de Beheersverordening Cadzand-Bad overeenkomstig de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1714.bvcadzandbad13-VG01 met bijbehorende bestanden.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

elk bouwwerk, geen gebouw zijnde.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1. a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig, op het moment van de terinzagelegging van de verordening; daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
2. b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de vaststelling van de verordening:
   1. 1. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd;
   2. 2. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen;
3. c. bestaande afmetingen: afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van de verordening tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
4. d. bestaande goot- of bouwhoogte: goot- of bouwhoogtematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van de verordening tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
5. e. onder bestemmingsplan en Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt tevens verstaan de voorgaande wet- en regelgeving die hiermee gelijk wordt gesteld.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

de grens van het erf.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Het totaal aan parken, plantsoenen, bermen, boomvakken en overige beplanting.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1. a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg (ter plaatse van de hoofdtoegang);
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in het water: NAP.

Bij de toepassing van deze regels wordt, tenzij anders bepaald, als volgt gemeten:

afstanden tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

tussen het peil en de snijlijn tussen de bovenkant van het dakbeschot en de buitenkant van de gevel, hellende dakvlakken, topgevels, dakkapellen – voor zover deze minder dan 50% van de breedte van het dakvlak beslaan – en liftopbouwen daar niet onder begrepen.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en / of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en / of het hart van de scheidsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN 2580.

1. a. de in het besluitvlak 'Beheersverordening Cadzand-Bad' gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik;
2. b. bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

1. a. In aanvulling op lid 3.1 gelden ten aanzien van het bouwen en gebruik de voorschriften en kaarten van de bestemmingsplannen, zoals opgenomen in bijlage 1 tot en met 12 bij de regels;
2. b. in aanvulling op lid 3.1 zijn de wijzigingsbevoegdheden, als opgenomen in de voorschriften van de bestemmingsplannen, zoals opgenomen in bijlage 1 tot en met 12, niet van toepassing.

1. a. de in het besluitvlak 'Landschap' gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik;
2. b. bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

De in het besluitvlak 'Landschap' gelegen gronden mogen - behalve voor de andere daar voorkomende functies - gebruikt worden voor het behoud en/of herstel en/of ontwikkeling van actuele en potentiële landschappelijke waarden.

In aanvulling op het bepaalde in lid 4.1 is het toegestaan om nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bouwen, met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. de oppervlakte van een nutsvoorziening bedraagt niet meer dan 10 m²;
2. b. de bouwhoogte van nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 3 m.

1. a. de in het besluitvlak 'Natuur' gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik;
2. b. bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

De in het besluitvlak 'Natuur' gelegen gronden mogen - behalve voor de andere daar voorkomende functies - gebruikt worden voor het behoud en/of herstel en/of ontwikkeling van actuele en potentiële natuurwaarden.

In aanvulling op het bepaalde in lid 5.1 is het toegestaan om nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bouwen, met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. de oppervlakte van een nutsvoorziening bedraagt niet meer dan 10 m²;
2. b. de bouwhoogte van nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 3 m.

1. a. de in het besluitvlak 'Vrijwaringszone - dijk' gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik;
2. b. bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

De in het besluitvlak 'Vrijwaringszone - dijk' gelegen gronden mogen - behalve voor de andere daar voorkomende functies - gebruikt worden voor waterstaatkundige voorzieningen.

In aanvulling op het bepaalde in lid 6.1 is het toegestaan te bouwen onder de volgende voorwaarden:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de functie'Vrijwaringszone - dijk' uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. voor de andere, voor deze gronden geldende functie(s) en geldende bouwregels mag uitsluitend worden gebouwd, als het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

1. a. de in het besluitvlak 'Waterstaat - Waterkering' gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik;
2. b. bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

De in het besluitvlak 'Waterstaat - Waterkering' gelegen gronden mogen - behalve voor de andere daar voorkomende functies - gebruikt worden voor:

1. a. de bescherming en veiligstelling van de waterstaatkundige functie van de primaire en regionale waterkering;
2. b. water en bijbehorende voorzieningen voor de waterhuishouding;
3. c. behoud van cultuurhistorische waarden.

In aanvulling op het bepaalde in lid 7.1 is het toegestaan te bouwen onder de volgende voorwaarden:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de functie Waterstaat - Waterkering uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van ander, ter plaatse van deze gronden toegestaan, gebruik mag - met inachtneming van de geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering dan wel wanneer de bouwwerkzaamheden noodzakelijk zijn voor de realisering van de gebruiks- en bouwmogelijkheden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van de beheersverordening, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;

het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;

2. b. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat bestemmingsplan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met de beheersverordening strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met de beheersverordening strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van de beheersverordening voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat bestemmingsplan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van de Beheersverordening Cadzand-Bad.

De gemeente Sluis actualiseert alle (verouderde) bestemmingsplannen binnen haar grondgebied. Een belangrijke aanleiding voor deze actualisering vormt de per 1 juli 2008 in werking getreden Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de daaruit voortkomende verplichting om vanaf 1 januari 2010 alle bestemmingsplannen digitaal beschikbaar te hebben.

Actualisatie kan ofwel via een bestemmingsplan ofwel via een beheersverordening plaatsvinden. Tot op heden is voor het meest gangbare en meest bekende juridische instrument gekozen: het bestemmingplan. Voor Cadzand-Bad is echter gekozen voor het instrument 'beheersverordening'. In paragraaf 3.2 Waarom een beheersverordeningvoor Cadzand-Bad is de onderbouwing van de keuze voor de beheersverordening beschreven.

De Beheersverordening Cadzand-Bad strekt zich uit over grote delen van de kern Cadzand-Bad. Voor enkele concrete ontwikkelingen wordt op dit moment een afzonderlijke bestemmingsplanprocedure doorlopen, deze zijn dan ook niet opgenomen in het verordeningsgebied.

De kern Cadzand-Bad ligt langs de Noordzee kust in de gemeente Sluis. Het besluitgebied wordt globaal bepaald door de volgende begrenzing:

• het strand aan de noordzijde;
• aan de zuidzijde door de Noorddijk en Wijk de Brabander;
• aan de westzijde (van het kanaal) door het natuurgebied het Zwin en het zomerhuizenterrein Sincfal;
• Camping Welgelegen aan de oostzijde.

De ligging van het plangebied is aangegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1. Ligging plangebied

In het verordeningsgebied gelden de volgende bestemmingsplannen.

In deze bestemmingsplannen zijn de gronden aangewezen voor regulier in een kern voorkomende bestemmingen zoals:

• Woondoeleinden;
• Maatschappelijke doeleinden;
• Kantoren;
• Horecadoeleinden;
• Bedrijfsdoeleinden
• Verkeer- en verblijfsdoeleinden;
• Groenvoorzieningen;
• Recreatieve doeleinden;
• Water.

In figuur 1.2. is aangegeven waar een bestemmingsplan geldt.

Figuur 1.2. Ligging geldende bestemmingsplannen

De beheersverordening omvat het gebied, zoals dat in paragraaf 1.2 is beschreven en heeft als doel het bieden van een op de feitelijke situatie afgestemde juridisch-planologische regeling voor het gebied. De voorliggende beheersverordening vervangt de in paragraaf 1.3 genoemde bestemmingsplannen. Voor de vrijstellingen en afwijkingen van het bestemmingsplan die in de loop der jaren zijn verleend kan het gemeentearchief worden geraadpleegd, evenals voor de verleende bouw- en omgevingsvergunningen.

De beheersverordening bestaat uit:

• een verbeelding;
• regels;
• een toelichting.

Verbeelding

Analoog (niet leidend)

Op de verbeelding, bestaande uit één kaartblad, zijn onder meer de besluitvlakken van de in het plan begrepen gronden aangegeven met bijbehorende verklaring, het zogenaamde renvooi. De verklaring legt een verbinding tussen de besluitvlakken, die op de verbeelding zijn aangegeven, en de regels. De analoge verbeelding is niet juridisch bindend.

