het bestemmingsplan Elst, Mansio 5 t/m 9 met identificatienummer NL.IMRO.1734.0205ELSTmansio5tm9-VSG1 van de gemeente Overbetuwe.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan en te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge dit bestemmingsplan regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten niet specifiek publieksgericht zijn, en dat op kleine schaal in de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de achtergevellijn van het hoofdgebouw of achter de denkbeeldige lijn van het verlengde daarvan.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

de diepte van een gebouw, buitenwerks gemeten tussen voorgevel en achtergevel.

een op de verbeelding aangegeven lijn, die de grens aanduidt van een bestemmingsvlak.

een op de verbeelding door bestemmingsgrenzen omsloten vlak, waarmee gronden zijn aangegeven met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

een gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van onderbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een op de verbeelding aangegeven vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

een grondgebonden uitbouw bestaande uit één bouwlaag, zonder opbouwen, waarbij een gedeelte van de breedte en hoogte van de voorgevel of zijgevel van een woning uitspringt.

1. a. hekwerk voor een naar binnen draaiend deel in de gevel;
2. b. balkon met een beperkte diepte.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

de lijn waarin de gevel van het hoofdgebouw wordt gebouwd en het verlengde hiervan.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

bouwdelen van beperkte afmetingen, die buiten het gebouw uitsteken, zoals schoorstenen, windvanen, dakoverstekken, balkons en liftschachten.

bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1. a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op de uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

een woning die niet aan een andere is gebouwd.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van dat hoofdgebouw tussen de denkbeeldige lijnen van het verlengde van de voor- en achtergevel.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

1. a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne- installatie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Bij toepassing van het meten van de goothoogte van een bouwwerk worden dakkapellen buiten beschouwing gelaten, behoudens dakkapellen waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de breedte van het betreffende dakvlak. De goothoogte wordt dan gemeten vanaf het peil tot aan de goot van de dakkapel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

De voor "Wonen - 6" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen met bijbehorende erven en ontsluitingspaden;
2. b. ten minste twee parkeerplaatsen per vrijstaande woning;
3. c. in samenhang met het genoemde onder a voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten.

Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd:

1. a. hoofdgebouwen en aan- en uitbouwen;
2. b. bijgebouwen;
3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor "Waarde - Archeologische verwachting 3" aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische resten in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

1. a. Voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van dit plan voor:

1. a. het afwijken van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%, mits de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het oprichten van kunstobjecten dan wel kleine gebouwtjes en andere bouwwerken van openbaar nut, zoals transformatorstations, schakelhuisjes, wachthuisjes voor verkeersdiensten en telefooncellen - met uitzondering van motorbrandstoffenstations - zulks met een maximum inhoud van 75 m³ voor kunstobjecten en 50 m³ voor bouwwerken van openbaar nut;
3. c. het oprichten van voorzieningen ten dienste van het ontvangen en zenden van radio- en televisiesignalen, voor zover deze voorzieningen van geringe horizontale afmetingen zijn en mits de hoogte niet meer bedraagt dan maximaal 15 m voor antennes voor privégebruik en maximaal 35 m voor antennes voor gemeenschappelijk gebruik, onder voorwaarde dat:
   1. 1. een verantwoorde en evenwichtige stedenbouwkundige inpassing plaatsvindt en de stedenbouwkundige kwaliteit wordt gewaarborgd;
   2. 2. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ingevolge artikel 3.6 onder a van de Wet ruimtelijke ordening, het plan te wijzigen teneinde andere type woningen of een andere positionering van de woningen toe te staan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. de te realiseren woning(en) dient/dienen te passen binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma;
2. b. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de belangen van derden mogen niet onevenredig worden geschaad;
3. c. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in de omgeving aanwezige architectonische en/of cultuurhistorische waarden;
4. d. het woon- en leefklimaat mag niet onevenredig worden aangetast;
5. e. de maatvoering leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving;
6. f. het aantal woningen mag niet toenemen.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van het onherroepelijk worden c.q. de inwerkingtreding van het plan.

De regels van stedenbouwkundige aard en de bereikbaarheidseisen van paragraaf 2.5 van de bouwverordening zijn uitsluitend van toepassing, voor zover het betreft:

1. a. de ruimte tussen bouwwerken;
2. b. parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Elst, Mansio 5 t/m 9.

Westeraam is de uitbreidingswijk aan de oostkant van de kern Elst. Een wijk van ongeveer 2.350 woningen, die bestaat uit verschillende buurten met elk hun eigen karakter en identiteit. Om deze uitbreidingswijk mogelijk te maken is het bestemmingsplan 'Westeraam' opgesteld (vastgesteld december, 1999). Op basis van dit bestemmingsplan zijn vervolgens uitwerkingsplannen opgesteld om de ontwikkeling van deze wijk verder uit te werken.

In 2013 is het nieuwe bestemmingsplan 'Elst, Linge- en Lanenbuurt' vastgesteld. Dat bestemmingsplan is opgesteld om te voldoen aan de wettelijke verplichting uit de Wet ruimtelijke ordening om over actuele bestemmingsplannen te beschikken. Vervolgens is onder andere voor de drie onderhavige percelen het 'Veegbestemmingsplan Elst, Linge- en Lanenbuurt' opgesteld. Voor drie percelen aan de Mansio zijn in de verschillende plannen drie vrijstaande woningen mogelijk gemaakt. Deze woningen zijn echter vooralsnog niet gerealiseerd.

Momenteel is er een initiatief gericht op realisatie van 1 vrijstaande woningen die niet past binnen het bouwvlak. Omdat het echter wel een wenselijke ontwikkeling betreft, dient een nieuw bestemmingsplan te worden vastgesteld dat is afgestemd op dit initiatief.

Het plangebied ligt aan de oostkant van Westeraam. Het betreft drie percelen aan de noordzijde van de Mansio. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

Het vigerende bestemmingsplan is 'Veegbestemmingsplan Elst, Linge- en Lanenbuurt', vastgesteld op 28 oktober 2014. In het vigerende bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming 'Wonen-4'. Het plangebied is aangegeven in figuur 1.2 met een rode lijn.

Figuur 1.2 Ligging plangebied (Veegbestemmingsplan Elst, Linge- en Lanenbuurt, 2013).

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het beleidskader. Hoofdstuk 3 bevat vervolgens de planbeschrijving. Hierin wordt een beschrijving gegeven van de huidige situatie en van de beoogde ontwikkeling. Hierna volgt de onderbouwing van diverse sectorale aspecten in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 beschrijft vervolgens de juridische opzet van het plan en de mogelijkheden die daarin geboden worden. Hoofdstuk 6 toont tot slot aan op welke wijze het plan in economische en maatschappelijke wijze uitvoerbaar is.

Het bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van maximaal drie woningen mogelijk. Het aantal woningen dat maximaal mogelijk wordt gemaakt ten opzichte van het thans vigerende bestemmingsplan wijzigt niet. Gezien de ligging van het plangebied en de beperkte ontwikkeling, past dit bestemmingsplan in de ruimtelijke beleidskaders zoals beschreven. In onderstaand schema is een beknopte samenvatting van het relevante beleid opgenomen.

De gemeente Overbetuwe ligt in de stadsregio Arnhem-Nijmegen. Elst heeft binnen deze regio een belangrijke groei functie. Door de ligging van de kern Elst tussen de steden Arnhem en Nijmegen, is het in trek als woonplaats voor forenzen.

Een groot deel van de groei van Elst vindt plaats binnen het gebied Westeraam. Het plangebied maakt onderdeel uit van deze wijk. Dit gebied is aangewezen als gevolg van de groeiopgave uit de Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex) voor de regio.

Het plangebied is onderdeel van de wijk Lingebuurt. Deze wijk is nog deels in realisatie binnen Westeraam. Het plangebied is momenteel nog onbebouwd. De naastgelegen percelen zijn reeds bebouwd met woningen.

Op het plangebied ligt momenteel de bestemming 'Wonen-4'. Binnen deze bestemming zijn momenteel alleen vrijstaande woningen toegestaan binnen het bouwvlak.

Figuur 3.1 Positie plangebied

Figuur 3.2 Zijaanzicht plangebied (GoogleMaps, 2014).

In de huidige situatie zijn er in het plangebied drie percelen beschikbaar voor drie vrijstaande woningen. In de figuren 3.3 en 3.4 is te zien wat de beoogde situatie wordt.

Perceel 33 wordt vergroot door een deel van het voormalige perceel 32 erbij te betrekken. Daarnaast is het bouwvlak ruimer, waardoor er meer vrijheid ontstaat voor het bouwen van een vrijstaande woning. Het beoogde bouwvlak past niet binnen het huidige bouwvlak en moet worden aangepast.

Perceel 31 is de samenvoeging van perceel 31 en het overgebleven gedeelte van perceel 32. Beoogd is om het bouwvlak te verruimen en hierop één of twee vrijstaande woningen mogelijk te maken. Dit past niet binnen het huidige bouwvlak en binnen de huidige bestemming.

De beoogde goothoogte voor zowel perceel 31 als 33 is 9 m, met een dakhelling van 40-60 graden. De maximale bebouwingsdiepte is 15m.

Figuur 3.3 Beoogde situatie kavel 31 (GEM)

Figuur 3.4 Beoogde situatie kavel 33 (GEM)

In onderhavig bestemmingsplan wordt de realisatie van maximaal drie woningen mogelijk gemaakt. Omdat deze woningen op basis van een eerder uitwerkingsplan al mogelijk waren en al uitgebreid onderzocht zijn in voorgaande bestemmingsplannen en het uitwerkingsplan, is de toetsing aan de sectorale aspecten beperkt gehouden. In paragraaf 4.1 is allereerst een overzicht opgenomen waarin alle verschillende omgevingsaspecten worden behandeld. Eén onderwerp dient uitgebreider aan bod te komen: de waterparagraaf.

De ontwikkeling van Westeraam heeft consequenties voor de huidige waterhuishouding en het huidige waterbeheer. Om de effecten en bijbehorende maatregelen in beeld te krijgen, is samen met het Waterschap Rivierenland het Koepelplan Water Westeraam opgesteld. In relatie tot de watertoets is het Waterschap Rivierenland nauw betrokken geweest bij het vaststellen van de maatregelen ten behoeve van de toekomstige waterhuishouding en het toekomstige waterbeheer.

Onderhavige locatie wordt ontwikkeld op braakliggend grasveld. Aangesloten wordt op het watersysteem van Westeraam. Hier is reeds sprake van een zelfstandig functionerend, duurzaam watersysteem. Het watersysteem voor Westeraam is zodanig opgezet dat sprake is van een duurzaam watersysteem. Zowel qua drooglegging als voor wat betreft de waterberging voldoet het watersysteem aan de huidige normen van het Waterschap. In totaal zal in het gehele plangebied van Westeraam 7% wateroppervlak aanwezig zijn. Het streefpeil van het oppervlaktewater is 7,7 m +NAP. Het minimum peil bedraagt 7,5 m +NAP en het maximum peil bedraagt 7,8 m +NAP.

Uitgangspunt in de hele wijk is het zoveel mogelijk scheiden van de verschillende waterkwaliteiten. In de omgeving is een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd. De woningen zullen hierop aansluiten.

Onderstaand worden de regels van het bestemmingsplan toegelicht.

De regels vallen in vier hoofdstukken uiteen. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels, hoofdstuk 2 regelt de bestemmingen, hoofdstuk 3 bevat de algemene regels en hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels.

Artikel 1 Begrippen

Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

Artikel 3 Wonen - 6

Het plangebied heeft volledig de bestemming "Wonen - 6" gekregen. Deze gronden zijn bestemd voor wonen met bijbehorende erven en ontsluitingspaden en in samenhang hiermee voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen. Ter plaatse zijn uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan. Per vrijstaande woning dienen ten minste twee parkeerplaatsen op eigen terrein te worden gerealiseerd.

De hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. De afstand van de hoofdgebouwen tot de voorste perceelsgrens bedraagt maximaal 10 m. De goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de maximaal aangegeven goothoogte op de kaart. Deze bedraagt 9 m, met een dakhelling van 40-60 graden. De bebouwingsdiepte bedraagt maximaal 15 m.

Aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen dienen minimaal 6 m uit de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd. Aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen dienen op of minimaal 1 m uit de zijperceelsgrens te worden gebouwd. Voor deze gebouwen bedraagt de goothoogte maximaal 3 m, met een dakhelling van maximaal 60 graden. De bebouwingsdiepte bedraagt maximaal 4 m achter het hoofdgebouw.
Bouwwerken moeten minimaal 2 m uit de achterperceelsgrens worden gebouwd. Het zij- en achtererf mogen voor maximaal 50% worden bebouwd.

Deze bestemmingsnaam is gekozen, omdat de inhoud van de regels afwijkt ten opzichte van de bestemmingen Wonen (-1 tot en met -5) die in het Veegbestemmingsplan Elst, Linge- en Lanenbuurt is opgenomen voor de huidige locatie. De bestemming sluit het meeste aan bij de bestemming Wonen - 4 uit dat bestemmingsplan. De wijziging die is doorgevoerd ten opzichte van de bestemmings Wonen - 4 is dat niet per bouwvlak ten hoogste één woning is toegestaan. De overige bestemmingen wijken meer af: zo zijn er bestemmingen waar ook andere typen woningen zijn toegestaan of meer specifieke bouwvlakken zijn opgenomen. Om verwarring te voorkomen bij toetsing, is gekozen een nieuwe bestemming op te nemen.

Artikel 4 Waarde - Archeologische verwachting 3

De gebieden met een middelmatige archeologische verwachtingswaarde zijn bestemd als 'Waarde- Archeologische verwachting 3'. Deze gebieden worden eveneens beschermd door middel van een verplichting tot het overleggen van een archeologisch onderzoek bij bouwaanvragen en omgevingsvergunningen. Het onderscheid tussen de gebieden wordt gemaakt in oppervlakten waar onderzoek noodzakelijk is. Dit houdt in dat een onderzoeksplicht geldt vanaf 500 m² bij aanvragen van een omgevingsvergunning, bij > 500 m² en > 0,30 m diepte bij andere werken waarvoor een omgevingsvergunning noodzakelijk is. Voor Mansio is al archeologisch onderzoek verricht. Hierdoor is een nieuw archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.

Binnen de bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarbij deze dubbelbestemming kan worden toegevoegd of verwijderd. Dit kan blijken uit archeologisch onderzoek ter plaatse op basis waarvan inzichten gewijzigd kunnen zijn en een aanpassing van deze bestemming noodzakelijk kan zijn.

Artikel 5 Antidubbeltelregel

Deze regel dient om te voorkomen dat indien in het bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 6 Algemene bouwregels

In dit artikel is een regeling opgenomen met betrekking tot bestaande maten, overschrijding van bouwgrenzen en de herbouw van nieuwe woningen.

Artikel 7 Algemene afwijkingsbevoegdheid

Met behulp van dit artikel kan worden afgeweken van de bepalingen in het plan voor afwijkende maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%, op voorwaarde dat de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad. Daarnaast kan ontheffing worden verleend aan kunstobjecten met een maximale inhoud van 75 m³ en bouwwerken voor het openbaar nut met een maximale inhoud van 50 m³.

Artikel 8 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel zijn algemene wijzigingsregels opgenomen ten behoeve van kleine wijzigingen van de bestemmingsgrenzen, ten behoeve van een technische betere realisatie van bouwwerken of vanwege de werkelijke toestand van een terrein.

Daarnaast is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om het bestemmingsplan te wijzigingen, indien het wenselijk is een ander plan te realiseren. Het gaat hierbij om een andere positionering van de woningen, andere woningaantallen, andere type woningen of een andere goot- en bouwhoogte. Er is een aantal voorwaarden opgenomen, om te waarborgen dat een eventuele wijziging voldoet aan het gemeentelijk woningbouwprogramma, maar ook past binnen de omgeving. Een toename van het aantal woningen is niet toegestaan.

Artikel 9 Overige regels

Indien verwezen wordt naar andere (wettelijke) regelingen dan is in dit artikel bepaald dat deze dienen te worden gelezen als op het tijdstip van de vaststelling van dit plan. Tevens is in dit artikel bepaald dat de stedenbouwkundige bepalingen van de bouwverordening niet (aanvullend) van toepassing zijn.

Artikel 10 Overgangsrecht

In dit artikel staan de overgangsregels voor bestaande bouwwerken en bestaande gebruiksactiviteiten die afwijken van het bestemmingsplan.

Artikel 11 Slotregel

Dit artikel geeft de titel van de regels van het bestemmingsplan aan.

De ontwikkeling van geheel Westeraam en de financiële afwikkeling zijn geregeld in de Samenwerkingsovereenkomst tussen de in de GEM Westeraam participerende partijen.

De kavels wordt per stuk verkocht. Gezien de beperkte omvang van het plangebied en de woningbehoefte die er in de regio is, is de verkoopbaarheid van de woningen goed. De financiële uitvoerbaarheid is hiermee voldoende aangetoond.

In het voorgaande bestemmingsplan was het mogelijk om op deze locatie enkel 3 vrijstaande woningen te realiseren. In dit bestemmingsplan wordt de bouw van 2 tot 3 vrijstaande woningen mogelijk gemaakt.
Het bestemmingsplan is direct als ontwerp tervisie gelegd. Gezien de beperkte aanpassing van de ontwikkeling, waarbij wordt aangesloten op de omgeving, is de ruimtelijke impact voor de omgeving beperkt. Er is daarom voor gekozen geen voorontwerpbestemmingsplan tervisie te leggen.

Tijdens de tervisielegging zijn geen zienswijzen ingediend.