het wijzigingsplan Oosterhout, Peperstraat 54 met identificatienummer NL.IMRO.1734.0264OOSTpeperstr54-VSG1 van de gemeente Overbetuwe.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een aan een hoofdgebouw gebouwde ruimte, die daaraan ruimtelijk (door zijn constructie of afmetingen) ondergeschikt is - maximaal bestaande uit één bouwlaag al dan niet met kap - met dien verstande dat een aanbouw een zelfstandige ruimte is en een uitbouw een uitbreiding van een reeds bestaande ruimte van het hoofdgebouw is;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten niet specifiek publieksgericht zijn, en dat op kleine schaal in de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening juncto artikel 2.12, onder 1, onder a, onder 1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

de regionaal (beleids)archeoloog of een andere door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg;

een terrein dat op basis van de Monumentenwet 1988 dan wel de Erfgoedwet is aangewezen als beschermd archeologisch monument;

onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door een dienst, bedrijf of instelling beschikkend over een door een erkende certificerende instelling afgegeven certificaat voor opgraven en werkend conform de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (KNA) dan wel, na vaststelling ervan door de Minister van OCW, de normen zoals opgesteld door het Centraal College van Deskundigen Archeologie (CCvD);

een toegekende hoge, middelmatige of lage archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied te verwachten overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

een toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen;

de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder;

1. a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van de inwerkingtreding van het wijzigingsplan bestaat en is gebouwd krachtens een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het bouwen, of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag vóór het tijdstip van terinzagelegging is ingediend;
2. b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van de inwerkingtreding van het wijzigingsplan bestaat en in overeenstemming is met het voorheen geldende planologische regime;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een niet aan een hoofdgebouw verbonden gebouw, dat door zijn vorm, functie, situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Horeca-activiteiten en detailhandel in volumineuze goederen zijn hieronder niet begrepen;

het gedeelte van een bouwperceel gelegen buiten het, binnen het bouwperceel gelegen, bouwvlak;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebruiken, het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een persoon die of groep personen die gezamenlijk, onbestendig voor onbepaalde tijd, een huishouding voert;

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,5 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen; bij bebouwing gelegen in geaccidenteerd terrein gelegen beneden peil;

werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen; hieronder vallen niet de incidentele ingrepen in bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie of werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde;

voorziening ten behoeve van algemeen nut in ruime zin, zoals: voorzieningen/installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.;

een vergunning als bedoeld in artikel 3.3 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

bouwonderdelen van beperkte afmetingen die buiten het gebouw uitsteken, zoals schoorstenen, windvanen en dakoverstekken;

onder peil;

bouwwerken, geen gebouwen zijnde met één dakvlak en maximaal één gesloten wand;

1. a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang aan een weg grenst, mits het gebouw op een afstand van niet meer dan 20 m van die weg is gelegen: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor overige bouwwerken: de gemiddelde bouwhoogte van het aansluitend terrein;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak publieksaantrekkend zijn en waarvan de omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden, waaronder in ieder geval worden verstaan een prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

uitvoeren, het doen uitvoeren, laten uitvoeren en in uitvoering geven;

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan kennelijk als zodanig diende te worden aangemerkt;

de bouwgrens, waarop de voorgevels van het hoofdgebouw zijn georiënteerd, alsmede het verlengde daarvan;

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit;

een complex van ruimten inclusief aan- en uitbouwen, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van onderschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

de breedte van bouwwerken wordt bepaald door het meten van de afstand in meters tussen de buitenwerkse eindgevelvlakken (indien geen sprake is van een rechthoekig gebouw: de gemiddelde breedte van het bouwwerk);

de diepte van een bouwwerk wordt bepaald door het meten van de grootste afstand in meters tussen de buitenwerkse eindgevelvlakken;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Bij toepassing van het meten van de goothoogte van een bouwwerk worden wolfseinden en dakkapellen buiten beschouwing gelaten, behoudens dakkapellen waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de breedte van het betreffende dakvlak;

de diepte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

bij toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van een lijn op de kaart en op schaal waarin het plan is vastgesteld;

bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen niet meer dan 1,5 meter bedraagt.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. parkeervoorzieningen ten dienste van het op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouw;
3. c. evenementen;
4. d. nutsvoorzieningen;

een en ander met de daarbij behorende voorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen,
2. b. de uitoefening van een aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
3. c. tuinen en erven;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. e. parkeervoorzieningen ten behoeve van het wonen;
6. f. nutsvoorzieningen;

een en ander met bijbehorende voorzieningen.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische resten in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische resten in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande afstand tot enige op de verbeelding aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen minder bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt die afstand in afwijking daarvan als minimaal toegestaan.

Onder gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in elk geval verstaan:

1. a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
2. b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie;
4. d. een gebruik van gronden en bouwwerken voor verblijfsrecreatie, anders dan de regels van de bestemmingen toestaan.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen met uitzondering van inhoudsmaat van woningen;
2. b. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
3. c. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
4. d. van de regels en de bouw toestaan van niet voor bewoning bestemde gebouwen met een inhoud van ten hoogste 50 m³ en een bouwhoogte van ten hoogste 3 m ten dienste van het openbaar nut, zoals schakelhuisjes, wachthuisjes, transformatorhuisjes, telefooncellen, alsmede andere bouwwerken, zoals muurtjes, standbeelden en lichtmasten; gasdrukmeetstations en verkooppunten voor motorbrandstoffen uitgezonderd.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van in het plan genoemde gebruiksregels voor het toestaan van tijdelijk kamperen voor een maximale aaneengesloten duur van 10 dagen.

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 10.1 en 10.2 kan slechts worden verleend, mits:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld, de stedenbouwkundige kwaliteiten en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

1. a. Een bouwwerk, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig een omgevingsvergunning verlenen van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van het bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken, die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het wijzigingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het wijzigingsplan 'Oosterhout, Peperstraat 54'.

De eigenaar van het perceel Peperstraat 54 te Oosterhout heeft bij de gemeente een schriftelijk verzoek ingediend om de bestaande monumentale woning op het perceel te splitsen. Het betreft een gemeentelijk monument. Het voornemen past niet binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Oosterhout'. De ontwikkeling kan echter mogelijk worden gemaakt door middel van toepassing van de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in dit bestemmingsplan.

Dit wijzigingsplan 'Oosterhout, Peperstraat 54' maakt de gewenste woningsplitsing mogelijk.

Het plangebied beslaat het perceel Peperstraat 54 te Oosterhout en ligt aan de zuidwestelijke rand van de kern Oosterhout. De Peperstraat is een bebouwingslint met woningen tussen deze kern en de Waaldijk in, dat inmiddels ruimtelijk en verkeerskundig onderdeel uitmaakt van de bebouwde kom. Direct ten westen van het plangebied is een agrarisch gebied aanwezig met glastuinbouwbedrijven en akkers. Ten oosten en noordoosten van het plangebied zijn woongebieden aanwezig. Ten oosten van de Peperstraat wordt op korte termijn een nieuw woongebied (Hoge Wei) ontwikkeld.

Afbeelding 1: ligging plangebied (bron: Bing maps)

Het plangebied zelf beslaat het perceel Peperstraat 54. Op het perceel is de vrijstaande woning Peperstraat 54 aanwezig, die als gemeentelijk monument is aangewezen. Tevens zijn er enkele kleine bijgebouwen aanwezig. De overige gronden van het perceel, dat ca. 2.060 m² groot is, zijn in gebruik als tuin bij de woning.

Afbeelding 2: huidige situatie en begrenzing van het plangebied (bron: Bing maps)

In het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Oosterhout', dat is vastgesteld door de gemeenteraad van Overbetuwe op 10 april 2012. Het perceel heeft de bestemmingen 'Wonen' met een bouwvlak en 'Tuin' (voortuin van het perceel). Het bouwvlak heeft de aanduiding 'vrijstaand'. Binnen deze aanduiding zijn uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan. Het aantal woningen mag niet worden vergroot.

Afbeelding 3: uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Oosterhout'

Het voornemen om de woning te splitsen past om voorgaande redenen niet binnen het geldende bestemmingsplan. In artikel 16.6 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders om middels een wijzigingsplan een woning in twee woningen te splitsen. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:

1. a. de te splitsen woning, met eventueel bestaande voormalige inpandige bedrijfsruimten, heeft een inhoud van minimaal 800 m³.
   De inhoud van de woning 1.634 m³.
2. b. de gesplitste woningen hebben een inhoud van minimaal 400 m³.
   Hieraan wordt voor beide woningen ruimschoots voldaan.
3. c. de oppervlakte of inhoud van de gesplitste woningen en de bijgebouwen wordt niet vergroot.
   De splitsing blijft beperkt tot de bestaande woning; deze wordt niet vergroot. De bestaande bijgebouwen blijven gehandhaafd. Verder gelden de regels voor bijgebouwen overeenkomstig het huidige bestemmingsplan 'Oosterhout'.
4. d. in de nabijheid gelegen functies en waarden worden niet in onevenredige mate in hun ontwikkelingsmogelijkheden geschaad.
   De relevante milieuhygiënische en waardenaspecten, worden in paragraaf 3.4 van deze toelichting beschouwd. Daaruit blijkt dat er geen functies en waarden worden geschaad.
5. e. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden worden niet onevenredig geschaad.
   Er is geen sprake van beperkingen voor omliggende functies. Dit komt in hoofdstuk 3 aan de orde.

Uit het voorgaande blijkt dat de woningsplitsing binnen het plangebied past binnen de gestelde voorwaarden. Een uitgebreidere onderbouwing is opgenomen in deze toelichting bij het wijzigingsplan.

De beoogde ontwikkeling kan mogelijk worden gemaakt door middel van dit wijzigingsplan.

Allereerst wordt ingegaan op het beleid, dat van toepassing is op onderhavige ontwikkeling. Daarna worden in hoofdstuk 3 de milieu- en omgevingsaspecten beschreven die van toepassing zijn. Het daarop volgende hoofdstuk bevat de planbeschrijving. De huidige situatie en de voorgenomen ontwikkeling komen hier aan bod. Hoofdstuk 5 bevat de juridische vertaling. Daaropvolgend wordt de financiële en economische haalbaarheid van het plan aangeduid. Afgesloten wordt met het hoofdstuk voor de te volgen procedure.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte¹ staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

Conclusie
Het splitsen van een bestaande woning in de bebouwde kom speelt zich, gezien de aard en omvang van de ontwikkeling, af op lokaal niveau en heeft geen relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau. Geconstateerd kan worden dat het initiatief niet conflicteert met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2011)
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van ruimtelijke plannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Deze vorm van normstelling sluit aan op de vroegere pkb's met concrete beleidsbeslissingen en beslissingen van wezenlijk belang die ook van betekenis waren voor de lagere overheden. Het besluit (eerste tranche) is vastgesteld op 22 augustus 2011 en is op 30 december 2011 in werking getreden. Op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen in werking getreden.

In de SVIR is vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet door de Rijksoverheid. Het gaat onder meer om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over ruimtelijke plannen moeten de regels worden gerespecteerd.

Conclusie
Het splitsen van een bestaande woning in de bebouwde kom speelt zich, gezien de aard en omvang van de ontwikkeling, af op lokaal niveau en heeft geen relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau. Geconstateerd kan worden dat de ontwikkeling niet conflicteert met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid. Het Barro heeft dan ook geen doorwerking naar dit wijzigingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking
Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in ruimtelijke plannen. Deze is ook van toepassing op een wijzigingsplan. In de toelichting van het ruimtelijk plan moet hiervoor een verantwoording plaatsvinden aan de hand van een drietal opeenvolgende treden (de "ladder voor duurzame verstedelijking"). Dit zijn:

1. 1. de voorgenomen stedelijke ontwikkeling dient te voorzien in een actuele regionale behoefte;
2. 2. indien uit stap 1 volgt dat de ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte moet beschreven worden in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
3. 3. indien uit stap 2 blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Conclusie
Dit wijzigingsplan maakt een woningsplitsing van een bestaande woning in de bebouwde kom mogelijk. Juridisch-planologisch wordt er één extra woning mogelijk gemaakt. Er is geen sprake van een uitbreiding van het ruimtebeslag. Daarmee voorziet het plan volgens vaste jurisprudentie (zie onder meer ABRvS 14 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:156) niet in een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is. De ladder voor duurzame ontwikkeling vormt dan ook geen belemmering voor de voorgestane woningsplitsing.

1. 1. Vastgesteld op 13 maart 2012.

Omgevingsvisie Gelderland
Provinciale Staten hebben de Omgevingsvisie Gelderland op 9 juli 2014 vastgesteld. Nadien zijn nog enkele actualisatieplannen vastgesteld, waarvan de meest recente op 1 maart 2017 is vastgesteld. De provincie kiest er in de Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

• een duurzame economische structuur(versterking);
• het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland.

