In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'De Strookappe 7 te Delden' met identificatienummer NL.IMRO.1735.Deldenzuid2015Stro-VS10 van de gemeente Hof van Twente;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en de daarbij behorende bijlagen);

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, ontwerptechnisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen dienstverlenend beroep, alsmede nevenactiviteiten in de vorm van kappers, autorijscholen, assurantiekantoren, verzekeringskantoren, schoonheidsspecialistes, hondentrimsalons, kinderopvang, pedicures en naar de aard daarmee qua uitstraling op het woonmilieu vergelijkbare activiteiten en met uitzondering van detailhandel en webwinkels, maar inclusief internetverkoop, dat in (bijgebouwen bij) de eigen woning wordt uitgeoefend, waarbij ten hoogste 25% van de oppervlakte van de woning inclusief (bij)gebouwen wordt gebruikt met een maximum van 50 m² en de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is;

het deel van het bouwperceel dat is gelegen achter de bouwstrook;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een in het plan aangeduid percentage, dat de grootte van het in de regels aangegeven bouwvlak of erf aangeeft dat ten hoogste mag worden bebouwd;

een kleinschalige overnachtingaccommodatie bestaande uit maximaal vier bedden, gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en kortdurend verblijf in de bestaande en legale woning in combinatie met het serveren van ontbijt, waarbij de gezamenlijke oppervlakte ten behoeve van bed & breakfast maximaal 50 m² mag zijn;

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen;

bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van inwerkingtreding van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van inwerkingtreding is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald;

bij gebruik: het gebruik dat op het moment van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaat en in overeenstemming is met het voorheen geldende planologische regime, waarbij geldt dat voor zover het gebruik betrekking heeft op nevenactiviteiten, deze nevenactiviteiten mogen worden uitgeoefend in de vorm en omvang zoals toegestaan op grond van het voorheen geldend planologisch regime;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

het geheel van op gelijke of nagenoeg gelijke vloerhoogte gelegen ruimten in een gebouw, uitgezonderd kelders;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

het maatvoeringsvlak op het bouwperceel dat grenst aan de voorgevelbouwgrens;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van uitsluitend afhaalmaaltijden en de bereiding daarvan;

het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten welke bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, met of zonder rechtstreeks contact met het publiek en ondergeschikte detailhandel;

de door kadastrale grenzen dan wel door herkenbare andere perceelsbegrenzing afgebakende gronden, die direct zijn gelegen bij een gebouw met een zelfde bestemming;

een ondergeschikte uitbouw aan een gebouw met een beperkte omvang waardoor het aanzicht niet wezenlijk wordt beïnvloed;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

het gebruiken, doen gebruiken en/of laten gebruiken;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een bedrijf waar hoofdzakelijk dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin logies wordt (en) verstrekt, zoals bijvoorbeeld een café, restaurant, hotel, pension, en naar de aard en openingstijden daarmee gelijk te stellen bedrijven, een en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie. Het uitsluitend verstrekken van afhaalmaaltijden valt niet onder horeca;

het verkopen van goederen via internet, waarbij de goederen elders worden bezorgd en er geen sprake is van voor publiek toegankelijke winkelruimte of showroom;

rijwegen, voet- en fietspaden, groenvoorzieningen en speelvoorzieningen;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk van één bouwlaag dat dient ter overdekking en niet of slechts gedeeltelijk met wanden is omgeven (hieronder mede begrepen carports). Een overkapping is geen overig bouwwerk;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, een sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

de gevel van een gebouw die in architectonisch opzicht, dan wel gelet op de bestemming, als voorkant van dat gebouw kan worden aangemerkt;

het naar de weg gekeerde deel van de bouwgrens, voorzover niet in de verbeelding aangegeven als gevellijn;

de denkbeeldige lijn die de voorgevels van gebouwen en indien (nog) geen gebouwen aanwezig zijn, de voorgevelbouwgrenzen verbindt;

het verkopen van goederen via internet, waarbij de goederen elders worden bezorgd en er tevens sprake is van voor publiek toegankelijke winkelruimte of showroom;

een complex van ruimten, als een zelfstandig gedeelte van een gebouw, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of bedrijf;

het deel of de delen van de bouwstrook dat is of die zijn gelegen tussen de bouwgrens en de zijdelingse bouwperceelgrens.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken van dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

vanaf de zijdelingse grens van een bouwperceel tot enig punt van een gebouw;

voor een bouwwerk in een bouwvlak, waar het peil ter plaats is aangeduid: het niveau zoals op de verbeelding is aangegeven.

Bij de toepassing van het bepaalde over het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen (tot een bouwhoogte van maximaal 2 meter), gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- dan wel bestemmingsgrens met maximaal 1 m wordt overschreden.

De voor 'Woongebied - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, waaronder ook het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep valt en een bed & breakfastvoorziening;
2. b. groenvoorzieningen;
3. c. speelvoorzieningen;
4. d. water, afvoer van water, tijdelijke berging en infiltratie van hemelwater;
5. e. verkeers- en verblijfsdoeleinden;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. openbare nutsvoorzieningen;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied uitgesloten - primaire woonfunctie', het gebruik ondergeschikt en ondersteunend moet zijn aan het gebruik van het hoofdgebouw en dat het gebruik ten behoeve van de primaire woonfunctie is uitgesloten.

Het bouwen op de gronden met de bestemming 'Woongebied - 1' is aan een aantal regels gebonden.

Het gebruik van de gronden en bouwwerken, met de bestemming 'Woongebied - 1' is aan een aantal beperkingen gebonden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bouwwerken, welke niet voldoen aan het bepaalde in de bouwregels, zijn toegestaan en mogen worden herbouwd voor zover deze rechtsgeldig zijn gebouwd of een rechtsgeldige bouwtitel hebben op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp van dit plan. De bestaande, afwijkende maatvoering geldt dan als maximale maatvoering.

Het gebruik van de gronden en bouwwerken van de bestemmingen van het bestemmingsplan De Strookappe 7 te Delden is aan een aantal beperkingen gebonden.

1. a. De gronden en bouwwerken mogen niet worden gebruikt voor:
   1. 1. het (zelfstandig) bewonen van vrijstaande gebouwen, niet zijnde woningen;
   2. 2. seksinrichtingen;
   3. 3. handelsdoeleinden en reparatiedoeleinden in garageboxen.
2. b. Parkeer- of stallingsruimte bevinden zich op eigen terrein.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in het plan in die zin dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
2. b. het bepaalde in het plan in die zin dat bestemmings- of bouwgrenzen worden overschreden indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. de bestemmingsregels in die zin dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 45,00 m;
4. d. de bestemmingsregels in die zin dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde wordt vergroot tot maximaal 15,00 m;
5. e. de bestemmingsregels in die zin dat de bouwhoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, wordt vergroot, mits:
   1. 1. deze vergroting maximaal 10 m² per plaatselijke verhoging zal bedragen;
   2. 2. de gezamenlijke oppervlakte van de verhogingen ten hoogste 50% van het dakvlak zal bedragen;
   3. 3. de vergroting leidt tot een bouwhoogte van maximaal 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw.

De omgevingsvergunning kan alleen worden verleend indien hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

1. a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
2. b. de brandveiligheid;
3. c. het bebouwingsbeeld;
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de milieusituatie;
6. f. de woonsituatie;
7. g. stedenbouwkundige karakteristieke gebouwen.

1. a. Indien de (wijziging van de) omvang, het bouwen van en/of de bestemming van een gebouw danwel het terrein daartoe aanleiding geeft, moet ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte zijn aangebracht, conform Bijlage 1 Parkeernormen Hof van Twente, op eigen terrein in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw danwel die functie behoort.
2. b. De onder a bedoelde ruimte voor het parkeren van auto's moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto's. Aan deze eis wordt geacht te zijn voldaan:
   1. 1. indien de afmetingen van bedoelde parkeerruimten minimaal 1,80 m bij 5 m en maximaal 3,25 m bij 6 m bedragen;
   2. 2. indien de afmetingen van een gereserveerde parkeerruimte voor een gehandicapte - voorzover die ruimte niet in de lengterichting aan een trottoir grenst - minimaal 3,50 m bij 5 m bedragen.
3. c. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
4. d. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde onder a en c:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen op overwegende bezwaren stuit; of
   2. 2. voor zover op andere redelijke wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimten, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

'Regels van het bestemmingsplan De Strookappe 7 te Delden'.

