken is de aanleg van een nieuwe kikkerput ten oosten van het plangebied Cavelot noodzakelijk.

Daarnaast bestond al langer de wens bij de gemeente Sluis om de bestaande overloopparkeerplaats (gelegen naast de Strandkerk) uit te breiden en op te waarderen tot een volwaardige parking. Vooral in drukke periodes in de vakantie- en zomermaanden, kunnen de bestaande parkeerplaatsen in en rondom de kern de toevoer van parkerende auto's niet aan. Het gevolg is dat parkeeroverlast ontstaat van langs de Tienhonderdsedijk, in de wijk De Brabander, en langs de Ringdijk geparkeerde auto's. De noodzaak voor een goede parkeervoorziening is bovendien recent groter geworden, aangezien de bestaande parkeerplaats aan de Boulevard de Wielingen komt te vervallen door de bouw van het appartementencomplex Duinhof-Zuid.

Wenselijkheid om te komen tot een landschappelijke afronding

Naast de ontwikkeling van plan Cavelot, de noodzakelijke aanpassing van de Lange Strinkweg en de noodzaak van een goede parkeervoorziening bij de entree van Cadzand-Bad, blijkt uit het MER voor plan Cavelot verder dat een goede landschappelijke afronding van de zuidrand van Cadzand-Bad wenselijk is. Het gemeentebestuur heeft daarom ingestemd met de realisatie van een approach golfbaan. Deze functie is passend op deze locatie en zorgt tevens voor een goede landschappelijke afronding van de zuidelijke rand van Cadzand-Bad.

Golfbaan en strandparking Cadzand-Bad

De gemeente Sluis heeft in Golfpark V.O.F. (hierna: de initiatiefnemer) een partner gevonden die bereid is om te investeren in de landschappelijke afronding van de zuidelijke rand van Cadzand-Bad. De initiatiefnemer is met zijn agrarisch bedrijf gevestigd aan de Lange Strinkweg 1. Het huidige agrarische gebruik van de gronden rondom het erf wil hij omzetten naar een approach golfbaan met aangrenzend een volwaardige parkeerfaciliteit (de strandparking). De approach golfbaan zorgt voor de benodigde landschappelijk afronding van de zuidelijke zijde van Cadzand-Bad, alsmede voor een aantrekkelijke dorpsentrée. Bovendien levert de golfbaan een recreatieve meerwaarde op als dagrecreatieve voorziening voor de gehele kustregio.

Tussen de initiatiefnemer en de gemeente is een overeenkomst gesloten waarin de benodigde aanpassing van de Lange Strinkweg en de aanleg van een nieuwe boomkikkerput op gronden grenzend aan het Noordzee Résidence Cadzand-Bad mogelijk zijn geworden.

Doel

Doel van dit bestemmingsplan is het planologisch mogelijk maken van de volgende ontwikkelingen.

• De aanleg van een approach golfbaan grenzend aan het erf van het agrarisch bedrijf van de initiatiefnemer.
• De aanleg van een volwaardige parkeerfaciliteit (strandparking) op de gronden tussen de bestaande Strandkerk en het agrarisch bedrijf op nummer 1.
• Het verleggen en verbreden van de Lange Strinkweg teneinde een verkeersveilige verbinding te creëren tussen het verblijfsrecreatieve gebied Cavelot en de Ringdijk Noord.
• Het realiseren van een nieuwe kikkerput om de migratiefunctie van het verblijfsrecreatieve gebied Cavelot voor de boomkikker te versterken.

De voorgenomen ontwikkelingen zijn niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsregeling. Om deze reden is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk.

Het plangebied omvat de huiskavel van het agrarisch bedrijf van de initiatiefnemer en de bijbehorende agrarische gronden ten zuiden en zuid-westen hiervan, de huidige Lange Strinkweg, de Strandkerk en een overloop parkeerterrein. Op een deel hiervan zijn de strandparking en de approach golfbaan voorzien. Het nieuwe wegtracé van de Lange Strinkweg en de locatie waarop de nieuw aan te leggen kikkerput is voorzien, maakt ook deel uit van het plangebied (zie ook figuur 1.2).

Figuur 1.2. Ligging plangebied (maps.google.nl)

De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt:

• In hoofdstuk 2 worden de beoogde planontwikkelingen beschreven.
• Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van het beleidskader en de planologische aanvaardbaarheid van de beoogde invulling van het plangebied.
• Hoofdstuk 4 bevat de toetsing van de ontwikkelingen aan de ruimtelijke en milieuaspecten.
• In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de bestemmingsregeling (verbeelding en regels).
• Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het betreft zowel de resultaten uit de overlegprocedure als de financiële uitvoerbaarheid.

In dit hoofdstuk worden de nieuwe ontwikkelingen beschreven die in dit bestemmingsplan van een planologische regeling worden voorzien. Eerst wordt ingegaan op de huidige situatie (paragraaf 2.1). Vervolgens wordt ingegaan op de ontwikkeling van de approach golfbaan (paragraaf 2.2), de strandparking (paragraaf 2.3), het verleggen en verbreden van de Lange Strinkweg (paragraaf 2.4) en de nieuwe kikkerput (paragraaf 2.5).

Het plangebied bestaat voor het grootste deel uit de genoemde agrarische huiskavel (met erf en bebouwing) en aangrenzende agrarische gronden. Op de huiskavel is tevens een kikkerput aanwezig. De huidige Lange Strinkweg doorsnijdt deze agrarische gronden. In het westelijk deel van het plangebied staat de Strandkerk waar tijdens de vakantie- en zomermaanden religieuze diensten (voor toeristen) worden gehouden. Het grasland ten zuiden van deze kerk wordt in de zomermaanden gebruikt als overloopparkeerterrein.

De Strandkerk en het agrarische huiskavel blijven gehandhaafd. Hier zijn geen nieuwe ontwikkelingen voorzien.

Een approach golfbaan is een golfbaan met kortere holes dan gebruikelijk is bij een reguliere golfbaan. Voor approach golf wordt slechts gebruik gemaakt van twee clubs (één voor het pitchen en één voor het putten). Voor de nieuwe golfbaan is een inrichtingsplan gemaakt (zie figuur 2.1) dat als onderlegger is gebruikt bij het opstellen van dit bestemmingsplan.

De door de initiatiefnemer beoogde golfbaan bestaat uit holes tussen de 30 en 90 meter lang. In totaal worden 9 holes gerealiseerd. Enkele holes worden daarbij van zandige bunkers voorzien. Aan de randen van de golfbaan wordt zowel laag- als hoogopgaande beplanting aangebracht. Dit om te voorkomen dat golfballen van het terrein af kunnen worden geslagen. Daarnaast is het ontwerp van de weg op het smalste deel van het golfterrein voor de definitieve uitvoering nog wat uitgebogen en zijn de holes qua slagrichting op de ligging van de weg aangepast. Ook wenst de initiatiefnemer aan de bezoekers speciale, lichtere, ballen ter beschikking te stellen. Hierdoor wordt de veiligheid op en rondom de golfbaan gewaarborgd. De realisatie van ballenvangers of andere constructies om ballen tegen te houden zijn niet toegestaan. Op de oostelijke zijde van de golfbaan wordt een grote waterpartij aangelegd.

Figuur 2.1. Inrichtingsplan golfbaan en strandparking

De golfbaan bestaat uit twee delen die worden gescheiden door de entree van de parking en het erf van de huiskavel van de initiatiefnemer. Tussen het parkeerterrein en de golfbaan is een gebouw voorzien. Hier kunnen de golfbenodigdheden worden gehuurd. Dit verhuurpunt functioneert tevens als kleinschalige horecagelegenheid waar ijs, dranken en andere consumpties worden verkocht. Op dit moment is er nog geen bouwplan voor dit gebouw ontwikkeld, maar de goothoogte zal niet hoger zijn dan 3 meter. Om het gebouw visueel aantrekkelijk te maken, is het gewenst om een architectonisch accent op dit gebouw aan te brengen.

De golfbaan wordt zodanig ingericht en aangeplant dat daardoor de gewenste landschappelijke afronding van de kern Cadzand-Bad ontstaat.

De initiatiefnemer gaat de strandparking aan de noordkant van de nieuwe Lange Strinkweg realiseren. Deze locatie is het meest gunstig gelegen voor zowel het af te wikkelen autoverkeer als voor de stroom bezoekers (voetgangers) van het strand en de kern Cadzand-Bad.

• Vanwege de bestaande doorgang in de Noorddijk (coupure nabij de Strandkerk), is de afstand naar het strand makkelijk aan te lopen.
• Deze locatie is ook goed te bereiken met de auto. De naastgelegen Ringdijk Noord is immers de hoofdontsluitingsweg voor het verkeer van en naar Cadzand-Bad.
• De parkeerplaats is bovendien langs twee zijden te bereiken met de auto. De hiervoor genoemde coupure in de Noorddijk wordt tevens gebruikt door autoverkeer om de parkeerplaats vanuit de westelijke zijde van Cadzand-Bad te bereiken. Om de veiligheid van de bezoekers te voorkomen en om ongewenst sluipverkeer tegen te gaan wordt de coupure enkel in noord-zuidelijke richting voor autoverkeer opengesteld (eenrichtingsverkeer).

De strandparking biedt de mogelijkheid voor het parkeren van ruim 800 auto's.