Digitaal

Nieuwe ruimtelijke plannen worden digitaal beschikbaar gesteld, zodat ze via internet te raadplegen zijn. Dit is verplicht op grond van de Wet ruimtelijke ordening. Via de landelijke database www.ruimtelijkeplannen.nl kan de digitale beheersverordening worden bekeken. Bij raadpleging van de digitale beheersverordening wordt de gebruiker bij het aanklikken van de percelen op een beeldscherm vanzelf naar de relevante delen van de verordening "doorverwezen". De digitale verbeelding is juridisch leidend.

Regels

De regels bevatten de regeling inzake het gebruik van en de bebouwingsmogelijkheden binnen het verordeningsgebied.

Toelichting

In de toelichting wordt de opzet van het plan beschreven en zijn de aan het plan ten grondslag liggende beleidskaders vermeld. Voorts worden de relevante onderzoeksresultaten vermeld. De toelichting biedt daarmee de motivering en onderbouwing aan van de beheersverordening.

De toelichting op de beheersverordening heeft de volgende opzet.

• Hoofdstuk 2 De beheersverordening als instrument beschrijft het instrument beheersverordening en de instrumenten die in aanvulling op de verordening beschikbaar zijn voor het beheer van de kern Cadzand-Bad.
• Hoofdstuk 3 De beheersverordening voor de kern Cadzand-Bad gaat over de onderbouwing van de keuze voor het instrument beheersverordening, de uitgangspunten waarop de beheersverordening is gebaseerd en de toelichting op de inhoud van de verordening. Tevens is ingegaan op handhaving.
• Hoofdstuk 4 bevat het onderzoek naar de relevante beleidskaders en de toepasselijkheid daarvan op de verordening en het onderzoek naar de omgevingsaspecten die bij de totstandkoming van de verordening zijn betrokken en beoordeeld.

Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de beheersverordening als instrument. Ook wordt aandacht besteed aan de instrumenten waarmee - naast de beheersverordening - het ruimtelijk beheer van het verordeningsgebied kan worden ingevuld.

Noodzaak: actualiseringsverplichting Wro

Op basis van artikel 3.1 van de Wro dient de gemeenteraad voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vast te stellen, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven. Deze regels betreffen in elk geval regels omtrent het bouwen en het gebruik van de grond en van de zich daar bevindende bouwwerken. Ook kunnen regels worden opgenomen ten behoeve van de uitvoerbaarheid van in het plan opgenomen bestemmingen.

Indien de raad niet voor het verstrijken van de in de wet opgenomen periode van tien jaar opnieuw een bestemmingsplan heeft vastgesteld of een verlengingsbesluit heeft genomen, vervalt de bevoegdheid tot het invorderen van rechten ter zake van na dat tijdstip door of vanwege het gemeentebestuur verstrekte diensten die verband houden met het bestemmingsplan. Dit omvat onder andere het recht tot het invorderen van leges. De sanctie gaat in juli 2013 in, omdat gemeenten na inwerkingtreding van de nieuwe Wro vijf jaar de tijd hebben gekregen om hun juridisch-planologisch regime te actualiseren.

Onverminderd de gevallen waarin bij of krachtens wettelijk voorschrift een bestemmingsplan is vereist, kan de gemeenteraad in afwijking van artikel 3.1 voor die delen van het grondgebied van de gemeente waar geen ruimtelijke ontwikkeling wordt voorzien, in plaats van een bestemmingsplan een beheersverordening vaststellen waarin het beheer van dat gebied overeenkomstig het bestaande gebruik wordt geregeld. Op basis van artikel 3.38 Wro geschiedt de kennisgeving van een besluit tot vaststelling van een beheersverordening tevens langs elektronische weg.

Bestanddelen beheersverordening

De beheersverordening heeft betrekking op een gebied en bevat regels voor het beheer van dat gebied en voor het vastleggen van de bestaande situatie. De beheersverordening wordt digitaal opgesteld en sluit zodoende aan bij de digitale opzet van de instrumenten van de Wet ruimtelijke ordening. Hierdoor kent de beheersverordening de volgende bestanddelen.

• Een verbeelding met daarop aangegeven het gebied waarop de verordening betrekking heeft, met een of meer objecten binnen het gebied, die op de verbeelding zijn aangegeven als besluit(sub)vlak.
• Regels die gekoppeld zijn aan het gebied en/of de objecten en die kunnen gaan over gebruiken, bouwen, aanleggen en slopen, afwijken met een omgevingsvergunning en eventueel overgangsrecht.

De beheersverordening bevat tevens een toelichting waarin de gemaakte keuzen zijn onderbouwd.

Beheersverordening vormvrij

De beheersverordening is een vormvrij instrument. Alhoewel de Wet ruimtelijke ordening dit niet vereist, is het gewenst om de beheersverordening vergezeld te laten gaan van een toelichting, waarin de gemaakte keuzen zijn onderbouwd. Dit bevordert de bestuurlijk gewenste transparantie en het maatschappelijk draagvlak. De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de beheersverordening de volgende elementen kan bevatten:

• regels omtrent het beheer van het gebied overeenkomstig het bestaande gebruik;
• een verbod om bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren zonder omgevingsvergunning (bijvoorbeeld ter bescherming van bepaalde waarden of belangen);
• een verbod om bouwwerken te slopen zonder omgevingsvergunning (bijvoorbeeld voor cultuurhistorisch waardevolle objecten);
• binnenplanse afwijkingsregels;
• overgangsrecht.

De Beheersverordening Cadzand-Bad bevat regels voor het gebruik, het bouwen en het afwijken met een omgevingsvergunning. Deze regels zijn overgenomen uit de geldende plannen, zodat niet getreden wordt in de rechten en belangen van eigenaren en bewoners. Voor landschap, natuur en waterkering zijn aanvullende regelingen opgenomen. In deze regelingen is tevens een aanlegvergunningsysteem opgenomen. Hiermee wordt voorkomen dat de belangen van de waterkering worden geschaad.

Inhoudelijk

Bestaand gebruik

Een beheersverordening is in beginsel een beheerregeling voor het bestaand gebruik binnen het verordeningsgebied. Indien zich binnen deze planperiode toch veranderingen zullen voordoen is via een separaat juridisch planologisch spoor (zie paragraaf 2.3) maatwerk mogelijk. Het begrip 'bestaand' kan zowel 'eng' als 'ruim' worden uitgelegd.

Bestaand gebruik in 'enge zin'

Bij bestaand gebruik in 'enge zin' worden alleen de bestaande, feitelijk aanwezige, functies en bebouwing vastgelegd. Het gaat daarbij om het legale gebruik en de legale bebouwing inclusief hetgeen dat op basis van verleende vergunningen is toegestaan, maar nog niet is gerealiseerd .

Bestaand gebruik in 'ruime zin'

Bij gebruik in 'ruime zin' wordt het vigerende bestemmingsplan als uitgangspunt genomen. Gebruik in 'ruime zin' kan weer worden onderscheiden in een beperkte en een brede variant.

• In de beperkte variant wordt uitgegaan van het bestaande legale gebruik met de bijbehorende bouwwerken en passend en vastgelegd in het bestemmingsplan waarin nog beperkte uitbreidingsmogelijkheden zijn die al dan niet zijn gerealiseerd. Het gaat dan bijvoorbeeld om de erfbebouwing en beperkte uitbreidingen van het hoofdgebouw.
• In de brede variant kunnen alle nog niet gerealiseerde gebruiks- en bouwmogelijkheden van een bestemmingsplan worden opgenomen.

