In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Casterhoven, Deelplan A, Fase 2 met identificatienummer NL.IMRO.1740.bpKEcasterhovenA2-vst1 van de gemeente Neder-Betuwe

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen

een aan een hoofdgebouw gebouwde zelfstandige ruimte, die daaraan ruimtelijk (door zijn constructie of afmetingen) ondergeschikt is - maximaal bestaande uit één bouwlaag al dan niet met kap en die vanuit het hoofdgebouw rechtstreeks toegankelijk is

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft

een deel van de woning waarin een gedeelte van de huishouding uit oogpunt van mantelzorg gehuisvest is

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde

het percentage van gronden, nader bepaald in de regels, dat ten hoogste mag worden bebouwd

de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder

1. a. bij bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan bestonden of in uitvoering waren, dan wel gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden krachtens een verleende omgevingsvergunning voor het bouwen
2. b. bij gebruik: gebruik dat op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan bestond

de grens van een bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak

een vrijstaand of aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw, dat door zijn situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en dat vanuit het hoofdgebouw niet rechtstreeks toegankelijk is

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd; zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder (ruimte onder peil) en zolder (ruimten onder de kap)

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten

een grens van een bouwperceel

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond

de wijze van bouwen van een hoofdgebouw, waarbij:

1. a. onder aaneengebouwd wordt verstaan een hoofdgebouw, dat deel uitmaakt van een blok van meer dan twee hoofdgebouwen en/of andere functies, waarvan het hoofdgebouw aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd;
2. b. onder gestapeld wordt een gebouw verstaan, dat uit meerdere naast elkaar en/of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen (appartementen) bestaat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid kan worden beschouwd;
3. c. onder twee-aaneen wordt verstaan een hoofdgebouw, waarvan het hoofdgebouw deel uitmaakt van een blok van maximaal twee direct aaneengebouwde hoofdgebouwen (twee-onder-één-kap);
4. d. onder vrijstaand wordt verstaan een hoofdgebouw, waarvan het hoofdgebouw niet aan een op een aangrenzend bouwperceel gelegen gebouw is aangebouwd;
5. e. onder patiowoning wordt verstaan een woning, waarvan de woonruimten zijn gelegen om of aansluitend aan een onbebouwde onoverdekte met wanden omsloten ruimte

een overdekte stallingsruimte die dient als stallingsplaats voor een motorvoertuig, die geen eigen wanden of deuren heeft en waarvan de begrenzing wordt gevormd door maximaal 3 wanden van gebouwen en/of ondersteuningen van het dak

het maximale oppervlak op een bouwperceel dat door een hoofdgebouw in beslag mag worden genomen

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt

een gebouw, dat op een bouwperceel, door zijn bestemming, constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken

een geheel of gedeeltelijke niet horizontale dakconstructie gevormd door ten minste één schuin hellend dakschild met een helling van ten minste 15° en ten hoogste 75°

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 1 meter boven de gemiddelde, bestaande hoogte van het aan het gebouw grenzende terrein

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten niet specifiek publiekgericht zijn, en dat op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse

ondergeschikte delen aan een gebouw zoals, trappen, bordessen, funderingen, kelderingangen, overstekende daken, goten, luifels, balkons, balkonhekken, schoorstenen, liftopbouwen en andere ondergeschikte (dak)opbouwen

onder peil

bouwwerken, geen gebouwen zijnde met één dakvlak en maximaal één gesloten wand

1. a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang van het perceel aan een weg grenst, mits het gebouw op een afstand van niet meer dan 12 m van die weg is gelegen: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang van het perceel
2. b. in andere gevallen bij gebouwen: de gemiddelde bestaande hoogte van het aan het gebouw grenzende terrein
3. c. voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde bestaande hoogte van het aan het bouwwerk grenzende terrein

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, bestaande uit een open constructie van twee of meer palen, die onderling met elkaar verbonden zijn

een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak publieksgericht zijn en waarvan de omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan

huurwoning, waarbij de aanvangshuurprijs ligt onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarvan de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na ingebruikname verzekerd is

koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste het bedrag genoemd in artikel 26, tweede lid, onder g, van het Besluit beheer sociale huursector, waarvan de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na ingebruikname verzekerd is

een aan een hoofdgebouw gebouwde uitbreiding van een reeds bestaande ruimte van het hoofdgebouw, die daaraan ruimtelijk (door zijn constructie of afmetingen) ondergeschikt is

de naar architectuur, indeling en/of uitstraling meest gezichtsbepalende gevel(s) vaneen hoofdgebouw, (doorgaans) gekeerd naar de weg of het openbaar gebied

de denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelgrenzen

een complex van intern met elkaar in verbinding staande ruimten, in een (gedeelte van een) gebouw, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden

een ruimte, in en in combinatie met een woning, waarin een al dan niet publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis wordt uitgeoefend

het bij de woning behorende perceelsgedeelte, dat is gelegen naast de zijgevel, tussen de voor- en achtergevelrooilijn, indien het perceelsgedeelte niet reeds is aangemerkt als voortuin

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand van een gebouw tot de perceelsgrens wordt bepaald door het buitenwerks meten van de kortste afstand van een gevel van het gebouw tot de perceelsgrens

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeiboord of daarbij gelijk te stellen constructiedeel

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
2. b. waterstaatkundige kunstwerken, bruggen en andere waterstaatswerken;
3. c. beeldendekunstobjecten;
4. d. vijvers;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'langzaam verkeer': tevens een langzaamverkeerroute;
   

een en ander met bijbehorende voorzieningen zoals bermen, paden en beschoeiingen.

De voor 'Waterstaat - Waterlopen' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor aanleg en onderhoud van een watergang en duikers behorende bij een watergang.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Indien de omvang of de bestemming van een gebouw of gronden daartoe aanleiding geeft, moet ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij het gebouw behoort.
2. b. Voor de onder a bedoelde ruimte voor het parkeren gelden de volgende aantallen:
   1. 1. rijwoningen: niet minder dan 1,7 parkeerplaatsen per woning;
   2. 2. twee-onder-een-kap-woningen, geschakelde woningen, patiowoningen, waterwoningen en gestapelde woningen: niet minder dan 1,9 parkeerplaatsen per woning;
   3. 3. vrije/particuliere kavels: niet minder dan 2,2 parkeerplaatsen per woning.
3. c. De afmetingen en wijze van het berekenen van de parkeercapaciteit voor de onder a bedoelde ruimte voor het parkeren zijn vervat in de Nota Parkeernormen van de gemeente Neder-Betuwe.
4. d. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate voorzien zijn aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
5. e. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde onder a en c:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit: of
   2. 2. voor zover op andere wijze in de noidge parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

Tot een gebruik in strijd met de bestemmingen wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden en bouwwerken zonder aanleg en instandhouding van de in 9.1 bedoelde ruimte voor het parkeren.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de planregels teneinde binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' het tijdelijk gebruik van gronden voor langduriger evenementen toe te staan. Hiertoe dient aan het volgende te worden voldaan:

1. a. Er dienen voldoende parkeerplaatsen al dan niet op eigen terrein beschikbaar te zijn.
2. b. De aan te brengen voorzieningen dienen tijdelijk te zijn. Dit betekent dat het houden van een evenement niet mag leiden tot onomkeerbare voorzieningen en/of ingrepen.
3. c. Er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden.
4. d. Er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de binnen het gebied aanwezige waarden.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen;
2. b. de regels en toestaan dat bouwgrenzen en bestemmingsgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 meter, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
3. c. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 meter;
4. d. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde wordt vergroot tot maximaal 10 meter.

Omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 11.2 kan slechts worden verleend, mits:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen teneinde bestemmingsgrenzen te verschuiven indien dit noodzakelijk is voor een goede stedenbouwkundige inrichting van het plangebied, mits:

1. a. de verschuiving niet meer bedraagt dan 5 meter;
2. b. overigens de regels van het plan in acht worden genomen.

Voor de in voorliggend plan toegestane bouwwerken wordt niet eerder een omgevingsvergunning verleend, en worden de werken en werkzaamheden niet eerder uitgevoerd dan nadat burgemeester en wethouders een inrichtingsplan hebben goedgekeurd, dat in hoofdlijnen voldoet aan de hoofdlijnen van het Structuurplan Casterhoven en waarin ten minste zijn opgenomen:

1. a. parkeervoorzieningen, waarbij ten minste het volgende aantal parkeerplaatsen wordt gerealiseerd:
   1. 1. rijwoningen: 1,7 parkeerplaatsen per woning;
   2. 2. twee-onder-een-kap-woningen, geschakelde woningen, patiowoningen, waterwoningen en gestapelde woningen: 1,9 parkeerplaatsen per woning;
   3. 3. vrije/particuliere kavels: 2,2 parkeerplaatsen per woning;
2. b. groenvoorzieningen met een oppervlakte van niet minder dan 5% van het plangebied.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels kunnen worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Casterhoven, Deelplan A, Fase 2'

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Casterhoven, Deelplan A, Fase 2" van de gemeente Neder-Betuwe.

Op 27 maart 2008 heeft de gemeenteraad van Neder-Betuwe het Structuurplan Casterhoven vastgesteld. Dit structuurplan beschrijft een uitbreidingswijk met een oppervlakte van 30,6 hectare aan de zuidzijde van de kern Kesteren. De wijk moet onder meer ruimte bieden aan circa 667 woningen en circa 20.000 m² bedrijvigheid. De uitbreidingswijk heeft de naam Casterhoven gekregen.

Onderstaande afbeelding geeft de topografische ligging van de uitbreidingswijk weer. Tevens is het plangebied van voorliggend bestemmingsplan weergegeven.

^{TOPOGRAFISCHE LIGGING UITBREIDINGSWIJK CASTERHOVEN EN PLANGEBIED}

Oorspronkelijk zou de bouw van de wijk in twee grote fasen plaatsvinden, Deelplan A ten oosten van de Hoofdstraat en Deelplan B ten westen daarvan. Ten behoeve van het Deelplan A is destijds een bestemmingsplanprocedure opgestart. Die is echter nooit voltooid. Mede als gevolg van de economische achteruitgang en het teruglopen van de woningmarkt is er later namelijk voor gekozen de wijk in kleinere fasen uit te werken en te ontwikkelen, waardoor ingespeeld kan worden op de veranderende woningmarkt en het risico voor de ontwikkelende partijen beperkt is.

Op 12 april 2012 is het bestemmingsplan "Casterhoven, Deelplan A, Fase 1" vastgesteld en op 18 september 2014 het bestemmingsplan "Casterhoven, Deelplan A, Fase 1c". De verkoop van de daarin opgenomen 178 woningen/woonkavels loopt dusdanig voorspoedig, dat besloten is een volgende fase te gaan ontwikkelen.

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan voor Deelplan A, Fase 2.

De afbeelding in paragraaf 1.1 geeft de topografische ligging van het plangebied weer. Onderstaande afbeelding bevat de kadastrale situatie. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

^{KADASTRALE SITUATIE}

De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 36.500 m².

Binnen het grootste deel van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Witte Vlekken", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 12 september 2013.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

^{UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN}

Voor een groot deel van het plangebied geldt de bestemming 'Agrarisch'. Binnen deze bestemming is onder meer grondgebonden agrarische productie toegestaan. Agrarische bedrijfsgebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Binnen onderhavig plangebied ligt geen bouwvlak.

De gronden aan de noordzijde van het plangebied hebben de bestemming 'Groen' respectievelijk 'Water'. De bestemming 'Groen' is onder meer bedoeld voor plantsoenen en groenvoorzieningen. Binnen de bestemming 'Water' zijn onder meer waterhuishoudkundige doeleinden toegestaan.

Binnen het plangebied geldt voorts de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Hierbinnen is een archeologisch onderzoek verplicht bij bouwwerkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 2000 m². In paragraaf 1.13 is opgenomen hoe met het aspect archeologie is omgegaan.

Voorts geldt binnen delen van het plangebied de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterlopen', die het onderhoud van de betreffende waterlopen veiligstelt.

In de twee noordwestelijk gelegen deelgebieden vigeert het bestemmingsplan "Casterhoven, Deelplan A, Fase 1", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 12 april 2012.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

Van toepassing is de bestemming 'Wonen - 1', waarbinnen twee maal vier vrijstaande woningen zijn toegestaan. De goothoogte mag maximaal 9 meter bedragen, de bouwhoogte maximaal 13 meter.

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Achtereenvolgens geschiedenis, wijdere omgeving en directe omgeving en plangebied.