De provinciale hoofddoelen zijn uitgewerkt en vertaald in provinciale ambities, die moeten resulteren in een divers, dynamisch en mooi Gelderland. In deze regio streven de provincie en haar partners naar de volgende vier speerpunten:

• Innovatie en economische structuurverbetering;
• Bereikbaar en verbonden;
• Sociaal economische vitaliteit en verstedelijking;
• Benutten gebiedskwaliteiten.

Conclusie
De Omgevingsvisie is concreet uitgewerkt in de hierna beschreven Omgevingsverordening Gelderland. Deze bevat concrete regels, waaraan initiatieven moeten worden getoetst. De provincie is wat betreft dit aspect normerend middels de Omgevingsverordening.

Omgevingsverordening Gelderland
Provinciale Staten hebben de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld op 24 september 2014. De meest recente actualisatie van de verordening dateert van 1 maart 2017.

De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De voorschriften in de Omgevingsverordening zijn gebaseerd op de hiervoor beschreven provinciale Omgevingsvisie.

Ten aanzien van het aspect wonen is het volgende voorschrift opgenomen:
"In een bestemmingsplan worden nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio."

De gemeente Overbetuwe heeft haar woningbouwprogramma, zowel kwalitatief als kwantitatief, vastgelegd in de Woonagenda Overbetuwe 2020 (zie paragraaf 2.3).

Conclusie
Dit wijzigingsplan voorziet in het juridisch-planologisch toevoegen van één woning door splitsing van een bestaande woning. Derhalve is met name het thema 'wonen' van belang in het kader van dit plan. Nieuwe woonlocaties zijn volgens de Omgevingsvisie uitsluitend toegestaan wanneer dit in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief/Kwantitatieve Woonprogramma past. De gemeente Overbetuwe heeft haar woningbouwprogramma, zowel kwalitatief als kwantitatief, vastgesteld in de Woonagenda Overbetuwe 2020. Zie daarover nader paragraaf 2.3. Er wordt maatwerk binnen het woningaanbod geleverd, een belangrijk speerpunt in beide woningbouwprogramma's.

Deze extra woning, die met dit wijzigingsplan mogelijk wordt gemaakt, past in kwantitatief opzicht in het vastgestelde woningbouwprogramma. Het plangebied betreft een geschikte en aantrekkelijke woningbouwlocatie aan de rand van de bebouwde kom van Oosterhout. Onderscheidend is de ligging in een rustig gebied, op een ruim woonperceel direct tegen het buitengebied aan. Uit de in hoofdstuk 3 van deze toelichting beschreven ruimtelijke en milieu-aspecten, blijkt verder dat het plangebied een geschikte woonlocatie is. Een van de uitgangspunten van het Woonprogramma is verder, dat voor nieuwe woonlocaties eerst wordt gekeken naar inbreidings- en transformatiemogelijkheden. Met de woningsplitsing wordt gebruik gemaakt van een bestaand woonperceel in bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling past in dit streven en past ook voor het overige in het Woonprogramma.

Voor het overige gelden er binnen het plangebied geen aanduidingen, die voor de woningsplitsing in het plangebied van belang zijn.

Dit wijzigingsplan is dan ook in overeenstemming met de Omgevingsverordening.

Regionaal Plan 2005-2020, Stadsregio Arnhem-Nijmegen
Het 'Regionaal Plan 2005-2020' is de opvolger van het 'Regionaal Structuurplan KAN 1995-2005' en is in 2006 door de Stadsregio Arnhem-Nijmegen vastgesteld met als doel bewoners, bedrijven en bezoekers aan de regio te binden door het verbeteren van condities voor 'het goede leven': het bieden van mogelijkheden voor prettig wonen en succesvol werken in een mooi, aantrekkelijk landschap en waar men zich snel en comfortabel kan verplaatsen. Het Regionaal Plan zet hiervoor de hoofdlijnen uit en biedt andere partijen aanknopingspunten om de komende jaren hieraan samen te werken.

Een belangrijk thema is de gewenste kwaliteitsimpuls in stad en land. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de dorpen. Met betrekking tot nieuwe verstedelijking kunnen gemeenten binnen de ‘contour woningbouw’ zelf bepalen zelf wat de te ontwikkelen locaties zijn en wat de aantallen zijn van de nieuw te bouwen woningen.

Conclusie
Dit plan voorziet in een woningsplitsing binnen de bebouwde kom. Het plangebied ligt dus binnen de woningbouwcontour en is kleinschalig van aard. De locatie is zeer geschikt om te wonen. Met de woningsplitsing wordt optimaal gebruik gemaakt van deze bestaande woonlocatie. De ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met de uitgangspunten en voorwaarden van het Regionaal Plan met betrekking tot wonen.

Toekomstvisie+ 'Overbetuwe verbindt..'
De Toekomstvisie+ is het algemene kader voor de ontwikkeling van de gemeente Overbetuwe tot 2020. De visie geeft een richting voor de ruimtelijke, maatschappelijke en economische ontwikkeling. De geschetste identiteit kan bijdragen aan het behouden en aantrekken van inwoners en bedrijven. De Toekomstvisie+ is een overkoepelend beleidsdocument dat richting geeft aan het beleid van de gemeente Overbetuwe. De in de visie geschetste identiteit kan bijdragen aan het behouden en aantrekken van inwoners en bedrijven. De gewenste ontwikkelingsrichtingen worden via 21 opgaven concreter vormgegeven. De visie is uitsluitend bindend voor de gemeente en wordt uitgewerkt in verschillende beleidsvelden, waaronder de hierna geschetste Woonagenda Overbetuwe.

Conclusie
Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom. De ontwikkeling betreft een woningsplitsing van een bestaande, monumentale woning. Juridisch-planologisch wordt er één extra woning mogelijk gemaakt. De ontwikkeling vindt plaats binnen de bebouwingscontour en is naar aard en omvang passend in de bebouwde kom. Bovendien wordt met de woningsplitsing een passende invulling gegeven aan een gemeentelijk monument, dat mede hierdoor behouden kan blijven.

De voorgenomen ontwikkeling doet dan ook recht aan de gewenste ontwikkelingsrichting zoals vastgelegd in de Toekomstvisie+.

Woonagenda Overbetuwe 2020
In de Woonagenda 2020 verwoordt de gemeente Overbetuwe haar doelen en ambities op het gebied van wonen. Als basis voor deze woonagenda is een opgavennotitie opgesteld. Deze woningmarktanalyse geeft zicht op huidige en toekomstige kansen en knelpunten en is het startpunt voor de uitwerking van de woonagenda. De woonagenda bevat geen gedetailleerd uitvoeringsprogramma, maar de koers waarbinnen de komende jaren plannen voor kernen en locaties kunnen worden uitgewerkt. De ontwikkelingen die de komende jaren afkomen op de gemeente (vergrijzing, gezinsverdunning) vragen om meer variatie in het woonaanbod. Over het algemeen zijn inwoners tevreden over hun woonsituatie. Niet voor iedereen is het echter even makkelijk om een woning naar wens te vinden. De gemeente wil over voldoende woningen met de juiste kwaliteit beschikken om huishoudens de gewenste stappen in hun wooncarrière te laten maken. Dat wil zeggen voor iedere stap in de levensloop een geschikt woonalternatief.

Accentpunten zijn:

• Aandacht voor urgente huisvestingsnood: inzetten op geschikte woningen voor bijzondere doelgroepen;
• Betaalbaarheid en beschikbaarheid: meer betaalbare huurwoningen beschikbaar;
• Wijs omgaan met de bestaande woningvoorraad: inzetten op verduurzaming;
• Een levensloopvriendelijke gemeente: langer thuis wonen en er op uit;
• Een gezonde woningmarkt in balans: prioriteren én versnellen van onze woningbouwplannen.

Het aantal huishoudens binnen de gemeente neemt in de periode 2015-2040 naar verwachting toe met ca. 2.250. Tot 2025 is een uitbreiding van de woningvoorraad met 1.400 woningen nodig voor het oplossen van bestaande tekorten en het opvangen van de autonome huishoudengroei.

Variatie in het woonaanbod is bij realisatie van nieuwbouw een speerpunt. De grootste vraag bestaat naar woningen voor starters en ouderen. Een ander uitgangspunt is dat nieuwe woningen zoveel mogelijk levensloopbestendig worden gebouwd. De gemeente legt het accent op het bestaande bebouwde gebied: kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad en mogelijkheden voor inbreiding en intensivering, bijvoorbeeld door functieverandering. Daarnaast blijft nieuwbouw nodig om in te spelen op de ambities. Doel van de nieuwbouw is, naast het in de pas lopen met die groei van het aantal huishoudens, meer variatie in het woonaanbod te realiseren en beter aan te sluiten op de kwalitatieve behoefte.

Conclusie
Het gemeentelijk beleid als vastgelegd in de Woonagenda 2020, is gericht op kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en op mogelijkheden voor inbreiding en intensivering. Dit wijzigingsplan maakt een woningsplitsing mogelijk. Er wordt één woning aan de woningvoorraad toegevoegd. De ontwikkeling past in kwantitatieve zin in de woningbouwopgave van Overbetuwe.

De ontwikkeling vindt plaats op een bestaand woonperceel binnen de bebouwde kom. Het plan past dan ook in het streven naar gebruikmaking van mogelijkheden voor intensivering binnen bestaand stedelijk gebied. De splitsing maakt het mogelijk om twee kwalitatief hoogwaardige woningen binnen de monumentale bebouwing te realiseren en draagt daarmee tevens bij aan kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad.

De ontwikkeling is in kwalitatieve en kwantitatieve zin in overeenstemming met de gemeentelijke Woonagenda.

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst D blijft, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een gevoelig natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom vanaf 1 april 2011 ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is.

Beoordeling
Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is, dient bepaald te worden (1) of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, (2) of de ontwikkeling in een gevoelig gebied ligt en (3) of er belangrijke milieugevolgen zijn.

1. 1. In het plangebied wordt middels een woningsplitsing planologisch-juridisch een extra woning mogelijk gemaakt. Er is daarmee geen sprake van een overschrijding van de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r..
2. 2. In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat wordt verstaan onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Hiervan is geen sprake voor het plangebied. Daarnaast is er geen sprake van externe werking op het Natuurnetwerk Nederland, een Vogel- of Habitatrichtlijngebied of overig beschermd natuurgebied. Verder behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument ligt of tot een Belvédèregebied. De woning in het plangebied betreft een gemeentelijke monument, dat overigens door de ontwikkeling niet wordt aangetast maar juist behouden blijft. Van een landschappelijk waardevol gebied is evenmin sprake.
   Het plangebied ligt dan ook niet binnen een gevoelig gebied.
3. 3. In onderhavig hoofdstuk 3 'Milieu- en omgevingsaspecten' worden de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals geluid en luchtkwaliteit. Hieruit blijkt dat er door de woningsplitsing geen sprake zal zijn van nadelige milieugevolgen. Het plan is naar aard en omvang ook dusdanig kleinschalig en heeft een zodanig beperkte milieuhygiënische impact, dat ook om die reden redelijkerwijs kan worden uitgesloten dat er sprake zal zijn van (onevenredig) negatieve effecten.

Conclusie
Zoals in bovenstaande opsomming blijkt, is het niet noodzakelijk om in het kader van dit wijzigingsplan een m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (rail- en weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Dit geldt voor alle straten en wegen, met uitzondering van:

• wegen die in een als 'woonerf' aangeduid gebied liggen;
• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

Beoordeling
Dit wijzigingsplan voorziet in een woningsplitsing. Daarmee wordt binnen de bestaande bebouwing een nieuw geluidsgevoelig object toegevoegd. De situering van de woningfunctie wijzigt ten opzichte van de bestaande situatie niet. Op de nabijgelegen wegen, waaronder de Peperstraat, geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. De Waaldijk, waar een maximumsnelheid van 60 km/uur geldt, ligt op meer dan 200 meter afstand van het plangebied. Het plangebied ligt daarmee buiten de geluidzones van wegen. Ook industrie- of spoorweglawaai is niet aan de orde. Nader akoestisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Voldoende aannemelijk is, dat sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat in het plangebied.

Conclusie
Het plangebied ligt buiten de geluidzones van wegen, spoorwegen en gezoneerde industrieterreinen. Akoestisch onderzoek is niet noodzakelijk. Vanuit akoestisch oogpunt zijn er geen belemmeringen voor de woningsplitsing.

Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervallen. Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit "niet in betekenende mate" aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels vastgelegd zijn die betrekking hebben op het begrip NIBM.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoren woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Beoordeling en conclusie
De voorgenomen ontwikkeling betreft een woningsplitsing. Daarmee wordt juridisch-planologisch één extra woning mogelijk gemaakt. De ontwikkeling valt onder de in de regeling NIBM opgenomen lijst met categorieën van gevallen. De luchtkwaliteit wordt daarom niet in betekenende mate aangetast met de voorgestane ontwikkeling en een luchtkwaliteitonderzoek is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de woningsplitsing.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen van bestaande en toekomstige bedrijven. Zodoende wordt enerzijds de kwaliteit van het leefmilieu voor woningen en andere gevoelige functies gehandhaafd en bevorderd en anderzijds wordt voorkomen dat bedrijven en andere milieubelastende functies onevenredig worden beperkt of belemmerd. Bij milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde Lijst van Bedrijfsactiviteiten (publicatie 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009). Hierin wordt per bedrijfssoort aangegeven welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) hiervan kan uitgaan en welke indicatieve afstand hierbij (minimaal) in acht genomen worden.

Deze afstanden kunnen als basis worden gehanteerd, maar zijn indicatief. In het algemeen wordt door middel van het aanbrengen van een zonering (afstand) tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden.

Onderscheid wordt gemaakt in twee omgevingstypen, uitgaande van het principe van functiescheiding: rustige woonwijk c.q. rustig buitengebied en gemengd gebied. In gemengd gebied worden de richtafstanden één afstandsstap verlaagd.

Beoordeling
In dit wijzigingsplan wordt splitsing van een bestaande woning mogelijk gemaakt. Daarmee is weliswaar sprake van één extra woning, maar wijzigen de functie van het plangebied en de situering van de woonbebouwing niet. Reeds om die reden, worden omliggende functies niet in hun mogelijkheden of bedrijfsvoering beperkt. Wel dient nader bezien te worden of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in het plangebied.

Het plangebied ligt in een omgeving met vrijwel uitsluitend woningen en agrarische percelen aan de rand van de bebouwde kom. In de omgeving zijn ook geen drukke ontsluitingswegen aanwezig. Het plangebied behoort dan ook tot het gebiedstype 'rustige woonwijk'.

De meest nabij gelegen bedrijfsmatige functies zijn het glastuinbouwbedrijf aan de Oosterhoutsestraat 89 en het tuincentrum aan de Oosterhoutsestraat 87. Beide bevinden zich ca. 230 meter ten noorden/noordwesten van het plangebied. Glastuinbouwbedrijven en tuincentra behoren tot milieucategorie 2. Daarbij behoort een richtafstand van 30 meter. Aan de richtafstanden ten opzichte van bedrijven en milieubelastende functies wordt dan ook ruimschoots voldaan. Daarmee is uitgesloten dat er beperkingen optreden en is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in het plangebied.

Conclusie
Er wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstanden ten opzichte van omliggende functies. Op het gebied van bedrijven en milieuzonering zijn er dan ook geen belemmeringen voor de woningsplitsing.

Op 1 januari 2007 is de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) in werking getreden. Deze wet vormt het toetsingskader voor vergunningen op grond van de Wet milieubeheer, waar het gaat om stank veroorzaakt door het houden van dieren. Daarnaast is de wet van belang in verband met de zogenoemde 'omgekeerde werking' in het kader van de ruimtelijke ordening. De Wgv kent een aantal standaardnormen.

Beoordeling en conclusie
In dit wijzigingsplan wordt splitsing van een bestaande woning mogelijk gemaakt. Het bouwvlak en de situering van woningen wijzigen daarmee niet. Wel wordt er juridisch-planologisch één nieuw geurgevoelig object mogelijk gemaakt. In de omgeving van het plangebied bevinden zich echter geen veehouderijen. Het nabijgelegen agrarisch gebied wordt gebruikt voor glastuinbouwbedrijven en andere grondgebonden agrarische activiteiten. Vanuit het aspect geurhinder zijn er daarom geen belemmeringen voor de woningsplitsing.

De bodemkwaliteit vormt een belangrijk aspect bij bouwontwikkelingen. In het kader van functiewijziging en herinrichting vormt de bodemkwaliteit bij ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging. De gemeentelijke Bouwverordening bevat daarnaast een verbod voor het bouwen van gebouwen waarin voortdurend of in daarmee vergelijkbare mate mensen verblijven, zoals woningen.

Beoordeling en conclusie
Dit wijzigingsplan maakt een splitsing van de bestaande woning in het plangebied mogelijk. Er is daarmee geen sprake van een functiewijziging in het plangebied en de woonbestemming wordt niet vergroot. Ook wordt er geen nieuwe bebouwing gerealiseerd, waarin voortdurend mensen verblijven. Een bodemonderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Er zijn op het gebied van bodem en grondwater geen belemmeringen voor het wijzigingsplan.

Beleid en normstelling
Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de veiligheidsrisico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze externe veiligheidsrisico's dienen te worden beoordeeld voor twee risiconormen, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor beide risiconormen geldt hoe groter de afstand tussen planontwikkeling en risicobron, des te kleiner zal de impact van het plan zijn op de hoogte van het risico.

Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico heeft tot doel om hetzelfde minimale beschermingsniveau te bieden voor iedere burger in Nederland. Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.), waarbij de 10^-6 contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de maatgevende grenswaarde is.

Groepsrisico
Het groepsrisico is een afwegingsinstrument dat tot doel heeft een bewuste afweging te stimuleren over het risico op een ongeval met een groot aantal slachtoffers. Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm).

Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken.

Samen met de hoogte van groepsrisico moeten andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer.

Beoordeling
Dit wijzigingsplan voorziet in een woningsplitsing binnen de bestaande bebouwing. Daarmee wordt één nieuw kwetsbaar object mogelijk gemaakt.

Op basis van de risicokaart van de provincie Gelderland is een inventarisatie gemaakt van de risicobronnen rondom het plangebied, die een extern veiligheidsrisico kunnen veroorzaken (raadpleging 16 maart 2017). Uit deze informatie blijkt het volgende.

Het plangebied ligt buiten de plaatsgebonden risicocontour 10^-6 van inrichtingen, hogedruk aardgasleidingen en transportroutes. De plaatsgebonden risicocontour van de diverse risicobronnen vormt geen belemmering voor realisatie van het wijzigingsplan.

Het plangebied ligt op ca. 1.700 meter van het Container Uitwisselpunt Betuweroute (CUP) en de Betuweroute. Het invloedsgebied groepsrisico van het CUP bedraagt 3.000 meter en ligt daarmee over het plangebied. Het invloedsgebied van de Betuweroute is 4.000 meter en ligt eveneens over het plangebied.

Met het splitsen van de woning, neemt het aantal personen in het plangebied minimaal toe (één huishouden). Gelet op deze zeer beperkte toename, de afstand tot de risicobronnen en de aanwezigheid van overige binnen de invloedsgebieden gelegen woongebieden, kan worden geconcludeerd dat de woningsplitsing geen significant effect heeft op het groepsrisico. Omdat er voldoende afstand tot de risicobronnen in acht wordt genomen, het plangebied voldoende bereikbaar is en er voldoende vluchtmogelijkheden aanwezig zijn, zijn er wat betreft de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid geen maatregelen nodig. Daarmee acht de gemeente het groepsrisico verantwoord en het restrisico wordt geaccepteerd.

Conclusie
Door de beoogde wijziging, wordt een nieuw kwetsbaar object mogelijk gemaakt binnen het invloedsgebied van twee risicobronnen en neemt het aantal aanwezigen in het plangebied in zeer beperkte mate toe. De wijziging heeft geen significante gevolgen voor de hoogte van het groepsrisico van de A15 of Betuweroute. Er zijn voldoende mogelijkheden voor de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. Het groepsrisico van de risicobronnen vormt geen belemmering voor realisatie van het plan. Het restrisico wordt geaccepteerd.

Het verrichten van werkzaamheden in de nabijheid van hoogspanningsmasten, warmwaterleidingen e.d. kan gevaar met zich meebrengen. Om dit gevaar zoveel mogelijk te beperken dient de leidingbeheerder aan te geven onder welke voorwaarden de werkzaamheden veilig plaats kunnen vinden. In het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en/of leidingen gelegen, die een belemmering voor de ontwikkeling kunnen vormen.

Rijksbeleid
Nationaal waterplan
In december 2015 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016-2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water, en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiertoe worden genomen.

Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet, die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Provinciaal beleid
Provinciaal Waterplan
In het Waterplan Gelderland is het waterbeleid beschreven aan de hand van een aantal thema's, zoals landbouw, wateroverlast, watertekort, natte natuur, grondwaterbescherming en hoogwaterbescherming. Voor deze thema's is beschreven welke doelstellingen voor 2027 en 2015 er liggen. Daarbij is beschreven hoe wij voor de planperiode de uitvoering van acties zien om die doelstellingen te bereiken. Bij sommige thema's gelden aanvullende waterdoelstellingen voor specifieke waterhuishoudkundige functies.

In het kort zijn de belangrijkste doelstellingen voor de planperiode:

• voor de 35 gebieden van de TOP-lijst is het Gewenste Grond- en Oppervlaktewater Regiem (GGOR) bestuurlijk vastgesteld en zijn de maatregelen voor herstel uitgevoerd;
• de maatregelen voor herstel van de wateren van het hoogste ecologisch niveau (HEN-wateren) zijn uitgevoerd;
• de natte ecologische verbindingszones zijn gerealiseerd, tenzij onvoldoende financiële middelen beschikbaar zijn;
• wateroverlast vanuit het regionale watersysteem wordt voorkomen door inrichting van waterbergingsgebieden en verruiming van watergangen;
• in het stedelijk gebied is urgente wateroverlast opgelost;
• de zwemwateren voldoen als minimum aan de categorie aanvaardbaar;
• toekomstvast hoogwaterbeleid.

Waterschap Rivierenland
Waterbeheerplan 2016-2021
Dit plan, vastgesteld op 27 november 2015, gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkwantiteit, waterkwaliteit, waterkering en waterketen. In het Waterbeheerplan staat wat Waterschap Rivierenland de komende periode gaat doen om inwoners van het rivierengebied veiligheid en voldoende schoon en mooi water in sloten en plassen te kunnen blijven bieden. Het plan is in samenwerking met onder meer de gemeente Overbetuwe opgesteld.

Keur Waterschap Rivierenland 2014
Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de 'Keur Waterschap Rivierenland 2014' van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen, die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor het onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd, zonder een ontheffing van het Waterschap. De wateren en waterkeringen waarop de keur van toepassing is zijn vastgelegd in de legger wateren.

Realisatie van nieuwe bebouwing en/of verhard oppervlak moet hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Bij het toevoegen van bebouwing of verharding geldt een compensatieplicht. Er geldt een eenmalige vrijstelling van de compensatieplicht wanneer minder verharding dan 500 m² in stedelijk gebied of minder dan 1.500 m² in landelijk gebied wordt toegevoegd.

Gemeente Overbetuwe
Waterplan Overbetuwe
In 2008 heeft de gemeente Overbetuwe in samenwerking met het Waterschap Rivierenland het Waterplan Overbetuwe vastgesteld. Het waterbeheerplan van het waterschap is recent geactualiseerd (zie hierboven), eveneens in samenwerking met onder meer de gemeente Overbetuwe. Beide plannen gelden echter naast elkaar.

In het Waterplan Overbetuwe wordt het beleidskader geschetst en worden concrete maatregelen voor het watersysteem uitgewerkt. Naast het waterplan wordt parallel een Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) opgesteld waarin de maatregelen voor de riolering (waterketen) worden uitgewerkt.
Met het opstellen van een waterplan wordt inzicht gegeven in de relevante wateropgaven voor de gemeente Overbetuwe, zoals:

• wateroverlast, het zoeken van oplossingen om wateroverlast tegen te gaan;
• waterkwaliteit, het onderzoeken van mogelijkheden voor het verbeteren van de waterkwaliteit;
  grondwater, het inventariseren van grondwateroverlast;
• beleving van water, burgers betrekken bij water;
• afspraken en taken van waterschap en gemeente.

In het waterplan is een RO-attentiekaart per kern opgenomen en een overzichtskaart van de gehele gemeente.

Watertoets
In dit geval betreft de ontwikkeling de splitsing van één bestaande woning in twee woningen. De splitsing vindt plaats op een bestaand woonperceel in de bestaande bebouwing. Het bestaande bebouwde en verharde oppervlak blijft met deze ontwikkeling dan ook ongewijzigd. Er is dus geen noodzaak tot compensatie. Waterhuishoudkundig gezien is de ontwikkeling, door het gelijk blijven van de verharde oppervlakte, neutraal.

De afvoer van hemelwater van daken en verhardingen blijft ongewijzigd, omdat er geen bebouwing wordt toegevoegd.

In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

Conclusie
Wat betreft het aspect water zijn er geen bezwaren of voorwaarden verbonden aan het wijzigingsplan.

Natuurwetgeving
De bescherming van de natuur is sinds 1 januari 2017 vastgelegd in de Wet Natuurbescherming. Deze vervangt de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Deze wet vormt een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), dat op provinciaal niveau is uitgewerkt (Gelders Natuurnetwerk).

De Wet natuurbescherming heeft enerzijds betrekking op de Europees beschermde Natura 2000-gebieden. Ruimtelijke ontwikkelingen die effecten hebben op de vastgestelde natuurwaarden van deze gebieden, zijn in beginsel niet toegestaan. Indien er een kans bestaat dat effecten zullen optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden.

Anderzijds heeft de wet betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek) vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten (uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal vaatplanten. Bij ruimtelijke ontwikkelingen hoeft echter alleen rekening gehouden te worden met de juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'tabel 2' en 'tabel 3' en met vogels. Voor deze soorten moet een ontheffing worden aangevraagd wanneer een ruimtelijke ontwikkeling leidt tot schade aan de soort of verstoring van leefgebied. Voor soorten van 'tabel 3' en vogels geldt hierbij een strenger afwegingskader dan voor soorten van 'tabel 2'. Voor soorten van 'tabel 2' en vogels geldt bovendien dat een ontheffing niet nodig is wanneer gewerkt wordt conform een door LNV goedgekeurde gedragscodes.

Beoordeling
Gebiedsbescherming
In de gemeente Overbetuwe is het Natura 2000-gebied Rijntakken aan de uiterste noord- en zuidkant van de gemeente gelegen. Daarnaast is het Natura 2000-gebied Veluwe juist ten noorden van de gemeente gelegen. Het Natura 2000-gebied Rijntakken ligt ca. 265 meter ten zuiden van het plangebied. Er zijn geen gebieden die tot het Gelders Natuurnetwerk of de Groene Ontwikkelingszone behoren, die op kortere afstand gelegen zijn.

In het algemeen kunnen negatieve effecten van kleinschalige ingrepen zoals een woningsplitsing worden uitgesloten, indien de afstand tot beschermde natuurgebieden meer dan 250 meter bedraagt. Dat is hier het geval. Het plangebied ligt gezien deze afstand en de aard en omvang van de ontwikkeling dan ook buiten het invloedsgebied van deze gebieden. In de omgeving van het plangebied zijn ook geen gebieden aanwezig, die behoren tot het NNN.

Vanuit het aspect gebiedsbescherming is er dan ook geen sprake van belemmeringen.

Soortenbescherming
In het plangebied vindt een woningsplitsing plaats binnen de bestaande bebouwing. Er is uitsluitend sprake van interne bouwwerkzaamheden ten behoeve van de splitsing. De planontwikkeling leidt niet tot een functiewijziging. Er is na de wijziging sprake van een iets intensiever gebruik van het perceel, maar dit is niet zodanig dat er negatieve effecten op beschermde soorten te verwachten zijn. Nader onderzoek wordt dan ook niet noodzakelijk geacht. Vanuit soortenbescherming zijn er geen belemmeringen of voorwaarden voor de woningsplitsing.

Conclusie
Wat betreft natuurwetgeving en beleid zijn er geen bezwaren of voorwaarden verbonden aan het plan.

Sinds de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) op 1 september 2007 is de verantwoordelijkheid ten aanzien van het bodemarchief gedecentraliseerd naar de gemeente. De provincie Gelderland blijft hierbij ruimtelijke plannen toetsen op archeologie en cultuurhistorie, maar gaat er daarbij wel vanuit dat de gemeente zijn eigen taak naar behoren zelfstandig zal uitvoeren. De gemeente Overbetuwe heeft voor haar gemeentelijk grondgebied een erfgoedplan² en een archeologische beleidsadvieskaart³ vervaardigd. Het erfgoedplan beoogt versterking van de plaats en betekenis van cultuurhistorie als factor in het ruimtelijk beleidsproces.

Beoordeling en conclusie
In het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Oosterhout' is geen archeologische dubbelbestemming in het plangebied opgenomen. Op basis van de archeologische beleidsadvieskaart, geldt in een groot deel van het plangebied echter een zeer hoge archeologische verwachtingswaarde. Voor de overige gronden geldt een lage archeologische verwachtingswaarde. Deze verwachtingswaarden worden in het onderhavige wijzigingsplan doorvertaald ter bescherming van de archeologische waarden voor de toekomst middels de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 1' en 'Waarde - Archeologische verwachting 4'. Op basis van deze bestemmingen, geldt in overeenstemming met de beleidskaart een archeologische onderzoeksplicht voor bodemingrepen groter dan respectievelijk 50 m² en 2.500 m² en een diepte van 30 cm. De voorgenomen ontwikkeling betreft een woningsplitsing binnen de bestaande bebouwing. Daarbij vinden uitsluitend inpandige bouwwerkzaamheden plaats. De betreffende drempelwaarden worden dan ook niet overschreden. Het aspect archeologie zorgt niet voor belemmeringen ten aanzien van dit wijzigingsplan.

1. 2. Erfgoedplan 'Een Sleutel tot de schatkist', ADC Heritage BV, d.d. 08-12-2004, rapportnummer H001
2. 3. RAAP Archeologisch Adviesbureau, rapport 1074, gemeente Overbetuwe

Het perceel Peperstraat 54 ligt aan de westelijke rand van de kern Oosterhout. Het perceel heeft een oppervlakte van ca. 2.060 m². Op het perceel is de vrijstaande woning Peperstraat 54 aanwezig. Dit betreft een gemeentelijk monument daterend uit 1895. De woning verkeert nog in goede staat en is met een inhoud van 1.634 m³ fors van omvang. Op het achterste perceelsdeel zijn enkele kleine bijgebouwen aanwezig. Voor het overige zijn de gronden in gebruik als tuin bij de woning. Kenmerkend daarbij zijn de bomen voor de voorgevel van de woning. Aan de noordkant van het perceel bevindt zich de verharde oprit (zie ook afbeelding 4).

Afbeelding 4: zicht op de monumentale woning Peperstraat 54 vanaf de Peperstraat (bron: Google Streetview)

De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit het splitsen van de bestaande woning naar twee woningen. Het achterhuis zal worden gescheiden van het voorhuis. Daarbij vinden ruimtelijk geen wijzigingen plaats aan de contouren van de bestaande bebouwing, maar uitsluitend inpandige bouwwerkzaamheden. Grotendeels wordt daarbij gebruik gemaakt van een al aanwezige muur. Deze wordt met een kleine verspringing doorgetrokken.

Beide percelen hebben na de splitsing een eigen oprit vanaf de Peperstraat. Kadastraal wordt het perceel gesplitst zoals weergegeven in afbeelding 5. De indeling van de gesplitste woning is in afbeelding 6 te zien.