Om ervoor te zorgen dat de strandparking een groene uitstraling krijgt, zal de parking deels verhard, deels halfverhard en grotendeels zonder verharding worden gerealiseerd. Een volledige verharding van de parkeerplaats is ook niet nodig, omdat niet jaarrond vraag is naar een groot aantal parkeerplaatsen. Naast de mogelijkheid jaarrond te parkeren heeft de strandparking nadrukkelijk de functie om in de drukke zomer- en vakantieperiode de grote extra vraag naar parkeerplaatsen op te vangen. Door het aanplanten van bomen op en rondom de parkeerplaats wordt het groene karakter verder bevorderd.

Om het naastgelegen recreatiepark Noordzee Résidence Cadzand-Bad goed en veilig te kunnen ontsluiten, dient de Lange Strinkweg te worden verbreed. Hierbij dient te worden voorzien in een goede aansluiting op de Ringdijk Noord. Aangezien dit de meest verkeersveilige oplossing is gebleken, is besloten de Lange Strinkweg enkele meters in zuidelijke richting te verleggen en een rotonde aan te leggen.

De gronden die door het verleggen van de weg beschikbaar komen, worden benut voor het realiseren van de golfbaan en de parkeerplaats.

In de omgeving van Cadzand-Bad zijn in het verleden boomkikkers waargenomen. De boomkikker is een zwaar beschermde soort ingevolge de Flora & faunawet. Hoewel de mogelijke aanwezigheid van de boomkikker in dit gebied de verdere ontwikkeling van Duinhof en plan Cavelot (Noordzee Résidence Cadzand-Bad) niet in de weg staat, is uit het MER Cavelot en de natuurtoets voor Duinhof gebleken dat het wenselijk is om een nieuwe migratieroute voor boomkikkers te ontwikkelen. In overleg met de provincie Zeeland is daarbij de voorkeur uitgesproken om een route aan te leggen bestaande uit voor boomkikkers aantrekkelijke vegetatie in de zuidelijke randzone van de Noordzee Résidence Cadzand-Bad. De huidige migratieroute (langs de Noorddijk) blijft in beide plannen ongewijzigd. De bestaande boomkikkerput op het erf van het agrarisch bedrijf van de inititiafnemer (Lange Strinkweg 1) wordt in dit plan dan ook gehandhaafd.

De nieuwe (zuidelijke) migratieroute wordt inmiddels aangelegd. Ter afronding van deze route is het gewenst om ten oosten van de Noordzee Résidence Cadzand-Bad een nieuwe kikkerput aan te leggen (zie figuur 2.2). De nieuwe kikkerput is geprojecteerd in de westelijke oksel van de nieuwe Lange Strinkweg. Op deze wijze wordt een logische afronding verkregen van de nieuwe migratieroute langs de zuidrand van de Noordzee Résidence Cadzand-Bad.

Figuur 2.2. Boomkikkervriendelijke inrichting Noordzee Résidence Cadzand-Bad.

Om de instandhouding van de (nieuwe en bestaande) kikkerputten voor langere tijd te garanderen, is in dit bestemmingsplan een adequate planologische beschermings regeling opgenomen.

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader geschetst van het rijk (paragraaf 3.1), provincie (paragraaf 3.2) en de gemeente (paragraaf 3.3) waaraan de ontwikkeling van de golfbaan en de strandparking worden getoetst. In paragraaf 3.4 vindt de toetsing van het initiatief aan het beleidskader plaats. Het verleggen van de Lange Strinkweg in zuidelijke richting en de aanleg van de kikkerput zijn autonome ontwikkelingen die samenhangen met de realisatie van de plannen Cavelot en Duinhof. Deze ontwikkelingen zijn in het kader van de planologische procedures voor deze plannen reeds afgewogen en getoetst aan het beleidskader. Daarom blijft toetsing van deze twee deelontwikkelingen in dit bestemmingsplan achterwege.

Nota Ruimte

In de Nota Ruimte zijn een aantal gebieden aangewezen die internationaal zeldzaam/uniek zijn, of die kenmerkend zijn voor Nederland. Geheel West Zeeuws-Vlaanderen - dus ook het plangebied - is als Nationaal Landschap aangeduid. In de Nota Ruimte is aangegeven welke kernkwaliteiten West Zeeuws-Vlaanderen als gebied bezit. Deze kwaliteiten zijn en verder uitgewerkt in het Omgevingsplan Zeeland.

Binnen Nationale Landschappen geldt behoud door ontwikkeling als uitgangspunt. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt. De kuststrook Breskens-Cadzand is aangegeven als prioritair aandachtsgebied. Versterking van de kust in combinatie met de verdere ontwikkeling van het landschap, natuur, recreatie en economische ontwikkelingen worden als kansen benoemd.

Nota Belvedère

Achtergrond van deze nota is dat cultuurhistorische waarden sterker richtinggevend dienen te zijn bij de ruimtelijke inrichting van Nederland. Geheel West Zeeuws-Vlaanderen, waaronder ook het plangebied, is aangewezen als Belvedèregebied. De provincie en gemeente dienen, door de cultuurhistorische waarden in een vroegtijdig stadium te betrekken bij de ruimtelijke planvorming, zelf invulling te geven aan de beleidslijnen die het rijk door middel van de Nota Belvedère heeft uitgezet. De provincie Zeeland heeft dit vertaald in het Omgevingsplan Zeeland.

Provinciale ruimtelijke verordening Zeeland (PRV) en 1ste wijziging

In de PRV en in de 1ste wijziging zijn geen regels opgenomen die op het voorliggende bestemmingsplan van toepassing zijn.

Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 en 1ste herziening

Kernkwaliteiten landschap en cultuurhistorie

De kerngedachte van het Omgevingsplan Zeeland is dat ontwikkelingen met kwaliteit de ruimte moeten krijgen. Daarbij heeft de provincie een onderverdeling gemaakt in gebieden die bescherming behoeven en gebieden waar ruimte is voor een nadere afweging.

Het plangebied en de omgeving vallen binnen de provinciale begrenzing van het Belvedèregebied. In het Omgevingsplan zijn de karakteristieken van het gebied omschreven. De kernkwaliteiten van het landschap en cultuurhistorie (doorvertaling vanuit Nota Belvedère en nationaal landschap) van Cadzand-Bad zijn als volgt.

• Groene duingebieden aan de kust met uitgebreide recreatieve voorzieningen. Goede ontsluiting van het achterland.

• Kustlandschap met typerende afwisseling tussen dijken en duingebied, paalhoofden langs de kust, verdronken gebieden met zeearmen.
• De herkenbare opbouw van het gebied, m.n. van vroegere ‘eiland van Cadzand’ met op- en aanwassen aan een kerngebied, het dijkenpatroon, kreekrestanten, wielen e.d.

De ontwikkeling van de approach golfbaan zorgt voor een groene invulling van de rand van Cadzand-Bad. Hiermee wordt gezorgd voor een goede landschappelijke afronding van de kern.

Recreatie

In het Omgevingsplan wordt aangegeven waar de provincie concentratie van recreatie wenst. Het gaat daarbij vooral om de kustgebieden zoals Cadzand-Bad. Ter plaatse van en direct aansluitend aan de recreatieconcentraties, worden ontwikkelingen in de recreatiesector door het provinciebestuur planologisch gestimuleerd. Er wordt de voorkeur gegeven aan nieuwvestiging van recreatie in de kustzone en alleen als onderdeel van een integrale aanpak en indien deze bijdraagt aan het vernieuwingsproces en een versterking van het toeristisch-recreatieve eindproduct ter plaatse. Om ruimte te laten voor creatieve oplossingen heeft de provincie in het Omgevingsplan op voorhand geen beoogd streefbeeld vastgesteld.

In de herziening van het omgevingsplan zijn geen nieuwe onderwerpen aan bod gekomen die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan.

Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal

Plangebied voor Natuurlijk Vitaal is het buitengebied van West Zeeuws Vlaanderen. Doel van het Gebiedsplan is om door het bundelen van de krachten van diverse instanties en overheden de leefbaarheid in de regio te verbeteren. Hierbij is ervoor gekozen de economische situatie te versterken. Kansrijk wordt hierbij de versterking van de recreatiesector geacht, naast structuurverbetering van de agrarische sector.

Versterking van de recreatiesector is gericht op een verbetering van het toeristisch aanbod. Deze verbetering kan enerzijds worden gerealiseerd door een kwaliteitslag in de verblijfsrecreatieve sector, gecombineerd met een (geringe) uitbreiding van het aantal verblijfseenheden. Anderzijds kan dit door versterking van de recreatieve mogelijkheden in een aantrekkelijk landschap. Hiervoor worden rijksmiddelen (ILG gelden) aangewend in combinatie met financiële middelen ingebracht door ondermeer recreatieondernemers. Via deze methode van “rood voor groen” wordt gewerkt aan de realisering van ongeveer 300 ha recreatienatuur.

De approach golfbaan valt in de categorie, waarbij het landschap wordt versterkt. Langs de kust wordt hiermee voorzien in een laagdrempelige (want geen golfvaardigheidsbewijs vereist) dagrecreatieve voorziening, die door zijn aard en ligging tevens een aantrekkelijke entree aan de oostzijde van Cadzand-Bad vormt. De initiatiefnemer sluit met het plan tevens aan op de bij het westelijk gelegen plangebied van Cavelot ingezette wijze van landschappelijke inpassing van de Lange Strinkweg. Ook in bredere context wordt hiermee aan de zuidzijde van Cadzand-Bad ingezet op het realiseren van een aantrekkelijk beeld en de gewenste landschappelijke afronding. Door de golfbaan wordt tevens het parkeerterrein aan het zicht onttrokken. Er is dan ook sprake van een sterke verbetering van de landschappelijke uitstraling van het bestaande overloopparkeerterrein door de nieuwe strandparking met de golfbaan.

Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol

In het ontwikkelingsplan is als doelstelling geformuleerd dat Cadzand-Bad zich wil ontwikkelen tot een 'stijlvolle internationale badplaats met een natuurlijk karakter', waar de kernkwaliteiten rust, ruimte en vrijheid centraal staan. Versterking van de recreatieve betekenis van Cadzand-Bad heeft daarbij de hoogste prioriteit.

In het ontwikkelingsplan is voor het parkeren in Cadzand-Bad als streefbeeld een zogenaamde 'landschapsparking' opgenomen, een parkeerfaciliteit voor dagrecreanten gelegen tussen Cadzand-Bad en Cadzand-Dorp (zie figuur 3.1). De landschapsparking moet daarbij één geheel met de groenstructuur van Cavelot vormen en een natuurlijke uitstraling hebben. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de kernkwaliteiten van West Zeeuws-Vlaanderen (Nationaal Landschap, Belvederegebied). Bovendien zouden meerdere functies met de landschapsparking gecombineerd kunnen worden (bijvoorbeeld picknickplaatsen, speelvoorzieningen etc.).

Figuur 3.1. Visiekaart (fig. 7) Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol

Schilvisie Cadzand-Bad

De Schilvisie Cadzand-Bad geeft de stedenbouwkundige visie op de ontwikkelingen aan de rand van Cadzand-Bad (zie figuur 3.1). Het gaat hierbij met name om uitbreiding van de kern aan de zuidzijde en herontwikkeling aan de oost- en westzijde van de kern. Deze beleidsvisie vormt het stedenbouwkundige toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in Cadzand-Bad. In de visie is voor de voorliggende ontwikkelingen het volgende beschreven.

De zuidflank is de grote ontwikkellocatie van Cadzand-Bad. Tussen Noorddijk en Lange Strinkweg is een omvangrijke uitbreiding van de badplaats voorzien. Deze omslag van buitengebied naar dorp betekent naar oppervlakte ongeveer een verdubbeling van Cadzand-Bad. Hierbij wordt veel ruimte in beslag genomen door Cavelot. Om verkeersproblemen te voorkomen is een betere ontsluiting voor het autoverkeer noodzakelijk.

Ten oosten van Cavelot is de aanleg van een parkeervoorziening gepland. Verder is er ruimte voor de aanleg van een dagrecreatieve voorziening. Hierbij dient de bestaande boerderijkamer behouden te blijven.

Hierdoor is de zuidflank van Cadzand-Bad grotendeels ingebed en geeft dit een goede groen/blauwe begrenzing naar de polder aan.

Figuur 3.2. Projectgebied Schilvisie van Cadzand-Bad

Bestemmingsplan Buitengebied
In dit bestemmingsplan heeft de gemeente Sluis het beleid neergelegd voor agrarische bedrijven in het buitengebied.

Ontwikkelingsmogelijkheden bij agrarische bedrijven
Agrarische bedrijven krijgen bijvoorbeeld de mogelijkheid om een NED (nieuwe economische drager) op te starten naast de agrarische bedrijfsactiviteiten. Een NED is een niet-agrarische nevenactiviteit die dient ter ondersteuning van het bedrijfseconomische potentieel van het agrarische bedrijf. Ook worden mogelijkheden geboden ten aanzien van het gebruik van teeltondersteunende voorzieningen en dergelijke.

Agrarische randzone
Agrarische gronden die zijn gelegen nabij een woonkern of een verblijfsrecreatief gebied zijn als agrarische randzone aangemerkt. In een agrarische randzone gelden dezelfde regels en ontwikkelingsmogelijkheden voor agrarische bedrijven, met dien verstande dat bij de toepassing van afwijkingsprocedures en planwijzigingen steeds de belangen van de nabijgelegen woonkernen en verblijfsrecreatieve terreinen worden meegewogen.

De in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling van een strandparking en een approach golfbaan, sluit aan op de hiervoor genoemde beleidsuitgangspunten. Aandachtspunten hierbij zijn de landschappelijke inrichting van de golfbaan en de parking. In hoofdstuk 4 wordt daar nader op in gegaan. Voor wat betreft het agrarische perceel wordt in dit bestemmingsplan aangesloten bij het beleid dat in het bestemmingsplan Buitengebied is geformuleerd voor een agrarische randzone. Dit wordt in hoofdstuk 5 nader vertaald in de planregeling.

De locatie van de strandparking en de dagrecreatieve voorziening (approach golfbaan) zijn in overeenstemming met de schilvisie.

In dit hoofdstuk vindt de toetsing plaats van het plan aan sectorale aspecten die voor het plan relevant zijn. Het gaat daarbij om de effectbeschrijving van de voorgenomen aanleg van de golfbaan met de strandparking, het verleggen van de Lange Strinkweg en de aanleg van de kikkerput op het aspect 'water' (paragraaf 4.1), 'archeologie' (paragraaf 4.2), 'bodem' (paragraaf 4.3), 'natuur' (paragraaf 4.4), 'verkeer en vervoer' (paragraaf 4.5), 'wegverkeerslawaai' (paragraaf 4.6), 'luchtkwaliteit' (paragraaf 4.7), 'milieuzonering' (paragraaf 4.8), 'landschap' (paragraaf 4.9), 'niet-gesprongen explosieven' (paragraaf 4.10) en 'planologisch relevante leidingen' (paragraaf 4.11). Paragraaf 4.11 bevat de algemene conclusie en de aandachtspunten voor de juridische planregeling.

In het kader van de verplichte watertoets dient de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van waterschap Scheldestromen, dat verantwoordelijk is voor het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer. Deze instantie is daarmee formeel de waterbeheerder. De waterparagraaf wordt voorgelegd aan het waterschap in het kader van het overleg 3.1.1. Bro.

Toekomstig watersysteem

Het toekomstige watersysteem zal bestaan uit een nieuwe sloot langs de Lange Strinkweg. Verder zal er oppervlaktewater worden gerealiseerd op de approach golfbaan.

Nagegaan is aan de hand van de watertoetscriteria of de beoogde ontwikkelingen in overeenstemming is met waterdoelstellingen of noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde functiewijziging niet strijdig is met waterdoelstellingen.

Beleidskader

In aansluiting op het Verdrag van Valletta (Malta, 1992) en het provinciaal archeologiebeleid moet in bestemmingsplannen rekening worden gehouden met archeologische waarden in planvormingsprocessen. Concreet betekent dit dat de bescherming van het archeologisch erfgoed vastgelegd dient te worden en dat bij ruimtelijke afwegingen rekening gehouden moet worden met eventueel aanwezige archeologische waarden.

Voor Zeeland bestaat het toetsingskader voor archeologie uit:

• de Archeologische MonumentenKaart (AMK) Zeeland.
• de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW).
• het Zeeuws Archeologisch Archief (ZAA).
• het Nationaal Archeologisch Informatiesysteem ARCHIS2 van de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurhistorie en Monumenten (RACM).

De IKAW geeft een overzicht van te verwachten archeologische waarden (hoe groot is de kans is om bij de uitvoering van plannen op archeologische resten te stuiten) en is complementair aan de AMK. Vooral de gebieden met hoge en middelhoge archeologische verwachtingswaarden zijn belangrijk.

Archeologisch bureauonderzoek

Het plangebied is op de AMK niet aangeduid als kern van hoge archeologische waarde. Van de IKAW kan worden afgeleid dat voor het gehele plangebied een middelhoge trefkans op archeologische vondsten geldt. Voor dergelijke gebieden moet bij de voorbereiding van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen archeologisch bureauonderzoek worden uitgevoerd of daadwerkelijk archeologische waarden aanwezig zijn.

Door Becker & Van de Graaf bv, is archeologisch bureauonderzoek verricht. Aan de hand van het archeologisch onderzoek is geconstateerd dat er geen archeologische resten van voor de Late Middeleeuwen in situ aanwezig kunnen zijn in het plangebied. De kans op archeologische resten van enige waarde uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe tijd is erg klein, aangezien het plangebied naar verwachting lange tijd nog zeer vochtig is geweest en er geen indicaties zijn voor een kunstmatige woonheuvel (terp). Op de historische kaarten is het plangebied bovendien onbebouwd. Er wordt geadviseerd om in het plangebied geen vervolgonderzoek uit te laten voeren.

Conclusie

Archeologisch zijn er geen belemmeringen voor voorliggende planontwikkeling. Er worden in de bodem geen archeologische waarden verwacht. Ook is aangegeven dat vervolgonderzoek niet nodig is.

Beleidskader

Het bodembeleid is gebaseerd op de Wet bodembescherming. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Verkennend bodemonderzoek

Door IDDS is verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Aan de hand van de resultaten uit dit onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd.

Bovengrond

• in de bovengrond zijn plaatselijk bijmengingen met puin en baksteen waargenomen. Op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen;
• de bovengrond is niet verontreinigd met de onderzochte zwarte metalen, PCB's, OCB's PAK en minerale olie.

Ondergrond

• In de ondergrond zijn eveneens plaatselijk bijmengingen met puin en baksteen waargenomen. In het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen.
• de ondergrond is niet verontreinigd met de onderzochte zwarte metalen, PCB's, OCB's PAK en minerale olie.

Grondwater

• het grondwater is plaatselijk licht verontreinigd met barium en nikkel en is niet verontreinigd met de overige onderzochte zware metalen, PCB's, OCB's PAK en minerale olie.

Gelet op het feit dat de onderzoeksresultaten zo'n geringe overschrijding zijn van de betreffende streefwaarden is het uitvoeren van aanvullend onderzoek niet noodzakelijk.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de bodemkwaliteit ter plaatse de uitvoering van het voorliggende bestemmingsplan niet in de weg staat.

Gebiedsbescherming

Regelgeving

Op 1 oktober 2005 is de (gewijzigde) "Natuurbeschermingswet 1998" in werking getreden. De Europese regelgeving in het kader van de Vogel- en Habitatrichtlijn is nu geheel in Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De ecologische hoofdstructuur is beschermd in het provinciale beleid.

Toetsing

In de directe omgeving zijn geen gebieden aangewezen of aangemeld die vallen onder de Natuurbeschermingswet 1998 of de ecologische hoofdstructuur.

Soortbescherming

Regelgeving

De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De Flora- en faunawet is in zoverre voor het onderhavige bestemmingsplan van belang, dat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

Beschermde soorten

Tijdens het veldbezoek op 9 januari 2011 is een indruk verkregen van de natuurwaarden in het plangebied. Op het erf van de initiatiefnemer is een kikkerput aanwezig. Het akkerland vervult een functie als leefgebied voor algemene soorten zoogdieren (mol, huisspitsmuis en veldmuis).

Beoordeling

In het plangebied komen algemene soorten (mol, huisspitsmuis en veldmuis) uit tabel 1 van de Flora- en Faunawet voor. Voor deze soorten is geen ontheffing nodig in het kader van de Flora- en Faunawet.

Verder is bekend dat de mogelijkheid bestaat dat de boomkikker in het plangebied voorkomt. Qua verblijfsplaats is enkel de bestaande kikkerput op het agrarisch erf van de initiatiefnemer (Lange Strinkweg 1) geschikt. De noordelijke zijde (grenzend aan de Noorddijk) maakt (mogelijkerwijs) deel uit van de bestaande migratieroute voor boomkikkers. Aan de Noorddijk vinden in het kader van dit plan echter geen werkzaamheden plaats. Het overige deel van het plangebied, waarbinnen de aanlegwerkzaamheden voor de strandparking en de golfbaan zijn voorzien, zijn ongeschikt als verblijfplaats voor boomkikkers. Geconcludeerd wordt daarom dat de mogelijke aanwezigheid van de boomkikker de inrichting van het plangebied niet in de weg staat.

Om te komen tot een goede afronding van de nieuwe migratieroute voor boomkikkers langs de zijdzuide van recreatiepark Noordzee Résidence Cadzand-Bad wordt in het kader van dit plan een nieuwe boomkikkerput gegraven in de oksel van de nieuwe Lange Strinkweg. Om te voorkomen dat in de toekomst de bestaande of de nieuwe boomkikkerput wordt verwijderd, is hiervoor in dit plan een aanlegverbod opgenomen.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat voor de beoogde ontwikkeling geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist is. Hierbij dient wel gewerkt te worden volgens de principes van zorgvuldig handelen en mogen broedvogels niet verstoord worden.

Wat de gebiedsbescherming betreft mag worden geconcludeerd dat zowel de Natuurbeschermingswet 1998 als de Ecologische hoofdstructuur geen beletsel vormen voor de ontwikkeling.

Ten behoeve van het bestemmingsplan en MER voor plan Cavelot is voor de huidige, autonome en toekomstige situatie inzicht gegeven in de verkeersintensiteiten in 2020 op de meeste wegen in en rondom de kern Cadzand. Dit inzicht is gegeven met behulp van een verkeerseffectstudie (MER recreatiewoningen Cadzand Bad; Deelrapport geluid voor Ontwikkelingsmaatschappij Cavelot b.v., eindrapport 9T4001.A2; 27 juli 2009; Royal Haskoning). Deze verkeerseffectstudie is als basis gebruikt voor het verkeersonderzoek dat aan dit bestemmingsplan ten grondslag is gelegd .

De uitgangspunten voor dit bestemmingsplan zijn anders dan die in de verkeerseffectstudie voor het MER Cavelot zijn gehanteerd. Hiervoor zijn een aantal overwegingen.

• Voor het bestemmingsplan Golfbaan en Strandparking zijn de wegen Lange Strinkweg, Ringdijk Noord (N674) en Tienhonderdsedijk relevant. Deze wegen worden namelijk fysiek aangepast. De Lange Strinkweg wordt in zuidelijke richting verlegd en krijgt een nieuwe aansluiting in de vorm van een rotonde op de Ringdijk Noord ter plaatse van de Tienhonderdsedijk. Deze wijzigingen hebben zijn enkel relevant voor het wegverkeerslawaai.

• De intensiteit op de nieuwe verlegde Lange Strinkweg en Ringdijk Noord (ten zuiden van het kruispunt met de Lange Strinkweg en Tienhonderdsedijk) zal ten gevolge van de beoogde golfbaan en uitbreiding van het parkeerterrein toenemen. De ontwikkeling van een golfbaan ter plaatse was niet in de verkeerseffectenstudie voor plan Cavelot opgenomen.
• Door de verplaatsing van het parkeerterrein aan de Boulevard de Wielingen (Duinhof-Zuid) naar de locatie Lange Strinkweg zal de intensiteit op de nieuwe verlegde Lange Strinkweg toenemen en op de Ringdijk Noord (ten noorden van het kruispunt met de Lange Strinkweg en Tienhonderdsedijk) afnemen. Het verplaatsen van de oude parkeerplaats aan Boulevard De Wielingen ten behoeve van plan Duinhof was eveneens niet in de verkeerseffectenstudie voor plan Cavelot opgenomen.
• In de verkeerseffectstudie is uitgegaan van het referentiejaar 2009 en prognosejaar 2020. In het bestemmingsplan Golfpark en parking Cadzand-Bad dient het referentiejaar 2011 en prognosejaar 2022 aangehouden te worden. Door rekening te houden met een autonome groei van 1% is deze intensiteit bepaald.
• Voor de Tienhonderdsedijk zijn geen cijfers gegeven. Hiervoor zijn aannames gedaan die passen bij gemiddelde cijfers voor erftoegangswegen buiten de bebouwde kom in Zeeland.
• De coupure tussen het te verplaatsen parkeerterrein (Duinhof-zuid) en het parkeerterrein aan de Lange Strinkweg blijft opengesteld voor verkeer. Voor gemotoriseerd verkeer blijft deze verbinding met behulp van éénrichtingsverkeer (in zuidelijke richting) geopend. Het is echter onduidelijk om hoeveel verkeer het gaat. In voorliggend onderzoek is toch rekening gehouden met een extra verkeersaandeel. Het aangenomen extra verkeersaandeel gaat ervan uit dat 50% van het verkeer dat het genereerde verkeer van het parkeerterrein Duinhof-zuid via de coupure rijdt. De verkeersgeneratie bedraagt 50 mvt/etmaal.

In tabel 4.1 zijn de verkeersintensiteiten weergegeven.

Verkeersproductie en –attractie

Binnen het voorliggend bestemmingsplan is uitgegaan van extra verkeerstoename door de beoogde golfbaan op de Lange Strinkweg en Ringbaan Noord (N674). Het parkeerterrein aan de Boulevard de Wielingen is opgeheven. Als compensatie wordt in dit bestemmingsplan een parkeerterrein mogelijk gemaakt dat ontsluit op de Lange Strinkweg. Het grootste deel van het verkeer van en naar dit parkeerterrein zal ook via de Lange Strinkweg en Ringdijk Noord rijden. Vanuit Cadzand-Bad kan tevens gebruik worden gemaakt van de coupure in de Ringdijk Noord om op het parkeerterrein te komen.

Golfbaan

De beoogde approach golfbaan zal uit 9 holes bestaan. In CROW publicatie 272 (Verkeersgeneratie voorzieningen, kengetallen gemotoriseerd verkeer; december 2008; Ede) is aangegeven dat een golfbaan van 18 holes in het buitengebied gemiddeld 174 mvt/etmaal genereert. Voor dit bestemmingsplan is aangesloten bij de kengetallen van een reguliere golfbaan omdat de CROW geen specifeke normen kent voor een approach golfbaan. Bovendien is het niet noodzakelijkerwijs zo dat een kleinere golfbaan ook per definitie minder verkeer genereert dan een reguliere golfbaan.

Parkeerterreinen

Het parkeerterrein Duinhof-zuid heeft een parkeercapaciteit van circa 400 parkeerplaatsen en wordt verplaats naar de beoogde locatie aan de Lange Strinkweg. Het bestaande overloopterrein aan de Lange Strinkweg (200 parkeerplaatsen) wordt iets verplaatst en zorgt daarom niet voor een verandering in de verkeersstromen.

Het parkeerterrein aan de Boulevard de Wielingen is in het hoogseizoen (toeristische topdagen) volledig bezet en in het laagseizoen zo goed als leeg. De bezoekers (toeristen) parkeren hun voertuig op dit terrein omdat zij hoofdzakelijk een recreatief doel hebben. De verkeersgeneratie voor een gemiddelde weekdag per jaar is voor het parkeerterrein moeilijk te bepalen. Door rekening te houden met een 'worst case' scenario is toch een inschatting gemaakt. Als de gemiddelde parkeerbezetting per jaar 25% bedraagt en bezoekers een parkeerplaats 1 maal per dag gebruiken bedraagt de verkeersgeneratie (250 parkeerplaatsen * 25% * 2 mvt/etmaal =) 125 mvt/etmaal.

Tabel 4.1. Verkeersintensiteiten

*Op een rotonde geldt éénrichtingsverkeer. De verkeersintensiteit bedraagt circa 25% van de som van de verkeersintensiteiten van alle armen. Deze uitkomst komt overeen met de wiskundige benadering volgens de methode van Furness.

Verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid

Volgens de principes van Duurzaam Veilig dienen de functie, vorm en het gebruik van een weg in overeenstemming te zijn met elkaar. Als deze overeenstemming aanwezig is mag uitgegaan worden van een goede verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid.

De Lange Strinkweg is gecategoriseerd als een gebiedsontsluitingsweg in het buitengebied (functie). Op deze weg zit een relatief hoge verkeersintensiteit van ongeveer 3.000 mvt/etmaal (gebruik) de weg wordt voldoende breed (minimaal 5,5 meter) en een vrijliggend fietspad (vorm) en is hierdoor in overeenstemming met deze functie.

De functie, vorm en het gebruik van de Ringdijk Noord zijn ook in overeenstemming met elkaar.

Ook met een verkeerstoename door de beoogde ontwikkelingen in dit bestemmingsplan blijven de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid op de Lange Strinkweg en Ringdijk Noord goed en gewaarborgd.

Een bestemmingsplan voldoet in de gemeente Sluis aan een goede ruimtelijke ordening als door een bepaalde ontwikkeling geen extra parkeerdruk op de openbare ruimte wordt afgewenteld. De parkeerbalans moet dus ten opzichte van de huidige situatie gelijk blijven of positief zijn. Een parkeerbalans is een vergelijking tussen de parkeervraag en het parkeeraanbod. In tabel 4.2 zijn de huidige en toekomstige parkeervraag en –aanbod weergegeven en de parkeerbalans berekend.

Tabel 4.2. Parkeerbalans

Conclusie

Uit de berekende parkeerbalans uit tabel 4.2 blijkt een toename van de parkeercapaciteit van circa 100 parkeerplaatsen ten opzichte van de huidige situatie. Hiermee is dus sprake van een positieve parkeerbalans en een goede ruimtelijke ordening.

Algemeen

In het bestemmingsplan Golfbaan en Strandparking Cadzand-Bad van de gemeente Sluis worden infrastructurele aanpassingen, een golfbaan en de uitbreiding van de standparking mogelijk gemaakt. De infrastructurele aanpassingen zijn uitkomsten uit de verkeerseffectstudie Cavelot en houden een nieuwe verlegde Lange Strinkweg en een nieuwe aansluiting op de Ringdijk Noord in. Deze nieuwe aansluiting wordt uitgevoerd als rotonde. De beoogde ontwikkelingen hebben invloed op de verkeersstromen en intensiteiten op de Ringdijk Noord en Lange Strinkweg.

Bij fysieke aanpassingen van wegen dient volgens de Wet geluidhinder (Wgh) onderzocht te worden of sprake is van een reconstructie. In de rapportage in bijlage 3 is het akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai beschreven dat hiervoor is uitgevoerd.

Resultaten

De hoogst berekende geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de Lange Strinkweg en Tienhondersedijk bedraagt ter plaatse van woningen in de huidige (2011) en toekomstige (2022) nergens meer dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Voor deze wegen is géén sprake van een reconstructie in de zin van de Wgh.

Het wegverkeerslawaai ten gevolge van de Ringdijk Noord (N674) bedraagt in ter plaatse van drie woningen echter meer dan de voorkeursgrenswaarde. Ter plaatse van de woningen Wijk de Brabander 24, 25 en 26 neemt de geluidsbelasting met 1,50 dB of meer. Hierdoor is sprake van een reconstructie in de zin van de Wgh.

Advies

Om de wijzigingen aan de infrastructuur mogelijk te maken wordt geadviseerd om hogere waarde door het college van B en W van de gemeente vast te stellen om te voldoen aan de Wet geluidhinder. Dit is mogelijk omdat:

• redelijkerwijs geen maatregelen mogelijk zijn om de geluidsbelasting te verlagen;
• de uiterste grenswaarde niet wordt overschreden;
• de toename niet meer bedraagt dan 5 dB.

In onderstaande tabel zijn de hogere waarden weergegeven.

Tabel Hogere waarden

Conclusie

Conform het advies wordt bij het ontwerpbestemmingsplan tevens het besluit hogere waarde ter inzage gelegd. De vaststelling hiervan vindt plaats ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Toetsingskader

Voor de nieuwe ontwikkelingen dient op basis van de Wet luchtkwaliteit (Wlk) inzicht te worden gegeven in de luchtkwaliteit.

Op basis van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland (achtergrondconcentratie geleverd door het Planbureau voor de Leefomgeving) in combinatie met de afwezigheid van substantiële lokale bronnen kan worden geconcludeerd dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof ter plaatse van de beoogde ontwikkeling onder de betreffende grenswaarden liggen.

Onderzoek

Ook de prognose voor 2015 en 2020 voorspelt geen overschrijding (informatie PBL november 2009). Van een significante toename (bij 1.500 woningen of meer) van het verkeer als gevolg van voorliggend bestemmingsplan is geen sprake. In het kader van het MER voor Cavelot is de luchtkwaliteit als gevolg van deze en andere ontwikkelingen in Cadzand-Bad onderzocht. Hieruit bleek dat er ruimschoots werd voldaan aan de gestelde normen.

Conclusie

De Wlk staat de voorgenomen ontwikkelingen niet in de weg. Het plan voldoet uit het oogpunt van luchtkwaliteit aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (2009). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur-, stof en geluidhinder. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG-publicatie blijkt dat in het geval van een gemengd gebied verkleinde richtafstanden gelden.

Toetsing

Voor de toetsing van het aspect milieuhinder zijn het parkeerterrein en de golfbaan van belang. De afstand van het parkeerterrein tot de meest nabij gelegen (recreatie)woning(en) van het project Duinhof is ten minste 50 meter. Hiermee wordt voldaan aan de richtafstand van 30 meter uit de genoemde VNG brochure. De afstand van de golfbaan tot aan de meest nabij gelegen (recreatie)woning op het recreatiepark Noordzee résidence Cadzand-Bad is ten minste 30 meter. Hiermee wordt voldaan aan de richtafstand van 10 meter uit de VNG brochure.

In de directe omgeving zijn geen bedrijven aanwezig die effect hebben op het voorliggende plangebied.

Conclusie

Aan de richtafstanden voor het parkeerterrein en de golfbaan wordt voldaan. De aanleg leidt niet tot een aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van de omliggende (recreatie)woningen.

Toetsingskader

Het toetsingskader voor wat betreft het onderdeel 'landschap' wordt gevormd door het beleidskader voor het Nationaal Landschap (Nota Ruimte) en de Nota Bélvèdere (zie hoofdstuk 3). Binnen Nationale Landschappen geldt "behoud door ontwikkeling" als uitgangspunt. De beleidsstrategie van de provincie voor Bélvèderegebieden is het versterken van de samenhang en de herkenbaarheid van de elementen. De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap West Zeeuws-Vlaanderen alsmede de karakteristieken van het Belvèderegebied West Zeeuws-Vlaanderen zijn nader beschreven in het Omgevingsplan Zeeland.

Toetsing

Ten behoeve van de ontwikkeling van plan Cavelot heeft een landschappelijke analyse plaatsgevonden van de gehele zuidrand van Cadzand-Bad (Cavelot Cadzand-Bad, Landschappelijke- en cultuurhistorische inpassing, 20 juli 2009, Werkgroep Stedenbouw en landschap). Het betreft dus zowel het plan Cavelot alsmede de golfbaan en de strandparking. Voor wat betreft de gronden in dit plangebied, is in deze analyse het volgende geconcludeerd.

• Door de verdichting van de schil van Cadzand (de zuidrand van de kern Cadzand-Bad) en de ontwikkeling van een nieuwe rand, wordt de herkenbaarheid van de opbouw van het eiland van Cadzand vergroot. Er is dus sprake van een positief effect op de landschapsstructuur. De kernkwaliteiten van het Nationaal landschap worden niet aangetast maar juist benadrukt (ontwikkeling door herstel).
• De kenmerkende landschapspatronen en elementen worden door de beoogde ontwikkeling niet aangetast. Hoewel door de ontwikkeling van Cavelot en omgeving de grens tussen de besloten bebouwde kom en het open polderlandschap wordt verplaatst, wordt de karakteristieke openheid van het eiland van Cadzand bijvoorbeeld niet structureel aangetast. Rond het dorp Cadzand blijft de grootschalige openheid behouden.
• De beoogde ontwikkeling van Cavelot en omgeving heeft, bezien vanuit het openbaar gebied, een neutraal effect op de beeldkwaliteit. Om de overgang tussen Cavelot - dat deel uit gaat maken van de bebouwde kom van Cadzand-Bad - en het buitengebied te verbeteren, is gekozen om de inrichting van de Lange Strinkweg aan te passen. De beoogde inrichting wordt zodanig dat de weg een duidelijke begrenzing vormt van de geulpolder. Het beplantingstype in de zuidrand van plan Cavelot is onder andere hierop aangepast. Een zelfde eenheid wordt bewerkstelligd door dit plan.

De uiteindelijke inrichting van de golfbaan wordt in overleg met het gemeentelijke Quality-team bepaald. De gewenste inrichting wordt bovendien gewaarborgd doordat een omgevingsvergunning voor de aanleg is vereist. De landschappelijke vormgeving van de golfbaan wordt hiermee afgestemd op het aangrenzende recreatieterrein Noordzee Résidance Cadzand-Bad (plan Cavelot). Hierdoor ontstaat een logische afronding van de bebouwde kom van Cadzand-Bad en wordt een groene buffer gecreëerd met het open karakter van het buitengebied. Deze buffer wordt nog eens versterkt door de aanleg van de nieuwe kikkerput in de oksel van de verlegde Lange Strinkweg.

Conclusie

Door de ontwikkeling van de strandparking, in combinatie met de golfbaan en de nieuwe kikkerput, ontstaat een logische landschappelijke afronding van Cadzand-Bad. Op deze wijze ontstaat een groene buffer tussen de nieuwe bebouwde kom en het buitengebied en is daarmee landschappelijk aanvaardbaar. In dit bestemmingsplan wordt gewaarborgd dat de uiteindelijke inrichting van de golfbaan op de omgeving wordt afgestemd.

In de omgeving van Cadzand-Bad zijn tot in het recente verleden niet-gesprongen explosieven aangetroffen. Om bij de uitvoering van het voorliggende project problemen te voorkomen, is een onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van niet-gesprongen explosieven in het plangebied. Dit onderzoek is vertrouwelijk en derhalve niet in deze plantoelichting samengevat.

Uit dit onderzoek blijkt dat de uitvoering van de grondwerkzaamheden onder begeleiding van een deskundige moet plaatsvinden.

In het plangebied bevindt zich een planologisch relevante waterleiding. Deze waterleiding zal doormiddel van een dubbelbestemming bestemd worden. Bij het verleggen van de weg zal hiervoor een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde dienen te worden aangevraagd.

Verder zijn er in de directe omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante leidingen gelegen.

Uit de sectorale toetsen blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied past binnen het sectorale beleid en dat wordt voldaan aan de normstelling op grond van sectorale wet- en regelgeving. Voor de bestemmingsregeling is daarbij het volgende van belang.

• De bestaande kikkerput op het erf van het agrarisch bedrijf en de nieuw aan te leggen kikkerput bij de Lange Strinkweg moeten van een adequate planologische bescherming worden voorzien.
• De nieuwe watergangen moeten van een planologisch regeling worden voorzien.
• Voorzien wordt in de verplichting om voor de inrichting van de golfbaan een omgevingsvergunning voor de aanleg aan te vragen. Teneinde de gewenste landschappelijke inrichting van de golfbaan te verzekeren.
• de planologisch relevante waterleiding zal van een planologische bescherming worden voorzien.

In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op de planologische regeling.

Om de ontwikkeling van de golfbaan, de strandparking, het verleggen van de Lange Strinkweg en de aanleg van de nieuwe kikkerput juridisch-planologisch mogelijk te maken, is gekozen voor een nieuw bestemmingsplan. De huidige bestemmingsregeling die betrekking heeft op het plangebied staat de ontwikkeling hiervan immers niet toe. Vanwege de onlosmakelijk met elkaar verbonden onderdelen van het plan, is gekozen om de afzonderlijke deelontwikkelingen samen in één bestemmingsplan op te nemen. Om te komen tot een logische begrenzing van het plangebied, maken de bestaande Strandkerk en het agrarische bedrijf van de initiatiefnemer eveneens deel uit van het plan. In dit hoofdstuk worden de opzet van de juridische bestemmingsregeling (paragraaf 5.1) en de plankaart (paragraaf 5.2) nader toegelicht.

Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008)

Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het daarbij behorende Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Deze wet vormt het wettelijk kader voor het bestemmingsplan. Vanaf 1 januari 2010 moeten alle nieuwe ruimtelijke plannen digitaal, uitwisselbaar en vergelijkbaar zijn. Het gaat om bestemmingsplannen, provinciale verordeningen, Algemene maatregelen van Bestuur (AMvB's) en structuurvisies. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten, provincies en departementen verantwoordelijk zijn voor het maken en beheren van hun eigen ruimtelijke plannen en verordeningen. Tevens worden deze plannen en verordeningen digitaal beschikbaar gesteld voor burgers, bedrijven en medeoverheden.

In het Bro is verankerd dat een vergelijkbaar ruimtelijk plan is opgebouwd volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008). Daarnaast is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling.

Het voorliggende bestemmingsplan is opgebouwd en vormgegeven conform de bindende afspraken van de SVBP2008.

Opzet regels
Overeenkomstig SVBP2008 is de opbouw van de regels als volgt:

• inleidende regels (Hoofdstuk I);
• bestemmingsregels (Hoofdstuk II);
• algemene regels (Hoofdstuk III);
• overgangs- en slotregels (Hoofdstuk IV).

Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk II, Bestemmingsregels) is als volgt opgebouwd:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• afwijking van de bouwregels (indien van toepassing);
• specifieke gebruiksregels;
• afwijking van de gebruiksregels (indien van toepassing);
• aanlegverbod (indien van toepassing).

Onderscheid bouwen en gebruik

In het kader van SVBP2008 wordt nadrukkelijk onderscheid gemaakt in bouwen en gebruik. Dat heeft onder andere als gevolg dat de mogelijkheid om af te wijken van het bestemmingsplan door middel van een omgevingsvergunning worden gesplitst in vergunningen voor bouwen en vergunningen voor gebruik. In beginsel zou dat betekenen dat voor een nieuw gebouw zowel een vergunning voor het bouwen als voor het gebruik nodig zou zijn. Om onnodige extra regels te voorkomen, is in het bestemmingsplan echter ervan uitgegaan, dat een vergunning voor bouwen tevens een ontheffing voor het daarmee samenhangende gebruik inhoudt.

Artikel 1 Begripsbepalingen

In de begripsbepalingen zijn hoofdzakelijk de standaardbepalingen uit de SVBP2008 ongewijzigd overgenomen. Voor enkele specifieke onderdelen, hoofdzakelijk begrippen over het agrarisch gebruik, is aangesloten bij de begripsbepalingen uit het bestemmingsplan Buitengebied dat op 23 juni 2011 is vastgesteld.

1.26 Approach golfbaan

Vanwege de omstandigheid dat in het plangebied geen volwaardige golfbaan wordt beoogd, is ter verduidelijking in de begripsbepalingen een definitie opgenomen van wat onder een approach golfbaan wordt verstaan. Een approach golfbaan onderscheidt zich van een reguliere golfbaan doordat de holes korter zijn (van de afslag tot de vlag circa 30 tot 90 meter) en er maar twee clubs worden gebruikt om mee te spelen (één om mee te pitchen en één om mee te putten).

Artikel 2 Wijze van meten

De bepalingen uit dit hoofdstuk zijn, conform de SVBP2008, onveranderd overgenomen.

Artikel 3 Agrarisch

De gronden met de bestemming Agrarisch zijn bestemd voor grondgebonden agrarische bedrijven. Deze bestemming is toegekend aan de agrarische bedrijfskavel in het plangebied. Qua gebruiks- en bouwmogelijkheden op deze gronden is aangesloten bij de mogelijkheden die aan agrarische gronden in een zogenoemde 'Agrarische randzone' worden gegeven in het bestemmingsplan Buitengebied.

Aan de betreffende kavel is een bouwvlak toegekend waarbinnen de bebouwing dient te worden geconcentreerd. In de regels is opgenomen dat één bedrijfswoning is toegestaan. De maximum inhoudsmaat voor agrarische bedrijfswoningen bedraagt ten hoogste 1.000 m³. Daarnaast is, overeenkomstig het beleid voor agrarische bedrijven, de mogelijkheid opgenomen om niet-agrarische activiteiten op de betreffende kavel te realiseren als Nieuwe Economische Drager (NED). De regeling hiervoor is ongewijzigd overgenomen uit het bestemmingsplan Buitengebied.

Voor de op de agrarische kavel aanwezige kikkerput is een aanduiding (natuur- en landschapswaarden) opgenomen. Ter bescherming van de landschaps- en natuurwaarde van deze kikkerput is een aanlegverbod opgenomen. Hierdoor is het niet toegestaan om de kikkerput te vergraven of te dempen of om de begroeiing rondom de kikkerput te kappen of te verwijderen.

Artikel 4 Groen

Deze bestemming is toegekend aan de bestaande en nieuw te realiseren groenvoorzieningen (randzone) binnen het plangebied. Voor de meest zuidwestelijk kikkerput is, overeenkomstig hiervoor is opgemerkt bij artikel 3, een aanlegverbod opgenomen.

Artikel 5 Maatschappelijk

Overeenkomstig het huidige gebruik, is de bestemming Maatschappelijk toegekend aan de strandkerk. Ter plaatse zijn religieuze en levensbeschouwelijke activiteiten toegestaan.

Artikel 6 Sport

De golfbaan heeft de bestemming Sport gekregen. Binnen deze bestemming is een approach golfbaan toegestaan. Met een begripsbepaling is verduidelijkt wat dit inhoudt (lid 1.26, zie beschrijving artikel 1). Verder is een horecavoorziening uit categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan. Door middel van een bouwvlak op de verbeelding is aangegeven waar deze horecagelegenheid mag komen. In de regels is opgenomen dat het een omvang van maximaal 100 m² en een inhoud van 400 m³ kan krijgen. Aansluitend aan dit bouwvlak voor de horecavoorziening is in de regels bepaald dat een terras van maximaal 50 m² is toegestaan.

Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan was het detailontwerp van de golfbaan nog niet goedgekeurd. Het is evenwel wenselijk dat het definitieve technische ontwerp van de golfbaan aansluit op de nieuw aan te leggen watergangen en de te verleggen Lange Strinkweg. Daarom is voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden ten behoeve van de realisatie van de golfbaan een aanlegverbod opgenomen. Van dit verbod kan een omgevingsvergunning worden verkregen als het definitieve ontwerp (inrichtingsplan) van de approach golfbaan door het bevoegd gezag is goedgekeurd.

Artikel 7 Verkeer en Artikel 8 Verkeer –Beschermde dijk

De bestemming Verkeer is toegekend aan de nieuw aan te leggen parkeerplaats en de te verleggen Lange Strinkweg. Binnen de bestemming verkeer zijn wegen en fietspaden toegestaan. Het parkeerterrein is van een specifieke aanduiding voorzien. Op de gronden die van deze aanduiding zijn voorzien is uitsluitend een parkeerterrein mogelijk. Deze gronden zijn immers niet bedoeld voor de aanleg van een doorgaande weg.

De Tienhonderdsedijk en de Ringdijk Noord zijn vanuit het oogpunt van cultuurhistorie belangrijke dijken. Hiervoor is dan ook een aparte bestemming opgenomen. Ter bescherming van de waarden van de dijken is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden vereist.

Artikel 9 Water

Voor de bestaande en nieuw aan te leggen sloten en watergangen is de bestemming Water opgenomen.

Artikel 10 Leiding - Water

De ruimtelijk relevante drinkwaterleiding is als zodanig bestemd. Aangezien de leiding in alle gevallen samenvalt met andere bestemmingen is deze bestemming als dubbelbestemming opgenomen. Ten behoeve van de dubbelbestemming Leiding mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Ten behoeve van de samenvallende bestemmingen dient het bouwen steeds aan het leidingenbelang te worden getoetst.

Artikel 11 Waterstaat - Waterkering

De dubbelbestemming Waterstaat – Waterkering geeft aan, aan welke gronden een waterstaatkundige functie is verbonden (de primaire waterkering en de regionale waterkeringen). Voor het bouwen gelden in deze gebieden aanlegvergunningen voor graven en (aan)planten. Overleg met de beheerder(s) van de dijken is geregeld in de planregels.

Artikel 12 Antidubbeltelbepaling

Deze bepaling is verplicht voorgeschreven in het Bro en als zodanig ook onverkort overgenomen.

Artikel 13 Algemene afwijkingsregels en artikel 14 Algemene wijzigingsregels

Indien dat voor de technische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan noodzakelijk is, bieden deze bepalingen de mogelijkheid om van bestaande maten met ten hoogste 10% af te wijken, dan wel de plankaart op ondergeschikte punten te wijzigen.

Artikel 15 Overgangsregels

Deze bepaling is verplicht voorgeschreven in het Bro en als zodanig ook onverkort overgenomen.

Algemeen

Het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn. In aansluiting hierop en in relatie tot digitale ontwikkelingen verdient het de voorkeur de bestemmingsregeling zo veel mogelijk op de plankaart te visualiseren en de voorschriften zo transparant mogelijk te houden. Uitgangspunt is dan ook dat zoveel mogelijk informatie op de plankaart wordt aangegeven en dat de plankaart digitaal wordt opgebouwd.

De ondergrond waarop de bestemmingsplankaart is gebaseerd kan informatie geven over de huidige situatie. Basis voor de plankaart vormen de digitale gemeentelijke ondergronden, waarbij gebruik is gemaakt van een combinatie van de GBKN (Grootschalige Basiskaart Nederland) en de digitale kadastrale ondergrond.

Plangrens

De plangrens omvat, naast de nieuw aan te leggen golfbaan en strandparking, ook de huidige strandkerk en de nieuw aan te leggen Lange Strinkweg. Dit is gedaan om te komen tot een logische begrenzing en afronding van het plangebied. De plangrens is voorts afgestemd op de grens van het aangrenzende bestemmingsplan Cavelot.

Bestemmingen en aanduidingen

De plankaart is conform de systematiek van de SVBP2008 opgebouwd uit bestemmingsvlakken.

De grenzen van de bestemmingen zijn daarbij afgestemd op de inrichtingsschets voor de golfbaan en het parkeerterrein. Hierbij is volstaan met het opnemen van de bestemming 'Sport' respectievelijk de bestemming 'Verkeer'. Daarbinnen is enkel een concreet bouwvlak aangegeven om de bouw van de horecavoorziening te duiden. Overige (ondergeschikte) bouwwerken en voorzieningen voor de golfbaan en het parkeerterrein kunnen vrij binnen de bestemming worden gesitueerd, uiteraard met inachtneming van de planregels.

De bestaande Strandkerk, die ongewijzigd gehandhaafd blijft, is voorzien van een bouwvlak. Hier is afgezien van het bieden van flexibiliteit in de bouwmogelijkheden. Dat is immers ook niet nodig.

Verder zijn op de plankaart aparte aanduidingen opgenomen voor terreindelen waar een specifieke functie is toegelaten (aangeduid als specifieke functieaanduiding). De verklaring behorende bij deze aanduidingen zijn terug te vinden op het renvooi en in de planregels.

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro. In paragraaf 6.1 wordt nader ingegaan op de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de totstandkoming van het zijn betrokken, alsmede de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro. Paragraaf 6.2 gaat over de financiële uitvoerbaarheid van het plan.

Betrokkenheid burgers en maatschappelijke organisaties

In het kader van de schilvisie voor Cadzand-Bad zijn de voorliggende ontwikkelingen reeds eerder kenbaar gemaakt aan burgers en maatschappelijke organisaties. Inspraak op het voorliggende bestemmingsplan vindt dan ook niet plaats.

Resultaten overleg ex artikel 3.1.1. Bro

In het kader van artikel 3.1.1 Bro is het concept ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de Provincie Zeeland en het waterschap Scheldstromen. Hierop zijn, samengevat, de volgende overlegreacties ontvangen.

Provincie Zeeland

1. 1. Ten aanzien van de Ringdijk Noord wordt opgemerkt dat deze in de PRV (kaart 5) is aangeduid als Kernzone waterkering. Tevens betreft het hier een binnendijk die onderdeel uitmaakt van de EHS en als bestaande natuur op kaart 7 van de PRV is begrensd. De Ringdijk Noord dient overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 2.6.1 en 2.9.3 van de PRV bestemd te worden. Hierbij wordt opgemerkt dat dit in het recent vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied wel correct is gebeurd.
2. 2. In de toelichting staat "Aan de randen van de golfbaan wordt zowel laag- als hoogopgaande beplanting aangebracht, om te voorkomen dat golfballen van het terrein af kunnen worden geslagen. Hierdoor wordt de veiligheid op het terrein gewaarborgd". Bezien moet worden of holes van 90 meter de mogelijkheid geven op afzwaaiers richting de openbare weg. Als het groen de ballen dient tegen te houden, vraagt dit om een robuuste en dichte afscherming. Het bestemmingsplan geeft geen duidelijkheid over de veiligheid. Voorkomen moet worden dat er vroeg of laat vangnetten moeten worden opgehangen, zeker gezien de ligging aan de entree van Cadzand-Bad en de gewenste kwaliteitslag voor de badplaats en omdat deze netten mogelijk een negatief effect hebben op natuurwaarden i.c. vogels waardoor de uitgevoerde natuurtoets onvoldoende zou zijn. Tot slot moet de landschappelijke inpassing privaatrechtelijk worden gewaarborgd.
3. 3. Omdat de Noorddijk onderdeel uitmaakt van de EHS is een goede robuuste landschappelijke afscherming tussen de Noorddijk en de parking essentieel, zodat directe lichtuitstraling (van autolampen) richting de Noorddijk wordt voorkomen. Dit is mogelijk middels haagbeplanting langs de noordzijde van de parking.
4. 4. De aanleg van de kikkerput ter compensatie van Duinhof Zuid is akkoord. Wel is het onduidelijk of deze juist is ingetekend temidden van de bestemming verkeer. De aanleg, het beheer en het onderhoud moeten worden gewaarborgd.
5. 5. Voor parkeervoorzieningen en een golfbaan is geen verevening noodzakelijk. Er wordt echter ook voorzien in een gebouw (goothoogte 3 meter) tussen parkeerplaatsen en golfbaan ten behoeve van een horecafunctie plus verhuur etc. Hier is het principe van verevening naar de mening van de provincie wel op van toepassing. De hoogte van de vereveningsbijdrage is afhankelijk van de grootte van het gebouw. Verzocht wordt na te gaan of en hoeveel moet worden verevend en dit in de toelichting te verwerken en zonodig privaatrechtelijk vast te leggen.
6. 6. Op de plankaart staat de straatnaam Lange Sprinkweg.
7. 7. De belangrijkste aspecten ten aanzien van verkeer zijn vastgesteld in het plan Cavelot (verbreden Lange Strinkweg en realisatie rotonde Lange Strinkweg - Ringdijk Noord). In zijn algemeenheid geldt ook dat de toekomstige verkeersintensiteiten ruim binnen de capaciteit van de genoemde wegen (en ook van de te realiseren rotonde) liggen. Door het bestemmingsplan lijkt echter de vraag wat de intensiteiten in het hoogseizoen zijn en hoe dat zich verhoudt tot de capaciteit van de wegen en de rotonde niet te worden beantwoord.
8. 8. Formeel klopt de berekening in relatie tot de verkeersproductie van een "grote" golfbaan, maar de verkeersproductie van de golfbaan lijkt wat laag ingeschat, mogelijk komen er verhoudingsgewijs meer bezoekers naar een 9-holes baan dan naar een 18-holes golfbaan. Dit zou voor een relatief kleine verhoging van de verkeersintensiteiten zorgen, die geen gevolgen voor de conclusies en te nemen maatregelen hebben.
9. 9. In de parkeerbalans is uitsluitend rekening gehouden met de voorgestane ontwikkelingen en is geen inzicht gegeven in de totale parkeerbalans in Cadzand-Bad, die immers behoorlijk negatief is. Dit zou een mooie gelegenheid zijn om die negatieve parkeerbalans van het dorp om te buigen.