Het landschap van de Betuwe is gevormd door de rivieren. Na de laatste ijstijd ongeveer tienduizend jaar geleden werden de toenmalige Rijn en Maas door de ontstane stuwwallen gedwongen in westelijke richting te stromen. Door het afzetten van grotere bestanddelen, zoals grof zand en grind werden aan beide zijden van de rivieren oeverwallen gevormd. Verder van de rivier af konden de lichtere (klei)deeltjes bezinken, waardoor komgebieden ontstonden.

De geschiedenis van de mens in het rivierenland gaat terug tot in de 14e eeuw. Toen vond de eerste bedijking van de rivieren plaats en werden parallel daaraan wegen aangelegd. De hoger gelegen oeverwallen bleken geschikt voor het bouwen van woningen, maar ook voor de landbouw. Van oudsher ontwikkelde zich hier de laanboomteelt en de teelt van hard en zacht fruit. In tegenstelling tot de oeverwallen vond in de kommen oorspronkelijk geen bebouwing plaats. De kommen bestaan nog steeds overwegend uit grasland en worden gebruikt voor weidebouw en de melkveehouderij.

De kern Kesteren is eveneens ontstaan op een oeverwal en heeft zich voornamelijk in westelijke richting ontwikkeld. Eerst in de vorm van lintbebouwing en in de 20e eeuw werden de tussenliggende ruimten ingevuld.

Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied in de wijdere omgeving weer.

^{WIJDERE OMGEVING}

Zoals uit de vorige paragraaf al volgt wordt de karakteristiek van het landschap bepaald door de lijnstructuren in de oostwestrichting. Het betreffen de grote structuren van de rivieren Rijn en Waal, de spoorlijn Tiel-Arnhem en later de autosnelweg A15, waarlangs nog weer later de Betuwespoorlijn is aangelegd.

De provinciale weg N233 en de Hoofdstraat vormen de belangrijkste noodzuidstructuren.

De spoorlijn Tiel-Arnhem is tot voorkort de zuidelijke barrière van de kern Kesteren geweest. De uitbreidingswijk Casterhoven vormt de eerste planmatige ontwikkeling ten zuiden daarvan.

Onderstaande afbeelding geeft de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.

^{DIRECTE OMGEVING}

Het plangebied van Casterhoven, Deelplan A ligt grotendeels op een oeverwal. Het gebied wordt aan de noordzijde begrensd door de spoorlijn Tiel-Arnhem. Aan de westzijde vormt de Hoofdstraat de begrenzing en het historische lint Broekdijk, met vrij intensieve bebouwing, vormt de zuidelijke begrenzing. Aan de oostzijde van het deelplan ligt het bedrijventerrein Broekdijk. Het gebied is hiermee tamelijk ingesloten.

Het gebied van Deelplan A heeft in de huidige situatie hoofdzakelijk een agrarische functie, meestal in de vorm van fruitteelt en boomkwekerijen. De bebouwing ten behoeve van deze agrarische functie is gesitueerd langs de Hoofdstraat en de Broekdijk. Met het oog op de ontwikkeling van Casterhoven zijn de agrarische bedrijven aan de noordzijde van de Broekdijk inmiddels beëindigd en hebben de bedrijfswoningen de functie van burgerwoning gekregen.

Langs de Hoofdstraat en Broekdijk liggen voorts nog enkele tuincentra, een dierenspeciaalzaak en een restaurant.

Het bedrijventerrein Broekdijk betreft een kleinschalig bedrijventerrein met bedrijven tot en met milieucategorie 2.

Het noordwestelijke deel van Deelplan A wordt thans ontwikkeld. Het betreft de eerste fase van de ontwikkeling van de uitbreidingswijk Casterhoven met circa 123 grondgebonden woningen.

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan voor fase 2 is volledig onbebouwd en voornamelijk in agrarisch gebruik. De maaiveldhoogten binnen het plangebied variëren van 6,15 tot 6,60 meter boven NAP.

Na voorgaande inventarisatie en analyse volgt in dit hoofdstuk de beschrijving van het feitelijke plan. Daartoe wordt eerst een algemene beschrijving van het gehele deelproject Casterhoven Deelplan A gegeven. Vervolgens wordt kort de ontwikkeling in de fasen 1 en 1c toegelicht, waarna de ontwikkeling van fase 2 aan bod komt.

Op 27 maart 2008 heeft de gemeenteraad van Neder-Betuwe het Structuurplan Casterhoven vastgesteld (zie paragraaf 4.3.2 en bijlage 1). Dit Structuurplan dient als grondslag voor het stedenbouwkundig plan Casterhoven Deelplan A en voor de vertaling hiervan in de hierop volgende bestemmingsplannen, waaronder onderhavig bestemmingsplan voor fase 1c.

Ten tijde van de vaststelling van de Structuurplan Casterhoven in het voorjaar van 2008 is een voorlopig woningbouwprogramma opgesteld. De totale woningbouwontwikkeling Casterhoven zal bestaan uit maximaal 667 woningen. Deelplan A betreft de realisatie van maximaal 407 woningen en maatschappelijke doeleinden. Het woningbouwprogramma bestaat uit verscheidene woningsegmenten. Bijlage 2 bevat een overzicht van het voorlopige programma voor het gehele Deelplan A.

In het Structuurplan Casterhoven is een stedenbouwkundige hoofdstructuur opgenomen. Deze is weergegeven op onderstaande afbeelding.

^{HOOFDSTRUCTUUR CASTERHOVEN ZOALS OPGENOMEN IN STRUCTUURPLAN CASTERHOVEN}

Ruimtelijke opbouw

Met het doel een zowel afwisselende als samenhangende woonwijk te krijgen is het gebied in zones verdeeld. De zones zijn gerelateerd aan de hoofdstructuur en krijgen elk een eigen uitstraling. Onderstaande afbeelding geeft de zones weer.

^{ZONERING CASTERHOVEN}

Hierna vindt een omschrijving per zone plaats.

De randen
Aan de randen (Broekdijk en Hoofdstraat) krijgt de aansluiting van Casterhoven op de omgeving vorm. Het beeld van de Broekdijk wordt bepaald door vrijstaande bebouwing op grote percelen. Het beeld van de Hoofdstraat is hiermee vergelijkbaar, de percelen zijn echter minder groot in omvang. De spoorzone vormt door de spoorlijn en de watergang een barrière, met name aan de oostzijde heeft de spoorzone een sterk groen karakter met hoog opgaand groen.