Afbeelding 5: kadastrale splitsing perceel Peperstraat 54

Afbeelding 6: indeling van de woning na splitsing

Ten behoeve van de woningsplitsing dienen op beide (toekomstige) percelen voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig te zijn. Daarbij dient te worden voldaan aan de norm zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Overbetuwe 2016 (overige kernen, rest bebouwde kom). Op beide (toekomstige) percelen is voldoende ruimte voor deze parkeerplaatsen aanwezig. Gedeeltelijk kan daarbij gebruik worden gemaakt van de bestaande verharding aan de noordkant van het perceel. Voor wat betreft parkeren zijn er dan ook geen belemmeringen voor de woningsplitsing.

Het aantal verkeersbewegingen zal als gevolg van de woningsplitsing enigszins toenemen, omdat er één extra wooneenheid wordt toegevoegd. Dit aantal is echter zeer beperkt, waardoor er voor wat betreft de verkeersafwikkeling geen belemmeringen zijn voor de voorgestane ontwikkeling. De Peperstraat heeft voldoende capaciteit om de zeer beperkte toename op te vangen. Beide (toekomstige) percelen worden via een eigen oprit ontsloten op de Peperstraat (één bestaande en één nieuwe oprit).

Inleiding
Dit hoofdstuk bevat de concrete vertaling van het beleidsgedeelte (voorafgaande hoofdstukken) in het juridisch gedeelte van het wijzigingsplan (de verbeelding en regels).

Het wijzigingsplan 'Oosterhout, Peperstraat 54' bestaat uit de volgende onderdelen:

De toelichting
In de toelichting is de ontwikkeling verantwoord, zowel op basis van het beleid, als op basis van milieu-hygiënische aspecten, aangevuld met een toelichting op de juridische opzet.

De bestemmingsregels
De bouw- en gebruiksregels binnen de verschillende bestemmingen. Daarnaast zijn waar nodig afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen, om het plan de benodigde flexibiliteit te geven.

De verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen 'Wonen', 'Tuin', 'Waarde - Archeologische verwachting 1' en 'Waarde - Archeologische verwachting 4' opgenomen met de daarbij behorende aanduidingen. Waar nodig worden deze in paragraaf 5.2 nader toegelicht.

De opzet van het plan
Een wijzigingsplan is een juridisch plan, dat bindend is voor de burgers en voor de overheid. Qua systematiek is aangesloten bij het moederplan 'Oosterhout'. De relevante regels zijn met het oog op de rechtseenheid nagenoeg integraal overgenomen uit dit plan. Na vaststelling maakt het wijzigingsplan onderdeel uit van het moederplan.

Bouwplan
Indien een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend wordt, zijn in eerste instantie de bestemming met bijhorende regels van belang. Als het nieuwe en het beoogde gebruik past binnen de toegekende bestemming dan kan de omgevingsvergunning worden verleend.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen onderscheiden. De bestemmingen zijn afgeleid uit het gebruik (de aanwezige functies). De bestemmingen vormen het zogenaamde casco van het plan, waarvan in beginsel niet mag worden afgeweken.

Tuin en Wonen
In het plangebied is onderscheid gemaakt tussen de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin'. De gronden voor de voorgevel van het hoofdgebouw, zijn bestemd als 'Tuin'. Hierbinnen zijn geen gebouwen toegestaan om zodoende aan de voorkant van het gebouwen in het voorerf een zekere mate van openheid te garanderen. Wel zijn uitbouwen onder bepaalde voorwaarden voor de voorgevel toegestaan.

Het overige gedeelte van de (toekomstige) percelen is bestemd als 'Wonen', waarbinnen zowel het hoofdgebouw als de erfbebouwing zijn toegestaan. Ter plaatse van het bestaande hoofdgebouw is een bouwvlak opgenomen met de aanduiding 'twee-aaneen'. Uitsluitend een twee-aaneengebouwde woning is hiermee toegestaan. De inhoud van het (gehele) hoofdgebouw mag maximaal de bestaande inhoud bedragen en de goot- en bouwhoogte maximaal 4 en 9 meter.

Bij recht is een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan, indien aan de gestelde voorwaarden in de regels wordt voldaan. Het gebruik van een deel van de woning en/of de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis kan uitsluitend op basis van een omgevingsvergunning mogelijk worden gemaakt.

Waarde - Archeologische verwachting 1 en Waarde - Archeologische verwachting 4
In het plan zijn dubbelbestemmingen opgenomen, ten behoeve van archeologische waarden in of nabij het plangebied (zie paragraaf 3.11). Naast de betreffende dubbelbestemmingen hebben de betrokken gronden altijd nog een hoofdbestemming, 'Tuin' of 'Wonen'. De bepalingen van de hoofdbestemming en de dubbelbestemming zijn dan beide van toepassing. Bij strijd tussen deze bepalingen prevaleren de bepalingen van de dubbelbestemming. De reden hiervoor is dat de belangen van de dubbelbestemming zwaarder wegen dan die van de hoofdbestemming.

Kostenverhaal
Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkeling is dat deze voor de gemeente budgetneutraal wordt ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeenteraad van Overbetuwe verplicht om, indien er sprake is van een bouwplan, de gemeentelijke kosten te verhalen.

Dit wijzigingsplan voorziet niet in een bouwplan. De door de gemeente gemaakte kosten worden verhaald op basis van de gemeentelijke legesverordening. Met de initiatiefnemer is tevens een planschadeovereenkomst gesloten. Daarmee is het kostenverhaal op afdoende wijze vastgelegd.

Financiële haalbaarheid
De initiatiefnemer beschikt over voldoende middelen om de voorgestane ontwikkelingen te kunnen realiseren. Er zijn geen onvoorziene hoge kosten te verwachten. Ook is er geen sprake van onzekere financiële bijdragen van anderen. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

De procedures voor vaststelling van een wijzigingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien kan het noodzakelijk zijn om belanghebbenden de gelegenheid te bieden om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Dit is afhankelijk van de inspraakverordening van de gemeente. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het wijzigingsplan van start gaan.

Artikel 3.1.1 van het besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een wijzigingsplan overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Gezien de geringe omvang en impact van de voorgenomen ontwikkeling heeft vooroverleg in dit geval niet plaatsgevonden.

De vaststellingsprocedure van het wijzigingsplan heeft plaatsgevonden volgens de artikelen 3.7 t/m 3.9 van de Wet ruimtelijke ordening. Het wijzigingsplan is in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken vanaf 11 mei 2017. Gedurende deze periode kon een ieder zijn zienswijzen kenbaar maken tegen het plan. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Het wijzigingsplan is vervolgens op 4 juli 2017door burgemeester en wethouders vastgesteld.

Na vaststelling wordt het wijzigingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.