Het wijzigingsplan Heuvel 9, Vorstenbosch met identificatienummer NL.IMRO.1721.WPHeuvel9V-vg01 van de gemeente Bernheze.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen digitale ruimtelijke informatie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een geometrisch bepaald vlak waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

een dienstverlenend beroep op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, ontwerptechnisch of kunstzinnig gebied, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend door de gebruik(st)er, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is, met dien verstande dat er geen detailhandel is toegestaan met uitzondering van detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit bij de uitoefening van een aan huis verbonden beroep;

een bedrijf dat in een (gedeelte van) of bij een woning wordt uitgeoefend en dat is gericht op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten, door de gebruik(st)er van de woning, en dat niet krachtens een milieuwet vergunning- of meldingplichtig is;

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening;

een werk, geen bouwwerk zijnde, of een werkzaamheid;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een in dit plan aangegeven percentage, dat de grootte van het bouwvlak aangeeft, dat maximaal mag worden bebouwd;

• bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van inwerkingtreding van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van inwerkingtreding is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald;
• bij gebruik: het gebruik dat op het moment van inwerkingtreding van het plan bestaat, tenzij in de regels anders is bepaald;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een gebouw, dat in bouwkundig en visueel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een overdekte stallingsgelegenheid voor auto's, met niet meer dan twee gesloten wanden;

de oppervlakte van de projectie van de buitenafmetingen van het dak met inbegrip van de randen en goten, op een horizontaal vlak;

de bouwlaag op de begane grond;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebruiken, het doen gebruiken, het laten gebruiken en het in gebruik nemen;

de gemiddelde geluidsbelasting over de dag-, avond- en nachtperiode (Lden) uitgedrukt in dB op een bepaalde plaats, veroorzaakt door het gezamenlijke wegverkeer op een bepaald weggedeelte of een combinatie van weggedeelten, zoals bedoeld in de Wet Geluidhinder;

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

één persoon of een aantal, aan elkaar door familieband of anderszins gerelateerde, personen, die alleen of gezamenlijk een eenheid vormt en als zodanig ook gebruik maakt van één woning;

de grens van een maatvoeringsvlak;

een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt;

zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt gegeven aan een hulpbehoevende door één of meerdere leden van diens directe omgeving, waarbij de zorgverlening direct voortvloeit uit de sociale relatie. bijvoorbeeld door gezinsleden, buren of vrienden;

een activiteit ondergeschikt aan de hoofdactiviteit in zowel omvang (m2), omzet (€) als de effecten op het woon- en leefklimaat;

een gebruik gericht op het in zodanige conditie houden of brengen van objecten dat het voortbestaan van deze objecten op ten minste het bestaande kwaliteitsniveau wordt bereikt;

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

• voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang vermeerderd met maximaal 20 cm;
• in andere gevallen: de hoogte van de weg ter plaatse van de toegang tot het gebouw vermeerderd met 2 cm per meter afstand van het gebouw tot die weg (hemelsbreed gemeten);
• deze bepaling geldt niet voor bouwwerken geen gebouw zijnde; hiervoor wordt de hoogte gemeten vanaf het aansluitende maaiveld;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden, waaronder in ieder geval worden verstaan een prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een als bijlage bij deze regels behorende en daarvan onderdeel uitmakende lijst van bedrijven en instellingen;

uitvoeren, het doen uitvoeren, laten uitvoeren en in uitvoering geven;

de totale oppervlakte van alle vloeren op alle verdiepingen in een woning;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig dient te worden aangemerkt;

de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen;

een bijgebouw, dat gesitueerd is op een afstand van het hoofdgebouw en dat in functioneel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de zijdelingse grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met uitzondering van dakkapellen;

de diepte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de buitenzijde van de afdekking van de overkapping, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de overkapping.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van een lijn op de kaart en op de schaal waarin het plan is vastgesteld.

Bij de afstemming met het peil, zoals omschreven in artikel 1.29, wordt bij nieuwe gebouwen de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer aangehouden.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het bestaande aantal woningen ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen': twee-aaneen gebouwde woningen;
2. b. nieuwe woningen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden', met inachtneming van dat maximumaantal;
3. c. aan huis verbonden beroepen, met dien verstande dat per woning maximaal 40% van de vloeroppervlakte mag worden gebruikt voor het aan huis verbonden beroep tot een maximum van 50 m².