De singels
De in het stedenbouwkundig plan opgenomen singels maken de onderliggende landschapsstructuur in de woonbuurt duidelijk herkenbaar. De singel aan de westzijde van deelplan A is een bestaande A-watergang die verbreed wordt. De overige singels zijn nieuw. Door de zichtlijnen over de singels ontstaan visuele relaties met het landschap en het bestaande dorp. De singels bieden een bijzondere woonkwaliteit, daarnaast hebben de singels ook een belangrijke functie voor de waterberging en de verkeersontsluiting.

De lanen
De diagonale lanenstructuur onderscheidt zich van de noordzuidgerichte singelstructuur. De lanen en de singels vormen gelijkwaardige, maar door de oriëntatie ook duidelijk verschillende elementen van de hoofdstructuur. Deze lanen zorgen voor samenhang binnen de buurt en verbinden de deelplannen A en B van Casterhoven met elkaar. Daarnaast hebben de lanen een belangrijke verkeerskundige functie: als hoofdontsluiting voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer.

De knopen
Op de snijpunten en uiteinden van de lanen en singels zijn de knopen in de hoofdstructuur gesitueerd. De knopen bieden plaats aan de maatschappelijke voorzieningen, bebouwingsaccenten en de belangrijkste openbare ruimtes.

De spoorzone
De spoorzone verbindt Casterhoven ruimtelijk met de bestaande kern Kesteren. Daarnaast biedt de spoorzone ruimte aan een doorgaande fietsroute. Casterhoven moet zich expliciet aan de spoorzone presenteren. Aan de noordzijde grenst de woningbouw aan de grote waterpartij langs het spoor. Ten zuiden van de woningbouw is de doorgaande fietsroute geprojecteerd tussen de Zwarteweg en het station. De fietsroute vormt de zuidelijke grens van de spoorzone.

Functionele opbouw
Het grootste deel van Casterhoven krijgt een woonfunctie. Uitgangspunt hierbij is een breed aanbod van woningtypes en financieringscategorieën. Het grootste deel van de woningen zal uit grondgebonden woningen bestaan. Daarnaast zijn gestapelde woningen voorzien.
Casterhoven zal naast woonmilieus ook ruimte bieden aan (maatschappelijke) voorzieningen. Door een 'gespreide' situering van voorzieningen kan overal een dorpse levendigheid en diversiteit ontstaan, er ontstaan hierdoor geen sociaal onveilige monofunctionele gebieden. Centraal in Deelplan A is een voorzieningenknoop voorzien, waarin bij voorkeur de basisschool gesitueerd wordt.

In het zuidwestelijke deel van Casterhoven is een kleinschalig bedrijventerrein voorzien. Dit moet het een hoogwaardige uitstraling krijgen. Langs de Broekdijk zijn ook kleinschalige bedrijfspercelen voorzien, hiermee wordt aangesloten bij het gemengde functionele beeld van de Broekdijk.

In het Structuurplan Casterhoven zijn beeldkwaliteiten in hoofdlijnen opgenomen. Daarnaast is op 21 november 2011 het beeldkwaliteitplan "Casterhoven deelplan A Beeldkwaliteit op hoofdlijnen" vastgesteld (zie bijlage 3). Doelstelling van de beeldkwaliteit op hoofdlijnen is het realiseren van een samenhangend beeld van de bebouwing en de openbare ruimte. Het laatstgenoemde document is een aanvulling van onderdelen van de beeldkwaliteitparagraaf in het Structuurplan.

In de beeldkwaliteitplannen is opgenomen dat de uitbreidingswijk Casterhoven een herkenbaar dorpsbeeld moet opleveren, voortbouwend op de bouwtraditie in Kesteren. Het geheel van openbare ruimten, erfinrichting en gebouwen moet hiertoe leiden.

Per in voorliggend bestemmingsplan voorkomende zone zijn (samengevat) de volgende beeldkwaliteiten voorgeschreven:

De lanen

De openbare ruimte in de lanen is formeel ingericht, een brede rijbaan met een parkeerstrook en een groene berm met een enkele bomenrij aan één zijde en aan de andere zijde een wadi.

Het statige en formele beeld van de lanen wordt versterkt door de bebouwing. De bebouwing langs de lanen bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen. De woningen met diepe voortuinen worden in een continue rooilijn gesitueerd. Langs de lanen is een formele en gebouwde erfafscheiding het uitgangspunt.

De bouwhoogte en kapvorm dragen bij aan het statige beeld van de lanen: de dominante bouwhoogte is twee lagen met een kap. Als kapvorm wordt gekozen voor een zadelkap. De dakhelling is steil. De nokrichting van de kap is gevarieerd, zowel evenwijdig als haaks op de richting van de Laan. Er mag sprake zijn van een 'overhoekse' positionering.

De singels

De openbare ruimte in de singels krijgt een informeel en groen karakter. Het beeld wordt vooral bepaald door de groene taluds en de brede waterpartij. De verharding in het profiel is compact: de rijbaan en het trottoir zijn niet breder dan strikt noodzakelijk. De parkeervakken worden aan de zijde van het talud gesitueerd, wanneer de parkeervakken niet nodig zijn kan hier de groene berm verbreed worden. In het talud of de berm worden streekeigen bomen solitair of groepsgewijs gesitueerd.

De bebouwing langs de singels is informeler dan langs de lanen. De bebouwing bestaat uit vrijstaande, twee-onder-één-kapwoningen en korte en langere blokken met rijwoningen. De woningen worden in een gevarieerde rooilijn gesitueerd. Een informele en groene erfafscheiding is het uitgangspunt. De bouwhoogte varieert tussen één en twee lagen met een kap. De dominante kapvorm is een zadelkap. De nokrichting van de kappen is evenwijdig aan de richting van de singel. Als uitgangspunt geldt een flauwe dakhelling.

De woonvelden
Bij de openbare ruimte in de woonstraten wordt een onderscheid gemaakt in de noord-zuid en oost-west georiënteerde woonstraten. Om de noord-zuid structuur van Casterhoven te versterken zijn de noord-zuid woonstraten ruimer opgezet dan de oost-west woonstraten.

