de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen.

het bestemmingsplan Tielsestraat 73 met identificatienummer NL.IMRO.1740.wpOPtielsestraat73-vst1 van de gemeente Neder-Betuwe.

consumentenverzorgende, dienstverlenende en ambachtelijke activiteiten, die in de tot een (bedrijfs)woning behorende gebouwen worden uitgeoefend, vrijwel uitsluitend door de bewoner(s) van de desbetreffende woning.

een aan een hoofdgebouw gebouwde zelfstandige ruimte, die daaraan ruimtelijk (door zijn constructie of afmetingen) ondergeschikt is - maximaal bestaande uit één bouwlaag al dan niet met kap en die vanuit het hoofdgebouw rechtstreeks toegankelijk is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

een deel van de woning waarin een gedeelte van de huishouding uit oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren;

doeleinden die gericht zijn op het bedrijfsmatig voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en studie van de in de bodem voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

het percentage van gronden, nader bepaald in de regels, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder;

• bij bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de ter inzage legging van het ontwerp van dit plan bestonden of in uitvoering waren, danwel gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden krachtens een verleende bouwvergunning of omgevingsvergunning voor het bouwen;
• bij gebruik: gebruik dat op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan bestond;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning.

een vrijstaand of aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw, dat door zijn situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en die vanuit het hoofdgebouw niet rechtstreeks toegankelijk is.

het telen van laan- en sierbomen, vruchtbomen en/of heesters.

elk terrein waarop bosbouw wordt uitgeoefend, zijnde het geheel van bedrijfsmatig handelen en activiteiten gericht op de duurzame instandhouding en ontwikkeling van bestaande en nieuwe bossen ten behoeve van (één of meerdere van de functies) natuur, houtproductie, landschap, milieu (waaronder begrepen waterhuishouding) en recreatie;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd; zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder (ruimte onder peil) en zolder (ruimten onder de kap);

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de wijze van bouwen van een hoofdgebouw , waarbij:

1. a. onder aaneengebouwd wordt verstaan een hoofdgebouw, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee hoofdgebouwen en/of andere functies, waarvan het hoofdgebouw aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd;
2. b. onder gestapeld wordt een gebouw verstaan, dat uit meerdere naast elkaar en/of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen (appartementen) bestaat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid kan worden beschouwd;
3. c. onder twee-aaneen wordt verstaan een hoofdgebouw, waarvan het hoofdgebouw deel uitmaakt van een blok van maximaal twee direct aaneengebouwde hoofdgebouwen (twee-onder-één-kap);
4. d. onder vrijstaand wordt verstaan een hoofdgebouw, waarvan het hoofdgebouw niet aan een op een aangrenzend bouwperceel gelegen gebouw is aangebouwd;

een niet-agrarisch, doch aan het buitengebied gebonden bedrijf, waaronder begrepen een hoveniersbedrijf, een kennel, een manege/paardenstalling(verhuurbedrijf), een dierenpension/-asiel, een tuincentrum, een scouting- en een hondensportaccommodatie.

een overdekte stallingsruimte die dient als stallingsplaats voor een motorvoertuig, die geen eigen wanden of deuren heeft en waarvan de begrenzing wordt gevormd door maximaal 3 wanden van gebouwen en/of ondersteuningen van het dak;

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan en door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of gebied heeft gemaakt;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit en waarbij een showroom en/of verkoopruimte ter plaatse aanwezig is; horeca-activiteiten zijn hieronder niet begrepen;

dienstverlening door een bedrijf met uitsluitend of in hoofdzaak een verzorgende taak met een publieksgerichte functie zoals wasserette, kapsalon, schoonheidssalon, opticien, autorijschool, videotheek, uitzendbureau, reisbureau, bank, postkantoor, telefoon-/internetdienst, makelaarskantoor, foto-atelier (inclusief ontwikkelen), kopieerservicebedrijf, schoenreparatiebedrijf, alsmede naar aard en uitstraling overeenkomstige bedrijven;

het omzetten van de grond, gemeten vanaf peil met een diepte van minimaal 0,80 m, ten behoeve van het agrarisch gebruik;

een aan de bestemming ondergeschikt gebruik voor dagrecreatie gericht op het rustig beleven en gebruikmaken van aanwezige specifieke omgevingskwaliteiten in de vorm van wandelen, fietsen, varen, vissen e.d.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een vorm van niet-grondgebonden agrarische productie, waarbij het voortbrengen van producten, door middel van het telen van gewassen, plaatsvindt in kassen en/of in permanente kunststoftunnels.

de agrarische productie, waarbij het voortbrengen van producten afhankelijk is van de groeikracht van de bodem waarop de productie plaatsvindt en waarbij het voortbrengen van producten in hoofdzaak plaatsvindt in de openlucht.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit;

een gebouw, dat op een bouwperceel, door zijn bestemming, constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

besluit van 5 januari 1993, Stb. 1993, 50, houdende uitvoering van de hoofdstukken 1 en 8 van de Wet milieubeheer en hoofdstuk V van de Wet geluidhinder;

een tent, tentwagen, vouwwagen, kampeerauto, toercaravan of enig ander onderkomen ten behoeve van recreatief nachtverblijf, voor zover geen bouwwerk zijnde waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist.

een verblijfsruimte die door haar aard, indeling en inrichting kennelijk is bedoeld voor het verrichten van werkzaamheden van hoofdzakelijk administratieve aard zonder baliefunctie;

een geheel of gedeeltelijke niet horizontale dakconstructie gevormd door ten minste twee schuin hellende dakschilden met een helling van elk ten minste 15° en ten hoogste 75°;

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 1 m boven de gemiddelde, bestaande hoogte van het aan het gebouw grenzende terrein;

een vorm van kamperen waarbij voor een korte periode en uitsluitend tussen 1 maart en 1 november, maximaal 25 kampeermiddelen mogen worden geplaatst.

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, die wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur;

voorzieningen ten behoeve van openbaar bestuur, openbare dienstverlening, religie, verenigingsleven, onderwijs met bijbehorende sport- en gymnastieklokalen, (kinder)dagopvang, naschoolse opvang, opvoeding, bibliotheek, lichamelijke en/of geestelijke gezondheid van mens en dier;

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door de hydrologie en door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk, als in onderlinge samenhang.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten niet specifiek publiekgericht zijn, en dat op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse;

een onderdeel van een bedrijf, dat andere bedrijfsactiviteiten als inkomstenbron heeft en waarvoor het kantoor uitsluitend een ondersteunende functie heeft;

ondergeschikte delen aan een gebouw zoals, trappen, bordessen, funderingen, kelderingangen, overstekende daken, goten, luifels, balkons, balkonhekken, schoorstenen, liftopbouwen en andere ondergeschikte (dak)opbouwen;

onder peil;

een aan- of uitgebouwd bouwdeel, dat gelegen is op minimaal 2,5 m boven peil, dat geen grotere hoogte heeft dan het aangrenzende bouwdeel, dat uitsteekt ten opzichte van het eronder gelegen deel en dat geen rechtstreekse verbinding heeft met het aansluitend afgewerkte terrein;

bouwwerken, geen gebouwen zijnde met één dakvlak en maximaal één gesloten wand;

1. a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang van het perceel aan een weg grenst, mits het gebouw op een afstand van niet meer dan 12 m van die weg is gelegen: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang van het perceel;
2. b. in andere gevallen bij gebouwen: de gemiddelde bestaande hoogte van het aan het gebouw grenzende terrein;
3. c. voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde bestaande hoogte van het aan het bouwwerk grenzende terrein;

gebruik van een woning, zomerhuis of andere woonruimte door eenzelfde persoon of eenzelfde huishouden op een wijze die ingevolge het bepaalde in de artikelen 24 t/m 31 van de Wet gemeentelijke basisadministratie noopt tot inschrijving in het bevolkingsregister van de gemeente Neder-Betuwe.

een dak met een dakhelling van minder dan 15º;

een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak publieksgericht zijn en waarvan de omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang als zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een aan een hoofdgebouw gebouwde uitbreiding van een reeds bestaande ruimte van het hoofdgebouw, die daaraan ruimtelijk (door zijn constructie of afmetingen) ondergeschikt is - maximaal bestaande uit één bouwlaag al dan niet met kap;

de naar architectuur, indeling en/of uitstraling meest gezichtsbepalende gevel(s) van een hoofdgebouw, (doorgaans) gekeerd naar de weg of het openbaar gebied;

de lijn die gelijk loopt aan voorgevel(s) van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan. (Van een hoofdgebouw gelegen op de hoek van twee straten moeten beide gevels van het hoofdgebouw, gelegen aan de straatkant, gezien worden als voorgevel);

het bij de woning behorende perceelsgedeelte dat is gelegen vóór de voorgevelrooilijn(en);

Wet van 16 februari 1979 (Stb. 99) houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder, zoals deze luidt op het moment van de terinzagelegging van dit bestemmingsplan;