Keuze Beheersverordening Cadzand-Bad

Voor de voorliggende Beheersverordening Cadzand-Bad geldt dat aangesloten is bij de ruime uitleg van bestaand gebruik. In het verordeningsgebied zijn derhalve naast het feitelijke bestaande toegestane gebruik ook onbenutte juridisch-planologische gebruiks- en bouwmogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan betrokken en vastgelegd.

Procedureel

De beheersverordening is een gemeentelijke verordening.

• Er staat tegen de vaststelling van een beheersverordening geen beroep open.
• Bij de voorbereiding van deze beheersverordening is door middel van een toetsingsmoment aan iedereen de gelegenheid gegeven een reactie op de beheersverordening in te dienen, voorafgaand aan de vaststelling.
• De beheersverordening wordt digitaal vastgesteld tegelijk met de verordening op papier. Bij verschil in uitleg is de digitale versie beslissend.

Beheersverordening en andere instrumenten

De beheersverordening is één van de beschikbare instrumenten voor het ruimtelijk beheer van Cadzand-Bad en kan niet los worden gezien van de andere instrumenten die ook voor het beheer kunnen worden benut. Het gaat daarbij om het volgende:

• het welstandstoezicht;
• het vergunningvrij bouwen;
• de planologische kruimelgevallen;
• omgevingsvergunning voor afwijken van de beheersverordening te voorzien van een ruimtelijke onderbouwing, ook wel de planologische omgevingsvergunning genoemd.

Welstandstoezicht

In het kader van het welstandstoezicht wordt het uiterlijk van een bouwwerk beoordeeld aan de hand van de zogenoemde redelijke eisen van welstand. Die eisen zijn voor Cadzand-Bad vastgelegd in de gemeentelijke welstandsnota.

Voor elk welstandsgebied is het gewenste welstandsniveau aangegeven. Het welstandsniveau moet aansluiten bij het gehanteerde ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de gewenste ontwikkelingen. Zo onderscheidt de gemeente Sluis twee welstandsniveaus met bijbehorende richtlijnen:

• welstandsniveau historisch;
• welstandsniveau nieuwbouw.

De kern Cadzand-Bad heeft geen historische bebouwing en is dan ook aangeduid als welstandsniveau nieuwbouw. Het beleid is er op gericht de bestaande basiskwaliteit voor kleinschalige ontwikkelingen te behouden. Voor grootschalige(r) ontwikkelingen of plannen die door hun situering een grotere impact op het straatbeeld hebben, is voor Cadzand-Bad, naast de reguliere welstandscommissie een kwaliteitsteam actief. Dit 'Q-team' beoordeelt of de ingediende plannen in overeenstemming zijn met de beoogde ontwikkelingsrichting voor de badplaats zoals deze is neergelegd in het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad Natuurlijk stijlvol of de Schilvisie Cadzand-Bad.

Het vergunningvrij bouwen

In bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn bouwactiviteiten opgenomen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen twee categorieën van vergunningvrije activiteiten:

• de geheel vergunningvrije activiteiten uit artikel 2 van Bijlage II, die niet binnen een bestemmingsplan of beheersverordening hoeven te passen, zoals aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, zonnepanelen, vlaggenmasten, erfafscheidingen, nutsgebouwtjes, dakkapellen, antenne-installaties, straatmeubilair, containers voor huisvuil en installaties voor het regelen van het verkeer;
• de activiteiten uit artikel 3 van bijlage II, die alleen vergunningvrij zijn als zij passen binnen een bestemmingsplan of beheersverordening, zoals bouwwerken op het achtererf die hoger zijn dan 5.00 m, zwembaden bij woningen, openbare speeltoestellen en onder omstandigheden veranderingen aan bouwwerken.

Voor beide categorieën gelden de volgende uitzonderingen:

• vergunningvrij bouwen is niet toegestaan in een gebied dat wegens explosiegevaar of op grond van veiligheidsrisico's onbebouwd moet blijven;
• het aantal woningen mag niet worden veranderd door vergunningvrij bouwen;
• wanneer een gebied archeologische resten bevat is vergunningvrij bouwen over een oppervlakte van meer dan 50 m² niet toegestaan.

Voor de vergunningvrije activiteiten is logischerwijs geen procedure van toepassing. Deze kunnen zonder meer worden uitgevoerd.

Bovenstaande is van toepassing op zowel permanent als recreatief bewoonde woningen.

Planologische kruimelgevallen

In bijlage II van het Bor zijn ook de zogenaamde planologische kruimelgevallen opgenomen. Het gaat om zogenaamde bijbehorende bouwwerken, die groter zijn dan de bouwvergunningvrije bouwwerken, infrastructurele en nutsvoorzieningen, antennes tot 40 m, duurzame energie-installaties, evenementen en gebruiksveranderingen tot maximaal 1.500 m² binnen de bebouwde kom, inclusief inpandige bouwactiviteiten.

Het verordeningsgebied is grotendeels aangewezen als bebouwde kom, zie figuur 2.1. Voor de beheersverordening is ervan uitgegaan dat de grenzen van het bestaand bebouwd gebied overeenkomen met de grenzen voor de bebouwde kom, zoals bedoeld in bijlage II van het Bor.

Figuur 2.1. Begrenzing bebouwde kom

Voor de activiteiten die via de kruimelgevallenregeling mogelijk kunnen worden gemaakt geldt de reguliere voorbereidingsprocedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit betekent dat er een beslistermijn van 8 weken geldt na ontvangst van de aanvraag. Nadat de vergunning is verleend staat tegen de vergunning bezwaar en beroep open.

Omgevingsvergunning voor het afwijken van de beheersverordening

Voor – de op dit moment – onvoorziene ontwikkelingen, die niet met de voorgaande instrumenten zijn in te passen, biedt artikel 2.12 lid 1, onder a sub 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) de mogelijkheid van de beheersverordening af te wijken. Door middel van een ruimtelijke onderbouwing dient dan te worden aangetoond dat de beoogde ontwikkeling of activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Mocht zich gedurende de looptijd van een plan zodoende een situatie voordoen die niet in de beheersverordening is in te passen, noch met voorgaande instrumenten kan worden toegestaan, zal deze situatie worden beoordeeld in het kader van de gevolgen die de betreffende ontwikkeling voor de ruimtelijke kwaliteit heeft. In dat geval geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Deze procedure omvat een termijn waarin de ontwerpvergunning ter inzage wordt gelegd en een ieder zijn of haar zienswijze kan indienen. De procedure heeft een beloop van 6 maanden. Nadat de vergunning is verleend staat hiertegen direct beroep open.

Bestemmingsplan voor nieuwe ontwikkelingen

Daarnaast bestaat de mogelijkheid om, naast de hiervoor genoemde omgevingsvergunning voor het afwijken van de beheersverordening, voor een nieuwe ontwikkeling een specifiek op dat plan toegesneden bestemmingsplan op te stellen. De kaders voor het opstellen van een dergelijk bestemmingsplan zijn beschreven in het Ontwikkingsplan Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol en de Schilvisie Cadzand-Bad (zie ook paragraaf 4.2.3)

Toepassing van de instrumenten in aanvulling op de beheersverordening

Bij het opstellen van de beheersverordening is rekening gehouden met de mate waarin bovengenoemde instrumenten kunnen worden ingezet in het verordeningsgebied. Gelet op de mogelijkheden die het vergunningvrij bouwen biedt en met name ook de planologische kruimelgevallen, is ervoor gekozen bepaalde bouw- en gebruiksmogelijkheden niet in de beheersverordening op te nemen.

Bij deze keuze heeft de strekking van het instrument beheersverordening een belangrijke rol gespeeld. Zoals eerder al benoemd, is de beheersverordening bedoeld om de bestaande situatie te beheren. In paragraaf 3.2 is nader uiteengezet op welke wijze de bestaande situatie voor Beheersverordening Cadzand-Bad is ingevuld. Op het moment dat zich een geval voordoet dat niet als passend binnen de 'bestaande situatie' kan worden beschouwd, kunnen de eerder genoemde alternatieve instrumenten worden ingezet, om het plan eventueel mogelijk te maken of te reguleren.