In de woonvelden is een sterke samenhang per ruimtelijke eenheid (woningen grenzend aan eenzelfde straat of hof) het uitgangspunt. Binnen de woonvelden bestaat de bebouwing hoofdzakelijk uit korte en langere blokken met rijwoningen en patiowoningen en in mindere mate uit vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen.

De voorgevelrooilijn van de woningen is hoofdzakelijk noord-zuid gericht. Een informele en groene erfafscheiding is het uitgangspunt.

De bouwhoogte varieert tussen één en twee lagen met een kap. De dominante kapvorm is een zadelkap. De nokrichting is noord-zuid. Als uitgangspunt geldt een flauwe kaphelling.

De spoorzone

In de spoorzone is een specifieke verkaveling en woningtypologie voorzien. De belangrijkste karakteristiek in deze zone is de gelijkmatige afwisseling op structuurniveau van bebouwingsclusters en grotere groene open ruimtes tussen de fietsroute en het water. De bebouwing in de spoorzone moet een duidelijk front vormen aan zowel de zijde van de fietsroute als aan de zijde van het spoor, de bebouwing is alzijdig georiënteerd. Tussen de bebouwing door is sprake van een sterke zichtrelatie tussen de fietsroute en de spoorzone.

Openbare ruimte

Alle woningen moeten een duidelijke relatie met de openbare ruimte hebben. Grote blinde gevelvlakken grenzend aan de openbare ruimte moeten vermeden worden. Woningen die aan twee zijden aan de openbare ruimte grenzen (zoals hoekwoningen) hebben een sterke tweezijdige oriëntatie. Kopgevels zijn in dat geval voorzien van bijvoorbeeld de woningentree, raamopeningen en/of erkers.

Het bestemmingsplan "Casterhoven, Deelplan A, Fase 1" omvat de bouw van 123 woningen, alsmede delen van de hoofdontsluitingsstructuur en de groenblauwe hoofdstructuur aan de noordoostzijde van het deelplan.

Bestemmingsplan "Casterhoven, Deelplan A, Fase 1c" omvat de bouw van 55 woningen in het middengebied van het deelplan.

De bestemmingsplannen voor deze fasen zijn opgesteld op basis van een uitwerking van de hoofdstructuur. Bijlage 2 geeft het aantal woningen in deze fasen weer. Daaruit blijkt dat het woningbouwprogramma voor de fasen 1 en 1c goed in te passen is in het woningbouwprogramma voor Casterhoven deelplan A totaal. In de fasen erna zullen kleine verschillen worden gecompenseerd.

Fase 2 betreft het oostelijke deel van deelplan A en sluit aan op de fasen 1 en 1c.

In het najaar van 2008 is een economisch verval ingetreden, hetgeen heeft geleid tot een verandering van de woningmarkt. Deze is grilliger geworden.

De na het verval ontstane nieuwe economische realiteit heeft geleid tot nieuwe inzichten als het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen. Waar voorheen sprake was van een aanbodgestuurde markt (de gerealiseerde woningen werden relatief eenvoudig verkocht, ongeacht het segment), is er thans meer sprake van een vraaggestuurde markt waarbij gebouwd wordt naar de daadwerkelijke behoefte.

Algemene trend is dat er thans meer behoefte is aan woningen in het goedkope en middeldure segment, en minder aan woningen in het dure segment; dit geldt ook voor Neder-Betuwe. Het in 2008 vastgestelde woningbouwprogramma is daarom deels herzien. Dit heeft zijn weerslag gekregen in het woningbouwprogramma voor fase 1c en wordt voortgezet in onderhavige fase 2. De afgenomen vraag naar duurdere woningen blijkt uit in het feit dat nog geen van de 'waterwoningen' aan de noordzijde van fase 1 is verkocht.

Fase 2 omvat maximaal 71 woningen waarvan er, op basis van de eerste stedenbouwkundige schetsen en op de inzichten van de huidige woningmarkt, circa 49 in de goedkope sector (rijwoningen) en 17 in de middeldure sector worden gerealiseerd. Daarnaast bevat het plan 5 vrije kavels. Deze aantallen zijn in bijlage 2 opgenomen.

Voorliggend bestemmingsplan omvat tevens een aanpassing van de twee zones met elk vier waterwoningen van fase 1 in twee zones met elk maximaal 7 middeldure woningen. Deze aantallen zijn tevens in bijlage 2 verwerkt.

Nadere uitwerking van het stedenbouwkundig plan en eventuele ontwikkelingen in de woningmarkt kunnen aanleiding zijn de verdeling aan te passen. In voorliggend bestemmingsplan zijn derhalve alleen het maximale aantal en de toegestane woningtypen vastgelegd.

Vanwege de beschreven verandering van de woningmarkt is het niet aannemelijk dat het in 2008 opgestelde woningbouwprogramma qua differentiëring volledig zal worden uitgevoerd. Dat zou ook niet wenselijk zijn, omdat daarmee het risico op onverkoopbaarheid groot is en tot een economisch onuitvoerbaar plan kan leiden. Het afwijken van het eerdere woningbouwprogramma heeft geen effecten voor overige belanghebbenden, zoals de eigenaren van de aangrenzende gronden.

Het plangebied voor fase 2 bevat delen van de lanen- en singelstructuur en enkele woonvelden. Fase 2 bevat geen knopen en randen, en ook geen bedrijvigheid.

Net als bij fase 1c is ervoor gekozen voorafgaand aan het bestemmingsplan geen uitgewerkt stedenbouwkundig plan op te stellen. Om zo flexibel mogelijk te kunnen inspelen op de grillige woningmarkt zal een en ander later worden uitgewerkt. Daarbij zal het beeldkwaliteitplan een uitgangspunt zijn.

De hoofdstructuur bestaande uit het openbare gebied van de lanen en de singels (voor zover binnen het plangebied gelegen) zijn in de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' vervat. De overige delen krijgen de bestemming 'Woongebied', waarbinnen naast de feitelijke woonpercelen tevens de wegen, paden, parkeervoorzieningen, groen en water zijn toegestaan.

Met het doel zeker te stellen dat er sprake gaat zijn van een kwalitatief hoogwaardig woongebied, is in de planregels de voorwaardelijke verplichting opgenomen dat burgemeester en wethouders een inrichtingsplan goedkeuren, voordat een omgevingsvergunning voor het bouwen verleend wordt.