Wet van 5 oktober 2006, houdende regels inzake geurhinder vanwege tot veehouderijen behorende dierenverblijven, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan;

Wet van 20 oktober 2006, (Stb. 2006, nr. 566), houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan;

een complex van intern met elkaar in verbinding staande ruimten, in een (gedeelte van een) gebouw, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

Wet van 29 augustus 1991 , (Stb. 1991, nr. 439), tot herziening van de Woningwet, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan;

woon-/werkeenheid:

een ruimte, in en in combinatie met een woning, waarin een al dan niet publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis wordt uitgeoefend;

een gebouw bestaande uit twee woningen die onder één kap gerealiseerd zijn.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand van een gebouw tot de perceelsgrens wordt bepaald door het buitenwerks meten van de kortste afstand van een gevel van het gebouw tot de perceelsgrens;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeiboord of daarbij gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Als gebruik in strijd met de bestemming "Agrarisch" wordt in ieder geval begrepen:

1. a. een gebruik voor boomteelt;
2. b. een gebruik als volkstuin;
3. c. een gebruik voor niet-grondgebonden agrarische productie in de vorm van teelt op trayvelden of op stellingen en/of containerteelt op lavas of beton, voor zover de oppervlakte daarvan meer bedraagt dan 1 ha en voor zover niet direct grenzend aan een bouwvlak;
4. d. een gebruik voor de verwerking van agrarische producten en productiegebonden detailhandel, voor zover dit gebruik meer bedraagt dan 100 m2;
5. e. de opslag van mest buiten de agrarische bouwpercelen;
6. f. de opslag van goederen en materieel in de openlucht en buiten de agrarische bouwpercelen, voor zover de oppervlakte van de opslag meer bedraagt dan 200 m2 per perceel en/of de hoogte van de opslag meer bedraagt dan 2,5 m;
7. g. de opslag van goederen en materieel in de openlucht en op de agrarische bouwpercelen, voor zover de hoogte van de opslag meer bedraagt dan 4 m;
8. h. permanente bewoning in relatie tot de huisvesting van seizoenarbeiders.

De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bewoning;
2. b. bijbehorende voorzieningen;
3. c. landschappelijke beplanting;
4. d. voorzieningen ten behoeve van waterberging.

De voor “Waarde - Archeologie 4” aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor behoud en bescherming van waardevolle archeologische informatie in de bodem.

Op de binnen deze bestemming bedoelde gronden mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht ten dienste van de in de bestemmingsomschrijving omschreven doeleinden, alsmede ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen, mits:

1. a. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders; of:
2. b. gebouwen maximaal 2,5 m uit de bestaande fundering worden opgericht; of
3. c. het nieuw te bebouwen oppervlak niet groter is dan 500 m²;

met dien verstande dat het bepaalde in a, b en c niet geldt voor zover het bouwen in de bodem betreft tot een diepte van 30 cm onder het bestaande maaiveld.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn.

De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen teneinde de bestemming “Waarde - Archeologie 4” geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

De voor “Waarde - Archeologie 5” aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor behoud en bescherming van waardevolle archeologische informatie in de bodem.

Op de binnen deze bestemming bedoelde gronden mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht ten dienste van de in de bestemmingsomschrijving omschreven doeleinden, alsmede ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen, mits:

1. a. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders; of:
2. b. gebouwen maximaal 2,5 m uit de bestaande fundering worden opgericht; of
3. c. het nieuw te bebouwen oppervlak niet groter is dan 2.000 m²;

met dien verstande dat het bepaalde in a, b en c niet geldt voor zover het bouwen in de bodem betreft tot een diepte van 30 cm onder het bestaande maaiveld.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen teneinde de bestemming “Waarde - Archeologie 5” geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan, waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Tot een gebruik strijdig met de regels van dit bestemmingsplan wordt in ieder geval begrepen het gebruiken of laten gebruiken van de gronden en/of de opstallen ten behoeve van:

1. a. zelfstandige bewoning en afhankelijke woonruimte, voor zover het betreft vrijstaande bijgebouwen;
2. b. het gebruik van ruimten binnen een woning en/of bijgebouwen voor de uitoefening van een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis;
3. c. gebruik als seksinrichting en escortbedrijf;
4. d. het gebruik van gronden en opstallen voor de plaatsing van kampeermiddelen, waaronder mede wordt verstaan het recreatief nachtverblijf in de vorm van kleinschalig kamperen, tenzij toepassing is gegeven aan de algemene afwijkingsregels van dit plan ten aanzien van kleinschalig kamperen;
5. e. het gebruik ten behoeve van een geluidzoneringsplichtige inrichting.

Tot het verlenen van een omgevingsvergunning volgens het bepaalde in dit artikel wordt eerst overgegaan, indien hierdoor de functies en waarden die in het plan aan de desbetreffende en aan de omliggende gronden zijn toegekend, of de mogelijkheden tot het herstel of de ontwikkeling van deze waarden, niet blijvend onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor een gebruik ten behoeve van aan huis verbonden nevenactiviteiten en kantoor- en praktijkruimten, indien en voor zover:

1. a. de desbetreffende woning bewoond blijft;
2. b. het vloeroppervlak van de gebouwen ten behoeve van het gebruik voor aan huis verbonden nevenactiviteiten en kantoor- en praktijkruimten niet meer bedraagt dan 50 m2;
3. c. het onbebouwde gedeelte van het perceel niet wordt gebruikt voor de beoogde activiteit, met uitzondering van parkeervoorzieningen;
4. d. de nevenactiviteit geen detailhandel betreft;
5. e. de beoogde activiteit geen ontwikkeling tot gevolg heeft waarop de bestaande nutsvoorzieningen, wegen en parkeervoorzieningen niet zijn afgestemd;
6. f. van tevoren in voldoende mate is verzekerd dat het beoogde gebruik geen ontoelaatbare invloed heeft op het woon- en leefmilieu in de omliggende woningen.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de inrichting en het gebruik van een woning en/of een bijbehorend bijgebouw ten behoeve van bed & breakfast, indien en voor zover:

a. de woning tevens bewoond blijft;

b. van tevoren in voldoende mate is verzekerd dat de uiterlijke verschijningsvorm van de woning en/of het bijgebouw niet wordt veranderd;

c. totaal niet meer dan 50 m2 van de woning en/of het bijgebouw wordt ingericht en gebruikt voor bed & breakfast;

d. het beoogde gebruik geen ontwikkeling tot gevolg heeft waarop de bestaande parkeervoorzieningen niet zijn afgestemd;

e. van tevoren in voldoende mate is verzekerd dat het beoogde gebruik geen ontoelaatbare invloed heeft op het woon- en leefmilieu van de omliggende woningen.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de bouw van één extra woning, indien en voor zover:

1. a. de extra woning wordt gerealiseerd binnen de bestaande inhoud van een gebouw dat tevens is aangemerkt als Rijksmonument of gemeentelijk monument overeenkomstig de Monumentenwet of de gemeentelijke Monumentenverordening, dan wel is aangewezen voor de bestemming "Waarde - Cultuurhistorie karakteristiek" en wordt gebouwd met als oogmerk de karakteristiek van het desbetreffende gebouw in stand te houden, dan wel te herstellen, of de extra woning wordt gerealiseerd binnen een bestaande woning met een grotere inhoud dan 1.000 m3;
2. b. van tevoren in voldoende mate is verzekerd dat de oppervlakte aan bijgebouwen op het desbetreffende erf, voor zover deze meer bedraagt dan 75 m2 per woning, wordt gesloopt, tenzij deze bijgebouwen zijn aangemerkt als Rijksmonument of gemeentelijk monument overeenkomstig de Monumentenwet of de gemeentelijke Monumentenverordening, dan wel zijn aangewezen voor de bestemming "Waarde - Cultuurhistorie karakteristiek".

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de bouw van kleine uitbouwen aan woningen, indien en voor zover:

1. a. de overschrijding van de lijn door de bestaande gevels van de woning niet meer bedraagt dan 2 m;
2. b. de oppervlakte van de uitbouw niet meer bedraagt dan 6 m².

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de verbouw van een woning tot meer dan de toegestane inhoud, indien en voor zover:

1. a. de bouw noodzakelijk is om te voorzien in de behoefte aan een woonruimte voor inwonende personen;
2. b. de inwoning plaats vindt in het hoofdgebouw en/of de aanbouw op maximaal 30% van de grondoppervlakte en uitsluitend op de begane grond;
3. c. de woning met maximaal 50 m2 extra wordt vergroot tot een absoluut maximum van 750 m3;
4. d. er sprake is van een gemeenschappelijke entree;
5. e. het nieuwe gedeelte voor inwoning technisch/functioneel eenvoudig weer bij de oorspronkelijke woning kan worden betrokken;
6. f. minimaal één directe verbinding tussen beide wooneenheden aanwezig is

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de instandhouding, dan wel het herstel of de herbouw van bouwwerken, indien en voor zover de instandhouding, dan wel het herstel of de herbouw, noodzakelijk zijn om te voldoen aan het bepaalde in de Monumentenwet, dan wel de gemeentelijke Monumentenverordening.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de bouw van kleine bouwwerken voor nutsvoorzieningen, indien en voor zover:

a. de oppervlakte niet meer bedraagt dan 25 m2;

b. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 4 m.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Tielsestraat 73'.

Aan de Tielsestraat in Opheusden wordt een nieuw woongebouw met 2 woningen gebouwd. Dit in ruil voor de sanering van de voormalige bedrijfsbebouwing (m2) aan de achterzijde van het perceel Tielsestraat 73. De bestemming 'Bedrijf' op nummer 73 wordt voor de voormalige bedrijfswoning gewijzigd in een woonbestemming. Het terrein van het te slopen bedrijfsgebouw krijgt een agrarische bestemming.

Deze ontwikkeling kan worden gerealiseerd met gebruikmaking van een wijzigingsbevoegdheid in het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied Kesteren", dat onder een aantal voorwaarden de mogelijkheid biedt om ter compensatie van sloop een of meer nieuwe woningen te bouwen. In deze toelichting wordt onderbouwd op welke wijze aan de voorwaarden wordt voldaan.

Het plangebied is gelegen aan de Tielsestraat , ten westen van de kern Opheusden. De nieuwe woningen worden gebouwd op het perceel dat direct grenst aan dat van nr. 73. Onderstaande afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

^{Globale ligging plangebied (bron: Openstreetmap)}

Voor het plangebied is voorliggend wijzigingsplan opgesteld die de beoogde ontwikkeling mogelijk maakt. In deze toelichting wordt gemotiveerd waarom dit een passende ontwikkeling is en hoe dit past binnen de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De nieuwe bestemmingsvlakken, inclusief de bouw- en gebruiksmogelijkheden, zijn vastgelegd in de regels en aangeduid op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Voor het plangebied geldt nu het bestemmingsplan "Buitengebied Kesteren", dat op 8 april 2014 door de raad van de gemeente Neder-Betuwe is vastgesteld. In dit plan heeft het perceel Tielsestraat 73 de bestemming 'Bedrijf' met de nadere functieaanduiding 'opslag'. Het naastgelegen perceel is bestemd als 'Agrarisch'.

_{Uitsnede van het bestemmingsplan 'Buitengebied Kesteren' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)}

In het bestemmingsplan is in artikel 39.10 een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee het plan kan worden gewijzigd om de bouw van een woning of een woongebouw mogelijk te maken. In een dergelijk geval moet sprake zijn van volledige bedrijfsbeëindiging van een agrarisch of ander bedrijf en dient er minimaal 500 m2 aan voormalige bedrijfsgebouwen gesloopt te worden.

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande situatie beschreven. Hoofdstuk 3 gaat in op het plan voor de locatie. Hoofdstuk 4 omvat een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 5 is het project inhoudelijk op uitvoerbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. In hoofdstuk 6 is ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 7 is de juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 8 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak- en overlegmomenten zijn opgenomen.

De Tielsestraat is van oudsher een verbindingsweg tussen Opheusden en Kesteren. Langs de straat is lintbebouwing aanwezig. Ten oosten van de locatie richting de dijk is deze lintbebouwing kleinschalig en bijna dorps van karakter. Er is een duidelijke menging van woningen, agrarische bedrijven en andere vormen van bedrijvigheid. Naar het westen in de richting van het agrarische gebied worden de kavels ruimer en de bouwvolumes groter. De menging van functies is nog steeds aanwezig.

_{Luchtfoto met globale ligging plangebied (bron: Google maps)}

Op het adres Tielsestraat 73 staat een voormalige T-boerderij, die is aangewezen als gemeentelijk monument. Het is een beeldbepalend pand langs de Tielsestraat, mede in combinatie met de grote rode beuk op het voorterrein.

_{Karakteristiek pand op Tielsestraat 73}

Het te slopen bedrijfsgebouw is aan de achterzijde gelegen en wordt via een insteekweg ontsloten op de Tielsestraat. Het pand, met een oppervlakte van 670 m² werd gebruikt voor opslag.

Op het terrein waar de nieuwe woningen zijn geprojecteerd ligt nu een paardenbak. De achterliggende percelen zijn in agrarisch gebruik (grasland).

^{Het te slopen gebouw De huidige paardenbak}

Het plan gaat uit van de bouw van een woongebouw met twee woningen (twee-onder-een kap), georiënteerd op de Tielsestraat. De rooilijn van de woningen ligt tussen die van de monumentale T-boerderij op nummer 73 en de naastgelegen woning op nr. 73a. Zo ontstaat er variatie in de rooilijn, wat past bij het gevarieerde en afwisselende beeld van de Tielsestraat.

_{Inrichting toekomstige situatie (ontwerp: Huibers bureau voor Architectuur)}

De woningen hebben een bescheiden omvang en een lage goot- en bouwhoogte, waardoor ze niet gaan concurreren met het naastgelegen monument. De bijgebouwen bij de woningen worden als één gebouw uitgevoerd, gesitueerd achter de woningen. Daardoor blijft het bebouwingsbeeld aan de Tielsestraat vrij open. Beide woningen worden ontsloten via de bestaande inrit. Er wordt geen nieuwe in/uitrit op de Tielsestraat gerealiseerd. Het parkeren gebeurt op eigen erf.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Gebiedsgericht

De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen.

In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

In de structuurvisie worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is "duurzame verstedelijking". Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De ladder bestaat uit drie 'treden' die doorlopen moeten worden om te bezien of een ontwikkeling bijdraagt aan duurzame verstedelijking. De treden zijn:

1. 1. de voorgenomen stedelijke ontwikkeling dient te voorzien in een actuele regionale behoefte;
2. 2. indien uit stap 1 volgt dat de ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte moet beschreven worden in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
3. 3. indien uit stap 2 blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is. Daar wordt het volgende onder verstaan: 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Door het ministerie van Infrastructuur en Milieu is een handreiking gemaakt. Deze 'handreiking ladder voor duurzame verstedelijking' werkt verder uit hoe met de ladder omgegaan moet worden. Voor een verdere uitleg van de ladder duurzame verstedelijking wordt naar die handreiking verwezen.

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in, of in de directe nabijheid van, de aangewezen beschermde gebieden.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Het plan is dermate kleinschalig (nieuwbouw van 2 woningen) dat het geen invloed heeft op de regionale behoefte en het regionaal afgestemde woningbouwprogramma (KWAP3, zie volgende paragraaf). Bij een ontwikkeling van twee woningen is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6 Bro, zo blijkt uit inmiddels vaste jurisprudentie. De ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve niet van toepassing. De woningen worden opgenomen in een reeds bestaand bebouwingslint. In ruil wordt leegstaande bedrijfsbebouwing gesloopt, waardoor het totale stedelijke ruimtebeslag niet toeneemt. Hiermee kan gesteld worden dat er sprake is van een duurzame verstedelijking en dat het plan voldoet aan het rijksbeleid.

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Gelderland

Op 18 oktober 2014 zijn de Omgevingsvisie en –verordening in werking getreden. Een eerste en tweede actualisatie van de Omgevingsverordening, over water en natuur, zijn op respectievelijk 8 juli en 11 november 2015 vastgesteld. Deze actualisaties zijn opgenomen en verwerkt in de tekst en kaarten van de Omgevingsverordening (december 2015). In de Omgevingsvisie staan de hoofdlijnen en in de Omgevingsverordening de regels. Het Waterplan, het Provinciaal Verkeer en Vervoer Plan, het Streekplan, het Milieuplan en de Reconstructieplannen zijn herzien en samengebracht in de nieuwe Omgevingsvisie. De provincie zet daarbij in op het waarborgen en het verder ontwikkelen van de kwaliteiten van Gelderland waarbij recht wordt gedaan aan de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de plek.

De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en stelt regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

Regionaal VAB-beleid

Voor het veranderend gebruik van agrarische bedrijfsbebouwing verwijst de Omgevingsvisie naar het

"Beleidskader hergebruik vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied" van de regio Rivierenland.

Dit beleidskader is een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing (verder afgekort als VAB-beleid) en het beleid uit de provinciale structuurvisie voor niet-agrarische bedrijven in het buitengebied. Met deze beleidsuitwerking willen de samenwerkende gemeenten de volgende doelen bereiken:

• de vitaliteit vergroten door toestaan van vestiging van nieuwe economische bedrijvigheid in VAB onder voorwaarden;
• de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit vergroten door landschapsontsierende VAB te saneren;
• verpaupering en ongewenst gebruik van VAB tegen gaan;
• agrarische ondernemers nieuwe mogelijkheden bieden om na staking van het agrarische bedrijf in hun levensonderhoud te blijven voorzien;
• voorzien in de behoefte aan wonen in een landelijke omgeving.

Het beleid biedt mogelijkheden om vrijkomende gebouwen te gebruiken voor andere vormen van bedrijvigheid, deze te verbouwen tot woningen of in ruil voor sloop een nieuw woongebouw te bouwen.

De regeling voor de functieverandering naar wonen geldt ook voor bedrijfsgebouwen die nooit voor agrarische doeleinden zijn gebruikt. Op deze wijze wil men bevorderen dat ook verouderde vrijgekomen niet-agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied gesaneerd wordt.

De regeling voor vrijkomende bedrijfsbebouwing in het buitengebied is niet in de provinciale Verordening opgenomen.

Planspecifiek

Het regionale VAB-beleid is rechtstreeks vertaald in de algemene wijzigingsregels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Kesteren'. Voor onderhavig plan wordt gebruik gemaakt van die wijzigingsbevoegdheid. Het provinciaal beleid staat uitvoering van het initiatief niet in de weg.

Structuurvisie Neder-Betuwe 2015

De Structuurvisie Neder-Betuwe 2015 is vastgesteld door de gemeenteraad op 04 juni 2015. De Structuurvisie is voor de gemeente een belangrijk kader voor de afweging van concrete ruimtelijke beslissingen en bij de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven.

Volgens de Structuurvisie ligt het gebied tussen Opheusden en Kesteren op de 'teeltrijke oeverwallen'. Het beleid is hier gericht op het bewaken van het landelijke karakter. De laanboomteelt kan zich hier verder ontwikkelen. Daarbij is het van belang om het gebied tussen Opheusden en Kesteren te laten fungeren als een buffer. Vanuit twee richtingen nemen stadsrandfuncties toe waardoor het landelijke karakter langzaam kan worden verdrongen. Ondanks de aanwezige lintbebouwing aan de Tielsestraat is het daarom wenselijk om het landelijke (en niet-stedelijke) karakter van dit hele gebied te benadrukken. Dit pleit ervoor om terughoudend te zijn met de toevoeging van stedelijke bebouwing/invloeden in dit gebied zoals de vergroting van sportvelden, volkstuinen e.d.

_{Uitsnede uit de Structuurvisiekaart Neder-Betuwe 2015}

Planspecifiek

De sloop van het bedrijfspand is een gepaste ontwikkeling, omdat hiermee het landelijke karakter van het gebied wordt versterkt. Ter compensatie wordt één woongebouw met 2 wooneenheden toegevoegd, maar per saldo neemt de hoeveelheid bebouwing af. Er kan daarmee niet gesproken worden van een toenemende verstedelijking.

Conclusie is dat onderhavig initiatief in lijn is met de Structuurvisie Neder-Betuwe 2015.

Landschapsontwikkelingsplan Neder-Betuwe

In het Landschapsontwikkelingsplan (LOP, 2009) Neder-Betuwe wordt inzichtelijk gemaakt hoe de gemeente de ontwikkeling van het landschap voor de komende 10 jaar wil begeleiden. Rekening houdend met de ontwikkeling van de verschillende functies in het landelijke gebied wordt beschreven hoe de landschappelijke waarden behouden en versterkt kunnen worden. Op hoofdlijnen kent de landschappelijke visie de volgende elementen, geordend naar ontwikkelingsgerichtheid:

• De Linge als nieuwe landschappelijke structuurdrager
• De kernen en het landelijk gebied verknopen
• Nieuwe kwaliteiten toevoegen aan het dynamisch middengebied
• Heldere keuzes in de kommen
• Waaien (wielen) als dragers van de geschiedenis
• Kleinschalige diversiteit oeverwallen behouden
• Eigenheid van de uiterwaarden bewaren

Planspecifiek

Het plangebied ligt op de boomteeltrijke oeverwallen. Hier wordt een beeld nagestreefd van een informeel landschap met grillige bebouwings- en verkavelingspatronen. Dit informele beeld wordt bevorderd door de aanwezigheid van relatief veel beplanting langs de wegen en op de erven en overhoekjes. Ook de grote afwisseling in grondgebruik draagt bij aan de kleinschaligheid. Tegelijk wordt ernaar gestreefd om het unieke zicht over het karakteristieke rivierengebied open te houden, door het vrij te houden van hoog opgaande elementen.

Het LOP stelt dat de oeverwallen bij uitstek de plek zijn waar culturele vernieuwing mogelijk is, voortbouwend op de rijke geschiedenis van bewoning in dit gebied. Het toevoegen van nieuwe waarden kan op de oeverwallen gebeuren met behoud van het kleinschalige, groene en afwisselende karakter. Er is dus veel mogelijk, als het maar niet te groot is of anderszins sterk afwijkt van het aanwezige landschap. De kansen worden benut als bij de voorgenomen ontwikkeling de aanplant van erfbeplanting direct wordt meegenomen.

Woonvisie 2011-2016 Vitale kernen in een sterke gemeente

In de Woonvisie (vastgesteld door de gemeenteraad op 30 juni 2011) is het beleid met betrekking tot de woningmarkt, kansen, aanbod en behoefte opgenomen. De visie geeft een kwalitatieve inkleuring aan de woningbouwontwikkeling van zowel nieuwbouw als bestaande bouw in de gemeente en alle facetten die hiermee samenhangen. Doel is om het woonklimaat de komende jaren verder te versterken en te verbeteren, zodat Neder-Betuwe een sterke gemeente met vitale kernen blijft. Dit wil zij bereiken door een actief woonbeleid te voeren op de volgende aandachtspunten:

1. Inspelen op een veranderende bevolkingssamenstelling

Het toenemen van het aantal ouderen heeft invloed op de behoefte aan woningen, voorzieningen en de aanwezigheid van zorg en welzijn. Dit vraagt de komende jaren aandacht. Dit geldt ook voor starters en jonge gezinnen. Zij hebben moeite om tot de woningmarkt toe te treden. De gemeente Neder-Betuwe wil voor hen meer kansen creëren: zij zijn immers de gezinnen van de toekomst

2. Inzetten op een realistische nieuwbouwambitie

Hier wil de gemeente, in samenspraak met andere gemeenten in Regio Rivierengebied, op voorsorteren met een realistische ambitie.

3. Het creëren van een sterke 'plus' in Kesteren

Op korte termijn mogelijk een uitbreiding van het voorzieningenniveau ten faveure van de gehele gemeente mogelijk is. Daarnaast is het belangrijk om een sterke kern te creëren om voorzieningen te handhaven die bij afname van de groei op lange termijn niet in elke kern zijn te behouden.

4. Inzetten op een duurzame woningvoorraad

Om de kwaliteit van deze woningen ook voor de lange termijn veilig te stellen, zet de gemeente in op versterking van duurzaamheid op het gebied van energiezuinigheid en levensloopbestendigheid van de woningvoorraad.

Planspecifiek

Onderhavig initiatief gaat uit van realisatie van een blok met twee kleinere woningen in het goedkope segment. Hiermee wordt een kans geboden aan starters of jonge gezinnen een betaalbare woning te vinden in een landelijke omgeving. In de woonvisie wordt aangegeven dat Opheusden met 10% van de totale bouwopgave van 1000 woningen niet in de eigen woningbehoefte van de kern kan voorzien. Er zijn dus nog steeds extra woningen nodig. Het plan sluit daarmee aan op de uitgangspunten van de Woonvisie 2011-2016.

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan "Buitengebied Kesteren", vastgesteld op 8 april 2014 door de gemeente Neder-Betuwe. In dit plan is de mogelijkheid opgenomen om in ruil voor de sanering van vrijgekomen bedrijfsbebouwing één of meerdere nieuwe woning(en) te bouwen. Dit is opgenomen in de algemene wijzigingsregels (art. 39.10) van het plan. Om gebruik te kunnen maken van de bevoegdheid moet wel aan een reeks voorwaarden worden voldaan. Hieronder is gemotiveerd waarom het plan hieraan voldoet:

• Het te saneren gebouw heeft geen monumentale dan wel cultuurhistorisch karakteristieke waarde.
• Het betreft legale bebouwing die langer dan 5 jaar is gebruikt.
• Om de sloop van de bedrijfsgebouwen te waarborgen is een voorwaardelijke verplichting in onderhavig plan opgenomen.
• Het te saneren gebouw heeft een oppervlakte van 670 m². Op basis hiervan wordt een woongebouw toegestaan met een inhoud van maximaal 750 m³. Hier kunnen 2 wooneenheden in worden ondergebracht.
• In onderhavig plan gaat het om 2 wooneenheden groter dan 300 m³ (en samen kleiner dan 750 m³), dit wordt ook in de regels geborgd.
• Het gezamenlijk oppervlakte van het woongebouw is niet groter dan 335 m2 (50% van 670 m2).
• Het gezamenlijk oppervlakte aan bijgebouwen bedraagt niet meer dan 80m2.
• Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de voorgenomen beeldkwaliteit van het plan. Het plan is tot stand gekomen met advies van het Gelders Genootschap (zie bijlage 7).
• De woningen kunnen worden aangesloten op de bestaande nutsvoorzieningen. Er is op eigen erf voldoende ruimte om te parkeren (zie ook paragraaf 5.4).
• De bedrijfsontwikkeling van agrarische en/of andere bedrijven in de omgeving wordt niet onevenredig belemmerd (zie paragraaf 5.1.5, 5.1.6 en 5.1.7).
• De locatie ligt niet binnen de geluidszone van de spoorweg.
• Voor de woning Tielsestraat 73 geldt dat de huidige bedrijfsbestemming wordt omgezet naar de bestemming 'Wonen'. Hiervoor geldt de regeling conform het bestemmingsplan 'Buitengebied Kesteren'. De achterliggende gronden krijgen de bestemming 'Agrarisch', conform aangrenzende percelen.
• De uitvoerbaarheid van het plan is aangetoond (zie de hoofdstukken 5 en 6).