Overwegingen gemeente

1. 1. De bestemming van de Ringdijk Noord wordt aangepast overeenkomstig het bestemmingsplan Buitengebied.
2. 2. Bij het ontwerp van de golfbaan is naar de mening van de initiatiefnemer voldoende aandacht geweest voor de veiligheid. Dit zal mede onderdeel worden van de beoordeling van de nog aan te vragen omgevingsvergunning voor de aanleg van het terrein. Het bestemmingsplan is niet de juiste omgeving om dergelijke aspecten in vast te leggen. In ieder geval biedt het bestemmingsplan geen ruimte voor de plaatsing van netten of andere faciliteiten die de veiligheid moeten bevorderen, de kwaliteit van de locatie en de entreefunctie voor het dorp staan een dergelijke inbreuk op de groene en landschappelijke inpassing niet toe. Mocht in de praktijk blijken dat het ontwerp aanpassing behoeft, is dat de verantwoordelijkheid van de uitbater. Deze opmerking is wel aanleiding om paragraaf 2.2. van de toelichting op dit punt aan te vullen. Tussen '.. af kunnen worden geslagen.' en 'Hierdoor….gewaarborgd.' wordt de volgende tekst toegevoegd: 'Daarnaast is het ontwerp van de weg op het smalste deel van het golfterrein voor de definitieve uitvoering nog wat uitgebogen en zijn de holes qua slagrichting op de ligging van de weg aangepast. Ook wenst de initiatiefnemer aan de bezoekers speciale, lichtere, ballen ter beschikking te stellen.' Na de tekst 'Hierdoor ….. wordt gewaarborgd.' wordt toegevoegd dat de realisatie van netten of andere bouwwerken niet is of wordt toegestaan.
3. 3. Tussen het parkeerterrein en de Noorddijk is een groenafscheiding voorzien, waarvoor in het plan een bestemming Groen is opgenomen. Met initiatiefnemer wordt een aanvullende overeenkomst gesloten om de aanleg van een afschermende haag te waarborgen.
4. 4. In het bestemmingsplan is een tweetal kikkerputten opgenomen, de bestaande kikkerput op het terrein van de initiatiefnemer heeft, voor het eerst, een passende bestemming gekregen die het behoud van de put waarborgt. De nieuw aan te leggen kikkerput, in de oksel van de nieuwe Lange Strinkweg, wordt aangelegd en onderhouden door de gemeente, een en ander zoals overeengekomen in de procedure voor de bouw van Duinhof Zuid. De ligging draagt ons inziens bij aan de mogelijke nieuwe migratieroute langs de zuidzijde van Cavelot en het plangebied van de golfbaan.
5. 5. Wij delen de mening van de provincie dat voor de bebouwing verevend dient te worden, niet. Ook als wordt gekeken naar de Handreiking verevening, behoeft niet te worden verevend, omdat het in de toekomst te realiseren gebouwtje de daarin opgenomen drempelwaarde, te weten een inhoud van 400m³, niet overschrijdt. De maximale inhoud zal worden opgenomen in de regels.
6. 6. Teneinde te voorkomen dat de golfbaan (nog) niet wordt aangelegd en de geparkeerde auto's in het zicht staan, wordt de kwaliteit gewaarborgd door in een aanvullende overeenkomst met de initiatiefnemer vast te leggen dat de parkeervoorziening landschappelijk dient te worden ingepast als de golfbaan niet binnen een nader af te spreken periode wordt aangelegd.
7. 7. Dit heeft te maken met de beschikbare kadastrale ondergrond waarop het plan is gebaseerd, bezien wordt of dit handmatig aangepast kan worden.
8. 8. Voor de uitgangspunten ten aanzien van verkeer is gebruik gemaakt van de gegevens die zijn verzameld in de procedure voor Cavelot. Hierbij zijn representatieve tellingen uitgevoerd, vanaf Pasen tot in juni 2009. Dit zijn voor onze gemeente topmomenten, zodat de getallen waarmee in onderhavig bestemmingsplan is gerekend voldoen aan de gevraagde 'zomernorm'.
9. 9. Wij delen de mening van de provincie in deze niet, er is immers gerekend met kengetallen die betrekking hebben op een volwaardige golfbaan, terwijl hier sprake is van een approach golfbaan. Mogelijk grotere bezoekersaantallen voor een 9-holes baan worden gecompenseerd doordat hier sprake is van een ander soort baan. De golfer die deze baan bezoekt zal dit doen ter oefening van zijn korte slagen, maar in beginsel wordt meer uitgegaan van de dagrecreatieve functie van de baan. Hierdoor zullen veel bezoekers uit de directe omgeving komen, zoals uit Cadzand-Bad zelf, of betreft het vakantiegangers die op de fiets de omgeving verkennen, zodat een groter aantal verkeersbewegingen niet te verwachten is.
10. 10. Het voormalige parkeerterrein op de locatie waar nu Duinhof Zuid wordt gerealiseerd en het overloopparkeerterrein bij de strandkerk omvatten samen ca. 600 plaatsen. De ca. 200 extra plaatsen zijn deels bedoeld voor het opvangen van bezoekers die nu in de achterliggende wijken parkeren, zonder dat zij hier hun verblijfsgelegenheid hebben. Deze plaatsen komen dan weer beschikbaar voor de eigenaren/bewoners of huurders van de betreffende woningen in de wijk. Ook zijn er plaatsen beschikbaar voor de bezoekers van de golfbaan. Tabel 4.2 wordt hierop aangepast.

Waterschap Scheldestromen

1. 1. Voor vaststelling van het bestemmingsplan is duidelijkheid nodig over de toekomstige eigendom van de verlegde Lange Strinkweg.
2. 2. De parkeerbalans op pagina 27 is onduidelijk.
3. 3. De verkeersintensiteiten in de toelichting en die waarmee is gerekend in het akoestisch onderzoek lijken niet consistent.
4. 4. Verzocht wordt aan te geven of het oude tracé van de Lange Strinkweg nog dient ten behoeve van de ontsluiting van de boerderij of dat deze ontsluit op de verlegde Lange Strinkweg.
5. 5. Verzocht wordt aan te geven of een deel van de aanpassingen voor de infrastructuur meegenomen is of wordt in de anterieure overeenkomst.

Overwegingen gemeente

1. 1. Wij gaan ervan uit dat over het eigendom van de Lange Strinkweg helderheid bestaat tegen de tijd dat het bestemmingsplan door de gemeenteraad wordt vastgesteld. Dit is vanuit planologisch juridisch oogpunt overigens niet noodzakelijk, de bestemmingslegging regelt immers niet de eigendom van gronden of, in dit geval, wegen.
2. 2. De parkeerbalans in tabel 4.2 is aangepast.
3. 3. Het bestemmingsplan wordt op dit punt verduidelijkt.
4. 4. De boerderij Lange Strinkweg 1 ontsluit op de nieuwe Lange Strinkweg. Er zal geen openbare ontsluiting meer plaatsvinden via het oude tracé. Wel kan dit, in aangepaste vorm, dienen als vluchtroute. De initiatiefnemer heeft in de planvorming opgenomen dat hier ook halfverharding komt, met een groene uitstraling, om ongewenste verkeersbewegingen te voorkomen.
5. 5. Met de initiatiefnemer is een overeenkomst gesloten ten aanzien van (een deel van) de kosten voor de planvorming, de grondruil, het amoveren van de bestaande Lange Strinkweg etc.

Naast de planologische haalbaarheid van het project zoals getoetst in voorgaande paragrafen, moet ook de financiële uitvoerbaarheid van het project aangetoond worden. In de Wro is de Grondexploitatiewet opgenomen. Deze regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Een exploitatieplan hoeft niet te worden vastgesteld indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Bijvoorbeeld doordat alle grondeigenaren hierover een overeenkomst is gesloten of als de gemeente volledig zelf het grondeigendom heeft.

De gemeente is van mening dat er geen belemmeringen zijn aangaande de financiële uitvoerbaarheid. De voorliggende ontwikkeling van de parking en de approach golfbaan wordt geheel bekostigd door de initiatiefnemer. De door de initiatiefnemer aan de gemeente overgelegde gegevens tonen afdoende aan dat de initiatiefnemer de benodigde investeringen financieel kan dragen en dat het project financieel uitvoerbaar is. Een exploitatieplan is niet noodzakelijk aangezien met een overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente het beheer en de inrichting van de openbare ruimte.

Conclusie

De financiële uitvoerbaarheid van de verschillende deelprojecten is afdoende gewaarborgd. Het opstellen van een exploitatieplan is niet noodzakelijk.

• Archeologieonderzoek:

Becker & Van de Graaf bv, Noordwijk, januari 2011, Oostelijke deel kern Cadzand-Bad

Gemeente Sluis, Archeologisch bureauonderzoek

• Bodemonderzoek:

IDDS Milieutechniek op maat, Noordwijk, 15 februari 2011, Verkennend bodemonderzoek Boulevard de Wielingen te Cadzand-Bad, kenmerk: 1010c433/GGE/rap 1.

Deze bijlagen zijn niet opgenomen in de analoge (gedrukte) versie van dit bestemmingsplan. Deze vormen afzonderlijke bijlagen en zijn op verzoek bij de gemeentebalie voor inzage opvraagbaar.

Wel zijn deze aan de digitale planversie ten behoeve van www.ruimtelijkeplannen.nl toegevoegd in de vorm van bijlage 5 en hoger.