In paragraaf 3.1.3 zijn de beeldkwaliteiten op hoofdlijnen beschreven. Een deel van de beeldkwaliteiten kan in de planregels van het bestemmingsplan worden 'doorvertaald'. Het betreft:

• de lanen:
  1. 1. woningtype: hoofdzakelijk vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen
  2. 2. situering: onder een hoek ten opzichte van de laan
  3. 3. aantal bouwlagen en kapvorm: twee bouwlagen met zadeldak
• de singels:
  1. 1. woningtype: vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen en rijwoningen
  2. 2. situering: evenwijdig aan de singel
  3. 3. aantal bouwlagen en kapvorm: één of twee bouwlagen met zadeldak
• de spoorzone:
  1. 1. woningtype: vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen, rijwoningen en patiowoningen
  2. 2. aantal bouwlagen en kapvorm: één tot drie bouwlagen met zadeldak of andere kapvorm
• de woonvelden:
  1. 1. woningtype: hoofdzakelijk rijwoningen en patiowoningen, in mindere mate vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen
  2. 2. aantal bouwlagen en kapvorm: één of twee bouwlagen met zadeldak of andere kapvorm

Ook de inrichting van de openbare ruimte zal nader worden uitgewerkt in het nog op te stellen stedenbouwkundig plan. Daarbij worden de uitgangspunten in het Structuurplan en de voor deze fase relevante delen van het ontsluitingsadvies (zie paragraaf 3.1.4) meegenomen.

De hoofdstructuur van lanen en singels is in de planregels en op de verbeelding opgenomen. Ook de fietsroute aan de zuidzijde van de spoorzone is opgenomen.

Parkeren
Zoals eerder vermeld zijn in het Structuurplan Casterhoven parkeernormen opgenomen voor de diverse woningtypen. Het betreffen:

• Goedkope woningen (huur of koop): 1,7 parkeerplaats per woning;
• Middeldure woningen (koop): 1,9 parkeerplaats per woning;
• Dure woningen (koop) en vrije kavels: 2,2 parkeerplaats per woning.

Toetsing van het stedenbouwkundig ontwerp van de normen vindt plaats bij de beoordeling van het stedenbouwkundig plan door het college van burgemeester en wethouders, zoals opgenomen in de voorwaardelijke verplichting in artikel 13.1.

Het begrip duurzaamheid is een containerbegrip. De basis van het begrip duurzaamheid is in 1987 gelegd in het VN-rapport "Our common future" van de commissie Brundlandt. In 1998 zijn de begrippen People, Planet en Profit hieraan toegevoegd, waarmee verwezen wordt naar de sociaal-culturele, de natuurlijk-ecologische en de economische aspecten. Een ontwikkeling is duurzaam wanneer de drie P's in balans zijn.

In het voorgaande is, zonder dat expliciet te noemen, al aandacht besteed aan de begrippen People en Profit in relatie tot de ontwikkeling van Casterhoven Fase 1c. Het woningbouwprogramma is/wordt namelijk afgestemd op de daadwerkelijke behoefte. Er wordt niet gebouwd voor leegstand, maar er is nu al zicht op toekomstige bewoning. Dit heeft tevens een positief effect op de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Ten behoeve van het begrip Planet heeft de gemeente Neder-Betuwe de Nota Duurzaamheid vastgesteld (2010). Hierin zijn intenties opgenomen tot duurzaamheid in de gemeentelijke bouwprojecten en bestaande gebouwen. Tevens is een werkwijze opgenomen waarop de gemeente het duurzaam bouwen door derden stimuleert. Een mogelijkheid daarbij is het voorschrijven van strengere energieprestatienormen (EPC) dan het Bouwbesluit oplegt. Daarvoor zal de gemeente al in een vroeg stadium in overleg treden met ontwikkelaars. Hedentendage is het niet de vraag óf sprake is van duurzaam bouwen, maar op welke wijze het duurzaam bouwen wordt ingevuld, de mogelijkheden die de ontwikkelingslocatie biedt meenemende.

De bouw van de uitbreidingswijk Casterhoven vindt plaats in nauw overleg tussen gemeente en ontwikkelaar. Het aspect Duurzaam bouwen staat hierbij op de agenda.

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

Op 13 maart 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.

Het overige nationale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Gelderland;
• Omgevingsverordening Gelderland.

Het plan wordt aan deze twee nota's getoetst.

Op 9 juli 2014 is de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. Deze nota heeft de status van structuurvisie. In de Omgevingsvisie zijn twee hoofddoelen vervat die bijdragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven:

1. 1. een duurzame economische structuur;
2. 2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving.

Een gezonde economie met een aantrekkelijk vestigingsklimaat vraagt om krachtige steden en vitale dorpen met voldoende werkgelegenheid. Adequaat beheer van bestaande en nieuwe woongebieden op basis van de ladder voor duurzame verstedelijking (kwalitatief en kwantitatief) vergt een goede kwaliteit.

Een aantrekkelijke leefomgeving vergt een goede kwaliteit en beleving van natuur en landschap, een gezonde en veilige leefomgeving en een robuust bodem- en watersysteem.

De in voorliggend plan opgenomen woningen voldoen aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Aan het totaalplan Casterhoven ligt een zorgvuldig afwegings- en ontwerpproces ten grondslag, waarbij locatiekeuze, vormgeving alsmede watersysteem zijn meegenomen.

Conclusie

Het plan past binnen de Omgevingsvisie Gelderland.

Op 24 september 2014 heeft Provinciale Staten de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. De omgevingsverordening stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat noodzakelijk maken.

In de omgevingsverordening is opgenomen dat: "nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts [worden] toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave voor wonen voor de betreffende regio".

Een toetsing van het plan aan het Kwalitatief Woonprogramma is opgenomen in paragraaf 4.2.3. Hierin is tevens de kwantitatieve opgave voor wonen voor de regio Rivierenland

opgenomen.

Conclusie

Het plan voldoet aan de Omgevingsverordening Gelderland.

In het kader van de in 2008 ingetreden recessie en daarmee de terugval van de woningbouw heeft Gedeputeerde Staten op 12 januari 2010 het Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (kortweg KWP3) vastgesteld. Het KWP3 is gebaseerd op cijfers van september 2008, maar aangevuld met de kennis van de woningmarkt die sindsdien tot aan de vaststelling is opgedaan.
Het KWP3 dient daarmee ter vervanging van het KWP2 dat de periode 2005-2014 beschrijft en uitging van cijfers van vóór de recessie.