Concluderend kan worden gesteld dat onderhavig plan voldoet aan alle genoemde voorwaarden die in de wijzigingsbevoegdheid zijn opgenomen.

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen);
• andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh):
  - verzorgingstehuizen;
  - psychiatrische inrichtingen;
  - medisch centra;
  - poliklinieken;
  - medische kleuterdagverblijven.

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurd aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

Planspecifiek

Het voorliggend initiatief voorziet in de bouw van 2 nieuwe woningen. Dit een geluidgevoelige functie. Om te beoordelen of er een goed woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de mogelijke gevolgen van wegverkeerslawaai (zie bijlage 1 Akoestisch onderzoek).

Uit dit onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op de gevels hoger is dan de voorkeurgrenswaarde van 48 dB, maar lager dan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB. In het kader van de bestemmingswijziging moet er door de gemeente een besluit worden genomen over de ontheffingswaarde van 55 dB. De conclusie is dat het plan voldoet aan de randvoorwaarden van de Wet geluidhinder ten aanzien van een goed woon- en leefklimaat als de voorgevel van de woningen minimaal 24 meter uit de as van de weg worden gebouwd. Dit is in de regels van dit plan opgenomen.

In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

Gevoelige bestemmingen

Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen is in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.

Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:

• scholen;
• kinderdagverblijven;
• verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.

Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.

Planspecifiek

De woning betreft geen gevoelige bestemming. Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief van dusdanige geringe omvang, dat geconcludeerd kan worden dat dit project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het betreft slechts twee woningen.

De huidige luchtkwaliteit kan worden bekeken via de NSL Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Hierin zijn de grotere wegen in de gemeente onderzocht. Uit deze metingen blijkt dat de concentraties NO2 (stikstofdioxide) en PM10 (fijn stof) in de hele gemeente in de laagste categorie liggen (< 35 µg/m3) en daarmee onder de grenswaarde van 40 µg/m3. Het aspect lucht is hierdoor niet verder van belang.

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico's:

• inrichtingen vallende onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico (voorheen individueel risico) wordt uitgedrukt in een contour van 10^-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10^-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10^-5 contour.

Bij groepsrisico is niet een contour bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Bij groepsrisico wordt gewerkt met een oriëntatiewaarde en niet met een grenswaarde. Hoe meer mensen dicht op de bron zijn bij een bepaalde calamiteit, hoe groter het effect. Hierbij is de 1% letaliteit belangrijk. Zolang deze oriëntatiewaarde niet overschreden wordt is er geen specifieke motivatie noodzakelijk (let wel: er is dus wel een risico!). Indien de 1% letaliteit wel overschreden wordt dient in de ruimtelijke planvorming dit risicoaspect bewust geaccepteerd te worden met daarbij de motivatie waarom dat acceptabel gevonden wordt. Via inrichtingsmaatregelen (op basis van de gebruiksvergunning en de bouwverordening) en rampenplannen e.a. kan het effect bij een calamiteit beperkt worden.

(Bevi-)inrichtingen

De regelgeving omtrent externe veiligheid bij inrichtingen (bedrijven) is geregeld in het Bevi. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven.

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Het huidige ruimtelijke beleid is beschreven in het Structuurschema buisleidingen (1985) en in twee circulaires (voor hoge druk aardgasleidingen in 1984 en voor brandbare vloeistoffen in 1991). Er is een nota Buisleidingen ontwikkeld ter vervanging van het Structuurschema buisleidingen en een AMvB ter vervanging van de circulaires.

De wet- en regelgeving omtrent buisleidingen schoot volgens het rijk op veel gebieden tekort. Op 9 februari 2007 heeft het kabinet ingestemd met een nieuwe aanpak voor buisleidingen in Nederland. De nieuwe aanpak moet zicht met name richten op de veiligheidsafstand rond buisleidingen, het beheer en toezicht en de registratie van de ligging van buisleidingen. In de nieuwe AMvB wordt de regelgeving verder uitgewerkt en worden regels gesteld ten aanzien van risico's en zonering langs buisleidingen, het opnemen van regels in bestemmingsplannen, technische eisen, het aanwijzen van een toezichthouder, melding van incidenten en beschikbaarheid van noodplannen.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is door het ministerie van Verkeer en Waterstaat vastgelegd in de nota Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (nota Rnvgs) en het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev). Volgens het Btev mag op grond van een ruimtelijke besluit geen kwetsbaar object in de veiligheidszone worden gebouwd. Nieuwe beperkt kwetsbare objecten mogen alleen in uitzonderlijke gevallen in de veiligheidszone worden toegestaan. Het Btev gaat ook in op de hoogte van het groepsrisico. Ten opzichte van de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen is een verantwoording van het groepsrisico niet meer verplicht als het aannemelijk is dat het groepsrisico ver beneden de oriëntatiewaarde blijft of nauwelijks toeneemt.

Planspecifiek

Via de site risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en/of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Onderstaande kaart laten deze zien.

^{Uitsnede risicokaart (bron: www.risicokaart.nl)}

Op de risicokaart is te zien dat er zich in de nabijheid van het plangebied geen Bevi-inrichtingen bevinden. De dichtstbijzijnde risicovolle inrichtingen liggen op het bedrijventerrein in Kesteren. Deze liggen echter op ruime afstand van het plangebied.

Op circa 1,3 km van het plangebied ligt de Betuweroute. Hier vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats. De Betuwelijn heeft een invloedsgebied van 4 km. Volgens de “Beleidsvisie externe veiligheid gemeente Neder-Betuwe 2015-2018” zijn de risico's echter beperkt:

• De PR 10-6 contour ligt op 30 meter uit het hart van de spoorbaan. Hierbinnen liggen geen kwetsbare objecten.
• Het plasbrandaandachtsgebied geldt tot 30 meter vanaf het buitenste spoor.
• Voor wat betreft het groepsrisico is vooral de zone binnen 200 meter relevant. Op het grondgebied van de gemeente Neder-Betuwe is binnen de zone van 200 meter de personendichtheid echter laag tot zeer laag. Derhalve mag worden aangenomen dat het groepsrisico vanwege de Betuweroute gering is.

Het plangebied ligt op grote afstand van de genoemde zones. Geconcludeerd kan worden dat het plan uitvoerbaar is met betrekking tot het aspect externe veiligheid.

In het kader van een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Middels dit onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen.

Planspecifiek

Om te onderzoeken of de bodem geschikt is voor de beoogde functie, is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (bijlage 2). Ter plaatse van de paardenbak bevindt zich aangebracht zand met daaronder een laag gebroken (baksteen)puin. De laag bevindt zich tot ca. 0,5 á 0,6 m -mv. In het (baksteen)puin zijn geen asbestverdachte materialen waargenomen. In het zuidelijke deel van het plangebied is tot 1989 een boomgaard aanwezig geweest. In de bovengrond zijn geen verontreinigingen zijn met orchanochloorbestrijdingsmiddelen aangetroffen.

De conclusie van het onderzoek is dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmering is voor de nieuwbouw van woningen op de locatie. Indien er werkzaamheden plaatsvinden waarbij grond vrij komt, kan de grond niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop mogelijk van toepassing.

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.
Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

Bekeken dient te worden of de realisatie van de beoogde woning gevolgen heeft voor de bedrijfsvoering voor de omliggende bedrijven en dat er ter plaatse van de te realiseren woning sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat.

In de omgeving van het plangebied ligt een aantal niet-woonfuncties. Op circa 40 meter afstand ligt aan de overkant van de straat een boomteeltbedrijf, de teeltgronden liggen achter de huiskavel op grote afstand van de planlocatie. Iets verderop ligt aan de Tielsestraat 81 een bedrijfsbestemming, nader aangeduid als 'opslag'. De afstand bedraagt meer dan 100 meter. Verder ligt er een horecabestemming op Tielsestraat nr. 50 (café de Lamp) op meer dan 50 meter. Gesteld kan worden dat de afstand tot de verschillende functies dermate groot is dat zij geen hinder opleveren voor de nieuwe woonbestemming. Andersom heeft de nieuwe woonbestemming geen gevolgen voor de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van de bedrijven, omdat er reeds op kortere afstand van de bedrijven meer woningen zijn gelegen waar rekening mee moet worden gehouden.

De conclusie is dat ter plaatse van de te realiseren woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat de ontwikkeling geen belemmering vormt voor de toegestane bedrijfsactiviteiten van omliggende bedrijven.

Er gelden in Nederland geen wettelijke bepalingen over minimaal aan te houden afstanden tussen gronden waarop gewassen in de open lucht worden geteeld en nabij gelegen, voor gewasbeschermingsmiddelen gevoelige objecten, zoals woningen en bedrijven. Vanwege mogelijk vrijkomende drift (verwaaiing van spuitvloeistof) bij het bespuiten van fruitbomen wordt in de bestemmingsplanpraktijk een vuistregel gehanteerd om een afstand van 50 meter aan te houden tussen een fruitboomgaard en een gevoelige bestemming. Dit is een in de praktijk gegroeide vuistregel.

Gevoelige functies zijn plaatsen waar regelmatig en voor een groot gedeelte van de dag, mensen verblijven of samenkomen. Woningen en bijbehorende tuinen worden als zodanig aangemerkt. Bij de afstand van 50 meter wordt ervan uitgegaan dat enerzijds de bedrijfsvoering van de teler niet wordt belemmerd en anderzijds dat er geen nadelige effecten optreden voor de gezondheid van de bewoners van de (bedrijfs)woning. De 50 meter afstand is echter een indicatieve afstand en hangt onder meer af van het soort teelt ter plaatse en de plaatselijke omstandigheden. Drift in bijvoorbeeld de fruitteelt is door de aard van de bespuiting, met name op- en zijwaarts gericht spuiten, hoger en intensiever dan bij bespuitingen in de lage bomenteelt. Voor het betrokken bestuursorgaan bestaat zowel bij toepassing als afwijking van deze afstand een onderzoeksplicht. Een kortere afstand is mogelijk, mits voorzien van een deugdelijke motivering.

Zoals hiervoor staat aangegeven is de in de praktijk gegroeide vuistregel van 50 meter indicatief. Dat betekent dat er onder omstandigheden gemotiveerd van kan worden afgeweken. Omdat elk geval anders is, dient dit per dossier te worden onderzocht en afgewogen. Dat is maatwerk. Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State en onderzoek komen de volgende aandachtspunten naar voren:

1. 1. wat wordt planologisch mogelijk gemaakt met de ontwikkeling ?
2. 2. wat zijn de omliggende geldende bestemming(en) ?
3. 3. wat is de afstand tussen de gevoelige functie en de locatie waar (potentieel) gespoten mag worden ?
4. 4. welke gewasbeschermingsmiddelen en spuitmethode kan worden gebruikt en wanneer?
5. 5. Wat zijn de effecten van de gewasbeschermingsmiddelen voor de mens bij blootstelling en het gebruik van driftreducerende technieken
6. 6. welke omgevingsfactoren hebben invloed op de driftreducering en welke driftreducerende maatregelen kunnen worden genomen?
7. 7. wat is de overheersende windrichting ?
8. 8. Conclusie: Wordt de teler beperkt in zijn bedrijfsvoering en Is er sprake van een goed woonklimaat voor de toekomstige bewoner ?

Planspecifiek

Het dichtstbijzijnde perceel waar boomteelt plaatsvindt ligt op een afstand van 130 meter. Dit is ruim meer dan de 50 meter die in de praktijk aangehouden wordt tot een gevoelig object.

Op kortere afstand ligt wel een ander perceel met een agrarische bestemming, nu in gebruik als bouwland. In theorie zou deze in de toekomst gebruikt kunnen worden voor andere (boom)teelten. In onderhavig bestemmingsplan is een regeling opgenomen dat boomteelt op dit perceel wordt uitgesloten. Overigens levert dat geen extra beperkingen op, omdat er al rekening moet worden gehouden met meerdere bestaande woningen in de omgeving. De nieuw te bouwen woningen leveren daarin geen extra belemmering. De conclusie is dat er geen problemen zijn ten aanzien van de spuitzonering.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader voor milieuvergunningen als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. De Wgv maakt onderscheid in dieren met en dieren zonder een vastgestelde geuremissiefactor. Voor de eerste soort wordt de geurbelasting bij geurgevoelige objecten berekend, voor de tweede gelden minimumafstanden tot dergelijke objecten (de tweede soort staat ook wel bekend onder de term 'vaste afstandsdieren'). De Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) bepaald in bijlage 1 voor welke dieren geuremissies zijn vastgelegd. Als het (beoogde) veehouderijbedrijf niet in deze regeling wordt genoemd betreft het vaste afstandsdieren.

Op grond van artikel 3 lid 1 van de Wgv gelden de volgende normen ten behoeve van vergunningverlening voor dieren met een geuremissiefactor:

Als het geen bedrijf is waar een geuremissiefactor voor is vastgelegd gelden op basis van artikel 3. lid 2 van de Wgv gelden de volgende eisen:

• binnen de bebouwde kom geldt een afstand van 100 meter;
• buiten de bebouwde kom geldt een afstand van 50 meter.

Tot slot geldt voor zowel dieren met als voor dieren zonder geuremissiefactoren altijd een minimumafstand tussen de buitenzijde van een dierenverblijf en de buitenzijde van een geurgevoelig object. Dit betreft 50 respectievelijk 25 meter voor hetzij buiten dan wel binnen de bebouwde kom.

De Wet geurhinder en veehouderij kent een omgekeerde werking. Dat wil zeggen dat ook bij plannen die woningbouwlocaties mogelijk maken wordt getoetst aan de normen van de Wet geurhinder en veehouderij. Bij ruimtelijke ordeningsplannen moet worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en verblijfklimaat.

De gemeenteraad is bevoegd lokale afwegingen te maken betreffende de te accepteren geurbelasting en in afwijking van de ten hoogste toegestane geurbelasting een andere waarde of een andere afstand te stellen. Bij deze afweging moet rekening gehouden worden met de ligging van het bedrijf, waarbij onderscheid gemaakt wordt tussen buiten de bebouwde kom of binnen de bebouwde kom en rekening wordt gehouden of het bedrijf ligt in een concentratiegebied of in een niet-concentratiegebied. Voor de onderbouwing van andere normen wordt de geursituatie berekend met het verspreidingsmodel.

Planspecifiek

In de directe omgeving (<300m) van het plangebied liggen geen (intensieve) veehouderijbedrijven die mogelijke geurhinder opleveren. Uit oogpunt van geur worden er dus geen belemmeringen verwacht voor uitvoering van onderhavig plan.

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden. De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium.

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de 'watersysteembenadering'. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers.

Het doel van de waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In de integrale watervergunning gaan zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) op in één aparte watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Waterschapsbeleid Waterschap

Het Waterbeheerplan 2010-2015 (2009) heeft een integraal en strategisch karakter. De koers voor de komende zes jaren wordt hierin vastgelegd. In de planperiode staan de volgende aspecten centraal:

• het bieden van veiligheid tegen overstromingen;
• het realiseren van de kwantitatieve wateropgave (NBW1);
• het realiseren van de waterkwaliteits- en ecologische doelstellingen (KRW2);
• het samen met de gemeenten realiseren van de kwantitatieve wateropgave in het stedelijk gebied en het verbeteren van de waterkwaliteit in stedelijke wateren;
• het invulling geven aan de samenwerking in de afvalwaterketen.

Het Waterbeheerplan 2010-2015 borduurt voort op de verschillende beleidsplannen die in de afgelopen jaren zijn vastgesteld. Er is dus geen sprake van een breuk in het waterbeleid maar wel van een verdere intensivering. Het is het eerste volledig integrale waterbeheerplan van het waterschap. Alle beleidsaspecten van waterkeringen, watersysteem en afvalwaterketen zijn in dit plan verwoord. Ook zijn voor het eerst de nationale, de provinciale en waterschapsplannen tegelijkertijd opgesteld. Omdat deze verschillende plannen elkaar beïnvloeden is er veel geïnvesteerd in een goede afstemming tussen de verschillende overheden.

In de Beleidsregels van het waterschap is vuistregel opgenomen voor de compensatie van toename aan verhard oppervlak. Deze vuistregel houdt in dat voor elke hectare nieuw verhard oppervlak er 436 m3 waterberging gerealiseerd moet worden (gebaseerd op de T=10+10% bui). In het stedelijk gebied is de toename voor de eerste 500 m2 verhard oppervlak vrijgesteld van watercompensatie en voor het landelijk gebied is dit 1.500 m2.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Nederbetuwe heeft het Waterplan II opgesteld wat geldt van 2014 tot en met 2018, als logisch vervolg op het waterplan 2008-2012. In dit Waterplan II ligt het accent op oppervlaktewater en ruimtelijke ordening. Het zet in op een robuust en schoon watersysteem en een goed functionerend rioleringssysteem in de gemeente. Er wordt een overzicht van die systemen gegeven en de knelpunten worden benoemd. In het uitvoeringsprogramma dat in dit Waterplan is opgenomen worden oplossingen gegeven. Het Waterplan geeft streefbeelden voor het oppervlaktewater in de gemeente. Die kunnen dienen bij de vormgeving van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Daarbij zijn de doelstellingen:

• Een veerkrachtig, robuust en duurzaam watersysteem.
• Een optimaal functionerende waterketen.
• Een effectieve en efficiënte waterorganisatie.

Vanuit het waterplan hebben beide organisaties de zorg voor waterkwantiteit (het voorkomen van overstroming, het tegengaan van watertekorten) en waterkwaliteit (schoon water en het verminderen van 'overstort' uit de riolering). De essentie van het waterbeleid in de komende periode is: ruimte maken voor water. Dat kan door middel van het aanleggen van extra waterbergingen. Daarbij wordt de combinatie met de ruimtelijke ontwikkeling in de gemeente gezocht.

Water maakt een belangrijk onderdeel uit van de beleving van het landschap in de gemeente. Bij het werken aan de waterdoelstellingen wordt het belang van landschap, natuur en ecologie meegewogen. Slim onderhoud en de aanleg van bijvoorbeeld natuurvriendelijke oevers maken daar onderdeel van uit.

Waterplan II sluit af met een aantal concrete maatregelen. Deze zijn opgenomen in Gemeentelijk Rioleringsplan. Een belangrijk onderdeel is de aanleg van waterbergingen. Een gedeelte daarvan is al in voorbereiding, voor de meeste waterbergingen zijn de locaties nog niet gevonden.

Gemeentelijk Rioleringsplan

In het Gemeentelijk Rioleringsplan 2014-2018 van de gemeente Neder-Betuwe is verwoord hoe de gemeente invulling geeft aan zorgtaken rondom afval-, hemel- en grondwater. Dit plan hangt sterk samen met het Waterplan Neder-Betuwe. Bijzonder is de vernieuwde zorgplicht voor hemelwater. Sinds 2005 wordt al aan de basisinspanning voldaan. Voor nieuwbouwprojecten is 100% afkoppeling voorgeschreven, waarbij vuil en schoon water wordt gescheiden. Ten aanzien van grondwater wil de gemeente allereerst zo veel mogelijk inzicht verkrijgen, gelet op het complexe stelsel met sterke fluctuaties door rivierwaterstanden in verschillende seizoenen. Voor het plangebied betekent dit dat het afvalwater op het bestaande gemengde rioleringsstelsel moet worden gebracht. De kosten voor de aansluiting op het gemeentelijk rioolstelsel komen voor rekening van de ontwikkelaar. Het hemelwater dient apart te worden opgevangen en te worden hergebruikt, gebufferd of geïnfiltreerd.

Planspecifiek

Het plan gaat uit van de bouw van een twee-onder-een-kapwoning. Het grondoppervlak van beide woningen samen bedraagt minder dan 120 m². Per woning is maximaal 40 m² aan bijgebouwen toegestaan, waarmee het totale bebouwde oppervlakte maximaal 200 m² bedraagt. Daarnaast zal een nader te bepalen deel van het terrein worden verhard voor inrit, terras e.d. Het plan omvat tevens de sloop van het voormalige bedrijfsgebouw van 670 m² en het verwijderen van de bijbehorende erfverharding. Hieruit wordt de conclusie getrokken dat met het voorgenomen de hoeveelheid verhard oppervlak per saldo zal afnemen.

Het Waterschap Rivierenland hanteert voor stedelijk gebied een drempelwaarde van 500 m² aan toename verharding. Indien dit plaats vindt zullen waterbergingsmaatregelen noodzakelijk zijn. Dat is hier niet het geval. Voor onderhavig plan is de digitale watertoets doorlopen. De conclusie is dat het plan niet relevant is voor de belangen van het waterschap. Het verslag van de watertoets is opgenomen in bijlage 6.

Bij de nieuwbouw zal een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd worden. Het hemelwater zal worden gescheiden van het afvalwater en waar nodig worden binnen de tuin mogelijkheden voor waterberging gezocht. Het perceel biedt voldoende ruimte om dit te realiseren. Ter voorkoming van verontreinigingen van water en bodem geldt een verbod op het toepassen van zink, lood, koper en PAK's-houdende bouwmaterialen. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering.

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Gepleit wordt voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie in structuurvisies, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. De aandacht voor cultuurhistorie is ook wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Artikel 3.1.6 onder 2 van dit Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden.

Archeologie

Archeologie gaat over de (verwachte) cultuurhistorische waarde in de bodem. Op 16 januari 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Nederlandse parlement heeft dit verdrag in 1998 goedgekeurd. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet 1988. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en / of het initiatief aangepast kan worden.

Ook de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ) uit 2007 is in dit kader van belang. De verantwoordelijkheid voor cultuurhistorische waarden ligt bij de gemeente en dit moet bij vaststelling van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) meegenomen worden.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

De huidige bedrijfswoning op nummer 73 is een gemeentelijk monument. Deze woning blijft onveranderd gehandhaafd, alleen de bestemming wordt gewijzigd in'Wonen'. Door de sloop van het achterliggende, leegstaande bedrijfspand, kan het monument beter tot zijn recht komen.

Omdat het nieuwbouw plaatsvindt op het perceel naast het gemeentelijk monument heeft het Gelders Genootschap heeft hier een advies uitgebracht voor een zorgvuldige stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing (zie bijlage 7). De nieuwbouw sluit aan bij de lintbebouwing van de Tielsestraat. Het nieuwe woongebouw wordt achter de rooilijn van het monument geplaatst. Dit sluit aan op het gevarieerde en landelijke beeld van de Tielsestraat en de veranderende schaalgrootte richting het westen van de locatie. Een positie wat verder naar achteren verbetert mede het zicht op de T-boerderij en de rode beuk. Zo wordt voorkomen dat de nieuwe woningen gaan concurreren met het naastgelegen monument. De woningen worden zodanig vormgegeven dat zij qua uitstraling ondergeschikt zijn aan de boerderij.

Archeologie

Het plangebied heeft binnen het vigerend bestemmingsplan een dubbelbestemming voor behoud van eventueel aanwezige archeologische waarde (Waarde - Archeologie 4 en Waarde - Archeologie 5). Volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Neder-Betuwe is dit een gebied met een hoge archeologische verwachting. bij planvorming en voorafgaand aan vergunningverlening bij bodemingrepen dieper dan 30 cm -mv en een onderzoekslocatie groter dan 500 m², dient vroegtijdig een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen in bijlage 3. Uit de resultaten van het inventariserend veldonderzoek blijkt dat de bovenste oeverafzettingen in een groot deel van het plangebied zijn vergraven en in het overige deel sterk verstoord tot gemiddeld één meter onder maaiveld. De conclusie is dat door deze verstoring er geen archeologische waarden meer in situ worden verwacht. Hiermee is dit bestemmingsplan uitvoerbaar op het terrein van archeologie en kan de dubbelbestemming van het onderzochte perceel worden gehaald.

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. Voor de ontsluiting van beide woningen wordt gebruik gemaakt van de bestaande inrit naar het voormalige bedrijfsgebouw. Er ontstaat dus geen nieuwe in/uitrit op de Tielsestraat. De toename van verkeer op de Tielsestraat als gevolg van dit plan zal nihil zijn. Eerder zal er sprake zijn van een afname, omdat er geen bedrijfsverkeer meer is.

_{Situatietekening (ontwerp: Huibers bureau voor Architectuur)}

De nota parkeerbeleid van de gemeente Neder-Betuwe (26 februari 2013) is van toepassing op nieuwe ontwikkelingen. Hierin worden onder andere parkeernormen gesteld op basis van de toe te voegen functies. De nota schrijft een norm voor van 2,6 pp/woning voor een twee-onder-eenkapwoning. Deze parkeernorm is voorwaardelijk vastgelegd in de regels. In het plan is rekening gehouden met de aanleg van parkeergelegenheid op eigen terrein. Deze kunnen aan de achterzijde van het perceel worden aangelegd. Indien het parkeren aan de voorzijde van het woongebouw plaatsvindt, dient deze ingepast te worden met hagen van minimaal 1 en maximaal 1,5 meter hoog. Hiervoor is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Gezien de hiervoor beschreven aspecten is dit bestemmingsplan uitvoerbaar op het gebied van verkeer.

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

Gebiedsbescherming

De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:

• Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
• beschermde Natuurmonumenten;
• wetlands.

Naast deze drie soorten gebieden is de (provinciale) Ecologische Hoofdstructuur in het kader van de gebiedsbescherming van belang, tegenwoordig Natuurnetwerk Nederland (NNN) genoemd, in Gelderland Gelders Natuurnetwerk (GNN). Het NNN is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden, dat bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Het NNN draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Soortenbescherming

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Gebiedsbescherming

Op circa 320 meter van het plangebied ligt het Natura 2000-gebied 'Rijntakken'. Deze afstand is zodanig dat gesteld kan worden dat de toevoeging van twee woningen geen invloed zal hebben op de natuurkwaliteit van dit gebied.

_{Ligging onderzoekslocatie ten opzichte van Natura 2000-gebied}

Soortenbescherming

Er is een quickscan flora en fauna uitgevoerd om te onderzoeken of het plangebied een geschikt habitat is voor verschillende soorten en doelgroepen (zie bijlage 4). In onderstaande tabel is samengevat of het voorgenomen initiatief verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals nader onderzoek of vergunningtrajecten.

_{Overzicht geschiktheid onderzoekslocatie voor soortgroepen en te nemen vervolgstappen (bron: zie bijlage 4)}

De conclusie is dat er voor sloop van de schuur een nader onderzoek moet plaatsvinden naar de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen. Ten aanzien van de steenuil (verplaatsen steenuilenkast) en overige broedvogels geldt dat er rekening moet worden gehouden met het broedseizoen. Verder dient te allen tijd de algemene zorgplicht in acht te worden genomen. Uit oogpunt van ecologie is het plan uitvoerbaar.

Het nader onderzoek naar vleermuizen heeft plaatsgevonden in de zomer van 2016 (zie bijlage 5). In de periode juni - september zijn het plangebied en de nabije omgeving vier keer onderzocht:

• Van de gewone- dwergvleermuis en rosse vleermuis zijn geen vaste- en/of tijdelijke verblijfplaatsen aangetroffen;
• Er zijn geen essentiële vliegroutes van de gewone dwergvleermuis aangetroffen;
• Er is mogelijk een vliegroute aanwezig van de rosse vleermuis langs de rand van de iets verderop liggende boomkwekerij;
• De gewone dwergvleermuis maakt gebruik van de omgeving nabij de woning als foerageergebied.

De conclusie is dat de te slopen schuur geen belang vertegenwoordigt voor vleermuizen. Het is niet nodig om compenserende of mitigerende maatregelen te treffen.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

1. 1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
2. 2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
3. 3. defensiebrandstoffen;
4. 4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Planspecifiek

In de paragraaf externe veiligheid is reeds ingegaan op eventueel in het projectgebied aanwezige risicorelevante leidingen. Omdat deze niet aanwezig zijn in de nabijheid van het plangebied, wordt de uitvoerbaarheid van het plan hierdoor niet beïnvloed. De bebouwing zal op dezelfde wijze als naastgelegen bebouwing worden aangesloten op gas, water en elektriciteit. Hierbij worden geen belemmeringen verwacht.

In de tijd van de Tweede Wereldoorlog is het gebied in de gemeente Neder-Betuwe diverse malen getroffen door bombardementen. De gevechten hebben geleid tot munitieresten in de grond. Bij ontwikkelingen die gepaard gaan met bodemingrepen moet worden nagegaan of er explosieven aanwezig zijn.

Planspecifiek

Voor de hele gemeente is een bureau onderzoek gedaan naar of er explosief materiaal in de grond te verwachten is. Hieronder staat een uitsnede van de kaart behorende bij het rapport ''Probleeminventarisatie naar de aanwezigheid van Conventionele Explosieven Neder-Betuwe (AVG, kenmerk 286217, 19 november 2008). Het plangebied ligt in de zone "zeer grote kans op het aantreffen van CE".

In voorliggende situatie is de verwachting dat door bodemingrepen in het verleden de kans beperkt is dat er nog explosieven aanwezig zijn. Op de gronden is een paardenbak aangelegd. Daarvoor zijn de gronden altijd in agrarisch gebruik geweest en hebben er allerlei specifieke agrarische bewerkingen plaatsgevonden, zoals ploegen, frezen, rooien et cetera. Een oppervlaktedetectieonderzoek kan uitwijzen of er daadwerkelijk (geen) explosief materiaal aanwezig is. Dit onderzoek kan worden uitgevoerd bij het bouwrijp maken van de gronden. Indien er materiaal wordt gedetecteerd kan dit direct op een veilige manier worden opgeruimd. In het kader van voorliggend bestemmingsplan is het voldoende aannemelijk dat dit aspect de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe wordt voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een overeenkomst afgesloten. De gemeente heeft zich ervan verzekerd dat de initiatiefnemer in staat is om onderhavig plan en bijbehorende kosten te bekostigen. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Voor het wijzigingsplan (een vorm van bestemmingsplan) is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

Dit wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit wijzigingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het wijzigingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het wijzigingsplan. Tot slot maken de bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het wijzigingsplan.

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt Hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. In de volgende paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen behandeld.

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde.

Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:

• Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

Voorliggend wijzigingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• Agrarisch: deze bestemming geldt voor de achterzijde van het perceel op nr. 73 ter plaatse van het te saneren bedrijfsgebouw en de gronden ten zuiden van het nieuw te realiseren woongebouw.
• Wonen: ten opzichte van de bestaande regeling in het bestemmingsplan 'Buitengebied Kesteren' wordt een aanvullende regeling opgenomen dat ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van wonen - woongebouw" een woongebouw is toegestaan met een maximale inhoud van 750 m³. Binnen het woongebouw zijn 2 woningen toegestaan met een inhoud van minimaal 300 m³ en en maximaal 450 m³ per woning. Ook ten aanzien van bijgebouwen geldt een specifieke regeling, namelijk dat bij het woongebouw één bijgebouw mag worden gerealiseerd met een maximale oppervlakte van 80 m². In de gebruiksregels is toegevoegd dat het woongebouw pas in gebruik mag worden genomen nadat het voormalige bedrijfsgebouwv (op kaart aangegeven in bijlage 1 van de regels) is gesloopt.
• Waarde - Archeologie - 4 (dubbelbestemming) en Waarde - Archeologie 5 (dubbelbestemming), beide ter bescherming van het archeologisch bodemarchief. Deze bestemmingen rusten op het oostelijk deel van het plangebied. De bestemming geldt niet (meer) op terrein waar het archeologisch onderzoek heeft uitgewezen dat er geen waarden meer worden verwacht;
• Vrijwaringszone - weg (gebiedsaanduiding) is een beschermingszone opgenomen gericht op het tegengaan van ontwikkelingen die een belemmering vormen voor het verkeer. Hiervoor is een omgevingsvergunning nodig.

Het onderhavig wijzigingsplan vormt geen nieuw plan maar treedt in de plaats van (een deel van) het vigerende bestemmingsplan. Het maakt derhalve deel uit van het bestemmingsplan "Buitengebied Kesteren".

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Op dit wijzigingsplan is de Wro van toepassing en gelden daarom ten aanzien van de te volgen procedure de onderstaande regels. Op een ontwerp - wijzigingsplan is, ingevolge de artikel 3.9a, Wro, de Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing.

Het ontwerp - wijzigingsplan ligt gedurende zes weken ter inzage en is digitaal raadpleegbaar via RO-Online (www.ruimtelijkeplannen.nl). Gedurende de periode van ter inzage legging kunnen belanghebbenden zienswijzen indienen bij burgemeester en wethouders.

Binnen acht weken na afloop van de zienswijzentermijn, nemen burgemeester en wethouders een besluit omtrent de wijziging. De kennisgeving van het besluit tot vaststelling van de wijziging geschiedt langs elektronische weg. Tegen een besluit omtrent vaststelling staat rechtsreeks beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. De termijn om beroep in te dienen vangt aan met ingang van de dag dat het vaststellingsbesluit ter inzage is gelegd.

In onderhavig plan is er geen waterschaps- of provinciaal belang in het geding. Het gaat om een beperkte ontwikkeling, nl. de bouw van twee woningen ter compensatie van de sanering van een groter bedrijfsgebouw. Het plan voldoet aan de wijzigingsregels uit het vigerend bestemmingsplan, waardoor deze mogelijkheden ook in het kader van dat bestemmingsplan zijn afgestemd met deze partijen.

Voor het plan is de digitale watertoets doorlopen. De conclusie is dat het plan niet relevant is voor de belangen van het waterschap.

Aangezien sprake is van het gebruik maken van de wijzigingsbevoegdheid in het vigerend bestemmingsplan en er sprake is van geen/gering effect op de omgeving is het plan direct als ontwerp ter inzage gelegd. Direct omwonenden zijn door de initiatiefnemer geïnformeerd.

Het ontwerpwijzigingsplan heeft van 27 oktober tot en met 7 december 2016 ter inzage gelegen. In deze periode is 1 zienswijze ingediend. Een verslag hiervan staat in bijlage 8. De zienswijze gaf geen aanleiding tot aanpassing van het plan.