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een bebouwd perceel aan De Strookappe te Delden. Het perceel, welke gelegen is in een woonwijk, is gelegen tussen het bedrijfsperceel De Strookappe 5 en de herontwikkelingslocatie De Strookappe 15 (van bedrijfsperceel naar een tweetal woningen).

De bestaande bebouwing bestaat uit een kapschuur en een veeschuur. Daarnaast is aan de voorzijde van het perceel een paardenbak aanwezig. De bedrijfsactiviteiten op het perceel zijn beëindigd, waardoor de bebouwing zijn functie heeft verloren.

Initiatiefnemer is voornemens om de locatie te herontwikkelen. Concreet bestaat de ontwikkeling uit de sloop van alle bestaande gebouwen, het verwijderen van de paardenbak en het realiseren van twee halfvrijstaande woningen.

De voorgenomen ontwikkeling is niet passend binnen het geldende bestemmingsplan "Delden Zuid 2015". Derhalve is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. Er zal worden aangetoond dat het gewenste plan vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.

Het plangebied bevindt zich aan De Strookappe binnen de bebouwde kom van Delden. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Stad Delden, sectie A, nummers 9437, 9438, 9439 en 4964.

In de afbeeldingen 1.1 en 1.2 is de globale ligging van het plangebied respectievelijk in de stad Delden en ten opzichte van de directe omgeving weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied in de kern Delden (Bron: ArcGIS)

Afbeelding 1.2: Ligging van het plangebied in de kern Delden (Bron: ArcGIS)

Het bestemmingsplan "De Strookappe 7 te Delden" bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1735.Deldenzuid2015Stro-VS10) en een renvooi;
• regels (met bijbehorende bijlagen)
• toelichting (met bijbehorende bijlage).

Op de verbeelding is de bestemming binnen het plangebied aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan, maar maakt geen onderdeel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het plangebied bevindt zich binnen de begrenzing van het bestemmingsplan "Delden Zuid 2015". Dit bestemmingsplan is op 25 augustus 2015 vastgesteld door de gemeenteraad van Hof van Twente. Het plangebied is in dit bestemmingsplan bestemd tot 'Bedrijf' en grotendeels voorzien van een bouwvlak. Een uitsnede van de verbeelding is weergegeven op afbeelding 1.3.

Afbeelding 1.3: Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

'Bedrijf'

Binnen deze bestemming zijn bedrijven en instellingen toegestaan zoals vermeld in de categorieën 1 en 2 van de bij deze regels behorende Staat van bedrijven. Daarnaast mogen er water- en groenvoorzieningen worden gerealiseerd. Op basis van de bouwregels zijn er gebouwen (niet zijnde bedrijfswoningen), overkappingen en overige bouwwerken toegestaan. Gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd, met inachtneming van de op de verbeelding aangegeven maximale goot- en bouwhoogtes (resp. 3,5 m en 10 m).

Het realiseren van een tweetal reguliere woningen is op basis van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch planologische kader om de voorgenomen herontwikkeling te realiseren.

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in en rondom het plangebied. Hoofdstuk 3 behandelt het relevante beleid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 omvat de beschrijving van het voorgenomen plan. Hoofdstuk 6 gaat in op bestemmingsplansystematiek en licht de bestemmingen toe. In hoofdstuk 7 wordt de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan toegelicht, gevolgd door de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 8.

Delden is een kleine vestingstad dat vanuit strategisch oogpunt in één keer is gesticht (zgn. bastidestad) rond een parochiekerk. Dit vond plaats omstreeks het jaar 1320. Een oudere nederzetting Delden moet elders hebben gelegen mogelijk ter plaatse van de zuidelijker gelegen middeleeuwse agrarische kernen Vossenbrink en St. Annabrink. De nieuwe nederzetting kreeg in 1325 stadsrechten en werd omsloten door een cirkelvormige wal en gracht, waarvan de omtrek nog zichtbaar is in het beloop van de Noorder- en Zuiderhage.