In het KWP3 is opgenomen dat in de periode 2010-2019 een toename van (netto) 9.800 woningen nodig is om een woningtekort in de regio Rivierenland te voorkomen. Rekening houdend met de sloop van verouderde woningen betreft de totale (bruto) woningbouwopgave 10.850 woningen.

Hiervan moet circa 55% in de vorm van huurwoningen worden gerealiseerd. Voorts moet eveneens circa 55% van de woningen behoren tot het 'betaalbare' segment (goedkope huur, betaalbare huur en goedkope koop). Om op de toekomstige doelgroepen te kunnen inspelen moet 74% van de woningen als nultredenwoningen worden gerealiseerd.

In aanvulling op het KWP3 wordt periodiek een monitoring van de woonmarkt uitgevoerd. De meest recente monitoringsrapportage geeft de stand van zaken per 1 januari 2013 weer. Daarin is opgenomen dat het woningbouwprogramma voor de gemeente Neder-Betuwe 1000 woningen (netto), ofwel een gemiddelde toename van 100 woningen per jaar, bedraagt.

De uitbreidingswijk Casterhoven voorziet voor een deel in de woningbehoefte van de gemeente Neder-Betuwe.

Het overige provinciale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

Op 17 juni 2010 is de Structuurvisie Neder-Betuwe 2010-2020 vastgesteld. De structuurvisie is het strategisch document voor de ruimtelijke ontwikkeling en biedt het gemeentebestuur een kader voor de afweging van concrete ruimtelijke beslissingen.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de kaart behorende bij de structuurvisie. Het plangebied is aangeduid.

^{UITSNEDE KAART STRUCTUURVISIE NEDER-BETUWE 2010-2020}

Het bestaand stedelijk gebied van de kern Kesteren is met een grijze arcering aangegeven. Het plangebied is onderdeel van de zone 'ontwikkelingsrichting wonen tot 2020' ten zuiden van de bestaande kern.

De gemeente Neder-Betuwe bouwt voor de eigen woningbehoefte. Algemeen uitgangspunt daarbij is 'inbreiding gaat voor uitbreiding'.

Het aantal inbreidingslocaties in de kern Kesteren biedt op korte termijn onvoldoende ruimte om in de benodigde woningaantallen te voorzien. Een uitbreiding van de kern is noodzakelijk. De uitbreidingswijk Casterhoven voorziet hierin.

Conclusie
Het plan past binnen de Structuurvisie Neder-Betuwe 2010-2020.

Op 27 maart 2008 heeft de gemeenteraad van Neder-Betuwe het Structuurplan Casterhoven vastgesteld. Het structuurplan legt in hoofdlijnen de planopzet van de gehele uitbreidingswijk Casterhoven vast, en geeft kaders en ambities voor de ontwikkeling daarvan. Het betreft een structuurplan conform artikel 7 van de (oude) Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Sinds de invoering van de (nieuwe) Wet ruimtelijke ordening (Wro) heeft het structuurplan de status van structuurvisie als genoemd in artikel 2.1 Wro.

Het Structuurplan Casterhoven is als bijlage 1 bij deze toelichting gevoegd. In deze paragraaf volgt een beschrijving van de structuurvisie op hoofdlijnen.

Casterhoven moet een herkenbaar en dorps onderdeel van het bestaande dorp worden. De landelijke en dorpse identiteit van de wijk zal tot uitdrukking komen in de verkaveling, inrichting van de openbare ruimte en de architectuur van de bebouwing. In paragraaf 3.1 is een beschrijving van de hoofdopzet opgenomen.

Onderhavig plangebied bevat een deel van de stedenbouwkundige hoofdstructuur van lanen en singels en daarnaast woonvelden. De overige delen van de hoofdstructuur, alsmede de maatschappelijke voorzieningen en de overige woonvelden zijn reeds uitgewerkt in afzonderlijke bestemmingsplannen of worden in latere fasen uitgewerkt.

Het plan betreft een nadere uitwerking van het Structuurplan Casterhoven.

Het Neder-Betuws Verkeer- en Vervoerplan (NBVVP) geeft het gemeentelijke verkeersbeleid weer tot 2020 en vormt daarmee het kader voor de te realiseren maatregelen en vraagstukken op het gebied van verkeer en vervoer.

In deze paragraaf worden de voor de gehele uitbreidingswijk Casterhoven relevante delen uit het NBVVP beschreven.

• Autoverkeer:
  1. 1. De Hoofdstraat en de Broekdijk krijgen de functie van gebiedsontsluitingsweg binnen de bebouwde kom.
  2. 2. De Hoofdstraat verbindt de wijk met de provinciale weg N233 en de autosnelweg A15 op kleine afstand aan de zuidzijde, en het centrum van de kern Kesteren aan de noordzijde.
• Fietsverkeer:
  1. 1. De Hoofdstraat en de Broekdijk zijn opgenomen in het regionale fietsroutenetwerk. De Hoofdstraat heeft tevens de functie van recreatieve fietsroute.
  2. 2. Via de Broekdijk is het treinstation van Kesteren bereikbaar.
  3. 3. De Hoofdstraat draagt zorg voor de verbinding met het centrum van de kern.
• Openbaar vervoer:
  1. 1. Kesteren ligt aan de regionale spoorlijn Tiel-Arnhem. Op korte afstand ten noordoosten van de uitbreidingswijk ligt het treinstation.
  2. 2. Er loopt een buslijn over de Hoofdstraat. Van en naar het treinstation lopen meerdere (buurt)buslijnen naar de omliggende kernen.

Geconcludeerd wordt dat de uitbreidingswijk Casterhoven voor de drie vervoersmiddelen goed ontsloten is.

Het overige gemeentelijke beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan. Het sectorale beleid komt aan de orde in hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten.

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

1. 1. milieu;
2. 2. waarden;
3. 3. waterhuishouding.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Rivierenland.

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets.

De waterparagraaf betreft een beschrijving van zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

In het kader van de ontwikkeling van Casterhoven deelplan A is de toekomstige waterhuishoudkundige situatie ontworpen en intensief besproken met het waterschap. Met onderhavig bestemmingsplan wordt fase 2 tot ontwikkeling gebracht conform de voorliggende stedenbouwkundige plannen. Gesteld kan dus worden dat inzake onderhavig bestemmingsplan het aspect water voldoende aandacht heeft gehad en dat de watertoets heeft plaatsgevonden. Er is geen aanvullend separaat advies van het waterschap benodigd voor deze fase.

