Tielsestraat 85c, Opheusden
Bestemmingsplan - Gemeente Neder-Betuwe
Vastgesteld op 22-09-2016 - geheel onherroepelijk in werking
Bestanden
1 Inleidende Regels
Artikel 1 Begrippen
In deze regels wordt verstaan onder:
1.1 Plan:
het Bestemmingsplan "Tielsestraat 85c, Opheusden" van de gemeente Neder-Betuwe.
1.2 Bestemmingsplan:
de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand
NL.IMRO.1740.bpOPtielsestr85c-vst1 met de bijbehorende regels en bijlage.
1.3 Aan huis verbonden nevenactiviteiten:
consumentenverzorgende, dienstverlenende en ambachtelijke activiteiten, die in de tot een woning behorende gebouwen worden uitgeoefend, vrijwel uitsluitend door de bewoner(s) van de desbetreffende woning.
1.4 Aanduiding:
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.
1.5 Aanduidingsgrens:
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.
1.6 Afhankelijke woonruimte:
een deel van de woning waarin een gedeelte van de huishouding uit oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.
1.7 Bebouwd oppervlak:
het totaal van de oppervlakken van bouwwerken voor zover deze een grotere bouwhoogte hebben dan 1,2 m.
1.8 Bebouwing:
één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.
1.9 Bedrijfsbouwwerk c.q. bedrijfsgebouw:
een bouwwerk c.q. een gebouw dat dient voor de uitoefening van één of meer bedrijfsactiviteiten.
1.10 Bedrijfswoning
een woning, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de aard van de bedrijfsvoering noodzakelijk is.
1.11 Bestaand:
a. bij bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de ter inzage legging van het ontwerp van dit plan bestonden of in uitvoering waren, dan wel gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden krachtens een verleende bouwvergunning;
b. bij gebruik: gebruik dat op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan bestond.
1.12 Bestemmingsgrens:
de grens van een bestemmingsvlak.
1.13 Bestemmingsvlak:
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.
1.14 Bijgebouw:
een gebouw, dat in bouwkundig en functioneel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw.
1.15 Bouwen:
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.
1.16 Bouwgrens:
de grens van een bouwvlak.
1.17 Bouwperceel:
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.
1.18 Bouwperceelgrens:
een grens van een bouwperceel.
1.19 Bouwvlak:
een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.
1.20 Bouwwerk:
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.
1.21 Cultuurhistorische waarde:
de aan een bouwwerk, een werk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk, dat werk of dat gebied.
1.22 Dak:
iedere bovenbeëindiging van een gebouw.
1.23 Detailhandel:
het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.
1.24 Escortbedrijf:
een natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend.
1.25 Gebouw:
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.
1.26 Geluidzoneringsplichtige inrichting:
een inrichting waarbij in een bestemmingsplan, op basis van de Wet geluidhinder en krachtens deze wet vastgestelde regels, rondom het terrein van vestiging een geluidzone moet worden vastgesteld.
1.27 Hoofdgebouw:
een gebouw, dat op een perceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken.
1.28 Hoofdwoonverblijf c.q. hoofdverblijf:
een gebouw of een deel van een gebouw dat:
òf door eenzelfde persoon of huishouden gebruikt wordt als woonruimte voor permanente bewoning;
òf indien betrokkene op meer dan één adres woont, het adres is waar hij naar redelijke verwachting gedurende een half jaar de meeste malen zal overnachten, met dien verstande dat van een gebruik als hoofdwoonverblijf voorts wordt geacht sprake te zijn wanneer buiten het zomerseizoen (dat loopt van 1 mei tot 1 oktober) in een kalenderjaar ter plaatse meer dan 70 maal nachtverblijf wordt gehouden en door betrokkene niet aannemelijk is of kan worden gemaakt, dat elders over een hoofdwoonverblijf kan worden beschikt.
1.29 Kampeerauto:
een gemotoriseerd voertuig waarin voorzieningen voor dag- en/of nachtverblijf zijn getroffen en dat als zodanig over de openbare weg kan en mag rijden.
1.30 Kampeermiddel:
een tent, tentwagen, vouwwagen, kampeerauto, toercaravan of enig ander onderkomen ten behoeve van recreatief nachtverblijf, voor zover geen bouwwerk zijnde waarvoor op basis van de Woningwet en krachtens deze wet vastgestelde regels, een bouwvergunning is vereist.
1.31 Kantoor- en praktijkruimte:
een ruimte waarvan de aard en indeling zijn afgestemd op de uitoefening van administratieve, (para)medische, sociaal-wetenschappelijke, juridische, therapeutische, kunstzinnige, ontwerptechnische en andere hiermede vergelijkbare beroepen, door de bewoner(s) van de desbetreffende woning.
1.32 Kleinschalig kamperen:
een vorm van kamperen waarbij voor een korte periode en uitsluitend tussen 1 maart en 1 november, maximaal 25 kampeermiddelen mogen worden geplaatst.
1.33 Landschappelijke beplanting:
opgaande, uit houtgewas bestaande beplanting, in hoofdzaak bestaande uit streekeigen soorten, ter verfraaiing van het landschap en/of ter inpassing van hierin voorkomende bouwwerken en werken.
1.34 Mantelzorg:
het bieden van zorg aan huis aan iemand die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, buiten bedrijfsmatig of organisatorisch verband.
1.35 Monument:
een bouwwerk of een werk dat van algemeen belang is wegens zijn schoonheid, zijn betekenis voor de wetenschap of zijn cultuurhistorische waarde, dat tenminste vijftig jaar geleden is vervaardigd en dat als zodanig is opgenomen in de lijst van beschermde monumenten van rijk of gemeente, waardoor op het desbetreffende bouwwerk of werk de Monumentenwet, respectievelijk de gemeentelijke monumentenverordening van toepassing is.
1.36 Peil:
a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang van het perceel aan een weg
b. grenst, mits het gebouw op een afstand van niet meer dan 12 m van die weg is gelegen: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang van het perceel;
c. in andere gevallen bij gebouwen: de gemiddelde bestaande hoogte van het aan het gebouw grenzende terrein;
d. voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde bestaande hoogte van het aan het bouwwerk grenzende terrein.
1.37 Perceel:
een aaneengesloten stuk grond met een bepaald doel of eigendom.
1.38 Perceelsgrens:
de scheiding tussen bouwpercelen, die niet aan éénzelfde eigenaar behoren dan wel niet door éénzelfde gebruiker worden benut.
1.39 Prostitutie:
het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.
1.40 Publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis:
een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak publieksgericht zijn en waarvan de omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan.
1.41 Recreatiewoning/recreatieverblijf:
een recreatief woonverblijf waarvan de gebruikers slechts tijdelijk gebruik maken en hun hoofdwoonverblijf elders hebben.
1.42 Seksinrichting:
een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.
1.43 Tent:
een in hoofdzaak van textiel of ander daarmee vergelijkbare materialen vervaardigd onderkomen voor dag- en/of nachtverblijf, dat gemakkelijk is op te bouwen en in te pakken.
1.44 Toercaravan/vouwwagen/tentwagen:
een aanhangwagen die kan dienen als recreatief onderkomen, overnachting daaronder begrepen, welke is/kan worden uitgerust om als zodanig zelfstandig achter een gemotoriseerd voertuig over de openbare weg te worden voortbewogen.
1.45 Woning/wooneenheid:
een complex van intern met elkaar in verbinden staande ruimten, in een (gedeelte van een) gebouw, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.
Artikel 2 Wijze Van Meten
2.1 Meetwijze
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
- de afstand van een gebouw tot de perceelgrens:
de afstand van een gebouw tot de perceelsgrens wordt bepaald door het buitenwerks meten van de kortste afstand van een gevel van het gebouw tot de perceelsgrens;
- de dakhelling:
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
- de goothoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
- de inhoud van een bouwwerk:
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
- de bouwhoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
- de oppervlakte van een bouwwerk:
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
2.2 Ondergeschikte bouwdelen
Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals trappen, bordessen, funderingen, kelderingangen, overstekende daken, goten, luifels, balkons, balkonhekken, schoorstenen, liftopbouwen en andere ondergeschikte (dak)opbouwen, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.
2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Bedrijf
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor "Bedrijf" aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – houthandel’ een houthandel
- bijbehorende voorzieningen en opslag;
- bijbehorende bewoning;
- landschappelijke beplanting.
3.2 Bouwregels
3.3 Afwijken van de bouwregels
3.4 Specifieke gebruiksregels
Artikel 4 Groen
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- groen, bos en landschappelijke beplanting;
- nutsvoorzieningen;
- in- en uitritten, uitsluitend voor zover deze noodzakelijke zijn voor het bereiken van de (aangrenzende) percelen;
- water en waterhuishoudkundige voorzieningen zoals wadi's.
4.2 Bouwregels
4.3 Specifieke gebruiksregels
Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruiken of laten gebruiken van de gronden en/of opstallen binnen deze bestemming ten behoeve van:
- het gebruik van gronden voor parkeervoorzieningen
- de opslag van goederen en materieel.
Artikel 5 Waarde - Archeologie 5
5.1 Bestemmingsomschrijving
De voor “Waarde - Archeologie 5” aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor behoud en bescherming van waardevolle archeologische informatie in de bodem.
5.2 Bouwregels
Op de binnen deze bestemming bedoelde gronden mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht ten dienste van de in de bestemmingsomschrijving omschreven doeleinden, alsmede ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen, mits:
- het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders; of:
- gebouwen maximaal 2,5 m uit de bestaande fundering worden opgericht; of
- het nieuw te bebouwen oppervlak niet groter is dan 2.000 m²;
met dien verstande dat het bepaalde in a, b en c niet geldt voor zover het bouwen in de bodem betreft tot een diepte van 30 cm onder het bestaande maaiveld.
5.3 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn.
De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.
5.4 Afwijken van de bouwregels
5.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
5.6 Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen teneinde de bestemming “Waarde - Archeologie 5” geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.
3 Algemene Regels
Artikel 6 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan, waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 7 Algemene Gebruiksregels
Tot een gebruik strijdig met de regels van dit bestemmingsplan wordt in ieder geval begrepen het gebruiken of laten gebruiken van de gronden en/of de opstallen ten behoeve van:
- zelfstandige bewoning en afhankelijke woonruimte, voor zover het betreft vrijstaande bijgebouwen;
- het gebruik van ruimten binnen een woning en/of bijgebouwen voor de uitoefening van een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis;
- gebruik als seksinrichting en escortbedrijf;
- het gebruik van gronden en opstallen voor de plaatsing van kampeermiddelen, waaronder mede wordt verstaan het recreatief nachtverblijf in de vorm van kleinschalig kamperen;
- het gebruik ten behoeve van een geluidzoneringsplichtige inrichting.
Artikel 8 Algemene Aanduidingsregels
8.1 Vrijwaringszone weg
Artikel 9 Algemene Afwijkingsregels
9.1 Algemeen
Tot het verlenen van een omgevingsvergunning volgens het bepaalde in dit artikel wordt eerst overgegaan, indien hierdoor de functies en waarden die in het plan aan de desbetreffende en aan de omliggende gronden zijn toegekend, of de mogelijkheden tot het herstel of de ontwikkeling van deze waarden, niet blijvend onevenredig worden geschaad.
9.2 Aan huis verbonden nevenactiviteiten en kantoor- en praktijkruimten
Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor een gebruik ten behoeve van aan huis verbonden nevenactiviteiten en kantoor- en praktijkruimten, indien en voor zover:
- de desbetreffende woning bewoond blijft;
- het vloeroppervlak van de gebouwen ten behoeve van het gebruik voor aan huis verbonden nevenactiviteiten en kantoor- en praktijkruimten niet meer bedraagt dan 50 m2;
- het onbebouwde gedeelte van het perceel niet wordt gebruikt voor de beoogde activiteit, met uitzondering van parkeervoorzieningen;
- de nevenactiviteit geen detailhandel betreft;
- de beoogde activiteit geen ontwikkeling tot gevolg heeft waarop de bestaande nutsvoorzieningen, wegen en parkeervoorzieningen niet zijn afgestemd;
- van tevoren in voldoende mate is verzekerd dat het beoogde gebruik geen ontoelaatbare invloed heeft op het woon- en leefmilieu in de omliggende woningen.
9.3 Antennemasten
Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de bouw van antennemasten, indien en voor zover:
- de antennemast wordt geplaatst binnen een afstand van 5 m van een bestaande woning;
- de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 25 m.
9.4 Bed & breakfast in een woning en/of een bijbehorend bijgebouw
9.5 Extra woning binnen bestaande woning
Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de bouw van één extra woning, indien en voor zover:
- de extra woning wordt gerealiseerd binnen de bestaande inhoud van een gebouw dat tevens is aangemerkt als Rijksmonument of gemeentelijk monument overeenkomstig de Monumentenwet of de gemeentelijke Monumentenverordening en wordt gebouwd met als oogmerk de karakteristiek van het desbetreffende gebouw in stand te houden, dan wel te herstellen, of de extra woning wordt gerealiseerd binnen een bestaande woning met een grotere inhoud dan 1.000 m3;
- van tevoren in voldoende mate is verzekerd dat de oppervlakte aan bijgebouwen op het desbetreffende erf, voor zover deze meer bedraagt dan 75 m2 per woning, wordt gesloopt tenzij deze bijgebouwen zijn aangemerkt als Rijksmonument of gemeentelijk monument overeenkomstig de Monumentenwet of de gemeentelijke Monumentenverordening.
9.6 Kleine uitbouwen woningen
Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de bouw van kleine uitbouwen aan woningen, indien en voor zover:
- de overschrijding van de lijn door de bestaande gevels van de woning niet meer bedraagt dan 2 m;
- de oppervlakte van de uitbouw niet meer bedraagt dan 6 m2.
9.7 Mantelzorg/inwoning
Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de verbouw van een woning tot meer dan de toegestane inhoud, indien en voor zover:
- de bouw noodzakelijk is om te voorzien in de behoefte aan een woonruimte voor inwonende personen;
- de inwoning plaats vindt in het hoofdgebouw en/of de aanbouw op maximaal 30% van de grondoppervlakte en uitsluitend op de begane grond;
- de woning met maximaal 50 m2 extra wordt vergroot tot een absoluut maximum van 750 m3;
- er sprake is van een gemeenschappelijke entree;
- het nieuwe gedeelte voor inwoning technisch/functioneel eenvoudig weer bij de oorspronkelijke woning kan worden betrokken;
- minimaal één directe verbinding tussen beide wooneenheden aanwezig is.
9.8 Nutsvoorzieningen
Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de bouw van kleine bouwwerken voor nutsvoorzieningen, indien en voor zover:
- de oppervlakte niet meer bedraagt dan 25 m2;
- de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 4 m.
Artikel 10 Algemene Wijzigingsregels
10.1 Algemeen
Het wijzigen van het plan volgens de bepalingen in dit artikel geschiedt met inachtneming van het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, waarbij tevens in acht wordt genomen dat hierdoor:
- het gestelde in de eventuele overigens voor de gronden opgenomen bestemmingen eveneens in acht wordt genomen;
- de functies en waarden die in het plan aan de desbetreffende en aan de omliggende gronden zijn toegekend, of de mogelijkheden tot het herstel of de ontwikkeling van deze waarden, niet blijvend onevenredig worden geschaad.
10.2 Verschuiven bestemmingsgrenzen en/of bouwgrenzen
4 Overgangs- En Slotregels
Artikel 11 Overgangsrecht
11.1 Overgangsrecht bouwwerken
11.2 Overgangsrecht gebruik
Artikel 12 Slotregel
Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan “ Tielsestraat 85c, Opheusden”.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 22 september 2016