Voorbeelden van activiteiten waarvan wordt verwacht dat deze binnen het gebied van de Beheersverordening Cadzand-Bad wellicht zullen voorkomen, zijn:

• vergunningvrij bouwen van erfbebouwing;
• vergunningvrij bouwen van dakkapellen;
• vergunningvrij bouwen van algemene voorzieningen, zoals vuilcontainers, straatmeubilair, etc.;
• gebruiksveranderingen via de kruimelgevallenregeling;
• niet vergunningvrije algemene voorzieningen via de kruimelgevallenregeling.

Het vergunningvrij bouwen is een wettelijk recht. De gemeente kan hier geen invloed op uitoefenen. Dit is anders voor de activiteiten uit de kruimelgevallenregeling. Voor deze activiteiten moet de gemeente eerst een omgevingsvergunning verlenen alvorens deze kunnen worden uitgevoerd.

In dit hoofdstuk wordt de toepassing van de in hoofdstuk 2 genoemde instrumenten op de Beheersverordening Cadzand-Bad uiteengezet en worden de gemaakte keuzes inzichtelijk gemaakt. Tevens is een toelichting op de regeling opgenomen met aansluitend aandacht voor handhaving.

Gebiedstype

Het verordeningsgebied Beheersverordening Cadzand-Bad is een woon- en recreatiekern met verspreid liggende voorzieningen waaronder hotels, restaurants, winkels en enkele kantoren.

Inzet beheersverordening

De geldende bestemmingsplannen zijn toe aan actualisatie. Echter een actueel bestemmingsplan voor heel Cadzand-Bad kan op dit moment nog niet worden opgesteld. In Cadzand-Bad zijn er namelijk diverse initiatieven voor ontwikkelingen. Deze initiatieven zijn nog niet ver genoeg uitgewerkt om op dit moment op te nemen in een bestemmingsplan.

Om ervoor te zorgen dat er toch een actuele beheerregeling is wordt de voorliggende beheersverordening opgesteld. Een beheersverordening is namelijk een beheerregeling voor de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden in een gebied. Als zich daarnaast concrete ontwikkelingen voordoen dan kunnen deze ook worden gerealiseerd via een omgevingsvergunning voor het afwijken van de beheersverordening of met een op de ontwikkeling toegesneden bestemmingsplan.

Uitgangspunten

De beheersverordening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• behoud van het bestaande legale gebruik;
• gebruik van en aansluiten op de geldende regelingen (zie paragraaf 1.3) voor gronden binnen het verordeningsgebied Beheersverordening Cadzand-Bad;
• goed beheren van de bestaande situatie.

Behoud van het bestaand gebruik

In het plangebied zijn voornamelijk recreatiewoningen, woningen, hotels, restaurants, andere (horeca)bedrijven (waaronder verhuur- en makelaarskantoren) en winkels aanwezig. Deze functies worden als feitelijk bestaand gebruik aangemerkt, mits legaal aanwezig. De geldende plankaarten en regels vormen het uitgangspunt voor zowel de bestaande als de toegestane situatie, deze zijn als bijlage opgenomen. Verder zijn gebiedsregels opgenomen voor de waterkering, landschap en natuur.

Regeling sluit aan op regelingen in geldende bestemmingsplannen

Met de beheersverordening worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden uit de geldende bestemmingsplannen voor het gebied voor zover mogelijk gecontinueerd. Het is niet mogelijk om in een beheersverordening de in de bestemmingsplannen opgenomen uit te werken bestemmingen of wijzigingsbevoegdheden op te nemen. In het bestemmingsplan Cadzand - Bad was een uit te werken bestemming opgenomen, deze is inmiddels uitgewerkt, zodat hier geen feitelijk andere planologische situatie zal ontstaan. Het ontbreken van wijzigingsbevoegdheden in de beheersverordening kan, voor de daarmee beoogde ontwikkelingen, worden ondervangen door de eerder genoemde mogelijkheden als een afwijking van de beheersverordening of een nieuw bestemmingsplan.

Goed beheren van de bestaande situatie

Het beheer van de bestaande situatie vormt de basis van deze beheersverordening. Dit leidt ertoe dat de gemeente over een toetsingskader beschikt op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en handhaving kan plaatsvinden. De bestaande kwaliteit van het gebied wordt zo behouden.

Deze verordening regelt dit uitgangspunt door te bepalen dat zowel qua gebruik als qua bouwen de bestaande legale situatie ook de toegestane situatie is. De bestaande situatie bestaat uit gebruik en bouwen.

• Het bestaande gebruik is in hoofdzaak een woon- en recreatiegebied met verspreid liggende andere functies en voorzieningen.
• Het bouwen (bestaande bouwwerken) omvat bouwwerken die conform de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd (ofwel vergunningvrij, ofwel op basis van een vergunning), of nog legaal kunnen worden gebouwd (op grond van een nog niet benutte vergunning).

Bij de aanvraag om omgevingsvergunningen en in handhavingszaken kan de bestaande situatie door middel van de volgende bronnen worden geraadpleegd:

• overzicht afwijkend gebruik ten opzichte van het bestemmingsplan;
• archief omgevings- en bouwvergunningen;
• luchtfoto.

Luchtfoto

Een recente luchtfoto (maart/april 2012) van het verordeningsgebied is als bijlage 1 toegevoegd, zodat inzicht bestaat in de feitelijke gebouwde situatie.

Onderdelen en opzet van de beheersverordening

De beheersverordening bestaat uit de volgende onderdelen:

1. 1. de verbeelding;
2. 2. de regels (vier hoofdstukken).

Verbeelding

Op de verbeelding is in de ondergrond de bestaande situatie (bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen) weergegeven. Daarbij is gebruikgemaakt van een digitaal bestand. Op deze ondergrond zijn op basis van de bestaande situatie besluitvlakken getekend waarmee is aangegeven welke functie ter plaatse geldt.

De besluitvlakken op de verbeelding corresponderen met afzonderlijke artikelen in hoofdstuk 2 (Gebiedsregels).

De regels

De regels bestaan uit vier hoofdstukken.

Hoofdstuk 1

Hoofdstuk 1 van de regels bevat de begripsbepalingen (artikel 1). Deze bepalingen zijn noodzakelijk voor een juiste interpretatie van de regels.

Daarnaast blijven de bestemmingsplanregels, inclusief de daarin opgenomen begripsbepalingen, van toepassing.

Hoofdstuk 2

In hoofdstuk 2 zijn de gebiedsregels ofwel de gebruiks- en bouwregels voor de besluitvlakken opgenomen. In deze bepalingen is het toelaatbare gebruik van gronden en bouwwerken aangegeven en is een bepaling inzake het bouwen opgenomen.

• Het bestaande legale gebruik mag worden voortgezet. Voor de verschillende bestaande functies is een verwijzing opgenomen naar de geldende bestemmingsregels. Voor de functies 'Landschap', 'Natuur', 'Waterstaat - Waterkering' en 'Vrijwaringszone - Dijk' zijn afzonderlijke gebiedsregels opgenomen.
• In aanvulling op de bepaling inzake bestaand gebruik wordt ook voor de afzonderlijke gebruiksvormen aangesloten bij de bepalingen die de planologische ruimte uit de geldende bestemmingsregelingen zoveel mogelijk continueert. In deze beheersverordening wordt uitgegaan van bestaand gebruik in 'ruime zin'. Dit betekent dat de beperkte flexibiliteit op basis van de afwijkingsregels van het geldend planologisch regime behouden blijft.