Hieraan kan ten slotte worden toegevoegd dat de verbeelding op grond van het meest recent overeengekomen waterhuishoudkundige ontwerp tot stand is gekomen.

Het plan dat in voorliggend bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt, Casterhoven Deelplan A Fase 1c, maakt deel uit van de exploitatie van de woonwijk Casterhoven Deelplan A. Voor deze gehele wijk is een exploitatieopzet gemaakt.

De wijk Casterhoven Deelplan A is een uitwerking van het in maart 2008 door de gemeenteraad vastgestelde Structuurplan Casterhoven. De gemeente heeft een samenwerkingsovereenkomst gesloten met twee marktpartijen. Daarin is vastgelegd dat de grondexploitatie zal worden uitgevoerd door een CV/BV. De bedrijfsvoering van de CV/BV vindt plaats aan de hand van een meer dan sluitende grondexploitatie. Daarmee is veilig gesteld dat het grondexploitatierisico voor de gemeente Neder-Betuwe uiterst beperkt is. Het opstalrisico komt voor rekening van de opstalontwikkelaars.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) die per 1 juli 2008 in werking is getreden stelt de gemeente in de gelegenheid om, indien het gemeentelijk kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, een exploitatieplan vast te stellen. Dit moet tegelijk met het bestemmingsplan gebeuren. Middels het exploitatieplan kan de gemeente kosten verhalen, maar is het ook mogelijk om locatie-eisen te stellen, bijvoorbeeld ten aanzien van de fasering, de woningtypologieën en het bouw- en woonrijp maken. Het exploitatieplan is vooral van toepassing in gevallen waarbij de gemeente nog niet alle gronden in eigendom heeft en (nog) niet met alle eigenaren een overeenkomst heeft gesloten.

Alle gronden binnen onderhavig plangebied zijn momenteel reeds in bezit van de gemeente. Om deze reden is voor deze fase geen exploitatieplan nodig.

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels
Begrippen (artikel 1)
In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2)
In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Groen (artikel 3)
In deze bestemming is het 'structuurgroen' opgenomen, de belangrijkste groenvoorzieningen in het plan, die deel uitmaken van de hoofdstructuur van de wijk. Binnen de groenbestemming zijn ook onder meer water, voetpaden, hondenuitlaatplaatsen, speelvoorzieningen e.d. toegestaan. Inritten zijn alleen toegestaan als deze noodzakelijk zijn voor de ontsluiting van een woonperceel. Voorts zijn evenementen onder voorwaarden mogelijk.

Verkeer - Verblijfsgebied (artikel 4)
Alleen de hoofdontsluitingsstructuur is in deze bestemming opgenomen. Deze sluit aan op dezelfde bestemming in het bestemmingsplan voor fase 1. De woonstraten zijn in de bestemming 'Woongebied' vervat.

Water (artikel 5)
Deze bestemming is gelegd op de waterpartij aan de noordzijde. Hier zijn waterhuishoudkundige voorzieningen en kunstwerken ten behoeve van de waterhuishouding, beeldende kunstwerken en vijvers toegestaan.

Woongebied (artikel 6)
De nieuwe woonbuurten met bijbehorende voorzieningen, zoals ontsluiting, parkeervoorzieningen en buurtgroen zijn in deze bestemming opgenomen. Gekozen is voor een flexibele regeling, waarbij de exacte ligging van de woonstraten, de oppervlakte van de percelen en de vormgeving van de openbare ruimte vrij is. Beeldbepalende onderdelen die volgen uit de zonering van het beeldkwaliteitplan, zijn wel vastgelegd

Aan het toegestane aantal woningen is een minimum en een maximum verbonden. De bouwmogelijkheden voor hoofd- en bijgebouwen zijn gerelateerd aan de ligging van de woonstraten. Hierdoor is sprake van zogenoemde 'fictieve bouwvlakken'.

Waterstaat - Waterlopen (artikel 7)
Om de A-watergangen binnen en buiten het plangebied te beschermen is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterlopen' gelegd op de waterloop inclusief de beschermingszone van 4 meter aan weerszijden van deze watergang.

De regeling in deze dubbelbestemming houdt in essentie in dat het behoud van de waterloop voorop staat. Er zijn alleen kleine bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Alleen via afwijking kan ten behoeve van de onderliggende bestemming worden gebouwd. Een omgevingsvergunningplicht ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden is niet opgenomen, omdat de Keur van het waterschap al voldoende bescherming biedt.

Hoofdstuk 3 Algemene regels
Anti-dubbeltelregel (artikel 8)
In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 9)
Dit artikel bevat de verplichting tot het voorzien in voldoende parkeerruimte, waarbij een verwijzing is gemaakt naar de voor het plangebied vastgestelde normen en naar het gemeentelijke parkeerbeleid.

Algemene gebruiksregels (artikel 10)
Met het doel de instandhouding van parkeerplaatsen te verzekeren is in dit artikel hieromtrent een gebruiksbepaling opgenomen.

Algemene afwijkingsregels (artikel 11)
In dit artikel zijn enkele algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen, alsmede de mogelijkheid van het toestaan van evenementen. Tevens zijn de voorwaarden voor het afwijken opgenomen.

Algemene wijzigingsregels (artikel 12)
Voorliggend bestemmingsplan betreft een globaal bestemmingsplan. Nadere detaillering in een inrichtingsplan kan aanleiding zijn bestemmingsgrenzen te verleggen. Dit artikel bevat een wijzigingsbevoegdheid daartoe.

Overige regels (artikel 13)

Dit artikel bevat een voorwaardelijke verplichting betreffende het goedkeuren van een inrichtingsplan voorafgaand aan het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen. Het inrichtingsplan moet tevens in parkeerplaatsen conform de in dit artikel opgenomen normen voorzien.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Overgangsrecht (artikel 14)
Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen.

Het gebruik van de bebouwing daarentegen wordt indien mogelijk positief bestemd of indien noodzakelijk door handhaving aan de gebruiksregels van de betreffende bestemming aangepast.

Slotregel (artikel 15)
Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

1. 1. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
2. 2. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
3. 3. Vaststelling door gemeenteraad
4. 4. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan