In deze regels wordt verstaan onder:

het wijzigingsplan Buitengebied, Broekstraat 14 en Hoogsestraat 4a, Valburg met identificatienummer NL.IMRO.1734.0200BUIThoogsest4a-VSG1 van de gemeente Overbetuwe;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een aan een hoofdgebouw gebouwde ruimte, die daaraan ruimtelijk (door zijn constructie of afmetingen) ondergeschikt is - maximaal bestaande uit één bouwlaag al dan niet met kap - met dien verstande dat een aanbouw een zelfstandige ruimte is en een uitbouw een uitbreiding van een reeds bestaande ruimte van het hoofdgebouw is;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten niet specifiek publieksgericht zijn, en dat op kleine schaal in de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse;

een bijgebouw bij een woning waarin mantelzorg gehuisvest is;

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening juncto artikel 2.12, onder 1, onder a, onder 1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een bedrijf, dat is gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden, fokken en/of africhten van dieren, inclusief pensionstallen als ondergeschikte nevenactiviteit;

de regionaal (beleids)archeoloog of een andere door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg;

een terrein dat op basis van de Monumentenwet 1988 is aangewezen als beschermd archeologisch monument;

onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door een dienst, bedrijf of instelling erkend door het College van de Archeologische Kwaliteit (CvAK/SIKB), beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 39 MW en werkend volgens de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie;

een toegekende hoge, middelmatige of lage archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied te verwachten overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

een toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een in dit plan aangegeven percentage, dat de grootte van het bouwvlak aangeeft, dat maximaal mag worden bebouwd, tenzij in dit plan anders is bepaald;

een kleinschalige overnachtingaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en kortdurend verblijf in de bestaande bebouwing in combinatie met het serveren van ontbijt;

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

een woning die een functionele binding heeft met het ter plaatse gevestigde bedrijf, de instelling of de inrichting, ten behoeve van beheer van en/of toezicht op het bedrijf, de instelling of de inrichting;

de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder;

1. a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaat en is gebouwd krachtens een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het bouwen, of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag vóór het tijdstip van terinzagelegging is ingediend;
2. b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaat en in overeenstemming is met het voorheen geldende planologische regime;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een niet aan een hoofdgebouw verbonden gebouw, dat door zijn vorm, functie, situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een demontabel recreatieverblijf van hout of kunststof zonder vaste verankering in de grond voor (nacht)verblijf en niet permanente bewoning;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Horeca-activiteiten en detailhandel in volumineuze goederen zijn hieronder niet begrepen;

detailhandel die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling, zoals de verkoop van auto's, boten, caravans, tuininrichtingsartikelen, grove bouwmaterialen, keukens en sanitair e.d.;

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door de onderlinge betrekkingen tussen dieren en planten en de omgeving waarin zij leven;

een incidenteel plaatsvindende activiteit in de vorm van een voor publiek bestemde uitvoering/ verrichting van vermaak op het gebied van sport, muziek of op sociaal-cultureel vlak;

recreatief medegebruik van gronden zoals wandelen, paardrijden, fietsen, varen, zwemmen en vissen, waarbij de recreatie geen specifiek beslag legt op de ruimte;

een (gedeelte van een) bouwperceel met een helling van tenminste 1:10 gemeten over een afstand van 5 m;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebruiken, het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven;

een groepsverblijf met meer dan tien slaapplaatsen, niet zijnde mobiele kampeeronderkomens of stacaravans, in hoofdzaak bestemd voor en gebezigd door groepen als kort verblijf met een seizoensgebonden karakter;

het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of door middel van het houden van dieren op niet bedrijfsmatige wijze. Onder hobbymatig agrarisch gebruik wordt niet verstaan een volkstuin;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

1. a. het adres waar betrokkene woont of, indien betrokkene op meer dan één adres woont, het adres waar hij naar verwachting gedurende een half jaar de meeste malen zal overnachten;
2. b. het adres waar, bij ontbreken van een adres als bedoeld onder a, betrokkene naar redelijke verwachting gedurende drie maanden tenminste twee derde van de tijd zal overnachten;

een persoon die of groep personen die gezamenlijk, onbestendig voor onbepaalde tijd, een huishouding voert;

twee huishoudens die, in afwijking van het begrip woning, één woning bewonen met gemeenschappelijk gebruik van één of meerdere voorzieningen of (verblijfs)ruimten van die woning en waarbij de woning één hoofdtoegang behoudt en de voorzieningen c.q. (verblijfs)ruimten onderling vrij toegankelijk zijn;

tenten, tentwagens, kampeerauto's of toercaravans dan wel andere onderkomens of andere voertuigen of gedeelten daarvan, voor zover niet als bouwwerk aan te merken, die geheel of gedeeltelijk blijvend zijn bestemd of ingericht dan wel worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf, niet zijnde een stacaravan, chalets of trekkershutten;

een terrein of plaats, geheel of gedeeltelijk ingericht, en blijkens de inrichting bestemd, om daarop een gelegenheid te geven tot het plaatsen of geplaatst houden van kampeermiddelen ten behoeve van recreatief nachtverblijf;

een gebouw waarvan de wanden en het dak geheel of grotendeels bestaan uit glas of ander licht doorlatend materiaal ten behoeve van het kweken van vruchten, bloemen en/of planten, zoals een schuurkas en een permanente boog-/ tunnelkas;

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,5 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen; bij bebouwing gelegen in geaccidenteerd terrein gelegen beneden peil;

het houden van een kampeerterrein voor ten hoogste 25 kampeermiddelen, met dien verstande dat buiten de periode van 15 maart tot en met 31 oktober geen kampeermiddelen aanwezig mogen zijn;

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het waarneembare -al dan niet begroeide- deel van het aardoppervlak, dat wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van niet-levende en levende natuur;

een plan bij realisering van nieuwe bouw- en/of gebruiksmogelijkheden waarin de ruimtelijke (waaronder landschappelijke) inpassing hiervan in de bestaande situatie wordt beschreven;

de grens van een maatvoeringsvlak;

een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt;

een inrichting waar paarden worden gehouden en rijlessen worden gegeven;

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

gebruik dat niet direct gerelateerd is aan de bestemming, maar dat krachtens de regels tevens is toegestaan op de betrokken gronden;

een activiteit ondergeschikt aan de hoofdactiviteit in zowel omvang (m²), omzet (€) als de effecten op het woon- en leefklimaat;

werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen; hieronder vallen niet de incidentele ingrepen in bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie of werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde;

voorziening ten behoeve van algemeen nut in ruime zin, zoals: voorzieningen/installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.;

de agrarische bedrijfsvoering die niet geheel of hoofdzakelijk van de open grond als agrarisch productiemiddel afhankelijk is, maar waarvan de productie geheel of overwegend in gebouwen en/of verharding plaatsvindt, zoals varkens-, kalver- of pluimveefokkerij, eendenmesterij of -fokkerij en champignonkwekerij;

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een vergunning als bedoeld in artikel 3.3 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 m boven het peil is gelegen;

bouwonderdelen van beperkte afmetingen die buiten het gebouw uitsteken, zoals schoorstenen, windvanen en dakoverstekken;

onder peil;

een (omheind) terrein waarvan de natuurlijke bovenlaag is vervangen door zand of ander doorlatend materiaal ten behoeve van het africhten, trainen en berijden van paarden en pony's en het anderszins beoefenen van de paardensport;

1. a. voor bebouwing in geaccidenteerd terrein voor zover de bebouwing met de gevel is gericht naar het openbare gebied waarop het bouwperceel ontsloten wordt (de dijk) en is gesitueerd op of binnen een afstand van 3 m uit de grens van het openbaar gebied: 35 cm boven de kruin van de dijk;
2. b. voor overige bebouwing in geaccidenteerd terrein: de bestaande gemiddelde bouwhoogte van het terrein op het punt waar dit direct grenst aan de gevel welke is gericht naar het openbare gebied waarop het bouwperceel ontsloten wordt;
3. c. voor gebouwen op een perceel in niet geaccidenteerd terrein, waarvan de hoofdtoegang aan een weg grenst, mits het gebouw op een afstand van niet meer dan 20 m van die weg is gelegen: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
4. d. voor overige bouwwerken: de gemiddelde bouwhoogte van het aansluitend terrein;

bewoning door een persoon of door groepen van personen van een voor recreatieve bewoning bedoelde ruimte/gebouw als hoofdverblijf c.q. vaste woon- of verblijfplaats. Van permanente bewoning is in ieder geval sprake in geval van 45 of meer aaneengesloten overnachtingen;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak publieksaantrekkend zijn en waarvan de omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan;

een (deel van een) gebouw dat naar de aard en inrichting uitsluitend is bedoeld voor niet permanente bewoning die plaatsvindt in het kader van de weekend- en of verblijfsrecreatie, niet zijnde een chalet;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden, waaronder in ieder geval worden verstaan een prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een als bijlage bij deze regels behorende en daarvan onderdeel uitmakende lijst van bedrijven en instellingen;

een caravan of soortgelijk onderkomen op wielen, dat mede gelet op de afmetingen, kennelijk niet bestemd is om regelmatig en op normale wijze op de verkeerswegen ook over grotere afstanden als een aanhangsel van een auto te worden voortbewogen;

een recreatief nachtverblijf van een lichte constructie met lichte materialen waaronder tentdoek, voor (nacht)verblijf en niet permanente bewoning;

het geven van gelegenheid tot het plaatsen of geplaatst houden van kampeermiddelen op eigen kampeerterrein voor organisaties met een doelstelling van sociale, sportieve, culturele, educatieve of wetenschappelijke aard;

het huisvesten van werknemers die in een periode van grote arbeidsbehoefte gedurende maximaal 7,5 maanden op een agrarisch bedrijf werkzaam zijn om naar de aard kortdurend werk te verrichten;

een recreatieverblijf van eenvoudige houtenconstructie en beperkte omvang, voor (nacht)verblijf en niet permanente bewoning door passanten;

uitvoeren, het doen uitvoeren, laten uitvoeren en in uitvoering geven;

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan kennelijk als zodanig diende te worden aangemerkt;

de bouwgrens, waarop de voorgevels van het hoofdgebouw zijn georiënteerd, alsmede het verlengde daarvan;

het gebouw dat het dichtst bij de voorste bouwgrens is gelegen;

een gebied met bijzondere landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten;

een complex van ruimten inclusief aan- en uitbouwen, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Bij toepassing van het meten van de goothoogte van een bouwwerk worden wolfseinden en dakkapellen buiten beschouwing gelaten, behoudens dakkapellen waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de breedte van het betreffende dakvlak. De goothoogte wordt dan gemeten vanaf het peil tot aan de goot van de dakkapel;

de inhoud van een bouwwerk
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

de bouwhoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

de oppervlakte van een bouwwerk
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de afstand tot perceelsgrenzen
tussen de grenzen van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is;

bebouwingspercentage
de gezamenlijke oppervlakte van bouwwerken gelegen binnen een bepaald vlak gedeeld door de oppervlakte van dat vlak, uitgedrukt in procenten.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen niet meer dan 1,5 m bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van een lijn op de kaart en op de schaal waarin het plan is vastgesteld.

De voor Agrarisch met waarden aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf, met dien verstande dat niet-grondgebonden agrarische bedrijven niet zijn toegestaan;
2. b. hobbymatig agrarisch grondgebruik;
3. c. het behoud, de bescherming en het herstel van kleinschalige landschapselementen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - kleinschaligheid';
4. d. extensieve dagrecreatie met bijbehorende wegen en paden;
5. e. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
6. f. de bestaande nutsvoorzieningen;

met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ontsluitingsvoorzieningen, groenvoorzieningen, tuinen en erven.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, waarbij inwoning is toegestaan;
2. b. maximaal het aantal woningen ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden';
3. c. aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning, inclusief aan-, uitbouwen en bijgebouwen, tot maximaal 75 m² mag worden gebruikt voor de activiteit;
   2. 2. de activiteit qua aard en omvang past in de woonomgeving;
   3. 3. parkeren plaatsvindt op het eigen terrein;
   4. 4. degene die de activiteit in de woning, inclusief aan-, uitbouwen en bijgebouwen, uitoefent tevens de bewoner van de woning is;
   5. 5. er geen detailhandel anders dan de verkoop van lokaal of streekeigen geproduceerde agrarische producten mag plaatsvinden;
4. d. nevenactiviteiten, met dien verstande dat:
   1. 1. uitsluitend nevenactiviteiten zijn toegestaan zoals opgenomen in bijlage 2, 'Lijst van nevenactiviteiten' met inachtneming van de gebiedsaanduidingen zoals opgenomen in die bijlage;
   2. 2. nevenactiviteiten zijn uitsluitend toegestaan in geval van een voormalig agrarisch bedrijf;
   3. 3. maximaal 25% met een absoluut maximum van 350 m² van de bestaande bebouwing mag worden gebruikt;
   4. 4. degene die de activiteit uitoefent tevens de bewoner van de woning is;
   5. 5. er geen detailhandel anders dan de verkoop van lokaal of streekeigen geproduceerde agrarische producten mag plaatsvinden;
   6. 6. parkeren op eigen erf dient plaats te vinden;
   7. 7. buitenopslag niet is toegestaan;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - paardenbak' tevens voor een paardenbak;
6. f. hobbymatig agrarisch grondgebruik;
7. g. bestaande recreatieve nevenactiviteiten;

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, tuinen en erven.

De voor Waarde - Archeologische verwachting 1 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische resten in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

Artikel 34.5 zoals opgenomen in bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe', vastgesteld door de gemeenteraad van Overbetuwe d.d. 5 maart 2013, is van overeenkomstige toepassing.

De voor Waarde - Archeologische verwachting 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische resten in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

Artikel 35.5 zoals opgenomen in bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe', vastgesteld door de gemeenteraad van Overbetuwe d.d. 5 maart 2013, is van overeenkomstige toepassing.

De voor Waarde - Archeologische verwachting 4 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische resten in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

Artikel 37.5 zoals opgenomen in bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe', vastgesteld door de gemeenteraad van Overbetuwe d.d. 5 maart 2013, is van overeenkomstige toepassing.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande afstand tot enige op de verbeelding aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen minder bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt die afstand in afwijking daarvan als minimaal toegestaan.

Onder gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in elk geval verstaan:

1. a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
2. b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie;
4. d. een gebruik van gronden en bouwwerken voor verblijfsrecreatie, anders dan de regels van de bestemmingen toestaan;
5. e. een gebruik van bedrijfsgebouwen voor bewoning en/of het huisvesten van seizoensarbeiders, anders dan de regels van de bestemmingen toestaan.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen met uitzondering van inhoudsmaat van woningen;
2. b. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
3. c. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
4. d. van de regels en de bouw toestaan van niet voor bewoning bestemde gebouwen met een inhoud van ten hoogste 50 m³ en een bouwhoogte van ten hoogste 3 m ten dienste van het openbaar nut, zoals schakelhuisjes, wachthuisjes, transformatorhuisjes, telefooncellen, alsmede andere bouwwerken, zoals muurtjes, standbeelden en lichtmasten; gasdrukmeetstations en verkooppunten voor motorbrandstoffen uitgezonderd.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van in het plan genoemde inhoudsmaten van (bedrijfs)woningen waarbij de inhoud maximaal 800 m3 mag bedragen.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van in het plan genoemde gebruiksregels voor het toestaan van tijdelijk kamperen voor een maximale aaneengesloten duur van 10 dagen.

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 12.1, 12.2 en 12.3 kan slechts worden verleend, mits:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld, de stedenbouwkundige kwaliteiten en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Buitengebied, Broekstraat 14 en Hoogsestraat 4a, Valburg

Aldus vastgesteld in de collegevergadering van 7 april 2015.

Voorliggend wijzigingsplan ´Buitengebied, Broekstraat 14 en Hoogsestraat 4a, Valburg´ ziet toe op twee percelen. De eigenaar van het perceel aan Broekstraat 14 heeft de gemeente verzocht om splitsing van de bestaande woning en de realisatie van een paardenbak. Deze veranderingen passen niet binnen het vigerend bestemmingsplan. Het tweede perceel ligt aan de Hoogsestraat 4a te Valburg. De eigenaar van dit perceel wenst een vrijstaande woning te bouwen. Ter compensatie worden de bestaande glasopstanden en het niet-stenen gedeelte van de loods gesloopt. Het verzoek is niet mogelijk binnen het vigerend bestemmingsplan.

De ontwikkelingen worden juridisch-planologisch mogelijk gemaakt door middel van toepassing van de wijzigingsbevoegdheden die zijn opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe'. Voorliggend wijzigingsplan heeft tot doel om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken.

Het wijzigingsplan bestaat in feite uit twee plangebieden.

Het eerste perceel is gelegen aan de Broekstraat 14 te Valburg, ten westen van de kern Valburg. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Broekstraat en aan de zuidzijde door het fietspad in het verlengde van de Hoogsestraat. Aan de overige zijden wordt het perceel begrensd door omliggende percelen. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Valburg, sectie I, nummer 267. Het perceel heeft een oppervlakte van 5.886 m².

Het tweede perceel is gelegen aan de Hoogsestraat 4a te Valburg, ten westen van de kern Valburg. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Hoogsestraat. Aan de overige zijden wordt het perceel begrensd door omliggende percelen. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Valburg, sectie I, nummer 290. Het perceel heeft een oppervlakte van 14.365 m².

Op afbeelding 1 is de globale ligging van het plangebied in groter verband weergegeven. Daarnaast is een gedetailleerde luchtfoto afgebeeld waarop de ligging van het plangebied in zijn nabije omgeving te zien is. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit wijzigingsplan.

Afbeelding 1: Luchtfoto bestaande situatie plangebied (plangebied in rood kader, boven: globale ligging in groter verband, onder: gedetailleerde ligging in nabije omgeving)

Voor beide deelgebieden vigeert het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe', vastgesteld door de gemeenteraad op 5 maart 2013.

Broekstraat 14
Het perceel heeft de bestemming 'Wonen' en de bestemming 'Agrarisch met waarden' met de functieaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - kleinschaligheid'. Daarnaast heeft het gehele plangebied de gebiedsaanduiding 'waardevol landschap' en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 1' (zuidelijke gedeelte plangebied), 'Waarde - Archeologische verwachting 2' (klein puntje oostzijde plangebied) en 'Waarde - Archeologische verwachting 4' (noordelijke gedeelte plangebied).

Het perceel is weliswaar gedeeltelijk voorzien van de bestemming 'Wonen', echter alleen de bestaande woning is toegestaan. In de bestemming 'Wonen' (artikel 27) is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om een woning in twee woningen te splitsen. De wijzigingsbevoegdheid is als volgt geformuleerd.

27.5 wijzigingsbevoegdheid woningsplitsing
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor het splitsen van woningen in twee woningen, mits:

1. a. de gesplitste woningen een inhoud hebben van minimaal 400 m³;
2. b. de oppervlakte of inhoud van de gesplitste woningen en de bijgebouwen niet wordt vergroot;
3. c. in de nabijheid gelegen functies en waarden niet in onevenredige mate in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden geschaad;
4. d. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad.

De onderbouwing dat de woningsplitsing binnen het plangebied past binnen deze voorwaarden is opgenomen in onderhavig wijzigingsplan. De beoogde ontwikkeling kan daarom mogelijk worden gemaakt door middel van een wijzigingsplan.

Daarnaast zullen de gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden' wijzigen naar de bestemming 'Wonen'. Tevens wordt middels een aanduiding een paardenbak mogelijk gemaakt.

Hoogsestraat 4a
Het perceel heeft de bestemming 'Agrarisch met waarden' met een bouwvlak en de functieaanduiding 'glastuinbouw'. Daarnaast heeft het gehele plangebied de gebiedsaanduiding 'waardevol landschap', de functieaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - kleinschaligheid' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1'.

Met onderhavig wijzigingsplan zullen de gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden' gedeeltelijk wijzigen naar de bestemming 'Wonen'. In de bestemming 'Agrarisch met waarden' (artikel 4) is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om de glastuinbouw om te schakelen naar een woonfunctie. De wijzigingsbevoegdheid is als volgt geformuleerd.

4.7 wijzigingsbevoegdheid omschakeling van glastuinbouw naar woon- of werkfunctie
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor het na bedrijfsbeëindiging van de glastuinbouw omzetten van een agrarisch bouwvlak ter plaatse van de aanduiding 'glastuinbouw' in de bestemming Wonen en/of Bedrijf met inachtneming van de volgende voorwaarden:

5. e. sloop van alle glasopstanden met de volgende compensatiemogelijkheden:
   1. 1. bij sloop van minimaal 2.500 m² mag één vrijstaande woning met een maximale inhoud van 800 m³ of één woongebouw met een maximale inhoud van 1.200 m³ ten behoeve van twee woningen met een maximale inhoud van 800 m³ per woning worden gerealiseerd;
6. f. het meerdere aan bedrijfsgebouwen, welke niet als monumentaal of karakteristiek kunnen worden aangemerkt, worden gesloopt;
7. g. er geen buitenopslag plaatsvindt;
8. h. er sprake is van een landschappelijke inpassing, waartoe een landschapsplan dient te worden opgesteld;
9. i. er geen sprake is van een onevenredige verkeersaantrekkende werking;
10. j. voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein;
11. k. in de nabijheid gelegen functies en waarden niet in onevenredige mate in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden geschaad;
12. l. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad.

De onderbouwing dat de omschakeling naar 'Wonen' binnen het plangebied past binnen deze voorwaarden is opgenomen in onderhavig wijzigingsplan. De beoogde ontwikkeling kan daarom mogelijk worden gemaakt door middel van een wijzigingsplan.

Allereerst wordt ingegaan op het beleid wat van toepassing is op onderhavige ontwikkeling. Daarna worden in hoofdstuk 3 de milieu- en omgevingsaspecten beschreven die van toepassing zijn. Het daarop volgende hoofdstuk bevat de planbeschrijving. De huidige situatie en de voorgenomen ontwikkeling komen hier aan bod. Hoofdstuk 5 bevat de juridische vertaling. Daaropvolgend wordt de financiële en economische haalbaarheid van het plan aangeduid. Afgesloten wordt met het hoofdstuk voor de te volgen procedure.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte¹ staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijke ordening. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:

• een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainports, greenports en valleys;
• over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed;
• een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners.

Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit bovenstaande drie doelen zijn de dertien nationale belangen naar voren gekomen. Voor de regio Oost-Nederland (bestaande uit de provincies Overijssel en Gelderland) zijn de volgende opgaven van nationaal belang:

• verbeteren van de internationale achterlandverbindingen;
• versterking van de primaire waterkeringen;
• deelprogramma's Veiligheid, Zoet water en Nieuwbouw en Herstructurering van het Deltaprogramma;
• EHS, inclusief de Natura 2000-gebieden;
• hoofdenergienetwerk (380 kV) over de grens.

Conclusie
Beide initiatieven spelen zich af op lokaal niveau en hebben geen relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau. Geconstateerd kan worden dat de initiatieven niet conflicteren met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2011)
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Deze vorm van normstelling sluit aan op de vroegere pkb's met concrete beleidsbeslissingen en beslissingen van wezenlijk belang die ook van betekenis waren voor de lagere overheden. Het besluit (eerste tranche) is vastgesteld op 22 augustus 2011 en is op 30 december 2011 in werking getreden. Op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen in werking getreden.

In de SVIR is vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet door de Rijksoverheid. Het gaat onder meer om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling.

Conclusie
Beide initiatieven spelen zich af op lokaal niveau en hebben geen relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau. Geconstateerd kan worden dat de initiatieven niet conflicteren met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid. Het Barro heeft dan ook geen doorwerking naar dit wijzigingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking
Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen. In de toelichting van het bestemmingsplan moet hiervoor een verantwoording plaatsvinden aan de hand van een drietal opeenvolgende treden (de "ladder duurzame verstedelijking"). De eerste trede in deze ladder is een beschrijving dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Hierbij kan het gaan om zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten. De beide vervolgstappen uit de genoemde ladder hebben betrekking op vraag of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied ingepast kan worden en als dat niet mogelijk is op andere locaties, die vooral goed ontsloten moeten zijn.

Conclusie
Gelet op de kleinschalige woningbouw die het plan mogelijk maakt (de toevoeging van twee woningen), voorziet het plan niet in een woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro (ABRvS 18 december 2013, nr 201302867/1/R4). De in het plan voorziene ontwikkelingen kunnen dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is. Voor wat betreft de behoefte wordt verwezen naar het provinciale beleid (paragraaf 3.2 Provinciaal beleid). Gezien het voorgaande vormt de ladder voor duurzame ontwikkeling geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling.

1. 1. Vastgesteld op 13 maart 2012.

Omgevingsvisie Gelderland
Provinciale Staten hebben de Omgevingsvisie Gelderland op 9 juli 2014 vastgesteld. De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

• een duurzame economische structuur;
• het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland.

De provincie en haar partners streven er samen naar om vraag en aanbod op de woningmarkt met elkaar in balans te brengen en te houden: hoe kan de woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief meegroeien met een veranderende vraag? Zij zien daarbij de volgende opgaven:

• focus van nieuwbouw naar het benutten van de bestaande voorraad;
• van aanbodgestuurd naar vraaggestuurd.

De provincie streeft op regionale schaal naar afspraken met gemeenten en woningbouwcorporaties over de (netto) groei van de woningvoorraad op basis van een recente huishoudensprognose (Primos). De kwantitatieve opgave per regio wordt vastgesteld door Gedeputeerde Staten. Met de programmeringsafspraken wordt bereikt:

• afstemming met buurprovincies;
• het voorkomen van concurrentie om inwoners en bijbehorende onbedoelde migratiestromen tussen
• regio's en gemeenten;
• de keuze bepalen voor de beste locaties voor woningbouw;
• het verkleinen van de kans op leegstand;
• voorzien in de aangetoonde kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de Gelderse bevolking;
• het bevorderen van binnenregionale samenwerking;
• het meewegen van de mogelijkheden die de bestaande woningvoorraad en vrijkomend of leegstaand vastgoed bieden;
• duidelijkheid over hoe om te gaan met overcapaciteit van woningbouwplannen;
• het voorkomen van nieuwe overcapaciteit aan woningbouwplannen.

De provincie neemt in het maken van de programmeringsafspaken een regierol.

Conclusie
Het plangebied bevindt zich niet in een specifieke zone die van invloed is op de voorgestane ontwikkeling. De voorgestane ontwikkeling betreft de splitsing van een woning in twee woningen en de realisatie van een paardenbak en een woning. Er is sprake van een vraaggestuurde ontwikkeling, het betreft immers een particulier initiatief. De ontwikkeling is dus in overeenstemming met de Omgevingsvisie Gelderland.

Ruimtelijke Verordening
Provinciale Staten hebben de Ruimtelijke Verordening Gelderland vastgesteld op 24 september 2014.

De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De voorschriften in de ruimtelijke verordening zijn gebaseerd op de provinciale omgevingsvisie.

Ten aanzien van het aspect wonen is het volgende voorschrift (artikel 2.2) opgenomen:
In een bestemmingsplan worden nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio.

Conclusie
Onderhavig plan past binnen de regionale afspraken die zijn gemaakt in het kader van het Kwalitatief Woonprogramma en de kwantitatieve opgave wonen. In het Kwalitatief Woonprogramma 2010 tot en met 2019 (KWP3) zijn eind 2009 afspraken gemaakt met de Gelderse gemeenten en woningcorporaties over te bouwen woningen en de woningdifferentiatie op regionaal niveau. In het KWP3 wordt de Stadsregio een netto woningbouwprogramma opgelegd van 26.000 woningen. De gemeenten in de Stadsregio hebben nog geen verdere afspraken gemaakt over de 'binnenregionale verdeling' van het programma. Binnen het plangebied wordt één woning gesplitst in twee woningen en er wordt één woninge gerealiseerd. Hiermee voldoet het plan aan de kwalitatieve uitgangspunten van het KWP3. Gezien de zeer geringe omvang van voorliggend plan én het feit dat het regionale woningbouwprogramma tot en met 2019 loopt, is het aannemelijk dat het plan ook past binnen de kwantitatieve uitgangspunten van het KWP3.

Regionaal Plan 2005-2020, Stadsregio Arnhem-Nijmegen
Het 'Regionaal Plan 2005-2020' is de opvolger van het 'Regionaal Structuurplan KAN 1995-2005' en is in 2006 door de Stadsregio Arnhem-Nijmegen vastgesteld met als doel bewoners, bedrijven en bezoekers aan de regio te binden door het verbeteren van condities voor 'het goede leven': het bieden van mogelijkheden voor prettig wonen en succesvol werken in een mooi, aantrekkelijk landschap en waar men zich snel en comfortabel kan verplaatsen. Het Regionaal Plan zet hiervoor de hoofdlijnen uit en biedt andere partijen aanknopingspunten om de komende jaren hieraan samen te werken.

Het Regionaal Plan signaleert een grote vraag naar landelijke woonmilieus. Deze behoefte kan grotendeels worden opgevangen door inbreiding en uitbreiding van de dorpen. Ruimtelijke ontwikkelingen vormen wel een bedreiging voor de ruimtelijke verscheidenheid en identiteit van de dorpen. Bij uitbreidingsplannen worden karakteristieke, streekeigen dorpsstructuren maar zelden als drager of inspiratiebron gebruikt. De ruimtelijke verscheidenheid en identiteit van de regio dreigt hiermee verloren te gaan. Daarom dient met uiterste zorgvuldigheid om te worden gegaan met nieuwbouw in en uitbreiding van kernen.

Conclusie
Een van de kernpunten van beleid is het behouden van de karakteristiek van het gebied. De voorgestane ontwikkelingen kunnen gezien worden als het meer optimaal gebruiken van de locatie. Zoals in paragraaf 4.3 Landschappelijke inpassing wordt gesteld, blijft de karakteristiek van het gebied met deze ontwikkeling bewaard. Geconstateerd kan worden dat het initiatief niet conflicteert met het regionaal ruimtelijk ordeningsbeleid en zelfs bijdraagt aan de hoofduitgangspunten van het beleid.

Kadernota 'Visie op ruimte'
In 2004 is door de gemeente Overbetuwe de kadernota 'Visie op ruimte' opgesteld. Deze kadernota biedt een landschappelijk en stedenbouwkundig kader, de criteria die de geschiktheid en beperkingen van gebieden voor verschillende vormen van grondgebruik aangeven en een handleiding voor de toepassing van die criteria. De kadernota kent twee uitgangspunten.

Allereerst zal binnen de gemeente Overbetuwe, voordat uitbreiding voor woningbouw aan de orde komt, eerst gezocht worden naar mogelijkheden voor inbreiding binnen bestaande kernen. Hierbij wordt niet alleen gedacht aan een (her-)opvulling van onbebouwde plekken, maar moet vooral worden gedacht aan creatieve toepassingsmogelijkheden voor intensief, meervoudig en/of flexibel ruimtegebruik, geënt op de aard en de schaal van de kern.

Het tweede uitgangspunt betreft de toenemende druk op de gemeente Overbetuwe om de stedelijke ontwikkeling van de Stadsregio Arnhem Nijmegen verder vorm te geven in het oostelijk deel van de gemeente. Vanuit de regionale ontwikkelingsbehoefte wordt vooral ruimte gezocht voor woningbouw, bedrijventerreinen, windenergie en dergelijke. Het oostelijk deel van de gemeente valt binnen het te verstedelijken gebied. Hierdoor ontstaat voor de gemeente de mogelijkheid voor het ontwikkelen van zowel een dynamisch, stedelijk gebied met hoog voorzieningenniveau, als een groen en landelijk gebied. Door te kiezen voor het versterken van de identiteit van beide soorten gebieden, ontstaat een grote meerwaarde voor de gemeente als geheel. Om te voorkomen dat de stedelijke ontwikkelingen het landelijke gebied overspoelen, is een grens tussen beide gebieden nodig.

Conclusie
Het plangebied ligt binnen de zone die door zijn bijzondere oorspronkelijkheid en relatie met de omgeving (donk) is aangewezen als 'parel van de Overbetuwe'. Daarnaast is het gebied aangeduid als 'rand oude kern' en gelegen binnen het 'zoekgebied'. Het eerste betreft de randen van de kernen zoals deze waren voordat in het midden van de 20e eeuw de planmatige dorpuitbreidingen en bedrijventerreinen tot stand kwamen. Het tweede geeft de grenzen aan waarbinnen gezocht kan worden naar nieuwe locaties voor onder andere woningbouw. Tot slot is een element aangeduid als 'waardevol element', dit heeft betrekking op kleinere elementen met bijzondere cultuurhistorische waarden die moeten worden behouden en in hun waarde dienen te worden gelaten.
De voorgestane ontwikkeling betreft de splitsing van een woning in twee woningen en de realisatie van een paardenbak en een woning. Zoals in paragraaf 4.3 Landschappelijke inpassing wordt gesteld, blijft de karakteristiek van het gebied met deze ontwikkelingen bewaard. Daarmee wordt meer optimaal gebruik gemaakt van een locatie. Ook ligt het plangebied binnen de zoeklocatie voor woningbouw. Hiermee is onderhavig initiatief in overeenstemming met de Kadernota 'Visie op ruimte'.

Beleidsregel functieverandering en nieuwvestiging in het buitengebied
De gemeente Overbetuwe heeft het bestaande beleid voor vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen en functieverandering geactualiseerd en vastgelegd in de beleidsregel 'Functieverandering en nieuwvestiging in het buitengebied' (1 november 2008). Deze beleidsregel is een actualisatie van het huidige gemeentelijke beleid voor hergebruik en is tevens de implementatie van het provinciale en regionale beleid ten aanzien van functieverandering in het buitengebied.

De beleidsregel is bedoeld als toetsingsinstrument voor functieverandering en nieuwvestiging van agrarische en niet-agrarische functies in het buitengebied. Dit beleid heeft als algemene doelstelling vrijkomende bebouwing in het buitengebied te kunnen hergebruiken om hierdoor de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren/ op peil te houden. Een functieverandering kan hiermee bijdragen aan behoud van karakteristieke bebouwing in het buitengebied. De mogelijkheden voor functieverandering en nieuwvestiging zijn gekoppeld aan verschillende gebiedstypen, namelijk de uiterwaarden, bijzonder gebied, agrarisch gebied met waarden en agrarisch gebied.

Het plangebied van onderhavig wijzigingsplan ligt in een agrarisch gebied met waarden (buiten EHS). In een agrarisch gebied met waarden zijn ruime mogelijkheden voor functieverandering.

Functieverandering
Functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legale vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die gelegen zijn in het buitengebied. Deze beleidsregel is niet alleen van toepassing op vrijkomende agrarische bebouwing, maar ook op overige functieveranderingen. Door functieverandering van bestaande gebouwen kan tegemoet worden gekomen aan de aanwezige behoefte aan wonen en werken in het buitengebied, zonder daarvoor extra bouwlocaties toe te voegen. Enkele vormen van hergebruik worden expliciet uitgesloten, vanwege verkeersaantrekkende werking, milieuhinder, de planologische situatie of een landschappelijk ongewenste activiteit. Dit zijn:

• detailhandel, anders dan de verkoop van lokaal geproduceerde agrarische producten en/of industriële bedrijvigheid;
• bedrijven met een gemiddelde of hoge milieubelasting (categorie 3 en 4 van de VNG-Brochure Bedrijven en Milieuzonering), met uitzondering van categorie 3 bedrijven welke sterk aan de agrarische sector verwant zijn;
• bordelen en seksinrichtingen.

Algemene voorwaarden
Bij het toestaan van nieuwe activiteiten en/of functieverandering dient aan de volgende algemene voorwaarden te worden voldaan:

• de activiteit moet binnen de bestaande bebouwing plaatsvinden; nieuwbouw ten behoeve van functieverandering is niet mogelijk. Bij volledige sloop is herbouw ten behoeve van functieverandering onder voorwaarden mogelijk;
• het uitgangspunt is een reductie van de bebouwing met tenminste 50%. Eventueel kan gezocht worden naar een andere vorm van verevening. Vormen van verevening worden beschreven in de Toelichting van de beleidsregel;
• de karakteristieke bebouwing met cultuurhistorische en/of architectonische waarde moet behouden blijven;
• de landschappelijke inpassing moet gewaarborgd zijn en eventuele voorwaarden moeten in een privaatrechtelijke) overeenkomst opgenomen worden;
• buitenopslag, detailhandel (anders dan verkoop van lokaal geproduceerde agrarische producten) en/of industriële bedrijvigheid is niet toegestaan;
• de bestaande infrastructuur moet voldoende zijn voor de nieuwe activiteit; aanpassingen zijn niet toegestaan. Verkeersaantrekkende werking in principe niet meer dan 50 verkeersbewegingen per dag. Voorts moet meegewogen worden eventuele verkeersbewegingen op een zelfde wegtraject van andere bedrijfsactiviteiten in het buitengebied;
• er mag geen nadelige invloed worden uitgeoefend op al aanwezige agrarische bedrijven en woningen en andere functies als scholen, campings, niet-agrarische bedrijven, door het veroorzaken van milieu- of verkeersoverlast. De actueel aanwezige milieuwaarden moeten worden afgewogen;
• de parkeervoorzieningen moeten op het bestaande erf gerealiseerd worden.

Functieverandering naar wonen

• Aanwezige gebouwen kunnen worden hergebruikt met meerdere wooneenheden in één of hoogstens twee gebouwen die bij elkaar staan. Uitgangspunt is reductie van de bebouwing met tenminste 50%. Eventueel kan gezocht worden naar een andere wijze van verevening. Vormen van verevening worden beschreven in de Toelichting;
• Als hergebruik van de bestaande bebouwing niet mogelijk is, dan kan na sloop van alle bedrijfsgebouwen vervangende nieuwbouw plaatsvinden in één of twee woongebouw(en) met meerdere wooneenheden ter grootte van maximaal 50% van de gesloopte bebouwing;

Conclusie
Aangezien aan de voorwaarden voldaan wordt, kan gesteld worden dat de voorgestane ontwikkelingen passen binnen de Beleidsregel functieverandering en nieuwvestiging in het buitengebied.

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een gevoelig natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom vanaf 1 april 2011 ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is.

Broekstraat 14 en Hoogsestraat 4a
Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is, dient bepaald te worden (1) of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, (2) of de ontwikkeling in een gevoelig gebied ligt en (3) of er belangrijke milieugevolgen zijn.

1. 1. In het plangebied wordt een woning gesplitst in twee woningen en worden een woning en een paardenbak gerealiseerd. Er is daarmee geen sprake van een overschrijding van de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r..
2. 2. In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Uit paragraaf 3.10 (Flora en Fauna) van de toelichting volgt dat het plangebied niet ligt in een gebied dat beschermd wordt op basis van de natuurwaarden. Daarnaast is er geen sprake van externe werking op de Ecologische Hoofdstructuur, een Vogel- of Habitatrichtlijngebied of overig beschermd natuurgebied. Het plangebied behoort niet tot een waterwinlocatie, waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Ook behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument ligt of een Belvédèregebied. Daarnaast is er geen sprake van een landschappelijk waardevol gebied.
3. 3. In Hoofdstuk 3 Milieu- en omgevingsaspecten zijn de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals geluid en luchtkwaliteit. Hieruit blijkt dat er door onderhavig wijzigingsplan geen sprake zal zijn van nadelige milieugevolgen.

Conclusie
Zoals in bovenstaande opsomming blijkt, is het niet noodzakelijk een m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (rail- en weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Dit geldt voor alle straten en wegen, met uitzondering van:

• wegen die in een als 'woonerf' aangeduid gebied liggen;
• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

Broekstraat 14
De voorgenomen ontwikkeling heeft (voor wat betreft geluidsgevoelige objecten) betrekking op de splitsing van één woning naar twee woningen. De woning bevindt zich binnen de geluidszone van de A50, de Mellardsestraat/Broekstraat en de Hoogsestraat. Er is dan ook een akoestisch onderzoek uitgevoerd.² Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is een bijlage bij deze toelichting.

Er wordt niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde (48 dB) als opgenomen in de Wet geluidhinder. Een hogere waarde zal dienen te worden vastgesteld. Aan de door de gemeente Overbetuwe vastgestelde beleidsregels voor het vaststellen van een hogere waarde kan worden voldaan. Aan het gemeentelijk geluidsbeleid van de gemeente Overbetuwe kan eveneens worden voldaan.
Met een hoogste geluidsbelasting van 52 dB kan aan de minimaal vereiste karakteristieke geluidwering, als opgenomen in het Bouwbesluit 2012, worden voldaan zonder extra akoestisch onderzoek en/of maatregelen.

Hoogsestraat 4a
De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van één woning. De woning bevindt zich binnen de geluidszone van de A50, de Mellardsestraat/Broekstraat en de Hoogsestraat. Er is dan ook een akoestisch onderzoek uitgevoerd.³ Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is een bijlage bij deze toelichting.

Er wordt niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB en ook niet aan de maximaal te ontheffen waarde van 53 dB als opgenomen in de Wet geluidhinder. De waarde hoger dan 53 dB komt voor op de verdieping van de westgevel. Alle andere punten geven geen overschrijding te zien van de maximaal te ontheffen waarde van 53 dB. Wanneer deze westgevel op de verdiepingshoogte blind of doof wordt uitgevoerd, dan kan volgens de Wet geluidhinder het project doorgang vinden. Een hogere waarde zal daarbij wel dienen te worden vastgesteld. Aan de door de gemeente Overbetuwe vastgestelde beleidsregels voor het vaststellen van een hogere waarde kan worden voldaan. Aan het gemeentelijk geluidsbeleid van de gemeente Overbetuwe kan eveneens worden voldaan.

Voor de toetsing aan het Bouwbesluit 2012 dient in de bouwplanfase een akoestisch gevelisolatierapport te worden opgesteld, waarin eventuele maatregelen worden aangegeven om te kunnen voldoen aan de eisen voor de karakteristieke geluidwering en binnenniveau. Gezien de hoogste belasting van 57 dB op de verdieping van de westgevel in combinatie met het gegeven dat die gevel blind of doof zal worden uitgevoerd, kan verwacht worden, dat de karakteristieke geluidwering (G_A;K) en het binnenniveau van de achterliggende ruimte(n) zonder, of met slechts geringe extra maatregelen kan worden gegarandeerd.

Conclusie
Voor beide woningen moet een hogere waarde procedure worden doorlopen, het ontwerpbesluit wordt tegelijkertijd met het ontwerp wijzigingsplan ter visie gelegd. Daarnaast is in de regels in een voorwaardelijke verplichting vastgelegd dat bij de woning aan de Hoogsestraat 4a de westgevel op de verdiepingsgevel blind of doof moet worden uitgevoerd. Met deze voorwaarden vormt het aspect geluid geen belemmering voor de ontwikkeling van de woningen.

1. 2. Akoestische rapportage betreffende een akoestisch onderzoek in het kader van de Wet geluidhinder en de Wet ruimtelijke ordening t.b.v. een plan voor het realiseren van een woning op de locatie naast Hoogsestraat 4a te Valburg (rapportnr. X1659-1-GB). ABOVO acoustics, 22 oktober 2014.
2. 3. Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek, karterende fase Hoogsestraat te Valburg (Archeodienst Rapport 578). Archeodienst, 16 oktober 2014.

Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervallen. Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit "niet in betekenende mate" aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels vastgelegd zijn die betrekking hebben op het begrip NIBM.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoren woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Broekstraat 14 en Hoogsestraat 4a
De in dit wijzigingsplan opgenomen ontwikkelingen vallen onder de in de regeling NIBM opgenomen lijst met categorieën van gevallen. De luchtkwaliteit wordt daarom niet in betekenende mate aangetast met de voorgestane ontwikkeling en een luchtkwaliteitonderzoek is niet noodzakelijk.

Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor beide ontwikkelingen.

Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen van bestaande en toekomstige bedrijven om zodoende de kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Bij milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde Lijst van Bedrijfsactiviteiten''⁴. Hierin wordt per bedrijfssoort aangegeven welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) hiervan kan uitgaan en welke indicatieve afstand hierbij (minimaal) in acht genomen worden.

Deze afstanden kunnen als basis worden gehanteerd, maar zijn indicatief. In het algemeen wordt door middel van het aanbrengen van een zonering (afstand) tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden.

Broekstraat 14
Binnen het plangebied wordt een extra woning toegestaan binnen de bestemming 'Wonen'. Daarnaast wordt de bestemming 'Agrarisch met waarden' omgezet naar de bestemming 'Wonen'. Daardoor is er geen sprake van eventuele hinder vanuit het plangebied op de omliggende woningen. Voor wat betreft de paardenbak is er geen sprake van hinder aangezien het een kleinschalige, hobbymatige paardenbak is en er geen lichtmasten aanwezig zijn zodat er geen sprake is van lichthinder in de avond.

In de nabije omgeving van het plangebied bevinden zich enkele (agrarische) bedrijven en voorzieningen. De dichtstbijzijnde bedrijven/voorzieningen in de omgeving van het plangebied bevinden zich op voldoende afstand van het plangebied waardoor zij geen belemmering vormen voor de voorgestane ontwikkeling. Daarnaast bevinden zich tussen het plangebied en de bedrijven/voorzieningen reeds bestaande woningen waardoor de toevoeging van de woonbestemming binnen het plangebied niet voor extra belemmeringen kan zorgen voor de bedrijven/voorzieningen.

Hoogsestraat 4a
Binnen het plangebied wordt de bestemming 'Agrarisch met waarden' gedeeltelijk omgezet naar de bestemming 'Wonen' waardoor er geen sprake is van eventuele hinder vanuit het plangebied op de omliggende woningen.

In de nabije omgeving van het plangebied bevinden zich enkele (agrarische) bedrijven en voorzieningen. De dichtstbijzijnde bedrijven/voorzieningen in de omgeving van het plangebied bevinden zich op voldoende afstand van het plangebied waardoor zij geen belemmering vormen voor de voorgestane ontwikkeling. Daarnaast bevinden zich tussen het plangebied en de bedrijven/voorzieningen reeds bestaande woningen waardoor de toevoeging van de woonbestemming binnen het plangebied niet voor extra belemmeringen kan zorgen voor de bedrijven/voorzieningen.

Conclusie
Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de voorgestane ontwikkelingen.

1. 4. Bedrijven en Milieuzondering, Uitgave VNG, Den Haag, 2009

Op 1 januari 2007 is de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) in werking getreden. Deze wet vormt het toetsingskader voor vergunningen op grond van de Wet milieubeheer, waar het gaat om stank veroorzaakt door het houden van dieren. Daarnaast is de wet van belang in verband met de zogenoemde 'omgekeerde werking' in het kader van de ruimtelijke ordening. De Wgv kent een aantal standaardnormen. Daarnaast hebben gemeenten de mogelijkheid gekregen om binnen een wettelijk bepaalde bandbreedte van deze standaardnormen af te wijken. Op deze wijze kan de gemeente een geurhinderbeleid vaststellen, dat is afgestemd op de plaatselijke situatie. Voor het plangebied en omgeving is geen gemeentelijke verordening vastgesteld.

Conclusie
In en nabij het plangebied bevindt zich geen belemmerende agrarische bedrijvigheid.

De bodemkwaliteit vormt een belangrijk aspect bij bouwontwikkelingen. In het kader van functiewijziging en herinrichting vormt de bodemkwaliteit bij ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging.

Broekstraat 14
In dit geval betreft de voorgestane ontwikkeling de splitsing van één woning naar twee woningen binnen de vigerende woonbestemming. Daarnaast krijgen de gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden' de bestemming 'Wonen', op deze gronden wordt onder andere een paardenbak gerealiseerd. De huidige en toekomstige gebruiksvormen zijn gelijk voor wat betreft de gevoeligheid voor bodemverontreiniging. Bodemonderzoek is zodoende niet noodzakelijk. Bescherming tegen bouwen op vervuilde grond wordt gevonden in de Woningwet. Ten aanzien van het aspect bodem zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Hoogsestraat 4a
In dit geval betreft de voorgestane ontwikkeling de wijziging van de huidige bestemming 'Agrarisch met waarden' naar een woonbestemming. De huidige en toekomstige gebruiksvormen zijn gelijk voor wat betreft de gevoeligheid voor bodemverontreiniging. Bodemonderzoek is in het kader van dit wijzigingsplan niet noodzakelijk. Bescherming tegen bouwen op vervuilde grond wordt gevonden in de Woningwet en er zal een bodemonderzoek worden uitgevoerd in het kader van de benodigde omgevingsvergunning. Ten aanzien van het aspect bodem zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie
Gezien het bovenstaande vormt het aspect bodemkwaliteit geen belemmering voor het wijzigingsplan. Opgemerkt wordt dat in het kader van een aanvraag om een reguliere omgevingsvergunning nog wordt getoetst of de bodemkwaliteit geschikt is om te bouwen.

Bij Externe Veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Er worden twee normstellingen gehanteerd. Het plaatsgebonden risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers: bebouwing is niet toegestaan binnen de zogenaamde 10-6 contour. Het groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen. Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege:

• het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen (inrichting);
• het transport van gevaarlijke stoffen (openbare wegen, water- en spoorwegen, buisleidingen);
• het gebruik van luchthavens.

Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid van degenen die niet bij de risicovolle activiteit zelf zijn betrokken, maar als gevolg van die activiteit wel risico's kunnen lopen, zoals omwonenden. Het beleid is verankerd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen⁵ (Bevi), de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen⁶ (Revi), en verder uitgewerkt / toegelicht in o.a. de Handleiding Externe Veiligheid Inrichtingen⁷ en de Handreiking Verantwoordingsplicht Groepsrisico⁸. Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is het beleid gebaseerd op de Nota Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen⁹ (RNVGS). Deze is recent verder geoperationaliseerd en verduidelijkt middels de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen¹⁰. In het Bevi is vastgelegd dat voldaan moet worden aan de eisen van het besluit bij nieuwe activiteiten / situaties. Het gaat daarbij niet alleen om het oprichten van of veranderen van inrichtingen of projecteren van nieuwe bestemmingen. Ook bij het vaststellen of herzien van een bestemmingsplan dient de externe veiligheid te worden beoordeeld. Voor het plangebied is beoordeeld of sprake is van activiteiten met gevaarlijke stoffen in en in de omgeving van het plangebied, die mogelijk risico's zouden kunnen opleveren. Meer specifiek is gekeken naar de aanwezigheid van bedrijven die aangewezen zijn in het Bevi, waaronder LPG-tankstations, transportroutes over weg/spoor/water en buisleidingen.

Broekstraat 14
In de nabijheid van de Broekstraat 14 zijn geen risicovolle inrichtingen gelegen.

Het perceel ligt op 230 meter van de A50 en op een grote afstand van het Centraal Uitwisselpunt Betuweroute (CUP). Het perceel ligt daarmee buiten de plaatsgebonden risicocontour van deze transportroutes. De plaatsgebonden risicocontour vormt dan ook geen belemmering voor realisatie van het plan. Het plangebied ligt in het invloedsgebied groepsrisico van de A50 en het CUP. Het aantal personen dat zich binnen het plangebied bevindt zal door de functiewijziging toenemen. Het groepsrisico ligt in de bestaande en in de toekomstige situatie onder de oriënterende waarde. Door de grote afstand tussen de risicobronnen en het plangebied heeft de wijziging in het plangebied geen (significant) negatief effect op de hoogte van het groepsrisico.

Hoogsestraat 4a
In de nabijheid van de Hoogsestraat 4a zijn geen risicovolle inrichtingen gelegen.

Het perceel ligt op 300 meter van de A50 en op een grote afstand van het Centraal Uitwisselpunt Betuweroute (CUP). Het perceel ligt daarmee buiten de plaatsgebonden risicocontour van deze transportroutes. De plaatsgebonden risicocontour vormt dan ook geen belemmering voor realisatie van het plan. Het plangebied ligt in het invloedsgebied groepsrisico van de A50 en het CUP. Het aantal personen dat zich binnen het plangebied bevindt zal door de functiewijziging toenemen. Het groepsrisico ligt in de bestaande en in de toekomstige situatie onder de oriënterende waarde. Door de grote afstand tussen de risicobronnen en het plangebied heeft de wijziging in het plangebied geen (significant) negatief effect op de hoogte van het groepsrisico.

Conclusie
Gezien het voorgaande acht de gemeente Overbetuwe de voorgestelde wijzigingen verantwoord. Externe veiligheid vormt geen belemmering voor realisatie en aanvullende ruimtelijke aanpassingen/maatregelen zijn niet noodzakelijk.

1. 5. Besluit van 27 mei 2004, houdende milieukwaliteitseisen voor externe veiligheid van inrichtingen milieube-heer (Besluit externe veiligheid inrichtingen), Staatsblad 2004, 250
2. 6. Regeling van de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 8 sep-tember 2004, nr. EV2004084072, houdende regels met betrekking tot afstanden en de wijze van berekening van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico ter uitvoering van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Regeling externe veiligheid inrichtingen), Staatscourant 2004, 183
3. 7. Handleiding Externe Veiligheid inrichtingen, InfoMil, juni 2004
4. 8. Handreiking Verantwoordingsplicht Groepsrisico, Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, augustus 2004
5. 9. Kamerstukken II, 1995/96, 24 611, nr. 1
6. 10. Ministerie van Verkeer en Waterstaat, Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieube-heer, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, juli 2004

Het verrichten van werkzaamheden in de nabijheid van hoogspanningsmasten, hoogspanningslijnen, hoogspanningskabels, warmwaterleidingen e.d. kan gevaar met zich meebrengen. Om dit gevaar zoveel mogelijk te beperken dient de leidingbeheerder aan te geven onder welke voorwaarden de werkzaamheden veilig plaats kunnen vinden. In het plangebied zijn geen kabels en/of leidingen gelegen.

Rijksbeleid
Nationaal waterplan
In december 2009 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water, en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiertoe worden genomen. Het Nationaal Waterplan (NWP) is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding.

Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. In het Nationaal Waterplan is een eerste uitwerking gegeven aan het Deltaprogramma dat wordt opgesteld naar aanleiding van het advies van de Deltacommissie in 2008. Dit programma is gericht op duurzame waterveiligheid en zoetwatervoorziening.

Provinciaal beleid
Provinciaal Waterplan
In het Waterplan Gelderland is het waterbeleid beschreven aan de hand van een aantal thema's, zoals landbouw, wateroverlast, watertekort, natte natuur, grondwaterbescherming en hoogwaterbescherming. Voor deze thema's is beschreven welke doelstellingen voor 2027 en 2015 er liggen. Daarbij is beschreven hoe wij voor de planperiode de uitvoering van acties zien om die doelstellingen te bereiken. Bij sommige thema's gelden aanvullende waterdoelstellingen voor specifieke waterhuishoudkundige functies.

In het kort hier de belangrijkste doelstellingen voor de planperiode:

• voor de 35 gebieden van de TOP-lijst is het Gewenste Grond- en Oppervlaktewater Regiem (GOOR) bestuurlijk vastgesteld en zijn de maatregelen voor herstel uitgevoerd;
• de maatregelen voor herstel van de wateren van het hoogste ecologisch niveau (HEN-wateren) zijn uitgevoerd;
• de natte ecologische verbindingszones zijn gerealiseerd, tenzij onvoldoende financiële middelen beschikbaar zijn;
• wateroverlast vanuit het regionale watersysteem wordt voorkomen door inrichting van waterbergingsgebieden en verruiming van watergangen;
• in het stedelijk gebied is urgente wateroverlast opgelost;
• de zwemwateren voldoen als minimum aan de categorie aanvaardbaar;
• toekomstvast hoogwaterbeleid.

Waterschap Rivierenland
Waterbeheerplan 2010-1015
Het plan, vastgesteld op 30 oktober 2009, gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkwantiteit, waterkwaliteit, waterkering en waterketen. In het Waterbeheerplan staat wat Waterschap Rivierenland de komende zes jaar gaat doen om inwoners van het rivierengebied veiligheid en voldoende schoon en mooi water in sloten en plassen te kunnen blijven bieden.

Keur Waterschap Rivierenland 2009
Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de "Keur Waterschap Rivierenland" van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen, die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor het onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd, zonder een ontheffing van het Waterschap. De wateren en waterkeringen waarop de keur van toepassing is zijn vastgelegd in de legger wateren.

Gemeente Overbetuwe
Waterplan Overbetuwe
In 2008 heeft de gemeente Overbetuwe het Waterplan vastgesteld. In het waterplan wordt het beleidskader geschetst en worden concrete maatregelen voor het watersysteem uitgewerkt. Naast het waterplan wordt parallel een Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) opgesteld waarin de maatregelen voor de riolering (waterketen) worden uitgewerkt.

Met het opstellen van een waterplan wordt inzicht gegeven in de relevante wateropgaven voor de gemeente Overbetuwe, zoals:

• wateroverlast, het zoeken van oplossingen om wateroverlast tegen te gaan;
• waterkwaliteit, het onderzoeken van mogelijkheden voor het verbeteren van de waterkwaliteit;
  grondwater, het inventariseren van grondwateroverlast;
• beleving van water, burgers betrekken bij water;
• afspraken en taken van waterschap en gemeente.

In het waterplan is een RO-attentiekaart per kern op genomen.

Watertoets
Broekstraat 14
In dit geval betreft de voorgestane ontwikkeling de splitsing van één woning naar twee woningen binnen de vigerende woonbestemming. Daarnaast wordt een paardenbak gerealiseerd. Het bestaande bebouwde en verharde oppervlak blijft met deze ontwikkeling ongewijzigd. Er geldt dus geen wateropgave. Waterhuishoudkundig gezien is de ontwikkeling neutraal, door het gelijk blijven van de verharde oppervlakken. Hemelwater van daken en verhardingen kunnen, net als in de huidige situatie, worden afgevoerd naar de gemeentelijke riolering. Voor het waarborgen van de grond- en oppervlaktewaterkwaliteit, geldt dat voor het nieuwe dakoppervlak geen uitlogende bouwmaterialen mogen worden gebruikt.

Hoogsestraat 4a
In dit geval betreft de voorgestane ontwikkeling de wijziging van de huidige bestemming 'Agrarisch met waarden' naar een woonbestemming. Daarvoor worden ter compensatie de bestaande glasopstanden en het niet-stenen gedeelte van de loods gesloopt. Het verharde oppervlak neemt met deze ontwikkeling af. Er geldt dus geen wateropgave. Waterhuishoudkundig gezien is de ontwikkeling positief, door het afnemen van de verharde oppervlakken. Hemelwater van daken en verhardingen kunnen, net als in de huidige situatie, worden afgevoerd naar de gemeentelijke riolering. Voor het waarborgen van de grond- en oppervlaktewaterkwaliteit, geldt dat voor het nieuwe dakoppervlak geen uitlogende bouwmaterialen mogen worden gebruikt.

Conclusie
Wat betreft water zijn er geen bezwaren of voorwaarden verbonden aan het ruimtelijk plan.

Natuurwetgeving
De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van de ecologische hoofdstructuur (EHS), die is geïntroduceerd in het 'Natuurbeleidsplan' (1990) van het Rijk en op provinciaal niveau in het streekplan is uitgewerkt.

De Natuurbeschermingswet heeft betrekking op de Europees beschermde Natura 2000-gebieden en de Beschermde natuurmonumenten. Ruimtelijke ontwikkelingen die effecten hebben op de vastgestelde natuurwaarden van deze gebieden, zijn in beginsel niet toegestaan. Indien er een kans bestaat dat effecten zullen optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden.

De Flora- en faunawet heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek) vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten (uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal vaatplanten. Bij ruimtelijke ontwikkelingen hoeft echter alleen rekening gehouden te worden met de juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'tabel 2' en 'tabel 3' van de Flora- en faunawet, en met vogels. Voor deze soorten moet een ontheffing worden aangevraagd wanneer een ruimtelijke ontwikkeling leidt tot schade aan de soort of verstoring van leefgebied. Voor soorten van 'tabel 3' en vogels geldt hierbij een strenger afwegingskader dan voor soorten van 'tabel 2'. Voor soorten van 'tabel 2' en vogels geldt bovendien dat een ontheffing niet nodig is wanneer gewerkt wordt conform een door LNV goedgekeurde gedragscode. Momenteel zijn echter nog geen algemeen toepasbare gedragscodes voorhanden.

Broekstraat 14 en Hoogsestraat 4a
Resultaten gebiedsbescherming
Het plangebied valt buiten de invloedssfeer van de voor de Natuurbeschermingswet en Ecologische Hoofdstructuur aangewezen gebieden. De Boswet is niet van toepassing en in het wijzigingsplan worden vanuit natuur ook geen beperkingen opgelegd aan het ruimtelijk plan.

Resultaten soortenbescherming
Het plangebied bestaat uit een gedeeltelijk bebouwd en verhard terrein. Er is geen water in het plangebied aanwezig. De wijzigingen zullen gezien hun aard geen invloed hebben op de flora en fauna. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Conclusie
Wat betreft natuurwetgeving en beleid zijn er geen bezwaren of voorwaarden verbonden aan het ruimtelijk plan.

Sinds de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) op 1 september 2007 is de verantwoordelijkheid ten aanzien van het bodemarchief gedecentraliseerd naar de gemeente. De provincie Gelderland blijft hierbij bestemmingsplannen (en afwijkingen hierop) toetsen op archeologie en cultuurhistorie, maar gaat er daarbij wel vanuit dat de gemeente zijn eigen taak naar behoren zelfstandig zal uitvoeren. De gemeente Overbetuwe heeft voor haar gemeentelijk grondgebied een erfgoedplan¹¹ en een archeologische beleidsadvieskaart¹² vervaardigd. Het erfgoedplan beoogt versterking van de plaats en betekenis van cultuurhistorie als factor in het ruimtelijk beleidsproces.

Broekstraat 14
Op de archeologische beleidsadvieskaart ligt het plangebied grotendeels binnen de zone die is aangeduid als AWV categorie 3: gebieden met een zeer hoge archeologische verwachting. Dit betekent dat bij bodemingrepen dieper dan 30 cm-Mv, bij een oppervlakte van 50 m² van de ingreep, archeologisch onderzoek verplicht is.
Daarnaast ligt een klein gedeelte van het plangebied (noorden) binnen de zone die is aangeduid als AWV categorie 6: gebieden met een lage archeologische verwachting. Dit betekent dat bij bodemingrepen dieper dan 30 cm-Mv, bij een oppervlakte van 2.500 m² van de ingreep, archeologisch onderzoek verplicht is. Ten slotte ligt een zeer klein gedeelte van het plangebied binnen de zone die is aangeduid als AWV categorie 4: gebieden met een hoge archeologische verwachting. Dit betekent dat bij bodemingrepen dieper dan 30 cm-Mv, bij een oppervlakte van 100 m² van de ingreep, archeologisch onderzoek verplicht is.

Omdat de voorgestane ontwikkelingen die op dit perceel mogelijk worden gemaakt de splitsing van een bestaande woning en de realisatie van een paardenbak betreft, vinden er geen bodemverstorende ingrepen met een diepte van meer dan 30 cm - Mv of met een oppervlakte van meer dan 50 m² plaats. Daarom is een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. In onderhavig wijzigingsplan zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 1', 'Waarde - Archeologische verwachting 2' en 'Waarde - Archeologische verwachting 4' opgenomen op het perceel. De archeologische waarden die eventueel binnen het perceel aanwezig zijn, worden middels deze dubbelbestemming beschermd.

Hoogsestraat 4a
Op de archeologische beleidsadvieskaart ligt het plangebied grotendeels binnen de zone die is aangeduid als AWV categorie 3: gebieden met een zeer hoge archeologische verwachting. Dit betekent dat bij bodemingrepen dieper dan 30 cm-Mv, bij een oppervlakte van 50 m² van de ingreep, archeologisch onderzoek verplicht is.

Omdat de voorgestane ontwikkeling die met onderhavig wijzigingsplan mogelijk wordt gemaakt de realisatie van een woning betreft, vinden er bodemverstorende ingrepen met een oppervlakte van meer dan 50 m² plaats. Daarom is ter plaatse van deze toekomstige woning een archeologisch onderzoek noodzakelijk. Er is dan ook een archeologisch onderzoek uitgevoerd.¹³ Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is een bijlage bij deze toelichting.

In geen van de boringen zijn indicatoren aangetroffen (ook geen oude woongrond) die wijzen op de aanwezigheid van een archeologische vindplaats. De kans dat binnen het plangebied een archeologische vindplaats aanwezig is, wordt daarom klein geacht. Op grond van de resultaten van het onderzoek wordt een archeologisch vervolgonderzoek niet noodzakelijk geacht.

In onderhavig wijzigingsplan is op het gedeelte van het perceel waar geen archeologisch onderzoek is uitgevoerd de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' opgenomen. De archeologische waarden die eventueel binnen het perceel aanwezig zijn, worden middels deze dubbelbestemming beschermd.

Conclusie
Voor wat betreft archeologie zijn er geen bezwaren of voorwaarden verbonden aan het ruimtelijk plan. Mochten tijdens de geplande werkzaamheden toch archeologische waarden aangetroffen worden dan geldt conform artikel 53 van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg een meldingsplicht bij de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap of het door hem vertegenwoordigd bevoegd gezag, de gemeente Overbetuwe.

1. 11. Erfgoedplan 'Een Sleutel tot de schatkist', ADC Heritage BV, d.d. 08-12-2004, rapportnummer H001
2. 12. RAAP Archeologisch Adviesbureau, rapport 1074, gemeente Overbetuwe
3. 13. Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek, karterende fase Hoogsestraat te Valburg (Archeodienst Rapport 578). Archeodienst, 16 oktober 2014.

Omgeving plangebied
Het perceel ligt ten oosten van de kern Valburg. De directe omgeving is te kenmerken als een gemengd gebied met landbouw, woningen en enkele bedrijven. Het beeld van het landschap is afwisselend met landbouwgronden, weilanden, wegbeplanting, erfbeplantingen met hagen en bomen. Een ander element in de omgeving van het perceel is de Rijksweg A50 die ten westen van het plangebied ligt. Deze snelweg ligt op een dijk en wordt afgeschermd met een bomenrij.

De bebouwing in de directe omgeving staat verspreid of is geconcentreerd. De meeste bebouwing staat iets van de weg af vanwege de open voorpercelen. De percelen zelf hebben over het algemeen een blokvormige verkaveling.

Beide percelen liggen aan danwel nabij de Hoogsestraat. Deze straat kenmerkt zich door kleinschalige vrijstaande woningen en boerderijen met een besloten karakter. De Hoogsestraat heeft een smal profiel en gaat ter hoogte van het perceel Hoogsestraat 4a over in een fietspad dat ten zuiden van het perceel aan Broekstraat 14 loopt. De bebouwing aan de Hoogsestraat is divers en is gerealiseerd aan de weg, in de vorm van lintbebouwing met een verspringende rooilijn. De erven hebben groene erfafscheidingen welke een duidelijke grens aangeven tussen de erven en de omliggende weilanden en bouwlanden. Tussen de bebouwing bevinden zich enkele doorzichten, waardoor het groene karakter van het gebied goed ervaren kan worden.

Broekstraat 14
Binnen het plangebied staat bebouwing (oude boerderij) die dienst doet als woning, daarnaast is een bijgebouw aanwezig dat ten dienste staat van de functie wonen. De bebouwing op het perceel staat geconcentreerd in het midden. De gronden rondom de bebouwing zijn ingericht als weiland. De voorkant van de boerderij bevindt zich aan de kant van de Hoogsestraat (zuidzijde) en de achterkant van de boerderij ligt aan de Broekstraat.

Hoogsestraat 4a
Binnen het plangebied is een (bedrijfs)woning aanwezig. Deze bevindt zich in het noordoosten van het perceel. Daarnaast zijn er een loods (gedeeltelijk opgebouwd uit baksteen, gedeeltelijk uit platen) en glasopstanden aanwezig. De bebouwing op het perceel staat geconcentreerd in het midden. Aan de west- en zuidzijde is het perceel ingericht als weiland.

Broekstraat 14
De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit het splitsing van de bestaande woning naar twee woningen. Daarbij vinden ruimtelijk geen wijzigingen plaats aan de contouren van de bestaande bebouwing. Dit geldt voor zowel het hoofdgebouw als het bijgebouw. Daarnaast wordt ten westen van de bestaande woning een paardenbak gerealiseerd. De overige gronden van het perceel worden opnieuw ingericht, daar wordt nader op ingegaan in de volgende paragraaf over de landschappelijke inpassing.

Hoogsestraat 4a
De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit het slopen van de bestaande glasopstanden en het niet-stenen gedeelte van de loods. In het noordwestelijke deel van het plangebied wordt een woning met bijgebouw gerealiseerd. Deze woning bevindt zich naast de bestaande woning met bijbehorend bijgebouw die gehandhaafd blijven. De overige gronden van het perceel worden opnieuw ingericht, daar wordt nader op ingegaan in de volgende paragraaf over de landschappelijke inpassing.

Broekstraat 14
Voor de voorgestane ontwikkeling is een rapport ten aanzien van de landschappelijke inpassing opgesteld.¹⁴ Hieronder wordt enkel de conclusie van dit plan weergegeven. De volledige rapportage is een bijlage bij deze toelichting.

Wanneer het gaat om een landschappelijke inpassing zijn vooral de grote structuren op het erf van belang. Deze hebben landschappelijk gezien de meeste impact en zijn bepalend voor het aanzien van het erf (op afstand). Deze structuren zijn in veel gevallen erf-overschrijdend en zorgen ervoor dat het erf onderdeel wordt van het landschap. Dergelijke structuren bestaan voornamelijk uit opgaande beplantingselementen welke verschillend van aard kunnen zijn, afhankelijk van het betreffende landschapstype. Denk daarbij aan knip- en scheerheggen, struweelhagen, houtsingels, geriefhoutbosjes, (knot-) bomenrijen, solitaire bomen en boomgaarden.

Richtlijnen voor het perceel:

• behoud en versterking bestaand landschap;
• zichtrelaties tussen oeverwal-kom behouden;
• stimuleren aanleg erfbeplanting;
• infrastructuur versterkt kleinschaligheid;
• behoud monumentale beplanting;
• aanplanten fruitbomen (Hoogstamfruit).

Het inrichtingsplan is afgestemd op het LOP van de gemeente Overbetuwe. Dit resulteert in een landschappelijk en cultuurhistorisch verantwoorde inrichting, waarbij niet alleen is gelet op de inrichting van het erf, maar ook is gekeken naar de mogelijkheden het landschap in de directe omgeving te versterken. Op de ontwerpkaart wordt een inrichtingsvoorstel gedaan. De hieronder beschreven elementen zijn terug te vinden op de kaart. De inpassing bestaat uit de volgende landschapselementen:

• vrij uitgroeiende struweelhaag (aan de westkant van het perceel om de nieuw aan te leggen paardenbak visueel te scheiden van de rijbak van de buren);
• geriefbosjes (aan de achterkant op het erf, aan de oost- en westkant om te zorgen voor een inpassing van zowel de rijbak als de bijgebouwen);
• solitaire bomen (aan de voorkant van het huis, bij de moestuin en aan de achterkant van het huis bij het terras en bij de oprit);
• hoogstamboomgaard (aan de voorzijde van de boerderij).
  

Het inpassen van de rijbak vindt plaats door de landschappelijke beplanting die er om heen wordt aangeplant, maar ook doordat er geen hekwerk om de rijbak wordt geplaatst. De rijbak wordt omkaderd door een aardenwal van één meter hoog, welke wordt ingezaaid met gras. Hierdoor lijkt het visueel alsof de rijbak niet aanwezig is. De binnenkant wordt bijvoorbeeld met een houtenschot afgebakend.

Afbeelding 2: Ontwerpkaart landschappelijke inpassing

Hoogsestraat 4a
Voor de voorgestane ontwikkeling is een rapport ten aanzien van de landschappelijke inpassing opgesteld.¹⁵ Hieronder wordt enkel de conclusie van dit plan weergegeven. De volledige rapportage is een bijlage bij deze toelichting.

De situering van het plangebied op een donk blijft ruimtelijk herkenbaar en wordt versterkt door een open inrichting van het landschap; hierdoor blijft het hoogteverschil zichtbaar en worden de zichtlijnen naar de omliggende open komgebieden versterkt.
Vanaf het bestaande bijgebouw wordt een zichtlijn naar het zuiden gecreëerd door een pad met aan één zijde een inheemse bomenrij.
Het gebied waar voorheen de kassen gesitueerd waren, wordt als weiland/open grasland ingericht. Hierdoor wordt een waardevolle doorkijk vanaf de Hoogsestraat naar het open grasland en het zuidelijk gelegen landgoed de Mellard gecreëerd. Om deze doorkijk niet te belemmeren wordt het bijgebouw van de nieuwe woning aan de westzijde van het perceel gelokaliseerd. Ook is er vanuit de nieuwe woning een waardevolle doorkijk over het open grasland naar de Broekstraat en zelfs de Zeegstraat.

Gezien de ligging van de rijksweg A50 en de akoestische invloed hiervan, zal de buitenruimte van de nieuwe woning geprojecteerd worden aan de zuid- en oostzijde van de woning (geluidsluwe zijde).

Om de kleinschaligheid van het erf te behouden en versterken en als bescherming tegen wind en zon, wordt aan de zuidzijde van de bestaande woning een rij solitaire bomen gerealiseerd met plaatsgewijze onderbegroeing. Dit zorgt eveneens voor een visuele beschutting van het erf. Aan de zuidzijde van de nieuwe woning wordt met hetzelfde doel een rij solitaire inheemse bomen met onderbegroeiing geplaatst. Hier ontstaat ook ruimte voor het creëren van houtstapels en takkenrillen. Het verschil tussen het voor en het achter wordt hiermee benadrukt, evenals door de plaatsing van het bijgebouw en het parkeren van de auto’s aan de zuid-westzijde van het erf.

Ter verfraaiing van het zicht vanaf de weg wordt een deel van de bestaande verharding voor het te verwijderen deel van de loods vervangen door gazon, en wordt de reeds aanwezige beplanting (haag en boom) aan de voorzijde doorgezet. Ook wordt er een dubbele rij inheemse hoogstam fruitbomen geplant.

Tussen het erf van de bestaande en nieuwe woning wordt een duidelijke erfafscheiding in de vorm van een haag gerealiseerd. Ook aan de voorzijde van het nieuwe erf wordt een begrenzing middels een haag gerealiseerd, waarmee de beslotenheid van de erven wordt versterkt en er eenheid van de woning met het perceel en de beplanting ontstaat.

Afbeelding 3: Ontwerpkaart landschappelijke inpassing

1. 14. Landschapsplan Hoogsestraat 4a Valburg. B. van Elk, oktober 2014.
2. 15. Landschapsplan Hoogsestraat 4a Valburg. B. van Elk, oktober 2014.

Broekstraat 14
Ten behoeve van de splitsing van de woning naar twee woningen en de realisatie van de paardenbak dienen op eigen terrein parkeerplaatsen aanwezig te zijn. Op het terrein is ruimte voor deze parkeerplaatsen. Voor wat betreft parkeren zijn er dan ook geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.

Het aantal verkeersbewegingen zal als gevolg van de woningsplitsing en de realisatie van de paardenbak enigszins toenemen. Dit is echter beperkt, waardoor er voor wat betreft de verkeersafwikkeling geen belemmeringen zijn voor de voorgestane ontwikkeling.

Hoogsestraat 4a
Ten behoeve van de realisatie van de woning dienen op eigen terrein parkeerplaatsen aanwezig te zijn. Op het terrein is ruimte voor deze parkeerplaatsen. Voor wat betreft parkeren zijn er dan ook geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.

Het aantal verkeersbewegingen zal als gevolg van de realisatie van de woning enigszins toenemen. Dit is echter beperkt, waardoor er voor wat betreft de verkeersafwikkeling geen belemmeringen zijn voor de voorgestane ontwikkeling.

Inleiding
Dit hoofdstuk bevat de concrete vertaling van het beleidsgedeelte (voorafgaande hoofdstukken) in het juridisch gedeelte van het wijzigingsplan (de verbeelding en regels).

Het wijzigingsplan 'Buitengebied, Broekstraat 14 en Hoogsestraat 4a, Valburg' bestaat uit de volgende onderdelen:

De toelichting
Hierin wordt het beleidskader uiteengezet en wordt de ontwikkeling onderbouwd. Dit wordt aangevuld met een toelichting op de juridische opzet en een korte beschrijving van de handhavings- en uitvoeringsaspecten.

De bestemmingsregels
De bouw- en gebruiksregels binnen de verschillende bestemmingen. Daarnaast zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen, om het plan de benodigde flexibiliteit te geven.

De verbeelding
Op de verbeelding zijn de enkelbestemmingen 'Agrarisch met waarden' en 'Wonen' opgenomen. Daarnaast zijn om bepaalde waarden te beschermen dubbelbestemmingen en een gebiedsaanduiding opgenomen.

De opzet van het plan
Het wijzigingsplan is een juridisch plan, dat bindend is voor de burgers en voor de overheid. Qua systematiek is aangesloten bij het bestemmingsplan 'Buitengebied'. De regels zijn integraal overgenomen uit dit bestemmingsplan.

Bouwplan
Indien een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend wordt, zijn in eerste instantie de bestemming met bijhorende regels van belang. Als het nieuwe en het beoogde gebruik past binnen de toegekende bestemming dan kan de omgevingsvergunning worden verleend.

Bestemmingen
Op de verbeelding zijn de bestemmingen onderscheiden. De bestemmingen zijn afgeleid uit het gebruik (de aanwezige functies). De bestemmingen vormen het zogenaamde casco van het plan, waarvan in beginsel niet mag worden afgeweken.

Agrarisch met waarden

Op een gedeelte van de gronden van Hoogsestraat 4a is de bestemming Agrarisch met waarden opgenomen. Binnen deze bestemming zijn gebouwen niet toegestaan. Uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegestaan.

Wonen
Voor de gronden geldt de bestemming Wonen, die in het moederplan 'Buitengebied' is opgenomen. plangebied. Deze regels zijn voor zover van toepassing overgenomen in dit wijzigingsplan.
Aan de Broekstraat 14 wordt de bestaande woning gesplitst en wordt een paardenbak mogelijk gemaakt ter plaatse van de aanduiding op de verbeelding.
Aan de Hoogsestraat 4a worden de bestaande glasopstanden en het niet-stenen gedeelte van de loods gesloopt en wordt een nieuwe woning mogelijk gemaakt.

Waarde-Archeologie 1, 2 en 4
In het plan is een dubbelbestemming opgenomen, ten behoeve van archeologische waarden in of nabij het plangebied. Naast de betreffende dubbelbestemming hebben de betrokken gronden altijd nog een hoofdbestemming, zoals 'Wonen'. De bepalingen van de hoofdbestemming en de dubbelbestemming zijn dan beide van toepassing. Bij strijd tussen deze bepalingen prevaleren de bepalingen van de dubbelbestemming. De reden hiervoor is dat de belangen van de dubbelbestemming zwaarder wegen dan die van de hoofdbestemming.

Kostenverhaal
Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeenteraad van Overbetuwe verplicht om, indien er sprake is van een bouwplan, de gemeentelijke kosten te verhalen.

Met onderhavig wijzigingsplan wordt voor wat betreft Broekstraat 14 geen bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt, zodat de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht is. Eventuele door de gemeente gemaakte kosten worden middels leges verhaald bij de initiatiefnemer.

Met onderhavig wijzigingsplan wordt voor wat betreft Hoogsestraat 4a een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. Echter is met de ontwikkelende eigenaar van de gronden die binnen het plangebied gelegen zijn, een anterieure overeenkomst gesloten zoals is bepaald in artikel 6.24 Wro, voordat het wijzigingsplan is vastgesteld, zodat de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan niet geldt. In deze anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het verhaal van kosten op afdoende wijze vastgelegd.

Financiële haalbaarheid
De ontwikkelaars beschikken over voldoende middelen om de voorgestane ontwikkelingen te kunnen realiseren. Er zijn geen onvoorziene hoge kosten te verwachten. Ook is er geen sprake van onzekere financiële bijdragen van anderen. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

De procedures voor vaststelling van een wijzigingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het wijzigingsplan van start gaan.

Artikel 3.1.1. van het besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een wijzigingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Gezien de geringe omvang en impact van de voorgenomen ontwikkeling heeft vooroverleg niet plaatsgevonden.

De vaststellingsprocedure van het wijzigingsplan heeft plaatsgevonden volgens de artikelen 3.7 t/m 3.9 van de Wet ruimtelijke ordening. Het wijzigingsplan heeft in dit kader vanaf 12 februari 2015 gedurende een periode van zes weken ter visie gelegen. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen kenbaar gemaakt tegen het plan. Het plan is daarna ongewijzigd vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 7 april 2015.

Na vaststelling wordt het wijzigingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.