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 3 omvat algemene bepalingen die voor het gehele gebied van toepassing zijn: de anti-dubbeltelregel.

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 4 omvat de overgangs- en slotbepalingen.In het laatste artikel is de naam van deze beheersverordening opgenomen: 'Beheersverordening Cadzand-Bad'.

In dit hoofdstuk vindt toetsing plaats aan beleids- en omgevingsaspecten. De conclusie is dat deze aspecten de totstandkoming van de beheersverordening niet in de weg staan.

In het kader van deze beheersverordening is getoetst welke beleidstukken op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau relevant zijn. Gelet op de uitgangspunten van deze beheersverordening, is uitsluitend stil gestaan bij beleid dat eventuele consequenties voor de beheersverordening kan of dient te hebben. Omdat de beheersverordening ziet op het beheer van de bestaande situaties is een uitgebreidere toetsing niet noodzakelijk.

Structuurvisie Infrastructuur & ruimte

Algemeen

De Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR) bevat het ruimtelijke beleid van het rijk als opvolger van de Nota Ruimte (2004). Het ontwerp van de SVIR is op 13 maart 2012 vastgesteld.

• In de SVIR is geen specifiek ruimtelijk beleid voor Cadzand-Bad geformuleerd.
• Wel zijn in de SVIR de dertien onderwerpen aangegeven die het rijk als 'nationaal belang' beschermingswaardig acht. Voor een aantal van deze onderwerpen is reeds een (beschermende) regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, zie hierna).

Nationaal Landschap

In de SVIR zijn gebieden aangewezen die internationaal zeldzaam/uniek zijn, of die kenmerkend zijn voor Nederland.

• Geheel West Zeeuws-Vlaanderen - dus ook het plangebied - is als Nationaal Landschap aangeduid. In de SVIR is aangegeven welke kernkwaliteiten West Zeeuws-Vlaanderen als gebied bezit. Deze kwaliteiten zijn verder uitgewerkt in het Omgevingsplan Zeeland (zie paragraaf 3.2).
• Binnen Nationale Landschappen geldt behoud door ontwikkeling als uitgangspunt. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt.
• De kuststrook Breskens-Cadzand is aangegeven als prioritair aandachtsgebied. Versterking van de kust in combinatie met de verdere ontwikkeling van het landschap, natuur, recreatie en economische ontwikkelingen worden als kansen benoemd.

Nota Belvedère

Achtergrond van deze nota is dat cultuurhistorische waarden sterker richtinggevend dienen te zijn bij de ruimtelijke inrichting van Nederland.

• Geheel West Zeeuws-Vlaanderen, waaronder ook het plangebied, is aangewezen als Belvedèregebied.
• De provincie en gemeente dienen, door de cultuurhistorische waarden in een vroegtijdig stadium te betrekken bij de ruimtelijke planvorming, zelf invulling te geven aan de beleidslijnen die het rijk door middel van de Nota Belvedère heeft uitgezet. De provincie Zeeland heeft dit vertaald in het Omgevingsplan Zeeland.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Algemeen

Voor de ruimtelijke onderwerpen die de rijksoverheid van 'nationaal belang' acht, heeft de Minister van Infrastructuur & Milieu een beschermende regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient een gemeentebestuur bij het vaststellen van een ruimtelijk plan de algemene regels van het Barro in acht te nemen.

Het Kustfundament

Titel 2.3 van het Barro bevat algemene regels aangaande bestemmingsplannen die betrekking hebben op het kustfundament. Een deel van het plangebied maakt deel uit van het kustfundament.

Op grond van het Barro dient in dit bestemmingsplan daarom rekening te worden gehouden met de volgende aspecten.

• Artikel 2.3.2. In een bestemmingsplan dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan worden geen activiteiten mogelijk gemaakt die een belemmering vormen voor het uitzicht op de vrije horizon vanaf de gemiddelde hoogwaterlijn met de blik op zee.
• Artikel 2.3.3. Een bestemmingsplan geeft de bestemming «waterkering» aan gronden waarop een primaire waterkering ligt of die de functie van primaire waterkering hebben.
• Artikel 2.3.4. Met betrekking tot gronden waarop een primaire waterkering ligt of die de functie van primaire waterkering hebben, of beschermingszones, kan een bestemmingsplan worden vastgesteld dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan voor zover bij de verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor:
  1. 1. de instandhouding of versterking van het zandige deel van het kustfundament,
  2. 2. het onderhoud, de veiligheid of mogelijkheden voor versterking van de primaire waterkering.
• Artikel 2.3.5. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden buiten het stedelijk gebied maakt ten opzichte van het daaraan voorafgaande geldende bestemmingsplan geen nieuwe bebouwing mogelijk. In de beheersverordening worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

Conclusie

De beheersverordening legt alleen de bestaande bouwmogelijkheden en het bestaande gebruik vast. Het kustfundament is geregeld in de beheersverordening op de verbeelding en in artikel 4 en artikel 5 van de regels.

Omgevingsplan Zeeland 2012-2018

Analyse

De voorliggende beheersverordening legt de bestaande situatie vast.

Conclusie

In de beheersverordening wordt uitsluitend het bestaande gebruik en het planologische toegestane gebruik vastgelegd. De beheersverordening past daarmee binnen het provinciaal omgevingsbeleid.

Verordening ruimte provincie Zeeland (2012)

Analyse

Van belang is dat sprake is van een actualisering. Er worden geen nieuwe functies gerealiseerd. Uitgangspunt van de Verordening ruimte provincie Zeeland is dat bestaande juridisch-planologische rechten worden gerespecteerd. Met de voorliggende beheersverordening is daaraan invulling gegeven. Van belang zijn de volgende artikelen.

• 2.1 Algemene regels voor duurzame verstedelijking. Hieraan wordt voldaan; er worden met de beheersverordening géén nieuwe functies mogelijk gemaakt.
• 2.2 Bedrijven en detailshandelsvoorzieningen. Het gebruik van de bestaande bedrijfs- en detailhandelspercelen is als zodanig bevestigd. Nieuwe bedrijfsfuncties en detailshandelsvoorzieningen worden niet mogelijk gemaakt. Voldaan wordt aan de Verordening Ruimte.
• 2.3 Wonen. Er worden geen nieuwe woningen toegestaan in de beheersverordening.
• 2.5 Recreatie. In de beheersverordening worden geen nieuwe recreatiewoningen of verblijven mogelijk gemaakt. Voor bestaande recreatiewoningen en recreatieve verblijven is in de geldende bestemmingsplannen geen bepaling opgenomen om permanente bewoning tegen te gaan of bedrijfsmatig exploitatie te verplichten. In de beheersverordening is een dergelijke regeling daarom ook niet opgenomen.
• 2.11 Regionale waterkeringen. De dijken langs het kanaal door Cadzand en de Noorddijk zijn aangewezen als regionale waterkering. In de voorliggende beheersverordening worden deze voorzien van een passende functie.
• 2.12 Bestaande natuur. Binnen het verordeningsgebied is op de Noorddijk bestaande natuur aanwezig. In de voorliggende beheersverordening is deze voorzien van een passende functie.
• 2.17 Landschap en Erfgoed. De Noorddijk, het kanaal door Cadzand-Bad en de kustlijn is in de verordening Ruimte aangeduid als landschappelijk waardevol. In de voorliggende beheersverordening worden deze voorzien van een passende functie.

Conclusie

De Verordening Ruimte Zeeland is in de voorliggende verordening uitsluitend op het onderdeel regionale waterkering vertaald.

De Structuurvisie Sluis "Goed leven"

De Structuurvisie Sluis "Goed leven" is opgesteld binnen de kaders van de Wro. De structuurvisie heeft aan de hand van zeven bakens de koers uitgestippeld voor behoud van leefbaarheid, welvaart en welzijn. Deze zeven bakens zijn:

1. 1. Toerisme als economische motor.
2. 2. Het buitengebied is pure beleving.
3. 3. De kracht van karakteristieke kernen.
4. 4. Wonen naar wens.
5. 5. Onderwijs legt stevige basis.
6. 6. Sociale en maatschappelijke voorzieningen samen goed voor elkaar.
7. 7. Krachtig en dienstbaar bestuur.

In deze structuurvisie "Goed leven" wordt op hoofdlijnen het ruimtelijk-economisch beleid van de gemeente Sluis voor de komende jaren uit-een gezet.

In de structuurvisie is aangegeven dat de kern Cadzand-Bad is aangewezen als toeristische plaats met een mondain karakter. Daarnaast is het nog steeds een woonkern waarin ook deeltijd wonen mogelijk is. Qua voorzieningen is lokaal gerichte detailhandel gewenst.

Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol (inclusief Bijlage 10 Ruimtelijke visie en beeldkwaliteit)

Toerisme en recreatie vormen nu en in de toekomst de grootste economische pijler van Cadzand-Bad. De veranderingen in deze sector vragen om een kwaliteitsverbetering. Cadzand-Bad kenmerkt zich momenteel door een te eenzijdige en weinig onderscheidende branchering in het toeristische aanbod.

De benodigde kwaliteitsslag wordt gestimuleerd en gefaciliteerd door ondermeer een samenhangend beleidskader te bieden voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. De strategische benadering, aanpak en ruimtelijke hoofdlijnen zijn vastgelegd in dit Ontwikkelingsplan en Bijlage 10. Ingezet wordt op een versterking van het profiel van Cadzand-Bad als een familiale badplaats met allure.

De te volgen ruimtelijke koers behelst zowel een ingrijpende vernieuwing van (delen van) het bestaande dorp als een aanzienlijke uitbreiding van de badplaats aan de zuidzijde. Cruciaal daarbij is dat beide ontwikkelingen onlosmakelijk en in nauwe onderlinge samenhang beschouwd worden.

Enkele projecten zijn op deze basis reeds tot stand gekomen, in de bouwfase of in ontwikkeling. Gerealiseerd zijn onder meer de projecten Zonnekind (Scheldestraat 6), Duinhof Zuid (Stijn Albrechtsstraat), Boulevard de Wielingen 52 en de Dunes (Boulevard de Wielingen 26). Op de percelen Scheldestraat 4 en 5 zijn op dit moment de verblijfsrecreatiecomplexen Ad Infinitum en Et Ultra in aanbouw. Voor de vernieuwing van de Branding en het Strandhotel (Boulevard de Wielingen 49 en 51) zijn separaat aan deze beheersverordening twee bestemmingsplannen in procedure.

Schilvisie Cadzand-Bad

Dit rapport geeft een stedenbouwkundige visie op de toekomstige ontwikkeling van de flanken van Cadzand-Bad. Het gaat daarbij zowel om de uitbreiding van de badplaats aan de zuidzijde als om herontwikkelingen aan de oost- en westzijde van het bestaande dorp.

Deze visie borduurt voort op het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad, waarin de basis is gelegd voor een verdere doorgroei en opwaardering van de badplaats. Behalve de concretisering van de in dat plan aangekondigde uitwerkingen en uitbreidingen blijft in de Schilvisie ook de aandacht bestaan voor de ruimtelijke en functionele samenhangen met de rest van het dorp.

Deze stedenbouwkundige visie biedt een (tweede) ruimtelijk beleidskader om zowel nieuwe als lopende ontwikkelingen en initiatieven in de flanken

Uitwerkingen van deze visie zijn onder meer het verblijfsrecreatieve gebied ten zuiden van de Noorddijk, bestaande uit de recreatiewoningen Noordzee Résidence Cadzand-Bad en het pitch en putt golfterrein langs de Lange Strinkweg. Hierbij is tevens een nieuw parkeerterrein aangelegd. Ook de ontwikkeling van een jachthaven voor pleziervaartuigen binnen het project van de kustversterking, Zwakke Schakels, is hier een onderdeel van.

Conclusie

De beheersverordening legt alleen de bestaande bouwmogelijkheden en het bestaande gebruik vast. Het in de structuurvisie, het Ontwikkelingsplan en de Schilvisie vastgelegde beleidskader vormt een toetsingskader voor passende nieuwe ontwikkelingen. Deze zullen, gelet op het benodigde maatwerk, door middel van separate juridisch planologische procedures mogelijk kunnen worden gemaakt (zie paragraaf 2.3).

In het kader van de beheersverordening heeft voor het verordeninggebied een scan plaatsgevonden van relevante omgevingsaspecten in het gebied. Dit onderzoek is beperkt van aard, omdat de beheersverordening gericht is op instandhouding van de bestaande situatie met de bestaande kwaliteit. Het onderzoek richt zich erop te bepalen of in het gebied vanuit het oogpunt van milieu, natuur, verkeer of water aanleiding bestaat tot het treffen van maatregelen. Hiervoor is een toets uitgevoerd op het voldoen aan wet- en regelgeving.

Toetsingskader

Archeologie

In aansluiting op het Verdrag van Valletta (Malta, 1992) en het provinciaal archeologiebeleid moet in bestemmingsplannen rekening worden gehouden met archeologische waarden in planvormingsprocessen. Concreet betekent dit dat de bescherming van het archeologisch erfgoed vastgelegd dient te worden en dat bij ruimtelijke afwegingen rekening gehouden moet worden met eventueel aanwezige archeologische waarden.

Cultuurhistorie

De Nota Belvedère (zie hoofdstuk 3) beschrijft de cultuurhistorische kernkwaliteiten van het landschap West Zeeuws-Vlaanderen.

Toetsing

Archeologie

Op basis van de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) geldt voor het plangebied een lage tot zeer lage trefkans op het aantreffen van archeologische waarden. De gemeente Sluis heeft nog geen vastgesteld archeologiebeleid, dus is het provinciale beleid in deze leidend. Vooruitlopende op de vaststelling van het gemeentelijk beleid heeft de gemeente de Verordening interimbeleid archeologie Sluis vastgesteld. Voor gebieden die ingevolge de IKAW een lage tot zeer lage verwachtingswaarde hebben geldt een vrijstelling tot een oppervlakte, kleiner of gelijk dan 2.500 m². Daarboven geldt een onderzoeksplicht.

In het ontwerp-archeologiebeleid, dat in maart 2013 is gepubliceerd, wordt de kern Cadzand-Bad beschouwd als archeologisch niet relevant. Hiervoor geldt geen onderzoeksplicht. Buiten de kern geldt een lage verwachting met een vrijstelling tot 2.500 m².

Cultuurhistorie

De beheersverordening maakt geen ontwikkelingen mogelijk. Aantasting van de landschappelijke kwaliteiten zoals deze zijn vastgelegd in de Nota Belvedère is dan ook niet aan de orde.

Conclusie

De aspecten archeologie en cultuurhistorie staan de uitvoering van de voorliggende beheersverordening niet in de weg.

Toetsingskader

Wet bodembescherming.

Onderzoek en conclusie

In de Wet bodembescherming is bepaald dat bij functiewijzigingen onderzocht dient te worden of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. Binnen het verordeningsgebied worden er geen functiewijzigingen mogelijk gemaakt waarbij rekening moet worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. Hierdoor is geen bodemonderzoek noodzakelijk. Het aspect bodem staat de vaststelling van de beheersverordening niet in de weg.

Toetsingskader

Flora- en faunawet en Natuurbeschermingswet 1998.

Onderzoek en conclusie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

In de nabije omgeving van het verordeningsgebied is een Natura 2000 gebied en EHS-gebieden gelegen. Het betreft het Natura 2000 gebied: “Het Zwin en de Kievittepolder” en de EHS-gebieden:

• Poeltjes Cadzand-Bad
• Dijken West-Zeeuwsch-Vlaanderen
• Oudelandsepolder

De EHS-gebieden betreffen bestaande natuur- en bosgebieden in eigendom bij een terreinbeherende organisatie, particulier of met aankooptitel en agrarische (bloem)dijken. De Natura 2000- en de EHSgebieden zijn weergegeven in figuur 4.1.

Figuur 4.1. Natura2000- en EHS gebieden nabij het verordeningsgebied Cadzand-Bad

Toetsingskader

• Besluit externe veiligheid inrichtingen;
• Besluit externe veiligheid buisleidingen;
• Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen.

Onderzoek en conclusie

Inrichtingen

Ten oosten van het verordeningsgebied is een risicovolle inrichting gelegen. Het betreft de camping "Welgelegen". Op de camping is een propaantank in gebruik. Het invloedsgebied van deze propaantank valt net over een deel van het verordeningsgebied. In de huidige situatie is dit een grasveld en zijn hier geen personen aanwezig. De beheersverordening maakt hier geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk en dus zal het risico niet toenemen ten opzichte van de huidige situatie. Dit zorgt dan ook niet voor een belemmering voor de beheersverordening.

Transport gevaarlijke stoffen

Ten noorden van het plangebied is de Westerschelde gelegen. Over de Westerschelde worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Voor de gehele Westerschelde is een QRA opgesteld. De resultaten hiervan zijn weergegeven in het rapport: “Actualisatiestudie 2011 risico's transport gevaarlijke stoffen Westerschelde en prognoses 2015-2030”. Uit deze rapportage blijkt dat het groepsrisico ten gevolge van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Westerschelde de oriëntatiewaarde nergens overschrijdt. Dit betekent dat ter hoogte van het verordeningsgebied geen sprake is van een overschrijding van de oriëntatiewaarde. De beheersverordening is volledig consoliderend en maakt geen ontwikkelingen mogelijk. Derhalve zal het groepsrisico niet toenemen ten gevolge van de vaststelling van de beheersverordening. Een verantwoording van het groepsrisico is derhalve niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van de beheersverordening.

Toetsingskader

• Grenswaarden uit de Wet milieubeheer;
• Besluit niet in betekenende mate (nibm).

Onderzoek en conclusie

De beheersverordening maakt geen ontwikkelingen mogelijk die van invloed zijn op de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Formele toetsing aan de grenswaarden uit de Wet luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het verordeningsgebied gegeven. (zie figuur 4.2) Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende wegen betreffen de Lange Heerenstraat (N253) en de Dorpsstraat (N676). Hieruit blijkt dat de concentratie NO² maximaal 21,1 µg/m³ en de concentratie PM¹⁰ maximaal 24,2 µg/m³ bedraagt. Het aantal overschrijdingsdagen van het 24 uurs gemiddelde bedraagt 14. Daarmee wordt op alle fronten voldaan aan de Wet Milieubeheer. Daarom is ter plaatse van het hele verordeningsgebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Figuur 4.2. Luchtkwaliteit ter plaatse van het verordeningsgebied.

Toetsingskader

Richtafstanden uit de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Onderzoek en conclusie

In het verordeningsgebied bevinden zich diverse functies, zowel milieubelastende als milieugevoelige functies. Dit betreffen voornamelijk woningen en recreatieve functies. Dit zijn allemaal reeds bestaande functies. Vanuit het milieuspoor vindt hier afbakening ten opzichte van de omliggende functies plaats. In het verordeningsgebied vinden verder geen nieuwe ontwikkelingen plaats. Er worden dan ook geen hinder veroorzakende of hinder gevoelige functies mogelijk gemaakt. Een nader onderzoek naar milieuhinder van bedrijvigheid en horeca is niet noodzakelijk.

Toetsingskader

• Waterwet;
• Watertoets;
• Besluit ruimtelijke ordening.

Onderzoek en conclusie

Het verordeningsgebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Scheldestromen, het waterschap hanteert een watertabel bij ruimtelijke plannen. Ook voor deze beheersverordening is deze opgesteld.

Conform de watertoetstabel blijkt dat het aspect water binnen de beheersverordening geen belemmering vormt voor de beheersverordening.

Woningen en appartementen worden door de Wet geluidhinder (hierna Wgh) als geluidsgevoelige functie aangemerkt. Een nieuwe geluidsgevoelige functie dient te voldoen aan bepaalde wettelijke normen uit de Wgh. Voorliggende beheersverordening voorziet niet in nieuwe ontwikkelingen. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is binnen dit kader daarom achterwege gelaten.

Externe ontsluiting gemotoriseerd verkeer

De belangrijkste invalsweg naar het plangebied is de Ringdijk Noord (N674). Deze loopt vanuit het gebied naar de kern Cadzand, de N675 (richting Breskens) en de kern Oostburg. Op de Ringdijk Noord geldt, buiten de bebouwde kom, een maximum snelheid van 60 km/uur. Aan de westzijde van het gebied zorgt de Kanaalweg voor de ontsluiting vanuit de bebouwde kom van Cadzand-Bad naar een aantal recreatieterreinen gelegen ten zuidwesten van het gebied. Aan de oostzijde verzorgt de Tienhonderdsedijk eenzelfde ontsluiting naar recreatieterreinen ten oosten van de kern. Ook op de Kanaalweg en de Tienhonderdsedijk geldt een maximum snelheid van 60 km/uur.

Interne ontsluiting gemotoriseerd verkeer

Binnen de bebouwde kom gaat de Ringdijk Noord over in de Boulevard de Wielingen/Wielingendijk. Deze weg vormt binnen de kom de belangrijkste ontsluitingsweg. Deze weg sluit aan de westzijde van de kern via de Scheldestraat aan op de Kanaalweg. Op de Boulevard de Wielingen/Wielingendijk geldt een maximum snelheid van 30 km/uur.

Langzaam verkeer

Ook voor het langzaam verkeer vormt de streng Ringdijk Noord - Boulevard de Wielingen/Wielingendijk de belangrijkste ontsluitingsroute. De Ringdijk Noord is voorzien van een vrijliggend (brom)fietspad. Ook langs De Boulevard de Wielingen/Wielingendijk is een parallelvoorziening voor langzaam verkeer aanwezig. Tussen de Ringdijk Noord en de Sterntjeslaan bestaat deze parallelvoorziening uit vrijliggende fietspaden. Tussen de Sterntjeslaan en de Leeuwerikenlaan is aan de noordzijde een vrijliggend fietspad aanwezig en aan de zuidzijde een parallelweg die tevens de ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer van aanliggende woningen verzorgt. Vervolgens is De Boulevard de Wielingen/Wielingendijk tussen de Leeuwerikenlaan en de Scheldestraat voorzien van fietsstroken aan beide zijden van de weg.

Parkeren

Binnen de kern Cadzand-Bad geldt op de belangrijkste ontsluitingsroute De Boulevard de Wielingen/Wielingendijk een parkeerverbod. Hier mag niet op de rijbaan worden geparkeerd. Dagrecreanten, strandbezoekers en personeel worden verwezen naar parkeerterreinen aan de rand van de kern. Langs De Boulevard de Wielingen/Wielingendijk zijn de beschikbare parkeerplaatsen bedoeld voor kortparkeerders (bezoekers horeca, winkels en verhuurkantoren). Het parkeren op de grote parkeerterreinen aan de randen van de kern en langs De Boulevard de Wielingen/Wielingendijk is geregeld door middel van betaald parkeren. Deze parkeerregulering geldt alleen in de periode tussen 1 april en 1 oktober en binnen de op de bebording aangeduide venstertijden. In de woonstraten zijn de parkeerplaatsen bestemd voor de bewoners van permanente woningen en gebruikers (verblijfstoeristen) van recreatieve woningen.

Cadzand-Bad, gelegen aan de kust van Zeeuws-Vlaanderen in de gemeente Sluis, is de meest zuidelijk gelegen badplaats in Nederland. Het karakter van badplaats en duindorp is manifest aanwezig en wordt vooral bepaald door:

• de ligging direct achter en evenwijdig aan het strand;
• de aanwezige smalle duinstrook;
• de vooral in het grensvlak van dorp en duin aanwezige ruimtelijke en functionele karakteristiek (afwisselend beeld bebouwing - duin, wisselend beeld in aard en omvang bebouwing, inrichting van de Boulevard de Wielingen en aanwezige diversiteit aan toeristisch-recreatieve functies);
• de vele verspreid over het dorp gelegen verblijfsrecreatieve accommodaties.

In de omgeving van Cadzand-Bad zijn drie landschappelijke eenheden (schillen) met een geheel eigen identiteit te onderscheiden.

• Zee en strand: groots en open.
• Het duinlandschap met daarin opgenomen het duindorp Cadzand-Bad: stijlvol en natuurlijk.
• Het agrarische polderlandschap: cultuurhistorisch waardevol.

De grenzen tussen deze schillen hebben het karakter van een natuurlijke (en dynamische) overgangszone.

In Cadzand-Bad zijn ruimtelijk-functioneel de volgende deelgebieden te onderscheiden.

Boulevard De Wielingen en duinstrook
De langgerekte Boulevard de Wielingen is de belangrijkste stedenbouwkundige hoofdstructuur en daardoor dé identiteitsdrager van de badplaats. Het is een ruimtelijk en functioneel duidelijk herkenbaar gemengd gebied op grensvlak van dorp en duin.

Verspreid over het gehele gebied zijn permanent en recreatief bewoonde woningen en appartementen aanwezig.

Daarnaast zijn in vooral in de westelijk (van de Kievitenlaan) gelegen deelgebieden "De Rode Wielingen" en het "Duinplein" en in het meest oostelijk deel, nabij en aan het "Duinhof" relatief veel en een diversiteit aan voorzieningen (niet-woonfuncties) aanwezig, zoals bijvoorbeeld detailhandel, horecabedrijven, enkele kantoorfuncties en een tankstation. "De Rode Wielingen" en het "Duinplein" vormen het feitelijke centrum van Cadzand-Bad. Het "Duinhof" markeert als plein nabij aan het knooppunt met de Ringdijk Noord de oostelijke hoofdentree van het dorp.

In de gebiedsdelen "De Rode Wielingen" en het "Duinplein" zijn aan de noordzijde van de weg in en tegen de duinstrook enkele stevige en relatief hoge (oplopend tot circa 25 m) bebouwingsmassa's. Dit geldt ook voor een hoog op het duingelegen hotel in het oostelijk gelegen "Duinhof". Deze domineren het dorpssilhouet. De overige in deze gebiedsdelen aanwezige bebouwing is beduidend lager.

De Boulevard is in het deelgebied "De Groene Wielingen" (gelegen tussen het "Duinplein" en het "Duinhof") breed en groen van opzet. Het wordt aan de noordzijde van de weg geflankeerd door een natuurlijk duinstrook. Het natuurlijke karakter van deze hier nagenoeg onbebouwde duinstrook is vanuit het dorp-zelf bezien vooral hier goed beleefbaar. De aan de zuidzijde van de weg aanwezige bebouwingsstrook bestaat overwegend uit bebouwing met één of twee bouwlagen met kap.

De Boulevard de Wielingen vormt naast een belangrijke verbinding in/door het dorp vooral ook een scherpe grens: de flanken aan beide zijden hebben een geheel eigen identiteit. Het daartussen waarneembare samenspel bepaald in grote mate het geheel eigen badplaatskarakter van dit dorp.

Omgeving Vlamingpolderweg
De Vlamingpolderweg ligt in het verlengde van de Boulevard, oostelijk van de Ringdijk Noord. Dit gebied ontleent haar identiteit vooral aan het duin, aangrenzende waardevolle graslandgronden met enkele kikkerputten. In dit gebied bevinden zich noordoostelijk van de weg in en tegen het duin enkele recreatiewoningen, bestaande uit één bouwlaag met kap. Zuidelijk en oostelijk van het plangebied wordt dit deelgebied begrensd door verblijfsrecreatieve accommodaties en complexen.

Ringdijk Noord
De Ringdijk Noord is de zuidoostelijke toegang en belangrijkste entree van Cadzand-Bad. Deze weg is dé hoofdontsluiting van de badplaats: het merendeel van het externe verkeer van en naar het dorp vindt plaats via deze weg.

Oostzijde Blauwe Laan - Maritiem Balkon
Het gebied langs de Kanaalweg aan de oostzijde van het uitwateringskanaal is de westelijke toegang tot het dorp. De Kanaalweg verbindt het dorp via Retranchement met Sluis en het Belgische achterland.
Evenals voor de Boulevard de Wielingen ademt ook dit gebied de sfeer van een kustplaats. Dit gebied wordt langs de Kanaalweg en Noordzeestraat gedomineerd door twee op en tegen het duin aangelegen hotelgebouwen met een hoogte oplopend tot ongeveer 19 meter. De beide hotels vormen een markant bebouwingscluster aan de westzijde van de badplaats. Ze accentueren de ruimtelijke overgang van het duin- en Zwingebied naar het dorp. Het beeld zuidelijk daarvan wordt bepaald door permanent en recreatief bewoonde woningen en appartementen met een bouwhoogte van één en twee bouwlagen met kap. Enkele daarvan hebben een in de kap ingebedde terug liggende derde bouwlaag. Achter de woningen ligt een parkeerterrein, dat vooral een functie vervult voor het achterliggende duin- en Zwingebied. Er is sprake van een waardevol natuurlijk overgangsgebied met aangrenzend duingronden.
Een uit één bouwlaag met kap bestaand gemaalgebouw markeert de noordkop van het uitwateringskanaal en daarmee samen met het tegenover gelegen dijklichaam de overgang tussen dit deelgebied en het dorp.

Het Duindorp

Dit deelgebied is gelegen tussen de Boulevard de Wielingen, het uitwateringskanaal en de Noorddijk. Het kenmerkt zich door een menging van overwegend permanent en recreatief bewoonde bebouwing. Daarnaast zijn verspreid gelegen ook enkele niet woonfuncties aanwezig, zoals pension en een verhuurburo. Sprake is van lage bebouwing, overwegend niet hoger dan 10 meter (één en twee bouwlagen met kap en op een enkele plaats met een extra bouwlaag). De westelijk in dit deelgebied gelegen buurten Blommaart en de Lopinge vormen met hun gestapelde bouw twee autonome entiteiten. Grenzend aan de Lopinge en Blommaart ligt een woongebied met een compacte opzet van grondgebonden woningbouw. Het oostelijke gedeelte kenmerkt zich door vrijstaande woningen.

De Kievitenlaan verzorgt een belangrijke verbindingsroute voor langzaam verkeer tussen het "Duinplein" aan de noordzijde en een zuidelijk van de Noorddijk gelegen verblijfsrecreatiepark.

Noorddijk

De Noorddijk aan de zuidzijde van het dorp is een cultuurhistorisch waardevol lijnelement. Deze dijk vormt een prominent aanwezige zelfstandig landschapselement dat enerzijds de overgang markeert tussen het dorp en het verblijfsrecreatiepark “Noordzee Résidence Cadzand-Bad” en deze anderzijds verbindt. Naast de ligging wordt dit ook bepaald en versterkt door op en bij de dijk aanwezige boomplanting en een route voor langzaam verkeer alsmede door daarop aansluitende dwarsverbindingen Kievitenlaan en Duinlaan. De dijk vervult een functie als migratieroute voor amfibieën.