Afbeelding 2.1: Kaart van Delden door Jacobus van Deventer uit circa 1565 (Bron: Bestemmingsplan Delden Zuid 2015)

Uit de kaarten 1850, 1900, 2000 (afbeelding 2.2) blijkt dat er weinig is veranderd in de hoofdstructuur van Delden. Op de kaart van 1850 is te zien dat het gebied ten zuiden van Delden deels was ontgonnen. Ontsluitingswegen waren in een strak noord-zuidpatroon aangelegd en kwamen samen in St. Annabrink. Deze wegen bestaan nog steeds. Opvallend op de kaart van 1900 is de ontginning van De Braak en de aanleg van de spoorweg. Na de aanleg van de spoorlijn Zutphen-Enschede en de bouw van het station in 1866 ontwikkelde het stadje zich als forensenplaats voor het nabijgelegen Hengelo. Ten oosten van de stadskern kwam in 1925 een klein villapark tot stand. Na de Tweede Wereldoorlog breidde Delden zich naar het zuiden uit tot aan het in 1934 (1930-1936) aangelegde Twentekanaal.

De aanleg van het Twentekanaal is een duidelijke verandering in het landschap, maar zowel ten noorden als ten zuiden van het Twentekanaal is de structuur nog duidelijk herkenbaar. Door de aanleg van het Twentekanaal is het driehoekige patroon van het landschap (De Braak) afgesneden van het rechthoekige patroon van het landschap dat ten zuiden van het Twentekanaal ligt.

Op de kaart van 2000 is duidelijk zichtbaar dat een toename van infrastructuur en bebouwing heeft plaatsgevonden. De Europalaan, het Twentekanaal, de brug en de in zuidelijke en oostelijke richting gerealiseerde woningbouw zijn hiervan een voorbeeld (Bron: bestemmingsplan Delden Zuid 2015).

Het plangebied is in de periode 1900 - 1950 voor het eerst bebouwd. De Strookappe betreft in tegenstelling tot de Vossenbrinkweg geen historische (invals)weg voor Delden.

Afbeelding 2.2: Kaarten van Delden uit circa 1850, 1900 en 2000 (Bron: Bestemmingsplan Delden Zuid 2015)

Het plangebied is gelegen aan De Strookappe te Delden, aan de zuidoostzijde van de bebouwde kom. De belangrijkste ruimtelijke structuurdragers in de nabije omgeving zijn het Twentekanaal, sportcomplex De Mors en de Beckummerweg. Vanuit functioneel oogpunt is er in de directe omgeving van het plangebied sprake van twee hoofdfuncties, te weten wonen en sport. Daarnaast zijn er in de omgeving (horeca)bedrijven, recreatieve voorzieningen en een volkstuinencomplex aanwezig.

Het plangebied wordt begrensd door een bedrijfsperceel (De Strookappe 5) aan de noordzijde, infrastructuur (De Strookappe) aan de oostzijde en woonpercelen aan de overige zijden. Het bedrijfsperceel aan De Strookappe 5 is in de huidige situatie in gebruik door een bedrijf gericht op het in- en verkopen van (tour)caravans en daarbij behorende activiteiten, zoals het reinigen van en de aan- en afvoer van caravans.

De huidige situatie ter plaatse van het plangebied wordt weergegeven in afbeelding 2.3.

Afbeelding 2.3: Luchtfoto huidige situatie plangebied (Bron: ArcGIS)

Binnen het plangebied zijn een tweetal gebouwen aanwezig, te weten een kapschuur op het voorerf met daarachter een veestal. Naast de bebouwing is aan de voorzijde van het erf een paardenbak aanwezig.

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Bro.

Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn, zoals defensie, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per onderwerp bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Binnen drie jaar moet het onderwerp zijn opgenomen in een bestemmingsplan.

De ontwikkeling raakt geen rijksbelangen. De herontwikkeling brengt vanuit de ladder voor duurzame verstedelijking geen belemmeringen met zich mee. Het rijksbeleid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de gewenste ontwikkeling.

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening die Provinciale Staten van Overijssel op 1 juli 2009 hebben vastgesteld. Naar aanleiding van monitoring en evaluaties is de Omgevingsvisie en -verordening op onderdelen geactualiseerd. De Actualisatie Omgevingsvisie en -verordening is op 3 juli 2013 vastgesteld door Provinciale Staten en op 1 september 2013 in werking getreden.

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De hoofdambitie van de visie is een toekomst vaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. In het beleid van de provincie staan daarom de zorg voor ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid centraal. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door vooral in te zetten op het beschermen van bestaande kwaliteiten en deze te verbinden met nieuwe ontwikkelingen. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving staat voorop, in combinatie met een goed vestigingsklimaat, een goede woonomgeving en een fraai buitengebied. De essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij het uitgangspunt.

Om de provinciale ambities waar te kunnen maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. De filosofie van dit model is dat de provincie samen met partners een gezamenlijke visie of doel deelt en dat vervolgens elke partij in de eigen verantwoordelijkheidssfeer in actie komt. Het uitvoeringsmodel heeft drie niveaus: generieke beleidskeuzes, ontwikkelperspectieven en gebiedskenmerken. Aan de hand van deze niveaus wordt duidelijk of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en of er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe de ontwikkeling uitgevoerd kan worden. In de navolgende afbeelding is het uitvoeringsmodel en de niveaus daarin weergegeven.

Afbeelding 3.2: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Een voorbeeld van een generieke beleidskeuze is dat gemeenten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen moeten afstemmen met hun buurgemeenten, om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat. Een ander voorbeeld is de 'SER-ladder', die inhoudt dat eerst bestaande bebouwing en herstructureringsmogelijkheden worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Ontwikkelingsperspectieven

Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Gebiedskenmerken

Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag). Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd. In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden.

Dit onderdeel bevat een inventarisatie van de verschillende milieu-aspecten. Allereerst komen de milieuaspecten bodemkwaliteit, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid en milieuzonering aan de orde.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in een bestemmingsplan een beschrijving opgenomen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.

In het moderne waterbeheer (waterbeheer 21^e eeuw) wordt gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Het waterschap Vechtstromen en de gemeente Hof van Twente zijn verantwoordelijk voor het water- en rioleringsbeheer.

Het waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets (http://www.dewatertoets.nl). De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de zogenoemde 'korte procedure' van de watertoets van toepassing is. Deze Standaard waterparagraaf is opgenomen als bijlage 1.

Het waterschap heeft aangegeven dat de bestemming en de grootte van het plan een geringe invloed hebben op de waterhuishouding. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Vechtstromen geeft een positief wateradvies.

Huidige waterhuishoudkundige situatie

Het plangebied ligt in het rioleringsgebied De Vossenbrink. Enkele jaren geleden is het rioolstelsel verbeterd en is de openbare ruimte opnieuw ingericht. Er is een gescheiden rioolstelsel aangelegd waarmee vuil-, grond- en hemelwater apart wordt ingezameld en afgevoerd. Voor de verbetering was er sprake van overlast bij hevige regenval en er traden hoge grondwaterstanden op in het gebied. Voor de onderhavige planontwikkeling dienen met name op deze aspecten te worden getoetst.

Grondwater

In het rioleringsgebied De Vossenbrink worden op enkele locaties de grondwaterstanden regelmatig gemeten. Door de kweldruk vanuit het Twentekanaal en de slechte waterdoorlatendheid van de bodem zijn de grondwaterstanden over het algemeen ondiep. Het grondwaterpeil wordt in het openbare gebied beheerst door het drainagetransport-riool in de openbare wegen. Ook enkele particulieren hebben drainage in hun percelen aangelegd. De gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG)in de openbare ruimte (weg) bedraagt circa NAP+14,85 meter. Uitgaande van een opbolling van circa 30 cm zal de GHG op het perceel NAP + 15,15 meter bedragen. Uitgaande van een kruipruimtehoogte van 50 cm en constructiehoogte (vloer) van 20 cm (een gebruikelijk hoogte) is vanuit de grondwaterstand gezien een bouwpeil van NAP + 15,85 wenselijk. Om water in de kruipruimte uit te sluiten kan er drainage worden aangelegd op het perceel waarmee het grondwater op het perceel beter kan worden gereguleerd.

Wateroverlast bij hemelwater

Het overtollige hemel- en grondwater wordt afgevoerd naar het Twentekanaal en de watergang aan de zuidzijde van de spoorlijn Delden-Hengelo. Dit afvoersysteem heeft een beperkte afvoercapaciteit. Bij hevige neerslaggebeurtenissen kan niet al het overtollige water direct via het rioolstelsel worden afgevoerd. Tijdelijke berging van hemelwater op straat is dan nodig. Gelet op de kwetsbare situatie wordt geadviseerd om bij De Strookappe een waterschijf van 20 cm aan te houden. Rekening houdend met een waakhoogte (10 cm) en een straatpeil van gemiddeld NAP+15,40 meter is een minimaal peilhoogte van NAP+15,70 meter voldoende. Omdat het verhard oppervlak bij deze planontwikkeling niet/nauwelijks toeneemt ten opzichte van de huidige situatie, is er geen sprake van extra belasting van het riool/watersysteem.

Effecten op de riolering

Het perceel heeft zowel voor het lozen van overtollig hemel-, grond- en vuilwater een aansluitpunt. Het vuilwater dient op het vuilwaterriool te worden geloosd en het hemel- en grondwater op het aansluitpunt voor schoonwater. Omdat er geen sprake is van extra aanbod van vuilwater ten opzichte van de huidige situatie, is er geen effect op de zuiveringstechnische werken.

Op basis van het bovenstaand kan worden geconcludeerd dat de waterhuishouding geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan als wordt uitgegaan van het grondwaterpeil. Hierbij ervan uitgaande dat het peil gebaseerd op het grondwaterpeil wordt overgenomen door de initiatiefnemer.

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Natuurbeschermingswet en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Soortenbescherming komt voort uit de Flora- en faunawet. Om te onderzoeken of de voorgenomen activiteit in overeenstemming is met de Flora- en Faunawet heeft Nijland Landschapsadvies & -onderhoud onderzocht welke natuurwaarden in het onderzoeksgebied aanwezig zijn en welke functie het onderzoeksgebied heeft voor beschermde planten en dieren. Tevens wordt onderzocht of de voorgenomen activiteit het duurzaam voortbestaan van beschermd leefgebied van soorten in de omgeving negatief beïnvloedt. Het volledige onderzoek is bijgevoegd in 2 van deze toelichting.

Ecologische aspecten vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Op grond van de Monumentenwet dient er in ruimtelijke plannen rekening gehouden te worden met archeologische waarden. In de Monumentenwet is bepaald dat gemeenten een archeologische zorgplicht hebben en dat initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, verplicht zijn rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Het plangebied ligt op basis van het gemeentelijk archeologie beleid in een gebied met een lage archeologische verwachtingswaarde. Dit is weergegeven op onderstaande afbeelding.

Afbeelding 4.3: Uitsnede archeologische verwachtingskaart (Bron: Hof van Twente)

Voor gebieden met een lage archeologische verwachting geldt een onderzoeksverplichting bij verstoringen dieper dan 40 cm en een oppervlakte van 10 ha of meer. In voorliggend geval bedraagt de omvang van de verstoringen aanzienlijk minder dan 10 hectare. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Bij leidingen die bescherming behoeven kan worden gedacht aan ondergrondse buisleidingen in de vorm van onder andere hogedruk aardgastransportleidingen, watertransportleidingen, brandstoftransportleidingen, alsmede aan bovengrondse hoogspanningsleidingen. Binnen het plangebied bevinden zich geen leidingen die planologisch moeten worden beschermd.

Het concrete voornemen betreft:

• de sloop van alle bebouwing binnen het plangebied;
• het verwijderen van de paardenbak en aanwezige verharding;
• het realiseren van een tweetal grondgebonden woningen met bijgebouwen.

In de volgende paragrafen wordt nader ingegaan op de ontwikkeling en de aspecten verkeer en parkeren.

In voorliggend geval heeft Martin Oostenrijk een schetsontwerp opgesteld. Hierna zijn onderdelen van het plan opgenomen. In onderstaande afbeelding wordt de beoogde indeling van het terrein weergegeven.

Afbeelding 5.1 Schetsontwerp toekomstige situatie (Bron: Martin Oostenrijk).