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen en erven.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. het gebruik van gebouwen en gronden voor bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. het gebruik van bijgebouwen ten behoeve van bewoning.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van gronden van archeologische waarde en gronden met een hoge archeologische verwachtingswaarde.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van gronden van archeologische waarde en gronden met een hoge archeologische verwachtingswaarde.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Ten aanzien van het oprichten van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende bouwregels:

1. a. ondergrondse bouwwerken mogen uitsluitend binnen de contouren van de bovengrondse bebouwing worden opgericht;
2. b. de maximale bouwdiepte, inclusief de fundering, bedraagt 3 m onder peil.

Voor het parkeren gelden de volgende regels:

1. a. per bouwperceel dient voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein te worden gerealiseerd, conform het gemeentelijke parkeerbeleid en de daarbij behorende Parkeernormennota gemeente Bernheze;
2. b. de afmeting van een parkeerplaats is ten minste 2,5 meter breed en 5 meter lang;
3. c. een garage wordt niet meegeteld bij de bepaling van het aantal parkeerplaatsen.

Tot een gebruik in strijd met de bestemmingen wordt in ieder geval begrepen:

1. a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
2. b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.

1. a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlaktematen, percentages en afstandseisen, mits dit noodzakelijk is vanuit constructieve vereisten, architectonisch belang of oogpunt van duurzaamheid, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen;
2. b. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een geringe mate van afwijking is toegestaan, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
3. c. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van kunstwerken, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m, mits er geen belemmering plaatsvindt van het radarverstoringsgebied in verband met de vliegbasis Volkel;
4. d. de regels en toestaan dat bouwwerken voor het verkrijgen van duurzame energie zoals zonnecollectoren en windturbines worden gebouwd, met een maximale bouwhoogte van 10 m;
5. e. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde wordt vergroot tot maximaal 10 m.

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

De voorschriften van de bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het bepaalde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de richtlijnen voor het verlenen van vrijstelling van de stedenbouwkundige bepalingen;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
3. c. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
4. d. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
5. e. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
6. f. de ruimte tussen bouwwerken.

Nieuwbouw en/of wijziging van het gebruik binnen dit bestemmingsplan is slechts toegestaan indien voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig de Parkeernormennota Gemeente Bernheze.

Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het wijzigingsplan 'Heuvel 9, Vorstenbosch'

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Heuvel 9, Vorstenbosch" van de gemeente Bernheze.

Op de locatie aan de Heuvel 9 is een bedrijf (inclusief bedrijfswoning) in verduurzaming van hout aanwezig. De initiatiefnemer is voornemens om de bedrijfsvoering te beëindigen en de bedrijfswoning om te zetten naar een burgerwoning. Daarnaast is de initiatiefnemer voornemens om op het perceel E2306 één extra levensloopbestendige woning te bouwen binnen de bestaande contour van het aanwezige bedrijfspand.

Het initiatief kan niet rechtstreeks worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan "De kommen van Bernheze", omdat ter plaatse van de bestemming 'Bedrijf' geen reguliere woningen kunnen worden opgericht. Deze ontwikkeling is niet rechtstreeks toegestaan, maar het vigerende bestemmingsplan bevat een wijzigingsbevoegdheid voor de bestemmingswijziging van het perceel naar 'Wonen' (artikel 4.5, lid b). Daarvan wordt met dit wijzigingsplan gebruik gemaakt.

Voorliggende toelichting bevat de ruimtelijke onderbouwing voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid.

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

^{TOPOGRAFISCHE SITUATIE}

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

^{KADASTRALE SITUATIE}

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Bernheze, sectie E, nummers 2306 en 2307.

De oppervlakte van het plangebied bedraagt 1.155 m². De gronden zijn in particulier eigendom.

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Bestemmingsplan De kommen van Bernheze", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 1 juni 2011. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

^{UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN}

Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming 'Bedrijf'. De gronden zijn onder meer aangewezen voor bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - houtverduurzaming', een bedrijf voor verduurzaming van hout. Daarnaast kent deze bestemming de functieaanduiding 'bedrijfswoning', ter plaatse van deze aanduiding is een bedrijfswoning toegestaan.

Tevens bevat het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 3'. Deze dubbelbestemmingen verplichten archeologisch onderzoek bij bodemingrepen van bepaalde omvang. Dit staat nader beschreven in hoofdstuk 5.

Het plangebied bevat gedeeltelijk een bouwvlak en de maatvoeringsaanduiding 'maximum bebouwingspercentage, maximum bouwhoogte en maximum goothoogte'. Ter plaatse van deze aanduidingen moet voldaan worden aan de gestelde maten.

Daarnaast bevat het plangebied de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop', die de aanwezige bestemmingen mede bestemd voor het beschermen van de functie en landschapswaarden van de nabijgelegen molen.

Wijzigingsbevoegdheid

Artikel 4.5, lid b van het bestemmingsplan bevat een wijzigingsbevoegdheid voor het onder voorwaarden wijzigen van de gronden met deze bestemming in de bestemming 'Wonen'. Dit artikel is hierna overgenomen.

''4.5, lid b Wijziging in de bestemming Wonen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd door middel van een wijzigingsplan de bestemming “Bedrijf” te wijzigen in een bestemming “Dienstverlening”, “Kantoor”, “Tuin” en/of “Wonen”, met dien verstande dat:

1. 1. de uitvoerbaarheid van de bestemming wordt aangetoond;
2. 2. de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad;
3. 3. het aantal te realiseren woningen in overeenstemming is met het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid;
4. 4. er geen onevenredig nadelige gevolgen ontstaan voor het woonmilieu;
5. 5. het parkeren in overeenstemming is met het gemeentelijk parkeerbeleid en de daarbij horende parkeernormen;
6. 6. er een planschadeverhaalovereenkomst is gesloten;
7. 7. er geen afbreuk wordt gedaan aan het stedenbouwkundig beeld en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse;
8. 8. geen sprake is van aantasting van cultuurhistorische waarden;
9. 9. aansluiting wordt gezocht bij de regels van de bestemmingen zoals opgenomen in dit bestemmingsplan.''

Hieronder wordt het plan aan de voorwaarden getoetst.

Conclusie

Samenvattend kan worden gesteld dat aan alle voorwaarden wordt voldaan.

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Onderstaande afbeelding geeft de bestaande toestand van de directe omgeving en plangebied weer.

^{PLANGEBIED EN DIRECTE OMGEVING}

Vorstenbosch bevindt zich in het zuiden van de gemeente Bernheze. Nabij Vorstenbosch bevindt zich aan de zuid- en oostzijde de A50. De hoofdstructuur is noord-zuid gericht, met de Kerkstraat – Heuvel als belangrijkste drager. De Kerkstraat aan de zuidzijde vormt de verbinding richting Veghel. Aan de noordzijde vormt de Heuvel de verbinding richting Nistelrode.

Vorstenbosch is een typisch esdorp met slingerende wegen en oude bebouwing die het dorp verbindt met het buitengebied. Rondom de kern bevinden zich kleine akkercomplexen. Dankzij de structuur van dekzandruggen en dalen komen in de omgeving van Vorstenbosch relatief veel bosjes en struikgewassen voor. De kern wordt in het noorden begrensd door de bosgebieden, die een uitloper vormen van de Bedafse Bergen. Op korte afstand ten zuiden van de kern bevindt zich het beekdal van de Leijgraaf. Kenmerkend voor de kern Vorstenbosch is de molen 'Windlust' in het hart van de kern.

Het plangebied ligt aan de Heuvel, in het noorden van de kern Vorstenbosch. De directe omgeving van het plangebied kenmerkt zich als een woonbuurt, rondom deze hoofdstructuur. Daarnaast bevindt zich op korte afstand van deze locatie 'Burgmeijer Quarter Horses'. Dit bedrijf zet zich in voor de ontwikkeling van de western sport.

Het plangebied is in zijn huidige staat in gebruik als bedrijfsperceel, waarop een schildersbedrijf inclusief aanpandige bedrijfswoning gevestigd is. Het plangebied wordt zowel aan de noord-, west- en zuidkant begrensd door bestaande reguliere woningbouw.

Onderhavig plangebied heeft in zijn huidige staat één ontsluiting op de Heuvel. De Heuvel bezit, zoals hierboven is beschreven, een ontsluitende functie voor de omliggende woonstraten en de kern Vorstenbosch als hoofdstructuurdrager.

Het noordwestelijke deel van het plangebied kent in de huidige situatie een grootschalige groenstructuur in de vorm van een individueel ingerichte tuin. Het overige deel van het plangebied is in zijn geheel verhard. Voorts kent onderhavig plangebied geen oppervlaktewater.

In dit hoofdstuk is de beschrijving van het plan opgenomen. Onderstaande afbeelding geeft de boogde toestand van het plangebied weer, zie ook bijlage 1.

^{INDICATIEVE INRICHTINGSSCHETS}

Onderhavig initiatief voorziet in de transformatie van het thans aanwezige schildersbedrijf naar een levensloopbestendige woning. Hierbij blijft de bedrijfswoning behouden in zijn huidige vorm. Hierdoor ontstaat er twee relatief unieke twee-onder-een-kapwoningen. Het nieuwe woonperceel zal worden ontsloten via een individuele ontsluiting op de Heuvel.

De nieuwe levensloopbestendige woning is uniek in de omgeving, waarbij alle vitale functies van wonen bestaande uit leven, koken en slapen op de begane grond plaatsvinden. Op de eerste verdieping is enkel ruimte voor een tweetal slaapkamers. De bestaande garage blijft behouden en dient als nieuwe berging, daar waar het voormalige magazijn gaat dienen als hobbyruimte. Met het behoudt van de uiterlijke contouren van de bestaande bebouwing blijft een logische bebouwingsstructuur aan de Heuvel bestaan.

Daarnaast is de initiatiefnemer voornemens om voor de garage een carport 3,45 bij 5 meter te realiseren. Deze carport blijft achter het verlengde van de voorgevelrooilijn van de bestaande woning en de woning op het adres Heuvel 7. Hiermee wordt voorkomen dat de carport het zicht op de straat voor de omliggende woning wegneemt.

Onderstaande afbeeldingen laten het verschil zien tussen de huidige uitwendige en inpandige bebouwingsstructuur en de toekomstige uitwendige en inpandige bebouwingsstructuur.

^{BESTAANDE EN NIEUWE INPANDIGE STRUCTUUR}

^{BESTAANDE EN NIEUWE GEVELAANZICHTEN}

^{BESTAANDE EN NIEUWE GEVELAANZICHTEN (3D)}

Het voorliggende initiatief zorgt voor niet voor een extra ontsluiting op de Heuvel. De bestaande ontsluiting, behorende bij het voormalige bedrijfspand, zal beperkt worden verplaatst binnen het plangebied en in afmetingen worden beperkt. Deze ontsluiting past binnen het huidige straatbeeld van deze woonstraat ter hoogte van het plangebied. Verkeerskundig worden derhalve geen problemen verwacht.

Het voorzien in voldoende parkeerplaatsen is noodzakelijk voor goed functioneren van het initiatief en voorkomt overlast voor de omgeving. Het gemeentelijke parkeerbeleid is vastgelegd in de 'Parkeernormennota gemeente Bernheze', vastgesteld op 9 juli 2015. Met het parapluplan wordt een eenduidige parkeernorm systematisch vastgelegd in de regels van het bestemmingsplan. Van toepassing zijn minimaal de normen binnen het 'Binnen bebouwde kom'. De woningen vallen, om de parkeerbehoefte te bepalen, onder het onderdeel 'Meerpersoonswoning > 60 m²'. In de tabel hieronder is de berekening van de parkeerkencijfers per etmaal uiteengezet.

In overeenstemming met de 'Parkeernormennota gemeente Bernheze' moeten er minsten 4 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Deze kunnen worden gerealiseerd op eigen terrein.

De realisatie van onderhavig planvoornemen heeft invloed op de verkeersgeneratie. De digitale publicatie "ASVV 2012'' (CROW) bevat kencijfers voor de verkeersgeneratie van diverse functies. De gemeente Bernheze wordt aangeduid als weinig stedelijk gebied, waarin de locatie van het plangebied binnen de gemeente Bernheze tot 'de rest bebouwde kom' behoort.

Oorspronkelijke situatie

In de oorspronkelijke situatie was er sprake van een bedrijfsbestemming waarop een 'schildersbedrijf' (Bedrijf arbeidsintensief/bezoekersextensief) gevestigd was (inclusief aanpandige bedrijfswoning). De woning valt, om de verkeersgeneratie te bepalen, onder het onderdeel: koop, vrijstaand. In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking uiteengezet.

Op basis van bovenstaande tabel kan worden gesteld dat de oorspronkelijke situatie, in een worst-case scenario, zorgde voor 44 verkeersbewegingen per etmaal.

Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie wordt binnen het plangebied één levensloopbestendige woning gerealiseerd binnen de bestaande contour van het bedrijfspand, waarbij de reeds bestaande woning blijft behouden. De woningen vallen, om de verkeersgeneratie te bepalen, onder het onderdeel: koop, twee-onder-een-kap. In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking uiteengezet.

Op basis bovenstaande tabel kan worden gesteld dat de nieuwe situatie, in een worst-case scenario, zorgt voor 16 verkeersbewegingen per etmaal.

Conclusie

De Heuvel heeft in de huidige situatie reeds een relatief hoge verkeersintensiteit. De verkeersdalende werking van dit initiatief bedraagt, in een worst-case scenario, 28 verkeersbewegingen per etmaal. De verkeersafwikkeling van onderhavig planvoornemen kan zonder problemen plaatsvinden via de Heuvel en de omliggende wegen.

Binnen het initiatief wordt zowel de nieuwe levensloopbestendige woning en de thans bestaande woning voorzien van een individueel in te richten tuin. Het planvoornemen omvat geen aanleg van oppervlaktewater.

Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen, technologische doorbraken en politieke onzekerheid. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid.

Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO₂ drastisch te verminderen. Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld.

Onderhavig plan draagt op de volgende wijzen bij aan de energietransitie:

• de nieuwe woning wordt 'aardgasvrij' gebouwd;
• er wordt gebruikt gemaakt van duurzame energie voor de verwarming van de woning;
• er worden (indien dakconstructie dit toelaat) zonnepanelen geplaatst

Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden langer, heter en droger, en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Dit heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door met het stedenbouwkundig plan en bouwplan rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling.

Onderhavig plan voorziet hier op de volgende wijze in:

• zo min mogelijk verharding / halfverharding;
• groen / bomen aanleggen ten behoeve van opname van stikstof en CO₂, het vast houden van water en het tegengaan van hittestress.

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR. De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en het Natuurnetwerk Nederland.

Voor onderhavig plan is het belang "Militaire terreinen en objecten" aan de orde. Dit belang is beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (zie paragraaf 4.1.2). Als aan dat besluit wordt voldaan, wordt tevens aan de SVIR voldaan.

De in de SVIR opgenomen nationale belangen krijgen een wettelijke grondslag in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

De werking van het Barro is naar plaats beperkt. Het plangebied ligt op minder dan 15 km van het militaire vliegveld Volkel. Derhalve gelden bepaalde hoogtebeperkingen. In paragraaf 5.2 vindt hiervan een nadere uitwerking plaats. Daaruit wordt geconcludeerd dat het bouwplan ruim onder de maximaal toegestane hoogte blijft. Het project vormt daardoor geen belemmering voor het nationale belang "Militaire terreinen en objecten".

Conclusie
Het project vormt geen belemmering voor de nationale belangen die middels het Barro beschermd zijn.

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Projecten die minder dan twaalf woningen bevatten worden op basis van jurisprudentie niet als stedelijke ontwikkeling gezien. Onderhavig planvoornemen voorziet in de realisatie van één extra woning. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve niet nodig.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Noord-Brabant;
• Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

Het plan wordt aan deze nota's getoetst.

In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld (14 december 2018). Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Naar de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan. De Omgevingsvisie zal onder meer de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening gaan vervangen.

De Omgevingsvisie kent één basisopgave: "werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit". Elke ruimtelijke ontwikkeling moet - ongeacht de omvang - hieraan bijdragen. In vier hoofdopgaven worden nadere accenten gelegd:

1. 1. werken aan de Brabantse energietransitie;
2. 2. werken aan een klimaatproof Brabant;
3. 3. werken aan een slimme netwerkstad;
4. 4. werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Analyse
Onderhavig planvoornemen betreft de realisatie van één levensloopbestendige woning binnen de bestaande contour van het bedrijfspand, waarbij de reeds bestaande woning blijft behouden. Deze relatief kleinschalige ontwikkeling draagt op de volgende wijze bij aan de 'grote' hoofdopgaven.

Conclusie
Het plan geeft invulling aan bij de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

De Interim Omgevingsverordening bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindende werking over de fysieke leefomgeving. Deze vloeien voort uit de in de Omgevingsvisie genoemde doelen. De Interim Omgevingsverordening is opgesteld naar de gedachtegang van de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting op 1 januari 2022 in werking zal treden.

De Interim omgevingsverordening (IOV) heeft een opbouw naar de verschillende doelgroepen. Voor onderhavig plan zijn in beginsel uitsluitend de in hoofdstuk 3 opgenomen "Instructieregels aan gemeenten" aan de orde. De afdelingen in dat hoofdstuk zijn als volgt te onderscheiden (waarbij de volgorde is omgekeerd ten behoeve van vergroting van de toepasbaarheid):

• afdelingen 3.5 tot en met 3.7: de toedeling van functies;
• afdelingen 3.2 tot en met 3.4: de bescherming van gebiedskenmerken;
• afdeling 3.1: de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies.

De Structuurvisie Bernheze die op 11 februari 2010 door de gemeenteraad van Bernheze is vastgesteld geeft een samenhangend beeld van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de hele gemeente tot het jaar 2025.

De gemeente Bernheze bevat vijf dorpskernen: Heesch, Heeswijk-Dinther, Nistelrode, Vorstenbosch en Loosbroek. Bernheze wil een gemeente met een dorpse uitstraling blijven. Kleinschalige verstedelijking wil de gemeente niet uitsluiten, maar dient groen ingepast te zijn. Voor mensen die in de directe omgeving werken is de landelijke uitstraling van de gemeente een reden om naar een dorp te verhuizen. Bijna elk dorp heeft zijn eigen voorzieningenaanbod waardoor de afzonderlijke dorpen als zelfstandig benoemd kunnen worden.

Uitbreidingen hebben vooral plaatsgevonden rondom de bestaande dorpen. Deze zijn aan de kernranden opgerekt. De komende jaren wenst de gemeente de verstedelijking te concentreren in de gebieden rondom de dorpen en op de vrijkomende percelen in de dorpen zelf (inbreiding). Hierbij is het streven gericht op kwaliteit en in mindere mate op kwantiteit.

Wat betreft dorpsontwikkeling wordt ingezet op het behoud van de diversiteit van de kernen en linten. Het afwisselende karakter van kleinschalige bedrijvigheid, agrarisch gebruik en woningbouw zorgt dat het gebied dynamisch blijft. Om te voorkomen dat zowel senioren als jongeren de gemeente verlaten, wordt ingezet op kleinschalige woningbouw met passende woningtypen. Deze kwalitatieve woningbehoefte is leidend bij de locatiekeuze. Waardevolle doorzichten naar het buitengebied dienen behouden te blijven. In eventuele nieuwe uitbreidingen komt het onderliggende landschap terug in het stedenbouwkundig ontwerp. Dit alles vraagt grote aandacht voor stedenbouwkundig ontwerp en beeldkwaliteit.

Plaatselijk kan ingezet worden op de realisatie van exclusieve woonbuurten. Ook hierbij wordt het onderliggende landschap als inspiratiebron gebruikt. Het landelijk wonen nabij een verstedelijkte omgeving is een kwaliteit van de gemeente.

Analyse

Onderhavig planvoornemen ligt in de bebouwde kom van Vorstenbosch, nabij het centrum en heeft een relatief kleinschalig karakter. Middels de situering van één extra grondgebonden woning binnen het lint wordt aangesloten bij het aanwezige bebouwingskarakter van de omgeving. De initiatiefnemer is voornemens om de woning levensloopbestendig te realiseren. Dit biedt kansen om senioren langer te laten wonen binnen de dorpskern, zonder dat deze doelgroep naar een verzorgingstehuis moet verhuizen.

Conclusie

Gezien bovenstaande is onderhavig plan in lijn met de Structuurvisie Bernheze.

Op 24 mei 2016 is de woonvisie 2016-2021 van de gemeente Bernheze vastgesteld. Deze woonvisie geeft het beleid weer op gebied van wonen in de periode tussen 2016 en 2021. Hierbij zijn de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt en andere ontwikkeling die invloed op de woningmarkt hebben meegenomen.

De woningmarkt is de afgelopen jaren grondig veranderd. Hierdoor sluit de vraag niet altijd aan bij het woningaanbod in Bernheze. Er wordt gestreefd om de komende jaren naar een nieuw evenwicht, waarbij woningen worden toegevoegd en aangepast, aan de hand van de wensen die er zijn. Om dit te bereiken botst de gemeente soms tegen belemmeringen vanuit de markt of het (Rijks)beleid. Om wonen in Bernheze nog aantrekkelijker te maken wordt er samen met o.a. corporaties, particuliere woningbezitters, zorgaanbieders, ontwikkelaars naar creatieve oplossingen gezocht.

De verwachting is dat het aantal huishoudens de komende jaren toeneemt. Dat betekent dat er ruimte is om woningen aan onze voorraad toe te voegen. De woningbehoefteprognose van de Provincie Noord-Brabant laat voor de periode 2016-2026 een behoefte aan 1.635 extra woningen zien (inmiddels geactualiseerd in het Regionaal Ruimtelijk Overleg naar 1.785 woningen), waarvan 900 in de eerste vijf jaar. Dit is exclusief de taakstelling voor statushouders.

Veel inwoners vinden het prettig wonen in de gemeente Bernheze. Toch zijn er enkele doelgroepen waarvan de woningbehoefte niet ingevuld kan worden met huidige woningvoorraad. Zo is er weinig aanbod in de goedkope (koop- en huur) woningen. Voor starters en jonge gezinnen is het woningaanbod relatief duur. Daarnaast neemt de groep 55-plussers de aankomende jaren toe. Deze groep blijft tegenwoordig ook steeds vaker langer zelfstandig wonen.

De gemeente wil haar woningvoorraad aantrekkelijker maken door het aanpassen van bestaande woningen. Ook wil de gemeente sterker inzetten op het duurzaam aantrekkelijk houden van de huidige woningvoorraad. Dat kan via het levensloopgeschikt maken van woningen, maar ook door het vergroten van de energiezuinigheid. De gemeente Bernheze is een voorstander van gasloos bouwen. Hierbij moet er gezocht worden naar creatieve oplossingen. De gemeente Bernheze heeft om haar woonbeleid te formuleren de volgende vier speerpunten opgesteld:

• inspelen op de woonwensen;
• betaalbare wonen voor wie dat nodig heeft;
• onbezorgd wonen;
• een duurzame woningvoorraad.

In de woonvisie worden er voor concreet voor de kern Vorstenbosch de volgende doelstellingen geformuleerd:

• de woningvoorraad moet in de periode tussen 2016 en 2021 met 45 woningen worden vergroot. Verder wordt er ingezet op het realiseren van nieuwe betaalbare grondgebonden koop-woningen voor starters en jonge gezinnen;
• er wordt een beperkt aantal sociale huurwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad;
• het aantal levensloopbestendige huur- en koopwoningen moet worden vergroot.

Analyse

Onderhavig planvoornemen vindt aansluiting bij diverse thema's, waaronder het inspelen op de woonwensen en het zorgen voor een duurzame woningvoorraad waarin het aantal levensloopbestendige woningen moet worden vergroot. Daarnaast past de realisatie van onderhavig planvoornemen binnen de 45 woningen die moeten worden toegevoegd aan de voorraad van de kern Vorstenbosch en de 900 woningen die moeten worden toegevoegd aan de totale voorraad woningen tot 2021.

Conclusie

Gezien bovenstaande is onderhavig plan in lijn met de Woonvisie 2016-2021.

Amitec BV uit Uden heeft een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd waarbij het plan is getoetst aan de wet- en regelgeving van de uitvoeringsaspecten milieu, waarden en water: rapport 'Haalbaarheidstoets (milieu-onderbouwing), project: Heuvel 9, Vorstenbosch' (2 november 2020, 20.409-WRO.02A). Het rapport is opgenomen als bijlage 2. In de rapportage wordt verwezen naar een verkennend bodemonderzoek, akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai en een geuronderzoek. Deze onderzoeken zijn apart bijgevoegd als bijlagen 3, 4 en 5.

Amitec concludeert dat uit de toetsing van de verschillende milieuaspecten, met betrekking tot de realisatie van één extra grondgebonden woning op de locatie aan de Heuvel 9 in Vorstenbosch, blijkt dat er vanuit milieutechnisch oogpunt geen belemmeringen te verwachten zijn.

Het plangebied ligt op relatief korte afstand van het militaire vliegveld Volkel. Voor een goed functioneren van het vliegveld zijn middels het Luchthavenbesluit Volkel en het Barro beperkingen gelegd op het gebruik van en het bouwen in de omgeving. De beperkingen zijn vervat in:

1. 1. een geluidzonering;
2. 2. een obstakelbeheergebied;
3. 3. een radarverstoringsgebied;
4. 4. een vogelbeheersgebied;
5. 5. een risicogebied vanwege de opslag van munitie.

Ter plaatse van onderhavige locatie is alleen het radarverstoringsgebied van toepassing. Het plangebied valt buiten het bereik van de andere beperkingen die derhalve niet verder worden beschreven.

Het militaire vliegveld beschikt over een radarsysteem. Radarsystemen dienen 'vrij zicht' te hebben om goed te kunnen functioneren. Objecten in de omgeving kunnen leiden tot een verstoring van het radarbeeld. Het radarverstoringsgebied is vastgelegd in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) en wordt gevormd door een cirkel met een straal van 15 km gemeten vanaf de positie van de radar. De maximale hoogte van bouwwerken wordt hier bepaald door elke denkbeeldige rechte lijn die wordt getrokken vanaf het punt op de top van de radarantenne (49 meter boven NAP), oplopend met 0,25 graden tot een punt op 15 kilometer afstand op een hoogte van 114 meter boven NAP;

Het plangebied ligt op een afstand van 10.700 meter tot het radarsysteem, dus op minder dan 15 km. De hoogte van bouwwerken binnen het plangebied mag maximaal 95,69 meter boven NAP (ofwel 86,14 meter boven maaiveld) bedragen. De bouwwerken binnen het plangebied blijven onder deze hoogte.

Het project voldoet aan de voorwaarden van het radarverstoringsgebied.

Kostenverhaal
Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren niet tot de in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Het vaststellen van een exploitatieplan is derhalve niet verplicht.

Gemeentelijke grondexploitatie
De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

Planschade

De gemeente en de grondeigenaar hebben een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten, waarin het aspect planschade juridisch is verzekerd.

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het wijzigingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het wijzigingsplan.

Het wijzigingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1) In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2) In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Tuin (artikel 3)

De bestemming 'Tuin' is toegekend aan de bij de nieuwe woning behorende tuin en erf.

Wonen (artikel 4)

De bestemming 'Wonen' is toegekend aan de nieuwe woning in het plangebied. Hierbij is aangegeven dat uitsluitend de realisatie van een woning binnen het woningtype 'twee-aaneen' is toegestaan. Aan huis verbonden beroepen zijn ook toegestaan.

Waarde - Archeologie 2 (Artikel 5)

Een dubbelbestemming legt naast de geldende regels voor de aanwezige enkelbestemmingen extra regels op aan de bestemde gronden. Gronden met bijvoorbeeld een bestemming 'Wonen', en een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2', blijven bestemd voor alle doeleinden die mogelijk zijn gemaakt met 'Wonen' (zoals het bouwen van een woning). Daarnaast zijn echter ook de regels van de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 van toepassing. Binnen deze dubbelbestemming dient archeologisch bodemonderzoek uitgevoerd te worden bij initiatieven voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 250 m² en dieper dan 40 centimeter.

Waarde - Archeologie 3 (Artikel 6)

Een dubbelbestemming legt naast de geldende regels voor de aanwezige enkelbestemmingen extra regels op aan de bestemde gronden. Gronden met bijvoorbeeld een bestemming 'Wonen', en een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3', blijven bestemd voor alle doeleinden die mogelijk zijn gemaakt met 'Wonen' (zoals het bouwen van een woning). Daarnaast zijn echter ook de regels van de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3 van toepassing. Binnen deze dubbelbestemming dient archeologisch bodemonderzoek uitgevoerd te worden bij initiatieven voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 2.500 m² en dieper dan 40 centimeter.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 7) In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 8) Dit artikel bevat regels ten aanzien van afwijkende bestaande bebouwing en ondergeschikte bouwdelen. Dit artikel bevat tevens de verplichting tot het voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waarbij een verwijzing is opgenomen naar het relevante beleidsdocument.

Algemene gebruiksregels (artikel 9) In dit artikel is nader omschreven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan worden aangemerkt, waaronder het gebruik van bouwwerken en terreinen zonder voldoende parkeergelegenheid.

Algemene aanduidingsregels (artikel 10)
In dit artikel is de verwijzing opgenomen naar de regels waar de gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone - molenbiotoop' van toepassing is.

Algemene afwijkingsregels (artikel 11) In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening (artikel 12)
In dit artikel is nader omschreven dat de voorschriften van de bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard van toepassing blijven. Ook de uitzonderingen worden in dit artikel benoemd.

Overige regels (artikel 13)

In dit artikel zijn regels opgenomen ten aanzien van de werking van de in dit bestemmingsplan opgenomen regels omtrent parkeren.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 14) Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het bestemmingsplan is.

Slotregel (artikel 15) Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Het wijzigingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure op grond van artikel 3.9a Wro. De voorziene procedurestappen zijn:

1. 1. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
2. 2. Terinzagelegging ontwerpwijzigingsplan
3. 3. Vaststelling door college van burgemeester en wethouders
4. 4. Terinzagelegging vastgesteld wijzigingsplan.