Er worden twee halfvrijstaande woningen aan De Strookappe gerealiseerd. Er is qua bebouwingsoriëntering en rooilijn aansluiting gezocht bij de naastgelegen bebouwing. Er zal tussen beide woningen sprake zijn van een kleine verspringing in de voorgevelrooilijn. De woningen worden uitgevoerd in drie bouwlagen met een lage kap (1^e en 2^e verdieping). Hiermee sluiten de nieuwe woningen goed aan op de bestaande omgeving. Bij de woningen worden tot slot diverse aanbouwen en bijgebouwen gerealiseerd.

In de volgende afbeeldingen zijn voorgevelaanzichten van de nieuwe woningen opgenomen.

Afbeelding 5.2 Voorgevelaanzichten (Bron: Martin Oostenrijk).

Het plangebied wordt ontsloten via De Strookappe. Er worden in totaal twee in- en uitritten op deze weg gerealiseerd.

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling zorgt niet voor een onevenredige toename van het aantal verkeersbewegingen, die het functioneren van de weg en de verkeersveiligheid op onevenredige wijze aantasten.

Voorgaande houdt in dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling geen onevenredige verkeersdruk met zich meebrengt en het plan vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren oplevert.

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. De gemeente Hof van Twente heeft eigen parkeernormen vastgesteld. De parkeernormen maken onderscheid in functie, verstedelijkingsgraad en stedelijke zone. Uitgegaan kan worden van de volgende uitgangspunten:

• Woning - duur;
• Verstedelijkingsgraad: weinig stedelijk;
• Stedelijke zone: rest bebouwde kom.
  

De parkeerbehoefte bedraagt 2,1 parkeerplaatsen per woning. In voorliggend geval zijn beide kavels van voldoende omvang om in dit parkeeraantal te kunnen voorziening. Geconcludeerd wordt dat hiermee wordt voldaan aan de benodigde parkeerbehoefte. Overigens wordt opgemerkt dat de parkeernormen zijn vastgelegd in het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan, te weten in Artikel 8 van de regels.

De in deze toelichting beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die (digitaal) bindend is voor overheid en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels;
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels;
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. In de bestemmingen is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.

• Anti-dubbeltelregel (artikel 4): deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een plan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
• Algemene bouwregels (artikel5): dit artikel bevat diverse regels omtrent bestaande maatvoering van bouwwerken.
• Algemene gebruiksregels (artikel 6): in deze regel is aangegeven wat onder verboden gebruik wordt verstaan. Deze regel gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Tevens is in dit artikel het bestaande gebruik geregeld.
• Algemene afwijkingsregels (artikel 7): in deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.
• Overige regels (artikel 8); in dit artikel zijn regels in verband met parkeren opgenomen.

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel is aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Zij zijn het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

Woongebied - 1 (Artikel 3)

Het plangebied wordt volledig gebruikt ten dienste van de functie 'wonen' en is daarom conform de bestemmingssystematiek van Hof van Twente bestemd tot 'Woongebied -1'. Dergelijk bestemde gronden zijn aangewezen voor wonen (waaronder ook het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep valt en een bed & breakfastvoorziening), groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, water, afvoer van water, tijdelijke berging en infiltratie van hemelwater, verkeers- en verblijfsdoeleinden, parkeervoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied uitgesloten - primaire woonfunctie', het gebruik ondergeschikt en ondersteunend moet zijn aan het gebruik van het hoofdgebouw en dat het gebruik ten behoeve van de primaire woonfunctie is uitgesloten.

De bouwregels bepalen dat het gebouw binnen een bouwvlak moet worden gebouwd. Diverse maatvoering zoals bouw- en goothoogte, maar ook het aantal woningen is middels aanduidingen vastgelegd op de verbeelding. Via diverse afwijkingsmogelijkheden kent het plan een zekere flexibliteit.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In het voorliggende geval is een exploitatieovereenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Hof van Twente. Hierin is tevens het risico van planschade opgenomen zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling is het voeren van een vooroverleg met de provincie niet noodzakelijk. Het plan zal el tijdens de procedure worden voorlegd aan de provincie.

Naar aanleiding van de digitale watertoets heeft het waterschap Vechtstromen een positief wateradvies afgegeven. Het voeren van vooroverleg is derhalve niet meer noodzakelijk.

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In dit geval wordt, gelet op de aard en omvang, geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd.